Định giá đất theo giá thị trường khi thu hồi đất trường hợp tỉnh đồng tháp

TÓM TẮT Kết quả nghiên cứu cho thấy nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp là: 1 Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành áp dụng trên địa bàn tỉnh

HUỲNH XUÂN BÌNH

ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO GIÁ THỊ TRƯỜNG

KHI THU HỒI ĐẤT: TRƯỜNG HỢP TỈNH ĐỒNG THÁP

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

HUỲNH XUÂN BÌNH

ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO GIÁ THỊ TRƯỜNG

KHI THU HỒI ĐẤT: TRƯỜNG HỢP TỈNH ĐỒNG THÁP

Chuyên ngành: Tài chính công

Mã số: 8340201

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học:

TS LÊ QUANG CƯỜNG

TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019

Tôi xin cam đoan đề tài “Định giá đất theo giá thị trường khi thu hồi đất:

trường hợp tỉnh Đồng Tháp” là công trình nghiên cứu của chính tôi dưới sự hướng

dẫn của TS Lê Quang Cường Các số liệu và kết quả trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác

Tác giả

Huỳnh Xuân Bình

TRANG BÌA

TRANG PHỤ BÌA

LỜI CAM ĐOAN

DANH MỤC CÁC BẢNG

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

TÓM TẮT

ABSTRACT

Chương 1 GIỚI THIỆU 1

1.1 Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Câu hỏi nghiên cứu 2

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

1.4.1 Đối tượng nghiên cứu 2

1.4.2 Phạm vi nghiên cứu 3

1.5 Phương pháp nghiên cứu 3

1.6 Bố cục của luận văn 4

Chương 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ THU HỒI ĐẤT TẠI VIỆT NAM 5

2.1 Định giá đất 5

2.1.1 Đất đai 5

2.1.2 Giá trị đất đai 5

2.1.3 Yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất theo nguyên tắc thị trường 6

2.1.4 Các phương pháp định giá đất theo quy định của Nhà nước 9

2.1.5 Mối quan hệ giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường 11

2.1.6 Trình tự xác định giá đất 12

2.2 Thu hồi đất 13

2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến thu hồi đất 15

2.2.4 Đặc điểm, nội dung, quy trình bồi thường khi thu hồi đất 19

2.3 Các nghiên cứu trước có liên quan đến đề tài 21

2.3.1 Lược khảo các nghiên cứu trước 21

2.3.2 Đánh giá tổng quan tài liệu 23

Tóm tắt Chương 2 23

Chương 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24

3.1 Quy trình thực hiện 24

3.2 Khung pháp lý về định giá đất tại Việt Nam 24

3.3 Thiết kế nghiên cứu 25

3.3.1 Phương pháp khảo sát 25

3.3.2 Phương pháp chuyên gia 25

3.4 Dữ liệu và phương pháp phân tích dữ liệu 26

3.4.1 Dữ liệu 26

3.4.2 Phương pháp phân tích số liệu 27

Tóm tắt Chương 3 27

Chương 4 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG GIÁ ĐẤT KHI THU HỒI ĐẤT VÀ NÚT THẮT ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO NGUYÊN TẮC THỊ TRƯỜNG KHI THU HỒI ĐẤT TẠI TỈNH ĐỒNG THÁP 28

4.1 Giới thiệu tổng quan về tỉnh Đồng Tháp 28

4.1.1 Điều kiện tự nhiên và nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội 28

4.1.2 Tình hình phát triển kinh tế tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2016 - 2018 31

4.1.3 Hiện trạng và quy hoạch sử dụng đất tỉnh Đồng Tháp đến năm 2020 33

4.2 Thực trạng giá đất và định giá đất khi thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2015 - 2018 34

4.2.1 Tình hình xây dựng bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp 34

4.2.4 Kết quả khảo sát về việc xây dựng bảng giá đất và thu hồi đất 44

4.2.5 Ưu, nhược điểm của bảng giá đất và định giá đất khi thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp 46

4.3 Tìm hiểu và xác định nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp 49

4.3.1 Xác định nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp 49

4.3.2 Nguyên nhân dẫn đến nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp 50

Tóm tắt chương 4 54

Chương 5 KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH 55

5.1 Kết luận 55

5.2 Khuyến nghị chính sách 55

5.2.1 Nhóm giải pháp hoàn thiện chính sách giá đất 55

5.2.2 Nhóm giải pháp về cải cách công tác định giá 56

5.2.3 Nhóm giải pháp về tăng cường sự tham gia của người dân và công khai thông tin về giá đất 57

5.3 Hạn chế của đề tài và hướng nghiên cứu tiếp theo 57 TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC 1: PHIẾU KHẢO SÁT NGƯỜI THAM GIA XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐỒNG THÁP

PHỤ LỤC 2: DÀN BÀI THẢO LUẬN NHÓM CHUYÊN GIA

PHỤ LỤC 3: DANH SÁCH CHUYÊN GIA

ĐBSCL Đồng bằng sông Cửu Long

Bảng 2.1: Các yếu tố ảnh hưởng đến thu hồi đất 17

Bảng 4.1: Bảng tổng hợp các chỉ tiêu tự nhiên, kinh tế, xã hội tỉnh Đồng Tháp 30

Bảng 4.2: Bảng tổng hợp GRDP tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2016 - 2018 31

Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất tại tỉnh Đồng Tháp thời điểm năm 2015 33

Bảng 4.4: Kế hoạch sử dụng đất tại tỉnh Đồng Tháp đến năm 2020 34

Bảng 4.5: Bảng giá đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp 36

Bảng 4.6: Bảng giá đất ở nông thôn trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp 37

Bảng 4.7: Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp 39

Bảng 4.8: So sánh giá đất thị trường với giá đất Nhà nước quy định tại thời điểm năm 2018 41

Bảng 4.9: So sánh giá đất thị trường với giá đất bồi thường khi thu hồi đất tại thời điểm năm 2018 43

Bảng 4.10: Kết quả khảo sát về Bảng giá đất giai đoạn 2015 - 2019 44

Bảng 4.11: Kết quả khảo sát về hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm (hệ số K) 45

Bảng 4.12: Ưu điểm của bảng giá đất và định giá đất khi thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp 47

Bảng 4.13: Nhược điểm của bảng giá đất và định giá đất khi thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp 48

Bảng 4.14: Nhược điểm của bảng giá đất và định giá đất khi thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp 49

Bảng 4.15: Nguyên nhân từ chính sách định giá đất 50

Bảng 4.16: Nguyên nhân từ thông tin, cơ sở dữ liệu phục vụ định giá đất 51

Bảng 4.17: Nguyên nhân từ cách thức tiến hành định giá 52

Bảng 4.18: Nguyên nhân từ hiểu biết và tham gia của người dân 53

Hình 4.1: Bản đồ hành chính tỉnh Đồng Tháp 28 Hình 4.2: Cơ cấu GRDP theo ngành ở tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2016 - 2018 32

TÓM TẮT

Kết quả nghiên cứu cho thấy nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp là: (1) Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành áp dụng trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp được sử dụng làm cơ sở để thu hồi đất có sự chênh lệch lớn so với giá thị trường; (2) Việc áp dụng hệ số điều chỉnh K để xác định giá đất thu hồi giúp phần nào khắc phục sự chênh lệch giữa giá đất thu hồi với giá thị trường nhưng vẫn chưa phù hợp với nguyên tắc thị trường, chưa tạo được sự đồng thuận của người dân Đề tài khuyến nghị chính sách gồm: Nhóm giải pháp hoàn thiện chính sách giá đất; Nhóm giải pháp về cải cách công tác định giá; Nhóm giải pháp về tăng cường sự tham gia của người dân và công khai thông tin về giá đất

Từ khóa: Tổng sản phẩm quốc nội, Ngân sách Nhà nước

ABSTRACT

The research results show that the land price knot according to the market principle when land acquisition in Dong Thap province is: (1) The land price table issued by the Provincial People's Committee applied in Dong Thap province is used

as a basis for land acquisition has a big difference compared to the market price; (2) The application of adjustment coefficient K to determine the price of land acquisition partly helps to overcome the difference between the price of land acquisition and the market price but has not yet been consistent with the market principle and has not yet created the consensus of the people Conclusions and implications: Policy recommendations include: Group of solutions to complete land price policy; Group

of solutions on reforming valuation; Group of solutions to increase people's participation and publicize land price information

Keywords: Gross Domestic Product; National Budget

Chương 1 GIỚI THIỆU

1.1 Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu

Đất được xem là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là một loại tài nguyên không thể thay thế được Loại tài nguyên này có diện tích giới hạn và vị trí cố định không thể thay đổi được Trong sử dụng đất, các loại đất có thể được chuyển đổi từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác, đồng thời giá đất cũng thay đổi theo mục đích sử dụng

Mọi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đều xem đất là nhu cầu thiết yếu vì đây là nơi

để sinh hoạt, sản xuất kinh doanh, đồng thời để phát triển kinh tế - xã hội thì đất là điều kiện đầu tiên cơ bản nhất Khi xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu đất đai ngày càng lớn và trở nên bức thiết, giá trị của đất ngày càng lớn và giá cả đất đai cũng ngày càng cao

Ở Việt Nam, để phù hợp với sự vận hành của thể chế kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước thì chính sách quản lý đất đai cũng thường xuyên được điều chỉnh Theo Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 thì giá đất do Nhà nước quy định, đồng thời đưa ra nguyên tắc định giá đất phải “Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp” Tuy nhiên, giá đất trên thị trường thực tế hiện nay thường biến động rất lớn, giá tăng cao và nhanh qua các năm Trong khi đó, nhà nước rất chậm điều chỉnh bảng giá đất, gây ra sự chênh lệch rất lớn so với giá đất trên giao dịch trên thị trường

Là một tỉnh thuộc vùng Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL), trong những năm qua, kinh tế của tỉnh Đồng Tháp có sự tăng trưởng khá cao, đạt trung bình trên 9%/năm Nhiều dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương đang được triển khai đã làm tăng nhanh nhu cầu về đất đai Trong khi đó, giá đất thị trường luôn cao hơn so với giá quy định của Nhà nước, điều này đã gây ra nhiều bức xúc trong công tác đền bù, giải tỏa để thu hồi đất cho phát triển kinh tế -

xã hội

Trước thực tế đó, đòi hỏi phải có những cơ chế, chính sách để giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá thị trường khi thực hiện thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp là rất cấp thiết Đóng vai trò là cán bộ công chức đang làm công tác chuyên môn

về quản lý giá đất đai, tác giả quyết định chọn đề tài “Định giá đất theo giá thị

trường khi thu hồi đất: trường hợp tỉnh Đồng Tháp” để làm luận văn thạc sĩ

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

Phân tích tình hình giá đất và định giá khi thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2015 - 2018

Tìm hiểu và xác định nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp

Từ đó, khuyến nghị đối với chính sách nhằm giải quyết nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp

Mục tiêu chung: góp phần nâng cao nhận thức của các cấp, các ngành, cán bộ

và nhân dân về lĩnh vực đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng; bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng và ổn định cuộc sống cho người dân bị thu hồi đất, giảm thiểu tình trạng tranh chấp, bất đồng, khiếu nại trong nhân dân; tạo thuận lợi trong quá trình triển khai các dự án để phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương

1.3 Câu hỏi nghiên cứu

Việc áp dụng giá đất khi thu hồi trong giai đoạn 2015 – 2018 tại Đồng Tháp như thế nào?

Đâu là nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp và nguyên nhân dẫn đến nút thắt này là gì?

Cần có những chính sách gì để giải quyết nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp?

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Giá đất và định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp

Đối tượng phỏng vấn: Đối tượng phỏng vấn là cán bộ công chức và chuyên viên liên quan đến công tác ban hành khung giá đất, tham gia định giá đền bù, thu hồi đất Các chuyên gia đang công tác tại các cơ quan, ban ngành nhà nước tại tỉnh Đồng Tháp, đang công tác tại các tổ chức định giá để tìm hiểu và xác định nút thắt trong định giá thu hồi đất

1.4.2 Phạm vi nghiên cứu

Về nội dung: Đề tài nghiên cứu về chính sách định giá đất đai do cơ quan quản

lý nhà nước về đất đai của tỉnh Đồng Tháp thực hiện

Về không gian: Nghiên cứu trong phạm vi tỉnh Đồng Tháp

Về thời gian: Các số liệu thứ cấp phân tích trong nghiên cứu được thu thập trong

4 năm, từ năm 2015 đến hết năm 2018 Số liệu phỏng vấn được thu thập trong thời gian từ tháng 4/2019 đến tháng 5/2019

1.5 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng kết hợp phương pháp thống kê mô tả, so sánh tổng hợp, phương pháp khảo sát, phương pháp chuyên gia Cụ thể:

Phương pháp thống kê mô tả, so sánh: được sử dụng để đánh giá thực trạng áp dụng giá đất bị thu hồi đất trong địa bàn tỉnh giai đoạn 2015 - 2018

Phương pháp khảo sát: Tiến hành khảo sát các cán bộ trực tiếp xác định giá đất khi thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp để đánh giá về ưu, nhược điểm và nguyên nhân dẫn đến những ưu, nhược điểm của chính sách định giá đất đai hiện đang áp dụng

Phương pháp chuyên gia: Thảo luận nhóm chuyên gia là cán bộ công chức liên quan đến công tác xây dựng chính sách về giá đất, để tìm hiểu nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp

Phương pháp tổng hợp: Đối chiếu kết quả phân tích thực trạng chính sách định

giá đất khi thu hồi đất với nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất để khuyến nghị chính sách

1.6 Bố cục của luận văn

Chương 1: Giới thiệu Giới thiệu sự cần thiết nghiên cứu; mục tiêu, đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu

Chương 2: Cơ sở lý thuyết về định giá đất và thu hồi đất tại Việt Nam

Chương 3: Phương pháp nghiên cứu

Chương 4: Thực trạng áp dụng giá đất khi thu hồi đất và nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp

Chương 5: Kết luận và các khuyến nghị chính sách

Chương 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ THU

HỒI ĐẤT TẠI VIỆT NAM

2.1 Định giá đất

2.1.1 Đất đai

Theo Từ điển Tiếng Việt thì “đất đai là nơi ở, có thể xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho việc sinh sống của con người” (Nguyễn Như Ý, 1999) Theo Luật Đất đai, 1993 thì “Đất đai được xem là nguồn tài nguyên quý giá của quốc gia, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là nơi phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng đồng thời đất đai cũng được xem là tư liệu sản xuất đặc biệt” Có hai thuộc tính của đất đai đó là thuộc tính

tự nhiên và thuộc tính xã hội nhằm đáp ứng cho nhu cầu kinh tế - xã hội của con người

Những yếu tố thuộc về thuộc tính tự nhiên như: diện tích bề mặt của đất, hình thể đất, các số đo về chiều dài, chiều rộng và vị trí tọa lạc của đất Ngoài ra, còn có các đặc điểm về địa hình, địa chất, địa mạo, địa chấn và các đặc tính sinh lý hóa của đất Riêng về tính xã hội của đất được thể hiện qua vị thế của đất đai Vị thế được xác định thông qua chất lượng, số lượng, cường độ quan hệ xã hội Tùy thuộc vào khả năng đem đến các mối quan hệ cho người sử dụng đất đai với hàng xóm xung quanh, với nhà cung cấp dịch vụ ở đô thị, với các đối tác khác,… mà đất đai được xác định

là có vị thế cao hay thấp

2.1.2 Giá trị đất đai

Cũng giống như các loại hàng hóa thông thường khác, theo quan điểm cổ điển thì giá trị đất đai là do các yếu tố lao động kết tinh tạo thành Giá trị đất đai được tính bằng chi phí lao động để cải tạo đất cộng với giá trị của sản phẩm nông nghiệp và các chi phí vật chất khác đầu tư vào đất đai Quan điểm này chỉ được sử dụng trong các quan hệ phi thị trường hoặc trong quan hệ giữa người sử dụng đất và nhà nước để

thực hiện chính sách về đất đai như khi nhà nước thu hồi đất thì phải thực hiện chính sách bồi thường hoặc người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính (Ngô Thị Phương Thảo, 2011)

“Quan điểm hiện đại, đứng trên góc độ thị trường, khi một hàng hóa mang lại nhiều lợi ích và thu nhập cao thì nó mới được xem là có giá trị cao Như vậy, căn cứ vào số thu nhập mà đất đai mang lại cho người sở hữu và sử dụng để xác định giá trị của mảnh đất đó Do đó, cần phải xác định được những yếu tố tạo nên luồng nhập của đất đai khi định giá đất và đánh giá trong tương lai những yếu tố nào có thể ảnh hưởng đến giá trị đất, bao gồm cả kỳ vọng của chủ sở hữu đất đai”(Ngô Thị Phương Thảo, 2011)

Quan điểm giá trị trong lý thuyết marketing hiện đại, giá trị vô hình và giá trị hữu hình xem xét để xác định giá trị trao đổi của sản phẩm Chất lượng vật lý của sản phẩm ứng với giá trị hữu hình, còn vị thế thương hiệu ngự trị trong tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con người ứng với giá trị vô hình (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005) Giá trị đất đai gồm: (i) Giá trị hữu hình của đất đai là các yếu tố đặc điểm tự nhiên như diện tích, độ phì, cùng với các giá trị đầu tư cải tạo và xây dựng hạ tầng trên đất Và (2) Giá trị vô hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội, đến từ tâm tư, nguyện vọng, tình cảm của cá nhân con người nói riêng và xã hội nói chung Tùy thuộc vào vị thế xã hội của đất đai mà hình thành giá trị trao đổi của

nó do đó sự thay đổi của vị thế xã hội của đất đai sẽ gắn liền với sự thay đổi của giá trị trao đổi Trong trường hợp vị thế đất đai giống nhau thì giá trị trao đổi của nó phụ thuộc vào giá trị hữu hình, tức là giá trị sử dụng của đất đai.

Căn cứ các luận điểm trên, tác giả nêu nhận định về giá trị đất đai như sau: giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là “giá trị đất đai” (địa tô tư bản hoá) Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trị trao đổi” Giá trị của đất đai được

biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là “giá cả của đất đai” thường gọi là giá đất

2.1.3 Yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, một tài sản được gọi là định giá (Luật Giá, 2013) Việc xác định giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quổc tế hoặc quốc gia được xem là một nghệ thuật hay khoa học

về ước tính giá trị của đất đai (Tô Công Thành, 2012)

Như vậy, có thể hiểu việc xác định giá trị của đất đai cho một mục đích sử dụng

cụ thể tại một thời điểm cụ thể chính là định giá đất đai Theo Ngô Thị Phương Thảo, 2011) thì giá đất hình thành do nhiều yếu tố phức tạp chi phối, cụ thể:

“Các chi phí kết tinh và các yếu tố của bản thân đất đai: Đây là một trong những yếu tố tạo nên giá trị đất đai Giá trị đất đai bị ảnh hưởng mởi các chi phí kết tinh khác nhau sẽ đem lại luồng thu nhập khác nhau Các yếu tố như đặc điểm về kinh tế,

kỹ thuật, pháp lý của đất đai gọi là yếu tố tự thân của đất Đặc điểm kinh tế thể hiện luồng thu nhập đem lại từ sử dụng đất đai Đất đai ở vị trí thuận lợi, điều kiện kinh doanh tốt sẽ mang lại luồng thu nhập cao, làm giá trị đất đai tăng cao Do quá trình khai thác đất đai và một phần do tâm lý của người sử dụng mà các yếu tố mang tính

kỹ thuật như kích thước, hình dáng, diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu và địa thế của đất đai sẽ ảnh hưởng đến giá trị sử dụng của đất đai một phần, từ đó ảnh hưởng đến giá trị đất đai

Những mảnh đất có giá trị cao hầu hết đều có điều kiện kỹ thuật tốt, kích thước hợp lý, vuông vắn Đất đai là tài sản chịu sự quản lý đặc biệt, chặt chẽ của pháp luật,

do đó những yếu tố pháp luật sẽ quy định tính chất hợp pháp của đất đai đang sử dụng Do đó giá trị đất đai cũng chịu ảnh hưởng lớn từ nhân tố này Tính chất pháp

lý được thể hiện thông qua các giấy tờ văn bản pháp lý, các qui định của Nhà nước

về sở hữu và sử dụng đất.”

“Nhà nước sử dụng các chính sách quy hoạch đất đai và pháp luật về đất để can

thiệp vào giá đất nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể, gây ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt: Chế độ sở hữu đất đai và quản lý nhà ở, kiến trúc; Quy hoạch đô thị; Chính sách thuế Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng có những tác động tới giá đất” (Đinh Trọng Huy, 2018) Địa tô và lợi thế về vị trí của đất đai: Do đặc điểm vị trí cố định của đất đai nên tương ứng với mỗi một vị trí sẽ mang lại một khoản địa tô nhất định Do đó, giá trị đất đai sẽ phụ thuộc vào địa tô thu được từ mỗi vị trí đó Vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối là hai khía cạnh được sử dụng để phân tích vị trí của mảnh đất, trong đó quan trọng nhất là vị trí tương đối, thể hiện khoảng cách từ mảnh đất đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, khu vui chơi giải trí Ngoài ra, cũng do cố định về vị trí

và gắn liền với từng vị trí nhất định mà yếu tố vùng và khu vực cũng ảnh hưởng đến giá trị của đất đai rất rõ rệt Đó là các yếu tố gắn liền với từng vùng và khu vực cụ thể như: tự nhiên, điều kiện kinh tế, xã hội, điều kiện môi trường Như vậy ở mỗi vùng

và khu vực lại hình thành một mức giá trị đất đai khác nhau gắn liền với các yếu tố mang tính vùng và khu vực đó Có những yếu tố vùng mang tính cố định, nhưng cũng

có những yếu tố vùng sẽ làm ảnh hưởng giá trị đất đai khi nó thay đổi (Đinh Trọng Huy, 2018)

“Một trong những nhân tố mang tính khách quan tác động đến giá trị đất đai đó

là mức sinh lợi hiện tại và triển vọng kinh tế phát triển, đặc biệt là triển vọng phát triển của lĩnh vực sử dụng đất Luồng thu nhập hiện tại của đất đai phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế, khi kinh tế phát triển nhanh thì mức sinh lợi sẽ tăng nhanh, kéo theo nhu cầu đầu tư và phát triển thị trường bất động sản, tức là tăng cầu về đất đai Do đó, đây là yếu tố cơ bản tạo nên sức cầu trên thị trường đất đai và làm cho giá trị đất đai tăng cao Bởi vậy khi định giá đất đai trong những điều kiện và thời điểm khác nhau tương ứng với các giai đoạn phát triển của nền kinh tế thì giá trị đất đai cũng sẽ bị ảnh hưởng theo”(Ngô Thị Phương Thảo, 2011)

Quan hệ thị trường được xem xét dựa trên một số khía cạnh như sự cân bằng

cung cầu về hàng hóa, tính chất cạnh tranh và tính đa dạng phổ biến của hàng hóa đó trên thị trường Khi có bất kỳ sự mất cân bằng cung cầu về hàng hóa bất động sản tại một thời điểm nào đó sẽ làm cho giá cả bất động sản biến động mạnh Xu hướng mất cân đối cân bằng cung cầu trên thị trường bất động sản thường diễn ra ở những vùng, khu vực đang phát triển hoặc có khả năng để phát triển Bởi vậy, giá đất đai ở những khu vực này sẽ chịu tác động mạnh mẽ của quy luật cung cầu và thường cách xa so với giá trị thực của nó Một trong những đặc điểm của thị trường bất động sản đó là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, do sự khan hiếm, cá biệt về hàng hóa và sự mất cân xứng về thông tin Điều này dẫn đến giá cả của đất đai ngày càng tăng cao

và có xu hướng biến động mạnh (Ngô Thị Phương Thảo, 2011)

“Yếu tố nhân khẩu cũng có ảnh hưởng khá lớn đến giá đất Do ảnh hưởng của

đô thị hóa nên kết cấu gia đình ngày càng nhỏ Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình

và sự nảy sinh của nhiều gia đình tế bào sẽ làm gia tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng” (Đinh Trọng Huy, 2018)

Ngoài ra, yếu tố quốc tế cũng làm ảnh hưởng đến giá đất đai Yếu tố kinh tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài chịu ảnh hưởng trực tiếp từ tình hình kinh tế, chính trị quốc tế (Đinh Trọng Huy, 2018)

2.1.4 Các phương pháp định giá đất theo quy định của Nhà nước

Các phương pháp chủ yếu được sử dụng để xác định giá đất theo Luật Đất đai (2013) gồm: phương pháp hệ số điều chỉnh hệ số giá đất, phương pháp thu nhập, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thặng dư, phương pháp chiết trừ

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để

so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá dựa trên các tiêu chí về vị trí, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, tính pháp lý về quyền

sử dụng đất, khả năng sinh lợi, (gọi là thửa đất so sánh) Phương pháp này được áp dụng trong trường hợp để định giá đất khi có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng

trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất

Ưu điểm: đây là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, thể hiện

sự đánh giá của thị trường; là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác Nhược điểm: phải có giao dịch về bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được; các thông tin, chứng cứ thường mang tính chất lịch sử Phương pháp này đòi hỏi người thẩm định phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp

- Phương pháp chiết trừ: Là bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản để định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) Áp dụng trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất)

để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất

Ưu điểm: áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt

Nhược điểm: giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại, phải có dữ liệu từ thị trường, khấu hao mang tính chủ quan

- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh Áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất

Ưu điểm: là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại, đơn giản và dễ sử dụng, dựa trên

cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học

Nhược điểm: việc xác định tỷ suất vốn hoá chính xác là phức tạp do việc đầu tư

tài sản là phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân; trong nhiều trường hợp

có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai; kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán, chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan

- Phương pháp thặng dư: Là căn cứ vào tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản để định giá đất Khi thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính thì được áp dụng phương pháp định giá này

Ưu điểm: sử dụng để đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển, là phương pháp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu

Nhược điểm: dùng nhiều giả định nên cần nhiều thông tin để phân tích, là phương pháp thẩm định khá phức tạp, người thẩm định phải có nhiều kinh nghiệm chuyên môn

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Là phương pháp định giá đất bằng cách

sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.”

Ưu điểm: đơn giản, dễ thực hiện; tính pháp lý cao

Nhược điểm: phạm vi áp dụng quá rộng, quy định chung cho cả khu vực, loại đất, tuyến đường, do đó thiếu tính chính xác khi định giá cho từng thửa đất cụ thể

2.1.5 Mối quan hệ giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường

Tại Việt Nam hiện nay, có ba trường hợp để hình thành giá đất như sau: (i) Dựa trên khung giá đất theo quy định của Chính phủ thì UBND cấp tỉnh sẽ ban hành giá đất; (ii) Giá đất được hình thành do đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất; (iii) Giá đất thị trường (Tô Công Thành, 2012)

“Giá đất được hình thành do đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất, về bản chất giá

là giá thị trường Trên thực tế việc đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất để định giá đất chưa phải là phổ biến, áp dụng không thường xuyên

Giữa giá đất theo quy định của Nhà nước và giá đất thị trường có mối quan hệ mật thiết với nhau Giá đất do Nhà nước quy định sẽ trực tiếp điều chỉnh mối quan hệ kinh tế giữa người sử dụng đất và Nhà nước từ đó, góp phần hướng dẫn sự hình thành giá đất trên thị trường Giá đất thị trường sẽ trực tiếp điều chỉnh mối quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau Sự biến động giữa cung, cầu về đất trên thị trường làm cho giá đất thị trường luôn biến đổi, sẽ tác động ngược lại làm cho giá đất của Nhà nước quy định cũng phải thay đổi theo bởi giá đất thị trường cũng là một trong những căn cứ được sử dụng để xác định giá đất do Nhà nước quy định.”

“Tình hình hiện nay giá đất thị trường thì thường ở trạng thái động và cao hơn giá đất do Nhà nước quy định trong khi giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp Sự chênh lệch này càng lớn thì mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất càng nhiều bất lợi, tiêu cực, hạn chế Chẳng hạn, khi giá đất do Nhà nước quy định thấp hơn nhiều lần so với giá đất thị trường sẽ làm cho nguồn thu ngân sách nhà nước trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ,… bị thất thu nghiêm trọng; Khi xảy ra tình trạng nhà nước thu hồi đất thì người có đất bị thu hồi cũng không được giải quyết thỏa đáng quyền lợi do Nhà nước đền bù số tiền không tương xứng với giá trị thực tế của đất tại thời điểm thu hồi.”

Như vậy, việc xác lập giá đất theo Nhà nước quy định phải sát với giá thị trường

là điều rất cần thiết, giúp cho việc giải quyết những lợi ích kinh tế một cách hợp lý

và hài hòa giữa người sử dụng đất và Nhà nước

2.1.6 Trình tự xác định giá đất

Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ thì trình tự thực hiện xác định giá đất bao gồm các nội dung:

“Xác định cụ thể mục đích định giá đất: Khảo sát giá đất thị trường, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất; lựa chọn phương pháp để áp dụng định giá đất; xây dựng phương án giá đất để trình UBND tỉnh phê duyệt; Thẩm định phương án giá đất; trình UBND cấp tỉnh bảng dự thảo phương án giá đất; Sau khi UBND cấp tỉnh xem xét sẽ quyết định giá đất

Để trình UBND cấp tỉnh phê duyệt thì hồ sơ xác định giá đất cụ thể gồm có: Thứ nhất là bảng dự thảo về phương án giá đất, thứ hai là tờ trình về phương án giá đất, thứ ba là bảng báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất và sau cùng là văn bản thẩm định phương án giá đất

Hội đồng thẩm định giá đất sẽ thực hiện việc thẩm định phương án giá đất Hội đồng thẩm định này do UBND cấp tỉnh quyết định thành lập bao gồm các thành phần sau: Chủ tịch Hội đồng do Chủ tịch UBND cấp tỉnh đảm nhiệm; Thường trực Hội đồng do Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính đảm nhiệm; Sở Tài nguyên và Môi trường

và UBND cấp huyện nơi có đất sẽ cử đại diện lãnh đạo; chuyên gia về giá đất hoặc

tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc các thành viên khác theo quyết định của UBND cấp tỉnh.”

2.2 Thu hồi đất

2.2.1 Khái niệm thu hồi đất và bồi thường khi thu hồi đất

Theo từ điển Tiếng Việt, bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra Đền bù

là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao (Nguyễn Như Ý, 1999) Do đó, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại do chủ thể khác gây ra

Hiến pháp Việt Nam năm 2013 khẳng định “Pháp luật bảo hộ quyền sử dụng đất, việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch, được bồi thường theo quy định Trong trường hợp thật cần thiết do luật định Nhà nước mới thực hiện thu hồi đất do cá nhân,

tổ chức đang sử dụng nhằm mục đích phục vụ cho lợi ích cộng đồng như lợi ích quốc gia, công cộng; an ninh, quốc phòng; phát triển kinh tế, xã hội Phải đảm bảo tính

công khai, minh bạch việc thu hồi đất và số tiền bồi thường phải tuân thủ theo quy định của pháp luật”

Theo Luật Đất đai (2013) thì “Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai Việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất được gọi là bồi thường về đất”

Trên cơ sở giải quyết hài hòa về lợi ích giữa các bên cụ thể là người bị thu hồi đất, Nhà nước và nhà đầu tư, Nhà nước có trách nhiệm cân nhắc để bồi thường thỏa đáng Vấn đề định giá đất và tài sản trên đất là điều kiện quyết định việc thu hồi đất nhanh hay chậm, thuận lợi hay không thuận lợi, đồng thuận hay phản đối giữa người dân với nhà nước (Đinh Trọng Huy, 2018)

2.2.2 Các trường hợp thu hồi đất và thẩm quyền thu hồi đất

Luật Đất đai (2013) quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất:

“1 Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;”

“2 Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư

mà phải thu hồi đất, bao gồm: Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị,

tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; Công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia; Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải.”

“3 Thực hiện các dự án do HĐND cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao

gồm: Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị -

xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, quảng trường, tượng đài, công trình sự nghiệp công cấp địa phương…; Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm cấp nước, thoát nước, thủy lợi, giao thông, thông tin liên lạc, điện lực, chiếu sáng đô thị,…; Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở

xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.”

Thẩm quyền thu hồi đất được quy định tại Điều 66 Luật Đất đai 2013 như sau:

“UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; thu hồi đất thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn”

“UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư Trường hợp trong khu vực thu hồi đất thuộc thẩm quyền của cả UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất”

2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến thu hồi đất

Theo Phan Thị Thanh Huyền và cộng sự (2018), thu hồi đất chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố như Bảng 2.1

2.2.3.1 Nhóm yếu tố chính sách, pháp luật đất đai

“Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tê - xã hội Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải ổn định và phù hợp với tình hình thực tế Việc ban hành chính sách, pháp luật đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng” (Phan Thị Thanh Huyền và cộng sự, 2018)

“Các chính sách, pháp luật đất đai có ảnh hưởng trực tiếp đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư; đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai Những năm gần đây, chính sách, pháp luật đất đai luôn được sửa đổi, hoàn thiện nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và dần phù hợp với yêu cầu thực tiễn triển khai” (Phan Thị Thanh Huyền và cộng sự, 2018)

2.2.3.2 Nhóm yếu tố tài chính

“Nhóm yếu tố tài chính có vai trò quyết định đến tiến độ cũng như sự thành công của dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng Trong nhóm yếu tố này thì nguồn vốn, giá đất bồi thường, hỗ trợ và giá bồi thường tài sản là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng Phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng chỉ được thực hiện khi có đủ nguồn vốn, ngược lại dự án sẽ bị treo hoặc chậm tiến độ Yếu tố giá đất cũng ảnh hưởng lớn đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng” (Phan Thị Thanh Huyền và cộng sự, 2018)

Thực tế cho thấy, giá đất luôn có xu hướng tăng do xảy ra một nghịch lý: Khi nền kinh tế phát triển, nhu cầu về đất đai cao, cung không đáp ứng được cầu thì quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ gặp khó khăn vì người dân luôn đòi hỏi về giá đất bồi thường, hỗ trợ cao Khi nền kinh tế gặp khủng hoảng, thị trường đất đai đóng băng thì việc bồi thường, giải phóng mặt bằng được thực hiện dễ dàng hơn

Bảng 2.1: Các yếu tố ảnh hưởng đến thu hồi đất

Nhóm yếu tố chính sách,

pháp luật đất đai

Nhóm yếu tố tài chính

1 Quy hoạch, kế hoạch sử

8 Vị trí, khả năng sinh lợi

12 Thu nhập của người dân

3 Đăng ký đất đai, cấp

giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất

7 Nguồn vốn thực hiện thu hồi đất

10 Mục đích sử dụng đất

14 Hiểu biết pháp luật

về đất đai

17 Tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai

4 Giải quyết khiếu nại, tố

11 Yếu tố pháp lý của

18 Khả năng xử lý công việc của cán bộ chuyên môn

Nguồn: Phan Thị Thanh Huyền và cộng sự (2018)

2.2.3.3 Nhóm yếu tố thửa đất

Các yếu tố thuộc nhóm này bao gồm: vị trí, khả năng sinh lợi, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất và pháp lý Đất đai có đặc trưng cơ bản là cố định về vị trí, vì vậy thậm trí ngay trong một khu vực có điều kiện kinh tế, xã hội giống nhau thì

2 thửa đất (kể cả liền kề) cũng có những đặc điểm riêng (hình dạng, diện tích, khả năng sinh lời) dẫn đến giá của chúng không đồng nhất, kéo theo nhu cầu bồi thường cũng khác nhau Những thửa đất có vị trí thuận lợi, khả năng sinh lợi cao thì mức bồi thường sẽ cao, còn yếu tố pháp lý, diện tích và mục đích sử dụng đất là cơ sở để xác định đối tượng, điều kiện bồi thường, hỗ trợ (Phan Thị Thanh Huyền và cộng sự, 2018)

2.2.3.4 Nhóm yếu tố liên quan đến người sử dụng đất

Vấn đề tiếp cận đất đai luôn đòi hỏi có sự nghiên cứu chuyên sâu về các lĩnh vực xã hội Trên thực tế, chính các yếu tố tự nhiên (vị trí địa lý, khí hậu, đất đai ) có ảnh hưởng mạnh mẽ đến thu nhập, trình độ dân trí, phong tục, tập quán của người dân Thu hồi đất làm cho người dân phải di chuyển chỗ ở, thay đổi cách thức canh tác, phương thức sản xuất, thậm chí cả các vấn đề về tâm linh, tôn giáo, tín ngưỡng

Đa phần người dân luôn e ngại phải thay đổi, đặc biệt là những hộ buôn bán, kinh doanh (Phan Thị Thanh Huyền và cộng sự, 2018) Do vậy, việc người dân hiểu biết

rõ về pháp luật đất đai hạn chế được tình trạng khiếu nại, tố cáo trong quá trình thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng

Ngoài ra, những yếu tố khác như: thu nhập, trình độ dân trí cũng có ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng (Phan Thị Thanh Huyền và cộng sự, 2018)

2.2.3.5 Nhóm yếu tố về tổ chức thực hiện

“Bồi thường, giải phóng mặt bằng là một quá trình phức tạp vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống, sinh kế của người bị thu hồi đất Nếu tổ chức và thực hiện

không tốt sẽ dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện về đất đai Do vậy, để thực hiện có hiệu quả công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng thì việc xây dựng, triển khai phương

án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai; khả năng xử lý công việc của cán bộ chuyên môn cần phải được thực hiện khoa học và hợp lý Đây là những yếu tố có ảnh hưởng lớn và quyết định đến tiến độ bồi thường,

giải phóng mặt bằng; làm giảm khiếu nại, khiếu kiện về đất đai” (Phan Thị Thanh

đô thị lớn có giá trị kinh tế cao Bên cạnh đó, do đất có nguồn gốc lâu đời, qua nhiều chủ đất nên việc xác định từng thửa đất có những đặc điểm cụ thể thể nào cũng gặp khó khăn khi kê khai Đặc biệt, người dân sẽ không đồng ý chuyển đi nơi khác nếu việc xác định giá tiền đền bù không thỏa đáng

2.2.4.2 Nội dung bồi thường khi thu hồi đất của người dân

“Bồi thường thiệt hại về đất bao gồm đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuý sàn, đất ở (đô thị, nông thôn), đất chuyên dùng Bồi thường thiệt hại về tài sản như nhà cửa, công trình kiến trúc, mồ mả, hoa màu.”

“Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những người phài di chuyển chỗ ở, di chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh Hỗ trợ chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi mà phải chuyển nghề nghiệp.”Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc

tổ chức thực hiện bồi thường, di chuyển, giải phóng mặt bằng

Khảo sát - Lập phương án giá đất thông qua Huyện

Ban hành kế hoạch thu hồi đất và Thông báo thu hồi đất

Ủy quyền kế hoạch thu hồi đất

Bàn giao mốc và hồ sơ GPMB

Tổng số ngày thực hiện: 285 ngày

Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt

Hoàn thiện phương án giá đất trình duyệt

Trình Hội đồng thẩm định giá đất Tỉnh

Khảo sát kiểm đếm đất và tài sản

Họp dân công bố kế hoạch thu hồi đất

và Thông báo thu hồi đất

QUY TRÌNH THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, GIAO ĐẤT

Họp dân công khai phương án dự kiến

Thông qua Hội đồng bồi thường Huyện

Trình thẩm định Phương án bồi thường

Quyết định thu hồi đất và phê duyệt phương án bồi thường

Công bố Phương án bồi thường - gửi Quyết định thu hồi đất và Quyết định bồi thường

7 ngày (QĐ)

Tổ chức chi trả bồi thường

Bàn giao mặt bằng, giải quyết các trường hợp khiếu nại (nếu có)

30 ngày (QĐ)

20 ngày (QĐ)

2.3 Các nghiên cứu trước có liên quan đến đề tài

2.3.1 Lược khảo các nghiên cứu trước

Aluko (2000), nghiên cứu trong khoảng thời gian từ 1994 - 2000 về ảnh hưởng của giá bất động sản thế chấp đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở Nigeria Để ước lượng giá trị thị trường của bất động sản, các tác giả đã áp dụng mô hình hồi quy đa biến Kết quả nghiên cứu cho thấy,”tại thời điểm định giá mức giá bất động sản thế chấp phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của thị trường bất động sản và quan điểm về giá trị của nhân viên định giá Bởi vậy, giá trị định giá chỉ mang tính chất thời điểm Những biến động ngoài thời điểm định giá đều ảnh hưởng đến giá trị định giá bất động sản.”

Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2009), để xây dựng mô hình định giá bất động sản với một hàm phi tuyến tính gồm các biến số: P = f (X1, X2, X3, X4) nhóm nghiên cứu đã ứng dụng phương pháp lý thuyết vị thế - chất lượng trong định giá bất động sản.”Trong đó: P là giá cả hàng hóa bất động sản; X1: Diện tích khuôn viên bất động sản; X2: là số tầng xây dựng; X3 là khoảng cách đến trung tâm; X4 là vị trí mặt tiền hoặc trong ngõ Các tác giả đã khẳng định được rằng giá trị của bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào 2 nhóm yếu tố cơ bản là vị thế (khoảng cách và vị trí mặt tiền) và chất lượng (diện tích và kết cấu xây dựng) của bất động sản thông qua việc nghiên cứu trên địa bàn TPHCM.”

Nghiên cứu của Lê Khương Ninh (2011) về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ven đô thị vùng Đồng bằng sông Cửu Long tập trung vào đất ở và đất vườn Kết quả là đối với đất ở chịu tác động bởi các biến: Khoảng cách đến trung tâm đô thị và đến trung tâm thương mại, mặt tiền, ô nhiễm nước, an ninh, kỳ vọng giá, quy hoạch treo và loại đô thị Đối với đất vườn thì giá đất chịu tác động bởi khoảng cách đến trung tâm thương mại, mặt tiền, đến trục đường chính, nguồn nước, quy hoạch treo và loại đô thị

Đinh Thu Trang (2012) đã nghiên cứu tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh về ảnh hưởng của tình trạng hai giá đất đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng Kết quả là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là đòi hỏi tất yếu của quá trình phát triển nhưng cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ; những bất cập trong các quy định pháp

luật về giá đất và định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất; nguyên nhân sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường Từ đó, tác giả đã đề xuất hoàn chỉnh quy định về định giá đất; đề xuất hệ thống khung pháp luật cho hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất; bổ sung các quy định về trình tự, thủ tục thực hiện định giá đất; đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong thực tế

Nguyễn Văn Sửu (2012) thực hiện nghiên cứu trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng về các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất Trên cơ sở khảo sát, thu thập giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một số đường phố đặc trưng để tìm ra những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở quận Lê Chân - TP Hải Phòng Từ đó, nghiên cứu đã đề xuất một số giải pháp phục vụ công tác định giá đất nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là giá đất

Nghiên cứu của Nguyễn Quỳnh Hoa (2013) về xây dựng hồi quy định giá đất hàng loạt trên địa bàn TPHCM Thông qua kết quả tác giả đã chỉ ra các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất gồm: khoảng cách đến trung tâm, hình dáng lô đất, lộ giới, môi trường

Theo Ngân hàng Thế giới (2013), tình trạng tranh chấp, khiếu nại của người dân liên quan tới thu hồi đất ở Việt Nam là khá cao, chiếm 70% tổng khiếu nại hành chính của người dân, chủ yếu là bồi thường không thỏa đáng.”Ở Việt Nam, cũng có một số đề tài nghiên cứu liên quan đến định giá đất đai Dự án hợp tác giữa Việt Nam và Thụy Điển do Bộ Tài nguyên Môi trường chủ trì năm 2010 liên quan đến vấn đề quản lý đất đai đã đề cập đến việc định giá đất có tác động của yếu tố vị trí và môi trường”(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2010) Nguyễn Ngọc Sơn (2013) đã nghiên cứu “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng tại các dự án đầu tư trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội” Dữ liệu nghiên cứu gồm tài liệu, số liệu về công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng tại các dự án thu hồi đất kết hợp với số liệu từ khảo sát, khảo sát về giá đất bồi thường của dự án, phỏng vấn các hộ thuộc diện bị thu hồi đất và nhận hỗ trợ, tái định

cư Nghiên cứu đã tiến hành đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng làm rõ những nguyên nhân, những khó khăn vướng mắc trong giải phóng mặt bằng

của dự án Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng

Nguyễn Tấn Thành và Trần Tiến Khai (2015), định giá hàng loạt đối với đất ở trên địa bàn thành phố Tân An, tỉnh Long An bằng cách ứng dụng mô hình hồi quy để Kết quả thực nghiệm các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở gồm có: Khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố, loại đường giao thông nơi thửa đất tọa lạc, diện tích thửa đất, chiều rộng mặt tiền của thửa đất, loại hẻm, hạ tầng xã hội nơi thửa đất tọa lạc

Nhìn chung, các nghiên cứu trên về nội dung thu hồi đất, giải phóng mặt bằng đã đề cặp khá nhiều đến quản lý đất đai, định giá đất bồi thường Qua đó cung cấp những thông tin và kinh nghiệm quý cho việc nghiên cứu về giá đất khi thu hồi Tuy nhiên, đề tài định giá đất theo thị trường khi thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp thì chưa có công trình nghiên cứu nào do đó đây là điểm mới của đề tài này

2.3.2 Đánh giá tổng quan tài liệu

Trên cơ sở lý thuyết và lược khảo các nghiên cứu có liên quan, tác giả tổng hợp lại những nội dung quan trọng làm cơ sở cho việc hình thành phương pháp nghiên cứu nhằm giải quyết các mục tiêu đã đặt ra như sau:

Một là, người dân chịu ảnh hưởng rất lớn khi bị khi thu hồi đất và được bồi thường, đây

là vấn đề xảy ra khiếu nại nhiều nhất ở Việt Nam, chủ yếu là bồi thường không thỏa đáng (Ngân hàng Thế giới, 2013) Nguyên nhân chính là do việc định giá đất và xác lập giá đất chưa phù hợp với nguyên tắc thị trường

Hai là, ở Việt Nam khi thu hồi đất thường sử dụng các phương pháp định giá như sau: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, Phương pháp thu nhập, Phương pháp so sánh trực tiếp, Phương pháp chiết trừ, Phương pháp thặng dư

Tóm tắt Chương 2

Chương 2 đã trình bày các vấn đề cơ sở lý luận chung về đất đai, định giá đất, thu hồi đất, đồng thời đã lược khảo các nghiên cứu trước có liên quan để làm cơ sở hình thành phương pháp nghiên cứu ở Chương 3

Chương 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Quy trình thực hiện

Trên cơ sở lý thuyết và lược khảo các nghiên cứu có liên quan ở chương 2, quy trình thực hiện của đề tài được đề xuất như hình 3.1

Hình 3.1: Quy trình thực hiện của đề tài

Nguồn: Đề xuất của tác giả (2019)

3.2 Khung pháp lý về định giá đất tại Việt Nam

Luật Đất đai năm 2013;

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Căn cứ Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất;

Phương pháp định giá đất khi thu hồi đất

Các yếu tố ảnh hưởng đến thu hồi đất

Giá đất bồi thường khi thu hồi đất

Thực trạng giá đất khi thu hồi đất tại Đồng Tháp

Khuyến nghị chính sách giải

quyết nút thắt định giá thu

hồi đất

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;

Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-

Mục đích: Khảo sát về sự phù hợp của bảng giá đất do UBND tỉnh Đồng Tháp ban hành

05 năm (2015 - 2019) trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp

Đối tượng khảo sát: Các cán bộ trực tiếp xây dựng bảng giá đất tại các cơ quan, ban ngành trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp

Số lượng cần khảo sát như sau: (1) Đối với cán bộ trực tiếp xây dựng bảng giá đất: Tại mỗi huyện, thành phố, thị xã thuộc tỉnh khảo sát 3 phiếu, cấp tỉnh khảo sát 10 phiếu Tỉnh Đồng Tháp có 12 huyện, thành phố, thị xã thuộc tỉnh nên tổng số phiếu khảo sát là 12 x 3 + 4

= 40 Nội dung khảo sát chi tiết được trình bày ở Phụ lục 1

3.3.2 Phương pháp chuyên gia

Mục đích: Tìm hiểu và xác định theo nguyên tắc thị trường nút thắt khi định giá đất thu hồi tại tỉnh Đồng Tháp

Tiêu chuẩn đối với chuyên gia: Kinh nghiệm công tác trong lĩnh vực định giá đất hoặc ban hành chính sách định giá đất tối thiểu là 7 năm; có sự hiểu biết căn bản về quy định định giá đất đang áp dụng trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp

Số lượng chuyên gia phỏng vấn: Phương pháp chuyên gia thông thường không yêu cầu

về cỡ mẫu do chuyên gia là những người có nhiều hiểu biết về lĩnh vực mình đảm nhận (Chamaret, 2007) Căn cứ vào điều kiện thức tế, tác giả chọn số lượng chuyên gia cần phỏng

vấn là 9 người, gồm: 02 chuyên gia đang công tác tại Sở Tài nguyên và Môi trường Tỉnh Đồng Tháp; 02 chuyên gia đang làm việc tại Sở Tài chính tỉnh Đồng Tháp; 02 chuyên gia đang làm việc tại UBND tỉnh Đồng Tháp; 03 cán bộ định giá độc lập đang làm việc tại doanh nghiệp

Cách thức thực hiện và nội dung phỏng vấn chuyên gia:

Bước 1: Tác giả gửi trước cho các chuyên gia cơ sở lý thuyết và dàn bài chi tiết nội dung phỏng vấn để chuyên gia nghiên cứu trước Dàn bài phỏng vấn sâu chuyên gia được trình bày

ở Phụ lục 2

Bước 2: Tiến hành gặp mặt để phỏng vấn Trong buổi phỏng vấn, lần lượt các câu hỏi được đưa ra để chuyên gia nêu ý kiến, tác giả gợi ý thêm các nội dung để làm rõ vấn đề Kết quả phỏng vấn chuyên gia được tác giả ghi nhận thành văn bản

3.4 Dữ liệu và phương pháp phân tích dữ liệu

3.4.1 Dữ liệu

3.4.1.1 Dữ liệu thứ cấp

Số liệu về tình hình phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp, số liệu thống

kê về khung giá đất, … được thu thập từ báo cáo tổng kết, báo cáo hàng năm của UBND tỉnh Đồng Tháp, của Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Đồng Tháp

Số liệu, tài liệu liên quan đến chính sách thu hồi đất, chính sách định giá đất đai giai đoạn 2015 - 2018 được thu thập từ các văn bản của Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Đồng Tháp, Sở Tài chính tỉnh Đồng Tháp

Các văn bản Luật, Nghị định, Thông tư về định giá và thu hồi đất, và các nghiên cứu trước liên quan đến đề tài được thu thập từ internet, các tạp chí chuyên ngành, nguồn tài liệu

từ các văn bản Luật của Quốc hội, Nghị định Chính phủ, Thông tư của các bộ

3.4.1.2 Dữ liệu sơ cấp

Dữ liệu sơ cấp gồm các nội dung đánh giá của chuyên gia, cán bộ trực tiếp xây dựng bảng giá đất về công tác xây dựng và triển khai chính sách định giá đất khi thu hồi đất thời gian như đã trình ở trên

3.4.2 Phương pháp phân tích số liệu

Nghiên cứu sử dụng các phương pháp thống kê mô tả, phương pháp so sánh để phân tích thực trạng giá đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2015 – 2018 và định giá đất khi thu hồi đất

Để xác định nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường thì nghiên cứu sử dụng phương pháp phỏng vấn sâu chuyên gia khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp

Phương pháp tổng hợp được sử dụng để khuyến nghị các chính sách nhằm giải quyết nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp

Tóm tắt Chương 3

Chương 3 trình bày phương pháp nghiên cứu của đề tài Nằm đánh giá sự phù hợp của giá đất do Nhà nước quy định đề tài sử dụng phương pháp phỏng vấn chuyên gia và phương pháp khảo sát cán bộ trực tiếp xây dựng bảng giá đất đồng thời xác định nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp

Chương 4 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG GIÁ ĐẤT KHI THU HỒI ĐẤT VÀ NÚT THẮT ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO NGUYÊN TẮC THỊ TRƯỜNG KHI

THU HỒI ĐẤT TẠI TỈNH ĐỒNG THÁP 4.1 Giới thiệu tổng quan về tỉnh Đồng Tháp

4.1.1 Điều kiện tự nhiên và nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội

“Đồng Tháp là một tỉnh của vùng ĐBSCL, nằm giữa sông Tiền và sông Hậu Tỉnh Đồng Tháp nằm trong giới hạn tọa độ 10°07’ - 10°58’ vĩ độ Bắc và 105°12’-105°56’ kinh độ Đông Phía Bắc giáp với tỉnh PreyVeng thuộc Campuchia, phía Nam giáp với tỉnh Vĩnh Long và thành phố Cần Thơ, phía Tây giáp với tỉnh An Giang, phía Đông giáp với tỉnh Long An và Tiền Giang.”

Hình 4.1: Bản đồ hành chính tỉnh Đồng Tháp

Nguồn: UBND tỉnh Đồng Tháp (2015)

“Đồng Tháp có đường biên giới với Campuchia dài khoảng 50 km gồm có 4 cửa khẩu là Dinh Bà, Mỹ Cân, Thông Bình và Thường Phước Hệ thống đường quốc lộ gắn kết Đồng Tháp với TP Hồ Chí Minh và các tỉnh trong khu vực gồm có quốc lộ 30, 80, 54

Đồng Tháp có 2 mùa rõ rệt là mùa mưa và mùa khô, nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới

Độ ẩm trung bình năm là 82,5%, số giờ nắng trung bình 6,8 giờ/ngày Trung bình lượng mưa

từ 1.170 - 1.520 mm, chiếm 90 - 95% lượng mưa cả năm chủ yếu tập trung vào mùa mưa Những đặc điểm khí hậu như trên tương đối thuận lợi cho phát triển nông nghiệp toàn diện.”

“Đồng tháp có địa hình chia thành 2 vùng lớn là vùng phía bắc sông Tiền và vùng phía nam sông Tiền, tương đối bằng phẳng với độ cao phổ biến 1 - 2 mét so với mặt biển Đất đai có kết cấu mặt bằng kém bền vững lại tương đối thấp, nên rất phù hợp cho sản xuất lượng thực nhưng đòi hỏi kinh phí cao khi làm mặt bằng xây dựng Đất đai tại tỉnh Đồng Tháp có thể chia làm 4 nhóm đất chính là: 59,06% diện tích đất tự nhiên là nhóm đất phù sa, 25,99% diện tích là nhóm đất phèn, 8,67% diện tích là đất xám, và 0,04% diện tích là nhóm đất cát Mặc dù rừng tại Đồng Tháp chỉ còn quy mô nhỏ, diện tích rừng tràm còn dưới 10.000 ha nhưng nguồn động thực vật rừng rất đa dạng.”

Đồng Tháp Mười ở đầu nguồn sông Cửu Long, có nguồn nước mặt khá dồi dào, hệ thống kênh rạch chằng chịt thuận lợi cho giao thông thủy và phát triển nông nghiệp cũng như cung cấp nước cho sinh hoạt và sản xuất