Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân tại tỉnh long an

--- NGUYỄN THANH QUẾ ANH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA ĐẤT NỀN DỰ ÁN CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI TỈNH LONG AN Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Hướng nghiên cứu Mã số:60340102

-

NGUYỄN THANH QUẾ ANH

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA ĐẤT NỀN DỰ ÁN CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN

TẠI TỈNH LONG AN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Tp Hồ Chí Minh, Năm 2016

-

NGUYỄN THANH QUẾ ANH

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA ĐẤT NỀN DỰ ÁN CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN

TẠI TỈNH LONG AN

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh

(Hướng nghiên cứu)

Mã số:60340102 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS LÊ VĂN HIỀN

Tp Hồ Chí Minh, Năm 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan luận văn “Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền

dự án của khách hàng cá nhân tại Tỉnh Long An” là công trình nghiên cứu

của riêng tôi và dưới sự hướng dẫn nghiên cứu khoa học của TS Lê Văn Hiền Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng và chưa từng được công bố trong bất kì công trình nào khác

Tác giả

Nguyễn Thanh Quế Anh

MỤC LỤC

Trang

Trang phụ bìa

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục các từ viết tắt

Danh mục các bảng biểu

Danh mục các hình vẽ, sơ đồ

Chương 1 : TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1

1.1 Lý do chọn đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Đối tượng nghiên cứu 3

1.4 Phạm vi nghiên cứu 3

1.5 Phương pháp nghiên cứu 3

1.6 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 4

1.7 Kết cấu của đề tài 4

Chương 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 5

2.1 Giới thiệu 5

2.2 Bất động sản và các yếu tố liên hệ trực tiếp với bất động sản 5

2.2.1 Khái niệm về bất động sản 5

2.2.2 Khái niệm về nhà ở thương mại 6

2.2.3 Các yếu tố liên hệ trực tiếp với bất động sản 7

2.2.3.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên 7

2.2.3.2 Nhóm các yếu tố kinh tế 8

2.2.3.3 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường 8

2.2.3.4 Nhóm các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản 8

2.2.3.5 Nhóm các yếu tố chung bên ngoài 9

2.3 Hành vi mua của người tiêu dùng 10

2.3.1 Định nghĩa hành vi mua của người tiêu dùng 10

2.3.2 Mô hình hành vi người tiêu dùng 10

2.3.3 Quá trình ý định mua của người tiêu dùng 11

2.4 Các nghiên cứu đã thực hiện 14

2.4.1 Nghiên cứu của Opoku, Abdul-Mulmin và cộng sự (2010) 15

2.4.2 Nghiên cứu của Shyue và cộng sự (2011) 16

2.4.3 Nghiên cứu của Phan Thanh Sĩ tại trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh (2013) 17

2.4.4 Nghiên cứu của Võ Phạm Thành Nhân tại trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh: “Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà của khách hàng tại thành phố Hồ Chí Minh” (2013) 18

2.5 Mô hình nghiên cứu đề nghị và các giả thiết nghiên cứu 22

2.5.1 Đặc điểm sản phẩm 23

2.5.2 Vị trí dự án 23

2.5.3 Môi trường sống 24

2.5.4 Tình trạng tài chính 25

2.5.5 Bằng chứng thực tế 25

2.5.6 Tiếp thị (marketing) 26

2.5.7 Tỷ suất sinh lời 27

2.5.8 Mô hình nghiên cứu đề xuất 28

Tóm tắt chương 2 28

Chương 3: THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU 29

3.1 Giới thiệu 29

3.2 Thiết kế nghiên cứu 29

3.2.1 Nghiên cứu định tính 29

3.2.2 Nghiên cứu định lượng 30

3.3 Quy trình nghiên cứu 32

3.4 Thiết kế thang đo .33

3.5 Kết quả nghiên cứu định tính 35

3.6 Mẫu nghiên cứu định lượng chính thức 39

3.6.1 Kích thước mẫu 39

3.6.2 Phương pháp chọn mẫu 40

3.6.3 Phương pháp phỏng vấn 40

3.6.4 Xây dựng bảng câu hỏi 40

Tóm tắt chương 3 41

Chương 4: PHÂN TÍCH KẾT QUẢ KHẢO SÁT 42

4.1 Giới thiệu 42

4.2 Mô tả mẫu điều tra khảo sát 42

4.3 Kiểm định mô hình đo lường 43

4.3.1 Đánh giá thang đo bằng Cronbach's Alpha 43

4.3.2 Phân tích nhân tố khám phá EFA .48

4.3.2.1 Thang đo các nhân tố tác động đến ý định mua 48

4.3.2.2 Thang đo ý định mua 51

4.3.3 Kiểm định mô hình và giả thiết nghiên cứu 53

4.3.3.1 Phân tích hệ số tương quan Pearson 53

4.3.3.2 Đánh giá độ phù hợp mô hình hồi quy tuyến tính bội 54

4.3.3.3 Kiểm định lại mô hình 56

4.3.3.4 Dò tìm các vi phạm các giả định cần thiết 57

4.3.3.5 Kết quả phân tích hồi quy bội và đánh giá mức độ quan trọng của từng nhân tố 57

4.4 Phân tích ảnh hưởng của các biến định tính đến ý định mua Anova 61

4.4.1 Giới tính 61

4.4.2 Độ tuổi 62

4.4.3 Mức thu nhập 63

4.4.4 Nghề nghiệp 64

4.4.5 Tình trạng hôn nhân 65

4.4.6 Trình độ học vấn 66

4.4.7 Mục đích mua 67

Tóm tắt chương 4 67

Chương 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH 69

5.1 Kết luận 71

5.2 Hàm ý chính sách cho doanh nghiệp 71

5.2.1 Hàm ý về tỷ suất sinh lời 72

5.2.2 Hàm ý về tình trạng tài chính 72

5.2.3 Hàm ý về tiếp thị 72

5.2.4 Hàm ý về vị trí dự án 73

5.2.5 Hàm ý về bằng chứng thực tế 74

5.2.6 Hàm ý về đặc điểm sản phẩm 75

5.2.7 Hàm ý về môi trường sống 75

5.3 Hạn chế của nghiên cứu và hướng nghiên cứu tiếp theo 76 Tài liệu tham khảo

Phụ lục

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1 Tóm tắt các nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà

Bảng 4.1 Kiểm định độ tin cậy Cronbach alpha trước khi loại biến 44 Bảng 4.2 Kiểm định độ tin cậy Cronbach alpha sau khi loại biến 47

Bảng 4.6 Ma trận tương quan giữa các biến trong mô hình hồi quy 1 54

Bảng 4.7 Phân tích hồi quy các nhân tố ảnh hưởng ý định mua của khách

Bảng 4.11 Sự khác biệt về ý định mua giữa các nhóm giới tính 62 Bảng 4.12 Sự khác biệt về độ tuổi khách hàng đối với ý định mua 63 Bảng 4.13 Sự khác biệt về thu nhập khách hàng đối với ý định mua 64 Bảng 4.14 Sự khác biệt về nghề nghiệp khách hàng đối với ý định mua 64 Bảng 4.15 Sự khác biệt về ý định mua giữa hai nhóm độc thân và kết hôn 65

Bảng 4.16 Sự khác biệt về trình độ học vấn của khách hàng đối với ý định

Bảng 4.17 Sự khác biệt về mục đích mua của khách hàng đối với ý định

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ

Hình 2.2 Năm giai đoạn quá trình ra ý định mua hàng 11 Hình 2.3 Quá trình đánh giá các phương án đến ý định mua hàng 13

Hình 2.4 Mô hình nghiên cứu của Opoku, Abdul-Mulmin và cộng sự

Hình 2.5 Mô hình nghiên cứu của Shyue và cộng sự (2011) 17 Hình 2.6 Mô hình nghiên cứu của Phan Thanh Sĩ (2013) 18 Hình 2.7 Mô hình nghiên cứu của Võ Phạm Thành Nhân (2013) 19

Hình 4.1 Biểu đồ P – P plot của hồi quy phần dư chuẩn hóa 57

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU

1.1 Lý do chọn đề tài

Thị trường bất động sản có vai trò rất lớn trong nền kinh tế quốc dân tác động trực tiếp lên tốc độ tăng trưởng kinh tế, và giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội, góp phần nâng cao mức sống của người dân Thị trường bất động sản phát triển kéo theo nhiều dự án được triển khai hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cũng hình thành, những khu nhà ở khang trang và tiện nghi hơn không những tạo nên diện mạo mới của các khu đô thị mà còn góp phần to lớn trong việc phát triển an sinh - xã hội cho cộng đồng

Với vị trí là một trong những vùng kinh tế trọng điểm của phía Nam, Long An được đánh giá là vùng kinh tế có nhiều tiềm năng Định hướng không gian xây dựng đô thị theo quy hoạch thành phố Hồ Chí Minh được phê duyệt đến 2020 và tầm nhìn đến 2050 cho thấy Huyện Bến Lức, Đức Hòa và thành phố Tân An có vị trí quan trọng trong việc hình thành hành lang kinh tế, gắn kết chặt chẽ với không gian trung tâm thành phố Hồ Chí Minh Vớivị trí chiến lược của tỉnh Long An là điều kiện cơ bản đem lại tiềm năng to lớn trong việc phát triển bất động sản và nâng cao giá trị bất động sản nơi đây

Ngoài ra, do có lợi thế hạ tầng giao thông kết nối, các tuyến đường cao tốc TP.HCM - Trung Lương, đường cao tốc Long An - Tân Sơn Nhất, Đại lộ Đông - Tây, các tuyến đường vành đai 1, 2, 3, 4, các dự án nâng cấp đường tỉnh lộ, đường xuyên tâm… đã rút ngắn thời gian di chuyển từ Long An đến thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh thành lân cận như Tây Ninh, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu… Long An đang là đích nhắm cho nhiều mục đích đầu tư như: mở rộng nhiều tuyến đường lớn, quy hoạch thêm nhiều khu công nghiệp, cụm công nghiệp, phát triển thành đô thị loại 2,… Theo đó, nhu cầu về nhà cho công nhân trong các khu công nghiệp; văn phòng tổ chức hội nghị, nhà nghỉ, khách sạn phục vụ cho doanh

nghiệp nước ngoài sống và làm việc tại Long An; văn phòng cho thuê,… sẽ phát triển cao theo đà tăng trưởng của nền kinh tế - xã hội tỉnh Long An

Nhận diện được tiềm năng phát triển đó, Long An đang thu hút một lượng lớn vốn để đầu tư phát triển đô thị, phát triển khu nhà ở đặc biệt là các dự án đất nền, do sản phẩm đất nền vẫn là phân khúc được nhà đầu tư và người mua nhà ưa chuộng vì khách hàng có thể linh hoạt trong việc xây dựng Hơn nữa, nhiều người Việt vẫn thích ở nhà riêng, với tâm lý ngôi nhà không chỉ là nơi để ở, mà còn là tài sản để dành do đó đất nền vẫn là ưu tiên lựa chọn của đa số khách hàng

Tuy nhiên theo báo cáo gần đây vào cuối năm 2015 của Sở Kế hoạch và Đầu

tư tỉnh Long An cho thấy, hiện nay tỉnh Long An có gần 50 dự án khu dân cư, khu

đô thị, nhà ở chiếm diện tích gần 3.000 ha Bên cạnh một số dự án đầu tư hạ tầng hoàn thiện đã đưa vào sử dụng có lượng giao dịch, còn lại đa số dự án lượng hàng tồn kho vẫn còn rất lớn Điều này làm cho các chủ đầu tư dự án gặp rất nhiều khó khăn

Nhiều nghiên cứu trước đây đã tập trung khám phá các yếu tố tác động đến quyết định mua nhà nói chung, nhà chung cư và nhà ở xã hội nói riêng tại Việt Nam Tuy nhiên, vấn đề nghiên cứu liên quan đến ý định mua đất nền tại Long An vẫn chưa được đề cập trong các nghiên cứu trước đây

Đất nền được coi là tài sản có giá trị lớn nên khách hàng thường cân nhắc một cách cẩn thận trước khi mua Vì vậy, hiểu biết về tiêu chí lựa chọn và các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền của khách hàng sẽ giúp cho các nhà kinh doanh phát triển các dự án khu đô thị tại Long An cung cấp các sản phẩm nhà ở phù hợp, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người mua nhà, giải quyết được lượng hàng tồn kho để nâng cao được lợi thế cạnh tranh và hiệu quả kinh doanh

Vì vậy, tác giả ý định chọn đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân tại tỉnh Long An” làm đề tài nghiên cứu cho

luận văn thạc sĩ

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài như sau:

- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng

cá nhân tại tỉnh Long An

- Đo lường mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này đến ý định mua đất nền của khách hàng cá nhân tại tỉnh Long An

- Kết luận và hàm ý quản trị nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh đất nền tại tỉnh Long An

1.3 Đối tượng nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân ở Long An

- Đối tượng khảo sát: khách hàng cá nhân đang có ý định mua hoặc đã từng đi xem đất nền tại một số dự án khu dân cư hoặc khu đô thị trên địa bàn tỉnh Long An

1.4 Phạm vi nghiên cứu

- Không gian: địa bàn tỉnh Long An

- Thời gian: Thời gian khảo sát và thu thập số liệu là từ tháng 06 năm 2016 đến tháng 08 năm 2016 Thời gian thực hiện phân tích, đề ra hàm ý và báo cáo kết quả

đề tài là từ tháng 09 năm 2016 đến tháng 10 năm 2016

1.5 Phương pháp nghiên cứu:

Nghiên cứu được tiến hành thông qua ba giai đoạn chính là: (1) nghiên cứu định tính nhằm xây dựng và hoàn thiện bảng khảo sát; (2) nghiên cứu định lượng nhằm thu thập, phân tích dữ liệu khảo sát, cũng như ước lượng và kiểm định các mô hình; (3) đề xuất các hàm ý quản trị

Trong nghiên cứu này, tác giả sử dụng công cụ Cronbach Alpha để kiểm định

độ tin cậy của các thang đo, công cụ EFA để kiểm định mối liên hệ tương quan trong tập hợp biến để nhóm lại thành các nhóm nhân tố, xây dựng phương trình hồi quy để xác định mối tương quan giữa các nhân tố trong mô hình nghiên cứu và dùng phân tích hồi quy bội (MLR) và phân tích phương sai (ANOVA) thông qua kết quả xử lý dữ liệu của phần mềm thống kê SPSS 20.0

1.6 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Đề tài cung cấp thông tin và những luận cứ khoa học với các kết quả định lượng để đề xuất các hàm ý giúp những nhà quản trị các dự án đất nền trên địa bàn tỉnh Long An cung cấp các sản phẩm, dịch vụ đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng, từ đó nâng cao hiệu quả kinh doanh và đạt được lợi thế cạnh tranh

1.7 Kết cấu của đề tài

Đề tài nghiên cứu gồm 5 chương với nội dung như sau:

Chương 1: Tổng quan về đề tài nghiên cứu

Nêu vắn tắt lý do chọn đề tài, đưa ra mục tiêu nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu cũng như ý nghĩa thực tiễn của đề tài mang lại

Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu

Trình bày cơ sở lý thuyết về các khái niệm nghiên cứu chính và những nghiên cứu liên quan về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền của khách hàng cá nhân, đồng thời chương này cũng đưa ra mô hình lý thuyết nghiên cứu của đề tài

Chương 3: Thiết kế nghiên cứu

Trình bày phương pháp nghiên cứu, giải thích cách thức và phương pháp xây dựng thang đo cũng như bảng khảo sát nhằm thu thập dữ liệu thực tế phục vụ cho phân tích và kiểm định mô hình nghiên cứu

Chương 4: Phân tích kết quả nghiên cứu

Trình bày mô tả mẫu, đánh giá độ tin cậy, phân tích nhân tố khám phá và kiểm định mô hình và các giả thuyết nghiên cứu

Chương 5: Kết luận và hàm ý quản trị

Trình bày và tóm tắt các phát hiện, kết luận và gợi ý quản trị, xác định những đóng góp, hạn chế của nghiên cứu nhằm định hướng cho những nghiên cứu tiếp theo trong tương lai

2.2 Bất động sản và các yếu tố có liên hệ trực tiếp với bất động sản

2.2.1 Khái niệm về bất động sản

Thuật ngữ bất động sản và động sản đã được ghi nhận và sử dụng rộng rãi trong hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật của nhiều nước trên thế giới Hầu hết các nước đều xem bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất Tuy nhiên, hệ thống pháp luật mỗi nước lại có những đặc thù riêng thể hiện tiêu chí phân loại và quan điểm phân loại khác nhau.

Điều 174, Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2005 đã xác định khái niệm bất động sản như sau: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây đựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” Tuy nhiên, các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở, cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này Cách phân loại trên phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh Đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của bất động sản Theo quy định của pháp luật, các loại tài sản đó phải được đăng ký nhằm xác định rõ quyền chủ thể, cũng như đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là bất động sản; thứ hai, không giải thích rõ

về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”

Tóm lại, bất động sản bao gồm đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với nó Để một tài sản được coi là bất động sản phải hội tụ bốn điều kiện sau: (1) Là một yếu tố vật chất có ích cho con người; (2) Được chiếm giữ bởi cá nhân, tổ chức hoặc cộng đồng; (3) Có thể đo lường bằng giá trị nhất định; (4) Không thể di dời hoặc di dời hạn chế và tồn tại lâu dài

2.2.2 Khái niệm về nhà ở thương mại

Khái niệm nhà ở thương mại: Theo Khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở Việt Nam năm

2014, nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường

Các loại nhà thương mại ở phổ biến như: đất nền, nhà phố đơn lập, nhà phố song lập, biệt thự độc lập, biệt thự song lập, căn hộ chung cư…

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở: Theo Khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở Việt Nam

năm 2014, dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định Theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP, dự án phát triển nhà ở bao gồm hai loại sau đây:

Dự án phát triển nhà ở với mục đích đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đầu tư xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác theo quy hoạch được duyệt (sau đây gọi chung là dự án phát triển khu nhà ở - dự án cấp I), trong đó các công trình hạ tầng kỹ thuật do chủ đầu tư cấp I thực hiện đầu tư xây dựng; nhà ở và các công trình kiến trúc khác (dự án cấp II) do chủ đầu tư cấp I hoặc chủ đầu tư cấp II thực hiện đầu tư xây dựng;

Dự án phát triển nhà ở với mục đích chỉ đầu tư xây dựng một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở, kể cả công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp làm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ (sau đây gọi chung là công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) trên đất đã có hệ thống hạ tầng kỹ

thuật (dự án cấp II trong dự án phát triển khu nhà ở quy định tại khoản 1 Điều này hoặc trong khu đô thị mới) hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập trong khu đô thị cải tạo (sau đây gọi chung là dự án phát triển nhà ở độc lập)

Như vậy, tác giả đề xuất khái niệm về đất nền dự án là đất ở đô thị được phân

lô, thuộc các dự án phát triển nhà ở, đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác theo quy hoạch được duyệt nhằm để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường

2.2.3 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản

2.2.3.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên

Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại càng

cao thì giá trị của bất động sản càng lớn Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm

Kích thước, hình thể, diện tích lô đất: kích thước và diện tích thửa đất tối ưu

khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng

Địa hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi bất động sản tọa lạc cao hay thấp so với

các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của bất động sản sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

Kiến trúc bên ngoài của BĐS (đối với bất động sản là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 bất động sản có giá xây dựng như nhau, bất động sản

nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý): Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của bất

động sản tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh

hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản

Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những bất động sản nằm ở những

vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt) làm cho giá trị bất động sản bị sụt giảm và ngược lại

2.2.3.2 Nhóm các yếu tố kinh tế

Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ bất động sản

mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hòa

nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng

2.2.3.3 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường

- Tính hữu dụng của bất động sản: Xét về mục đích sử dụng một bất động sản

một bất động sản có khả năng dùng để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích Nhìn chung, một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ thuận lợi trong việc bán và do đó sẽ có giá bán tốt hơn Xét về tính năng hiệu quả của một bất động sản có thể sử dụng ngay có giá trị hơn một bất động sản phải tốn chi phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng được

- Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường: khi cầu lớn hơn cung thì giá bất

động sản sẽ bị đẩy lên cao và ngược lại khi cầu thấp hơn cung thì giá bất động sản

có xu hướng giảm xuống

2.2.3.4 Nhóm các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản

Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng

đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,… hiện có

Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho

thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung

2.2.3.5 Yếu tố chung bên ngoài

Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà

nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng Cụ thể là:

 Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá bất động sản gia tăng

 Các chính sách tác động trực tiếp như:

- Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam

- Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố

- Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản

- Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản

Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: là các yếu tố kinh tế liên quan như tình hình

cung cầu bất động sản trong khu vực, các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực, hiện trạng vùng đất lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc), mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của

vùng

Các yếu tố xã hội: Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ

tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ Mặt khác, các yếu tố khác trong vùng như chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản Tình trạng những người sống trong bất động sản, tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp và tình trạng việc làm các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống

2.3 Hành vi mua của người tiêu dùng

2.3.1 Định nghĩa hành vi mua của người tiêu dùng

Các nghiên cứu về hành vi mua của người tiêu dùng rất đa dạng, và được xác định bằng nhiều cách khác nhau

Hành vi mua của người tiêu dùng là cách mà cá nhân, nhóm và tổ chức lựa chọn, mua, sử dụng và định đoạt hàng hoá, dịch vụ, ý tưởng hay kinh nghiệm để đáp ứng nhu cầu và mong muốn của họ (Kotler & Keller, 2009, tr.150)

Một định nghĩa rộng hơn và đầy đủ là: Hành vi mua của người tiêu dùng là

"toàn bộ các quyết định của người tiêu dùng đối với việc mua sắm, tiêu dùng, định đoạt hàng hoá, dịch vụ, hoạt động, kinh nghiệm, con người, và những ý tưởng ra quyết định của con người theo thời gian" (Hoyer & MacInnis, 2010, tr 3)

Hành vi tiêu dùng là cơ sở quan trọng để giải thích việc ra ý định mua nhà của người tiêu dùng Một số nghiên cứu trước đây đã thảo luận về sự lựa chọn của người mua nhà và đã xác định rằng người mua nhà được xem như là người tiêu dùng trong một số hoạt động tiêu thụ như lựa chọn, mua và sử dụng sản phẩm nhà ở (Fierro et

al, 2009; Huang Yi, 2010; Opoku & Abdul-Muhmin, 2010) Vì vậy trong nghiên cứu này, hành vi mua của người tiêu dùng được định nghĩa là cách cá nhân, nhóm và tổ chức lựa chọn, mua, sử dụng và định đoạt hàng hoá, dịch vụ, ý tưởng hay kinh nghiệm để đáp ứng nhu cầu và mong muốn của họ

2.3.2 Mô hình hành vi người tiêu dùng

Mô hình hành vi người tiêu dùng được sử dụng để trình bày chi tiết về lý do một người tiêu dùng quyết định mua một hàng hóa hay dịch vụ cụ thể Mô hình hành

vi người tiêu dùng được sử dụng rộng rãi là mô hình kích thích phản ứng thể hiện trong Hình 2.1 Mô hình này giúp các nhà tiếp thị hiểu được những gì xảy ra trong tâm thức người tiêu dùng giữa sự xuất hiện của các tác nhân kích thích bên ngoài và quyết định mua cuối cùng của họ Bốn giai đoạn tâm lý chính của người tiêu dùng (động cơ, nhận thức, tiếp thu học hỏi và ghi nhớ) và ba loại thuộc tính của người tiêu dùng (đặc điểm văn hóa, đặc điểm xã hội và đặc điểm cá nhân) ảnh hưởng đến phản ứng của người tiêu dùng (Kotler & Keller, 2009)

Hình 2.1: Mô hình hành vi người tiêu dùng

Nguồn: Trích từ Kotler và Keller 2009, tr.162

2.3.3 Quá trình quyết định mua của người tiêu dùng

Mô hình năm giai đoạn quá trình ra quyết định mua của người tiêu dùng thể hiện trong hình sau:

Hình 2.2: Năm giai đoạn của quá trình ra quyết định mua hàng

Nguồn: Trích từ Kotler & Keller, 2009

 Ý thức về nhu cầu:

Trong năm giai đoạn của mô hình quá trình ra quyết định mua, bắt đầu khi người mua ý thức được nhu cầu của mình và nhận ra sự khác biệt giữa thực tế và mong muốn Nhu cầu có thể bắt đầu từ các tác nhân kích thích bên ngoài hay từ

chính bản thân của người tiêu dùng

Tuy nhiên, trong một số trường hợp, người tiêu dùng có thể không bị tác động

để tiến tới giai đoạn trước khi mua (tìm kiếm thông tin và đánh giá các lựa chọn thay thế), thậm chí nếu tồn tại một sự khác biệt lớn giữa các trạng thái mong muốn

và thực tế Tất cả các quyết định mua hàng của người tiêu dùng bị hạn chế bởi các

Ý thức nhu

cầu

Tìm kiếm thông tin

Đánh giá các phương án

Quyết định mua

Hành vi sau mua

Các tác nhân khác

- Đánh giá các phương án

- Ý địnhmua

- Hành vi sau mua

Quá trình ý định mua

Tâm lý người tiêu dùng

- Lựa chọn nhãn hiệu

- Lựa chọn đại

lý

- Chọn thời gian mua

- - Chọn số lượng mua

Các đáp ứng của người mua

yếu tố như thời gian, ngân sách và địa điểm, và tầm quan trọng tương đối trở thành một khái niệm quan trọng cho người tiêu dùng

Nhiều nghiên cứu chỉ ra rằng việc mua nhà thường bị hạn chế bởi thu nhập hiện tại của người tiêu dùng so với giá nhà Nếu người mua nhà có tài sản không đủ

để đáp ứng mức thanh toán tối thiểu, quá trình mua nhà ở của họ sẽ không tiến triển đến giai đoạn tìm kiếm thông tin, thậm chí nếu họ nhận ra những điều kiện sống của

họ cần được cải thiện (Fierro & et al, 2009)

 Tìm kiếm thông tin

Giai đoạn thứ 2 trong quá trình ra quyết định của người tiêu dùng là tìm kiếm thông tin Một khi người tiêu dùng nhận thức ra vấn đề hay nhu cầu cần được thỏa mãn bằng cách mua một sản phẩm hay dịch vụ nào đó, họ sẽ bắt đầu tìm kiếm các thông tin cần thiết để ra quyết định mua hàng Những nỗ lực tìm kiếm ban đầu thường là cố gắng tìm lại những thông tin ghi lại trong trí nhớ bản thân khi người tiêu dùng nhớ lại những kinh nghiệm hay kiến thức trong quá khứ từ những lần mua hàng trước đó Việc tìm kiếm thông tin kiểu này được gọi là tìm thông tin bên trong Nếu tìm kiếm thông tin bên trong không cung cấp đủ thông tin, người tiêu dùng phải tìm thêm các thông tin khác bằng cách tìm kiếm bên ngoài Nói chung, người tiêu dùng thu thập thông tin từ các kênh sau: cá nhân, kinh nghiệm; nguồn cá nhân như thành viên gia đình và bạn bè; các nguồn độc lập như các cơ quan chính phủ; nguồn tiếp thị như quảng cáo trên báo và trên truyền hình; và các nguồn kinh nghiệm như thử nghiệm sản phẩm

 Đánh giá các phương án

Trên cơ sở thông tin có được, người mua sẽ phân tích, đánh giá, so sánh các giải pháp khác nhau về sản phẩm, về dịch vụ theo những đặc điểm về kiểu dáng, mẫu mã, bao bì, sự tiện lợi, chất lượng, số lượng, thương hiệu, chức năng, bảo hành,

dễ sử dụng, dịch vụ sau bán hàng Mỗi tiêu chí đánh giá của người tiêu dùng và các quy tắc quyết định mua hàng sẽ khác nhau, bởi vì người tiêu dùng sử dụng trí nhớ

và kinh nghiệm riêng của mình để lựa chọn sản phẩm hoặc dịch vụ để đáp ứng nhu cầu cá nhân của họ

Nhiều nghiên cứu trước đây tóm tắt các quy tắc quyết định mua nhà, các tiêu chí lựa chọn và xem xét làm thế nào người tiêu dùng đánh giá và lựa chọn các thuộc tính nhà ở và thực hiện quyết định mua cuối cùng của họ Một số các nghiên cứu này kết luận rằng những người mua nhà thích chọn những thuộc tính nhà tạo ra giá trị nhận thức trong tâm trí của họ, và có khả năng chi trả cho các thuộc tính này (Opoku & Abdul-Muhmin, 2010)

 Ý định mua

Sau khi đánh giá các lựa chọn, người tiêu dùng sẽ xếp hạng các đối tượng trong các lựa chọn Trong đầu người tiêu dùng hình thành ý định mua hàng, nhưng phải là thứ hàng ưa thích nhất Tuy nhiên từ ý định mua đến quyết định mua còn có các cản trở như thái độ của các nhóm ảnh hưởng (bạn bè, gia đình…) và các yếu tố ngoài dự kiến như: các điều kiện mua hàng (địa điểm giao dịch, phương thức thanh toán, các dịch vụ hậu mãi…)

Hình 2.3: Quá trình đánh giá các phương án đến ý định mua hàng

Nguồn: Philip Kolter,2001

Theo Aijen ( 1991, tr.181), ý định được xem là “bao gồm các yếu tố động cơ

có ảnh hưởng đến hành vi của mỗi cá nhân, các yếu tố này cho thấy mức độ sẵn sàng hoặc nỗ lực mà mỗi cá nhân sẽ bỏ ra để thực hiện hành vi”

Hình 2.1, Hình 2.2 và Hình 2.3 cho thấy người tiêu dùng trải qua nhiều giai đoạn để đưa ra quyết định mua hàng, trong đó giai đoạn hình thành ý định mua hàng là giai đoạn quan trọng quyết định hành vi cuối cùng của khách hàng Trong nội dung của nghiên cứu này, tác giả tập trung nghiên cứu ý định mua của người

Đánh giá các

lựa chọn

Ý định mua hàng

Những yếu tố ngoài dự kiến

Thái độ của người khác

Quyết định mua hàng

tiêu dùng tức là nghiên cứu hành vi của người tiêu dùng ở giai đoạn trước khi thực hiện quyết định mua sắm

Ý định mua nói lên khả năng sẵn sàng của người tiêu dùng để mua một sản phẩm (Zaithaml,1988; Schiffman & Kanuk, 2000) Ý định mua là sự nghiêng theo chủ quan của người tiêu dùng về một sản phẩm, thương hiệu nào đó và nó được chứng minh là yếu tố then chốt để dự đoán hành vi người tiêu dùng (Fishbein & Aijen,1975 và Ghosh ,1990) đã kết hợp một số nghiên cứu về hành vi mua với quá trình ý định mua hàng của người tiêu dùng Kết quả khi khách hàng chọn một sản phẩm, quyết định cuối cùng phụ thuộc vào ý định của họ Quyết định mua cũng cho thấy người tiêu dùng sẽ dựa vào kinh nghiệm, sở thích, và các yếu tố môi trường bên ngoài để thu thập thông tin, đánh giá các lựa chọn thay thế và đưa ra ý định mua hàng

 Hành vi sau khi mua

Sự hài lòng của khách hàng được đánh giá giai đoạn sau khi mua hàng trong

đó bao gồm nhiều tiêu chí như thuộc tính sản phẩm, hiệu quả và dịch vụ Trong hành vi của người tiêu dùng, các quá trình sau khi mua của người tiêu dùng ảnh hưởng đến sự hài lòng và lòng trung thành của người tiêu dùng (Quester & et al., 2011) Sự hài lòng của khách hàng được tạo ra khi khách hàng nhận thức thấy sự phù hợp hoặc vượt quá mong đợi tối thiểu của họ Một thỏa mãn sau khi mua làm giảm mức độ rủi ro của người tiêu dùng cho quyết định mua hàng tiếp theo và khuyến khích họ lặp lại các hành vi mua tương tự trong tương lai, do đó làm tăng sự trung thành của người tiêu dùng Ngược lại, sự bất mãn sẽ làm cho người tiêu dùng buộc phải đánh giá lại sự lựa chọn mua hàng và làm giảm xác suất việc mua sản phẩm hay dịch vụ tương tự trong tương lai (Schiffman & et al, 2012; Solomon, 2009)

2.4 Các nghiên cứu đã thực hiện

Nhà ở có vai trò rất quan trọng đối với tất cả mọi người Một ngôi nhà được coi là tài sản sở hữu lớn nhất của hầu hết các hộ gia đình, và một ngôi nhà là một sản phẩm được cân nhắc một cách cẩn thận trước khi mua

Việc lựa chọn các loại nhà ở là cách mỗi người cảm nhận được về giá trị của ngôi nhà Các ý định mua nhà ở của người tiêu dùng liên quan đến nhu cầu và mong muốn thực sự của cá nhân người tiêu dùng cũng như sự ảnh hưởng lẫn nhau một cách phức tạp của các thuộc tính của nhà ở hoặc các yếu tố mua bán nhà ở khác (Bitter & et al., 2007; Hays & Kogl, 2007; Hofman, Halman, & Ion, 2006; Opoku &

Abdul-Muhmin, 2010; Pope, 2008)

2.4.1 Nghiên cứu của Opoku, Abdul-Mulmin và cộng sự (2010)

Trong bối cảnh tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường nhà ở Ả rập xê Út, chi phí nhà tăng cao và làm giảm thu nhập sau thuế người tiêu dùng, để tìm hiểu sở thích đối với các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định nhà ở đối với người dân thu nhập thấp

ở Ả rập xê Út, trong nghiên cứu: “House preferences and attribute importance

among low income consumer in Saudi Africa”, tác giả đề xuất mười thành phần ảnh

hưởng đến quyết định mua nhà và tiến hành khảo sát tại các đô thị lớn tại Ả rập xê

Út bao gồm:

- Vị trí (nằm trên tuyến đường chính, nằm trên đường bên trong)

- Tình hình tài chính (giá, điều khoản thanh toán)

- Không gian riêng tư (số lượng, kích thước phòng ngủ, số lượng phòng tắm)

- Môi trường sống (chiều rộng lòng đường phía trước nhà, gần trường học, có lối đi/ phòng riêng cho nam)

- Thiết kế bên trong (kích thước phòng khách, kích thước nhà bếp, bố trí các phòng, có phòng chứa đồ, kích thước nhà, kích thước cửa sổ)

- Thiết kế tòa nhà (số lượng tầng, loại điều hòa)

- Thẩm mỹ ngôi nhà (kiểu hoàn thiện, chất lượng hoàn thiện, kiểu hàng xóm)

- Không gian bên ngoài (có sân vườn, kích thước sân vườn)

- Khoảng cách đến nhà người thân (gần gia đình vợ, gần gia đình của mình)

- Chất lượng không khí ( xa các khu công nghiệp)

Hình 2.4: Mô hình nghiên cứu của Opoku, Abdul-Mulmin và cộng sự (2010)

Nguồn : Opoku, Abdul-Mulmin & et al (2010)

Kết quả nghiên cứu cho thấy có mối quan hệ chặt chẽ giữa sở thích mua nhà

và loại hình nhà ở, đa số các đáp viên mặc dù thu nhập hạn chế nhưng họ vẫn thích mua những ngôi nhà nhỏ, nhà liền kề hoặc căn hộ hơn là thuê nhà Về tầm quan trọng của các thuộc tính nhà ở, kết quả cho thấy cân nhắc về tài chính, không gian sống và thẩm mỹ ngôi nhà là ba yếu tố quan trọng nhất trong các quyết định mua nhà của người dân có thu nhập thấp

2.4.2 Nghiên cứu của Shyue và cộng sự (2011)

Nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của người dân

ở Klang, Malaysia, “House purchasing decision: A case study of residents of Klang

Valley, Malaysia.”, tác giả đã đề xuất các yếu tố marketing 7s ảnh hưởng đến quyết

định mua nhà bao gồm: Sản phẩm (đặc điểm nhà, không gian sống riêng tư và môi trường sống xung quanh); Vị trí nhà (vị trí gần nơi làm việc, gần chợ, gần trung tâm

Thiết kế tòa nhà

Vị trí

Tình trạng tài chính

Quyết định mua nhà Thiết kế bên trong

Không gian riêng tư

Môi trường sống

Chất lượng không khí

Thẩm mỹ ngôi nhà

Không gian bên ngoài

Khoảng cách đến nhà người thân

thương mại, gần tuyến đường chính, gần trường học, gần bạn bè và gia đình); Giá

cả (giá nhà, lãi suất vay, chi phí vay, khả năng thanh toán trả góp); Khuyến mãi; Quy trình; Bằng chứng thực tế và Con người Kết quả nghiên cứu cho thấy quy trình, bằng chứng thực tế, sản phẩm (nội thất căn nhà, không gian sống riêng tư, tính năng bên ngoài và môi trường sống xung quanh) và vị trí nhà là những yếu tố quan trọng tác động đến quyết định mua nhà

Hình 2.5: Mô hình nghiên cứu của Shyue và cộng sự (2011)

Nguồn : Shyue & et al (2011)

2.4.3 Nghiên cứu của Phan Thanh Sĩ tại Trường Đại học Kinh tế Thành phố

Hồ Chí Minh (2013)

Nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng

Việt Nam”, tác giả Phan Thanh Sĩ dựa vào một số nghiên cứu thực hiện trước đây

để đề xuất mô hình với năm thành phần ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao gồm:

 Thuộc tính nhà (cấu trúc xây dựng, thiết kế bên trong và bên ngoài, loại nhà, chất lượng xây dựng, trạng thái pháp lý)

 Không gian sống (diện tích nhà bếp, diện tích phòng khách, số lượng phòng ngủ, số lượng phòng tắm)

 Khoảng cách (gần nơi làm việc, gần trường học, gần nơi đang sống, gần tuyến đường chính, gần chợ, gần trung tâm thương mại, gần bệnh viện)

 Môi trường sống (chất lượng cơ sở hạ tầng, cảnh quang xung quanh, hàng xóm xung quanh, tình hình an ninh khu vực, tiếng ồn xung quanh, ô nhiễm của môi trường xung quanh)

 Tình trạng tài chính (giá nhà, khả năng thế chấp, khả năng thanh toán, lãi suất vay, thu nhập, thời gian thanh toán, lệ phí trước bạ)

Kết quả cho thấy cả năm yếu tố đều có tác động đến quyết định mua nhà, trong đó hai thành phần Khoảng cách và Môi trường sống là có ảnh hưởng mạnh nhất Nghiên cứu cũng cho thấy không có sự khác biệt giữa các yếu tố nhân khẩu học giới tính, tuổi tác, tình trạng hôn nhân và trình độ học vấn đến quyết định mua nhà của khách hàng tại Việt Nam

Hình 2.6: Mô hình nghiên cứu của Phan Thanh Sĩ (2013)

Nguồn : Phan Thanh Sĩ (2013)

2.4.4 Nghiên cứu của Võ Phạm Thành Nhân tại trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh (2013)

Trong nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà của khách hàng

tại thành phố Hồ Chí Minh”, tác giả đã đề xuất và kiểm định bảy thành phần chính

ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại thành phố Hồ Chí Minh là:

 Thiết kế và cấu trúc nhà (Loại nhà, diện tích sử dụng, thiết kế và trang trí bên trong)

 Không gian sống (Diện tích nhà bếp, diện tích phòng khách, số lượng phòng ngủ, số lượng phòng tắm, số tầng của ngôi nhà)

 Vị trí (Sức hấp dẫn của khu vực, chiều rộng lòng đường phía trước nhà, gần nơi làm việc, gần trường học, nhà của bố mẹ, anh chị hoặc gần nơi đang sống, gần tuyến đường chính, gần chợ hoặc siêu thị, gần trung tâm thương mại, khu công nghiệp, trung tâm y tế hoặc bệnh viện)

 Môi trường (Chất lượng của cơ sở hạ tầng, cảnh quang xung quanh, hàng xóm xung quanh, tình hình an ninh khu vực, tiếng ồn xung quanh, ô nhiễm của môi trường xung quanh)

 Tình trạng tài chính (Giá nhà, Khả năng thế chấp tối đa, khả năng thanh toán

nợ hàng tháng tối đa, lãi suất vay, thu nhập, thời gian thanh toán nợ vay, lệ phí trước bạ mua nhà)

 Tiện nghi công cộng (Có khu vui chơi, công viên, thể dục thể thao)

 Bằng chứng thực tế (danh tiếng và uy tín người bán thông qua các dịch vụ

mà họ đã và đang phát triển, thông tin tham khảo từ bạn bè, đồng nghiệp, tình trạng pháp lý căn nhà và tiến độ xây dựng theo kế hoạch)

Hình 2.7: Mô hình nghiên cứu của Võ Phạm Thành Nhân (2013)

văn phòng Kết quả nghiên cứu cho thấy cả bảy thành phần trên đều có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại thành phố Hồ Chí Minh trong đó tình hình tài chính (giá nhà, lãi suất, khả năng chi trả hàng tháng, thu nhập của khách hàng) là yếu tố quan trọng nhất

Ngoài ra còn có rất nhiều nghiên cứu khác đã nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến lựa chọn mua nhà được tiến hành ở thị trường các đô thị lớn trên toàn cầu, bao gồm thị trường các nước phát triển và đang phát triển thị trường (xem Bảng 2.1)

Bảng 2.1: Tóm tắt các nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn

mua nhà ở một số quốc gia

pháp

Yếu tố ảnh hưởng đến lựa chọn mua nhà

Anh Bhatti & Church

(2004)

Định lượng

Thiết kế và không gian bên ngoài rất quan trọng đối với quyết định mua nhà ở Anh

Anh Cheshire &

Sheppard (1995)

Định lượng

Sự thuận tiện về vị trí ảnh hưởng đến quyết định mua nhà

Canada Spetic, Kozak &

Cohen (2005)

Định lượng

Người mua nhà sẵn sàng trả tiền cho các thuộc tính môi trường sống khỏe mạnh

Chile Greene & Ortu”ar Hỗn hợp Loại nhà ở và vật liệu xây dựng

là các quan trọng nhất

Phần Lan và

Thụy Điển

Andersson et al.(2007)

Định lượng

Sự khác biệt trong sở thích của người mua nhà là do thể chế khác nhau kết nối với các giá trị văn hóa khác nhau

Gaza Jabareen (2005) Định

lượng

Sở thích nhà ở được xác định bởi các thành phần của văn hóa, các vấn đề về giới tính, chính trị, tôn giáo, quan hệ họ hàng, và các mối quan hệ xã hội

Nguồn : Tác giả tổng hợp

pháp

Yếu tố ảnh hưởng đến lựa chọn mua nhà

lượng

Các tính năng nhà ở và sự rộng rãi quan trọng hơn thuộc tính vị trí

Bắc Mexico Fierro, et al.(2009) Định

lượng

Các đặc điểm cấu trúc nhà đóng vai trò quan trọng hơn tiện nghi công cộng

Pakistan Pasha & Butt (1996) Hỗn hợp

Kích thước lô đất, không gian sống và số lượng phòng tắm là

ba thuộc tính quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn nhà ở Cân nhắc về tài chính là tương đối ít quan trọng

Ả rập xê út OpoKu & Abdul –

Muhmin (2010)

Định lượng

Cân nhắc về tài chính, không gian sống riêng tư, và các khía cạnh thẩm mỹ của ngôi nhà là ba yếu tố hàng đầu trong các quyết định về nhà ở của người có thu nhập thấp Ba yếu tố ít quan trọng nhất là không gian bên ngoài, vị trí đường phố, và gần gũi với người thân

Mỹ Pope (2008 ); Chay &

Greenstone (2005)

Định lượng

Vị trí không thuận tiện làm giảm khả năng quyết định mua nhà

Bảng 2.2: So sánh các nghiên cứu chính liên quan Yếu tố tác động đến

quyết định

chọn mua nhà

Opoku Abdul (2010)

Shyue và cộng sự (2011)

Phan Thanh Sĩ (2013)

Võ Phạm Thành Nhân (2013)

2.5 Mô hình nghiên cứu đề nghị và các giả thiết nghiên cứu

Trong các nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến lựa chọn mua nhà dựa trên các sở thích về nhà ở và được thực hiện trong bối cảnh các quốc gia khác nhau, có nền kinh tế, chính trị văn hóa khác nhau… Kết quả các nghiên cứu cho thấy các yếu

tố ảnh hưởng đến sự lựa chọn mua nhà của người tiêu dùng thay đổi ở mỗi quốc gia Các yếu tố xã hội và văn hóa có ảnh hưởng lớn và có tầm quan trọng tương đối đến quyết định mua nhà của người tiêu dùng Do đó, ở mỗi bối cảnh nghiên cứu đều có

sự điều chỉnh mô hình, thang đo cho phù hợp

Trên cơ sở xem xét mô hình Năm giai đoạn của quá trình ra quyết định mua của Philip Kotler (2001) (Hình 2.2), sau khi đánh giá các lựa chọn, người tiêu dùng

sẽ xếp hạng các đối tượng trong các lựa chọn Trong đầu người tiêu dùng hình thành ý định mua hàng, nhưng phải là thứ hàng ưa thích nhất Tuy nhiên từ ý định mua đến hành vi mua còn có các cản trở như thái độ của các nhóm ảnh hưởng (bạn

bè, gia đình…) và các yếu tố ngoài dự kiến như :các điều kiện mua hàng (địa điểm giao dịch, phương thức thanh toán, các dịch vụ hậu mãi…) Tuy nhiên, các nghiên cứu trước đó đã bỏ qua giai đoạn hình thành ý định mua và loại bỏ tác động các cản trở của nhóm ảnh hưởng và các yếu tố ngoài dự kiến Vì vậy, trong nội dung của nghiên cứu này, tác giả tập trung nghiên cứu ý định mua của người tiêu dùng tức là

nghiên cứu hành vi của người tiêu dùng ở giai đoạn trước khi thực hiện quyết định mua sắm và điều chỉnh lại mô hình cho phù hợp với thị trường đất nền dự án tại Long An

2.5.1 Đặc điểm sản phẩm

Dựa theo mô hình của Kotler & Keller về quá trình ra ý định mua, ở giai đoạn tìm kiếm thông tin và đánh giá các phương án trước khi quyết định mua, khách hàng cần phải đánh giá các sản phẩm và ước tính giá trị sản phẩm thông qua sự mong muốn của họ giữa chất lượng và chi phí, sau đó so sánh các lựa chọn thay thế

Vì vậy, các thuộc tính sản phẩm có ảnh hưởng đáng kể đến ý định mua của khách hàng Đối với sản phẩm bất động sản có những thuộc tính riêng ảnh hưởng đến ý định chọn mua sản phẩm của người tiêu dùng như thuộc tính duy nhất, độc đáo, khác biệt; thuộc tính hỗ tương với xung quanh; thuộc tính tồn tại lâu dài; thuộc tính kinh doanh tính toán đường dài

Khác với sản phẩm nhà ở, thuộc tính sản phẩm đất nền bao gồm: diện tích lô đất, kích thước (chiều dài, chiều rộng), hướng đất, địa hình tọa lạc Trong nghiên cứu của Shyue & ctg (2011) cho thấy yếu tố sản phẩm có ảnh hưởng quan trọng đến

ý định mua nhà Điều đó cũng được Phan Thanh Sĩ (2013) thể hiện chi tiết qua thang đo “thuộc tính nhà” trong nghiên cứu của mình Vì vậy, tác giả đưa ra giả thiết:

Giả thiết 1: Thuộc tính sản phẩm có tác động tích cực đến ý định mua đất nền tại các dự án ở Long An

2.5.2 Vị trí dự án

Vị trí dự án là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến ý định mua đất tại dự án, nó mang lại những tiện nghi về khoảng cách cho người sống tại dự án Nghiên cứu của Kauko (2007) chỉ ra rằng một vị trí tốt có vai trò quan trọng ảnh hưởng đến sự thành công hay thất bại của các dự án phát triển nhà ở Levine (1998)

đã chỉ ra rằng thời gian đi lại có thể ảnh hưởng đến việc lựa chọn nhà ở của một số gia đình đặc biệt đối với các gia đình có thu nhập thấp và trung bình Tại Mỹ, nghiên cứu của Pope (2008); Chay & Greenstone (2005) cho thấy vị trí không thuận

tiện làm giảm khả năng quyết định mua nhà của người dân Người mua đất có thể bị ảnh bởi “khoảng cách tới nơi làm việc”, “khoảng cách đến chợ hoặc siêu thị”,

“khoảng cách đến trường”, “khoảng cách đến trung tâm thành phố”, “khoảng cách đến trung tâm thương mại” (Shyue &ctg, 2011), “khoảng cách đến các tuyến đường chính” (Iman & ctg, 2012), và khoảng cách đến nhà người thân hoặc nơi đang ở… Thực tế các dự án đất nền có sơ sở hạ tầng tốt và vị trí thuận lợi sẽ thu hút được

lượng khách hàng lớn quan tâm Vì vậy, tác giả đưa ra giả thiết:

Giả thiết 2: Vị trí dự án có tác động tích cực đến ý định mua đất nền tại các

dự án ở Long An

2.5.3 Môi trường sống

Hiện nay, do tình hình kinh tế phát triển nên nhu cầu cuộc sống cũng tăng cao, con người ngày càng quan tâm đến các giá trị tăng thêm của sản phẩm Bên cạnh các đặc điểm của lô đất, khách hàng mua đất để xây nhà cũng quan tâm đến các yếu

tố bên ngoài khác ảnh hưởng đến cuộc sống của họ Một căn nhà nằm trong khu vực

có môi trường xung quanh tốt sẽ được yêu thích hơn và người mua sẵn sàng trả thêm một khoản tiền để sở hữu những căn nhà như vậy Môi trường trong lành, an toàn, sạch đẹp là một trong những yếu tố được người mua nhà quan tâm (Kueh & Chew, 2005) Tại Canada, trong nghiên cứu của Spetic, Kozak & Cohen (2005), kết quả cho thấy người mua nhà sẵn sàng trả tiền cho các thuộc tính môi trường sống khỏe mạnh Theo nghiên cứu của Phan Thanh Sĩ (2013) cho thấy “khoảng cách” và

“môi trường sống” là có ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định mua nhà của người Việt Nam Thêm vào đó, các dự án phát triển nhà ở nào chú ý đầu tư cho môi trường xung quanh thì giá trị đất cũng tăng theo thời gian Đặc tính của môi trường sống bao gồm phạm vi rất rộng các đặc tính, chẳng hạn chất lượng của cơ sở hạ tầng, mức độ hấp dẫn của khu vực, cảnh quang xung quanh, hàng xóm xung quanh, tình hình an ninh khu vực, tiếng ồn xung quanh, ô nhiễm của môi trường xung quanh Vì vậy, tác giả đưa ra giả thiết:

Giả thiết 3: Môi trường sống có tác động tích cực đến ý định mua đất nền tại các dự án ở Long An

2.5.4 Tình trạng tài chính

Trước hết, khi dự định mua đất tại dự án thì yếu tố khách hàng quan tâm nhất

đó là yếu tố tài chính và kinh tế cá nhân khi ý định mua đất Yếu tố tài chính của bất động sản đòi hỏi phải có một lượng vốn khá lớn và có thể bao gồm chi phí lãi vay (Xiao & Tan, 2007) Điều này sẽ giảm khoản tiết kiệm và sẽ có ít khả năng tiêu dùng các loại hàng hóa khác Như vậy, lợi ích của các ý định sẽ phụ thuộc nhiều vào yếu tố kinh tế như thu nhập, khả năng tiết kiệm của một người

Ngoài ra, cũng phải xem xét tình trạng tài chính dự trên sự kết hợp với giá nhà, thu nhập của người mua, phương thức thanh toán, chi phí vay (Opoku Abdul &

et al.(2010) Kết quả nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại thành phố Hồ Chí Minh của Võ Phạm Thành Nhân (2013) thì tình hình tài chính (giá nhà, lãi suất, khả năng chi trả hàng tháng, thu nhập của khách hàng) là yếu tố quan trọng nhất Vì vậy, tác giả đưa ra giả thiết :

Giả thiết 4: Tình trạng tài chính có tác động tích cực đến ý định mua đất nền tại các dự án ở Long An

2.5.5 Bằng chứng thực tế

Dự án đầu tư bất động sản là kênh đầu tư hấp dẫn nên thu hút một lượng lớn vốn đầu tư của các doanh nghiệp trong và ngoài nước Nhiều dự án phát triển đô thị, phát triển khu nhà ở, bất động sản được đầu tư xây dựng Điều này làm cho thị trường bất động sản tại Việt Nam phát triển nhanh, có mức độ cạnh tranh cao và nhiều dự án chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết gây mất lòng tin khách hàng Nhiều khách hàng mua phải đất nền dự án quy hoạch treo mà chủ đầu tư không thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng hoặc chủ đầu tư không đủ vốn để thực hiện dự án Từ thực tế trên, khách hàng hiện nay khi có ý định mua đất thường cân nhắc cẩn thận Vì vậy, bằng chứng thực tế và tính pháp lý của sản phẩm

cơ sở quan trọng nhất để tạo lòng tin cho khách hàng

Bằng chứng thực tế là thường để chỉ kinh nghiệm của người tiêu dùng sản phẩm, dịch vụ Sự hài lòng sẽ thể hiện qua việc truyền miệng và ảnh hưởng đến uy tín và danh tiếng của chủ đầu tư (Shyue & ctg, 2011)

Thực tế người tiêu dùng nhận thông tin về sản phẩm hoặc dịch vụ từ những người khác đặc biệt từ các thành viên trong gia đình, bạn bè, hàng xóm Trong đó, bạn bè và đồng nghiệp là nguồn thông tin chính ảnh hưởng đến ý định mua đến 45% (Kueh & Chiew, 2005) Nhận thức của người tiêu dùng ngày càng tăng nên danh thế, danh tiếng và uy tín của chủ đầu tư cũng rất nhạy cảm với nhu cầu nhà ở của họ (Yam & McGreal, 2010) Vì vậy, tác giả đưa ra giả thiết :

Giả thiết 5: Bằng chứng thực tế có tác động tích cực đến ý định mua đất nền tại các dự án ở Long An

2.4.6 Tiếp thị (Marketing)

Philip Kotler cho rằng: “Marketing là một dạng hoạt động của con người nhằm thoả mãn những nhu cầu và mong muốn của họ thông qua trao đổi” Hoạt động tiếp thị là tất cả hoạt động nhằm đảm bảo khách hàng nhận biết về sản phẩm

và dịch vụ của doanh nghiệp mình, có ấn tượng tốt về sản phẩm hay dịch vụ đó và quyết định tiêu dùng nó

Trong bối cảnh hiện nay khách hàng mua nhà ngày càng tinh tế và có nhiều sự lựa chọn hơn, các hoạt động tiếp thị đóng vai trò là cầu nối giữa chủ đầu tư và người tiêu dùng Thông qua các hoạt động tiếp thị, chủ đầu tư có đầy đủ thông tin hơn để thỏa mãn nhu cầu của khách hàng tốt hơn Đặc thù của việc đầu tư xây dựng các dự án là tùy theo quy mô của dự án mà các sản phẩm bất động sản có thể được hoàn thành cùng lúc, hoàn thành theo giai đoạn cùng với sự hoàn thiện của toàn dự

án Vì vậy, đặc điểm của Marketing bất động sản là gắn liền với quá trình hình thành và phát triển của dự án

Các thông tin về sản phẩm, chủ đầu tư, tiến độ dự án, các dự án đã thực hiện, hoạt động quảng cáo, truyền thông, chương trình khuyến mãi là những thông tin cần thiết đối với khách hàng khi quyết định mua sản phẩm Theo Haddad & et al, (2011), các kênh tiếp thị là nguồn cung cấp thông tin dồi dào và đa dạng nhất từ

phía các nhà cung cấp sản phẩm Trên cơ sở đó, khách hàng nắm bắt được thông tin

và lên phương án chọn sản phẩm phù hợp Vì vậy, tác giả đưa ra giả thiết:

Giả thiết 6: Tiếp thị có tác động tích cực đến ý định mua đất nền tại các dự án ở Long An

2.4.7 Tỉ suất sinh lời

Hiện nay, tỉnh Long An được giới đầu tư biết tới như thị trường mới nổi thu hút vốn đầu tư của nhiều doanh nghiệp và cá nhân, bởi lợi thế của Long An là cơ sở

hạ tầng hoàn thiện, đặc biệt trong những năm gần đây, với tốc độ phát triển đô thị nhanh, kinh tế giao thương tốt, các vị trí giáp ranh như Đức Hòa, Cần Giuộc, Bến Lức đã góp phần không nhỏ trong việc giảm tải áp lực dân số cho TP.HCM làm thị trường bất động sản ở đây khá sôi động, giá đất trên địa bàn một số huyện Bến Lức, Đức Hòa… và TP.Tân An của Long An đã tăng đáng kể Mặc dù bối cảnh chung của thị trường bất động sản còn đang rất khó khăn nhưng giá đất ở Long An đã tăng một cách đáng ngạc nhiên với mức tăng từ 10%-15% Giá bất động sản tỉnh Long

An tuy có tăng, nhưng vẫn còn thấp so với mức giá chung của khu vực cho thấy thị trường bất động sản ở Long An vẫn còn rất nhiều tiềm năng

Ngoài việc mua đất để ở, làm tài sản để dành, nhiều nhà đầu tư còn tìm mua đất ở các khu dân cư xung quanh các nhà máy, khu công nghiệp, khu chế xuất… tại Bến Lức, Đức Hòa, Cần Giuộc để xây nhà trọ cho thuê Mua đất xây nhà trọ là kênh đầu tư lưu trú khá an toàn Ưu điểm lớn nhất của dạng đầu tư này là tích lũy được khu đất Tuy doanh thu hàng tháng chỉ ở mức ổn định chứ không cao như các loại hình kinh doanh khác nhưng chủ đầu tư có thể không bị ảnh hưởng bởi những trường hợp xấu như trượt giá hoặc sự đi xuống của thị trường bất động sản Bài toán xây nhà trọ cho thuê được các nhà đầu tư tính toán kỹ, theo đó khoản lợi nhuận thu

về lớn nhất không phải là tiền cho thuê nhà mà chính là sự kỳ vọng gia tăng giá trị

lô đất

Do bất động sản là một tài sản đặc biệt và có thuộc tính tồn tại lâu dài và đầu

tư lâu dài cho nên khi ý định mua miếng đất hoặc căn nhà người mua thường xem xét khả năng trong tương lai có thể tạo giá trị tăng thêm cho bất động sản Việc sinh

lãi của bất động sản có thể thay đổi theo thời gian tuy nhiên bản thân đất đai thì tồn tại vĩnh viễn và có thể sinh lợi lâu dài nếu biết đầu tư đúng vị trí và khai thác hiệu quả các giá trị từ bất động sản mang lại Xuất phát từ thực tế, tác giả đưa ra giả thiết:

Giả thiết 7: Tỉ suất sinh lời có tác động tích cực đến ý định mua đất nền tại các

dự án ở Long An

2.4.8 Mô hình nghiên cứu đề xuất

Hình 2.8: Mô hình nghiên cứu đề xuất

Nguồn : Tác giả tổng hợp

Dựa trên tổng quan cơ sở lý thuyết, mô hình nghiên cứu cho đề tài được tác giả tóm tắt và sơ đồ hóa như Hình 2.8 Mô hình này mô tả các giả thuyết về sự ảnh hưởng của các yếu tố: Đặc điểm sản phẩm; Vị trí dự án; Môi trường sống; Tình trạng tài chính; Bằng chứng thực tế, Tiếp thị và Tỷ suất sinh lời có ảnh hưởng đến

Ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân tại tỉnh Long An

Tóm tắt chương 2

Chương này đã trình bày về cơ sở lý luận về nhà ở thương mại và hành vi mua của khách hàng Trên cơ sở các nghiên cứu đã thực hiện trước đây, tác giả nêu ra các giả thuyết nghiên cứu, đồng thời đề xuất mô hình nghiên cứu của đề tài

H6 (+)

H7 (+) Nhân khẩu học (Tuổi,

giới tính, nghề nghiệp, học vấn, tình trạng hôn nhân và thu nhập)

3.2 Thiết kế nghiên cứu

Nghiên cứu này được thực hiện thông qua hai giai đoạn chính gồm (1) nghiên cứu định tính nhằm xây dựng bảng khảo sát khách hàng và (2) nghiên cứu chính thức nhằm thu thập, phân tích dữ liệu khảo sát cũng như kiểm định mô hình nghiên cứu

Nghiên cứu định tính, được thực hiện tại Long An vào tháng 06 năm 2016 Thông qua kỹ thuật thảo luận nhóm với các đối tượng được lựa chọn đáp ứng các tiêu chí ở Phụ lục 12 Mục đích của việc thảo luận nhóm là: (1) Khám phá các yếu

tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền; (2) Khẳng định lại các yếu tố trong mô hình nghiên cứu đã xây dựng từ Chương 2 để từ đó điều chỉnh lại mô hình nghiên cứu và xây dựng thang đo nháp

Tác giả đã tiến hành phỏng vấn với 8 khách hàng dự định mua đất nền dự án tại thành phố Tân An về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền Bằng cách tham khảo các yếu tố của các nghiên cứu trước, thang đo được xây dựng từ cơ sở lý thuyết sẽ được đưa ra thảo luận Tác giả đọc từng câu hỏi để những người tham gia thảo luận nhóm trao đổi ý kiến trong vòng 10 phút đối với mỗi câu hỏi Các thành

viên đưa ra quan điểm phản biện lại quan điểm của thành viên trước đó cho đến khi không còn quan điểm của ai Các thành viên sẽ cho ý kiến của mình và tác giả sẽ tổng hợp và giữ lại các ý kiến được 2/3 thành viên đề xuất và tiếp tục thảo luận những ý kiến này Cuối cùng, mỗi nội dung thảo luận được kết thúc bằng việc các thành viên cho biểu quyết và giữ lại ý kiến nếu được 2/3 số thành viên thông qua Nếu có nhiều ý kiến không thống nhất thì tác giả sẽ giải thích thêm về câu hỏi để cho mỗi người thảo luận tiếp đến khi tất cả các ý kiến thống nhất thì mới dừng lại

và chuyển qua câu hỏi tiếp theo

Kết quả thảo luận nhóm sẽ là cơ sở cho hiệu chỉnh thang đo Cơ sở loại biến là dựa vào ý kiến của đa số khách hàng các yếu tố đó không quan trọng với họ Sau khi thảo luận nhóm, thang đo ban đầu sẽ được hiệu chỉnh thành thang đo nháp 1 Tiếp theo, dựa trên thang đo nháp 1, tác giả tiến hành phỏng vấn sâu 4 chuyên gia nhằm đánh giá lại nội dung của thang đo đã hiệu chỉnh, kiểm tra sự trùng lặp, hoặc yếu tố này bao hàm yếu tố kia, kiểm tra độ phù hợp về mặt từ ngữ, cú pháp được sử dụng trong câu phát biểu nhằm đảm bảo tính thống nhất, rõ ràng và không gây nhầm lẫn cho người phỏng vấn

Sau khi thực hiện nghiên cứu định tính, các thang đo được xác định gồm 39 biến quan sát đo lường 7 nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền của khách hàng

và 3 biến quan sát đo lường thành phần ý định mua, từ đó thực hiện thiết lập bảng câu hỏi điều tra và nghiên cứu định lượng tiếp theo

3.2.2 Nghiên cứu định lượng

Nghiên cứu chính thức là nghiên cứu định lượng nhằm kiểm định lại các thang

đo trong mô hình nghiên cứu với kỹ thuật thu thập dữ liệu là phỏng vấn qua bảng câu hỏi hoàn chỉnh đã được xác định từ nghiên cứu định tính Đây là bước phân tích chi tiết các dữ liệu thu thập được dựa trên phiếu điều tra khách hàng, từ đó đưa ra kết quả cụ thể về đề tài nghiên cứu Các phiếu khảo sát được tác giả thực hiện thông qua phỏng vấn trực tiếp các khách hàng đang có ý định mua đất tại các dự án đất nền trên địa bàn tỉnh Long An Dữ liệu sau đó được xử lý bằng phần mềm thống kê SPSS và Microsoft Excel