tài liệu hội nghị về công tác bán đấu giá trài sản

tài liệu hội nghị, về công tác, bán đấu giá trài sản

BỘ TƯ PHÁP

TỔNG CỤC THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

TÀI LIỆU HỘI NGHỊ TRỰC TUYẾN VỀ CÔNG TÁC BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN

Hà Nội, ngày 19 tháng 7 năm 2018

MỤC LỤC

HIỆN

TRANG

1 Chuyên đề 1: Những sai sót, vướng

mắc thường gặp trong quá trình lựa chọn

tổ chức đấu giá tài sản và công tác bán

đấu giá tài sản, giao tài sản bán đấu giá

thành

Vụ nghiệp vụ 1 Tổng cục THADS

3

2 Chuyên đề 2: Một số vấn đề cần

lưu ý khi ký kết và thực hiện hợp đồng

dịch vụ đấu giá tài sản để thi hành án

Vụ nghiệp vụ 1 Tổng cục THADS

18

3 Chuyên đề 3: Thực tiễn và kinh

nghiệm trong công tác giao tài sản đã

bán đấu giá thành tại Vĩnh Phúc

Cục THADS tỉnh Vĩnh Phúc

34

4 Chuyên đề 4: Công tác bán đấu

giá tài sản nhiều lần không thành và giao

tài sản bán đấu giá thành trên địa bàn

thành phố Cần Thơ và giải pháp

Cục THADS thành phố Cần Thơ

38

5 Chuyên đề 5: Thực trạng, tình

hình công tác bán đấu giá tài sản thi

hành án trên địa bàn thành phố Hà Nội

Cục THADS thành phố Hà Nội

56

Chuyên đề 1 NHỮNG SAI SÓT, VƯỚNG MẮC THƯỜNG GẶP TRONG QUÁ TRÌNH LỰA CHỌN TỔ CHỨC ĐẤU GIÁ TÀI SẢN VÀ CÔNG TÁC BÁN

ĐẤU GIÁ TÀI SẢN, GIAO TÀI SẢN BÁN ĐẤU GIÁ THÀNH

Vụ Nghiệp vụ 1, Tổng cục Thi hành án dân sự

Quá trình tổ chức thi hành các Bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án và các cơ quan có thẩm quyền, Chấp hành viên cơ quan Thi hành án dân sự (THADS) phải thực hiện nhiều công đoạn, nhiều tác nghiệp khác nhau như xác minh điều kiện của người phải thi hành án; áp dụng các biện pháp vận động, thuyết phục, tổ chức thỏa thuận thi hành án; áp dụng các biện pháp cưỡng chế thi hành án (trong đó phổ biến, thường xuyên nhất là biện pháp kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án hoặc tài sản của người thứ ba

Việc kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án thường diễn ra trong một thời gian dài và hết sức phức tạp, để đạt được mục đích cuối cùng thu được tiền, tổ chức thi hành dứt điểm một vụ việc thi hành án thì sau khi kê biên, định giá tài sản của người phải thi hành án, Chấp hành viên cần áp dụng các quy định của pháp luật về đấu giá tài sản và các quy định có liên quan để tự mình hoặc thực hiện việc lựa chọn tổ chức đấu giá, ký kết hợp đồng dịch vụ bán đấu giá để tổ chức bán đấu giá tài sản đã được kê biên, định giá Ngoài ra, sau khi tổ chức bán đấu giá thành tài sản của người phải thi hành án, Chấp hành viên phải thực hiện các thủ tục tiếp theo để giao tài sản cho người mua theo đúng thời hạn pháp luật quy định và Hợp đồng mua bán tài sản

Thực tiễn cho thấy việc bán đấu giá, giao tài sản cho người mua trúng đấu giá

là công việc khó khăn, có diễn tiến phức tạp và thường phát sinh nhiều khiếu nại, tố cáo của đương Đây cũng là giai đoạn phát sinh nhiều sai sót, vi phạm của chấp

hành viên nhất Vì vậy, chuyên đề “Những sai sót, vướng mắc thường gặp trong

quá trình lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản và công tác bán đấu giá tài sản, giao tài sản bán đấu giá thành” sẽ tập trung phân tích, làm roc những quy định của pháp

luật liên quan đến việc lựa chọn tổ chức bán đấu giá và công tác bán đấu giá, giao tài sản cho người mua Đặc biệt là lưu ý đến những sai sót, vướng mắc thường gặp trong quá trình này, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm tháo gỡ, hạn chế những vi phạm của chấp hành viên có thể phát sinh hậu quả khó hoặc không khắc phục được khi tổ chức thi hành án

I Thực trạng, tình hình về công tác bán đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự và một số vi phạm, thiếu sót

1 Thực trạng, tình hình các vụ việc bán đấu giá tài sản thi hành án

* Về số liệu:

- Về việc: Tính đến 30/3/2018, toàn quốc có 5.603 việc bán đấu giá không

thành, trong đó:

+ Số vụ việc bán 01 lần: 852 việc, chiếm tỷ lệ 15,2% tổng số vụ việc;

+ Số vụ việc bán 02 lần: 840 việc, chiếm tỷ lệ 15% vụ việc;

+ Số vụ việc bán 03 lần trở lên: 3.911 việc, chiếm tỷ lệ 69,8% vụ việc

- Về tiền: Tổng giá trị tài sản đưa ra bán đấu giá nhưng chưa không thành là

2 Một số vi phạm, thiếu sót trong quá trình đấu giá tài sản để thi hành án

Trong quá trình lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản, chấp hành viên cơ quan thi hành án còn nhiều thiếu sót, đồng thời cũng phát sinh những bất cập, vướng mắc xuất phát từ các quy định của Luật THADS và Luật đấu giá tài sản, cụ thể:

-Thứ nhất, vi phạm về thời hạn lựa chọn tổ chức bán đấu giá:

Tại khoản 2 Điều 101 Luật THADS quy định “…Đương sự có quyền thoả

thuận về tổ chức bán đấu giá trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày định giá Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản với tổ chức bán đấu giá do đương sự thoả thuận Trường hợp đương sự không thoả thuận được thì Chấp hành viên lựa chọn tổ chức bán đấu giá để ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản

Việc ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản được tiến hành trong thời hạn

10 ngày, kể từ ngày định giá…” Như vậy tổng thời gian kể từ khi định giá đến lúc

ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá chỉ có 10 ngày, bao gồm cả thời gian thỏa thuận, thời gian đăng tải thông tin công khai lựa chọn tổ chức đấu giá Tuy nhiên, Luật

đấu giá tài sản chỉ quy định về việc đăng tải thông tin lựa chọn tổ chức đấu giá mà không quy định cụ thể thời hạn là đăng tải bao lâu dẫn đến chấp hành viên rất lúng túng khi thực hiện và nếu thực hiện thì cũng không biết phải đăng tải bao lâu dẫn đến việc chấp hành viên áp dụng tùy tiện

Qua công tác quản lý, chỉ đạo điều hành và công tác kiểm tra hoạt động bán đấu giá tài sản tại các cơ quan THADS cho thấy hầu hết việc đăng tải thông tin còn được thực hiện rất hạn chế, có đơn vị chỉ thực hiện đăng tải về việc lựa chọn tổ chức đấu giá 06/86 vụ việc (tỉnh Đồng Nai) điều này dẫn đến việc cơ quan THADS không có nhiều lựa chọn khi tổ chức ký kết hợp đồng bán đấu giá tài sản cũng như

vi phạm Điều 56 Luật đấu giá tài sản

- Thứ hai, vi phạm thỏa thuận lựa chọn tổ chức bán đấu giá

Đây là một trong những vi phạm của chấp hành viên trong quá trình tổ chức thi hành án, vi phạm này thường xuất phát từ những dạng sau:

+ Chấp hành viên không thông báo, hoặc chậm thông báo cho đương sự về quyền thỏa thuận lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản Theo quy định thì thời hạn thỏa thuận lựa chọn tổ chức đấu giá là không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày định giá, tuy nhiên quá trình thực hiện nhiều chấp hành viên cho thời hạn thỏa thuận lựa chọn rất dài, dẫn đễn việc chậm trễ trong việc ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản + Chấp hành viên cho các bên tham gia lựa chọn tổ chức đấu giá không đúng hoặc không đủ thành phần: Theo quy định thì việc thỏa thuận lựa chọn tổ chức đấu giá phải có sự tham gia của người phải thi hành án, người được thi hành án, những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (nếu có), tuy nhiên nhiều trường hợp chấp hành viên chỉ ghi nhận ý kiến của một trong các bên và coi đó là thỏa thuận lựa chọn tổ chức đấu giá, từ đó thực hiện việc ký hợp đồng dịch vụ đấu giá dựa trên đề nghị của một bên, điều này dẫn đến khiếu nại, tố cáo sau khi tài sản được bán đấu giá

+ Chấp hành viên lựa chọn tổ chức đấu giá không đúng thỏa thuận do các đương sự đã lựa chọn trước đó, ví dụ: biên bản thỏa thuận về việc lựa chọn tổ chức bán đấu giá, các bên đương sự thống nhất lựa chọn tổ chức đấu giá A nhưng chấp hành viên lại ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá B

+ Lựa chọn tổ chức đấu giá chưa đủ tiêu chuẩn, điều kiện theo quy định của Luật đấu giá tài sản để ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản;

+ Chỉ lựa chọn, ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với 01 tổ chức đấu giá dẫn đến thiếu tính cạnh tranh (Bắc Ninh);

- Thứ ba, vi phạm trong việc đăng tải thông tin lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản: như đã nêu ở trên, do đây là quy định mới của Luật đấu giá tài sản, do đó

nhiều chấp hành viên, cơ quan THADS chưa kịp cập nhật, hướng dẫn chấp hành viên thực hiện việc đăng thông tin lựa chọn tổ chức đấu giá, vì vậy trên trang thông tin điện tử của các cơ quan THADS có rất ít thông tin về việc lựa chọn tổ chức đấu giá, điều này dẫn đến thông tin về bán đấu giá tài sản rất hạn chế và những người muốn đăng ký tham gia đấu giá thì không biết tổ chức nào sẽ thực hiện bán đấu giá tài sản để thực hiện đăng ký mua tài sản

- Thứ tư, vi phạm trong ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản

+ Chậm ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản: Theo quy định tại khoản 2

Điều 101 Luật THADS thì thời hạn ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản là 10 ngày kể từ ngày định giá nhưng hầu hết hồ sơ thi hành án thể hiện chấp hành viên

ký hợp đồng quá thời hạn nêu trên xuất phát từ các lý do chấp hành viên phải thực hiện việc thông báo kết quả thẩm định giá, thông báo về việc thỏa thuận lựa chọn tổ chức đấu giá )

+ Ký không đúng chức danh chấp hành viên: Vẫn còn trường hợp do chấp

hành viên đồng thời là thủ trưởng, phó thủ trưởng cơ quan THADS Do đó, quá trình tổ chức thi hành vụ việc khi thực hiện việc ban hành các quyết định, thông báo về thi hành án hoặc ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản vẫn thực hiện với chức danh Thủ trưởng, phó thủ trưởng cơ quan THADS

+ Nội dung hợp đồng thiếu hoặc không rõ ràng: Có trường hợp khi ký hợp

đồng dịch vụ đấu giá tài sản, chấp hành viên và tổ chức đấu giá tài sản tự xác định tài sản định giá được đưa ra bán đấu giá đã bao gồm thuế VAT Tuy nhiên, sau khi bán đấu giá thành thì cơ quan Thuế lại xác nhận tài sản bán đấu giá không phải chịu thuế VAT dẫn đến tranh chấp khoản tiền 10% mà người mua trúng đấu giá tài sản

đã nộp cho cơ quan THADS (cơ quan THADS cho rằng số tiền trên thuộc người có tài sản, còn người mua trúng đấu giá thì yêu cầu phải trả lại cho họ) Ví dụ, vụ Công ty Nam Việt tại Chi cục THADS huyện Gò Công Tây, tỉnh Tiền Giang

- Thứ năm, vi phạm trong việc thực hiện hợp đồng dịch vụđấu giá tài sản

+ Chấp hành viên tổ chức thỏa thuận dừng việc bán đấu giá tài sản hoặc yêu

cầu tổ chức bán đấu giá dừng việc bán đấu giá không có căn cứ: ví dụ, vụ Trần

Văn Khương và Phạm Thị Hương tại Chi cục THADS thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc bị Viện KSND thành phố Vĩnh Yên kháng nghị về việc thỏa thuận dừng bán đấu giá tài sản khi không có sự tham gia của những người đã đăng ký mua tài sản đấu giá không đúng quy định, sau khi tổ chức họp, Tổng cục THADS đã chỉ

đạo cơ quan THADS chấp nhận kháng nghị của VKSND; vụ Lê Thị Lệ Xuân và Huỳnh Ngọc Ân tại Chi cục THADS thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, Chấp hành viên ban hành văn bản yêu cầu tổ chức đấu giá dừng việc đấu giá tài sản, sau

đó thu tiền của đương sự và đình chỉ thi hành án không bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của những người tham gia đăng ký, nộp tiền đặt trước để mua tài sản, dẫn đến khiếu nại, tố cáo của đương sự

+ Thứ sáu, vi phạm thời hạn nộp tiền mua tài sản: Người mua trúng đấu giá

chậm nộp tiền hoặc chưa nộp tiền mua tài sản theo quy định và hợp đồng mua bán tài sản (vụ Đặng Văn Cửu tại Chi cục THADS huyện Thạch Thất; vụ Nguyễn Văn Đạt; Vụ Công ty xây lắp Hà Nội tại Chi cục THADS huyện Hoài Đức); Chưa thực hiện việc nộp tiền mua đấu giá (vụ Phan Lạc Hồng tại Chi cục THADS huyện Thạch Thất, bán đấu giá thành từ ngày 30/11/2017 đến nay người mua chưa nộp tiền mua tài sản) Đối với những vụ việc này cần phải có biện pháp khắc phục ngay hoặc phải hủy kết quả bán đấu giá tài sản

+ Thứ bảy, vi phạm về thanh toán các khoản chi phí bán đấu giá: Tại các địa

phương việc ký kết hợp đồng, thỏa thuận các loại chi phí này còn chưa thống nhất,

cụ thể: tại thành phố Hà Nội thì các khoản chi phí cho 01 lần đấu giá không thành khoảng 02-04 triệu; tại tỉnh Đồng Nai thì khoảng từ 02-05 triệu; tại tỉnh Bình Dương thì khoảng 500.000 đến 01 triệu Tuy nhiên, quá trình kiểm tra các hồ sơ thi hành án về bán đấu giá tài sản, khi thực hiện việc thanh toán các khoản tiền nêu trên thì không có các loại hóa đơn, chứng từ hợp pháp, hợp lệ để diễn giải các khoản chi phí đó

Bên cạnh những vi phạm, sai sót của chấp hành viên thì cũng có những vi phạm của tổ chức bán đấu giá tài sản trong quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản Sau khi Luật đấu giá tài sản có hiệu lực thi hành, mặc dù biết quy định tại Điều 56 Luật đấu giá tài sản là việc lựa chọn tổ chức đấu giá phải được thông báo trên trang thông tin của cơ quan THADS và tổ chức đấu giá phải nộp hồ sơ để cơ quan THADS thực hiện việc lựa chọn tổ chức đấu giá nhưng qua kiểm tra cho thấy hầy hết các tổ chức đấu giá không kiểm tra, xem xét những điều kiện nêu trên mà thực hiện ngay việc ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với chấp hành viên cơ quan THADS

3 Nguyên nhân dẫn đến những sai sót nêu trên

- Nguyên nhân khách quan:

+ Xuất phát từ các quy định của pháp luật về thi hành án dân sự và pháp luật

về đấu giá tài sản còn thiếu sự đồng bộ, chặt chẽ trong việc lựa chọn tổ chức đấu

giá, đặc biệt là quy định về thời gian lựa chọn tổ chức đấu giá, dẫn đến cách hiểu và

áp dụng của mỗi chấp hành viên, mỗi cơ quan THADS là khác nhau

+ Việc vận hành, sử dụng trang thông tin điện tử còn gặp nhiều hạn chế (thiếu người quản lý, đường truyền kém chất lượng…) dẫn đến việc đăng tải thông tin còn chậm hoặc khó khăn

- Nguyên nhân chủ quan

+ Chấp hành viên chưa kịp thời cập nhật các quy định của pháp luật về đấu giá tài sản dẫn đến không thực hiện hoặc thực hiện không đúng về việc lựa chọn tổ chức đấu giá;

+ Nhiều Chấp hành viên mới được bổ nhiệm, trình độ, năng lực còn hạn chế, cẩu thả trong tác nghiệp dẫn đến việc áp dụng pháp luật về thi hành án và các qui định liên quan chưa được chính xác;

+ Còn hiện tượng nể nang, chưa thực sự minh bạch, khách quan trong việc lựa chọn tổ chức đấu giá của Chấp hành viên (chỉ lựa chọn những tổ chức đấu giá quen biết) để ký hợp đồng dịch vụ đấu giá…

+ Các tổ chức đấu giá tài sản chưa tuân thủ đúng trình tự, thủ tục lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản theo quy định tại Điều 56 Luật đấu giá tài sản

II Thực trạng, tình hình công tác giao tài sản đã bán đấu giá thành cho người mua và các vi phạm, thiếu sót

1 Thực trạng, tình hình công tác giao tài sản bán đấu giá thành

* Về tổng hợp số liệu: Trong 09 tháng năm 2018 (từ 01/10/2017 đến

30/6/2018), số việc bán đấu giá thành tài sản là 2.022 việc, tương ứng với số tiền là 5.898.715.526.000 đồng Trong đó:

- Số việc năm 2017 chuyển sang: 601 việc (chiếm 29,7 %), tương ứng 1.761.729.790.000 đồng (chiếm 29,9%)

- Số việc bán đấu giá thành thực hiện trong Quý I/2018: 460 việc (chiếm 22,7 %), tương ứng với 654.393.887.000 đồng (chiếm 11,09 %)

- Số việc bán đấu giá thành thực hiện trong Quý II/2018: 474 việc (chiếm 23,44 %), tương ứng 1.642.475.024.000 đồng (chiếm 27,84%)

- Số việc bán đấu giá thành thực hiện trong Quý III/2018: 487 việc (chiếm

24,09 %), tương ứng 1.784.241.401.000 đồng (chiếm 30,25%)

* Kết quả giải quyết:

- Số việc đã giao tài sản là 1.339 việc1 (đạt 66,22% so với tổng số việc bán đấu giá thành), tương ứng 3.664.004.372.000 đồng (đạt 62 %);

- Số việc chưa giao được tài sản là 623 vụ2 (chiếm 30,81 % so với tổng số), tương ứng 2.155.764.872.000 đòng (chiếm 37 %);

- Số việc hủy kết quả bán đấu giá là 60 vụ3 (chiếm 2,9% so với tổng số việc),

số vụ việc cũ từ quý trước chuyển sang mà đến nay vẫn chưa giao hoặc giao được rất ít như An Giang, Đắk Nông, Lâm Đồng, Quảng Ngãi, Cần Thơ, Hà Nội, Khánh Hòa, ….Các vụ việc có những vụ rất lâu từ những năm 2010, 2012, 2013, 2015, ví dụ: An Giang còn 21/250 vụ việc tồn từ năm 2017 chuyển sang, cá biệt có vụ việc bán đấu giá thành từ năm 2002 nhưng đến nay vẫn chưa giao được (vụ việc tại Chi cục THADS huyện Đông Anh, Hà Nội)

Kết quả trên cho thấy, việc chỉ đạo giải quyết các vụ việc bán đấu giá thành của Tổng cục THADS và các cơ quan THADS là rất hiệu quả, đặc biệt là các vụ việc mới bán đấu giá thành trong năm 2018 Đa số các vụ việc có giá trị lớn, có khó khăn, vướng mắc cơ bản được giải quyết (ví dụ các vụ việc tại TP.HCM), điều mày

1 (i) Số các vụ việc đã giao trong 09 tháng cụ thể như sau:

+ Số việc năm 2017 chuyển sang: giao 337 việc, tương ứng 1.129.432.223.000 đ

+ Số việc bán đấu giá thành Quý I/2018: giao 388 việc, tương ứng 655.552.885.000 đ

+ Số việc bán đấu giá thành Quý II/2018: giao 352 việc, tương ứng, 1.410.840793.000đ

+ Số việc bán đấu giá thành Quý III/2018: giao 262 việc, tương ứng 473.082.936.000đ

2 (ii) Số vụ việc chưa giao trong 09 tháng cụ thể:

Số việc năm 2017 chuyển sang: chưa giao 250 việc, tương ứng 714.180.105.000đ

+ Số việc bán đấu giá thành Quý I/2018: chưa giao 57 việc, tương ứng 166.208.699.000đ

+ Số việc bán đấu giá thành Quý II/2018 chưa giao 118 việc, tương ứng 277.142.001.000đ

+ Số việc bán đấu giá thành Quý III/2018 chưa giao 218 việc, tương ứng 1.305.182.537.000đ

3 (iii) Số các vụ việc hủy kết quả bán đấu giá trong 09 tháng cụ thể như sau:

+ Năm 2017 chuyển sang hủy 21 việc, tương ứng 25.246.947.000đ

+ Quý I/2018 hủy 8 việc, tương ứng 9.673.147.000 đ

+ Quý II/2018 hủy 4 việc, tương ứng 31.207.276.000đ

+ Quý III/2018: hủy 27 việc, tương ứng 41.981.385.000đ

4 Quý I/2018 giao được 478 việc (đạt 45,05% trên tổng số việc bán đấu giá thành) tương ứng với số tiền 1.340.944.913.000 (55,50% trên tổng số tiền bán đấu giá thành;

- Quý II/2018 giao được 396 việc (đạt 38,2%), tương ứng 1.286.209.184.000đ (đạt 46,52%)

- Quý III/2018, giao được 465 việc (đạt 41,7% ), tương ứng 1.036.850.278.000đ (đạt 32,05%)

góp phần không nhỏ vào việc tăng tỷ lệ thi hành án về tiền tại các cơ quan THADS Tuy nhiên, vẫn còn một số cơ quan THADS đạt kết quả rất thấp, đặc biệt là Hà Nội (có số lượng vụ việc bán đấu giá nhiều nhất nhưng kết quả không nhiều chuyền biến), số lượng các vụ việc tồn chuyển từ năm 2017 sang năm 2018 vẫn còn khá lớn (250 vụ việc) xuất phát từ những khó khăn, vướng mắc đã tồn tại từ lâu như có

vi phạm trong quá trình tổ chức thi hành án, đương sự khiếu nại, tố cáo kéo dài, tòa

án chưa giải quyết yêu cầu hủy kết quả bán đấu giá

* Phân loại lý do chưa giao được tài sản cho người mua trúng đấu giá

Trong số 623 vụ việc đã bán đấu giá tồn đọng, chưa giao tài sản cho người mua được phân loại cụ thể như sau:

- 36 vụ việc chưa có sự đồng thuận của các cơ quan liên quan hoặc chính quyền địa phương, tương ứng với số tiền 39,1 tỷ đồng (chiếm tỷ lệ 5,77 về việc và 1,81% về tiền);

- 215 vụ việc đương sự chống đối quyết liệt, tương ứng với số tiền 467,7 tỷ đồng (chiếm tỷ lệ 34,51% về việc và 21,69% về tiền);

- 63 vụ việc đương sự đang khiếu nại, tố cáo, tương ứng với số tiền 150 tỷ đồng (chiếm tỷ lệ 10,11% về việc và 6,97% về tiền);

- 55 vụ việc người phải thi hành án, cơ quan thi hành án đang thực hiện khởi kiện hủy kết quả bán đấu giá, tương ứng với số tiền 190 tỷ đồng (chiếm tỷ lệ 8,83%

chức cưỡng chế giao tài sản Những sai sót, vi phạm đó xuất phát từ nhiều giai đoạn khác nhau như:

+ Chấp hành viên có sai sót trong quá trình kê biên, thẩm định giá tài sản thi hành án: Nhiều trường hợp, khi tổ chức kê biên, chấp hành viên không hoặc thực

hiện việc xác minh điều kiện thi hành án chưa chặt chẽ, có trường hợp chỉ căn cứ vào các giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản để kê biên dẫn đến kết quả

kê biên, kết quả thẩm định giá và kết quả bán đấu giá có sự chênh lệch, khác biệt nhau về tài sản Ví dụ như vụ ông Nguyễn Ngọc Hoa, bà Nguyễn Thị Ngọc Hương tại Cục THADS tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu dẫn đến việc tài sản đã bán đấu giá thành

từ năm 2009 nhưng đến nay vẫn chưa thể giao được cho người mua;

+ Chấp hành viên kê biên tài sản không được kê biên:ví dụ, vụ bà Tôn Nữ Thị

Trinh tại TP.HCM, quá trình tổ chức thi hành án, Chấp hành viên đã kê biên, thẩm định giá và bán đấu giá tài sản là toàn bộ Quyền sử dụng đất 2.713,6m2 và tài sản

gắn liền trên đất, trong đó có 800 m2 đất thuê 50 năm trả tiền thuê hàng năm dẫn

đến việc khi bán đấu giá thành người phải thi hành án khiếu nại gay gắt, việc giao tài sản không thực hiện được và cơ quan THADS phải thực hiện khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy kết quả bán đấu giá

+ Bán đấu giá tài sản không kê biên: Vụ Công ty TNHH Kim Đại Dương tại

Chi cục THADS quận 1, TP.HCM, quá trình kê biên, xử lý tài sản Chấp hành viên

đã không làm rõ phần diện tích đất chênh lệch 80,2 m2 thuộc quyền sử dụng của Công ty TNHH Kim Đại Dương hay của người khác mà vẫn thực hiện việc bán đấu giá, dẫn đến phải hủy kết quả đấu giá

+ Chấp hành viên ký hợp đồng thẩm định giá với tổ chức thẩm định giá

không đủ điều kiện, không có chức năng thẩm định giá, đây là vi phạm rất nghiêm

trọng dẫn đến kết quả thi hành án sẽ không được công nhận Theo quy định tại Điều 98 Luật THADS và Luật giá năm 2012 thì việc lựa chọn, ký kết hợp đồng thẩm định giá với tổ chức thẩm định giá phải bảo đảm tổ chức đó phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, quá trình thực hiện, các chấp hành viên không kiểm tra kỹ dẫn đến thực hiện ký kết hợp đồng thẩm định giá với tổ chức thẩm định giá không đủ điều kiện về thẩm định giá tài sản, ví dụ, vụ bà Nguyễn Minh Trang tại Chi cục THADS quận Tân Phú (do Công ty thẩm định giá Quốc tế thẩm định); toàn bộ hoạt động thẩm định giá tại tỉnh Kiên Giang do Công ty TNHH TVXD Nhựt Vương và Tần Vương không đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá thực hiện (gồm 203 vụ việc với số tiền lên đến hơn 803 tỷ đồng) dẫn đến kết quả thẩm định giá không được công nhận, đây là một trong những vi phạm đã được

Tổng cục THADS phát hiện và có biện pháp chỉ đạo kịp thời nhưng việc khắc phục hậu quả sẽ còn mất rất nhiều thời gian

- Thứ hai, vi phạm về thời hạn giao tài sản: Tại Điều 133 Bộ Luật dân sự đã

quy định về việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự

vô hiệu Trên cơ sở đó Điều 7 Luật đấu giá tài sản cũng quy định về việc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người

trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu giá ngay tình đã quy định: “1 Cơ quan

nhà nước có thẩm quyền trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm bảo đảm việc thực hiện quyền, lợi ích hợp pháp của người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu giá ngay tình

Trường hợp có bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc sửa đổi một phần hoặc hủy bỏ toàn bộ các quyết định liên quan đến tài sản đấu giá trước khi tài sản được đưa ra đấu giá nhưng trình tự, thủ tục đấu giá tài sản bảo đảm tuân theo quy định của Luật này thì tài sản đó vẫn thuộc quyền sở hữu của người mua được tài sản đấu giá ngay tình, trừ trường hợp kết quả đấu giá tài sản bị hủy theo quy định tại Điều 72 của Luật này”

Bên cạnh đó, Điều 103 Luật THADS cũng đã cụ thể hóa việc bảo vệ quyền của người mua tài sản bán đấu giá, người nhận tài sản để thi hành án như sau:

“1 Người mua được tài sản bán đấu giá, người nhận tài sản để thi hành án

được bảo vệ quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản đó

2 Trường hợp người mua được tài sản bán đấu giá đã nộp đủ tiền mua tài sản bán đấu giá nhưng bản án, quyết định bị kháng nghị, sửa đổi hoặc bị hủy thì cơ quan thi hành án dân sự tiếp tục giao tài sản, kể cả thực hiện việc cưỡng chế thi hành án để giao tài sản cho người mua được tài sản bán đấu giá, trừ trường hợp kết quả bán đấu giá bị hủy theo quy định của pháp luật hoặc đương sự có thỏa thuận khác

3 Việc cưỡng chế giao tài sản cho người mua được tài sản bán đấu giá, người nhận tài sản để thi hành án thực hiện theo quy định tại các điều 114, 115,

116 và 117 của Luật này”

Để hướng dẫn cụ thể quy định nêu trên, tại khoản 3 Điều 27 Nghị định số

62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 đã quy định:

“Người mua được tài sản bán đấu giá phải nộp tiền vào tài khoản của cơ

quan thi hành án dân sự trong thời hạn không quá 15 ngày, kể từ ngày đấu giá thành

Trong thời hạn không quá 30 ngày, trường hợp khó khăn, phức tạp thì không quá 60 ngày, kể từ ngày người mua được tài sản nộp đủ tiền, cơ quan thi hành án dân sự phải tổ chức việc giao tài sản cho người mua được tài sản, trừ trường hợp

có sự kiện bất khả kháng.Tổ chức bán đấu giá tài sản có trách nhiệm phối hợp với

cơ quan thi hành án dân sự trong việc giao tài sản cho người mua được tài sản bán đấu giá Tổ chức, cá nhân cản trở, can thiệp trái pháp luật dẫn đến việc chậm giao tài sản bán đấu giá thành mà gây thiệt hại cho người mua được tài sản bán đấu giá

thì phải bồi thường”

Như vậy, có thể thấy để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người mua trúng đấu giá theo quy định của pháp luật về dân sự, Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 đã xác định rõ ràng, cụ thể thời hạn để cơ quan thi hành án phải tổ chức giao tài sản cho người mua trúng đấu giá Theo đó, đối với những trường hợp thông thường là không quá 30 ngày, trường hợp khó khăn phức tạp thì thời hạn cũng không quá 60 ngày kể từ ngày người mua trúng đấu giá nộp đủ tiền vào tài khoản của cơ quan THADS

Qua tổng hợp số liệu báo cáo của địa phương, kết quả kiểm tra hoạt động bán đấu giá tài sản tại các cơ quan THADS cho thấy hầu hết các vụ việc bán đấu giá nhưng chưa giao được tài sản đều vi phạm về thời hạn giao tài sản cho người mua trúng đấu giá Cá biệt có những vụ việc đã bán đấu giá cách đây gần 20 năm (vụ việc tại Đông Anh, vụ Nguyễn Thị Khánh Dần tại Hà Nội, vụ ông Hoa và bà Hương tại Cục THADS tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) nhưng đến nay vẫn chưa giao được tài sản cho người mua dẫn đến khiếu nại, tố cáo kéo dài

- Thứ ba, vi phạm về trình tự, thủ tục ra quyết định và xây dựng kế hoạch giao tài sản: Tuy Luật THADS không quy định cụ thể về thời hạn chấp hành viên

phải ban hành quyết định giao tài sản cho người mua trúng đấu giá, tuy nhiên xuất phát từ quy định về thời hạn giao tài sản cho người mua trúng đấu giá (tối đa không quá 60 ngày đối với trường hợp phức tạp) thì chấp hành viên càn căn cứ thời hạn nêu trên để ban hành quyết định và xây dựng kế hoạch giao tài sản cho phù hợp Tuy nhiên, qua kiểm tra cho thấy rất nhiều vụ việc mặc dù đã hết thời hạn giao tài sản nhưng chấp hành viên vẫn chưa ban hành quyết định giao tài sản và xây dựng

kế hoạch giao tài sản để báo cáo Lãnh đạo cơ quan THADS có biện pháp chỉ đạo, giải quyết hoặc phối hợp với các cơ quan liên quan tháo gỡ khó khăn, vướng mắc

dẫn đến việc giao tài sản chậm trễ, vi phạm thời hạn (Cục THADS Hà Nội, Đồng Nai, Kiên Giang, Bắc Ninh )

3 Nguyên nhân chậm giao tài sản bán đấu giá thành

- Nguyên nhân chủ quan:

+ Chấp hành viên được giao tổ chức thi hành vụ việc chưa thực sự quyết liệt

trong việc tổ chức thi hành án, chưa chủ động xây dựng kế hoạch giao tài sản cho người mua; chưa kịp thời báo cáo những khó khăn, vướng mắc với Lãnh đạo Chi cục, Lãnh đạo Cục để có biện pháp chỉ đạo;

+ Công tác kiểm tra, giám sát đối với các vụ việc chưa thường xuyên dẫn đến tình trạng Chấp hành viên bỏ hồ sơ trong một khoảng thời gian mà không thực hiện việc tác nghiệp;

+ Chấp hành viên chưa chủ động trong việc tổ chức giao tài sản, nhiều trường họp còn tâm lý chờ người mua tài sản làm đơn yêu cầu giao tài sản mới tiến hành các thủ tục thi hành án dẫn đến vi phạm về thời hạn bàn giao tài sản theo hợp đồng mua bán tài sản: thời hạn giao tài sản là không quá 60 ngày kể từ ngày người mua được tài sản nộp đủ tiền mua tài sản Đây là khoảng thời gian quá ngắn khiến cho việc giao tài sản hầu như không thực hiện được (trừ trường hợp người có tài sản tự nguyện giao);

+ Người mua trúng đấu giá chậm nộp tiền hoặc không thực hiện việc nộp tiền mua đấu giá khi đã hết thời hạn quy định nhưng chấp hành viên không có biện pháp giải quyết dẫn đến lúng túng trong việc thực hiện giao tài sản;

+ Chấp hành viên không hoặc thực hiện chậm ban hành quyết định giao tài sản, không thực hiện hoặc chậm xây dựng kế hoạch giao tài sản;

+ Tài sản được giao không đúng với hiện trạng khi tổ chức bán đấu giá;

+ Chậm hoặc không yêu cầu tổ chức bán đấu giá chuyển số tiền đặt trước, hồ

sơ không lưu chứng từ thu, chi (tại các đơn vị kiểm tra đều vi phạm);

+ Chấp hành viên không thực hiện việc tác nghiệp, bỏ hồ sơ không tiếp tục tổ chức thi hành kể từ khi được phân công tổ chức thi hành đến khi chuyển cho chấp hành viên khác (tại Chi cục THADS huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai có hồ sơ bỏ

04 năm);

- Nguyên nhân khách quan:

+ Đương sự chống đối quyết liệt nhằm cản trở việc giao tài sản;

+ Tài sản bán đấu giá nằm trong khu vực được vây bọc bởi tài sản của anh

em, bà con của người phải thi hành án;

+ Sự phối hợp giữa cơ quan THADS và các cơ quan liên quan chưa chặt chẽ, thiếu hiệu quả;

+ Một số vụ việc, chính quyền địa phương không ủng hộ việc giao tài sản do yêu cầu của chính quyền địa phương về việc bảo đảm an sinh xã hội ;

+ Ban chỉ đạo THADS chậm tổ chức cuộc họp cho ý kiến về việc cưỡng chế thi hành án do phụ thuộc vào các cơ quan khác dẫn đến việc chậm giao tài sản;

+ Đương sự thực hiện quyền khiếu nại, tố cáo, gửi đơn khiếu nại, tố cáo đến nhiều nơi để cản trở việc giao tài sản

III Một số giải pháp, kiến nghị

Tăng cường việc tuyên truyền, phổ biến các quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản và thi hành án dân sự:

Cần đa dạng hóa về hình thức và phong phú về nội dung trong công tác tuyên truyền, giáo dục pháp luật nói chung và pháp luật về bán đấu giá tài sản, pháp luật về thi hành án dân sự nói riêng Thông qua các hoạt động tổ chức thi hành án,

tổ chức các cuộc thi, các bài nghiên cứu, trao đổi, các cơ quan tư pháp cung cấp và nâng cao nhận thức pháp luật cho nhân dân, giúp họ nắm được và chấp hành nghiêm chỉnh các quy định pháp luật nói chung và pháp luật đấu giá tài sản nói

riêng để người dân hiểu và yên tâm khi mua tài sản thông qua đấu giá

2 Đối với Bộ Tư pháp

Giao Tổng cục THADS tiếp tục tăng cường công tác kiểm tra và sau kiểm tra đối với hoạt động bán đấu giá và giao tài sản bán đấu giá tại tỉnh Đồng Nai để kịp thời phát hiện, chấn chỉnh và phòng ngừa các vi phạm, thiếu sót của Chấp hành

viên, công chức làm công tác THADS và có biện pháp xử lý vi phạm;Hướng dẫn, chỉ đạo đối với cơ quan THADS về các khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình tổ chức thi hành án liên quan đến hoạt động bán đấu giá tài sản (ví dụ cách hiểu về thông báo thỏa thuận giảm giá tài sản, tác nghiệp của chấp hành viên sau khi đã ký hợp đồng bán đấu giátrong trường hợp tổ chức đấu giá tài sản thực hiện việc thông báo, niêm yết công khai trình tự thủ tục bán đấu giá tài sản thi hành án thì chấp hành viên không tiếp tục thực hiện);

Chỉ đạo các đơn vị thuộc Bộ như Cục Bổ trợ, Thanh tra Bộ Tư pháp phối hợp hướng dẫn, chỉ đạo việc bán đấu giá, bảo đảm đúng quy định của pháp luật, có biện pháp quản lý chặt chẽ, hiệu quả đối với các tổ chức đấu giá và đội ngũ đấu giá viên

Có biện pháp xử lý đối với những tổ chức đấu giá và đấu giá viên vi phạm hoạt động bán đấu giá tài sản

Phối hợp với Viện KSNDTC chỉ đạo các cơ quan THADS và VKSND các cấp trong việc kiểm tra, kiểm sát các hồ sơ thi hành án chặt chẽ hơn nữa nhằm phát hiện, khắc phục những sai sót ngay từ các giai đoạn thi hành án từ đầu để tránh trường hợp bán đấu giá thành nhưng không tổ chức được việc giao tài sản cho người

mua

3 Đối với chấp hành viên, thủ trưởng cơ quan THADS

Nâng cao trách nhiệm, năng lực của Chấp hành viên trong quá trình tổ chức thi hành án

Để việc bán đấu giá tài sản thi hành án được hiệu quả trước hết cần nâng cao nhận thức trách nhiệm và năng lực của Chấp hành viên để đảm bảo quá trình tổ chức thi hành án tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật, hạn chế tối đa việc khiếu nại về trình tự thủ tục thi hành án Do đó, đòi hỏi Chấp hành viên cần thường xuyên cập nhật các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến quá trình tổ chức thi hành

án Khi phát sinh khiếu nại, tố cáo cần kịp thời giải quyết dứt điểm tránh trình trạng tài sản được bán đấu giá thành mới phát sinh các khiếu nại về thủ tục thi hành án trước đó làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động bán đấu giá tài sản Đối với các tài sản bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm hoặc các tài sản khi chuyển dịch phải nộp thuế thì Cơ quan THADS phải làm việc với các cơ quan hữu quan và phải thông báo công khai các nội dung đó để người có nhu cầu đăng ký mua tài sản đấu giá biết Kiên quyết xử lý nghiêm các Chấp hành viên có hành vi vi phạm trong tổ chức thi hành án nói chung và hoạt động bán đấu giá nói riêng

Cục trưởng Cục THADS các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tự kiểm tra và chỉ đạo các Chi cục trực thuộc tiếp tục thực hiện việc kiểm tra, rà soát đối với những vụ việc thi hành án liên quan đến bán đấu giá tài sản để đảm bảo việc thi hành án nói chung và việc bán đấu giá, giao tài sản đấu giá được thực hiện đúng quy định pháp luật;

Chỉ đạo các chấp hành viên lựa chọn các tổ chức bán đấu giá có uy tín để đảm bảo việc bán đấu giá nhanh chóng, hiệu quả, giá trị tài sản bán được cao nhất bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên Trường hợp tổ chức đấu giá thực hiện hợp đồng không hiệu quả hoặc đạt hiệu quả thấp thì có biện pháp chấn chỉnh hoặc yêu cầu chuyển cho tổ chức đấu giá khác thực hiện, đặc biệt là 250 vụ việc bán đấu giá thành từ năm 2017 chuyển sang;

Khẩn trương thực hiện việc giải quyết các khiếu nại, tố cáo của đương sự liên quan đến hoạt động bán đấu giá nói riêng và quá trình tổ chức thi hành án nói chung, bảo đảm đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật;

Phối hợp với Tòa án nhân dân các cấp để nắm thông tin, giải quyết các vụ việc thi hành án mà đương sự đang khởi kiện để có biện pháp giải quyết phù hợp; tiếp tục phối hợp với các cơ quan liên quan để khẩn trương tổ chức giao tài sản cho người mua trúng đấu giá, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người mua trúng đấu giá;

CHUYÊN ĐỀ 2 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN LƯU Ý KHI KÝ KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ ĐẤU GIÁ TÀI SẢN ĐỂ THI HÀNH ÁN

Vụ Nghiệp vụ 1, Tổng cục Thi hành án dân sự

Luật Đấu giá tài sản có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2017, theo đó Luật đã xác định đấu giá là hoạt động mang tính chất dịch vụ không có liên quan đến các giai đoạn và sau đấu giá Để thực hiện hoạt động đấu giá tài sản thì người có tài sản phải thực hiện ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá Đây là điểm mới của Luật Đấu giá tài sản so với các quy định trước đây của pháp luật về đấu giá tài sản

Việc xác định hoạt động đấu giá tài sản của các tổ chức đấu giá chỉ mang tính chất cung cấp dịch vụ và nhận tiền thù lao nhằm đảm bảo các tổ chức đấu giá không phải chịu trách nhiệm đối với giai đoạn trước và sau đấu giá, đồng thời cũng hạn chế các tổ chức đấu giá can thiệp vào hoạt động sau đấu giá như sử dụng tiền bán đấu giá không đúng mục đích hoặc chiếm đoạt tiền bán đấu giá Do đó, khi ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản các bên phải tiến hành thỏa thuận, xây dựng điều khoản của hợp đồng đảm bảo việc tổ chức thực hiện đấu giá tài sản phải tuân thủ các quy định về trình tự, thủ tục đấu giá được quy định tại Chương III và Chương IV của Luật Đấu giá tài sản, Bộ luật dân sự và pháp luật có liên quan, đồng thời phải xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên khi thực hiện hợp đồng

Đối với tài sản thi hành án, Điều 101 Luật Thi hành án dân sự đã quy định tài sản của người phải thi hành án bị kê biên phải được bán thông qua đấu giá (trừ một

số trường hợp như tài sản có giá trị nhỏ hoặc không ký được hợp đồng với tổ chức đấu giá) và thủ tục bán đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản Pháp luật về thi hành án và pháp luật về đấu giá tài sản đã trao cho Chấp hành viên (người đang tổ chức thi hành vụ việc) quyền ký hợp hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá để thực hiện việc đấu giá tài sản thi hành án Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, một số Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản mà không cân nhắc, xem xét các điều khoản của hợp đồng dẫn đến trường hợp xảy ra khiếu nại, tranh chấp liên quan đến tài sản thi hành án thì dễ bị hủy kết quả đấu giá hoặc hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá và làm tăng nguy

cơ phải bồi thường nhà nước Do đó, trong Chuyên dề này tập trung trình bày “Một

số vấn đề cần lưu ý khi ký kết và thực hiện hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản để thi hành án”

1 Thông báo lựa chọn tổ chức đấu giá

Tại khoản 1 Điều 56 Luật đấu giá quy định: “Sau khi có quyết định của

người có thẩm quyền về việc đấu giá tài sản, người có tài sản đấu giá thông báo công khai trên trang thông tin điện tử của mình và trang thông tin điện tử chuyên ngành về đấu giá tài sản về việc lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản”

Như vậy, trong trường hợp bán tài sản thi hành án thì việc thông báo lựa chọn tổ chức đấu giá là thủ tục bắt buộc trong trường hợp các bên không thỏa thuận được tổ chức đấu giá Khi thực hiện quy định này cơ quan thi hành án dân sự cần lưu ý:

+ Đối với tài sản thi hành án thì cơ quan thi hành án dân sự không phải ra quyết định về việc bán tài sản

+ Hiện nay, cơ quan quản lý về hoạt động đấu giá chưa xây dựng được trang thông tin điện tử chuyên ngành về đấu giá tài sản Do đó, việc thông báo lựa chọn

tổ chức đấu giá chỉ phải thực hiện đăng tải trên trang thông tin điện tử của Cục Thi hành án dân sự tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đang tổ chức thi hành vụ việc

Theo quy định tại khoản 2 Điều 56 Luật Đấu giá tài sản thì khi thông báo công khai về việc lựa chọn tổ chức đấu giá Chấp hành viên cần đưa ra các thông tin

và yêu cầu sau để các tổ chức đấu giá biết:

+ Tên, địa chỉ của cơ quan thi hành án dân sự (hoặc Chấp hành viên) có tài sản bán đấu giá ;

+ Tên tài sản, số lượng, chất lượng của tài sản đấu giá

+ Giá khởi điểm của tài sản đấu giá

+ Tiêu chí lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản

+ Thời gian, địa điểm nộp hồ sơ đăng ký tham gia tổ chức đấu giá

Ngoài ra, trong thông báo lựa chọn tổ chức đấu giá Chấp hành viên cũng phải nêu rõ các thành phần hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá cần phải có khi nộp hồ

sơ như: Tài liệu chứng minh tổ chức đấu giá được phép hoạt động theo quy định của pháp luật, tài liệu chứng minh tổ chức đấu giá có đủ năng lực để tiến hành đấu giá tài sản…

2 Về thời gian, địa điểm ký kết và tên gọi của hợp đồng

- Thời hạn: Theo quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật Thi hành án dân sự thì thời hạn để Chấp hành viên thực hiện ký hợp đồng là 10 ngày kể từ ngày có chứng thư thẩm định giá

- Chủ thể: Chấp hành viên và người đại diện theo pháp luật hoặc người được

ủy quyền của tổ chức đấu giá được lựa chọn để bán tài sản thi hành án

- Địa điểm ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản thì do các bên bàn bạc và thỏa thuận Tuy nhiên, đây là trường hợp bán tài sản thi hành án, Chấp hành viên nên thực hiện việc ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tại trụ sở cơ quan thi hành án dân sự nơi đang tổ chức thi hành vụ việc

- Tên gọi của hợp đồng: theo quy định tại Điều 33 Luật Đấu giá tài sản và Khoản 2 Điều 100 Luật Thi hành án dân sự thì tên gọi của Hợp đồng được xác định

là Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản

3 Về nội dung của hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản

Tại Điều 398 Bộ luật dân sự 2015 quy định nội dung của hợp đồng như sau:

“1 Các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng

2 Hợp đồng có thể có các nội dung sau đây:

a) Đối tượng của hợp đồng;

b) Số lượng, chất lượng;

c) Giá, phương thức thanh toán;

d) Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;

đ) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

e) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

g) Phương thức giải quyết tranh chấp”

Tại Điều 33 Luật Đấu giá tài sản quy định về hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản như sau:

“1 Người có tài sản đấu giá ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá tài sản để thực hiện việc đấu giá tài sản Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản phải được lập thành văn bản, được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định của Luật này

2 Khi ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, người có tài sản đấu giá có trách nhiệm cung cấp cho tổ chức đấu giá tài sản bằng chứng chứng minh quyền

sở hữu, quyền sử dụng hoặc quyền được bán tài sản theo quy định của pháp luật và chịu trách nhiệm trước pháp luật về bằng chứng đó

3 Tổ chức đấu giá tài sản có trách nhiệm kiểm tra thông tin về quyền được bán tài sản do người có tài sản đấu giá cung cấp Tổ chức đấu giá tài sản không chịu trách nhiệm về giá trị, chất lượng của tài sản đấu giá, trừ trường hợp tổ chức đấu giá tài sản không thông báo đầy đủ, chính xác cho người tham gia đấu giá những thông tin cần thiết có liên quan đến giá trị, chất lượng của tài sản đấu giá theo hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản

4 Quyền, nghĩa vụ của tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá được thực hiện theo hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, quy định của Luật này, quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan

5 Người có tài sản đấu giá hoặc tổ chức đấu giá tài sản có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật về dân sự trước khi tổ chức đấu giá tài sản nhận hồ sơ tham gia đấu giá của người tham gia đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác

6 Người có tài sản đấu giá có quyền hủy bỏ hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản khi có một trong các căn cứ sau đây:

a) Tổ chức không có chức năng hoạt động đấu giá tài sản mà tiến hành cuộc đấu giá hoặc cá nhân không phải là đấu giá viên mà điều hành cuộc đấu giá, trừ trường hợp cuộc đấu giá do Hội đồng đấu giá tài sản thực hiện;

b) Tổ chức đấu giá tài sản cố tình cho phép người không đủ điều kiện tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật tham gia đấu giá và trúng đấu giá;

c) Tổ chức đấu giá tài sản có một trong các hành vi: không thực hiện việc niêm yết đấu giá tài sản; không thông báo công khai việc đấu giá tài sản; thực hiện không đúng quy định về bán hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá, tổ chức đăng ký tham gia đấu giá; cản trở, hạn chế người tham gia đấu giá đăng ký tham gia đấu giá;

d) Tổ chức đấu giá tài sản thông đồng, móc nối với người tham gia đấu giá trong quá trình tổ chức đấu giá dẫn đến làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá hoặc

hồ sơ tham gia đấu giá hoặc kết quả đấu giá tài sản;

đ) Tổ chức đấu giá tài sản tổ chức cuộc đấu giá không đúng quy định về hình thức đấu giá, phương thức đấu giá theo Quy chế cuộc đấu giá dẫn đến làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản”

Trên cơ sở quy định trên Bộ luật dân sự, Luật Đấu giá tài sản và Luật Thi hành án dân sự thì hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản thi hành án cần có những nội dung cơ bản sau:

Thứ nhất, về tài sản đấu giá

Đây là thông tin quan trọng nên phải đưa vào hợp đồng một cách chính xác đầy đủ (Chấp hành viên phải kiểm tra để đảm bảo sự thống nhất giữa quyết định kê biên, biên bản kê biên, chứng thư thẩm định giá) Trường hợp, không mô tả được chi tiết tài sản trong hợp đồng thì phải có bảng kê chi tiết kèm theo

Thứ hai, tình trạng pháp lý của tài sản

Chấp hành viên phải cung cấp đầy đủ, chính xác về tình trạng pháp lý của tài sản Ví dụ như trường hợp bán tài sản trên quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm thì thời hạn thuê đất còn lại bao nhiêu năm Chấp hành viên cũng phải cung cấp và ghi nhận trong hợp đồng về việc có thu giữ được giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất sau khi kê biên hay không

Thứ ba, về giá khởi điểm của tài sản

Khi ký kết hợp đồng Chấp hành viên phải cung cấp rõ giá khởi điểm của tài sản, đồng thời phải nêu rõ giá này có bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT) không Trường hợp không bao gồm thuế VAT mà tài sản thuộc diện phải chịu thuế VAT thì cũng phải thông báo rõ người mua sẽ phải chịu thêm khoản tiền thuế VAT để người đăng ký tham giá đấu giá biết Trường hợp có nhiều tài sản mà mỗi tài sản được bán riêng thì hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản phải quy định rõ giá khởi điểm của từng tài sản

Ngoài ra, liên quan đến các khoản thuế chuyển nhượng tài sản, Chấp hành viên cần nghiên cứu kỹ các quy định pháp luật về thuế để xác định rõ ai là người chịu trách nhiệm nộp các khoản thuế, phí (nếu có), tránh tình trạng người mua trúng đấu giá khởi kiện yêu cầu cơ quan thi hành dân sự phải nộp khoản thuế, phí liên quan đến việc chuyển nhượng tài sản như một số trường hợp đã xảy ra

Đối với trường hợp bán tài sản đảm bảo của khoản nợ xấu của các tổ chức tín dụng, ngân hàng theo Nghị quyết số 42/2017/QH14, Chấp hành viên cần cung cấp việc người phải thi hành án (hoặc chủ sở hữu tài sản) có còn nợ các khoản thuế hoặc phí (nếu có), cũng như khả năng nộp các loại thuế, phí của người phải thi hành án (chủ sở hữu tài sản) để làm cơ sở đưa vào nội dung hợp đồng Đồng thời, thông báo công khai để người đăng ký mua tài sản biết và cân nhắc trước khi quyết định đăng ký tham gia đấu giá

Thứ tư, về tiền đặt trước

Tại khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản quy định như sau: “Người tham gia

đấu giá phải nộp tiền đặt trước Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là năm phần trăm và tối đa là hai mươi phần trăm giá khởi điểm của tài sản đấu giá” Do đó, Chấp hành viên

phải thỏa thuận với tổ chức đấu giá về khoản tiền đặt trước trên cơ sở giá trị của tài sản, để đảm bảo không làm cản trở người có nhu cầu đăng ký mua nhưng phải đảm bảo tối thiểu là năm phần trăm và tối đa là hai mươi phần trăm giá khởi điểm của tài sản đấu giá (ví dụ: tài sản có giá trị là 50 tỷ nếu thỏa thuận khoản tiền đặt trước

là 20% thì sẽ có người có nhu cầu đăng ký tham gia đấu giá nhưng không có ngay

10 tỷ để nộp tiền đặt trước như vậy làm giảm khả năng bán đấu giá thành tài sản)

Ngoài ra, tại khoản 5 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản quy định: “Trường hợp

trúng đấu giá thì khoản tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc thực hiện nghĩa vụ mua tài sản đấu giá sau khi được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt Việc xử lý tiền đặt cọc thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan” Vì vậy, Chấp hành viên cũng

cần cân nhắc đến trường hợp chậm giao tài sản hoặc không giao được tài sản cho người mua trúng đấu giá thì cũng có khả năng bồi thường người mua trúng đấu giá

khoản tiền đặt cọc để có thể đưa ra mức tiền đặt trước cho phù hợp

Chấp hành viên cũng phải yêu cầu và ghi rõ trong hợp đồng về việc khoản đặt trước phải được nộp vào tài khoản của tổ chức đấu giá trừ trường hợp khoản tiền đặt trước nhỏ hơn 5 triệu đồng (lưu ý phải ghi rõ số tài khoản của tổ chức đấu giá trong hợp đồng) để tránh tình trạng tổ chức đấu giá sử dụng sai mục đích khoản tiền đặt trước

Thứ năm,về bước giá

Theo quy định tại khoản 1 Điều 5 quy định: Bước giá là mức chênh lệch tối

thiểu của lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền kề trong trường hợp đấu giá theo phương thức trả giá lên Bước giá do người có tài sản đấu giá quyết định và thông báo bằng văn bản cho tổ chức đấu giá tài sản đối với từng cuộc đấu giá

Như vậy, theo quy định của Luật Đấu giá tài sản thì bước giá do người có tài sản quyết định để nhằm tránh sự thao túng của các tổ chức đấu giá Do đó, bước giá trong bán tài sản thi hành án là do Chấp hành viên quyết định và chịu trách nhiệm Tuy nhiên, Luật Thi hành án dân sự chưa quy định cụ thể bước giá là bao nhiêu, vì thế, Chấp hành viên căn cứ vào từng loại tài sản để có thể đưa ra bước giá cho phù

hợp (ví dụ: tài sản là bất động sản có giá khởi điểm là trên 2 tỷ, Chấp hành viên

đưa ra bước giá là 02 đến 20 triệu đồng dễ xảy ra tình trạng thông đồng, dìm giá giữa những người đăng ký tham gia đấu giá)

Để tránh tình trạng tùy tiện trong tổ chức đấu giá chấp nhận cho những người

tham gia đấu giá đưa ra mức giá không phù hợp thì “Bước giá”cần được ghi nhận

ngay trong nội dung của hợp đồng

Thứ sáu, hình thức đấu giá, phương thức đấu giá

Về hình thức đấu giá, tại khoản 1 Điều 40 Luật Đấu giá tài sản quy định có

04 hình thức đấu giá đó là: Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá; Đấu giá

bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá; Đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp; Đấu giá trực tuyến

Tuy nhiên, trên thực tế hai hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá và đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá là các hình thức đấu giá phổ biến và dễ kiểm soát nhất Riêng đối với hình thức đấu giá trực tuyến thì hiện nay trên cả nước chưa triển khai được vì chưa xây dựng được hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật Do đó, Chấp hành viên có thể thỏa thuận với tổ chức đấu giá thực hiện theo một trong hai hình thức: (i) đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá; (ii) hoặc đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá; trên cơ sở đó ghi nhận trong hợp đồng về hình thức đấu giá

Về phương thức đấu giá, Luật Đấu giá tài sản quy định đối với tài sản thi hành án chỉ được thực hiện theo được phương thức trả giá lên, do đó, các bên không phải thỏa thuận về phương thức đấu giá nhưng phải ghi rõ phương thức trả giá lên trong hợp đồng để thuận lợi cho việc thực hiện hợp đồng

Thứ bảy, về thời hạn, địa điểm tổ chức cuộc đấu giá

Tại khoản 2 Điều 101 Luật Thi hành án dân sự quy định, việc bán đấu giá đối với động sản là 30 ngày, đối với bất động sản là 45 ngày kể từ ngày ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản Ngoài ra, tại khoản 1 Điều 35 Luật Đấu giá tài sản

quy định tổ chức đấu giá tài sản niêm yết việc đấu giá đối với tài sản là động sản ít

nhất là 07 ngày làm việc trước ngày mở cuộc đấu giá và đối với tài sản là bất động sản ít nhất là 15 ngày trước ngày mở cuộc đấu giá Đồng thời, liên quan đến việc bán đấu giá tài sản thi hành án thì Luật Đấu giá tài sản quy định: đối với tài sản đấu giá là động sản có giá khởi điểm từ năm mươi triệu đồng trở lên và bất động sản thì

tổ chức đấu giá tài sản phải thông báo công khai ít nhất hai lần trên báo in hoặc báo hình của trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản đấu giá và trang thông tin điện tử chuyên ngành về đấu giá tài sản; mỗi lần thông báo

công khai cách nhau ít nhất 02 ngày làm việc Do đó, Chấp hành viên cần căn cứ vào loại tài sản (động sản hoặc bất động sản) và thời gian cần thiết để tổ chức đấu giá hoàn thiện các thủ tục niêm yết, thông báo công kha và các thủ tục khác (nếu có) để đưa ra ngày tổ chức đấu giá cho phù hợp mà không nhất thiết phải chờ đến ngày cuối cùng trong thời hạn mới đưa tài sản ra bán đấu giá

Chấp hành viên cũng cần thỏa thuận với tổ chức đấu giá về việc thông báo công khai được thực hiện trên loại báo cụ thể để đảm bảo tỷ lệ số lượng người tiếp cận được với thông tin bán đấu giá tài sản cao Đồng thời, tránh được tình trạng tổ chức đấu giá tiết kiệm chi phí nên chỉ thực hiện thông báo công khai về việc bán đấu giá tài sản ở những báo có tỷ lệ người theo dõi thấp dẫn đến số lượng người quan tâm đến tài sản bán đấu giá thấp

Trường hợp các bên thỏa thuận bán đấu giá theo trình tự, thủ tục rút gọn, Chấp hành viên cần cũng phải tính toán để đưa ra ngày bán đấu giá hợp lý tránh tình trạng tổ chức đấu giá tùy tiện ấn định thời hạn bán đấu giá làm ảnh hưởng đến thời gian tổ chức thi hành án

Địa điểm tổ chức đấu giá, thông thường việc bán đấu giá sẽ được thực hiện ở trụ sở của tổ chức đấu giá Tuy nhiên, tùy tính chất từng vụ việc mà Chấp hành viên và tổ chức đấu giá có thể thỏa thuận việc tổ chức đấu giá ở nơi khác cho thuận tiện hơn trong việc tổ chức đấu giá nhưng khi thỏa thuận Chấp hành viên cần tránh không làm phát sinh thêm chi phí đấu giá Địa điểm đấu giá phải được ghi trong hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản

Thứ tám, về thù lao dịch vụ đấu giá, chi phí đấu giá tài sản

Thù lao dịch vụ đấu giá đã được các tổ chức đấu giá đưa ra khi nộp hồ sơ đăng ký tổ chức đấu giá Do đó, Chấp hành viên có trách nhiệm kiểm tra, xem xét thù lao dịch vụ đấu giá, chi phí đấu giá mà tổ chức đấu giá đưa ra có phù hợp với quy định tại Điều 66 Luật Đấu giá tài sản, Thông tư số 45/2017/TT-BTC và Thông

tư số 48/2017/TT-BTC trước khi lựa chọn việc ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản Trong quá trình soạn thảo và ký kết hợp đồng các bên có thể thỏa thuận về thù lao dịch vụ đấu giá, chi phí đấu giá tài sản nhưng không vượt quá mức mà tổ chức đấu giá đã chào giá khi nộp hồ sơ đăng ký tham gia tổ chức đấu giá

Đối với chi phí đấu giá không thành các bên có thể thỏa thuận để xác định các chi phí cần thiết và hợp lý để tổ chức đấu giá thực hiện các công việc (chi phí bao gồm như: Chi phí xây dựng quy chế, chi phí niêm yết, chi phí thông báo ), trường hợp không thỏa thuận được thì việc thanh toán chi phí đấu giá không thành được dựa trên các hóa đơn chứng từ hợp pháp mà tổ chức đấu giá cung cấp

Thứ chín, về quyền và nghĩa vụ của các bên

Tại Điều 24 Luật Đấu giá tài sản quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức đấu giá tài sản như sau:

1 Tổ chức đấu giá tài sản có các quyền sau đây:

a) Cung cấp dịch vụ đấu giá tài sản theo quy định của Luật này;

b) Tuyển dụng đấu giá viên làm việc cho tổ chức theo quy định của pháp luật;

c) Yêu cầu người có tài sản đấu giá cung cấp đầy đủ, chính xác thông tin, giấy tờ có liên quan đến tài sản đấu giá;

d) Nhận thù lao dịch vụ đấu giá, chi phí đấu giá tài sản theo hợp đồng dịch

vụ đấu giá tài sản;

đ) Cử đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá;

e) Thực hiện dịch vụ làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản, quản lý tài sản và dịch vụ khác liên quan đến tài sản đấu giá theo thỏa thuận;

g) Xác định giá khởi điểm khi bán đấu giá tài sản quy định tại khoản 2 Điều

4 của Luật này theo ủy quyền của người có tài sản đấu giá;

h) Phân công đấu giá viên hướng dẫn người tập sự hành nghề đấu giá;

i) Đơn phương chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản hoặc yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản vô hiệu theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định của Luật này;

k) Các quyền khác theo quy định của pháp luật

2 Tổ chức đấu giá tài sản có các nghĩa vụ sau đây:

a) Thực hiện việc đấu giá tài sản theo nguyên tắc, trình tự, thủ tục quy định tại Luật này và chịu trách nhiệm về kết quả đấu giá tài sản;

b) Ban hành Quy chế cuộc đấu giá theo quy định tại Điều 34 của Luật này

và quy định khác của pháp luật có liên quan;

c) Tổ chức cuộc đấu giá liên tục theo đúng thời gian, địa điểm đã thông báo, trừ trường hợp bất khả kháng;

d) Yêu cầu người có tài sản đấu giá giao tài sản và các giấy tờ liên quan đến tài sản đấu giá cho người mua được tài sản đấu giá; trường hợp được người có tài

sản đấu giá giao bảo quản hoặc quản lý thì giao tài sản và các giấy tờ liên quan đến tài sản đấu giá cho người mua được tài sản đấu giá;

đ) Bồi thường thiệt hại khi thực hiện đấu giá theo quy định của pháp luật; e) Thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản;

g) Lập Sổ theo dõi tài sản đấu giá, Sổ đăng ký đấu giá;

h) Đề nghị Sở Tư pháp nơi tổ chức có trụ sở cấp, thu hồi Thẻ đấu giá viên; i) Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho đấu giá viên của tổ chức theo quy định tại Điều 20 của Luật này;

k) Báo cáo Sở Tư pháp nơi tổ chức có trụ sở danh sách đấu giá viên đang hành nghề, người tập sự hành nghề đấu giá tại tổ chức;

l) Báo cáo Sở Tư pháp nơi tổ chức có trụ sở về tổ chức, hoạt động hàng năm hoặc trong trường hợp đột xuất theo yêu cầu; đối với doanh nghiệp có chi nhánh thì còn phải báo cáo Sở Tư pháp nơi chi nhánh của doanh nghiệp đăng ký hoạt động;

m) Chấp hành các yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc kiểm tra, thanh tra;

n) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật

Đồng thời, tại Điều 47 của Luật Đấu giá tài sản quy định về quyền và nghĩa

vụ của người có tài sản đấu giá như sau:

“1 Người có tài sản đấu giá có các quyền sau đây:

a) Giám sát quá trình tổ chức thực hiện việc đấu giá;

b) Tham dự cuộc đấu giá;

c) Yêu cầu tổ chức đấu giá tài sản dừng việc tổ chức đấu giá khi có căn cứ cho rằng tổ chức đấu giá tài sản có hành vi vi phạm quy định tại điểm b, điểm c khoản 2 Điều 9 của Luật này;

d) Yêu cầu đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá dừng cuộc đấu giá khi có căn cứ cho rằng đấu giá viên có hành vi vi phạm quy định tại điểm c khoản 1 Điều

9 của Luật này; người tham gia đấu giá có hành vi vi phạm quy định tại các điểm

b, c hoặc d khoản 5 Điều 9 của Luật này;

đ) Đơn phương chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng dịch vụ đấu

giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá vô hiệu theo quy định của Luật này

và quy định của pháp luật về dân sự;

e) Các quyền khác theo quy định của pháp luật

2 Người có tài sản đấu giá có các nghĩa vụ sau đây:

a) Chịu trách nhiệm về tài sản đưa ra đấu giá;

b) Ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả đấu giá tài sản;

c) Giao tài sản và các giấy tờ liên quan đến tài sản đấu giá cho người mua được tài sản đấu giá theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc theo quy định của pháp luật;

d) Báo cáo cơ quan có thẩm quyền về việc lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản, diễn biến cuộc đấu giá và kết quả đấu giá tài sản trong trường hợp đấu giá tài sản nhà nước;

đ) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật

Như vậy, Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản là hợp đồng song vụ, quyền của bên này sẽ tương ứng với nghĩa vụ của bên kia Do đó, khi ký kết hợp đồng quyền

và nghĩa vụ của các bên phải được ghi rõ trong hợp đồng để ràng buộc trách nhiệm của các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng Chấp hành viên cần căn cứ vào các quy định trên để thỏa thuận và ghi nhận quyền và nghĩa vụ của các bên phù hợp

Ngoài ra, Chấp hành viên cũng nên tham khảo các quy định tại Mục 9 Chương XVI (quy định về hợp đồng dịch vụ) của Bộ luật dân sự năm 2015 và các quy định pháp luật khác có liên quan đến tài sản bán đấu giá để có thỏa thuận cho phù hợp Ví dụ: đối với trường hợp tài sản bán đấu giá liên quan đến quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm thì Chấp hành viên tham khảo các quy định của Luật Đất đai để ghi nhận trách nhiệm trong việc kiểm tra năng lực của người đăng ký tham gia đấu giá

Thứ mười, đơn phương chấm dứt hợp đồng

Theo quy định tại Khoản 5 Điều 33 Luật Đấu giá tài sản, thì thời điểm để các

bên có thể đơn phương chấm dứt thực hiện đồng dịch vụ đấu giá tài sản là trước khi

tổ chức đấu giá tài sản nhận hồ sơ tham gia đấu giá của người tham gia đấu giá, trừ

trường hợp luật có quy định khác

Theo Điều 520 Bộ luật dân sự năm 2015 về đơn phương chấm dứt thực hiện

hợp đồng dịch vụ, quy định như sau:

“1 Trường hợp việc tiếp tục thực hiện công việc không có lợi cho bên sử

dụng dịch vụ thì bên sử dụng dịch vụ có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nhưng phải báo cho bên cung ứng dịch vụ biết trước một thời gian hợp lý; bên sử dụng dịch vụ phải trả tiền công theo phần dịch vụ mà bên cung ứng dịch vụ

đã thực hiện và bồi thường thiệt hại

2 Trường hợp bên sử dụng dịch vụ vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thì bên cung ứng dịch vụ có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại”

Như vậy, cả Chấp hành viên và tổ chức đấu giá tài sản đều có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng Tuy nhiên, để không làm ảnh hưởng đến hoạt động đấu giá của tổ chức đấu giá cũng như quá trình tổ chức thi hành án, Chấp hành viên cũng nên thỏa thuận, ghi rõ việc việc thông báo đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải được thực hiện bằng văn bản và cần xác định rõ “thời gian hợp lý”

là bao nhiêu lâu để thuận lợi trong quá trình thực hiện hợp đồng

Thứ mười một, quyền hủy bỏ hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản của người

có tài sản đấu giá

Luật Đấu giá tài sản quy định người có tài sản đấu giá có quyền hủy bỏ hợp

đồng dịch vụ đấu giá tài sản khi có một trong các căn cứ quy định tại khoản 6 Điều

33 của Luật này

Như vậy, khi Chấp hành viên phát hiện ra tổ chức đấu giá có một trong những hành vi được quy định tại khoản 6 Điều 33 của Luật Đấu giá tài sản thì có quyền hủy bỏ hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản Khác với quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, quyền hủy bỏ hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản không bị giới hạn về thời điểm thực hiện hợp đồng Do đó, Chấp hành viên cần ghi nhận quyền này trong nội dung của hợp đồng Đồng thời, cũng phải ghi nhận cách thức thực hiện quyền này

Ví dụ: Khi phát hiện ra một trong những hành vi của tổ chức đấu giá được quy định tại khoản 6 Điều 33 Luật Đấu giá tài sản thì Chấp hành viên sẽ thông báo bằng văn bản về việc hủy bỏ hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, tổ chức đấu giá có trách nhiệm phải trả lại cơ quan thi hành án dân sự những tài liệu liên quan đến tài sản bán đấu giá, việc bồi thường thiệt hại

Thứ mười hai, trường hợp bất khả kháng

Đối với tài sản thi hành án, Chấp hành viên cần lưu ý những tình huống có thể xảy ra đó là: người có thẩm quyền yêu cầu hoãn, tạm đình chỉ việc thi hành án

để xem xét kháng nghị bản án, quyết định của Tòa án; Bản án, quyết định đang tổ chức thi hành bị hủy theo trình tự giám đốc thẩm, tái thẩm; Tòa án có thông báo thụ

lý tranh chấp liên quan đến tài sản đang được bán đấu giá; người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại yêu cầu hoãn thi hành án để xem xét, giải quyết khiếu nại; trước ngày đấu giá 01 ngày người phải thi hành án có quyền nhận tài sản hoặc trường hợp bán một hoặc một số trong số những tài sản thi hành án đã đủ số tiền thi hành án Do đó, Chấp hành viên cần thỏa thuận và ghi rõ những trường hợp bất khả kháng như trên thì có thể dừng hoặc chấm dứt thực hiện hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản

Tuy nhiên, để tránh việc Chấp hành viên tùy tiện dừng hoặc chấm dứt việc thực hiện hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp thì trong trường hợp xảy ra sự kiện bất khả khảng nêu trên thì nội dung của hợp đồng cũng phải ghi nhận việc giải quyết đối với khoản tiền đặt trước của người đăng ký tham gia đấu giá

Ví dụ: Trường hợp người phải thi hành án nhận tài sản trước khi mở cuộc đấu giá 01 ngày mà có khách hàng đã đăng ký mua thì người phải thi hành án phải nộp những chi phí tổ chức đấu giá gồm những khoản cụ thể nào và người đăng ký tham gia đấu giá được nhận lại khoản tiền đặt trước (và lãi, nếu có)

Thứ mười ba, về phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng

Theo nguyên tắc dân sự thì phương thực giải quyết tranh chấp hợp đồng được dựa trên sự thỏa thuận của các bên hoặc do Tòa án giải quyết

Thứ mười bốn, các thỏa thuận khác

Trong quá trình thỏa thuận việc ký hợp đồng dịch vụ đấu giá, Chấp hành viên có thể đưa ra các thỏa thuận khác ngoài các nội dung nêu trên cho phù hợp với điều kiện thực tế Ví dụ như thời gian xem tài sản đấu giá

Chấp hành viên có thể thỏa thuận về chủ thể tham gia ký kết hợp đồng mua bán tài sản (có thể thỏa thuận là tổ chức đấu giá tham gia ký kết) Tuy nhiên, liên quan đến thời hạn nộp tiền mua và thời hạn giao tài sản thì phải tuân thủ quy định tại Điều 27 của Nghị định số 62/2015/NĐ-CP và được ghi nhận trong hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản

Ngoài ra, Chấp hành viên có thể thỏa thuận và ghi nhận trong hợp đồng đối với trường hợp bán đấu giá không thành thì các bên có thể tiếp tục ký kết hợp đồng

(hoặc phụ lục hợp đồng) để tổ chức đấu giá tiếp tục việc thực hiện việc bán đấu giá tài sản Tuy nhiên, để việc bán đấu giá không ảnh hưởng đến thời gian tổ chức thi hành án, đối với trường hợp tài sản đã bán đấu giá lần thứ ba mà không thành thì Chấp hành viên không nên tiếp tục ký hợp đồng dịch vụ đấu giá với tổ chức đấu giá

đó mà nên lựa chọn tổ chức đấu giá khác để ký kết hợp đồng

3 Thực hiện hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 47 Luật Đấu giá tài sản, thì người có tài sản đấu giá có quyền giám sát quá trình tổ chức thực hiện việc đấu giá Tuy nhiên, trong việc bán tài sản thi hành án thì việc giám sát quá trình tổ chức thực hiện đấu giá không chỉ là quyền mà còn là trách nhiệm của Chấp hành viên Việc Chấp hành viên cho rằng việc tổ chức thực hiện đấu giá là công việc của tổ chức đấu giá nên không cần quan tâm là nhận thức hết sức sai lầm Trên thực tế, đã có trường hợp người phải thi hành án khởi kiện yêu cầu hủy kết quả bán đấu giá vì tổ chức đấu giá thay đổi địa điểm đấu giá mà không thông báo cho người phải thi hành án biết Do đó, nếu giám sát tốt quá trình tổ chức thực hiện đấu giá sẽ góp phần giảm thiểu khiếu nại, tố cáo trong hoạt động đấu giá tài sản thi hành án và hạn chế tối đa việc các tổ chức đấu giá trục lợi trong việc đấu giá tài sản

Các công việc mà Chấp hành viên cần phải giám sát trong quá trình tổ chức thực hiện đấu giá tài sản

Một là, giám sát tổ chức đấu giá xây dựng quy chế đấu giá tài sản

Luật Đấu giá tài sản quy định: Tổ chức đấu giá tài sản ban hành Quy chế

cuộc đấu giá áp dụng cho từng cuộc đấu giá trước ngày niêm yết việc đấu giá tài sản Ngoài ra, tại khoản 2 của Điều 34 Luật Đấu giá tài sản cũng quy định cụ thể

các những nội dung chính mà quy chế đấu giá tài sản phải có Quy chế đấu giá là căn cứ để tổ chức đấu giá xử lý vi phạm, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của những người tham gia đấu giá

Do đó, Chấp hành viên có trách nhiệm kiểm tra những nội dung trong quy chế có phù hợp với quy định tại Điều 34 Luật Đấu giá tài sản và thỏa thuận mà các bên đã nêu trong hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản hay không Trường hợp phát hiện quy chế có những điểm không phù hợp với hợp đồng đã ký thì phải yêu cầu tổ chức đấu giá điều chỉnh cho phù hợp Việc thực hiện các thủ tục tiếp theo chỉ được tiến hành khi tổ chức đấu giá hoàn chỉnh việc ban hành và thông báo công khai về quy chế đấu giá tài sản

Hai là, giám sát việc niêm yết, thông báo công khai

Chấp hành viên phải kiểm tra việc thực hiện niêm yết của tổ chức đấu giá, cụ thể kiểm tra thời gian, địa điểm niêm yết và thông tin chính phải niêm yết theo quy định tại Điều 35 Luật Đấu giá tài sản Đồng thời, yêu cầu tổ chức đấu giá tài sản lưu tài liệu, hình ảnh về việc niêm yết hoặc lập văn bản có xác nhận về việc niêm yết của Ủy ban nhân dân cấp xã

Chấp hành viên cần yêu cầu tổ chức đấu giá cung cấp các chứng cứ chứng minh việc mình đã thực hiện việc thông báo công khai trên báo in hoặc báo hình của trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản đấu giá (ví dụ như thông báo trên báo in thì phải cung cấp số báo đó hoặc thông báo trên báo hình thì phải cung cấp thời gian phát sóng …)

Ba là, giám sát việc bán hồ sơ, tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá

Để hạn chế tối đa việc thao túng hoạt động đấu giá, Luật Đấu giá tài sản đã

quy định: Tổ chức đấu giá tài sản bán hồ sơ tham gia đấu giá, tiếp nhận hồ sơ

tham gia đấu giá trong giờ hành chính, liên tục kể từ ngày niêm yết việc đấu giá tài sản cho đến trước ngày mở cuộc đấu giá 02 ngày

Trên thực tế, có một số tổ chức đấu giá đã không thực hiện việc bán hồ sơ hoặc không cử người tiếp nhận hồ sơ để hạn chế người tham gia đấu giá dẫn đến khiếu nại (ví dụ có trường hợp sáng đến mua hồ sơ tham gia đấu giá thì tổ chức đấu giá nói người bán hồ sơ đi vắng, chiều quay lại hỏi mua thì được trả lời người bán

hồ sơ nghỉ)

Việc vi phạm trong bán, tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá là căn cứ để Chấp hành viên có quyền hủy bỏ hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản Do đó, Chấp hành viên phải giám sát chặt chẽ hoạt động này của tổ chức đấu giá Khi nhận được thông tin về việc tổ chức đấu giá vi phạm về việc bán, tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá Chấp hành viên phải tiến hành kiểm tra và xử lý ngay tránh tình trạng tài sản được bán đấu giá thành mới tiến hành giải quyết khiếu nại

Bốn là, tham dự cuộc đấu giá

Tại khoản 2 Điều 44 Luật Đấu giá tài sản quy định: Diễn biến của cuộc đấu

giá phải được ghi vào biên bản đấu giá Biên bản đấu giá phải được lập tại cuộc đấu giá và có chữ ký của đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá, người ghi biên bản, người trúng đấu giá, người có tài sản đấu giá, đại diện của những người tham gia đấu giá Như vậy, theo quy định của Luật Đấu giá tài sản Chấp hành viên có trách

nhiệm tham dự cuộc đấu giá và ký biên bản đấu giá

Ngoài ra tại khoản 4 Điều 44 Luật Đấu giá tài sản quy định: “Biên bản đấu

giá được đóng dấu của tổ chức đấu giá tài sản” Do đó, biên bản đấu giá tài sản

không cần phải có Công chứng viên chứng thực, kể cả trường hợp bán đấu giá quyền sử dụng đất

Bên cạnh đó, thông qua việc tham dự cuộc đấu giá, Chấp hành viên tiến hành giám sát việc điều hành buổi đấu giá của Đấu giá viên, đảm bảo việc đấu giá được diễn ra công khai, minh bạch và đúng quy định pháp luật

4 Thanh lý hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản

Tại khoản Điều 45 của Luật Đấu giá tài sản quy định về việc chuyển hồ sơ

cuộc đấu giá như sau: “Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc cuộc

đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản hoặc Hội đồng đấu giá tài sản chuyển kết quả đấu giá tài sản, biên bản đấu giá, danh sách người trúng đấu giá cho người có tài sản đấu giá để ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc cho cơ quan có thẩm quyền

để phê duyệt kết quả đấu giá tài sản, hoàn thiện các thủ tục liên quan, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”

Tại khoản 2 và khoản 3 Điều 52 Luật Đấu giá tài sản quy định về đấu giá

không thành như sau: “2.Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày cuộc đấu giá

không thành, tổ chức đấu giá tài sản trả lại tài sản, giấy tờ liên quan đến tài sản đấu giá cho người có tài sản đấu giá, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác 3 Việc xử lý tài sản đấu giá không thành được thực hiện theo quy định của pháp luật hoặc đấu giá lại theo thỏa thuận giữa người có tài sản đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản”

Theo quy định trên, trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày kết thúc đấu giá hoặc

03 ngày kể từ ngày cuộc đấu giá không thành thì tổ chức đấu giá phải chuyển hồ sơ đến cơ quan thi hành án dân sự Do đó, các bên sẽ phải thực hiện thanh lý hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản trong thời hạn trên (kể cả các bên có thỏa thuận ký phụ lục hợp đồng thì vẫn phải tiến hành thanh lý hợp đồng)

Tóm lại, việc ký kết và thực hiện hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản là một mắt xích quan trong trong quá trình tổ chức thi hành án và đây cũng là một trong những

cơ sở để nâng cao hiệu quả bán đấu giá tài sản thi hành án và rút ngắn thời gian tổ chức thi hành án Vì vậy, đòi hỏi Chấp hành viên phải nghiên cứu kỹ các quy định pháp luật để thỏa thuận, ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản một cách chặt chẽ, đúng quy định pháp luật./

CHUYÊN ĐỀ 3 THỰC TIỄN VÀ KINH NGHIỆM TRONG CÔNG TÁC GIAO TÀI SẢN ĐÃ

BÁN ĐẤU GIÁ THÀNH TẠI VĨNH PHÚC

Cục Thi hành án dân sự tỉnh Vĩnh Phúc

Giao tài sản đã bán đấu giá thành cho người trúng đấu giá là một nội dung chương trình làm việc luôn được các cơ quan thi hành án dân sự trên địa bàn tỉnh đặc biệt quan tâm, do thực tế trong thời gian vừa qua nhiều vụ việc bán đấu giá thành nhưng chưa giao được tài sản cho người trúng đấu giá ảnh hưởng đến các quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự, đặc biệt là những người mua được tài sản bán đấu giá

Thực tế thời gian vừa qua cho thấy, việc giao tài sản cho người trúng đấu giá đang gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc dẫn đến người mua được tài sản gửi đơn khiếu nại, tố cáo Chấp hành viên và các cơ quan thi hành án dân sự trên địa bàn tỉnh ngày càng gia tăng

Tình trạng chậm giao tài sản cho người trúng đấu giá trong thời gian vừa quan, Cục thi hành án dân sự tỉnh Vĩnh Phúc cho rằng có một số nguyên nhân chủ yếu sau đây :

Một là, do ý thức chấp hành pháp luật của người phải thi hành án (người có

tài sản), mặc dù quá trình kê biên, thẩm định, bán đấu giá tài sản được tiến hành đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định xong người có tài sản vẫn không tự nguyện bàn giao tài sản, thậm chí có những hành vi chống đối, ngăn cản hoạt động thi hành án Một số vụ việc đương sự gửi đơn thư khiếu nại gửi đến nhiều các cơ quan

Hai là, đối với những việc đương sự cố tình chống đối không tự nguyện giao

tài sản và phải tổ chức cưỡng chế thì Công tác phối hợp của các cơ quan liên quan đặc biệt là cơ quan công an trong việc xây dựng phương án bảo vệ cưỡng chế có lúc có việc chưa kịp thời và hiệu quả, dẫn đến nhiều vụ việc kéo dài không giao được tài sản cho người trúng đấu giá

Ba là, vai trò của lãnh đạo của một cơ quan thi hành án dân sự trong tỉnh

trong việc tham mưu cho Trưởng ban chỉ đạo thi hành án dân sự cùng cấp để chỉ đạo những vụ việc khó khăn phức tạp có lúc, có việc còn chưa kịp thời; ý thức trách nhiệm của một số Chấp hành viên trực tiếp tổ chức thi hành vụ việc chưa phát huy hết tinh thần trách nhiệm dẫn đến một số vụ việc chậm giao tài sản