Thực thi pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản thực tiễn tại thành phố bến tre, tỉnh bến tre

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Luận văn tập trung nghiên cứu những quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hàn

LÊ THỊ KIM CHI

THỰC THI PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP

CÁ NHÂN TỪ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN

NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN - THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ BẾN TRE, TỈNH BẾN TRE:

BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018

LÊ THỊ KIM CHI

THỰC THI PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP

CÁ NHÂN TỪ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN

NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN - THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ BẾN TRE, TỈNH BẾN TRE:

BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 8380107

Người hướng dẫn khoa học: TS.LÊ VĂN HƯNG

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018

ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Lê Thị Kim Chi

MỤC LỤC

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

LỜI NÓI ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 2

3 Mục đích và nhiệm vụ của luận văn 3

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Điểm mới của Luận văn 5

7 Kết cấu của luận văn 5

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THUẾ TNCN TỪ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BĐS 6

1.1 Khái niệm, đặc điểm của BĐS, hoạt động chuyển nhượng BĐS 6

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của BĐS 6

1.1.1.1 Khái niệm BĐS 6

1.1.1.2 Đặc điểm của BĐS 7

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm của hoạt động chuyển nhượng BĐS 10

1.2 Khái niệm, đặc điểm của thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS 12

1.2.1 Khái niệm về thuế TNCN và TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS 12

1.2.2 Đặc điểm của thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS 14

1.3 Vai trò của thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS 16

1.3.1 Vai trò đối với nền kinh tế - xã hội 16

1.3.2 Đối với hệ thống quản lý thuế 18

1.4 Nội dung cơ bản của thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS 19

1.4.3.1 Thu nhập tính thuế (giá chuyển nhượng từng lần) 23

1.4.3.2 Thuế suất 24

1.4.4 Kỳ tính thuế 24

1.4.5 Đăng ký, kê khai và nộp thuế 25

1.4.5.1 Đăng ký thuế 25

1.4.5.2 Kê khai thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS: 27

1.4.5.3 Nộp thuế thu nhập cá nhận từ hoạt động chuyển nhượng BĐS: 28

TIỂU KẾT CHƯƠNG 1 29

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TNCN TỪ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BĐS TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẾN TRE, TỈNH BẾN TRE VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 30

2.1 Tình hình hoạt động chuyển nhượng BĐS trên địa bàn Thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre 30

2.2 31

2.2.1 Những thành tựu đạt được 32

2.2.2 Nhân tố tác động ảnh hưởng đến kết quả thực thi pháp luật thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS tại Thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre 35

2.2.3 Những hạn chế và nguyên nhân 37

2.2.3.1 Hạn chế, bất cập trong thực thi pháp luật thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trên địa bàn Thành phố Bến Tre 37

2.2.3.2 Nguyên nhân dẫn đến khó khăn, bất cập trong quá trình áp dụng pháp luật thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS tại Thành phố Bến Tre 41

2.3 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS 43

2.3.1 Định hướng cơ bản trong hoàn thiện pháp luật thuế TNCN, hệ thống quản lý thuế TNCN 43

chuyển nhượng BĐS 48 2.3.4 Một số giải pháp hỗ trợ khác 49 2.4 Một số giải pháp hoàn thiện công tác thực thi pháp luật thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trên địa bàn thành phố Bến Tre 53 2.4.1 Phối hợp đồng bộ giữa các ngành trong công tác quản lý thuế TNCN trên địa

bàn thành phố Bến Tre 53 2.4.2 Tăng cường năng lực cho các cơ quan thuế, nâng cao trình độ chuyên môn,

phẩm chất cho cán bộ phụ trách thuế TNCN trên địa bàn thành phố Bến Tre 54 2.4.3 Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về thuế TNCN từ hoạt

động chuyển nhượng BĐS cho các đối tượng nộp thuế 55

TIỂU KẾT CHƯƠNG 2 57 KẾT LUẬN 58 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

TNCN Thu nhập cá nhân

BTC Bộ Tài chính

NSNN Ngân sách nhà nước

2013 –năm 2017 30Bảng 2: Tình hình thu thuế TNCN nói chung và thu thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trên địa bàn Thành phố Bến Tre giai đoạn 2013-T6/2018 32Bảng 3: Cơ cấu về tổng số tiền thuế TNCN từ các hoạt động khác (trừ hoạt động chuyển nhượng BĐS) và tiền thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trên địa bàn thành phố Bến Tre giai đoạn 2013-T6/2018 33

2013 - năm 2017 31Biểu đồ 2: Diễn biến tình hình thu thuế TNCN nói chung và thu thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trên địa bàn Thành phố Bến Tre giai đoạn 2013-T6/2018 33Biểu đồ 3: Cơ cấu về tổng số tiền thuế TNCN từ các hoạt động khác (trừ hoạt động chuyển nhượng BĐS) và tiền thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trên địa bàn thành phố Bến Tre giai đoạn 2013-T6/2018 34

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thuế thu nhập cá nhân là một trong những sắc thuế quan trọng trong hệ thống thuế của Việt Nam Thuế thu nhập cá nhân tạo nguồn thu khá ổn định cho ngân sách nhà nước và góp phần thực hiện công bằng xã hội Bởi vì sắc thuế này được thu dựa trên thu nhập của từng đối tượng nộp thuế Và thuế thu nhập cá nhân về chuyển nhượng bất động sản cũng không ngoại lệ, là một loại thuế đánh vào thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động của từng cá nhân, có tầm quan trọng trong nền kinh tế và có tác động nhiều mặt đến kinh tế - xã hội Việt Nam

Những năm gần đây, thị trường bất động sản trên cả nước nói chung và tại Thành phố Bến Tre trở nên sôi động và phát triển chưa từng thấy Nó không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư trong và ngoài nước, mà còn có tác động đến nguồn thu ngân sách nhà nước, đời sống của người dân, kinh tế - xã hội của đất nước Tuy nhiên trước sự chuyển biến mạnh mẽ của thị trường này, các chính sách pháp luật của nhà nước về thuế và đầu tư nhằm tạo môi trường cho thị trường này phát triển vẫn chưa theo kịp Chính vì thế, một trong những nhiệm vụ quan trọng của ngành thuế nước

ta là khắc phục tình trạng này nhưng vẫn đảm bảo nguồn thu cho nhà nước và thuận lợi cho các nhà đầu tư, đồng thời đảm bảo đời sống ổn định cho nhân dân Trong bối cảnh hiện nay, Việt Nam vẫn là một nước đang phát triển nên để có thể duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế, nhà nước phải luôn luôn quan tâm tới các chính sách kinh tế đặc biệt là chính sách thuế

Thành phố Bến Tre là trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội của tỉnh Bến Tre Hiện nay, cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố đang được tập trung đầu tư xây dựng Việc nhiều công trình đã được hoàn thành và đưa vào sử dụng đã bước đầu tạo nên diện mạo mới cho thành phố Bên cạnh đó, hàng loạt nhà máy xí nghiệp mọc lên bởi các nhà đầu tư nắm bắt được xu thế phát triển của thành phố Số lượng dân cư từ các địa phương khác đến thành phố ngày càng đông để tìm kiếm việc làm Ông bà ta có câu “an cư mới lạc nghiệp” nên hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại đây cũng diễn ra nhộn nhịp

Trước tình hình đó, ngành thuế Thành phố Bến Tre có nhiều cố gắng trong việc tổ chức quản lý thu thuế thu nhập cá nhân góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước địa phương Tuy nhiên, quá trình thực thi pháp luật thuế thu nhập cá nhân cũng còn một số khó khăn dẫn đến thất thu cho ngân sách trên địa bàn

Xuất phát từ tình hình đó, tác giả chọn đề tài “Thực thi pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản – Thực tiễn tại Thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre: Bất cập và kiến nghị” để tập trung nghiên cứu về một số vấn đề của thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn Thành phố Bến Tre, thông qua đó tìm hiểu rõ hơn về những thuận lợi hay khó khăn, vướng mắc khi áp dụng luật thuế này Từ đó, đưa ra các kiến nghị về hướng tính thuế nhằm hoàn thiện hơn hệ thống thuế Việt Nam

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Qua quá trình tìm hiểu, nghiên cứu và chọn lọc tài liệu có liên quan đến lĩnh vực nghiên cứu của đề tài Tác giả nhận thấy đã có một số công trình nghiên cứu về thuế thu nhập cá nhân ở những khía cạnh khác nhau từ lý luận tổng quát đến phân tích, đánh giá các chế định, quy định cụ thể ở nhiều cấp độ khác nhau Có thể kể tên những công trình nghiên cứu nổi bật đã được thực hiện, nghiệm thu và công bố, cụ thể như sau:

Huỳnh Văn Diện (2016), Pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ thực tiễn Thành phố Cần Thơ, Luận án tiến sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội

Vũ Văn Cương (2012), Pháp luật quản lý thuế trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam - những vấn đề lý luận và thực tiễn, Luận án Tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội

Vương Hoàng Long (2000), Hoàn thiện tổ chức bộ máy ngành thuế trong điều kiện nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, Luận án Tiến sĩ kinh tế, Trường Đại học Kinh tế quốc dân Hà Nội

Phạm Thị Phương Mai (2008), Thuế thu nhập cá nhân: Kinh nghiệm quốc tế

và việc thực thi ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ ngành Kinh tế chính trị, Trường Đại học Kinh tế

Phan Phương Nam (2006), Nguyên tắc công bằng trong pháp luật thuế thu nhập cá nhân, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh

Trần Vũ Hải (2007), “Thực trạng pháp luật thuế thu nhập cá nhân ở Việt Nam hiện nay và phương hướng hoàn thiện”, Tạp chí Luật học

Nguyễn Thị Thương Huyền (2008), “Luật Quản lý thuế và những vấn đề cần bàn thêm”, Nghiên cứu lập pháp

Qua quá trình phân tích, nghiên cứu tác giả nhận thấy mỗi đề tài đều có những giá trị khoa học về mặt pháp lý cũng như là thực tiễn nhất định, đáp ứng nhu cầu hoàn thiện các quy định của pháp luật và phát triển về thuế thu nhập cá nhân Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu chủ yếu nghiên cứu, phân tích những quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân nói chung và không phải thực tiễn thực hiện pháp luật

về thuế thu nhập cá nhân tại địa phương cụ thể

Chính vì vậy, tác giả mong muốn phát triển đề tài này hơn, cụ thể là đi sâu phân tích những hạn chế, bất cập của pháp luật, phân tích rõ thế nào là bất động sản, cách xác định giá tính thuế và các vấn đề liên quan đến nghĩa vụ của cá nhân khi có thu nhập phát sinh từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật hiện hành Tác giả rất mong muốn qua đề tài luận văn của mình có thể đóng góp một phần nào đó để tránh thất thu nguồn ngân sách nhà nước

3 Mục đích và nhiệm vụ của luận văn

- Nhiệm vụ:

Để thực hiện mục đích nêu trên tác giả thực hiện một số nhiệm vụ cơ bản sau:

+ Nghiên cứu một cách có hệ thống những quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về thuế thu nhập cá nhân nói chung và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản nói riêng

+ Tìm hiểu quy định pháp luật về thuế thu nhập cá nhân của một số quốc gia trên thế giới

+ Nghiên cứu thực tiễn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân trên địa Thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre, nêu ra những bất cập của pháp luật Việt Nam về vấn đề này và đề xuất các định hướng nhằm hoàn thiện pháp luật về thuế thu nhập cá nhân

từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản ở Việt Nam

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Luận văn tập trung nghiên cứu những quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành Đây là những quy định chủ yếu điều chỉnh các vấn đề liên quan đến thuế thu nhập

cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản Luận văn cũng nghiên cứu thực tiễn thực hiện pháp luật về thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn Thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre, đây là cơ sở để đánh giá tính hiệu quả, sự tác động của Luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản thời gian qua và kết quả thu được sau quá trình thực hiện luật thuế trên thực tế

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn được thực hiện trên nền tảng quan điểm của triết học Mác-Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và Pháp luật Để đạt được mục đích nghiên cứu, Luận văn chủ yếu dựa trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng Ngoài ra để hoàn thành đề tài, Luận văn còn sử dụng kết hợp một số phương pháp nghiên cứu truyền thống như: Phương pháp phân tích, tổng hợp; Phương pháp đối chiếu, so sánh; Phương pháp logic; Phương pháp thống kê nhằm làm sáng tỏ các vấn đề cần nghiên cứu

6 Điểm mới của Luận văn

- Đây là công trình nghiên cứu khoa học cụ thể về những quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân và thực tiễn thực hiện tại địa phương cụ thể

- Đánh giá sự phù hợp của pháp luật đối với hoạt động thực hiện pháp luật trên thực tế, rút ra những điểm bất cập, khó khăn trong quá trình thực hiện quy định cụ thể của pháp luật, đề xuất phương hướng và giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả của Luật này trong thời gian tới, góp phần tăng thu ngân sách nhà nước, tạo lập công bằng xã hội và hội nhập kinh tế quốc tế

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 2 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển

nhượng bất động sản

Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động

chuyển nhượng BĐS trên địa bàn Thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre và một số kiến nghị hoàn thiện

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THUẾ TNCN TỪ HOẠT ĐỘNG

CHUYỂN NHƯỢNG BĐS 1.1 Khái niệm, đặc điểm của BĐS, hoạt động chuyển nhượng BĐS

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của BĐS

1.1.1.1 Khái niệm BĐS

Việc phân chia một tài sản thành BĐS và động sản được xuất phát từ Luật La

Mã, cụ thể là luật tài sản của người La Mã Đây là các phân loại cơ bản nhất, được nhiều hệ thống pháp luật ghi nhận, sử dụng đến ngày nay Tuy nhiên, hiện nay, người một số quy định chi tiết hơn đối với BĐS so với động sản trong việc nhận quyền, bảo vệ quyền và chuyển nhượng Theo đó, công trình xây dựng, nhà cửa, cây trồng, mùa màng,… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ đều được xem là BĐS

Pháp luật của hầu hết các nước trên thế giới đều thống nhất trong việc xem BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tùy vào trạng thái thực tế của tài sản quan điểm chính trị của mỗi nước mà có sự khác nhau trong việc định nghĩa thế nào là tài sản “gắn liền” với đất Trong khi Luật Dân sự Pháp liệt kê cụ thể “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản” thì Luật Dân sự của một số nước khác như Đức, Nhật, Thái Lan chỉ đưa ra khái niệm chung BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.1

Pháp luật Việt Nam cũng như pháp luật của hầu hết các nước trên thế giới đều xem BĐS là đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận gắn liền, và không thể tách rời khỏi đất đai

Theo quy định tại khoản 1 Điều 107 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định:

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật”

Như vậy, nhìn chung khái niệm BĐS hiện nay rất rộng, đa dạng và được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước Riêng đối với pháp luật của Việt Nam, BĐS được xác định theo phương pháp liệt kê từ loại tài sản và kèm theo một điều khoản mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này

có thể thực hiện việc di chuyển một tài sản gắn liền với đất từ vị trí này sang vị trí khác

Ngoài ra, đất đai không phải tài sản do con người tạo ra mà là kết quả của quá trình tạo tác của thiên nhiên nên có có giới hạn về số lượng Trong quá trình sử dụng đất đai, con người có thể làm tăng giá trị của đất nhưng cũng không thể làm tăng diện tích của đất Còn đối với tài sản gắn liền với đất, mặc dù con người có thể chủ động tạo ra được các tài sản gắn liền với đất tuy nhiên việc tạo lập ra các tài sản trên đất cũng sẽ bị phụ thuộc, giới hạn với tính hữu hạn của đất đai.2

Hai là, BĐS có tính lâu bền

Tính lâu bền BĐS được thể hiện thông qua “tuổi thọ vật lý” của vật kiến trúc, công trình xây dựng tồn tại trên BĐS và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS Tuổi thọ kinh

tế của BĐS là khoảng thời gian mà việc sử dụng BĐS tạo ra lợi ích kinh tế cao hơn

so với chi phí đầu tư vào BĐS, chấm dứt tại thời điểm chi phí sử dụng ngang bằng

2 Cao Văn Tỵ (2012), Pháp luật Thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, Luận văn thạc sỹ, Trường Đại học Luật TP.HCM tr.9

với lợi ích kinh tế tạo ra Tuổi thọ kinh tế của một BĐS phụ thuộc, bị chi phối bởi nhiều yếu tố bên ngoài như thị trường, vị trí, điều kiện kinh tế xã hội…Tuổi thọ vật

lý của vật kiến trúc như nhà cửa, công trình xây dụng… tồn tại trên đất chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của các vật, các công trình này bị hư hỏng, việc sử dụng không đảm bảo an toàn Tuổi thọ vật lý cũng là một trong yếu tố góp ảnh hưởng đến tuổi thọ kinh tế của BĐS Trong trường hợp tuổi thọ kinh tế của một BĐS có chiều hướng giảm dần, nếu xét thấy còn có thể tiến hành cải tạo, nâng cấp các công trình, vật kiến trúc tồn tại trên BĐS thì có thể kéo dài được mấy lần tuổi thọ kinh tế Như vậy, hàng hoá BĐS có tính lâu bền là do đất đai không bị mất đi,

có thể linh hoạt chuyển đổi mục đích sử dụng rất phong phú và đa dạng

Ba là, BĐS có tính giá trị cao

Chính vì tính cố định về vị trí, khan hiếm về số lượng và tình lâu bền của BĐS

đã làm cho BĐS trở thành một loại hàng hóa đặc biệt và có giá trị kinh tế cao mà không một hành hóa thông thường nào có được Bên cạnh đó, giá trị cũng BĐS sẽ càng được tăng thêm khi có nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất Đây cũng

là tính chất có ảnh hưởng đến các quy định của pháp luật trong lĩnh vực BĐS

Bốn là, BĐS rất dễ bị ảnh hưởng lẫn nhau, giá trị của một BĐS này có thể bị

chi phối bởi BĐS khác Điều này có thể nhận các một số BĐS gần hoặc cạnh nhau trong một khu vực tác động hành hưởng lẫn nhau, cộng hưởng với nhau làm tăng giá trị của chính các BĐS đó và BĐS ở các vùng lận cận Ví như BĐS ở càng gần những khu trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, … thì sẽ có giá trị càng cao Giá trị của BĐS sẽ giảm dần khi càng ra xa Do đó, để tăng giá trị BĐS ở một khu vật bất kỳ, Nhà nước hoặc các nhà đầu tư BĐS thường tập trung xây dựng hệ thống các công trình phục vụ thiết yếu của cư dân

Năm là, BĐS thường chịu tác động nhiều từ yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm

lý- xã hội

Bởi vì người dân sinh sống ở mỗi quốc gia, mỗi vùng lãnh thổ, mỗi khu vực khác nhau đều có thị hiếu, tập quán sinh sống khác nhau Do vậy, nhu cầu của người dân đối với BĐS ở những khu vực khác nhau cũng không giống nhau Nhu

cầu đối với BĐS bị phụ thuộc, chi phối bởi yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tâm linh, tôn giáo, tín ngưỡng…Ngoài ra, trong quá trình sử dụng BĐS, BĐS có thể dễ dàng bị điều chỉnh công năng để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, sản xuất

- kinh doanh và các hoạt động khác của người sử dụng

Bên cạnh các đặc điểm chung kể trên, BĐS tại Việt Nam cũng có đặc điểm riêng Cụ thể, hình thức sở hữu đối với BĐS trong pháp luật Việt Nam có sự phân biệt và được chia thành 2 nhóm: hình thức sở hữu với đất đai, hình thức sở hữu đối với tài sản bao gồm nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất

Đối nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng, theo quy định của Bộ luật Dân Sự và các văn bản pháp luật liên quan thì đây là đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu Hay nói khách khác là nhà nước thừa nhận quyền sở hữu tư nhân đối với các loại BĐS này

Đối với đất đai, chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam dựa trên cơ sở nền tảng của học thuyết của Mác - Lê Nin về chủ nghĩa xã hội Theo đó, trong nhà nước xã hội chủ nghĩa, các tư liệu sản xuất chủ yếu thuộc sở hữu toàn dân - sở hữu công cộng3 Tại Việt Nam, đất đai luôn được xem là tư liệu sản xuất vô cùng quan trọng Chính

vì vậy, tại điều 53 Hiến Pháp 2013 đã khẳng định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài

nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác

và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Điều này khác biệt với

một số nước theo hệ thống pháp luật Anh - Mỹ công nhận quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai

Nhà nước Việt Nam là đối tượng có đầy đủ ba quyền: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với tài sản là BĐS bởi tư cách là cơ quan đại diện của nhân dân - chủ sở hữu của đất đai trên toàn lãnh thổ Việt Nam Tuy nhiên, Nhà nước không thể trực tiếp thực hiện các tất cả các quyền trên toàn bộ đất đai trong lãnh thổ nên nhà nước đã giao quyền sử dụng đất cho các đối tượng khác sử

3 Lê Hồng Hạnh (2018), Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam, Tạp chí Dân chủ

và Pháp Luật (http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xay-dung-phap-luat.aspx?ItemID=388)

dụng đất thông qua hoạt động công nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, Đối tượng được nhà nước trao lại quyền sử dụng là các cá nhân, tổ chức trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam Theo Điều 189 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì quyền sử dụng chỉ được giới hạn trong việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Tuy nhưng, các quyền năng mà nhà nước hiện nay giao lại cho các đối tượng trên gần giống như các quyền của một chủ sở hữu độc lập (đối tượng sử dụng được phép tặng cho, chuyển nhượng, để thừa kế, cho thuê, góp vốn, bảo lãnh, thế chấp, ) Rõ ràng đã có một sự mâu thuẫn và sự mâu thuẫn này vẫn còn được bỏ ngỏ

Như vậy, trong các loại BĐS, đất đai là một đối tượng được điều chỉnh đặc biệt với tư cách là tài sản thuộc sở hữu chung của toàn dân, do nhà nước đại diện quản lý, các cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất đai trong phạm vi quyền hạn được nhà nước trao Mặc dù có sự phân biệt trong hình thức sở hữu nhưng đất đai và nhà

ở, công trình xây dựng trên đất, tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đất lại rất khó tách bạch trên phương diện vật lý Thực tiễn, các hoạt động chuyển giao quyền sử dụng đất luôn song hành với hoạt động chuyển giao quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng trên đất, tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đất

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm của hoạt động chuyển nhượng BĐS

Xét về ngữ nghĩa trong tiếng Việt, cụm từ “chuyển nhượng” có thể được hiểu

là nhượng lại cho người khác quyền sở hữu tài sản của mình hoặc quyền lợi mình đang được hưởng, người chuyển nhượng sẽ được nhận lại khoản đề bù có giá trị theo sự thỏa thuận của các bên

Xét dưới góc độ luật pháp, hoạt động chuyển nhượng BĐS là một trong các giao dịch liên quan đến BĐS Giao dịch liên quan đến BĐS theo quy định pháp luật

có thể kể đến là chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng BĐS

Giao dịch liên quan đến BĐS là giao dịch có sự chuyển quyền của chủ thể đối BĐS từ đối tượng này sang đối tượng khác Quyền đối với BĐS ở đây bao gồm

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Khi thực hiện hoạt động chuyển nhượng, nó làm chấm dứt quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của bên chuyển quyền, đồng thời tạo lập nên quyền sử dụng, sở hữu của bên nhận quyền, nghĩa là có sự thay đổi chủ thể sử dụng, sở hữu đối với diện tích đất và tài sản gắn liền với đất Đồng thời, trong hoạt động chuyển nhượng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được mang ra trao đổi với một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó Điều này cho thấy hoạt động chuyển nhượng BĐS mang tính hàng hóa – tiền tệ, không mang tính hiện vật như hoạt động chuyển đổi

Từ những phân tích trên cho thấy có ba yếu tố phân biệt cơ bản giữa hoạt động chuyển nhượng BĐS với các giao dịch liên quan đến BĐS khác

(i) Tính đồng thời trong việc chuyển giao BĐS và quyền sở hữu/sử dụng đối với BĐS;

(ii) Tính đền bù ngang giá, biểu hiện thông qua giá mua bán, chuyển nhượng BĐS;

(iii) Tính chuyển giao không hoàn lại đối với BĐS đã chuyển nhượng, BĐS không còn bất kỳ sự liên hệ nào với bên chuyển nhượng

Trong đó, yếu tố (i) là đặc tính cơ bản trong các tất cả các giao dịch liên quan đến BĐS nói chung, đặc tính (ii) là đặc tính chung của hoạt động thuê, hoạt động chuyển nhượng, đặc tính không hoàn lại (iii) thường được thấy trong các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng BĐS Tuy nhiên, chỉ riêng có hoạt động chuyển nhượng mới hội đầy đủ ba đặc tính trên và đây cũng là đặc trưng của quan hệ mua bán, chuyển nhượng BĐS Yếu tố làm nên sự khác biệt chính cho hoạt động chuyển nhượng BĐS là tính đền bù tương đương và tính không hoàn lại của BĐS chuyển giao Điều này có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn, bởi người chuyển nhượng sẽ không còn bất kỳ mối liên hệ nào với BĐS sau khi hoàn thành giao dịch chuyển nhượng BĐS hợp pháp Đồng thời, mọi yêu cầu liên quan đến việc đòi lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, hoặc những quyền lợi liên quan sẽ không có cơ sở để xem xét

So sánh với giao dịch cho thuê, dù thời hạn cho thuê có kéo dài đến 50 hoặc

70 năm, người cho thuê vẫn là chủ sở hữu tài sản, vẫn có đầy đủ các quyền đối với tài sản của họ, song song đó người thuê chỉ có những quyền theo quy định của pháp luật và hợp đồng Còn đối với giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất, mặc dù việc trao đổi cũng dựa trên cơ sở các mảnh đất và quyền sử dụng đất có cùng tính chất

và ngang giá nhưng việc chuyển đổi quyền sử dụng đất bị hạn chế và chỉ được thực hiện khi thỏa mãn các quy định của pháp luật.4

1.2 Khái niệm, đặc điểm của thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS 1.2.1 Khái niệm về thuế TNCN và TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS

Trong khoa học pháp lý hiện nay, vẫn chưa có một khái niệm thống nhất về thuế Các nhà nghiên cứu đưa ra khái niệm về thuế dựa trên khía cạnh mà họ muốn khai thác, tìm hiểm nên dẫn đến các khái niệm về thuế chưa phản ánh được đầy đủ

về bản chất của thuế Theo một số quan điểm về thuế kinh điển: “để duy trì quyền

lực công cộng, cần phải có những sự đóng góp của những người công dân của nhà nước đó là thuế khóa” 5 Đối với quan điểm này, thuế chỉ đơn giản là phần đóng góp của công dân để duy trì hoạt động của nhà nước Trong ấn phẩm “Economics” của hai nhà kinh tế Mỹ là Makkollhell và Bruy đã đưa ra một khái niệm khác về thuế

dựa trên cơ sở đối giá: “Thuế là một khoản tiền chuyển giao bắt buộc bằng tiền

(hoặc chuyển giao bằng hàng hóa, dịch vụ) của các công ty và các hộ gia đình cho chính phủ, mà trong sự trao đổi đó họ không nhận ra được trực tiếp hàng hóa dịch

vụ nào cả, khoản nộp đó không phải là tiền phạt mà tòa tuyên phạt do vi phạm pháp luật” 6 Theo khái niệm được đưa ra, thuế là một nghĩa vụ của một doanh nghiệp, một hộ gia đình phải thực hiện đối với nơi mà mình kinh doanh hoặc sinh sống, không quan tâm việc sử dụng tiền thuế như thế nào

4 Nguyễn Thuỳ Trang (2016) , Hoàn thiện một số khái niệm liên quan đến hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất ở, Tạp chí dân chủ và Pháp luật

(http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/phap-luat-kinh-te.aspx?ItemID=102)

5 Mác-Ăng Ghen TT.T2 - NXB Sự thật, Hà Nội, 1962, tr.552

6 Cao Văn Tỵ (2012), Pháp luật Thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, Luận văn thạc sỹ, Trường Đại học Luật TP.HCM tr.15

Nhìn từ góc độ phân phối thu nhập, thuế là hình thức phân phối lại tổng sản phẩm xã hội và thu nhập quốc dân nhằm hình thành quỹ tiền tệ tập trung của nhà nước nhằm phục vụ các nhu cầu chi tiêu trong quá trình thực hiện chức năng của nhà nước Dưới góc độ người nộp thuế, thuế là khoản tiền bắt buộc mà mỗi tổ chức,

cá nhân phải đóng góp theo quy định pháp luật

Tại Việt Nam, hiện nay, trong khoa học pháp lý cũng chưa có định nghĩa thống nhất về thuế Theo từ điển Tiếng Việt (trung tâm từ điển năm 1998) thì thuế

là khoản tiền hay hiện vật mà người dân hoặc tổ chức kinh doanh tùy theo tài sản thu nhập, nghề nghiệp… buộc phải nộp cho Nhà nước theo quy định pháp luật.7

Mặc dù có nhiều định khác nhau về thuế nhưng có thể có một góc nhìn khái quát về thuế là một khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải trích nộp cho nhà nước và gắn liền với quyền với quyền lực nhà nước, không hoàn trả trực tiếp mà được dùng

để phục vụ hoạt động nhà nước và chi tiêu công cộng

Thuế hiện nay có hai hình thức: thuế trực thu và thuế gián thu Thuế trực thu là thuế thu trực tiếp từ người nộp thuế gắn liên với thu nhập của người nộp thuế Thuế gián thu là thuế thu thông qua giá cả của hàng hóa, dịch vụ

Thuế TNCN là một loại thuế trực thu đối thu nhập thực nhận của cá nhân của

cá nhân trong một năm, một tháng hay theo từng lần pháp sinh thu nhập Theo quy định pháp luật về thu nhập cá nhận thì đối tượng nộp thuế TNCN chính là cá nhân

có thu nhập chịu thuế phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam Đối tượng chịu thuế là thu nhập mà cá nhân nhận được Theo điều 3 Luật TNCN 2007 thì TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS là một trong các khoản thu nhập chịu thuế

Từ các phân tích và quy định của pháp luật, thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS có thể được hiểu là một loại thuế trực thu, đánh vào thu nhập chịu thuế phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng BĐS của cá nhân bao gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, Thu nhập từ chuyển

7 Cao Văn Tỵ (2012), Pháp luật Thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, Luận văn thạc sỹ, Trường Đại học Luật TP.HCM tr.15

nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước

1.2.2 Đặc điểm của thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS

Thứ nhất, thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS là một loại thuế trực thu

Như đã trình bày ở trên thuế trực thu là thuế đánh trực tiếp vào thu nhập hoặc tài sản của các đối tượng nộp thuế Thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS được coi là thuế trực thu vì loại thuế này đánh trực tiếp vào TNCN phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng BĐS Cá nhân là đối tượng chịu thuế, là người phải trích một khoản tiền từ thu nhập của mình để nộp vào ngân sách nhà nước Thuế trực thu khác thuế gián thu ở chỗ thuế không được cộng vào giá cả hàng hóa, dịch vụ, người tiêu dùng phải nộp thuế bất kể thu nhập, hoàn cảnh như thế nào, miễn có phát sinh hành vi tiêu dùng là phải nộp thuế Trong khi đó thuế trực thu nói chung và thuế TNCN nói riêng xác định phần đóng góp thường dựa vào khả năng của từng đối tượng, chủ thể có thu nhập cao thì phải nộp thuế cao, thu nhập thấp thì nộp ít, thu nhập như nhau thì nộp như nhau Điều này khiến cho thuế TNCN đảm bảo tính công bằng trong xã hội

Tuy nhiên, thuế trực thu cung có nhược điểm là khó kiểm soát trong việc thu thuế vì thuế trực thu hay thuế TNCN đánh trực tiếp vào lợi ích của cá nhân làm cho

họ cảm thấy có gánh nặng khi phải trích lợi ích của mình cho nhà nước, tất yếu dẫn đến người nộp thuế có xu hướng trốn thuế, gian lận thuế

Thứ hai, đối tượng chịu thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS là thu

nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng BĐS

Thu nhập chịu thuế rất đa dạng và mỗi sắc thuế xác định những khoản thu nhập cụ thể là đối tượng chịu thuế riêng biệt Thu nhập là kết quả của một hoạt động nào đó, có thể là hoạt động lao động, hoạt động sản xuất kinh doanh hay từ các giao dịch trong đời sống…Đối với thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS thu nhập có được từ hành vi chuyển nhượng BĐS của cá nhân Hành vi này có thể được thực hiện vì mục đích kinh doanh hoặc không kinh doanh nhưng kết quả

có phát sinh thu nhập

Về nguyên tắc, thu nhập chịu thuế chịu sự ảnh hưởng của hai yếu tố chính là: yếu tố quốc tịch và yếu tố lãnh thổ (chủ quyền quốc gia) Thu nhập chịu thuế có thể hiểu khái quát là khoản thu nhập mà cá nhân, tổ chức Việt Nam có được ở trong, từ ngoài Việt Nam, khoản thu nhập mà cá nhân, tổ chức nước ngoài có được tại Việt Nam Riêng đối với TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS chỉ phải chịu thuế khi thu nhập đó phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng BĐS tại Việt Nam Trường hợp

cá nhân Việt Nam có phát sinh thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS ở ngoài phạm vi lãnh thổ Việt Nam thì nhà nước Việt Nam không thể thu thuế thu nhập đối với khoản thu này

Ngoài ra, thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS của cá nhân chỉ được miễn thuế khi thuộc một trong hai trường hợp sau:

“1 Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ,

mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau

2 Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất” 8

Tức là ngoài hai trường hợp kể trên, cá nhân có thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng BĐS đều phải kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật bất kể việc chuyển nhượng đó có phát sinh thu nhập cho cá nhân hay không Trong khi đó, tổ chức khi chuyển nhượng BĐS chỉ phải nộp thuế khi phát sinh thu nhập Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS của tổ chức được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ đi giá vốn của BĐS và các chi phí liên quan đến hoạt động này Do đó, nhiều tổ chức, doanh nghiệp lợi dụng quy định này để tránh thuế

Thứ ba, đối tượng nộp thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS là cá

sinh thu nhập Nếu cá nhân là chủ thể phát sinh thu nhập thì đối tượng nộp thuế TNCN là cá nhân bất kể thu nhập đó là từ hoạt động kinh doanh hay phi kinh doanh Nếu tổ chức là chủ thuế phát sinh thu nhập thì tổ chức là đối tượng nộp thuế thu nhập doanh nghiệp cho thu nhập từ bất kể hoạt động nào miễn là nó hợp pháp Thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS là một bộ phận của thuế TNCN nên đối tượng nộp thuế cũng phải tuân thủ theo các quy định chung của luật thuế TNCN

1.3 Vai trò của thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS

Thuế TNCN nói chung và thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS có

vai trò nhất định đối với sự phát triển kinh tế, ổn định xã hội của một quốc gia

1.3.1 Vai trò đối với nền kinh tế - xã hội

- Tạo lập nguồn tài chính cho ngân sách nhà nước:

Ở bất kỳ một quốc gia nào trên thế giới, mỗi cá nhân đều mong muốn có thu nhập cao để có thể đảm đời sống vật chất cũng như tinh thần của mình Từ đó kéo theo thuế TNCN – một sắc thuế đánh vào chính thu nhập của mỗi cá nhân mà nguyên tắc là dựa trên chính thu nhập của họ sẽ là một thành phần trong hệ thống thuế tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước Bên cạnh đó, với đối tượng và phạm vi tác động rộng nên thuế TNCN cũng là một trong những nguồn tài chính cho một quốc gia

- Thuế TNCN góp phần đảm bảo tính công bằng và giảm bớt sự phân hóa giàu nghèo trong xã hội

Khi xây dựng Luật thuế TNCN các nhà làm luật đã quán triệt thuế TNCN phải

là một sắc thuế đảm bảo tính công bằng xã hội Điều này được thể hiện qua từng chế định, từng điều luật của Luật thuế TNCN và các văn bản hướng dẫn dưới luật Bởi lẽ, trong xã hội có những người thu nhập cao, thu nhập trung bình và thậm chí

là thu nhập thấp nên pháp luật không thể đánh thuế như nhau giữa các đối tượng có

sự chênh lệch về mặt thu nhập Bên cạnh đó, mặc dù có những đối tượng có thu nhập như nhau nhưng tỷ lệ nộp thuế là khác nhau vì pháp luật có những quy định liên quan đến miễn, giảm đối với những đối tượng có hoàn cảnh khó khăn, khi đó

số tiền thuế mà họ phải nộp cho ngân sách nhà nước sẽ thấp hơn hoặc được miễn so với những người có cùng mức thu nhập

Tuy nhiên, với sự phân hóa giàu nghèo ngày càng rõ rệt như hiện nay, liệu chính sách thuế TNCN có đảm bảo được tính công bằng của mình nữa hay không khi phần thuế nộp cho ngân sách nhà nước không là bao nhiêu so với thu nhập đối với cá nhân có thu nhập cao trong xã hội

- Điều tiết thu nhập, tiêu dùng và tiết kiệm:

Một trong những vai trò quan trọng của thuế TNCN là điều tiết vĩ mô đối với nền kinh tế Loại thuế này điều tiết trực tiếp đến hoạt động cung - cầu trên thị trường Bởi lẽ, nó điều tiết trực tiếp đến thu nhập của mối cá nhân trong xã hội từ

đó tác động đến mặt tiêu dùng không cần thiết, làm giảm khả năng thanh toán của

cá nhân Song song đó, góp phần thực hiện chính sách tiêu dùng hợp lý, tiết kiệm, không lãng phí Tuy nhiên, việc tác động này có ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất hàng hóa và cung ứng dịch vụ của mỗi quốc gia Vì theo quy luật thị trường thì “có cầu mới có cung” khi nhu cầu giảm thì cung cũng sẽ giảm, cũng làm ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp trong và ngoài nước, sự vận hành và phát triển của nền kinh tế thị trường có thể sẽ chậm lại

- Góp phần phát hiện thu nhập bất hợp pháp:

Trên thực tế, một số cá nhân có thu nhập khá cao Tuy nhiên, những nguồn thu nhập này có được là do thực hiện hành vi trái pháp luật như tham ô, trốn thuế, buôn bán, vận chuyển hàng cấm hoặc nhận hối lộ,… Vì thế, thuế TNCN phải là một công

cụ hữu hiệu để ngăn chặn hoặc giảm bớt thiệt hại cho quốc gia, tránh làm ảnh hưởng đến đời sống kinh tế - xã hội của một đất nước Và đây cũng chính là một vai trò quan trọng của thuế TNCN

- Thuế TNCN giúp nâng cao ý thức của người dân về quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà nước

Ở một số nước phát triển như Mỹ, Pháp, Anh…thì người dân học nhận thức được việc nộp thuế vừa là quyền, vừa là nghĩa vụ và họ tự thực hiện việc kê khai và nộp thuế, không cần qua bất kỳ một cơ quan nào Còn đối với một số quốc gia đang

phát triển như Việt Nam, Lào, Campuchia thì người dân cho rằng việc nộp thuế là nghĩa vụ bắt buộc Họ thấy nghĩa vụ phải bỏ ra một số tiền đáng lẽ ra là của mình

mà phải nộp cho nhà nước, họ cảm thấy không công bằng và hầu như không nhận được bất kỳ một quyền lợi gì Thuế TNCN là một loại thuế trực thu nên khi thu thuế người dân biết được ngay, còn những loại thuế gián thu thì học hầu như không nhận thấy được nên ít khi phản đối

Vậy làm thế nào để nâng cao ý thức của người dân về thuế TNCN để cho họ thấy được quyền và nghĩa vụ của mình khi nộp loại thuế này? Cơ quan hữu quan cần có những biện pháp như tuyên truyền để người dân nắm rõ được quy định của pháp luật về thuế TNCN, quyền và lợi ích của mình khi đóng góp một phần thu nhập vào ngân sách nhà nước Bên cạnh đó, cơ quan có thẩm quyền cũng phải thực hiện việc công khai số thuế thu được để người dân phần nào an tâm về số tiền của học nộp vào ngân sách nhà nước được sử dụng vào những mục đích gì Từ đó, người dân mới nhìn nhận và thấy rõ việc nộp thuế không chỉ là nghĩa vụ mà là quyền, đảm bảo sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, của một quốc gia Những khó khăn từ việc thu thuế TNCN cũng là một động lực thúc đẩy cơ quan có thẩm quyền phải có những chiến lược để xây dựng, nâng cao sự hiểu biết, ý thức của người dân để họ biết được quyền và nghĩa vụ của mình khi thực hiện nghĩa

vụ tài chính đối với nhà nước

1.3.2 Đối với hệ thống quản lý thuế

- Góp phần khắc phục nhược điểm của một số loại thuế khác: Một số thuế gián thu như thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt đều có nhược điểm là tất cả cá nhân đều phải chịu thuế mà không phân biệt giàu hay nghèo Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến bộ phận dân cư có thu nhập thấp trong xã hội vì khi tiêu thụ cùng một lượng hàng hoá mọi người không phân biệt giàu nghèo và đều phải chịu thuế như nhau Nếu tính thuế TNCN theo phương pháp luỹ tiến từng phần sẽ góp phần khắc phục được nhược điểm này

1.4 Nội dung cơ bản của thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS

1.4.1 Đối tượng nộp thuế TNCN

Là một loại thuế trực thu nên thuế TNCN có đối tượng chịu thuế cũng là đối tượng nộp thuế Xác định đối tượng nộp thuế là một trong những nội dung quan trọng của thuế TNCN, từ đó mới có thể vận dụng cách tính thuế cho phù hợp Khi tiến hành xác định đối tượng nộp thuế, người ta thường dựa vào hai đặc điểm là

“nơi cư trú” và “nguồn phát sinh thu nhập”

Dựa trên đặc điểm cư trú, một cá nhân được xác định là cư trú ở một nước phải nộp thuế tại đó đối với mọi khoản thu nhập phát sinh từ khắp nơi trên thế giới, còn một cá nhân được xác định là không cư trú ở một nước chỉ phải nộp thuế cho phần thu nhập phát sinh tại nước đó

Theo nguyên tắc cư trú, một cá nhân được coi là đối tượng cư trú tại một quốc gia sẽ phải chịu thuế TNCN đối với toàn bộ thu nhập có được, không phân biệt nguồn thu nhập phát sinh là ở trong nước hay nước ngoài Còn một cá nhân được coi là đối tượng không cư trú chỉ phải chịu nghĩa vụ thuế đối với phần thu nhập có nguồn gốc tại nước đó Đa số các quốc gia quy định, đối tượng cư trú là những người có thời gian sinh sống ở nước sở tại trên 182 hoặc trên 183 ngày trong năm tính thuế (có thể là năm dương lịch hoặc năm tài chính) hoặc trong khoảng 12 tháng liên tục Nếu không thỏa mãn điều kiện trên thì được coi là đối tượng không cư trú Các nước áp dụng nguyên tắc này là Nhật Bản, Trung Quốc, Philippin, Malaysia, Thái Lan, Nga, Thụy Điển Ví dụ cụ thể của một số nước quy định về đối tượng nộp thuế TNCN theo nguyên tắc cư trú như:

Nhật Bản: Đối tượng nộp thuế TNCN là những cá nhân cư trú và không cư trú tại Nhật Bản Trong đó, cá nhân cư trú tại Nhật Bản là những người đã sống từ lâu hay đã và đang định cư tại Nhật trong một thời gian dài liên tục từ một năm trở lên

Cá nhân không cư trú tại Nhật Bản là người có thời gian cư trú tại Nhật dưới một năm

Philippin: Đối tượng nộp thuế TNCN tại Philippin bao gồm cả các cá nhân cư trú và không cư trú Trong đó công dân cư trú là đối tượng chịu thuế thu nhập trên

thu nhập toàn cầu (bao gồm cả thu nhập có nguồn gốc tại Philippin và thu nhập có nguồn gốc từ nước ngoài) Công dân không cư trú, người nước ngoài cư trú hoặc người nước ngoài không cư trú là đối tượng chịu thuế đối với phần thu nhập phát sinh tại Philippin

Trung Quốc: đối tượng nộp thuế TNCN là các cá nhân có chỗ ở hoặc không

có chỗ ở trong nước Trung Quốc, mà cư trú tại Trung Quốc đủ 1 năm, thì phải nộp thuế đối với toàn bộ thu nhập của người đó nhận được từ trong và ngoài nước Trung Quốc Cá nhân không có chỗ ở tại Trung Quốc mà cư trú dưới 1 năm, thì phải nộp thuế đối với thu nhập phát sinh từ Trung Quốc

Mỹ: Đối tượng nộp thuế TNCN là những cá nhân cư trú và không cư trú Người nước ngoài được coi là cư trú tại Mỹ nếu họ cư trú thường xuyên hợp pháp tại Mỹ (được cấp thẻ xanh) hoặc nếu họ có mặt ở Mỹ trong một khoảng thời gian dài đủ để được cấp một thẻ lưu trú9

Theo đặc điểm “nguồn phát sinh thu nhập” lại quy định: một cá nhân phải nộp thuế TNCN nếu phát sinh thu nhập Nguyên tắc này được áp dụng có hiệu quả để thu thuế TNCN của các đối tượng nộp thuế là đối tượng không cư trú Cách đánh thuế dựa trên tiêu chí này phù hợp với những quốc gia có người nước ngoài đến đầu

tư, làm việc hoặc sinh sống trong một khoản thời gian nhất định

Theo pháp luật Việt Nam, căn cứ vào Khoản 1 Điều 3 Luật thuế TNCN thì

đối tượng nộp thuế TNCN được định nghĩa như sau: “Đối tượng nộp thuế TNCN là

cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam”

Theo đó, đối tượng nộp thuế TNCN bao gồm hai đối tượng: Thứ nhất là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế tại Điều 3 Luật TNCN phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam; thứ hai là cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật thuế TNCN phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam

9 Viện Khoa học Tài chính (1990), Thuế và cái cách thuế ở nước ta, Bộ Tài Chính

1.4.2 Các khoản thu nhập chịu thuế

Để đánh giá đúng và chính xác tiêu chí của việc ban hành Luật thuế TNCN mà từng nước áp dụng như: Sắc thuế này có thực sự công bằng không, thuế này đem lại nguồn thu như thế nào cho ngân sách thì việc xác định các loại thu nhập chịu thuế là vấn đề mang tính quyết định Thu nhập chịu thuế là một khoản thu nhập nằm trong diện chịu thuế TNCN theo quy định trong chính sách thuế TNCN của từng quốc gia Để tính được thuế TNCN mà đối tượng nộp thuế phải nộp, trước tiên phải xác định được những khoản thu nhập nào là thu nhập chịu thuế và cách tính thu nhập, sau đó trừ các khoản miễn trừ, khấu trừ (nếu có) cơ quan thuế xác định được thu nhập tính thuế, áp dụng thuế suất theo quy định sẽ xác định được số thuế phải nộp Căn cứ quy định của pháp luật hiện hành, các khoản thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS bao gồm các hoạt động sau:

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Tài sản gắn liền với đất bao gồm:

+ Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai

+ Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai

+ Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi)

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước

- Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật

- Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật

- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức 10

Trong một số trường hợp, cá nhân sẽ được miễn thuế TNCN nói chung và miễn thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS nói riêng khi thuộc một trong các trường hợp dưới đây, cụ thể:

- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây

dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau

- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định này phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

+ Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);

+ Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;

+ Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;

Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về

10 Khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính Phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân

tính chính xác của việc kê khai Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật11

Các quy định liên quan đến nội dung miễn thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS nói trên còn được hướng dẫn chi tiết tại Điều 3 Thông tư

111/2013/TT-BTC

1.4.3 Căn cứ tính thuế

Căn cứ tính thuế là những yếu tố được sử dụng làm cơ sở xác định số thuế phải nộp cho từng đối tượng chịu thuế riêng biệt Căn cứ tính thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS bao gồm hai yếu tố: thu nhập tính thuế (giá chuyển nhượng từng lần) và thuế suất

1.4.3.1 Thu nhập tính thuế (giá chuyển nhượng từng lần)

Thứ nhất, giá chuyển nhượng đối với BĐS chỉ bao gồm quyền sử dụng đất:

Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất

do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng

Thứ hai, giá chuyển nhượng đối với BĐS bao gồm quyền sử đụng đất và tài

sản gắn liền với đất: Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai

11 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu

hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ủy ban nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng

12 Khoản 4 Điều 5 Luật quản lý thuế 2006

1.4.5 Đăng ký, kê khai và nộp thuế

1.4.5.1 Đăng ký thuế

Đăng ký thuế là việc người nộp thuế kê khai những thông tin của người nộp thuế theo mẫu quy định và nộp tờ khai cho cơ quan quản lý thuế để bắt đầu thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo các quy định của pháp luật Tổng Cục Thuế là cơ quan nhà nước có trách nhiệm quản lý về đăng ký thuế và cấp mã số thuế13

Tự khai, tự nộp thuế là cơ chế quản lý thuế, trong đó người nộp thuế được chủ động và tự giác thực hiện nghĩa vụ thuế của mình theo quy định của pháp luật Người nộp thuế tự kê khai, tự tính toán số thuế phải nộp, tự nộp thuế cho NSNN theo đúng thời hạn mà Luật quy định và tự chịu trách nhiệm về việc kê khai, nộp thuế của mình Cơ quan quản lý thuế không can thiệp trực tiếp vào việc kê khai, nộp thuế của người nộp thuế trừ khi phát hiện ra các sai sót, vi phạm hoặc có các dấu hiệu không tuân thủ pháp luật thuế

Xuất phát từ thực tiễn, mỗi cá nhân cần có một MST riêng để cơ quan quản lý theo dõi Việc đăng ký và cấp MST cá nhân cần được triển khai nhanh chóng và kịp thời, tiến tới mỗi công dân đều có một mã số không phân biệt có thu nhập chịu thuế hay không có thu nhập chịu thuế Cá nhân có thu nhập chịu thuế thực hiện đăng ký thuế để được cơ quan thuế cấp MST cho bản thân và cho mỗi người phụ thuộc được giảm trừ gia cảnh Tổ chức, cá nhân trả thu nhập chịu thuế thực hiện đăng ký thuế

để được cơ quan thuế cấp MST

Theo quy định của pháp luật hiện hành, đăng ký thuế bao gồm các nội dung: đối tượng phải đăng ký, hồ sơ đăng ký và địa điểm nộp hồ sơ đăng ký thuế, cụ thể:

- Đối tượng phải đăng ký thuế: Cá nhân có thu nhập chịu thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS là cá nhân chuyển nhượng BĐS

- Hồ sơ đăng ký (hồ sơ kê khai) thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS bao gồm:

13 Trường địa học kinh tế quốc dân (2002), Giáo trình quản lý thuế, Nhà xuất bản thống kê

+ Tờ khai thuế TNCN theo mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông

tư số 92/2015/TT-BTC

+ Bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nộp bản sao hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai ký với chủ dự án cấp I, cấp II hoặc sàn giao dịch của chủ dự án; hoặc bản sao hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ ký trước thời điểm có hiệu lực của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 26/3/2010 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật nhà ở

+ Hợp đồng chuyển nhượng BĐS Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nộp Hợp đồng chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

đã được công chứng; hoặc Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nhà, nền nhà, căn hộ đã được công chứng Nếu chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ lần thứ hai trở đi thì các bên phải xuất trình thêm hợp đồng chuyển nhượng lần trước liền kề Trường hợp uỷ quyền BĐS thì nộp Hợp đồng uỷ quyền BĐS

+ Trong trường hợp chuyển nhượng BĐS được miễn thuế TNCN thì người nộp thuế phải cung cấp giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế theo hướng dẫn tại Điểm b Khoản 3 Điều 16 của Thông tư 156/2013/TT-BTC + Các tài liệu làm căn cứ chứng minh việc góp vốn theo quy định của pháp luật (trong trường hợp chuyển nhượng BĐS do góp vốn vào doanh nghiệp thuộc diện tạm thời chưa thu thuế TNCN)

- Địa điểm nộp hồ sơ đăng ký thuế: Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng BĐS tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi Cục Thuế nơi có BĐS chuyển nhượng Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có BĐS chuyển nhượng

Trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế, nộp thuế TNCN tại Chi Cục Thuế địa phương nơi có nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế uỷ nhiệm thu

1.4.5.2 Kê khai thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS:

Khai thuế là việc người nộp thuế tự xác định số thuế phải nộp phát sinh trong

kỳ khai thuế theo quy định Người nộp thuế sử dụng hồ sơ khai thuế theo quy định của Luật Quản lý thuế để kê khai số thuế phải nộp với cơ quan thuế và tự chịu trách nhiệm về tính chính xác của số liệu trong hồ sơ khai thuế

Nền tảng của quản lý thuế hiện đại chính là hướng đến và phát huy cao nhất tính tự giác tuân thủ pháp luật của người nộp thuế Ở một số nước phát triển, việc quản lý thuế theo cơ chế hiện đại, hiệu quả này được hầu hết các nước trên thế giới

áp dụng Việc quản lý theo cơ chế như vậy sẽ giúp cơ quan thuế phân bổ nguồn lực theo hướng chuyên môn hóa, chuyên sâu trong quản lý, cải tiến các quy trình quản

lý rõ ràng làm tăng sự minh bạch trong quản lý thuế, đồng thời giảm bớt chi phí quản lý, thúc đẩy cải cách hành chính thuế

Sau nghĩa vụ đăng ký thuế, người nộp thuế được cơ quan quản lý thuế cấp mã

số thuế cá nhân, nghĩa vụ tiếp theo của người nộp thuế đó là thực hiện kê khai chính xác, trung thực, đầy đủ các thông tin vào tờ mẫu khai thuế và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế Tùy vào loại kê khai mà người nộp thuế thực hiện việc kê khai theo các kỳ khác nhau: Kê khai và nộp thuế theo tháng; Kê khai theo năm đối với loại thuế có kỳ tính thuế năm; Kê khai và nộp thuế theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế

Cá nhân có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS phải thực hiện khai thuế theo từng lần phát sinh, kể cả trường hợp thuộc đối tượng được miễn thuế Hồ

sơ kê khai thuế được đề cập tại mục 1.4.5.1

Cơ quan quản lý BĐS chỉ làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS khi đã có chứng từ nộp thuế TNCN hoặc xác nhận của cơ quan thuế về khoản