Thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Nguyễn Thị Phương Hoa

Thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử

dụng đất ở Nguyễn Thị Phương Hoa

Khoa Luật Luận văn Thạc sĩ ngành: Luật dân sự; Mã số: 60 38 30 Người hướng dẫn: PGS.TS Phạm Hữu Nghị

Năm bảo vệ: 2008

Abstract: Làm rõ được các cơ sở khoa học, lý luận và thực tiễn của việc thống nhất

quy định của pháp luật hiện hành về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền

sử dụng đất ở Phân tích và làm rõ nguồn gốc việc chia tách các quy định về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của pháp luật Việt Nam Phân tích, đánh giá thực trạng quy định pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; thực trạng thực hiện thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Kiến nghị về phương hướng cơ bản nhằm thống nhất pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của Việt

Nam

Keywords: Luật dân sự; Nhà ở; Quy định pháp luật; Quyền sử dụng đất

Content

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Cùng với những quy định mới của Bộ luật dân sự năm 2005, các quy định về đất đai

và nhà ở cũng có sự thay đổi phù hợp Thị trường bất động sản có vai trò quan trọng trong quá trình đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển công nghiệp và dịch vụ Hiện nay, thị trường bất động sản bước đầu được đầu tư xây dựng và phát triển lành mạnh, tuy nhiên vẫn còn tồn tại một thị trường "ngầm" về bất động sản với những diễn biến phức tạp Đây là nguyên nhân gây nên tệ nạn đầu cơ về đất đai, nhà ở, đồng thời, cũng là một trong những nguyên nhân làm tăng giá đất mô ̣t cách bất hợp lý

Luật đất đai năm 2003 đã có những sửa đổi, bổ sung một cách cơ bản để đáp ứng yêu cầu bức thiết đặt ra trong thực tế Tiếp sau đó, Luật nhà ở năm 2006, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Luâ ̣t Công chứng năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thực hiện cũng được ban hành đã góp phần cụ thể hoá các quy định về mua bán nhà ở, đất ở

ở, mua bán nhà ở vẫn còn chưa thực sự thuận lợi cho nhân dân Hiện tượng người dân phải qua rất nhiều cơ quan mới hoàn thành hợp đồng đã gây lãng phí nhiều thời gian và chi phí của

cá nhân, tổ chức, dễ gây hiện tượng tiêu cực tại các cơ quan tiếp nhận hồ sơ giấy tờ Các cơ quan có trách nhiệm trong việc làm thủ tục liên quan đến việc mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở vẫn chưa có sự phối hợp nhịp nhàng, chặt chẽ Chính vì những hiện tượng trên mà các giao dịch như mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở vẫn còn diễn ra tự do, người dân vẫn né tránh việc làm thủ tục tại các cơ quan nhà nước gây nhiều phức tạp cho các giao dịch sau này

Vì vậy, việc nghiên cứu của đề tài này để góp phần phát hiện những điểm chưa hoàn thiện của quy định pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

và kiến nghị hoàn thiện các quy định về mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, người sở hữu nhà, phù hợp với những nguyên tắc cơ bản của Bộ luật Dân sự

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

Mục đích của đề tài là làm rõ được các cơ sở khoa học, lý luận và thực tiễn của việc thống nhất quy định của pháp luật hiện hành về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên cơ sở hài hoà các điều kiện về kinh tế, xã hội và yêu cầu của giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế

Việc nghiên cứu đề tài cũng nhằm mục đích đề xuất giải pháp nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các thủ tục liên quan đến chuyển nhượng đất ở và mua bán nhà ở

Từ những mục đích nêu trên, nhiệm vụ của đề tài được xác định là:

- Làm rõ được các cơ sở khoa học, lý luận và thực tiễn của việc thống nhất quy định của pháp luật hiện hành về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở;

- Phân tích và làm rõ nguồn gốc việc chia tách các quy định về thủ tục mua bán nhà ở

và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của pháp luật Việt Nam;

- Phân tích, đánh giá thực trạng quy định pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; thực trạng thực hiện thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở;

- Kiến nghị về phương hướng cơ bản nhằm thống nhất pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của Việt Nam

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

- Những quy định của pháp luật về mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

- Thực tiễn về các hợp đồng liên quan đến mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hiện nay;

- Sự thiếu thống nhất trong quy định của pháp luật về mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở;

- Những vướng mắc trong thực hiện mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở;

- Đề xuất giải pháp thống nhất quy định của pháp luật về mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

4 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác-Lênin, quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối của Đảng và nhà nước về pháp luật kết hợp phương pháp nghiên cứu khoa học chuyên ngành: phương pháp phân tích, phương pháp so sánh, phương pháp lịch sử, phương pháp tổng hợp, đánh giá để làm sáng tỏ những vấn đề nghiên cứu

6 Những đóng góp về mặt lý luận và thực tiễn của luận văn

- Phân tích được cơ sở lý luận, tiền đề kinh tế - xã hội của sự thống nhất quy định của pháp luật về mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; làm rõ tính thống nhất của hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở;

- Kiến nghị phương hướng và giải pháp cụ thể cho việc thống nhất pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

7 Cơ cấu của Luận văn

Luận văn gồm 3 phần: Phần mở đầu, phần nội dung và phần kết luận

Chương 1: Những vấn đề lý luận về thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Chương 2: Thực trạng pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; và những vấn đề đặt ra

Chương 3: Giải pháp thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Chương 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỐNG NHẤT QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

1.1 Mô ̣t số nguyên tắc cơ bản của hơ ̣p đồng

Có thể hiểu hợp đồng là sự thoả thuận giữa hai hay nhiều bên về việc chuyển giao một vật, làm hay không làm một công việc Điều 388 Bô ̣ Luâ ̣t dân sự năm 2005 quy đi ̣nh về khái niê ̣m hợp đồng dân sự như sau : “Hợp đồng là sự thỏa thuâ ̣n giữa các bên về viê ̣c xác lâ ̣p , thay đổi hoă ̣c chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”

Căn cứ xác lập hợp đồng là sự tự do ý chí Các quy phạm pháp luật về hợp đồng là sự phản ánh các quan điểm lý luận về vấn đề này Điều 389 của Bộ luật dân sự năm 2005 quy

đi ̣nh về nguyên tắc giao kết hợp đồng dân sự như sau : “ Viê ̣c giao kết hợp đồng dân sự phải tuân theo các nguyên tắc sau đây:

1 Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luâ ̣t, đa ̣o đức xã hô ̣i;

2 Tự nguyê ̣n, bình đẳng, thiê ̣n chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng.”

Các nguyên tắc này sẽ phải được thể hiện rất rõ trong nội dung hợp đồng và đặc biệt là trong thủ tục thực hiện những hợp đồng đó

1.2 Khái niệm về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 1.2.1 Khái niệm về thủ tục mua bán nhà ở

Có thể hiểu một cách khái quát, thủ tục mua bán nhà ở là trình tự những việc mà các bên mua bán nhà ở và cơ quan có thẩm quyền cần phải thực hiện từ khi bắt đầu đến khi kết thúc quan hệ mua bán nhà ở

Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở thì các giao dịch về nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng phải lập thành văn bản và có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị , có chứng nhâ ̣n của công chứng hoă ̣c chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp xã đối với nhà ở tại nông thôn

1.2.2 Khái niệm về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là trình tự những việc mà các bên mua bán nhà ở và cơ quan có thẩm quyền cần phải thực hiện từ khi bắt đầu đến khi kết thúc quan

hệ mua bán nhà ở

Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật Đất đai thì các giao dịch về đất ở nói chung và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nói riêng phải lập thành văn bản

và có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp xã

1.3 Nhu cầu và cơ sở thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà

ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

1.3.1 Nhu cầu thống nhất quy định về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Hệ thống pháp luật về đất đai và nhà ở đang dần được hoàn chỉnh, phù hợp với cơ chế thị trường, trong đó có thị trường bất động sản bao gồm cả thị trường quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở Tuy nhiên vào thời điểm hiện nay quy định của pháp luật còn khá tản mát và thiếu tính thống nhất Nhiều điểm xung đột giữa các văn bản liên quan đến bất đô ̣ng sản như Luật Đất đai với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ luật Dân sự

Thị trường bất động sản muốn được phát triển lành mạnh thì hệ thống pháp luật về bất động sản cần đáp ứng được yêu cầu của xã hội cũng như của cơ quan quản lý Quy định của pháp luật cần đáp ứng những tiêu chí sau đây:

- Công khai, minh bạch;

- Đơn giản, thuận tiện, dễ tiếp cận, khoa học, thống nhất;

- Chí phí cho việc làm các thủ tục hợp lý;

- Phù hợp tập quán, thói quen ứng xử của nhân dân

- Chặt chẽ, rõ ràng để có cách hiểu chính xác;

- Tính đồng bộ, thống nhất cao giữa các văn bản để có thể áp dụng đúng;

- Phân công rõ ràng và có cơ chế phối hợp giữa các cơ quan chức năng, có cơ chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ để bảo đảm việc thực hiện pháp luật nghiêm túc, chính xác

1.3.2 Cơ sở thống nhất quy định về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

1.3.2.1 Pháp luật thời kỳ phong kiến

Pháp luật thời kỳ phong kiến quy định về hợp đồng mua bán liên quan đến bất động sản chủ yếu được quy định trong hai Bộ luật: Hồng Đức và Gia Long Khái niệm về hợp đồng chưa rõ nét nhưng trong các Bộ luật đã quy định về một số loại hợp đồng cụ thể trong đó đất đai và nhà ở, mà thời gian này được quy định với quan hệ ruộng - đất hoặc ruộng - vườn là chủ yếu

Quốc triều hình luật, Điều 366 quy định về hình thức của chúc thư và văn khế phải do quan trưởng trong làng viết và chứng nhận Văn khế có nghĩa là khế ước lập thành văn tự, phải có chứng nhận của người có thẩm quyền tại địa phương thì văn khế đó mới có giá trị Nếu bán, để lại thừa kế đều phải làm các thủ tục theo quy định của Nhà nước

Hoàng Việt luật lệ (Luật Gia Long) chưa có những quy định cụ thể chi tiết về việc

mua bán, chuyển nhượng nhà, đất Vào giai đoạn này đất thường được hiểu là đất ruộng là chính, nhà ở và đất ở đôi khi cũng gắn liến với phần ruộng đất dùng để trồng trọt Tuy nhiên

đã có những quy định về quản lý ruộng đất, đăng ký, nộp thuế, quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu Việc bán ruộng đất phải do chủ sở hữu thực hiện, cấm việc gian dối trong mua bán như đứng tên bán ruộng đất của người khác Tất cả đất đai do chính mình tạo dựng phải kê hết vào sổ bộ, cùng nộp thuế

1.3.2.2 Pháp luật thời kỳ Pháp thuộc và miền Nam Việt Nam trước năm 1975

Vào thời kỳ này, hình thức của hợp đồng đã bắt đầu được quy định rõ nét hơn Đặc biệt là quy định về quản lý giao dịch liên quan đến bất động sản cũng đã được hình thành Việc sở hữu về bất động sản (nhà đất) phải đăng ký (địa bạ) rồi mới có quyền sử dụng trong

sổ Những khoán ước về việc di chuyển bất động sản thì phải do no-te (công chứng viên hiện nay) làm hay có viên chức thị thực mới có giá trị (Điều 506, Bộ dân luật Bắc kỳ) Quyền sở hữu thành lập là bởi sự đăng ký vào địa bạ theo cách thức của luật lệ đã định

Bộ Dân luật năm 1972 Về hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản, Bộ dân luật cũng đã đề cập tới như sau: “ Nếu một bất động sản đã được bán rồi, lại được chủ cũ đem bán lần nữa, mà cả hai việc đoạn mãi đều không đăng ký, người mua nào có văn tự đã thủ đắc nhựt kỳ xác thực trước sẽ loại bỏ người kia" Theo Bộ Dân luật 1972 thì điền mại hay mãi lai thục là một khế ước do đó người bán di nhượng quyền sở hữu về một bất động sản cho người mua, nhưng dành quyền hoàn lại giá bán để chuộc lại bất động sản trong một thời gian nhất định Khế ước điền mại phải làm theo hình thức công chứng thư hay chứng thư thị thực (công chứng hoặc chứng thực hiện nay)

1.3.2.3 Quy định về giao dịch liên quan đến bất động sản của Nhà nước ta từ

1945 đến 2003

Sắc lệnh số 59/SL ngày 15/11/1945 nêu trên có quy định như sau: " Các Uỷ ban có quyền thị thực tất cả các giấy má trong địa phương mình, bất kỳ người đương sự làm giấy ấy thuộc về quốc tịch nào Tuy nhiên Uỷ ban thị thực phải là Uỷ ban ở trú quán một bên đương

sự lập ước và về việc bất động sản phải là Uỷ ban ở nơi sở tại bất động sản Nếu có nhiều bất động sản ở nhiều nơi khác nhau, thì giấy tờ làm ra về bất động sản ấy phải do Uỷ ban mỗi nơi thị thực" (điều thứ 2)

Cho đến năm 1952, nhà nước ta lại ban hành Sắc lệnh số 85-SL ngày 29-2-1952 quy định " thể lệ trước bạ về việc mua bán, cho đổi nhà cửa, ruộng đất" Các việc mua bán, cho đổi nhà cửa, ruộng đất bắt buộc phải trước bạ rồi mới sang tên trong địa bộ và sổ thuế Trước khi đem trước bạ, văn tự phải đưa Uỷ ban kháng chiến hành chính xã hay thị xã nhận thực chữ ký của các người mua, bán, cho, nhận, đổi và nhận thực những người bán, cho hay đổi là chủ những nhà cửa, ruộng đất đem bán, cho hay đổi

Cho đến Pháp lệnh Nhà ở năm 1991 thì việc tách riêng nhà ở và đất ở đã bắt đầu xuất hiện Điều 31 Pháp lệnh đã quy định: "Việc mua bán nhà ở thuộc mọi hình thức sở hữu đều phải được thực hiện thông qua hợp đồng mua bán nhà ở Hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết bằng văn bản giữa bên mua và bên bán Đất có nhà ở không phải đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở Người được chuyển quyền sở hữu nhà ở được quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai."

Thủ tục mua bán nhà đất tại thời điểm này bắt đầu được quy định khá rõ ràng Hợp đồng mua bán nhà ở phải được cơ quan công chứng Nhà nước hoặc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực và phải làm thủ tục đăng ký trước bạ sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất cấp được uỷ quyền

Đến Luật đất đai năm 1993 thì quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định: " Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân huyện, ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương"

1.3.2.4 Quy định của một số nước về hợp đồng mua bán bất đô ̣ng sản

Theo Bộ luật dân sự của nước cộng hoà Pháp, hợp đồng mua bán có thể được lập bằng công chứng thư hoặc tư chứng thư (điều 1582) Việc mua bán được hoàn thành khi quyền sở hữu vật đương nhiên chuyển sang cho người mua sau khi đã thoả thuận về vật bán và giá cả, tuy rằng vật chưa được giao và tiền chưa được trả Chúng ta có thể thấy, các quy định nêu trên đều không phân biệt nhiều về thủ tục mua bán các loại bất động sản, đặc biệt là nhà và đất Đây là hai loại tài sản rất đặc thù có sự gắn kết và tương đồng nên thủ tục có thể đồng nhất để thuận tiện cho các bên giao dịch cũng như cơ quan làm các thủ tục và nhà quản lý

Theo Bộ luật dân sự và thương mại Thái Lan, thì bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất đai Nó bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai Theo quy định tại Bộ luật này thì “mua bán là một hợp đồng mà một người gọi là người bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho một người khác gọi là người mua, và người mua đồng ý trả cho người bán giá trị của nó”

Chương 2

THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ

Ở VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở; VÀ THỰC TRẠNG MUA BÁN NHÀ Ở VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

2.1 Thực trạng các quy định của pháp luật về mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

2.1.1 Thư ̣c tra ̣ng quy đi ̣nh chung của pháp luâ ̣t về bất đô ̣ng sản

Sự phân biệt trong hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có thể thấy do yếu tố chủ quan, tính thiếu nhất quán trong trong quan điểm lập pháp dẫn đến tính thiếu thống nhất trong hệ thống các quy định về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

2.1.2 Thư ̣c tra ̣ng quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t về hơ ̣p đồng mua bán nhà ở

Theo luật nhà ở, nhà ở được tham gia giao dịch đều phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật, không có tranh chấp về quyền sở hữu và không thuộc diện bị

kê biên để thi hành án hoặc chấp hành các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Hiệu lực của hợp đồng bắt đầu khi hợp đồng đã được công chứng, chứng thực Còn đối với đất đai, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng bắt đầu khi hoàn thành thủ tục đăng ký Chính những quy định khác nhau này đã dẫn đến những điểm không thống nhất, đặc biệt khi

có phát sinh tranh chấp

Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải được lập thành hợp đồng theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản và và các quy định khác của pháp luật có liên quan, trường hợp bán nhà, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai thì các bên phải thoả thuận trong hợp đồng về giá mua bán tại thời điểm ký hợp đồng, không phụ thuộc thời điểm giao nhà, công trình xây dựng

2.1.3 Thực trạng quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Luật đất đai năm 2003 quy định đất ở, vườn, ao trên cùng một thửa đất thuộc khu dân

cư ở nông thôn, phù hợp với quy hoạch được xác định là đất ở, đất trong khuôn viên xung quanh nhà ở thuộc khu dân cư đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng được xác định là đất ở

Tại điều 127 Luật đất đai năm 2003 thì trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

- Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia

đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho

cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tuy nhiên, quy định thiếu thống nhất về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở cũng gây khó khăn cho các bên tham gia giao dịch và ngay chính cả các

cơ quan làm thủ tục

Hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện công chứng tại Phòng Công chứng hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhân dân cấp huyện ( tại đô thị) và Phòng Công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã (tại nông thôn) Trong khi đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại thực hiện công chứng, chứng thực tại Phòng Công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã đã gây

sự không thống nhất trong quá trình giao dịch của các bên

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở là sau khi được công chứng hoặc chứng thực còn thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sau khi đăng ký sẽ phát sinh nhiều vấn đề và có thể dẫn đến tranh chấp khi thực hiện hợp đồng nếu tài sản là cả đất và nhà

Quy định về thời hiệu thực hiện hợp đồng chưa rõ ràng, thời hiệu và điều kiện của việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng chưa được Bộ luật dân sự cũng như pháp luật về đất đai, nhà ở quy định dẫn đến tình trạng các bên lợi dụng để dùng việc sửa đổi , bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng để trốn tránh nghĩa vụ như nô ̣p các loa ̣i phí , lê ̣ phí, thuế, gây nhiều xáo trộn phức tạp trên thị trường

2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và những vấn đề đặt ra

2.2.1 Quy định của pháp luâ ̣t và triển khai thực hiê ̣n không đồng bô ̣

Hiện nay, do một số nhà ở hoặc đất ở chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu Giao dịch về nhà ở còn gặp nhiều khó khăn khi việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà vẫn còn chưa dược thực hiện Tại rất nhiều địa phương, việc thực hiện thủ tục mua bán nhà ở theo đúng quy định của Bộ luật dân sự và Luật nhà ở là rất hạn chế Theo quy định của 2 văn bản này thì hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực Tuy nhiên số người đến yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng là rất hạn chế trong khi loại hợp đồng này vẫn diễn ra rất sôi động trên thị trường một cách tự do và không đúng quy định của pháp luật hoặc dưới hình thức trao tay hoặc dưới các hình thức khác vì thiếu giấy tờ theo quy định Do đó, các cơ quan thực hiện làm thủ tục đã từ chối một cách máy móc Đồng thời một số trường hợp cũng gây khó dễ cho người dân khi thực hiện một số thủ tục thí dụ phải sang tên tài sản được thừa kế trước khi bán

Vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài thời gian qua cũng có nhiều vướng mắc

nước cũng đã là làm vậy, nhất là khi Việt Nam đã gia nhập WTO Việc làm này khuyến khích nhà đầu tư, tạo điều kiện về chỗ ở cho gia đình họ

Đối với vấn đề đất đai, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được các cơ quan chức năng như Phòng Công chứng, Uỷ ban nhân dân xã… triển khai thực hiện Tuy nhiên, cũng giống như hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn còn chưa thực sự đi vào nề nếp và tiềm ẩn nhiều vấn đề tranh chấp do thực hiện không đúng theo quy định cuả pháp luật

2.2.2 Vấn đề đi ̣nh giá

Hiện nay, trên phạm vi cả nước, nơi nào cũng gặp khó khăn khi phải xác định giá đất

ở vùng giáp ranh nội và ngoại thành, thành phố và nông thôn, nơi hai thửa đất hai hai huyện, hai tỉnh liền kề nhau Việc định giá rất quan trọng khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì nó liên quan đến nghĩa vụ nộp thuế và lệ phí của các bên tham gia giao dịch

Tuy nhiên, tình trạng các bên mua bán, chuyển nhượng thỏa thuận để ghi thấp giá trị nhà đất trong hợp đồng công chứng rất thường xuyên

Một số vấn đề phát sinh khác trong mối liên quan giữa đất đai và nhà ở như vấn đề xử

lý quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà khi phát sinh việc thực hiện nghĩa vụ với một trong hai quyền đó:

2.2.3 Thư ̣c hiê ̣n thủ tu ̣c mua bán nhà ở và chuyển nhươ ̣ng quyền sử du ̣ng đất ở

Theo thống kê chưa đầy đủ của Bô ̣ Tư pháp từ năm 1997 đến năm 2008 thì các Phòng Công chứng trong cả nước đã thực hiê ̣n công chứng khoảng hơn 500.000 hợp đồng liên mua bán nhà ở và chuyển nhượng qu yền sử du ̣ng đất ở Ngoài ra còn một số lượng rất lớn các giao dịch vẫn diễn ra "ngầm " dưới dạng trao tay, không thực hiện tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không đăng ký, không sang tên

Thực hiện quy định về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại các địa phương là thiếu thống nhất

Thực hiện thủ tục mua bán nhà ở và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại các cơ quan khác nhau gây sự khôgn thuận tiện cho người dân

Yêu cầu về giấy tờ gây khó khăn cho người dân khi việc triển khai cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở chưa được triển khai đồng bộ

2.3 Một số nhận xét cụ thể:

2.3.1 Pháp luật về bất động sản góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Pháp luật về bất động sản đã thể chế hoá chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về lĩnh vực này, trong đó có Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ IX theo hướng " hình thành và phát triển thị trường bất động sản bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật";