Đánh giá công tác bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định cư thực hiện một số dự án tại thị xã bỉm sơn, tỉnh thanh hóa

Trong điều kiện quỹ đất có hạn nhu cầu đất đai để thực hiện CNH - HĐH trong đó có nhu cầu phát triển, xây dựng hạ tầng cơ sở ngày càng tăng làm cho đất đai ngày càng hiếm và có giá từ đó

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Phan Đình Binh

THÁI NGUYÊN - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, những số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được ghi rõ nguồn gốc

Thanh Hóa, ngày tháng năm 2018

Tác giả luận văn

Tống Văn Ninh

LỜI CẢM ƠN

Qua thời gian học tập tại trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, được sự quan tâm của nhà trường toàn thể các thầy, cô giáo, đến nay em đã hoàn thành đề tài nghiên cứu: “Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ,hỗ trợ tái định cư thực hiện một sơ dự án tại thị xã Bỉm Sơn, tỉnh Thanh Hóa”

Trước hết, em xin chân thành cảm ơn đến Ban giám hiệu, Phòng đào tạo cùng các thầy giáo, cô giáo người đã giảng dạy và đào tạo hướng dẫn em và đặc biệt là thầy giáo PGS.TS Phan Đình Binh, người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp

đỡ em trong suốt thời gian thực tập và hoàn thành luận văn tốt nghiệp một cách tốt nhất

Em xin chân thành cảm ơn các lãnh đạo và cán bộ UBND thị xã Bỉm Sơn, UBND phường Phú Sơn, UBND xã Quang Trung đã nhiệt tình giúp đỡ

em trong quá trình hoàn thiện Luận Văn

Do thời gian, kinh nghiệm và năng lực của bản thân còn nhiều hạn chế nên luận văn tốt nghiệp của em không tránh khỏi những thiếu sót Em rất mong được nhận những ý kiến đóng góp, bổ sung của các thầy, cô giáo và bạn

bè để luận văn của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn !

Thanh Hóa, ngày tháng năm 2018

Tác giả luận văn

Tống Văn Ninh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 3

Chương 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận về thực tiễn chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 4

1.2 Tổng quan về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 4

1.2.1 Thu hồi đất 4

1.2.2 Bồi thường giải phóng mặt bằng 4

1.2.3 Hỗ trợ 5

1.2.4 Tái định cư 6

1.2.5 Quy trình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 7

1.3 Đặc điểm và các yếu tố tác động đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 10

1.4 Một số văn bản, Nghị định của nhà nước hướng dẫn về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 11

1.4.1 Giai đoạn Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực 11

1.4.2 Giai đoạn Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực 13

1.4.3 Giai đoạn Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay 15

1.5 Một số văn bản chỉ đạo về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của tỉnh Thanh Hóa 16

1.6 Tình hình bồi thường, giải phóng mặt bằng trên thế giới và ở

Việt Nam 17

1.6.1 Kinh nghiệm thu hồi đất; các chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB của một số nước trên thế giới 17

1.6.2 Tình hình bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam 26

1.7 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài 32

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 35

2.2 Nội dung nghiên cứu 35

2.2.1 Mô tả về hai dự án nghiên cứu 35

2.2.2 Các văn bản pháp lý có liên quan đến hai dự án 35

2.2.3 Đánh giá công tác thu hồi đất, bồi thường GPMB của 2 dự án nghiên cứu 35

2.2.4 Ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến đời sống của người dân 35

2.2.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ GPMB trên địa bàn thị xã Bỉm Sơn 35

2.3 Phương pháp nghiên cứu 35

2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 35

2.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu thông tin sơ cấp 36

2.3.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp 36

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ CÁC THẢO LUẬN 37

3.1 Giới thiệu khái quát về hai dự án nghiên cứu và các chính sách có liên quan 37

3.1.1 Khu dân cư Bắc Lương Đình Của 38

3.1.2 Dự án cầu vượt đường sắt xã Quang Trung 38

3.2.1 Xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường 40

3.3 Kết quả bồi thường, hỗ trợ của 2 dự án nghiên cứu 48

3.3.1 Kết quả bồi thường về đất của 2 dự án 48

3.3.2 Kết quả bồi thường về tài sản gắn liền với đất của 2 dự án 50

3.3.3 Kết quả hỗ trợ của 2 dự án 51

3.4 Ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến đời sống của người dân 52

3.4.1 Đánh giá công tác bồi thường GPMB qua ký kiến của người dân 52

3.4.2.Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ 52

3.4.3.Tác động tài chính của bồi thường GPMB đến tài sản sở hữu của hộ dân bị thu hồi đất 53

3.4.4 Tác động đến tình hình ổn định cuộc sống của hộ gia đình 54

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 58

1 Kết luận 58

2 Kiến nghị 59

TÀI LIỆU THAM KHẢO 61

HĐND : Hội đồng nhân dân

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Kết quả xác định đối tượng được bồi thường và không được

bồi thường của 2 dự án 46Bảng 3.2: Quan điểm của người có đất bị thu hồi đất về việc xác định

đối tượng và điều kiện được bồi thường của 2 dự án 47Bảng 3.3: Giá trị bồi thường về đất của 2 dự án 49Bảng 3.4: Giá trị bồi thường thiệt hại về các tài sản trên đất của 2 dự

án 50Bảng 3.5: Các khoản hỗ trợ thực hiện tại 2 dự án 51Bảng 3.6: Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân

thuộc 2 dự án 52Bảng 3.7: Tài sản sở hữu của các hộ điều tra phỏng vấn tại 2 dự án

trước và sau khi thu hồi đất 53Bảng 3.8: Kế hoạch sử dụng tiền bồi thường của người dân sau khi bị

thu hồi đất sản xuất 54

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng Đất đai là tài sản do Nhà nước thống nhất quản lý

Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nhân lực cơ bản để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Đất đai được coi là một loại bất động sản, là một hàng hoá đặc biệt, vì những tính chất của nó như

cố định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng và trong quá trình sử dụng nếu sử dụng đất đai một cách hợp lý thì giá trị của đất không những mất đi mà còn tăng lên

Việt Nam cũng như nhiều nước khác trên thế giới, việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng (GPMB), tái định cư (TĐC) là hiện tượng mà Nhà nước phải đối mặt như một quy luật tất yếu và phổ biến, không thể tránh khỏi Đây là một vấn đề hết sức nhạy cảm, phức tạp tác động tới mọi mặt của đời sống kinh

tế - chính trị - xã hội

Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp, giá đất ngày càng cao, nhịp

độ phát triển ngày càng lớn thì nhu cầu GPMB càng trở nên cấp thiết và trở thành một thách thức lớn đối với sự phát triển kinh tế, chính trị - xã hội trên phạm vi vùng, quốc gia Vấn đề bồi thường GPMB trở thành điều kiện tiên quyết để thực hiện dự án phát triển, nếu không được xử lý tốt thì sẽ trở thành vật cản của sự phát triển kinh tế - xã hội, bởi vậy đòi hỏi phải có sự quan tâm đúng mức và giải quyết triệt để

Ngày nay đất nước ta đang tiến hành công cuộc đổi mới kinh tế, công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước Chúng ta đã và đang triển khai nhiều dự

án đầu tư xây dựng và cải thiện cơ sở hạ tầng, các dự án đều cần quỹ đất Sự phát triển đô thị, khu dân cư, an ninh quốc phòng, cơ sở sản xuất đều cần có qũy đất Việc GPMB, thu hồi đất đang diễn ra ở mọi nơi song gặp nhiều khó khăn trong công tác bồi thường, tái định cư làm ảnh hưởng đến tiến độ và thời gian thi công công trình, gây nhiều thiệt hại cho Nhà nước Việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hiện nay được thực hiện theo các quy định của nhà nước như: Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013, Nghị định số 47/2014/NĐ-

CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

Trong quá trình CNH - HĐH việc GPMB tạo quỹ đất sạch thực hiện các dự án nhằm phát triển kinh tế và cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, công nghiệp, xây dựng, đô thị hóa, đặc biệt cho việc phát triển hệ thống giao thông phục vụ các hoạt động xã hội là điều không tránh khỏi Trong điều kiện quỹ đất có hạn nhu cầu đất đai để thực hiện CNH - HĐH trong đó có nhu cầu phát triển, xây dựng hạ tầng cơ sở ngày càng tăng làm cho đất đai ngày càng hiếm và có giá từ đó dẫn đến việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đang trở thành vấn đề lớn, bức xúc, đối với cả người dân có đất bị thu hồi cũng như gây áp lực với các cấp chính quyền và các tổ chức có liên quan

Vì những lý do nêu trên, để nhìn nhận đầy đủ về công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ và tái định cư ở thị xã Bỉm Sơn - Thanh Hoá, được sự phân công của khoa Quản lý đất đai, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo - PGS.TS

Phan Đình Binh, em đã lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi

thường GPMB, hỗ trợ và tái định cư thực hiện một số dự án tại thị xã Bỉm Sơn, tỉnh Thanh Hóa”, nhằm điều tra, tìm hiểu thực trạng và tìm ra nguyên

nhân gây cản trở, đồng thời đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đáp ứng được yêu cầu cải cách hành chính của Nhà nước

2 Mục tiêu của đề tài

- Đánh giá hiện trạng công tác thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng

và tiến độ thực hiện dự án khu dân cư Bắc Lương Đình Của và dự án cầu vượt đường sắt xã Quang Trung

- Phân tích tác động của việc thu hồi đất đến đời sống, việc làm, thu nhập của người dân bị thu hồi đất tại thị xã Bỉm Sơn tỉnh Thanh Hóa

- Đề xuất ý kiến, góp phần hoàn thiện và đẩy mạnh công tác bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại thị xã Bỉm Sơn

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về thực tiễn chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.2 Tổng quan về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

1.2.1 Thu hồi đất

Thu hồi đất là việc Nhà nước ra Quyết định hành chính để thu lại quyền

sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật Đất đai năm 2013

Mục đích của công tác thu hồi đất là nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích, đạt hiệu quả cao, khắc phục tình trạng tùy tiện trong quản lý, sử dụng đất, vi phạm luật đất đai Ngoài ra còn đáp ứng nhu cầu sử dụng đất phục vụ lợi ích quốc gia khi cần thiết

1.2.2 Bồi thường giải phóng mặt bằng

Theo từ điển tiếng Việt thì: "Bồi thường" hay “ đền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác “GPMB” có nghĩa là di dời, di dân đi nơi khác để lấy mặt bằng xây dựng công trình

Điều này có nghĩa là:

+ Không phải mọi khoản đều bồi thường bằng tiền là xong mà chủ thể

đó phải được đảm bảo về lợi ích hợp pháp

+ Sự mất mát của người bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần nhất là khi phải tái định cư + Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng chế và vốn là điều hoà sự "hi sinh" không chỉ là một sự bồi thường ngang giá tuyệt đối

Việc bồi thường có thể vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền, bằng vật chất khác), có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc

do thỏa thuận giữa các chủ thể

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo tính dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng theo quy định của pháp luật (Điều 74 Luật Đất đai năm 2013)

thông qua sự hỗ trợ về vật chất và tinh thần để giúp đỡ một thành viên hoặc một nhóm người trong xã hội có thể vượt qua những khó khăn hay những rủi

ro mà họ gặp phải để sớm ổn định cuộc sống

thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Quốc hội nước CHXHCN

Việt Nam, 2013)

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, lâm nghiệp, vừa là

tư liệu tiêu dùng của con người Do vậy, khi Nhà nước thu hồi đất thì người

sử dụng đất sẽ mất tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng dẫn đến hiện tượng người SDĐ lâm vào hoàn cảnh khó khăn như mất công ăn việc làm, mất nơi sinh sống, mất đi nền tảng văn hóa nơi sinh sống buộc người dân phải thích nghi với những thay đổi sau khi bị thu hồi đất Để giúp cho họ vượt qua khó khăn, ổn định sản xuất và ổn định đời sống thì bên cạnh việc bồi thường, Nhà nước thực hiện hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất và tạo việc làm cho người có đất bị thu hồi

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế được quy định tại Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013, Nghị định

số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Từ đó có thể hiểu bản chất của công tác bồi thường, GPMB trong tình hình hiện nay không đơn thuần là bồi thường về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo được lợi ích của người dân phải

di chuyển Đó là họ phải có được chỗ ở ổn định, có điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, được hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp để tạo điều kiện cho người dân sống và ổn định

1.2.4 Tái định cư

Theo Từ điển Tiếng Việt: “Tái định cư được hiểu là đến một nơi nhất

định để sinh sống lần thứ hai (lại một lần nữa)”(Khang Việt, 2009)

Mặc dù thuật ngữ tái định cư được pháp Luật Đất đai đề cập nhưng lại chưa

có quy định nào giải thích cụ thể nội hàm của khái niệm này Luật Đất đai năm

2013 chỉ quy định: “Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng được UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải thông báo cho người có đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai ít nhất là 15 ngày tại trụ

sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương

án bố trí tái định cư trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một xuất tái định cư tối thiểu ” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)

Như vậy, tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với bộ phận dân cư phải gánh chịu vì sự phát triển chung Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Các dự án tái định

cư cũng được coi là dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác

Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng dụng đất đai để thực hiện các dự án phát triển

Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản, di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó

Như vậy, tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung

1.2.5 Quy trình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

- Bước 1:

+ Tiếp nhận các hồ sơ pháp lý của dự án từ phía Chủ đầu tư

+ Tham mưu cho cấp có thẩm quyền Văn bản chủ trương thu hồi đất + Thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và thành lập Tổ

tư vấn giúp việc cho Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (trường hợp thấy cần thiết)

+ Xây dựng kế hoạch tiến độ chi tiết giải phóng mặt bằng trình UBND thị xã phê duyệt theo quy định

+ Lập đo vẽ trích đo, trích lục hoặc trích lục đo vẽ bổ sung bản đồ địa chính khu đất quy hoạch thực hiện dự án

- Bước 2:

+ Công khai chủ trương thu hồi đất; phạm vi, vị trí khu đất thu hồi và các chế độ chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định đến toàn thể các chủ sử dụng đất trong khu vự quy hoạch dự án

+ Hình thức công khai: Xây dựng Pano khẩu hiệu tại khu quy hoạch dự án; Thông báo trên đài phát thanh, truyền hình tại địa phương; Tổ chức Hội nghị công khai tại trụ sở UBND xã phường có dự án đi qua

- Bước 3:

+ Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi

+ Xác định giá đất bồi thường cụ thể của các thửa đất bị ảnh hưởng phải thu hồi đất

+ Kê khai, thống kê sơ bộ số hộ, số nhân khẩu, số lao động, đất đai, Tài sản cay cối, hoa màu, mồ mả, nhà cửa và các công trình kiến trúc khác nằm trong khu vực quy hoạch dự án để lập phương án tổng thể

- Bước 4:

+ Lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

+ Trình thẩm định, phê duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ

+ Xác định nguồn gốc đất đai; Kê khai, thống kê kiểm đếm chi tiết hiện

trạng các tài sản trên đất (cây trồng, hoa màu, mồ mả, nhà ở và các công trình

sơ chi tiết bồi thường GPMB cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất bị ảnh hưởng

+ Lập dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định + Niêm yết, công khai dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư tại trụ sở UBND cấp xã, nhà văn hóa khu dân cư nơi có đất thu hồi trong thời hạn ít nhất 20 ngày (trừ các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 17 Nghị định 47/NĐ-CP)

+ Kết thúc công khai dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư, lập Biên bản ghi rỗ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý,

sô lượng ý kiến khác đối với dự thảo phương án đã niêm yết

- Bước 7:

+ Trên cơ sở ý kiến của người bị thu hồi đất, căn cứ các quy định hiện hành tiến hành hoàn chỉnh lại phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (trường hợp cần phải điều chỉnh, bổ sung thì chỉnh sửa lại cho phù hợp)

+ Trình các cấp, ngành có thẩm quyền đề nghị thu hồi đất, thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định tại Điều

66 Luật Đất đai 2013

+ Thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

+ Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

+ Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí đất ở được bồi thường

+ Cưỡng chế thu hồi đất (nếu có) khi đã thực hiện đầy đủ mọi chế độ đối với chủ sử dụng đất

+ Bàn giao đất cho Chủ đầu tư dự án

- Bước 9: Giải quyết khiếu nại đối với Quyết định thu hồi đất, bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư (nếu có)

1.3 Đặc điểm và các yếu tố tác động đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

- Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định Do vậy, quá trình bồi thường GPMB cũng mang những đặc điểm riêng biệt

- Do đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội của người dân

- Công tác quản lý đất đai ở một số địa phương còn yếu kém, hạn chế, nhiều vướng mắc trong quan hệ quản lý và sử dụng đất đai để tồn đọng kéo dài

- Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động mang tính định hướng từ lúc hình thành dự án đến khi GPMB và tái định cư

- Trong quá trình áp dụng cụ thể, tình trạng một số chính sách có nhiều Văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai chưa được hướng dẫn, chưa được khắc phục hiệu quả triệt để

- Giao đất, cho thuê đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này

- Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp

lý nhằm xác lập quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất trên các thửa đất cụ thể

- Các yếu tố về giá đất và định giá đất cũng bất cập

- Việc bồi thường GPMB gắn nhiều đến quyền lợi về tài chính nên rất dễ

có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu hợi bất chính Vì vậy các cấp chính quyền cấp trên phảo có kế hoạch thanh tra, kiểm tra, kịp thời phát hiện những sai phạm để xử lý tạo niềm tin cho nhân dân

- Theo kết quả thống kê của Cơ quan thanh tra nhà nước cho thấy hơn 80% số vụ tranh chấp, khiếu nại tố cáo hàng nằm liên quan đến đất đai, đặc biệt là khiếu kiện về bồi thường thiệt hại chưa thỏa đáng, không công bằng

1.4 Một số văn bản, Nghị định của nhà nước hướng dẫn về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

1.4.1 Giai đoạn Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực

Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thay thế cho Luật Đất đai năm 1987 Đây là văn bản pháp luật quan trọng nhất đối với việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Luật Đất đai

1993 quy định các loại đất sử dụng, các nguyên tắc sử dụng từng loại đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Một thủ tục rất quan trọng và là cơ

sở pháp lý cho người sử dụng đất là họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà Chính điều này làm căn cứ cho quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Để xác định nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước, Điều 12 Luật Đất đai 1993 đã quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất Tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng theo thời gian” Điều 27 quy định:

“Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người thu hồi đất được bồi thường thiệt hại”

Để thực hiện Luật Đất đai 1993 được ban hành, Nhà nước đã ban hành rất nhiều các văn bản dưới Luật như Nghị định, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý đất đai nhằm cụ thể hoá các điều luật để thực hiện các văn bản đó, bao gồm:

- Nghị định 90/NĐ-CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 quy định cụ thể các chính sách và phân biệt chủ thể sử dụng đất, cơ sở pháp lý để xem xét tính hợp pháp của thửa đất để lập kế hoạch bồi thường GPMB theo quy định khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng và mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ về việc ban hành khung giá các loại đất

- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14 tháng 11 năm 1994 của Liên bộ Tài chính - Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị định 87/NĐ-CP

- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ, thay thế Nghị định 90/NĐ-CP ngày 23 tháng 11 năm 2001

- Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998, 2001 Luật sửa

đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998 được Quốc hội thông qua ngày 02/12/1998 Về cơ bản, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 vẫn dựa trên nền tảng

cơ bản của Luật cũ, chỉ một số điều được bổ sung thêm cho phù hợp thực tế

- Tháng 10/1999, Cục quản lý Công sản - Bộ Tài chính đã tiến hành dự thảo lần thứ nhất về sửa đổi bổ sung Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998

về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Trong đó, một số điều cơ bản đã được đề nghị sửa đổi như xác định mức đất để tính bồi thường, giá bồi thường, lập khu tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải chuyển đến nơi ở mới, các chính sách hỗ trợ và các điều kiện bắt buộc phải có của khu tái định cư, Hội đồng bồi thường GPMB và thẩm định phương án bồi thường GPMB

- Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04 tháng 11 năm 1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP bao gồm các phương pháp xác định hệ số K, nội dung và chế độ quản lý, phương án bồi thường và một số nội dung khác

- Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04 tháng 9 năm 1999 của Cục quản

lý Công sản, Bộ Tài chính hướng dẫn xử lý một số vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB

- Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 2001 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 29 ngày 6 năm 2001 quy định cụ thể hơn về việc bồi thường thiệt hại và giải phóng mặt bằng

1.4.2 Giai đoạn Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực

Sau Luật Đất đai năm 1993 đến Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã có rất nhiều các văn bản dưới luật hướng dẫn chi tiết, cụ thể và phù hợp hơn với tình hình thực tế hiện nay, cụ thể:

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP

- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 07/12/2004 về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT của liên Bộ Tài chính và Bộ TNMT ngày 31/1/2008 hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định

bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên

và môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa

có dự án đầu tư thì Nhà nước quyết định thu hồi đất và giao cho tổ chức phát triển quỹ đất do UBND cấp tỉnh thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB và quản lý quỹ đất thu hồi

Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng được UBND cấp tỉnh quy định và cống bố hàng năm, không bồi thường theo giá đất sẽ chuyển mục đích sử dụng Giá đất do Nhà nước quy định đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng QSD đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường

Điều kiện để được bồi thường về đất: Người bị thu hồi đất có đủ các điều kiện phù hợp với quy định tại Điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP (trừ khoản 6 và khoản 8 đã được Nghị định 84/2007/NĐ-CP bãi bỏ) thì được bồi thường về đất Chính sách hỗ trợ theo quy định tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Nghị định 84/2007/NĐ-CP bao gồm: Hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm, hỗ trợ di chuyển Đối với các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp sẽ được giao đất dịch vụ có thu tiền để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, nếu

có đất để giao thì những thành viên trong gia đình còn trong độ tuổi lao động được hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp hoặc người bị thu hồi đất không

có nguyện vọng nhận bồi thường bằng đất sản xuất kinh doanh dịch vụ thì được bồi thường bằng giao đất ở có thu tiền sử dụng đất tại khu tái định cư

hoặc vị trí trong khu dân cư phù hợp với quy hoạch; Đối với các hộ gia đình,

cá nhân thuộc diện hộ nghèo thì được hỗ trợ để vượt qua hộ nghèo

Tuy nhiên khi Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 ra đời đã bãi

bỏ các quy định về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 và sửa lại bao gồm các khoản hỗ trợ như sau (Chính phủ, 2009):

+ Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở; + Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp;

+ Hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn, ao

không được công nhận là đất ở;

+ Hỗ trợ khác

Tái định cư: UBND cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái định cư, các khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ; việc bố trí tái định cư phải gắn với tạo việc làm và chuyển đổi nghề nghiệp

1.4.3 Giai đoạn Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay

Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa VIII, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật Đất đai năm 2013 Luật Đất đai năm 2013

có 14 chương với 212 điều trong đó có 14 điều (từ Điều 74 đến Điều 87) quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi nhà nước thu hồi đất (Luật Đất đai, 2013)

Sau khi Luật Đất đai 2013 được ban hành, Nhà nước đã ban hành nhiều các văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư cụ thể hoá các điều luật về giá đất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất, cụ thể:

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.5 Một số văn bản chỉ đạo về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của tỉnh Thanh Hóa

- Quyết định số 2072/2010/QĐ-UBND ngày 11/6/2010 của chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa V/v ban hành quy định vể trình tự, thủ tục thu hồi đất , chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu

tư trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

- Quyết định số 3218/QĐ-UBND ngày 21/9/2009 củ UBND tỉnh Thanh Hóa về việc phê duyệt Danh mục dự án đầu tư xây dựng các khu dân cư trên địa bàn thị xã Bỉm Sơn, tỉnh Thanh Hóa

- Quyết định số 1529/QĐ-UBND ngày 6/5/2016 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc giao nhiệm vụ làm chủ đầu tư Tiểu ban dự án GPMB dự án: Cầu vượt tại nút giao tuyến đường Bỉm Sơn- Phố Cát- Thạch Quảng và Quôc lộ 1A, đường sắt Bắc Nam, tỉnh Thanh Hóa

- Quyết định 3644/2011/QĐ-UBND ngày 04/11/2011 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại về cây, hoa màu trên đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

- Quyết định 3638/QĐ-UBND ngày 04/11/2011 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại về tài sản, vật kiến trúc trong bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

- Quyết định số 3738/2009/QĐ- UBND ngày 23/10/2009 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc quy định chính sách hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

- Quyết định số 4515/2013/QĐ- UBND ngày 18/12/2013 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc phân định vị trí áp giá nhóm đất nông nghiệp trên địa bàn thị xã Bỉm Sơn

1.6 Tình hình bồi thường, giải phóng mặt bằng trên thế giới và ở Việt Nam

1.6.1 Kinh nghiệm thu hồi đất; các chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB của một số nước trên thế giới

1.6.1.1 Trung Quốc

Trung Quốc là một quốc gia có điều kiện tự nhiên và phong tục tập quán tương đối giống Việt Nam Là nước đông dân nhất thế giới, với trên 1.3 tỷ người nhưng cũng giống như Việt Nam, gần 70% dân số Trung Quốc vẫn sống ở khu vực nông thôn, hàng năm có tới hơn 10 triệu lao động đến tuổi tham gia vào lực lượng lao động Vì thế nhu cầu giải quyết việc làm càng trở nên gay gắt Sau cải cách và mở cửa nền kinh tế năm 1978, Trung Quốc thực hiện phương châm “Ly nông bất ly hương” thông qua chính sách khuyến khích phát triển mạnh mẽ công nghiệp Hương Trấn nhằm đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế và phân công lao động xã hội ở nông thôn, từ đó rút ngắn khoảng cách nông thôn và thành thị Trung Quốc coi việc phát triển công nghiệp nông thôn là con đường giải quyết vấn đề việc làm và sinh kế của người dân Quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá

đã thu hút lực lượng lao động dôi dư ở nông thôn Bên cạnh đó, chính sách khuyến khích đầu tư của nhà nước cùng với sự đầu tư của kinh tế tư nhân vào

khu vực phi nông nghiệp đã thúc đẩy sự phát triển của các doanh nghiệp địa phương Trong những năm đầu đã có đến 20% thậm chí có nơi 50% tổng thu nhập của người dân nông thôn là từ các doanh nghiệp địa phương

Cùng với việc đưa ra các chính sách phát triển thì nhà nước cũng đẩy mạnh xây dựng CSHT nông thôn, tạo điều kiện cho các hộ nông dân sản xuất hàng hoá, thu mua bảo trợ hàng hoá nông nghiệp, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận thị trường tín dụng

Chỉ trong vòng hơn 10 năm (từ 1978 đến 1991) Trung Quốc đã thu hút được 96 triệu lao động vào các xí nghiệp Hương Trấn (bằng 13.8% lực lượng lao động ở nông thôn), tạo ra được 1162 tỷ nhân dân tệ (chiếm đến 60% giá trị sản phẩm khu vực nông thôn, 1/3 giá trị sản lượng công nghiệp và 1/4 GDP cả nước) Đây là một thành công lớn, nó đã làm cho tỷ lệ lao động nông nghiệp giảm từ trên 70% (năm 1978) xuống còn dưới 50% (năm 1991)

Trong những năm gần đây, vấn đề nông nghiệp, nông thôn và nông dân (vấn đề tam nông) vẫn được chú trọng phát triển ở Trung Quốc Những chính sách nhằm nâng cao thu nhập cho nông dân luôn được coi trọng Trong đó đặc biệt chú trọng việc nâng cao thu nhập, cải thiện sinh kế cho người nghèo bằng việc mở mang các ngành nghề dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp, chính sách vốn, tín dụng

Từ thực tiễn phát triển công nghiệp và giải quyết vấn đề sinh kế cho người dân nông thôn Trung Quốc trong thời gian qua có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm sau:

- Thứ nhất: Chính sách chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông thôn, đa dạng

hoá ngành nghề, khuyến khích nông dân đầu tư dài hạn để phát triển sản xuất,

mở mang hoạt động phi nông nghiệp đã góp phần lớn tạo nên tốc độ phát triển kinh tế và làm đa dạng mô hình sinh kế cho người dân nông thôn, thu hút nhiều lao động vào các hoạt động phi nông nghiệp ở nông thôn

- Thứ hai: Trong một giai đoạn nhất định, nhà nước bảo hộ sản xuất

trong nước Điều này giải quyết vấn đề lao động, việc làm ở nông thôn Từ đó sinh kế của người dân cũng được cải thiện hơn

- Thứ ba: Việc hạn chế lao động di chuyển giữa các vùng, miền làm hạn

chế sinh kế của người dân nông thôn Do các doanh nghiệp sẽ gây khó dễ trong việc trả lương hoặc hạn chế trong việc sử dụng tay nghề của người dân

1.6.1.2 Hàn Quốc

Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ

ạt từ các vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Xơ-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếu đất định cư trầm trọng trong thành phố Để giải quyết nhà ở cho dân nhập

cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận Việc bồi thường được thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách TĐC (Nguyễn Thắng Lợi, 2008)

Luật bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất của Hàn Quốc được chia thành

hai thể chế Một là “đặc lệ” liên quan đến bồi thường thiệt hại cho đất công

cộng đã đạt được theo thủ tục thương lượng của pháp luật được lập vào năm

1962 Hai là luật “sung công đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của công

pháp được lập vào năm 1975 Tuy nhiên, dưới hai thể chế luật và trong quá

trình thực hiện luật “đặc lệ” thương lượng không đạt được thoả thuận thì luật

“sung công đất” được thực hiện bằng cách cưỡng chế nhưng như thế thì được

lặp đi lặp lại và đôi khi bị trùng hợp cho nên thời gian có thể kéo dài và chi phí bồi thường sẽ tăng lên

Đặc trưng của luật bồi thường: Thực hiện luật bồi thường của Hàn Quốc thực hiện theo ba giai đoạn:

giám định viên công cộng đánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi

đất phục vụ cho công trình công cộng Mỗi năm, Hàn Quốc cho thi hành đánh giá đất hơn 27 triệu địa điểm trên toàn quốc và chỉ định 470.000 địa điểm làm tiêu chuẩn và thông qua đánh giá của giám định để dựa theo đó hình thành giá quy định cho việc đền bù Giá quy định không dựa vào những lợi nhuận khai thác, do đó có thể bảo đảm khách quan trong việc bồi thường

quyền sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất Quy trình chấp nhận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương lượng chấp nhận thu hồi

bị di dời có thể chọn khu vực nhà, nhà ở hoặc khoản trợ cấp di dời Một khu vực tái định cư phải có đầy đủ dịch vụ do chủ dự án chi trả kể cả chi phí di chuyển Đất cấp cho người tái định cư có mức giá bằng 80% chi phí phát triển (mức này thấp hơn rất nhiều so với mức giá thị trường Kết quả là phần lớn đất cho người tái định cư được bán lại ngay) (Nguyễn Thị Nga, 2011)

Luật Bồi thường của Hàn Quốc được thực hiện theo ba nguyên tắc trên đối với đất đai, bất động sản và các quyền kinh doanh, nông nghiệp, ngư nghiệp, khoáng sản để cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời

Chế độ và luật khi thu hồi đất GPMB: Theo luật sung công đất đai thì nếu như đã trả hoặc đặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì được xem như gây hại cho lợi ích công cộng do đó phải thi hành cưỡng chế giải toả thì được thực hiện quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành này phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy định Thực chất biện pháp GPMB thường bị các thường dân hoặc các người ở thuê phản đối và chống trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu đến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả (Phạm Phương Nam, 2012)

1.6.1.3 Thái Lan

Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu

Á, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều

do cơ chế thị trường điều tiết Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc bồi thường được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù

Giá bồi thường phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước bồi thường với giá rất cao so với giá thị trường Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều bồi thường với mức cao hơn giá thị trường (Đào Trung

Về giá đất làm căn cứ bồi thường thiệt hại: căn cứ vào giá do một Uỷ ban của Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá trên thị trường chuyển nhượng bất động sản Việc bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt Nếu phải di chuyển nhà đến nơi mới, Uỷ ban này sẽ chỉ đạo cho người dân biết mình đến đâu, phải trả tiền một lần, được cho thuê hay mua trả góp Tuy nhiên cũng có trường hợp bên bị thu hồi không chấp nhận, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ kiểm tra, xem xét một lần nữa xem đã hợp lý chưa và dù đúng hay không nếu người bị thu hồi không chuyển đi sẽ bị cưỡng chế thực hiện Việc khiếu nại sẽ tiếp tục do toà án giải quyết

1.6.1.4 Singapore

CafeLand - Quy hoạch được coi là vấn đề quan trọng hàng đầu trong việc phát triển ổn định thị trường bất động sản Phương thức quy hoạch của Singapore rất bài bản và có những điểm khác với cách mà Việt Nam đang làm, đặc biệt là trong thu hồi đất, đền bù và giải quyết tái định cư Đây được xem là một trong những mô hình mà Việt Nam có thể áp dụng trong tương lai

Ở Singapore, nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp cho các đơn vị để thực hiện dự án theo quy hoạch (bán hoặc cho thuê) Giải pháp này giúp Singapore tránh được tình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng Ảnh: Bloomberg.

Cụ thể, về thu hồi đất, sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, nhà nước tiến hành thu hồi đất để triển khai thực hiện Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn đề thu hồi đất, người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật về thu hồi đất – Land Acquisition Act)

Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi đã

thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng.Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báo trước cho người dân từ 2 – 3 năm Nếu người dân không chịu di dời, Nhà nước sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act)

Về chính sách đền bù, mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu và các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý… Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại và chi phí do Nhà nước chịu Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà nước Singapore đền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó nhà nước điều tiết một phần giá trị đã đầu tư Nhà nước không thể đáp ứng yêu cầu đền bù theo giá trong tương lai

Ngoài ra, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù: giá trị bất động sản gia tăng do công trình công cộng đi ngang qua, nhà nước sẽ điềt tiết Ngược lại, công trình công cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngoài có thể nhìn vào nhà…), nhà nước sẽ tăng đền bù Tuy nhiên, cũng có những yếu tố không chấp nhận khi tính mức đền bù, đó là: đòi được thưởng để di dời sớm hoặc đầu tư thêm vào căn nhà sau khi đã có quyết định giải tỏa để đòi bồi thường

Phương thức thanh toán khi đền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ, phần còn lại trả khi hoàn tất việc di dời Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách về nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp Ngoài ra, nhà nước Singapore còn có các chính sách hỗ trợ khác đảm bảo quyền lợi của chủ bất động sản phải di dời Trong quá trình đền bù, chủ bất động sản có quyền khiếu kiện về giá trị đền bù Hội đồng đền bù sẽ là tổ chức quyết định giá trị đền bù đối với người khởi kiện Nếu chủ bất động sản vẫn không đồng ý có thể đưa vụ việc lên Tòa Thượng thẩm

Vấn đề tái định cư, chính sách tái định cư của Singapore gắn liền với bố trí nhà ở công – loại nhà do nhà nước xây dựng và cung cấp giá rẻ kèm theo một số điều kiện Đây là một điểm đặc thù và rất độc đáo của thị trường bất động sản tại Singapore Singapore thiết lập một cơ quan tập trung thực hiện việc cung cấp nhà ở công cho người dân trong đó chủ yếu phục vụ tái định cư – Cục Phát triển Nhà (HDB) Được thành lập từ năm 1960, cho đến nay với khoảng 8.000 nhân viên, HDB đã cung cấp nhà cho 85% dân số Singapore, trong đó có 2% thuê căn hộ (năm 2001)

Có 3 bước để chuẩn bị cho công tác tái định cư ở Singapore Bước đầu, các nhân viên của HDB tiến hành điều tra xã hội học kĩ lưỡng về hộ gia đình trước khi triển khai việc tái định cư, trong đó lưu ý các chi tiết về

số thành viên trong gia đình, kể cả con cái, nguồn thu nhập Việc điều tra tỉ

mỉ, thận trọng sẽ tạo bằng chứng chắc chắn cho việc hỗ trợ tái định cư chính xác, công bằng

Bước tiếp theo là xác định điều kiện tái định cư Điều kiện để được tái định cư tại các căn hộ do HDB cung cấp là được cơ quan quản lý đất Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu Chính sách cung cấp nhà

ở công của HDB cũng có phân biệt các trường hợp cụ thể, trong đó ưu tiên công dân Singapore Nếu không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm tiền (khoảng 1.200 đôla Singapore)

Bước cuối là giới thiệu nhiều loại nhà ở để người dân chọn HDB chủ yếu cung cấp các căn hộ trong các tòa nhà cao tầng Có 5 loại căn hộ cơ bản là: Loại căn hộ 1 phòng 26 - 33 đô la singapore/tháng, loại 2 phòng giá 44 -

75 đô la/tháng, loại 3 phòng 85 m2 giá 126.000 đô la, loại 4 phòng 110 - 203.000 đô la và loại 5 phòng 110 m2 - 203.000 đô la Trong đó, chủ yếu các căn hộ có 1 - 2 phòng dành cho những người thu nhập thấp thuê, các căn hộ 4

- 5 phòng chủ yếu để bán Ngoài ra, còn có các căn hộ hạng sang (Executive) hoặc các căn hộ cho người già (Studio Apartment)

Để hạn chế tình trạng mua đi bán lại và đầu cơ, Chính phủ quy định khi mua nhà của HDB phải ở 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ khi bán căn nhà thứ nhất) mới được mua căn nhà thứ hai của HDB

Cung cấp nhà ở công với giá ưu đãi là một đặc điểm riêng của Singapore, do đó nhà nước có chính sách về tài chính tương ứng để hỗ trợ chương trình này Có 2 phương thức chủ yếu Một là HDB vay nhà nước, các ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu (bond) để phát triển các khu dân

cư, bán cho người dân và thu hồi vốn để hoàn trả vốn vay Hai là, chính phủ hỗ trợ vốn cho người dân mua nhà trả góp của HDB (có Thế chấp nhà), thông qua phát hành trái phiếu kho bạc từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương Ngoài ra HDB còn vay mượn từ thị trường vốn (trái phiếu trung hạn) và các thể chế tài chính khác

1.6.1.5 Australlia

Luật Đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Luật Đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích luỹ đất đai Theo Luật về thu hồi tài sản của Australia năm 1989 có hai loại thu hồi đất,

đó là thu đất bắt buộc và thu đất tự nguyện Trong đó: Thu hồi đất tự nguyện được tiến hành khi chủ đất cần được thu hồi đất Trong thu đất tự nguyên không có quy định đặc biệt nào được áp dụng mà việc thoả thuận đó là nguyên tắc cơ bản nhất Chủ có đất cần được thu hồi và người thu hồi đất sẽ thoả thuận giá bồi thường đất trên tinh thần đồng thuận và căn cứ vào thị trường Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thoả thuận và cũng

không bên nào được áp đặt đối với bên kia; thu hồi đất bắt buộc được Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích công cộng và các mục đích khác Thông thường, nhà nước có được đất đai thông qua đàm phán

Nguyên tắc của bồi thường được quy định tại điều 55 Đạo luật quản lý đất đai như sau: giá trị đặc biệt do sở hữu hoặc việc SDĐ bị thu hồi; thiệt hại

về tiếng ổn hoặc các thiệt hại khác; không tính đến phần giá trị tài sản tăng thêm hay giảm đi do bị thu hồi Giá tính mức bồi thường là giá thị trường hiện tại, được quyết định với cơ quan quản lý với sự tư vấn của người đứng đầu cơ quan định giá Giá thị trường được xác định là mức tiền mà tài sản đó có thể bán được một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định giá là công

bằng và theo giá thị trường (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012)

Theo Luật về thu hồi tài sản năm 1989 và Luật quản lý đất đai WA1997 Australia chỉ có một hình thức bồi thường duy nhất là bồi thường bằng tiền mặt

1.6.2 Tình hình bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam

1.6.2.1 Phương án bồi thường

Theo quy định Điều 69 Luật đất đai 2013, phương án bồi thường, hỗ trợ tái đinh cư cần niêm yết công khai lấy ý kiến của nhân dân

Sau khi phương án chi tiết được lập, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến của nhân dân, nhất là các đối tượng bị thu hồi đất Hình thức lấy ý kiến là: tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi

có đất thu hồi

Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện UBND cấp xã, đại diện Ủy ban MTTQVN cấp xã, đại diện những người

Căn cứ Khoản 2 Điều 69 Luật đất đai 2013 quy định về lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với từng tổ chức, cá nhân, hộ gia định bị thu hồi đất, trên cơ sở tổng hợp số liệu kiểm kê, xử lý các thông tin liên quan của từng trường hợp;

áp giá tính giá trị bồi thường về đất, tài sản trên đất

Khoản 1 Điều 68 Luật đất đai 2013 quy định tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng; quản lý đất đã thu hồi: Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tổ chức dịch vụ công về đất đai, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Phương án tái định cư: UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền Dự án tái định cư được lập và phê duyệt độc lập với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng phải bảo đảm có đất ở, nhà ở tái định cư

trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất Khu tái định cư được lập cho một hoặc nhiều dự án; nhà ở, đất ở trong khu tái định cư được bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với các mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư

Căn cứ Khoản 2 Điều 69 Luật đất đai 2013 quy định về lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:

- Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi

+ Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi

+ Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý,

số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền;

- Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất

- Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 Luật đất đai

2013 quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

- Cần phải xác định các trường hợp áp dụng biện pháp Nhà nước thu hồi đất: Cần phải làm rõ quy định “Nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng” là những trường hợp nào; Cần xác định chỉ áp dụng biện pháp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp dự án đó được đầu tư bằng nguồn vốn

ngân sách nhà nước theo như kinh nghiệm của Hàn Quốc

- Tăng cường vai trò của cơ quan hành chính nhà nước trong trường hợp chủ đầu tư tự thỏa thuận với người dân để có đất thực hiện dự án đầu tư: Thực

tế trong quá trình thương lượng, thỏa thuận với người dân, nhà đầu tư thường gặp khó khăn trong việc tìm được tiếng nói đồng thuận tuyệt đối mà luôn có một bộ phận người không muốn hợp tác với nhà đầu tư để chuyển nhượng quyền sử dụng đất của họ Từ đó, dẫn đến tình trạng dự án không triển khai được, phá vỡ quy hoạch đã được duyệt Đối với trường hợp này có thể áp dụng bài học từ Hàn Quốc, sau khi đã thỏa thuận được với đa số người dân (Hàn Quốc quy định là 85%) thì đối với trường hợp còn lại sẽ bị cưỡng chế

thu hồi đất và áp dụng giá bồi thường đã thỏa thuận được với đa số

1.6.2.2 Bồi thường, hỗ trợ về đất

* Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1 Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường

2 Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích

sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất

3 Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật

* Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

2 Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có

đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

3 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận