Thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tam Đường tỉnh Lai Châu.

Nghiên cứu chuyên sâu và trình bày một cách có hệ thống các vấn đề lý luận pháp luật về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tam Đường tỉnh Lai Châu; đề xuất các giải pháp về hoàn thiện hệ thống pháp luật và hiệu quả áp dụng pháp luật về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tam Đường tỉnh Lai Châu.

CHÂU

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

(Định hướng ứng dụng)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo

độ tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để cho tôi có thể bảo vệ luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn

NGƯỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Thị Nhàn

CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 8 1.1 Lý luận pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 8

1.1.1 Cơ sở của việc xây dựng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất và lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 81.1.2 Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất 111.1.3 Cấu trúc pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 131.1.4 Pháp luật của một số quốc gia trên thế giới về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất và những gợi mở cho Việt Nam 13

1.2 Quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 18

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất 181.2.2 Vai trò của thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 221.2.3 Các yếu tố đảm bảo thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất 25

Kết luận Chương 1 29 Chương 2: THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG

NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN TAM ĐƯỜNG - TỈNH LAI CHÂU 31

2.1 Nội dung cơ bản của pháp luật đất đai về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất 31

2.1.1 Quy định về các nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 312.1.2 Quy định về đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 332.1.3 Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia

đình, cá nhân 342.1.4 Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cộng đồng

dân cư, tổ chức và cơ sở tôn giáo sử dụng đất 362.1.5 Quy định về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 372.1.6 Quy định về thủ tục hành chính, thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất 372.1.7 Quy định về nghĩa vụ tài chính khi thực hiện cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 472.1.8 Quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 50

2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất tại huyện Tam Đường - tỉnh Lai Châu 62

2.2.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và công tác cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất ở huyện Tam Đường - tỉnh Lai Châu 622.2.2 Thực tiễn công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện

Tam Đường 642.2.3 Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất tại huyện Tam Đường - tỉnh Lai Châu 69

Kết luận Chương 2 79 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY

CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI HUYỆN TAM ĐƯỜNG - TỈNH LAI CHÂU 80 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại huyện Tam Đường - tỉnh Lai Châu 80

3.1.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất 80

3.1.2 Định hướng nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Tam Đường - tỉnh Lai Châu 82

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại huyện Tam Đường - tỉnh Lai Châu 85

3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 85

3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Tam Đường - tỉnh Lai Châu 88

Kết luận Chương 3 97

KẾT LUẬN 98

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 101

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS : Bất động sản GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ : Quyển sử dụng đất

SDĐ : Sử dụng đất TN&MT : Tài nguyên và môi trường UBND : Ủy ban nhân dân

XHCN : Xã hội chủ nghĩa

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Kết quả đo đạc bản đồ địa chính huyện Tam Đường 65 Bảng 2.2 Kết quả của công tác cấp GCNQSDĐ ở huyện Tam Đường,

tỉnh Lai Châu từ năm 2013 đến năm 2017 67 Bảng 2.3 Bảng tổng hợp kết quả phiếu điều tra 68

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

1.1 Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; song trên thực tế Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất (SDĐ) mà giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung là người SDĐ) Để người SDĐ yên tâm gắn bó lâu dài với đất đai, đầu tư, cải tạo và nâng cao hiệu quả SDĐ thì một trong những biện pháp pháp lý bảo đảm quyền của người SDĐ là Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Xét về bản chất pháp lý, GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người SDĐ, là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất (QSDĐ) của họ, là cơ sở để người SDĐ được phép thực hiện đầy đủ và trọn vẹn các quyền năng SDĐ của mình Cấp GCNQSDĐ là vấn đề mang tính kinh tế, xã hội và cũng là vấn đề phức tạp về mặt pháp lý Luật Đất đai năm 1993; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001; Luật Đất đai năm 2003

và hàng loạt các văn bản hướng dẫn đi kèm thường xuyên được sửa đổi, bổ sung, thay thế cho phù hợp với đòi hỏi của thực tiễn song do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế - xã hội, nhiều quy định của các văn bản này không còn phù hợp Để việc quản lý và SDĐ đáp ứng yêu cầu của thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới và hội nhập quốc tế, ngày 29/11/2013, Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ

06 đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 và có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014 Đạo luật này ra đời có những sửa đổi, bổ sung nhằm công nhận và bảo hộ QSDĐ; trong

đó có các quy định về cấp GCNQSDĐ Luật Đất đai năm 2013 đang được các cấp, các ngành và các địa phương triển khai thực hiện Để việc thi hành có hiệu quả thiết thực thì việc nghiên cứu, tìm hiểu nội dung của các quy định về GCNQSDĐ của Luật Đất đai năm 2013 và đánh giá kết quả thực hiện là cần thiết

1.2 Tam Đường là một huyện nghèo của tỉnh Lai Châu mà Lai Châu lại nằm

trong nhóm các tỉnh nghèo nhất trong cả nước Đảng bộ, chính quyền, quân và dân của tỉnh Lai Châu đang nỗ lực vượt khó phấn đấu đưa tỉnh nhà phát triển vững mạnh toàn diện góp phần nâng cao đời sống của người dân Tiềm năng, thế mạnh lớn nhất của tỉnh Lai Châu nói chung và của huyện Tam Đường nói riêng là đất đai

và con người Để thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ và khuyến khích, tạo điều kiện cho người SDĐ chủ động, sáng tạo, khai thác hiệu quả đất đai thì việc thực thi pháp luật về cấp GCNQSDĐ nhằm xác lập cơ sở pháp lý bảo hộ QSDĐ hợp pháp có ý nghĩa rất quan trọng Tuy nhiên, thực tiễn thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ tại tỉnh Lai Châu nói chung và tại huyện Tam Đường nói riêng bộc lộ một số hạn chế, tồn tại khiến số lượng đơn thư về đất đai tăng lên đột biến; trong đó chiếm tỷ lệ đáng kể là các khiếu nại, tranh chấp liên quan đến công tác cấp GCNQSDĐ Mặc dù, Đảng bộ, chính quyền và các cơ quan chức năng của huyện Tam Đường đã có nhiều cố gắng trong việc xử lý, giải quyết các đơn thư khiếu nại

về đất đai nói chung và khiếu nại về cấp GCNQSDĐ nói riêng song số lượng các vụ khiếu nại về vấn đề này vẫn không ngừng gia tăng với tính chất ngày càng gay gắt, phức tạp Vậy đâu là nguyên nhân của tình trạng này và chúng ta phải làm gì để giải quyết hiệu quả những vụ việc này Để trả lời cho câu hỏi này thì cần thiết phải có nghiên cứu, đánh giá một cách toàn diện, có hệ thống, khách quan thực trạng thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ tại huyện Tam Đường đặt trong bối cảnh triển khai thi hành Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành

Với những lý do cơ bản trên đây, học viên lựa chọn đề tài "Thi hành luật về

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tam Đường, tỉnh Lai Châu" làm luận văn thạc sĩ luật học

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Pháp luật về cấp GCNQSDĐ là một lĩnh vực quan trọng của pháp luật đất đai Đối với giới khoa học pháp lý, vấn đề này dành được khá nhiều sự quan tâm, nghiên cứu dưới nhiều khía cạnh khác nhau Điển hình là hàng loạt các công trình, các bài viết, các sáchchuyên khảo liên quan đến đề tài được công bố mà tiểu biểu là

các công trình cụ thể sau: i) Nguyễn Minh Tuấn (2011), Đăng ký bất động sản-

Những vấn đề lý luận và thực tiễn, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; ii) Phạm Thu

Thủy (2005), Một số vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật

Đất đai 2003, Tạp chí Luật học, số 3; iii) Trần Luyện (2004), Một số ý kiến về đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tạp chí Ngân hàng, số 6; iv)

Phùng Văn Ngân (2008), Bàn về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số 9; v) Phạm Hữu Nghị (2009), Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất ghi cả tên họ, tên vợ và họ tên chồng: Một số vấn đề đặt ra, Tạp chí Dân chủ và

pháp luật, số 11; vi) Doãn Hồng Nhung (2007), Nữ quyền và quan hệ giữa vợ chồng

- nhìn từ khía cạnh pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong Luật đất đai năm 2003, Tạp chí Luật học, số 5; vii) Trần Thị Hồng (2009), Quan hệ vợ chồng trong đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và đất ở - Thực trạng

và các yếu tố tác động, Tạp chí Nghiên cứu Gia đình và Giới, số 3; viii) Trần Quang

Huy (2009), Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền

của người sử dụng đất, Tạp chí Luật học, số 8; ix) Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn

Xuân Trọng (2010), Bàn về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Kỷ yếu Hội

thảo khoa học "65 năm thành lập ngành quản lý đất đai" do Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) tổ chức, Hà Nội, tháng 10; x)

Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng đất trong các giao dịch

dân sự, thương mại về đất đai, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà

Nội; xi) Nguyễn Thị Thập (2011), Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân dưới

khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học,

Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội; xii) Đặng Anh Quân (2011), Hệ thống đăng

ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển, Luận án tiến sĩ Luật học,

Khoa Luật, Đại học Lund, Thụy Điển và Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí

Minh; xiii) Nguyễn Thị Minh (2013), Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội;

xiv) Lê Thu Thủy (2017), Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và

thực tiễn thi hành tại tỉnh Quảng Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa

học xã hội; xv) Trường Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật đất đai, Nxb

Công an nhân dân, Hà Nội; xvi) Trung tâm Đào tạo từ xa - Đại học Huế (2014),

Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội; xvii) Bộ TN&MT (2012), Báo cáo số 193/BC-BTNMT ngày 06/09/2012 về tổng kết tình hình thi hành Luật đất đai 2003 và định hướng sửa đổi Luật đất đai, Hà Nội; xviii) Bộ TN&MT

(2015), Báo cáo công tác quản lý nhà nước về đất đai năm 2014, 06 tháng đầu năm

2015 và tình hình triển khai thi hành Luật đất đai và những vấn đề cần giải quyết tháo gỡ, Hà Nội; xix) Nguyễn Văn Tài (chủ nhiệm) (2012), Cơ sở khoa học cho việc sửa đổi Luật đất đai năm 2003, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Viện

Chính sách, Chiến lược TN&MT - Bộ TN&MT, Hà Nội v.v Các công trình trên đây đã giải quyết được một số vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến đề tài luận

văn bao gồm: Một là, phân tích khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của GCNQSDĐ;

hai là, phân tích lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về cấp GCNQSDĐ;

ba là, đánh thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ và đưa ra kiến nghị góp phần

hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ… Tuy nhiên, nghiên cứu, tìm hiểu thực trạng thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ dưới khía cạnh lý luận và thực tiễn trên địa bàn huyện Tam Đường, tỉnh Lai Châu một cách có hệ thống, toàn diện trong mối quan hệ tham chiếu với Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì dường như vẫn còn thiếu một công trình như vậy Trên cơ sở kế thừa kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học liên quan đến đề tài đã công bố, luận văn đi sâu tìm hiểu thực trạng thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Tam Đường, tỉnh Lai Châu hiện nay

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu tổng quát của luận văn là đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ; nâng cao hiệu quả thi hành trên địa bàn huyện Tam Đường, tỉnh Lai Châu

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích nêu trên, luận văn đặt ra các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây:

Một là, phân tích các vấn đề lý luận về GCNQSDĐ; bao gồm: i) Phân tích khái

niệm, đặc điểm và ý nghĩa của GCNQSDĐ; ii) Lý giải cơ sở ra đời của GCNQSDĐ

Hai là, phân tích các vấn đề lý luận pháp luật về cấp GCNQSDĐ; bao gồm:

i) Luận giải khái niệm và đặc điểm của pháp luật về GCNQSDĐ; ii) Phân tích các yếu tố tác động đến pháp luật về GCNQSDĐ; iii) Đề cập, đánh giá lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về GCNQSDĐ v.v

Ba là, phân tích một số vấn đề lý luận về thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ

như khái niệm, đặc điểm thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ; yêu cầu và các yếu

tố đảm bảo thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ…

Bốn là, nghiên cứu nội dung của pháp luật về cấp GCNQSDĐ và đánh giá

thực tiễn thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Tam Đường, tỉnh Lai Châu

Năm là, đưa ra định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về

cấp GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thi hành trên địa bàn huyện Tam Đường, tỉnh Lai Châu

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài tập trung vào các nội dung chủ yếu sau đây:

- Các quan điểm, đường lối của Đảng về xây dựng, hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và các bảo đảm pháp lý về QSDĐ nói riêng trong điều kiện kinh tế thị trường ở nước ta

- Các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành về cấp GCNQSDĐ

- Các quy định của huyện Tam Đường, tỉnh Lai Châu về tổ chức thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ

- Hệ thống lý thuyết, trường phái học thuật về cấp GCNQSDĐ và thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ

- Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Tam Đường, tỉnh Lai Châu…

- Nghiên cứu các quy định của Ủy ban nhân dân (UBND) huyện Tam Đường

- tỉnh Lai Châu về tổ chức thực hiện việc cấp GCNQSDĐ

- Tìm hiểu thực tiễn thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ tại trên địa bàn huyện Tam Đường - tỉnh Lai Châu

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Khi nghiên cứu đề tài, tác giả sử dụng phương pháp luận cơ bản sau đây:

- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch

sử của chủ nghĩa Mác - Lênin

- Ngoài ra, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: i) Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp đối chiếu… được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề lý luận thi hành pháp luật

về cấp GCNQSDĐ ở Việt Nam;

ii) Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Tam Đường - tỉnh Lai Châu;

iii) Phương pháp bình luận, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải… được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật

về cấp GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thi hành trên địa bàn huyện Tam Đường - tỉnh Lai Châu

6 Những đóng góp mới của luận văn

Luận văn có những đóng góp mới cụ thể như sau:

- Hệ thống hóa, bổ sung và phát triển cơ sở lý luận và thực tiễn về thi hành pháp luật cấp GCNQSDĐ ở nước ta

- Đánh giá thực trạng thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Tam Đường - tỉnh Lai Châu

- Đưa ra các kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ

và nâng cao hiệu quả thi hành trên địa bàn huyện Tam Đường - tỉnh Lai Châu

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Chương 2: Thực trạng thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất trên địa bàn huyện Tam Đường, tỉnh Lai Châu

Chương 3: Giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành trên địa bàn huyện Tam Đường, tỉnh Lai Châu

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN THI HÀNH PHÁP LUẬT

VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Lý luận pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.1 Cơ sở của việc xây dựng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.1.1 Cơ sở của việc xây dựng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thứ nhất, do ý nghĩa quan trọng của GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác

lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người SDĐ Điều này có nghĩa là, người được cấp GCNQSDĐ là người được Nhà nước thừa nhận có QSDĐ hợp pháp Họ được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp trong SDĐ; đồng thời, được thực hiện các giao dịch về QSDĐ cũng như được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi bị thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng v.v Do đó, không loại trừ tình trạng tiêu cực, lợi ích nhóm trong cấp GCNQSDĐ Để ngăn ngừa và xử lý những vấn nạn này thì cần thiết phải ban hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ nhằm tạo cơ sở pháp lý để xử lý các hành vi tham nhũng, tiêu cực v.v trong khâu tổ chức thực hiện

Thứ hai, thực tế cho thấy đất đai là lĩnh vực tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng cao

nhất ở nước ta; trong lĩnh vực đất đai thì cấp GCNQSDĐ lại là một trong nhóm có nguy cơ tham nhũng, tiêu cực hàng đầu Để phòng, chống và xử lý các hiện tượng tham nhũng tiêu cực trong cấp, chỉnh sửa và thu hồi GCNQSDĐ thì cần phải có những chế tài pháp lý đủ sức răn đe thông qua việc xây dựng các quy định pháp luật

về cấp GCNQSDĐ

Thứ ba, cấp GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý xác nhận việc trao QSDĐ cho người

sử dụng Hơn nữa, quyết định trao QSDĐ cho người sử dụng là một hình thức thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước Tuy nhiên, không

phải bất cứ cơ quan nhà nước nào cũng có quyền thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai trong việc trao QSDĐ cho người sử dụng và cấp GCNQSDĐ

Để quy định rạch ròi thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, cần thiết phải xây dựng các quy định về cấp GCNQSDĐ

Thứ tư, một trong những lý do kiến thị trường BĐS (trong đó có thị trường

QSDĐ) ở nước ta có tính công khai, minh bạch thấp là do tiến độ cấp GCNQSDĐ chậm Hiện nay, nước ta chưa hoàn thành công tác cấp GCNQSDĐ cho mọi đối tượng SDĐ Điều này có nguyên nhân là hệ thống pháp luật về cấp GCNQSDĐ chưa đầy đủ, hoàn chỉnh, đồng bộ, còn có một số quy định mâu thuẫn, chồng chéo hoặc thiếu rõ ràng, cụ thể hoặc có không ít quy định lạc hậu, bất cập và không phù hợp với thực tiễn Điều này đặt ra yêu cầu cần phải sửa đổi, hoàn thiện hệ thống pháp luật này thông qua việc xây dựng và ban hành các quy định mới nhằm xóa bỏ

"khoảng trống" hoặc "lỗ hổng", thay thế các quy định về cấp GCNQSDĐ lạc hậu không còn phù hợp

1.1.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giai đoạn từ năm 1987 đến trước năm 1993: Kể từ khi Nhà nước Việt Nam

dân chủ cộng hòa ra đời, Nhà nước chưa có văn bản pháp lý nào làm cơ sở cho việc cấp GCNQSDĐ và đến năm 1987 việc cấp giấy chứng nhận vẫn chưa được thực hiện Ngày 29/12/1987, Quốc hội ban hành Luật Đất đai năm 1987 - Đây là đạo Luật Đất đai đầu tiên ở nước ta Cụ thể hóa quy định của Luật Đất đai năm 1987 về cấp GCNQSDĐ, Tổng cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ TN&MT) ban hành Quyết định số 201/ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ (sau đây gọi là Quyết định số 201/ĐKTK ngày 14/07/1989) Tiếp đó, Thông tư số 302/T-ĐKTK ngày 28/10/1989 ra đời hướng dẫn thi hành Quyết định số 201/ĐKTK ngày 14/07/1989 Đây là những văn bản xác lập cơ sở pháp lý cho công tác đăng ký

và cấp GCNQSDĐ Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện phát sinh những vướng mắc cần phải giải quyết; đó là vấn đề chất lượng hồ sơ, tài liệu đã thiết lập theo Chỉ thị số 299/TTg năm 1980 chưa đáp ứng yêu cầu Hơn nữa, việc thực hiện Chỉ thị số

100/CT-TW của Ban Bí thư năm 1981 và Nghị quyết 10/NQ-TW ngày 08/01/1988 của Bộ Chính trị về khoán hộ trong nông nghiệp đã làm hiện trạng SDĐ có nhiều thay đổi Điều này gây khó khăn cho công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ

Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003 : Ngày 14/07/1993, Quốc hội khóa IX

đã ban hành Luật Đất đai năm 1993 thay thế Luật Đất đai năm 1987 Luật Đất đai năm

1993 bổ sung các quy định đáp ứng với yêu cầu của quản lý và SDĐ trong điều kiện kinh tế thị trường; các văn bản quy phạm pháp luật về vấn đề này lần lượt ra đời mà tiêu biểu là ngày 05/07/1994, Chính phủ ban hành Nghị định số 60/CP về quyền sở hữu nhà và quyền sở hữu đất ở đô thị; Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 06/03/1998 về quản lý tài sản nhà nước quy định đơn vị sự nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp đều phải đăng ký đất đai, nhà và công trình khác gắn liền với đất đai ; Thông tư số 354/1998/TT-TCĐC hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ; Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001

Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2013: Luật Đất đai năm 2003 kế thừa các

quy định hợp lý của Luật Đất đai năm 1993, đồng thời bổ sung các quy định về cấp GCNQSDĐ thông qua hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật lần lượt được ban hành như Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định

bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất và các văn bản hướng dẫn Ưu điểm nổi bật của pháp luật về cấp GCNQSDĐ trong giai đoạn này là sự nhất thể hóa việc cấp QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào trong một mẫu GCNQSDĐ thống nhất Điều này không chỉ giúp tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước về BĐS nói chung và đất đai nói riêng; góp phần cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc thực hiện các giao dịch về nhà, đất; đồng thời, giảm chi phí đầu tư cho Nhà nước trong việc in ấn mẫu

GCNQSDĐ, mẫu giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cũng như giảm chi phí, thời gian, công sức cho người SDĐ khi có nhu cầu được cấp GCNQSDĐ…

Giai đoạn từ năm 2013 đến nay

Giai đoạn này đánh dấu bằng việc ban hành Hiến pháp năm 2013 với quy định QSDĐ được pháp luật bảo hộ và một loạt các luật liên quan như Luật Doanh nghiệp năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Xây dựng năm 2013, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 v.v Nhằm thể chế hóa các quan điểm của Đảng trong Nghị quyết số 19/NQ-TW của Hội nghị lần thứ 06 Ban Chấp hành Trung ương khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại, ngày 29/11/2013, Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ 06 thông qua Luật Đất đai năm 2013 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 Đạo Luật này thay thế Luật Đất đai năm 2003

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền

Thứ nhất, pháp luật về cấp GCNQSDĐ thuộc nhóm pháp luật công Nó bao

gồm các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh những quan

hệ xã hội giữa một bên là cơ quan nhà nước có thẩm quyền với bên kia là tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân với tư cách là người SDĐ hoặc giữa các cơ quan nhà nước với nhau trong việc cấp, chỉnh sửa và thu hồi GCNQSDĐ Đây là nhóm quan hệ xã hội thể hiện sự bất bình đẳng về địa vị pháp lý giữa các bên Tính quyền uy - phục tùng được thể hiện rõ nét; theo đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền ban hành mệnh lệnh và người SDĐ có nghĩa vụ chấp hành mệnh lệnh đó Hay nói cách khác, việc cấp, chỉnh sửa, thu hồi GCNQSDĐ phụ thuộc phần lớn vào ý chí chủ quan của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền Điều này có nghĩa là khi người SDĐ có nhu cầu được cấp GCNQSDĐ thể hiện trong đơn xin cấp GCNQSDĐ và phải làm hồ sơ theo quy định của pháp luật Hồ sơ cấp GCNQSDĐ (bao gồm đơn xin cấp GCNQSDĐ) được gửi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm tra, xem xét và nếu đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định thì sẽ được cấp GCNQSDĐ

Thứ hai, pháp luật về cấp GCNQSDĐ bao gồm các quy định về nội dung

GCNQSDĐ (quy định về nội dung) và các quy định về trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ (quy định về hình thức)

Các quy định về nội dung GCNQSDĐ bao gồm quy định về căn cứ, nguyên tắc, điều kiện, đối tượng, thẩm quyền cấp GCNQSDĐ; quy định về mẫu GCNQSDĐ

và quy định về nghĩa vụ tài chính khi cấp GCNQSDĐ v.v

Các quy định về trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ bao gồm quy định về hồ sơ, mẫu đơn xin cấp GCNQSDĐ; quy định về các bước thực hiện xét duyệt hồ sơ, cấp GCNQSDĐ; quy định về trình tự ghi các thông tin trong GCNQSDĐ, sửa chữa các thông tin trên GCNQSDĐ và quy định về trình tự, thủ tục thu hồi GCNQSDĐ v.v

Thứ ba, pháp luật về cấp GCNQSDĐ bao gồm các quy phạm pháp luật vừa

mang tính pháp lý vừa mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ

- Tính pháp lý thể hiện, các quy định về GCNQSDĐ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành theo đúng quy định về thể thức, thời gian, thẩm quyền và trình tự, thủ tục của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015

- Tính kỹ thuật nghiệp vụ thể hiện, chiếm số lượng đáng kể các quy định về GCNQSDĐ không chỉ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành và mang tính bắt buộc chung được đảm bảo bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước mà còn là các quy phạm mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ Đây là các quy phạm đề cập đến định mức, phương pháp đo vẽ, lập bản đồ địa chính, bản đồ giải thửa, in ấn mẫu GCNQSDĐ và hướng dẫn việc trích lục sơ đồ thửa đất trong GCNQSDĐ v.v

Thứ tư, pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về cấp GCNQSDĐ nói riêng

là phương thức để Nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai Điều này có nghĩa là pháp luật về cấp GCNQSDĐ quy định thẩm quyền cấp GCNQSDĐ; đối tượng, điều

kiện, căn cứ và nguyên tắc cấp GCNQSDĐ v.v để buộc cơ quan nhà nước, tổ chức,

cá nhân phải tuân thủ Thông qua đó, Nhà nước không chỉ xác lập trật tự trong cấp, thu hồi GCNQSDĐ, ngăn ngừa tình trạng cấp GCNQSDĐ sai thẩm quyền, bừa bãi v.v mà còn giúp Nhà nước nắm được hiện trạng SDĐ, hoàn thiện hệ thống cơ sở

dữ liệu, thông tin về đất đai; phân loại các chủ thể SDĐ, bao gồm người SDĐ hợp pháp (được cấp GCNQSDĐ) và người SDĐ chưa hợp pháp (chưa được cấp GCNQSDĐ) nhằm phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai

1.1.3 Cấu trúc pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nội dung pháp luật về cấp GCNQSDĐ được phân thành nhóm các quy phạm pháp luật, cụ thể:

Thứ nhất, nhóm các quy phạm pháp luật về nội dung GCNQSDĐ Nhóm này

bao gồm các quy định về đối tượng được cấp GCNQSDĐ; nguyên tắc, căn cứ và điều kiện cấp GCNQSDĐ; quy định về hiệu đính, chỉnh sửa thông tin ghi trong GCNQSDĐ; quy định về nghĩa vụ tài chính khi cấp GCNQSDĐ; quy định về thẩm quyền cấp mới, cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ và thu hồi GCNQSDĐ v.v

Thứ hai, nhóm các quy phạm pháp luật về trình tự, thủ tục cấp, chỉnh sửa và

thu hồi GCNQSDĐ Nhóm này bao gồm các quy định về các bước thẩm tra, xét duyệt hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ, cấp GCNQSDĐ; các quy định về trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất; các quy định về trình tự, thủ tục đính chính GCNQSDĐ; các quy định về trình tự, thủ tục thu hồi GCNQSDĐ v.v

Thứ ba, nhóm các quy phạm pháp luật về giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử

lý vi phạm pháp luật về cấp GCNQSDĐ Nhóm này bao gồm các quy định về quyền

và nghĩa vụ của người khiếu nại, tố cáo; quy định về quyền và nghĩa vụ của người

bị khiếu nại, người giải quyết tố cáo; các quy định về vi phạm pháp luật về GCNQSDĐ và xử lý vi phạm pháp luật về GCNQSDĐ v.v

1.1.4 Pháp luật của một số quốc gia trên thế giới về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những gợi mở cho Việt Nam

1.1.4.1 Khái quát pháp luật của một số quốc gia về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu đất đai

Ở các nước theo chế độ tư bản chủ nghĩa như: Anh, Đức, Canada, Ý, Mỹ,

Nhật Bản, Pháp… tồn tại các hình thức sở hữu đất đai; bao gồm đất đai thuộc sở hữu nhà nước và đất đai thuộc sở hữu tư nhân Ở các nước theo chế độ xã hội chủ nghĩa (XHCN) trước đây, trong thời kỳ chiến tranh lạnh (sau Chiến tranh Thế giới lần thứ II cho đến khi Liên Xô sụp đổ năm 1991) bao gồm: Đông Âu (có 8 quốc gia theo đường lối XHCN là Ba Lan, Tiệp Khắc, Cộng hòa dân chủ Đức, Hungari, Rumani, Bungari, Nam Tư và Anbani); Liên Xô (gồm có 15 nước cộng hòa: Nga; Ukraina; Belarus; Uzbekistan; Kazakhstan; Gruzia; Azerbaijan; Litva; Moldova; Latvia; Kirghiztan; Tajikistan; Armenia; Turkmenistan; Estonia); Trung Quốc; Cu Ba; Bắc Triều Tiên; Việt Nam; Lào Hiện nay, chỉ còn có 05 quốc gia là Cộng hòa nhân dân Trung Hoa, Cuba, Cộng hòa dân chủ nhân dân Triều Tiên, Lào và Việt Nam tiếp tục lựa chọn thể chế nhà nước XHCN, do các Đảng Cộng sản lãnh đạo Đặc trưng của mô hình XHCN được xây dựng ở Liên Xô và các nước XHCN Đông Âu trước đây là nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung cao độ, dựa trên chế độ công hữu về các tư liệu sản xuất chủ yếu (trong đó có đất đai)

Tuy nhiên, chế độ công hữu về đất đai của các nước thuộc khối XHCN trước đây cũng không hoàn toàn giống nhau: Ở Trung Quốc, trước năm 1978, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Sau này, Hiến pháp năm 1982 của Cộng hòa nhân dân Trung

Hoa tại Điều 10 quy định rõ ràng: Đất đai đô thị thuộc sở hữu nhà nước, đất đai

nông thôn và khu ngoại ô đô thị, đất làm nhà ở và đất tự lưu, đồi núi tự lưu cũng thuộc về sở hữu tập thể Ở Liên Xô (cũ), Hiến pháp được thông qua ngày

10/06/1918 nêu rõ: Để thực hiện xã hội hóa đất đai, công bố bãi bỏ sở hữu tư nhân

về đất đai và toàn bộ quỹ đất được công bố là tài sản chung của toàn dân và được chuyển giao miễn phí cho nhân dân lao động sử dụng, trên cơ sở phân phối bình quân Toàn bộ đất rừng, lòng đất, mặt nước đều thuộc về sở hữu toàn dân

Hiện nay, các nước có nền kinh tế chuyển đổi sang kinh tế thị trường thuộc Liên Xô (cũ) và các nước XHCN Đông Âu (cũ) thực hiện chế độ đa sở hữu về đất đai Sau khi Liên Xô tan rã kể từ năm 1991, Liên bang Nga ra đời Chế độ sở hữu đất đai của Liên bang Nga thay đổi chuyển từ sở hữu toàn dân về đất đai thành sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữu đất đai của nhà nước Hiện chỉ có Việt Nam và Lào vẫn duy trì hình thức toàn bộ đất đai của quốc gia thuộc sở hữu toàn

dân Tuy nhiên, cho dù các quốc gia công nhận đất đai thuộc chế độ sở hữu nào đi chăng nữa thì về cơ bản, các vấn đề đăng ký QSDĐ và cấp GCNQSDĐ - một chứng thư pháp lý thể hiện sự công nhận của Nhà nước đối với việc SDĐ hợp pháp của người SDĐ được các nhà chức trách hết sức quan tâm Trên nền tảng đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, Việt Nam mong muốn học hỏi kinh nghiệm của các nước về thực tiễn pháp lý trong cấp GCNQSDĐ hoặc cấp giấy chủ quyền đối với đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu của quá trình hội nhập quốc tế

1.1.4.2 Những gợi mở đối với Việt Nam từ việc nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật và thực tiễn pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai của một số nước

i) Học hỏi kinh nghiệm về xây dựng hệ thống đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nước Anh

Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký BĐS (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh quốc và Xứ Wale Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tính nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với Internet, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu) Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật Đăng ký đất đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002 Trước năm 2002, Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt BĐS thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó Tuy nhiên, từ khi có Luật Đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng

ký điện tử thì khách hàng có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh để thực hiện việc đăng ký

Qua đó, có thể thấy, một khi nước ta xây dựng được hệ thống đăng ký đất đai theo hệ thống đăng ký điện tử thì hoàn toàn có thể học hỏi nước Anh, cho phép người dân có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào thuận tiện với họ, không

nhất thiết phải là Văn phòng đăng ký của địa bàn nơi có đất như hiện nay Việc xây dựng hệ thống đăng ký đất đai điện tử giúp việc quản lý đất đai được cập nhật thường xuyên, kịp thời, chính xác và thống nhất quản lý, xử lý công việc nhanh gọn, giảm tải thủ tục hành chính cho người dân và cán bộ thực hiện

Một điểm nổi bật trong Luật Đất đai và Luật Đăng ký đất đai của Anh năm

2002 có quy định rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và BĐS trên lãnh thổ nước Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký Việc đưa ra quy định này để người dân hiểu rõ về trách nhiệm, nghĩa vụ và quyền của người sở hữu đất đai, nếu là chủ sở hữu BĐS trên lãnh thổ nước Anh mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mặc nhiên không được pháp luật nước Anh bảo hộ

Về đối tượng đăng ký, theo Luật Đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liền với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hữu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu…)

ii) Học hỏi kinh nghiệm về xây dựng hệ thống đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nước Úc

Ở Úc, từ năm 1990, việc cấp GCNQSDĐ dần chuyển sang dạng số Bản gốc của Giấy chứng nhận được lưu trữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu đất đai Ngày nay, tại Văn phòng đăng ký, cấp giấy chứng nhận, người mua có thể kiểm tra giấy chứng nhận của BĐS mà mình đang có nhu cầu mua Hệ thống Đăng ký đất đai và BĐS của Úc có nhiều ưu điểm nổi trội như:

Thứ nhất, Giấy chứng nhận được đảm bảo bởi Nhà nước;

Thứ hai, hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi;

Thứ ba, mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ

hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài;

Thứ tư, Giấy chứng nhận là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng; Thứ năm, sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra,

tham khảo;

Thứ sáu, giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian

xây dựng;

Thứ bảy, hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ

dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng

iii) Học hỏi kinh nghiệm về xây dựng hệ thống đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nước Scotland

Hệ thống đăng ký giao dịch Scotland triển khai từ năm 1617 theo một đạo luật của Thượng viện Scotland Hệ thống đăng ký chứng thư có mục tiêu đảm bảo

an toàn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính công khai và tiếp cận dễ dàng Theo quy định của pháp luật Scotland, quy trình đăng ký được thực hiện như sau:

Thứ nhất, đăng ký thông tin khai báo;

Thứ hai, lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biên bản;

Thứ ba, lập hồ sơ gốc;

Thứ tư, bổ sung thông tin vào bảng tra cứu;

Thứ năm, văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sẽ được đóng dấu

chính quyền (offical stamp) trên từng trang và trao lại cho người nộp hồ sơ

Theo quy định của pháp luật Scotland, bất kỳ công dân nào cũng có quyền khảo cứu sổ đăng ký để lấy thông tin cần thiết và chính quyền có nghĩa vụ tạo điều kiện để việc cung cấp thông tin được nhanh chóng và rõ ràng Các hồ sơ gốc và các

Sổ biên bản được gửi tới Văn phòng đăng ký Scotland để cho công chứng có thể tra cứu lấy thông tin Như vậy một lượng lớn hồ sơ và giấy tờ phải được lưu giữ lâu dài Trong hệ thống đăng ký quyền, các văn tự chỉ cần lưu trữ một thời gian cần thiết để nhập thông tin vào hệ thống sổ đăng ký và phục vụ

iv) Học hỏi kinh nghiệm về xây dựng hệ thống đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nước Hà Lan

Hệ thống đăng ký đất đai ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký chứng thư phát triển Trên cơ sở hệ thống hồ sơ đăng ký văn tự giao dịch đã được duy trì hàng trăm năm, khi có một giao dịch được đăng ký, hệ quả pháp lý của giao dịch đó là tình trạng pháp lý hiện hành của đất đai sau khi thực hiện giao dịch (actual legal situation) được

rút ra và đăng ký vào một hệ thống hồ sơ riêng biệt một cách có hệ thống và theo trình

tự chặt chẽ (theo hệ thống thửa đất) Hệ thống đăng ký này gọi là hệ thống địa chính

Hà Lan nhằm quản lý có hiệu quả về hồ sơ đất đai, xác định chuẩn xác các quyền đang tồn tại liên quan đến một thửa đất, thực hiện đúng thẩm quyền việc đăng ký

Từ việc học hỏi kinh nghiệm một số nước phát triển trên thế giới trong công tác quản lý đăng ký và cấp GCNQSDĐ, có thể thấy, để công tác cấp GCNQSDĐ ở Việt Nam được thuận lợi, dễ dàng, đòi hỏi phải có một hệ thống đăng ký đất đai hiện đại, một cơ chế chính sách về thủ tục hành chính công khai minh bạch, đơn giản, thuận tiện tạo điều kiện cho người dân tiếp cận thông tin một cách dễ dàng, tránh phiền hà, sách nhiễu, làm việc theo cơ chế "xin - cho" Về vấn đề hệ thống đăng ký đất đai hiện đại, hiệu quả, đòi hỏi Việt Nam cần quan tâm, đầu tư xây dựng hơn nữa về phần mềm, hệ thống hạ tầng thông tin về đăng ký đất đai Đồng thời, nâng cao nghiệp vụ cho các cán bộ chuyên môn khi thực hiện những hoạt động này

Về cải cách thủ tục hành chính cũng là một vấn đề được Nhà nước hết sức quan tâm

và đang từng bước được cải thiện Việc xây dựng hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai một cấp hi vọng sẽ là một bước tiến mới, có ý nghĩa trong công cuộc cải cách thủ tục hành chính về đất đai nói chung về công tác cấp GCNQSDĐ nói riêng

1.2 Quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.2.1.1 Khái niệm thi hành pháp luật

Thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ là một trường hợp cụ thể của thi hành pháp luật Vì vậy, muốn giải mã nội hàm khái niệm thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ thì trước hết cần tìm hiểu thi hành pháp luật là gì? Liên quan đến câu hỏi này đã có một số tác giả nghiên cứu về khái niệm thi hành pháp luật và công bố

ở các công trình khoa học cụ thể sau đây:

Thứ nhất, theo tác giả Hoàng Minh Tuấn:

Thực hiện pháp luật là quá trình hoạt động có mục đích làm cho các quy định của pháp luật trở thành hiện thực trong cuộc sống, tạo ra cơ sở pháp lý cho hoạt động thực tế của các chủ thể pháp luật

Khoa học pháp lý đã phân chia thực hiện pháp luật thành những hình thức cụ thể như sau:

- Tuân thủ pháp luật: Là hình thức thực hiện pháp luật, theo đó các chủ thể pháp luật tự kiềm chế, không tiến hành những hoạt động hay hành vi mà pháp luật ngăn cấm

- Thi hành pháp luật: Là một hình thức thực hiện pháp luật, theo đó các chủ thể tích cực thực hiện nghĩa vụ của mình theo pháp luật quy định

- Sử dụng pháp luật: Là một hình thức thực hiện pháp luật, theo đó các chủ thể tích cực chủ động thực hiện các quyền chủ thể của mình theo pháp luật quy định

- Áp dụng pháp luật (hiểu một cách chung nhất) là hình thức thực hiện pháp luật, trong đó Nhà nước thông qua các cơ quan Nhà nước hoặc nhà chức trách có thẩm quyền tổ chức cho các chủ thể pháp luật thực hiện những quy định của pháp luật, hoặc tự mình căn cứ vào các quy định của pháp luật để tạo ra các quyết định làm phát sinh, thay đổi, đình chỉ hoặc chấm dứt những quan hệ pháp luật cụ thể Ở hình thức này các chủ thể pháp luật thực hiện các quy định của pháp luật luôn có sự can thiệp của cơ quan nhà nước hay nhà chức trách có thẩm quyền Trong một số trường hợp đặc biệt, theo quy định của pháp luật, một số tổ chức xã hội cũng có thể được thực hiện hoạt động này [32, tr 13-14]

Thứ hai, theo Phạm Thị Thúy Mai: Thi hành pháp luật, còn gọi là chấp hành

pháp luật là hình thức các chủ thể quan hệ pháp luật phải thực hiện những hành vi mà pháp luật quy định được thực hiện trong những hoàn cảnh, những quan hệ pháp luật mà pháp luật đã dự liệu cụ thể Đây là hình thức thực hiện pháp luật chủ động và tích cực bằng các hành vi cụ thể của các chủ thể quan hệ pháp luật Ví dụ, quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất, quy định về việc thực hiện các quy phạm pháp luật hôn nhân gia đình về nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng con cái của cha mẹ; việc thực hiện các quy định về sinh đẻ có kế hoạch, xây dựng gia đình ít con, ấm no, hạnh phúc của vợ chồng v.v Chủ thể thực hiện hình thức thi hành pháp luật này là tất cả các cơ quan nhà nước, nhân viên nhà nước, các cá nhân, tổ chức và mọi công dân trong xã hội [10, tr 10-11]

Thứ ba, theo Bách khoa toàn thư mở Wikipedia: "Thi hành pháp luật hay

thực thi pháp luật là một hệ thống mà một số thành viên của xã hội hành động theo một phong cách có tổ chức để thực thi pháp luật bằng cách khám phá, ngăn chặn, phục hồi, hoặc trừng phạt những người vi phạm luật lệ và các quy tắc chi phối xã hội đó"

Thứ tư, theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn: Thực hiện pháp luật: Hành vi của chủ thể (hành động hoặc không hành động) được tiến hành phù hợp với quy định, với yêu cầu của pháp luật, tức là không trái, không vượt quá khuôn khổ mà pháp luật đã quy định.Thực hiện pháp luật có thể là một xử sự có tính chủ động, được tiến hành bằng một thao tác nhất định nhưng đó cũng có thể là một xử sự có tính thụ động, tức là không tiến hành vượt xử sự bị pháp luật cấm

Có bốn hình thức thực hiện pháp luật: 1) Tuân thủ pháp luật là hình thức thực hiện pháp luật một cách thụ động, thể hiện ở sự kiềm chế của chủ thể để không

vi phạm các quy định cấm đoán của pháp luật Ví dụ: không nhận hối lộ, không sử dụng chất ma túy, không thực hiện hành vi lừa đảo, không lái xe trong tình trạng say rượu ; 2) Thi hành pháp luật là hình thức thực hiện pháp luật một cách chủ động Chủ thể pháp luật phải thực hiện một thao tác nhất định mới có thể thực hiện pháp luật được Ví dụ: thực hiện nghĩa vụ quân sự, thực hiện nghĩa vụ đóng thuế, nghĩa

vụ lao động công ích, nghĩa vụ nuôi dạy con cái, chăm sóc ông bà, cha mẹ khi già yếu; 3) Sử dụng pháp luật là khả năng của các chủ thể pháp luật có thể sử dụng khai thác hay không sử dụng, khai thác, hưởng quyền mà luật đã dành cho mình Ví dụ: công dân có quyền đi lại trong nước, ra nước ngoài và từ nước ngoài trở về nước theo quy định của pháp luật Nét đặc biệt của hình thức thực hiện pháp luật này so với tuân thủ pháp luật và thi hành pháp luật là chủ thể pháp luật có thể thực hiện hay không thực hiện quyền mà pháp luật cho phép còn ở hai hình thức trên, việc thực hiện mang tính bắt buộc; 4) Áp dụng pháp luật là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền dựa trên các quy định của pháp luật để giải quyết, xử lý những vấn đề cụ thể thuộc trách nhiệm của mình [35, tr 758]

Thứ năm, theo Giáo trình Lý luận chung về nhà nước và pháp luật của

Trường Đại học Luật Hà Nội: "Thi hành pháp luật (chấp hành pháp luật) là hình thức thực hiện pháp luật, trong đó các chủ thể pháp luật tiến hành các hoạt động mà

pháp luật buộc phải làm" [30, tr 402] v.v

Như vậy, mặc dù có những quan niệm khác nhau về thi hành pháp luật song giới luật học nước ta đều thống nhất với nhau ở nội dung cốt lõi; đó là thi hành pháp luật là hoạt động có mục đích/chủ động, tích cực nhằm hiện thực hóa các quy định của pháp luật vào cuộc sống, trở thành những hành vi thực tế hợp pháp của các chủ thể pháp luật

1.2.1.2 Khái niệm thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Khái niệm thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ là một khái niệm được sử dụng khá phổ biến trong đời sống xã hội nói chung và trong các văn bản pháp luật đất đai nói riêng Tuy nhiên, tại Điều 3 giải thích từ ngữ của Luật Đất đai năm 2013 lại không có sự giải thích chính thức về khái niệm này Dựa trên khái niệm chung

về thi hành pháp luật, tác giả cho rằng khái niệm thi hành pháp luật về cấp

GCNQSDĐ được hiểu như sau: Thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ là hình thức

thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ một cách chủ động, trong đó các chủ thể pháp luật về cấp GCNQSDĐ (bao gồm cơ quan, cá nhân có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ; người sử dụng đất và tổ chức, cá nhân có liên quan) thực hiện các quyền và nghĩa vụ do pháp luật quy định trong cấp GCNQSDĐ

Thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ là thi hành pháp luật về một lĩnh vực

cụ thể Do đó, ngoài những đặc điểm chung của thi hành pháp luật, thi hành pháp

luật về cấp GCNQSDĐ còn có một số đặc điểm cơ bản sau đây: Một là, thi hành

pháp luật về cấp GCNQSDĐ góp phần bảo đảm thực hiện pháp luật đất đai trên

thực tế; hai là, thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ có tác động trực tiếp đến Nhà nước, đến người SDĐ và đến toàn bộ mọi hoạt động của xã hội; ba là, thi hành

pháp luật về cấp GCNQSDĐ là một trong những phương thức bảo hộ quyền tài sản

của công dân và thực hiện quyền con người trong lĩnh vực đất đai; bốn là, thi hành

pháp luật về cấp GCNQSDĐ là hoạt động lồng ghép gắn bó chặt chẽ với xây dựng,

hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ; năm là, thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ

là một hình thức, một biểu hiện cụ thể của việc thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ;

Sáu là, cấp GCNQSDĐ là một bảo đảm của Nhà nước đối với người SDĐ quy định

tại khoản 2 Điều 26 Luật Đất đai năm 2013 do cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 thực hiện Do đó, thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ là trách nhiệm, nghĩa vụ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…

1.2.2 Vai trò của thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.2.2.1 Thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất góp phần tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa, nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật nói chung và pháp luật về đất đai nói riêng

Việc tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật là một khâu của tổ chức thực hiện pháp luật, có vai trò đặc biệt quan trọng trong việc đưa pháp luật vào cuộc sống Tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật được thực hiện thông qua nhiều hình thức: thông qua phương tiện thông tin đại chúng, thông qua giảng dạy pháp luật ở các nhà trường, cơ sở đào tạo, đặc biệt việc tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật còn được thực hiện thông qua các hoạt động như trợ giúp pháp lý lưu động, tổ chức các cuộc thi tìm hiểu pháp luật đất đai; các câu lạc bộ pháp luật ở cơ

sở v.v Thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ và tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về cấp GCNQSDĐ có mối quan hệ biện chứng với nhau Để việc thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ đạt hiệu quả phải có cơ chế tổ chức thực hiện pháp luật hữu hiệu đưa pháp luật về cấp GCNQSDĐ vào cuộc sống, trong đó việc tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật nói chung và pháp luật về cấp GCNQSDĐ nói riêng là khâu không thể thiếu Ngược lại, tổ chức thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ là một trong những hình thức, phương pháp tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật hữu hiệu Trong điều kiện kinh tế thị trường định hướng XHCN

và dân chủ hóa đời sống xã hội, việc giáo dục pháp luật không chỉ dừng lại ở mức cung cấp các thông tin pháp luật cho mọi đối tượng mà giáo dục pháp luật còn phải đáp ứng các nhu cầu hiểu biết đa dạng của từng người dân Ngày càng nhiều người dân có nhu cầu tìm hiểu pháp luật một cách cụ thể và thiết thực về đất đai; bởi lẽ,

đất đai gắn bó chặt chẽ đối với toàn bộ cuộc sống của mỗi con người Thông qua thực thi pháp luật về cấp GCNQSDĐ mà pháp luật đi sâu vào nhận thức, tình cảm của từng cá nhân, từng gia đình, từng cộng đồng một cách sâu sắc, có sức thuyết phục hơn theo phương châm "trăm nghe không bằng một thấy" Từ đó hình thành thói quen sống và làm việc theo pháp luật của người SDĐ

Thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ trước tiên đòi hỏi cán bộ, công chức nhà nước phải nắm bắt, am hiểu nội dung của pháp luật Trên cơ sở đó, họ mới thực thi đúng pháp luật về cấp GCNQSDĐ và biết được những việc nào được pháp luật cho phép làm, những việc làm nào bị pháp luật cấm Hơn nữa, trong quá trình thực thi pháp luật về cấp GCNQSDĐ phát hiện và xử lý kịp thời, nghiêm minh các hành

vi vi phạm pháp luật nhằm đảm bảo thực hiện nguyên tắc pháp chế XHCN

1.2.2.2 Thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai

Như phần trên đã đề cập chỉ có thông qua thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ mới phát hiện được các hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực này; bởi lẽ, trong quá trình thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ, cơ quan nhà nước, cán bộ, công chức nhà nước mới có thể đối chiếu giữa nội dung quy định của pháp luật với thực tiễn SDĐ của người SDĐ nhằm phát hiện hành vi SDĐ nào là đúng và hành vi SDĐ nào là sai với pháp luật Tiếp đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ

xử lý những hành vi vi phạm pháp luật về cấp GCNQSDĐ thông qua việc áp dụng các chế tài do pháp luật quy định Thực tế cho thấy, nếu việc thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ có hiệu quả sẽ phát hiện và xử lý kịp thời, nghiêm minh các hành

vi vi phạm pháp luật trong quản lý và SDĐ Ngược lại, nếu việc thực hiện pháp luật

về cấp GCNQSDĐ kém hiệu quả thì các vi phạm pháp luật trong lĩnh vực quản lý

và SDĐ không bị phát hiện, xử lý kịp thời Hậu quả là tài nguyên đất đai bị sử dụng không đúng mục đích, lãng phí và kém hiệu quả…

1.2.2.3 Thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất góp phần xây dựng và phát triển thị trường bất động sản công khai, minh bạch và lành mạnh

Cấp GCNQSDĐ là sự ghi nhận và bảo hộ của Nhà nước đối với quyền SDD

hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Chỉ khi QSDĐ được xác định là hợp pháp thông qua "chứng chỉ" là GCNQSDĐ thì giao dịch về QSDĐ mới an toàn, phòng tránh được rủi ro cho các bên tham gia Khi đầu vào của thị trường BĐS là QSDĐ - hàng hóa BĐS - hợp pháp thì sẽ ngăn ngừa tình trạng lừa đảo chiếm đoạt tài sản của bên có nhu cầu mua, thuê, thuê mua QSDĐ Điều này có nghĩa là hàng hóa QSDĐ trước khi tham gia các giao dịch trên thị trường BĐS có đầy đủ thông tin chính xác, trung thực là điều kiện đảm bảo cho việc xác lập các giao dịch về QSDĐ

"sạch" khiến thị trường BĐS phát triển công khai minh bạch và lành mạnh tránh sự phát triển méo mó, lệch lạc Hậu quả là làm tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư kinh doanh ở nước ta

1.2.2.4 Thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất nói chung và quyền

về tài sản nói riêng

Trong nền kinh tế thị trường, tài sản nói chung và quyền SDD nói riêng có giá trị khi được xác định tính hợp pháp của chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng Cấp GCNQSDĐ

là một phương thức để pháp luật công nhận và bảo hộ QSDĐ hợp pháp của người SDĐ Khi được cấp GCNQSDĐ, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân SDĐ được hưởng các quyền của người SDĐ do pháp luật đất đai quy định Họ được quyền khiếu nại, tố cáo

về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai; được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; được hưởng thành quả, kết quả đầu tư trên đất; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013; được chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật [21, Điều 166, Điều 188] v.v Hơn nữa, xét dưới góc độ kinh doanh, việc cấp GCNQSDĐ thực chất là việc "đóng gói" mẫu mã thông tin, dữ liệu về sản phẩm, hàng hóa là QSDĐ trước khi đem ra trao đổi, mua bán trên thị trường Trên thực tế, thửa đất được cấp GCNQSDĐ thu hút sự quan tâm của tổ chức, cá nhân và có giá trị lớn hơn nhiều lần so với thửa đất chưa được hoặc không được cấp GCNQSDĐ…

1.2.3 Các yếu tố đảm bảo thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.2.3.1 Yếu tố pháp luật

Muốn thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ có hiệu quả phụ thuộc rất lớn vào mức độ hoàn thiện của hệ thống văn bản pháp luật về cấp GCNQSDĐ Bản thân các văn bản pháp luật đó phải có chất lượng thì mới đảm bảo việc thi hành pháp luật có kết quả tốt Vì thế, văn bản pháp luật về cấp GCNQSDĐ phải đảm bảo các tiêu chí sau:

Một là, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất Nội dung các văn bản pháp luật

về cấp GCNQSDĐ không trái với quy định của Hiến pháp năm 2013, không chồng chéo, không mâu thuẫn với nhau và không mâu thuẫn với các văn bản pháp luật có liên quan Nhưng vẫn phải có đặc điểm riêng biệt của công tác cấp GCNQSDĐ Riêng nhưng đều liên quan chặt chẽ với nhau, trong mỗi hoạt động đều

có ý nghĩa, tác dụng, ảnh hưởng của hoạt động khác Thông qua cấp GCNQSDĐ, những quy định cơ bản của pháp luật về đất đai, pháp luật dân sự, pháp luật về đăng

ký BĐS v.v được tuyên truyền đến các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân SDĐ Hoạt động này cung cấp tri thức, sự hiểu biết về pháp luật, xây dựng tình cảm, thái độ đúng đắn đối với pháp luật, làm cho mọi chủ thể SDĐ nhận thức được ý nghĩa và tầm quan trọng của GCNQSDĐ

Hai là, trách nhiệm tổ chức thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ không chỉ

của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai mà còn của hệ thống chính trị và của mọi chủ thể SDĐ Lâu nay khi đề cập đến vấn đề thi hành pháp luật, chúng ta thường coi

đó là trách nhiệm của các cơ quan hành pháp, tư pháp Thực tiễn tổ chức thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ cho thấy, ngoài các cơ quan nhà nước, nếu toàn bộ những thành viên khác của hệ thống chính trị đều nêu cao trách nhiệm, có hình thức

tổ chức tuyên truyền, giải thích, vận động phù hợp với vai trò, chức năng của mình thì sẽ đem lại hiệu quả cao hơn trong thi hành pháp luật Tổ chức Đảng, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận các cấp, nhất là ở cấp cơ sở, phải lồng ghép vấn đề tuyên truyền, nâng cao nhận thức về ý nghĩa và tầm quan trọng

của việc cấp GCNQSDĐ vào nội dung chương trình, kế hoạch công tác, vào hoạt động thường xuyên của đơn vị và xác định đây là một chỉ tiêu đánh giá thi đua, như vậy sẽ góp phần nâng cao ý thức trách nhiệm và sự đồng thuận của cả xã hội Hiệu quả thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ sẽ không cao nếu mọi người dân không tự giác chấp hành pháp luật trong việc đăng ký, kê khai, lập hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ

Ba là, xử lý nghiêm minh, kịp thời mọi vi phạm pháp luật về cấp GCNQSDĐ

Công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục, giải thích, hướng dẫn, tổ chức vận động thi hành pháp luật có tác dụng nâng cao ý thức pháp luật cho các chủ thể Tuy nhiên, vai trò này tác động đến các chủ thể không phải lúc nào cũng có kết quả như nhau, trong xã hội vẫn có những người vi phạm pháp luật Để bảo đảm cho pháp luật được thi hành đòi hỏi phải xử lý nghiêm minh, kịp thời mọi hành vi vi phạm pháp luật Đó là nội dung yêu cầu khách quan trong tổ chức thi hành pháp luật, bảo đảm cho pháp luật được thực hiện trong thực tế Các văn bản pháp luật về cấp GCNQSDĐ có quy định về khen thưởng và xử lý vi phạm trong hoạt động cấp GCNQSDĐ, tùy theo tính chất, mức độ của vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật

1.3.3.2 Trình độ, năng lực, phẩm chất chính trị và đạo đức của đội ngũ cán

bộ, công chức thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai

Trình độ, năng lực, phẩm chất chính trị và đạo đức của đội ngũ cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai là một trong những yếu tố quyết định bảo đảm thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ đạt hiệu quả cao Sinh thời, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã từng nói "cán bộ là cái gốc của mọi công việc", "muôn việc thành công hoặc thất bại, đều do cán bộ tốt hoặc kém" Cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai phải là người có đủ trình độ, năng lực hoàn thành tốt công việc được giao, đồng thời là người có phẩm chất chính trị, đạo đức tốt Thực tiễn đã chứng minh rằng các chủ thể này mà trình độ, năng lực yếu kém, lại thiếu trách nhiệm, thiếu nhiệt tình trong công việc thì việc thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ đạt hiệu quả thấp Phẩm chất chính trị, đạo đức của cán bộ, công

chức làm nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai có ảnh hưởng trực tiếp đến việc thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ Họ phải biết kết hợp giữa quan điểm, đường lối của Đảng, pháp luật, chính sách của Nhà nước với điều kiện kinh tế - xã hội, điều kiện thực tiễn của đất nước, của từng địa phương để thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ Bản thân cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai phải là người gương mẫu trong chấp hành pháp luật, là người có uy tín, có đạo đức trong cộng đồng thì mới có thể thuyết phục được người khác Như vậy, để bảo đảm thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ đạt hiệu quả cao cần nâng cao kiến thức pháp luật, trình độ chuyên môn, năng lực, kỹ năng nghiệp vụ, bên cạnh đó còn phải tăng cường giáo dục, rèn luyện phẩm chất chính trị, đạo đức, lối sống cho đội ngũ cán

bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai

1.2.3.3 Ý thức pháp luật của các chủ thể trong thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Ý thức pháp luật thể hiện sự nhận thức của các chủ thể và thái độ của họ đối với các quy định của pháp luật Trong nhiều trường hợp vi phạm pháp luật, không tuân thủ pháp luật là do trình độ văn hóa thấp, thiếu hiểu biết pháp luật của một bộ phận nhân dân; nhưng cũng có trường hợp công dân có trình độ văn hóa nhất định,

có hiểu biết pháp luật nhưng đạo đức, nhân cách kém nên vẫn cố tình vi phạm pháp luật hoặc một bộ phận cán bộ, công chức nhà nước có thẩm quyền lợi dụng chức vụ quyền hạn, công việc được giao để tham nhũng, tiêu cực, trục lợi, thực hiện hành vi trái pháp luật Trong một xã hội ngày càng phát triển, trình độ văn hóa của nhân dân

sẽ ngày càng được nâng cao, tạo cơ sở cho việc nâng cao ý thức pháp luật, vì phải

có trình độ văn hóa nhất định thì mới có thể tiếp thu, nhận thức về pháp luật, xây dựng tình cảm, lòng tin vào pháp luật; qua đó chuyển hóa thành hành vi tích cực thực hiện theo yêu cầu của pháp luật Sự bảo đảm thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ không chỉ xuất phát từ ý thức pháp luật của các cơ quan nhà nước, cán

bộ, công chức nhà nước có thẩm quyền, các tổ chức, đoàn thể mà còn từ ý thức pháp luật của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân SDĐ Do vậy, nâng cao ý thức pháp luật của các chủ thể trong thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ là một giải pháp hữu hiệu để bảo đảm thi hành tốt pháp luật về cấp GCNQSDĐ

1.2.3.4 Các đảm bảo về kinh phí, cơ sở vật chất

Thực hiện pháp luật nói chung và thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ nói riêng đòi hỏi phải có những chi phí nhất định Như phần trên đã phân tích cấp GCNQSDĐ là công đoạn cuối cùng của quy trình đăng ký QSDĐ, thẩm tra, xác minh, đo vẽ trên thực địa, đối chiếu với hệ thống sổ sách địa chính, bản đồ địa chính; xác định ranh giới, diện tích, hình thể thửa đất, tọa độ gốc v.v Để có được thông tin chính xác, đầy đủ, khách quan về từng thửa đất đòi hỏi Nhà nước mà phải đầu tư một nguồn vốn rất lớn để nhập hoặc mua các thiết bị, máy móc hiện đại phục

vụ cho việc đo vẽ, lưu trữ, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai v.v Vì vậy, hoạt động này đòi hỏi Nhà nước phải đảm bảo về nguồn vốn, cơ sở vật chất lên đến hàng ngàn tỷ đồng Trong điều kiện ngân sách nhà nước còn nhiều hạn chế, nước ta đã tranh thủ sự giúp đỡ về vật chất, kỹ thuật của các nước và các tổ chức quốc tế, tổ chức phi Chính phủ mà một trong những việc làm này là Bộ TN&MT ký thỏa thuận vay 02 triệu đô la Mỹ của Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam

để hiện đại hóa hệ thống đăng ký đất đai, xây dựng cơ sở dữ liệu, thông tin về đất đai phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai nói chung và cấp GCNQSDĐ nói riêng cho giai đoạn 2015 - 2020…

Kết luận Chương 1

1 Qua nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về thi hành pháp luật cấp GCNQSDD, có thể thấy hoạt động cấp GCNQSDĐ là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai, có ý nghĩa về kinh tế, chính trị và xã hội to lớn

Đối với người dân, GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý để Nhà nước công nhận QSDĐ hợp pháp Đây là một bảo đảm pháp lý đối với QSDĐ khiến người SDĐ yên tâm SDĐ ổn định lâu dài, khuyến khích họ đầu tư bồi bổ, cải tạo nâng cao hiệu quả đất đai Mặt khác, GCNQSDĐ là điều kiện cần thiết để người SDĐ thực hiện việc chuyển QSDĐ do pháp luật đất đai quy định

Đối với Nhà nước, thông qua việc cấp GCNQSDĐ nhằm thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; đồng thời, giúp Nhà nước nắm bắt được hiện trạng SDĐ, phân loại các chủ thể SDĐ hợp pháp và chưa hợp pháp để có giải pháp quản lý phù hợp v.v

Với ý nghĩa và tầm quan trọng của việc cấp GCNQSDĐ không chỉ đối với Nhà nước mà còn đối với người SDĐ như vậy cho thấy được vai trò cũng không kém phần quan trọng của việc thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ ở nước ta hiện nay

2 Pháp luật về cấp GCNQSDĐ ra đời nhằm tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động cấp GCNQSDD đảm bảo sự bình đẳng, dân chủ, khách quan, công bằng ngăn ngừa tình trạng tham nhũng, tiêu cực, tùy tiện trong cấp GCNQSDĐ

Pháp luật về cấp GCNQSDD có lịch sử hình thành và phát triển hàng mấy thập kỷ kể từ khi đất nước thống nhất với việc Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP ngày 01/08/1980 về tăng cường công tác quản lý thống nhất đất đai trong cả nước; đặc biệt với việc ban hành Luật Đất đai năm 1987 đã "luật hóa" quy định về cấp GCNQSDĐ Các đạo luật đất đai kế tiếp gồm Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn ra đời đã kế thừa

và hoàn thiện nội dung quy định về cấp GCNQSDD theo hướng công khai, minh bạch, đơn giản hóa thủ tục hành chính; đồng thời nhất thể hóa việc công nhận QSDĐ và quyền sở hữu nhà, tài sản khác gắn liền với đất trong một giấy chứng nhận theo mẫu thống nhất do Bộ TN&MT phát hành góp phần tăng cường hiệu quả

quản lý nhà nước về đất đai; tạo điều kiện thuận lợi cho người SDD khi thực hiện quyền và nghĩa vụ SDĐ do pháp luật quy định

3 Trong điều kiện sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, việc tìm hiểu và học hỏi kinh nghiệm của pháp luật một

số nước về đăng ký đất đai, cấp GCNQSDD là rất cần thiết nhằm đáp ứng yêu cầu của quá trình hội nhập quốc tế Kinh nghiệm quốc tế đã chỉ ra nước ta phải xây dựng một hệ thống đăng ký đất đai và cấp GCNQSDD hiện đại, thay thế hình thức đăng ký bằng giấy bằng hình thức đăng ký điện tử; đồng thời, tạo điều kiện để người SDĐ đăng ký đất đai ở văn phòng đăng ký đất đai mà họ cho là thuận tiện nhất v.v Có như vậy, chúng ta mới nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, bảo hộ QSDĐ của người sử dụng và góp phần thúc đẩy sự phát triển lành mạnh, công khai, minh bạch của thị trường BĐS ở nước ta

4 Thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ là một biện pháp nhằm đưa các quy định về cấp GCNQSDD vào cuộc sống và phát huy những giá trị tích cực nếu được thi hành có hiệu quả và ngược lại

Thi hành pháp luật về cấp GCNQSDD trước hết thuộc về trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bởi lẽ, Luật Đất đai năm 2013 quy định chỉ

có các cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới được cấp GCNQSDĐ Muốn thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ có hiệu quả phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố mà trước hết là yếu tố pháp luật; trình độ, năng lực, phẩm chất chính trị và đạo đức của đội ngũ cán bộ, công chức thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai; ý thức pháp luật của các chủ thể trong thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ; các đảm bảo về nguồn vốn, cơ sở vật chất phục vụ cho hoạt động này…

Chương 2 THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ C ẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN TAM ĐƯỜNG - TỈNH LAI CHÂU

2.1 Nội dung cơ bản của pháp luật đất đai về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.1.1 Quy định về các nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thứ nhất, GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người SDĐ

đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp GCNQSDĐ chung cho các thửa đất đó Căn cứ vào quy định này thì mỗi thửa đất sẽ được cấp riêng một GCNQSDĐ Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho cơ quan nhà nước trong quản lý đất đai nắm bắt được chủ sử dụng của từng thửa đất Việc cấp một giấy chứng nhận chung cho nhiều thửa đất nông nghiệp của một cá nhân, hộ gia đình - khi họ có yêu cầu - giúp tiết kiệm chi phí tiền bạc cho người dân và góp phần cải cách thủ tục hành chính về đất đai

Thứ hai, trường hợp thửa đất có nhiều người chung QSDĐ thì GCNQSDĐ

phải ghi đầy đủ tên của những người có chung QSDĐ và cấp cho mỗi người một GCNQSDĐ; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một GCNQSDĐ và trao cho người đại diện Đây là quy định mới của Luật Đất đai năm

2013 Trước đây, Luật Đất đai năm 2003 quy định cấp một giấy chứng nhận cho nhiều người chung QSDĐ Điều này dẫn đến việc khó xử lý khi nảy sinh tình huống khi giấy chứng nhận chung cho nhiều người SDĐ bị mất hoặc bị thất lạc thì việc xác định lại quyền sử dụng hợp pháp của từng thành viên đối với thửa đất gặp rất nhiều khó khăn, trở ngại; đặc biệt là khi phát sinh tranh chấp đất đai giữa các thành viên

Thứ ba, người SDĐ nhận GCNQSDĐ sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài

chính theo quy định của pháp luật Quy định này đảm bảo cho việc thực hiện đầy

đủ nghĩa vụ tài chính của người SDĐ và góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai Tuy nhiên, điều này là một thách thức đối với những người SDĐ có khó khăn về tài chính và không đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xin cấp GCNQSDĐ

Bên cạnh đó, pháp luật đất đai quy định trường hợp người SDĐ không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận GCNQSDĐ ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

Thứ tư, trường hợp QSDĐ là tài sản chung của vợ, chồng thì GCNQSDĐ

phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng, trừ trường hợp vợ, chồng có thỏa thuận ghi tên một người Quy định này nhằm bảo đảm quyền bình đẳng về tài sản, đảm bảo quyền lợi của cả vợ và chồng Nguyên tắc này giúp vợ, chồng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với tài sản chung là đất đai

Trường hợp QSDĐ là tài sản chung của vợ, chồng mà GCNQSDĐ đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCNQSDĐ để ghi cả họ, tên

vợ và họ, tên chồng nếu vợ chồng có yêu cầu

Thứ năm, trường hợp có sự chênh lệch về diện tích giữa số liệu đo đạc thực

tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 hoặc GCNQSDĐ đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về QSDĐ, không có tranh chấp với những người SDĐ liền kề thì cấp hoặc cấp đổi GCNQSDĐ đối với diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người SDĐ không phải nộp tiền SDĐ đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về QSDĐ và diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về QSDĐ thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp GCNQSDĐ theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 Pháp luật quy định nguyên tắc này nhằm phòng ngừa đối với trường hợp cá nhân, hộ gia đình SDĐ trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai với phần diện tích chênh lệch nếu xác định diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người SDĐ trước đó, đất đã được sử dụng ổn định và không có tranh chấp Đồng thời nếu phát hiện việc diện tích nhiều hơn là do lấn, chiếm thì phải xử

lý vi phạm theo quy định của pháp luật