Giải pháp quản lý chất lượng xây dựng công trình thuộc các dự án đầu tư xây dựng của công ty cổ phần tập đoàn ecopark

NGUYỄN TRỌNG SINH GIẢI PHÁP QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH THUỘC CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN ECOPARK... ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ

NGUYỄN TRỌNG SINH

GIẢI PHÁP QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH THUỘC CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN ECOPARK

NGUYỄN TRỌNG SINH

KHÓA: 2017-2019

GIẢI PHÁP QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH THUỘC CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN ECOPARK

Chuyên ngành: Quản lý Đô thị và Công trình

Mã số: 60.58.01.06

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS BÙI MẠNH HÙNG

HÀ NỘI - 2019

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

-

LỜI CẢM ƠN

Với tấm lòng biết ơn sâu sắc, tôi xin được gửi lời cảm ơn chân thành tới: Các Thầy giáo, Cô giáo, Cán bộ Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội đã trực tiếp giảng dạy và tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập, rèn luyện

Tôi xin gửi lời cảm ơn trân trọng đến PGS TS Bùi Mạnh Hùng, người Thầy đã tận tình trực tiếp hướng dẫn, dìu dắt tôi trong suốt quá trình thực hiện

và hoàn thành Luận văn

Tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn đến gia đình và gửi lời cảm ơn tới bạn

bè và đồng nghiệp đã luôn quan tâm, chia sẻ, động viên tôi trong suốt thời gian thực hiện luận văn

Mặc dù đã rất cố gắng song Luận văn không tránh khỏi khiếm khuyết Kính mong nhận được sự góp ý của các Thầy giáo, cô giáo cùng các bạn đồng nghiệp!

Hà Nội, ngày 16 tháng 5 năm 2019

Tác giả

Nguyễn Trọng Sinh

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của tôi Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng

Tác giả luận văn

Nguyễn Trọng Sinh

* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

* Phương pháp nghiên cứu

* Ý nghĩa khoa học của đề tài

* Các khái niệm (thuật ngữ)

* Cấu trúc luận văn

NỘI DUNG

1

CHƯƠNG 1 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG XÂY DỰNG

CÔNG TRÌNH THUỘC CÁC DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP

1.3 Phân tích thực trạng công tác quản lý chất lượng thuộc các dự án của Công

1.4 Tồn tại, hạn chế và nguyên nhân của tồn tại, hạn chế trong quản lý chất

1.4.1 Tồn tại, hạn chế và nguyên nhân của tồn tại, hạn chế trong công tác lập dự

1.4.4 Tồn tại, hạn chế và nguyên nhân của tồn tại, hạn chế trong công tác giám

CHƯƠNG 2 CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ VỀ QUẢN LÝ CHẤT

2.2.2 Quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng trong các Nghị định

của các Bộ, ngành và địa phương

CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ

CHẤT LƯỢNG CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG THUỘC CÁC DỰ ÁN DO

CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN ECOPARK LÀM CHỦ ĐẦU TƯ

70

3.1 Quan điểm đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác quản lý chất lượng 70

3.2 Giải pháp chung hoàn thiện công tác quản lý chất lượng công trình xây

dựng tại Công ty Cổ phần Tập đoàn Ecopark 71

3.3 Giải pháp quản lý chất lượng công trình xây dựng đối với các chủ thể quản

3.4 Giải pháp quản lý chất lượng thi công xây dựng 89

3.5 Giải pháp hoàn thiện công tác giám sát chất lượng thi công xây

3.5.1 Giải pháp hoàn thiện về mô hình giám sát chất lượng thi công xây dựng

Chữ viết tắt Tên đầy đủ

Số hiệu hình Tên hình Trang

Số hiệu

bảng, biểu

MỞ ĐẦU

Tính cấp thiết của đề tài

Đầu tư xây dựng công trình là một lĩnh vực quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Nhà nước đã ban hành hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật tương đối đầy đủ nhằm hoàn thiện từng bước công tác quản lý hoạt động đầu tư xây dựng Cơ chế quản lý đầu tư xây dựng hiện hành đã

và đang phát huy hiệu quả tích cực trên nhiều mặt, thúc đẩy hoạt động đầu tư xây dựng ngày càng phát triển, hệ thống kết cấu hạ tầng ngày càng được hoàn thiện và

đã góp phần to lớn vào sự nghiệp công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước

Bộ Xây dựng đã xác định công tác quản lý chất lượng là một khâu quan trọng, then chốt trong quá trình quản lý đầu tư xây dựng và được coi là nhiệm vụ hàng đầu của toàn ngành Xây dựng Với sự nỗ lực của các cơ quan tham mưu thuộc, các Chủ đầu tư, Ban quản lý dự án, hầu hết các dự án xây dựng trong quá trình khai thác đã cơ bản đảm bảo được công năng sử dụng theo yêu cầu thiết kế, không có sai sót lớn về mặt kỹ thuật và phát huy được hiệu quả kinh tế - xã hội

Tuy nhiên, trong thực tế một số dự án còn tồn tại một số khiếm khuyết về chất lượng hoặc để xảy ra sự cố kỹ thuật gây bức xúc cho xã hội Công tác quản lý đầu

tư xây dựng nói chung và quản lý chất lượng công trình xây dựng nói riêng đã bộc

lộ một số hạn chế, bất cập

Là một cán bộ đang công tác tại Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị Việt

Hưng, học viên chọn đề tài “Giải pháp quản lý chất lượng xây dựng công trình

thuộc các dự án đầu tư xây dựng của Công ty Cổ phần Tập đoàn Ecopark” làm

đề tài nghiên cứu

Mục tiêu của đề tài

Từ thực trạng quản lý chất lượng công trình xây dựng đã thực hiện, tìm ra những tồn tại, hạn chế, bài học kinh nghiệm của những công trình cao tầng đã xây dựng, để làm cơ sở đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng do Công ty Cổ phần Tập đoàn Ecopark làm chủ đầu tư

Đối tượng nghiên cứu

Tập trung nghiên cứu công tác quản lý chất lượng xây dựng các công trình đã thực hiện thuộc dự án Chung cư AQUABAY - ECOPARK do Công ty Cổ phần Tập đoàn Ecopark làm chủ đầu tư trong giai đoạn thi công xây dựng

Phương pháp và kết quả nghiên cứu

- Nghiên cứu tài liệu, tham khảo các kinh nghiệm quản lý chất lượng công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng

- Tổng hợp phân tích chất lượng công trình xây dựng thuộc các dự án đã và đang triển khai (đánh giá mặt đạt được và chưa đạt được), từ đó đề xuất một số giải pháp hoàn thiện và nâng cao chất lượng Đồng thời đề xuất trình tự, quy trình quản

lý chất lượng và mô hình giám sát chất lượng thi công xây dựng công trình tại địa bàn nghiên cứu

Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận - kiến nghị, luận văn gồm 3 Chương:

Chương 1: Thực trạng quản lý chất lượng xây dựng công trình thuộc các dự

án xây dựng của Công ty Cổ phần Tập đoàn Ecopark

Chương 2: Cơ sở khoa học và pháp lý về quản lý chất lượng xây dựng công

trình

Chương 3: Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác quản lý chất lượng công

trình xây dựng thuộc các dự án do Công ty Cổ phần Tập đoàn Ecopark làm chủ đầu tư

NỘI DUNG

CHƯƠNG 1:THỰC TRẠNG QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH THUỘC DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ

PHẦN TẬP ĐOÀN ECOPARK 1.1 Giới thiệu về Công ty Cổ phần tập đoàn Ecopark [24]

- Tên viết tắt: VIHAJICO

Có trụ sở chính tại Khu đô thị Ecopark, xã Xuân Quan, huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên, văn phòng đại diện tại tầng M, toà nhà Hà Nội Lake View, số

28 đường Thanh Niên, Tây Hồ, Hà Nội

Ngày 19/08/2003 Công ty được thành lập bởi 7 pháp nhân (Công ty CP Xây dựng – Kiến trúc AA, Công ty CP Tư Vấn Xây dựng Nam Thành Đô, Công

ty CP Đầu tư và Xây dựng Thành Nam, Công ty TNHH Duy Nghĩa, Công ty TNHH Thương Mại Phụng Thiên, Công ty TNHH Thương Mại & Dịch vụ Nam Thanh, Công ty TNHH Bảo Tín) và 2 thể nhân (ông Thái Ngọc Hùng và ông Nguyễn Công Hồng)

- Tên Công ty hiện tại: kể từ ngày 10/10/2018 Công ty chính thức đổi tên thành Công ty Cổ phần Tập đoàn Ecopark

Tên tiếng Anh: Ecopark Group Joint Stock Company

Trụ sở: Khu đô thị thương mại và du lịch Văn Giang, Xã Xuân Quan, Huyện Văn Giang, Hưng Yên

Hạ, khu căn hộ cao tầng Rừng Cọ,… và khu vực cảnh quan cây xanh xung quanh

Hình 1.1 Vị trí dự án nghiên cứu (Nguồn: internet)

1.1.2 Chức năng, nhiệm vụ, tầm nhìn và sứ mệnh:

1) Chức năng:

Thu hút hàng tỉ USD từ các nguồn lực trong và ngoài nước để phát triển một thành phố chức năng hiện đại sẽ được hình thành trong thời gian sớm nhất tại cửa ngõ Đông nam Thủ đô;

Phát triển khu thương mại, chức năng gắn liền với Du lịch bằng việc bảo tồn

và phát huy các giá trị truyền thống và văn hoá địa phương, Hà Nội và Đồng bằng Sông Hồng;

Xây dựng Ecopark thành một khu Đô thị xanh phát triển bền vững, bảo vệ môi trường và lấy môi trường sinh thái làm thước đo cho sự phát triển;

Hơn tất cả là mang lại hạnh phúc trọn vẹn , giá trị gia tăng cho cộng đồng

cư dân Ecopark cũng như cư dân xung quanh

và thơ mộng với bạt ngàn cỏ cây hoa lá Không những thế giai đoạn 2 Aqua bay còn đưa ta đến một không gian tĩnh lặng của nước Với hơn 100ha diện tích mặt nước, Aqua bay chỉ nghe tên thôi cũng đủ mường tượng ra một biển hồ thu nhỏ với mặt nước xanh tĩnh lặng và các biệt thự xa xỉ, các chung cư cao cấp ảnh mình trong rừng cây Từ một khu đô thị sinh thái, Ecopark dần phát triển thành một địa điểm du lịch để mỗi độ xuân sang, hè về, cư dân các vùng lân cận ùa về thưởng thức những mùa hoa, những phong cảnh hữu tình không đâu sánh bằng

- Giáp phía tây bắc của Ecopark là làng gốm Bát Tràng, một điểm du lịch văn hoá nổi tiếng không những của Hà Nội mà còn của Đồng bằng Sông Hồng Làng gốm Bát Tràng nằm ở ven sông Hồng, thuộc huyện Gia Lâm ngoại thành

Hà Nội Cái tên Bát Tràng có nghĩa là “cái sân lớn”, và làng có lịch sử hình thành từ thời Lê Đây là làng gốm lâu đời nổi tiếng nhất ở Việt Nam, cũng như

là địa điểm mà du khách trong và ngoài nước không thể không một lần ghé thăm Làng gốm Bát Tràng chuyên sản xuất những loại gốm sứ đa dạng cả về chủng loại lẫn kiểu dáng Điều thú vị nhất khi đến Bát Tràng là các bạn có thể trực tiếp ngắm nhìn các nghệ nhân làm ra những sản phẩm gốm đầy tinh tế hay được tự tay nặn những sản phẩm theo ý thích Tận dụng lợi thế này Ecopark mở rộng thêm hoạt động du lịch cho tour Bát Tràng – Ecopark Cung cấp và bổ trợ các tiện ích du lịch cho Bát Tràng như: Nhà hàng, khu mua sắm, vui chơi, giải trí,

…Đây cũng là một thế mạnh du lịch mà Ecopark hướng tới

b Xây dựng Ecopark thành một khu Đô thị sinh thái:

Sau gần một thập kỷ xây dựng và phát triển, Ecopark đã trở thành khu đô thị xanh kiểu mẫu của Việt Nam và các nước trong khu vực Không những thế, Ecopark còn là khởi đầu của một hành trình lớn, hành trình đưa các cư dân trải nghiệm một cuộc sống với những giá trị về cộng đồng, văn hoá và con người Ecopark vinh dự nhận được nhiều giải thưởng Bất động sản danh giá của Việt Nam và Quốc tế trong nhiều năm vừa qua như: "Thiết kế cảnh quan khu đô thị tốt nhất thế giới”, “Khu đô thị phức hợp tốt nhất châu Á – Thái Bình Dương” năm 2015, giải thưởng “Khu đô thị phức hợp hàng đầu Việt Nam” năm

2017, “Khu đô thị phức hợp hàng đầu châu Á – Thái Bình Dương 2018”, “Khu

đô thị phức hợp hàng đầu Việt Nam 2018”

3) Tầm nhìn và sứ mệnh:

Ecopark hướng tới trở thành một biểu tượng, một khái niệm sống mới, nơi

mà cư dân đều có thể cảm nhận và tận hưởng từng phút giây hạnh phúc mỗi ngày

Sứ mệnh của Ecopark là kiến tạo và duy trì tiêu chuẩn sống mới cho người Việt; theo đuổi triết lý gói gọn trong 5 chữ E, đó là:

Eco (Sinh thái); Emotion (cảm xúc); Edu-entertainment (Giải trí - Giáo dục); Economic (Kinh tế); Elite (Tinh hoa, đẳng cấp)

1.1.3 Sơ đồ tổ chức bộ máy

1.Ban Tổng giám đốc:

Bao gồm Tổng giám đốc (TGĐ) và 7 phó tổng TGĐ: Phó TGĐ kiêm TGĐ điều hành, Phó TGĐ Tài Chính, Phó TGĐ pháp lý và QL Tài Nguyên, Phó TGĐ Quản lý quy hoạch, thiết kế hạ tầng, Phó TGĐ phụ trách cảnh quan

và cây xanh, Phó TGĐ Kinh doanh, PR và Marketing, Phó TGĐ phụ trách kỹ thuật và QLDA đô thị Trong đó Phó tổng TGĐ phụ trách kỹ thuật và QLDA

đô thị sẽ thay mặt Tổng TGĐ quản lý chung toàn bộ hoạt động xây dựng sau thiết kế

Sơ đồ 1.1: Sơ đồ tổ chức bộ máy [24]

2 Các phòng ban chuyên môn nghiệp vụ gồm:

- Ban Kế hoạch

- Ban Thanh tra

- Ban Quản lý dự án (BQLDA)

- Ban Kinh doanh

- Ban Đầu tư

- Ban PR Marketing

- Ban Hành chính nhân sự

- Ban Cảnh quan và Cây xanh Đô thị

- Ban Tài chính kế toán

Ban Quản lý Kinh tế kỹ thuật

Và hơn 20 phòng trực thuộc các Ban, với tổng số nhân viên chính thức trên

300 người và 300-400 nhân viên chăm sóc cây xanh, Ecopark là một tập đoàn

có quy mô lớn

3) Kinh phí hoạt động:

Công ty Cổ phần Tập đoàn Ecopark là một công ty kính doanh bất động sản, toàn bộ kinh phí hoạt đồng lấy từ nguồn thu bất động sản và du lịch

a.Trách nhiệm, phạm vi và quyền hạn của các Phó TGĐ:

- Các Phó TGĐ được thay mặt TGĐ giải quyết công việc thuộc lĩnh vực được phân công và chịu trách nhiệm trước TGĐ và pháp luật về nội dung công việc đã giải quyết và điều hành Căn cứ nhiệm vụ được phân công các Phó TGĐ chủ động giải quyết công việc được phân công

- Đối với các công việc liên quan đến lĩnh vực 7 PTGĐ phụ trách thì phải phối hợp để giải quyết, đặc biệt trong lĩnh vực giám sát, kiểm định công trình

để công việc đạt hiệu quả nhất trình TGĐ quyết định

- Trường hợp TGĐ đi vắng thì người được TGĐ uỷ quyền sẽ điều hành công việc theo và chịu trách nhiệm trước TGĐ và pháp luật về nội dung công

việc đã giải quyết Người được uỷ quyền phải thường xuyên kiểm tra đôn đốc các phòng thực hiện nghiêm túc các chủ trương, đường lối, nội quy của cơ quan, thực hiện nghiêm túc có hiệu quả nhiệm vụ công tác được phân công

- Các Phó TGĐ được ký các văn bản thuộc lĩnh vực công tác chuyên môn được phân công và các văn bản khác khi được TGĐ uỷ quyền

b Trách nhiệm, phạm vi và quyền hạn của các Trưởng phòng ban:

- Chủ động tổ chức thực hiện nhiệm vụ được phân công, chịu trách nhiệm trước TGĐ và pháp luật về hiệu quả hoạt động của phòng ban do mình phụ trách; thực hiện đầy đủ chế độ thông tin, báo cáo theo quy định Những việc phát sinh vượt thẩm quyền phải kịp thời báo cáo TGĐ hoặc Phó TGĐ phụ trách cho ý kiến chỉ đạo để giải quyết

- Chủ động phối hợp với các Trưởng phòng ban khác để xử lý các vấn đề

có liên quan đến những công việc thuộc chức năng, nhiệm vụ của đơn vị và thực hiện nhiệm vụ chung của Trung tâm

- Khi vắng mặt khỏi cơ quan phải uỷ quyền cho cấp phó quản lý, điều hành phòng ban Vắng từ 01 ngày làm việc trở lên phải báo cáo TGĐ Người được uỷ quyền chịu trách nhiệm trước Trưởng phòng ban, TGĐ và pháp luật về mọi hoạt động của phòng ban trong thời gian được uỷ quyền và phải báo cáo kết quả công tác khi Trưởng phòng ban có mặt tại cơ quan

c.Trách nhiệm, phạm vi và quyền hạn của cán bộ, viên chức:

- Chủ động nghiên cứu, tham mưu về lĩnh vực chuyên môn được phân công theo dõi

- Chịu trách nhiệm cá nhân trước Trưởng phòng ban, TGĐ và pháp luật về chất lượng, tiến độ, hiệu quả của từng công việc được giao; về hình thức, thể thức, trình tự và thủ tục ban hành văn bản và quy trình giải quyết công việc được phân công

- Khuyến khích việc đề xuất ý kiến nhằm phục vụ công tác của Trung tâm đạt hiệu quả hơn

- Chấp hành các kỷ luật lao động; quy định về thực hành tiết kiệm; chế độ bảo mật; các quy định về phòng chống cháy nổ, nội quy giữ gìn trật tự, an toàn

và vệ sinh cơ quan

3 Kỹ sư giao thông 08 02 05 01

4 Kỹ sư xây dựng công trình

5 Kỹ sư cấp thoát nước 15 05 04 06

7 Kỹ sư Thủy lợi + thủy điện 05 01 04

8 Kỹ sư Thủy nông - Cải tạo đất 07 02 05

9 Kỹ sư hạ tầng kỹ thuật đô thị 04 04

10 Kỹ sư Kinh tế Xây dựng 16 03 07 06

11 Kỹ sư môi trường 02 01 01

12 Cử nhân kinh tế, kế toán 27 18 09

13 Cử nhân QTKD 29 08 11 10

III Cao đẳng, trung cấp 97

1 Cao đẳng XD, giao thông, thủy

2 Trung cấp XD, giao thông,

3 Trung cấp nghề khác 57 20 15 22

1.2 Giới thiệu một số công trình trong các dự án xây dựng của Công

ty Cổ phần Tập đoàn Ecopark [25][26]

1.2.1 Các công trình đã hoàn thiện bàn giao

* Chung cư cao tầng Rừng Cọ:

- Số lượng căn hộ: 1500 căn

- Bãi đỗ tầng hầm xe liên thông 13 toà

* Biệt thự Park River (giai đoạn 2 Ecopark)

Hình 1.3: Phối cảnh khu biệt thự Park River [25]

- Địa điểm xây dựng: giai đoạn 2 khu đô thị Ecopark, bên kia bờ sông Bắc Hưng Hải

- Tư vấn thiết kế: KUME SEKKEI (Nhật Bản)

- Tổng diện tích: 9,2ha

- Mật độ xây dựng: 23,5%

- Số căn nhà phố: 189

- Số căn biệt thự đơn lập: 11

- Số căn biệt thự song lập: 64

- Chiều cao 3-4 tầng

* Chung cư West bay (giai đoạn 2 Aqua bay)

- Địa điểm xây dựng: giai đoạn 2 Aqua bay

- Tư vấn thiết kế: KUME SEKKEI (Nhật Bản)

- Tổng diện tích: 2,7ha

- Địa điểm xây dựng: giai đoạn 2 Aqua bay

- Tư vấn thiết kế: KUME SEKKEI (Nhật Bản)

- Tổng diện tích: 6,5ha

- Mật độ xây dựng: 22%

- Tổng số căn: 222 căn

- Diện tích căn từ 83-120m2

1.2.2 Các công trình sẽ thực hiện trong giai đoạn 2018-2025 [26]

a Chung cư Aqua bay:

Chung cư Aquabay với vị trí trung tâm của giai đoạn 2 Aqua bay – Ecopark, với vị thế bao quanh bởi hồ nước xanh mát, liền kề sân golf EPGA Các căn hộ đều

có view vô cùng đẹp và được trang bị tiện ích 5 sao

- Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Tập đoàn Ecopark

- Tư vấn thiết kế: CPG (Singapore)

- Tổng diện tích: 4,2ha

- Mật độ xây dựng: 22%

Hình 1.6: Phối cảnh chung cư Aqua bay [26]

b Biệt thự đảo The Island:

Được thiết kế bởi 5 tập đoàn kiến trúc hàng đầu thế giới: Swan&Maclaren (Singapore), Humphrey&Partners (USA), WATS (USA/Singapore), Darkhorse (Australia) vaf DWP (Australia) với những công trình chạm mức kì quan như Raffles Hotel – Tượng đài quốc gia Singapore, JW Marriott Resort&spa (Califorlia)

Thiết kế tổng quan khu biệt thự Ecopark Grand Island:

- Diện tích lô đất điển hình: 450 m2, 480m2, ~600 m2

- Kích thước lô dất điển hình: 15m rộng × 30m dài

- Mật độ xây dựng chung: ~15%

- Số tầng: 3 tầng và mái

- Hệ số sử dụng đất 1,15

- Chiều cao tầng 3,6-3,8m

- Khoảng lùi mặt đường: 1,5-2m, khoảng lùi mặt hồ 3-5m (theo TK)

- Gara tiêu chuẩn 2 xe ô tô

Hình 1.7: Tổng mặt bằng dự án Biệt thự đảo The Island [26]

1.3 Phân tích thực trạng Công tác quản lý chất lượng thuộc các dự án xây dựng của Công ty Cổ phần Tập đoàn Ecopark

1.3.1 Quản lý chất lượng trong giai đoạn chuẩn bị dự án

Dự án Khu Đô thị Ecopark được phê duyệt theo quyết định ngày 30/6/2004, Quyết định số 742/QĐ-TTg (Quyết định của Thủ tướng Chính phủ về việc giao đất để thực hiện dự án xây dựng đường từ cầu Thanh Trì đi thị xã Hưng Yên đoạn từ huyện Văn Giang đến xã Dân Tiến, huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên theo phương thức sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng) do Phó Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng ký đã được ban hành

- Ban Quản lý dự án Ecopark được thành lập và ổn đi ̣nh tổ chức, thành lập các bộ phận chứ c năng, bổ nhiệm lãnh đa ̣o; ban hành quy chế làm việc, phân công nhiệm vụ cu ̣ thể cho từng thành viên trong ban; lập kế hoa ̣ch vốn, tiến độ triển khai các công việc, duy trì hoạt động của Ban QLDA

- Phố i hợp với các ngành quản lý, các cấp chính quyền và các bên liên quan về việc quy hoạch quản lý, sử du ̣ng đất đai, đền bù, giải phóng mặt bằng

- Ban quản lý dự án đã chủ động lập kế hoa ̣ch vốn đầu tư trong từng năm

và kế hoa ̣ch các năm tiếp theo trình Ban TGĐ phê duyệt; lập, thẩm đi ̣nh, trình phê duyệt hồ sơ thiết kế bản vẽ thiết kế thi công và dự toán; lập kế hoa ̣ch tiến

độ xây dựng các gói thầu theo giai đoa ̣n

- Tổ chứ c thực hiện triển khai công tác đấu thầu và lựa cho ̣n các nhà thầu tham gia xây dựng các ha ̣ng mu ̣c công trình trong dự án đã được phê duyệt -Tổ chứ c ho ̣p giao ban đi ̣nh kỳ thường xuyên với các bên liên quan trong việc triển khai thực hiện dự án

- Phát huy được hiệu quả dự án thông qua hình thức “Chủ đầu trực tiếp quản lý thực hiện dự án” khi triển khai thực hiện các dự án

1.3.2 Quản lý chất lượng trong giai thi công

a Quản lý chất lượng trong giai đoa ̣n khảo sát, thiết kế đối với dự án đầu

tư xây dựng

Quá trình thực hiện lựa cho ̣n đơn vi ̣ tư vấn khảo sát, thiết kế tuân thủ Luật Đấu thầu và Nghi ̣ đi ̣nh của Chính phủ về thi hành hướng dẫn luật Đấu thầu

* Quản lý chất lượng trong khảo sát:

Trong quá trình thực hiện khảo sát, Ban QLDA đã giao bộ phận kỹ thuật chịu trách nhiệm giám sát, phối hợp với đơn vi ̣ khảo sát để thực hiện, nhà thầu khảo sát cử cán bộ chuyên trách tự giám sát công tác khảo sát

Quá trình giám sát, thực hiện khảo sát:

Nội dung giám sát Chung cư cao tầng Rừng Cọ, Biệt thự Park River, Chung

cư West bay, Nhà phố Thảo Nguyênthực hiện theo Luật Xây dựng và Nghi ̣ đi ̣nh 15/2013/NĐ-CP của Chính phủ của Chính Phủ hiện hành, cu ̣ thể là:

Nhà thầu khảo sát: Lập nhiệm vu ̣ khảo sát xây dựng khi có yêu cầu của chủ đầu tư; lập phương án kỹ thuật khảo sát phù hợp với nhiệm vu ̣ khảo sát xây dựng

và các tiêu chuẩn về khảo sát xây dựng được áp du ̣ng Bố trí đủ cán bộ có kinh nghiệm và chuyên môn phù hơ ̣p để thực hiện khảo sát; cử người có đủ điều kiện năng lực theo quy đi ̣nh của pháp luật để làm chủ nhiệm khảo sát xây dựng; tổ chứ c tự giám sát trong quá trình khảo sát

Tổ chứ c, cá nhân giám sát khảo sát xây dựng: Cử người có chuyên môn phù hơ ̣p với loa ̣i hình khảo sát để thực hiện giám sát khảo sát xây dựng theo nội dung củ a Hơ ̣p đồng xây dựng Đề xuất bổ sung nhiệm vu ̣ khảo sát xây dựng nếu trong quá trình giám sát khảo sát phát hiện các yếu tố khác thường ảnh hưởng trực tiếp đến giải pháp thiết kế

Cán bộ giám sát của Chủ đầu tư kiểm tra thực tế điều kiện năng lực hoa ̣t động xây dựng của nhà thầu khảo sát xây dựng so với hồ sơ dự thầu về nhân lực, thiết bị máy móc phu ̣c vu ̣ khảo sát, phòng thí nghiệm theo quy đi ̣nh, kết quả kiểm tra phải được ghi thành biên bản để làm cơ sở thực hiện Trường hợp khi kiểm tra nhân lực, máy móc thiết bi ̣ phu ̣c vu ̣ khảo sát và phòng thí nghiệm của nhà thầu mà không đúng với hồ sơ dự thầu thì chủ đầu tưcó trách nhiệm yêu cầu Nhà thầu khảo sát phải đáp ứng đúng năng lực như hồ sơ dự thầu, nếu nhà thầu

không thực hiện thì chủ đầu tư phải thanh lý hợp đồng để lựa cho ̣n nhà thầu khảo sát khác

Theo dõi, kiểm tra vi ̣ trí khảo sát, khối lượng khảo sát theo nhiệm vu ̣ khảo

sát và phương án kỹ thuật đã được chủ đầu tư phê duyệt Kết quả theo dõi kiểm tra phải được ghi vào nhật ký khảo sát của Chủ đầu tư, tưvấn giám sát (nếu có)

và nhật ký khảo sát của nhà thầu khảo sát (các bên giám sát cùng xác nhận); Theo dõi và yêu cầu nhà thầu khảo sát xây dựng thực hiện bảo vệ môi trường và các công trình xây dựng trong khu vực khảo sát theo quy đi ̣nh Nghiệm thu công tác khảo sát khi hoàn thành từng phần việc khảo sát và toàn bộ khối lượng khảo sát thì Chủ đầu tư tổ chức nghiệm thu kết quả khảo sát

vớ i Nhà thầu khảo sát theo từng phần việc, từng giai đoa ̣n và toàn bộ khối lượng khảo sát

Những vấn đề còn tồn ta ̣i trong quá trình khảo sát vẫn còn mang tính chất chủ quan chưa đi sâu sát thực tế, dẫn đến phải điều chỉnh la ̣i quy mô của dự án

b Quản lý chất lượng thiết kế:

Trong quá trình thực hiện thiết kế, Ban QLDA đã giao bộ phận phòng kế hoạch chi ̣u trách nhiệm kiểm tra thiết kế Trong quá trình quản lý chất lượng thiết kế, Phòng kế hoa ̣ch xây dựng các yêu cầu trong việc thiết kế được thể hiện như Sơ đồ 1.2

Sơ đồ 1.2: Quy trình QLCL trong giai đoạn khảo sát thiết kế [24]

+ Năng lực cán bộ thiết kế của đơn vi ̣ thiết kế;

+ Áp dụng đúng tiêu chuẩn thiết kế;

+ Quy mô thiết kế;

+ Thiết kế bản vẽ thi công phù hợp với thiết kế cơ sở trong quá trình lập dự án Sau khi hồ sơ thiết kế tuân thủ theo quy đi ̣nh phòng kế hoa ̣ch thẩm đi ̣nh thiết kế bản vẽ thi công, trình Giám đốc Ban phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công - Dự toán;

+ Nghiệm thu thiết kế theo điều 17 Nghi ̣ đi ̣nh 15/2013/NĐ-CP ngày 6/2/2013 củ a Chính phủ

2) Quản lý chất lượng trong giai đoa ̣n lựa chọn nhà thầu xây dựng

Quá trình đấu thầu Chung cư cao tầng Rừng Cọ, Biệt thự Park River, Chung

cư West bay, Nhà phố Thảo Nguyên thực hiện theo Luật Đấu thầu và Nghi ̣ đi ̣nh 85/2009/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành hướng dẫn luật Đấu thầu Trong quá trình này, Bộ phận kỹ thuật được giao nhiệm vu ̣ chính gồm:

Lập kế hoạch đấu thầu, xin phê duyệt kế hoa ̣ch đấu thầu trình Ban TGĐ phê duyệt

Sau khi có Quyết đi ̣nh phê duyệt kế hoa ̣ch đấu thầu của Ban TGĐ, Giám đốc ban quyết đi ̣nh thành lập tổ tư vấn lập hồ sơ mời thầu và phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu tổ tưvấn được phân công nghiên cứu lập tiêu chí mời thầu trình giám đố c ban xét duyệt

Hồ sơ mời thầu được lập trên cơ sở các tiêu chí mời thầu được phê duyệt

và các quy đi ̣nh của Luật đấu thầu

Nội dung cụ thể về hồ sơ mời thầu như sau:

+ Phần A: Yêu cầu về thủ tu ̣c đấu thầu

Chương I: Chỉ dẫn đối với nhà thầu

Chương II: Bảng dữ liệu đấu thầu

Chương III: Tiêu chuẩn đánh giá và nội dung xác đi ̣nh giá đánh giá Chương IV : Biểu mẫu dự thầu

+ Phần B: Yêu cầu về xây lắ p

Chương V: Pha ̣m vi công việc và tiến độ thực hiện

Chương VI: Yêu cầu kỹ thuật (Lập thành quyển riêng)

Chương VII: Thiết kế bản vẽ thi công (Có quyển riêng)

+ Phần C: Yêu cầu về hợp đồ ng:

Chương VIII: Điều kiện hợp đồng

Chương IX: Mẫu hợp đồng

Phụ lu ̣c: Bảng tiên lượng mời thầu

Tổ xét thầu trình xin phê duyệt hồ sơ mời thầu Ban TGĐ phê duyệt

Tổ chứ c đăng báo, phát hành hồ sơ mời thầu theo quy đi ̣nh của Luật đấu thầu

Sơ đồ 1.3: Quy trình QLCL trong giai đoạn đấu thầu [24]

Sau khi có kết quả đấu thầu, Tổ tư vấn lập tờ trình xin phê duyệt kết quả trú ng thầu để phòng kế hoa ̣ch tổng hơ ̣p thẩm đi ̣nh trình Ban TGĐ phê duyệt:

Hồ sơ mời thầu được lập trên cơ sở các tiêu chí mời thầu được phê duyệt

và các quy đi ̣nh của Luật đấu thầu tương tự quản lý chất lượng trong giai đoa ̣n đấu thầu dự án

Lập kế hoa ̣ch đấu thầu, xin phê duyệt kế hoa ̣ch đấu thầu trình Ban TGĐ Sau khi có Quyết đi ̣nh phê duyệt kế hoa ̣ch đấu thầu của Ban TGĐ, Giám đố c ban quyết định thành lập tổ tư vấn lập hồ sơ mời thầu và phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu tổ tưvấn được phân công nghiên cứu lập tiêu chí mời thầu trình giám đốc ban xét duyệt

Ban QLDA quyết định tổ tư vấn giám sát công trình, phó giám đốc Ban

lươ ̣ng thiết kế; Báo cáo, xử lý các yếu tố phát sinh ngoài hiện trường

Tổ chứ c giao ban giữa các đơn vi ̣ theo tuần (1 tuần/1 lần) do đồng chí phó giám đố c ban chủ trì để kiểm điểm về tiến độ, chất lượng thi công

Đơn vi ̣ giám sát là: Ban Quản lý dự án , Phó giám đốc Ban được giao nhiệm

vụ trực tiếp phụ trách, chỉ đa ̣o phân công nhiệm vu ̣ cho các bộ phận kỹ thuật, Tổ kiểm tra, giám sát, bộ phận GPMB tham gia giám sát, quản lý chất lượng

Bộ phận kỹ thuật: Chi ̣u trách nhiệm theo dõi hồ sơ quản lý chất lượng, xử lý các

vấn đề kỹ thuật trong quá trình thi công trình Phối hợp với bộ phận GPMB xác

đi ̣nh mốc giới

Tổ giám sát trực tiếp, thường xuyên có mặt ta ̣i hiện trường Kiểm tra việc thực hiện của đơn vi ̣ thi công:

Theo dõi, đôn đố c tiến độ thi công trình theo như hồ sơ đã trúng thầu; Kiểm tra các yếu tố đầu vào của chất lượng vật liệu: Đá, cát, xi măng, sắt thép, ga ̣ch chỉ vv của đơn vi ̣ thi công; kiểm tra khối lượng thực tế thi công đối với khối

lươ ̣ng thiết kế, báo cáo, xử lý các vấn đề phát sinh ngoài hiện trường; kiểm tra xác nhận khố i lươ ̣ng thanh toán điểm dừng

Bộ phận GPMB: Có trách nhiệm phố i hơ ̣p với bộ phận kỹ thuật, xác đi ̣nh mố c giớ i giải phóng mặt bằng, tính toán giá tri ̣ bồi thường về vật kiến trúc, đất đai; thuật xác đi ̣nh công trình ngầm, liên hệ các đơn vi ̣ chuyên ngành để có phương án di dời trong quá trình thi công Do vậy giải phóng mặt bằng đến đâu thì tổ chức thi công đến đấy Còn những trường hợp không bàn giao mặt bằng, lập phương án kiểm kê bên ngoài, tổ chức cưỡng chế

Tổ chứ c giao ban giữa các đơn vi ̣ theo tuần (1 tuần/l lần) do đồng chí phó giám đố c ban chủ trì để kiểm điểm về tiến độ, chất lượng thi công và được biên bản hoá, làm căn cứ báo cáo Giám đốc BQLDA và Ban TGĐ

Các ha ̣ng mu ̣c công trình được thi công bằng cách kết hợp giữa thủ công

và cơ giới trên nguyên tắc thực hiện bằng cơ giới là chính Các công tác xây lắp chỉ thực hiện bằng thủ công khi điều kiện kỹ thuật không cho phép thực hiện bằng máy Các công tác xây lắp được thực hiện tuân thủ nghiêm các tiêu chuẩn, quy phạm thi công và nghiệm thu của Việt Nam do Bộ Xây dựng và các Bộ có xây dựng chuyên ngành ban hành

Nhận thứ c được tầm quan tro ̣ng của công trình, với mong muốn có được những sản phẩm xây dựng tố t nhất, chất lượng hoàn hảo Ngoài việc sử du ̣ng

các biện pháp thi công, kết hơ ̣p thường xuyên với kiểm tra chất lượng công trình

ngay trên công trường, tuân thủ các yêu cầu về quy pha ̣m hiện hành của nhà

nước trong tất cả các công việc

- Công tác chuẩn bi ̣ mặt bằng: TCVN 4156-88

- Công tác đào đất móng: TCVN 4447-87

- Công tác đắp cát nền: TCVN 79-1980

- Công tác cố t thép: TCVN 5724-093 và 4453-95

- Công tác cố t pha: TCVN 4453 và TCVN 5724-92

- Công tác bê tông: Xi măng: TCVN 2882-92; Nước: TCVN 450-87; Đá: TCVN 1771-87; Cát vàng: TCVN 337-346-86 và TCVN 1170-86; Mẫu bê tông thí nghiệm theo TCVN 3150-93, thử su ̣t theo TCVN 3106-93; Thời gian vận chuyển bê tông theo TCVN 4453-95; Đầm bê tông: TCVN 4453-95; Mạch ngừ ng bê tông: TCVN 4453-95; Công tác bảo dưỡng bê tông: TCVN 4453-93

- Công tác xây TCVN 4085-85

- Công tác hoàn thiện :TCVN 5674-92

- Công tác chống thấm và chống nóng TCVN 65718-93

- Công tác thi công hệ thống điện :TCVN 25-91 và 27-91

- Công tác thi công hệ thống cấp thoát nước :TCVN 4519-88

- Các tiêu chuẩn về quản lý chất lượng xây lắp công trình: TCVN

5637-1991, TCVN 5951-1995, TCVN ISO 9000-1:1996, TCVN ISO 9001-1996, TCVN ISO 9002-1996, TCVN ISO 9003-1996, TCVN ISO 9004-1-1996, TCVN 5204-2-1995, TCVN ISO 9004-2-1996, TCVN ISO 9004-3-1996, TCVN ISO 9004-4-1996

1.3.3 Quản lý chất lượng trong giai đoạn bảo trì

- Sử dụng đơn vị bảo trì chưa đủ năng lực, không tự chủ về tài chính (phụ thuộc vào CĐT) dẫn tới không đủ năng lực tiếp nhận công tác bảo trì phức tạp

ví dụ như hệ thống MEP (đặc biệt là PCCC)

- Đơn vị bảo trì trong 2 năm đầu thuần tuý là Quản lý bảo trì, do công trình vẫn đang trong giai đoạn bảo hành dẫn tới chậm trễ, bị động

- Luân chuyển cán bộ quản lý trong 2 năm đầu bảo hành, dẫn tới dán đoạn công tác bàn giao từ BQLDA và các nhà thầu thi công

- Gặp khó khăn về nhân lực tay nghề cao

- Năng lực đơn vị bảo trì chưa đáp ứng được các công tác bảo trì phức tạp liên quan tới hệ thống MEP

- Quy mô và vốn nhỏ dẫn tới không đảm nhiệm được các sự cố lớn, không đưa ra được giải pháp, thêm nữa phụ thuộc phần lớn vào Ban QLDA trực thuộc CĐT (bộ phận Ban QLDA vẫn đang thực hiện công tác QLDA cho các khu lân cận thuộc DA nên được CĐT điều động hỗ trợ công tác bảo trì)

- Chủ yếu dùng cán bộ, thợ kỹ thuật địa phương có tay nghề không cao

- Thiếu thiết bị , công cụ là việc mới làm chậm quy trình làm việc

1.4 Tồn tại, hạn chế và nguyên nhân của tồn tại, hạn chế trong quản

lý chất lượng công trình của Công ty Cổ phần Tập đoàn Ecopark

1.4.1 Tồn tại, hạn chế và nguyên nhân của tồn tại, hạn chế trong công tác lập dự án đầu tư

Do nguồ n vố n hạn he ̣p, Ban QLDA, Ban Kế hoạch của Chủ đầu tư với đội ngũ cán bộ nhân viên ít, chuyên ngành không đầy đủ dẫn tới không đánh giá được hết tình hình công việc

Mới lần đầu triển khai dự án có quy mô lớn nên không có hệ thống quản lý chất lượng, quá trình thực hiện không thực hiện đúng theo các văn bản hướng dẫn liên quan đến công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng thuộc các lĩnh vực như quy hoạch, khảo sát, thiết kế, thi công, nghiệm thu công trình

- Chậm giải phóng mặt bằng do đất thâm canh lâu năm của địa phương (với truyền thống trồng cây hoa, cây cảnh

- Khó khăn trong việc lắp đặt các dịch vụ phụ trợ (điện, nước, điện thoại )

- BQLDA chưa có bộ phận chuyên quản lý lại chất lượng công trình ở tất

cả các khâu, mặt khác năng lực cán bộ còn nhiều hạn chế

- Chủ đầu tư chỉ quản lý đến giai đoạn hoàn thành, bàn giao công trình cho đơn vị sử dụng mà không có sự phối hợp giữa các đơn vị có liên quan đánh giá lại sự cần thiết đầu tư, hiệu quả đầu tư, cũng như nhận xét kết quả của các đơn

vị tham gia để có kiểm chứng hoặc kinh nghiệm quản lý

Đơn vị tư vấn không có hệ thống quản lý chất lượng về lĩnh vực tư vấn lập

dự án, lập thiết kế bản vẽ thi công – dự toán

- Hồ sơ khảo sát: Nhiệm vụ khảo sát, phương án kỹ thuật khảo sát nội dung quá sơ sài, chưa nêu rõ các công việc phải khảo sát, các số liệu khảo sát thiếu chính xác, không có cơ sở pháp lý

- Sai sót trong giải pháp thiết kế, sai ở các bản thiết kế, thiết kế thiếu chi tiết làm cho quá trình triển khai phải điều chỉnh, bổ sung gây chậm tiến độ của

dự án

- Thiết kế vượt quá yêu cầu, gây lãng phí vốn đầu tư xây dựng

- Thiết kế không đồng bộ, tương thích giữa các bộ phận, sử dụng vật liệu không phù hợp với quy mô, tính chất công trình

- Lập dự toán thiếu chi tiết, thiếu khối lượng, dự toán không chính xác

- Dự toán xây dựng có đơn giá chưa phù hợp với giá thị trường hiện tại

- Năng lực kinh nghiệm đơn vị tư vấn thiết kế chưa được quan tâm đúng mức, cán bộ quản lý của đơn vị còn thiếu kinh nghiệm trong việc giao nhiệm vụ

và kiểm tra hồ sơ, lúc triển khai thi công có nhiều sai sót chi tiết kỹ thuật, bắt buộc phải thay đổi thiết kế trong quá trình triển khai thi công

- Chưa lập chỉ dẫn kỹ thuật hoặc lập chỉ dẫn kỹ thuật của dự án qua loa, sơ sài, thiếu nội dung, nội dung không phù hợp

- Năng lực của đơn vị tư vấn thẩm tra còn hạn chế chưa chỉ ra được những tồn tại, hạn chế của hồ sơ thiết kế - dự toán do tư vấn lập, chủ đầu tư, cơ quan thẩm định thường dựa vào kết quả thẩm tra để trình duyệt

1.4.2 Tồn tại, hạn chế và nguyên nhân của tồn tại, hạn chế trong công tác giải phóng mặt bằng

a Tồn tại hạn chế:

Theo số liệu thống kê, giai đoạn 2014- 2018 tổng vốn đầu tư xây dựng cơ bản toàn tỉnh là 15.597 tỷ đồng (trong đó vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước hơn 8.100 tỷ đồng, chiếm 52% tổng số vốn đầu tư xây dựng cơ bản trên địa bàn) Tỉnh đã vận động, thực hiện 26 dự án ODA với tổng mức đầu tư khoảng 2.935

tỷ đồng, ưu tiên đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng công trình giao thông, thủy lợi, cấp thoát nước và vệ sinh môi trường, hạ tầng y tế…

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện các dự án lớn lại thường xảy ra tình trạng chậm tiến độ, trong đó có nguyên nhân là do công tác bồi thường giải phóng mặt bằng còn chậm trễ, vướng mắc Tại một số dự án (nhất là các dự án chuyển tiếp) việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chậm triển khai, dẫn đến tổng mức đầu tư liên tục điều chỉnh theo sự biến đổi của chỉ số giá bồi thường Thậm chí ở nhiều dự án trọng điểm, việc bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài hàng chục năm…

Một điểm chung của các dự án vướng mặt bằng nhiều năm đó là tại thời điểm thống kê đền bù, người dân không nhận tiền bồi thường ngay vì chưa chấp thuận với đơn giá đền bù mà kiến nghị, thắc mắc dây dưa qua nhiều năm Khi đồng ý nhận bồi thường thì các hộ dân lại yêu cầu chi trả theo đơn giá hỗ trợ ở thời điểm hiện tại chứ không đồng ý với khung giá đền bù tại thời điểm thống

kê Điều này khiến phương án bồi thường giải phóng mặt bằng của nhiều dự án phải liên tục thay đổi, ảnh hưởng lớn đến tiến độ thi công cũng như tổng mức đầu tư

Vướng mắc cơ bản nhất trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng các

dự án đó là người dân thắc mắc về đơn giá bồi thường Công tác quản lý đất đai

từ những năm trước đây chưa chặt chẽ, đồng bộ khiến việc xác định giá đất cụ thể của một số dự án gặp khó khăn, đôi khi định giá đất chưa sát với thực tế Đối với các dự án kéo dài nhiều năm thì sẽ có sự chênh lệch tương đối lớn về mức giá do sự thay đổi trong chính sách bồi thường của Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 Ngoài ra, công tác đo đạc bản đồ thiếu chặt chẽ dẫn đến phải điều chỉnh giáp ranh giữa các hộ dân, hay việc quản lý đất lưu không còn bị buông lỏng, việc người dân lấn chiếm mặt bằng phần đất đã chi trả bồi thường do nhà thầu chưa triển khai thi công… cũng là những khó khăn trong giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư xây dựng cơ bản”

Tìm hiểu thực tế cho thấy, những tồn đọng trong công tác giải phóng mặt bằng các dự án đó là người dân chưa bằng lòng với chính sách hỗ trợ, đơn giá bồi thường về đất, tài sản, cây cối hoa màu… Công tác quản lý đất đai thiếu đồng bộ, còn xảy ra tình trạng diện tích đất thực tế chênh lệch so với diện tích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vi phạm quy hoạch xây dựng, lấn chiếm đất lưu không… làm ảnh hưởng không nhỏ đến việc xác nhận nguồn gốc đất để xây dựng phương án hỗ trợ đền bù