BÁO CÁO VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI TP HỒ CHÍ MINH

BÁO CÁO, VĂN PHÒNG CHO THUÊ, TẠI TP HỒ CHÍ MINH

BÁO CÁO VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI TP HỒ CHÍ MINH

Le Nhi

Chi nhanh NCIEF tai TP Ho chi Minh

178 Nguyen dinh Chieu Q3

I THỜI KỲ TRƯỚC NĂM 2013

1 NGUỒN CUNG TRƯỚC NĂM 2013

Thị trường văn phòng cho thuê được các nhà đầu tư chú ý đến từ năm 2005

Số liệu thống kê về văn phòng cho thuê tại TP Hồ chí Minh của các tổ chức nghiêncứu thị trường như Jones Lang LaSalle, Savill, CBRE… đều khác nhau, tuy nhiênnhận định chung đều cho rằng nguồn cung mới văn phòng tăng liên tục từ năm

2006, nhất là thời kỳ từ năm 2008 đến 2012 mặc dù thời kỳ này thị trường bất độngsản chuyển qua giai đoạn đóng băng với những giao dịch hạn chế

Thống kê của tổ chức nghiên cứu thị trường DTZ cho thấy thời kỳ 2006 đến

2012 diện tích văn phòng đã tăng với tốc độ bình quân khoảng 23-24%/ năm Giaiđoạn tăng mạnh nhất từ 2008 đến 2011 với tốc độ tăng bình quân 28,5%/năm

2009 2010 2011 2012 0

100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000

SỰ PHÁT TRIỂN VĂN PHÒNG CHO THUÊ TP HỒ CHÍ MINH LOẠI A & B (đvt m2)

Văn phòng hạng A Văn phòng hạng B

Nguồn: DTZ Reseach Nguồn: CBRE.

Số liệu của Tổ chức CBRE diện tích văn phòng cho thuê tại TP Hồ chí Minh

đã tăng gấp 3 lần sau 6 năm, từ diện tích sàn 665.000 m2 (diện tích gộp) cuối năm

2007 lên 1,95 triệu m2 vào cuối năm 2012 Vào thời điểm này toàn thị trường của

TP Hồ chí Minh có 303 toà nhà văn phòng, trong đó 9 tòa nhà hạng A, 49 tòa nhà

Cơ cấu văn phòng cho thuê phân theo hạng:

Nguồn cung văn phòng tại TP Hồ chí Minh tăng trong bối cảnh kinh tế vĩ

mô có những thuận chiều và trái chiều

- Tăng trưởng tín dụng cuả toàn hệ thống ngân hàng khá cao trong giaiđoạn 2007-2010 và sau đó giảm dần Dư nợ bất động sản tại TP Hồ chí Minh giaiđoạn này ước tính từ 12%-30% tổng dư nợ

Nguồn: Ngân hàng Nhà nước

- Lãi suất tăng mạnh vào nửa đầu năm 2008 do chính phủ bắt đầu thực thichính sách tiền tệ chặt chẽ với việc tăng lãi suất và kiểm soát tín dụng đầu tư, nhất

là đầu tư vào lãnh vực phi sản xuất nhằm ổn định thị trường và kiềm chế lạm phát.Năm 2008 cũng là năm thị trường bất động sản bước qua giai đoạn đóng băng

- Nghị định 71 và 69 ra đời năm 2010 hướng dẫn thi hành luật đất đai cósửa đổi 2009 và việc thu thuế sử dụng đất, tuy nhiên nguồn cung văn phòng ít bịtác động bởi Nghị định này

- Vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký tăng cao trong giai 2007-2009,Lượng liệu tiền kiều hối gửi về Việt Nam ngày càng cao, trong đó kiều hối về TP

Nguồn: Tổng Cục Thống Kê - Hezmandez-Coss (2005) và IMF (2003-2007) và WB

Ngoài các yếu tố vĩ mô trên, nguồn cung văn phòng TP Hồ chí Minh cònđược kích thích bởi yếu tố giá thuê tăng nhanh từ năm 2006 và lên đến đỉnh điểmvào cuối năm 2007, mức giá thuê cao nhất cuối năm 2007 có thời điểm lên 70 - 80

USD đối với văn phòng hạng A, còn văn phòng hạng B từ 35 – 40 USD Nghiên

cứu của Công ty Cushman & Wakefield vào tháng 3/2008 cho thấy vào thời điểmnày Việt Nam đã ở vị trí 13 trong số những quốc gia có giá cho thuê văn phòngđắt nhất thế giới

Sau năm 2008 giá cho thuê giảm dần nhưng nguồn cung văn phòng cho thuêtại TP Hồ chí Minh bắt đầu tăng mạnh do là thời điểm hoàn công của khá nhiều dự

án xây dựng đã khởi công trước đó

3 HOẠT ĐỘNG THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TRƯỚC NĂM 2013

a Giai đoạn 2008 – 2011:

Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, từ năm 1996 công suất thuê vănphòng tại TP Hồ chí Minh liên tục tăng và đạt đỉnh vào cuối năm 2007 Từ năm

2008 công suất thuê bắt đầu giảm, từ gần 100% năm 2007 còn khoảng 85% năm

2011 Giá thuê cũng giảm sút mạnh do sự cắt giảm ngân sách từ các khách thuê:trong 3 năm 2009, 2010, 2011 thị trường có biến động nhưng giá thuê bình quângiảm -13%/năm

- Một vài tổ chức tư vấn nhận định không đúng cho rằng sẽ thiếu hụt lớnnguồn cung văn phòng tại TP Hồ chí Minh dẫn đến việc đầu tư văn phòng tăng

- Khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008, đã tác động đến cầu văn phòngkhông chỉ ở Việt Nam mà trên toàn thế giới Biểu đồ giá thuê văn phòng toàn cầucho thấy giá cũng giảm mạnh vào cuối 2007.

Chỉ Số Giá Thuê Văn Phòng Toàn Cầu 2001-2012

Về giá thuê: đồng thời với sự giảm sút công suất thuê, giá cho thuê văn

phòng cũng bắt đầu lao dốc Giá thuê bình quân cuả văn phòng hạng A từ mức caonhất là 70 - 80 USD/m2/tháng cuối năm 2007 chỉ còn trên 30 - 40 USD/m2/thángvào giữa năm 2011, dù giai đoạn này có thêm một vài cao ốc như Kumho AsiannaPlaza (Q.1) hạng A có giá thuê cao tham gia vào thị trường; còn giá thuê bình quân

ở các tòa nhà hạng B từ 35 - 40 USD/m2/tháng chỉ còn khoảng trên 20USD/m2/tháng và đi kèm cùng với nhiều điều kiện mà người thuê có thể thươngthảo thêm

Giá chào thuê văn phòng tại HCM 2007-2012

Ghi chú: Giá thuê chưa có VAT và phí quản lý

Nguồn: CBRE

Xu thế giảm giá trong thời kỳ này đến từ nhiều yếu tố: Về phía chủ đầu tư làcác chính sách kích cầu ưu đãi Về phía khách hàng là dịch chuyển về các cao ốcvăn phòng ở các quận vùng ven có giá rẻ hơn, cũng như các cao ốc văn phòng

trong các khu công nghiệp.

Tuy nhiên, một số phân khúc cao ốc văn phòng chất lượng cao ở trung tâmvẫn hoạt động kinh doanh tốt Trong 18 văn phòng được xem là có chất lượng tốtnhất của thành phố: Kumho, Metropolitan, Sun Wah, Diamond Plaza, SaigonCenter, Melinh Point Tower, A&B Tower, Centec, saigon Tower, Green Power,Vincom, Saigon Trade Center, Maritime Bank Tower, Ree Tower, Flemington,Bitexco Financial Tower, E Town, Centre Point, có 10 tòa nhà có tỉ lệ lấp đầy từ95% trở lên, một số tòa nhà mới đưa vào hoạt động như Bitexco Financial Tower,Vincom thời gian này mới chỉ được lấp đầy khoảng 35% diện tích

b Năm 2012

Kinh tế khó khăn kéo dài, lãi suất vay cao dẫn đến nhiều công ty trên cáclãnh vực chứng khoán, xây dựng, dịch vụ tư vấn và cả một số công ty thương mạikinh doanh không hiệu quả phải đóng cửa văn phòng, hoặc cắt giảm chi phí thuê,

đã dẫn đến sự cạnh tranh tranh khốc liệt hơn trên thị trường cho thuê văn phòng tại

TP Hồ chí Minh

Hai tổ chức nghiên cứu thị trường Savills và CBRE đều ước tính tổng lượngthuê mới văn phòng trong năm 2012 giảm khoảng 50% so với mức trung bình2009-2011 Số liệu của thuê mới của CBRE cho 2 loại văn phòng A và B cũnggiảm mạnh

DIỆN TÍCH THUÊ MỚI VĂN PHÒNG 2009-2012 – TP HCM

Nguồn : CBRE Nguồn: Savills

Ghi chú của Savills: Giá thuê trung bình được tính trên diện tích sàn thuần, bao gồm phí

dịch vụ nhưng không bao gồm VAT.

Các văn phòng cho thuê hạng A có diện tích trên 1.000m2/sàn đều khôngcòn trống tại TP Hồ chí Minh đến cuối năm 2012

Về giá thuê: Theo CBRE, giá thuê văn phòng bình quân của TP Hồ chí

Minh năm 2012 vẫn giảm liên tiếp trong hai quý đầu tiên sau đó bắt đầu tăng nhẹvào 6 tháng cuối năm

Giá thuê thực văn phòng hạng A và B tại TP Hồ chí Minh trung bình vàoquý 1/2012 khoảng 39 USD/m2/tháng (bao gồm VAT và phí quản lý – nếu trừ thuế

và phí giá thuê còn 30 USD/m2/tháng) và 21 USD/m2/tháng, vào quý 2 năm 2012giảm còn khoảng 33,7 USD/m2/tháng và 20 USD/m2/tháng, chỉ bằng một nửa sovới năm 2007 Một số chủ cao ốc có chính sách ưu đãi giá do cạnh tranh cao nên

có thể cho thuê giá thấp hơn

Cuối quý 4/2012 giá thuê hạng A tăng nhẹ lên mức hơn 39 USD/m2/tháng(nếu trừ thuế và phí giá thuê còn 31 USD/m2/tháng) Loại văn phòng hạng B vẫnchỉ ở mức 20 - 21 USD/m2/tháng dù các yêu cầu tìm thuê văn phòng đều hướngđến phân khúc hạng này

(Nguồn: CBRE)

Về khách hàng thuê: Theo khảo sát của CBRE trên thị trường TP Hồ chí

Minh, những khách hàng lớn thuê mặt bằng trong năm 2012 là các đơn vị thuộcngành tài chính ngân hàng, bảo hiểm, giáo dục, tổng đài tư vấn và một số đơn vịngành công nghiệp

Các công ty trong nước chiếm 87,5% diện tích đã cho thuê, các công ty nướcngoài chỉ chiếm 12,5% Tuy nhiên, đối với văn phòng 2 hạng A và B, các công tytrong nước chỉ chiếm khoảng 40%, còn lại công ty nước ngoài thuê đến 60% tổngdiện tích sàn

II VĂN PHÒNG CHO THUÊ TP HỒ CHÍ MINH NĂM 2013

1 NGUỒN CUNG NĂM 2013

Thống kê lũy kế theo số liệu của CBRE cho thấy từ đầu năm 2013 đến nay,

có khoảng 28 dự án văn phòng cho thuê tham gia vào thị trường, trong đó có 3 dự

án hạng A, 5 dự án hạng B Tổng diện tích 3 loại A,B,C tăng thêm hơn 173.000 m2(Jones Lang LaSalle ước tính trong 9 tháng đầu năm 2013 cung văn phòng tăngthêm chỉ khoảng 110.700 m2) Những dự án này hình thành do đã được khởi công

từ những năm trước đây

Đến hết tháng 11/2013, thống kê của CBRE công bố thị trường văn phòng ở

TP Hồ chí Minh có tất cả 11 tòa nhà hạng A; 54 tòa nhà hạng B và 266 dự án hạng

C Tổng cộng 331 tòa nhà văn phòng với tổng diện tích gộp 2.123.086m2

Tuy nhiên, số liệu về diện tích sàn văn phòng của các tổ chức tư vấn ở Việt

Nam công bố rất khác nhau: Đến hết quý 3/2013, thống kê của Jones Lang

LaSalle tổng diện tích sàn 1.516.000m2, còn của các tổ chức như Savill, Cushman

& Wakefield và Knight Frank Việt Nam thấp hơn, từ 1,3 đến 1,5 triệu m2

Đồ thị tăng cung văn phòng 3 quý đầu năm 2013 theo CafeLand

Sự khác nhau về số liệu có thể do phương pháp khảo sát hoặc ước tính củacác tổ chức, trong khi chưa có một cơ quan chính phủ nào đưa ra một con số thống

kê chính thức Trong thực tế sự thiếu chính xác có nguyên nhân từ cách tính diệntích (gộp hay sàn), sự biến động do một số văn phòng cho thuê đã đóng cửa hoặc

do được chuyển đổi công năng, bên cạnh đó là những ước tính diện tích sử dụngkhác nhau ở các dự án có công năng phức hợp bao gồm hoạt động khách sạn, trungtâm bán lẻ và cho thuê văn phòng

Tổng nguồn cung văn phòng tính đến 11/2013

Chỉ số nguồn cung / nguồn cầu Hạng A Hạng B Hạng C Vùng ven Tổng

Theo CBRE (m2) 329931 881718 911437 0 2123086Theo Jones Lang LaSalle (m2) 221000 355000 464000 476000 1516000

Trong quý 4/2013, theo CBRE và Knight Frank, khả năng chỉ một dự án duynhất là MB Sunny Tower, với diện tích gộp 16.000 m2 ở khu trung tâm Quận 1được kỳ vọng kịp hoàn thiện để tham gia vào thị trường

Về quy mô văn phòng : Theo nghiên cứu của CBRE phần lớn diện tích văn

phòng ở TP Hồ chí Minh được thiết kế theo quy mô diện tích sàn trung bình, đápứng nhu cầu hiện nay của khách thuê với diện tích sàn khoảng từ 250 - 300 m2

Với diện tích sàn từ 1000 m2 trở lên, chỉ có 8 tòa nhà (gồm 5 tòa nhà hạng

A và 3 tòa hạng B) ở khu vực trung tâm thành phố có thể cung cấp tại các tầngliên kế nhau và có 4 tòa nhà (gồm cả h ạng A và B) tại trung tâm có thể cungcấp trên 1 tầng sàn

Với quy mô như trên, thị trường văn phòng TP Hồ chí Minh đang đáp ứngnhững nhu cầu thuê với diện tích nhỏ và trung bình nhưng thiếu nguồn cung lànhững tòa nhà thương mại lớn có chất lượng đạt tiêu chuẩn quốc tế

2 HOẠT ĐỘNG THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ NĂM 2013:

a Tình hình thị trường 6 tháng đầu năm 2013:

Thị trường văn phòng cho thuê của thành phố vẫn duy trì được sự tăng trưởngcủa khách hàng thuê từ cuối năm 2012 sang năm 2013 Một trong những nguyênnhân là mức giá thấp hợp lý cùng với việc đưa vào kinh doanh của các tòa nhà vănphòng mới có thiết kế hiệu quả và bền vững hơn

Báo cáo của công ty CBRE, quý đầu tiên năm 2013 diện tích thực thuê mới

của 2 hạng A và B tăng gần gấp đôi so với quý trước, từ hơn 17.000 m2 của quýIV/2012, lên gần 32.000 m2 trong quý I/2013, đặc biệt là tại các cao ốc vừa hoànthành hoặc tại các dự án bước vào giai đoạn hoàn thiện Tuy nhiên tỷ lệ trống cũngtăng lên dù công suất hoạt động tốt hơn do một số cao ốc mới được đưa vào sửdụng

Nhu cầu cho thuê văn phòng tiếp tục được cải thiện trong trong quý 2 Tínhtoán theo CBRE, quý 2 diện tích văn phòng cho thuê mới thêm khoảng 4000m2hạng A và 19.000m2 hạng B Số liệu thuê mới tuy giảm so quý trước nhưng cảithiện một phần tỷ lệ trống văn phòng Theo CBRE, tỷ lệ trống của hạng A trongquý 2 khoảng 20%, hạng B là 18% và hạng C là 15%, còn theo Savill thì tỷ lệ trốngthời điểm này tại các tòa văn phòng hạng A chỉ 12,1%, có thể chưa cập nhật thêmnhững văn phòng mới

Giá chào thuê cũng nhẹ từ quý 1 nhưng giảm nhẹ trong quý 2, giá giảm tại 2phân khúc văn phòng hạng A và B Có nhận định cho rằng giá đã qua mức đáy và giáchào thuê thể hiện chính sách giá linh hoạt của các chủ quản lý nhằm giảm nhanh

tỷ lệ trống các tòa nhà

Động thái tăng trưởng của thị trường văn phòng cho thuê từ đầu năm 2013không xuất phát từ các yếu tố kinh tế vĩ mô Theo CBRE, lực cầu diện tích văn phòngtăng lên chủ yếu là do các khách hàng cũ mong muốn nâng cấp hoặc mở rộng hơn.Trong bối cảnh kinh tế TP Hồ chí Minh và cả nước còn khó khăn, chưa có lượngkhách thuê mới gia nhập thị trường Một số công ty đã dịch chuyển từ văn phònghạng A sang hạng B để tiết kiệm chi phí, nhưng các văn phòng hạng A với vị tríđắc địa của mình luôn vẫn được nhiều khách hàng quan tâm

b Tình hình 6 tháng cuối năm 2013

Từ quý 3/2013, thị trường văn phòng cho thuê TP Hồ chí Minh càng khởisắc hơn với những hợp đồng giao dịch nhất là trên các tòa nhà mới Khảo sát củaCBRE cho thấy diện tích thực thuê mới của văn phòng hạng A là 12.000 m2 trongquý III-2013, tăng 207,2% so với quý trước và tăng 104,1% theo năm, còn diệntích văn phòng hạng B được thuê mới trong quý là 20.802 m2, tăng 10,1% so vớiquý trước và tăng 220,1% theo năm

Biểu đồ biến động diện tích thực thuê mới các quý (NLA, m2)

CBRE cho rằng một số công ty đa quốc gia vẫn đang tìm thuê mặt bằng mới

để mở văn phòng đại diện và dự kiến một số giao dịch lớn được thực hiện trong quý4/2013

Về giá cho thuê:

Nguồn cung tăng ở một số phân khúc khác nhau đã tác động vào giá chào thuêcủa các phân khúc trên thị trường Giá thuê của một số nhóm tòa nhà điển hình nhấtvới dịch vụ quản lý chất lượng cao tại khu vực Quận 1 đang tăng lên đã kéo giá chàothuê trung bình của văn phòng hạng A tăng 3% so với quý trước và tăng 6,2% theonăm Giá chào thuê trung bình của hạng B cũng tăng lên 3,2% so với quý trước vàtăng 8,2% theo năm do được lấp đầy hơn Nhóm các tòa nhà hạng A- hoăc B+ đanggiữ mức giá ổn định, nhóm tòa nhà hạng C có khuynh hướng giảm

Tỷ lệ lấp đầy Diện tích Tỷ lệ lấp đầy Diện tích Q4 2012 (khoảng m2) Q4 2013 (khoảng m2)

Bitexco Financial Tower Q1 68,0% 10 85,0% 6

Kumho Asiana Plaza Q1 99,0% 867 100,0% 0

Saigon Trade Center Q1 91,0% 3.5 83,0% 12.116

Maritime Bank Tower Q1 87,0% 2.499 88,0% 4.5

trường văn phòng cho thuê tại TP Hồ chí Minh

c Một số tình hình về khách thuê năm 2013

Có 2 xu hướng trong thị trường văn phòng cho thuê TP Hồ chí Minh năm2013:

- Xu hướng di dời, chuyển dịch văn phòng ra xa khu trung tâm xuất hiện từ

quý 2/2013 vẫn được tiếp tục đến nay Ngoài nguyên nhân từ một số khách muốngiảm chi phí thuê, còn là kết quả của việc thiếu hụt khả năng cung cấp các mặt sànlớn tại các tòa nhà trong khu vực trung tâm, không đáp ứng được nhu cầu mở rộnghoặc thuê diện tích lớn của khách thuê Báo cáo của CBRE về giao dịch trên thịtrường văn phòng tại TP Hồ chí Minh trong 11 tháng qua, nhu cầu khách hàng thuê

để di dời mở rộng chiếm 44%, thuê mới chiếm 35%, tái ký đạt 18% và chuyểnnhượng đạt 8%

- Xu hướng hợp nhất các văn phòng thành viên được thực hiện bởi khách

thuê nước ngoài lẫn trong nước Từ đó nhu cầu thuê văn phòng với diện tích lớntăng lên Trong năm 2013 nhiều giao dịch đã được thực hiện với quy mô diện tíchthuê từ 1.000 - 6.000 m2, khác với những giao dịch trước đây chủ yếu có diện tíchthuê nhỏ hơn 1.000 m2

Trong cơ cấu khách thuê, các doanh nghiệp ngành kỹ thuật chiếm 20%,ngành sản xuất 17%, lãnh vực tài chính 13%, giáo dục 6%, bán lẻ 5%, dược 4%,còn lại là các ngành khác Các công ty trong lĩnh vực kỹ thuật, công nghệ, tàichính… có nhu cầu di dời và mở rộng văn phòng nhiều hơn

Đối với văn phòng hạng A, hiện các công ty Việt Nam thuê chiếm đa số(26%), tiếp theo các công ty Hoa Kỳ, Nhật bản, Hàn Quốc và Anh