Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện bình chánh, thành phố hồ chí minh

Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệughi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐẶNG NGỌC TIẾN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN

HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐẶNG NGỌC TIẾN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN

HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Văn Điền

Thái Nguyên - 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này làtrung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vịnào Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đãđược cảm ơn

Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước Khoa vàNhà trường về các thông tin, số liệu trong đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, tháng 01 năm 2019

Tác giả luận văn

Đặng Ngọc Tiến

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhậnđược sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên củabạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng vàbiết ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS TS Trần Văn Điền đã tận tình hướng dẫn, dànhnhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập vàthực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban giám hiệu, Phòng đào tạo bộphận sau đại học, Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm TháiNguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thànhluận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh, thành phố

Hồ Chí Minh, tập thể lãnh đạo phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, Văn phòngđăng ký quyền sử dụng đất huyện, UBND các xã/thị trấn đã tạo điều kiện và giúp

đỡ tôi trong thời gian tiến hành đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, người thân, bạn bè, đồngnghiệp đã quan tâm động viên tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, tháng 01 năm 2019

Tác giả luận văn

Đặng Ngọc Tiến

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính 4

1.1.1 Những vấn đề về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai 4

1.1.2 Những vấn đề về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và lập hồ sơ địa chính .5

1.2 Cơ sở pháp lý 8

1.2.1 Các văn bản pháp lý 8

1.2.2 Các quy định về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính 10 1.3 Cơ sở thực tiễn 25

1.3.1 Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam 25

1.3.2 Tình hình đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính tại huyện Bình Chánh.27 CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28

2.1 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu 28

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 28

42.1.2 Phạm vi nghiên cứu 28

28

2.3 Phương pháp nghiên cứu 28

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu 28

2.3.2 Phương pháp so sánh 29

2.3.3 Phương pháp tổng hợp, phân tích 29

2.3.4 Phương pháp xử lý số liệu bằng phần mềm Excel 29

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 30

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 30

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 33

3.1.3 Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bình Chánh 39

3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai 41

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 41

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 45

3.3 Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Bình Chánh 47

3.3.1 Quy trình cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh 47

3.3.2 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Bình Chánh 48

3.3.3 Kết quả cấp GCN đối với đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2011 - 2016 55

3.3.4 Đánh giá chung thực trạng công tác cấp GCN trên địa bàn huyện Bình Chánh 60

3.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp GCN tại huyện Bình Chánh 62

3.4.1 Giải pháp về cơ chế chính sách 62

3.4.2 Giải pháp về tổ chức thực hiện 62

3.4.3 Giải pháp về nhân lực 63

3.4.4 Giải pháp về công nghệ 64

3.4.5 Giải pháp về hồ sơ, tài liệu đất đai 64

63.4.6 Giải pháp xử lý các tồn đọng về công tác cấp GCN 64

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 66

1 Kết luận 66

2 Kiến nghị 67

TÀI LIỆU THAM KHẢO 68

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BTNMT : Bộ Tài nguyên và Môi trường

ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai

GCN : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đấtHĐND : Hội đồng nhân dân

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Bình Chánh tính đến 31/12/2017 48Bảng 3.2 Kết quả cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn

2011 - 2016 53Bảng 3.3 Số hộ chưa được cấp GCN huyện Bình Chánh giai đoạn 2011 - 2016 56Bảng 3.4 Kết quả cấp GCN đối với đất ở trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn

2011 - 2016 57Bảng 3.5 Bảng tổng hợp các trường hợp tồn đọng số giấy chứng nhận đối với đất ở

tại huyện Bình Chánh năm 2011 - 2016 59Bảng 3.6 Kết quả cấp GCN đối với đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Bình Chánh

giai đoạn 2011 - 2016 61Bảng 3.7 Số hộ chưa được cấp GCN đối với đất nông nghiệp trên địa bàn huyện

Bình Chánh giai đoạn 2010 - 2016 64

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 Trang 1 - 4 Mẫu GCN ban hành theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT 23Hình 1.2 Trang 2 - 3 Mẫu GCN ban hành theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT 24Hình 3.1 Sơ đồ vị trí huyện Bình Chánh 32Hình 3.2 Sơ đồ quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 50

1

Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 nêu rõ: “Đấtđai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước,được quản lý theo pháp luật” Một trong những công cụ quan trọng của nhà nước đểquản lý đất đai một cách hiệu quả chính là công tác cấp GCN Công tác này khôngchỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn bảo đảm các quyền lợi và nghĩa vụ chongười sử dụng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đảm bảo

sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học Trong những năm qua công táccấp GCN đã được đẩy mạnh và đã đạt được những kết quả đáng ghi nhận; cùng với

đó Nhà nước đã ban hành rất nhiều các văn bản, nghị định, thông tư hướng dẫn liênquan dến công tác cấp GCN Tuy nhiên hiện nay vấn đề quản lý đất đai vẫn còn hạnchế và công tác cấp GCN còn gặp nhiều khó khăn, bất cập

Bình Chánh là một trong 5 huyện ngoại thành của thành phố Hồ Chí Minh,

có tổng diện tích tự nhiên là 25.255,29 ha, chiếm 12% diện tích toàn thành phố.Huyện có 15 xã và 01 thị trấn; trong đó Lê Minh Xuân là xã có diện tích lớn nhấtvới 3.508,87 ha (chiếm 13,9% diện tích tự nhiên huyện) và nhỏ nhất là xã An PhúTây với 586,58 ha (chiếm 2,3% diện tích tự nhiên huyện) Với các điều kiện, vị tríthuận lợi vốn có đã giúp cho huyện Bình Chánh trở thành cầu nối giao lưu kinh tế,giao thương đường bộ giữa vùng đồng bằng Sông Cửu Long với vùng kinh tế miềnĐông Nam Bộ và các khu công nghiệp trọng điểm ở phía Nam

Hiện nay, công tác cấp GCN trên địa bàn huyện Bình Chánh ngày càng trởnên phức tạp do đất đai là một nguồn tài nguyên hạn chế trong khi nhu cầu sử dụngđất của người dân ngày càng tăng Việc tranh chấp đất đai ở địa phương xảy ratương đối nhiều và càng trở nên khó giải quyết do thiếu các giấy tờ hợp lý Để đảmbảo việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất trên thị trường được thực hiện một cách công khai, minh bạch đòi hỏi phải tiếnhành công tác cấp GCN Nếu công tác cấp GCN bị chậm trễ sẽ làm ảnh hưởng lớnđến công tác quản lý quỹ đất Nhà nước, đồng thời làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợppháp của của công dân, cản trở các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, quyền sởcủa công dân.

Xuất phát từ thực tế đó, tôi thực hiện nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực

trạng công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh”.

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất và tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Bình Chánh,thành phố Hồ Chí Minh;

- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đăng ký đất đai, cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Bình Chánh thành phố Hồ Chí Minh

3 Ý nghĩa của đề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học

- Nắm chắc những quy định của pháp luật về công tác đăng ký đất đai, cấpGCN quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2003, luật đất đai 2013, hệ thống các vănbản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương và lập hồ sơ địa chính

- Các văn bản, tài liệu, số liệu thu thập được trong quá trình nghiên cứu phải

có tính chính xác, phản ánh được đầy đủ công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và lập

hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Bình Chánh, trong đó bao gồm cả các văn bảnpháp luật được áp dụng riêng trên địa bàn huyện

- Các hồ sơ, số liệu được tiến hành phân tích đánh giá một cách khách quantheo đúng quy định của Pháp luật.

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Đề tài góp phần nâng cao hiệu và đẩy nhanh công tác đăng ký, cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấttrên địa bàn huyện Bình Chánh thành phố Hồ Chí Minh

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính

1.1.1 Những vấn đề về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai

1.1.1.1 Vị trí và vai trò của đất đai

a Đối với đời sống của con người

Đất đai là một sản phẩm tự nhiên, nó có vai trò vô cùng quan trọng đối với

sự tồn tại và phát triển của các sinh vật trên trái đất nói chung và con người nóiriêng Trong tiến trình lịch sử phát triển của xã hội loài người, con người và đất đaingày càng trở nên gắn bó mật thiết với nhau Đất đai đã trở thành nguồn của cải vôtận của con người, con người dựa vào nó để nuôi sống mình Đất đai luôn luôn làthành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, không có đất đai thì khôngthể có sự sống Các Mác đã viết “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điềukiện cần để sinh tồn” Đất đai chính là địa bàn sống của con người Nó là địa điểmxây dựng các thành phố, làng mạc, nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sốngcủa con người

b Đối với sự phát triển của xã hội

Đất đai có trước lao động và ngày càng trở thành yếu tố vô cùng quan trọngđối với sự phát triển của các ngành kinh tế Đất đai tham gia vào tất cả các ngànhsản xuất vật chất xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt Có thể nói đất đai lànguồn gốc của của cải vật chất như Adam Smith đã chỉ ra: “Đất đai là mẹ còn laođộng là cha của của cải vật chất” Tuy nhiên vai trò của đất đai đối với mỗi ngànhsản xuất khác nhau trong nền kinh tế thì lại thể hiện khác nhau Đặc biệt đối vớingành sản xuất nông nghiệp, đất đai có một vị trí vô cùng quan trọng Nó là yếu tốhàng đầu của ngành sản xuất này Bởi vì đất đai không chỉ là chỗ dựa, chỗ đứng đểlao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng và thông qua đó tạonguồn thức ăn cung cấp cho ngành chăn nuôi Mọi tác động của con người vào câytrồng đều dựa vào đất đai và thông qua đất đai Trong trường hợp này đất đai cònđóng vai trò như là một công cụ sản xuất của con người

Mặt khác, trong quá trình tiến hành sản xuất của mình thì con người tác độngvào ruộng đất nhằm làm thay đổi chất lượng của đất, tạo điều kiện thuận lợi cho câytrồng sinh trưởng và phát triển Tức là thông qua hoạt động của mình con người đãcải tạo, biến đổi từ những mảnh đất kém màu mỡ thành những mảnh đất màu mỡhơn Trong quá trình này thì đất đai đóng vai trò như một đối tượng lao động Bởivậy có thể nói đối với nông nghiệp không có đất đai thì không thể có các hoạt độngsản xuất nông nghiệp Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, chủ yếu và không thể thaythế được Đất đai vừa là đối tượng lao động vừa là công cụ lao động của con người.

Đối với các ngành sản xuất khác thì đất đai là nơi xây dựng công xưởng, nhàmáy, kho tàng, bến bãi và là địa điểm để tiến hành các hoạt động sản xuất kinhdoanh Đất đai còn là nơi cung cấp nguyên nhiên vật liệu trực tiếp, chủ yếu chongành công nghiệp khai thác và gián tiếp cho công nghiệp chế biến thông qua ngànhnông nghiệp Với ngành du lịch thì đặc thù tự nhiên, địa hình, địa thế của đất đaiđóng một vai trò khá quan trọng

Do đất đai là có hạn trong khi dân số ngày càng tăng nên vai trò của đất đaingày càng trở nên quan trọng đối với xã hội loài người Vì vậy, trong sử dụng đấtđai phải tiết kiệm và có hiệu quả

1.1.1.2 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai

Luật đất đai năm 2013 ra đời, mở ra nhiều điểm sáng mới cho việc thực hiệncác thủ tục liên quan đến đất đai, tạo thuận tiện cho người dân khi làm các thủ tụcliên quan đến đất đai Ngoài vấn đề quy định những điểm mới, luật đất đai 2013 còngiữ lại những nguyên tắc cốt lõi, đặc biết là vấn để quản lý đất đai, nhà nước luônthống nhất quản lý Điều này được thể hiện rõ trong điều 4, Luật đất đai 2013 "Đấtđai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luậtnày"

Nội dung quản lý đất đai, được quy định rõ tại điều 22, luật đất đai 2013Điều 22 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai

1 Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổchức thực hiện văn bản đó

2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lậpbản đồ hành chính.

3 Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất vàbản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựnggiá đất

4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

6 Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

7 Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

8 Thống kê, kiểm kê đất đai

9 Xây dựng hệ thống thông tin đất đai

10 Quản lý tài chính về đất đai và giá đất

11 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

12 Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy địnhcủa pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

13 Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai

14 Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản

lý và sử dụng đất đai

15 Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai

1.1.2 Những vấn đề về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và lập hồ sơ địa chính

1.1.2.1 Khái niệm

* Khái niệm đăng ký đất đai:

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ vàcấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệpháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặtchẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất

* Khái niệm Giấy chứng nhận:

Khoản 16, điều 3, luật đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý

để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liềnvới đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sởhữu tài sản khác gắn liền với đất.”

1.1.2.2 Vai trò của công tác đăng ký đất đai, cấp GCN

Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản

lý Nhà nước giao cho các tố chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài

và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất Đây làmột yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng đất trong cáctrường hợp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất, chothuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổinhững nội dung quyền sử dụng đất đã đăng ký Chúng ta phải thực hiện việc đăng

ký và cấp GCN bởi vì:

* Vai trò đối với Nhà nước

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu,thống nhất quản lý Việc ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC giúp Nhà nướcnâng cao hiệu quả quản lý đất đai, cụ thể:

- Là cơ sở để quản lý đất đai đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất và tàisản gắn liền với đất;

- Là cơ sở để bảo vệ quyền sở hữu đất đai cho từng đối tượng sở hữu;

- Là nền tảng quản lý việc tạo lập các tài sản của chủ sở hữu gắn liền với đất;

- Tạo công bằng trong quá trình quản lý với các đối tượng sử dụng đất;

- Tăng nguồn thu từ tài nguyên đất cho ngân sách nhà nước thông qua: côngnhận quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đấtnhư: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sửdụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh;

- Cơ sở để thực hiện công tác quản lý đất đai chi tiết khác như: bồi thườnggiải phóng mặt bằng, quy hoạch

* Vai trò đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản và xã hội

- Là chứng thư pháp lý xác lập và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của người

sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản, để họ có thể yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất đaimột cách hợp lý và hiệu quả;

- Là cơ sở cho việc thực hiện các quyền: chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp,cho thuê quyền sử dụng đất, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất một cáchthuận tiện;

- Là cơ sở để người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các nghĩa vụđối với Nhà nước, như: nộp thuế trước bạ, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sửdụng đất.;

- Giảm các tranh chấp về đất đai

1.2 Cơ sở pháp lý

1.2.1 Các văn bản pháp lý

1.2.1.1 Từ Luật đất đai 2003 đến Luật đất đai 2013

Luật đất đai 2003 số 13/2003/QH11 thông qua ngày 26/11/2003 tại kỳ họpthứ 4 Quốc hội khoa XI

Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng chính phủ vềviệc địa phương phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trongnăm 2005

Quyết định 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ tài nguyên môi trườngban hành quy định về GCN

Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫnthi hành luật đất đai 2003

Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sửdụng đất, trong đó có quy định cụ thể hóa LUật đất đai về việc thu tiền sử dụng đấtkhi cấp GCN

Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Thủ tướng chính phủ

về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

Thông tư 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ tài chính hướng dẫn cácquy định của pháp luật về lệ phí trước bạ

Thông tư 09/2006/TT-BTNMT ngày 25/09/3006 hướng dẫn việc chuyển hợpđồng thuê đất và cấp GCN khi chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần hóa ;

trong đó hướng dẫn cấp GCN cho công ty đã cổ phần hóa.

Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 hướng dẫn về việc thống

kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất

Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên môitrường về hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổsung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tụcbồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại vềđất đai

Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung

về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định về cáp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một sốđiều của nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của chính phủ

về thu tiền sử dụng đất

Nghị định 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010.về sửa đổi, bổ sung một sốđiều của nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của chính phủ

về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên môitrường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất

1.2.1.2 Từ Luật đất đai 2013 đến nay

Luật đất đai 2013 số: 45/2013/QH13 thông qua ngày 29/11/2013 tại kỳ họpQuốc hội khóa XIII, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Namthông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013, quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyềnhạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thốngnhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ củangười sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủnghĩa Việt Nam

Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất

đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014).

Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014) Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất (Có hiệu lực từ01/07/2014)

Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (Cóhiệu lực từ 01/07/2014)

Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khinhà nước thu hồi đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014)

Nghị định số 84/2013/NĐ-CP ngày 25/07/2013 của Chính phủ quy định vềphát triển và quản lý nhà ở tái định cư

Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụngđất(Có hiệu lực từ 01/08/2014)

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tàinguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;

Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tàinguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tàinguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính;

Thông tư số 26/2014/TT-BTNMT ngày 28 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tàinguyên và Môi trường ban hành quy trình và định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng

cơ sở dữ liệu tài nguyên và môi trường;

Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tàinguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiệntrạng sử dụng đất;

Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tàinguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất;

Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tàinguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử

dụng đất, thu hồi đất;

Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chínhhướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm

2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chínhhướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm

2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tàinguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điềuchỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;

Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 của Bộ Tàinguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-

CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ.quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.2 Các quy định về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính

1.2.2.1 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo điều 98, Luật đất đai 2013 quy định:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sửdụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầuthì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữuchung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của nhữngngười có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liềnvới đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ

sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhậnGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền vớiđất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, đượcghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đượcnhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồngvào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, têncủa vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tênchồng nếu có yêu cầu

Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệughi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp

mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thờiđiểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sửdụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo

số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối vớiphần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửađất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tếnhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênhlệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 củaLuật này

1.2.2.2 Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Được quy định rõ tại điều 100 và 101 luật đất đai 2013:

Điều 100 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sửdụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loạigiấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai củaNhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòamiền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắnliền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất

ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sửdụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc

sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũcấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theoquy định của Chính phủ

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quyđịnh tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ

về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến

trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sửdụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3 Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định củaTòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản côngnhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo vềđất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định củapháp luật

4 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuêđất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưađược cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụtài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

5 Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am,

từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này

và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận làđất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Điều 101 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không cógiấy tờ về quyền sử dụng đất

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thihành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩuthường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồngthủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điềukiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đấtxác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tạiĐiều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xãxác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạchchi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơquan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất

3 Chính phủ quy định chi tiết Điều này

1.2.2.3 Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệulực thi hành;

+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặngcho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sửdụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

+ Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đấtđai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của

cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đấtđai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,

khu công nghệ cao, khu kinh tế;

+ Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

+ Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; ngườimua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

+ Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc cácthành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền

sử dụng đất hiện có;

+ Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

- Chính phủ quy định chi tiết Điều này

b Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở:

Căn cứ vào điều 31 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm

2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai về việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở như sau:

Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của phápluật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì đượcchứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:+ Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựngtheo quy định của pháp luật về xây dựng

Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng đượccấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựngxác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàncông trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyềnphê duyệt;

- Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghịđịnh số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanhnhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày

05 tháng 7 năm 1994;

+ Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;+ Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mànhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại

Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa XI vềnhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chínhsách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng

7 năm 1991, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trườnghợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất vàchính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;

+ Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở

đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp cóthẩm quyền theo quy định của pháp luật

Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01tháng 7 năm 2006 thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật

về nhà ở

Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải

có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết;

+ Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhànước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;

+ Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trongnhững giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà trên giấy tờ đóghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi,nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liênquan và phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua,nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không

có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký củacác bên có liên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểmmua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó

Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trongnhững giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà hiện trạng nhà

ở không phù hợp với giấy tờ đó thì phần nhà ở không phù hợp với giấy tờ phải được

Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận như quy định tại Điểm h Khoản này;

+ Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy

định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủyban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm

2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặcphải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụngđất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quyđịnh của pháp luật Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã vềnhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện vềquy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trườnghợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải cógiấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải cócác giấy tờ sau:

+ Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở hoặcđược sở hữu nhà ở thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật về nhà ở;

+ Một trong các giấy tờ của bên chuyển quyền quy định tại Khoản 1 vàKhoản 3 Điều này

- Tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự ánđầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài phải có giấy tờ theo quy định sau:

+ Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh thì phải có một trongnhững giấy tờ về dự án phát triển nhà ở để kinh doanh (quyết định phê duyệt dự ánhoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư);

+ Trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở hữunhà ở thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật thì phải có giấy tờ vềgiao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở;

+ Trường hợp nhà ở đã xây dựng không phù hợp với giấy tờ quy định tạiĐiểm a và Điểm b Khoản này thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩmquyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy tờ khôngảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được

cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (nếu có)

- Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì

ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các Khoản 1, 2

và 3 Điều này, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồnghợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xâydựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật vàbản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

1.2.2.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo Điều 105, Luật đất đai 2013 quy định:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người ViệtNam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự ánđầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môitrường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất

Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồngdân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền vớiquyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thựchiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấpđổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứngnhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trườngthực hiện theo quy định của Chính phủ

1.2.2.5 Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Mẫu giấy chứng nhận được quy định tại Điều 3 Thông tư 23 - 2014 BTNMT:

- Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thốngnhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn

trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổsung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dungtheo quy định như sau:

+ Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục

"I Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và sốphát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được

in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

+ Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác,rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứngnhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

+ Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất" và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";

+ Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV Những thayđổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấychứng nhận; mã vạch;

+ Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổsung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổcấp Giấy chứng nhận và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"như trang 4 của Giấy chứng nhận;

+ Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoảnnày do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặcVăn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng

ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấychứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp

- Nội dung và hình thức cụ thể của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b,

c, d và đ Khoản 1 Điều này được thể hiện theo Mẫu ban hành kèm theo Thông tưnày

Điều 4 In ấn, phát hành và quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận

- Tổng cục Quản lý đất đai có trách nhiệm:

+ Tổ chức việc in ấn, phát hành phôi Giấy chứng nhận cho Văn phòng đăng

ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp sử dụng;

+ Lập và quản lý sổ theo dõi phát hành phôi Giấy chứng nhận;

+ Kiểm tra, hướng dẫn việc quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận ở cácđịa phương

- Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm:

+ Lập kế hoạch sử dụng phôi Giấy chứng nhận của địa phương gửi về Tổngcục Quản lý đất đai trước ngày 31 tháng 10 hàng năm;

+ Kiểm tra, hướng dẫn việc quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận ở địa phương;

+ Tổ chức tiêu hủy phôi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận đã in hoặc viết

bị hư hỏng theo quy định của pháp luật về lưu trữ;

+ Báo cáo định kỳ tình hình tiếp nhận, quản lý, sử dụng phôi Giấy chứngnhận của địa phương về Tổng cục Quản lý đất đai trước ngày 25 tháng 12 hàng năm

- Phòng Tài nguyên và Môi trường ở nơi chưa thành lập Văn phòng đăng kýđất đai có trách nhiệm:

+ Lập kế hoạch về sử dụng phôi Giấy chứng nhận của địa phương gửi về SởTài nguyên và Môi trường trước ngày 20 tháng 10 hàng năm;

+ Kiểm tra việc quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận đối với Văn phòngđăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện

- Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cáccấp có trách nhiệm:

+ Báo cáo cơ quan tài nguyên và môi trường về nhu cầu sử dụng phôi Giấychứng nhận trước ngày 15 tháng 10 hàng năm;

+ Tiếp nhận, quản lý, lập sổ theo dõi nhận, cấp phát và sử dụng phôi Giấychứng nhận đã phát hành về địa phương;

+ Kiểm tra thường xuyên việc quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận trongđơn vị để bảo đảm sự thống nhất giữa sổ theo dõi và phôi Giấy chứng nhận thực tếđang quản lý, đã sử dụng;

+ Tập hợp, quản lý các phôi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận đã in hoặcviết bị hư hỏng để tiêu hủy;

+ Báo cáo tình hình tiếp nhận, quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận về Sở

Tài nguyên và Môi trường định kỳ 06 tháng trước ngày 20 tháng 6, định kỳ hàng

năm trước ngày 20 tháng 12 hàng năm.

- Nội dung và hình thức Sổ theo dõi phát hành phôi Giấy chứng nhận; Sổtheo dõi nhận, cấp phát và sử dụng phôi Giấy chứng nhận; Báo cáo tình hình tiếpnhận, quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo mẫu tại Phụ lục số 01 ban hànhkèm theo Thông tư này

Hình 1.1 Trang 1 - 4 Mẫu GCN ban hành theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT

Hình 1.2 Trang 2 - 3 Mẫu GCN ban hành theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT

1.2.2.6 Trình tự, thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trình tự thủ tục cấp GCN được quy định tại Điều 70 Nghị định số43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai như sau:

1 Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký

2 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sảngắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ

và thực hiện các công việc như sau:

a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nộidung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của LuậtĐất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụngđất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch

Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sảngắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quyđịnh tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranhchấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thờiđiểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sựphù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựngnếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặchoạt động đo đạc bản đồ;

b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việctại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng

ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chínhthửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạngtranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã

và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xétgiải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòngđăng ký đất đai.

3 Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Vănphòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xácnhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;

b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa cóbản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụngđất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đấtnộp (nếu có);

c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trongnước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức

có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xácnhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;

đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiệntrạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 củaNghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản

đó Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối vớitài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng kýđất đai;

e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địachính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địachính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trườnghợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy