Bài giảng kỹ thuật xây dựng phần 5 dự toán công trình

Định giá sản phẩm xây dựng là quá trình dự kiến (dự toán) chi phí xây dựng công trình của chủ đầu tư, nhà thầu, trên cơ sở đó thống nhất với nhau thông qua việc ký kết hợp đồng thi công xây dựng công trình và thanh toán, quyết toán hợp đồng; thanh toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình.

• CHÖÔNG V :

Định giá sản phẩm xây dựng là quá trình dự kiến (dự toán) chi phí xây dựng công trình của chủ đầu tư, nhà thầu, trên cơ sở đó thống nhất với nhau thông qua việc ký kết hợp đồng thi công xây dựng công trình và thanh toán, quyết toán hợp đồng; thanh toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình.

TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG

QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH GIÁ CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG

BÁO CÁO ĐẦU TƯ

(Đối với một số loại DAĐT XDCT)

BÁO CÁO ĐẦU TƯ

(Đối với một số loại DAĐT XDCT)

DỰ ÁN ĐẦU TƯ (THIẾT KẾ CƠ SỞ)

DỰ ÁN ĐẦU TƯ (THIẾT KẾ CƠ SỞ)

Dự toán công trình

Tổng mức đầu tư

THIẾT KẾ KỸ THUẬT

(Đối với những CT cấpI, cấp đặc biệt)

THIẾT KẾ BẢN VẼ THI CÔNG

THIẾT KẾ KỸ THUẬT

(Đối với những CT cấpI, cấp đặc biệt)

THIẾT KẾ BẢN VẼ THI CÔNG

Sơ bộ tổng mức đầu tư

Giá gói thầu

THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG KẾT THÚC XÂY DỰNG

Giá thanh toán

Giá dự thầu Giá đề nghị trúng thầu Giá trúng thầu Giá ký hợp đồng

Giá quyết toán Giá đưa công trình vào KT, SD

Giá đưa công trình vào KT, SD

NỘI DUNG CHI PHÍ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH THEO

CÁC GIAI ĐOẠN

Tổng mức đầu tư ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư

Giá ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư được gọi là Tổng mức đầu tư

• Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình là khái toán chi

phí của dự án đầu tư xây dựng công trình được xác định trong giai đoạn lập dự án hoặc lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật làm cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả đầu tư của dự án

TMDT = G XD + G TB + G BT, TĐC + G QLDA + G TV + G K + G DP

• Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước thì tổng mức đầu tư

là chi phí tối đa mà Chủ đầu tư được phép sử dụng để đầu tư xây

NỘI DUNG CHÍ PHÍ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH THEO

CÁC GIAI ĐOẠN (tt)

Dự toán ở giai đoạn thực hiện đầu tư

• Dự toán xây dựng công trình được xác định theo công trình xây dựng cụ thể và là căn cứ để chủ đầu tư quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình

• Dự toán xây dựng công trình được lập căn cứ trên cơ sở khối lượng các công việc xác định theo thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công, nhiệm vụ công việc phải thực hiện của công trình và đơn giá xây dựng công trình, định mức chi phí tính theo tỷ lệ phần trăm (%) cần thiết để thực hiện khối lượng, nhiệm vụ công việc đó

GXDCT = GXD + GTB + GQLDA + GTV + GK + GDP

NỘI DUNG CHÍ PHÍ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH THEO

CÁC GIAI ĐOẠN (tt)

• Dự toán chi phí xây dựng công trình (GXD) là chi phí cần

thiết để hoàn thành khối lượng công tác xây lắp các hạng

mục công trình được tính toán từ thiết kế kỹ thuật (đối với thiết kế 3 bước) hoặc thiết kế bản vẽ thi công (đối với thiết kế 1, 2 bước)

• Dự toán thi công : Do đơn vị thi công lập để quản lý chi

phí

• Giá thanh toán công trình là giá trúng thầu cùng các điều

kiện được ghi trong hợp đồng kinh tế giữa chủ đầu tư và

NỘI DUNG CHI PHÍ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

THEO CÁC GIAI ĐOẠN (tt)

7

Quyết toán vốn đầu tư ở giai đoạn kết thúc xây dựng

 Vốn đầu tư được quyết toán là toàn bộ chi phí hợp pháp

đã thực hiện trong quá trình đầu tư để đưa dự án vào khai thác sử dụng Chi phí hợp pháp là chi phí theo đúng hợp đồng đã ký và thiết kế, dự toán được phê duyệt, bảo đảm đúng định mức, đơn giá, chế độ tài chính – kế toán và những quy định hiện hành

NỘI DUNG CHÍ PHÍ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH THEO

CÁC GIAI ĐOẠN (tt)

Giá đưa công trình vào khai thác

• Giá đưa công trình vào khai thác sử dụng (GSD) được xác

định theo công thức:

GSD = GQT + CSD

Trong đó:

- GQT: Giá quyết toán xây dựng công trình

- CSD: Chi phí cần thiết để đưa công trình vào khai thác, sử dụng

8

PHƯƠNG PHÁP LÂÄP

TÔÅNG MỨC ĐÂÀU TƯ

TỔNG

MỨC

ĐẦU TƯ

CHI PHÍ XÂY DỰNG

CHI PHÍ THIẾT

BỊ

CHI PHÍ TƯ VẤN ĐTXD

CHI PHÍ DỰ PHÒNG

 CP XD công trình, XD nhà tạm

 CP san lấp mặt bằng, tháo dỡ vật kiến trúc

 CP mua sắm, vận chuyển TB đến công trình, CP lưu kho,CP bảo quản,

 Thuế và phí bảo hiểm thiết bị

 CP khảo sát, thiết kế XD

 CP giám sát, tư vấn thẩm tra .

CHI PHÍ BỒI THƯỜNG GPMB, TĐC

 CP do khối lượng công việc phát sinh

 CP dự phòng do trượt giá

 CP bồi thường, tổ chức bồi thường

 CP tái định cư, XD hạ tầng kỹ thuật

CHI PHÍ QLDA

CHI PHÍ KHÁC

 CP quản lý chung của DA

 CP bảo hiểm, lãi vay,

PHƯƠNG PHÁP LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

PHƯƠNG PHÁP 1:

THEO THIẾT KẾ CƠ SỞ CỦA DỰ ÁN

Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức sau:

V = G XD + G TB + G BT, TĐC + G QLDA + G TV + G K + G DP

Trong đó:

+ V: Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình

+ GXD: Chi phí xây dựng của dự án

+ GTB: Chi phí thiết bị của dự án

+ GGPMB: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư.+ GQLDA: Chi phí quản lýý dự án

+ GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng

+ GK: Chi phí khác của dự án

+ GDP: Chi phí dự phòng

12

PHƯƠNG PHÁP 1:

THEO THIẾT KẾ CƠ SỞ CỦA DỰ ÁN (tt)

1 Xác định chi phí xây dựng

Chi phí xây dựng của dự án (GXD) bằng tổng chi phí xây dựng của các công trình, hạng mục công trình thuộc dự án được xác định theo công thức sau :

GXD = GXDCT1 + GXDCT2 + + GXDCTn (1.2)

Trong đó:

n: số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

1 Xác định chi phí xây dựng (tt)

Chi phí xây dựng của công trình, hạng mục công trình được xác định theo công thức sau:

• T GTGT-XD : mức thuế suất thuế giá trị gia tăng quy định cho công tác xây dựng.14

PHƯƠNG PHÁP 1:

THEO THIẾT KẾ CƠ SỞ CỦA DỰ ÁN (tt)

2 Xác định chi phí thiết bị

 Trường hợp dự án có thông tin về giá chào hàng đồng bộ về thiết bị, dây chuyền công nghệ của nhà sản xuất hoặc đơn vị

cung ứng thiết bị thì chi phí thiết bị của dự án có thể được lấy

trực tiếp từ các báo giá hoặc giá chào hàng thiết bị đồng bộ

này

 Trường hợp dự án chỉ có thông tin, dữ liệu chung về công suất, đặc tính kỹ thuật của dây chuyền công nghệ, thiết bị thì chi

phí thiết bị có thể được xác định theo chỉ tiêu suất chi phí

thiết bị tính cho một đơn vị công suất hoặc năng lực phục vụ

của công trình

PHƯƠNG PHÁP 1:

THEO THIẾT KẾ CƠ SỞ CỦA DỰ ÁN (tt)

Ví dụ: xác định chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của dự án sau:

16

DỰ ÁN CAO ỐC VĂN PHỊNG AAA

CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT

ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ XÂY DỰNG 3 BLOCK NHÀ CHÍNH

STT NỘI DUNG CÔNG ViỆC ĐVT LƯỢNG KHỐI ĐƠN GIÁ (ĐỒNG) THÀNH TiỀN (ĐỒNG)

ƯỚC TÍNH CHI PHÍ THIẾT BỊ

STT DiỄN GiẢI ĐVT LƯỢNG KHỐI ĐƠN GIÁ (ĐỒNG) THÀNH TiỀN (ĐỒNG)

3 Xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được xác định theo khối lượng phải bồi thường, tái định cư của dự án và các qui định hiện hành của nhà nước về giá bồi thường, tái định cư tại địa phương nơi xây dựng công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc ban hành

PHƯƠNG PHÁP 1:

THEO THIẾT KẾ CƠ SỞ CỦA DỰ ÁN (tt)

5 Xác định chi phí quản lýù dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây

dựng và các chi phí khác

 Chi phí quản lýù dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, và chi phí khác được xác định bằng cách lập dự toán hoặc tính theo định mức chi phí tỷ lệ theo quy định hiện hành

 Tổng các chi phí này (không bao gồm lãi vay trong thời gian thực hiện dự án và vốn lưu động ban đầu) cũng có thể được ước tính từ

1015% của tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của dự án.

 Vốn lưu động ban đầu (đối với các dự án sản xuất, kinh doanh) và lãi vay trong thời gian thực hiện dự án (đối với dự án có sử dụng vốn vay) thì tùy theo điều kiện cụ thể, tiến độ thực hiện và kế hoạch phân bổ vốn của từng dự án để xác định

20

PHƯƠNG PHÁP 1:

THEO THIẾT KẾ CƠ SỞ CỦA DỰ ÁN (tt)

 Chi phí xây dựng: G XD = 52 000 triệu đồng

 Chi phí thiết bị: G TB = 22 000 triệu đồng

 Định mức các chi phí tính theo QĐ 957/QĐ – BXD

 Công trình cấp II, 3 bước thiết kế.

− Lvay t : Lãi vay của vốn đầu tư dự kiến trong năm thứ t;

− IXDCTbq : Chỉ số giá xây dựng bình quân (>= 3 năm);

− ΔItIt XD : mức dự báo biến động của các yếu tố chi phí, giá cả trong khu vực và quốc tế so với mức độ trượt giá bình quân năm đã tính

PHƯƠNG PHÁP 1:

THEO THIẾT KẾ CƠ SỞ CỦA DỰ ÁN (tt)

PHƯƠNG PHÁP LẬP

DỰ TOÁN CÔNG TRÌNH

24

THÀNH PHẦN CỦA DỰ TOÁN CÔNG TRÌNH

Dự tốn cơng trình được xác định trên cơ sở thiết kế kỹ thuật hoặc thiết

kế bản vẽ thi cơng

Dự tốn cơng trình bao gồm:

1 Chi phí xây dựng (VG XD );

2 Chi phí thiết bị (VG TB );

3 Chi phí quản lý dự án (VGQLDA);

4 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (VGTV);

5 Chi phí khác (VGK)

6 và chi phí dự phịng (VG DP).

Cơng thức xác định dự tốn cơng trình:

G XDCT = G XD + G TB + G QLDA + G TV + G K + G DP

1 CHI PHÍ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

Chi phí xây dựng cơng trình bao gồm: chi phí trực tiếp, chi phí chung, thu nhập chịu thuế tính trước, thuế giá trị gia tăng và chi phí nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi cơng.

 Chi phí xây dựng trong dự tốn cơng trình được tính theo cơng thức sau:

Trong đĩ: g i : chi phí xây dựng sau thuế của bộ phận, phần việc, cơng tác thứ i của cơng trình, hạng mục cơng trình (Vi=1÷n).

 Đối với các cơng trình phụ trợ, cơng trình tạm phục vụ thi cơng hoặc cơng trình đơn giản, thơng dụng thì dự tốn chi phí xây dựng cĩ thể được xác định bằng suất chi phí xây dựng trong suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình hoặc bằng định mức tỷ lệ.

2 CHI PHÍ THIEÁT BÒ

 Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công

nghệ; chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ; chi phí

lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh

GTB = GMS + GĐT + GLĐ

3 CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN

Chi phí quản lý dự án được tính theo cơng thức sau:

GQLDA = T x (VGXDtt + GTBtt) Trong đĩ :

+ T: định mức tỷ lệ (V%) đối với chi phí quản lý dự án.

+ GXDtt: chi phí xây dựng trước thuế.

+ GTBtt: chi phí thiết bị trước thuế.

28

4 CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng được tính theo cơng thức sau:

Trong đĩ:

+ C i : chi phí tư vấn đầu tư xây dựng thứ i tính theo định mức tỷ lệ (Vi=1÷n) + Dj: chi phí tư vấn đầu tư xây dựng thứ j tính bằng lập dự tốn (Vj=1÷m) + TiGTGT-TV: mức thuế suất thuế giá trị gia tăng theo quy định hiện hành đối với khoản mục chi phí tư vấn thứ i tính theo định mức tỷ lệ.

+ T jGTGT-TV : mức thuế suất thuế giá trị gia tăng theo quy định hiện hành đối với khoản mục chi phí tư vấn thứ j tính bằng lập dự tốn.

n

i

TV GTGT i i

G

1 1

)1

()

1(

5 CHI PHÍ KHÁC

Chi phí khác được tính theo cơng thức sau:

Trong đĩ :

+ Ci: chi phí khác thứ i tính theo định mức tỷ lệ (Vi=1÷n)

+ Dj: chi phí khác thứ j tính bằng lập dự tốn (Vi=1÷n)

+ TiGTGT-K: mức thuế suất thuế GTGT theo quy định hiện hành đối với khoản mục chi phí khác thứ i tính theo định mức tỷ lệ

+ TjGTGT-K: mức thuế suất thuế GTGT theo quy định hiện hành đối với khoản mục chi phí khác thứ j tính bằng lập dự tốn

K GTGT j j

n i

K GTGT i i

G

1 1

)1

()

1(

30

− T : Thời gian thực hiện công trình (tháng, quý, năm);

− t : Số thứ tự tháng, quý, năm phân bổ vốn (t = 1 ÷ T)

− V t : dự toán dự kiến trước CP dự phòng tháng, quý, năm thứ t;

− Lvay t : Lãi vay tháng, quý, năm thứ t;

− IXDCTbq : Chỉ số giá xây dựng bình quân (>= 3);

− ΔItIt XD : mức dự báo biến động của các yếu tố chi phí, giá cả trong khu vực và quốc tế so với mức độ trượt giá bình quân năm đã tính

XÁC ĐỊNH CHI PHÍ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

Chi phí xây dựng công trình là chi phí cần thiết để hoàn thành khối lượng công tác xây lắp các hạng mục công trình được tính toán từ thiết kế bản vẽ thi công hoặc thiết kế kỹ thuật

Chi phí xây dựng công trình bao gồm:

- Chi phí trực tiếp

- Chi phí chung

- Thu nhập chịu thuế tính trước

- Thuế giá trị gia tăng và

- Chi phí nhà tạm

CHI PHÍ VẬT LIỆU

CHI PHÍ TRỰC TIẾP KHÁC

Chi phí trực tiếp khác: là chi

phí cho những cơng tác cần

thiết phục vụ trực tiếp việc thi

cơng xây dựng cơng trình như

di chuyển lực lượng lao động

trong nội bộ cơng trường, an

tồn lao động, bảo vệ mơi

trường cho người lao động và

mơi trường xung quanh, chi phí

bơm nước, vét bùn, thí nghiệm

vật liệu, khơng xác định được

khối lượng từ thiết kế

TTP KHÁC = tỷ lệ x (VL + NC + MTC)

3

CT giao thơng 2 Riêng cơng tác XD

CHI PHÍ CHUNG

Chi phí chung bao gồm: chi phí quản lý của doanh nghiệp, chi phí điều hành sản xuất tại cơng trường, chi phí phục vụ cơng nhân, chi phí phục vụ thi cơng tại cơng trường và một số chi phí khác

Chi phí chung được tính bằng tỷ lệ phần trăm (V%) trên chi phí trực tiếp hoặc bằng tỷ lệ phần trăm (V%) trên chi phí nhân cơng trong dự tốn theo quy định đối với từng loại cơng trình

CPC = CPTT x Tỷ lệ % CPC = NC x Tỷ lệ %

Hoặc

THU NHẬP CHỊU THUẾ TÍNH TRƯỚC

- Thu nhập chịu thuế tính trước là khoản thu nhập mà nhà thầu được hưởng theo quy định.

- Thu nhập chịu thuế tính trước được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí trực tiếp và chi phí chung.

TNCTTT= (TTP + CPC) x Tỷ lệ %

ĐỊNH MỨC CHI PHÍ CHUNG VÀ THU NHẬP

CHỊU THUẾ TÍNH TRƯỚC ĐVT : %

Chi phí chung Thu nhập

chịu thuế tính trước

Trên trực tiếp phí

Trên chi phí NC

5,5 Riêng CT tu bổ, phục hồi di tích lịch sử, văn hóa 10,0

Riêng CT xây dựng đường hầm, hầm lò 7,0

6,0 Riêng công tác duy tu, sửa chữa thường xuyên 66,0

5,5

Riêng đào, đắp CT thủy lợi bằng thủ công 51,0

5 Công trình hạ tầng kỹ thuật 5,0 5,5

6 Công tác lắp đặt thiết bị, thí nghiệm 65,0 6,0

CHI PHÍ NHÀ TẠM

Nhà tạm dùng để ở và điều hành trong qúa trình tổ chức thi công tại công trường Chi phí được tính như sau :

- Đối với các cơng trình đi theo tuyến ngồi đơ thị và vùng dân cư như đường dây tải điện, đường dây thơng tin bưu điện, đường giao thơng, kênh mương, đường ống, các cơng trình thi cơng dạng tuyến khác

GXDNT = 2%x(TTP + CPC +TNCTTT + GTGT)

- Đối với các công trình còn lại:

GXDNT = 1%x(TTP + CPC +TNCTTT + GTGT)

PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH CHI PHÍ XÂY DỰNG

(Thông tư 04/2010/TT-BXD)

Cách thứ nhất: tính theo khối lượng & giá xây dựng công trình

 Về khối lượng: Khối lượng các công tác xây dựng được xác

định từ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công Việc xác định khối lượng thực hiện theo phương pháp đo bóc khối lượng xây dựng công trình

 Về giá xây dựng: sử dụng đơn giá xây dựng công trình ( đối

với 1 công tác xây dựng) và giá xây dựng tổng hợp ( đối với một nhóm công tác xây dựng)

BẢNG TỔNG HỢP DỰ TOÁN CHI PHÍ XÂY DỰNG

TT KHOẢN MỤC CHI PHÍ KÝ HIỆU CÁCH TÍNH

I Chi phí trực tiếp

1 Vật liệu VL  Q j x D jvl + CLVL

2 Nhân công NC  Q j x D jnc x (1 + K nc )

3 Máy thi công M  Q j x D jm x (1 + K mtc )

4 Trực tiếp phí khác TT Tỷ lệ x (VL+ NC + M)

Cộng chi phí trực tiếp T VL + NC + M + TT

II Chi phí chung C T x Tỷ lệ

III Thu nhập chịu thuế tính

trước

TL (T+C) x Tỷ lệ

Chi phí xây dựng trước thuế G T+C+TL

IV Thuế giá trị gia tăng GTGT G x T GTGt-XD

Chi phí xây dựng sau thuế G XD G + GTGT

V Chi phí xây dựng nhà tạm G XDNT G x Tỷ lệ x (1+ T GTGT-XD )

TỔNG CỘNG G XD +G XDNT G XD

PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH CHI PHÍ XÂY DỰNG (tt)

Cách thứ 2: tính theo khối lượng hao phí VL, NC, MTC & bảng

giá tương ứng

 Xác định khối lượng hao phí VL,NC,MTC:

- Xác định khối lượng từng công tác

- Xác định hao phí VL, NC, MTC ứng với từng công tác

- Tính tổng hao phí từng loại VL, NC, MTC cho CT, HMCT bằng

cách tổng hợp tất cả các loại hao phí giống nhau của các công tác khác nhau

 Xác định giá VL, NC, MTC:

- Giá VL, NC, MTC được xác định phù hợp với CTXD & gắn

với địa điểm XD.