Phân tích các báo cáo tài chính công ty

Mc tiêu Bài này nhm gii thiu và hưng dn s dng các k thut phân tích các báo cáo tài chính công ty ñ giúp giám ñc tài chính ñánh giá ñưc thc trng và tình hình tài chính công ty nhm hoch ñnh hoc ñưa ra các quyt ñnh t

Fannie Mae Foundation có thể giúp bằng cách nào

Giống như phần đông người Mỹ, việc quý vị làm chủ một căn nhà là một phần quan trọng của giấc mơ của quý vị Fannie Mae Foundation có thể giúp quý vị hiểu các giai đoạn cần thiết để đạt đến giấc mơ đó Hoặc, nếu quý vị đã làm chủ một căn nhà rồi, chúng tôi vẫn có thể giúp quý vị giữ giấc mơ đó lâu dài

Làm chủ một căn nhà là một trách nhiệm lớn, một trách nhiệm cần chấp nhận trong nhiều năm Dầu sao, nó cũng là phần thưởng cho sự cố gắng Dù quý vị nghĩ đến mua một căn nhà hoặc đã làm chủ nhà rồi, Fannie Mae Foundation vẫn có thể giúp Là một tổ chức vô vụ lợi, ngoài các hoạt động khác, chúng tôi còn cung cấp những tài liệu hữu ích cho người Mỹ về việc làm chủ một căn nhà.

Tìm hiểu sự việc

Đa số mọi người cần vay tiền để mua nhà, sửa nhà, hoặc mua sắm

nhiều món quan trọng Hiểu vấn đề vay tiền có thể khó khăn, vì vậy, như là một dịch vụ công cộng, chúng tôi cung cấp các chỉ dẫn

“Những Điều Căn Bản về Vay Tiền: Những gì quý vị không biết có thể làm mình thiệt thòi.” Chúng tôi hy vọng tập tài liệu này sẽ giúp quý vị

có được những quyết định đúng

Khi quý vị nghe “Cần tiền? Tín dụng xấu? Không tín dụng? Không

thành vấn đề!” tiếp theo là lời hứa tiền bạc dễ dàng, hãy coi chừng! Vay tiền từ nguồn tài trợ đó có thể đưa đến một lầm lẫn đắt giá Nếu quý vị đồng ý vay số tiền đó và sau đó trả tiền hàng tháng trễ nải, quý vị có thể hủy hoại tín dụng của mình Quý vị cũng có thể mất tiền tiết kiệm,

xe, đồ đạc trong nhà, và có thể, luôn cả căn nhà của mình!

Đa số những nơi cho vay rất quý mến khách hàng của họ và muốn dành cho khách những lựa chọn vay tiền càng hay càng tốt Nếu cần vay tiền và có tín dụng tốt—hoặc có thể được cải tiến bằng cố gắng nhiều hơn— quý vị có thể đủ điều kiện để vay

một số tiền với lãi xuất hợp lý

Nên nhớ là chỉ vay vừa đủ số tiền

cần, từ một nơi mình có thể tin

tưởng và với số tiền hàng tháng

mà mình trả được

Cho vay kiểu lợi dụng là gì và nó ảnh hưởng đến quý

vị ra sao?

Đa số những nơi cho vay đều đáng tin cậy—tiếc thay, một số ít

không được như vậy Đôi lúc, họ hướng dẫn người vay đi ra ngoài cách vay tiền với lãi xuất có thể chấp nhận hơn Thay vào đó, họ cống hiến tiền vay có lãi xuất thật cao, với chi phí mơ hồ và phí tổn không cần thiết Những cách thức cho vay này được xem là cho vay lợi dụng

Một nơi cho vay kiểu lợi dụng có thể là một hãng lớn mà quý vị biết tên Hoặc có thể là một hãng nhỏ hay một nơi trung gian cho vay mà quý vị không bao giờ nghe đến Những nơi cho vay kiểu lợi dụng có nhiều nét giống nhau Họ:

• cho vay chỉ căn cứ duy nhất vào trị giá căn nhà, chớ không đặt trên căn bản khả năng trả tiền vay của người mua;

• tính lãi xuất cao bất thường cho số tiền vay;

• thêm quá nhiều điểm vào số tiền vay mà không hạ thấp lãi xuất;

• tính lệ phí quá mức; và

• kèm thêm chi phí không cần thiết, như tiền đóng trả trước bảo hiểm tín dụng nhân thọ

Dù có hay không có phí tổn phụ trội này, quý vị cũng sẽ bị khó khăn hoặc không thể trả được tiền vay Nếu sau này quý vị trả tiền trễ nải, có thể sẽ bị thêm chi phí Hoặc nơi cho vay có thể đề nghị quý vị xin tái tài trợ tiền vay để giảm số tiền đóng hàng tháng Nhưng các số tiền chưa trả sẽ cộng vào số tiền vay mới, gây tốn kém cho quý vị nhiều hơn về sau này Sau đó, tiền vay cũng trở nên khó khăn hơn để trả Nếu

không thể trả, quý vị có thể mất những món đồ đã mua hoặc sử dụng

chúng để bảo đảm cho món tiền đã vay

Thông thường, nạn nhân của việc cho vay kiểu lợi dụng là những người có lợi tức thấp và lợi tức bị giới hạn, người thiểu số và người cao niên

Nhưng bất cứ ai—kể cả quý vị—cũng có thể bị nơi cho vay lợi dụng

hướng dẫn sai lạc Quý vị có thể trả tổng cộng nợ thẻ tín dụng hoặc mua căn nhà đầu tiên Nếu đã làm chủ một căn nhà, có thể quý vị muốn sửa chữa nó Lý do vay tiền là tốt, nhưng nếu vay tiền sai lầm, quý vị có thể mất căn nhà của mình!

Đây là một thí dụ việc gì có thể xảy ra nếu không cẩn thận:

Gia đình Nguyễn luôn luôn mơ ước mua một căn nhà Tuổi họ trong lứa

ba mươi và lợi tức gia đình là $48,000 một năm Họ bị một số vấn đề về tín dụng trong quá khứ, nhưng đã trả tiền thiếu của họ đúng thời hạn trong hai năm Tuy vậy, họ vẫn sợ tín dụng xấu trong quá khứ có thể làm cho họ không đủ điều kiện để vay tiền mua nhà tại một ngân hàng hoặc nghiệp đoàn tín dụng Họ rất vui mừng khi nhận được một lá thư từ ABC Credit cống hiến tiền vay mua nhà “dễ dàng” cho mọi người.

Sau khi nói chuyện với nhân viên của ABC, gia đình Nguyễn cảm thấy tự tin là mọi việc được dàn xếp tốt đẹp Họ không cần xét lại với các nơi cho vay khác xem mình có thể được một lãi xuất nhẹ hơn hay không.

Thay vì vậy, họ vay qua ABC Nhân viên phụ trách cho vay thân thiện nói với họ rằng ông ta đã giúp nhiều người trong hoàn cảnh của họ.

Được tiền vay mua nhà rất dễ dàng—họ nhận $90,000 tiền cho vay mua nhà với lãi xuất có thể điều chỉnh; nhưng là 15 phần trăm với 7 điểm Và, với điều kiện cho vay từ ABC là họ phải mua bảo hiểm tín dụng

nhân thọ là $500.

Nếu đã tìm hỏi chung quanh, gia đình Nguyễn có thể nhận thức rằng họ có thể đủ điều kiện cho một số tiền vay tốt hơn—với lãi xuất cố định 8% chỉ có 2 điểm và không cần có bảo hiểm tín dụng nhân thọ Nhân viên cho vay của ABC khuyên họ nên tin tưởng ông ta—và tiếc thay, đó là việc gia đình Nguyễn đã làm như vậy.

Vào cuối năm thứ nhất, lãi xuất tiền vay mua nhà tăng lên 2 phần trăm, đến 17 phần trăm,—và tiền vay mua nhà tăng $145 mỗi tháng! Ngay sau đó gia đình Nguyễn bị trễ nải trong việc trả tiền Họ tìm cách xin giúp đỡ, nhưng đã quá trễ Họ mất căn nhà.

Làm sao có được số tiền vay tốt nhất?

• Hãy tìm hỏi chung quanh xem số tiền cho vay nào tốt nhất cho hoàn cảnh của quý vị Hỏi tại nơi nào mà quý vị cảm thấy

thoải mái, như ngân hàng, nghiệp đoàn tín dụng, hoặc một cơ quan gia cư vô vụ lợi hay tại những văn phòng cố vấn tín dụng người tiêu thụ địa phương Muốn xác nhận lãi xuất hiện hành, tìm trong mục

“business” (thương mại) hoặc “real estate” (địa ốc) của tờ báo địa

phương Gọi điện thoại hỏi nhiều nơi như ngân hàng, nơi cho vay và tiết kiệm, hoặc hãng cho vay tiền mua nhà Biểu đồ dưới đây cho thấy là có nhiều lãi xuất khác nhau cho số tiền vay mua nhà trong 30 năm, lãi xuất cố định, có thể ảnh hưởng đến số tiền trả góp hàng tháng

• Chỉ nên vay số tiền quý vị cần và có thể trả được Quý vị có

thể được khuyến khích vay nhiều hơn số tiền cần dùng Vì vậy, trước khi quyết định về số tiền sẽ vay, nên biết là quý vị sẽ sử dụng tiền đó ra sao và dự tính sẽ trả tiền đó như thế nào Nếu đã mắc nợ và có

6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15%

$ 20,000 $120 $133 $147 $161 $176 $190 $206 $221 $237 $253 30,000 180 200 220 241 263 286 309 332 355 379 40,000 240 266 294 322 351 381 411 442 474 506 50,000 300 333 367 402 439 476 514 553 592 632 60,000 360 399 440 483 527 571 617 664 711 759 70,000 420 466 514 563 614 667 720 774 829 885 80,000 480 532 587 644 702 762 823 885 948 1,012 90,000 540 599 660 724 790 857 926 996 1,066 1,138 100,000 600 665 734 805 878 952 1,029 1,106 1,185 1,264 110,000 660 732 807 885 965 1,048 1,131 1,217 1,303 1,391 120,000 719 798 881 966 1,053 1,143 1,234 1,327 1,422 1,517 130,000 779 865 954 1,046 1,141 1,238 1,337 1,438 1,540 1,644 140,000 839 931 1,027 1,126 1,229 1,333 1,440 1,549 1,659 1,770 150,000 899 998 1,101 1,207 1,316 1,428 1,543 1,659 1,777 1,897

LÃI XUẤT

Số tiền mượn nợ Lãi xuất Tiền trả hàng tháng

SỐ TIỀN MƯỢN NỢ

vấn đề trong việc trả tiền, quý vị không nên vay tiền thêm nữa Thay vì thế, quý vị hãy tìm cách thương lượng một chương trình trả nợ với nơi cho vay hiện tại

• Hãy hiểu chính xác toàn

thể số tiền vay sẽ tốn

kém bao nhiêu Hãy

duyệt xét lại toàn thể thời

biểu trả tiền Hãy biết chắc

tổng số tiền phải trả là bao

nhiêu khi hoàn tất lần trả

cuối cùng Trên hết, hãy

lưu ý đến tiền vay với kiểu

“trả dồn” cao vào lúc cuối

Nếu gặp khó khăn trong

lúc trả tiền lần cuối khi

đáo hạn, quý vị có thể phải vay lại một món nợ để trả cho món tiền vay trả dồn này Nếu số tiền vay đầu tiên không bảo đảm cho một số tiền vay mới với lãi xuất hợp lý, số tiền vay tái tài trợ có thể làm cho quý vị tốn nhiều hơn vì bị nhiều điểm và thêm lệ phí cộng vào

• Hãy biết chắc rằng lệ phí tiền vay là hợp lý Trong đa số

trường hợp, lệ phí tiền vay không nên vượt quá 5% số tiền vay, trừ khi quý vị trả nhiều hơn để được lãi xuất thấp hơn Thí dụ, nếu số tiền vay là $70,000, lệ phí tiền vay không nên vượt quá $3,500

($70,000 x 05=$3,500) Tuy nhiên, có vài trường hợp có thể làm cho lệ phí tiền vay cao hơn Nếu quý vị không chắc, hãy hỏi một người cố vấn đáng tin cậy như cố vấn viên tại văn phòng cố vấn gia cư

vô vụ lợi

• Hãy đọc mỗi chữ trong tài liệu cho vay, và kiểm soát mọi

việc cho chính xác Không chấp nhận các từ ngữ tiền vay chỉ vì

người cho vay nói là “Tiêu chuẩn.” Hãy biết chắc là quý vị hiểu rõ lý

do—và hậu quả—của mỗi từ ngữ tiền vay trước khi ký tên.

• Không nên để bị áp lực phải ký nhận một số tiền vay mà

mình không có khả năng trả Nhưng nếu bị áp lực phải ký nhận

một số tiền vay mà không có khả năng trả, quý vị phải hành động ngay Quý vị có quyền pháp lý để hủy bỏ, hoặc “chống lại” một hợp đồng vay tiền khi nhà quý vị được sử dụng làm bảo

chứng cho một số tiền vay trên trị giá căn

nhà (home-equity loan) Nhưng, thông

thường, quý vị phải hủy bỏ số tiền vay

bằng văn bản trong vòng ba ngày làm

việc kể từ ngày ký tài liệu vay tiền

Quý vị có thể làm gì để tránh một nơi cho vay lợi dụng?

• Hãy cẩn thận đối với số tiền vay do một người gọi điện

thoại cho quý vị hoặc đến gõ cửa nhà quý vị mà không được mời Hãy

quăng vào sọt rác thư của hãng đề nghị dàn xếp một số tiền cho quý vị vay

Quảng cáo hứa hẹn tiền dễ dàng nên được xem xét cẩn thận Nên nhớ, một lời hứa quá tốt, chưa chắc đã đúng

• Hãy cẩn thận với lối quảng cáo quá hối thúc trong việc buôn bán, như những lời đề nghị món hàng chỉ có hiệu lực trong một thời gian giới hạn Nếu đề nghị tốt—và hợp lệ—hôm nay,

nó vẫn có thể tốt ngày mai Hãy dành thời giờ để tìm hiểu nó

• Nếu muốn kết hợp món nợ của mình vào món nợ mới theo kiểu vay mua nhà theo trị giá căn nhà, trước hết, hãy tham khảo với văn phòng gia cư vô vụ lợi tại địa phương hoặc văn phòng cố vấn tín dụng dành cho người tiêu thụ Các cơ quan

này có những điều tốt mà quý vị cần Họ có thể giúp tìm cách sắp xếp tín dụng để tránh kết hợp nợ chung với nhau Nếu kết hợp các món nợ lại là cách lựa chọn thích hợp nhất, họ có thể giúp quý vị chọn cách hay nhất hiện đang được áp dụng Không có sự giúp đỡ của họ, có thể quý vị sẽ chọn một cách vay tiền xấu và kết cuộc sẽ mất nhà

• Tránh vay tiền có kèm nhiều phụ trội mà quý vị không cần.

Tiền vay không nên bao gồm phí tổn không cần thiết, như tiền đóng

bảo hiểm tín dụng nhân thọ Người cho vay kiểu lợi dụng có thể đòi hỏi quý vị mua một khế ước bảo hiểm tín dụng nhân thọ trước khi họ cho vay Điều này không cần thiết Các khoản tiền phụ trội này sẽ cộng vào tổng số phí tổn của tiền vay và quý vị sẽ phải trả tiền hàng tháng cao hơn

• Không bao giờ ký một hợp đồng mà không hiểu hết Và không

bao giờ tin lời người cho vay rằng hợp đồng là “tiêu chuẩn” Nếu hợp đồng xem chừng như vô lý, hoặc dùng những

chữ không quen thuộc, hãy xin một bản sao

đầy đủ của hợp đồng vay tiền Hỏi ý

kiến của một người thứ hai mà quý

vị tin tưởng trước khi ký Hãy

đem bản hợp đồng đến người

cố vấn của quý vị hoặc đến

một tham vấn viên của một văn

phòng gia cư địa phương hoặc cố

vấn tín dụng dành cho người tiêu thụ

để duyệt lại cho quý vị Một bảng chú giải

cũng có sẵn nơi trang 12 để hiểu rõ hơn

• Hãy điền vào những khoảng trống Viết lên “N/A” (không áp

dụng) trong khoảng trống nếu không cần một câu trả lời Không ký trên hồ sơ cho đến khi đã điền xong mọi nơi Người khác có thể điền vào khoảng trống sau này và làm cho quý vị phải chịu trách nhiệm về những gì mà mình không biết hoặc không chấp thuận

Có phải tất cả tiền cho vay hoặc thẻ tín dụng với lãi xuất cao là lợi dụng không?

K hông, không nhất thiết là như thế Thông thường, nó hợp lý cho

thẻ tín dụng ngân hàng, tiệm buôn, và trạm xăng để có lãi xuất cao Các thẻ này thường có thời hạn ân huệ không tính lời, do đó,

quý vị không phải trả tiền lời nếu trả đầy đủ tiền hóa đơn mỗi tháng Ngược lại, lãi xuất của tiền vay mua nhà, tiền vay theo trị giá của ngôi nhà, xe hơi, hoặc tiền vay cá nhân thường thấp hơn rất nhiều Lãi xuất tiền vay có thể thay đổi tùy theo nơi cho vay, tùy theo loại tiền vay, và tùy theo quá trình tín dụng riêng của quý vị Quý vị nên liên lạc ít nhất

ba nơi cho vay để so sánh lãi xuất và những khoản lựa chọn của họ Quý

vị cũng có thể xem lại mục “real state” và “business” trên tờ báo tại địa phương—hoặc dùng phương tiện tìm kiếm thông dụng trên Mạng lưới— để xem lãi xuất hiện hành

Đi đâu để xin giúp đỡ?

Quý vị có thể tìm tài liệu hữu ích và sự chỉ dẫn của một cơ quan gia

cư vô vụ lợi tại địa phương hoặc tại một văn phòng cố vấn tín

dụng Hãy tìm các văn phòng này trong trang vàng của sổ điện thoại niên giám địa phương Phần đông các cơ quan này cung cấp dịch vụ miễn phí hoặc chỉ tính một lệ phí tượng trưng

Các văn phòng Dịch Vụ Pháp Lý Địa Phương hoặc các tổ chức Giúp Đỡ Pháp Lý cũng có thể cung cấp những giúp đỡ quý báu Các cố vấn tại nơi đó sẽ duyệt lại hợp đồng vay tiền Họ cũng có thể hướng dẫn làm đơn khiếu nại với người cho vay Dịch Vụ Pháp Lý Địa Phương hoặc các tổ chức Giúp Đỡ Pháp Lý được liệt kê trong mục “business” của sổ điện thoại niên giám

Chú giải từ ngữ vay tiền

Tiền vay trả dồn (Balloon loan): Đây là một loại tiền vay ngắn hạn với tiền trả hàng

tháng thấp nên không đủ để trả dứt toàn thể số tiền đã vay, vì vậy số tiền trả dồn, hoặc số tiền trả một lần, phải được trả vào cuối thời hạn vay tiền Loại tiền vay này có thể có một điều khoản để tái tài trợ khi tiền trả dồn.

Đóng sổ (hoặc kết thúc sổ sách) [(Closing (or settlement)]: Một buổi họp để kết thúc

việc bán một tài sản Người mua đồng ý trả tiền vay mua nhà và tổng số chi phí kết thúc cũng được trả.

Phí tổn tại lúc kết thúc (Closing cost): Tất cả chi phí do người cho vay đòi hỏi để kết

thúc việc mua bán nhà Chi phí có thể thay đổi giữa các cơ sở cho vay, nhưng có thể bao gồm lệ phí đơn xin, lệ phí khởi xướng, điểm, lệ phí đánh giá, lệ phí tìm giấy chủ quyền, lệ phí bảo hiểm chủ quyền, v.v Nếu quý vị không biết chắc về bất cứ lệ phí nào, hãy hỏi cho rõ.

Tịch thu (Foreclosure): Tiến trình pháp lý theo đó một tài sản hoặc căn nhà có hợp

đồng vay tiền có thể phải bán đi khi tiền vay không trả được.

Trị giá thật sự (equity): sự khác biệt giữa trị giá thị trường hiện tại của một tài sản và

số tiền người chủ nhà còn thiếu trên tài sản đó.

Lệ phí (Fee): Tất cả phí tổn cộng vào một số tiền cho vay.

Tiền vay trên trị giá thật sự (Home equity loan): tiền vay dựa vào trị giá thật sự mà

một người vay tiền có trên nhà của mình.

Tiền lời (Interest): Chi phí đã trả để vay tiền Nó được tính theo phần trăm của số tiền vay Điểm (hoặc điểm của loại vay tiền hạ giá) [Point (or loan discount points)]: Lệ

phí một lần do người cho vay tính để giảm lãi xuất trên số tiền vay Mỗi điểm bằng một phần trăm của số tiền vay Thí dụ một điểm trên số tiền vay mua nhà $100,000 là $1,000.

Phạt vạ trả tiền sớm (Prepayment penalty): Số tiền phạt vạ mà một vài nơi cho vay

tính vào khi tiền cho vay được trả sớm Kiểm soát để xem tiền vay có tiền phạt hay không và có hiệu lực trong bao lâu Nếu quý vị dự định trả tiền trước khi đáo hạn, hoặc nghĩ rằng mình có thể bán nhà trước khi trả dứt tiền vay, tiền phạt vạ có thể gây tốn kém cho quý vị

Tiền vốn (Principal): Số tiền được vay.

Tái tài trợ (Refinancing): Tiến trình để trả dứt một món nợ bằng tiền vay mới do căn

nhà hoặc tài sản đó bảo chứng.