Luận văn giải pháp quản lý phát triển nhà ở

Đi tìm lời giải cho câu trả lời Trách nhiệm phát triển nhà ở công nhân thuộc về ai? và tại sao công nhân lại tỏ ra không mặn mà trước những khu nhà hiện có. Đề xuất các giải pháp quản lý phát triển nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp.

NGUYỄN TRỌNG HIẾU

GIẢI PHÁP QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CÔNG NHÂN TẠI CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ BẾN CÁT TỈNH BÌNH DƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

TP H CH MINH

NGUYỄN TRỌNG HIẾU

GIẢI PHÁP QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CÔNG NHÂN TẠI CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ BẾN CÁT TỈNH BÌNH DƯƠNG

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Mã số: 60.58.01.06

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS VÕ KIM CƯƠNG

TP H CHÍ MINH 2017

L I C M ĐO N

Học viên xin cam đoan, luận văn thạc sĩ chuyên ngành Quản Lý Công Trình và

Đô Thị với đề tài ‘Giải ph p ản ph t triển nh ở ng nh n tại h ng

nghiệp trên đị n hị Bến t ỉnh Bình Dương’ là công trình nghiên cứu

L I CẢM ƠN

Đầu tiên, Học viên xin gửi lời cảm ơn đến Ban Giám Hiệu Trường Đại Học Kiến Trúc TP.HCM, các cán bộ Phòng Quản Lý Đào Tạo Sau Đại Học vì đã tạo điều kiện một cách tốt nhất trong suốt quá trình học tập chương trình đào tạo Thạc sĩ chuyên ngành Quản Lý Đô Thị và Công Trình

Xin gửi lời cảm ơn chân thành đến TS Võ Kim Cương vì những hướng dẫn tận tình, những kiến thức chuyên sâu đã truyền đạt cho Học viên trong quá trình nghiên cứu, thực hiện luận văn

Xin cảm ơn các Phòng Ban của UBND Thị Xã Bến Cát, các cán bộ quản lý các khu công nghiệp trong suốt thời gian qua đã tận tình cung cấp thông tin, số liệu để phục vụ quá trình nghiên cứu của Học viên

Xin cảm ơn các Anh/Chị khóa Cao Học K22 và tập thể lớp Quản Lý Đô Thị và Công Trình vì đã đồng hành, trao đổi kiến thức chuyên môn trong suốt thời gian học tập vừa qua

Xin chân thành Cảm Ơn!

Học viên

Nguyễn Trọng Hiếu

1.Lý do chọn đề tài 1

2.Mục tiêu, mục đích nghiên cứu 2

2.1.Mục tiêu nghiên cứu 2

2.2.Mục đích nghiên cứu 2

3.Đối tượng, phạm vi, giới hạn nghiên cứu 3

3.1.Đối tượng nghiên cứu 3

3.2.Phạm vi, giới hạn nghiên cứu 3

4.Phương pháp nghiên cứu 3

5.Nội dung nghiên cứu 4

6.Kết cấu luận văn 4

7.Giải thích thuật ngữ: 5

PHẦN 2: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 6

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CÔNG NHÂN CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ BẾN CÁT 6

1.1.Khái quát về Thị Xã Bến Cát 6

1.1.1.Vị trí địa lý 6

1.1.2.Lịch sử phát triển 7

1.1.3.Tình hình kinh tế xã hội và định hướng phát triển đô thị 8

1.2.Thực trạng quản lý phát triển nhà ở công nhân các KCN trên địa bàn Thị Xã Bến Cát 10

1.2.1.Thực trạng cung cầu về nhà ở công nhân 10

1.2.1.1.Nhu cầu về nhà ở công nhân 10

1.2.2.1.Quy hoạch định hướng phát triển nhà ở công nhân 16

1.2.2.2.Phân công quản lý phát triển nhà ở công nhân 17

1.2.2.3.Quản lý hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội 19

1.2.2.4.Cơ chế chính sách phát triển NƠCN 21

1.2.2.5.Sự tham gia của cộng đồng 22

1.3.Các nghiên cứu khoa học liên quan đến đề tài 23

1.3.1.Nguyễn Trọng Ninh, Mô hình phát triển và quản lý NƠXH tại các đô thị, KCN tập trung 23

1.3.2.Nguyễn Hữu Đoàn, Giải pháp quản lý quy hoạch xây dựng khu NƠCN khu công nghiệp Mỹ Phước Huyện Bến Cát Tỉnh Bình Dương 24

1.3.3.Lý Minh Tâm, Những kiến nghị về định hướng phát triển khu NƠCN tại các KCN trên địa bàn tỉnh Bình Dương 24

1.4.Kết luận chương 1 25

CHƯƠNG 2: CÁC CƠ SỞ LÝ LUẬN KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CÔNG NHÂN 26

2.1.Cơ sở lý luận khoa học về quản lý phát triển nhà ở công nhân 26

2.1.1.Tổng quan về nhà ở công nhân 26

2.1.1.1.Khái niệm về nhà ở công nhân 26

2.1.1.2.Vai trò của nhà ở đối với công nhân các khu công nghiệp 28

2.1.1.3.Giải quyết vấn đề nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp 30

2.1.2.Các lý luận liên quan đến nhà ở công nhân 31

2.1.2.1.Lý luận của Robert Owen 32

2.1.2.4.Đơn vị ở láng giềng của Clarence Perry 34

2.1.3.Quản lý phát triển nhà ở công nhân 35

2.1.3.1.Quản lý quy hoạch-kiến trúc nhà ở công nhân KCN 35

2.1.3.2.Chính sách quản lý phát triển nhà ở công nhân 38

2.1.3.3.Sự tham gia cộng đồng trong quản lý phát triển nhà ở công nhân 40

2.2.Cơ sở pháp lý trong quản lý phát triển nhà ở công nhân 41

2.2.1.Về phía Nhà nước 41

2.2.2.Về phía địa phương 44

2.3.Kinh nghiệm quản lý phát triển nhà ở công nhân 45

2.3.1.Tại Hàn Quốc 45

2.3.2.Tại Malaysia 46

2.3.3.Kinh nghiệm quản lý phát triển nhà ở công nhân tại Việt Nam 47

2.4.Kết luận chương 2 49

CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CÔNG NHÂN

50

3.1 Quan điểm–nguyên tắc về quản lý phát triển nhà ở công nhân 50

3.1.1 Quan điểm về quản lý phát triển nhà ở công nhân 50

3.1.2 Nguyên tắc về quản lý phát triển NƠCN 53

3.2.Giải pháp quản lý phát triển NƠCN 54

3.2.1.Giải pháp quản lý quy hoạch 54

3.2.1.1 Mô hình nhà ở tập trung 54

3.2.2.1 Mô hình nhà ở tập trung 59

3.2.2.2 Mô hình nhà ở phân tán 63

3.2.3 Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý 65

3.2.3.1 Mô hình nhà ở tập trung 65

3.2.3.2 Mô hình nhà ở phân tán 67

3.2.4 Sự tham gia của cộng đồng trong quản lý phát triển nhà ở công nhân 69

3.2.4.1 Mô hình nhà ở tập trung 70

3.2.4.2 Mô hình nhà ở phân tán 72

3.3 Kết luận chương 3 74

PHẦN 3: KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 75

1.Kết luận 75

2.Kiến nghị 76 DANH M C H NH ẢNH, BẢNG BIỂU

DANH M C TỪ NGỮ VIẾT TẮT

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PH L C

DANH MỤC HÌNH ẢNH VÀ BẢNG BIỂU

DANH MỤC HÌNH ẢNH

- Hình 1.1: Vị trí thị xã Bến Cát trong mối liên hệ vùng

- Hình 1.2: Mô hình đồn điền cao su điển hình thời Pháp

- Hình 1.3: Quy hoạch chung xây dựng TX.Bến Cát tới năm 2030 tầm nhìn 2050

- Hình 1.4: Nhà ở xã hội 1B tại KCN Mỹ Phước 1

- Hình 1.5: Mẫu nhà trọ điển hình tại các KCN trên địa bàn TX.Bến Cát

- Hình 1.6: Bản đồ cơ cấu và phân khu chức năng KCN Rạch Bắp

- Hình 1.7: Bản đồ quy hoạch chi tiết KCN Việt Hương 2

- Hình 1.8: Bản đồ phân khu chức năng KCN Mỹ Phước 1-2-3

- Hình 1.9: Chợ Mỹ Phước 1-Mẫu chợ điển hình tại TX.Bến Cát

- Hình 1.10: Chợ tự phát điển hình tại các KCN trên địa bàn TX.Bến Cát

- Hình 1.11: Trường mẫu giáo tư thục điển hình tại các KCN trên địa bàn TX.Bến Cát

- Hình 2.1: Mô hình phát triển đô thị của Robert Owen

- Hình 2.2: Mô hình phát triển đô thị của Charles Fourier

- Hình 2.3: Mô hình thành phố công nghiệp của Tony Garnier

- Hình 2.4: Mô hình phát triển đơn vị ở láng giềng của Clarence Perry

- Hình 2.5: Mô hình nhà ở công nhân phụ thuộc vào vị trí KCN

- Hình 2.6: Nhà ở xã hội điển hình tại Hàn Quốc

- Hình 2.7: Nhà cho công nhân ở các khu vực phụ cân KCN tại Malaysia

- Hình 2.8: Nhà lưu trú công nhân – công ty Nissel Thủ Đức

- Hình 2.9: Nhà lưu trú công nhân KCN Hiệp Phước, Nhà Bè

- Hình 3.1: Giải pháp quản lý quy hoạch mô hình nhà ở tập trung

- Hình 3.2: Giải pháp quản lý quy hoạch mô hình nhà ở phân tán

- Hình 3.3: Giải pháp chính sách phát triển mô hình nhà ở tập trung

- Hình 3.4: Giải pháp chính sách phát triển mô hình nhà ở phân tán

- Hình 3.5: Giải pháp tổ chức bộ máy quản lý mô hình nhà ở tập trung

- Hình 3.6: Giải pháp tổ chức bộ máy quản lý mô hình nhà ở phân tán

- Hình 3.7: Giải pháp sự tham gia cộng đồng mô hình nhà ở tập trung

- Hình 3.8: Giải pháp tăng cường tham gia công đồng mô hình nhà ở phân tán

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU THỐNG KÊ

- Bảng 1.1: Hiện trạng dân số TX.Bến Cát năm 2015

- Bảng 1.2: Thống kê số CN tại các KCN trên địa bàn TX.Bến Cát năm 2015

- Bảng 1.3: Biểu đồ thống kê tổng hợp kết quả khảo sát

- Bảng 1.4: Thống kê các dự án NƠXH đang trong quá trình xây dựng (phụ lục 1)

- Bảng 1.5: Giá bán lẻ điện sinh hoạt (phụ lục 1)

- Bảng 1.6: Giá nước sinh hoạt theo khối lượng sử dụng (phụ lục 1)

- Bảng 1.7: Danh mục các KCN được phê duyệt quy hoạch tại TX.Bến Cát (phụ lục 1)

- Bảng 1.8:Thống kê hiện trạng các trường mầm non- mẫu giáo tại TX.Bến Cát (phụ lục 1)

- Bảng 1.9: Thống kê hiện trạng các trường tiểu học tại TX.Bến Cát (phụ lục 1)

- Bảng 1.10: Kết quả khảo sát nhu cầu nhà ở công nhân KCN Mỹ Phước 1 (phụ lục 4)

- Bảng 1.11: Kết quả khảo sát nhu cầu nhà ở công nhân KCN Mỹ Phước 2 (phụ lục 4)

- Bảng 1.12: Kết quả khảo sát nhu cầu nhà ở công nhân KCN Mỹ Phước 3 (phụ lục 4)

- Bảng 1.13: Kết quả khảo sát nhu cầu nhà ở công nhân KCN Rạch Bắp (phụ lục 4)

- Bảng 1.14: Kết quả khảo sát nhu cầu nhà ở công nhân KCN Việt Hương 2 (phụ lục 4)

- Bảng 2.1: Khoảng cách đi lại tương ứng với thời gian và phương tiên (phụ lục 2a)

- Bảng 2.2: Phân tích ưu nhược điểm các mô hình nhà ở công nhân tương ứng với vị trí và quy mô tính chất của KCN (phụ lục 2a)

- Bảng 2.3: Hệ thống văn bản quản lý phát triển NƠCN KCN (phu lục 2b)

- Bảng 2.4: Tổng hợp ưu nhược điểm của hai mô hình phát triển nhà ở công nhân

DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT

- NN: Nhà nước

- UBND: Ủy ban nhân dân

- KCN: Khu công nghiệp

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Trong định hướng phát triển vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, T.Bình Dương được Nhà nước xác định là một trong những nơi đi đầu trong việc thực hiện công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nước Với lợi thế tiếp giáp thành phố Hồ Chí Minh, lại có quỹ đất xây dựng rộng lớn, T.Bình Dương đã tạo nên một sức hấp dẫn vô cùng lớn đối với các nhà đầu tư phát triển công nghiệp Minh chứng rõ nét cho sức hút này chính là giá trị sản xuất công nghiệp của tỉnh vào năm 2015 đạt 271.211 tỷ đồng (với cơ cấu kinh tế công nghiệp-dịch vụ-nông nghiệp chiếm tỷ trọng 60%-37,3%-2,7%); tăng gấp 50 lần so với năm 1997, giá trị sản xuất công nghiệp đạt 4000 tỷ đồng (cơ cấu kinh tế chiếm tỷ trọng 50,45%-26,8%-22,8%) [37] Tuy nhiên, bên cạnh các lợi ích kinh tế, quá trình công nghiệp hóa đã thu hút một lượng lớn công nhân từ các địa phương khác đến T.Bình Dương (trung bình mỗi năm có khoảng 45.000 công nhân mới đến [1]) đã tạo áp lực về giải quyết nơi ăn chốn ở cho số công nhân này và gia đình của họ

TX.Bến Cát, một đơn vị hành chính trực thuộc T.Bình Dương, với cơ cấu kinh tế công nghiệp-dịch vụ-nông nghiệp chiếm tỷ lệ 83,92%-15,43%-0,65% [40], nơi tập trung các KCN: Mỹ Phước 1, Mỹ Phước 2, Mỹ phước 3, Rạch Bắp, Việt Hương 2, thì áp lực về giải quyết nơi ăn chốn ở cho công nhân càng được biểu hiện rõ rệt Tính đến đầu năm 2015, chỉ có 28 doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho công nhân với 4,426 phòng, giải quyết hơn 5000 chỗ ở (đáp ứng 6,6% nhu cầu nhà ở) [9] Thực tế cho thấy, đa số công nhân các KCN lại tỏ ra không mặn mà đối với các khu nhà ở này Họ vẫn có xu hướng thuê ở trong các khu nhà trọ tạm bợ, tự phát, không theo quy hoạch, gây mất mỹ quan đô thị do người dân địa phương tự xây dựng trên đất

sở hữu của mình Các khu nhà trọ này thường là các nhà cấp 4, xây dựng tại những nơi có giá trị đất thấp, diện tích trung bình mỗi phòng từ 10-12m2, nhà vệ sinh chung, tiện nghi sinh hoạt ở mức tối thiểu, an ninh trật tự phức tạp, ô nhiễm môi trường sống trầm trọng…

Việc công nhân phải ở trong những khu nhà trọ tạm bợ, do dân tự xây, chưa được quản lý một cách chặt chẽ không những gây không ít khó khăn cho công tác quản lý kiến trúc đô thị, trật tự xây dựng; tạo áp lực lớn cho công tác quản lý đô thị vốn đã tồn tại nhiều bất cập, hạn chế mà còn không tạo được tiền đề cho việc phát triển công nghiệp hóa bền vững

Chính vì bức xúc với thực trạng nêu trên, muốn đi tìm lời giải cho câu hỏi

“Trách nhiệm phát triển nhà ở công nhân thuộc về ai ?” và “Tại sao người công nhân lại tỏ ra không mặn mà trước các khu nhà ở hiện có ?”, nên việc nghiên cứu

và đề xuất các ‘Giải pháp quản lý phát triển nhà ở công nhân tại các khu công

nghiệp trên địa bàn Thị Xã Bến Cát Tỉnh Bình Dương’ là hết sức cần thiết và phù

hợp với hoàn cảnh hiện tại

2 Mục tiêu, mục đích nghiên cứu

2.1 Mục tiêu nghiên cứu

Đề xuất một số giải pháp quản lý phát triển nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp trên địa bàn Thị Xã Bến Cát, Tỉnh Bình Dương

2.2 Mục đích nghiên cứu

Nghiên cứu các giải pháp quản lý phát triển nhà ở công nhân nhằm:

 Đảm bảo đời sống cho người công nhân đang làm việc tại các khu công nghiệp

 Giúp công tác quản lý nhà ở công nhân được thuận tiện

 Nâng cao môi trường thu hút đầu tư từ các thành phần kinh tế trong nội dung nhà ở công nhân

 Cải thiện môi trường đô thị

3 Đối tượng, phạm vi, giới hạn nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

- Nhà ở công nhân các khu công nghiệp

- Các chính sách quản lý phát triển nhà ở công nhân

3.2 Phạm vi, giới hạn nghiên cứu

- Không gian nghiên cứu: các khu công nghiệp trên địa bàn hành chính của Thị Xã Bến Cát, Tỉnh Bình Dương

- Thời gian nghiên cứu:

 Theo quy hoạch định hướng phát triển vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đến năm 2020

 Theo chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm

2030

4 Phương pháp nghiên cứu

Các phương pháp được sử dụng trong luận văn bao gồm:

- Phương pháp thống kê, thu thập tài liệu: sử dụng các nguồn tài liệu, các văn bản chủ trương chính sách của Nhà nước, số liệu thống kê khái quát về tình hình khu vực nghiên cứu, các đề tài nghiên cứu đi trước có liên quan…

- Phương pháp điều tra khảo sát: khảo sát thực địa kết hợp chụp ảnh, thu thập

số liệu thực tế về nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp trên địa bàn thị xã Bến Cát tỉnh Bình Dương, khảo sát nhu cầu về nhà ở của CN thông qua phiếu khảo sát nhu cầu, phỏng vấn trực tiếp các cán bộ quản lý có liên quan đến nội dung nghiên cứu

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: dựa trên các nguồn tài liệu đã thu thập được, phân tích các số liệu Từ đó đưa ra được cái nhìn tổng quan về vấn đề nghiên cứu và định hướng giải quyết vấn đề một cách hiệu quả và sát với thực tế

5 Nội dung nghiên cứu

- Phân tích bối cảnh phát triển kinh tế xã hội, quá trình thu hút lực lượng lao động tại các khu công nghiệp trên địa bàn nghiên cứu Đánh giá thực trạng về quản

lý phát triển nhà ở công nhân Khảo sát nhu cầu về nhà ở của đối tượng công nhân

- Tìm hiểu các cơ sở lý luận khoa học, cơ sở pháp lý, các chính sách của nhà nước có liên quan đến quản lý phát triển nhà ở công nhân

- Liên hệ với kinh nghiệm về quản lý phát triển nhà ở công nhân của một số nước trên thế giới Từ đó rút ra được bài học trong công tác quản lý phát triển nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp trên địa bàn Thị Xã Bến Cát, Tỉnh Bình Dương

- Đề xuất các giải pháp về quản lý phát triển nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp trên địa bàn Thị Xã Bến Cát, Tỉnh Bình Dương

6 Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận-kiến nghị, nội dung luận văn được chia làm ba chương như sau:

- Chương 1: Tổng quan về quản lý phát triển nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp trên địa bàn Thị Xã Bến Cát, Tỉnh Bình Dương;

- Chương 2: Các cơ sở lý luận khoa học về quản lý phát triển nhà ở công nhân;

- Chương 3: Các giải pháp quản lý phát triển nhà ở công nhân

7 Giải thích thuật ngữ

- Khu công nghiệp: theo nghị định 29/2008/NĐCP[11], khu công nghiệp là khu chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, có ranh giới địa lý xác định, được thành lập theo điều kiện, trình tự và thủ tục theo đúng quy định của Nhà nước

- Doanh nghiệp khu công nghiệp: là doanh nghiệp được thành lập và hoạt động trong khu công nghiệp, gồm doanh nghiệp sản xuất và doanh nghiệp dịch vụ

- Ban quản lý các khu công nghiệp: là cơ quan đại diện cho UBND tỉnh, quản

lý trực tiếp các khu công nghiệp trong phạm vi địa lý hành chính của tỉnh

- Ban quản lý khu công nghiệp: là cơ quan đại diện chủ đầu tư phát triển khu công nghiệp, đảm nhận vai trò về cung ứng hạ tầng kỹ thuật, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp hoạt động

- Nhà ở xã hội: Theo luật nhà ở 2014[36],nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở

PHẦN NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CÔNG NHÂN CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ BẾN CÁT 1.1 Khái quát về Thị Xã Bến Cát

1.1.1 Vị trí địa lý

TX.Bến Cát có diện tích 23.442,24 ha, bao gồm các phường: Mỹ Phước, Thới Hòa, Tân Định, Hòa Lợi, Chánh Phú Hòa, An Điền, An Tây và Phú An Ranh giới hành chính: Phía Bắc giáp huyện Dầu Tiếng, Phía Nam giáp thành phố Thủ Dầu Một, Phía Đông giáp huyện Tân Uyên và thành phố Thủ Dầu Một, Phía Tây giáp huyện Củ Chi

Hình 1.1: Vị trí TX.Bến Cát trong mối liên hệ vùng (Nguồn [41]: Quy hoạch chung xây dựng Thị Xã Bến Cát)

1.1.2 Lịch sử phát triển

Theo tác giả Phan Xuân Biên[33], vào cuối thế kỷ XVI-đầu thế kỷ XVII lớp

cư dân người Việt từ miền Bắc, miền Trung phiêu tán về vùng Đông Nam Bộ, để tìm vùng đất mới lập nghiệp T.Bình Dương, đặc biệt là vùng xung quanh thị xã Thủ Dầu Một, vùng giáp sông Đồng Nai, sông Sài Gòn là những nơi định cư lý tưởng thuở đầu khai phá Sau khi thiết lập hệ thống hành chính, triều Nguyễn đã có nhiều chính sách khuyến khích, thu hút lưu dân đến khai hoang lập làng ở vùng Gia Định- Đồng Nai trong đó có Bến Cát với lợi thế ven sông Sài Gòn, sông Thị Tính

để canh tác lúa nước và khai thác lâm sản

Từ đầu thế kỷ XX, khu vực Bến Cát là nơi có nhiều đồn điền cao su do người Pháp lập ra (xem Hình 1.2 cuối chương) Các đồn điền này thu hút lực lượng lao động từ miền Trung và miền Bắc vào làm việc Các khu dân cư mới hình thành trong đó có khu vực TX.Bến Cát hiện nay vốn là đầu mối giao thông thủy bộ hồi bấy giờ Trong thời kỳ cận hiện đại, thành phần dân cư khu vực này không ngừng thay đổi Đáng chú ý nhất là vào năm 1954, nguồn di cư từ các tỉnh phía Bắc vào và sau này có một số từ miền Trung đến với các chính sách đinh điền của chế độ Sài Gòn Trong thời kỳ chiến tranh trước 1975, sự phân bố cư trú càng có nhiều thay đổi do đây là một trong những chiến trường ác liệt Nhưng sau ngày giải phóng

1975, nhân dân phiêu tán các nơi đã nhanh chóng hồi hương, lấp dần các khoảng trống ở các vùng

Từ khi có chính sách đổi mới, nhất là từ năm 1997, với các tiềm lực sẵn có, T.Bình Dương nói chung và TX.Bến Cát nói riêng đã trở thành một trong những vùng phát triển công nghiệp trọng yếu của đất nước Với tinh thần này, các KCN đã được ra đời và thu hút một dòng nhập cư khác của người lao động trên các vùng của nước tới để tìm việc làm và cuộc sống mới

1.1.3 Tình hình kinh tế xã hội và định hướng phát triển đô thị

 Về tình hình kinh tế xã hội

Bảng 1.1: Hiện trạng dân số TX Bến Cát năm 2015

Đơn vị hành chính Nhân khẩu

Số hộ Nhân khẩu

Phòng trọ

Nhân khẩu Thị trấn Mỹ Phước 34952 3651 14048 8356 20904

hướng công nghiệp dịch vụ với tỷ trọng công nghiệp: 89,92%-dịch vụ: nông nghiệp: 0,65%

15,43%- Về định hướng phát triển đô thị

Hình 1.3: Quy hoạch chung xây dựng TX.Bến Cát tới năm 2030 tầm nhìn 2050

(Nguồn [41]: Quy hoạch chung xây dựng Thị Xã Bến Cát)

Theo nội dung của Quy hoạch chung xây dựng Thị xã Bến Cát [41], thì Thị xã được xác định sẽ phát triển theo hướng đô thị bền vững, trong đó ba yếu tố: bền vững môi trường, bền vững về phát triển và bền vững về tổ chức môi trường sống

đô thị chính là điều kiện tiên quyết; để đảm bảo cho định hướng này, lộ trình thực hiện được chia thành các giai đoạn:

- Giai đoạn đến năm 2020: TX.Bến Cát sẽ phát triển công nghiệp theo chiều rộng và chiều sâu Cơ cấu kinh tế chủ yếu sẽ theo hướng công nghiệp-dịch vụ-nông nghiệp

- Giai đoạn 2021-2030: ngành dịch vụ sẽ có bước phát triển mạnh do dân số phát triển nhanh, các dự án đầu tư trong lĩnh vực dịch vụ đi vào hoạt động Công nghiệp sẽ phát triển theo chiều sâu Cơ cấu kinh tế vẫn theo hướng công nghiệp-dịch vụ-nông nghiệp, tuy nhiên giai đoạn cuối tỷ trọng dịch vụ sẽ dần đuổi kịp ngành công nghiệp

- Giai đoạn 2031-2050: cơ cấu kinh tế của đô thị sẽ là dịch vụ-công nông nghiệp Trong đó, ngành dịch vụ sẽ phát triển nhanh, chiếm tỷ trọng ngày càng cao trong cơ cấu kinh tế; ngành công nghiệp sẽ phát triển theo chiều sâu với các sản phẩm có tính cạnh tranh cao; ngành công nghiệp chiếm tỷ trọng không đáng

nghiệp-kể theo hướng nông nghiệp đô thị

1.2 Thực trạng quản lý phát triển nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp trên địa bàn Thị Xã Bến Cát

1.2.1 Thực trạng cung cầu về nhà ở công nhân

1.2.1.1 Nhu cầu về nhà ở công nhân

Bảng 1.2: Thống kê số CN tại các KCN trên địa bàn TX.Bến Cát năm 2015

là người dân địa phương (chiếm 12,64%), phần còn lại là lao động nhập cư (chiếm 87,36%); thành phần có nhu cầu về nhà ở rất lớn

Bên cạnh số liệu thu thập như trên, Tác giả đã thực hiện khảo sát thực tế về nhu cầu nhà ở của CN đang làm việc tại 5 KCN, với số lượng khảo sát 250 phiếu (xem Phụ lục 3) Kết quả tổng hợp thu được như sau:

Bảng 1.3: Biểu đồ thống kê tổng hợp kết quả khảo sát

46,33

% 53,67

%

Tình trạng hôn nhân

Có Không

và thời gian hoạt động của bản thân các KCN Ví dụ như KCN Mỹ Phước 1(xem Bảng 1.10-Phụ lục 4), với thời gian hoạt động từ 2008 đến nay, kết quả khảo sát cho thấy: Nhóm CN có độ tuổi trên 25 chiếm 76%; Giới tính: nữ chiếm 80%; Tình trạng hôn nhân: 66% đã lập gia đình Nên nguyện vọng mà họ mong muốn trong thời điểm hiện tại là dạng nhà trọ chiếm 60%, với hình thức thanh toán dạng thuê mua chiếm 60% , nhằm tạo điều kiện cho gia đình được sinh sống ổn định, nâng cao năng suất lao động, đảm bảo sức khỏe

Bên cạnh kết quả khảo sát ở trên, một lý do khác để giải thích cho xu hướng người CN lựa chọn hình thức thuê trọ như hiện nay chính là bắt nguồn từ các quy định của pháp luật và thu nhập bình quân

Mặc dù nội dung của Hiến pháp, Luật… đều không có những quy định thể hiện sự phân biệt đối xử với CN nhập cư, nhưng các văn bản hướng dẫn thi hành Luật của các bộ, ngành liên quan tới: hộ khẩu, hộ tịch, đăng ký phương tiện giao thông đường bộ, chăm sóc sức khoẻ, giáo dục, vay vốn… đã đưa ra một số điều kiện và thủ tục ràng buộc quá chặt chẽ (đặc biệt là yêu cầu phải có hộ khẩu thường

trú hoặc có đăng ký tạm trú dài hạn) Vì vậy, CN nhập cư khó có thể thụ hưởng một cách toàn vẹn các quyền cơ bản, trong đó có quyền tự do về chỗ ở

Đối với nội dung về thu nhập bình quân, theo Báo cáo tình hình hoạt động công đoàn 6 tháng đầu năm 2016 [9], mức lương cơ bản thử việc cho CN từ 3.500.000-3.600.000vnđ, đối với CN mới vào làm việc thì lương cơ bản ký hợp đồng từ 3.750.000-4.000.000vnđ Ngoài tiền lương, CN còn được hưởng chế độ ăn giữa ca, chế độ tiền thưởng và phụ cấp khác… nhưng nhìn chung, do tình hình giá

cả các mặt hàng tiêu dùng và chi phí cho nơi ở thường tăng nên với mức lương hiện tại không đáp ứng được nhu cầu cuộc sống của CN Cũng bắt nguồn từ đây, dẫn đến

xu hướng lựa chọn dạng nhà trọ giá rẻ của CN nhằm giảm bớt gánh nặng chi tiêu hằng tháng

1.2.1.2 Cung ứng về nhà ở công nhân

 Nhà ở công nhân do các doanh nghiệp đầu tư

Theo báo cáo của công đoàn các khu công nghiệp [9], hiện tại trong tổng số

295 DN hoạt động trên địa bàn, chỉ có 28 DN thực hiện cung cấp nhà ở cho CN (đáp ứng 6,6% nhu cầu) Hình thức phổ biến là các DN đứng ra thuê nhà và bố trí chỗ ở cho CN, hỗ trợ 10-20% tiền thuê cho CN hoặc trực tiếp xây dựng nhà ở cho

CN Tiêu biểu trong số đó là các dự án NƠXH do tổng công ty Becamex IDC đầu

tư xây dựng (xem Bảng 1.4-Phụ lục 1) Tuy số lượng các dự án NƠXH được công

ty Becamex IDC triển khai khá nhiều nhưng chỉ có khu nhà số 1b-KCN Mỹ Phước1

là hoàn thành với giá bán trung bình mỗi căn hộ diện tích 30m2: 149.800.000vnđ và hầu như không thu hút được lực lượng CN đến ở (xem Hình 1.4 cuối chương) Đối với nội dung này, để nắm bắt được các nguyên nhân dẫn đến tình trạng NƠXH hoàn thành nhưng không thú hút được CN đến ở, Tác giả đã thực hiện

phỏng vấn một số CN tại các xí nghiệp lân cận với nội dung :„Có dự định thuê ở tại các nhà ở xã hội này không ?‟ thì hầu hết đều trả lời là „Không‟ và họ vẫn sẽ lựa

chọn ở tại các khu nhà trọ do người dân địa phương xây dựng Một trong những lý

do mà CN thường đưa ra:„hoàn toàn không biết thông tin, không biết thủ tục đăng

kí, không biết mức giá thuê…‟ Qua thực tế cho thầy, mặc dù CN là một đối tượng

phục vụ của NƠXH nhưng do các rào cản về mặt thông tin từ chủ đầu tư, vấn đề về thứ bậc ưu tiên khi xét duyệt đăng kí… đã ảnh hưởng lớn đến việc giải quyết nhu cầu về nhà ở cho CN, cụ thể như sau:

- Theo Điều 13 Thông tư 08/2014/TT-BXD [7], điều kiện đối tượng mua NƠXH phải thường trú tại địa phương, nếu tạm trú thì phải có hợp đồng lao động

và đóng bảo hiểm xã hội 1 năm trở lên Tuy nhiên trong thực tế không phải đối tượng CN nào cũng thoải mãn được điều kiện trên

- Căn cứ Quyết định 2541/QĐ-UBND tỉnh Bình Dương [43], các đối tượng

được mua NƠXH:„cán bộ công chức, sĩ quan, người có công cách mạng, CN, người thu nhập thấp, người không có nhà ở hoặc nhà ở chật hẹp theo quy đinh‟ Đối với

các KCN trên địa bàn TX.BC, đối tượng công chức–viên chức, cán bộ sĩ quan, người có công cách mạng… đa phần là người địa phương (đã sở hữu về nhà ở) nên nhu cầu hầu như rất ít Bên cạnh đó, CN là những người có thu nhập thấp, không có nhu cầu sở hữu về nhà ở mà chỉ có nhu cầu thuê nhà ở để ổn định việc làm trước mắt

Từ các lý do trên, có thể nhận thấy việc phát triển NƠXH tại các KCN trên địa bàn TX.Bến Cát đã không phát huy được tác dụng Dẫn đến tình trạng NƠXH đã hoàn thiện nhưng vẫn không giải quyết được nhu cầu nhà ở của CN

 Nhà ở công nhân do người dân đầu tư xây dựng

Từ thực tế NƠXH không đáp ứng được nhu cầu, CN phải tự túc trong việc tìm nơi ăn chốn ở cho bản thân mình Hình thức mà họ lựa chọn hiện nay là thuê các nhà trọ do người dân địa phương xây dựng (xem Hình 1.5 cuối chương), các căn nhà này thường: xây dựng nơi có giá trị kinh tế thấp, nhà cấp 4, diện tích mỗi phòng 10-12m2, tiện nghi sinh hoạt ở mức tối thiểu, giá thuê dao động từ 800.000-

1.200.000vnđ, giá chi phí các khoản điện, nước do chủ nhà qui định (điện 3.500vnđ/kí, nước 8000-10.000vnđ/khối)

3000-Vấn đề nổi bật của nội dung này phải kể đến việc không đảm bảo về diện tích bình quân chỗ ở đối với mỗi CN Với thực trạng diện tích mỗi phòng trọ đã cố định, các chủ nhà không giới hạn về số người ở trong một phòng nên CN chính là người quyết định về diện tích ở cho mình Nếu so sánh mức thu nhập bình quân: 3.500.000-4.000.000vnđ/tháng của CN thì riêng khoản về nhà ở đã chiếm 30-40% tiền lương, nên họ thường lựa chọn ở cùng với bạn bè đồng nghiệp để giảm chi phí Bên cạnh vấn đề trên, một thực trạng khác phải nhắc đến chính là việc các chủ nhà trọ tự ý quy định các khoảng chi phí phát sinh như: điện, nước Mặc dù NN đã ban hành các quy định pháp luật về xử phạt hành chính đối với các hình thức kinh doanh loại hình dịch vụ này, nhưng nhìn chung đều không phát huy được tác dụng

và vẫn có kẻ hở, cụ thể như sau:

- Đối với vấn đề về giá điện, theo Thông tư 19/2013/TT-BTC [4] và Quyết định số 2256/QĐ-BCT [2] (xem Bảng 1.5-Phụ lục 1), thì sinh viên và người lao động thuê nhà (từ 4 người trở lên) sẽ được ký hợp đồng trực tiếp với bên bán điện, với sự bảo lãnh của chủ nhà trọ Thực tế, không có chủ nhà trọ nào đứng ra bảo lãnh cho người thuê trọ được mua điện đúng giá, trong khi họ được lợi lớn từ việc làm trung gian, bán điện lại cho người thuê Mặc dù đã có các quy định chế tài - Nghị

định 134/2013/NĐ-CP [10]:„Phạt tiền từ 7.000.000 đến 10.000.000 đồng đới với người cho thuê nhà thu tiền điện của người thuê nhà cao hơn giá quy định trong trường hợp mua điện theo giá bán lẻ điện để phục vụ mục đích sinh hoạt.‟ Nhưng

nhìn chung, quy định này mang tính chất răn đe không cao Bản thân CN là người đang cần chỗ ở nên họ thường cam chịu khi lực lượng quản lý đến kiểm tra

- Đối với vấn đề về giá nước, hiện tại trên địa bàn nghiên cứu đang tồn tại hai hình thức kinh doanh chính: nước sinh hoạt (do công ty cấp nước môi trường Bình Dương BIWASE cung cấp), nước giếng do người dân tự đào Mặc dù đã có quy

định về giá nước sinh hoạt, cụ thể là Quyết định số 68/2014/QĐ-UBND [44] (xem Bảng 1.6-Phụ lục 1) nhưng người dân vẫn tự ý kinh doanh theo giá mà bản thân mình đưa ra Bên cạnh đó, vịn vào giá điện tăng (điện để chạy máy bơm) nên giá nước giếng cũng tăng theo

Qua so sánh giữa giá điện, nước của NN và giá thực tế, có thể thấy, người dân kinh doanh nhà trọ đã trục lợi 40%-50% đơn giá Người CN hầu như không biết về các quyền lợi mà mình đáng lẽ được hưởng Bên cạnh đó là công tác quản lý về kinh doanh mặt hàng độc quyền này đều bị các cấp chính quyền bỏ ngõ

1.2.2 Thực trạng quản lý phát triển nhà ở công nhân

1.2.2.1 Quy hoạch định hướng phát triển nhà ở công nhân

- KCN Mỹ Phước 3: Quyết định số 1308/QĐ-BXD ngày 18/9/2006 của Bộ

Xây Dựng, phê duyệt quy hoạch chi tiết khu công nghiệpMỹ Phước 3

- KCN Rạch Bắp: Quyết định số 346/QĐ-BXD 11/2006 của Bộ Xây dựng về việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết Khu công nghiệp Rạch Bắp, huyện Bến Cát, tỉnh Bình Dương

Điểm chung của các đồ án quy hoạch này (xem Hình 1.6-1.8 cuối chương; Bảng 1.7-Phụ lục 1) là đều được phê duyệt trước năm 2009 và đã không tính đến nhu cầu về nhà ở của CN Nên khi QĐ 66/2009/QĐ-TTg [16] ra đời đã dẫn đến các

KCN gặp phải tình trạng thiếu quỹ đất để phát triển NƠCN Mặc dù hiện nay địa phương và các KCN đã có quy hoạch điều chỉnh để bố trí đất xây dựng NƠCN, nhưng qua thực tế triển khai xây dựng, các khu nhà này đã không phát huy được tác dụng Nguyên nhân của tình trạng này có thể do:

- Các khu đất quy hoạch phát triển NƠXH không phù hợp với quy mô, diện tích để đảm bảo phát triển trong hiện tại và tương lai; bán kính phục vục của các công trình HTKT-HTXH không phù hợp và không đáp ứng nhu cầu, nguyện vọng của CN

- Đất dành cho việc xây dựng NƠCN hầu như chưa có quy hoạch chi tiết Điều này gây khó khăn cho công tác quản lý cũng như việc tiếp cận đối với các DN

- Đối với những khu đất đã quy hoạch xây dựng khu NƠCN nhưng không thành công hầu như chưa có phương án xử lý Các hộ dân nằm trong những khu đất này không được quyền xây dựng sửa chửa nhà nên gặp khó khăn trong cuộc sống cũng trong việc tham gia cung cấp nhà cho CN thuê như đã nêu ở mục 1.2.1.2

1.2.2.2 Phân công quản lý phát triển nhà ở công nhân

Hiện tại trên địa bàn TX.Bến Cát, công tác quản lý phát triển NƠCN bao gồm các bên với trách nhiệm như sau:

- UBND tỉnh Bình Dương: phê duyệt bổ sung quy hoạch sử dụng đất để phát triển NƠCN, trao quyền tổ chức thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất mới cho chủ đầu tư phát triển các KCN

- Ban quản lý các khu công nghiệp (đại diện ủy ban nhân dân tỉnh): rà soát quỹ đất thực tế về phát triển NƠCN tại các KCN, báo cáo cho UBND tỉnh xem xét phê duyệt điều chỉnh sử dụng đất

- UBND thị xã Bến Cát: thực hiện việc cân đối quỹ đất của địa phương, hỗ trợ BQL KCN trong việc đền bù giải phóng mặt bằng, cấp phép xây dựng cho các DN

và các hộ gia đình riêng lẻ

- Ban quản lý KCN (đại diện chủ đầu tư): xác định nhu cầu thực tế, trực tiếp thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của khu NƠCN khu công nghiệp

Mặc dù việc phân cấp quyền hạn và trách nhiệm tương đối rõ ràng nhưng trên thực tế vai trò quản lý của các bên liên quan hầu như không đạt được hiệu quả Điển hình chính là việc thực hiện các cơ chế chính sách của NN về phát triển NƠCN và việc cấp phép-quản lý xây dưng

- Đối với việc thực hiện các chính sách của NN về phát triển NƠCN Tác giả

đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Nốp, trưởng ban quản lý các KCN phía Bắc Bình Dương Ông cho biết, mặc dù NN đã ban hành các chính sách về phát triển NƠCN như: Nghị quyết 18/NQ-CP, Nghị định 188/2013/NĐ-CP, Nghị định 100/2015/NĐ-CP; nhưng nhìn chung việc triển khai các chính sách này rất khó khăn Cụ thể là nếu các DN đang hoạt động tại các KCN trên địa bàn TX.Bến Cát muốn đầu tư xây dựng NƠCN thì họ vẫn phải thuê đất từ phía chủ đầu tư phát triển KCN mà hoàn toàn không được hưởng bất cứ ưu đãi hoặc hỗ trợ nào Điều đó có nghĩa, họ phải mất thêm một khoản tiền thuê đất và tiền xây dưng để ổn định chỗ ở cho lực lượng CN, việc đầu tư này đối với các DN có nguồn vốn hạn chế là hết sức khó khăn

- Đối với nội dung cấp phép-quản lý xây dựng, hiện tại nhiệm vụ quản lý trật

tự xây dựng các khu dân cư thuộc phạm vi KCN được UBND TX.Bến Cát giao cho BQL KCN đảm trách Việc làm này đã dẫn đến việc cấp phép xây dựng của UBND chỉ dựa trên hồ sơ thiết kế người dân nộp mà không kể đến mục đích sử dụng thực

tế của họ Khi trao đổi với ông Lê Thanh Phương, cán bộ phòng quản lý đô thị TX.Bến Cát về vấn đề cấp phép xây dựng đối với các hộ dân kinh doanh nhà trọ thì

được biết, Bộ xây dựng đã ban hành Thông tư 20/2016/TT-BXD nhưng thực tế người dân thường lách luật bằng cách đăng ký giấy phép xây dựng với mục đích ở rồi sau đó xin giấy phép kinh doanh hộ gia đình để hợp thức hóa việc kinh doanh nhà trọ, nhằm tránh tình trạng phải xin các loại giấy phép về an toàn phòng cháy chữa cháy, an toàn an ninh trật tự… Chính tình trạng này, nên khi phát hiện các sai phạm, các cán bộ quản lý của KCN chỉ có thể báo cáo cho UBND TX.Bến Cát để xem xét khắc phục chứ hoàn toàn không có quyền xử phạt vi phạm xây dựng Bên cạnh đó, các mức xử phạt khi vi phạm của UBND được người dân xem như là một hình thức, mặc dù sai phạm nhưng vẫn tiếp tục được xây dựng

Bắt nguồn từ vấn đề trên, thời gian kéo dài, không có biện pháp xử phạt nghiêm minh đã dẫn đến hầu hết các nhà ở được xây dựng đều không phù hợp với Tiêu chuẩn tối thiểu của nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng của Thông tư 20/2016/ TT-BXD [5], thường gặp nhất là: Diện tích sử dụng bình quân

<5m2/người; Không đảm bảo các yêu cầu kiến trúc như: trần chống nóng, diện tích phụ như bếp ăn, vệ sinh…; Không đảm bảo về các khoảng cách ly, vật liệu xây dựng và các quy định về phòng chống cháy nổ…

1.2.2.3 Quản lý hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội

 Quản lý hạ tầng kỹ thuật: HTKT liên quan đến khu NƠCN gồm: cấp điện,

cấp nước sinh hoạt, hệ thống thoát nước, thu gom chất thải rắn… Đối với dạng NƠCN do dân tự xây dựng, những tồn tại về quản lý các hệ thống này bao gồm:

- Hệ thống điện hầu hết được cơi nới, kéo dài từ hệ thống điện của gia đình nên tồn tại nhiều nguy cơ như quá tải, chập nổ gây hỏa hạn; gây mất an toàn trong quá trình sử dụng

- Hệ thống cấp nước sinh hoạt được cung cấp từ hai nguồn là nước giếng và nước cấp từ hệ thống của tỉnh, trong đó chủ yếu là nước giếng khoan Các chỉ tiêu

về vệ sinh đối với nước cấp từ hệ thống này hầu như không được kiểm tra nên tiềm

ẩn nguy cơ ảnh hưởng đến sức khỏe người sử dụng

- Hệ thống thoát nước đô thị còn thiếu nên hầu hết nước thải sinh hoạt của khu dân cư ven KCN đều là hình thức tự thấm Nước sinh hoạt không được thu gom, xử

lý gây ảnh hưởng đến chất lượng nguồn nước sinh hoạt

- Hệ thống thu gom chất thải rắn chưa được đáp ứng đầy đủ, ý thức của người dân về vệ sinh môi trường còn thấp gây mất mỹ quan đô thị nói chung

 Quản lý hạ tầng xã hội: Đối với cuộc sống hàng ngày của người CN, một

trong các yếu tố quan tâm hàng đầu chính là chợ và trường học cho con em

Ý thức được vai trò quan trọng của chợ và các khu vực dịch vụ phục vụ nhu cầu ăn uống và đời sống hàng ngày của CN, chính quyền địa phương và BQL các KCN đã quan tâm phát triển Nhưng trên thực tế, các công trình tiện ích này đều không thu hút được người dân và CN sử dụng, đều bị đóng cửa bỏ hoang (xem Hình 1.9 cuối chương), các đối tượng này thường ưa chuộng hình thức chợ tự phát (xem Hình 1.10 cuối chương) vì không phải đóng các khoản phí kinh doanh Theo quan điểm quy hoạch hiện nay trên thế giới thì chợ và các khu vực dịch vụ chính là trung tâm để thu hút người dân đến sinh sống và phát triển, nhưng quan điểm này hầu như không phù hợp với người dân tại khu vực nghiên cứu nói riêng và người dân Việt Nam nói chung Việc phát triển các công trình này trên thực tế thường đi ngược lại với lý thuyết; tức là có khu dân cư sinh sống, có nhu cầu hằng ngày về ăn uống thì mới hình thành chợ Có thể nói việc đi trước đón đầu về đầu tư phát triển các công trình tiện ích của BQL các KCN và chính quyền là hợp lý nhưng hoàn toàn chưa xem xét đến thị hiếu và thói quen của người dân địa phương và CN

Về việc phát triển trường học, trên địa bàn nghiên cứu hầu như chưa được quan tâm đầu tư xây dựng để đáp ứng nhu cầu con em CN Theo thống kê hiện trạng sử dụng đất đối với công trình giáo dục (xem Bảng 1.8,1.9-Phụ lục 1) của quy hoạch chung xây dựng TX.BC [41] thì mỗi đơn vị hành chính của thị xã: Mỹ Phước, Chánh Phú Hòa, Phú An, Hòa Lợi có một trường mẫu giáo công lập; các xã như: An Điền, An Tây, Tân Định được bố trí các phân hiệu Hệ tiểu học thì trung

bình mỗi xã, phường có một trường tiểu học Đối với con em CN thực tế rất khó có thể học tập tại các trường công lập này (yêu cầu về hộ khẩu) nên hình thức phổ biến

mà họ lựa chọn là cho con em học tập tại các trường tư thục (xem Hình 1.11 cuối chương)

1.2.2.4 Cơ chế chính sách phát triển nhà ở công nhân

Mặc dù NN đã có rất nhiều cơ chế chính sách hỗ trợ để phát triển NƠCN Tuy nhiên các chính sách này chưa đạt được hiệu quả trong việc quản lý phát triển NƠCN tại các KCN như mong muốn Điển hình cho sự bất cập này có thể kể đến là gói vay ưu đãi 30.000 tỷ và Quyết định số 96/2009/QĐ-TTg

- Đối với gói vay ưu đãi 30.000 tỷ, bản chất của gói này được Bộ xây dựng kiến nghị NN ban hành để nhằm giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp trong xã hội Tuy nhiên, nếu so sánh giữa mức lãi suất 4,5-5%/năm của gói 30.000 tỷ và gói vay thương mại của các ngân hàng với lãi suất 8-10%/năm thì

rõ ràng họ đã mất đi một phần lợi nhuận, nên nhìn chung các ngân hàng thường không mặn mà tham gia gói vay ưu đãi này Họ chỉ miễn cưỡng tham gia để đạt yêu cầu tối thiểu 3% tổng dư nợ hàng năm cho các đối tượng thuộc diện vay vốn để thuê mua NƠXH của Thông tư 32-3014/TT-NHNNVN [22] Bên cạnh đó, đối với các đối tượng vay vốn, việc ưu đãi lãi suất 5%/năm chỉ diễn ra trong thời hạn từ 6/2013-1/6/2016, điều đó có nghĩa, việc quyết định lãi suất khi hết thời hạn trên sẽ do các ngân hàng chủ quản quyết định Chính từ các nội dung trên đã dẫn đến tình trạng gói vay đã được ban hành nhưng vẫn không thu hút được các thành phần xã hội tham gia

- Đối với Quyết định số 96/2009/QĐ-TTg [17], về việc sửa đổi một số điều

như: „Giảm 50% mức thuế suất thuế GTGT đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2009 đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở để cho CN ; Miễn thuế thu nhập DN phải nộp năm 2009 đối với thu nhập từ hợp đồng đầu tư, kinh doanh nhà ở để cho

CN làm việc tại các KCN thuê; Giá cho thuê NƠCN do UBND cấp tỉnh phê duyệt

căn cứ đề nghị của chủ đầu tư bảo đảm ợi nhuận định mức tối đa 10%, với thời hạn thu hồi vốn tối thiểu à 20 năm.‟ Rõ ràng, nội dung của Quyết định nêu trên dẫn

đến khó khăn hơn trong việc thu hút các DN đầu tư xây dựng NƠCN Bởi các dự án này có thời hạn thu hồi vốn dài từ 20 đến 30 năm nhưng lại giới hạn về giá thuê không được vượt quá 10% tổng mức đầu tư ban đầu Bên cạnh đó, việc miễn giảm các loại thuế chỉ được thực hiện vào năm 2009, đồng nghĩa với việc các DN vẫn phải nộp các khoản thuế cho NN vào các năm sau

Thông qua hai nội dung trên, có thể nhận thấy, điểm hạn chế chung của các chính sách này như sau:

- Chưa đủ tính kích thích sự tham gia của các DN sản xuất và DN kinh doanh bất động sản đối với nội dung NƠCN

- Chưa có các chính sách ưu đãi đủ mạnh để phát triển HTXH với các dự án phát triển NƠCN

- Chưa có cách quản lý cũng như các ưu đãi đủ mạnh về thuế, phí, các ưu đãi

về giá các dịch vụ đô thị với hình thức phát triển NƠCN do dân tự xây dựng Các đơn vị cung cấp dịch vụ đô thị như: điện, nước không có các cơ chế và kiểm soát việc kinh doanh bán lẻ Việc lập hồ sơ, thủ tục xin phép còn nặng về thủ tục hành chính nên gây khó khăn cho sự tiếp cận của người dân cũng như CN Vì thế người

CN vẫn phải trả tiền điện, nước theo mức giá chủ nhà trọ quy định và nó là cao hơn nhiều so với quy định của NN

1.2.2.5 Sự tham gia cộng đồng trong quản lý phát triển nhà ở công nhân

Thông qua các vấn đề đã trình bày ở trên, có thể thấy sự tham gia của cộng đồng dân cư xung quanh các KCN, các DN sản xuất và chính quyền địa phương trong việc phát triển nhà ở công nhân là rất kém, nó được thể hiện cụ thể như sau:

- Sự tham gia của các DN trong việc quy hoạch vị trí xây dựng NƠCN là chưa

có

- Các chính sách của NN còn nhiều hạn chế về mặt thông tin cũng như ưu đãi

về thời gian vay, vốn vay

- Thông tin quy hoạch về quản lý kiến trúc, điều kiện tối thiểu đối với nhà ở công nhân hầu như không được phổ biến cho người dân xung quanh KCN Do đó, nhà ở do dân tự xây dựng để cho thuê hoàn toàn tự phát, chưa có sự đồng bộ về hình thức cũng như đảm bảo các yêu cầu tối thiểu

- Ý thức chấp hành các quy định của pháp luật về trật tự xây dựng, quản lý an ninh trật tự, vệ sinh môi trường cũng như các vấn đề về chấp hành luật cư trú là chưa cao

- Sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý NN, chính quyền, BQL và người dân xung quanh KCN chưa tốt Do đó các hoạt động quản lý phát triển nhà ở, hệ thống HTKT, HTXH ảnh hưởng đến đời sống của CN chưa được quan tâm đúng mực

1.3 Các nghiên cứu khoa học liên quan đến đề tài

1.3.1 Nguyễn Trọng Ninh, Mô hình phát triển và quản lý NƠXH tại các đô

thị, KCN tập trung [29]

Đề tài tập trung nghiên cứu các vấn đề sau: Đề xuất mẫu nhà, khu nhà, dự án hoàn chỉnh phù hợp với các đô thị có nhu cầu về NƠXH cao như Hà Nội, TPHCM…; Đề xuất các biện pháp giảm chi phí đầu tư cho quỹ NƠXH, Đề xuất mô hình phát triển NƠXH phù hợp với điều kiện thu nhập của các đối tượng tại các đô thị và các KCN tập trung; Các giải pháp khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển quỹ NƠXH và nguyên tắc xác định giá cho thuê, thuê mua NƠXH

Nhìn chung tác giả đã nghiên cứu một cách rất công phu các vấn đề Các đề xuất về quản lý phát triển, vận hành sử dụng NƠXH của tác giả là hết sức khoa học

và mang tính thực tiễn cao Tuy nhiên, đề tài nghiên cứu về hướng NƠXH và phạm

vi mang tính chất bao quát mà chưa nghiên cứu sâu về nhà ở CN tại các KCN

1.3.2 Nguyễn Hữu Đoàn, Giải pháp quản lý quy hoạch xây dựng khu

NƠCN khu công nghiệp Mỹ Phước Huyện Bến Cát Tỉnh Bình Dương [26]

Đề tài đã nghiên cứu: Đề xuất quy mô đất đai xây dựng khu NƠCN; Tổ chức không gian khu nhà ở cho CN, bao gồm: không gian sinh hoạt cộng đồng, không gian ở và không gian sinh hoạt cá nhân

Nhìn chung, đề tài nghiên cứu của tác giả thuần về quy hoạch kiến trúc Tuy phạm vi nghiên cứu được tác giả giới hạn là KCN Mỹ Phước nhưng các số liệu, thực trạng của tác giả lại là tình hình và các con số chung của cả nước hoặc của tỉnh Bình Dương mà chưa có số liệu cụ thể tại KCN Mỹ Phước (số lượng CN, số lượng

DN đã đầu tư NƠCN, thực tế nhu cầu của CN…)

1.3.3 Lý Minh Tâm, Những kiến nghị về định hướng phát triển khu NƠCN

tại các KCN trên địa bàn tỉnh Bình Dương [21]

Đề tài nghiên cứu: Thực trạng và nguyên nhân của việc hình thành các khu ổ chuột, các khu nhà trọ kém chất lượng tại các KCN trên địa bàn tỉnh Bình Dương;

Đề xuất một số giải pháp phù hợp với tình hình thực tế của tỉnh Bình Dương, đặc biệt là các khoản ưu đãi hỗ trợ cho DN

Mặc dù các số liệu đề cập của tác giả trong nghiên cứu khá xác với thực tế (thời điểm nghiên cứu) nhưng nếu đối chiếu với thời điểm hiện nay, con số đó đã không còn phù hợp với thực tế Bên cạnh đó là việc đề xuất mô hình tổ chức khu nhà ở cho CN như: khu nhà ở, nhóm nhà ở, khu phố, công trình công cộng thuộc khu phố, khu trung tâm và hệ thống thương mại dịch vụ lại khá trùng lặp với đề tài

ở tiểu mục 1.3.2 Tác giả có đề cập đến mô hình tổ chức ngoài thực tế (NƠCN cụm công nghiệp Phú Chánh – huyện Tân Uyên, tỉnh Bình Dương) nhưng chỉ dừng lại ở mức giới thiệu tổng quát mà không đi sâu vào phân tích cụ thể vấn đề liên quan đến giải pháp

1.4 Kết luận chương 1

Tiến trình công nghiệp hóa đã mang lại sự thay đổi sâu sắc về kinh tế xã hội cho T.Bình Dương nói chung và TX.Bến Cát nói riêng Bên cạnh các lợi ích kinh tế thì vẫn còn tồn tại các vấn nạn tiềm ẩn đi kèm; việc tạo điều kiện thông thoáng quá mức để thu hút các DN đầu tư đã không tính đến nhu cầu ở của CN, từ đó gây nên

áp lực phải giải quyết nhu cầu nhà ở cho CN

Các NƠXH được kỳ vọng sẽ đáp ứng được nhu cầu trên Tuy nhiên, các công trình này đã không phát huy được tác dụng; nhà đầu tư quá coi trọng vấn đề kinh tế

mà không quan tâm đến nhu cầu thực tế của CN ở thời điểm hiện tại Đối với thành phần người dân địa phương, để thích nghi với điều kiện hiện tại và đáp ứng nhu cầu thực tế của CN nên việc hình thành các khu nhà ở trọ cho CN được ra đời là lẽ tất yếu trong bài toán cung cầu

Tuy nhiên, việc bùng nổ các khu nhà trọ như hiện nay mà không có quy hoạch định hướng đã gây ra nhiều khó khăn cho công tác quản lý xây dựng, cấp phép, thanh tra kiểm tra xây dựng Bên cạnh đó, các văn bản pháp luật còn nhiều lỗ hỏng

đã dẫn đến tình trạng người dân tự ý qui định các khoản phí dịch vụ phát sinh; các khoản mà đáng lẽ CN được quyền hưởng

Có thể nói, nội dung về NƠCN trong tiến trình công nghiệp hóa hiện nay không những là vấn đề thời sự mà còn là vấn đề mà các người làm khoa học chú trọng để nghiên cứu tìm giải pháp Tuy nhiên, qua thực tế các nghiên cứu cho thấy chỉ dừng ở mức đề xuất mô hình quy hoạch, kiến trúc nhà… theo các lý thuyết của thế giới chứ chưa cân nhắc đến các yếu tố đặc trưng của từng địa phương Mảng nội dung về quản lý phát triển NƠCN gần như ít được quan tâm

HÌNH ẢNH PHỤC VỤ CHƯƠNG 1

Hình 1.2: Mô hình đồn điền cao su điển hình thời Pháp

(Nguồn[35]: Phan Xuân Biên)

Hình 1.4: Nhà ở xã hội 1B tại KCN Mỹ Phước 1

(Nguồn: Tác giả)

Hình 1.5: Mẫu nhà trọ điển hình tại các KCN trên địa bàn TX.Bến Cát

(Nguồn: Tác giả)

Hình 1.6: Bản đồ quy hoạch KCN Rạch Bắp (Nguồn[41]: Quy hoạch chung xây dựng đô thị TX.Bến Cát)

Hình 1.7: Bản đồ quy hoạch chi tiết KCN Việt Hương 2

(Nguồn[41]: Quy hoạch chung xây dựng đô thị TX.Bến Cát)

Hình 1.8: Bản đồ phân khu chức năng KCN Mỹ Phước 1-2-3 (Nguồn[38]: Tổng công ty đầu tư phát triển Becamex IDC)