Pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất đối với các dự án công trình giao thông từ thực tiễn tỉnh thái bình

Định hướng hoàn thiện pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất trong mối liên hệ với việc thực hiện các dự án công trình giao thông và nâng cao hiệu quả thi

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

LỜI CAM ĐOAN

Để hoàn thành một đề tài Luận văn Thạc sĩ luật học, tác giả phải tìm hiểu,

nghiên cứu nhiều tài liệu từ nhiều nguồn khác nhau, như sách, giáo trình, tạp chí, internet,… đồng thời thu thập các số liệu thực tế, qua đó thống kê, phân tích

và xây dựng thành một đề tài nghiên cứu hoàn chỉnh

Tôi xin cam đoan đề tài luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu của tôi Tất cả các nội dung và số liệu trong đề tài này do tôi tự tìm hiểu, nghiên cứu và xây dựng, các số liệu thu thập là đúng và trung thực Giải pháp là do tôi rút ra từ quá trình nghiên cứu lý luận và thực tiễn công tác giải phóng mặt bằng các công trình giao thông đường bộ trên địa bàn tỉnh Thái Bình mà bản thân tôi được tiếp xúc và kết quả nghiên cứu trong luận văn chưa được sử dụng để bảo vệ một học

vị nào

Tôi cũng xin cam kết chắc chắn rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan của mình trước Nhà trường và những quy định pháp luật

Hà Nội, ngày thángnăm2019

Tác giả luận văn

Trịnh Xuân Hảo

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này cũng như hoàn thành cả quá trình học tập, rèn luyện

là nhờ sự giảng dạy, động viên và hướng dẫn nhiệt tình của các thầy cô trong khoa sau Đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội cùng cơ quan, gia đình và bạn bè Nhân dịp này tôi xin được gửi lời cảm ơn chân thành của mình đến Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa, các thầy giáo, cô giáo đã chỉ dẫn để tôi có những kiến thức vô cùng quý giá giúp tôi có thể trưởng thành một cách vững vàng Tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến các thầy cô giáo trong Bộ môn Luật, đặc biệt là PGS.TS Nguyễn Minh Mẫn, là người trực tiếp hướng dẫn, giúp

đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu đề tài này

Tôi xin chân thành cảm ơn UBND tỉnh Thái Bình, các Sở, Ban, ngành của tỉnh Thái Bình đã tạo điều kiện cho tôi tiếp cận và thu thập những thông tin cần thiết

để làm sáng tỏ mục tiêu của đề tài

Cuối cùng tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, người thân và bạn bè đã động viên, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu

Hà Nội, ngày tháng năm 2019

Tác giả luận văn

Trịnh Xuân Hảo

MỤC LỤC

Chương I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG GIẢI

PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT PHỤC VỤ CÁC

DỰ ÁN CÔNG TRÌNH GIAO THÔNG

6

1.1 Cơ sở, khái niệm, mục đích ý nghĩa về bồi thường giải phóng mặt bằng

1.1.1 Cơ sở chính trị và cơ sở lý luận của bồi thường, giải phóng mặt bằng

1.1.2 Các khái niệm về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu

1.1.3 Đặc điểm bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất 16 1.1.4 Mục đích ý nghĩa của việc bồi thường, giải phòng mặt bằng khi Nhà

1.2 Pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất 21 1.2.1 Sự cần thiết của việc điều chỉnh pháp luật đối với việc bồi thường,

1.2.2 Nội dung về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi

đất và pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi

đất

23

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt

1.3 Kinh nghiệm và thực tiễn pháp lý của một số quốc gia trên thế giới về

bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất và những gợi mở cho Việt Nam

27

1.3.3 Kinh nghiệm của Singapore 31 1.3.4 Một số gợi mở cho Việt Nam trong quá trình xây dựng và hoàn thiện

pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất 34 1.3.5 Kinh nghiệm rút ra đối với việc bồi thường, giải phóng mặt bằng khi

Nhà nước thu hồi đất phục vụ các dự án công trình giao thông 35 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG, GIẢI

PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT PHỤC VỤ DỰ

ÁN CÔNG TRÌNH GIAO THÔNG TẠI TỈNH THÁI BÌNH

2.2 Thực trạng pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu

2.2.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Bình và

sự ảnh hưởng đối với công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà

nước thu hồi đất

63

2.2.2 Các văn bản pháp luật của tỉnh Thái Bình về bồi thường, giải phóng

mặt bằng khi thu hồi đất phục vụ các dự án công trình giao thông 66

2.2.3 Thực tiễn thi hành pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà

nước thu hồi đất phục vụ các dự án công trình giao thông tại tỉnh Thái Bình 67 2.2.4 Đánh giá quá trình thi hành pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt

bằng khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ các dự án công trình giao thông tại

tỉnh Thái Bình

73

Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ

NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG

MẶT BẰNG PHỤC VỤ DỰ ÁN CÔNG TRÌNH GIAO THÔNG

80

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng

khi Nhà nước thu hồi đất trong mối liên hệ với việc thực hiện các dự án

công trình giao thông và nâng cao hiệu quả thi hành

80

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà

nước thu hồi đất phục vụ dự án công trình giao thông qua thực tiễn thi hành 81 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng

khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ dự án công trình giao thông 81 3.2.2 Giải pháp tăng hiệu quả của triển khai thực tế 85 3.2.3 Giải pháp ổn định cuộc sống người dân trong vùng giải tỏa 90 3.2.4 Giải pháp khác nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác tổ chức thực

hiện pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất

phục vụ dự án công trình giao thông

91

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

1 CNH - HĐH Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất Đó là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Có thể nói đất đai quyết định sự tồn tại và phát triển của loài người

Trong quá trình phát triển của đất nước, để đạt được mục tiêu đưa nước ta trở thành một nước công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại, nhà nước cần phải có quỹ đất lớn cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ chính trị, an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng, các khu công nghiệp, khu kinh tế cao và đô thị hóa… Vì vậy, việc thu hồi đất để phục vụ các mục đích này là tất yếu Tuy nhiên, điều đó sẽ có tác động không nhỏ đến lợi ích và đời sống của người bị thu hồi đất Chính vì vậy việc sử dụng và hưởng lợi cho các công trình, dự án vì mục đích chung như thế nào cho hợp lý là một vấn đề nghiêm túc phải được nhìn nhận một cách khách quan, công tâm, từ chính sách pháp luật đến việc thực thi chính sách đó trong thực tế Điều quan trọng nhất là phải bù đắp được phần nào những thiệt thòi mà người bị thu hồi đất phải gánh chịu mà vẫn đảm bảo hài hòa mối quan hệ giữa họ với nhà nước và nhà đầu tư

Thái Bình là một tỉnh ven biển ở đồng bằng sông Hồng, miền Bắc Việt Nam Trong những năm gần đây, tốc độ đô thị hóa tại đây diễn ra vô cùng nhanh chóng và sôi động, kéo theo đó, một diện tích đất ở và đất nông nghiệp đã bị thu hồi để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội, trong đó phải kể đến việc thu hồi đất để phục vụ các dự án công trình giao thông trên địa bàn tỉnh Trong bối cảnh triển khai thực hiện Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, thời gian qua, bên cạnh những kết quả tích cực việc thực thi pháp luật bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất để phục vụ các dự án công trình giao thông còn bộc lộ nhiều hạn chế, khiếm khuyết gây ảnh hưởng đến người bị thu hồi, nhất là đối với địa phương đất chật, người đông và có đất nông nghiệp chiếm đa số như ở Thái Bình

Chính vì các lý do nêu trên, tác giả lựa chọn đề tài “pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất đối với các dự án công

trình giao thông từ thực tiễn tỉnh Thái Bình” làm đề tài luận văn tốt nghiệp

Thạc sĩ Luật tại khoa luật kinh tế, Viện Đại học Mở Hà Nội

2 Tình hình nghiên cứu

Pháp luật bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất là đề tài thu hút sự nghiên cứu của giới luật học nước ta Thời gian qua, đã có nhiều công trình khoa học về vấn đề này được công bố và có thể kể đến một số công trình nghiên cứu sau:

Phạm Văn Võ (2009), “chế độ pháp lý về sở hữu đối với đất đai ở Việt

Nam hiện nay”, Luận án Tiến sỹ, Thành phố Hà Nội Tác giả đã nêu tổng quan

chế độ pháp lý về sở hữu đất đai, việc thực hiện chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở Việt Nam và những vấn đề đặt ra Đồng thời, đưa ra một số vấn đề về đổi mới chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam

Lưu Quốc Thái (2009), “thị trường quyền sử dụng đất – Thực trạng và

hướng hoàn thiện”, Luận án Tiến sỹ Thành phố Hà Nội Tác giả đã nêu quá

trình thực thi các quy định của Luật đất đai năm 2013, trong đó đề cập về quyền

và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất gặp không ít khó khăn, thách thức như trên thực tế việc tiếp cận đất đai giữa tổ chức kinh tế thuộc các thành phần kinh tế còn thiếu sự bình đẳng (đặc biệt là đối với doanh nghiệp tư nhân vừa và nhỏ); các tổ chức kinh tế chủ yếu tiếp cận đất đai tại thị trường sơ cấp quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất, còn mang nặng tính chất xin - cho tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng, tiêu cực, lợi ích nhóm, trong khi đó các giao dịch về quyền sử dụng đất trên thị trường thứ cấp về quyền

sử dụng đất dường như còn ít phát triển do thiếu khung pháp lý hoàn chỉnh, đầy

đủ và toàn diện cho thị trường này phát triển thông suốt và lành mạnh

Hoàng Thị Biên Thùy (2010), “pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu

hồi đất”, Luận văn Thạc sỹ Thành phố Hà Nội Tác giả đã nêu những vấn đề lý

luận và lịch sử về bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất Phân tích thực trạng pháp luật bồi thường thiệt hại về đất khi nhà nước thu hồi đất và hướng hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

Tiếp đó, là các công trình trên một số tạp chí cũng đã thể hiện các quan điểm, phân tích đánh giá, kết luận về việc bồi thường, GPMB khi nhà nước thu hồi đất như:

TS Nguyễn Quang Tuyến (2009), “vấn đề lý luận xung quanh khái niệm

bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”, Tạp chí Luật học

ThS Nguyễn Thị Dung, “chính sách đền bù khi thu hồi đất của một số

nước trong khu vực và Việt Nam”, Tạp chí Cộng sản

TS Nguyễn Thị Nga (2010), “pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi đất,

bồi thường và giải phóng mặt bằng và những vướng mắc nảy sinh trong quá trình áp dụng”, Tạp chí Luật học

TS Nguyễn Quang Tuyến, Bài viết “vấn đề thu hồi đất và bồi thường khi

thu hồi đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi, bổ sung)”, Tạp chí Luật học số

12/2008

ThS Đặng Đức Long, “giải bài toán lợi ích kinh tế giữa ba chủ thể: Nhà

nước, người có đất bị thu hồi và chủ đầu tư khi bị thu hồi đất”, Tạp chí Tài

nguyên và Môi trường số 5/2009

TS Trần Quang Huy, “chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất”, Tạp

chí Luật học số 10/2010

PGS.TS Nguyễn Chí Mỳ và TS Hoàng Xuân Nghĩa (đồng chủ biên),

“hậu giải phóng mặt bằng ở Hà Nội- vấn đề và giải pháp”, Nxb Chính trị quốc

gia, 2009

Các công trình nghiên cứu trên đã giải quyết một số lý luận và thực tiễn

cơ bản liên quan đến Pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng ở nước ta Tuy nhiên, việc nghiên cứu, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất đối với các dự án công trình giao thông từ thực tiễn tỉnh Thái Bình có vai trò đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi Luật Đất đai 2013 vẫn chưa được quan tâm đúng mực Trên cơ sở kế thừa các kết quả nghiên cứu, luận văn đi sâu vào tìm hiểu pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất đối với các dự án công trình giao thông từ thực tiễn tỉnh Thái Bình

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của luận văn là trên cơ sở nghiên cứu lý luận và thực tiễn của việc Nhà nước bồi thường, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất đối với các dự án công trình giao thông tham chiếu với thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Bình, từ đó, đề xuất các giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi lĩnh vực pháp luật này

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích trên, luận văn cần thực hiện các nhiệm vụ sau đây: (1) Phân tích khái niệm, đặc điểm của thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và hậu quả của việc thu hồi đất; phân tích khái niệm, đặc điểm mục đích ý nghĩa và

lý giải cơ sở của việc bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

ở Việt Nam

(2) Phân tích sự cần thiết, nội dung, hình thức và nguồn của cơ chế điều chỉnh pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất; lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất và những gợi mở cho Việt Nam trong quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

(3) Đánh giá thực trạng pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất đối với các dự án công trình giao thông đường bộ từ thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Bình nhằm chỉ ra những thành tựu, hạn chế, nguyên nhân của những hạn chế, tồn tại đó; trên cơ sở đó, luận văn đưa ra định hướng

và giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất đối với các dự án công trình giao thông từ thực tiễn tỉnh Thái Bình

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là những vấn đề lý luậnvề bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất; pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất và thực tiễn thực hiện pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất đối với các dự án công trình giao thông đường bộ tại tỉnh Thái Bình

4.2 Phạm vi nghiên cứu

- Giới hạn về nội dung: pháp luật về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ các dự án công trình giao thông đường

bộ

- Giới hạn về không gian: địa bàn tỉnh Thái Bình

- Giới hạn về thời gian: nghiên cứu tình hình thực tiễn một số các dự án công trình giao thông ở Thái Bình từ năm 2015 đến năm 2018

5 Phương pháp nghiên cứu

Để đạt được mục đích đặt ra trong quá trình nghiên cứu, luận văn đã sử dụng những phương pháp nghiên cứu cơ bản sau đây:

Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác-Lênin Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu sau đây:

(1) Phương pháp phân tích, phương pháp diễn giải, phương pháp lịch sử, phương pháp thống kê… được sử dụng trong chương 1

(2) Phương pháp đánh giá, phương pháp phân tích, phương pháp so sánh Luật học, phương pháp đối chiếu… được sử dụng trong chương 2

(3) Phương pháp bình luận, phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp được sử dụng trong chương 3

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

- Ý nghĩa lý luận

Luận văn góp phần hoàn thiện một số vấn đề lý luận về về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất đối với các dự án công trình giao thông đường bộ, qua đó làm phong phú thêm lý luận về về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất

- Ý nghĩa thực tiễn

Những giải pháp mà luận văn đưa ra là những tài liệu tham khảo hữu ích cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên địa bàn tỉnh Thái Bình trong việc nâng cao hiệu quả về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất đối với các dự án công trình giao thông đường bộ nói riêng và về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất nói chung

Kết quả nghiên cứu của luận văn cũng là tài liệu tham khảo hữu ích trong các cơ sở đào tạo Luật

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài các phần Lời nói đầu và kết luận, luận văn có kết cấu 3 chương với các nội dung cụ thể sau:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ các dự án công trình giao thông

Chương 2: Thực trạng pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất phục vụ dự án công trình giao thông tại tỉnh Thái Bình

Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng phục vụ dự án công trình giao thông

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT PHỤC VỤ CÁC DỰ ÁN CÔNG

TRÌNH GIAO THÔNG 1.1 Cơ sở, khái niệm, mục đích ý nghĩa về bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất

1.1.1 Cơ sở chính trị và cơ sở lý luận của bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất

1.1.1.1 Cơ sở chính trị của bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu

hồi đất

Nhận thức tầm sâu sắc vị trí và tầm quan trọng của đất đai ở nước ta, ngay

từ khi mới thành lập, Đảng ta luôn quan tâm đến vấn đề đất đai Trong luận cương chính trị năm 1930, Đảng ta đã xác định rõ: coi “thổ địa cách mạng” (Cách mạng ruộng đất) cùng với cách mạng tư sản dân quyền là một trong hai mục tiêu chiến lược quan trọng của cách mạng Việt Nam, với các nhiệm vụ cụ thể là: “đánh đổ đế quốc chur nghĩa, phong kiến, địa chủ, làm cho người cày có ruộng” Quan điểm này được thực hiện một cách nhất quán khi cách mạng Việt Nam bước sang giai đoạn phát triển kinh tế, kiến thiết đất nước Ngày 13/01/1981, Ban Bí thư Trung ương Đảng ra Chỉ thị 100/CT-TƯ về “Cải tiến công tác khoán, mở rộng khoán sản phẩm đến nhóm và người lao động trong hợp tác xã nông nghiệp” với nội dung quan trọng là tổ chức tốt việc giao diện tích ruộng đất cho đội sản xuất, cho nhóm người lao động; khi diện tích giao khoán cho người lao động được phân bố hợp lý thì có thể ổn định trong vài năm

để xã viên yên tâm thâm canh trên diện tích đó Chính sách này đã đưa người lao động gắn bó chặt chẽ với đất đai và bước đầu động viên nông dân hăng hái lao động, sản xuất; đồng thời là “bước đầu quá trình xác lập địa vị làm chủ ruộng đất thực sự của người lao động”

Tiếp đó, Công cuộc đổi mới toàn diện đất nước do Đại hội toàn quốc lần thứ VI của Đảng năm 1986 khởi xướng đã làm thay đổi căn bản về nội dung chính sách, pháp luật đất đai: Đất đai được giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Ngày 05/4/1988 Bộ Chính trị đã ban hành Nghị quyết số 10-NQ/TW về đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp, trong đó khẳng định hộ gia đình là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông nghiệp và giao khoán ruộng đất

ổn định, lâu dài cho hộ nông dân Tiến trình đổi mới tư duy này được tiếp tục ghi nhận trong các văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII năm 1991 và các Hội nghị Trung ương tiếp theo (đặc biệt là Hội nghị Trung ương lần thứ 2 (khóa II, tháng 12/1991) và Hội nghị Trung ương lần thứ 5 (khoa VII, tháng 6/1992) đã khẳng định thực hiện nhất quán chủ trương: “ruộng đất được giao cho nông dân sử dụng lâu dài; Nhà nước quy định bằng pháp luật việc thừa kế, chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

Tiếp đó, Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII, IX và các Hội nghị Trung ương lần thứ chín (khóa IX) đã khẳng định quan điểm của Đảng về duy trì, củng cố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đi đôi với việc bảo vệ quyền

và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; trong đó chú trọng thực hiện việc bồi thường cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất Đặc biệt, Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12/3/2003 của Hội nghị lần thứ VII Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai nói chung

và các quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng nói riêng; Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương khóa XI đã thông qua Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 06/11/2012 về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời

kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước

ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại; trong đó đưa ra nhiều định hướng quan trọng trong thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng; cụ thể:

- Nhà nước chủ động thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất hằng năm đã được xét duyệt Quy định rõ ràng và cụ thể hơn các trường hợp Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và các dự án phát triển kinh tế, xã hội Đối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng được chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất với nhà đầu tư để thực hiện dự án

- Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thuộc trách nhiệm của UBND các cấp và có sự tham gia của cả hệ thống chính trị Kiện toàn, nâng cao năng lực của tổ chức có chức năng phát triển quỹ đất để bảo đảm thực thi nhiệm

vụ bồi thường giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất

- Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, công khai, khách quan, công bằng và đúng quy định của pháp luật Người sử dụng đất được bồi thường theo mục đích đất đang sử dụng hợp pháp

Tổ chức thực hiện có hiệu quả phương thức đào tạo nghề, tạo việc làm, tổ chức lại sản xuất và bảo đảm đời sống của nhân dân ở khu vực có đất bị thu hồi Nghiên cứu phương thức chi trả tiền bồi thường hỗ trợ để bảo đảm ổn định đời sống lâu dài cho người có đất bị thu hồi

- Hoàn thiện cơ chế tạo quỹ đất, huy động các nguồn vốn xây dựng các khu dân cư có hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ để bố trí chỗ ở mới cho người có đất bị thu hồi trước khi bồi thường, giải tỏa Khu dân cư được xây dựng phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền…

- Những quan điểm, đường lối trên đây của Đảng Cộng sản Việt Nam là

sự định hướng về chính trị để Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thể chế hóa thành các quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.1.2 Cơ sở lý luận của bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất

Cơ sở lý luận của việc bồi thường

Thứ nhất, vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được đặt ra dựa

trên cơ sở quyền sở hữu về tài sản của công dân được pháp luật bảo hộ Hiến Pháp 1946 đã ghi nhận và bảo hộ quyền sở hữu tư nhân về tài sản: “Quyền sở hữu về tài sản của công dân Việt Nam được bảo đảm” (Điều 12) Quyền này tiếp tục được khẳng định trong bản Hiến pháp năm 1992: “Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở , tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và tài sản khác trong doanh nghiệp…Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân” (Điều 58) Hơn nữa, Hiến pháp năm

1992 còn long trọng tuyên bố: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hóa Trong trường hợp thật cần thiết vì lí do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của

cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường…” (Điều 23);

Như vậy, quyền sở hữu về tài sản hợp pháp của mọi cá nhân và tổ chức đã được Hiến pháp ghi nhận và bảo hộ khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào

mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì toàn bội tài sản hợp pháp găn liền với đất bị thu hồi của người đang sử dụng đất đều phải được bồi thường theo giá thị trường Đối với trường hợp người sử dụng đất bị thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở, Nhà nước phải thực hiện chính sách tái định

cư cho các đối tượng này;

Thứ hai, xét về bản chất Nhà nước ta là Nhà nước do nhân dân lao động

thiết lập lên, đại diện cho ý chí, nguyện vọng và lợi ích của nhân dân; phục vụ

và chăm lo cho lợi ích, sự phồn vinh của người dân Do đó, thì khi Nhà nước thu hồi đất của người dân để sử dụng vào bất kể mục đích gì mà làm phương hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ thì Nhà nước phải có bổn phận và nghĩa vụ phải bồi thường nhằm ổn định cuộc sống cho người sử dụng đất

Thứ ba, xét về phương diện lý luận, thiệt hại về lợi ích của người sử dụng

đất là hậu quả phát sinh trực tiếp từ hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra Hơn nữa, trong điều kiện Nhà nước và pháp quyền, mọi chủ thể trong xã hội bao gồm Nhà nước, công dân, các tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị - xã hội…đều bình đẳng với nhau trước pháp luật Nước ta đang từng bước xây dựng một xã hội dân sự văn minh và hiện đại nơi mà ở đó quyền lợi hợp pháp của mọi thành viên trong xã hội phải được luật pháp tôn trọng và bảo vệ Với cách tiếp cận như vậy, khi Nhà nước thu hồi đất ở mà làm thiệt hại đến lợi ích hợp pháp của người

sử dụng đất thì Nhà nước không những có trách nhiệm bồi thường thiệt hại, mà còn phải thực hiện tái định cư cho họ

Thứ tư, Nhà nước ta đã và đang xây dựng nền kinh tế nhiều thành phần

vận hành theo cơ chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa hướng tới mục tiêu "dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ và văn minh" Điều này chỉ có thể thực hiện được khi Nhà nước biết tôn trọng và bảo hộ những quyền lợi chính đáng của người dân

Thứ năm, vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xây dựng dựa

trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài và mở rộng các quyền năng cho người sử dụng đất Như vậy, "kể từ đây quyền sử dụng đất đã tách khỏi quyền sở hữu đất đai được chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử dụng đất thực hiện và trở thành một loại quyền về tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất" hay nói cách khác, “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và

thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất”

[11].Có nghĩa đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.Như vậy, một khi pháp luật đã thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản của người sử dụng đất, thì khi Nhà nước thu hồi đất, Nhà nước phải bồi thường thiệt hại về tài sản cho người sử dụng đất

Cơ sở lý luận của việc giải phóng mặt bằng

Giải phóng mặt bằng là một quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó (Nghị định 197/2004/NĐ-CP)

Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành Hội đồng giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án

và liên quan trực tiếp đến các bên tham gia và của toàn xã hội

Trong điều kiện nước ta hiện nay, “Giải phóng mặt bằng” là một trong những công việc quan trọng phải làm trên con đường công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Sự cần thiết triển khai xây dựng nhiều công trình cơ sở hạ tầng, nhiều khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, theo đó các cơ sở văn hoá giáo dục, thể dục thể thao cũng đuợc phát triển, tốc độ đô thị hoá cũng diễn

ra nhanh chóng

Công tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết định tiến độ của các dự

án, là khâu đầu tiên thực hiện dự án Có thể nói: “Giải phóng mặt bằng nhanh

là một nửa dự án” Việc làm này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến đời sống vật chất cũng như tinh thần của người bị thu hồi đất, cụ thể:

Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng:

Ở mỗi một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội có một sự phát triển thích ứng của hạ tầng kinh tế xã hội Với tư cách là phương tiện vật chất kỹ thuật, hạ tầng kinh tế xã hội lại trở thành lực lượng sản xuất quyết định đến sự phát triển của nền kinh tế xã hội mà trong đó giải phóng mặt bằng là điều kiện tiên quyết

để dự án có được triển khai hay không

- Về mặt tiến độ hoàn thành của dự án

+ Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau như: Tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của người dân trong diện bị giải toả… Nhưng nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến hành giải phóng mặt bằng.

+ Giải phóng mặt bằng thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiên dự án có hiệu quả Ngược lại giải phóng mặt bằng kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ thi công các công trình cũng như chi phí cho dự án, có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng Chẳng hạn một dự án dự kiến hoàn thành đến hết mùa khô nhưng do giảiphóng mặt bằng chậm, kéo dài nên việc xây dựng phải tiến hành vào mùa mưa gây khó khăn cho việc thi công cũng như tập trung vốn, lao động, công nghệ cho

dự án này và ảnh hưởng đến việc thực hiện dự án khác

- Về mặt kinh tế của dự án: Giải phóng mặt bằng thực hiện tốt giảm tối đa chi phí cho việc giải toả đền bù, có điều kiện tập trung vốn đầu tư cho các công trình khác giải phóng mặt bằng kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến độ dự án dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư Đặc biệt, các nhà đầu tư trong nước có nguồn vốn hạn hẹp thì việc quay vòng vốn là rất cần thiết để đảm bảo tận dụng

cơ hội đấu thầu của các công trình khác

Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội

Nếu công tác giải phóng mặt bằng không được thực hiện tốt sẽ xảy ra hiện tượng “treo” công trình làm cho chất lượng công trình bị giảm, các mục tiêu ban đầu không thực hiện được, từ đó gây lãng phí rất lớn cho ngân sách Nhà nước Mặt khác, khi giải quyết không thoả đáng quyền, lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi sẽ dễ dàng nỗ ra những khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể, làm cho tình hình chính trị - xã hội mất

ổn định

Sau một thời gian dài thực hiện Luật đất đai 1993 đã thấy những thiếu sót, những khó khăn về phạm vi bồi thường, nên đến Luật đất đai 2003 và cùng với đó Chính phủ ban hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 đã khắc phục được những thiếu sót, khó khăn trên

Hiện nay cùng với Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghị định

181/2004/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP là sự ra đời của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ, trong đó công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đã có nhiều thay đổi khi UBND cấp tỉnh có dự án được thoả thuận với

người dân về mức bồi thường Qua đó kéo gần thêm khoảng cách giữa chủ đầu

tư với người có đất bị thu hồi, hạn chế những “dự án treo” trên giấy mà nguyên nhân chủ yếu là việc bồi thường giải phóng mặt bằng gặp khó khăn

1.1.2 Các khái niệm về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất

1.1.2.1 Khái niệm thu hồi đất và các tác động của thu hồi đất

Trước đây, Luật Đất đai năm 1987 và Luật Đất đai năm 1993 đã cập nhật vấn đề thu hồi đất nhưng chưa định nghĩa rõ thế nào là thu hồi đất mà chỉ liệt kê các trường hợp bị thu hồi đất (Điều 14 Luật Đất đai năm 1987 và Điều 26 Luật Đất đai năm 1993)

Khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời, thuật ngữ thu hồi đất đã được giải

thích tại khoản 5 Điều 4 “thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính

để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này” Dù đã được điều chỉnh về

nội hàm của khái niệm thu hồi đất, song cách giải thích này chưa thật sự chính xác bởi nó dẫn đến cách hiểu rằng người sử dụng đất bị thu hồi chỉ là tổ chức hay UBND xã, phường, thị trấn, trong khi theo quy định pháp luật, người sử dụng đất bị thu hồi còn có thể là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, hơn nữa đây mới là chủ thể phổ biến bị thu hồi đất

Hiến pháp năm 2013 được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2013 đã quy

định “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp

thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh

tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Việc thu hồi phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật” Như vậy, việc thu hồi đất và bồi

thường của Nhà nước đã được ghi nhận trong Hiếp pháp là đạo luật gốc, trên cơ

sở đó, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định tại khoản 11 Điều 4 “Nhà nước thu

hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai”

Từ những nghiên cứu trên, có thể hiểu một cách khái quát về thu hồi đất:

Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại đất và quyền

sử dụng đất đàn có người sử dụng, trong những trường hợp nhất định theo quy định của pháp luật đất đai

1.1.2.2 Khái niệm bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

Trong thực tiễn cuộc sống con người, cũng như trong tiến trình hình thành

và phát triển của xã hội, hành vi gây thiệt hại thì phải bồi thường là điều hiển nhiên, nếu bên bị xâm phạm và bị thiệt hại là lợi ích được cộng đồng bảo vệ, vì vậy vấn đề bồi thường hay bồi thường thiệt hại là một trong những chế định pháp lý xuất hiện sớm trong lịch sử pháp luật dân sự Theo Từ điển Tiếng Việt:

“bồi thường là trả lại cho người khác cái có giá trị (thường bằng tiền)

tương xứng với những thiệt hại mà mình đã gây ra” [29, tr 67] Như vậy, việc

bồi thường đặt ra trong trường hợp một người có hành vi gây thiệt hại cho người khác và họ phải có trách nhiệm bồi thường cho người bị thiệt hại do hành vi của mình gây ra Trong lĩnh vực pháp luật, trách nhiệm bồi thường được đề cập ở nhiều ngành luật, như trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng trong lĩnh vực dân sự; trách nhiệm bồi thường vật chất của người lao động khi có hành vi gây thiệt hại trong pháp luật lao động; trách nhiệm bồi thường nhà nước khi chủ thể gây thiệt hại là người thi hành công vụ,….Đặc điểm chung của các quy định này là đặt ra trách nhiệm bồi thường khi một chủ thể có hành vi gây thiệt hại cho chủ thể khác trong xã hội Theo quy định của pháp luật đất đai, trách nhiệm bồi thường được đặt ra khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hay vì mục đích phát triển kinh tế Việc thu hồi đất này không do lỗi của người sử dụng đất mà vì mục đích chung của xã hội, hơn nữa khi bị thu hồi đất, người sử dụng đất phải gánh chịu những thiệt thòi, bị ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp, vì vậy Nhà nước phải thực hiện trách nhiệm bồi thường Như vậy, đối với những trường hợp người sử dụng đất có lợi ích chính đáng cần được bảo vệ, thì Nhà nước với tư cách là người đại diện cho quyền lợi của nhân dân, phải có nghĩa vụ khôi phục các quyền và lợi ích đó bằng cách quy định chế định pháp lý về bồi thường như nguyên tắc; điều kiện của việc bồi thường; cách thức bồi thường; trình tự, thủ tục bồi thường…để làm sao quyền lợi của người bị thu hồi đất được đảm bảo, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi, nhanh chóng cho quá trình thu hồi đất, giúp chủ đầu tư nhanh chóng có mặt bằng cho việc thực hiện dự án

Theo Giáo trình Luật Đất đai năm 2016 của Trường Đại học Luật Hà Nội:

“Luật đất đai là tổng hợp các quy phạm pháp luật mà Nhà nước ban hành nhằm

thiết lập quan hệ đất đai trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và sự bảo

hộ đầy đủ của Nhà nước đối với các quyền của người sử dụng đất tạo thành một ngành luật quan trọng trong hệ thống pháp luật của Nhà nước ta” [31, trang 9]

Luật Đất đai năm 2003; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004

của Chính phủ quy định “về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu

hồi đất" cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành khác Theo đó, khoản 6 Điều

4 Luật Đất đai năm 2003 quy định: "Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc

Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất" Tuy nhiên, quy định này chưa thật sự chặt chẽ và chưa thể

hiện được trọn vẹn những giá trị thiệt hại mà Nhà nước sẽ bồi thường khi thu hồi đất, đó không chỉ là giá trị quyền sử dụng đất mà còn phải tính đến giá trị thiệt hại về tài sản có trên đất, ngoài ra phải tính đến những thiệt hại vô hình khác, mà Nhà nước phải sử dụng thêm cơ chế hỗ trợ mới bù đắp được một cách trọn vẹn những thiệt hại do thu hồi đất gây ra Vì vậy, Luật Đất đai năm 2013 tại khoản

12 Điều 3 đã quy định rõ: “Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị

quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất” Còn vấn

đề hỗ trợ và bồi thường thiệt hại về tài sản được quy định tại mục 2, mục

3 chương VI của Luật Như vậy, Luật đất đai 2013 đã làm rõ, khi Nhà nước thu hồi đất, Nhà nước có nghĩa vụ bồi thường cho người sử dụng đất hợp pháp bị thu hồi đất những giá trị, thiệt 4 hại hợp lý về đất và tài sản trên đất, việc bồi thường được thực hiện theo những quy định của pháp luật đất đai Từ những phân tích trên, có thể hiểu một cách đầy đủ về bồi thường khi Nhà nước thu

hồi đất như sau: Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước hoặc tổ

chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế phải

bù đắp những tổn hại về đất và tài sản trên đất do hành vi thu hồi đất gây ra, cho người sử dụng đất tuân theo những quy định của pháp luật đất đai

1.1.2.3 Khái niệm giải phóng mặt bằng

Trong Luật Đất đai và Luật Xây dựng hiện hành không có định nghĩa trực tiếp thế nào là giải phóng mặt bằng mặc dù có sử dụng cụm từ này chúng ta có thể hiểu giải phóng mặt bằng hay giải tỏa mặt bằng là một quá trình “làm sạch”

mặt bằng thông qua việc thực hiện di dời các công trình xây dựng, vật kiến trúc, cây cối, hoa màu và một bộ phận dân cư trên một diện tích đất nhất định nhằm thực hiện quy hoạch, cải tạo hoặc xây dựng công trình mới

Trên thực tế, khái niệm “giải phóng mặt bằng” được dùng phổ biến hiện nay là khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế Vì vậy, khi đề cập đến khái niệm “đền bù, giải tỏa” (trước đây) hay “bồi thường, giải phóng mặt bằng” (hiện nay), sách báo pháp lý nước ta thường bàn về vấn đề thu hồi đất có bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Điều 61, 62, 64, 65 Luật Đất đai năm 2013 Như vậy, liệu khái niệm giải phóng mặt bằng có thể được sử dụng khi một bên đã thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất cho bên kia để thực hiện dự án theo quy hoạch, do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thuộc trường hợp không

do Nhà nước thu hồi

Theo Luật Đất đai năm 2013, khái niệm “giải phóng mặt bằng” vẫn được

sử dụng trong một số điều như Điều 68, Điều 69… nhưng không được giải thích Vì vậy, yêu cầu đặt ra hiện nay là phải có phần giải thích khái niệm “giải phóng mặt bằng” để thống nhất trong cách hiểu và vận dụng

Từ những nghiên cứu trên, có thể hiểu một cách khái quát: Giải phóng

mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới

Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành Hội đồng giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án

và liên quan trực tiếp đến các bên tham gia và của toàn xã hội

1.1.2.4 Khái niệm dự án công trình giao thông

Giao thông đường bộ là một bộ phận của cơ sở hạ tầng kỹ thuật bao gồm toàn bộ hệ thống cầu đường phục vụ cho nhu cầu đi lại của người dân cũng như nhu cầu giao lưu kinh tế, văn hoá, xã hội và quốc phòng giữa những người dân trong cùng một vùng hay giữa vùng này với vùng khác hoặc giữa nước này với nước khác, xoá đi khoảng cách địa lý, chuyển dịch cơ cấu kinh tế.Hệ thống giao thông đường bộ là tổng hợp hệ thống cầu, đường giao thông, các công trình trên tuyến như cống các loại, hệ thống lan can, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống

đèn tín hiệu, cọc tiêu, biển báo tất cả tạo thành một hệ thống liên hoàn phục vụ nhu cầu đi lại, giao lưu kinh tế, văn hoá giữa các vùng với nhau, giữa nơi này với nơi khác, quốc gia này với quốc gia khác Giao thông đường bộ là một bộ phận quan trọng của giao thông vận tải nói riêng và của hệ thống kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội nói chung Cơ sở hạ tầng là tổ hợp các công trình vật chất kỹ thuật, có chức năng, phục vụ trực tiếp dịch vụ sản xuất, đời sống của dân cư được bố trí trên một phạm vi lãnh thổ nhất định Cơ sở hạ tầng được chia làm 3 nhóm chính:

Cơ sở hạ tầng kỹ thuật: bao gồm các công trình và phương tiện vật chất

phục vụ cho sản xuất và đời sống sinh hoạt của xã hội như các con đường, cầu, cống, hệ thống điện, bưu chính viễn thông

Cơ sở hạ tầng xã hội: là các công trình và phương tiện để duy trì và phát

triển các nguồn lực như các cơ sở giáo dục, đào tạo, các cơ sở khám, chữa bệnh, các cơ sở đảm bảo đời sống và nâng cao tinh thần của nhân dân như hệ thống công viên, các công trình đảm bảo an ninh xã hội

Cơ sở hạ tầng môi trường: bao gồm các công trình phục vụ cho bảo vệ

môi trường sinh thái của đất nước, cũng như môi trường sống của con người như công trình xử lý rác thải, nước thải

Như vậy, dự án công trình giao thông (dự án đầu tư xây dựng công trình giao thông đường bộ) có thể hiểu là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình giao thông đường

bộ (xây dựng công trình đường sá, cầu cống các loại ), giao thông đường bộ là kết quả của các dự án đầu tư phát triển nên nó

1.1.2.5 Khái niệm pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất

Pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất

1.1.3 Đặc điểm bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

Bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất mang một số đặc trưng cơ bản sau đây:

Thứ nhất, cơ sở làm phát sinh việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất,

đó là việc Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hay vì mục tiêu phát triển kinh tế Có thể nói, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là hậu quả pháp lý trực tiếp do việc thu hồi

đất gây ra, bên cạnh đó, việc bồi thường đối với đất chỉ được thực hiện khi thu hồi đất này để sử dụng vào mục đích chung của xã hội

Thứ hai, về đối tượng được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: chỉ

những người có quyền sử dụng đất hợp pháp, tức là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc có các giấy tờ mang tính hợp lệ về quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được bồi thường

Thứ ba, về phạm vi bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, hộ gia đình, cá

nhân bị thu hồi đất không những được bồi thường các thiệt hại vật chất về đất và tài sản mà còn được Nhà nước xem xét, giải quyết các vấn đề mang tính xã hội như được hỗ trợ ổn định đời sống, ổn định sản xuất, chuyển đổi việc làm thông qua đào tạo nghề mới, Cá biệt đối với người nông dân, khi Nhà nước THĐ thì đất nông nghiệp không chỉ đơn thuần là vấn đề giá trị vật chất mà nó còn là nguồn lực để họ duy trì sự sống và tài sản này có giá trị trường tồn theo thời gian

Chính vì vậy, khi thu hồi đất, Nhà nước không chỉ chú trọng tới việc bù đắp về tổn thất vật chất, mà cần chú trọng bù đắp những tổn thất về mặt tinh thần cho người bị thu hồi đất như sự xáo trộn nơi ăn chốn ở, phong tục tập quán; mất tư liệu sản xuất và hơn thế nữa là mất đi tình cảm gắn bó với mảnh đất – nơi bản thân họ làm ăn sinh sống, mất nghề nghiệp để sinh sống từ bao đời Việc bồi thường của Nhà nước được thực hiện một cách trọn vẹn sẽ giúp người dân nhanh chóng ổn định đời sống và sản xuất Điều này thể hiện tính nhân đạo,

ưu việt của Nhà nước Việt Nam và đây cũng là sự khác biệt rõ nét trong chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất so với bồi thường đối với các loại đất khác

1.1.4 Mục đích ý nghĩa của việc bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất

1.1.4.1 Đảm bảo lợi ích quốc gia, công cộng

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì các trường hợp thu hồi đất thuộc quy định tại Điều 61 (Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh) và Điều 62 (Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng) Luật Đất đai 2013 buộc phải áp dụng giá bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng theo mức quy định của Nhà nước để tính giá trị bồi thường, hỗ trợ

Các trường hợp còn lại do Chủ đầu tư thỏa thuận với người có đất bị thu hồi sau khi được UBND cấp thẩm quyền chấp thuận dự án đầu tư Mức áp giá

để tính giá trị bồi thường sẽ do Chủ đầu tư thỏa thuận với người có đất bị thu hồi, mức bồi thường này có thể là căn cứ vào mức quy định của Nhà nước hoặc một mức giá khác, tùy theo thỏa thuận, thống nhất để bồi thường

Theo quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 2013 thì việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này, mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Như vậy, trừ các trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều

61 (Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh) và Điều 62 (thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng) Luật Đất đai 2013 Để thực hiện dự án, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt dự án đầu tư, chủ đầu tư phải thực hiện việc thỏa thuận và thống nhất với người có đất

bị thu hồi về mức bồi thường, hỗ trợ để được nhận chuyển nhượng, thuê quyền

sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Các quy định này nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là dự án có tính chất phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Khi thu hồi đất để tạo quỹ đất sạch và thực hiện giao đất, Nhà nước sẽ điều tiết được phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất, nhà đầu tư tạo ra, tạo nguồn thu để bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất và của nhà đầu tư

1.1.4.2 Bảo đảm giải quyết hài hòa lợi ích của nhà nước, người bị thu hồi đất

và nhà đầu tư

Thực tiễn những năm qua cho thấy, có nhiều nguyên nhân dẫn tới tỷ lệ khiếu kiện về đất đai luôn ở mức trên dưới 70% và kéo dài từ năm này sang năm khác Từ công tác quản lý, công tác cán bộ, ý thức chấp hành pháp luật của người dân, đến những bất cập của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai; đặc biệt là mục đích thu hồi đất Điều đáng ghi nhận, hầu hết người dân đều đồng tình với những trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia, công cộng Khi thực hiện các công trình với mục đích này, người dân không chỉ hoàn toàn tự nguyện mà còn sẵn sàng hy sinh quyền lợi cá

nhân để phục vụ lợi ích chung Nhưng họ lại rất băn khoăn, chưa thật sự đồng tình đối với các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế-xã hội Người dân có lý do khi đưa ra ý kiến này

Bởi nếu không rõ ràng, minh bạch, việc thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế-xã hội dễ bị lợi dụng, lập lờ giữa mục đích thương mại và mục đích công cộng, dẫn đến “lợi ích nhóm”, dẫn đến hiện tượng tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực đất đai Bức xúc, khiếu nại, tố cáo của người dân, những bất ổn, phản ứng tiêu cực của người dân cũng từ đây phát sinh Hơn nữa, nhiều trường hợp thu hồi đất vì mục đích này người dân hầu như không được tiếp cận thông tin, không được bàn bạc, tham khảo ý kiến để quyết định về giá cả đền bù cũng như những định hướng đảm bảo sinh kế Do vậy, cái nhìn thấy rõ nhất là người dân

bị thiệt thòi về quyền lợi, kể cả trước mắt lẫn lâu dài

Thấy được bất cập này, Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước chỉ thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế-xã hội quy mô lớn, quan trọng của đất nước Cùng với đó là các dự án sản xuất, kinh doanh; sự thỏa thuận của nhà đầu tư với người sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước không trực tiếp thu hồi đất; việc bồi thường bằng đất hoặc nhà ở khi thu hồi đất và việc định giá đất với các quy định chặt chẽ của pháp luật hiện hành đã đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân khi thu hồi đất

Người dân, đặc biệt là người dân nghèo không có mong muốn gì hơn là được sống, được gắn bó lâu dài, được làm việc trên mảnh đất từ bao đời ông, cha để lại Vì mục đích an ninh-quốc phòng, vì lợi ích chung của đất nước, họ đã không nề hà, không đòi hỏi thiệt hơn Vì thế, đảm bảo quỹ đất, đặc biệt là đất nông nghiệp cho nông dân sản xuất nhỏ, người nghèo, đồng bào dân tộc thiểu

số, cải thiện cuộc sống cho những người có đất bị thu hồi là việc Nhà nước luôn coi trọng

Cơ quan quản lý Nhà nước và người dân cần thực hiện nghiêm túc quy định của luật; đảm bảo người dân có cuộc sống ổn định, bền vững, vấn đề quản

lý và sử dụng đất đai sẽ không còn phức tạp, khiếu kiện đất đai cũng vì thế mà giảm đi Bởi thế, Luật Đất đai năm 2013 có sự thay đổi toàn diện với những quy định chặt chẽ, tiến bộ, phù hợp thực tiễn cuộc sống để góp phần thay đổi căn bản nhận thức, phương thức thực hiện; thể hiện vai trò của người dân trong tham gia các quyết định về đất đai, quản lý đất đai và giám sát việc thực hiện pháp luật đất đai, đảm bảo ổn định trật tự xã hội

1.1.4.3 Duy trì ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội

Cơ sở của chế định bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất là dựa trên cở sở quyền sở hữu tài sản hợp pháp của công dân được pháp luật bảo hộ, đồng thời thể hiện sự tôn trọng, bảo hộ của nhà nước với lợi ích chính đáng của nhân dân; mặt khác xuất phát từ bản chất nước ta là Nhà nước của dân,

vì dân nên luôn đặt lợi ích hợp pháp của nhân dân lên hàng đầu Việc bồi thường

hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thi hồi đất thể hiện vai trò và trách nhiệm của nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân; Đảm bảo quyền về tài sản hợp pháp của công dân mà Hiến pháp và Bộ luật dân sự đã ghi nhận; đồng thời đảm bảo chia sẻ lợi ích và bù đắp thiệt hại cho các chủ thể sử dụng đất, đồng thời nhanh chóng ổn định đời sống, sản xuất tạo việc làm ổn định cho người bị thu hồi đất

Qua thực tiễn những năm gần đây cho thấy vấn đề áp dụng pháp luật bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất và vấn đề duy trì ổn định chính trị-xã hội là hai vấn đề có mối quan hệ mật thiết, qua lại, tác động lẫn nhau Đặc biệt là trong bối cảnh, nước ta trong giai đoạn thực hiện chính sách kinh tế thị trường-định hướng xã hội chủ nghĩa, thì vấn đề đất đai là vấn đề có ý nghĩa rất quan trọng và nhạy cảm đối với quyền lợi và đời sống người dân, vì vậy muốn đảm bảo cho chính trị-xã hội được ổn định cần đảm bảo tốt cho quyền lợi và đời sống của nhân dân Có thể nói vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất trong thực tiễn ảnh hưởng, tác động rất lớn tới tình hình chính trị- xã hội theo cả hai chiều tích cực và tiêu cực và ngược lại ở một mức

độ nào đó tình hình chính trị xã hội cũng tác động ngược trở lại việc áp dụng pháp luật bồi thường giải phóng mặt bằng trong thực tiễn

Nếu quy định pháp luật phù hợp với thực tiễn và áp dụng đúng đắn, tuân thủ triệt để pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất sẽ góp phần đảm bảo duy trì ổn định chính trị-xã hội

Có thể thấy hiện nay bên cạnh những hạn chế thì chính sách pháp luật về bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất đã dần hoàn thiện, đáp ứng, quan tâm đến lợi ích của người bị thu hồi, đối tượng bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất ngày càng được xác định đầy đủ, phù hợp với tình hình thực tiễn của địa phương, từng dự án, công trình và của đất nước; giúp cho công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực bồi thường, giải phóng mặt bằng

được nâng cao và ngày càng hoàn thiện; mức bồi thường, hỗ trợ tái định cư ngày càng cao, tạo điều kiện cho người dân bị thu hồi đất có thể khôi phục lại chỗ ở

ổn định để tiếp tục sinh sống, lao động, học tập

Luật Đất đai năm 2013 đã có những thay đổi toàn diện để làm sao giúp cơ quan quản lý Nhà nước thực hiện quản lý xã hội, quản lý đất đai bằng pháp luật; đồng thời bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp của người dân trong sử dụng đất đai Có nghĩa, chính sách đất đai được minh bạch và lợi ích của Nhà nước, lợi ích của nhà đầu tư, lợi ích của người dân luôn được đảm bảo, công bằng Trong đó, những nội dung quan trọng là vấn đề thu hồi đất, định giá đất, phương thức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Chỉ khi nào giải quyết tốt những nội dung này thì mới giảm bớt sự phức tạp và khiếu kiện về đất đai như thời gian qua

1.2 Pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất

Pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất đối với các dự án công trình giao thông đường bộ là một bộ phận của pháp luật đất đai, bao gồm các quy phạm pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong lĩnh vực bồi thường, giải phòng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất đối với các dự án, công trình giao thông đường bộ

1.2.1 Sự cần thiết của việc điều chỉnh pháp luật đối với việc bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất

Thứ nhất, khẳng định cơ sở pháp lý của việc Nhà nước thu hồi đất Hiến

pháp năm 2013 đã quy định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu thông qua việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất và quy định thời hạn sử dụng đất; quyết định giá đất; quyết định chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra, trao quyền sử dụng đất và thu hồi đất Các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất và quyền này là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu, mặc dù người sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Việc phải luật hóa các vấn đề liên quan đến bồi thường, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất giữ vai trò quan trọng, nhằm điều chỉnh hiệu quả bằng pháp luật hai vấn đề cơ bản sau đây: (i) khẳng định cơ sở pháp lý của việc thu hồi đất;

đây không chỉ là một phương thức thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân

về đất đai của Nhà nước, mà còn là trách nhiệm của Nhà nước trong việc đáp ứng các nhu cầu sử dụng đất của quá trình phát triển sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước; (ii) xác định trách nhiệm của Nhà nước trong việc bù đắp quyền lợi của người có đất bị thu hồi và thực hiện điều tiết lợi ích địa tô (phần giá trị tăng thêm từ đất)

Thứ hai, khắc phục các yếu tố ảnh hưởng trong việc thu hồi đất Nhà nước

thu hồi đất chính là việc thực hiện chính sách quản lý đất đai Tuy nhiên, khi Nhà nước thu hồi đất sẽ ảnh hưởng đáng kể đến các chủ thể liên quan, đặc biệt

là người bị thu hồi đất bị ảnh hưởng trực tiếp, như: ảnh hưởng đến việc làm, thu nhập của người bị thu hồi đất; về văn hóa, xã hội Nhiều nghiên cứu đã cho thấy, hệ quả thu hồi đất làm di động dân cư và tái định cư có thể dẫn tới những tác động tiêu cực lên đời sống của người dân như mất tài sản, thất nghiệp, thu nhập giảm, đói nghèo và dịch bệnh tăng, cấu trúc xã hội bị phá vỡ… Nếu không quan tâm giải quyết nhanh chóng, đúng mức, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất, thì việc thực hiện thu hồi đất chắc chắn sẽ gặp nhiều khó khăn, dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp, dư luận bức xúc… ảnh hưởng lớn đến trật tự an ninh và môi trường văn hóa xã hội Vì vậy, đi đôi với thu hồi đất là các chính sách pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng cho người bị thu hồi đất

Thứ ba, xem xét đo lường, đánh giá những ảnh hưởng do chính sách thu

hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng gây ra Do tính phức tạp, nhạy cảm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất nên việc xác định đúng, đầy đủ và khách quan những thiệt hại xảy ra khi Nhà nước thu hồi đất để

sử dụng vào mục đích công cộng, phát triển kinh tế phải được đặt lên hàng đầu

Để từ đó, các phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng được thiết lập công bằng, thỏa đáng, đảm bảo quyền và lợi ích của dân cư cũng như Nhà nước

Thứ tư, giải quyết hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất

và nhà đầu tư từ việc thu hồi đất Có thể thấy, một phần nguồn lực đất đai vẫn chưa được sử dụng có hiệu quả, tác động đến mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, tăng trưởng kinh tế và gây thất thu cho ngân sách nhà nước, mà nguyên nhân chủ yếu còn chưa giải quyết được là quan hệ lợi ích kinh tế - xã hội trong các quan hệ đất đai Quan hệ hài hòa lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và người

có đất bị thu hồi (ba bên) nhằm đảm bảo sử dụng đất đai không chỉ chú trọng đến lợi ích trước mắt như lợi nhuận từ đất đai (do quy hoạch) mang lại mà các

chủ thể cứ ra sức khai thác chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chuyển đổi nhiều diện tích đất đai màu mỡ sang các loại đất phi nông nghiệp, dẫn đến người dân thiếu việc làm, chuyển đổi nghề nghiệp chưa được coi trọng Thực tế quan

hệ lợi ích giữa ba bên hiện nay còn nhiều bất cập, người sử dụng đất bị thu hồi luôn mong muốn được bồi thường thỏa đáng, trong khi các nhà đầu tư muốn tối

đa hóa lợi nhuận bằng mọi cách, Nhà nước chỉ thực hiện thu các khoản thuế và

lệ phí từ các giao dịch đất đai Do vậy, vai trò của Nhà nước càng trở nên quan trọng trong điều tiết quan hệ lợi ích ba bên trong sử dụng đất đai bền vững Giải quyết lợi ích giữa ba bên là động lực của sự phát triển và phải đạt mục tiêu hài hòa về lợi ích giữa các bên, không triệt tiêu bất cứ bên nào và lợi ích của các bên cần được tôn trọng và bảo vệ

1.2.2 Nội dung về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất

và pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất

Theo nguyên tắc khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại thì được Nhà nước tiến hành bồi thường

Trên cơ sở các Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm (đã được phê duyệt) của cấp huyện và tiến độ sử dụng đất của Dự

án, cơ quan có thẩm quyền (UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện tùy trường hợp) chuẩn bị các thủ tục cần thiết để thu hồi đất Các trường hợp thu hồi đất, việc thu hồi đất được chia thành 04 nhóm như sau:

Nhóm 1, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh

Nhóm 2,thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công

cộng Luật Đất đai năm 2013 thu hẹp hơn các trường hợp Nhà nước thu hồi đất

để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư và một số trường hợp được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét thông qua chủ trương thu hồi đất

Nhóm 3,thu hồi đất do vi phạm pháp luật; đặc biệt đối với trường hợp

không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng Luật Đất đai năm 2013 quy định chế tài mạnh để xử lý đối với các trường hợp này: “Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất

trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng”

Nhóm 4, thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự

nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất

1.2.3.1 Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai

Quản lý nhà nước về đất đai là nhu cầu khách quan là công cụ bảo vệ và điều tiết các lợi ích gắn liền với đất đai, và quan trọng nhất là bảo vệ chế độ sở hữu về đất đai Nhiệm vụ này cần được đổi mới một cách cụ thể và phù hợp để đáp ứng các yêu cầu quản lý và tương xứng với điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước trong từng giai đoạn

Thứ nhất, việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật và việc thực hiện

các văn bản quy phạm pháp luật về dất đai

Xây dựng và hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai là nhiệm vụ trọng tâm của công tác quản lý đất đai qua các thời kỳ, theo định hướng của Đảng Những năm qua, công tác quản lý đất đai đạt được những thành tựu quan trọng Chính sách giao ruộng đất ổn định, lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng gắn với các quy định về quyền của người sử dụng đất đã góp phần quan trọng vào việc xóa đói, giảm nghèo, đưa nước ta trở thành một trong ba nước xuất khẩu gạo hàng đầu thế giới Đồng thời, với các quy định đất có giá cũng đã tạo điều kiện để đất đai trở thành nguồn lực quan trọng trong phát triển kinh tế, ổn định

xã hội, nâng cao chất lượng cuộc sống và thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Vì vậy, chính sách, pháp luật đất đai bảo đảm đưa đất đai thành nguồn lực quan trọng để phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Yếu tố đất đai trong thị trường được xác lập đồng bộ với các yếu tố thị trường khác vừa tuân theo các quy luật của kinh tế thị trường vừa bảo đảm tính định hướng xã hội chủ nghĩa

Thứ hai, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở để thực hiện việc kế hoạch hóa quá trình chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất đồng bộ với quá trình chuyển dịch cơ cấu lao động, cơ cấu đầu tư, tạo bước đi hợp lý cho quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã tạo nguồn cung về quỹ đất cho thị trường bất động sản; việc công khai quy hoạch sử dụng đất, đặc biệt là quy hoạch sử dụng đất cấp xã đã từng bước nâng cao dân chủ ở cơ sở, tạo điều kiện thuận lợi để người dân tham gia, giám sát việc quản lý sử dụng nguồn tài nguyên đất Mặc dù đạt được nhiều thành tựu, song công tác quản lý đất đai vẫn còn nhiều bất cập Một số vấn đề về quan hệ đất đai chưa được giải quyết triệt để và thống nhất; chất lượng xây dựng và thực hiện quy hoạch sử dụng tài nguyên đất còn yếu, gây lãng phí, thất thoát; quản lý thị trường bất động sản còn lúng túng, sơ hở

Do đó, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đi trước một bước bảo đảm phân

bổ một cách hợp lý nguồn tài nguyên quốc gia phục vụ mục tiêu phát triển kinh

tế - xã hội bền vững là định hướng chủ đạo và yêu cầu xuyên suốt trong công tác quản lý đất đai

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất mà theo quy định của Luật Đất đai việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi

có quyết định thu hồi đất của người đang sử dụng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường

Việc quản lý, sử dụng đất phải thông qua công cụ quy hoạch sử dụng đất, vừa bảo đảm quỹ đất phục vụ mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước vừa bảo đảm mục tiêu bảo vệ môi trường, an ninh lương thực, xóa đói giảm nghèo, công bằng xã hội, thích ứng với biến đổi khí hậu, bảo đảm quỹ đất sử dụng phù hợp cho từng giai đoạn và lâu dài

Thứ ba, công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất

Hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất hiện nay còn mang tính thủ công, thực hiện thiếu thống nhất ở các địa phương Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất chưa theo kịp tiến độ đo đạc lập bản đồ địa chính, do đó hạn chế hiệu quả đầu tư của

việc đo vẽ bản đồ Cơ sở dữ liệu bản đồ, hồ sơ địa chính thiếu về số lượng và kém về chất lượng, được cập nhật không thường xuyên, chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý đất đai và thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện chậm, không đạt được mục tiêu đề ra đã ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền sử dụng đất của tổ chức và hộ gia đình cá nhân, hạn chế việc giao dịch quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản Chính vì vậy mà làm tổ công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ thuận lợi, tiến độ giải phóng mặt bằng nhanh hơn

Do vậy, xây dựng và kiện toàn công tác quản lý đất đai theo hướng hiện đại hóa trên cơ sở ứng dụng công nghệ hiện đại và mô hình quản lý tiên tiến Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ là một trong những đột phá chiến lược chính để phát triển Nâng cao khả năng đóng góp của đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội theo hướng thúc đẩy việc vận dụng các quan hệ kinh tế với các quan hệ hành chính trong hoạt động quản lý; xã hội hóa cung cấp dịch vụ công; tăng cường sử dụng công cụ tài chính nhằm nâng cao nguồn thu ngân sách, bảo đảm công bằng trong thụ hưởng các lợi ích từ đất đai

1.2.3.2 Yếu tố giá đất và định giá đất

Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đó là giá bồi thường cho người bị thu hồi đất Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: (i) do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (UBND cấp tỉnh) quy định căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất do Chính phủ quy định và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm; (ii) do đấu giá quyền

sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; (iii) Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có kiên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Nhà nước kiểm soát, xác định giá đất để làm công cụ quản lý, điều tiết các quan hệ đất đai, để khai thác, sử dụng đất có hiệu quả, đồng thời giảm thiểu tình trạng đầu cơ đất đai, điều tiết quan hệ cung – cầu, định hướng điều chỉnh cho

phù hợp với điều kiện phát triển thị trường quyền sử dụng đất, bất động sản trong từng thời kỳ Việc định giá đất phải theo các nguyên tắc quy định của pháp luật và theo phương pháp xác định giá đất như: phương pháp thu thập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá theo quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất có bổ sung phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

1.2.3.3 Thị trường bất động sản

Quy định “bồi thường theo giá thị trường trong điều kiện bình thường” nhưng lại đưa ra khung giá tối đa Đây là vấn đề bức xúc trong việc định giá giải phóng mặt bằng ở một số địa phương được xem là “nóng”; nói đúng hơn là không thể vận dụng một lúc hai nguyên tắc: đảm bảo giá đất sát giá thị trường

và không vượt khung, một trong những lý do là: (i) sự không hoàn chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai, sự thiếu nhất quán giữa pháp luật về đất đai với các

hệ thống pháp luật khác đã tạo nên kẽ hở trong việc áp dụng pháp luật Do chưa

có sự nhất quán trong quản lý, có nhiều quy định không rõ ràng, có tình trạng cùng một phạm vi điều chỉnh nhưng được thể hiện không giống nhau trong các văn bản khác nhau Mà việc áp dụng luật đất đai và hệ thống các văn bản thực thi không nhất quán và không dự đoán được là một trong những vấn đề chính hiện nay, tạo ra một môi trường kinh doanh không ổn định và khó dự đoán; (ii) Thủ tục còn lắm nhiêu khê Công tác quản lý BĐS đang tồn tại những cách làm khác nhau về việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thực hiện ở nhiều cơ quan khác nhau, với những mẫu giấy khác nhau, không tạo nên được một hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, gây ra nhiều bất cập; (iii) chế tài chưa thiết thực có thể nói, thị trường BĐS hiện nay dưới tác động của Luật Đất đai và các chính sách tài chính có những biểu hiện tích cực, giá đất đã giảm nhiều Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là giữ tốc độ giảm giá như thế nào để tránh ảnh hưởng xấu đến thị trường BĐS Để giải quyết tình hình trên, đòi hỏi nên có biện pháp đồng bộ, hợp lý về chính sách, không nên áp dụng đồng thời biện pháp mạnh cả về nghĩa vụ tài chính lẫn áp dụng những quy tắc chế tài trong quản lý

1.3 Kinh nghiệm và thực tiễn pháp lý của một số quốc gia trên thế giới về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất và những gợi mở cho Việt Nam

1.3.1 Kinh nghiệm của Trung Quốc

Theo pháp luật đất đai của Trung Quốc, chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh mới có thẩm quyền thu hồi đất Quốc vụ viện (Chính phủ) quyết định thu hồi đất nông nghiệp từ 35ha trở lên, đối với loại đất khác là 70ha trở lên Dưới hạn mức đất này, chính quyền cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ chế độ sở hữu tập thể thành chế độ sở hữu nhà nước Trách nhiệm bồi thường thuộc về người sử dụng đất sau khi thu hồi

Tiền bồi thường khi thu hồi đất gồm: lệ phí sử dụng đất và tiền bồi thường

cho người bị thu hồi đất

Lệ phí sử dụng đất phải nộp cho nhà nước được phân chia theo tỷ lệ: 70%

giữ lại ở ngân sách cấp tỉnh và 30% còn lại nộp vào ngân sách cấp trung ương

Lệ phí sử dụng đất bao gồm: (i) lệ phí khai khẩn đất đai, tùy theo vị trí đất mà các địa phương có mức quy định khác nhau; (ii) lệ phí chống lũ lụt (20 nhân dân tệ/1m2); (iii) lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất (32 nhân dân tệ/1m2 đối với khu vực đồng bằng, 17 nhân dân tệ/1m2 đối với khu vực miền núi, xa xôi, hẻo lánh) Ngoài ra, pháp luật Trung Quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp từ 442.000 - 1.175.000 nhân dân tệ/1ha

Các khoản bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi bao gồm: (i) tiền

bồi thường đất đai; (ii) tiền trợ cấp về tái định cư; (iii) tiền bồi thường hoa màu

và tài sản trên đất Theo đó, cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do nhà nước quy định Còn đối với tiền bồi thường hoa màu

và tài sản trên đất thì xác định theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất

Về nguyên tắc và cách thức bồi thường nhà ở, tái định cư

Theo pháp luật Trung Quốc, khoản tiền bồi thường cho giải tỏa mặt bằng phải đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ Việc giải quyết vấn đề nhà được thực hiện thông qua hình thức trả tiền bồi thường về nhà ở Số tiền này được xác định bao gồm: (i) giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; (ii) giá đất tiêu chuẩn; (iii) trợ cấp về giá cả Giá xây lại nhà ở mới được xác định là khoản chênh lệch giữa giá trị còn lại của nhà cũ và chi phí xây dựng lại nhà mới Giá đất tiêu chuẩn do nhà nước xác định căn cứ theo giá đất của những nhà thương

phẩm trong cùng một khu vực, rồi quyết định Việc trợ cấp về giá cả do chính quyền xác định

Đối với nhà tập thể, nhà không có người ở, nhà ở của tập thể hoặc của thôn, xã nhưng không thuộc sở hữu của cá nhân thì số tiền bồi thường được sử dụng để xây dựng xí nghiệp hương, trấn (thôn) Khoản tiền này được xác định là phần vốn góp cổ phần của thôn trong xí nghiệp Người đầu tư xây dựng xí nghiệp trên mảnh đất giải tỏa nhà phải trả tiền bồi thường cho thôn có mảnh đất

1.3.2 Kinh nghiệm của Hàn Quốc

Theo pháp luật thu hồi đất và bồi thường của Hàn Quốc, nhà nước có quyền thu hồi đất (có bồi thường) của người dân để sử dụng vào các mục đích sau đây: (i) các dự án phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh; (ii) Dự án đường sắt, đường bộ, sân bay, đập nước thủy điện, thủy lợi…; (iii) Dự án xây dựng trụ

sở cơ quan nhà nước, nhà máy điện, viện nghiên cứu…; (iv) Dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng …; (v) Dự án xây dựng nhà, xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, khu nhà ở để cho thuê hoặc chuyển nhượng Chính sách, pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Hàn Quốc có những điểm đáng lưu ý sau đây:

Quy trình tham vấn và cưỡng chế: việc bồi thường khi nhà nước thu hồi

đất được thực hiện theo phương thức tham vấn và cưỡng chế với các bước cụ thể sau: (i) thu thập, chuẩn bị các quy định về tài sản và đất đai có liên quan đến việc thu hồi đất; (ii) xây dựng và công bố phương án bồi thường; (iii) thành lập Hội đồng bồi thường; (iv) đánh giá và tính toán tổng số tiền bồi thường; (v) yêu

cầu tham vấn bồi thường; (vi) hoàn tất hợp đồng bồi thường Các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về phương án, cách thức bồi thường Nếu quá trình tham vấn bị thất bại thì nhà nước phải sử dụng biện pháp cưỡng chế Theo ông Kim Jaejeong, Cục trưởng Cục Chính sách đất đai Hàn Quốc, thì

ở Hàn Quốc có 85% tổng số các trường hợp nhà nước thu hồi đất thực hiện thành công theo quy trình tham vấn, chỉ có 15% các trường hợp phải sử dụng phương thức cưỡng chế

Nguyên tắc bồi thường, được ghi nhận trong các đạo luật về bồi thường

khi thu hồi đất Những nguyên tắc cơ bản bao gồm: (i) chủ dự án bồi thường cho chủ đất và cá nhân có liên quan về những thiệt hại gây ra do thu hồi đất hoặc sử dụng đất … cho các công trình công cộng; (ii) việc bồi thường được thực hiện trước khi triển khai dự án; (iii) bồi thường cho chủ đất bằng tiền mặt hoặc trái phiếu do chủ thực hiện dự án phát hành; (iv) tiền bồi thường được chi trả cho từng cá nhân; (v) thực hiện bồi thường trọn gói, một lần

Về thời điểm xác định giá bồi thường, trường hợp thu hồi đất thông qua

hình thức tham vấn thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm các bên đạt được thỏa thuận đồng thuận về phương án bồi thường Đối với trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức cưỡng chế thì xác định giá tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế

Về xác định giá bồi thường, chủ thực hiện dự án không được tự định giá

mà do ít nhất hai cơ quan định giá thực hiện Đây là các tổ chức tư vấn về giá đất hoạt động độc lập theo hình thức doanh nghiệp hoặc công ty cổ phần có chức năng tư vấn về giá đất Trong trường hợp chủ đất có yêu cầu về việc xác định giá bồi thường thì chủ đầu tư thực hiện dự án có thể lựa chọn thêm một tổ chức tư vấn về định giá đất thứ ba Giá đất được lựa chọn làm căn cứ xác định bồi thường là giá trung bình cộng của kết quả định giá của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư vấn về giá đất độc lập được thuê định giá

Về bồi thường đất và tài sản trên đất bị thu hồi Bồi thường đối với đất được thực hiện dựa trên giá đất ở từng khu vực do Chính phủ công bố hàng

năm theo Luật Công bố giá trị và Định giá bất động sản Tổ chức định giá sẽ tiến hành so sánh các yếu tố như vị trí, địa hình, môi trường xung quanh… có ảnh hưởng đến giá trị của đất, tham chiếu từ hơn 01 hoặc 02 mảnh đất tham khảo so với mảnh đất cần định giá Quá trình định giá cần đảm bảo sự hài hòa giữa giá

đất do tổ chức định giá đưa ra và mức giá theo khung giá đất công khai, chính

thức của Chính phủ… Bồi thường đối với tài sản trên đất bao gồm: nhà ở, cây

trồng, công trình xây dựng, mồ mả Đối với các tài sản khác gắn liền với đất, việc bồi thường được xác định cụ thể như sau: (i) Bồi thường các quyền sử dụng đối với tài sản (quyền khai thác mỏ, quyền đánh bắt cá, quyền sử dụng nguồn nước …) được thực hiện với mức giá phù hợp thông qua định giá chi phí đầu tư, mức lợi nhuận mong đợi; (ii) Bồi thường thiệt hại do việc thu hồi đất dẫn đến tạm ngừng hoặc dừng công việc kinh doanh gây ra; (iii) Bồi thường thiệt hại về hoa màu trên đất nông nghiệp dựa vào việc xác định doanh thu trên mỗi đơn vị diện tích đất nông nghiệp; (iv) Bồi thường thiệt hại về thu nhập cho người lao động bị mất việc hoặc tạm thời nghỉ việc do thu hồi đất gây ra Việc bồi thường được thực hiện dựa trên căn cứ xác định mức lương trung bình của người lao động theo Luật liêu chuẩn lao động

Về tái định cư khi thu hồi đất ở: Chủ thực hiện dự án có trách nhiệm xây

dựng khu tái định cư, trả tiền di dời hoặc trả tiền cho quỹ tái định cư Khu tái định cư phải có hệ thống cơ sở hạ tầng đảm bảo cuộc sống của người dân Diện tích mỗi mảnh đất tái định cư rộng từ 165 m2 - 265 m2 Người bị thu hồi đất ở được ưu tiên mua đất tái định cư với giá ưu đãi thấp hơn 80% so với chi phí phát triển

1.3.3 Kinh nghiệm của Singapore

Luật pháp Singapore quy định Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất và người dân có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất Việc thu hồi đất được thực hiện dựa trên quy hoạch tổng thể đã được phê duyệt và tuân thủ các nguyên tắc chủ yếu sau đây: (i) thu hồi đất bắt buộc để sử dụng đất vào mục đích công cộng; (ii) hạn chế việc thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân (chỉ thu hồi trong các trường hợp cần thiết); (iii) việc thu hồi đất phải được sự đồng ý của Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến của cộng đồng; (iv) việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình chặt chẽ do pháp luật quy định Nhà nước thông báo cho người bị thu hồi đất biết trước từ 2 đến 3 năm trước khi ra quyết định thu hồi đất Trường hợp người bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi đất sẽ bị nhà nước áp dụng các biện pháp cưỡng chế hoặc bị phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act) Chính sách, pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Singapore có những điểm đáng lưu ý sau đây:

Về mức bồi thường thiệt hại, được xác định căn cứ vào giá trị thực tế bất

động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển chỗ ở hợp lý; chi phí mua nguyên liệu xây dựng nhà ở mới; thuế nhà ở mới Trường hợp người bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do nhà nước xác định, họ có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí thiệt hại Nhà nước trả tiền thuê định giá lại

Việc xác định mức bồi thường được xác định là giá trị bất động sản do người bị thu hồi đất đầu tư, không phải là giá trị thực tế của bất động sản Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước được bóc tách khỏi giá trị bồi thường Điều này có nghĩa là nhà nước không bồi thường theo giá bất động sản hiện tại mà bồi thường theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị bất động sản tăng thêm từ sự đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước Bên cạnh đó, nhà nước cũng xem xét bồi thường cho người bị thu hồi đất các thiệt hại sau đây: trường hợp công trình công cộng đi ngang qua bất động sản gây ảnh hưởng xấu đến lợi ích của người sử dụng đất như tiếng ồn, khói bụi, người đi đường có thể nhìn vào nhà…; trường hợp công trình công cộng gây chia cắt manh mún mảnh đất hiện hữu; chi phí để hoàn tất thủ tục đứng tên chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng đối với phần diện tích đất còn lại

Nhà nước chi trả 20% tổng giá trị bồi thường khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ nhà ở Phần giá trị bồi thường còn lại được thanh toán khi người bị thu hồi đất ở hoàn tất việc di chuyển chỗ ở Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp bách về chỗ ở sẽ được nhà nước cho thuê nhà ở với giá thuê phù hợp

Những yêu cầu sau đây của người bị thu hồi đất sẽ không được xem xét để bồi thường: (i) yêu cầu thưởng cho việc di chuyển chỗ ở sớm hoặc cố tình

không chịu thực hiện quyết định thu hồi đất để đòi mức giá bồi thường cao hơn; (ii) yêu cầu đòi bồi thường phần chi phí đầu tư thêm vào ngôi nhà hoặc xây dựng nhà mới sau khi nhà nước đã có quyết định thu hồi đất; (iii) yêu cầu bồi thường theo giá mua bán, chuyển nhượng đất đai thực tế; (iv) trường hợp thu hồi bất động sản đối với hoạt động kinh doanh không có giấy phép; (v) trường hợp người sử dụng đất không có căn cứ pháp lý để bồi thường; (vi) đất sử dụng bất hợp pháp …

Khiếu nại và giải quyết khiếu nại về bồi thường khi thu hồi đất: trường

hợp người bị thu hồi đất không nhất trí với mức giá bồi thường họ có quyền