Các biện pháp bảo vệ quyền lợi khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai

Luận văn chứa đựng các quy định pháp luật đối với hành vi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời chỉ ra được những bất cập trong pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, theo đó đưa ra giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và bảo vệ được quyền lợi của khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI NGỮ - TIN HỌC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ MÔN LUẬT -

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

NGÀNH LUẬT KINH TẾ

CÁC BIỆN PHÁP BẢO VỆ QUYỀN LỢI KHÁCH HÀNG KHI MUA NHÀ Ở HÌNH

THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

HỌ VÀ TÊN: PHAN NHƯ BẢO TRÂN MSSV: 15DH380157

HỌ TÊN GVHD: TS BÙI KIM HIẾU

Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2019

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI NGỮ - TIN HỌC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ MÔN LUẬT -

PHAN NHƯ BẢO TRÂN MSSV: 15DH380157

CÁC BIỆN PHÁP BẢO VỆ QUYỀN LỢI KHÁCH HÀNG KHI MUA NHÀ Ở HÌNH

THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP NGÀNH LUẬT KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHÓA LUẬN

TS BÙI KIM HIẾU

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, đáng tin cậy và trung thực

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả

PHAN NHƯ BẢO TRÂN

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

1.1 Cơ sở lý luận 6

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 6

1.1.1.1 Các khái niệm liên quan đến mua bán nhà ở hình thành trong tương lai………… 6

1.1.1.2 Đặc điểm nhà ở hình thành trong tương lai 7

1.1.2 Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 8

1.1.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 8

1.1.2.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 10

1.1.2.3 Quan hệ pháp luật trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 13

1.1.2.4 Quyền và nghĩa vụ của các bên khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 14

1.2 Các biện pháp đảm bảo khi mua nhà ở hình thành trong tương lai 18

1.2.1 Quy định pháp luật về điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh 18

1.2.2 Ngân hàng bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai 19

1.2.2.1 Năng lực thực hiện bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai của ngân hàng 20

1.2.2.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai 26

1.2.2.4 Các trường hợp chấm dứt bảo lãnh 29 1.2.3 Biện pháp chế tài đối với hành vi vi phạm pháp luật trong kinh doanh 30

CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

2.1 Tổng quan về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam 34

2.1.1 Thực trạng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam 34

2.1.2 Thực tiễn việc áp dụng pháp luật đối với mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 37

2.1.2.1 Điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh 37

2.1.2.2 Điều kiện chủ đầu tư được thực hiện giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 39

2.1.2.3 Việc thực hiện quyền và nghĩa vụ giữa các bên 43

2.1.2.4 Biện pháp chế tài đối với hành vi vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản 46

2.2 Đề xuất, kiến nghị các biện pháp bảo đảm quyền lợi khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai 51

2.2.1 Đề xuất, kiến nghị về việc hoàn thiện pháp luật 51

2.2.2 Đề xuất, kiến nghị thực hiện pháp luật 53

2.2.2.1 Nâng cao năng lực cho đội ngũ ban hành pháp luật 53

2.2.2.2 Tăng cường năng lực đội ngũ làm công tác thi hành pháp luật 54

2.2.2.3 Đẩy mạnh tuyên truyền pháp luật và hỗ trợ pháp luật 54

2.2.2.4 Thực hiện công tác thanh tra thường xuyên để giám sát chặt chẽ hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai 55

KẾT LUẬN 57 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Nhà ở không chỉ là một công trình xây dựng để phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân mà còn là tế bào của sự phồn vinh và tiến bộ xã hội Nhà ở là một trong những yếu tố phản ánh sự phát triển kinh tế và xã hội của một đất nước Trong bối cảnh công nghiệp hóa hiện đại hóa hiện nay, theo đuổi cuộc sống thoải mái, tiện lợi là nhu cầu hàng đầu của mọi người dân Chính

vì thế nhu cầu nhà ở được đặt lên hàng đầu và được xem như một trong những yếu tố cần thiết khi mà dân số của đất nước không ngừng tăng trưởng

Việt Nam hiện nay là một đất nước đang trên đà phát triển với nhu cầu đời sống vật chất ngày càng tăng cao Tuy nhiên đa phần mức thu nhập của người dân chỉ nằm ở tầm trung hoặc thấp, vì vậy để có thể mua một ngôi nhà

là chuyện không dễ dàng Để đáp ứng nhu cầu về nhà ở của đa phần người dân Việt Nam, thì các chủ đầu tư đã đa dạng hóa các loại hình nhà ở để phù hợp với nhu cầu của xã hội Tính tới thời điểm hiện tại, thì loại hình nhà ở hình thành trong tương lai là một trong những xu hướng đang được hướng tới phổ biến nhất.Các lợi ích của nó hướng tới cho cả người mua lẫn chủ đầu tư, đối với người mua họ có thể giảm bớt gánh nặng tài chính, không phải dồn một số tiền lớn để mua nhà có sẵn Mà thay vào đó có thể trả tiền theo giai đoạn thi công

và còn có thể được khấu hao, với chủ đầu tư họ sẽ có thêm khoản vốn được huy động từ người mua ngoài ra sẽ không phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng

Tuy nhiên, trên thực tế việc mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn còn tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua Bán nhà ở hình thành trong tương lai

là một cách để huy động vốn của chủ đầu tư, vì mục đích huy động vốn, chủ đầu tư có xu hướng cố gắng tối ưu kênh huy động vốn này khi bắt đầu bất kỳ

một dự án xây dựng nhà ở nào Tuy nhiên, đặc điểm của loại bất động sản này

là chưa tồn tại vào thời điểm mua bán, nên nó chứa đựng nhiều bất lợi cho người mua Bên cạnh những mặt có lợi thì vẫn có không ít trường hợp người mua nhà không nhận được nhà ở do chủ đầu tư không hoàn thành việc xây dựng hay chủ đầu tư sau khi huy động vốn từ người mua nhà thì không sử dụng số tiền đã huy động vào dự án như đã thỏa thuận, hay người mua phải nhận lại một căn nhà mà không giống với những gì nhà đầu tư đã vẽ ra, ngoài ra cũng không ít trường hợp công trình đó bị đem đi thế chấp tại ngân hàng Vì vậy có thể thấy bên cạnh các lợi ích mà loại hình nhà ở hình thành trong tương lai mang lại thì vẫn có những rủi ro song song tồn tại trong hoạt động mua bán này

Nhận thấy được những bất lợi này Nhà nước đã ban hành khá nhiều văn bản pháp luật để điều chỉnh hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đồng thời bảo đảm được quyền lợi cho người mua nhà Tuy nhiên với sự đa dạng của các giao dịch và các quan điểm khác nhau về giao dịch này, nên vẫn chưa có sự thống nhất giữa các quy định liên quan đến giao dịch này, dẫn đến khi áp dụng vào thực tiễn thì xuất hiện nhiều bất cập và mâu thuẫn gây ảnh hưởng trực tiếp đến người mua

Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề trên, ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi và nghĩa vụ của các bên khi tham gia hoạt động mua bán nhà ở hình thành

trong tương lai, nên tác giả chọn nghiên cứu đề tài “Các biện pháp bảo vệ

quyền lợi của khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai”

2 Tình hình nghiên cứu của đề tài

Nhà ở hình thành trong tương lai trở nên phổ biến tại Việt Nam trong khoảng 10 năm trở lại đây Cho đến thời điểm hiện tại đã có không dưới 20 công trình nghiên cứu về vấn đề mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Trước và trong quá trình nghiên cứu đề tài này, đã có một số bài viết có

liên quan đến phạm vi luận văn như: Luận văn Thạc sĩ Luật học của Ngô Quang

Cháng về Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, Luận văn Thạc sĩ Luật học của Nguyễn Thị Dung về Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn xét xử của Tòa án Nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh và Luận văn Thạc sĩ Luật học của Nguyễn Hoàng về Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam hiện hành

Các công trình nghiên cứu trên đã đóng góp rất nhiều cho kho tàng kho học pháp luật tại Việt Nam Tuy nhiên hầu như các tác giả chỉ dừng lại ở việc nghiên cứu các vấn đề lý luận và đưa ra các kiến nghị hoàn thiện pháp luật Nhưng chưa đi vào nghiên cứu chuyên sâu các biện pháp đảm bảo quyền lợi của khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai Khóa luận của tác giả đã nêu ra những bất cập trong quá trình áp dụng pháp luật, thực trạng việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam Theo đó, tác giả đã đưa ra những biện pháp để bảo vệ quyền lợi khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

3 Mục tiêu cần giải quyết trong đề tài

Cho thấy được những lợi ích cũng như rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Đánh giá điểm bất cập phát sinh trong thực tế, đồng thời phân tích luật

rõ hơn để đưa ra nhận xét, đánh giá và có cái nhìn đúng đắn hơn về luật hiện hành

Đưa ra các văn bản hướng dẫn đã có những quy định chi tiết hơn, chặt chẽ hơn nhằm khắc phục những hạn chế, thiếu sót về quy định của pháp luật trong việc mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Đề xuất giải pháp khắc phục và hoàn thiện để giải quyết vấn đề bất cập, nhằm hạn chế rủi ro để bảo vệ quyền lợi của khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

4.1 Đối tượng nghiên cứu:

Nhà ở thương mại hình thành trong tương lai

Nghiên cứu các chế định về nhà ở thương mại hình thành trong tương lai + Nghiên cứu về mặt pháp luật: các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai và các giao dịch về nhà

ở hình thành trong tương lai

+ Nghiên cứu về mặt thực tiễn: thực tiễn của việc áp dụng và thi hành pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai trên thực tế

5 Phương pháp nghiên cứu

Trong đề tài này, tác giả đã sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, trong đó đặc biệt coi trọng các phương pháp sau:

- Phương pháp thống kê xã hội học được sử dụng phân tích thực trạng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ở Chương 2

- Phương pháp phân tích, tổng hợp được sử dụng khi phân tích các vấn đề

lý luận ở Chương 1 và thực tiễn áp dụng pháp luật tại Chương 2

- Phương pháp so sánh được sử dụng chủ yếu trong thực tiễn mua bán nhà

ở hình thành trong tương lai ở Chương 2

- Phương pháp tổng hợp được sử dụng cụ thể trong những vấn đề chung

về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ở Chương 1 và thực tiễn mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ở Chương 2

Các phương pháp được sử dụng kết hợp cũng như riêng biệt trong mỗi chương nhằm phân tích, đánh giá các mặt có lợi cũng như những rủi ro không đáng có của việc mua bán nhà ở trong tương lai Dựa vào luật pháp hiện hành đưa ra các biện pháp đảm bảo quyền lợi cho người mua

6 Ý nghĩa thực tiễn của luận văn

Tìm hiểu những vấn đề xung quanh việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Chỉ ra được những mâu thuẫn và bất cập trong các quy định của pháp luật Đồng thời cho thấy được thực trạng việc áp dụng pháp luật trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam

Đề xuất, kiến nghị các biện pháp nhằm bảo đảm quyền lợi của khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai dựa trên thực tiễn

7 Bố cục của khóa luận tốt nghiệp

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tham khảo, nội dung của luận văn bao gồm 2 chương:

Chương 1: Những vấn đề chung về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Chương 2: Thực tiễn mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ

Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

1.1 Cơ sở lý luận

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

1.1.1.1 Các khái niệm liên quan đến mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Để có thể tiến hành tìm hiểu kĩ hơn về vấn đề nhà ở hình thành trong tương lai, đầu tiên chúng ta cần nắm rõ khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai là gì? Theo Khoản 2 Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP được Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi bổ sung của Chính phủ về Giao dịch bảo đảm thì:

“Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm

cả tài sản đã được hình thành từ vốn vay, tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng

ký theo quy định của pháp luật”, Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản Tài sản bao gồm bất động sản và động sản (Quy định tại Điều 105 Bộ luật dân sự 2015) Thông qua các khái niệm trên, có thể thấy được rằng, nhà ở cũng có thể là một loại tài sản được hình thành trong tương lai Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân (Theo Khoản 1, Điều 3 Luật nhà ở 2014)

Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong tương lai, các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai được điều chỉnh bởi pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai, pháp luật về nhà

ở và kinh doanh bất động sản Để hiểu được rõ hơn về khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai thì trước hết chúng ta phải nắm rõ khái niệm về nhà ở

Nhà ở được hiểu theo nhiều khía cạnh khác nhau, hiểu như thế nào là phụ thuộc vào góc độ tiếp cận Tiếp cận dưới góc độ pháp luật dân sự thì nhà ở

là một loại bất động sản đồng thời cũng là đối tượng trong các giao dịch dân sự nói chung và giao dịch về mua bán nhà ở nói riêng Ở góc độ pháp luật xây dựng thì nhà ở được hiểu là một công trình xây dựng, được xây dựng dựa trên bản thiết kế Dưới góc độ xã hội, nhà ở chính là công trình xây dựng với mục đích tạo ra không gian sống cho con người Bên cạnh đó, nhà ở còn là nơi phục

vụ mọi nhu cầu sinh hoạt, nghỉ ngơi và thư giãn của cá nhân hay hộ gia đình trong đời sống hằng ngày

Theo Khoản 1, Điều 3 Luật nhà ở 2014 “Nhà ở là công trình xây dựng

với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”

Theo Khoản 19, Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 “Nhà ở hình thành trong

tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” Nói đến nhà ở hình thành trong tương lai, chúng ta có

thể hiểu theo một cách đơn giản nhất rằng ở thời điểm hiện tại thì căn hộ đó vẫn chưa được hình thành một cách hoàn thiện và cần có các cơ sở, các điều kiện nhất định để cho thấy được nhà ở đó sẽ được xây dựng hoàn thiện trong tương lai

1.1.1.2 Đặc điểm nhà ở hình thành trong tương lai

- Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản

Đặc điểm này chúng ta có thể rút ra được từ các định nghĩa có liên quan

về tài sản và tài sản hình thành trong tương lai thông qua Bộ luật dân sự 2015, khi BLDS ngày càng mở rộng hơn về khái niệm tài sản, không phân biệt tài sản

“có thực” hay “không có thực” Tài sản mặc nhiên sẽ gắn liền với quyền sở hữu, chủ tài sản sẽ có quyền đối với tài sản của mình Ngoài ra, tài sản còn phải

mang lại lợi ích cho con người và có giá trị như tiền Nhà ở hình thành trong tương lai được chúng ta sử dụng trong giao dịch dân sự với mục đích thế chấp khoản vay, và giá trị của nó có thế được xác lập qua một số văn bản như: hợp đồng mua bán, hợp đồng thế chấp Vì thế, nhà ở hình thành trong tương lai cũng là một loại tài sản

- Nhà ở hình thành trong tương lai chưa tồn tại vào thời điểm giao kết giao dịch dân sự hoặc chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch

Nhà ở hình thành trong tương lai có thể chưa hình thành, chưa tồn tại hoặc chưa xác lập quyền sở hữu tài sản tại thời điểm giao kết giao dịch dân sự Chính đặc điểm đặc trưng này đã tạo nên khác biệt giữa loại nhà ở đã hình thành, đã xác lập quyền sở hữu nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai Chính vì tại thời điểm giao kết nhà ở vẫn chưa được hình thành do đó tính rủi ro của nhà ở hình thành trong tương lai sẽ cao hơn nhiều so với những loại tài sản thông thường khác

1.1.2 Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

1.1.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng hợp dồng dân sự nói chung và là hợp đồng mua bán nói riêng vì vậy để hiểu rõ hơn

về khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì ta cần phải nắm rõ khái niệm về hợp đồng, hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng về quyền

sử dụng đất

Theo quy định Điều 385 Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng là “sự thỏa

thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”

Theo quy định Điều 500 Bộ luật dân sự 2015 thì “hợp đồng về quyền sử

dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở thì có khá nhiều quan điểm khác nhau không có một khái niệm chung nào về hợp đồng mua bán nhà ở

Theo quan điểm Thạc sỹ Nguyễn Văn Tùng thì “ Hợp đồng mua bán nhà

ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán , theo đó, bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc phần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua; bên mua là chủ sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở”.1

Theo quan điểm của Thạc sĩ Đặng Mạnh Tiến “ Hợp đồng mua bán nhà

ở là phương tiện pháp lý quan trọng đảm bảo cho việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở từ người bán sang người mua để thỏa mãn nhu cầu xã hội về nhà ở dưới sự quản lý và giám sát của Nhà nước về nhà ở, theo đó, bên bán có nghĩa

vụ giao nhà và nhận chuyển quyền sở hữu nhà ở đã bán, bên mua trả tiền và nhận nhà đồng thời các bên phải đăng ký chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở

đó theo đúng trình tự và thủ tục do pháp luật quy định” 2

Luật kinh doanh bất động sản 2014 đã sửa đổi và bổ sung Luật kinh doanh bất động sản 2006 tuy nhiên vẫn không định nghĩa rõ khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Trong quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, quyền và nghĩa vụ của các bên chỉ phát sinh khi các bên tiến hành giao kết hợp đồng Mà nhà ở là loại tài sản có giá trị rất lớn nên

1 Luận văn thạc sĩ “ Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam

từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại thành phố Hồ Chí Minh” của Nguyễn Thị Dung [tr.13]

2 Tài liệu (1) [tr.14]

đòi hỏi các bên phải giao kết hợp đồng để ràng buộc về quyền và nghĩa vụ nhằm bảo đảm quyền lợi của các bên trong quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Từ những phân tích được nêu trên có thể hiểu hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán về việc mua bán nhà, mà ở thời điểm giao kết hợp đồng thì đối tượng giao kết hợp đồng là căn nhà vẫn chưa tồn tại, theo đó bên bán phải bàn giao nhà cho bên mua ngay khi hoàn thành việc xây dựng đồng thời bên mua phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho bên bán như đã thỏa thuận trong hợp đồng

1.1.2.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

- Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng song vụ

Đặc điểm này thể hiện ở chỗ cả bên mua và bên bán đều có quyền và nghĩa vụ pháp lý với nhau Bên bán có nghĩa vụ hoàn thành việc xây dựng đúng thời hạn và như những gì các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng, đồng thời có quyền yêu cầu bên mua thanh toán đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng Bên mua có nghĩa vụ thanh toán theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng và có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao đúng nhà đã bán Các bên phải song hành thực hiện nghĩa vụ mà không bên nào có quyền ép bên còn lại phải thực hiện nghĩa vụ trước

- Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng ưng thuận

Việc giao kết hợp đồng xuất phát từ sự tự nguyện giữa các bên vì vậy kể

từ thời điểm các bên ký hợp đồng thì đã đồng nghĩa với việc thống nhất ý chí với nhau về nội dung hợp đồng và thỏa thuận đã được xác lập Theo đó quyền

và nghĩa vụ giữa các bên sẽ phát sinh từ thời điểm ký hợp đồng mà không phải

là thời điểm chuyển giao nhà ở

- Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu tài sản giữa bên bán và bên mua

Đây là đặc điểm làm chấm dứt quyền sở hữu tài sản của bên bán đồng thời phát sinh quyền sở hữu đối với bên mua Bên bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản đúng như đã thỏa thuận trong hợp đồng Theo đó, để xác lập quyền sở hữu tài sản thì bên mua có nghĩa vụ hoàn thành việc thanh toán như đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán

- Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng có đền bù

Các bên sẽ nhận được lợi ích tương đương khi thực hiện nghĩa vụ của mình Ví dụ bên mua hoàn thành thanh toán đúng thời hạn như đã thỏa thuận trong hợp đồng thì sẽ được bên bán chuyển giao quyền sở hữu và trở thành chủ

sở hữu căn nhà như đã thỏa thuận trong hợp đồng

- Đối tượng giao kết hợp đồng tại thời điểm giao kết vẫn chưa được hình thành

Tại thời điểm giao kết hợp đồng thì căn hộ vẫn chưa được xây dựng hoặc đang trong quá trình hoàn thiện việc xây dựng, về cơ bản có thể hiểu là căn nhà chưa được hình thành vào thời điểm làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên Vì vậy vào thời điểm đó người mua vẫn chưa được xác lập quyền sở hữu đối với căn hộ

- Cần đáp ứng đủ các điều kiện mà pháp luật quy định để trở thành chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn do đó Luật kinh doanh bất động sản 2014 có quy định rất rõ về chủ thể được quyền kinh doanh bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng Mặt khác, bên mua phải là cá nhân, tổ chức được quyền sở hữu nhà ở theo quy định pháp luật của Việt Nam

+ Chủ thể được quyền kinh doanh bất động sản: Theo quy định tại Điều

10 Luật kinh doanh bất động sản 2014 “ Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động

sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng Trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật”

+ Cá nhân, tổ chức được quyền sở hữu nhà ở: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật Nhà ở 2014 (Điều 7 Luật Nhà ở 2014)

- Để trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cần đáp ứng được những điều kiện được quy định cụ thể tại khoản 1

Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản 2014“ Có đăng ký quyền sở hữu nhà,

công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai; không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; không bị kê biên để đảm bảo thi hành án”

Bên bán cần chứng minh được dự án nhà ở của mình sẽ được hình thành trong tương lai và đã đáp ứng được những điều kiện được quy định trong luật Kinh doanh bất động sản 2014

- Không bắt buộc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Khoản 2 Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên

là hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực Mặc dù theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở

năm 2014 thì hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản và để hợp đồng có hiệu lực thì bắt buộc phải công chứng chứng thực Tuy nhiên theo quy định tại Khoản 2 Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì việc công chứng, chứng thực là do các bên tự thỏa thuận, việc công chứng, chứng thực chỉ bắt buộc đối với những chủ thể thuộc khoản 2 Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản 2014 Mà hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng mua bán bất động sản thuộc phạm trù kinh doanh bất động sản, vì vậy phải tuân thủ các quy định của Luật kinh doanh bất động sản

1.1.2.3 Quan hệ pháp luật trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

- Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm bên bán và bên mua nhà ở hình thành trong tương lai

Bên mua nhà ở có thể là cá nhân, tổ chức có nhu cầu về nhà ở và phải là người có đủ năng lực hành vi dân sự và năng lực pháp luật dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Trường hợp chưa có hoặc không có năng lực hành vi dân sự thì phải thực hiện giao dịch thông qua người đại diện theo pháp luật Ngoài ra nếu bên mua là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư tại nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc thường trú tại nơi

có nhà ở được giao dịch (điểm b Khoản 2 Điều 119 Luật nhà ở 2014)

Bên bán là chủ đầu tư có đủ năng lực kinh doanh bất động sản theo quy định tại Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản 2014 và là người chủ sở hữu hợp pháp đối với quyền sử dụng đất của dự án đó Ngoài ra bên bán cần đáp ứng được yêu cầu về năng lực hành vi dân sự cũng như năng lực pháp luật dân

sự đồng thời phái đáp ứng được cả năng lực tài chính theo quy định của pháp luật

- Đối tượng trong quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Đối tượng trong quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng đặc biệt do tại thời điểm giao kết hợp đồng thì đối tượng là nhà ở chưa được hình thành Ngoài ra nhà ở hình thành trong tương lai chỉ trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán khi đáp ứng đủ các điều kiện cơ bản để nhà ở

được tham gia vào giao dịch theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở 2014 “Có

Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật (không bắt buộc đối với nhà ở hình thành trong tương lai); không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền” Và điều kiện để

nhà ở hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh tại Điều 55

Luật kinh doanh bất động sản 2014 “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự

án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua”

1.1.2.4 Quyền và nghĩa vụ của các bên khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hợp đồng song vụ là một trong những đặc điểm đặc trưng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo đó thì quyền của bên này sẽ tương xứng với nghĩa vụ của bên kia và ngược lại Về cơ bản thì hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng tương tự như hợp đồng mua bán thông thường ở chỗ khi bên mua đã thanh toán đủ tiền thì bên bán cần giao đúng tài sản như đã thỏa thuận cho bên mua Song do đối tượng giao kết trong

hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là tài sản chưa được hình thành ở thời điểm giao kết, vì vậy pháp luật có một số quy định khác đối với quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

- Quyền và nghĩa vụ của bên bán

Quyền của bên bán

Yêu cầu bên mua nhận nhà và thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp không có thỏa thuận thì chỉ được thu tiền của bên mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Hay phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận Ngoài ra bên bán có quyền không bàn giao nhà khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác Trường hợp bên mua không thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán thì chủ đầu tư có quyền yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra Hơn nữa bên bán có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng nếu bên mua không thực hiện bồi thường và yêu cầu trả một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả theo lãi suất vay của ngân hàng thương mại (theo quy định tại Điều 21 Luật kinh doanh bất động sản 2014)

Nghĩa vụ của bên bán

Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có) Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng Bảo hành

nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật này Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật ( Điều 22 Luật kinh doanh bất động sản 2014)

Bên bán có nghĩa vụ cung cấp thông tin cần thiết về tài sản cho bên mua (Điều 443 Bộ luật dân sự 2015), thông tin mà bên bán cung cấp cho bên mua phải đầy đủ và đáp ứng được các nội dung được quy định tại khoản 2 Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản 2014 như giá bán bất động sản, quy mô, diện tích, tình trạng pháp lý của bất động sản,… Ngoài ra theo quy định tại khoản 2 Điều 58 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình Bên cạnh đó bên bán phải tuân thủ việc sử dụng nguồn vốn đã huy động đúng mục đích mà bên bán đã cam kết (khoản 4 Điều 68 Luật nhà ở 2014), trường hợp bên bán không sử dụng vốn đúng mục đích thì khả năng dự án không được thực hiện là khá cao, khi ấy người mua sẽ là người gánh chịu toàn bộ thiệt hại Hơn hết có một nghĩa vụ đặc biệt quan trọng và được mọi người quan tâm nhiều nhất là việc giao tài sản và chuyển quyền sở hữu từ người bán sang cho người mua theo quy định tại khoản 4 Điều 22 Luật kinh doanh bất động sản 2014

“giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng”

- Quyền và nghĩa vụ của bên mua

Quyền của bên mua

Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng, giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp

đồng, giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng Ngoài ra bên mua có quyền yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật kinh doanh bất động sản 2014 Hay bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng (Điều 23 Luật kinh doanh bất động sản 2014)

Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình (khoản 1 Điều 58 Luật kinh doanh bất động sản 2014) Ngoài ra bên mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán theo quy định tại Điều 10, Mục 4 Nghị định 76/2015/NĐ-CP không áp dụng đối với trường hợp bên mua là tổ chức kinh doanh bất động sản hay các bên đã nhận chuyển giao nhà ở Bên cạnh đó bên mua còn có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại nếu bên bán giao tài sản không giống hay không đúng thời hạn như thỏa thuận trong hợp đồng, trường hợp bên bán không thực hiện bồi thường thiệt hại thì bên mua có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng, bên bán có nghĩa vụ hoàn trả toàn bộ số tiền mà bên mua đã thanh toán trước

đó và một khoản tiền lãi của phần tiền đã thanh toán theo lãi suất vay của ngân hàng thương mại

Nghĩa vụ của bên mua

Bên mua có nghĩa vụ thanh toán đấy đủ và đúng thời hạn như đã thỏa thuận trong hợp đồng được quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014 “Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng ” Các bên có thể thỏa thuận về nghĩa vụ thanh toán tuy nhiên bên bán không được nhận tiền thanh toán một lúc toàn bộ giá trị căn nhà từ bên

mua Bên mua chỉ bắt đầu thực hiện lần thanh toán đầu tiên khi bên bán đã triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng như nội dung dự án mà các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật Trường hợp vi phạm hợp đồng do chậm thanh toán hoặc không thực hiện thanh toán bên mua có nghĩa vụ bồi thường cho bên bán đồng thời phải trả một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả theo lãi suất của ngân hàng thương mại

1.2 Các biện pháp đảm bảo khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

1.2.1 Quy định pháp luật về điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Để nhà ở hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh thì trước hết phải đáp ứng được những điều kiện cơ bản để nhà ở, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản 2014 Đồng thời phải đáp ứng đủ những điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại

Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất,

hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ

về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà

ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua Trong thời hạn

15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”

Đây là một trong những quy định gây ra nhiều tranh cãi đồng thời xuất hiện nhiều luồng quan điểm khác nhau về vấn đề thế nào được xem là đã hoàn thành xây dựng phần móng? Để giải quyết vấn đề này Nhà nước đã ban hành Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật nhà ở 2005

Điềm đ, khoản 3, Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP

“ Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà

ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) quy định tại điểm này được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử

lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật

về xây dựng”

Tuy nhiên trong Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật nhà

ở 2014 thay thế cho Nghị định 71/2010/NĐ-CP lại không quy định rõ về vấn

đề thế nào là xây dựng xong phần móng như trong Nghị định 71/2010/NĐ-CP Trong khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 có quy định nhà ở hình thành trong tương lai trước khi được đưa vào kinh doanh phải có biên bản nghiệm thu phần móng Nhưng trong các văn bản hướng dẫn Luật kinh doanh bất động sản 2014 đã được ban hành lại có không quy định về phần móng như thế nào thì sẽ đáp ứng được điều kiện để nghiệm thu Do đó có thể thấy các quy định về bản nghiệm thu phần móng là còn khá mờ mịt và không rõ ràng, là khe

hở cho các nhà đầu tư tận dụng để lách luật

1.2.2 Ngân hàng bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai

Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng

được quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 “Chủ

đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai”

Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là bảo lãnh ngân hàng, theo đó ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao nhà, nhà nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua, chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại (khoản

1 Điều 12 Thông tư 13/2017/TT-NHNN)

1.2.2.1 Năng lực thực hiện bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai của ngân hàng (Điều 12 Thông tư số 13/2017/TT-NHNN)

- Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Trong Giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành lập và hoạt động của ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng

Không bị cấm thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong giai đoạn bị kiểm soát đặc biệt

Nằm trong danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được Ngân hàng Nhà nước công bố công khai trên các trang thông tin điện tử

Trường hợp không đáp ứng được điều này và bị loại khỏi danh sách thì ngân hàng vẫn phải tiếp tục thực hiện các thỏa thuận, cam kết đã ký về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt

1.2.2.2 Quy định pháp luật về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định

về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

“Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình

thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản

3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua

Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua

Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết

Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh”

Theo Khoản 3 Điều 1 và Điều 12 Thông tư số 13/2017/TT-NHNN sửa đổi bổ sung Điều 12 Thông tư 7/2015/TT-NHNN quy định về việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai của ngân hàng thương mại như sau:

“Ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại”

Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành thành trong tương lai được quy định cụ thể tại Khoản 4 Điều 12 Thông tư 07/2015 được sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 13/2017 như sau:

Căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho nhà chủ đầu tư

Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản: Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được lập dưới hình thức thỏa thuận cấp bảo lãnh quy định tại Khoản 11 Điều 3, Điều 14 Thông tư 13/2017/TT-NHNN và nội dung phù hợp với quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014

Phí bảo lãnh của ngân hàng đối với dự án nhà ở được quy định cụ thể tại Điều 18 Thông tư 07/2015/TT-NHNN như sau:

“Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thỏa thuận mức phí

bảo lãnh đối với khách hàng Trong trường hợp bảo lãnh đối ứng hoặc xác nhận bảo lãnh, mức phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận trên cơ sở mức phí bảo lãnh được bên được bảo lãnh chấp thuận

Trường hợp thực hiện đồng bảo lãnh, trên cơ sở thỏa thuận về tỷ lệ tham gia đồng bảo lãnh và mức phí thu được của bên được bảo lãnh, các bên tham gia đồng bảo lãnh thỏa thuận mức phí bảo lãnh cho mỗi bên đồng bảo lãnh Trường hợp tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài bảo lãnh cho một nghĩa vụ liên đới thì tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thỏa thuận với từng khách hàng về mức phí phải trả trên cơ sở nghĩa vụ liên đới tương ứng của mỗi khách hàng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

Trường hợp đồng tiền bảo lãnh là ngoại tệ, các bên thỏa thuận thu phí bảo lãnh bằng ngoại tệ hoặc quy đổi ra đồng Việt Nam theo tỷ giá bán của bên bảo lãnh tại thời điểm thu phí hoặc tại thời điểm thông báo thu phí Các bên có thể thỏa thuận điều chỉnh mức phí bảo lãnh”

Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy

định tại Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014 “ Việc thanh toán trong

mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua” Và các khoản tiền khác chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn lại

cho bên mua theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà cho bên mua Thỏa thuận cấp bảo lãnh có hiệu lực kể từ ngày ký cho đến khi toàn bộ các cam kết bảo lãnh cho bên mua hết hiệu lực theo quy định tại Điều 23 Thông

tư 07/2015/TT-NHNN “Nghĩa vụ của bên được bảo lãnh chấm dứt Nghĩa vụ

bảo lãnh đã được thực hiện theo đúng cam kết bảo lãnh Việc bảo lãnh được hủy bỏ hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác Cam kết bảo lãnh đã hết hiệu lực Bên nhận bảo lãnh miễn thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh cho bên bảo lãnh Theo thỏa thuận của các bên Hợp đồng có nghĩa vụ được bảo lãnh bị vô hiệu mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì cam kết bảo lãnh chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo lãnh thì cam kết bảo lãnh không chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Hợp đồng có nghĩa vụ được bảo lãnh bị hủy bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì cam kết bảo lãnh chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo lãnh thì cam kết bảo lãnh không chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”

Ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua theo quy định tại Điều 21 Thông tư 07/2015/TT-NHNN như sau:

Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua, chủ đầu tư phải gửi cho ngân hàng thương mại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở

Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở

và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua

Cam kết bảo lãnh được phát hành dưới hình thức thư bảo lãnh theo quy định tại điểm a khoản 12 Điều 3 và Điều 15 Thông tư 13/2017/TT-NHNN cho từng bên mua

Thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định kể từ ngày phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở

Xác định số dư bảo lãnh được quy định tại Khoản 5 Điều 12 Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi bổ sung Thông tư 07/2015/TT-NHNN:

Số dư bảo lãnh đối với chủ đầu tư là tổng số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước của các bên mua theo tiến độ đã thỏa thuận trước khi nhà ở được bàn giao

và giản dần khi nghĩa vụ bảo lãnh đối với bên mua chấm dứt theo quy định tại Điều 23 Thông tư 07/2015/TT-NHNN Thời điểm ghi nhận số dư bảo lãnh đối với chủ đầu tư là thời điểm chủ đầu tư thông báo với ngân hàng thương mại số tiền đã nhận ứng trước của các bên mua quy định tại điểm b Khoản 5 Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN

Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư thỏa thuận về thời gian thông báo

số tiền đã nhận ứng trước của các bên mua nhưng tối thiểu phải thông báo một lần vào ngày cuối cùng của tháng để làm cơ sở xác định số dư bảo lãnh Chủ đầu tư tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc thông báo chính xác số tiền

đã nhận ứng trước của các bên mua theo đúng thời gian thỏa thuận cho ngân hàng thương mại

Từ những quy định trên có thể thấy pháp luật chưa quy định cụ thể đối với trách nhiệm bảo lãnh của ngân hàng trong trường hợp ngân hàng không còn

đủ năng lực thực hiện bảo lãnh Đồng thời các quy định đưa ra còn chưa cụ thể chỉ mang tính chung chung, chưa nhấn mạnh vấn đề thư cam kết bảo lãnh đối với từng khách hàng và ràng buộc việc cung cấp thông tin về thư cam kết bảo lãnh cho từng khách hàng của chủ đầu tư

1.2.2.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

 Quyền và nghĩa vụ của bên bảo lãnh

Theo quy định tại Điều 340 đến Điều 342 Bộ luật dân sự 2015 và được hướng dẫn cụ thể hơn tại Điều 27 và Điều 30 Thông tư 07/2015/TT-NHNN

Quyền của bên bảo lãnh: “yêu cầu bên được bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ

đối với mình trong phạm vi nghĩa vụ bảo lãnh đã thực hiện, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; được miễn việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh trong trường hợp bên bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh mà bên nhận bảo lãnh miễn việc thực hiện nghĩa vụ cho bên bảo lãnh, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác; chấp nhận hoặc từ chối đề nghị cấp bảo lãnh; đề nghị bên xác nhận bảo lãnh thực hiện xác nhận bảo lãnh đối với khoản bảo lãnh của mình cho bên được bảo lãnh; yêu cầu bên được bảo lãnh hoặc bên bảo lãnh đối ứng và các bên liên quan cung cấp các tài liệu, thông tin có liên quan đến việc thẩm định bảo lãnh tài sản bảo đảm (nếu có); yêu cầu bên được bảo lãnh hoặc bên bảo lãnh đối ứng có các biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ được bảo lãnh (nếu cần); thực hiện kiểm tra, giám sát tình hình tài chính của khách hàng trong thời hạn hiệu lực của bảo lãnh; thu phí bảo lãnh, điều chỉnh phí bảo lãnh; áp dụng, điều chỉnh lãi suất, lãi suất phạt; từ chối thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh khi cam kết bảo lãnh hết hiệu lực hoặc hồ sơ yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh không đáp ứng đủ các điều kiện quy định trong cam kết bảo lãnh, hoặc có bằng chứng chứng minh chứng từ xuất trình là giả mạo; yêu cầu bên bảo lãnh đối ứng thực hiện nghĩa vụ đã cam kết; hạch toán ghi nợ cho bên được bảo lãnh (trong trường hợp bảo lãnh ngân hàng), hoặc bên bảo lãnh đối ứng (trong trường hợp bảo lãnh trên cơ sở bảo lãnh đối ứng) ngay khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, yêu cầu bên được bảo lãnh hoặc bên bảo lãnh đối ứng hoàn trả số tiền mà bên bảo lãnh đã trả thay theo cam kết; yêu cầu thành viên đồng bảo lãnh khác hoàn

trả số tiền đã trả thay cho bên được bảo lãnh trong trường hợp thành viên làm đầu mối thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh trong đồng bảo lãnh; xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận và quy định của pháp luật; chuyển nhượng quyền, nghĩa vụ của mình cho tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài khác theo thỏa thuận của các bên liên quan phù hợp với quy định của pháp luật; khởi kiện theo quy định của pháp luật khi bên được bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng vi phạm nghĩa vụ đã cam kết; các quyền khác theo thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật”

Nghĩa vụ của bên bảo lãnh: “Bên bảo lãnh có các nghĩa vụ chịu trách

nhiệm dân sự trong trường hợp bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ đó; có trách nhiệm cung cấp các thông tin, tài liệu liên quan đến thẩm quyền phát hành cam kết bảo lãnh cho các bên có liên quan; thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh khi nhận được yêu cầu phù hợp với quy định tại cam kết bảo lãnh; thực hiện đầy đủ, đúng nghĩa vụ bảo lãnh; hoàn trả đầy đủ tài sản bảo đảm (nếu có) và các giấy

tờ có liên quan cho bên bảo đảm khi thanh lý thỏa thuận cấp bảo lãnh, nếu không có thỏa thuận khác; có văn bản trả lời bên khiếu nại chậm nhất sau 10 (mười) ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản khiếu nại của bên nhận bảo lãnh về lý do từ chối thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh; thực hiện lưu giữ hồ sơ bảo lãnh theo quy định của pháp luật; hướng dẫn bên nhận bảo lãnh việc kiểm tra và xác nhận tính xác thực của cam kết bảo lãnh được phát hành; các nghĩa

vụ khác theo thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật”

 Quyền và nghĩa vụ của bên được bảo lãnh

Theo quy định tại Điều 31 Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định cụ thể

về quyền và nghĩa vụ của bên được bảo lãnh như sau:

Quyền của bên được bảo lãnh: “Từ chối các yêu cầu của bên bảo lãnh,

bên bảo lãnh đối ứng, bên xác nhận bảo lãnh không đúng với các thỏa thuận trong thỏa thuận cấp bảo lãnh hoặc cam kết bảo lãnh; Đề nghị bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng thực hiện đúng nghĩa vụ, trách nhiệm theo cam kết; Khởi kiện theo quy định của pháp luật khi bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng vi phạm nghĩa vụ đã cam kết; Thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật khi các bên liên quan thực hiện chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ bảo lãnh của các bên đối với khoản bảo lãnh; Kiểm tra tính xác thực của cam kết bảo lãnh; Các quyền khác theo thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật”

Nghĩa vụ của bên được bảo lãnh: “Cung cấp đầy đủ, chính xác và trung

thực các thông tin, tài liệu liên quan đến khoản bảo lãnh và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của các thông tin, tài liệu

đã cung cấp; Thực hiện đầy đủ và đúng hạn nghĩa vụ, trách nhiệm đã cam kết

và các thỏa thuận quy định tại thỏa thuận cấp bảo lãnh; Hoàn trả cho bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng số tiền bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng đã thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận cấp bảo lãnh hoặc cam kết giữa các bên và các chi phí phát sinh từ việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh; Chịu sự kiểm tra, giám sát của bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng về quá trình thực hiện nghĩa vụ được bảo lãnh Có nghĩa vụ báo cáo tình hình hoạt động có liên quan đến giao dịch bảo lãnh cho bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng; Phối hợp với bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng và các bên liên quan trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm (nếu có); Các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật”