Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần phương đông chi nhánh trung việt đà nẵng1 (2)

Vàcũng vì thế mà hoạt động thẩm định giá tài sản đảm bảo được các ngân hàngngày càng chú trọng hơn, đặc biệt là định giá BĐS thế chấp bởi phần lớn tài sảnthế chấp tại các ngân hàng thươn

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan bài luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các

dữ liệu, kết quả nêu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và có nguồn gốc rõràng

TÁC GIẢ

Võ Hưng Sơn

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực tập và thực hiện bài luận văn tốt nghiệp, em xin chânthành cảm ơn thầy giáo Th.S Nguyễn Ngọc Anh đã luôn quan tâm, trực tiếphướng dẫn để giúp em hoàn thành bài luận văn tốt nghiệp Đồng thời, em cũngxin cảm ơn toàn thể cán bộ nhân viên của ngân hàng OCB-chi nhánh Trung Việt

Đà Nẵng, đặc biệt các anh chị ở phòng Khách hàng doanh nghiệp đã tạo điềukiện cho em tiếp xúc với công việc và giúp đỡ về tài liệu để em hoàn thành luậnvăn này Một lần nữa, em xin trân trọng cảm ơn!

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

1.1 Tổng quan về BĐS và thị trường BĐS 3

1.1.1Tổng quan về BĐS 3

1.1.1.1 Khái niệm BĐS 3

1.1.1.2 Thuộc tính của BĐS 3

1.1.1.3 Đặc trưng của BĐS 4

1.1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS 4

1.1.2 Tổng quan về thị trường BĐS 5

1.1.2.1 Khái niệm thị trường BĐS 6

1.1.2.2 Đặc trưng của thị trường BĐS 6

1.1.2.3 Phân loại thị trường BĐS 6

1.1.2.4 Các lực lượng tham gia thị trường 7

1.2 Hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp trong NHTM 7

1.2.1 Tổng quan về bảo đảm tiền vay trong ngân hàng thương mại 8

1.2.1.1 Khái niệm bảo đảm tiền vay 8

1.2.1.2 Vai trò của hoạt động bảo đảm tiền vay trong ngân hàng thương mại 8

1.2.1.3 Các hình thức bảo đảm tiền vay trong ngân hàng thương mại 8

1.2.1.4 Quy trình tín dụng và nghiệp vụ bảo đảm tiền vay trong NHTM 10

1.2.2 Tổng quan về hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp trong NHTM 15

1.2.2.1 Khái niệm về hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp trong NHTM 15

1.2.2.2 Sự cần thiết của hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của NHTM 15

1.2.2.3 Đặc điểm của định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng 17

1.2.2.4 Những nhân tố ảnh hưởng đến kết quả định giá BĐS thế chấp 17

1.2.3 Cơ sở lý luận cho hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp trong NHTM 18

1.2.3.1 Cơ sở giá trị của thẩm định giá BĐS thế chấp trong NHTM 18

1.2.3.2 Các nguyên tắc cơ bản trong thẩm định giá tài sản 19

1.2.3.4 Cách tiếp cận và các phương pháp thẩm định giá BĐS thế chấp trong NHTM 21

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP

TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHƯƠNG ĐÔNG _ CHI NHÁNH TRUNG VIỆT 24

2.1 Giới thiệu chung về NHTMCP Phương Đông_chi nhánh Trung Việt 24

2.1.1Đôi nét về ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông_OCB 24

2.1.2Khái quát về NHTMCP Phương Đông–chi nhánh Trung Việt 25

2.1.2.1 Lịch sử hình thành NHTMCP Phương Đông–chi nhánh Trung Việt 25

2.1.2.2 Mô hình tổ chức của OCB_chi nhánh Trung Việt 26

2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh Trung Việt giai đoạn 2009-2011 29

2.1.3.1 Tình hình huy động vốn tại OCB Trung Việt giai đoạn 2009-2011 29

2.1.3.2 Tình hình tín dụng tại OCB Trung Việt giai đoạn 2009-2011 31

2.1.3.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của OCB Trung Việt giai đoạn 2009-2011 33

2.2 Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại NHTMCP Phương Đông_chi nhánh Trung Việt 34

2.2.1Những quy định về hoạt động định giá tài sản đảm bảo của OCB 34

2.2.1.1 Các loại bất động sản được chấp nhận thế chấp tại OCB 34

2.2.1.2 Các nội dung thực hiện trong nghiệp vụ thẩm định giá BĐS thế chấp tại OCB 35

2.2.1.3 Quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp tại OCB 39

2.2.1.4 Phương pháp thẩm định giá bất động sản thế chấp tại OCB 41

2.2.1.5 Ví dụ thực tế về công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại OCB_chi nhánh Trung Việt 42

2.3 Nhận xét chung về công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại OCB_chi nhánh Trung Việt 45

2.3.1 Những thuận lợi và kết quả đạt được trong hoạt động thẩm định giá tại OCB chi nhánh Trung Việt 45

2.3.2 Những mặt hạn chế 47

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHƯƠNG ĐÔNG CHI NHÁNH TRUNG VIỆT 49

3.1 Định hướng hoạt động của NHTMCP Phương Đông - chi nhánh Trung Việt Đà Nẵng trong năm 2012 493.2 Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại OCB chi nhánh Trung Việt Đà nẵng 503.2.1 Cần thành lập một bộ phận thẩm định giá phục vụ cho công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo tại chi nhánh 503.2.2 Xây dựng hệ thống thông tin và ứng dụng công nghệ vào công tác thẩm định giá TSĐB tại OCB 533.2.3 Đào tạo, nâng cao chuyên môn nghiệp vụ cho nhân viên thẩm định giá tại chi nhánh 543.2.4 Đa dạng hóa phương pháp thẩm định giá BĐS thế chấp 553.1.5 Hạn chế những sai sót của nhân viên thông qua công tác kiểm tra, giám sát và đồng thời có chế độ khen thưởng, kỷ luật thích hợp 563.1.6 Xây dựng văn hoá công sở, đạo đức nghề nghiệp của nhân viên thẩm định giá 563.3 Những kiến nghị 573.3.1 Những kiến nghị đối với nhà nước và các cơ quan quản lý 573.3.1.1 Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà 573.3.1.2 Thành lập cơ quan chuyên ngành chịu trách nhiệm quản lý bất động sản 583.3.1.3 Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện các cơ sở pháp lý có liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản 583.3.2 Đối với ngân hàng OCB 593.3.2.1 Cần phải thành lập ngay bộ phận thẩm định giá để phục vụ cho công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong ngân hàng 593.3.2.2 Tăng cường công tác đạo tạo chuyên môn nghiệp vụ cho cán bộ làm công tác định giá 593.3.2.3 Xây dựng một hệ thống lưu trữ thông tin phục vụ cho công tác thẩm định giá 60KẾT LUẬN 61

NHTM Ngân hàng thương mại.

OCB Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

2.1 Cơ cấu huy động vốn theo kỳ hạn của OCB-CN Trung Việt giai đoạn 2009-2011.2.2 Cơ cấu cho vay theo kỳ hạn của OCB-CN Trung Việt giai đoạn 2009-2011.2.3 Cơ cấu cho vay theo đối tượng khách hàng của OCB-CN Trung Việt giai đoạn 2009-2011.2.4 Cơ cấu cho vay theo phân loại đảm bảo tiền vay của OCB-CN

Trung Việt giai đoạn 2009-2011

2.5 Kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh Trung Việt giai đoạn 2009-2011.2.6 Thông tin các BĐS so sánh

2.7 Bảng tổng hợp kết quả định giá BĐS thế chấp

2.8 Một số kết quả của hoạt động định giá TSĐB tại chi nhánh Trung Việt giai đoạn qua.

LỜI MỞ ĐẦU

1.Lý do lựa chọn đề tài:

Đất nước ta trong những năm vừa qua đã có những bước phát triển vượtbậc Nền kinh tế luôn đạt tốc độ tăng trưởng cao, trung bình hằng năm là 6,73%trong giai đoạn 2006-2011, cùng với đó là việc hội nhập kinh tế quốc tế sâu rộng

đã đưa Việt Nam trở thành một thị trường hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trong

và ngoài nước Những cơ hội đó đã tạo điều kiện cho sự phát triển của tất cả cácngành, lĩnh vực mà trong đó đặc biệt phải kể đến lĩnh vực tài chính-ngân hàng.Trong những năm gần đây, cùng với tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế, hệ thốngngân hàng trong nước cũng ngày càng phát triển lớn mạnh không ngừng cả về sốlượng lẫn chất lượng Tuy nhiên, bên cạnh đó thì hoạt động của ngân hàng cũngchứa không ít rủi ro tiềm ẩn, đặc biệt là rủi ro vỡ nợ khi người đi vay không thểtrả được nợ vay do tình hình kinh tế khó khăn, làm ăn thua lỗ hay đơn giản chỉ là

do ý chí của người trả nợ Và để hạn chế những rủi ro này, các ngân hàng thườngyêu cầu người vay phải có tài sản đảm bảo cho khoản tiền vay của mình Tài sảnđảm bảo tiền vay không chỉ giúp ngân hàng hạn chế rủi ro không thu hồi đượcvốn vay mà còn giúp nâng cao hiệu quả sử dụng vốn vay của khách hàng Vàcũng vì thế mà hoạt động thẩm định giá tài sản đảm bảo được các ngân hàngngày càng chú trọng hơn, đặc biệt là định giá BĐS thế chấp bởi phần lớn tài sảnthế chấp tại các ngân hàng thương mại hiện nay là bất động sản

Nhận thức được tầm quan trọng của công việc thẩm định giá tài sản đảmbảo nói chung và bất động sản nói riêng, hiện nay hầu hết các ngân hàng đều cónhững quy định riêng của mình cho hoạt động này Tuy nhiên, do đây là một vấn

đề còn mới mẽ ở nước ta cả về lý luận lẫn thực tiễn nên hoạt động định giá tàisản đảm bảo tại các ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn, chưa đáp ứng được nhucầu vay vốn của khách hàng và yêu cầu hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vaycủa ngân hàng Xuất phát từ thực tiễn này, trong quá trình thực tập tại ngân hàngTMCP Phương Đông_chi nhánh Trung Việt em đã tìm hiểu về hoạt động định

giá bất động sản thế chấp của chi nhánh ngân hàng và thực hiện bài luận văn với

đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông - chi nhánh Trung Việt Đà Nẵng”

với mục đích tìm hiểu sâu hơn về hoạt động thẩm định giá nói chung và định giábất động sản thế chấp nói riêng tại ngân hàng, đồng thời từ đó đưa ra một số giảipháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động này tại ngân hàng TMCP PhươngĐông_chi nhánh Trung Việt

2. Mục tiêu nghiên cứu: tìm hiểu và nắm bắt các vấn đề liên quan đến hoạt

động thẩm định giá BĐS như: đối tượng nghiên cứu, quy trình thực hiện, phươngpháp áp dụng… Đồng thời nghiên cứu việc ứng dụng lý thuyết vào thực tiễncông tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần PhươngĐông_chi nhánh Trung Việt Từ đó nêu ra những nhận xét, đánh giá và đưa ranhững giải pháp, kiến nghị để nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá tại chinhánh ngân hàng

3. Phương pháp nghiên cứu: tìm kiếm, thu thập, xử lý số liệu, điều tra thực tế,phân tích, tổng hợp, đánh giá

4. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu: đối tượng nghiên cứu là

các BĐS trong khu vực thành phố Đà Nẵng

5. Kết cấu đề tài: đề tài gồm có 3 phần:

Chương 1: Cơ sở lý luận về BĐS, thị trường BĐS và thẩm định giá BĐSthế chấp

Chương 2: Thực trạng thẩm định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng thươngmại cổ phần Phương Đông_ chi nhánh Trung Việt

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại ngânhàng thương mại cổ phần Phương Đông_ chi nhánh Trung Việt

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BĐS, THỊ TRƯỜNG BĐS VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG.

1.1.1.2 Thuộc tính của BĐS

Tính bất động

Do BĐS luôn gắn liền với đất đai nên cố định về vị trí, về địa điểm Do đóngười ta không thể di chuyển BĐS từ nơi này sang nơi khác Điều này có ý nghĩaquan trọng là giá của BĐS tùy thuộc vào địa điểm cụ thể nơi nó tọa lạc và mangtính chất địa phương

Tính khác biệt

Các BĐS khác nhau có sự khác nhau về vị trí , kết cấu và kiến trúc, cảnhquang, môi trường… Chính vì sự khác biệt đó đã tạo nên những lợi ích kinh tếriêng mang lại cho BĐS, từ đó tạo ra giá trị cho từng BĐS

Tính khan hiếm

Xuất phát từ giới hạn về diện tích, sự khác biệt, cố định về vị trí…đã tạo ra

sụ khan hiếm của BĐS, làm cho quan hệ cung cầu mất cân đối theo hướng cungluôn nhỏ hơn cầu nên xét về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng

Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài

BĐS mà đặc biệt đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế lâu dài

Có tính sở hữu chung

Luật đất đai 2003 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đạidiện chủ sở hữu Do đó mọi hoạt động khai thác, sử dụng hay chuyển nhượngđều phải tuân theo các quy định pháp luật của nhà nước về quản lý đất đai.

1.1.1.3 Đặc trưng của BĐS

Cung BĐS co giãn kém

Nhìn chung cung BĐS tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả docác nguyên nhân sau:

- Tổng cung toàn bộ đất đai là không đổi

- Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn

- Bên cạnh về các hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có hạn chế vềmặt quy hoạch, đây là hạn chế nổi bật nhất bởi vì việc phân bổ đất đai cho nhữngmục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời

kỳ Do vậy không thể tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với những quyđịnh của nhà nước và chính quyền địa phương

Thời gian giao dịch mua bán kéo dài, chi phí giao dịch mua bán cao

Do BĐS là một tài sản quan trọng, có giá trị cao nên việc mua bán BĐSphải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian giao dịch mua bán thường kéodài hơn so với các tài sản khác, từ đó làm cho chi phí giao dịch cao

Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

Thông thường, giá trị của BĐS là khá lớn và thời gian mua bàn giao dịchthường kéo dài nên khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ

BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giaodịch về BĐS tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội Do tínhchất quan trọng đó của BĐS mà nhà nước thường có những quy định và có sựquản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển nhượng BĐS

1.1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS

Nhóm yếu tố vĩ mô

 Chính sách của nhà nước: tác động rất lớn và trực tiếp đến giá BĐS, thểhiện trên các mặt chủ yếu sau:

+ Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng,

chuyển nhượng BĐS Sự thay đổi quy định trong từng thời kỳ sẽ tác động đếngiá BĐS trên thị trường

+ Nhà nước quy định các chính sách nghĩa vụ và tài chính có liên quan đến

quyền sử dụng đất (thuế đất, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất…), các chính sáchnày ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tạo lập và sư dụng BĐS nên tác động đến giácủa BĐS

+ Nhà nước quy hoạch và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng

khu vực Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng lớn đến giá trị của BĐS trên thịtrường

 Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia và địa phương: bao gồm sự biếnđộng của tổng sản phẩm quốc nội, thu nhập bình quân đầu người, tiết kiệm cánhân và đầu tư… Khi các yếu tố này biến động sẽ ảnh hưởng đến tổng cầu hoặctổng cung hoặc cả hai với những mức độ khác nhau, qua đó tác động đến giáBĐS trên thị trường

 Tình hình cung cầu BĐS trên thị trường: nếu cầu > cung thì giá BĐS sẽtăng lên và ngược lại

Nhóm yếu tố vi mô

 Chi phí: là toàn bộ phí tổn để tạo lập hoặc để có được quyền sở hữuBĐS Đây là một trong những yếu tố quan trọng góp phần tạo nên giá trị củaBĐS

 Sự hữu dụng: một BĐS có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽthuận lợi trong việc mua bán, chuyển nhượng Do đó BĐS đó sẽ có giá cao hơn

 Các yếu tố vật chất: địa điểm nơi BĐS tọa lạc; hình dáng lô đất; quy mô,kích thước của lô đất; kiểu nhà, loại nhà, kích thước và tuổi thọ còn lại của tàisản; môi trường xung quanh BĐS

1.1.2 Tổng quan về thị trường BĐS

1.1.2.1 Khái niệm thị trường BĐS

Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bànnhất định, trong một thời gian nhất định

1.1.2.2 Đặc trưng của thị trường BĐS

 Không có thị trường trung tâm

Hiện nay vẫn chưa có một thị trường BĐS nào với tính chất là nơi tập trungtại đó những người mua và bán tác động lẫn nhau Việc mua bán BĐS diễn ra ởkhắp mọi nơi trực tiếp giữa người mua – người bán hay thông qua các đơn vịkinh doanh BĐS hoặc thông qua các trung tâm môi giới

 Thị trường mang tính chất địa phương

Đặc điểm của BĐS là không thể di dời được nên tạo ra sự mất cân bằng vềcung cầu ở các địa phương Sự thừa thải đất ở địa phương này không thể sử dụng

để đáp ứng được sự thiếu hụt ở địa phương khác Chính vì vậy mà thị trườngBĐS hoàn toàn mang tính địa phương

 Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Do tính khan hiếm của đất đai mà thị trường BĐS có tính chất cạnh tranhkhông hoàn hảo so với thị trường hàng hóa thông dụng, biến động của giá đấtthường mạnh mã hơn biến động của hàng hóa thông thường Ngoài ra, những đặctính như: đặc điểm của BĐS, sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch cũngnhư cách thức tiến hành giao dịch chưa minh bạch cũng góp phần tạo nên sựkhông hoàn hảo của thị trường BĐS

1.1.2.3 Phân loại thị trường BĐS

Phân loại căn cứ vào mức độ kiểm soát của nhà nước

+ Thị trường chính thức: là thị trường bao gồm các giao dịch mà nhà nước

có thể kiểm soát được như: giao dịch tại các trung tâm đấu giá, sàn giao dịch, cáccông ty kinh doanh địa ốc…

+ Thị trường phi chính thức: là thị trường không có sự kiểm soát trực tiếp

của nhà nước mà chủ yếu bằng sự thỏa thuận của những người tham gia mua bán,

giao dịch Hiện nay các giao dịch BĐS ở nước ta chủ yếu diễn ra trên thị trườngphi chính thức này.

Phân loại căn cứ vào hình thức tham gia thị trường

+ Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất

đai)

+ Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê.

+ Thị trường bán và cho thuê lại BĐS.

Phân loại căn cứ vào loại hàng hóa trên thị trường

+ Thị trường đất đai

+ Thị trường nhà ở

+ Thị trường BĐS công nghiệp

+ Thị trường BĐS văn phòng, công sở

+ Thị trường BĐS dịch vụ

1.1.2.4 Các lực lượng tham gia thị trường

 Nhà nước: nhà nước có vai trò rất lớn trong việc tham gia cũng như tácđộng đến thị trường BĐS thông qua việc ban hành các quy định về quản lý BĐS,các nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyến sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quyhoạch về việc sử dụng đất và xây dựng

 Nhà đầu tư: vai trò của các nhà đầu tư là đặc biệt quan trọng trong việctạo ra nguồn cung cho thị trường Nhờ họ mà thị trường trở nên sôi động và pháttriển

 Người mua bán thông thường: là những người tham gia mua bán BĐSchủ yếu phục vụ cho mục đích cá nhân như dùng để ở, cho thuê, chuyểnnhượng…Đây là đối tượng mà các nhà kinh doanh BĐS nhắm tới, đặc biệt là thịtrường nhà ở

 Người môi giới: là những người tư vấn cung cấp cho người mua vàngười bán những thông tin cần thiết cho cho việc giao dịch BĐS được trôi chảy.Hình thức tồn tại của họ có thể là thành lập công ty môi giới tư vấn về giao dịchBĐS hay cũng có thể hành nghề các nhân độc lập

1.2 Hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp trong NHTM.

1.2.1 Tổng quan về bảo đảm tiền vay trong ngân hàng thương mại

1.2.1.1 Khái niệm bảo đảm tiền vay

Theo điều 2 nghị định số 178/1999/NĐ-CP của chính phủ về bảo đảm tiềnvay thì: “Bảo đảm tiền vay là việc ngân hàng thương mại áp dụng các biện phápnhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi các khoản nợ đãcho khách hàng vay.” Các biện pháp này mang tính chất dự phòng để đảm bảoviệc trả nợ vốn vay, ngăn ngừa vi phạm và tạo khả năng khắc phục những hậuquả do vi phạm nghĩa vụ trả nợ gây ra

1.2.1.2 Vai trò của hoạt động bảo đảm tiền vay trong ngân hàng thương mạiBảo đảm tiền vay là biện pháp hạn chế rủi ro tín dụng của các ngân hàng, giúpngân hàng phòng ngừa và hạn chế rủi ro mất vốn trong hoạt động cấp tín dụng củamình Khi đánh giá hoạt động của khách hàng nếu thấy nguồn thu nợ thứ nhất chưa

có cơ sở chắc chắn thì ngân hàng thương mại buộc phải thiết lập các cơ sở pháp lý

để có thêm nguồn thu nợ thứ hai Trong điều kiện nền kinh tế có nhiều biến độngnhư hiện nay, mọi dự đoán rủi ro của ngân hàng thương mại đều mang tính chấttương đối nên bảo đảm tiền vay có tác dụng phòng ngừa rủi ro và giảm nhẹ tổn thấtcho các ngân hàng thương mại

Bên cạnh đó, bảo đảm tiền vay còn giúp ngân hàng ngăn chặn tình trạng lạmdụng và sử dụng vốn thiếu hiệu quả của khách hàng Điều này có được là do thôngthường, ngân hàng sẽ cho vay với giá trị nhỏ hơn giá trị tài sản mà bên vay hay bênthứ ba đem cầm cố, thế chấp Vì vậy người đi vay sẽ phải cân nhắc trước khi vaygiúp cho việc đầu tư có hiệu quả cao hơn và tránh vi phạm những cam kết trong hợpđồng sử dụng vốn, nếu không sẽ bị ngân hàng phát mãi tài sản đảm bảo Ngược lại,nếu ngân hàng cho vay với số tiền lớn hơn giá trị tài sản bảo đảm thì người vay sẽ cóđộng cơ không trả nợ và ngân hàng gặp rủi ro là điều khó tránh khỏi Do đó mà bảođảm tiền vay giúp ngân hàng ngăn chặn tình trạng lạm dụng và sử dụng vốn thiếuhiệu quả của khách hàng

1.2.1.3 Các hình thức bảo đảm tiền vay trong ngân hàng thương mại

Trong hoạt NHTM, có hai hình thức bảo đảm tiền vay: bảo đảm tiền vaybàng tài sản và bảo đảm tiền vay không bằng tài sản.

Bảo đảm tiền vay bằng tài sản

Bảo đảm tiền vay bằng tài sản là loại bảo đảm tiền vay mà theo đó, bên vayvốn dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình hoặc của bên thứ ba để bảo đảmvới ngân hàng thương mại về khả năng hoàn trả nợ vay của người vay Cho vay

có bảo đảm bằng tài sản là việc cho vay vốn của ngân hàng thương mại, mà theo

đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng tàisản cầm cố, thế chấp hay bằng tài sản hình thành từ vốn vay của khách hàng,hoặc bằng tài sản cầm cố/thế chấp của bên thứ ba

Tài sản bảo đảm tiền vay: Là tài sản thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ(người vay vốn hoặc bên thứ ba) mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảođảm Tài sản bảo đảm tiền vay có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thànhtrong tương lai và được phép giao dịch, bao gồm: tài sản bằng tiền; tài sản là bấtđộng sản; tài sản là động sản; tài sản là hoa lợi, lợi tức; tài sản hình thành trongtương lai

 Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản trong NHTM

+ Thế chấp tài sản: là việc bên bảo đảm dùng tài sản thuộc quyền sở hữu củamình hoặc tài sản của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối vớingân hàng thương mại Trong thế chấp tài sản bên bảo đảm (bên thế chấp) khôngchuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp, mà chỉ chuyển giao các giấy tờchứng nhận quyền sở hữu (hoặc quyền sử dụng) các tài sản này sang cho ngânhàng thương mại trong thời gian cam kết Khi đến hạn trả nợ, nếu người vaykhông thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc không trả hết nợ cho ngân hàng thương mạithì ngân hàng thương mại được quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu nợ

+ Cầm cố tài sản: là việc bên bảo đảm giao tài sản thuộc quyền sở hữu củamình hoặc tài sản của bên thứ ba giao cho ngân hàng đảm để bảo đảm thực hiệnnghĩa vụ trả nợ vay của mình Trong cầm cố tài sản, bên bảo đảm chuyển tài sảncùng quyền kiểm soát sang cho ngân hàng thương mại trong thời gian cam kết

(thường là thời gian nhận tài trợ) Khi đến hạn mà người đi vay không trả được

nợ cho ngân hàng thương mại, thì ngân hàng thương mại sẽ phát mãi tài sản cầm

cố hoặc tiếp nhận tài sản cầm cố để thu nợ

Bảo đảm tiền vay không bằng tài sản:

Bảo đảm tiền vay không bằng tài sản là việc cho vay vốn của ngân hàngthương mại mà theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng không cam kết bảo đảmbằng tài sản, mà chỉ dựa trên uy tín, khả năng trả nợ của khách hàng vay hay củabên thứ ba (bên bảo lãnh)

 Các hình thức bảo đảm tiền vay không bằng tài sản:

+ Cho vay bảo đảm bằng uy tín của chính khách hàng vay vốn: các NHTM

có thể cho khách hàng của mình vay vốn mà không cần phải có tài sản đảm bảo.Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn và lành mạnh trong hoạt động tín dụng, tránhtrường hợp không thu hồi được vốn vay từ khách hàng thì các ngân hàng thườngđưa ra những điều kiện chặt chẽ cho hình thức bảo đảm tiền vay này như: kháchhàng có tín nhiệm với ngân hàng cho vay trong việc sử dụng vốn vay, tức có lịch

sử tín dụng tốt (vay trả đúng hạn cả gốc và lãi); có dự án đầu tư, phương án sảnxuất kinh doanh có tính khả thi cao; khách hàng có tình hình tài chính lành mạnhđảm bảo được khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ trả nợ; là một đối tácchiến lược của ngân hàng cho vay (khách hàng truyền thống)

+ Bảo lãnh của bên thứ ba không bằng tài sản: là việc bên thứ ba cam kết sẽthực hiện thay nghĩa vụ trả nợ cho khách hàng nếu khi đến hạn thanh toán màkhách hàng vay không thực hiện được hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ nhưtrong hợp đồng vay vốn Trong trường hợp này, bên bảo lãnh phải là một tổ chứckinh tế có uy tín và khả năng tài chính tốt để có thể thực hiện nghĩa vụ trả nợthay cho khách hàng khi họ không trả được nợ vay

1.2.1.4 Quy trình tín dụng và nghiệp vụ bảo đảm tiền vay trong NHTM.Quy trình tín dụng trong NHTM

Quy trình tín dụng: là tổng hợp các nguyên tắc, quy định của ngân hàngtrong việc cấp tín dụng; trong đó xây dựng các bước đi cụ thể theo một trình tự

nhất định kể từ khi chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp tín dụng cho đến khi chấm dứtquan hệ tín dụng Đây là một quá trình bao gồm nhiều giai đoạn mang tính chấtliên hoàn theo một trình tự nhất định, đồng thời có quan hệ chặt chẽ và gắn bóvới nhau.

Trong hoạt động tín dụng của mình thì các NHTM đều tự thiết kế cho mìnhmột quy trình tín dụng cụ thể, bao gồm nhiều bước đi khác nhau với công việc cụthể cho từng bước Tuy nhiên, nhìn chung thì quy trình thường bao gồm các bước

cơ bản sau:

Bước 1: Hướng dẫn và tiếp nhận hồ sơ đề nghị vay

Nhiệm vụ chủ yếu của NVTD trong giai đoạn này là tiếp xúc, thông báođiều kiện vay vốn cho từng khách hàng cụ thể với những mục đích sử dụng vốn

đã định NVTD có trách nhiệm hướng dẫn khách hàng hoàn chỉnh các thủ tục,giấy tờ theo quy định của ngân hàng Kết thức giai đoạn này là việc tiếp nhận hồ

sơ đề nghị vay vốn Tùy theo thể thức cấp tín dụng mà NVTD có thể trao giấphẹn phỏng vấn, tham quan cơ sở vật chất, thẩm định TSĐB và đưa ra thời gianthông báo kết quả

+ Thẩm định biện pháp và tài sản đảm bảo tiền vay

+ Thẩm định hạn mức cho vay tối đa

Bước 3: Quyết định cho vay.

Sau khi thẩm định xong ở bước 2, nếu khách hàng đáp ứng được yêu cầucủa ngân hàng thì ngân hàng ra quyết định cho vay hay không Nếu quyết địnhcho vay thì tiến hành hoàn thành hồ sơ tín dụng và ký kết hợp đồng tín dụng và

các hợp đồng liên quan giữa ngân hàng và khách hàng Hợp động tín dụng phảibao gồm đầy đủ các điều khoản liên quan để tạo thuận lợi cho việc giám sát vàthu hồi nợ vay thuận lợi hơn.

Bước 4: Giải ngân

Giải ngân là nghiệp vụ cung cấp tiền cho khách hàng trên cơ sở hạn mứctín dụng đã ký kết trong hợp đồng Tùy theo điều kiện hợp đồng tín dụng, kỹthuật cho vay mà ngân hàng có phương thức cũng như phương pháp giải ngânkhác nhau vừa để đảm bảo lợi ích của khách hàng, vừa hạn chế được rủi ro chongân hàng

Bước 5: Giám sát và thu hồi nợ.

Giám sát tín dụng là kiểm tra việc thực hiện các điều khoản đã cam kết theohợp đồng tín dụng của khách hàng Giám sát tín dụng nhằm mục tiêu đảm bảocho tiền vay sử dụng đúng mục đích đã cam kết, kiểm soát rủi ro tín dụng, pháthiện và chấn chỉnh kịp thời những sai phạm có thể ảnh hưởng đến khả năng thuhồi nợ Tùy theo đặc điểm của khách hàng vay vốn mà ngân hàng có các phươngpháp giám sát khác nhau như: viếng thăm và kiểm soát hoạt động kinh doanh;kiểm tra việc bảo đảm tiền vay; phân tích báo cáo tài chính định kỳ; giám sát quahoạt động tài khoản khách hàng tại ngân hàng; giám sát thông qua các mối quan

hệ khách hàng…

Thu hồi nợ: ngân hàng thu nợ khách hàng theo đúng những điều khoản đãcam kết trong hợp đồng tín dụng đã ký kết Nếu khách hàng trả nợ không đúnghạn, không được pháp hoặc không đủ điều kiện để ngân hàng gia hạn nợ thìngân hàng chuyển sang nợ quá hạn và áp dụng các biện pháp khắt khe để thu hồi

nợ Có 2 hướng để xử lý nợ quá hạn là khai thác và thanh lý

Bước 6: Tất toán khoản vay và lưu giữ hồ sơ tín dụng.

Sau khi khách hàng trả xong nợ vay thì ngân hàng tiến hành giải tỏa TSĐB(nếu có), thanh lý các hợp đồng có liên quan, tất toán khoản vay và lưu giữ hồ sơtheo quy định

Nghiệp vụ bảo đảm tiền vay bằng tài sản trong NHTM

Bảo đảm tiền vay là một bộ phận của quy trình tín dụng trong ngân hàng.Đây là một hình thức bảo hiểm bảo đảm cho người cho vay khi người vay khôngthể trả nợ bằng nguồn hoàn trả thứ nhất Thẩm định tài sản đảm bảo nhằm ướctính giá trị của tài sản đó và quyết định xem như vậy đã đủ để đảm bảo chokhoản vay của ngân hàng trong trường hợp người vay vỡ nợ hay chưa Quy trìnhbảo đảm tiền vay trong NHTM bao gồm những bước cơ bản sau:

Bước 1: Tiếp nhận và kiểm tra, hoàn chỉnh hồ sơ tài sản bảo đảm.

Bước này cán bộ tín dụng có trách nhiệm hướng dẫn cụ thể để khách hàng

vay hoặc bên bảo lãnh hoàn chỉnh các thủ tục pháp lý cần thiết cho tài sản đảmbảo

Bước 2: Thẩm định tài sản bảo đảm.

Việc thẩm định giá tài sản đảm bảo phải tiến hành theo quy trình của từngngân hàng Tuy nhiên, yêu cầu chung về thẩm định bảo đảm tiền vay cần phải cónhững nội dung sau:

+ Đánh giá được tính hợp pháp, xác thực và mức độ an toàn của biện phápbảo đảm tiền vay, hồ sơ pháp lý và tài sản bảo đảm tiền vay

+ Xác định được giá trị bằng tiền cụ thể của tài sản đảm bảo tại thời điểmthẩm định để làm cơ sở cho việc xác định mức cho vay (không áp dụng khi xử lýtài sản để thu hồi nợ)

+ Các nội dung thẩm định phải được thể hiện trong tờ trình tín dụng và biênbản định giá tài sản bảo đảm tiền vay

Bước 3: Lập hợp đồng giao dịch bảo đảm.

Hợp đồng cầm cố, thế chấp TSĐB được lập thành văn bản theo mẫu hợpđồng cầm cố, thế chấp do ngân hàng quy định Tùy từng trường hợp cụ thể, ngân

Xử

lý TSĐB

Quản

lý TSĐB

Chuyển giao TSĐB

Lập hợp đồng GDBĐ

hàng cho vay thỏa thuận với khách hàng vay vốn để bổ sung hoặc thay đổi cácđiều khoản cho phù hợp với điều kiện thực tế.

Thủ tục ký kết và thực hiện hợp đồng cầm cố, thế chấp TSĐB, đăng kýgiao dịch bảo đảm thực hiện theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm.Hợp đồng cầm cố, thế chấp TSĐB được công chứng bởi công chứng của Nhànước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền nếu các bên có thỏa thuận,trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

Bước 4: Bàn giao tài sản bảo đảm và hồ sơ tài sản bảo đảm.

Sau khi ký hợp đồng bảo đảm, ngân hàng cho vay và bên bảo đảm thựchiện bàn giao hồ sơ bảo đảm tiền vay, TSĐB và làm thủ tục bàn giao theo quyđịnh của ngân hàng Tùy theo từng loại tài sản, phương thức quản lý TSĐB cóthể thực hiện theo một trong ba phương thức sau:

+ Ngân hàng cho vay quản lý TSĐB và hồ sơ TSĐB

+ Bên vay hoặc bên bảo lãnh chịu trách nhiệm tiếp tục quản lý tài sản, ngânhàng cho vay chỉ quản lý hồ sơ TSĐB

+ Một bên thứ ba được ngân hàng cho vay chỉ định quản lý về hiện vật đối vớiTSĐB, ngân hàng cho vay quản lý hồ sơ TSĐB Trong trường hợp này ngânhàng cho vay, bên bảo đảm cùng bên thứ ba quản lý tài sản phải có hợp đồng tay

ba giao, thuê quản lý tài sản trong đó ghi rõ việc giao, xuất tài sản phải có lệnhgiải tỏa của ngân hàng cho vay

Bước 5: Quản lý tài sản bảo đảm và các giấy tờ liên quan.

Quản lý TSĐB và các giấy tờ liên quan là quá trình theo dõi, kiểm tra, đánhgiá nhằm bảo đảm tài sản và các giấy tờ vẫn đang trong tình trạng bình thường vàkịp thời phát hiện các sự cố liên quan đến TSĐB để có biện pháp xử lý hạn chếrủi ro cho ngân hàng

Bước 6: Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.

Sau khi khách hàng hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng, ngân hàngtiến hành giải chấp TSĐB và tất toán hợp đồng giao dịch bảo đảm Trong trườnghợp bên bảo đảm không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ, thì

tài sản dùng để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tại ngân hàng cho vay được xử lý để thuhồi nợ.

TSĐB tiền vay được xử lý theo phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồngbảo đảm tiền vay giữa ngân hàng cho vay và bên bảo đảm Trường hợp các bênkhông xử lý được theo phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng thì ngân hàngcho vay có quyền yêu cầu cơ quan pháp luật xử lý theo luật định Việc xử lýTSĐB tiền vay phải tuân thủ nguyên tắc công khai, thủ tục đơn giản, thuận tiện,nhanh chóng, bảo đảm quyền, lợi ích của ngân hàng cho vay và khách hàng vàtiết kiệm chi phí

1.2.2 Tổng quan về hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp trong NHTM.1.2.2.1 Khái niệm về hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp trong NHTMThẩm định giá BĐS thế chấp được hiểu là việc xác định giá trị BĐS thếchấp cụ thể tại một thời điểm xác định với mục đích là làm cơ sở để xác địnhmức cho vay của ngân hàng dựa trên giá trị BĐS thế chấp

1.2.2.2 Sự cần thiết của hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp trong hoạtđộng cho vay của NHTM

Hiện nay, nếu phân loại cho vay theo hình thức bảo đảm tiền vay thì chovay có tài sản bảo đảm chiềm phần lớn tỷ trọng trong tổng dư nợ ở các NHTM.Bởi lẽ khi cho vay theo hình thức này, ngân hàng sẽ hạn chế được rủi ro tín dụngrất nhiều so với hình thức cho vay đảm bảo không bằng tài sản Về mặt lý thuyết,khi quyết định cho vay thì tình hình hoạt động kinh doanh tạo ra nguồn trả nợcủa khách hàng mới là điều kiện quan trọng nhất Tuy nhiên, hiện nay hầu hếtcác ngân hàng đều ưu tiên cấp tín dụng có tài sản thế chấp, xem đó như là chiếcphao cuối cùng để thu hồi khoản vay trong trường hợp xảy ra khả năng vỡ nợ.Tại hội thảo “Hoàn thiện pháp luật về giao dịch đảm bảo nhằm tăng cường

cơ hội tiếp cận tín dụng tại Việt Nam” ngày 27/6/2007, Công ty Tài chính Quốc

tế và Hiệp hội Ngân hàng đã công bố khảo sát về tình hình hoạt động cho vaycho thấy có đến 93% các ngân hàng muốn nhận BĐS làm tài sản thế chấp chocác khoản vay thương mại Còn theo ông Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch

Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia thì trong năm 2008, giá trị BĐS thế chấplên đến 50% tổng tài sản ngân hàng, tức bằng GDP của Việt Nam tại thời điểm

đó Những số liệu này cho thấy, hệ thống ngân hàng xem BĐS là ưu tiên hàngđầu khi nhận tài sản thế chấp Mặc dù trong vài năm trở lại đây, thị trường BĐS

có nhiều biến động nhưng không vì thế mà các ngân hàng thay đổi “sở thích”nhận BĐS làm tài sản thế chấp tại ngân hàng mình Sở dĩ BĐS luôn được cácngân hàng ưu tiên trong việc nhận làm tài sản thế chấp vì nó có nhiều ưu điểmhơn hẳn so với các động sản như:

 Nhờ tính cố định mà khi nhận BĐS làm tài sản thế chấp,các ngân hàng dễ dàng thực hiện quá trình xác định, định giá, giám sát trong vàsau cho vay; cũng không tốn thêm các chi phí liên quan đến việc quản lý tài sản

 Tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản thế chấp làBĐS khi khách hàng không trả được nợ vẫn cao hơn nhiều tài sản khác nhờ tínhkhan kiếm và sự phát triển của thị trường BĐS

 BĐS là những tài sản ít hao mòn Trong khi các tài sảnkhác, giá trị và giá trị sử dụng thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian,thậm chí, giá trị của tài sản có thể giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thếchấp như xe cộ, máy móc thiết bị

 Giá chuyển nhượng BĐS trong thực tế chứng minh luôntăng trong dài hạn do đặc tính khan hiếm, mặc dù, trong ngắn hạn dưới sự tácđộng của khủng hoảng nhà đất, chu kỳ kinh tế, các qui định của chính quyềnhoặc những nguyên nhân khác có thể sụt giảm ở một số khu vực, một số phânkhúc thị trường

 BĐS là một trong số những tài sản có các giấy tờ chứngminh quyền sở hữu/sử dụng rõ ràng nhất, nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu/sửdụng tương đối dễ dàng Bất kỳ một sự thay đổi như mua bán, chuyển nhượngquyền sở hữu, quyền sử dụng theo qui định đều phải qua công chứng và đăng kýgiao dịch bảo đảm Hệ thống pháp luật liên quan đến việc xác nhận quyền sở

hữu, sử dụng, giao dịch dù còn nhiều bất cập song vẫn được đánh giá là khá đầy

đủ so với các qui định trong các lĩnh vực khác

Xuất phát từ những lý do trên, BĐS đang ngày càng trở thành loại tài sảnchủ yếu được thế chấp tại các NHTM hiện nay Và cũng chính vì thế mà công tácthẩm định giá BĐS thế chấp tại các NHTM cũng trở nên ngày càng được quantâm hơn Bởi lẽ, nếu thẩm định giá tốt, phản ánh đúng giá trị của tài sản thìkhông những giúp ngân hàng hạn chế rủi ro trong việc cấp tín dụng mà đồng thờiđồng thời còn làm gia tăng khả năng cạnh tranh, thu hút khách hàng bởi mức chovay hợp lý của ngân hàng mình Vì thế hoạt động thẩm định giá tài BĐS thế chấp

có ý nghĩa quan trọng trong hoạt động cho vay tại các NHTM hiện nay

1.2.2.3 Đặc điểm của định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng

Định giá BĐS thế chấp là xác định giá BĐS với mục đích là tài sản bảođảm cho một khoản tín dụng tại ngân hàng Do vậy định giá BĐS thế chấp cónhững đặc điểm khác với định giá BĐS thị trường Đó là việc đặt các bất độngsản thế chấp trong điều kiện thị trường kém phát triển và trầm lắng Đây là điềukiện nhằm đảm bảo hạn chế rủi ro trong hoạt động tín dụng có sử dụng BĐS làmtài sản đảm bảo Mục tiêu chính của định giá BĐS thế chấp là quyết định tổnggiá trị của BĐS được đem thế chấp nếu buộc phải đem bán nó Trong trường hợpnày, không phải lúc nào chúng ta cũng có thể đưa BĐS đó vào thị trường tại mộtthời điểm có lợi nhất và trong một hoàn cảnh thuận lợi Do đó, cán bộ định giáphải tiến hành xem xét cẩn thận và quyết định giá trị tài sản BĐS trong trườnghợp điều kiện thị trường bất lợi hay trầm lắng Vì thế nên giá trị BĐS thế chấpcủa tài sản được xác định thấp hơn giá trị thị trường vào thời điểm thẩm định giá 1.2.2.4 Những nhân tố ảnh hưởng đến kết quả định giá BĐS thế chấp

Quan điểm của NH về hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp

Mục tiêu hoạt động của ngân hàng là lợi nhuận Để đạt được mục tiêu nàycác ngân hàng sẽ xác định các chiến lược kinh doanh sao cho phù hợp với điềukiện hoạt động của mình trong mỗi một giai đoạn cụ thể Bởi vậy quan điểm củatừng ngân hàng về định giá BĐS thế chấp cũng không giống nhau Với quan

điểm mở rộng tín dụng trong điều kiện kinh tế phát triển ổn định, thị trường ít rủi

ro, các ngân hàng sẽ giảm bớt các điều kiện ràng buộc cho vay, trong đó có quiđịnh về tài sản đảm bảo Do đó việc định giá tài sản đảm bảo nói chung và BĐSthế chấp nói riêng sẽ được nới lỏng Ngược lại, trong thời kỳ khủng hoảng, nềnkinh tế gặp nhiều khó khăn, rủi ro tín dụng ngày càng lớn thì các ngân hàng sẽ cónhiều biện pháp nhằm thắt chặt hoạt động cho vay và có những qui định khắt khehơn về việc thẩm định giá tài sản đảm bảo

Yếu tố con người (nhân viên thẩm định)

Trong bất kỳ điều kiện nào thì nguồn nhân lực cũng hết sức quan trọng.Phẩm chất đạo đức, trình độ chuyên môn và kinh nghiệm của đội ngũ cán bộthẩm định giá ảnh hưởng rất lớn đến quá trình và kết quả định giá BĐS Định giáBĐS là một công việc khó khăn, phức tạp nên đòi hỏi phải có trình độ chuyênmôn tốt, có sự hiểu biết chuyên sâu về lĩnh vực BĐS Bên cạnh đó phẩm chất đạođức cũng là một nhân tố ảnh hưởng và chi phối rất lớn đến công tác định giá.Nếu cán bộ định giá không có phẩm chất đạo đức tốt, vì lợi ích cá nhân có thểlàm ảnh hưởng đến chất lượng và kết quả thẩm định giá

Lựa chọn phương pháp thẩm định giá

Với những cách tiếp cận khác nhau thì sẽ có những phương pháp thẩm địnhgiá khác nhau và sẽ cho ra những kết quả thẩm định không giống nhau Chính vìthế mà phương pháp thẩm định giá cũng có ảnh hưởng lớn đến kết quả định giáBĐS thế chấp trong NHTM

1.2.3 Cơ sở lý luận cho hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp trongNHTM

1.2.3.1 Cơ sở giá trị của thẩm định giá BĐS thế chấp trong NHTM

Giá trị thị trường: “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính

sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên làngười mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giaodịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.”(TCTĐGVN 01)

Giá trị phi thị trường: “ Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ướctính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể muabán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tàisản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt,giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trịchuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tình thuế, giá trị tàisản dùng thế chấp…” ( TCTĐGVN 02)

Vậy, theo như hai định nghĩa trên thì hoạt động thẩm định giá tài sản thếchấp trong NHTM có cơ sở giá trị là phi thị trường Sở dĩ có điều này là do giá trịtài sản thế chấp trong hoạt động cho vay của NHTM là một số kỹ thuật phân tích,đánh giá rủi ro trong dài hạn và không phải là cơ sở phù hợp để thiết lập giá trịvào một thời điểm nhất định (thời điểm thẩm định giá trị để làm cơ sở xác địnhhạn mức cho vay) Giá trị thế chấp của tài sản để cho vay là giá trị có tính đến rủi

ro nên thấp hơn giá trị thị trường váo thời điểm thẩm định giá

1.2.3.2 Các nguyên tắc cơ bản trong thẩm định giá tài sản

+Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu.

1.2.3.3 Qui trình định giá BĐS thế chấp trong NHTM.

Sơ đồ 1.3: Qui trình định giá BĐS thế chấp trong NHTM

Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu định giá BĐS thế chấp tại bộ phận liên quan(Phòng khách hàng, phòng quản lý rủi ro, phòng thẩm định …) hoặc từ phíakhách hàng vay vốn của ngân hàng

Bước 2: Kiểm tra hồ sơ cho BĐS cần thẩm định giá Hồ sơ gồm có: các loạigiấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu nhà ở, công trình và QSDĐ, chi phíxây dựng công trình nhà ở và các công trình phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt củangười sử dụng đất và sở hữu nhà ở, các quy hoạch có liên quan tới BĐS nhà ởthế chấp, các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và so hữu tài sản của chủ

sở hữu, các hồ sơ/ tài liệu theo quy định của nhà nước hay của riêng ngân hàng.Bước 3: Lên kế hoạch định giá

Lập kế hoạch định giá là xác định rõ những bước công việc phải làm vàthời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho việcthẩm định giá

Bước 4: Đi kiểm tra hiện trạng tài sản thế chấp, thu thập thông tin, phântích thị trường

Bước 5: Thực hiện định giá BĐS thế chấp (xác định giá BĐS)

Dựa trên các tài liệu thông tin đã thu thập được tiến hành thực hiện định giáBĐS thế chấp tiến hành các nghiệp vụ sau:

+Phân tích thông tin và xác định phương pháp định giá phù hợp.

+Phân tích thông tin thị trường.

Kiểm tra, phân bổ

Lập báo cáo định

giá

Tiếp nhận hồ sơ

+Xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị của BĐS thế chấp; trong đó cần

hết sức lưu ý tới các yếu tố cấu thành giá trị của BĐS

Kết thúc bước này cán bộ định giá cần đưa ra kết quả ước lượng về giá trịcủa BĐS thế chấp

Bước 6: Lập báo cáo định giá BĐS thế chấp

Báo cáo định giá phải thể hiện các thông tin đúng hiện thực, mang tính mô

tả và dựa trên các bằng chứng cụ thể để thuyết phục về mức giá của BĐS thếchấp Trong báo cáo các thông tin được đưa ra phải logic, hợp lý, từ những mô tảtới yếu tố tác động tới giá trị của BĐS thế chấp Báo cáo định giá phải thể hiệnđược những lập luận, cách thức, phương pháp áp dụng trong quá trình định giá.Các thông tin cần thiết trên báo cáo định giá gồm có: mục đích định giá, mô tảchính xác BĐS thế chấp, thời điểm định giá thế chấp, số liệu chứng minh kết quảđịnh giá, giá trị ước tính của BĐS thế chấp, những hạn chế trong kết quả địnhgiá Đồng thời, các bên liên quan phải ký tên vào biên bản định giá để thiết lập

cơ sở pháp lý cho kết quả định giá

1.2.3.4 Cách tiếp cận và các phương pháp thẩm định giá BĐS thế chấptrong NHTM

Trong hoạt động thẩm định giá tài sản nói chung và thẩm định giá BĐS nóiriêng thì thẩm định viên có nhiều cách tiếp cận khác nhau tùy theo đối tượng tàisản cũng như mục đích thẩm định Trong hoạt động thẩm định hiện nay, có 3cách tiếp cận cơ bản sau:

đang được yết giá, chào bán cũng có thể xem xét Với cách tiếp cận này, phương

pháp so sánh được tạo ra để áp dụng khi tiến hành thẩm định giá cho tài sản cần

thẩm định Hiện nay, đây là phương pháp được sử dụng phổ biến trong việc thẩmđịnh tài sản nói chung và BĐS thế chấp trong ngân hàng nói riêng

Cách tiếp cận chi phí: xem xét giá trị của một tài sản dựa trên chi phí để tạo

ra một tài sản tương tự, có cùng chức năng, công dụng như tài sản cần thẩm định

Với cách tiếp cận như thế nên người ta gọi đây là phương pháp chi phí Phương

pháp này cũng thường được áp dụng trong các trường hợp mà phương pháp sosánh không thích hợp để sử dụng (do loại tài sản đặc biệt, không được mua bánnhiều trên thị trường hoặc do mục đích thẩm định riêng mà phương pháp so sánhkhông phù hợp)

Cách tiếp cận thu nhập: có một số quan điểm cho rằng một tài sản nào đóchỉ có giá trị khi chúng đem lại thu nhập cho người sở hữu hay người sử dụng nó

Do đó, giá trị của một tài sản được ước tính bằng cách chuyển đổi các dòng thunhập ròng trong tương lai từ việc khai thác tài sản đó về thời điểm hiện tại (thờiđiểm định giá) để xác định giá trị thị trường của nó Cách tiếp cận này thườngđược áp dụng khi thẩm định cho những tài sản mà giá trị của chúng phụ thuộc vàkhả năng tạo ra thu nhập trong tương lai Với cách tiếp cận này, người ta chia ra

3 phương pháp thẩm định: phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận Việc tách ra 3 phương pháp riêng biệt này chỉ có ý nghĩa

khác nhau về mặt các đối tượng áp dụng, còn về mặt kỹ thuật tính toán khôngkhác nhau nhiều, đều dựa vào việc chuyển đổi các dòng tiền ròng mà tài sản cóthể đem lại trong tương lai về thời điểm hiện tại

- Như vậy, với các cách tiếp cận trên thì có đến 5 phương pháp thẩm định giáđược sử dụng Hoạt động thẩm định giá trên thế giới đã ra đời từ rất lâu và bắtđầu hoạt động chuyên nghiệp từ những năm 30 của thế kỷ XX Ở nước ta, hoạtđộng thẩm định giá chỉ được biết đến từ sau khi nền kinh tế cải cách hoạt độngtheo hướng thị trường và bắt đầu được quan tâm đến trong những năm gần đây,khi mà hoạt động nhu cầu thẩm định giá cho mua bán, thế chấp ngày càng tăng

Để tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động này, Bộ tài Chính đã ban hành các quyết định24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 (đợt 1); quyết định số 77/2005/ QĐ-BTC

ngày 01/11/2005 (đợt 2) và quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008(đợt 3) quy định về hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và xác định

có 5 phương pháp thẩm định giá BĐS: phương pháp so sánh; phương pháp chiphí; phương pháp thu nhập/ đầu tư; phương pháp thặng dư; phương pháp lợinhuận Nội dung chi tiết của từng phương pháp sẽ được trình bày chi tiết ở phầnphụ lục của bài viết

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHƯƠNG ĐÔNG _ CHI

NHÁNH TRUNG VIỆT

2.1 Giới thiệu chung về NHTMCP Phương Đông_chi nhánh Trung Việt.2.1.1 Đôi nét về ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông_OCB

 Tên gọi: Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông

 Tên gọi tiếng anh: Orient Commercial Joint Stock Bank

 Tên viết tắt: OricoOCBank OCB

 Hội sở chính: số 45 đường Lê Duẩn, Quận 1, TP Hồ Chí Minh, Việt Nam

 Điện thoại: (84-8) 38 220 960 – 38 220 961

 Fax: (84-8) 38 220 963

 Website: www.ocb.com.vn

 Giấy phép hoạt động số 0061/NH-GP được NHNN cấp ngày 13/04/1996

 Giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh: số 059700 do sở kế hoạch đầu tư TP

Hồ Chí Minh cấp

 Vốn điều lệ: đến thời điểm 31/12/2011, vốn điều lệ OCB là 3.402 tỷ đồng

 Mạng lưới phân phối: tính đến cuối năm 2011 thì OCB có đến 97 chi nhánh

và phòng giao dịch trên hầu hết các địa bàn kinh tế trọng điểm trên toàn quốc

Sứ mệnh: xây dựng tập thể cán bộ nhân viên giỏi về nghĩa vụ, năng động,hiểu rõ nhu cầu từng đối tượng khách hàng cá nhân và doanh nghiệp, trên cơ sở

đó đưa ra các giải pháp thiết thực, tối ưu hóa các giá trị cho khách hàng và nhàđầu tư, góp phần vào sự phát triển chung của cộng động và xã hội

Tầm nhìn: Nổ lực phấn đấu xây dựng NHTMCP Phương Đông trở thànhngân hàng đa năng với cốt lõi là NHTMCP bán lẻ, đến năm 2015 là một trong 10NHTMCP hàng đầu Việt Nam

Giá trị cốt lõi: Là nền tảng của văn hóa OCB, kết nối sức mạnh đoàn kết

để càng hướng tới mục tiêu chung là sự phát triển bền vững:

+ KH là trọng tâm ( Clients first )

1 Nhóm doanh nghiệp nhà nước 8,89%

2 Nhóm đơn vị nước ngoài 20,00%

Đối tác chiến lược: Ngân hàng BNP Paribas (Pháp)

BNP Paribas là một trong những Tập đoàn hàng đầu Châu Âu trong lĩnh vực tài chính Ngân hàng và là một trong 6 Ngân hàng mạnh nhất thế giớitheo đánh giá xếp hạng của Standard & Poor's năm 2007 Tập đoàn sở hữu mộttrong những mạng lưới bán lẻ lớn nhất toàn cầu tại 84 quốc gia và 201.700 nhânviên

Với việc BNP Paribas trở thành đối tác chiến lược của OCB, hai bên đãphối hợp có hiệu quả những nội dung trong thỏa thuận liên minh và đã thực hiệnđược đồng bộ các dự án quan trọng tạo thuận lợi cho OCB phát triển bền vữngtrong tương lai

2.1.2 Khái quát về NHTMCP Phương Đông–chi nhánh Trung Việt

2.1.2.1 Lịch sử hình thành NHTMCP Phương Đông–chi nhánh Trung Việt.NHTMCP Phương Đông_chi nhánh Trung Việt được thành lập theo quyđịnh số 252003/QĐ/ HĐQT ngày 16/9/2003 và chính thức đi vào hoạt động ngày14/11/2003 tại số 05 Đống Đa TP Đà Nẵng Tên Trung Việt do sở Kế Hoạch Đầu

Tư cấp, lấy ý nghĩa là chi nhánh lớn nhất của NHTMCP Phương Đông ở miềnTrung Việt Nam

Ngày 30/10/2010 NHTMCP Phương Đông_chi nhánh Trung Việt longtrọng tổ chức lễ khánh thành trụ sở mới tại 34-36 Quang Trung Tp Đà Nẵng,

đồng thời chuyển đổi địa điểm 05 Đống Đa Tp Đà Nẵng thành điểm giao dịchmới là phòng giao dịch Đông Đa.

Hoạt động trong môi trường cạnh tranh gay gắt trong địa bàn gồm nhiềungân hàng hoạt động như Đà Nẵng, tuy nhiên với chính sách khách hàng linhhoạt của chi nhánh và sự nổ lực của cán bộ nhân viên nên thì đến nay NHTMCPPhương Đông_chi nhánh Trung Việt đã không ngừng tăng trưởng về kết quả hoạtđộng kinh doanh, mở rộng quy mô hoạt động trên địa bàn, đáp ứng nhu cầu ngàycàng cao của khách hàng hiện tại Ở điện bàn thành phố Đà Nẵng, Chi nhánhTrung Việt có 6 phòng giao dịch: PGD Liên Chiểu, PGD Quận Hải Châu, PGDNúi Thành, PGD Thanh Khê, PGD Thanh Khê, PGD Sơn Trà, PGD Đống Đa và

và trung tâm chi nhánh tại số 34-36 Quang Trung Tp Đà Nẵng Các phòng giaodịch hoạt động vì mục tiêu phục vụ cho sự tiện lợi của khách hàng và tăng cườngmạng lưới của ngân hàng Tại mỗi PGD đều thực hiện đầy đủ nghiệp vụ như tạichi nhánh, nhưng quyền hạn về quy mô nghiệp vụ thuộc quy định của OCB

 Chức năng của chi nhánh Trung Việt đối với Hội sở chính

Chi nhánh Trung Việt là chi nhánh chính của NHTMCP Phương Đông ởthị trường Đà Nẵng, chịu trách nhiệm trực tiếp điều hành mọi hoạt động của chinhánh và tất cả các phòng giao dịch trên địa bàn thành phố

Mỗi chi nhánh ở mỗi tỉnh thành phố được xem như là một công ty con củahội sở Hội sở giao mọi trách nhiệm và quyền lợi nhất định cho mỗi chi nhánh vềcông tác truyền thông cổ động, tự chịu trách nhiệm trước pháp luật Đối với kinhphí cho hoạt động của chi nhánh, do NHTMCP Phương Đông hạch toán, chi phítheo phương thức độc lập, vì thế mọi chi phí hoạt động của chi nhánh đều do chinhánh tự làm và lập kế hoạch riêng cuối mỗi quý báo cáo lên hội sở Đối vớinhững hoạt động có kinh phí lớn thì chi nhánh kiến nghị lên hội sở để xem xéttrước sau đó mới tiến hành thực hiện

2.1.2.2 Mô hình tổ chức của OCB_chi nhánh Trung Việt

Sơ đồ 2.1: Mô hình tổ chức hoạt động của CN Trung Việt

Ban Giám Đốc

Bộ Phận CNTT

Bộ Phận Pháp chế

Phòng kế toán

và Ngân Quỹ

Bộ Phận Hành Chính Nhân sự

Phòng KHCN

Bộ Phận Tín Dụng

Bộ Phận Kho Quỹ

Bộ Phận

Kế Toán

 Phòng KHDN: Giám đốc KHDN là người quản lý toàn bộ nhân sự vàhoạt động về KHDN tại chi nhánh và các đơn vị trong cơ cấu tổ chức, chịu tráchnhiệm trước HĐQT, TGĐ và trực tiếp trước giám đốc khối KHDN trong việc

quản lý, điều hành hoạt động KHDN của chi nhánh được quyết các công việcquản lý, kinh doanh thương mại.

 Phòng KHCN: Giám đốc KHCN là người quản lý toàn bộ nhân sự vàhoạt động về KHCN tại chi nhánh và đơn vị trong cơ cấu tổ chức của chi nhánhchịu trách nhiệm trước HĐQT, TGĐ và trực tiếp trước khối KHCN trong việcquản lý, điều hành hoạt động KHCN của chi nhánh, quyết định giải quyết cáccông việc quản lý và kinh doanh, ký kết các hợp động tín dụng, kinh doanhthương mại theo quy chế, quy định, phân cấp, ủy quyền của OCB và theo quyđịnh của pháp luật

 Phòng hành chính nhân sự: Phụ trách thực hiện công tác xây dựng cơbản, mua sắm, phân phối, trang thiết bị, công cụ hoạt động, quản lý và bảo dưỡng

cơ sở hạ tầng chi nhánh, phỏng vấn, tuyển dụng nhân viên và thực hiện hợp đồnglao động theo kế hoạch được Hội sở duyệt hàng năm Lập chương trình đào tàocán bộ và công nhân viên trong tác phong làm việc và thực hiện công tác thi đuakhen thưởng

 Bộ phận công nghệ thông tin: Phụ trách về máy móc, thiết bị thuộc vềlĩnh vực kỹ thuật, tin học, hổ trợ các phần mền, công nghệ hiện đại cho ngânhàng góp phần vào việc triển khai chương trình hiện đại hóa ngân hàng

 Bộ phận kế toán: Thực hiện các nghiệp vụ thanh toán và các nghiệp vụkhách liên quan đến tài khoản tiền gửi của khách hàng thưc hiện các lệnh giảingân, cho vay, thu nợ, phí; hướng dẫn khách hàng mở tài khoản tại chi nhánh, lậpcác thủ tục nhân và chi trả tiền gửi tiết kiệm, tiền gửi của các tổ chức kinh tế, cánhân; lập cá chứng từ khi khách hàng nhận và trả nợ vay

 Bộ phận pháp chế: Có trách nhiệm trách nhiệm giải quyết và tư vấnthuộc về pháp lý, đại diện cho ngân hàng giải quyết khi xảy ra tranh chấp, xử lý

nợ, thiết kế các hợp đồng liên quan tới các nghiệp vụ cho vay, cầm cố bảo lãnh

và các nghiệp vụ của ngân hàng và các bên đối tác

 Bộ phận ngân quỹ: Nhận và chi trả tiền gửi của các tổ chức kinh tế, cánhân, thu chứng từ của phòng kế toán Quản lý và đảm bảo an toàn tuyệt đối cho

quỹ của chi nhánh; thực hiện các lệnh điều hòa tiền mặt, vàng trong toàn bộ chinhánh Tổ chức bảo quản hồ sơ thế chấp, cầm cố cho phòng nghiệp vụ kinhdoanh chuyển sang theo chế độ quy định.

2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh Trung Việt giai đoạn 2009-2011

2.1.3.1 Tình hình huy động vốn tại OCB Trung Việt giai đoạn 2009-2011.Nguồn vốn là một yếu tố quan trọng quyết định quy mô hoạt động kinhdoanh của ngân hàng Hoạt động của ngân hàng là huy động tiền nhàn rỗi để chovay đối với các chủ thể trong nền kinh tế Do đó, công tác huy động vốn rất quantrọng cho sự tồn tại và phát triển của ngân hàng Hiện nay, qui mô nguồn vốnhuy động cũng là một trong những tiêu chí quan trọng để đánh giá qui mô hoạtđộng của một NHTM Chính vì vậy, trong những năm qua OCB_chi nhánhTrung Việt luôn quan tâm và đặt công tác huy động vốn và xem đó là một trongnhững nhiệm vụ trọng tâm trong hoạt động kinh doanh của mình Để biết đượctình hình huy động vốn của chi nhánh Trung Việt trong thời gian qua, ta xem xétbảng số liệu sau:

Bảng 2.1: Cơ cấu huy động vốn theo kỳ hạn của OCB_chi nhánh Trung

Việt giai đoạn 2009-2011

Đơn vị: tỷ đồng

Chỉ tiêu 2009 2010 2011 2010/2009 2011/2010

+/- (%) +/- ( %)

Số dư huy động 978 1352 1528 374 38,24 176 13,02Ngắn hạn 733 1047 1185,3 314 42,84 138,3 13,21Trung, dài hạn 245 305 342,7 60 24,49 37,7 12,36

(Nguồn: Phòng kế toán và ngân quỹ OCB_chi nhánh TrungViệt)

Qua bảng trên ta thấy số dư huy động vốn của OCB chi nhánh Trung Việtđều tăng lên qua các năm Số dư huy động năm 2009 là 978 tỷ đồng; đến năm

2010 là 1352 tỷ đồng, tăng 374 tỷ đồng tương ứng với mức tăng 38,24% so với

so với năm 2010, tương ứng tỷ lệ tăng 13,02% Trong điều kiện thị trường vốnkhó khăn do tỷ lệ lạm phát tăng cao (11,75% năm 2010 và 18,58% trong năm2011), giá vàng biến động mạnh (tăng 20% trong năm 2011) cùng với sự cạnhtranh gây gắt của các tổ chức tín dụng trên địa bàn nhưng OCB Trung Việt vẫnđạt được sự tăng trưởng trong huy động vốn của mình Đây là một kết quả đángghi nhận của chi nhánh trong các năm qua.

Xét về cơ cấu huy động vốn thì tỷ trọng nguồn vốn ngắn hạn vẫn duy trì ởmức cao trong khi nguồn vốn huy động trung dài hạn thì tương đối thấp Cụ thể

là năm 2009, tỷ trọng của nguồn vốn ngắn hạn là khoảng 75%, cao gấp 3 lần sovới con số khoảng 25% của nguồn vốn trung dài hạn Sự chênh lệch này còn tiếptục tăng lên trong hai năm tiếp theo với tỷ lệ lần lượt là 77,4% : 22.6% trongnăm 2010 và 77,6% : 22,4% trong năm 2011 Lý giải cho sự chênh lệch này thì

có nhiều nguyên nhân, bao gồm cả nhân tố khách quan lẫn chủ quan của ngânhàng Trước hết, về phía nguyên nhân khách quan thì trong tình hình lạm pháttăng cao, sự cạnh tranh gây gắt giữa các tổ chức tín dụng trong huy động vốn đãtạo ra sự thận trọng của khách hàng trong việc gửi tiền dài hạn tại ngân hàng.Lạm phát tăng cao làm cho tiền đồng trượt giá mạnh, thêm vào đó là sự chèo kéokhách hàng giữa các tổ chức tín dụng với nhiều ưu đãi cho người gửi tiền đã tạo

ra tâm lý thận trọng, chọn gửi tiền các kỳ hạn ngắn để xem xét thị trường, cânnhắc gửi tiền tại ngân hàng nào để được hưởng lợi nhiều nhất Bên cạnh đó, trongtình hình lãi suất huy động tăng cao thì ngân hàng cũng chủ trương huy động tiềngửi ngắn hạn hoặc huy động tiền gửi với lãi suất điều chỉnh theo thị trường để cóthể hạn chế rủi ro lãi suất khi mặt bằng lãi suất hạ nhiệt Chính những nhân tốtrên đã tạo ra sự chênh lệch khá cao giữa nguồn vốn huy động ngắn hạn vớinguồn trung-dài hạn của chi nhánh trong thời gian qua Dù biết rằng, sự chênhlệch cao giữa nguồn vốn ngắn hạn và dài hạn sẽ tạo ra khó khăn trong việc sửdụng vốn nhưng với tình hình chung của thị trường thì chi nhánh Trung Việtcũng khó có thể tránh khỏi những khó khăn này Dẫu vậy thì với những kết quả