Hoàn thiện chính sách nhằm quản lý các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2006-2011

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Theo Các Mác: “Đất là mẹ, lao động là cha sản sinh ra mọi của cải vật chất”. Theo Luật đất đai 1993 thì đất đai “là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa như nước ta hiện nay, đất đai với vai trò to lớn của nó đã trở thành một yếu tố vô cùng quan trọng, có mặt trong tất cả các lĩnh vực của đời sống. Từ khi Luật đất đai 1993 ra đời đã tạo bước ngoặt lớn cho thị trường nhà đất. Sự phát triển của thị trường bất động sản đã được Nhà nước quan tâm, điều tiết và quản lý bằng các chính sách. Theo đó người sở hữu đất đai được pháp luật công nhận và bảo vệ. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng chỉ rõ:“phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực…”. Do sự biến đổi nền kinh tế, xã hội thì giá trị đất đai cũng biến động và có xu hướng gia tăng theo thời gian. Đất đai đã trở thành một thị trường hàng hóa phát triển của quốc gia, chiếm tỷ trọng 30% GDP. Những người sở hữu đất đai có thể nhận được những giá trị tăng thêm từ đất đai dù có hay không yếu tố đầu tư. Từ những lợi ích từ sở hữu đất đai mang lại cũng nảy sinh không ít các vấn đề có liên quan, những tranh chấp lợi ích đất đai luôn tạo sức ép lớn lên cơ quan quản lý Nhà nước. Thủ đô Hà Nội là một trong những trung tâm đầu não về kinh tế, văn hóa, chính trị, xã hội quốc gia với những ưu thế về vị trí, địa lý, giao thông, cơ sở hạ tầng, an sinh xã hội. Thị trường bất động sản tại Hà Nội thời gian qua đã có những biến chuyển lớn, là thị trường tiêu biểu cho một thời kỳ phát triển và bùng nổ của bất động sản nhất là những năm 2006-2011, đem lại lợi nhuận cao cho nhiều người sở hữu đất đai. Bên cạnh việc phát triển này cần có sự quản lý đúng đắn từ phía cơ quan Nhà nước nhằm lành mạnh hóa thị trường, giải quyết những tranh chấp khiếu kiện đất đai, ngăn chặn nạn đầu cơ đất đai diễn ra làm hình thành bong bóng bất động sản hay việc quản lý sử dụng đất đai kém hiệu quả gây thất thu cho Ngân sách. Đã có những nghiên cứu, báo cáo về đất đai, chính sách đất đai, đầu tư đất đai…ra đời và góp phần giải đáp những vấn đề, những khía cạnh khác nhau của thị trường nhà đất. Xuất phát từ sự thiết yếu và tính thực tiễn của các nghiên cứu về đất đai, về lợi ích và quản lý lợi ích từ đất đai,… đề tài nghiên cứu: “ Hoàn thiện chính sách nhằm quản lý các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2006-2011” ra đời nhằm góp một phần nhỏ vào đó.

CHUY£N §Ò THùC TËP TèT NGHIÖP

§Ò tµi:

HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH NHẰM QUẢN LÝ c¸C YÕU

Tè T¸C §éNG TíI GI¸ TRÞ T¡NG TH£M Tõ §ÊT §AI TR£N §ÞA BµN TP Hµ NéI GIAI §O¹N 2006 - 2011

+

Sinh viªn thùc hiÖn : nguyÔn thu trang

Hµ Néi, 2013

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT ĐAI 4

1.1 Tổng quan về giá trị tăng thêm tăng từ đất đai 4

1.1.1 Những khái niệm về giá trị tăng thêm 4

1.1.2 Sự hình thành của giá trị tăng thêm từ đất đai 4

1.2 Những yếu tố cơ bản tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai 7

1.2.1 Yếu tố quy hoạch 7

1.2.2 Yếu tố chuyển mục đích sử dụng đất 8

1.2.3 Yếu tố đầu tư vào cơ sở hạ tầng 10

1.2.4 Nhóm nhân tố Kinh tế-xã hội 11

1.3 Những chính sách quản lý các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai 15

1.3.1 Về quy hoạch sử dụng đất 15

1.3.2 Về chuyển đổi mục đích sử dụng đất 16

1.3.3 Về đầu tư cơ sở hạ tầng 16

1.3.4 Về các nhân tố Kinh tế-xã hội 18

1.4 Những yếu tố ảnh hưởng đến việc quản lý các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai 19

1.5 Kinh nghiệm về quản lý các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai trên Thế giới và tại Việt Nam 20

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2006-2011 25

2.1 Đặc điểm về tự nhiên, kinh tế, xã hội của TP HN 25

2.1.1 Các đặc điểm về tự nhiên 25

2.1.2 Các đặc điểm về kinh tế 28

2.1.3 Các đặc điểm về xã hội 29

các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai của Thành phố Hà Nội

31

2.3 Thực trạng của các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai trên địa bàn TP HN giai đoạn 2006-2011 34

2.3.1 Thực trạng của yếu tố quy hoạch sử dụng đất có tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai 34

2.2.2 Thực trạng của yếu tố chuyển mục đích sử dụng đất có tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai 46

2.2.3 Thực trạng của yếu tố đầu tư cơ sở hạ tầng có tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai 50

2.2.4 Thực trạng của yếu tố Kinh tế xã hội có tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai 54

2.4 Đánh giá thực trạng những yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai trên địa bàn TP HN giai đoạn 2006-2011 58

2.4.1 Tác động tích cực 58

2.4.2 Tác động tiêu cựcvà nguyên nhân 63

2.3.3 Những vấn đề đặt ra cần tháo gỡ trong thời gian tới 69

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỆ THỐNG CHÍNH SÁCH VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI TRONG NHỮNG NĂM TỚI 71

3.1 Dự báo những biến động của các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai trên địa bàn TP Hà Nội trong những năm tới 71

3.2 Đề xuất các giải pháp hoàn thiện hệ thốngchính sách về các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai 74

3.2.1 Yếu tố quy hoạch, chuyển MĐSDĐ 74

3.2.2 Yếu tố đầu tư cơ sở hạ tầng, nhóm yếu tố Kinh tế-xã hội-Chính sách của Nhà nước 79

3.3 Một số kiến nghị để thực hiện các đề xuất trên 83

KẾT LUẬN 88

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 89

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia Theo Các Mác: “Đất

là mẹ, lao động là cha sản sinh ra mọi của cải vật chất” Theo Luật đất đai 1993 thìđất đai “là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môitrường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa,

xã hội, an ninh và quốc phòng” Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủnghĩa như nước ta hiện nay, đất đai với vai trò to lớn của nó đã trở thành một yếu tố

vô cùng quan trọng, có mặt trong tất cả các lĩnh vực của đời sống Từ khi Luật đất đai

1993 ra đời đã tạo bước ngoặt lớn cho thị trường nhà đất Sự phát triển của thị trườngbất động sản đã được Nhà nước quan tâm, điều tiết và quản lý bằng các chính sách.Theo đó người sở hữu đất đai được pháp luật công nhận và bảo vệ Báo cáo chính trịtại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng chỉ rõ:“phát triển thị trường bấtđộng sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làmcho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trongnước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực…”

Do sự biến đổi nền kinh tế, xã hội thì giá trị đất đai cũng biến động và có xuhướng gia tăng theo thời gian Đất đai đã trở thành một thị trường hàng hóa phát triểncủa quốc gia, chiếm tỷ trọng 30% GDP Những người sở hữu đất đai có thể nhận đượcnhững giá trị tăng thêm từ đất đai dù có hay không yếu tố đầu tư Từ những lợi ích từ

sở hữu đất đai mang lại cũng nảy sinh không ít các vấn đề có liên quan, những tranhchấp lợi ích đất đai luôn tạo sức ép lớn lên cơ quan quản lý Nhà nước

Thủ đô Hà Nội là một trong những trung tâm đầu não về kinh tế, văn hóa,chính trị, xã hội quốc gia với những ưu thế về vị trí, địa lý, giao thông, cơ sở hạtầng, an sinh xã hội Thị trường bất động sản tại Hà Nội thời gian qua đã có nhữngbiến chuyển lớn, là thị trường tiêu biểu cho một thời kỳ phát triển và bùng nổ củabất động sản nhất là những năm 2006-2011, đem lại lợi nhuận cao cho nhiều người

sở hữu đất đai Bên cạnh việc phát triển này cần có sự quản lý đúng đắn từ phía cơ

quan Nhà nước nhằm lành mạnh hóa thị trường, giải quyết những tranh chấp khiếukiện đất đai, ngăn chặn nạn đầu cơ đất đai diễn ra làm hình thành bong bóng bấtđộng sản hay việc quản lý sử dụng đất đai kém hiệu quả gây thất thu cho Ngân sách.

Đã có những nghiên cứu, báo cáo về đất đai, chính sách đất đai, đầu tư đất đai…rađời và góp phần giải đáp những vấn đề, những khía cạnh khác nhau của thị trườngnhà đất Xuất phát từ sự thiết yếu và tính thực tiễn của các nghiên cứu về đất đai, vềlợi ích và quản lý lợi ích từ đất đai,… đề tài nghiên cứu: “ Hoàn thiện chính sáchnhằm quản lý các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai trên địa bàn thànhphố Hà Nội giai đoạn 2006-2011” ra đời nhằm góp một phần nhỏ vào đó

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài “Hoàn thiện chính sách nhằm quản lý các yếu tố tác động tới giá trị tăngthêm từ đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2006-2011” nhằm mục tiêu:+ Hệ thống hóa cơ sở khoa học về chính sách quản lý các yếu tố tác động tớigiá trị tăng thêm từ đất đai

+ Khảo sát, phân tích thực trạng các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đấtđai trên địa bàn TP Hà Nội giai đoạn 2006-2011

+ Đánh giá những ảnh hưởng của các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai trên địa bàn nghiên cứu

+ DDDề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống chính sách quản lý của cơ quan Nhà nước về các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai

3 Phạm vi nghiên cứu

+ Đối tượng nghiên cứu: đề tài nhằm phân tích tác động của 4 yếu tố: quyhoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đầu tư vào cơ sở hạ tầng và yếu tố kinh tế-

xã hội tới giá trị tăng thêm từ đất đai

+ Không gian nghiên cứu: tại địa bàn thành phố Hà Nội

+ Thời gian nghiên cứu: giai đoạn 2006-2011

4 Phương pháp nghiên cứu:

Để đạt được mục tiêu nghiên cứu đặt ra, trong quá trình thực hiện, đề tài sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu, trong đó chủ yếu là vận dụng tổng

hợp các phương pháp nghiên cứu sau:

+ Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường: sử dụng để điều tra giá chuyển nhượng đất trên thực tế thị trường tại TP Hà Nội năm 2006-2011

+ Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: dùng để thu thập các thông tin, tàiliệu liên quan đến đặc điểm tự nhiên kinh tế - xã hội và các tài liệu liên quan đến giáđất khu vực nghiên cứu

+ Phương pháp kế thừa: thu thập tài liệu nghiên cứu trong và ngoài nước có liên quan; khảo cứu tài liệu và kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các chương trình, công trình, đề tài khoa học có liên quan tới vấn đề nghiên cứu Trên

cơ sở đó, đề tài rút ra một số vấn đề có tính lý luận và thực tiễn liên quan đến nội dung nghiên cứu của đề tài

+ Phương pháp so sánh: Trên cơ sở kết quả nghiên cứu điều tra giá đất, tiến hành so sánh giá đất giữa hai thời điểm để đánh giá biến động và so sánh với giá đất

do Nhà nước quy định

+ Phương pháp tổng hợp, phân tích: Sử dụng để tổng hợp các kết quả vềthực trạng tác động của 4 yếu tố trên tới giá trị tăng thêm từ đất và tiến hànhphân tích thực trạng giá đất đối với công tác quản lý đất đai và phát triển thị trườngbất động sản

5 Kết cấu, nội dung của đề tài: đề tài gồm 3 chương:

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỆ THỐNG CHÍNHSÁCH QUẢN LÝ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤTĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI TRONG NHỮNG NĂM TỚI

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT ĐAI

1.1 Tổng quan về giá trị tăng thêm tăng từ đất đai

1.1.1 Những khái niệm về giá trị tăng thêm

+ Theo thống kê học: Giá trị tăng thêm là giá trị hàng hóa và dịch vụ mới sáng

tạo ra của các ngành kinh tế trong các thời kỳ nhất định Giá trị tăng thêm là một bộphận của giá trị sản xuất, bằng chênh lệch giá trị sản xuất và chi phí trung gian Giátrị tăng thêm được tính theo giá thực tế và giá so sánh

+ Theo kinh tế học: Giá trị tăng thêm (gia tăng) là phần giá trị được tạo ra ở

mỗi giai đoạn nhất định của quá trình sản xuất

Theo kinh tế học Tân cổ điển hiện đại, giá trị tăng thêm chỉ sự đóng góp củacác nhân tố sản xuất như đất đai, lao động, hàng hóa tư bản vào quá trình gia tăngthêm giá trị của một sản phẩm tương ứng với thu nhập có được của chủ sở hữu cácnhân tố này Các yếu tố của sản xuất cung cấp các dịch vụ làm tăng giá trên một đơn

vị sản phẩm tương ứng với chi phí trên một đơn vị của hàng hóa trung gian dùngtrong quá trình sản xuất ra sản phẩm đó

Các nhà kinh tế học sử dụng phương pháp tính giá trị tăng thêm để tránh tính lặp đối với một đơn vị đầu vào Trong kinh tế học vi mô, giá trị tăng thêm được tính bằng cách lấygiá trị của đầu ra trừ đi giá trị của hàng hóa trung gian

Như vậy, có thể hiểu giá trị tăng thêm từ đất đai là phần giá trị dôi ra ngoài giá trị

của đất đai, nó được hình thành nhờ các tác động của con người trong quá trình khai thác, sử dụng, cải tạo đất đai nhằm phục vụ cho lợi ích nhất định của mình

1.1.2 Sự hình thành của giá trị tăng thêm từ đất đai

* Theo nguồn gốc ra đời của đất đai:

Đất đai là do tự nhiên tạo ra và có trước con người Vì vậy, đất đai không phải

là sản phẩm kết tinh sức lao động của con người Giá trị ban đầu của đất được tạo ra

về giá trị của đất đai và theo kinh tế học gọi là sự chênh lệch địa tô Mặt khác, trongquá trình quản lý và SDĐ, con người tác động vào đất làm tăng thêm giá trị Sự tác độngcủa con người vào đất đai được thực hiện từ hai phía:

+ Do tác động của NN và xã hội: NN tác động vào đất đai và làm tăng giá trịcủa đất đai thông qua việc quyết định MĐSDĐ, xét duyệt quy hoạch SDĐ, kế hoạchSDĐ; và NN đầu tư vào đất đai làm tăng thêm giá trị của đất đai;

+ Do sự tác động của người SDĐ: người SDĐ đầu tư vốn, sức lao động và ápdụng những tiến bộ khoa học, công nghệ… nhằm cải tạo nâng cao khả năng sinh lợicủa đất đai

* Theo nguồn gốc GTrTTTĐ theo lý luận năng suất thặng dư:

Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất thành 4 nhóm: đất đai, lao động, vốn(các công trình, máy móc, thiết bị, nguyên nhiên vật liệu) và quản lí Nguyên tắcnăng suất thặng dư cho rằng thu nhập có thể thuộc về đất đai là phần còn lại sau khithanh toán đầy đủ cho lao động, vốn và quản lý

Lý thuyết sản phẩm ròng của Francois Quesnay cho rằng “sản phẩm ròng” làthặng dư có được sau khi khấu trừ hao phí tư liệu sản xuất, nhân công và nguyên vậtliệu sản xuất của nhà tư bản trong sản xuất

Theo đó, NoN nhờ vào sự hỗ trợ của tự nhiên để sáng tạo ra của cải cho xãhội, tự nhiên không lấy sự đền đáp của con người Sản phẩm ngành NoN sau khikhấu trừ chi phí trực tiếp cho sản xuất, nhân công, hao phí tư liệu sản xuất của nhà

tư bản thì còn sản phẩm thặng dư, làm cho của cải xã hội được tăng thêm Quesnaygọi là "sản phẩm ròng" đối với sản phẩm thặng dư vượt quá chi phí sản xuất và sinhhoạt có sự hỗ trợ của tự nhiên; và cho rằng nó cần thuộc về sự chiếm hữu của người

sở hữu đất đai dưới hình thức địa tô

* Theo lý luận địa tô của chủ nghĩa tân cổ điển phương Tây:

Lý luận địa tô của chủ nghĩa tân cổ điển phương Tây là sự ra đời của lý luận

địa tô đất đô thị, đã giải quyết 2 vấn đề:

Một là, địa tô đất đô thị (còn gọi là giá đất đô thị), điển hình là mô hình địa tô

đất đô thị của Alonso:

Thu nhập = Đầu tư vào đất + Chi phí giao thông + Chi vào các hàng hoá khác.Trong đó, đầu tư vào đất đai là hàm số của giá đất P(t) và số lượng đất q; chiphí giao thông là hàm số của cự ly đến trung tâm thành phố t, tiền chi cho các hànghoá khác được định bằng số lượng hàng hoá Z và đơn giá của nó Pz; từ đó, có thểthành lập công thức sau:

Y = (Pz x Z) + (P(t) x q) + K(t)Sau khi phân tích mối quan hệ giữa số lượng đất q, số hàng hoá khác Z và cự

ly cách trung tâm t với nhau, Alonso tìm ra điểm cân bằng vị trí khu đất được quyếtđịnh bởi tỷ lệ giữa 3 điều kiện là (q, z, t) để thoả mãn ở mức cao nhất ý muốn củangười muốn có đất nhưng lại chịu sự ràng buộc của thu nhập; và từ thu nhập quan

hệ giữa q, z, t sẽ chọn vị trí có độ mong muốn cao nhất có được mà Alonso gọi là sựcân bằng về vị trí Alonso đã lấy không gian làm một trung tâm của vấn đề địa tô đểtiến hành xem xét, và lần đầu đưa ra khái niệm của chủ nghĩa tân cổ điển về cânbằng phân vùng (Locationa Leguilibrium) Đây là khái niệm mới và đã giải quyếtthành công vấn đề phương pháp luận tính toán địa tô đô thị

Hai là, Kinh tế học tân cổ điển đã khái quát hóa thuyết địa tô và cho rằng chủ

sở hữu của bất kỳ yếu tố đầu vào nào cũng có thể nhận được tô kinh tế (địa tô chỉ làmột trường hợp đặc biệt của tô kinh tế) Do đó, tô là khoản nhận được cho những

ưu thế đặc biệt của bất kỳ loại hình đầu nào vào Những khoản thu được không nhấtthiết phải ở dạng tiền mà có thể là những đặc quyền nào đấy Vì việc thu tô làm chocác cá nhân hay tập đoàn nhận được “một cái gì đó từ hư không” Các nhà kinh tếnhìn nhận nó như là sự đầu tư vào các hoạt động chi tiêu để nhận được các đặcquyền đặc biệt từ NN hay từ địa vị trên thị trường

* Theo lý thuyết vị thế và chất lượng:

Giá BĐS là sự kết hợp bởi hai yếu tố “vị thế” và “chất lượng” BĐS Chấtlượng là thành phần vật lý của BĐS, chủ yếu do giá trị đầu tư của chủ sở hữu Vịthế BĐS là sự mong muốn về mặt xã hội của BĐS, phần lớn còn lại do đầu tư côngcủa Nhà nước và xã hội mang lại

1.2 Những yếu tố cơ bản tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai

1.2.1 Yếu tố quy hoạch

1.2.1.1 Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật vàpháp chế của nhà nước về tổ chức và sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệuquả cao nhất thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ chức sử dụngđất như một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền với đất nhằmnâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và bảo vệ môi trường

Các nguyên tắc cơ bản khi phân bố đất đai trong quy hoạch sử dụng đất:

+ Chấp hành quyền sở hữu Nhà nước về đất đai;

+ Sử dụng đất tiết kiệm, bảo vệ đất và bảo vệ thiên nhiên;

+ Tổ chức phân bổ hợp lý quỹ đất cho các ngành;

+ Tạo ra những điều kiện tổ chức lãnh thổ hợp lý;

+ Phải phù hợp với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của vùng lãnh thổ

1.2.1.2 Tác động của quy hoạch sử dụng đất đến giá trị đất đai tăng thêm

Theo báo cáo nghiên cứu của Liên hợp quốc xuất bản năm 1973, QHSDĐ là dùng

để hạn chế tiến trình khai phá, bảo vệ đất NoN, đất trống dùng cho hoạt động công cộng

và khu bảo hộ tự nhiên Có khi QH khuyến khích xây dựng mật độ cao để giảm thiểu mởthêm các chi nhánh giao thông, do đó QH thường dùng giải pháp hạn chế số lượng đấtđai có thể khai phá nên đương nhiên sẽ làm giá đất lên cao”

Do có sự điều chỉnh địa giới hành chính của địa phương: sự thay đổi địa giới hànhchính sẽ dẫn tới sự thay đổi phạm vi quản lý kinh tế, xã hội, quản lý đất đai, thay đổi mụcđích, cơ cấu, vị trí, diện tích sử dụng đất… của địa phương cũng dẫn đến thay đổi giá trịđất Có thể kể đến việc toàn bộ tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh của tỉnh Vĩnh phúc, 4 xãthuộc huyện Lương Sơn của tỉnh Hòa Bình sát nhập về Hà Nội cũng khiến giá trị đất đai

ở đây tăng lên đáng kể Do vậy, những người sở hữu đất đai có thể được hưởng lợi từviệc quy hoạch của Nhà nước

Sự thay đổi nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp trên liên quan trực tiếp: trong thực

tế, các phương án quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ hành chính có mối quan hệ chặt

chẽ với nhau Quy hoạch sử dụng đất cấp trên là căn cứ và là định hướng để lập quyhoạch sử dụng đất sử dụng cấp dưới Quy hoạch sử dụng đất cấp dưới cụ thể hóa mộtbước quy hoạch sử dụng đất sử dụng của cấp trên Do vậy khi nội dung của phương ánquy hoạch sử dụng đất cấp trên có sự thay đổi sẽ dẫn tới nội dung phương án quy hoạch

sử dụng đất cấp dưới liên quan trực tiếp bị thay đổi theo Dự án đưa trung tâm hànhchính quốc gia lên Ba vì cũng là một bài học cho các nhiều người muốn chạy theo lợinhuận, đón đầu quy hoạch, nhưng cuối cùng lại phải chịu rủi ro từ chính sách Nhiềungười đã nghe theo tin đồn, đổ xô đi mua đất, khiến giá đất bị đẩy lên cao, xa rời giá trịthực của nó, và khi Nhà nước chính thức phủ nhận tin đồn thì lập tức giá đất ở đây rơi tự

do bởi sự tháo chạy

1.2.2 Yếu tố chuyển mục đích sử dụng đất

1.2.2.1 Tổng quan về chuyển mục đích sử dụng đất

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai là một tất yếu khách quan trong quá trìnhCNH-HĐH đất nước Nếu tiếp cận từ góc độ nội dung công việc thì chuyển đổiMĐSDĐ bao gồm những bước công việc: thu hồi đất đai đã được duyệt từ dự án theoquy hoạch; bồi thường cho các đối tượng bị thu hồi đất; giải tỏa các công trình đã có trênmặt đất; di chuyển dân cư bị thu hồi đất; tái tạo chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộcsống; giao đất cho các chủ dự án để họ sử dụng theo mục đích quy hoạch đã được duyệt Nhìn chung chuyển đổi MĐSDĐ là quá trình Nhà nước từ việc ra quyết định hànhchính để thu lại quyền SDĐ hoặc thu lại đất đã giao, đến việc giao đất cho các chủ dự án

để sử dụng theo các mục đích mới và giải quyết có hiệu quả các vấn đề phát sinh trongquá trình đó bằng các phương thức phù hợp

Để làm rõ các khái niệm có liên quan, theo Luật đất đai 2003:

+ Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền SDĐhoặc thu lại đất đã gaio cho các tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quyđịnh của Luật này

+ Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền SDĐ bằng quyết định hành chínhcho đối tượng có nhu cầu SDĐ

+ Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền SDĐ bằng Hợp đồng cho đối

tượng có nhu cầu SDĐ.

+ Nhà nước chuyển quyền SDĐ là việc xác lập quyền SDĐ do người khác chuyểnquyền SDĐ theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyểnnhượng, thừa kế, tặng, cho quyền SDĐ hoặc góp vốn bằng quyền SDĐ mà hình thànhpháp nhân mới

+ Giá quyền SDĐ (sau này gọi là giá đất) là số tiền tính trên 1 đơn vị đất do Nhànước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền SDĐ

+ Giá trị quyền SDĐ là giá trị bằng tiền của quyền SDĐ đối với một diện tích đấtxác định trong thời hạn SDĐ xác định

+ Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền SDĐđối với diện tích bị thu hồi cho người bị thu hồi đất

+ Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đấtthông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để dời đến địa điểm mới

1.2.2.2 Tác động của chuyển mục đích sử dụng đất đến giá trị đất đai tăng thêm

Nhu cầu phát triển kinh tế phi NoN đã trở thành một xu hướng phát triển tất yếucủa các quốc gia Về mặt giá trị, đất phi NoN luôn có giá trị trao đổi cao hơn giá trị đấtNoN

Việc thu hồi và chuyển mục đích SDĐ xuất phát từ những lý do khách quan chungnhư: cơ cấu nhu cầu đất đai thay đổi, do yêu cầu phải SDĐ có hiệu quả hơn, do sự đổimới phân công lao động xã hội và tốc độ ĐTH nhanh trong quá trình CNH trong điềukiện đất đai có hạn Với chủ trương đẩy mạnh CNH của Chính phủ, nhu cầu đất xâydựng giao thông, thủy lợi, đất xây dựng nhà ở, trường học, các công trình văn hóa tăngnhanh đòi hỏi phải chuyển đất nông nghiệp phục vụ cho yêu cầu mới

Việc chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất đô thị làm cho giá trị một đơn vị diệntích tăng lên rõ rệt Thí dụ như đất nông nghiệp có giá 50 nghìn/m2 nhưng đất đô thị giá

có thể là 5 triệu đồng/m2 (tăng 100 lần) Trên thực tế còn có thể cao hơn mức kể trên

Do vậy, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm gia tăng giá trị của đất đai lênrất nhiều Không những nó mang lại giá trị bằng tiền, mà việc ĐTH cũng khiến tăng tỷtrọng lao động trong công nghiệp, dịch vụ; tăng tỷ trọng lao động và dân cư đô thị nhanh

chóng Việc một lượng lớn lao động từ ngành nông nghiệp chuyển sang ngành côngnghiệp dịch vụ góp phần tạo thu nhập lớn hơn cho lao động, giải quyết nhu cầu việc làm,cân đối tỷ trọng lao động phù hợp với nhu cầu thực tiễn của phát triển ngành,

1.2.3 Yếu tố đầu tư vào cơ sở hạ tầng

1.2.3.1 Tổng quan về đầu tư vào cơ sở hạ tầng

Cơ sở hạ tầng là tổ hợp các công trình vật chất kỹ thuật có chức năng trực tiếp phục

vụ dịch vụ sản xuất đời sống dân cư, được bố trí trên một phạm vi lãnh thổ nhất định.Phân loại căn cứ vào chức năng, tính chất và đặc điểm các công trình cơ sở hạ tầngngười ta chia làm 3 loại: CSHT kỹ thuật, CSHT xã hội, CSHT môi trường

Các công trình CSHT mang tính xã hội hóa cao, có nhiều đặc tính của hàng hóacông cộng, chủ yếu là sự đầu tư của Chính phủ hoặc qua vốn FDI Hàng hóa công cộng

về cơ bản là do Chính phủ cấp, Chính phủ là người bỏ vốn ra đầu tư xây dựng là chủ yếu

là từ vốn Ngân sách Đầu tư các công trình này thường có vốn đầu tư lớn, thời gian thuhồi vốn chậm, thậm chí khó thu hồi vốn, việc thu hồi vốn phải gián tiếp thông qua cácngành kinh tế khác

Thời gian tồn tại của các công trình CSHT trên lãnh thổ là rất lâu dài, do vậy nhữngsai lầm trong bố trí địa điểm, áp dụng công nghệ sẽ đều phải trả giá đắt Vậy nên khi xâydựng CSHT, bên cạnh việc áp dụng những thành tựu tiến bộ của khoa học kỹ thuật, phảicăn cứ vào quy hoạch phát triển vùng, và dự kiến được những biến động trong tương lai

1.2.3.2 Tác động của yếu tố đầu tư cơ sở hạ tầng vào đất đai đến giá trị đất đai tăng thêm

Người sở hữu đất đai có thể hưởng lợi từ chính sách đầu tư cơ sở hạ tầng củaNhà nước Việc đầu tư cơ sở hạ tầng, mở rộng phát triển giao thông, các dịch vụphúc lợi xã hội làm gia tăng giá trị của đất đai Do người sở hữu đất được hưởng lợi

từ sự đầu tư công, Nhà nước đã đề ra các chính sách về thu thuế trên phần giá trịtăng thêm từ đất đai

Việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, hoàn thiện hệ thống đường giao thông, hạtầng xã hội (trường học, bệnh viện, khu vui chơi, khu nghỉ dưỡng ) khiến giá trịđất đai tăng nhanh chóng Thông thường giá đất tăng vọt nếu có quy hoạch mở một

con đường nào đó Những người sở hữu đất đai sẽ được hưởng lợi khi đất ra mặtđường, giá trị của đất sẽ thay đổi nhanh chóng Một thí dụ ở Bắc Ninh, Bắc Giang

có thông tin quy hoạch về mở rộng tuyến đường vành đai 4 thì thị trường đất đai ởđây cũng trở nên sôi động hẳn, và những mảnh đất nằm trong vị trí mà theo như quyhoạch sẽ ra mặt đường sẽ có giá tăng gấp bội

Thị trường đất ở các tỉnh: Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, BìnhPhước v.v đang được quan tâm vì ở những nơi này quỹ đất còn lớn, đất đai cũng

bị đầu cơ nhưng chưa đáng kể, giá chuyển nhượng đất dự án còn thấp, nên các nhàđầu tư còn đánh hơi thấy tiềm năng lợi nhuận để đầu tư vào đó Việc quy hoạch cácKhu công nghiệp ở Bình Dương, Nhà nước đầu tư hoàn thiện hệ thống CSHT ở đây,cũng khiến Bình Dương trở thành một khu vực tiềm năng để đầu tư vào đất đai Sựsôi động của phân khúc đất nền tại Bình Dương thời gian qua là một điển hình

1.2.4 Nhóm nhân tố Kinh tế-xã hội

1.2.4.1 Tổng quan về các nhân tố Kinh tế-xã hội

Có nhiều nhân tố tác động gây ảnh hưởng tới nền kinh tế như vấn đề về tăngtrưởng, tỷ lệ lạm phát, lãi suất ngân hàng, tỷ giá hối đoái, cán cân thương mại, đầu

tư, nợ xấu, vấn đề hàng tồn kho, giải quyết công ăn việc làm, tỷ lệ thất nghiệp, ansinh xã hội( quỹ hưu trí, y tế, giáo dục, sinh hoạt )

Tăng trưởng kinh tế là sự tăng lên về số lượng, chất lượng, tốc độ và quy môsản lượng của nền kinh tế trong một thời kỳ nhất định Sự tăng trưởng được so sánhtheo các thời điểm gốc sẽ phản ánh tốc độ tăng trưởng Đó là sự gia tăng quy

mô sản lượng kinh tế nhanh hay chậm so với thời điểm gốc Quy mô và tốc độ tăngtrưởng là"cặp đôi" trong nội dung khái niệm tăng trưởng kinh tế Hiện nay, trên thếgiới người ta thường tính mức gia tăng về tổng giá trị của cải của xã hội bằng cácđại lượng tổng sản phẩm quốc dân hoặc tổng sản phẩm quốc nội

+ Tổng sản phẩm quốc dân (GNP) là tổng giá trị tính bằng tiền của những hànghoá và dịch vụ mà một nước sản xuất ra từ các yếu tố sản xuất của mình (dù là sản xuất

ở trong nước hay ở nước ngoài) trong một thời kỳ nhất định (thường là một năm).+ Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) là tổng giá trị tính bằng tiền của toàn bộ

hàng hoá và dịch vụ mà một nước sản xuất ra trên lãnh thổ của nước đó (dù nóthuộc về người trong nước hay người nước ngoài) trong một thời gian nhất định(thường là một năm).

Trong kinh tế học, thuật ngữ “lạm phát” được dùng để chỉ sự tăng lên theo thờigian của mức giá chung hầu hết các hàng hoá và dịch vụ so với thời điểm một nămtrước đó Như vậy tình trạng lạm phát được đánh giá bằng cách so sánh giá cả củamột loại hàng hoá vào hai thời điểm khác nhau, với giả thiết chất lượng không thayđổi Khi giá trị của hàng hoá và dịch vụ tăng lên, đồng nghĩa với sức mua của đồngtiền giảm đi, và với cùng một số tiền nhất định, người ta chỉ có thể mua được sốlượng hàng hoá ít hơn so với năm trước Có nhiều dạng lạm phát khác nhau, nhưlạm phát một con số, lạm phát hai con số, lạm phát phi mã, siêu lạm phát Lạmphát được đo lường bằng cách theo dõi sự thay đổi trong giá cả của một lượng lớncác hàng hóa và dịch vụ trong một nền kinh tế Các giá cả của các loại hàng hóa vàdịch vụ được tổ hợp với nhau để đưa ra một chỉ số giá cả để đo mức giá cả trungbình, là mức giá trung bình của một tập hợp các sản phẩm Tỷ lệ lạm phát là tỷ lệphần trăm mức tăng của chỉ số này Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng lạmphát, trong đó "lạm phát do cầu kéo" và "lạm phát do chi phí đẩy" được coi làchính Tuy nhiên lạm phát ở mức độ vừa phải cũng có cái lợi, đó là nó góp phần phânphối lại thu nhập trong xã hội, giữa những người thừa tiền và những người có hànghoá cần thanh lý Sau khi lạm phát kết thúc thì tiền sẽ phân phối đều hơn, ít trườnghợp người này wá nhiều tiền còn người kia wá nhiều hàng nhưng lại thiếu vốn

Nợ xấu hay nợ khó đòi là các khoản nợ dưới chuẩn, có thể quá hạn và bị nghingờ về khả năng trả nợ lẫn khả năng thu hồi vốn của chủ nợ, điều này thường xảy rakhi các con nợ đã tuyên bố phá sản hoặc đã tẩu tán tài sản Nợ xấu gồm gồm cáckhoản nợ quá hạn trả lãi và/hoặc gốc trên thường quá ba tháng căn cứ vào khả năngtrả nợ của khách hàng để hạch toán các khoản vay vào các nhóm thích hợp Bảnchất của nợ xấu là một khoản tiền cho vay mà chủ nợ xác định không thể thu hồi lạiđược và bị xóa sổ khỏi danh sách các khoản nợ phải thu của chủ nợ Đối vớicác Ngân hàng, nợ xấu tức là các khoản tiền cho khách hàng vay, thường là

các Doanh nghiệp, mà không thể thu hồi lại được do doanh nghiệp đó làm ăn thua lỗhoặc phá sản, Nhìn chung, một doanh nghiệp luôn phải ước tính trước những khoản

nợ xấu trong chu kỳ kinh doanh hiện tại dựa vào những số liệu nợ xấu ở kì trước.Lãi suất hiểu theo một nghĩa chung nhất là giá cả của tín dụng, vì nó là giá củaquyền được sử dụng vốn vay trong một khoảng thời gian nhất định, mà người sửdụng phải trả cho người cho vay; là tỷ lệ của tổng số tiền phải trả so với tổng số tiềnvay trong một khoảng thời gian nhất định Lãi suất là giá mà người vay phải trả đểđược sử dụng tiền không thuộc sở hữu của họ và là lợi tức người cho vay có đượcđối với việc trì hoãn chi tiêu Lợi tức là một phạm trù kinh tế gắn liền với sự vậnđộng của tín dụng và do bản chất của tín dụng quyết định Lợi tức tín dụng là thunhập mà người cho vay nhận được ở người đi vay trả cho việc sử dụng tiền vay.Thực chất, lãi suất được biểu hiện bằng quan hệ tỷ lệ giữa lợi tức tín dụng và tổng

số tiền vay trong một thời gian nhất định Có nhiều loại lãi suất như: lãi suất tiềnvay; lãi suất tiền gửi; lãi suất tái cấp vốn; lãi suất liên ngân hàng, v.v

Hàng tồn kho là một phần quan trọng trong tài sản lưu động và nằm ở nhiềukhâu trong quá trình cung ứng sản xuất, dự trữ và lưu thông của nhiều doanhnghiệp Hàng tồn kho của mỗi doanh nghiệp thường bao gồm: Nguyên liệu, vật liệu,công cụ, dụng cụ, sản phẩm dịch vụ dở dang, thành phẩm, hàng hoá(gọi tắt là vật tư,hàng hoá) Việc tính đúng giá trị hàng tồn kho, không chỉ giúp cho doanh nghiệp chỉđạo kịp thời các nghiệp vụ kinh tế diễn ra hàng ngày, mà còn giúp doanh nghiệp cómột lượng vật tư, hàng hoá dự trữ đúng định mức, không dự trữ quá nhiều gây ứđọng vốn, mặt khác không dự trữ quá ít để bảo đảm cho quá trình sản xuất kinhdoanh của doanh nghiệp được tiến hành liên tục, không bị gián đoạn

Giải quyết việc làm là một trong những chính sách quan trọng của mỗi quốcgia, nó có tác động không chỉ đối với sự phát triển kinh tế mà còn đối với đờisống xã hội của mỗi quốc gia Đối với nước ta giải quyết việc làm còn là giảiquyết một vấn đề cấp thiết trong xã hội đồng thời là tiền đề quan trọng để sửdụng có hiệu quả nguồn lực lao động, góp phần chuyển đổi cơ cấu lao động đápứng nhu cầu của quá trình CNH, HĐH và hội nhập quốc tế, là yếu tố quyết định

để phát huy nhân tố con người.

1.2.4.2 Tác động của nhóm nhân tố Kinh tế-xã hội tới giá trị đất đai tăng thêm

Các nhân tố Kinh tế-xã hội có tác động rất lớn tới sự phát triển của thị trườngđất đai, giá trị của đất đai trên thị trường Nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng ổn định,

tỷ lệ lạm phát hợp lý, nợ xấu ở mức vừa phải, hàng hóa lưu thông có thanh khoảntốt trên thị trường sẽ là điều kiện thuận lợi cho kinh tế phát triển, nhờ vậy chính phủ

sẽ gia tăng đầu tư công, ngân sách sẽ tập trung cho đầu tư CSHT xã hội, mở rộng hệthống đường giao thông, điện, đường, trường, trạm Việc thực hiện quy hoạch sửdụng đất, thu hồi đất đai phục vụ xây dựng các KCN, KCX, mở rộng đường giaothông làm gia tăng giá trị của đất đai khu vực đó Bởi giá trị đất đai được phần lớnquyết định bởi yếu tố vị trí, đất đai tại những nơi có vị trí thuận lợi, đắc địa, gầnđường giao thông, nơi dân cư sầm uất, có cơ sở hạ tầng môi trường và xã hội thuậnlợi, sẽ có giá trị cao hơn những nơi khác

Các chính sách về kinh tế, tài chính tiền tệ có ảnh hưởng tới thị trường đất đai.Những chính sách nới lỏng tín dụng, các gói lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà, sẽgiúp thu hút người dân có điều kiện sở hữu nhà ở, giúp phần nào giải quyết nhu cầunhà ở cho xã hội Việc thắt chặt chính sách tiền tệ cũng có thể ảnh hưởng tới việcngười dân đầu tư vào đất đai, giao dịch chuyển nhượng đất đai cũng là nguồn thuThuế quan trọng đóng góp vào Ngân sách nhà nước

Nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng ổn định, chính phủ kiềm chế lạm phát tốt, cácchính sách khuyến khích đầu tư sẽ khiến thu hút vốn FDI vào nước ta Điều này cũngthu hút một lượng ngoại tệ lớn về cho đất nước Sự đầu tư FDI từ nước ngoài vào cácKCN-KCX tại Việt Nam cũng giúp tạo công ăn việc làm cho người dân

Các chính sách về tài chính đất đai có ảnh hưởng tới thị trường đất đai Vấn đề

về thu thuế chuyển nhượng đất đai, thuế thu nhập cũng tác động tới sự đầu tư vàođất đai Thu tài chính từ đất đai là bộ phận của thu NSNN, dưới chế độ sở hữu toàndân về đất đai như nước ta thì NN đóng hai vai trò khi phân phối GTrTTTĐ qua thutài chính đất đai:Thí dụ như quy định đánh thuế lũy tiến cho người sở hữu đất đai,hay thuế sử dụng đất đai, tăng tiền thuê đất sẽ khiến sự kỳ vọng về hiệu quả đầu

tư của nhiều người giảm xuống, người ta sẽ không mặn mà để đầu tư, đầu cơ đất đaihay xây dựng cơ sở hạ tầng nhằm gia tăng giá trị của đất đai

Về nhân tố kinh tế có liên quan tới mức độ dự trữ và đầu tư, quan hệ thu nhập

và tiêu dùng của dân cư, các kênh đầu tư ưa thích của các hộ gia đình thành phố cótích lũy, chiếm 34% tổng số hộ gia đình có các hoạt động đầu tư; tiếp theo là cáchoạt động cung cấp dịch vụ chiếm 24%; đầu tư cho sản xuất còn hạn chế với tỷ lệdưới 10%/tổng số hộ gia đình có hoạt động đầu tư Việc thắt chặt tín dụng từ đầunăm 2011 đánh dấu sự kết thúc quá trình tăng trưởng nóng của thị trường BĐS thờigian qua Trên toàn hệ thống ngân hàng, dư nợ BĐS chiếm 9,94%/tổng dư nợ(tương đương 245.000 tỷ đồng tại thời điểm 30/6/2011) Tỷ lệ nợ xấu BĐS trên tổng

nợ xấu khoảng 8,3% tính đến tháng 6/2011 Sự bất ổn của TTBĐS khiến nợ BĐS cónguy cơ trở thành nợ xấu Thực tế là TTBĐS đóng băng chỉ trong 6 tháng đầu năm

2011, nợ xấu BĐS tăng 37% tương ứng 1.766 nghìn tỷ đồng so với 31/12/2010(Nguồn UBGSTTQG)

Sự gia tăng dân số và sự tăng trưởng kinh tế đã làm cho lượng cầu về đất tăngmạnh cho các mục đích làm nhà ở, xây dựng các công trình phúc lợi công cộng, cơ

sở hạ tầng giao thông, xây dựng các KCN, KCX, các cơ sở kinh tế khác và bao hàm

cả yếu tố do đầu cơ đất đai Trong khi đó cung về đất là có giới hạn, cầu về đất tăngdẫn đến giá đất trên thị trường tăng

1.3 Những chính sách quản lý các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai

1.3.1 Về quy hoạch sử dụng đất

Theo Luật đất đai 2003 do Quốc hội ban hành, có quy định về quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất tại mục 2, chương II, có quy định cụ thể tại các điều:

Điều 21 Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Điều 22 Căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Điều 23 Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Điều 24 Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Điều 25 Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Điều 26 Thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Điều 27 Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Điều 28 Công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Điều 29 Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Điều 30 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh

Điều 34 Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Điều 35 Cho thuê đất

Điều 36 Chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 37 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử

dụng đất

Mục 4 chương II cũng quy định cụ thể về Thu hồi đất, qua các điều sau:

Điều 38 Các trường hợp thu hồi đất

Điều 39 Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích

quốc gia, lợi ích công cộng

Điều 40 Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế

Điều 41 Việc thu hồi đất và quản lý quỹ đất đã thu hồi

Điều 42 Bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi

Điều 43 Những trường hợp thu hồi đất mà không bồi thường

Điều 44 Thẩm quyền thu hồi đất

Điều 45 Trưng dụng đất có thời hạn

1.3.3 Về đầu tư cơ sở hạ tầng

Tại chương 1 Luật Quy hoạch đô thị của Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 5 năm

2009 có quy định về quản lý Nhà nước về quy hoạch đô thị, trong đó có:

Điều 13 Nội dung quản lý nhà nước về quy hoạch đô thị

1 Xây dựng và chỉ đạo thực hiện định hướng, chiến lược phát triển đô thị

2 Ban hành và tổ chức thực hiện văn bản quy phạm pháp luật về quản lý hoạt động quy hoạch đô thị

3 Ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn về quy hoạch đô thị, quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị

4 Quản lý hoạt động quy hoạch đô thị

5 Tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật và thông tin về quy hoạch đô thị

6 Tổ chức, quản lý hoạt động đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực, nghiên cứu,ứng dụng khoa học và công nghệ trong hoạt động quy hoạch đô thị

7 Hợp tác quốc tế trong hoạt động quy hoạch đô thị

8 Kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong hoạt động quy hoạch đô thị

Tại điều 4 chương I Luật Đầu tư số 29/2005/QH11 có quy định về Chính sách

đầu tư

1 Nhà đầu tư được đầu tư trong các lĩnh vực và ngành, nghề mà pháp luậtkhông cấm; được tự chủ và quyết định hoạt động đầu tư theo quy định của pháp luậtViệt Nam

2 Nhà nước đối xử bình đẳng trước pháp luật đối với các nhà đầu tư thuộcmọi thành phần kinh tế, giữa đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài; khuyến khích

và tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư

3 Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu tài sản, vốn đầu tư, thu nhập

và các quyền, lợi ích hợp pháp khác của nhà đầu tư; thừa nhận sự tồn tại và pháttriển lâu dài của các hoạt động đầu tư

4 Nhà nước cam kết thực hiện các điều ước quốc tế liên quan đến đầu tư màCộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên

5 Nhà nước khuyến khích và có chính sách ưu đãi đối với đầu tư vào các lĩnhvực, địa bàn ưu đãi đầu tư

1.3.4 Về các nhân tố Kinh tế-xã hội

Trong Luật đất đai 2003 tại mục 6 chương II có quy định về Chính sách của Nhànước đối với Tài chính về đất đai và Giá đất, cụ thể tại các điều sau:

Điều 54 Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai

1 Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai bao gồm:

a) Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất,chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đấtsang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đấtsang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

b) Tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê;

c) Thuế sử dụng đất;

d) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

đ) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;

e) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụngđất đai;

g) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai

2 Chính phủ quy định việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền xử phạt viphạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trongquản lý và sử dụng đất đai

Điều 56 Giá đất do Nhà nước quy định

1 Việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trongđiều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sửdụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

b) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạtầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quyhoạch thì mức giá như nhau;

c) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cóđiều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại,

cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

2 Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đấtcho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lýchênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Điều 60 Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

1 Người sử dụng đất mà Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuêđất được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong các trường hợp sau đây:a) Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực, địa bàn ưuđãi đầu tư;

b) Sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;c) Thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộgia đình nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặcbiệt khó khăn;

d) Nhà máy, xí nghiệp phải di dời theo quy hoạch;

đ) Sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư cho công nhân của các khu côngnghiệp, ký túc xá sinh viên, nhà ở cho người phải di dời do thiên tai;

e) Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ

2 Chính phủ quy định cụ thể việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

1.4 Những yếu tố ảnh hưởng đến việc quản lý các yếu

tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai

GTrTTTĐ chịu tác động của các nhân tố chủ yếu, bao gồm:

(i) giá đất NN thu TSDĐ khi giao đất hoặc cho thuê đất (thu một lần cho cả thời gian thuê);

(ii) suất đầu tư KCHT KĐTM;

(iii) chi phí BTGPMB (phần không được trừ vào nghĩa vụ tài chính);

(iv) giá bán QSDĐ đã có hạ tầng hoặc giá vốn đầu vào của các dự án thứ cấp, (v) thời gian lấp đầy KĐTM (bán hết QSDĐ đã có hạ tầng hoặc chuyển giao cho dự án thứ cấp), vì thế để đánh giá hiệu quả đầu tư KCHT KĐTMM là giá bán

và thời gian thu hồi vốn

Trong số năm yếu tố tác động chủ yếu đến giá trị tăng thêm do đầu tư KCHT KĐTM thì có ba yếu tố có tính vĩ mô là giá đất NN thu tiền SDĐ khi giao đất hoặc cho thuê đất, chi phí BTGPMB, nghĩa vụ về các loại thuế, lãi vay tín dụng; giá bán sản phẩm (QSDĐ đã có hạ tầng) tác động trực tiếp đến GTrTTTĐ do đầu tư KCHT KĐTM.

1.5 Kinh nghiệm về quản lý các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai trên Thế giới và tại Việt Nam

Quản lý giá trị tăng thêm do quy hoạch sử dụng đất

* Đức: Ở Đức có cách tiếp cận theo giai đoạn Chính phủ Liên bang cùng với sựtham gia của các bang đưa ra hướng dẫn quy hoạch theo vùng Các hướng dẫn này được

sử dụng làm điểm xuất phát để trao đổi ở cấp bang sau đó được xây dựng thành đồ án tácnghiệp ở cấp vùng

* Philipine: tồn tại ba cấp quy hoạch - Cấp quốc gia: Hình thành những hướng dẫnchỉ đạo chung

- Cấp vùng: Triển khai một khung chung cho quy hoạch cấp vùng

- Cấp quận, huyện chịu trách nhiệm triển khai các đồ án tác nghiệp

Chính phủ có vai trò quan trọng trong việc thống nhất giữa các ngành và các quan

hệ giữa các cấp lập quy hoạch khác nhau, đồng thời cũng tạo điều kiện để các chủ sửdụng đất tham gia Ở Philipin nhấn mạnh vai trò luật pháp cả ở cấp quốc gia và cấpvùng

* Đài Loan: Đài Loan chủ trương lập quy hoạch sử dụng đất đai theo từng cấpkhác nhau, từng vùng khác nhau và tùy thuộc vào tính chất yêu cầu của quy hoạch sửdụng đất đai trong từng giai đoạn và các cấp quy hoạch được tiến hành như sau:

+ Quy hoạch phát triển tổng hợp khu vực Đài Loan

+ Quy hoạch sử dụng đất theo vùng

+ Quy hoạch phát triển tổng hợp của huyện, thành phố

+ Quy hoạch đô thị

+ Quy hoạch sử dụng đất phi đô thị

* Liên Xô (cũ): Có 4 cấp quy hoạch gồm:

+ Tổng sơ đồ sử dụng đất toàn liên bang

+ Tổng sơ đồ sử dụng đất các tỉnh và các nước cộng hòa

+ Quy hoạch sử dụng đất các vùng và huyện

+ Quy hoạch sử dụng đất liên xí nghiệp và xí nghiệp

Điều tiết, phân phối giá trị tăng thêm từ nhà, đất đã và đang được thực thi tạinhiều quốc gia trên thế giới Thực tế cho thấy, nhiều quốc gia đã áp dụng các chínhsách thu đối với giá trị tăng thêm từ đất ở các khu vực do việc đầu tư cơ sở hạ tầnglàm gia tăng giá trị của nhà, đất sở hữu bởi khu vực tư nhân cho 3 giai đoạn: pháttriển dự án, quá trình sử dụng bất động sản và khi chuyển nhượng bất động sản

Về bản chất, các chính sách thu từ giá trị tăng thêm của đất do đầu tư hạ tầngmang lại là giống nhau nhưng ở mỗi nước lại có tên gọi khác nhau, cụ thể: Cácnước châu Mỹ La tinh như Colombia, Peru, Argentina áp dụng hình thức thuế/phíđối với giá trị tăng thêm của đất; Hàn Quốc áp dụng thuế quy hoạch đô thị và NhậtBản áp dụng thuế quy hoạch thành phố

Bảng: Về tỉ lệ điều tiết qua thuế BĐS của một số quốc gia

Các nước có nền kinh tế phát triển nhất thế giới (OECD) 16 1,44%Các nước đang phát triển 23 0,42%Các nước có nền kinh tế đang chuyển đổi 20 0,57%

dụng chung cho cả nhà và đất là 0,5% Chủ sở hữu hoặc người thụ hưởng nhà, đất làđối tượng nộp thuế (khi không xác định được chủ sở hữu).

+ Ở Thái Lan, thuế đất đai áp dụng đối với nhà ở, văn phòng hoặc đất đượcđem cho thuê hoặc được sử dụng cho mục đích thương mại Căn cứ tính thuế là giátrị cho thuê hàng năm hoặc giá trị cho thuê ước tính Thuế suất là 12,5% tính trêngiá trị cho thuê

+ Ở Trung Quốc, thuế đất được thu hàng năm và người nộp thuế có thể nộpthuế theo nhiều lần Cơ sở tính thuế là diện tích đất và thu theo mức tuyệt đối Mứcthu từ 0,5 đến 10 NDT/m2, tuỳ theo khu vực Chính quyền cấp tỉnh quy định mứcthuế suất cụ thể

+ Thuế đất ở Hàn Quốc có thuế suất cao, từ 0,2% đến 0,5%, tùy theo theo mụcđích sử dụng đất

Phân phối giá trị tăng thêm của đất khi chuyển nhượng và phát sinh thu nhập

Khi phát sinh thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sở hữu đất (quyền sửdụng đất), hầu hết các nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất thông qua sắcthuế thu nhập Về bản chất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng đất đai là thuế đánhvào phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán, trừ đi một số chi phí liên quan theoquy định pháp luật của mỗi nước, trước khi xác định thu nhập chịu thuế (giá trị tăngthêm ròng) Người nộp thuế là người có thu nhập từ giao dịch chuyển nhượng Giátính thuế là giá giao dịch thực tế trên thị trường Thuế suất thường là thuế lũy tiến.Điều quan trọng là các nước đều có hệ thống quản lý và kiểm soát tốt các giao dịchchuyển nhượng BĐS nên việc sử dụng công cụ thuế đối với các giao dịch chuyểnnhượng đất đai khá hiệu quả

Trên thực tế, có nước ban hành luật thuế riêng điều tiết thu nhập từ giao dịchBĐS nhưng hầu hết các nước (Pháp, Hàn Quốc, Thái Lan, Indonesia) đều quản lýthu nhập từ giao dịch chuyển nhượng BĐS thông qua thuế thu nhập cá nhân hoặcthuế công ty, tùy theo đối tượng điều chỉnh là cá nhân hay tổ chức Tuy áp dụng

thuế thu nhập cá nhân nhưng các nước (Hàn Quốc, Thái Lan) thường tách riêng thunhập từ đầu tư vốn và áp dụng biểu thuế lũy tiến.

Đài Loan (Trung Quốc) ban hành sắc thuế riêng với tên gọi “Thuế giá trị tăngthêm của đất” nhưng về bản chất là thuế thu nhập đối với thu nhập từ chuyểnnhượng (mua bán, thừa kế đất đai), nhằm điều tiết phần giá trị tăng thêm tự nhiên(phần giá trị tăng thêm không phải do chủ sở hữu đầu tư, cải tạo mà do tác động củacác nhân tố như quy hoạch, tác động của chính phủ, thay đổi chính sách ) của đấtcho xã hội, chống đầu cơ đất đai Người nộp thuế là người bán đất hoặc người nhậnthừa kế Cơ sở tính thuế là giá trị ròng tăng thêm của đất sau khi trừ đi các chi phítheo quy định pháp luật, có tính đến chỉ số giá tiêu dùng (CPI) Biểu thuế suất lũytiến đối với giá trị tăng thêm ròng của đất khi chuyển nhượng như sau:

BIỂU THUẾ SUẤT THUẾ GIÁ TRỊ TĂNG THÊM CỦA ĐẤT Ở ĐÀI

LOAN (TRUNG QUỐC) Thuế suất

Tổng giá trị tăng thêm ròng bằng 100% giá trị ban đầu hoặc giá trị

Tổng giá trị tăng thêm ròng vượt 100% đến 200% giá trị ban đầu

Tổng giá trị tăng thêm ròng vượt 200% giá trị ban đầu hoặc giá trị

Nguồn: Guide to Republic of China Taxes, 2007

Trung Quốc vừa áp dụng thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyểnnhượng quyền sử dụng đất, vừa áp dụng thuế giá trị tăng thêm của đất (từ năm1994) khi tổ chức, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiếntrúc trên đất

Thuế thu nhập cá nhân: cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng tài sản, trong

đó có quyền sử dụng đất, cho dù địa điểm thanh toán ở Trung Quốc hay ngoài lãnhthổ Trung Quốc, đều là thu nhập có nguồn gốc từ Trung Quốc thì phải nộp thuếTNCN với thuế suất 20% trên thu nhập chịu thuế Thu nhập chịu thuế được xácđịnh bằng cách lấy giá chuyển nhượng trừ đi giá vốn và các chi phí hợp lý theo quy

định pháp luật.

Thuế giá trị tăng thêm của đất: Phần giá trị tăng thêm của đất là khoản thu

nhập từ việc chuyển nhượng BĐS trừ đi một số khoản khấu trừ theo quy định (chiphí để có quyền sử dụng đất; giá thành, chi phí khai thác đất; giá thành, chi phí xâydựng nhà mới và thiết bị đồng bộ hoặc định giá nhà cũ và công trình kiến trúc; tiềnthuế liên quan đến chuyển nhượng BĐS; các khoản khấu trừ khác theo quy định của

Bộ Tài chính) Tuy nhiên, trên thực tế nhiều địa phương (Thiên Tân, Thâm Quyến,

Hạ Môn) vẫn chưa thực thi sắc thuế này Hơn nữa, hiệu quả của sắc thuế này cũngcòn hạn chế

Về quy hoạch sử dụng đất tại TP.HCM

Bảng về tình hình lấp đầy và thu hút đầu tư các KCN, KCX TP HCM

STT Tên KCN/KCX

Tổng diên tích (ha) Diện tích đã

cho thuê (ha) Tỷ lệ

thuêđất(%)

Thựchiện Đất CN Thựchiện Đất CN

9 Tân Thơi Hiệp 29,40 21,40 29,4 21,40 100,00

10 Lê Minh Xuân 100,00 66,23 100 66,23 100,00

11 Tây Bắc Cù Chi 220,64 145,00 214,02 140,65 97,00

13 KCN Cát Lái 111,60 72,78 111,6 72,78 100,00

Tổng cộng 1936,74 1208,87 1735,16 1087,51 89,96

(Nguồn: Bộ TNMT)

Qua bảng các KCN tại TP HCM là địa phương đi đầu về thành lập KCN, KCX;

có tỉ lệ lấp đầy KCN là cao nhất, có mức giá cho thuê lại đất KCN cao nhất trong cảnước tính theo thời điểm hiện nay, là một điển hình cho các địa phương khác học hỏi

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG

TỚI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2006-2011

2.1 Đặc điểm về tự nhiên, kinh tế, xã hội của TP HN

2.1.1 Các đặc điểm về tự nhiên

Vị trí địa lý

HN nằm chếch về phía Tây Bắc của trung tâm vùng đồng bằng sông Hồng, có

vị trí từ 20°53' đến 21°23' vĩ độ Bắc và 105°44' đến 106°02' kinh độ Đông, tiếp giápvới các tỉnh Thái Nguyên, Vĩnh Phúc ở phía Bắc, Hà Nam, Hòa Bình ở phía Nam, Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên ở phía Đông, Hòa Bình, Phú Thọ ở phía Tây HN cách thành phố cảng Hải Phòng 120 km Sau đợt mở rộng địa giới hành chính vào tháng 8 năm 2008, HN có diện tích 3.324,92 km2, nằm cả ở hai bên bờ sông Hồng, nhưng tập trung chủ yếu bên hữu ngạn

Thủ đô Hà Nội có bốn điểm cực: điểm cực Bắc là xã Bắc Sơn huyện Sóc Sơn; điểm cực Tây là xã Thuần Mỹ huyện Ba Vì; điểm cực Nam là xã Hương Sơn huyện

Mỹ Đức; điểm cực Đông là xã Lệ Chi huyện Gia Lâm

Nhìn chung, địa hình Hà Nội khá đa dạng với núi thấp, đồi và đồng bằng.Trong đó phần lớn diện tích của Thành phố là vùng đồng bằng, thấp dần từ Tây Bắcxuống Đông Nam theo hướng dòng chảy của sông Hồng Điều này cũng ảnh hưởngnhiều đến quy hoạch xây dựng và phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố.Khu vực nội Thành và phụ cận là vùng trũng thấp trên nền đất yếu, mực nước sôngHồng về mùa lũ cao hơn mặt bằng Thành phố trung bình 4 - 5m Hà Nội có nhiều

hồ, đầm thuận lợi cho phát triển Thủy sản và du lịch, nhưng do thấp trũng nên khókhăn trong việc tiêu thoát nước nhanh, gây úng ngập cục bộ thường xuyên vào mùamưa Vùng đồi núi thấp và trung bình ở phía Bắc Hà Nội thuận lợi cho xây dựng,

phát triển công nghiệp, lâm nghiệp và tổ chức nhiều loại hình du lịch.

Tài nguyên khí hậu

Tài nguyên khí hậu ở Hà Nội được hình Thành và tồn tại nhờ cơ chế nhiệt đớigió mùa, mùa đông lạnh ít mưa, mùa hè nóng nhiều mưa Lượng bức xạ tổng cộngnăm dưới 160 kcal/cm2 và cân bằng bức xạ năm dưới 75 kcal/cm2 Hàng năm chịuảnh hưởng của khoảng 25 - 30 đợt front lạnh Nhiệt độ trung bình năm tuy khôngdưới 230C, song nhiệt độ trung bình tháng 01dưới 180C và biên độ năm của nhiệt

độ trên 120C)

Mùa mưa kéo dài từ tháng 5 đến tháng 10 và chiếm khoảng 80% lượng mưatoàn năm Mùa ít mưa chủ yếu là mưa nhỏ và mưa phùn kéo dài từ tháng 11 đếntháng 4 năm sau, trong đó tháng 12 hoặc tháng 01 có lượng mưa ít nhất

Hà Nội có mùa đông lạnh rõ rệt so với các địa phương khác ở phía Nam: Tần

số front lạnh cao hơn, số ngày nhiệt độ thấp đáng kể, nhất là số ngày rét đậm, rét hạinhiều hơn, mùa lạnh kéo dài hơn và mưa phùn cũng nhiều hơn Nhờ mùa đông lạnhtrong cơ cấu cây trồng của Hà Nội cũng như đồng bằng Bắc Bộ, có cả một vụ đôngđộc đáo ở miền nhiệt đới

Tài nguyên nước mặt

Hệ thống sông, hồ Hà Nội thuộc hệ thống sông Hồng và sông Thái Bình, phân

bố không đều giữa các vùng, có mật độ thay đổi trong phạm vi khá lớn 0,1 - 1,5km/km2 (chỉ kể những sông tự nhiên có dòng chảy thường xuyên) và 0,67 - 1,6km/km2 (kể cả kênh mương) Một trong những nét đặc trưng của địa hình Hà Nội là

có nhiều hồ, đầm tự nhiên Tuy nhiên, do yêu cầu đô thị hóa và cũng do thiếu quyhoạch, quản lý kém nên nhiều ao hồ đã bị san lấp để lấy đất xây dựng Diện tích ao,

hồ, đầm của Hà Nội hiện còn lại vào khoảng 3.600 ha Có thể nói, hiếm có mộtThành phố nào trên thế giới có nhiều hồ, đầm như ở Hà Nội Hồ, đầm của Hà Nội

đã tạo nên nhiều cảnh quan sinh thái đẹp cho Thành phố, điều hòa tiểu khí hậu khuvực, rất có giá trị đối với du lịch, giải trí và nghỉ dưỡng

Hà Nội không phải là vùng dồi dào nước mặt, nhưng có lượng nước chảy qua

khổng lồ của sông Hồng, sông Cầu, sông Cà Lồ có thể khai thác sử dụng.Tài nguyên đất Hà Nội có tổng diện tích đất tự nhiên 92.097 ha trong đó diện tíchđất nông nghiệp chiếm 47,4%, diện tích đất lâm nghiệp chiếm 8,6%, đất ở chiếm19,26% Xuất phát từ yêu cầu sử dụng đất của Thủ đô Hà Nội, có 2 nhóm đất có ýnghĩa lớn nhất đối với phát triển kinh tế - xã hội, đó là đất nông lâm nghiệp và đấtxây dựng Phần lớn diện tích đất đai ở nội Thành Hà Nội được đánh giá là khôngthuận lợi cho xây dựng do có hiện tượng tích nước ngầm, nước mặt, sụt lún, nứt đất,sạt lở, trôi trượt dọc sông, cấu tạo nền đất yếu.

Tài nguyên sinh vật

Hà Nội có một số kiểu hệ sinh thái đặc trưng như hệ sinh thái vùng gò đồi ởSóc Sơn và hệ sinh thái hồ, điển hình là hồ Tây, hệ sinh thái nông nghiệp, hệ sinhthái đô thị Trong đó, các kiểu hệ sinh thái rừng vùng gò đồi và hồ có tính đa dạngsinh học cao hơn cả

Khu hệ thực vật, động vật trong các hệ sinh thái đặc trưng của Hà Nội kháphong phú và đa dạng Cho đến nay, đã thống kê và xác định có 655 loài thực vậtbậc cao, 569 loài nấm lớn (thực vật bậc thấp), 595 loài côn trùng, 61 loài động vậtđất, 33 loài bò sát-ếch nhái, 103 loài chim, 40 loài thú, 476 loài thực vật nổi, 125loài động vật KXS Thủy sinh, 118 loài cá, 48 loài cá cảnh nhập nội[3] Trong số cácloài sinh vật, nhiều loài có giá trị kinh tế, một số loài quý hiếm có tên trong Sách

Đỏ Việt Nam

Hà Nội hiện có 48 công viên, vườn hoa, vườn dạo ở 7 quận nội Thành với tổngdiện tích là 138 ha và 377 ha thảm cỏ Ngoài vườn hoa, công viên, Hà Nội còn cóhàng vạn cây bóng mát thuộc 67 loại thực vật trồng trên các đường phố, trong đó có

25 loài được trồng tương đối phổ biến như bằng lăng, sữa, phượng vĩ, săng đào, limxẹt, xà cừ, sấu, muồng đen, sao đen, long nhãn, me

Các làng hoa và cây cảnh ở Hà Nội như Nghi Tàm, Ngọc Hà, Quảng Bá, Láng,Nhật Tân,v.v đã có truyền thống từ lâu đời và khá nổi tiếng gần đây, nhiều lànghoa và cây cảnh được hình Thành thêm ở các vùng ven đô như Vĩnh Tuy, Tây Tựu,

và một số xã ở Gia Lâm, Đông Anh, Sóc Sơn cùng với các loài được chuyển từ cáctỉnh phía Nam hoặc hội nhập từ nước ngoài làm cho tài nguyên sinh vật của Hà Nộingày càng đa dạng và phong phú.

2.1.2 Các đặc điểm về kinh tế

Vị thế trung tâm kinh tế của Hà Nội đã được thiết lập từ rất lâu trong lịch sử.Tên những con phố như Hàng Bạc, Hàng Đường, Hang Than đã minh chứng chođiều này Tới thế kỷ gần đây, với sự phát triển mạnh mẽ của Thành phố Hồ ChíMinh và khu vực Nam Bộ VN, Hà Nội chỉ còn giữ vị trí quan trọng thứ hai trongnền Kinh tế VN Sau một thời gian dài của thời bao cấp, từ đầu thập niên 1990, kinh

tế Hà Nội bắt đầu ghi nhận những bước tiến mạnh mẽ Tốc độ tăng trưởng tổng sảnphẩm nội địa bình quân của thành phố thời kỳ 1991–1995 đạt 12,52%; thời kỳ1996–2000 là 10,38% Từ năm 1991 đến 1999, GDP bình quân đầu người của HàNội tăng từ 470 USD lên 915 USD; gấp 2,07 so với trung bình của Việt Nam Theo

số liệu năm 2010, GDP của Hà Nội chiếm 12,73% của cả quốc gia và khoảng 41%

so với toàn vùng Đồng bằng sông Hồng

Trong bảng xếp hạng về chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh của Việt Namnăm 2011, Hà Nội xếp ở vị trí thứ 36/63 tỉnh thành Giai đoạn phát triển của thậpniên 90 cũng cho thấy Hà Nội đã có những thay đổi về cơ cấu kinh tế Từ 1990 tới

2000, trong khi tỷ trọng ngành Công nghiệp tăng mạnh từ 29,1% lên 38% thì nông–lâm nghiệp và thủy sản từ 9% giảm xuống còn 3,8% Tỷ trọng ngành dịch vụ cũnggiảm trong khoảng thời gian này, từ 61,9% xuống còn 58,2% Ngành công nghiệpcủa Hà Nội vẫn tập trung vào 5 lĩnh vực chính, chiếm tới 75,7% tổng giá trị sảnxuất công nghiệp, là cơ–kim khí, điện–điện tử, dệt–may–giày, chế biến thực phẩm

và công nghiệp vật liệu Bên cạnh đó, nhiều làng nghề truyền thống như Gốm BátTràng, may ở Cổ Nhuế, đồ mỹ nghệ ở Vân Hà, Đông Anh cũng dần phục hồi vàphát triển

Năm 2007, GDP bình quân đầu người của Hà Nội lên tới 31,8 triệu đồng, trongkhi con số của cả Việt Nam là 13,4 triệu..Hà Nội là một trong những địa phương

nhận được vốn ODA nhiều nhất, với 1.681,2 triệu USD và 290 dự án Thành phốcũng là địa điểm của 1.600 văn phòng đại diện nước ngoài, 14 khu công nghiệpcùng 1,6 vạn cơ sở sản xuất công nghiệp Nhưng đi đôi với sự phát triển kinh tế,những khu công nghiệp này đang khiến Hà Nội phải đối mặt với vấn đề ô nhiễmmôi trường Bên cạnh những công ty nhà nước, các doanh nghiệp tư nhân cũngđóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế Hà Nội Năm 2003 với gần 300.000 laođộng, các doanh nghiệp tư nhân đã đóng góp 77% giá trị sản xuất công nghiệp củathành phố Ngoài ra, 15.500 hộ sản xuất công nghiệp cũng thu hút gần 500.000 laođộng Tổng cộng, các doanh nghiệp tư nhân đã đóng góp 22% tổng đầu tư xã hội,hơn 20% GDP, 22% ngân sách thành phố và 10% kim ngạch xuất khẩu của Hà Nội Hà Nội còn phải đối đầu với nhiều vấn đề khó khăn khác Năng lực cạnhtranh của nhiều sản phẩm dịch vụ cũng như sức hấp dẫn môi trường đầu tư củathành phố còn thấp Việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế vẫn chậm, đặc biệt cơ cấu nộingành công nghiệp, dịch vụ và các sản phẩm chủ lực mũi nhọn Chất lượng quyhoạch phát triển các ngành kinh tế ở Hà Nội không cao và thành phố cũng chưa huyđộng tốt tiềm năng kinh tế trong dân cư.

2.1.3 Các đặc điểm về xã hội

Về dân số

Sau đợt mở rộng địa giới gần đây nhất vào tháng 8 năm 2008, thành phố HàNội có 6,233 triệu dân và nằm trong 17 Thủ đô có diện tích lớn hất thế giới Theokết quả cuộc điều tra dân số ngày 1 tháng 4 năm 2009, dân số Hà Nội là 6.451.909người, dân số trung bình năm 2010 là 6.561.900 người Mật độ dân số trung bìnhcủa Hà Nội là 1.979 người/km² Mật độ dân số cao nhất là ở quận Đống Đa lên tới35.341 người/km², trong khi đó, ở những huyện như ngoại thành như Sóc Sơn, Ba

Vì mật độ dân số dưới mức 1000 người/km2

Về cơ cấu dân số, theo số liệu ngày 1/4/1999, cư dân Hà Nội và Hà Tây chủyếu là người Kinh, chiếm tỷ lệ 99,1% Các dân tộc khác như người Dao, Mường,Tày chiếm 0,9% Năm 2009, người Kinh chiếm 98,73% dân số, người Mường

0,76% và người Tày chiếm 0,23 %.

Năm 2009, dân số thành thị là 2.632.087 chiếm 41,1%, và 3.816.750 cư dânnông thôn chiếm 58,1%

Sau khi mở rộng địa giới hành chính, với hơn 6 triệu dân, Hà Nội có 3,2 triệungười đang trong độ tuổi lao động Mặc dù vậy, thành phố vẫn thiếu lao động cótrình độ chuyên môn cao Nhiều sinh viên tốt nghiệp vẫn phải đào tạo lại, cơ cấu vàchất lượng nguồn lao động chưa dịch chuyển theo yêu cầu cơ cấu ngành kinh tế

Về y tế

thành phố Hà Nội có 650 cơ sở khám chữa bệnh trực thuộc sở Y tế thành phố,trong đó có 40 bệnh viện, 29 phòng khám khu vực và 575 trạm y tế Số giường bệnhtrực thuộc sở Y tế Hà Nội là 11.536 giường, chiếm khoảng một phần hai mươi sốgiường bệnh toàn quốc; tính trung bình ở Hà Nội 569 người/giường bệnh so với 310người/giường bệnh ở TPHCM Điều này dẫn đến tình trạng nhiều bệnh viện 1giường bệnh có đến 2-3 bệnh nhân nằm điều trị là thường xuyên gặp Cũng theothống kê năm 2010, thành phố Hà Nội có 2.974 bác sĩ, 2.584 y sĩ và 3.970 y tá; sovới Thành phố Hồ Chí Minh 6.073 bác sĩ, 1.875 y sĩ và 10.474 y tá Do sự phát triểnkhông đồng đều, những bệnh viện lớn của Hà Nội, cũng là của cả miền Bắc, chỉ tậptrung trong khu vực nội đô thành phố Các bệnh viện lớn đều trong tình trạng quátải Cùng với hệ thống y tế của nhà nước, Hà Nội cũng có một hệ thống bệnh viện,phòng khám tư nhân đang dần phát triển Năm 2007, toàn thành phố có 8 bệnh viện

tư nhân với khoảng 300 giường bệnh Theo đề án đang được triển khai, đến năm

2010, Hà Nội sẽ có thêm 8 đến 10 bệnh viện tư nhân Khi đó, tổng số giường bệnh

tư nhân sẽ lên tới khoảng 2.500 giường

Về giáo dục

HN ngày nay vẫn là trung tâm giáo dục lớn nhất VN Năm 2009 HN có 677trường tiểu học, 581 trường THCS và 186 trường THPT với 27.552 lớp học;982.579 học sinh HN cũng là địa điểm của nhiều trường chuyên quốc gia HN cótrên 50 trường đại học, cùng nhiều trường cao đẳng đào tạo hầu hết các ngành nghề

quan trọng, nhiều trường đa ngành và chuyên ngành hàng đầu VN Năm 2007, tại

HN có 606.507 sinh viên, Hà Tây cũng tập trung 29.435 sinh viên

2.2 Đánh giá chung ảnh hưởng từ đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội lên các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai của Thành phố Hà Nội

Hà Nội có nhiều lợi thế về điều kiện tự nhiên, tài nguyên cho phát triển kinh

tế, xã hội và văn hóa Hà Nội có vị trí địa lý - chính trị quan trọng, là đầu não chínhtrị - hành chính Quốc gia, trung tâm lớn về văn hóa, khoa học, giáo dục, kinh tế vàgiao dịch quốc tế; là đầu mối giao thương bằng đường bộ, đường sắt, đường hàngkhông và đường sông tỏa đi các vùng khác trong cả nước và đi quốc tế

Tài nguyên thiên nhiên là nguồn lực quan trọng cho việc phát triển kinh tế xãhội của Thủ đô

Trên cơ sở các điều kiện tự nhiên đã trình bày, thấy rõ rằng, từ lâu, người HàNội đã biết sử dụng những mặt thuận lợi và hạn chế những khó khăn của các điềukiện tự nhiên trong mọi hoạt động kinh tế - xã hội của mình và góp phần tạo ra nétvăn hóa riêng của Thăng Long - Hà Nội Các điều kiện tự nhiên đã được sử dụng ởmọi quy mô khác nhau và trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội Có thể nói rằngcác ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên đến công tác quy hoạch và quản lý lãnh thổ

Hà Nội ở nhiều mức độ khác nhau từ vĩ mô đến vi mô

Trong số các nội dung quy hoạch vĩ mô, các điều kiện tự nhiên ảnh hưởng rõrệt nhất đối với công tác quy hoạch sử dụng đất đai Trong quy hoạch sử dụng đấtđai, trước hết là quy hoạch và quản lý đất xây dựng bao gồm cả xây dựng khuchung cư, khu đô thị và khu công nghiệp Dựa trên đặc điểm tự nhiên địa hình, địamạo, cấu trúc địa chất, đặc điểm Thủy văn, các quá trình tai biến có liên quan Theoquy hoạch phát triển, Thủ đô Hà Nội được định hướng phát triển trở Thành trungtâm lớn về văn hóa, giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế Với định hướng đó, bộmặt đô thị của Hà Nội đang thay đổi từng ngày

Sự thay đổi đáng kể nhất phải kể đến hệ thống các chung cư cao tầng Hàngloạt các khu đô thị mới đang mọc lên, các khu chung cư cũ cũng dần được dỡ bỏ và

thay thế bởi những khu nhà mới hiện đại hơn Các khu đô thị đều được xây dựngtheo hướng hiện đại với các khu nhà cao tầng (trung bình 9-13 tầng), khu biệt thự,vườn hoa cây xanh và các công trình công cộng khác như trung tâm mua bán, khuthể thao cùng nằm trên một diện tích rộng từ vài chục đến vài trăm ha Các khu đôthị mới này có xu hướng dịch chuyển dần ra khu vực ngoại Thành, tập trung trên địabàn các huyện Từ Liêm, Gia Lâm, Thanh Trì nhằm giảm mật độ cho khu vực trungtâm Thành phố đang dần trở nên chật hẹp Bên cạnh đó, các khu chung cư cao tầng

cũ, đã xuống cấp cũng được đầu tư tu sửa hoặc phá bỏ để xây mới, nhằm tạo bộ mặt

đô thị văn minh hiện đại, xứng tầm với vị trí Thủ đô của đất nước

Các khu công nghiệp cũng đang được quy hoạch lại, đưa ra phạm vi ngoạiThành đồng thời gắn kết với các tỉnh xung quanh để không xẩy ra tình trạng cáckhu công nghiệp hiện đang và sẽ xây dựng sau 10-20 năm nữa lại nằm trong nộiThành do sự mở rộng đô thị bởi quá trình đô thị hóa diễn ra ngày càng mạnh mẽ.Mặt khác, trong tương lai, các khu công nghiệp cần được xây dựng với quy mô lớnhơn và liên hoàn hơn Phía Tây, Tây - Bắc và Bắc của trung tâm Hà Nội hiện nay lànhững khu vực khả thi về các vấn đề này với nền móng xây dựng ổn định Bên cạnh

đó, việc xây dựng các khu công nghiệp cũng đã bắt đầu chú ý đến vấn đề môitrường, tăng diện tích cây xanh trong khuôn viên Các khu công nghiệp này cũngđược chú ý phát triển trong mối quan hệ với các khu đô thị mới nhằm đảm bảo vấn

đề nhà ở cho công nhân lao động

Cùng với sự phát triển của hệ thống các khu đô thị mới và các khu côngnghiệp là sự ra đời của các cao ốc hiện đại được xây dựng trong khu vực nội Thànhvới mục đích cho thuê làm văn phòng, xây dựng các trung tâm thương mại lớn Các công trình công cộng cũng được chú ý đầu tư phát triển Mạng lưới giao thôngđang được chỉnh trang, mở rộng và xây dựng mới, đặc biệt là hệ thống cầu vượt vàcầu bắc qua sông Hồng Các công trình công cộng khác như bệnh viện, trường họccũng được đầu tư đáng kể nhằm mục đích nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng Đặcbiệt là kế hoạch xây dựng các khu đô thị đại học phục vụ di dời hệ thống các trườngđại học ra ngoại Thành Cơ sở hạ tầng vật chất kỹ thuật của Thành phố đang từng

bước được nâng cấp, phát triển xứng tầm với vị trí Thủ đô của đất nước.

Nhìn chung, các khu đô thị, nhà ở dân cư đã và đang được xây dựng có xuhướng chuyển dịch sang phía Tây - Tây Nam của Thành phố, tập trung nhiều trênđịa bàn huyện Từ Liêm và phía Bắc huyện Thanh Trì, khu vực còn rộng rãi, có điềukiện nền móng ổn định, khá thuận lợi cho việc xây dựng các công trình nhà ở.Phía Đông của Thành phố (huyện Gia Lâm) cũng có một số khu đô thị đang đượcxây dựng, chủ yếu được kết hợp với các khu công nghiệp tập trung Đây cũng là xuhướng phát triển trong những năm tới, mở rộng Thành phố về phía hữu ngạn sôngHồng Riêng khu phía Bắc sông Hồng được dự kiến xây dựng Thành khu Hà Nộimới với diện tích đất cho xây dựng đô thị năm 2020 tăng gấp 4 lần năm 2005, vớimục tiêu nhằm phát triển Hà Nội Thành Thành phố hai bên bờ sông, đưa sông Hồngvào giữa Thành phố

Khu trung tâm Thành phố (các quận nội Thành) là khu vực hạn chế phát triển

do điều kiện đất đai chật hẹp Vì vậy trong khu vực này được định hướng xây dựngcác cao ốc làm văn phòng, các cơ quan hành chính, trung tâm thương mại, đồngthời sửa sang, nâng cấp hoặc xây mới lại các khu chung cư cũ

Như vậy, các công trình xây dựng trên địa bàn Thành phố Hà Nội đang đi theoquy hoạch phù hợp với điều kiện mặt bằng Các khu vực được đánh giá là thuận lợi

và khá thuận lợi đều được quy hoạch xây dựng hệ thống các khu đô thị mới và cáckhu công nghiệp Riêng hệ thống giao thông chủ yếu tập trung mở rộng, nâng cấpgiao thông nội thị đã cũ và xuống cấp; đối với khu vực ngoại Thành, tập trung xâydựng mới và nâng cấp, cải tạo các tuyến quốc lộ đảm bảo đáp ứng nhu cầu pháttriển kinh tế - xã hội của Hà Nội trong mối liên hệ với các tỉnh lân cận

Nhìn chung, với nhiều điều kiện thuận lợi về tự nhiên, kinh tế xã hội, HN đã

và đang là môi trường phát triển kinh tế nhiều tiềm năng, thu hút tập trung dân cư

về đây sinh sống và làm việc, do vậy giá trị đất đai sẽ không ngừng tăng thêm theothời gian

2.3 Thực trạng của các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai

trên địa bàn TP HN giai đoạn 2006-2011

2.3.1 Thực trạng của yếu tố quy hoạch sử dụng đất có tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai

Bảng tình hình sử dụng và biến động đất của HN (sau sát nhập các huyện Hoài Đức, Thanh Oai, Đan Phượng, Chương Mỹ, Quốc Oai, Phúc Thọ, Thạch Thất, Ba Vì, Thường Tín, Phú Xuyên, Ứng Hòa, Mỹ Đức, và các Thành phố Hà Đông, Sơn Tây)

Nghìn ha

Năm diện tích Tổng Đất nông nghiệp Đất lâm nghiệp

Đất chuyên

Diện tích các năm

Đã thực hiện năm 2006

Đã thực hiện năm 2007

Năm 2008

Năm 2009

Năm 2010 TỔNG DIỆN TÍCH 92.180 92.180 92.180 92.180 92.180 92.180

1 ĐẤT NÔNG NGHIỆP 47.025 46.053 45.373 44.168 42.176 40.805

1.1 Đất sản xuất nông nghiệp 38.414 37.883 37.090 35.916 33.769 32.189

1.1.1 Đất trồng cây hàng năm 36.547 35.772 34.979 33.509 31.382 29.828 1.1.1.1 Đất trồng lúa 28.913 28.266 27.532 26.168 24.206 22.776