Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, trong đó Nhà nước là đại diện và thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu. Người dân hay người sử đất có nhiều quyền đối với mảnh đất thuộc quyền sở hữu trong đó có quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau, tuy nhiên để việc chuyển nhượng đất đúng pháp luật thì các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất (gọi chung là người sử dụng đất), có nhu cầu chuyển nhượng và nhận chuyển nhận đất cần phải tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật. Trong quá trình chuyển nhượng đất cho người kháciểu biết và làm đúng theo pháp luật mà có rất nhiều người vẫn gặp phải một số vướng mắc về các quy định của luật đất đai liên quan tới việc chuyển nhượng như: trình tự, thủ tục... chính vì thế, trong bài này nhóm em xin chịn đề bài số 6 để phân tích để hiểu rõ hơn về vấn đề này. Đề bài: Gia đình ông A có 100m2 đất tại phường X quận Y, đo đang có nhu cầu huy động vốn để đầu tư kinh doanh nên gia đình ông A muốn chuyển nhượng mảnh đất này cho bà H là người cùng hàng tổ dân phố để lấy tiền. Hai bên thỏa thuận và chốt giá mảnh đất này là 4 tỷ đồng. Tuy nhiên, gia đình bà H và ông A băn khoan không biết phải làm rõ những vấn đề gì trước khi hai biên tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng đất nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp cho cả hai bên và trên tinh thần đúng pháp luật nên muốn nhờ chuyên gia tư vấn pháp lý giải đáp một số vấn đề sau đây: a, Chỉ cho gia đình ông A và bà H những vấn đề pháp lý cần phải làm rõ. Và những vấn đề gì cần phải thỏa thuận, cam kết cự thể giữa các bên để đưa và hợp đồng chuyển nhượng đất một cách cụ thể và đầy đủ. b, Chỉ rõ cho gia đình ông A và gia đình bà H hồ sơ, thủ tục và quy trình để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này.
Trang 1MỞ ĐẦU
Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, trong đó Nhà nước là đại diện và thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu Người dân hay người sử đất có nhiều quyền đối với mảnh đất thuộc quyền sở hữu trong đó có quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau, tuy nhiên để việc chuyển nhượng đất đúng pháp luật thì các tổ chức,
hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất (gọi chung là người sử dụng đất), có nhu cầu chuyển nhượng và nhận chuyển nhận đất cần phải tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật Trong quá trình chuyển nhượng đất cho người kháciểu biết và làm đúng theo pháp luật
mà có rất nhiều người vẫn gặp phải một số vướng mắc về các quy định của luật đất đai liên quan tới việc chuyển nhượng như: trình tự, thủ tục chính vì thế, trong bài này nhóm
em xin chịn đề bài số 6 để phân tích để hiểu rõ hơn về vấn đề này
Đề bài: Gia đình ông A có 100m2 đất tại phường X quận Y, đo đang có nhu cầu huy động vốn để đầu tư kinh doanh nên gia đình ông A muốn chuyển nhượng mảnh đất này cho bà H là người cùng hàng tổ dân phố để lấy tiền Hai bên thỏa thuận và chốt giá mảnh đất này là 4 tỷ đồng Tuy nhiên, gia đình bà H và ông A băn khoan không biết phải làm rõ những vấn đề gì trước khi hai biên tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng đất nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp cho cả hai bên và trên tinh thần đúng pháp luật nên muốn nhờ chuyên gia tư vấn pháp lý giải đáp một số vấn đề sau đây:
a, Chỉ cho gia đình ông A và bà H những vấn đề pháp lý cần phải làm rõ Và những vấn đề gì cần phải thỏa thuận, cam kết cự thể giữa các bên để đưa và hợp đồng chuyển nhượng đất một cách cụ thể và đầy đủ
b, Chỉ rõ cho gia đình ông A và gia đình bà H hồ sơ, thủ tục và quy trình để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này
Trang 2GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
I Chỉ cho gia đình ông A và bà H những vấn đề pháp lý gì cần phải làm
rõ và những vấn đề cần phải thỏa thuận, cam kết cụ thể cụ thể giữa các bên để đưa vào trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách cụ thể, đầy đủ?
1 Những vấn đề pháp lý mẫu chốt cần làm rõ
Thực chất của việc xác định vấn đề pháp lý của vụ việc là nghiên cứu một cách kỹ lưỡng và thấu đáo hồ sơ của khách hàng và tìm ra những vấn đề mấu chốt cần giải quyết Quá trình tìm ra vấn đề pháp lý là quá trình người tư vấn đặt một chuỗi các câu hỏi pháp lý có tính liên kết với nhau, câu hỏi pháp lý này sẽ làm nảy sinh câu hỏi pháp lý kế tiếp Trong tình huống trên ta nhận thấy vấn đề pháp lý mẫu chốt của vụ việc này là: “Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa gia đình ông A và bà H, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của hai bên và trên cơ sở đúng pháp luật”
- Thứ nhất, Về tư cách chủ thể
Ta cần xét xem gia đình ông A (bên chuyển nhượng) là cá nhân, hộ gia đình hay tài sản chung của vợ chồng Dựa vào từng chủ thể chuyển nhượng mà xác định các vấn đề pháp lý khác nhau
Trong tình huống trên, chủ thể chuyển nhượng là hộ gia đình (khoản 2 điều
5 luật đất đai năm 2013) do vậy vấn đề đặt ra là có bao nhiêu thành viên trong hộ gia đình? Có bao nhiêu thành viên đã thành niên? Có bao nhiêu thành viên chưa thành niên?
Vì khi thực hiện các thủ tục về chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu chung của hộ gia đình phải có sự đồng ý của hộ gia đình (Theo quy định tại Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/4/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai)
- Thứ hai, Về đối tượng của hợp đồng
Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng giữa gia đình ông A và bà H là quyền sử dụng đất Theo đó cần làm rõ những vấn đề:
Trang 3• Hiện trạng sử dụng đất? (Nguồn gốc đất ở đâu? Loại đất? mục đích sử dụng đất? thời gian sử dụng đất? diện tích đất?)
• Tình trạng pháp lý của đất? (có tranh chấp không? Được cấp GCNQSDĐ chưa? Có giấy tờ gì liên quan đến đất không? Địa chỉ đất? thửa đất ở vị trí nào? ở bản đồ nào?
• Có tài sản gắn liền với đất không? Nếu có thì tài sản đó là gì? (nhà, chương trình xây dựng?), diện tích xây dựng trên đất? đã đăng ký quyền sở hữu chưa? Nếu chưa thì có giấy phép xây dựng không?
• Quyền sử dụng đất có bị kê biên để đảm bảo thi hành án không?
Theo đề bài thì quyền sử dụng đất gia đình ông A muốn chuyển nhượng là đất ở có diện tích 100m2 để huy động vốn đầu tư kinh doanh
- Thứ ba, về điều kiện chuyển nhượng
Trường hợp của gia đình ông A thuộc trường hợp được phép chuyển nhượng theo quy định của luật đất đai năm 2013 Theo khoản 1 điều 167 quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng… quyền sử dụng đất Điểm C khoản 1 điều 179 luật đất đai năm 2013 gia đình ông A được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của luật này vì thuộc trường hợp nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
- Thứ tư, giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán
Gía chuyển nhượng trong giao dịch này là 4 tỷ đồng, hộ gia đình ông A cần xác định rõ ràng số tiền và phương thức thanh toán: hình thức chuyển khoản hay thanh toán trực tiếp? Thanh toán một lần hay nhiều lần? Giao các chứng từ sau khi sang tên trước bạ
- Thứ năm, về quyền và nghĩa vụ giữa các bên
Trang 4Gia đình ông A và bà H phải thỏa thuận rõ các quyền và nghĩa vụ cụ thể phải giao những tài liệu, giấy tờ gì và được nhận đúng số tiền đã thỏa thuận ngược lại bên kia cũng có trách nhiệm thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ Cần nắm rõ vấn đề này trước khi kí kết hợp đồng
-Thứ sáu , về trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng Cần xác định rõ Căn cứ
phạt vi phạm hợp đồng? Mức phạt vi phạm hợp đồng? Phương thức phạt vi phạm hợp đồng? Ngoài ra còn tư vấn cho ông A và bà H về thời hạn có hiệu lực của hợp đồng
Như vậy, trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng chuyên gia tư vấn cần xác định rõ các vấn đề pháp lý trên một cách rõ ràng cho gia đình ông A và bà H hiểu về những quyền và nghĩa vụ cũng như lợi ích và trách nhiệm khi tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng để hợp đồng được thực hiện một cách hiệu quả nhất
2 Những vấn đề cần thỏa thuận, cam kết cụ thể giữa các bên để đưa vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Ông A muôn chuyển nhượng quyền sử dụng đấtcho bà H Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần có 1 số những vấn đề pháp lí cần thỏa thuận như sau:
Thứ nhất, ông A phải chứng mình được đây là mảnh đất của mình bằng các giấy
tờ hợp pháp như: Giấy CN quyền sử dụng đất, biên lai thuế hàng năm ông A nộp cho nhà nước,… Khi chứng mình được mảnh đất này là của ông A thì A mới có quyền chuyển nhượng mảnh đất này cho bất kì ai Bởi Căn cứ theo quy định tại Khoản 16, Điều 3, Luật đất đai 2013 thì : “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
Thứ hai, đất phải không có tranh chấp
Trang 5Điều 188 Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất
Thứ ba, cần làm rõ về giá cả trong hợp đồng chuyển nhượng đất.
Ở đây, hai bên đã thảo thuận và chốt giá là 4 tỷ đồng Trong hợp đồng nên đưa
rõ số tiền và diện tích đất trên thực tế và diện tich đất trên giấy tờ
Thứ tư, hai bên cần cam kết.
Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất xin cam đoan thửa đất có nguồn gốc hợp pháp, hiện tại không có tranh chấp, không thế chấp, không bảo lãnh, không góp vốn (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận) Bên nào không thực hiện những nội dung đã thoả thuận và cam kết nói trên thì bên đó phải bồi thường cho việc vi phạm hợp đồng gây ra theo quy định của pháp luật
Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả đủ tiền, đúng thời điểm và phương thức thanh toán đã cam kết Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp lệ phí trước bạ
Trang 6II Chỉ rõ cho gia đình ông A và bà H hồ sơ, thủ tục và quy trình để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này
1 Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính
Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng Do đó, ông A (bên chuyển nhượng) và bà H (bên nhận chuyển nhượng) cần thiết lập hợp đồng chuyển nhượng và đến văn phòng công chứng thực hiện công chứng hợp đồng
Về hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo khoản 1 Điều 40 của Luật Công chứng 2014, hồ sơ, giấy tờ cần chuẩn bị bao gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng;
- Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng( nếu có);
-Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Giấy tờ tùy thân của ông A và bà H (CMND hoặc hộ chiếu hoặc thẻ căn cước…);
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân nếu còn độc thân hoặc Giấy đăng ký kết hôn nếu đã có gia đình của ông A và bà H;
- Sổ hộ khẩu của ông A và bà H
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có; Sau khi nhận hồ sơ và xét thấy đủ điều kiện sẽ công chứng hợp đồng mua bán cho các bên
Trang 7Có địa phương, tổ chức công chứng yêu cầu trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người yêu cầu công chứng phải nộp kết quả thẩm định, đo đạc trên thực địa đối với thửa đất sẽ chuyển nhượng do Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp
Về lệ phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất : được căn cứ theo Thông tư 08/2012/TTLT-BTC-BTP, nếu giá trị hợp đồng từ 100 triệu đồng đến 01
tỷ đồng thì mức phí là 0,1%; nếu từ 01 tỷ đến 03 tỷ thì mức phí là 01 triệu đồng + 0,06% phần giá trị vượt quá 01 tỷ đồng…
Về hồ sơ khi kê khai nghĩa vụ tài chính
Khi kê khai nghĩa vụ tài chính, hai bên cần chuẩn bị một bộ hồ sơ như sau:
- Tờ khai lệ phí trước bạ
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
- Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất
- Bản sao CMND, sổ hộ khẩu của cả ông A và bà H
Trong đó, mức thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ phải nộp được quy định như sau:
- Thuế thu nhập cá nhân: Hiện nay, theo Luật Thuế thu nhập cá nhân, mức thuế thu nhập cá nhân phải đóng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2% trên giá bán Theo quy định đây là khoản thuế do người bán phải nộp nhưng trong thực tế hai bên có thể thỏa thuận ai là người phải nộp khoản thuế này
- Lệ phí trước bạ: Theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP, mức lệ phí này được tính bằng giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ % Trong đó, mức thu lệ phí trước bạ là 0,5% Riêng trường hợp tặng cho, thừa kế nhà đất thì sẽ được miễn lệ phí trước bạ, nếu có hồ sơ chứng minh việc tặng cho, thừa kế
Hồ sơ sang tên tại UBND huyện nơi có nhà, đất:
Thành phần hồ sơ bao gồm:
- Đơn đề nghị theo mẫu;
- Sổ hộ khẩu, CMND của bà H (bên nhận chuyển nhượng);
Trang 8- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng
Khi nộp hồ sơ, người mua còn phải nộp thêm một số khoản lệ phí khác như: Lệ phí địa chính; Lệ phí thẩm định; Lệ phí cấp sổ đỏ… Thời hạn thực hiện thủ tục này hiện nay đã được rút ngắn còn tối đa 10 ngày làm việc (theo Nghị định số 01/2017/NĐ-CP)
2 Thủ tục chuyển nhượng.
Cơ sở pháp lý: Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa
vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của
Bộ Tài nguyên và Môi trường Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định
Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
Trang 9sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của
Bộ Tài nguyên và Môi trường Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật
3 Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quy trình chuyển nhượng đất quy định về điều kiện (Điều 188), hình thức (Điều 167) và trình tự thực hiện theo Luật Đất đai 2013 Với tình huống trên, ông A muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất 100m2 cho bà H là người cùng hàng tổ dân phố để lấy tiền huy động vốn đầu tư kinh doanh thì quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm các bước như sau:
Bước 1:
Hai bên sẽ đến văn phòng công chứng thành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất và tiến hành công chứng chứng hợp đồng Hồ sơ cần mang theo gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , sổ hộ khẩu của hai bên, đối với trường hợp người mua đã kết hôn thì có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, còn chưa thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký
- Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
- CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
- Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước
Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên
Hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm:
Trang 10- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay
- Hợp đồng chuyển nhượng giữa ông A (bên chuyển nhượng) và bà H (bên nhận chuyển nhượng)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)
- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)
- Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng (bà H)
- Thời hạn sang tên: Theo quy định của pháp luật
Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ
KẾT LUẬN
Như vậy, qua bài làm này chúng ta đã hiểu rõ những quy định của pháp luật
về chuyển quyền sử dụng đất và đồng thời muốn đảm bảo cho quyền và lợi của các bên chuyển nhượng đất thì họ cần phải tuân thủ đúng những quy định này
Trên đây là bài làm của nhóm em, do vốn kiến thức còn hạn chế nên bài làm không thể tránh khỏi những sai sót Nhóm em rất mong nhận được những góp ý của các Thầy, các Cô để bài làm được hoàn thiện hơn Em xin chân thành cảm ơn