LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài Trong giai đoạn hiện nay cùng với sự phát triển của nền kinh tế hội nhập toàn cầu. Đi cùng với sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam là nhu cầu ngày càng tăng của dịch vụ thẩm định giá bất động sản. Giá trị của một bất động sản cótầm ảnh hưởng quan trọng trong hầu hết các quyết định liên quan đến việc chuyển nhượng mua bán, quản lý, sở hữu, thế chấp vay vốn, đánh giá lại tài sản bảo đảm, nâng cao hạn mức tín dụng, đánh thuế.... Bởi vậy, định giá bất động sản có thể coi là trung tâm của các hoạt động kinh tế trong nền kinh tế thị trường. Ở Việt Nam, so với các nước trên thế giới ngành thẩm định giá có những bước đi đầu tiên khá muộn, nhưng hiện tại đã và đang phát triển mạnh về chiều sâu cũng như chiều rộng. Tuy nhiên trong quá trình hình thành và phát triển, hoạt động thẩm định giá nói chung và định giá bất động sản nói riêng cũng gặp không ít khó khăn. Thị trường bất động sản Việt Nam mới ở giai đoạn đầu của sự phát triển so với thế giới cho nên hiệu quả của lĩnh vực này ở nước ta còn rất hạn chế và cũng chưa được xã hội nhận thức đầy đủ để có thể áp dụng một cách phổ biến. Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề, kết hợp với thực tế tìm hiểu tại Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC, tôi đã chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định giá trị bất động sản tại Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC ” làm đề tài nghiên cứu cho khóa luận tốt nghiệp của mình với mong muốn một phần nào đó hiểu rõ hơn về hoạt động định giá BĐS ở Việt Nam nói chung cũng như Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC nói riêng. Từ đó, chỉ ra được những ưu nhược điểm của quy trình đang áp dụng của công ty nhằm đưa ra các kiến nghị, giải pháp góp phần nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá và ngày càng đáp ứng được yêu cầu của thị trường và khách hàng. 2. Mục tiêu nghiên cứu Hệ thống lại cơ sở lý luận và hệ thống hóa các phương pháp chủ yếu thẩm định giá bất động sản. Phân tích, đánh giá thực trạng về công tác thẩm định giá trị BĐS tại Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC trong giai đoạn 2015 đến nay nhằm đưa ra các hạn chế còn tồn tại , nguyên nhân chủ quan và khách quan. Trên cơ sở lý luận và thực tiễn đã nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC 3. Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp cơ bản được sử dụng: Phương pháp tổng hợp, so sánh, phân tích số liệu. Tất cả các phương pháp được sử dụng nhằm tìm ra những căn cứ, cơ sở minh họa cho các luận điểm đồng thời góp phần đưa ra những giải pháp phù hợp với tình hình thực hiện thẩm định giá bất động sản của Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu -Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC ( Quy trình và phương pháp) -Phạm vi nghiên cứu: •Về không gian: Số liệu nghiên cứu thông qua các hồ sơ thẩm định giá trị BĐS tại Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC. •Về thời gian: Từ năm 2015 đến nay. 5. Bố cục khóa luận Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục, nội dung của khóa luận được kết cấu theo 3 chương. Chương 1. Cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá trị BĐS Chương 2. Thực trạng công tác thẩm định giá trị BĐS tại Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC .Chương 3. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá trị BĐS tại Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC.
Trang 1TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
- -TRẦN VIỆT HÀ
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNHGIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ
BTC
Trang 3TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
- -TRẦN VIỆT HÀ
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ
Trang 5Trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến các thầy cô bộ môn Tài
chính doanh nghiệp, đặc biệt là giáo viên hướng dẫn - TS Trần Tất Thành đã tận
tình chỉ bảo, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình hoàn thiện bài luận văn tốt nghiệp
Ngoài ra, tôi xin cảm ơn Ban Giám đốc và các đồng nghiệp của Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC đã tạo điều kiện, cung cấp số liệu, thông tin
và nhiệt tình giúp đỡ tôi trong thời gian làm việc và thực hiện bài luận này
Cuối cùng tôi xin cảm ơn các thành viên trong gia đình và những người bạn đãluôn sát cánh, ủng hộ và động viên tôi trong suốt thời gian qua
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội ngày 10 tháng 06 năm 2018.
Học viên thực hiện
Trần Việt Hà
Trang 6Tôi xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp: “ Hoàn thiện công tác thẩm định giá trị bất động sản của Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC’’ thực
sự là đề tài nghiên cứu của riêng tôi và được sự hướng dẫn của TS Trần Tất Thành dựa trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết và thực hành thực tế Những phần sử
dụng tài liệu tham khảo trong khóa luận đã được nêu rõ trong phần tài liệu thamkhảo Các số liệu, kết quả trình bày trong khóa luận là hoàn toàn trung thực, nếu saitôi xin chịu mọi trách nhiệm, kỷ luật của khoa và nhà trường
Học viên thực hiện
Trần Việt Hà
Trang 7LỜI CẢM ƠN
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG
TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN THẠC SĨ
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ 3
BẤT ĐỘNG SẢN 3
1.1.Tổng quan về bất động sản 3
1.1.1 Những vấn đề cơ bản về Bất động sản 3
1.1.2 Giá trị của bất động sản 7
1.1.3.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS 8
1.2 Lý luận về công tác thẩm định giá trị BĐS 9
1.2.1 Khái niệm và cơ sở thẩm định giá trị BĐS 9
1.2.2 Mục đích và vai trò của thẩm định giá trị BĐS 10
1.2.3 Nguyên tắc thẩm định giá BĐS 11
1.2.4 Quy trình và nội dung công tác định giá BĐS 13
1.2.5 Phương pháp thẩm định giá BĐS 14
1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác thẩm định giá BĐS 21
1.3.1 Nhân tố chủ quan 21
1.3.2 Nhân tố khách quan 22
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 25
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐSTẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BTC 26
2.1 Khái quát về Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC 26
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển 26
2.1.2 Năng lực công ty 27
2.1.3 Vài nét về tình hình hoạt động kinh doanh của BTC 28
Trang 8thẩm định giá BTC 31
2.2.1 Căn cứ và hồ sơ pháp lý theo quy định 31
2.2.2 Quy trình thẩm định giá BĐS đang áp dụng tại BTC 33
2.2.3 Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS đang được áp dụng tại Công ty36 2.3.Đánh giá chung về thực trạng công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC 67
2.3.1 Kết quả đạt được 67
2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân 69
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 73
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊBẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤNVÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BTC 74
3.1 Định hướng phát triển của công ty trong thời gian tới 74
3.1.1 Công tác chuyên môn 74
3.1.2 Các công tác khác 75
3.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC 75
3.2.1 Nhóm giải pháp hoàn thiện quy trình định giá bất động sản 75
3.2.2 Nhóm giải pháp hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản 78
3.2.3 Một số giải pháp khác 84
3.3 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC 84
3.3.1 Kiến nghị đối với Nhà nước 84
3.3.2 Đối với Bộ Tài Chính 87
3.3.3 Kiến nghị với khách cần định giá 90
KẾT LUẬN CHUNG 91
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 92
Trang 96 BTC Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC
7 LNNĐT Lợi nhuận nhà đầu tư
Trang 10Bảng 2.1 Tổng hợp kết quả hoạt động kinh doanh của công ty năm 2015,
2016, 2017 28
Bảng 2.2: Phân loại BĐS thẩm định BTC đã thực hiện trong năm 2016 va 2017 29 Bảng 2.3: Bảng kết quả khảo sát thông tin các BĐS tại khu vực ngõ 217 Mai Dịch 40
Bảng 2.4: Ước tính giá trị công trình xây dựng trên đất của 3 TSSS khu vực ngõ 217 Mai Dịch 41
Bảng 2.5: Ước tính đơn giá đất của 3 tài sản so sánh 42
Bảng 2.6: Phân tích thông tin và điều chỉnh đơn giá đất TSTD 42
Bảng 2.7: Bảng ước tính giá trị công trình xây dựng trên đất của TSTĐ 45
Bảng 2.8: Hiện trạng thực tế công trình xây dựng trên đất của TSTĐ 48
Bảng 2.9: Giá trị thẩm định của các công trình xây dựng 50
Bảng 2.10: Thông tin cho thuê văn phòng tại khu vực Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội 53
Bảng 2.11: Điều chỉnh đơn giá cho thuê văn phòng 54
Bảng 2.12: Kết quả cụ thể dòng tiền thu về từng năm chiết khấu về thời điểm thẩm định 58
Trang 11TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
- -TRẦN VIỆT HÀ
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ
Trang 13TÓM TẮT LUẬN VĂN
Ngành thẩm định giá ở Việt Nam đã có những bước đi đầu tiên khá muộn so vớicác nước khác trên thế giới và hiện tại nó đang hình thành rộng khắp các tỉnh, thànhtrong cả nước Thẩm định giá là một trong những công cụ góp phần vào việc nângcao hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp, của nền kinh tế, hạn chế chất thoát,tiêu cực, nâng cao khả năng cạnh tranh
Trong giai đoạn đầu, cả nước chỉ có 02 Trung tâm Thẩm định giá ở trung ươngthuộc Ban Vật giá Chính phủ trước đây được thành lập, với số lượng nhân viêngần 300 người, tuy nhiên không ai trong số các nhân viên là thẩm định viên về giá.Khi Pháp lệnh Giá được ban hành và có hiệu lực năm 2002, hoạt động thẩm địnhgiá bắt đầu được thực hiện theo quy định tại pháp lệnh này Nghị định số101/2005/NĐ-CP của Chính phủ về thẩm định giá ra đời ngày 03/8/2005 và sau đó
là việc ban hành các Thông tư và Quyết định của Bộ Tài chính liên quan đến hoạtđộng thẩm định giá có thể coi là một bước đánh dấu sự phát triển của nghề thẩmđịnh giá ở Việt Nam Trong giai đoạn này, hoạt động thẩm định giá có nhiều thayđổi, phát triển cả về số lượng thẩm định viên và số lượng các tổ chức tham gia thịtrường thẩm định giá
Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề, kết hợp với thực tế tìm hiểu tại Công ty
cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC, tôi đã chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định giá trị bất động sản tại Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC ” làm đề tài nghiên cứu cho khóa luận tốt nghiệp của mình với mong muốn
một phần nào đó hiểu rõ hơn về hoạt động định giá BĐS ở Việt Nam nói chungcũng như Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC nói riêng Từ đó, chỉ rađược những ưu nhược điểm của quy trình đang áp dụng của công ty nhằm đưa racác kiến nghị, giải pháp góp phần nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá vàngày càng đáp ứng được yêu cầu của thị trường và khách hàng
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là hệ thống hóa các cơ sở lý luận về thẩmđịnh giá trị bất động sản và các phương pháp đang được áp dụng Từ đó, phân tích
và đánh giá thực trạng áp dụng những quy trình và phương pháp này trong công tác
Trang 14thẩm định giá trị BĐS của Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC nhằm chỉ
ra các hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân của chúng Các giải pháp nhằm khắcphục những hạn chế và hoàn thiện công tác thẩm định giá trị BĐS tại BTC cũng làphần cần đặc biệt hướng đến
Đối tượng nghiên cứu sẽ là tình hình thực tế của công tác thẩm định giá trịBĐS tại BTC Tác giả sẽ sử dụng số liệu thông qua các hợp đồng thẩm định BĐS đãthực hiện tại công ty trong khoảng thời gian từ 2015 đến nay
Các phương pháp nghiên cứu cơ bản được sử dụng: Phương pháp tổng hợp,
so sánh, phân tích số liệu Tất cả các phương pháp được sử dụng nhằm tìm ra nhữngcăn cứ, cơ sở minh họa cho các luận điểm đồng thời góp phần đưa ra những giảipháp phù hợp với tình hình thực hiện thẩm định giá bất động sản của Công ty cổphần tư vấn và thẩm định giá BTC
Bố cục khóa luận
Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục, nội dungcủa khóa luận được kết cấu theo 3 chương
Chương 1 Cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá trị BĐS
Chương 2 Thực trạng công tác thẩm định giá trị BĐS tại Công ty cổ phần tưvấn và thẩm định giá BTC
.Chương 3 Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá trị BĐS tại Công ty
cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC
Trang 15là một yếu tố vật chất có ích cho con người, có thể đo lường bằng giá trị nhất định vàkhông thể di dời hoặc hạn chế di dời để công năng, hình thái không thay đổi
Giá trị BĐS là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà bất động sản mang lạicho chủ thể nào đó tại thời điểm nhất định Căn cứ để xác định giá trị của BĐS gồm: chi phí, thu nhập và giá mua bán
Giá trị BĐS bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như mục đích sử dụng , những lợiích mà BĐS tạo ra cho các chủ thể Cùng với đó, những yếu tố khách quan như vềvật chất ( tính hữu dụng), cung- cầu, pháp lý, tập quán dân cư và tâm lý người dùngcũng tác động đáng kể đến giá trị BĐS
1.2 Lý luận về công tác thẩm định giá trị BĐS
Theo khoản 15, điều 4, Luật Giá năm 2012 quy định: “Thẩm định giá là việc cơquan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sảntheo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểmnhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá
Cơ sở để thẩm định giá trị BĐS dựa vào giá thị trường và giá phi thị trường( theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 2 và số 3) Trên thực tế, Hoạt động thẩm định giáphần lớn là dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy nhiên có những loại tài sản riêngbiệt và mục đích thẩm định giá riêng biệt nên sẽ đòi hỏi thẩm định giá phải dựa trêngiá trị phi thị trường
Mục đích thẩm định giá BĐS phản ánh nhu cầu sử dụng BĐS cho một côngviệc nhất định Điều này phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà BĐS cần phảitạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch đã được xác định Thẩm định
Trang 16giá BĐS phục vụ các mục đích sau: thế chấp tài sản, tham khảo trong các hợp đồngbảo hiểm, để đầu tư phát triển BĐS, mua bán , hợp nhất, thanh lý và hỗ trợ đề raphương ản xử lý tài sản khi cải cách doanh nghiệp nhà nước Mục đích thẩm địnhgiá mang tính chủ quan, ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương pháp thẩm định giáthích hợp đối với tài sản cần thẩm định.
Thẩm định giá trị BĐS có vai trò Tư vấn về giá trị, giá cả tài sản giúp các chủthể tài sản và các bên có liên quan và công chúng đầu tư ra các quyết định liên quanđến việc mua - bán, đầu tư, cho vay tài sản; góp phần làm minh bạch thị trường,thúc đẩy sự phát triển thị trường tài sản trong nước cũng như trên toàn thế giới Các nguyên tác thẩm định giá BĐS bao gồm :
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
- Nguyên tắc thay thế
-Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai
-Nguyên tắc đóng góp
-Nguyên tắc cung cầu
Theo các tiêu chuẩn thẩm định giá tại Việt Nam, có bốn phương pháp đangđược áp dụng để thẩm định giá trị BĐS gồm :
1.3 Các nhân tố ảnh hướng đến công tác thẩm định giá BĐS
Công tác thẩm định giá trị bất động sản cũng phụ thuộc vào nhiều nhân tố Kháchquan là các nhân tố tự nhiên, kinh tế, pháp lý liên quan đến tài sản, các nhân tố liênquan đến thị trường như tính hữu dụng của BĐS Về phần chủ quan là quan điểm khácnhau của các công ty thẩm định về vấn đề định giá BĐS, cách thức tổ chức và quy trìnhđịnh giá bất động sản Phương pháp và hệ thống thông tin định giá đi kèm với đội ngũ
Trang 17nhân lực cũng ảnh hưởng rất nhiều đến công tác thẩm định giá trị BĐS.
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BTC
2.1 Khái quát về Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC.
Phần này sẽ giới thiệu về lịch sử hình thành và phát triển của BTC Tiền thân
là một công ty hoạt động trong lĩnh vực thương mại và đầu tư, tư vấn tái cấu trúc mua bán sáp nhập công ty; đến nay BTC đã chuyển mình thành một đơn vị chuyên cung cấp dịch vụ thẩm định giá trị tài sản do các thẩm định viên nhiều năm kinh nghiệm và có thẻ hành nghề của Bộ Tài chính trực tiếp điều hành
BTC đã thực hiện thành công nhiều hợp đồng thẩm định giá trị tài sản với các doanh nghiệp lớn trong và ngoài nước, hợp tác trong khâu thẩm định mua sắm tập trung với hơn 50 sở tài chính, trường học, bệnh viện trong cả nước
Việc nằm trong Sort list các đơn vị thẩm định giá đủ năng lực cung cấp dịch
vụ cho hệ thống ngân hàng BIDV và Công ty quản lý tài sản các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) cho thấy BTC đang dần lớn mạnh với mảng thẩm định giá trị BĐS là thế mạnh Trong quá trình nghiên cứu và số liệu do BTC cung cấp cho thấy mảng BĐS với nhiều loại hình tài sản tiêu biểu như : nhà ở đất ở, nhà xưởng, sàn văn phòng dịch vụ là những BĐS mà BTC tham gia thẩm định nhiều nhất Hoàn thiện về quy trình và phương pháp thẩm định các loại tài sản này góp phần không nhỏ nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá trị BĐS tại BTC
2.2 Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS tại Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC.
Cơ sở pháp lý của công ty khá đầy đủ các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác thẩm định cũng như tài sản thẩm định Tuy nhiên công ty vẫn sử dụng một
số văn bản pháp luật cũ trong khi nhà nước đã ban hành văn bản pháp luật mới thay thế Cụ thể là Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 Luậtmới: Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014
Quy trình thẩm định giá trị BĐS mà BTC đang áp dụng gồm 7 bước được xây dựng dựa trên tiêu chuẩn thẩm định giá số 5 (Ban hành kèm Thông tư số
Trang 1828/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ tài chính).
Bước 1: Tiếp nhận thông tin yêu cầu của khách hàng, phân loại thông tin
yêu cầu
Bước 2: Xác định mục tiêu công việc, lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3: khảo sát hiện trường, thu thập thông tin và mô tả tài sản.
Bước 4: Phân tích thông tin
Bước 5: Xác định phương pháp định giá áp dụng.
Bước 6: Thống nhất các kết quả đưa ra một kết quả cuối cùng nêu trong báo
cáo thẩm định giá
Bước 7: Lập hồ sơ báo cáo thẩm định giá.
Về ví dụ cụ thể về tình hình công tác thẩm định giá trị BĐS tại Công ty, tác giả đã đưa ra ba ví dụ về ba loại hình tài sản mà BTC thực hiện nhiều nhất Thẩm định viên lựa chọn phương pháp thích hợp ứng với mỗi loại tài sản
Nhà ở đất ở (phương pháp so sánh kết hợp phương pháp chi phí) : tài sản thẩm định là một căn nhà tại số 38 ngõ 217 Mai Dịch, quận Bắc Từ Liêm, TP.
Hà Nội
Nhà xưởng ( phương pháp chi phí ) : tài sản thẩm định là giá trị toàn bộ các công trình trên đất , bao gồm nhà xưởng + nhà văn phòng xây dựng trên lô đất A2.CN7 cụm công nghiệp tập trung vừa và nhỏ huyện Từ Liêm, xã Xuân Phương, huyện Từ Liêm, Hà Nội
Sàn văn phòng, dịch vụ (phương pháp chiết khấu dòng tiền ): tài sản thẩm định là giá trị toàn bộ hai khu nhà văn phòng tọa lạc tại mặt đường Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội.
2.3.Đánh giá chung về thực trạng công tác định giá bất động sản tại công
Trang 19- Thời gian thực hiện còn hạn chế phần nào đó giảm chất lượng công tác dịnh giá
- Nguồn thông tin phán ảnh quan hệ cung cầu không thể đầy đủ
- Thông tin về các BĐS dễ trở nên lạc hậu khi thị trường biến động
- Công tác lập kế hoạch mới chỉ dừng ở mức độ tương đối, chưa đi sâu vào chitiết cụ thể
Nguyên nhân khách quan
- Môi trường pháp luật về thẩm định giá chưa có tính thống nhất, vẫn có nội
dụng mâu thuẫn, xung đột, chồng chéo
- Tình hình thị trường kém minh bạch, biến động liên tục
- BĐS là tài sản đa dạng và phức tạp nên giá trị phụ thuộc vào nhiều yếu tố
- Giao dịch BĐS tại thị trường Việt Nam không được đăng kí đầy đủ nên khókiếm soát, khó nắm bắt được thông tin giao dịch thành công
Trang 20- Việt Nam chưa có hệ thống lưu trữ thông tin giao dịch thị trường nên thẩmđịnh viên sẽ tốn rất nhiều thời gian hoặc đôi khi không thể thu thập được thông tinmong muốn
Nguyên nhân chủ quan
- Nhân lực công ty chưa đáp ứng được về số lượng lẫn chất lượng
- Cơ sở vật chất công ty còn hạn chế
- Việc xác định hao mòn hay ước tính giá trị hao mòn tích lũy không phải thẩm định viên nào cũng có khả năng thực hiện, đòi hỏi người làm phải có chuyên môn về xây dựng
- Chưa sử dụng nhiều phương pháp định giá khác nhau để đối chiếu, khiến kết quả phần nào bị ảnh hưởng tiêu cực
- Công tác lập kế hoạch thẩm định chưa được chú trọng khiến thẩm định viên phải tự lên kế hoạch cho công tác thẩm định giá của mình,
- Hệ thống dự liệu, thông tin chỉ được xây dựng trên cơ sở điều tra, khảo sát thị trường hoặc được ghi nhớ lại sau các cuộc thẩm định giá
CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆNCÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN
VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BTC 3.1 Định hướng phát triển của công ty trong thời gian tới
Về công tác chuyên môn, công ty cần chú trọng vào khâu đào tạo và bồi dưỡngcán bộ để trở thành những thẩm định viên giỏi về nghiệp vụ, vững về giao tiếp kháchhàng nhằm trở thành nồng cốt tương lai của công ty Bên cạnh đó, công ty cần thườngxuyên nắm bắt tình hình giá cả, biến động của thị trường để kịp thời cập nhật, phố biếnkinh nghiệm nâng cao trình độ chuyên môn cho từng cán bộ Trong những năm tới, hyvọng số thẩm định viên có thẻ hành nghề tại công ty ngày càng tăng lên
- Mặt khác, cần mở rộng mạng lưới liên kết và khai thác nhu cầu thẩm định ở cácngân hàng, chứng khoán, công ty tài chính, bảo hiểm để xây dựng tốt uy tín trên thịtrường Trong dài hạn, công ty phấn đấu trở thành doanh nghiệp cung cấp dịch vụ
Trang 21kiểm toán, định giá hàng đầu Việt Nam, vươn tầm quốc tế.
3.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công
ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC
Nhóm giải pháp về hoàn thiện quy trình thẩm định giá BĐS:
- Bổ sung thêm các bước làm tăng tính chặt chẽ của quy trình và độ tin cậy củakết quả định giá bất động sản
- Hoàn thiện công tác lập kế hoạch định giá
- Hoàn thiện công tác thu thập và phân tích thông tin
- Đẩy mạnh công tác lập hệ thống kho dữ liệu hoàn chỉnh, cơ sở dữ liệuchính thống
- Hạn chế rủi ro sai sót không đáng có trong quá trình định giá (yếu tố con người)
Nhóm giải pháp về hoàn thiện phương pháp thẩm định giá BĐS:
- Vận dụng linh hoạt các phương pháp định giá
- Hoàn thiện hơn nữa việc thu thập, lựa chọn thông tin về các bất động sản
- Nâng cao kỹ thuật xác định tỷ suất chiết khấu trong phương pháp thu nhập
3.3 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC
Kiến nghị đối với nhà nước
- Hoàn thiện cơ sở pháp lý tạo thành hành lang hoạt động cho công tác thẩm
Trang 22định giá.
- Hoàn thiện công tác quản lý vĩ mô : tăng cường biện pháp kiểm tra, giám sát,minh bạch hóa thông tin thị trường bất động sản Nhu cầu thẩm định giá ngày cànglớn dẫn đến nhiều công ty định giá mọc lên ngày càng nhiều đòi hỏi Nhà nước cần
tổ chức các đợt thanh kiểm chất lượng hoạt động thẩm định giá
Kiến nghị với bộ tài chính
- Bộ Tài Chính cần ban hành các thông tư hướng dẫn cụ thể cho các đơn vịthẩm định:
- Hoàn thiện công tác kiểm tra chất lượng thẩm định giá:
- Tổ chức hiệu quả việc đào tạo, thi thẻ thẩm định viên về giá cho các
cá nhân
- Hoàn thiện các tiêu chuẩn thẩm định giá về phương pháp định giá bấtđộng sản
Kiến nghị đối với khách hàng thẩm định giá
Khách hàng có nhu cầu thẩm định giá cần lưu ý cung cấp thông tin về BĐSchính xác và minh bạch Thẩm định viên cần được giúp đỡ và tạo điều kiện để tiếpcận tài sản , khảo sát thực địa một cách chi tiết nhất Khách hàng cũng cần lưu ý sửdụng kết quả chứng thư thẩm định giá đúng với mục đích đã nêu trong hợp đồng đểtránh tranh chấp phát sinh sau này
Trang 23TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
- -TRẦN VIỆT HÀ
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ
Trang 25LỜI MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài
Trong giai đoạn hiện nay cùng với sự phát triển của nền kinh tế hội nhập toàncầu Đi cùng với sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam là nhu cầu ngày càng tăngcủa dịch vụ thẩm định giá bất động sản Giá trị của một bất động sản cótầm ảnhhưởng quan trọng trong hầu hết các quyết định liên quan đến việc chuyển nhượngmua bán, quản lý, sở hữu, thế chấp vay vốn, đánh giá lại tài sản bảo đảm, nâng caohạn mức tín dụng, đánh thuế Bởi vậy, định giá bất động sản có thể coi là trungtâm của các hoạt động kinh tế trong nền kinh tế thị trường
Ở Việt Nam, so với các nước trên thế giới ngành thẩm định giá có những bước
đi đầu tiên khá muộn, nhưng hiện tại đã và đang phát triển mạnh về chiều sâu cũngnhư chiều rộng Tuy nhiên trong quá trình hình thành và phát triển, hoạt động thẩmđịnh giá nói chung và định giá bất động sản nói riêng cũng gặp không ít khó khăn.Thị trường bất động sản Việt Nam mới ở giai đoạn đầu của sự phát triển so với thếgiới cho nên hiệu quả của lĩnh vực này ở nước ta còn rất hạn chế và cũng chưa được
xã hội nhận thức đầy đủ để có thể áp dụng một cách phổ biến
Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề, kết hợp với thực tế tìm hiểu tại Công ty
cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC, tôi đã chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định giá trị bất động sản tại Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC ” làm đề tài nghiên cứu cho khóa luận tốt nghiệp của mình với mong muốn
một phần nào đó hiểu rõ hơn về hoạt động định giá BĐS ở Việt Nam nói chungcũng như Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC nói riêng Từ đó, chỉ rađược những ưu nhược điểm của quy trình đang áp dụng của công ty nhằm đưa racác kiến nghị, giải pháp góp phần nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá vàngày càng đáp ứng được yêu cầu của thị trường và khách hàng
2 Mục tiêu nghiên cứu
Hệ thống lại cơ sở lý luận và hệ thống hóa các phương pháp chủ yếu thẩmđịnh giá bất động sản
Phân tích, đánh giá thực trạng về công tác thẩm định giá trị BĐS tại Công ty
Trang 26cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC trong giai đoạn 2015 đến nay nhằm đưa ra cáchạn chế còn tồn tại , nguyên nhân chủ quan và khách quan.
Trên cơ sở lý luận và thực tiễn đã nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp nhằmhoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần tư vấn và thẩmđịnh giá BTC
3 Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp cơ bản được sử dụng: Phương pháp tổng hợp, so sánh, phântích số liệu Tất cả các phương pháp được sử dụng nhằm tìm ra những căn cứ, cơ sởminh họa cho các luận điểm đồng thời góp phần đưa ra những giải pháp phù hợpvới tình hình thực hiện thẩm định giá bất động sản của Công ty cổ phần tư vấn vàthẩm định giá BTC
4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổphần tư vấn và thẩm định giá BTC ( Quy trình và phương pháp)
Chương 1 Cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá trị BĐS
Chương 2 Thực trạng công tác thẩm định giá trị BĐS tại Công ty cổ phần tưvấn và thẩm định giá BTC
.Chương 3 Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá trị BĐS tại Công ty
cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC
Trang 27Có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm bất động sản, nhưng đều thốngnhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Theo
đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những
gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất
Bộ luật dân sự nước CHXHCN Việt Nam năm 2015, khoản 1 điều 107quy định:
Bất động sản bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
- Tài sản khác theo quy định của pháp luật
Như vậy, có thể nhìn nhận một cách tổng quát nhất bất động sản là những tàisản vật chất khó di dời, tồn tại ổn định lâu dài
Và một tài sản được coi là bất động sản khi có được các điều kiện sau:
Trang 28- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người.
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của
nó không thay đổi
- Tồn tại lâu dài
1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau:
Thứ nhất, BĐS có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khảnăng di dời được
BĐS là loại tài sản không thể dịch chuyển được Nó luôn luôn phải gắn liềnvới đất đai - có tính chất giới hạn về diện tích và không gian Người ta thường căn
cứ vào các yêu tố về vị trí địa lý để đánh giá giá trị, lợi ích của BĐS như : khoảngcách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, hạ tầng công trình công cộng
Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính bền vững
Tính bền vững của hàng hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai Tuynhiên, tính bền vững của hàng hóa BĐS rất khác nhau, được thể hiện qua haiphương diện về vật lý và kinh tý Trên thực tế, tuổi thọ kinh tế thường ít hơn tuổithọ vật lý Người đầu tư xây dựng phải ước tính được hai loại tuổi này để tránh đầu
tư lãng phí , phải sửa chữa nhiều lần Ở cuối các chu kỳ kinh tế, do các chi phí duytrì tăng và dòng tiền thu nhập lại giảm nên lợi ích về kinh tế mà BĐS mang lại sẽ có
xu hướng giảm
Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm
Diện tích bề mặt trái đất là giới hạn, cho nên diện tích đất cũng có giới hạn vớitừng vùng miền Con người không thể mở rộng và phát triển quỹ đất dành cho BĐS
Thứ tư, tính khác biệt của BĐS
Vị trí tọa lạc, kết cấu và kiến trúc, hướng mặt tiền, cảnh quan và các vậtngoại cảnh sẽ tác động đến giá trị của BĐS Tính khác của của BĐS ngày càngphức tạp do phát triển của đời sống kinh tế xã hội Trong quá trình thẩm định,người làm phải có sự phân tích, đánh giá về sự khác biệt này, không được thựchiện một cách máy móc
Trang 29Thứ năm, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm
lý xã hội
Trong các loại hàng hóa thì BĐS chịu ảnh hưởng lớn nhất bởi yếu tố nhưphong tục tập quán, tôn giáo , tâm linh cũng có tác động theo cả hai hướng tích cực
và tiêu cực đến nhu cầu BĐS của mỗi khu vực khác nhau
Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau
BĐS là loại tài sản chịu ảnh hưởng rất mạnh mẽ từ các tài sản tương đồng,cùng công năng trong cùng khu vực và ảnh hưởng đến cả các hoạt động kinh tế xãhội có liên quan
Thứ bảy, BĐS luôn là một tài sản có giá trị cao
BĐS là loại tài sản mà người mua phải bỏ ra một số tiền cao hơn nhiều so vớicác loại tài sản thông thương khác Chưa kể đến việc bỏ ra chi phí để đầu tư xâydựng , khai thác sao cho BĐS mang lại lợi ích cho chủ thể thì không phải là việc bất
Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộcnhiều vào năng lực quản lý
BĐS là loại hình tài sản có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại phức tập khácnhau nên việc quản lý sẽ đòi hỏi nhiều năng lực và chi phí của người quản lý
1.1.1.3.Phân loại bất động sản
Phân loại theo đặc tính vật chất
Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang được sử dụng
- Công trình xây dựng và các tài sản gắn liền
- Nhà cửa xây dựng , không thể di dài
- Các công trình hạ tầng, kỹ thuật gắn với đất đai: hệ thống điện nước, hệ
Trang 30thống điều hòa, cứu hỏa, thông gió
- Các tài sản khác gắn liền với công trình: thang máy
Các tài sản gắn liền với đất đai: v
Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất
Bất động sản được chia thành hai loại, gồm đất đai và công trình kiến trúc.Trong đó:
Đất phân loại theo mục đích sử dụng gồm 3 loại:
- Đất nông nghiệp: Đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồngthủy sản, đất làm muối, đất rừng phòng hộ,
- Đất phi nông nghiệp: Đất ở, đất chuyên dùng
- Đất chưa sử dụng: gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng
Công trình kiến trúc gồm 5 loại:
- Nhà ở : gồm căn hộ chung cư, nhà ở riêng biệt và các loại biệt thự
- Công trình phục vụ kinh doanh sản xuất: nhà xưởng, kho bãi
- Công trình xây dựng có tính chất thương mại: cửa hàng, trung tâm thượngmại, các khu chợ
- Khách sạn, nhà nghỉ và sàn dịch vụ, văn phòng cho thuê
- Công trình kiến trúc đặc thù: Trường học, bệnh viên, bảo tàng
Phân loại theo quyền tài sản:
Bất động sản có giấy chứng nhận : quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất
Bất động sản có hợp đồng: cho thuê, góp vốn, thế chấp
Bất động sản chưa có giấy chứng nhận
1.1.1.4 Quyền lợi của các chủ thể đối với bất động sản
Quyền tài sản bất động sản là một hoặc tập hợp các quyền gắn chặt với quyền
sở hữu bất động sản bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền ký kết hợpđồng, quyền bán, cho thuê, quyền để thừa kế, quyền cho tặng, quyền hưởng lợi từviệc đầu tư, khai thác hay cho thuê bất động sản
Đối với đất đai
Sở hữu vĩnh viễn: đây là hình thức chiếm giữ cao nhất, bất động sản đượccông nhận thuộc quyền sở hữu hay quyền sở hữu đầy đủ ( đầy đủ ba quyền) của mộtchủ thể nào đó
Trang 31Thuê theo hợp đồng: đất được cho thuê theo hợp đồng ngắn hạn hoặc dài hạn
và có thể kéo dài vô thời hạn Chủ thể được quyền sử dụng trong khoảng thời gianthuê và phải nộp một số tiền thuê trong thời gian thuê
Quyền sử dụng đất: tương tự thuê hợp đồng, nhưng việc sử dụng đấtnày được quy định cụ thể cho mục đích sử dụng đối với chủ thể có quyền sửdụng đất đó
Đối với công trình
Sở hữu vĩnh viễn: quyền phát sinh khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu luôn côngtrình xây dựng trên khu đất đó
Thuê theo hợp đồng: các công trình nằm chỉ được thuê trong một thời giannhất định công trình xây dựng đó
1.1.2 Giá trị của bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm về giá trị bất động sản
Giá trị bất động sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà bất động sảnmang lại cho chủ thể nào đó tại thời điểm nhất định
1.1.2.2 Cơ sở giá trị của bất động sản
Giá trị bất động sản như là thước đo kinh tế của chính bất động sản đó, còn giá
cả của bất động sản là biểu hiện bằng tiền của giá trị bất động sản đó trên thị trườngbất động sản
Các căn cứ để ước tính giá trị bất động sản:
Thứ nhất là chi phí: Chi phí là số tiền bỏ ra để tạo lập và đưa vào sử dụng một
bất động sản Nó có thể là giá mua bất động sản hoặc là số tiền bỏ ra để mua đất,xây dựng các công trình trên khu đất và đưa vào khai thác hoạt động
Thứ hai là thu nhập: Thu nhập đặc biệt có ý nghĩa đối với các bất động sản đầu
tư thương mại được tạo lập nhằm mục đích kinh doanh, là một căn cứ rất quan trọngcủa giá trị bất động sản Giá trị bất động sản cao hay thấp phụ thuộc vào thu nhập manglại từ việc khai thác bất động sản đó Trong thẩm định giá bất động sản cần chú ý đếncác loại thu nhập sau: Tiền cho thuê, lợi nhuận từ việc khai thác bất động sản
Thứ ba là giá mua bán các bất động sản tương tự trên thị trường: Giá mua/bán
các bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá là một căn cứ rất quantrọng để ước tính giá trị bất động sản Tuy nhiên trước khi thừa nhận giá mua/bán
Trang 32một bất động sản như là chứng cứ thực sự của giá trị thị trường, nhà thẩm định giáphải nghiên cứu kỹ các điểm sau: Mối liên hệ giữa các bên trong một giao dịch; cácđiều khoản mua bán và các điều kiện thị trường.
1.1.3.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS
Dựa vào ý nghĩa và đặc tính của BĐS, ta có thể phân chia các yếu tố tác độngđến giá trị BĐS thành 2 loại như sau :
Yếu tố chủ quan
Mục đích thẩm định tài sản mà chủ tài sản yêu cầu phần nào đó quyết định đếngiá trị tài sản Với mỗi mục đích khác nhau thì thẩm định viên sẽ quyết định sửdụng phương pháp định giá nào cho phù hợp Giá trị tài sản sẽ phụ thuộc vàonhững quyết định chủ quan của người thẩm định
Yếu tố khách quan
Các yếu tố về vật chất:
Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà bấtđộng sản có thể mang lại cho người sử dụng Giá trị của tài sản sẽ tỷ lệ thuận vớitính hữu dụng của tài sản Tuy nhiên với mỗi chủ thể khác nhau thì lại có sự đánhgiá khác nhau về tính hữu dụng của tài sản
Các yếu tố khác:
Ngoài các yếu tố trên, giá trị bất động sản còn chịu ảnh hưởng của các yếu tốkhác như: tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng Do đó, thẩm định viên cần hiểu rõcác yếu tố này đánh giá sát với thực tế nhất giá trị BĐS
1.2 Lý luận về công tác thẩm định giá trị BĐS
Trang 331.2.1 Khái niệm và cơ sở thẩm định giá trị BĐS
1.2.1.1 Khái niệm về thẩm định giá trị BĐS
Theo khoản 15, điều 4, Luật Giá năm 2012 quy định: “Thẩm định giá là việc cơquan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sảntheo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểmnhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.”
Có thể hiểu một cách ngắn gọn : thẩm định giá bất động sản là công tác tư vấn,xác định giá của bất động sản cụ thể tại một thời điểm nhất định
Như vậy có thể hiểu rằng: thẩm định giá bất động sản là việc ước tính bằngtiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho một chủthể tại một thời điểm nhất định
1.2.1.2.Cơ sở thẩm định giá trị BĐS
Theo tiêu chuẩn số 02 và 03 Thẩm định giá Việt Nam thì cơ sở cho định giábất động sản là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường
“Giá trị thị trường là loại giá trị thông dụng nhất được các thẩm định viên sử
dụng Trong ngành định giá, giá thị trường trở thành một thuật ngữ có tính pháp lýđối với các quốc gia và đã được IVSC tiêu chuẩn hóa Tiêu chuẩn định giá ViệtNam số 02 đã định nghĩa khái niệm như sau: Giá thị trường là mức giá ước tính củatài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàngmua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán kháchquan, độc lập, có đủ thông tin,các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết,thận trọng và không bị ép buộc.” [1] Cụ thể :
Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:
- Các thông tin về mặt pháp lý, số liệu kỹ thuật của tài sản, kết quả của cácgiao dịch đã và đang tiến hành trên thị trường mà có thể so sánh được
- Mức độ sử dụng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho tài sản Việcthu thập dữ liệu của các tài sản tương đồng sẽ giúp cho thẩm định viên đánh giáđược hiệu quả sử dụng tốt nhất của tài sản
- Kết quả khảo sát thực tế thị trường
Giá trị phi thị trường: tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 03 định nghĩa giá trị
Trang 34phi thị trường như sau: “Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một tài sản tạithời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vàođặc điểm kinh tế - kĩ thuật, chức năng, công dụng của tài sản, những lợi ích mà tàisản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giáđặc biệt và các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác Giá trị phi thị trườngbao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị đểtính thuế hoặc các giá trị khác.”[2]
Hoạt động thẩm định giá đa phần là dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy nhiêntrên thực tế sẽ có những tài sản đặc thù, không phổ biến trên thị trường và mục đíchthẩm định đặc biệt nên sẽ đòi hỏi thẩm định giá phải dựa trên giá trị phi thị trường
1.2.2 Mục đích và vai trò của thẩm định giá trị BĐS
1.2.2.1 Mục đích của thẩm định giá trị BĐS
- Xác định giá trị BĐS để chuyển giao quyền sở hữu Kết quả định giá BĐSgiúp người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được, người mua quyết định giámua, để thiết lập cơ sở cho sự trao đổi của BĐS này với các tài sản khác
- Xác định giá trị BĐS làm cơ sở tham khảo phục vụ công tác vay vốnngân hàng
- Xác định giá trị cho các hợp đồng bảo hiểm tài sản
- Xác định giá trị BĐS để xác định số tiền cho thuê trong hợp đồng, các điềukhoản cho thuê
- Xác định giá trị BĐS để đầu tư phát triển BĐS
- Xác định giá trị BĐS để lập báo cáo tài chính hàng năm, để xác định giá trịdoanh nghiệp, để mua bán, hợp nhất, thanh lý, để có phương án xử lý tài sản khi cổphần hóa doanh nghiệp nhà nước
- Xác định giá trị BĐS nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý
- Mục đích thẩm định giá là yếu tố quan trọng, mang tính chủ quan, ảnhhưởng có tính quyết định tới việc xác định các tiêu chuẩn về giá trị, đến việc lựachọn các phương pháp thẩm định giá thích hợp với BĐS được thẩm định
1.2.2.2 Vai trò của thẩm định giá BĐS
Bất động sản là loại tài sản đặc biệt và có giá trị lớn, thị trường bất động sản ở
Trang 35nhiều nước trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng đều có vị trí quan trọngtrong sự phát triển của nền kinh tế Cụ thể như sau:
- Minh bạch hóa giao dịch trên thị trường (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,thế chấp, góp vốn, bảo lãnh, chứng minh tài sản) nhằm góp phần thúc đẩy sự phát triểncủa thị trường BĐS
- Giúp cho chủ sở hữu, người quản lý, cơ quan quản lý có kênh tham khảo tincậy , lấy cơ sở đưa ra những chính sách, quyết định nhằm quy hoạch, đầu tư, khaithác, sử dụng bất động sản hiệu quả và hợp lý
- Công tác thẩm định giá phát triển về chất lượng sẽ thu hút được nhiều hơncác nguồn vốn, dự án đầu tư từ nước ngoài, góp phần đưa Việt Nam trở thành mộtđịa chỉ đáng tin cậy cho các nhà đầu tư quốc tế
- Công tác thẩm định giá sẽ hạn chế thất thu từ việc cổ phần hóa các doanhnghiệp Nhà nước, giảm thiểu việc thất thu thuế từ các giao dịch bất động sản, tăngnguồn thu cho ngân sách Nhà nước
- Thẩm định giá BĐS tạo điều kiện cho các cơ quan chức năng vận dụng cáckết quả thẩm định minh bạch, công bằng hơn nhằm mục đích giảm khiếu kiện, tranhchấp trong công việc đền bù, bồi thường, xử án , giải phòng mặt bằng; duy trì một
xã hội an toàn
1.2.3 Nguyên tắc thẩm định giá BĐS
1.2.3.1.Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Cơ sở của nguyên tắc: Con người luôn có xu hướng tìm cách khai thác tối đa
lợi ích của tài sản
Nội dung của nguyên tắc: “Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là
đạt được mức hữu dụng tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tàichính trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp và đtôi lại giá trị caonhất cho tài sản.” [3]
Như vậy, một tài sản đang sử dụng thực tế chưa chắc đã thể hiện khả năng sửdụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó Do đó khi vận dụng cần lưu ý:
Trang 36- Phải đánh giá được khả năng thực tế về việc khai thác tài sản và chỉ rađược những nguồn lợi mà BĐS mang lại
- Phải xác định trường hợp nào là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
1.2.3.2.Nguyên tắc thay thế
Cơ sở của nguyên tắc: “Một người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn
chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.” [3]Hay có thể hiểu giá trị một tài sản có thể được đo bằng chi phí để có một tàisản tương đương
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó cócác yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế xã hội tạo ra sự khác biệt của tàisản Sự ảnh hưởng của những đặc điểm phụ thêm này được phản ánh trong quan hệcung cầu và giá trị tài sản Do đó, vận dụng nguyên tắc này cần lưu ý:
- Phải biết được thông tin về giá trị, chi phí để tạo ra các tài sản có công năngtương tự tại thời điểm cần định giá
- Điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữa các loại tài sản là công việc bắt buộcthẩm định viên phải nắm chắc
1.2.3.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai
Cơ sở của nguyên tắc: “Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các
triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của ngườimua.” [3]
Nguyên tắc này để cập đến một khía cạnh làm cơ sở để xác định được giá trịtài sản đó là dựa vào các nguồn lợi mà tài sản mang về cho tương lai
Điều lưu ý khi áp dụng nguyên tắc này gồm:
- Phải xác định và ước lượng được các giá trị lợi ích mà tài sản mang lại trongtương lai Thẩm định viên bắt buộc phải lấy các khoản lợi ích này làm cơ sở tính toán
Trang 37- Phải điều tra, thu thập thông tin thị trường mới nhất của các tài sản tương tự
để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và ước tính giá trị của tài sản
1.2.3.4 Nguyên tắc đóng góp
Cơ sở của nguyên tắc: “Khi kết hợp các tài sản khác thì tổng giá trị của nó sẽ
cao hơn tổng giá trị các tài sản đơn lẻ.” [3]
Nội dung nguyên tắc này đề cập tới việc mỗi bộ phận của tài sản sẽ có nhữngđóng góp khác nhau vào tổng giá trị tài sản đó Giá trị của bộ phần này được xácđịnh chính là phần giá trị mà tổng tài sản mất đi khi có sự vắng mặt của bộ phận đó Vận dụng nguyên tắc này cần lưu ý: Khi đánh giá tổ hợp tài sản không đượccộng giá trị của các tài sản riêng lẻ với nhau
1.2.3.5 Nguyên tắc cung cầu
Cơ sở của nguyên tắc: “Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc định giá tài
sản là dựa vào giá trị thị trường Giá trị thị trường của tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu
tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung.” [3]
Nguyên tắc này sẽ giúp thẩm định viên quyết định tiếp cận tài sản theoquan điểm giá thị trường hoặc giá phi thị trường qua điều tra, xác định các giaodịch đã xảy ra trong quá khứ và dự báo những tác động của chúng vào tài sảntrong tương lai
1.2.4 Quy trình và nội dung công tác định giá BĐS
1.2.4.1 Khái niệm quy trình thẩm định giá BĐS
Quy trình thẩm định giá trị là trình tự có tính hệ thống mà thẩm định viên cầnthuân theo để trả lời câu hỏi của khách hàng về giá trị tài sản cần thẩm định.Quátrình này trù định việc xác định nhiệm vụ, thu thập và phân tích thông tin với mụcđích đưa ra đánh giá có cơ sở về giá trị của bất động sản cần thẩm định Trong quátrình thẩm định, để có các lập luận về các chứng cứ và các giả định nhằm đi đến kếtluận logic và xác đáng cần sử dụng đến dữ liệu thị trường
1.2.4.2 Nội dung công tác thẩm định giá BĐS
Theo “tiêu chuẩn thẩm định giá số 5 (Ban hành kèm theo Thông tư số28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính)”, quy trình thẩm định giá ViệtNam bao gồm 6 bước:
Trang 381.2.5 Phương pháp thẩm định giá BĐS
1.2.5.1 Phương pháp so sánh (TĐGVN 08)
Khái niệm: “Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá
trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để
ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá.” [4]
Cơ sở phương pháp : Giá thị trường của BĐS thẩm định sẽ có những mối liên
hiện chặt chẽ với giá trị của bất động sản tương tự và các BĐS đã và đang giao dịch trên
thị trường
Nguyên tắc áp dụng : dựa trên nguyên tắc thay thế Giá trần của tài sản cần
thẩm định có thể được xác định căn cứ vào chi phí mua một BĐS thay thế tương đồng
về diện tích, công năng, kết cấu, vị trí địa lý Người mua luôn có xu hướng không trả
giá cao hơn khi mua một tài sản tương đồng trong một thời điểm, tại một thị trường
Trường hợp áp dụng: Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm
định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường như chung cư,
các dãy nhà được xây cùng kiểu; các mảnh đất trống; áp dụng cho mục đích mua bán,
thế chấp, tính thuế bất động sản
Ưu và nhược điểm
- Ưu điểm: Đây là phương pháp luôn được thẩm định viên xem xét đầu tiên vì nó ít
gặp khó khăn về mặt kỹ thuật; thể hiện được sự đánh giá của thị trường – cơ sở thuyết
phục nhất thể hiện giá trị của tài sản; đồng thời phương pháp so sánh là cơ sở của các
iá
Trang 39- Nhược điểm: Phương pháp này đòi hỏi phải có các giao dịch về bất động sản
tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được; các thông tin,chứng cứ mang tính chất lịch sử; đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm vàkiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp
1.2.5.2 Phương pháp chi phí (TĐGVN 09)
Khái niệm: “Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ
sở tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trườngcủa tài sản cần thẩm định giá.” [5]
Cơ sở của phương pháp: Người mua sẽ không chấp nhận giá bán của BĐS họ
cần mua là cao hơn chi phí họ có thể bỏ ra để mua đất và xây một tài sản tương tự
Nguyên tắc áp dụng: dựa trên nguyên tắc thay thế
Phương pháp này thương được sử dụng khi thẩm định một BĐS đặc thù, ít
có giao dịch trên thị trường, việc tìm kiếm thu thập thông tin về tài sản về tươngđồng là không thể Điểm quan trọng khi áp dụng phương pháp này là người mualuôn coi chi phí tạo ra tài sản là yếu tố then chốt thể hiện giá trị BĐS
Ưu nhược điểm của phương pháp
- Ưu điểm: Đây là phương pháp mà thẩm định viên ưu tiên thứ hai sauphương pháp so sánh và phù hợp khi thẩm định giá các tài dùng cho các giao dịch
và mục đích riêng biệt khác
- Nhược điểm: Trên thực tế, các loại chi phí nói chung không bằng với giátrị thực tế của tài sản, việc ước tính một số khoản mục phải tăng hoặc giảm giá cóthể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện Chính vì vậy để áp dụng phương phápnày đòi hỏi thẩm định viên phải thành thạo về kĩ thuật xây dựng, về chuyên ngànhcủa tài sản thẩm định
1.2.5.3 Phương pháp thu nhập (TĐGVN 10)
Khái niệm: “Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định giá trị bất
động sản bằng việc ước tính giá trị những khoản thu nhập, những lợi ích mà bấtđộng sản mang lại cho các nhà đầu tư trong tương lai quy về thời điểm hiện tại” [6]
Cơ sở của phương pháp: toàn bộ những khoản lợi ích bằng tiền thu về từ
bất động sản trong tương lai sẽ chính là giá trị của BĐS
Trang 40 Nguyên tắc áp dụng: “dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai” [6]
Nội dung phương pháp :
-Phương pháp vốn hóa trực tiếp
- Phương pháp dòng tiền chiết khấu
Tuy nhiên trên thực tế thị trường Việt Nam sẽ gần như không thể áp dụng đượcphương pháp vốn hóa trực tiếp Lí do vì phương pháp này chỉ được sử dụng khi cácnguồn lợi tức ( dòng tiền) thu về hàng năm của tài sản là ổn định và không đối
Phương pháp dòng tiền chiết khấu sẽ thích hợp trong điều kiện thực tế
Phương pháp này sẽ được sử dụng với những tài sản mà nguồn thu nhậpkhác nhau ở từng thời điểm (không đều)
Nhìn chung, thẩm định giá bất động sản phải dựa vào thu nhập chính là việctiến hành chuyển hóa các dòng thu nhập trong tương lai về hiện tại để tìm giá trị củabất động sản Quá trình chuyển hóa này được gọi là quá trình vốn hóa và được thểhiện qua công thức tổng quát sau:
+ Vo: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của bất động sản.+ It: thu nhập trong tương lai mà bất động sản đtôi lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t+ r: tỷ suất hiện tại hóa (tỷ suất chiết khấu)
+ n: thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm)
Cụ thể các bước khi thực hiện như sau:
- Bước 1: Ước tính thu nhập hàng năm của bất động sản
- Bước 2: Ước tính chi phí hàng năm; tính thu nhập ròng
Thu nhập thuần = Thu nhập tiềm năng – Thất thu do bỏ trống và rủi ro thanhtoán – Chi phí hoạt động
Trong đó:
+ Thu nhập tiềm năng là tổng thu nhập chính dự tính trong một năm với 100%công suất khai thác tạo ra từ bất động sản thẩm định