Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản ở Tp. Hồ Chí Minh, trường hợp áp dụng tại địa bàn quận 6, đề xuất kiến nghị, giải pháp

Tóm tắt: Tác giả thực hiện khảo sát với 155 mẫu nghiên cứu thu thập được, sau đó sử dụng phương pháp phân tích nhân tố chính để xác định được 03 nhóm nhân tố chính ảnh hưởng giá bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Từ kết quả đó, tác giả đã thu thập dữ liệu của 375 căn nhà trên địa bàn quận 6, thời gian thu thập trong 03 tháng từ tháng 06 đến tháng 09 năm 2018. Nghiên cứu sử dụng mô hình hồi quy gồm 01 biến phụ thuộc là giá bất động sản trên địa bàn quận 6 và 09 biến độc lập, gồm: diện tích đất, diện tích nhà, quy mô căn nhà, chiều rộng nhà, lộ giới đường tiếp giáp mặt tiền, vị trí bất động sản, mật độ xây dựng các công trình dịch vụ xã hội, tỷ lệ diện tích đất phù hợp quy hoạch, tỷ lệ thoát nước khu vực xung quanh bất động sản. Kết quả mô hình hồi quy chỉ ra rằng tất cả các biến đều ảnh hưởng tích cực đến giá trị bất động sản, ngoại trừ biến diện tích sàn xây dựng của BĐS. Ngoài ra cũng theo kết quả nghiên cứu, yếu tố quy mô số tầng căn nhà và chiều rộng mặt tiền nhà tác động mạnh nhất đến giá trị bất động sản

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA

NGUYỄN HỮU NHIÊN

PHÂN TÍCH CÁC YÊU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ

BẤT ĐỘNG SẢN Ở TP.HỒ CHÍ MINH,

TRƯỜNG HỢP ÁP DỤNG TẠI ĐỊẠ BÀN QUẬN 6

ĐÊ XŨẤT KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP

Chuyên Ngành : QUẢN LÝ XÂY DỰNG

Mã Số : 60.58.03.02

LUẬN VĂN THẠC SĨ

TP HỒ CHÍ MINH, Tháng 01 Năm 2019

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA -ĐHQG -HCM

Cán bộ hướng dẫn khoa học :

Cán bộ chấm nhận xét 1 :

Cán bộ chấm nhận xét 2 :

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Bách Khoa, ĐHQG Tp HCM ngày tháng năm Thành phần Hội đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm: (Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị của Hội đồng chấm bảo vệ luận văn thạc sĩ) 1

2

3

4

5

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV và Trưởng Khoa quản lý chuyên ngành sau khi luận văn đã được sửa chữa (nếu có) CHỦ TỊCH HỘI ĐÒNG TRƯỞNG KHOA

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHIỆM VU LUẬN VĂN THẠC SĨ

• • • •

Họ tên học viên: Nguyễn Hữu

Nhiên Ngày, tháng, năm sinh:

29/11/1991 Chuyên ngành: Quản

lý xây dựng

MSHV:7140702Nơi sinh: Thành phố Hồ ChíMinh Mã số : 60.58.03.02

I TÊN ĐỀ TÀI: Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản ở TP.HỒ

Chí Minh, trường họp áp dụng tại địa bàn quận 6 và đề xuất kiến nghị, giải pháp

II NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG:

1 Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS ở TP Hồ Chí Minh

2 Từ các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS, xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu

tố đến giá bất động sản tại địa bàn quận 6, TP Hồ Chí Minh thông qua việc xâydựng mô hình hồi quy

III NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: 31/7/2018

IV NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: 12/12/2018

V CÁN Bộ HƯỚNG DẪN: PGS.TS Phạm Hồng Luân

CÁN Bộ HƯỞNG DẪN Tp HCM, ngày thảng năm 20

CHỦ NHIỆM Bộ MÔN ĐÀO TẠO

PGS.TS Phạm Hồng Luân

TRƯỞNG KHOA KỸ THUẬT XÂY DựNG

LỜI CÁM ƠN

Để hoàn thành luận văn này, tôi xin gửi lời cám ơn chân thành và sâu sắc đếnthầy PGS.TS Phạm Hồng Luân đã tận tình huớng dẫn, định huớng về huớng nghiêncứu trong suốt thời gian thực hiện luận văn

Tôi xin trân trọng cám ơn Ban Giám hiệu, Phòng Quản lý Đào tạo Sau Đạihọc, tất cả quý thầy cô Khoa Kỹ Thuật Xây Dựng, đặc biệt các thầy cô giảng dạythuộc chuyên ngành Công nghệ và Quản lý xây dựng thuộc Truờng Đại học BáchKhoa TP.HCM đã truyền đạt những ký thức quý báu và giúp đỡ tôi trong thời giantôi tham gia khóa học đến khi làm luận văn này

Cuối cùng, tôi xin cám ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp đã luôn bên cạnh

hỗ trợ về mặt tinh thần cũng nhu khích lệ, tạo mọi điều kiện tốt nhất trong quá trìnhtheo học và hoàn thành luận văn tốt nghiệp này

TP Hồ Chí Minh, ngày 07 tháng 12 năm 2018

NGUYỄN HỮU NHIÊN

Luận văn thạc sĩ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

TÓM TẮT

Tác giả thực hiện khảo sát với 155 mẫu nghiên cứu thu thập đuợc, sau đó sửdụng phương pháp phân tích nhân tố chính để xác định đuợc 03 nhóm nhân tố chínhảnh huởng giá bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Từ kết quả đó, tác giả đã thu thập dữ liệu của 375 căn nhà trên địa bàn quận

6, thời gian thu thập trong 03 tháng từ tháng 06 đến tháng 09 năm 2018 Nghiên cứu

sử dụng mô hình hồi quy gồm 01 biến phụ thuộc là giá bất động sản trên địa bànquận 6 và 09 biến độc lập, gồm: diện tích đất, diện tích nhà, quy mô căn nhà, chiềurộng nhà, lộ giới đuờng tiếp giáp mặt tiền, vị trí bất động sản, mật độ xây dựng cáccông trình dịch vụ xã hội, tỷ lệ diện tích đất phù họp quy hoạch, tỷ lệ thoát nuớc khuvực xung quanh bất động sản

Kết quả mô hình hồi quy chỉ ra rằng tất cả các biến đều ảnh huởng tích cựcđến giá trị bất động sản, ngoại trừ biến diện tích sàn xây dựng của BĐS Ngoài racũng theo kết quả nghiên cứu, yếu tố quy mô số tầng căn nhà và chiều rộng mặt tiềnnhà tác động mạnh nhất đến giá trị bất động sản

Luận văn thạc sĩ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

ABSTRACT

The author takes a survey with 155 samples collected, then used the PrincipalComponent Analysis (PCA) method to identify the three major factors affecting realestate prices in Ho Chi Minh City

From the result, the author collected the data of 375 houses in District 6, timescolleting about 3 months, from June to September 2018 Research used theregression model included 01 dependent variable is the real estate price and 09independent variables, include: land area, house area, floors, house width, front roadwidth, real estate location, proportion of land suitable for planning, the density ofutility building, the drainage capacity around the real estate area

The results of research indicate that all variables have a positive affect on thereal estate prices, except that house area has a negative acffect on the pricing of realestate Beside that, according to the research results, the number of floors of thehouse and the front road width is the factos that most affect on the real estate price

Luận văn thạc sĩ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ này do chính tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Phạm Hồng Luân

Các số liệu trong Luận văn là trung thực

Các thông tin trong Luận văn này đều được trích dẫn rõ nguồn gốc

Nếu có gì sai sót tôi xin hoàn toàn nhận trách nhiệm

Tp Hồ Chí Minh, ngày 12 tháng 12 năm 2018

Học viên

Nguyễn Hữu Nhiên

Luận văn thạc sĩ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 10

1.1 Gi ới thiệu chung 10

1.2 Xá c định vấn đề nghiên cứu 11

1.3 Các mục tiêu nghiên cứu 11

1.4 Đố i tuợng và phạm vi nghiên cứu 12

1.4.1 Đối tuợng nghiên cứu 12

1.4.2 Phạm vi nghiên cứu 12

1.5 Đóng góp học thuật 11

CHƯƠNG 2: TổNG QUAN 14

2.1 về bất động sản: 14

2.1.1 Khái niệm bất động sản (BĐS): 14

2.1.2 Đặc điểm của bất động sản: 14

2.1.2.1 Tính cá biệt và khan hiếm: 14

2.1.2.2 Tính bền lâu: 14

2.1.2.3 Tính chịu sự ảnh huởng lẫn nhau: 15

2.1.2.4 Các tính chất khác: 16

2.2 Các phuơng pháp định giá bất động sản: 16

2.2.1 Khái niệm định giá bất động sản: 16

2.2.2 Phuơng pháp so sánh trực tiếp: 17

2.2.3 Phuơng pháp lợi nhuận (hay còn gọi là phuơng pháp vốn hóa): 18

2.2.4 Phuơng pháp chi phí: 19

2.2.5 Phuơng pháp thặng du: 20

2.3 Các nghiên cứu thực nghiệm trên thế giới và Việt Nam: 21

CHƯƠNG 3: cơ SỞ LÝ THUYẾT VÀ PHƯƠNGPHÁP NGHIÊN cứu 28

3.1 Quy trình nghiên cứu 28

3.2 Thu thập dữ liệu 31

3.2.1 Quy trình thu thập dữ liệu 31

3.2.2 Cách thức phân phối bảng câu hỏi 33

3.2.3 Đối tuợng khảo sát 33

3.2.4 Cách thức lấy mẫu 33

3.2.5 Kích cỡ của mẫu 33

3.3 Cách thức duyệt dữ liệu 34

3.4 Phuơng pháp và công cụ xử lý dữ liệu: 34

3.4.1 Hệ số độ tin cậy Cronbach’s Anpha: 34

3.4.2 Phuơng pháp xử lý số liệu: 36

3.4.3 Phân tích hồi quy đa biến: 37

3.4.3.1 Mô hình nghiên cứu: 37

3.4.3.2 Cách thức lấy mẫu 38

Luận văn thạc sĩ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN cứu 41

4.1 Tổng hợp kết quả khảo sát chính thức 41

4.2 Mô tả đặc điểm dữ liệu khảo sát 41

4.2.1 Chức danh, vai trò của cá nhân đuợc khảo sát 41

4.2.2 Kinh nghiệm làm việc của cá nhân đuợc khảo sát 42

4.2.3 Số luợng giao dịch BĐS thực hiện: 43

4.2.4 Lo ại BĐS đã thực hiện giao dịch 44

4.2.5 Qu y mô BĐS đã thực hiện giao dịch 45

4.3 Thống kê mô tả dữ liệu 47

4.4 Đánh giá thang đo 48

4.5 Phân tích nhân tố 50

4.6 Thảo luận về các nhóm nhân tồ từ kết quả phân tích nhân tố: 56

4.7 Phân tích hồi quy đa biến: 59

4.7.1 Thu thập dữ liệu 60

4.7 2 Phân tích tuơng quan 61

4.7.3 Kiểm tra hiện tuợng đa cộng tuyến có xảy ra trong mô hĩnh sử dụng nhân tố phóng đại phuơng sai VIF: 64

4.8 Kiểm định phuơng sai của sai số không đổi: 65 4.9 Kết quả mô hĩnh nghiên cứu áp dụng phuơng pháp bĩnh phuơng tối thiểu tổng

Luận văn thạc sĩ _GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

CHƯƠNG 1: ĐẶT VAN ĐE

1.1 Giới thiệu chung

Hiện nay, Việt Nam đang trong quá trình hội nhập quốc tế, từng buớc xâydựng và tập trung phát triển nền kinh tế thị truờng định huớng xã hội chủ nghĩa;trong đó, thị truờng bất động sản (BĐS) là một trong những thị truờng quan trọngđối với nền kinh tế quốc gia, đang trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển.Theo số liệu công bố của Tổng cục thống kê Việt nam, trong 4 tháng đầu năm 2017,

số doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thành lập mới tăng 66% và

có số vốn đăng ký tăng 49,9% so với cùng kỳ năm 2016 Sự gia tăng về số luợngdoanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS cùng với nhu cầu về nhà ở của nguờidân ngày càng thiết yếu cho thấy thị truờng BĐS ở Việt Nam nói chung cũng nhu ởthành phố Hồ Chí Minh nói riêng là một thị truờng tiềm năng để phát triển nhungbên cạnh đó cũng ẩn chứa nhiều rủi ro cho nhà đầu tu khi tham gia hoạt động trongthị truờng BĐS

Việc xác định các yếu tố rủi ro và giảm thiểu khả năng xuất hiện rủi ro là mộttrong những nội dung hàng đầu nhà đầu tu cần xem xét khi tham gia trong thị truờngBĐS Rủi ro trong kinh doanh BĐS bao gồm nhiều nguyên nhân có thể tác độngnhu: cơ chế chính sách, lãi suất ngân hàng, tình hình cung - cầu bất động sản, trong

đó việc định giá BĐS chua chính xác cũng là một nguyên nhân chính dẫn đến rủi rotrong đầu tu kinh doanh BĐS BĐS đuợc định giá quá cao hoặc quá thấp so với giátrị thực tế sẽ giảm lợi nhuận của nhà đầu tu, gây khó khăn trong giao dịch mua bánBĐS Do đó, để giảm thiểu tối đa việc xảy ra rủi ro trong định giá BĐS, trên thế giớicác nuớc đã nghiên cứu và áp dụng thành công nhiều công cụ, phuơng pháp giúp choviệc định giá BĐS một cách tuơng đối chính xác dựa trên mục đích và loại BĐS cầnđịnh giá, cụ thể:

- Phuơng pháp so sánh trực tiếp;

- Phuơng pháp thặng du;

Luận văn thạc sĩ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

- Phương pháp chi phí;

- Phương pháp lợi nhuận;

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất;

- Phương pháp sử dụng mô hình hồi quy đa biến

Đối với các phương pháp so sánh, phương pháp đầu tư, phương pháp chi phí,phương pháp lợi nhuận đang được áp dụng phổ biến tại Việt Nam, trong đó phươngpháp so sánh, phương pháp đầu tư và phương pháp lợi nhuận đã được Bộ Tài chínhban hành các Thông tư hướng dẫn để thực hiện xác định giá đất theo các phươngpháp trên Đối với phương pháp sử dụng mô hình hồi quy đa biến hiện nay đã được

đề cập trong một số nghiên cứu tại Việt Nam nhưng chưa được áp dụng rộng rãitrong thực tế thị trường BĐS ở Việt Nam

1.2 Xác định vấn đề nghiên cứu

Với đề tài nghiên cứu ‘’’’Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản ở TP.HỒ Chí Minh, trường hợp áp dụng tại địa bàn quận 6 và đề xuất giải pháp”, câu hỏi nghiên cứu được đặt ra nhằm giải quyết và làm rõ được các mục tiêu

nghiên cứu của đề tài cụ thể như sau:

- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS ở TP Hồ Chí Minh là những yếu tốnào?

- Trong những yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS ở TP Hồ Chí Minh, áp dụngđối với trường hợp tại địa bàn quận 6 thì những yếu tố nào ảnh hưởng mạnhnhất đến giá BĐS và mức độ ảnh hưởng ra sao?

- Từ mô hình hồi quy đa biến đối với các yếu tố ảnh hưởng giá BĐS, làm thếnào để ứng dụng hiệu quả mô hình đối với thị trường BĐS tại khu vực khảosát?

1.3 Các mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu này được thực hiện với các mục tiêu:

Luận văn thạc sĩ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

1 Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS ở TP Hồ Chí Minh

2 Từ các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS, xác định mức độ ảnh hưởng củacác yếu tố đến giá bất động sản tại địa bàn quận 6, TP Hồ Chí Minh thông qua việcxây dựng mô hình hồi quy

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng được thực hiện khảo sát trong nghiên cứu này bao gồm cácchuyên gia, chuyên viên đang hoạt động trong lĩnh vực BĐS nhằm xác định cácyếu tố ảnh hưởng giá trị các BĐS ở TP Hồ Chí Minh Ngoài ra, tác giả còn thựchiện khảo sát thu thập thông tin về các BĐS trên địa bàn quận 6 trong đó đã có đầy

đủ hồ sơ pháp lý họp lệ liên quan như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hồ sơ lệ phí trước bạ, bản vẽ hiệntrạng (nếu có) nhằm xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố có thể tác động đếngiá trị BĐS nằm trên địa bàn quận 6, TP Hồ Chí Minh

1.4.2 Phạm vi nghiên cứu

Đối với việc xác định các yếu tố ảnh hưởng giá trị các BĐS ở TP Hồ ChíMinh, tác giả đã thực hiện gửi mail sử dụng Google Form và gửi bảng câu hỏi khảosát trực tiếp đến các nhà quản lý, chuyên gia, chuyên viên làm trong lĩnh vực BĐS.Ngoài ra về việc thu thập thông tin các BĐS trên địa bàn quận 6, khi có giao dịchmua bán thành công, người mua BĐS sẽ thực hiện kê khai lệ phí trước bạ và các loạithuế có liên quan đến BĐS tại Chi cục thuế quận 6, TP Hồ Chí Minh Sau khi BĐSđược thực hiện mua bán, chủ sở hữu sẽ thực hiện cập nhật biến động quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Chi nhánh Văn phòngĐăng ký đất đai quận 6 Do đó, các dữ liệu được sử dụng trong nghiên cứu này dựkiến thu thập tại Chi cục thuế quận 6 và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận

6 và được phân tích, đánh giá trong thời gian từ tháng 6 năm 2018 đến tháng 9 năm2018

Luận văn thạc sĩ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

Ngoài ra, do điều kiện về thời gian và nguồn lực của tác giả nên số luợngmẫu nghiên cứu thu thập đuợc còn hạn chế nên kết quả nghiên cứu chỉ mang tínhchất cục bộ, chỉ xem xét áp dụng đối với các BĐS trong phạm vi quận 6, không ápdụng đuợc đối với các BĐS thuộc khu vực quận/huyện khác

1.5 Đóng góp học thuật:

Nhận thấy phuơng pháp sử dụng mô hình hồi quy đa biến chua đuợc áp dụng

phổ biến và rộng rãi trong việc định giá BĐS, thông qua đề tài nghiên cứu “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản ở TP.HỒ Chí Minh, trường hợp áp dụng tại địa bàn quận 6 và đề xuất giải pháp” mong muốn góp một phần

trong việc xây dựng và phát triển thị truờng BĐS tại Việt Nam, giúp nhà đầu tu cómột cái nhìn khái quát hơn, chi tiết hơn trong việc đầu tu kinh doanh BĐS thông quanhững yếu tố có thể ảnh huởng đến giá trị BĐS, đồng thời hỗ trợ nhà đầu tu công cụgiúp việc định giá BĐS hiệu quả hon

Luận văn thạc sĩ _GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

2.1.2 Đặc điểm của bất động sản:

Theo Đinh Văn Ân et al (2011), BĐS có một vài đặc điểm riêng biệt so với các hàng hoá khác trên thị trường như sau:

2.1.2.1 Tính cá biêt và khan hiếm:

Do đất đai mang tính cá biệt và tính khan hiếm nên BĐS cũng có những tínhchất này Đất đai mang tính khan hiếm là do diện tích bề mặt trái đất bị giới hạn vàkhông thể tự phục hồi nếu mất đi Đồng thời do tính khan hiếm, cố định và không didời được của đất đai nên BĐS cũng mang tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ,

dù hai BĐScó vị trí gần nhau cũng có những yếu tố không giống nhau Thực tế trênthị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí khônggian khác nhau ngay cả trong trường họp hai công trình cạnh nhau và cùng xây theomột thiết kế Ngay trong một toà nhà thì các căn phòng cũng được thiết kế hướng,kiến trúc cũng như kết cấu khác nhau Ngoài ra, do sở thích cá nhân và yêu cầu củachủ nhà hoặc sự sáng tạo của kiến trúc sư trong thiết kế kiến trúc công trình cũng tạonên tính cá biệt của từng loại BĐS khác nhau

2.1.2.2 Tính bền lâu:

Đất đai mang tính bền lâu vì đất đai được xem như là tài nguyên không thể bịhuỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Theo đó, các công trình xây dựng trênđất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có

Luận văn thạc sĩ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

thể tồn tại trong một thời gian lâu dài Vì vậy, BĐS cũng mang tính chất bền lâu,tuông ứng với tuổi thọ công trình xây dựng Theo đó, BĐS gồm 02 loại tuổi thọ:

“tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS Tuổi thọ kinh tế của BĐS đuợc tínhkết thúc khi mà chi phí sử dụng BĐS ngang bằng với lợi ích thu đuợc từ BĐS đótrong điều kiện thị truờng hoạt động bình thuờng Tuổi thọ vật lý của BĐS kéo dàidài hon tuổi thọ kinh tế vì nó chỉ kết thúc khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của côngtrình xây dựng bị lão hoá và hu hỏng, không an toàn cho tiếp tục sử dụng Trongtruờng họp đó, nếu xem xét việc tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu đuợc lợi íchlớn hon là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để tạo ra đuợcnhiều lần tuổi thọ kinh tế của BĐS Thực tế, các nuớc trên thế giới đã chứng minhtuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó Nói chung,tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhàxuởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm Chính vì tính chất lâu bền củahàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trinh sửdụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phongphú và đa dạng, không bao giờ cạn

2.1.2.3 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:

BĐS cũng mang tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, xuất phát từ việc giátrị của một BĐS trong suốt quá trình hình thành và sử dụng có thể bị tác động bởimột BĐS khác trong cùng khu vực Đặc biệt, trong trường họp Nhà nước đầu tư xâydựng các công trình kết cấu hạ tầng, giao thông, ngoài việc tạo điểu kiện thuận lợitrong kết nối giao thông, tăng mỹ quan đô thị, nâng cao hệ thống co sở vật chất hạtầng còn giúp gia tăng giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Có những trườnghợp trong một khu dân cư, khi một BĐS mang tính chất kinh tế - xã hội có quy môlớn được đầu tư xây dựng có thể thúc đẩy phát triển của cả một khu vực, kéo theoviệc các BĐS được xây dựng nhiều hon trong khu vực do nhu cầu tăng cao củangười dân

Luận văn thạc sĩ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

2.1.2.4 Các tính chất khác:

a Tính thích ứng:

BĐS còn có một lợi ích khác đó là có thể điều chỉnh công năng, hoạt động tuỳtheo nhu cầu của chủ nhà mà vẫn giữ đuợc những nét đặc trung của nó trong quátrình sử dụng, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của nguời tiêu dùng trongviệc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh cũng nhu các hoạt động khác

b Tính chịu ảnh hưởng từ yểu tổ tập quán, thị hiểu và tâm lý xã hội:

Hàng hoá BĐS chịu sụ chi phối của các yếu tố này mạnh hơn so với các hànghoá thông thuờng khác Nhu cầu về số luợng cũng nhu chất luợng đối với BĐS củamỗi vùng, mỗi khu vục, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tậpquán của nguời dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tínnguỡng, tôn giáo, tâm linh cũng là một yếu tố quan trọng trong việc chi phối nhucầu và hình thức BĐS

2.2 Các phương pháp định giá bất động sản:

2.2.1 Khái niệm định giá bất động sản:

Theo từ điển Oxford: “Sụ định giá (Valuation) là sụ uớc tính giá trị của mộttài sản bất kỳ”

Theo Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO (AustralianValuation Office - Hiệp hội định giá Australia) trình bày trong lóp bồi duỡng nghiệp

vụ định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh ngày 25/05/1999: “Định giá là việc xác địnhgiá trị của BĐS tại một thời điểm, có tính đến bản chất của BĐS và mục đích củađịnh giá Do vậy, định giá là áp dụng các dữ kiện thị truờng so sánh mà các thấmđịnh viên thu thập đuợc và phân tích, sau đó so sánh với tài sản đuợc định giá đểhình thành giá trị của chúng”

Theo Cupal (2014) thì việc định giá BĐS thuờng đuợc thực hiện nghiên cứu

và trình bày bởi các chuyên gia có kỹ năng và nhiều kinh nghiệm, nhung đôi khi

Luận văn thạc sĩ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

một số kết quả định giá mang tính chất chủ quan và thiên vị; do đó vẫn cần sự kháchquan và tiếp cận số liệu thống kê một cách chính xác hon

2.2.2 Phương pháp so sánh trực tiếp:

- Khái niêm :

Là phương pháp xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách so sánh trực tiếp cácBĐS có các đặc điểm, tính chất tương tự nhau như: diện tích, loại đất, hình dạng,chức năng công trình, vị trí địa lý ; trong đó các BĐS đó đã được thực hiện giaodịch thành công trên thị trường nhằm tìm ra giá trị của BĐS mục tiêu muốn tìm ngaytại thời điểm định giá hoặc gần với mốc thời điểm xác định giá BĐS cần định giá.Phương pháp so sánh trực tiếp thường được áp dụng để định giá BĐS khi trên thịtrường có các BĐS đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụngđất có thể so sánh được với loại BĐS cần định giá Phương pháp nêu trên không cócông thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào thông tin của các giao dịch để xácđịnh giá trị BĐS

- ưu điểm ’.

+ Phương pháp không cần yêu cầu kỹ thuật cao, không cần phải xây dựng mô

hình toán học hoặc công thức để tính toán mà chỉ cần dựa vào dữ liệu của các giaodịch trên thị trường BĐS

+ Phương pháp này xác định dựa trên các giao dịch thực tế trên thị trường nên

có thể dễ dàng thuyết phục người đầu tư BĐS

- Nhuơc điểm '.

+ Phương pháp yêu cầu phải có thông tin giao dịch rõ ràng, chính xác nên

trong trường hợp thông tin không chính xác thì không áp dụng được phương phápnày

+ Phương pháp so sánh trực tiếp thường ít được sử dụng để định giá nhữngBĐS có chức năng đặc biệt như công sở, trường học, bệnh viện và các công trình

Luận văn thạc sĩ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

công cộng khác vì những BĐS đó không có hoặc được giao dịch với số lượng hạnchế trên thị trường nên không có cơ sở để so sánh định giá

+ Phương pháp không cần xây dựng mô hình hoặc công thức cố định để tínhtoán nên kết quả định giá phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm và kiến thức của ngườiđịnh giá Việc khó có hai thửa đất có đặc điểm, tính chất hoàn toàn giống nhau để sosánh, vì vậy người định giá dùng kinh nghiệm, kiến thức của mình để hiệu chỉnh cácsai số, dẫn đến khó tránh khỏi sự chủ quan áp đặt, theo đó mỗi người định giá sẽ đưa

ra một mức giá khác nhau đối với cùng một BĐS

2.2.3 Phương pháp lợi nhuận (hay còn gọi là phương pháp vốn hóa):

- Khái niêm :

Là phương pháp dùng để định giá các BĐS có khả năng tạo ra thu nhập, qua

đó chuyển đổi các thu nhập ròng hàng năm trong tương lai thành một giá trị tỷ lệ (%)thu hồi vốn để ước tính giá trị BĐS cần tính Phương pháp này thường được áp dụngđối với các BĐS là nhà ở hoặc văn phòng với mục đích cho thuê thương mại hoặc ápdụng để xác định giá trị trong lĩnh vực đầu tư để lưa chọn phương án đầu tư, kinhdoanh hiệu quả

- ưu điểm ’.

+ Phương pháp tiếp cận trực tiếp những lợi ích mà BĐS có thể mang lại cho

nhà đầu tư trong tương lai, do đó phương pháp mang tính chất thuyết phục cao đốivới những nhà đầu tư quan tâm đến lợi nhuận thu được từ BĐS

+ Phương pháp sử dụng công thức tính toán rõ ràng, cụ thể

+ Giá trị có độ chính xác cao khi các thông tin đầu vào có độ chính xác

- Nhuơc điểm '.

+ Đe tính toán giá trị BĐS cần nhiều dữ liệu để ước tính, điều chỉnh nên người

định giá cần phải có kiến thức, trình độ và kinh nghiệm về BĐS đồng thời thông tin

số liệu đầu vào cần chính xác, cụ thể

Luận văn thạc sĩ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

+ Tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ chính xác cao đồng thời phảicác thông tin về giá trị được giả định trong điều kiện dự kiến tương lai nên kết quảtính toán thường bị hạn chế

2.2.4 Phương pháp chi phí:

- Khái niêm:

Trên thị trường có những BĐS được xây dựng với mục đích riêng biệt phục

vụ cho những yêu cầu riêng như trường học, thư viện, bệnh viện, chùa, nhà thờ Đối với những BĐS này không có thông tin giao dịch trên thị trường cũng như khảnăng tạo ra thu nhập; do đó không thể áp dụng phương pháp so sánh hoặc phươngpháp thu nhập

Trong trường họp nêu trên, việc định giá sẽ tính toán dựa trên giả định giá trịBĐS có thể đo bằng chi phí để làm ra một BĐS tương tự có vai trò như là BĐS thaythế Công thức được đon giản hóa như sau:

Giá BĐS = Giá đất + Chi phí xây dựng mới - Lương khấu hao tích lũy

- ưu điểm ’.

+ Phương pháp sử dụng công thức tương đối đon giản, dữ liệu tính toán được

cập nhật trong thời gian ngắn nên tương đối chính xác

+ Phương pháp được sử dụng hiệu quả trong việc định giá các BĐS đặc biệt,phục vụ lợi ích công cộng và không có thông tin giao dịch trên thị trường; định giátrong trường hợp thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng khi thu hồi BĐS

+ Ngoài mục đích xác định giá trị BĐS được xây dựng với mục đích riêng biệt,còn được xác dđịnh giá trị khi tính toán thuế suất đất đai, bảo hiểm

Luận văn thạc sĩ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

+ Phương pháp thực hiện theo cách thức cộng dồn, tuy nhiên tổng giá trị cácthành phần trong nhiều trường họp không bằng tổng giá trị toàn bộ

+ Việc xác định chi phí xây dựng phụ thuộc vào thông tin giá cả nguyên vậtliệu xây dựng trên thị trường cho nên giá trị không đồng nhất tùy theo tình hình biếnđộng của thị trường nguyên vật liệu xây dựng

2.2.5 Phương pháp thặng dư:

- Khái niêm :

Trong thực tế, BĐS sau một thời gian hoạt động thường bị hao mòn, hư hỏng

do đó cần được xây dựng mới hoặc tái tạo,chuyển đổi theo phương thức mới nhằmđáp ứng nhu cầu xã hội, giá trị của BĐS thu được sau quá trình thực hiện gọi là giátrị của sự phát triển và đây là giá trị ước tính

Phương pháp thặng dư là phương pháp dùng để ước tính giá trị BĐS dựa trênphần đóng góp của nó vào dự án phát triển BĐS theo hướng tốt nhất và hiệu quảnhất Phương pháp được xây dựng dựa trên nguyên tắc “đóng góp”, tức là giá trịhiện tại của BĐS (giá trị chưa được phát triển) chính là giá trị còn lại sau khi lấy giátrị ước tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó

- ưu điểm:

+ Phương pháp thường được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát

triển khi được đầu tư, cải tạo có khả năng tạo ra giá trị nhiều hơn so với chi phí bỏ ranhư đất trống dành cho phát triển dự án hoặc đất có các kết cấu xây dựng đang tồntại mà cần phải thay thế, sửa chữa

+ Ngoài ra đây là phương pháp thích hợp dùng để thẩm định giá BĐS khithực hiện đấu thầu lựa chọn phương án tối ưu

+ Là một công cụ mang giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa

và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện đầu tư dự án phát triển BĐS

Luận văn thạc sĩ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

+ Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của dòng tiền, giả định tất

cả các dòng tiền xảy ra cùng một thời điểm là chưa chính xác

+ Người sử dụng phương pháp cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệmtốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau của BĐS

2.3 Các nghiên cứu thực nghiệm trên thế giới và Việt Nam:

* Trẽn thế giởlĩ

Shabana et al (2015) áp dụng mô hình định giá Hedonic để tìm ra các yếu tốảnh hưởng giá trị BĐS tại một khu dân cư đô thị được chọn thuộc Faisalabad,Pakistan Theo đó, kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng đối với bất kỳ thị trấn được chọnnghiên cứu nào, người dân cũng sẵn sàng trả thêm tiền cho một căn nhà xây mới,khuôn viên đất lớn, có nhà xưởng, nhà bếp, nhà để xe, bãi cỏ và có hệ thống cungcấp nước uống đầy đủ Nghiên cứu còn phát hiện ra rằng yếu tố tỷ lệ biết chữ, kinhdoanh và thu nhập hàng tháng của hàng xóm xung quanh cũng ảnh hưởng tích cựcđến sự sẵn sàng trả tiền nhiều hơn cho giá trị BĐS của người dân ở khu vực nghiêncứu Ngoài ra, khu vực xung quanh BĐS có công viên, hệ thống thoát nước và hệthống quản lý chất thải rắn cũng ảnh hưởng tích cực đến giá BĐS

Theo nghiên cứu của Sclapfer et al (2015) tại Thuỵ Sĩ đã tìm ra các yếu tố ảnhhưởng tích cực đến giá mua bán và thuê BĐS bao gồm phong cảnh khu vực xungquanh ngôi nhà, sự đa dạng của các khu vui chơi giải trí lân cận, khu vực nhà ở gần

hồ và không bị ảnh hưởng nhiều bởi tác động con người hoặc khu vực mang ý nghĩaquốc gia về văn hoá và du lịch Bên cạnh đó, các yếu tố ảnh hưởng tiêu cực

Luận văn thạc sĩ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

đến giá BĐS gồm có tiếng ồn đường bộ, tiếng ồn đường sắt, khu vực gần khu côngnghiệp và khu vực gần đường dây điện cao thế

Diewert & Shimizu (2016) thực hiện nghiên cứu tại Tokyo, Nhật Bản kết luậnrằng các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư bao gồm: diện tích sàn của căn

hộ, tổng diện tích đất xây dựng, số lượng căn hộ trong chung cư, tổng số tầng củacông trinh, chiều cao mỗi tầng công trình, độ tuổi cấu trúc công trình, diện tích khuđất còn lại sau khi xây dựng công trình, khoảng cách đến ga tàu điện ngầm gần nhất.Trong đó, yếu tố về tổng số tầng của công trình và chiều cao mỗi tầng công trình ảnhhưởng lớn nhất đến giá trị của căn hộ

E.Candas et al (2015) Thổ Nhĩ Kỳ 19 yếu tố ảnh hưởng giá BĐS bao gồm 15yếu tố được thu thập từ các dữ liệu báo cáo, 04 yếu tố được thu thập từ Hệ thống

thông tin địa lý GIS ( Geographic Information Systems) Theo kết quả nghiên cứu

xác định được 05 yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất đến giá BĐS bao gốm: diện tích sànxây dựng hiện trạng của nhà, nhà có hệ thống sưởi ấm, mức độ ảnh hưởng từ độngđất của khu vực xung quanh BĐS, giá thuê BĐS và giá trị khu đất của BĐS

Ngoài ra tại Nigeria, nghiên cứu của Babawale (2011) còn xem xét các mức độảnh hưởng của các yếu tố ngoại cảnh tác động tới BĐS như thế nào Kết quả môhình Hedonic với các thuộc tính như: khoảng cách từ BĐS tới nơi làm việc, khoảngcách từ BĐS tới nhà thờ, số lượng bãi đậu xe, an ninh khu vực, chất lượng đườnggiao thông tiếp cận BĐS đã chỉ ra rằng yếu tố ngoại cảnh như nhà thờ cũng ảnhhưởng tiêu cực đến giá BĐS, BĐS càng xa nhà thờ thì giá càng tăng

Bên cạnh đó, một số nghiên cứu còn tìm ra các yếu tố ngoại cảnh khác có thểảnh hưởng đến giá trị BĐS như mức độ tiếng ồn xung quanh sân bay (0’Byme et al.,1985), rủi ro động đất (Brookshire et al., 1982) hoặc giá trị tiện nghi của khu vực cónhiều cây cối (Willis và Garrod, 1991)

* Tai Viẽt Nam:

Luận văn thạc sĩ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

Ở Việt Nam, thị trường BĐS còn trong giai đoạn đầu phát triển nên nhữngnghiên cứu liên quan BĐS, đặc biệt về phương pháp sử dụng mô hình hồi quy đabiến còn khá hạn chế Theo lý thuyết vị thế - chất lượng được phát triển bởi HoàngHữu Phê và Wakely (2000), đã đưa ra một số gợi ý định hướng cho việc xây dựngnền tảng cơ sở khoa học và phương pháp định giá BĐS phù họp với nền kinh tế thịtrường Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng giá BĐS phụ thuộc vào yếu tố chất lượng và

vị thế Chất lượng BĐS bao gồm các đặc tính vật lý có thể đo đếm được như diệntích khuôn viên đất, diện tích đất xây dựng công trình, số lượng phòng tắm, số tầngcông trình, tầng cao công trình Vị thế BĐS là một hình thức đo lường sự mongmuốn về mặt xã hội gắn với nhà đất tại một địa điểm xác định Vị thế của một BĐSbất kỳ đều bao gồm vị thế cộng với vị trí, tức vị thế BĐS được hình thành trên nềntảng kết họp của 3 nhóm yếu tố:

- Yếu tố tự nhiên của vị trí BĐS;

- Yếu tố kinh tế xã hội của vị thế;

- Yếu tố tâm lý của vị thế

Ba yếu tố này không tồn tại độc lập nhau mà kết hợp với nhau theo mộtphương thức sau đó thể hiện ra bên ngoài dưới hình thức vị trí của nó, tùy theo sựkết hợp giữa bộ 3 yếu tố trên mà tạo ra vị thế cao hay vị thế thấp Hay nói cách khác

vị thế là một hàm phụ thuộc vào 3 biến trên:

Vị thế = f(yếu tố tự nhiên; yếu tố kinh tế, xã hội; yếu tố tâm lý );

Luận văn thạc sĩ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

Yếu tố tâm lý, phong tục, tập quán thuộc về không gian tâm lý, đây là loạikhông gian đuợc xác định thông qua sự quan tâm, sự hiểu biết, sự yêu thích và mongmuốn

Kết quả mô hình hồi quy từ nghiên cứu của Hoàng Hữu Phê và Wakely (2000)cho thấy biến diện tích khuôn viên đất ảnh huởng mạnh nhất tới giá BĐS, sau đó làcác biến khoảng cách từ nhà tới trung tâm thành phố, số tầng xây dựng, vị trí nhà đấtmặt tiền hay trong hẻm

Dựa trên mô hình hồi quy Hedonic, Kim (2007) xem xét tác động của pháp lýđến giá nhà tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội Tác giả xây dựng mô hình với các biếnđại diện cho pháp lý nhu giấy tờ pháp lý sổ hồng, sổ đỏ và các giấy tờ/quyền pháp lýkhác có liên quan

Nghiên cứu của Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011) về ứng dụng môhình hồi quy Hedonic để xác định các yếu tố ảnh huởng đến giá BĐS ở khu vực TP

Hồ Chí Minh Kết quả nghiên cứu cho thấy các yếu tố ảnh huởng lớn nhất đến giábán BĐS là vị trí BĐS, diện tích đất, diện tích nhà, khoảng cách từ BĐS đến mặt tiềnđuờng và khoảng cách từ BĐS đến trung tâm thành phố

Theo Hà Văn Dũng và Phùng Thị Thu Hà (2016) về xác định các yếu tố ảnhhuởng đến giá BĐS ở khu vực quận 6 TP.HCM thì các yếu tố ảnh huởng đến giá bánBĐS bao gồm: diện tích đất, diện tích nhà, vị trí, chiều ngang mặt đuờng/hẻm phíatruớc BĐS, khoảng cách từ BĐS đến trung tâm quận

Ngoài ra theo nghiên cứu của Lục Mạnh Hiển (2014), sau khi xác định ban đầu

12 yếu tố có khả năng ảnh huởng đến giá chung cu thì sau khi áp dụng mô hình địnhgiá Hedonic, nghiên cứu đã xác định đuợc 05 yếu tố ảnh huởng chính đến giá chung

cu là khoảng cách từ chung cu đến trung tâm, giá thành chung cu tính trên lm2,khoảng cách từ chung cu đến trung tâm mua sắm/chợ, tình hình an ninh ở khu vựcchung cu và môi truờng sinh thái khu vực chung cu; trong đó biến khoảng cách từchung cu đến trung tâm tác đông mạnh nhất đến giá chung cu

STT Các nghiên cứu trước đây Các yếu tố ảnh hưởng giá trị BĐS được liệt kê

1 Shabana et al (2015)

Khuôn viên đất; BĐS có nhà xưởng, nhà bếp,nhà để xe, bãi cỏ và có hệ thống cung cấp nướcuống đầy đủ; tỷ lệ biết chữ, kinh doanh và thunhập hàng tháng của hàng xóm; công viên, hệthống thoát nước và hệ thống quản lý chất thảirắn thuộc khu vực xung quanh BĐS

2 Sclapfer et al (2015)

Phong cảnh khu vực xung quanh BĐS; khu vuichơi giải trí lân cận; khu vực nhà ở gần hồ,không bị ảnh hưởng tác động con người; khu vựcmang ý nghĩa quốc gia về văn hoá và du lịch;

tiếng ồn đường bộ; tiếng ồn đường sắt; khu vựcgần khu công nghiệp; khu vực gần đường dâyđiện cao thế

3 E.Candas et al (2015)

Diện tích sàn xây dựng hiện trạng của nhà, nhà

có hệ thống sưởi ấm,mức độ ảnh hưởng từ độngđất của khu vực xung quanh BĐS, giá thuê BĐS

và giá trị khu đất của BĐS

4 Diewert và Shimizu

(2016)

Diện tích sàn căn hộ; tổng diện tích đất xâydựng; số luợng căn hộ trong chung cu; tổng sốtầng của công trình; chiều cao mỗi tầng côngtrĩnh; độ tuổi cấu trúc công trĩnh; diện tích khuđất còn lại sau khi xây dựng công trĩnh; khoảngcách đến ga tàu điện ngầm gần nhất

5 Babawale (2011)

Khoảng cách từ BĐS tới nơi làm việc; khoảngcách từ BĐS tới nhà thờ; số luợng bãi đậu xe; anninh khu vực; chất luợng đuờng giao thông tiếpcận BĐS

6 Hoàng Hữu Phê và

Wakely (2000)

Diện tích khuôn viên đất; khoảng cách từ BĐStới trung tâm thành phố; số tầng xây dựng; vị trímặt tiền hay trong hẻm của BĐS

7 Kim(2007) Giấy tờ pháp lý sổ hồng, sổ đỏ và các giấy tờ chủ

quyền, pháp lý khác có liên quan BĐS

8 Trần Thu Vân và Nguyễn

Thị Giang (2011)

Vị trí BĐS; diện tích đất; diện tích nhà; khoảngcách từ BĐS đến mặt tiền đuờng; khoảng cách từBĐS đến trung tâm thành phố

9 Lục Mạnh Hiển (2014)

Khoảng cách từ chung cu đến trung tâm; giáthành căn hộ tính trên lm2; khoảng cách từ chung

cu đến trung tâm mua sắm/chợ; tình hình an ninh

ở khu vục chung cu; môi truờng sinh thái khuvục chung cu

10 Lê Thị Thu Huơng (2015)

Diện tích đất; diện tích nhà; quy mô số tầng củacăn nhà; vị trí BĐS; chiều rộng đuờng/hẻm mặttiền nhà; nhà có sân thuợng; số luợng phòng ngủ;

nhả kho; hình dáng thửa đất; chiều ngang mặttiền

thửa đất; khoảng cách từ BĐS tới trung tâmthành phố; tỷ lệ phần diện tích phù họp quyhoạch của BĐS.

11 Hà Văn Dũng và Phùng

Thị Thu Hà (2016)

Diện tích đất, diện tích nhà, vị trí, chiều ngangmặt đuờng/hẻm phía truớc BĐS, khoảng cách từBĐS đến trung tâm quận

* Kết luận:

Qua nội dung Chuơng 2 về tổng quan các vấn đề liên quan BĐS cho thấyBĐS là một loại hàng hoá có những tính chất đặc biệt, khác biệt so với những loạihàng hoá thông thuờng, cụ thể: tính cá biệt và khan hiếm, tính bền lâu, tính chịu sựảnh huởng lẫn nhau, tính thích ứng và tính chịu ảnh huởng từ yếu tố tập quán, thịhiếu và tâm lý xã hội Trên thế giới có nhiều phuơng pháp đuợc sử dụng trong việcđịnh giá BĐS, tuy nhiên để thực hiện điều đó chính xác cần phải xác định những yếu

tố có thể ảnh huởng đến giá trị BĐS Qua tổng họp và tìm hiểu các bài nghiên cứutruớc đây trên thế giới, tác giả đã tổng họp một số yếu tố ảnh huởng đến giá trị BĐStại Bảng thống kê, làm cơ sở cho việc xác định các yếu tố ảnh huởng giá trị BĐStrên địa bàn TP.HỒ Chí Minh sẽ đuợc phân tích tại Chuông 3

Luận văn thạc sĩ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

CHƯƠNG 3: co SỎ LỶ THUYẾT VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU 3.1 Quỵ trình nghiên cứu

Thu thập thõng tiira cãc BDS giao dich trẻn địa bần 06 lóng hợp, SŨ' dụng phân tích haí quy đa biên xắGđịnh mức đọ các yéu to ánh huỡng giá tri EĐS đia bàn 06

Hình L Quy trình nghiên cứu

Bước Nội dung

Bước 1

- Tìm hiểu thị trường giao dịch BĐS ở TP.HCM trong thực tế, kết

họp xin ý kiến trực tiếp từ những cá nhân đang hoạt động liên quan

lĩnh vực kinh doanh BĐS, song song đó đọc và tham khảo các bài

báo khoa học có uy tín nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá

BĐS ở TP.HCM

- Tham khảo ý kiến chuyên gia nhằm chọn lọc những yếu tố phù

họp nội dung nghiên cứu liên quan giá BĐS, từ đó xây dựng bảng

câu hỏi sơ bộ những yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS ở TP.HCM

Bước 2

- Gửi bảng câu hỏi sơ bộ đến các chuyên gia và những người có kinh

nghiệm để được chỉnh sửa nhằm hoàn thiện bảng câu hỏi, từ đó xây

dựng bảng câu hỏi chính thức

Bước 3

- Tiến hành khảo sát đại trà thông qua việc gửi bảng câu hỏi bằng

cách trực tiếp hoặc thông qua internet

- Xác định các yếu tố chính ảnh hưởng giá BĐS ở TP.HCM thông

qua phương pháp phân tích nhân tố PCA

Bước 4

Dựa trên các yếu tố chính tìm được nêu trên, xây dựng mô hình hồi

quy đa biến áp dụng tại BĐS địa bàn quận 6 nhằm xác định mức độ

của các yếu tố ảnh hưởng giá BĐS

Bước 5

Kết luận, nêu các mặt hạn chế, đề xuất kiến nghị và hướng đi trong

những nghiên cứu tiếp theo

Luận văn thạc sĩ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

Dựa trên Bảng 2.1 tổng họp các yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị BĐS đãliệt kê trong các bài nghiên cứu trước đây và tham khảo ý kiến của một số chuyêngia trong lĩnh vực, tác giả nhận thấy các yếu tố liên quan thuộc tính chất lượng củaBĐS như: diện tích đất, diện tích nhà, quy mô công trình hoặc yếu tố liên quanthuộc tính vị thế của BĐS như: vị trí BĐS, lộ giới đường hẻm tiếp giáp mặt tiền nhà,

tỷ lệ diện tích phù hợp quy hoạch của BĐS thường được xem xét liệt kê trong môhình nghiên cứu do ảnh hưởng lớn đến giá trị BĐS Đối với yếu tố khoảng cách từBĐS tới trung tâm thành phố được đề cập trong một vài nghiên cứu trước đây, tácgiả nhận thấy hiện nay một vài khu vực không thuộc trung tâm thành phố, tuy nhiên

đã được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, đồng thời chính sách phát triển kinh

tế - xã hội dần theo hướng mở rộng ra vùng ngoại ô dẫn đến giá BĐS cũng tăng Yếu

tố khoảng cách từ BĐS tới tmng tâm thành phố tác giả nhận thấy chưa thực sự tácđộng mạnh đến giá trị BĐS khi thực hiện giao dịch trong thời gian gần đây Do đó,tác giả đề xuất các biến ảnh hưởng đến giá trị BĐS trong bài nghiên cứu như sautheo 03 nhóm như sau:

Nhóm biến phản ánh thuộc tính chất lượng của BĐS: diện tích đất, diện

tích sàn xây dựng, quy mô số tầng của căn nhà, chiều ngang mặt tiền thửa đất

Nhóm biến phản ánh thuộc tính vị thế của BĐS: vị trí BĐS (đường/hẻm), khoảng cách từ BĐS tới các công trình dịch vụ xã hội (trường học, bệnh viện, chợ,

siêu thị ), chiều rộng đường/hẻm mặt tiền nhà, tỷ lệ phần diện tích phù hợp quy

hoạch của BĐS, vị trí BĐS gần khu vực kênh rạch, vị trí BĐS gần khu vực tôn giáo.

Nhóm biến thuộc yếu tố khách quan: giấy tờ pháp lý BĐS, mật độ dân cư

khu vực xung quanh BĐS, an ninh khu vực, lãi suất ngân hàng, tình trạng ngập củakhu vực xung quanh, hiện trạng giao thông hạ tầng kỹ thuật đã được xây dựng tạikhu vực

STT CÁC YẾU TÓ BIẾN MÃ HÓA

6 Mật độ xây dựng công trình dịch vụ xã hội (trường học, bệnh

viện, chợ, siêu thị ) khu vực xung quanh BĐS VT2

8 Tỷ lệ phần diện tích phù họp quy hoạch của BĐS VT4

15 Khả năng thoát nước của khu vực xung quanh BĐS KQ5

16 Hiện trạng giao thông hạ tầng kỹ thuật đã được xây dựng tại khu vực. KQ6

3.2 Thu thập dữ liệu

3.2.1 Quy trình thu thập dữ liệu

Quy trình thu thập dữ liệu trong nghiên cứu này được thực hiện thông qua babước chính: Xin ý kiến chuyên gia —> Dùng bảng câu hỏi thử nghiệm —> Dùngbảng câu hỏi khảo sát đại trà

- Xin ý kiến chuyên gia:

Số năm kỉnh ngiệm trong lĩnh vực chuyên môn

Số lượng

Sau khi khảo sát ý kiến chuyên gia, đồng thời kiểm tra lại tất cả các yếu tố vàloại bỏ những yếu tố trùng lặp Một bảng câu hỏi khảo sát đại trà với 14 yếu tố đuợcxây dựng nhằm phục vụ cho các buớc tiếp theo của bài nghiên cứu

Luận văn thạc sĩ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

Phần giữa (Nội dung chính): Phần này có mục đích là thu thập mức độ ảnhhuởng của các yếu tố ảnh huởng đến giá trị BĐS, các câu hỏi với thang đo Likert 5mức độ để đánh giá về mức độ ảnh huởng đến các yếu tố

Phần cuối (Thông tin chung): Phần này nhằm thu thập các thông tin tổng quát

về nguời tham gia khảo sát

3.2.2 Cách thức phân phối bảng câu hỏi

Bảng câu hỏi đuợc phân phối bằng cách phỏng vấn trực tiếp là chủ yếu Ngoài

ra còn phỏng vấn gián tiếp thông qua mối quan hệ, email nhung phuơng pháp nàykhông mang lại hiệu quả bằng phuơng pháp phỏng vấn trực tiếp

3.2.3 Đối tượng khảo sát

Đối tương khảo sát trong nghiên cứu này gồm chuyên gia trong lĩnh vực kinhdoanh bất động sản

3.2.4 Cách thức lấy mẫu

Có hai nhóm kỹ thuật lấy mẫu phổ biến đó là kỹ thuật lấy mẫu xác suất và lấymẫu phi xác suất Trong đó kỹ thuật lấy mẫu xác suất gồm các phương pháp: (1) lấymẫu ngẫu nhiên đơn giản, (2) lấy mẫu hệ thống, (3) lấy mẫu phân tầng, (4) lấy mẫu

cả khối hay nhiều giai đoạn Còn nhóm kỹ thuật lấy mẫu phi xác suất gồm cácphương pháp:(l) lấy mẫu thuận tiện, (2) lấy mẫu định mức, (3) lấy mẫu phán đoán

Vì lý do về vấn đề thời gian và chi phí, nghiên cứu tiến hành lấy mẫu thuậntiện, kết hợp phân vùng đối tượng ban đầu nên số liệu hoàn toàn có thể đạt độ tincậy

3.2.5 Kích cỡ của mẫu

Theo Hoelter (1983), số lượng mẫu tới hạn là 200 mẫu

Theo Bollen (1989), số lượng mẫu phải tối thiểu là 5 mẫu cho một tham số cần ước lượng (tỷ lệ 5:1)

Luận văn thạc sĩ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

Theo Nguyễn (2011), kích thước mẫu được tính theo công thức kinh nghiệmđược đúc kết qua quá trình nghiên cứu: n > 50 + 8p, với n là kích thước mẫu tốithiểu cần thiết, p là số biến độc lập

Theo Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008) Thống kê ứng dụngtrong Kinh T ế - x ã hội, NXB Lao động Xã hội, Trang 196

z 2 all p.ạ-p)

e 2

Trong đó:

- Z a / 2: giá trị tra bảng phân phối z căn cứ trên độ tin cậy 1-a

- e: độ rộng của ước lượng

- p: Tỷ lệ thành công, là tham số phải tìm cách ước lượng

Mặt khác, theo Trọng và Ngọc (2008), số lượng mẫu cũng có thể được tính toán

sơ bộ ít nhất phải bằng 4 ~ 5 lần số lượng biến quan sát

Trong nghiên cứu này, dự kiến số mẫu thu thập được khoảng 155 mẫu là tươngđối phù họp với điều kiện nguồn lực của tác giả đồng thời tính đại diện của cỡ mẫu

là khá tốt

3.3 Cách thức duyệt dữ liệu:

Không phải tất cả các bảng câu hỏi thu về đều sử dụng được Nhằm tăng độ tin cậy phải tiến hành loại bỏ những bảng khảo sát có dấu hiệu sau:

- Những bảng câu hỏi không được trả lời đầy đủ;

- Những bảng câu được đánh theo một qui luật cố định (đánh liên tục một đáp án, hoặc nhiều lựa chọn)

3.4 Phương pháp và công cụ xử lỷ dữ liệu:

3.4.1 Hệ số độ tin cậy CronbaclTs Anpha:

Đe kiểm tra độ tin cậy của thang đo, tác giả sử dụng hệ số độ tin cậy Cronbach’sAnpha Theo Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008) Hệ số Cronbach’sAnpha là một phép kiểm định thống kê về mức độ chặt chẽ mà các

Luận văn thạc sĩ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

mục hỏi trong thang đo tương quan với nhau Một trong những phương pháp kiểmtra tính đon khía cạnh của thang đo được gọi là kiểm tra độ tin cậy chia đôi

Công thức tính hệ so Cronbach’s Anpha :

a = N p

1 + p ( A - l )Trong đó:

- p là hệ số tương quan trung bình giữa các mục hỏi

- N là số mục hỏi, yếu tố trong nghiên cứuTheo Hair et al (2006) đưa ra mức độ đánh giá như sau:

- 0,80 < a < 0,95: Thang đo lường tốt;

-0,70 < a < 0,80: Thang đo lường sử dụng được;

- a > 0,6: Là có thể sử dụng được trong trường họp khái niệm đang đo lường làmới hoặc mới đối với người được trả lời trong bối cảnh nghiên cứu (Nunally, 1978;Peterson, 1994; Slater, 1995; dẫn theo Trọng và Ngọc, 2008)

- a < 0,6: Thang đo cho nhân tố là không phù họp Có thể do thiết kế bảng câuhỏi chưa tốt hoặc dữ liệu thu được từ khảo sát có nhiều mẫu xấu

- a > 0,95: Thang đo có khả năng có các biến trùng nhau

Theo Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008) hệ số Cronbach’sAnpha chỉ cho biết các đo lường có liên quan với nhau hay không và không cho biếtmục nào bỏ đi và mục nào được giữ lại Đe xử lý vấn đề này ta có một hệ số khác đó

là hệ số tương quan biến tổng (item total correlation), hệ số này thể hiện sự tươngquan giữa một biến quan sát và tất cả các biến khác trong thang đo Do đó, hệ số nàycàng cao thể hiện mức độ tương quan giữa biến quan sát này với các biến quan sátkhác trong thang đo càng cao Theo Nunnally & Bumstein (1994) các biến có hệ sốtương quan biến tổng nhỏ hơn 0,3 được coi là các biến rác và loại khỏi thang đo

Luận văn thạc sĩ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

3.4.2 Phương pháp xử lý số liệu:

Sau khi thu thập được dữ liệu, việc phân tích xử lý số liệu được thực hiện bằngphần mềm SPSS V20 Xử lý số liệu sẽ giúp loại bỏ các số liệu không rõ ràng, khôngmang ý nghĩa thống kê và tìm ra những biến quan sát có thể giải thích được cho mụctiêu nghiên cứu

* Phân tích nhân tố PCA

Phương pháp phân tích nhân tố PCA là phương pháp giúp cho việc thu nhỏ vàtóm tắt dữ liệu thu thập Trong quá trình nghiên cứu, ta có thể thu thập được mộtlượng biến quan sát khá lớn và trong các biến thường có mối liên hệ tương quan vớinhau, theo đó ta phải tìm ra các biến có mối liên hệ với nhau để nhóm các biến nàylại thành các biến đại diện, qua đó có thể giải thích phần lớn ý nghĩa cho tất cả cácbiến được để thuận tiện cho việc quan sát và dự đoán kết quả

Theo Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008) các tham số thông kêquan trọng được dùng trong phương pháp phân tích nhân tố bao gồm:

Barlett test ’s of sphericity: là một đại lượng thống kê dùng xem xét giả thuyết

các biến có tương quan trong tổng thể Điều kiện cần để phân tích nhân tố là các biếnphải tương quan với nhau Do đó nếu kiểm định cho thấy không có ý nghĩa thống kê(Sig>0,05) thì không nên áp dụng phân tích nhân tố cho các biến quan sát

Kaiser - Meyer - Olkin (KMO): là một chỉ số nhằm xem xét sự thích hợp của

phân tích nhân tố Trị số KMO nằm trong khoảng từ 0,5 đến 1,0 là điều kiện thíchhọp để phân tích nhân tố

Factor loading (hệ số tải nhân tố): là hệ số đánh giá tương quan giữa các biến và

nhân tố Hệ số này càng lớn cho biết mối quan hệ giữa các biến và nhân tố càng chặtchẽ với nhau Việc giải thích các nhân tố được thực hiện trên cơ sở nhận ra các biến

có hệ sô (factor loading) lớn ở cùng một nhân tố (Trọng và Ngọc, 2008)

Thước đo hệ số tải theo Hair & các tác giả (2009), Multivariate Data Analysis:

- Factor Loading ở mức ± 0.3: Điều kiện tối thiểu để biến quan sát được

giữ lại

Luận văn thạc sĩ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

- Factor Loading ở mức ± 0.5: Biến quan sát có ý nghĩa thống kê tốt

- Factor Loading ở mức ± 0.7: Biến quan sát có ý nghĩa thống kê rất tốt

Eigenvalue: đại diện cho phần biến thiên đuợc giải thích cho mỗi nhân tố.

Những nhân tố có Eigenvalue < 1 sẽ không có tác dụng tóm tắt thông tin tốt hơn mộtbiến gốc Chỉ những nhân tố có Eigenvalue lớn hon một mới đuợc giữ lại trong môhình phân tích nhân tố

Percentage of variance: Phần trăm phuong sai toàn bộ đuợc giải thích bởi từng

nhân tố Nghĩa là xem biến thiên là 100% thì giá trị này cho biết phân tích nhân tốgiải thích đuợc bao nhiêu % Tổng phương sai trích > 50%

* Các bước phân tích nhân tố:

Theo Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008) các bước trongphương pháp phân tích nhân tố như sau:

- Xây dựng ma trận tương quan: sử dụng Bartlett’s Test để kiểm định mốitương quan giữa các biến trong tổng thể

- Xác định số lượng nhân tố đưa vào mô hình phân tích : dùng Eigenvalue,những nhân tố có Eigenvalue>l được giữ lại đưa vào mô hình

- Thực hiện phép xoay nhân tố: Xoay Varimax, xoay nguyên góc các nhân tố

để tối thiểu số lượng biến có hệ số lớn tại cùng một nhân tố, nhằm làm tăng khả nănggiải thích nhân tố

- Đặt tên và giải thích các nhân tố: dựa vào hệ số Factor loading để giải thích,những biến có hệ số factor loading càng lớn càng có vai trò giải thích nhân tố

3.4.3 Phân tích hồi quy đa biến:

3.4.3.1 Mô hình nghiên cứu:

Qua các nghiên cứu trên thế giới thì hàm hồi quy dạng semi-log (bán logarit)được sử dụng thường xuyên hơn so với hàm dạng tuyến tính do các ưu điểm sau:

Công việc Công cụ nghiên cứu

Thu thập dữ liệu Chọn mẫu ngẫu nhiên phân tầng

Xây dưng hàm hồi quy tuyến tính

Phương pháp hồi quy bĩnh phươngnhỏ nhất OLS

Phương pháp hồi quy bĩnh phương tốithiếu tống quát GLS

Phân tích tương quan tuyến tính giữa

các biến

Hệ số tương quan Pearson

Đo lường biến thiên trong mô hình

Hệ số biến thiên R 2và Hệ số xác địnhhiệu chỉnh R 2 adj

Kiểm định ý nghĩa của các biến độc lập Kiểm định T-Test

Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến Nhân tố phóng đại phương sai VIF

Xử lý và phân tích dữ liệu

Phần mềm STATA và MicrosoftExcel

Bảng 3.4 Bảng liệt kê các công cụ nghiên cứu

3.4.3.2 Các công cụ phân tích dữ liệu.

❖ Phân tích thống kê sẽ được dùng cho số liệu thu thập được bao gồmthống kê mô tả và thống kê suy luận

❖ Phương pháp hồi quy bình phương nhỏ nhất OLS (Ordinary LeastSquares) và phương pháp hồi quy bình phương tối thiểu tổng quát GLS(Generalized Least Squares) được dùng để xây dựng hàm hồi quy tuyến tính

Hệ số biến thiên R2 đo lường phần biến thiên trong biến phụ thuộcđược giải thích bởi mối liên hệ giữa biến phụ thuộc và tất cả biến õộc lập trong môhình Hệ số xác định hiệu chỉnh R 2 adj dùng để đo lường tỷ lệ phần trãm của biếnthiên được giải thích trong biến phụ thuộc mà có tính đến mối liên hệ giữa cỡ mẫu

và số biến độc lập trong mô hình hồi quy

❖ Hệ số tương quan Pearson r (r biến thiến từ -1 đến +1) dùng để kiểmtra mức độ liên hệ tuyến tính giữa biến phụ thuộc Y và các biến độc lập Xi Nếu giữa

Y và các biến Xi không có liên hệ tuyến tính thì r sẽ bằng 0; nếu r càng xa giá trị 0thì mối liên hệ tuyến tính giữa Y và các biến Xi càng mạnh

♦♦♦ Kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến trong mô hình bằng nhân tố

Luận văn thạc sĩ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

phóng đại phương sai VIF, nếu VIF > 10 thì xảy ra hiện tượng đa cộng tuyến trong

mô hình

3.4.3.3 Phương pháp xử lý dữ liệu:

Bài nghiên cứu này sẽ sử dụng phương pháp hồi quy bình phương nhỏ nhấtOLS khi phân tích mô hình hồi quy, đồng thời kết họp sử dụng phần mềm thống kêchuyên ngành STATA để chạy mô hình hồi quy Từ kết quả mô hình hồi quy sẽ xácđịnh mục tiêu ngiên cứu ban đầu đặt ra gồm: các yếu tố ảnh hưởng giá trị BĐS vàmức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó

* Kết luân:

Qua nội dung Chương 3 về cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu, tácgiả tiến hành thu thập dữ liệu nghiên cứu thông qua khảo sát bằng Bảng câu hỏi đãlấy ý kiến chuyên giá Từ kết quả thu thập được, tác giả sử dụng phương phápphân tích nhân tố PCA để xác định các nhóm nhân tố chính ảnh hưởng đến giá trịBĐS tại TP.HỒ Chí Minh Nhằm đảm bảo tính khách quan của kết quả phân tích,tác giả thực hiện áp dụng trường cụ thể tại địa bàn quận 6 Theo đó, tác giả đã thuthập các dữ liệu giao dịch BĐS đã được thực hiện trên địa bàn quận 6 được ghinhận tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận 6 Trên cơ sơ dữ liệu thuthập, tiến hành sử dụng phương pháp phân tích hồi quy đa biến, xây dựng mô hìnhhồi quy để xác định cụ thể mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá trị BĐS trênđịa bàn quận 6