Pháp luật về hợp đồng thuê khoán tài sản và thực tiễn thi hành tại tỉnh sơn la

- Chỉ ra những ưu điểm, hạn chế trong các quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 và các văn bản pháp luật liên quan về hợp đồng thuê khoán tài sản; - Phân tích những khó khăn, vướng mắc đố

LÊ HÀ QUỐC KHÁNH

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ KHOÁN TÀI SẢN

VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH SƠN LA

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - NĂM 2018

LÊ HÀ QUỐC KHÁNH

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ KHOÁN TÀI SẢN

VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH SƠN LA

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự

Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN NHƯ QUỲNH

HÀ NỘI - NĂM 2018

quả trong luận văn là trung thực và chưa được công bố trong các công trình khác Nếu không đúng như nêu trên, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về đề tài của mình

Người cam đoan

CP : Chính phủ

LỜI CAM ĐOAN

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ KHOÁN TÀI SẢN 7

1.1 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng thuê khoán tài sản 7

1.1.1 Khái niệm hợp đồng thuê khoán tài sản 7

1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng thuê khoán tài sản 10

1.2 Phân loại hợp đồng thuê khoán tài sản 17

1.3 Ý nghĩa, vai trò của hợp đồng thuê khoán tài sản 19

1.4 Khái quát quy định pháp luật về hợp đồng thuê khoán tài sản 20

Chương 2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT DÂN SỰ HIỆN HÀNH VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ KHOÁN TÀI SẢN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH SƠN LA 25

2.1 Quy định của pháp luật dân sự hiện hành về hợp đồng thuê khoán tài sản 25

2.1.1 Chủ thể của hợp đồng thuê khoán tài sản 25

2.1.2 Nội dung của hợp đồng thuê khoán 30

2.1.3 Hình thức của hợp đồng thuê khoán tài sản 45

2.1.4 Hiệu lực của hợp đồng thuê khoán tài sản 46

2.1.5 Chấm dứt hợp đồng thuê khoán tài sản 51

2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng thuê khoán tài sản trên địa bàn tỉnh Sơn La 52

2.2.1 Bối cảnh tỉnh Sơn La 52

2.2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng thuê khoán tài sản trên địa bàn tỉnh Sơn La 56

3.1 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê khoán tài sản 68

3.1.1 Đánh giá quy định pháp luật 68 3.1.2 Một số kiến nghị hoàn thiện 69

3.2 Kiến nghị nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về hợp đồng thuê khoán tài sản trên địa bàn tỉnh Sơn La 72

3.2.1 Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật 72 3.2.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về hợp đồng thuê khoán tài sản trên địa bàn tỉnh Sơn La 73

KẾT LUẬN 77 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Ngay từ thời kì sơ khai của xã hội loài người, con người chúng ta đã bắt đầu thực hiện các trao đổi về hàng hóa, sản phẩm nông sản và chăn nuôi để phục vụ cho cuộc sống của mình Các trao đổi này về bản chất chính là sự thỏa thuận giữa hai hay nhiều bên về việc trao đổi các sản phẩm ngang giá do các chủ thể làm ra hoặc

sở hữu và được gọi là hợp đồng Càng về sau khi xã hội phát triển đến các trình độ cao hơn thì nhu cầu thực hiện các giao dịch đó càng trở nên phức tạp và có ý nghĩa hơn trong các giao lưu dân sự, do vậy các quan hệ này đã được thể chế hóa vào trong các quy định của pháp luật để đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia ký kết hợp đồng

Để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp cho các chủ thể trong giao lưu dân sự, trong các quy định của Bộ luật dân sự năm 1995, Bộ luật dân sự năm 2005 và hiện nay là Bộ luật dân sự năm 2015 đều xác định hợp đồng là một trong những chế định quan trọng của pháp luật dân sự và là phương tiện pháp lý hữu hiệu để thỏa mãn lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong xã hội Theo quy định của Bộ luật dân sự thì có hai dạng hợp đồng phổ biến đó là: hợp đồng có đối tượng là tài sản (hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu tài sản và hợp đồng chuyển quyền sử dụng tài sản) và hợp đồng có đối tượng là công việc

Hợp đồng thuê khoán tài sản là một dạng đặc biệt của hợp đồng thuê tài sản – một trong những hợp đồng có đối tượng là tài sản Đây là dạng hợp đồng diễn ra rất phổ biến trong đời sống của người dân Việc thực hiện hợp đồng này có ý nghĩa rất lớn trong việc góp phần làm tăng năng suất lao động, ổn định cuộc sống và thúc đẩy khối đại đoàn kết toàn dân

Với ý nghĩa quan trọng nêu trên nên bên cạnh các quy định chung về hợp đồng thuê tài sản, Bộ luật dân sự Việt Nam vẫn đưa ra các quy định cụ thể dành riêng cho hợp đồng thuê khoán tài sản (được quy định tại tiểu mục 2, mục 5, chương XVI của Bộ luật Dân sự năm 2015) Quá trình thực hiện các quy định về hợp đồng thuê khoán của Bộ luật dân sự năm 2015 cho thấy nhiều điểm tiến bộ, tuy

nhiên cũng bộc lộ một số vướng mắc cần tiếp tục tháo gỡ để tạo thuận lợi tối đa cho các chủ thể khi tham gia giao kết, thực hiện loại hợp đồng này

Thực trạng thi hành pháp luật hợp đồng trên địa bàn tỉnh Sơn La cho thấy: quan hệ hợp đồng ở tỉnh Sơn La tương đối phong phú, đa dạng Trong đó các hợp đồng thuê khoán tài sản trên địa bàn tỉnh cũng thường xuyên được xác lập thông qua các hình thức và giá trị lớn nhỏ khác nhau Tuy nhiên, do nhận thức pháp lý còn hạn chế, các chủ thể vẫn còn rất lúng túng khi gặp phải những vấn đề pháp lý liên quan đến việc thực hiện loại hợp đồng này, đặc biệt là trong trường hợp xảy ra tranh chấp Với mong muốn làm rõ các vấn đề lý luận và thực tiễn nảy sinh liên quan tới hợp đồng thuê khoán tài sản trên địa bàn tỉnh Sơn La, tác giả đã lựa chọn

đề tài “Pháp luật về hợp đồng thuê khoán tài sản và thực tiễn thi hành tại tỉnh Sơn La” để làm luận văn thạc sĩ

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Hợp đồng là một chế định quan trọng của Bộ luật dân sự, đồng thời cũng là một đề tài được rất nhiều nhà nghiên cứu quan tâm, nghiên cứu Do đó, hiện nay có rất nhiều công trình nghiên cứu ở phạm vi rộng và hẹp khác nhau đã được công bố

về đề tài hợp đồng bao gồm: các công trình sách, luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ, các bài báo, bài nghiên cứu đăng trên các tạp chí chuyên ngành

- Các cuốn sách “Bình luận các hợp đồng thông dụng trong Luật dân sự Việt

Nam” của tác giả Nguyễn Ngọc Điện; “Các biện pháp xử lý việc không thực hiện đúng hợp đồng trong pháp luật Việt Nam” của tác giả Đỗ Văn Đại; “Chế định hợp đồng trong Bộ luật Dân sự Việt Nam” của tác giả Nguyễn Ngọc Khánh; “Giai đoạn tiền hợp đồng trong pháp luật Việt Nam” của tác giả Lê Trường Sơn… Nội dung

các cuốn sách kể trên đều đưa ra những kiến thức mang tính lý luận về hợp đồng hoặc phân tích, bình luận làm rõ các quy định trong Bộ luật dân sự năm 2005 và Bộ luật dân sự năm 2015 về các dạng hợp đồng thông dụng, trong đó có hợp đồng thuê khoán tài sản Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu kể trên chỉ đề cập sơ qua hoặc hầu như không đề cập tới và phân tích sâu về dạng hợp đồng này

- Các luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ luật học: luận án tiến sĩ “Hợp đồng dịch

vụ theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành – Một số vấn đề lý luận

và thực tiễn” của tác giả Kiều Thị Thùy Linh; các luận văn thạc sĩ: “Bảo đảm quyền

tự do hợp đồng của doanh nghiệp trong Bộ luật dân sự năm 2015” của tác giả

Nguyễn Thị Thanh Trang; “Hợp đồng dân sự vô hiệu do giả tạo” của tác giả Nguyễn Hải Ngân; “Thực hiện hợp đồng dân sự những vấn đề lý luận và thực tiễn” của tác giả Thái Thị Hải Yến; “Trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng”

của tác giả Nguyễn Hoàng Long… Không giống như các công trình sách nghiên cứu về hợp đồng, các tác giả đề tài luận văn thạc sĩ luật học lựa chọn một góc độ nhỏ về hợp đồng nói chung để nghiên cứu Qua rà soát các công trình luận văn đã công bố, tác giả chưa thấy có đề tài nào nghiên cứu cụ thể về hợp đồng thuê khoán tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự (gọi tắt là BLDS) năm 2005 cũng như Bộ luật dân sự 2015

- Các bài tạp chí: “Sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến đề nghị giao

kết hợp đồng trong Bộ luật dân sự” của tác giả Nguyễn Văn Phí, tạp chí Nghiên cứu

lập pháp; “Trách nhiệm dân sự”, “chế tài” hay “biện pháp khắc phục” đối với

hành vi vi phạm hợp đồng” của tác giả Bùi Thị Thanh Hằng, tạp chí Nghiên cứu lập

pháp; “Ảnh hưởng của điều kiện hình thức hợp đồng đến hiệu lực hợp đồng” của tác giả Phạm Hoàng Giang, tạp chí Nhà nước và pháp luật; “Bản chất của hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành” của tác giả Nguyễn

Văn Hiến, tạp chí Dân chủ và pháp luật; “Bản chất pháp lý của hợp đồng kì hạn” của tác giải Nguyễn Thị Yến, tạp chí Luật học; “Pháp luật về giao, cho thuê rừng

và đất rừng đối với doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực lâm nghiệp – thực trạng và giải pháp” của tác giả Nguyễn Thanh Huyền, tạp chí Nhà nước và pháp

luật… Cũng giống như các luận văn thạc sĩ đã công bố, các bài báo đã công bố trên các tạp chí chuyên ngành luật hiện nay đều lựa chọn một góc độ rất nhỏ về hợp đồng để nghiên cứu Tác giả của những công trình này đã đưa ra được những luận điểm của mình trong phạm vi nghiên cứu của đề tài Tuy nhiên, qua tìm hiểu tác giả nhận thấy trên các tạp chí cũng chưa có công trình nào nghiên cứu trực tiếp về các

quy định của pháp luật cũng như thực tiễn giao kết, thực hiện hợp đồng thuê khoán tài sản

Có thể thấy, các công trình sách, luận văn, bài nghiên cứu kể trên chứa đựng rất nhiều thông tin và những nhân định rõ nét về các vấn đề liên quan tới việc giao kết, thực hiện và chấm dứt hợp đồng Tuy nhiên, tác giả nhận thấy các công trình hiện có hầu hết mới chỉ phân tích về đề tài hợp đồng nói chung trong các lĩnh vực của đời sống dân sự Cho đến thời điểm hiện tại chưa có cuốn sách, bài luận văn thạc sĩ nào nghiên cứu riêng về đề tài hợp đồng thuê khoán tài sản Đặc biệt trong bối cảnh Bộ luật dân sự năm 2015 mới được ban hành và chính thức có hiệu lực, hiện vẫn chưa có công trình nào nghiên cứu, phân tích các quy định của pháp luật dân sự cũng như thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng thuê khoán tài sản trên thực tế, đặc biệt là thực tiễn thi hành pháp luật tại tỉnh Sơn La Do đó, việc nghiên cứu một cách toàn diện vấn đề về lý luận cũng như thực tiễn thi hành pháp luật về hợp đồng thuê khoán tài sản tại tỉnh Sơn La là cần thiết

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Luận văn không đi sâu vào phân tích về hợp đồng dân sự nói chung mà chỉ tập trung phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật dân sự hiện hành về loại hợp đồng thuê khoán tài sản và thực tiễn thi hành tại tỉnh Sơn La

Để thực hiện mục đích này, luận văn tập trung giải quyết các vấn đề sau:

- Nghiên cứu khái quát một số vấn đề lý luận về hợp đồng thuê khoán tài sản

- Phân tích các quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 và các văn bản liên quan về hợp đồng thuê khoán tài sản

-Phân tích, đánh giá việc thi hành pháp luật về hợp đồng thuê khoán tài sản trên địa bàn tỉnh Sơn La

- Trên cơ sở các đánh giá, so sánh và phân tích thực tiễn, luận văn đề xuất một số phương hướng và giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật về hợp đồng thuê khoán tài sản tại tỉnh Sơn La

4 Phạm vi nghiên cứu

Những vấn đề pháp lý về hợp đồng nói chung và hợp đồng thuê khoán tài sản nói riêng có phạm vi rất rộng xuyên suốt từ giai đoạn giao kết đến thực hiện và chấm dứt hợp đồng trong các lĩnh vực dân sự, kinh tế, thương mại… Tuy nhiên, trong phạm vi Luận văn thạc sĩ luật học, học viên chỉ đề cập tới các vấn đề lý luận

và pháp lý liên quan tới khái niệm, đặc điểm, nội dung của hợp đồng thuê khoán và việc thực hiện pháp luật về hợp đồng thuê khoán trong thực tiễn; bao gồm cả những thuận lợi và những khó khăn mà các chủ thể đã, đang và có thể gặp phải xuất phát

từ các quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 và các văn bản pháp lý liên quan khác

5 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu chính được sử dụng xuyên suốt nội dung là phương pháp tổng hợp, phân tích; bên cạnh đó để giải quyết vấn đề nghiên cứu, tác giả còn

sử dụng phương pháp logic tại Chương 1, phương pháp liên hệ thực tế và so sánh để nêu rõ các nội dung ở Chương 2, và phương pháp phân tích để làm rõ phương hướng hoàn thiện pháp luật và đưa ra các đề xuất cụ thể cho vấn đề này tại Chương

3

6 Những kết quả nghiên cứu mới của luận văn

Luận văn có một số điểm mới chủ yếu sau:

- Luận văn tập trung nghiên cứu làm rõ khái niệm, các đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê khoán tài sản; Nội dung cơ bản của pháp luật về hợp đồng thuê khoán tài sản; Đồng thời, Luận văn cũng chỉ ra sự khác biệt giữa hợp đồng thuê khoán tài sản với một số loại hợp đồng như hợp đồng thuê tài sản, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

- Chỉ ra những ưu điểm, hạn chế trong các quy định của Bộ luật dân sự năm

2015 và các văn bản pháp luật liên quan về hợp đồng thuê khoán tài sản;

- Phân tích những khó khăn, vướng mắc đối với các chủ thể trong quá trình xác lập, thực hiện hợp đồng

- Đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng thuê khoán tài sản của các chủ thể trong quan hệ dân sự tại tỉnh Sơn La

- Đưa ra những phương hướng và kiến nghị để bảo đảm hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng thuê khoán tài sản

7 Kết cấu của Luận văn

Ngoài Phần mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung chính của luận văn được chia làm 3 chương

Chương 1 Một số vấn đề lý luận về hợp đồng thuê khoán tài sản

Chương 2 Quy định của pháp luật dân sự hiện hành và thực thực tiễn thi hành pháp luật về hợp đồng thuê khoán tài sản trên địa bàn tỉnh Sơn La

Chương 3 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về hợp đồng thuê khoán tài sản trên địa bàn tỉnh Sơn La

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ KHOÁN

TÀI SẢN 1.1 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng thuê khoán tài sản

1.1.1 Khái niệm hợp đồng thuê khoán tài sản

Chế định hợp đồng là một trong những nội dung nền tảng của luật dân sự, được hình thành từ rất sớm và dần được hoàn thiện theo thời gian Tuy nhiên, trong lịch sử lập pháp của nhân loại, để tìm ra một thuật ngữ chính xác như thuật ngữ

“hợp đồng” đang được sử dụng trong pháp luật hiện hành của hầu hết các nước là

việc không dễ dàng Các luật gia cho rằng thuật ngữ hợp đồng (contractus) được hình thành từ động từ contrahere trong tiếng La-tinh, có nghĩa là “ràng buộc” và

xuất hiện lần đầu tiên ở La Mã vào khoảng thế kỉ V – IV TCN1 Tuy nhiên mãi đến

thế kỉ thứ I SCN, người La Mã mới chính thức sử dụng thuật ngữ “contractus”

trong luật và quan hệ hợp đồng được pháp luật công nhận, được bảo vệ dưới thời Hoàng đế Justinian2 Sau này các nước phương Tây đã kế thừa và phát triển quan

niệm pháp lý từ thời La Mã và đã sử dụng chính thức thuật ngữ “hợp đồng” – trong tiếng Anh là “contract”

Các luật gia Việt Nam thường hiểu khái niệm “hợp đồng” theo hai nghĩa: nghĩa khách quan và nghĩa chủ quan Theo nghĩa khách quan, hợp đồng dân sự là các quy phạm pháp luật của Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình dịch chuyển các lợi ích vật chất giữa các chủ thể với nhau Còn theo nghĩa chủ quan, hợp đồng dân sự là một giao dịch dân sự mà trong

đó các bên tự trao đổi ý chí với nhau nhằm đi đến sự thỏa thuận để cùng nhau làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định3

Nguyễn Ngọc Đào (1994), Luật La Mã, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội, tr 81

3 Trường Đại học Luật Hà Nội (2017), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam (tập 2), NXB Công an nhân dân, Hà

Nội, tr 111 – 112

Bộ luật Dân sự năm 2015 đã cụ thể hóa khái niệm “hợp đồng” theo nghĩa chủ

quan bằng quy định tại Điều 385: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc

xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” Quy định của Điều 385

Bộ luật Dân sự năm 2015 là sự kế thừa từ Điều 388 Bộ luật Dân sự năm 2005

nhưng đã lược bỏ đi từ “dân sự” sau từ “hợp đồng”4 Để cụ thể hóa các loại hợp đồng phổ biến diễn ra trong các giao lưu dân sự, BLDS năm 2015 đã xây dựng các quy định về mười ba loại hợp đồng thông dụng Dựa vào đối tượng của hợp đồng có thể chia mười ba loại hợp đồng này thành hai nhóm đó là các hợp đồng có đối tượng là công việc và các hợp đồng có đối tượng là tài sản Hợp đồng thuê tài sản nói chung và hợp đồng thuê khoán tài sản nói riêng là một dạng thuộc nhóm hợp đồng có đối tượng là tài sản

Trong khoa học pháp lý, hợp đồng thuê tài sản được hiểu là: Các bên thỏa thuận với nhau, theo đó một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình hoặc một bên có thẩm quyền chuyển giao tài sản mà mình quản lý cho bên kia sử dụng một thời gian nhất định Bên thuê sử dụng, khai thác lợi ích từ tài sản và phải trả tiền cho bên có tài sản Như vậy, đối tượng của hợp đồng thuê tài sản là tài sản cụ thể, là vật chất mà con người chiếm giữ được trong thực tế Con người sử dụng nó trong sinh hoạt, lao động sản xuất, buộc nó phải phục vụ con người, đem lại cho họ những lợi ích vật chất hay tinh thần nhất định Do vị trí, tầm quan trọng của mỗi loại tài sản trong việc quản lý nhà nước và trong nền kinh tế quốc dân mà pháp luật có những chế định riêng biệt điều chỉnh quan hệ thuê tài sản Bởi vậy, pháp luật chỉ quy định chung là cho thuê tài sản mà không có những quy định riêng về cho thuê từng loại tài sản Do đó, nhiều trường hợp quyền lợi của người thuê không được bảo đảm như thuê quyền sử dụng đất để xây dựng nhà máy, thuê rừng, thuê mặt nước… Những trường hợp này người thuê không chỉ sử dụng tài sản thuê mà mục đích của

họ là khai thác lợi ích kinh tế của những tài sản này một cách lâu dài, ổn định Người thuê có địa vị pháp lý khác với những người thuê tài sản thông thường là tư

4 Điều 388 Bộ luật Dân sự 2005: “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi

hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”

liệu tiêu dùng Khi thuê tư liệu sản xuất quan trọng, người thuê phải đầu tư tiền, công nghệ để sản xuất, kinh doanh nếu thời hạn hợp đồng ngắn và bị hủy, bị đình chỉ dựa trên các căn cứ chung thì người thuê sẽ bị thiệt hại lớn… Do vậy, hợp đồng thuê khoán tài sản ra đời với ý nghĩa là một dạng đặc biệt của hợp đồng thuê tài sản

Theo từ điển Tiếng Việt của viện ngôn ngữ học thì “thuê” được hiểu là: dùng người hay vật nào đó trong một thời gian với điều kiện trả một khoản tiền nhất định cho thời gian sử dụng đó5 và “khoán” là tờ giao ước để làm bằng; là giao toàn bộ công việc và trả công theo kết quả hoàn thành, hoặc là giao kết công việc cho người khác để khỏi phải tự mình lo liệu, chịu trách nhiệm6

Từ đó, có thể hiểu thuê khoán tài sản là giao tài sản cho người khác, để người khác sử dụng, khai thác và chịu trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa tài sản trong suốt thời gian thuê Người thuê có toàn quyền sử dụng vào mục đích kinh doanh của mình nếu được người cho thuê chấp nhận đồng thời có nghĩa vụ trả tiền thuê và giao lại tài sản thuê khi hết thời hạn

Dựa trên những ý nghĩa cơ bản đó BLDS năm 2005 cũng đưa ra định nghĩa của hợp đồng thuê khoán tài sản cụ thể tại Điều 501: “Hợp đồng thuê khoán tài sản

là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê khoán giao tài sản cho bên thuê

để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản đó và có nghĩa vụ trả tiền thuê”

Định nghĩa trên về hợp đồng thuê khoán tài sản trong BLDS năm 2005 về cơ bản đã phân biệt được hợp đồng thuê khoán với hợp đồng thuê tài sản nói chung nhưng định nghĩa này vẫn chưa thể hiện được đặc điểm riêng của hợp đồng thuê khoán tài sản đó chính là mức độ trách nhiệm của bên thuê khoán đối với tài sản thuê, thời hạn và đối tượng thuê khoán… Do đó, định nghĩa này chưa đem đến được một hình dung cụ thể, toàn diện về hợp đồng thuê khoán tài sản với ý nghĩa là một dạng đặc biệt của hợp đồng thuê tài sản Nhằm khắc phục phần nào hạn chế trong cách định nghĩa về hợp đồng thuê khoán trong BLDS năm 2005, Điều 483 Bộ luật

5 Từ điển tiếng Việt (01), Nxb Đà Nẵng, tr 1490

6 Từ điển Tiếng Việt (2012), Nxb Đà Nẵng, tr, 779

Dân sự năm 2015 sửa đổi định nghĩa về hợp đồng thuê khoán theo hướng: “Hợp đồng thuê khoán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê khoán giao tài sản cho bên thuê khoán để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ thu được từ tài sản thuê khoán và bên thuê khoán có nghĩa vụ trả tiền thuê” Định nghĩa này đã nêu rõ chủ thể tham gia, đối tượng và trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp đồng thuê khoán theo hướng bổ sung thêm cụm từ “giao tài sản cho bên thuê khoán” thay vì “giao tài sản cho bên thuê” như BLDS năm 2005 và nêu rõ “bên thuê khoán” là chủ thể có nghĩa vụ trả tiền thuê để khắc phục sự không

rõ ràng về chủ thể chịu trách nhiệm trả tiền thuê trong cách định nghĩa của BLDS năm 2005 trước đó

1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng thuê khoán tài sản

Hợp đồng thuê khoán tài sản là một dạng của hợp đồng dân sự nói chung và

là một dạng đặc biệt của hợp đồng thuê tài sản nói riêng, do đó nó vừa mang những đặc điểm chung của hợp đồng dân sự đồng thời vừa mang những đặc điểm cơ bản của hợp đồng thuê tài sản

Thứ nhất, hợp đồng thuê khoán tài sản có những đặc điểm chung của hợp

đồng dân sự Hợp đồng dân sự trước hết phải là một thỏa thuận có nghĩa là hợp đồng phải chứa đựng yếu tố tự nguyện khi giao kết Điều đó có nghĩa các chủ thể phải có sự thống nhất về ý chí với nhau Việc giao kết hợp đồng dân sự phải tuân theo các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội Yếu tố thỏa thuận đã bao hàm trong nó yếu tố tự nguyện, tự định đoạt và sự thống nhất về mặt ý chí Đây là yếu tố quan trọng nhất tạo nên đặc trưng của hợp đồng so với các giao dịch dân sự khác Đồng thời, nó cũng là yếu tố làm nên sự khác biệt về mặt bản chất của Luật dân sự với các ngành luật khác

Do bản chất là sự thỏa thuận nên khi bất cứ một quan hệ hợp đồng nào được thiết lập mà một trong các bên không xuất phát từ ý chí của chính mình thì hợp đồng đó sẽ bị coi là vô hiệu Hợp đồng thuê khoán tài sản cũng vậy Khi các bên trong hợp đồng thuê khoán thỏa thuận với nhau phải đảm bảo các nguyên tắc trên

Mọi thỏa thuận của các bên tham gia hợp đồng thuê khoán luôn được pháp luật tôn trọng và bảo vệ nhưng phải xuất phát từ ý chí tự nguyện của cả hai bên và không trái pháp luật, đạo đức xã hội

Thứ hai, hợp đồng thuê khoán tài sản là một dạng đặc biệt của hợp đồng thuê

tài sản do đó còn mang những đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê đó là:

- Hợp đồng thuê khoán tài sản là hợp đồng song vụ Hợp đồng song vụ được hiểu là “Hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau” Trong hợp đồng thuê khoán tài sản thì tính chất song vụ được thể hiện rất rõ ràng trong các thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên chủ thể đối với nhau Mỗi bên chủ thể trong hợp đồng thuê khoán tài sản đều vừa mang quyền lại vừa mang nghĩa vụ dân sự Quyền của bên cho thuê khoán tương ứng với nghĩa vụ của bên thuê khoán và ngược lại: ví

dụ như bên thuê khoán có nghĩa vụ trả tiền thuê khoán theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận, khai thác tài sản đúng mục đích đồng thời có quyền hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thuê khoán và bên cho thuê khoán có quyền yêu cầu bên thuê khoán trả tiền thuê khoán theo thỏa thuận đồng thời họ cũng có nghĩa vụ giao tài sản thuê khoán theo đúng nội dung đã nêu trong hợp đồng…

- Hợp đồng thuê khoán tài sản là hợp đồng có đền bù Tính chất đền bù được thể hiện trong hợp đồng thuê khoán tài sản như sau: Khi bên cho thuê khoán giao tài sản thuê khoán cho bên thuê khoán thì bên thuê khoán phải trả tiền theo đúng thỏa thuận của các bên, nếu là thuê đất, thuê mặt nước thì giá thuê do nhà nước quy định

Do quan hệ trao đổi tài sản trong giao lưu dân sự có đặc điểm cơ bản là sự trao đổi ngang giá nên khi bên cho thuê khoán giao tài sản thuê khoán và chuyển quyền sử dụng, khai thác tài sản thuê khoán cho bên thuê khoán thì khoản tiền thuê mà bên thuê trả sẽ là khoản đền bù cho giá trị vật chất mà bên cho thuê khoán được hưởng

từ tài sản thuê khoán Trả tiền thuê khoán tài sản và phương thức trả là một điều khoản bắt buộc trong hợp đồng do đó nếu các bên không thỏa thuận điều khoản này trong hợp đồng thì đó không còn là hợp đồng thuê tài sản nữa mà chuyển thành hợp đồng mượn tài sản Bởi vậy, hợp đồng thuê tài sản nói chung và hợp đồng thuê khoán tài sản nói riêng luôn có tính đền bù

- Hợp đồng thuê khoán tài sản là hợp đồng ưng thuận Hợp đồng ưng thuận

là những hợp đồng theo quy định của pháp luật, quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ phát sinh ngay sau khi các bên đã thỏa thuận xong với nhau về những nội dung chủ yếu của hợp đồng Theo đó hợp đồng thuê khoán tài sản sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm các bên thỏa thuận xong nội dung của hợp đồng Điều đó đồng nghĩa với việc mặc dù các bên chưa trực tiếp thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết nhưng về mặt pháp

lý quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong hợp đồng đã bắt đầu phát sinh Nói theo cách khác vì hợp đồng thuê khoán là hợp đồng ưng thuận nên thời điểm có hiệu lực của nó được xác định tại thời điểm giao kết

Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thuê khoán tài sản là ở thời điểm giao kết hợp đồng Có nghĩa là quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên trong hợp đồng thuê khoán tài sản phát sinh sau khi các bên đã thỏa thuận xong những điều khoản chủ yếu của hợp đồng như giá thuê, đối tượng, thời hạn thuê… Do hợp đồng thuê khoán tài sản không bắt buộc dưới hình thức văn bản với tất cả các loại tài sản

mà chỉ bắt buộc đối với các loại tài sản nhà nước có quy định Vì vậy đối với các loại tài sản không cần thiết phải thể hiện bằng văn bản thì hiệu lực của hợp đồng sẽ phát sinh tại thời điểm các bên thỏa thuận xong; còn các hợp đồng bắt buộc phải thể hiện dưới hình thức văn bản sẽ có hiệu lực tại thời điểm bên sau cùng kí vào văn bản hoặc một thời điểm cụ thể ghi trong hợp đồng Đối với những trường hợp hợp đồng thuê khoán phải được công chứng, chứng thực và đăng kí thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Hợp đồng thuê khoán tài sản là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản Khi hợp đồng thuê khoán tài sản có hiệu lực pháp luật thì bên thuê khoán có quyền sử dụng tài sản thuê khoán đó theo đúng mục đích mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng trong một thời gian nhất định Trong thời gian này, bên thuê khoán chỉ có quyền khai thác công dụng của tài sản thuê khoán, còn quyền sở hữu tài sản vẫn thuộc về bên cho thuê khoán

Thứ ba, do tính chất đặc thù về đối tượng thuê khoán, về mục đích của hợp

đồng thuê khoán, cho nên hợp đồng thuê khoán được quy định thành một mục riêng trong BLDS và mang các đặc trưng pháp lý riêng sau:

Một là, hợp đồng thuê khoán tài sản là kết quả của quá trình thỏa thuận giữa bên cho thuê khoán và bên thuê khoán Cũng giống như các hợp đồng thông dụng khác, hợp đồng thuê khoán là kết quả của quá trình đàm phán, giao kết hợp đồng Nội dung hợp đồng thuê khoán phải được các bên thống nhất ý chí và có giá trị bắt buộc thực hiện với cả hai bên chủ thể

Hai là, mục đích thuê khoán: Mỗi bên chủ thể tham gia vào hợp đồng thuê khoán đều có mục đích riêng nhất định Do đó, xác định mục đích của thuê khoán sẽ phụ thuộc vào từng chủ thể Cụ thể:

Đối với bên thuê khoán: Mục đích của chủ thể này hướng đến khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thuê khoán Như vậy, trong BLDS năm 2015, nhà làm luật không quy định cụ thể về mục đích sử dụng tài sản thuê khoán vào quá trình sản xuất kinh doanh Mặc dù việc thuê khoán tài sản được áp dụng cho hoạt động sản xuất kinh doanh nhưng suy cho cùng, bên thuê khoán tài sản nhằm mục tiêu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức nên quy định của BLDS năm 2015 đảm bảo ngắn gọn, súc tích và phù hợp với mục đích của chủ thể này7

Đối với bên cho thuê khoán: Mục đích của chủ thể này là thu được tiền cho thuê tài sản Tiền thuê tài sản do các bên thỏa thuận và ghi nhận trong hợp đồng thuê tài sản

Từ những đặc điểm cơ bản nêu trên, có thể thấy hợp đồng thuê tài sản và hợp đồng thuê khoán tài sản có những điểm giống và khác nhau như sau:

* Giống nhau

Điều 472 BLDS năm 2015 định nghĩa “Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê” Sự thừa nhận quyền sở hữu, việc chiếm

7 PGS.TS Nguyễn Văn Cừ, PGS.TS Trần Thị Huệ (2017), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội tr.726

hữu tài sản của các chủ thể tạo nền tảng để pháp luật cho phép các chủ thể mang quyền nhất định đối với tài sản chuyển giao quyền của mình cho các chủ thể khác, trong đó có quyền sử dụng tài sản Chuyển giao quyền sử dụng tài sản từ chủ thể này cho chủ thể khác trên cơ sở một hợp đồng được giao kết Hợp đồng thuê tài sản được giao kết giữa bên cho thuê tài sản với bên thuê mà theo đó, bên thuê sử dụng tài sản trong một thời hạn nhất định Tiếp đó, Điều 483 BLDS 2015 đưa ra định nghĩa về hợp đồng thuê khoán “là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê khoán giao tài sản chco bên thuê khoán để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản thuê khoán và bên thuê khoán có nghĩa vụ trả tiền thuê”

Điểm giống nhau: Xét về mặt kết cấu của BLDS năm 2015 thì hợp đồng thuê khoán nằm tại tiểu mục 2 trong mục 5 – Hợp đồng thuê tài sản Như vậy, theo logic thông thường thì hợp đồng thuê khoán là một loại hợp đồng thuê Vì vậy, hợp đồng thuê khoán sẽ có những điểm chung của hợp đồng thuê tài sản sau đây:

Thứ nhất, hợp đồng là cơ sở để phát sinh quan hệ trái quyền giữa bên cho thuê với bên thuê Theo đó, bên cho thuê chuyển giao tài sản cho bên thuê Trên cơ

sở tiếp nhận tài sản từ bên cho thuê, bên thuê tiến hành khai thác công dụng từ tài sản theo thỏa thuận giữa hai bên Hết thời hạn thuê, bên thuê tài sản có nghĩa vụ giao lại tài sản, thanh toán tiền thuê cho bên thuê tài sản

Thứ hai, cả hai loại hợp đồng luôn là quan hệ có tính chất đền bù Bên thuê tài sản phải trả tiền cho bên cho thuê tài sản theo nội dung các bên thỏa thuận hoặc theo các phương pháp xác định giá được pháp luật thừa nhận Thời điểm thanh toán tiền thuê tài sản xác định theo thỏa thuận của các bên hoặc tập quán cho thuê tài sản được áp dụng phổ biến tại địa phương hoặc theo quy định của pháp luật

* Khác nhau

Xuất phát từ sự phổ biến và vai trò quan trọng của hợp đồng thuê khoán đối với sự phát triển của kinh tế đất nước, bởi vậy bên cạnh các quy định chung về hợp đồng thuê tài sản, BLDS còn dành một số điều luật để quy định chi tiết về việc xác lập, thực hiện hợp đồng thuê khoán tài sản So sánh hai nhóm các quy định từ Điều

472 đến Điều 482 BLDS năm 2015 (về hợp đồng thuê tài sản) và nhóm quy định từ

Điều 483 đến Điều 493 BLDS năm 2015 (về hợp đồng thuê khoán tài sản) có thể thấy hợp đồng thuê khoán tài sản có những điểm khác biệt cơ bản so với hợp đồng thuê tài sản thông thường sau đây:

Một là, về đối tượng của hợp đồng: Hợp đồng thuê tài sản có đối tượng là tài sản nói chung, bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản Trong khi đó, đối tượng của hợp đồng thuê khoán có phạm vi hẹp hơn, được BLDS năm 2015 cụ thể hóa bằng những tài sản cụ thể đó là: đất đai, rừng, mặt nước chưa khai thác, gia sức,

cơ sở sản xuất kinh doanh, tư liệu sản xuất cùng các trang thiết bị cần thiết khác

Hai là, về mục đích của hợp đồng: Phạm vi mục đích của các chủ thể trong hợp đồng thuê tài sản rộng hơn so với hợp đồng thuê khoán tài sản Khi tham gia vào hợp đồng thuê tài sản, các chủ thể của hợp đồng hướng tới mục đích phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hoặc vừa đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, vừa đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh Bên thuê chỉ được khai thác tài sản theo tính năng, công dụng của tài sản Còn ở hợp đồng thuê khoán tài sản, BLDS quy định mục đích của hợp đồng chỉ phục vụ cho nhu cầu sản xuất, kinh doanh Bên thuê sẽ được hưởng hoa lợi, lợi tức thu được tài sản sản thuê khoán

Ba là, về thời hạn thuê: Điều 474 BLDS năm 2015 quy định thời hạn thuê trong hợp đồng thuê tài sản sẽ “do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê” Như vậy, pháp luật xác định có hai phương pháp để xác định thời hạn thuê trong hợp đồng thuê tài sản Tùy theo nhu cầu của các bên, bên cho thuê và bên thuê tài sản thỏa thuận về thời gian thuê Thời gian thuê phải được các bên quy định cụ thể trong hợp đồng hoặc các bên thỏa thuận phương pháp xác định thời hạn thuê trong hợp đồng thuê tài sản Đối với trường hợp các bên thỏa thuận phương pháp xác định thời hạn thuê như theo bảng giá của bên cho thuê hoặc theo mùa… thì hời hạn thuê phải tuân thủ theo phương pháp này Nếu các bên không có thỏa thuận thời hạn cụ thể hoặc phương pháp xác định thời hạn thuê thì dựa vào mục đích thuê để xác định thời hạn Thời hạn thuê trong trường hợp này chấm dứt khi bên thuê tài sản đạt được mục đích của mình Đối với hợp đồng thuê khoán tài sản, pháp luật dân sự cũng dành cho các chủ thể quyền tự

thỏa thuận về thời hạn thuê khoán Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận nhưng không rõ ràng thì thời hạn thuê khoán được xác định theo chu kỳ sản xuất, kinh doanh phù hợp với tính chất của đối tượng thuê khoán (Điều 485 BLDS năm 2015)

Bốn là, về giá thuê: Giá thuê trong hợp đồng thuê khoán do các bên thỏa thuận; nếu thuê khoán thông qua đấu thầu thì giá thuê khoán là giá được xác định theo kết quả đấu thầu (Điều 486 BLDS năm 2015) Còn giá thuê trong hợp đồng thuê có ba cách xác định đó là: theo thỏa thuận của các bên; do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác; theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng nếu các bên không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng (Điều 473 BLDS năm 2015)

Năm là, về tiền thuê và phương thức trả tiền thuê: Hợp đồng thuê tài sản và hợp đồng thuê khoán tài sản đều là hợp đồng có đền bù, do đó bên thuê có nghĩa vụ phải trả tiền thuê cho bên cho thuê Theo quy định tại Điều 481 BLDS năm 2015 về việc trả tiền thuê trong hợp đồng thuê tài sản thì thời điểm trả tiền thuê được xác định theo một trong ba thời điểm là: Thời điểm được ghi nhận cụ thể trong hợp đồng; thời điểm xác định theo tập quán tại nơi trả tiền thuê; thời điểm trả lại tài sản thuê nếu các bên không thỏa thuận về thời điểm trả tiền thuê và không có tập quán trả tiền thuê tại nơi trả tiền Không giống như hợp đồng thuê tài sản, tiền thuê trong hợp đồng thuê khoán tài sản được cụ thể hóa bằng hiện vật, bằng tiền hoặc bằng việc thực hiện một công việc Theo đó, về phương thức trả tiền thuê khoán có các phương thức là: trả bằng hiện vật, trả bằng tiền hoặc trả bằng thực hiện một công việc (Điều 488 BLDS năm 2015)

Qua phân tích trên có thể thấy, các đặc điểm của hợp đồng thuê tài sản luôn

có phạm vi rộng hơn, bao trùm lên các đặc điểm của hợp đồng thuê khoán tài sản Tuy nhiên, hợp đồng thuê khoán tài sản cũng luôn có những điểm đặc trưng, được BLDS cụ thể hóa hơn so với hợp đồng thuê tài sản

1.2 Phân loại hợp đồng thuê khoán tài sản

Hợp đồng thuê tài sản nói chung và hợp đồng thuê khoán nói riêng là những dạng hợp đồng phổ biến diễn ra trong đời sống Trên thực tế, dựa theo các tiêu chí khác nhau mà chủ thể tham gia hợp đồng có nhiều cách gọi/đặt tên khác nhau cho loại hợp đồng này Đồng thời, mỗi một cách phân loại cũng chứa đựng những ý nghĩa khác nhau

Căn cứ vào đối tượng của hợp đồng có thể chia hợp đồng thuê khoán thành

- Hợp đồng thuê cơ sở sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản xuất khác cùng trang thiết bị cần thiết để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thuê khoán: Do tính chất đặc thù của đối tượng thuê khoán ở đây chủ yếu là những tư liệu sản xuất dùng vào mục đích kinh doanh, thu lợi nhuận Cho nên bên cạnh sự điều chỉnh của BLDS, các hợp đồng thuê khoán này còn chịu thêm sự điều chỉnh của pháp luật về thương mại như Luật Doanh nghiệp, Luật Thương mại, Luật Đấu thầu…

- Hợp đồng thuê gia súc: “Gia súc” là từ được sửa đổi trong quy định về đối tượng của hợp đồng thuê khoán tại Điều 484 BLDS năm 2005 so với Điều 502 BLDS năm 2005 Theo Từ điển tiếng Việt thì “súc vật” là “thú vật nuôi trong nhà” còn “gia súc” là “thú nuôi trong nhà như trâu, bò, chó, lợn…”8 Sửa đổi này là điểm tiến bộ của BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005 Theo đó, các hợp đồng có đối tượng thuê là các con vật nuôi như trâu, bò, chó, lợn… nhằm mục đích thu hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản thuê sẽ được xếp vào nhóm hợp đồng thuê khoán chứ

8 Từ điền Tiếng Việt (2012), Nxb Đà Nẵng, tr.595

không phải tất cả các loài súc vật nói chung Trên thực tế, các hợp đồng thuê gia súc diễn ra rất phổ biến, đặc biệt là tại các khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa trên cả nước – nơi mà trang thiết bị máy móc, công nghệ chưa phát triển Và về mặt pháp lý

cả BLDS năm 2005 và BLDS năm 2005 đều không đưa ra quy định cụ thể về việc xác lập, thực hiện loại hợp đồng thuê gia súc Bởi vậy, các hợp đồng thuê khoán có đối tượng là gia súc sẽ tuân thủ các quy định chung về hợp đồng thuê khoán tại BLDS năm 2015

Đây là cách phân hợp đồng thuê khoán tài sản phổ biến nhất hiện nay Mục đích của việc xếp nhóm các hợp đồng thuê khoán tài sản theo đối tượng thuê khoán

để dễ dàng cho công tác quản lý về loại hợp đồng này; đồng thời, việc nhóm các hợp đồng thuê khoán có cùng đối tượng thuê sẽ dễ dàng cho các chủ thể trong việc tìm kiếm, lựa chọn, học hỏi giữa các hợp đồng với nhau trong việc lựa chọn các quy phạm pháp luật để giao kết, thực hiện hợp đồng

Căn cứ vào thời hạn thuê khoán có thể chia hợp đồng thuê khoán thành hai nhóm:

- Hợp đồng thuê khoán có thời hạn theo thỏa thuận Bình đẳng, tự do thỏa thuận là những nguyên tắc chung khi giao kết, thực hiện hợp đồng nói chung và hợp đồng thuê khoán nói riêng Điều khoản về thời hạn thuê khoán không phải là một điều khoản bắt buộc phải có trong hợp đồng thuê khoán Tuy nhiên, khi giao kết hợp đồng, các bên hoàn toàn có thể đưa ra ý kiến của mình về thời hạn thuê Trường hợp các bên thống nhất được ý kiến về một khoảng thời gian xác định thì hợp đồng

sẽ được thực hiện trong khoảng thời gian đó

- Hợp đồng thuê khoán có thời hạn theo chu kỳ sản xuất kinh doanh của đối tượng thuê khoán Đây là cách thức xử lý của BLDS năm 2015 về thời hạn thuê khoán trong trường hợp các bên không đưa ra thỏa thuận về vấn đề này hoặc có thỏa thuận nhưng không rõ ràng

Dựa vào thời hạn thuê khoán, các chủ thể của hợp đồng sẽ có thể xác định được phạm vi thời gian thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình theo hợp đồng đã thỏa thuận Khi hợp đồng được xác định rõ về thời hạn thì sẽ hạn chế được những tranh

chấp về việc thực hiện và chấm dứt hợp đồng Từ đó, cách phân loại này sẽ là một lưu ý cho các chủ thể khi giao kết hợp đồng thuê khoán nên bổ sung thêm điều khoản về thời hạn vào hợp đồng để hạn chế những tranh chấp không đáng có có thể nảy sinh

1.3 Ý nghĩa, vai trò của hợp đồng thuê khoán tài sản

1.3.1 Về mặt thực tiễn

Hợp đồng thuê khoán tài sản rất đa dạng trong cuộc sống và là một loại hợp đồng phổ biến không thể thiếu trong giao dịch dân sự nói chung và trong hợp đồng dân sự thông dụng nói riêng Hợp đồng thuê khoán trong một số lĩnh vực mang tính then chốt như cho thuê đất, mặt nước chưa sử dụng… Loại hợp đồng này giải quyết được khá nhiều vấn đề nan giải của xã hội đó là làm sao để quản lý có hiệu quả quỹ đất của nhà nước lại vừa phát triển kinh tế Mỗi người dân có nhu cầu và phù hợp với các quy định của pháp luật đều có thể thuê đất, mặt nước phát triển nông, lâm, ngư nghiệp

Trong lĩnh vực sản xuất hợp đồng thuê khoán cũng đóng vai trò quan trọng

Có thể nhận thấy đối với nền công nghiệp sản xuất hàng hóa, nhà xưởng đóng vai trò quan trọng Tuy nhiên, không phải chủ thể kinh doanh nào nào cũng đủ tiềm lực tài chính để có thể xây dựng hệ thống nhà xưởng đủ tiện nghi phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh của mình Do đó, hợp đồng thuê khoán rất có ý nghĩa bởi họ không phải tốn thời gian xây dựng và quá nhiều tiền của cho vấn đề cơ sở vật chất ban đầu

mà vẫn có thể sản xuất kinh doanh và thu lợi Mặt khác đối với các chủ xưởng cho thuê có thể vì một lý do nào đó không thể sản xuất kinh doanh hoặc thiếu năng lực kinh doanh có thể cho thuê khoán để giải quyết vấn đề tài chính và giúp khai thác nguồn vốn đã bỏ ra

Đồng thời việc cho thuê gia súc cũng phần nào giải quyết khó khăn cho những người nông dân thiếu vốn, tạo ra cơ sở ban đầu để họ có thể dựa vào hoa lợi, lợi tức phát sinh từ việc khai thác tài sản thuê khoán để làm vốn phát triển chăn nuôi

ổn định đời sống sau khi hợp đồng kết thúc

Tóm lại, xét dưới góc độ kinh tế, việc giao kết hợp đồng thuê khoán tài sản

đã góp phần làm tăng hiệu quả năng suất lao động, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần cho nhân dân, góp phần thúc đẩy nền kinh tế xã hội phát triển

1.3.2 Về mặt pháp lý

Quan hệ thuê khoán tài sản tuy được diễn ra trên nhu cầu của các bên chủ thể nhưng do có những nét đặc thù riêng nên quan hệ này cần có sự điều chỉnh của pháp luật Bởi nếu cứ để quan hệ đó diễn ra một cách tự do, không tuân theo một hành lang pháp lý nhất định nào thì sẽ không chỉ ảnh hưởng tới lợi ích của các bên chủ thể tham gia mà còn gây ảnh hưởng tới lợi ích xã hội, có thể phá vỡ sự ổn định trong giao dịch dân sự Vì thế hợp đồng thuê khoán tài sản không chỉ có ý nghĩa về mặt thực tế mà còn có ý nghĩa quan trọng về mặt pháp lý

Có thể nói các quy định về hợp đồng thuê khoán tài sản là một công cụ pháp

lý hữu hiệu nhất để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong quá trình xác lập và thực hiện hợp đồng Đối với các bên trong quan hệ hợp đồng thì hợp đồng thuê khoán tài sản trước hết là một phương tiện pháp lý để các bên đạt được mục đích của mình khi muốn khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản của người khác và thu được một khoản tiền từ tài sản thuộc sở hữu của mình nhưng chưa có nhu cầu sử dụng; là cơ sở để các bên thực hiện quyền tự do giao lưu dân sự, là phương tiện để giúp các bên nhìn nhận lại những vấn đề đã thỏa thuận để thực hiện hợp đồng một cách trung thực, khách quan và là một trong những bằng chứng quan trọng để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp trong trường hợp có tranh chấp

1.4 Khái quát quy định pháp luật về hợp đồng thuê khoán tài sản

Hợp đồng thuê khoán tài sản là một quan hệ phổ biến đã tồn tại từ lâu đời Đây là một loại hợp đồng quan trọng đã được quan tâm điều chỉnh ngay từ thời kì lập nước, từ những nền móng pháp luật đầu tiên trong các triều đại phong kiến Việt Nam Tuy nhiên, cổ luật không có sự phân biệt rạch ròi như pháp luật hiện đại thành các trường hợp thuê tài sản thông thường và thuê khoán tài sản Chính vì thế khi nghiên cứu sự phát triển của hợp đồng thuê khoán tài sản có thể xem xét thông qua

sự phát triển của hợp đồng thuê mướn có đối tượng là bất động sản, các tài sản có giá trị lớn với mục đích khai thác hưởng hoa lợi, lợi tức

* Trước năm 1945

Ngay từ thời kì Lý, Trần quan hệ thuê mướn tài sản cũng đã được đề cập đến

và được pháp luật điều chỉnh với sự tồn tại của các khế ước thuê mướn Trong đó, một số điều khoản quan trọng của hợp đồng như thời hạn hay quyền và nghĩa vụ của các bên cũng đã được chú ý quan tâm

Một trong những sự phát triển rực rỡ nhất của cổ luật là sự ra đời của Bộ luật Hồng Đức với nhiều điểm tiến bộ vượt trên thời đại Trong Bộ luật này, hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng thuê mướn tài sản nói riêng đã có một bước phát triển quan trọng so với thời kì nhà Lý Các nguyên tắc giao kết và thực hiện hợp đồng lần đầu tiên được ghi nhận trong Bộ luật mà cho đến ngày nay luật dân sự nước ta vẫn tiếp tục kế thừa và phát triển đó là nguyên tắc “tự nguyện” và “trung thực” Nếu một hợp đồng mà xâm phạm một trong hai nguyên tắc này thì hợp đồng

đó vô hiệu Điều đó chứng tỏ ngay từ thời kì này pháp luật đã coi trọng quyền tự do xác lập hợp đồng và trừng trị nghiêm khắc đối với những người có hành vi gian dối

để ép buộc người khác phải tham gia Tuy nhiên, Luật vẫn không có quy định nào định nghĩa về hợp đồng hay khế ước mà chỉ được quy định thành các hành vi dân sự

cụ thể như vay, mượn, thuê… và nằm rải rác chứ chưa được quy định thành một chế định riêng

Trong Quốc triều hình luật, khế ước cho thuê cũng được quy định phổ biến như thuê gia súc, thuê ruộng đất… Khế ước cho thuê phổ biến tạo điều kiện cho những người dân nghèo không có trâu bò, ruộng đất để canh tác có thể thuê gia súc, ruộng đất của người khác để sản xuất thu hoa lợi, lợi tức nuôi gia đình Qua đó, có thể nhận thấy các trường hợp cho thuê có mục đích như trên rất giống với mục đích của hợp đồng thuê khoán ngày nay

Về hình thức của các loại khế ước thuê gia súc, ruộng đất không quy định cụ thể là bắt buộc phải lập văn tự hay không Mặc dù vậy, theo các văn tự cổ đây là những tài sản có giá trị đối với người dân Mặt khác người thuê gia súc hay thuê

thuyền để lấy phương tiện làm thuê cho người khác có nghĩa là khai thác lợi nhuận

từ tài sản thuê do đó thời hạn của hợp đồng thường kéo dài hàng vụ hoặc hàng năm Như vậy có thể thấy mặc dù không phân biệt rõ thuê tài sản thông thường hay thuê khoán tài sản nhưng trong trường hợp này cũng đã có những chú ý đặc biệt về mặt thời hạn thuê đối với riêng từng loại tài sản và mục đích sử dụng tài sản tương đồng với thời hạn trong hợp đồng thuê khoán Quyền và nghĩa vụ của các bên cũng được chú ý, các trường hợp cố tính chiếm đoạt tài sản thuê đều phải chịu trách nhiệm dân

sự

Một trong những điểm khá giống với phương thức trả tiền thuê khoán giữa pháp luật phong kiến Việt Nam dưới thời Trần với pháp luật hiện đại đó là người thuê có thể trả tiền thuê hoặc theo số lượng lúa nhất định và có thể được giảm nếu gặp những năm mất mùa Đây là một điểm tiến bộ mà luật hiện đại vẫn tiếp tục phát triển Tuy vậy, đây không phải là quy định bắt buộc mà chỉ phụ thuộc vào long tốt của chủ điền

Tóm lại, qua những sơ lược về hợp đồng thuê trong bộ Quốc triều hình luật,

có thể nhận thấy những cơ sở pháp lý ban đầu của hợp đồng thuê khoán được hình thành và vẫn được kế thừa, phát triển cho đến ngày nay

Đến thời kì nhà Nguyễn, quan hệ thuê mướn tài sản cũng được đề cập cụ thể trong Bộ luật Gia Long Hợp đồng thuê vẫn tiếp tục kế thừa các nguyên tắc giao kết hợp đồng trước đây

Thời kì Pháp thuộc, do ảnh hưởng của thực dân Pháp, các quan hệ kinh tế diễn ra rất đa dạng Chế định hợp đồng dân sự nói chung nhờ đó cũng được mở rộng Thời kì này, chính quyền đô hộ đã ban hành ở nước ta ba bộ luật: Bộ dân luật giản yếu Nam Kỳ 1883; Bộ dân luật Bắc kỳ 1931; Bộ dân luật Trung kỳ 1936 Trong ba bộ luật này chế định hợp đồng dân sự đã được ghi nhận thành một chế định độc lập Các vấn đề về hợp đồng thuê tài sản trong đó có thuê khoán tài sản được điều chỉnh cụ thể và khá giống với cách điều chỉnh trong pháp luật ngày nay,

ví dụ như quyền được bảo đảm về tài sản thuê, hưởng dụng tài sản thuê khoán…

* Từ 1945 đến năm 1995

Cách mạng tháng 8 thành công, trải qua hai cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp và đế quốc Mỹ, Việt Nam bước vào giai đoạn đầu nhiều khó khăn trên con đường xây dựng xã hội chủ nghĩa, với một nền kinh tế quan liêu, bao cấp các quan

hệ kinh tế diễn ra manh mún, nhỏ lẻ, cá nhân không được làm chủ các tư liệu sản xuất, quan hệ thuê khoán tài sản cũng kém phát triển Thời kì này, nước ta chưa có văn bản pháp lý cụ thể nào điều chỉnh quan hệ thuê khoán ngoài Sắc lệnh số 97/SL ngày 22/5/1950

Kể từ sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI, Việt Nam chính thức chuyển sang thời kỳ đổi mới với mục tiêu phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, các

cá nhân, tổ chức được quyền tự do sản xuất, kinh doanh Từ đó, các quan hệ kinh tế, dân sự đã có sự phát triển đột biến, trong đó các quan hệ thuê khoán tài sản cũng phát triển mạnh và biểu hiện đa dạng hơn, đòi hỏi phải có một văn bản pháp luật điều chỉnh kịp thời Pháp lệnh hợp đồng dân sự ra đời đã phần nào đáp ứng được nhu cầu thiết yếu đó, hướng các quan hệ hợp đồng đi theo một trật tực hung Mặc

dù còn mang nặng tính liệt kê nhưng những nguyên tắc về tự do giao kết hợp đồng cũng đã được ghi nhận trong pháp lệnh này

Trước sự thay đổi không ngừng của tình hình kinh tế, xã hội đất nước, nhằm điều chỉnh các quan hệ dân sự đang không ngừng phát triển cho phù hợp với nhịp

độ chung của thời đại, BLDS năm 1995 đã ra đời trên cơ sở kế thừa và tiếp thu có chọn lọc các quy định của pháp luật dân sự trước đây đồng thời khắc phục những hạn chế của pháp lệnh Hợp đồng dân sự Bộ luật đã đưa ra các quy định cụ thể đầu tiên về hợp đồng thuê khoán tài sản từ Điều 503 đến Điều 514 Tuy nhiên, sau mười năm thực hiện các quy định của BLDS năm 1995 lại bộc lộ những điểm không phù hợp với thực tiễn

* Từ 1995 đến nay

Để khắc phục những hạn chế trong các quy định của Bộ luật Dân sự năm

1995 nói chung và các quy định về hợp đồng thuê khoán nói riêng, Quốc hội khóa

X đã ban hành BLDS năm 2005 thay thế cho BLDS năm 1995, đánh dấu sự phát triển đáng kể của pháp luật Việt Nam hiện đại Hợp đồng thuê khoán tài sản đã

được tách riêng thành một phần trong mục hợp đồng thuê tài sản Ngoài ra các quy định cụ thể về đối tượng, thời hạn, quyền và nghĩa vụ của các bên đã được sửa đổi,

bổ sung cho phù hợp tại Điều 501 đến Điều 511

Tuy nhiên, sau mười năm triển khai thực hiện, một số quy định về hợp đồng thuê khoán trong BLDS năm 2005 không còn phù hợp với điều kiện mới Do đó, BLDS năm 2015 ra đời đã sửa đổi, bổ sung các quy định về hợp đồng thuê khoán trong BLDS năm 2005 Bộ luật cũng quy định tương tự như BLDS năm 2005 theo hướng quy định hợp đồng thuê khoán là một dạng trong hợp đồng thuê tài sản Theo

đó, việc giao kết, thực hiện hợp đồng thuê khoán các chủ thể phải tuân thủ đồng thời các quy định riêng về loại hợp đồng này và cả các quy định chung về hợp đồng thuê tài sản

Chương 2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT DÂN SỰ HIỆN HÀNH VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ KHOÁN TÀI SẢN TRÊN ĐỊA

BÀN TỈNH SƠN LA 2.1 Quy định của pháp luật dân sự hiện hành về hợp đồng thuê khoán tài sản

2.1.1 Chủ thể của hợp đồng thuê khoán tài sản

Chủ thể của hợp đồng thuê khoán tài sản là các bên tham gia vào hợp đồng thuê khoán gồm bên thuê khoán và bên cho thuê khoán Bên cho thuê khoán thường

là chủ sở hữu tài sản thuê nhưng cũng có nhiều trường hợp, xuất phát từ đặc điểm của đối tượng thuê khoán, bên cho thuê có thể là người có thẩm quyền cho thuê đất đai, rừng, mặt nước chưa khai thác Còn bên thuê khoán tài sản có thể là cá nhân hoặc pháp nhân

Khi tham gia vào hợp đồng thuê khoán tài sản, cả bên cho thuê và bên thuê đều phải đáp ứng được các điều kiện chủ thể do pháp luật quy định Điều kiện này

là khả năng của cá nhân, pháp nhân do nhà nước quy định để có thể tham gia vào quan hệ pháp luật và gọi là năng lực chủ thể Đây là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung và hợp đồng nói riêng được quy định cụ thể tại Điều 117 BLDS năm 2015 Năng lực chủ thể bao gồm hai thành tố là năng lực pháp luật và năng lực hành vi Trong đó năng lực pháp luật là khả năng có quyền hoặc có nghĩa

vụ pháp lí do nhà nước quy định cho cá nhân, tổ chức nhất định Còn năng lực hành

vi là khả năng mà nhà nước thừa nhận cho các cá nhân, tổ chức bằng hành vi của mình có thể xác lập, thực hiện các quyền và nghĩa vụ pháp lí9

2.1.1.1 Bên cho thuê khoán

Trong hợp đồng thuê khoán tài sản, bên cho thuê khoán tài sản thường là chủ

sở hữu của tài sản thuê khoán Tuy nhiên, tùy vào từng đối tượng thuê khoán cụ thể, bên cho thuê khoán có thể là các chủ thể khác nhau

9 Trường Đại học Luật Hà Nội (2012), Giáo trình Lí luận nhà nước và pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, tr 152

Thứ nhất, với hợp đồng thuê khoán tài sản mà đối tượng thuê là đất đai, rừng, mặt nước chưa khai thác: Do đối tượng của hợp đồng thuê khoán trong trường hợp này là những tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân cho nên chỉ có những chủ thể có thẩm quyền được Nhà nước trao quyền đại diện quản lý nhà nước mới có thể trở thành chủ thể của hợp đồng với tư cách là bên cho thuê khoán, bao gồm:

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất Xét về bản chất, hợp đồng

mà các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức,

cá nhân để sử dụng vào mục đích xây dựng cơ sở sản xuất, nhà máy, trang trại… là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê khoán tài sản được quy định trong BLDS10 Tuy nhiên, không phải tất cả các ủy ban nhân dân đều có thẩm quyền giao hoặc cho thuê đất Việc xác định ủy ban nhân dân có thể trở thành bên cho thuê khoán hay không cần căn cứ theo quy định của pháp luật đất đai Cụ thể, căn cứ theo quy định tại Điều 59 Luật Đất đai năm 2013 thì các cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất bao gồm: Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) quyết định cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân; Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

Cá nhân, hộ gia đình và các chủ thể khác có quyền sử dụng đất, rừng hợp pháp11 Các chủ thể khác có quyền sử dụng đất ở đây có thể là các tổ chức kinh tế, nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh theo Nghị định 135/2005/NĐ-CP

về việc giao khoán đất nông nghiệp, đất rừng và đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản trong các nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh Và kể từ ngày 15 tháng 02 năm 2017 thì các chủ thể trên được thay thế bởi các Ban quản lý rừng đặc

10

Lê Đình Nghị (2011), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, Nxb Giáo dục, Hà Nội

11 Hoàng Thế Liên (2009), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2005 (tập II), phần thứ ba: nghĩa vụ dân

sự và hợp đồng dân sự, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội

dụng, rừng phòng hộ và Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên nông, lâm nghiệp Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ (sau đây gọi chung là Công ty nông, lâm nghiệp) được nhà nước giao đất, cho thuê đất nông nghiệp theo quy định tại Nghị định số 168/2016/NĐ-CP ngày 27 tháng 12 năm 2016 quy định về khoán rừng, vườn cây và diện tích mặt nước trong các Ban quản lý rừng đặc dụng, rừng phòng hộ và Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên nông, lâm nghiệp Nhà nước (gọi tắt là Nghị định 168/2016/NĐ-CP) Theo quy định của Nghị định các Công ty nông, lâm nghiệp là một tổ chức đặc biệt vì vừa nhận thuê khoán từ cơ quan Nhà nước vừa cho các cá nhân, hộ gia đình thuê khoán lại một phần đất rừng, mặt nước đã nhận Các tổ chức kinh tế hoạt động trong các lĩnh vực nông, lâm nghiệp là đơn vị tiếp nhận và thực hiện chính sách này giống như người đại diện chủ sở hữu Nhà nước về đất đai để cho thuê khoán đất rừng đến các cá nhân, hộ gia đình nên có thể xem các tổ chức này là trung gian trong hợp đồng thuê khoán

Theo Điều 4 Nghị định 168/2016/NĐ-CP thì bên thuê khoán trong hợp đồng

có đối tượng là rừng, vườn cây và diện tích mặt nước trong các Ban quản lý rừng đặc dụng, rừng phòng hộ và Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên do Nhà nước làm chủ sở hữu (gọi tắt là bên khoán) phải có đủ các tiêu chí sau: “a) Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nông nghiệp và tài sản gắn liền trên đất theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng; b) Có kế hoạch tổ chức sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch và dự án về bảo vệ và phát triển rừng hoặc đề án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của Nhà nước” Đây cũng chính là điều kiện về năng lực chủ thể của bên khoán khi tham gia vào hợp đồng khoán đất rừng, vườn cây và mặt nước trong các Ban quản lý rừng đặc dụng, rừng phòng hộ và Công ty trách nhiệm hữu hạn Nhà nước

Thứ hai, đối tượng là cơ sở sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản xuất khác cùng trang thiết bị cần thiết để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thuê khoán thì bên cho thuê phải là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản đó hoặc tài sản đó

có thể không phải là của bên cho thuê trong trường hợp người thuê khoán cho thuê

lại tài sản đó, nếu được bên cho thuê ban đầu đồng ý Bên cho thuê khoán trong trường hợp này có thể là tất cả các chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự bao gồm cả

cá nhân và pháp nhân như hợp tác xã, các loại hình công ty như công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, công ty hợp danh và các tổ chức không có tư cách pháp nhân như doanh nghiệp tư nhân, hộ kinh doanh cá thể và các cơ quan nhà nước Người tham gia giao kết hợp đồng là đại diện theo pháp luật hoặc theo ủy quyền của các cá nhân, tổ chức đó theo quy định của điều lệ pháp nhân hoặc tuân thủ các quy định của pháp luật

Thứ ba, tương tự như các loại tài sản khác đối tượng là gia súc thì bên cho thuê phải là chủ sở hữu hợp pháp của gia súc đó hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền giao kết hợp đồng hoặc gia súc đó có thể không phải là của bên cho thuê trong trường hợp người thuê khoán cho thuê lại gia súc đã thuê theo hợp đồng, nếu được bên cho thuê ban đầu đồng ý

2.1.1.2 Bên thuê khoán

Bên thuê khoán tài sản cũng có thể là cá nhân, pháp nhân có đầy đủ năng lực hành vi dân sự do pháp luật quy định Bên cạnh đó để trở thành một bên chủ thể của hợp đồng thuê khoán tài sản họ phải có nhu cầu thuê tài sản để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thuê đó

Điều kiện để một cá nhân trở thành chủ thể của hợp đồng thuê khoán tài sản thì cá nhân đó phải là người từ đủ mười tám tuổi trở lên, không thuộc trường hợp bị mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc có khó khăn trong khả năng nhận thức, làm chủ hành vi Còn đối với tổ chức thì phải có chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn được nhà nước cho phép phù hợp với nhu cầu sử dụng tài sản thuê khoán đó

Tuy nhiên, trong một số trường hợp tùy thuộc vào đối tượng thuê khoán mà bên thuê khoán phải đáp ứng các điều kiện khác nhau về năng lực chủ thể Cụ thể, đối với hợp đồng thuê đối tượng là đất đai, rừng, mặt nước chưa khai thác theo quy định tại Nghị định 168/2016/NĐ-CP bên nhận khoán chỉ có thể là các hộ gia đình,

cá nhân đang cư trú hợp pháp tại địa phương (xã, phường, thị trấn) theo quy định

của Luật cư trú năm 2006; cộng đồng dân cư thôn theo quy định của Luật bảo vệ và phát triển rừng năm 2004 và Luật Đất đai năm 2013 nơi có đối tượng khoán (gọi chung là bên nhận khoán)12 Đồng thời, bên nhận khoán phải đảm bảo đủ các tiêu chí sau: “a) Cá nhân nhận khoán có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và trong độ tuổi lao động, đảm bảo thực hiện được hợp đồng khoán và không là thành viên trong hộ gia đình hoặc cộng đồng dân cư thôn đã nhận khoán theo quy định tại điểm b, c của khoản này; b) Hộ gia đình nhận khoán có thành viên có đầy đủ năng lực hành vi dân

sự và trong độ tuổi lao động, đảm bảo thực hiện hợp đồng khoán và không là thành viên của cộng đồng dân cư thôn đã nhận khoán theo quy định tại các điểm a và c của khoản này; c) Cộng đồng dân cư thôn nhận khoán đảm bảo đủ Điều kiện về tổ chức, nhân lực, vật lực để thực hiện hợp đồng khoán; d) Trường hợp số cá nhân, hộ gia đình đề nghị nhận khoán lớn hơn nhu cầu khoán, thì bên khoán ưu tiên khoán cho cá nhân, hộ gia đình đồng bào dân tộc thiểu số; cá nhân, hộ gia đình người Kinh nghèo”

Bên cạnh đó, khi nhận khoán đối tượng là đất đai, rừng, mặt nước chưa khai thác bên nhận khoán còn phải tuân thủ các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về hạn mức đất tại Điều 129 Luật Đất đai năm 2013, ví dụ như: “Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau: a) Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; b) Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.”… Đồng thời, trong một số trường hợp Luật Đất đai năm 2013 còn yêu cầu bên thuê khoán (là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân) phải đáp ứng được các điều kiện riêng trong trường hợp thuê quyền

sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đó là: Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; mục

12 Điều 2 Nghị định 168/2016/NĐ-CP ngày 27 tháng 12 năm 2016 quy định về khoán rừng, vườn cây và diện tích mặt nước trong các Ban quản lý rừng đặc dụng, rừng phòng hộ và Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên nông, lâm nghiệp Nhà nước

đích sử dụng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt; Thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước (Điều 193 Luật Đất đai năm 2013)

Như vậy, với mục đích sử dụng đất phù hợp với quy định của nhà nước với từng loại đất thì các cá nhân, tổ chức sẽ được thuê đất để sản xuất, kinh doanh

2.1.2 Nội dung của hợp đồng thuê khoán

2.1.2.1 Đối tượng của hợp đồng thuê khoán tài sản

Điều 484 BLDS năm 2015 quy định: “Đối tượng của hợp đồng thuê khoán

có thể là đất đai, rừng, mặt nước chưa khai thác, gia súc, cơ sở sản xuất, kinh doanh,

tư liệu sản xuất khác cùng trang thiết bị cần thiết để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”

Theo quy định tại Điều 484, đối tượng của hợp đồng thuê khoán là các loại tài sản phù hợp với nhu cầu của bên thuê khoán tài sản, đặc biệt là các tư liệu sản xuất có giá trị lớn Trong đó, pháp luật ghi nhận các loại tài sản điển hình sau:

- Đất đai: là loại tài sản đặc thù thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước trực tiếp quản lý Việc thuê khoán đất đai phải tuân thủ các quy định riêng trong Luật Đất đai cũng như các chính sách quản lý kinh tế - xã hội của từng địa phương

- Rừng: Rừng là loại tài sản đặc biệt vì việc sử dụng, khai thác rừng ảnh hưởng trực tiếp tới sự ổn định khí hậu, môi trường Do đó, trong một số trường hợp nhất định, Nhà nước mới cho phép thuê khoán rừng Hợp đồng thuê khoán rừng thường không áp dụng với rừng phòng hộ, rừng đầu nguồn

- Mặt nước chưa khai thác: Mặt nước chưa khai thác được hiểu là phần diện tích mặt nước chưa được Nhà nước giao cho một chủ thể nhất định sử dụng Do đó, xuất phát từ nhu cầu của các chủ thể cũng như yêu cầu bảo vệ môi trường, bảo tồn nguồn tài nguyên của quốc gia, Nhà nước tiến hành ký các hợp đồng thuê khoán cho phép các chủ thể được thuê khoán phần diện tích mặt nước chưa khai thác Mặt nước chưa khai thác thường được bên thuê khoán sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy, hải sản

Các tài loại tài sản thuê khoán nêu trên là những đối tượng đặc biệt vì nó không thuộc sở hữu tư nhân mà thuộc sở hữu toàn dân Điều 53 Hiến pháp năm

2013 và Điều 197 BLDS năm 2015 đã quy định “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác

và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Chính vì vậy nếu đối tượng của hợp đồng thuê khoán là các tài sản nói trên thì một bên trong hợp đồng thuê khoán phải là cơ quan nhà nước có tư cách đại diện cho chủ sở hữu tài sản đó, trừ trường hợp bên cho thuê khoán là các tổ chức quy định tại Nghị định 168/2016/NĐ-

CP

- Gia súc: Gia súc là các con thuộc lớp thú, được thuần hóa và thường sử dụng nhằm mục đích hỗ trợ trong hoạt động sản xuất nông nghiệp như trâu, bò… Hợp đồng thuê khoán có đối tượng là gia súc tuân thủ theo nội dung các bên thỏa thuận và quy định riêng dành cho đối tượng này như quy định tại Điều 491 BLDS năm 2015: “Trong thời hạn thuê khoán gia súc, bên thuê khoán được hưởng một nửa số gia súc sinh ra và phải chịu một nửa thiệt hại về gia súc thuê khoán do sự kiện bất khả kháng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”

- Cơ sở sản xuất, kinh doanh: cơ sở sản xuất, kinh doanh được hiểu là nhà máy, nhà cửa, kho, xưởng… phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh Bên cho thuê khoán cơ sở sản xuất, kinh doanh có thể là bất kỳ cá nhân, pháp nhân hoặc nhà nước Bên thuê khoán là các chủ thể có nhu cầu sử dụng cơ sở sản xuất, kinh doanh phục vụ cho hoạt động kinh doanh của mình

- Tư liệu sản xuất khác: Tư liệu sản xuất là các loại máy móc, cơ sở vật chất khác phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh của các cá nhân, doanh nghiệp

- Trang thiết bị: Trang thiết bị thường được hiểu là các máy móc, dây chuyền sản xuất… phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh

Các tài sản trên đều là các loại tài sản phục vụ trực tiếp cho quá trình sản xuất, kinh doanh của các chủ thể trong nền kinh tế - xã hội Tuy nhiên, để các tài sản trên trở thành đối tượng của hợp đồng thì cần phải đáp ứng được các điều kiện

cụ thể theo quy định của Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp lý liên quan như: Tài sản thuê khoán phải thuộc sở hữu của bên cho thuê khoán (trừ trường hợp cho thuê

lại hoặc bên cho thuê khoán là người có quyền bề mặt hoặc có quyền hưởng dụng đối với đối tượng của tài sản thuê khoán); phải được xác định cụ thể; phải là tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu tại thời điểm giao kết hợp đồng; Nếu tài sản thuê khoán là vật thì phải là vật không tiêu hao… Ví dụ: Cụ thể hóa các yêu cầu này, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất của mình đó là: “a) Có giấy chứng nhận, trừ trường quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.” …

2.1.2.2 Giá thuê khoán

Giá thuê khoán là mức tiền mà bên thuê khoán phải trả cho bên cho thuê khoán tương ứng với đơn vị thời gian mà các bên lựa chọn như theo ngày, theo tuần, theo tháng, theo quý hoặc năm Giá thuê khoán là cơ sở để tính tổng số tiền thuê khoán mà bên thuê khoán phải chi trả cho bên cho thuê khoán

Về cơ bản Điều 486 BLDS năm 2015 vẫn giữ nguyên tinh thần của Điều 504 BLDS năm 2005 về cách xác định giá thuê khoán Theo đó, pháp luật ghi nhận hai

cơ sở để xác định tính giá thuê khoán đó là:

- Theo thỏa thuận của các bên: Trên cơ sở tự do, tự nguyện tham gia giao kết hợp đồng của các bên và cũng để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao kết hợp đồng thuê khoán tài sản, pháp luật dành cho các bên quyền tự do thỏa thuận giá thuê khoán tài sản Thông thường, các chủ thể sẽ thỏa thuận mức giá thuê khoán và ghi nhận trong nội dung hợp đồng Trường hợp các bên có sự thỏa thuận về giá thuê khoán thì các bên buộc phải tuân thủ theo mức giá này

- Theo kết quả đấu thầu: trường hợp thuê khoán được thực hiện thông qua thủ tục đấu thầu thì giá thuê khoán được xác định theo kết quả đấu thầu Bởi bên dự thầu (bên thuê khoán) khi tham gia đấu thầu bao giờ cũng phải có ít nhất một bản hồ

sơ dự thầu, trong đó phải xác định cụ thể về giá thuê khoán tài sản để bên cho thuê khoán tài sản xét chọn bên trúng thầu Hợp đồng thuê khoán tài sản thông qua đấu

thầu được thực hiện với những dự án đầu tư lớn, đem lại hiệu quả cao, tài sản thuê khoán là bất động sản, máy móc, dây chuyền sản xuất kinh doanh…

Giá thuê trong hợp đồng thuê khoán tài sản đối với các loại tài sản không có

sự điều chỉnh của Nhà nước hoàn toàn được xác định dựa trên sự thỏa thuận của các bên do đấu thầu Vì vậy các bên có thể thỏa thuận với nhau về giá của tài sản thuê khoán có thể là trong cả thời gian thuê hoặc theo chu kì sản xuất kinh doanh của đối tượng thuê khoán…

Thông thường giá thuê khoán ổn định trong cả thời gian thuê nhưng cũng có thể tăng hoặc giảm phụ thuộc vào yếu tố đó là: do sự thay đổi về tình trạng tài sản không phải lỗi của bên thuê hoặc những thay đổi cơ bản do yếu tố khách quan tạo nên Trường hợp này các bên có thể sẽ được xem xét giải quyết thay đổi mức giá thuê khoán nếu rơi vào các điều kiện tại khoản 1, Điều 420 BLDS năm 201 “1 Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng; b) Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh; c) Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác; d) Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên; đ) Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích” Đây là các điều kiện cần và đủ để các bên yêu cầu và xem xét thay đổi mức giá thuê đã đề cập tới trong hợp đồng thuê khoán trước đó Đồng thời, quy định tại Điều 420 BLDS năm

2015 cũng là một điểm mới tiến bộ của BLDS năm 2015 so với pháp luật dân sự trước đây Quy định này đã củng cố thêm cơ sở pháp lý để bên thuê khoán có thể yêu cầu bên cho thuê xem xét giảm hoặc miễn tiền thuê khoán tại khoản 3 Điều 488 BLDS năm 2015 Bởi một lí do chính đáng đó là điều kiện thực hiện hợp đồng đã

có sự thay đổi cơ bản mà sự thay đổi đó ảnh hưởng nghiêm trọng tới quyền và lợi

ích hợp pháp của bên thuê khoán nếu họ tiếp tục thực hiện theo thỏa thuận đã xác lập trước đó

2.1.2.3 Thời hạn thuê khoán

Thời hạn thuê khoán là khoảng thời gian xác định được tính từ khi hợp đồng thuê khoán có hiệu lực cho đến khi hợp đồng chấm dứt và bên cho thuê khoán được nhận lại tài sản Đây là khoảng thời gian mà bên thuê khoán được phép sử dụng tài sản thuê khoán phục vụ cho mục đích thuê của mình

Điều 503 BLDS năm 2005 quy định: “Thời hạn thuê khoán do các bên thỏa thuận theo chu kỳ sản xuất, kinh doanh phù hợp với tính chất của đối tượng thuê khoán” Với quy định này, các bên chủ thể chỉ có một căn cứ duy nhất để xác định thời hạn thuê khoán đó là bắt buộc phải thỏa thuận về thời hạn thuê theo chu kỳ sản xuất, kinh doanh phù hợp với đối tượng thuê khoán mà không được đưa ra một con

số khác không phù hợp với chu kỳ sản xuất kinh doanh của đối tượng đó Thực tế

áp dụng cho thấy đây là một điểm bất cập của BLDS năm 2005 Do đó, khắc phục hạn chế này Điều 485 BLDS năm 2015 đã sửa đổi quy định về thời hạn thuê khoán theo hướng bổ sung rõ ràng hơn như sau: “Thời hạn thuê khoán do các bên thỏa thuận Trường hợp không có thỏa thuận hoặc có thỏa thuận nhưng không rõ ràng thì thời hạn thuê khoán được xác định theo chu kỳ sản xuất, kinh doanh phù hợp với tính chất của đối tượng thuê khoán”

Theo quy định này, thời hạn thuê khoán được xác định theo hai căn cứ sau: Một là, theo thỏa thuận của các bên: Thông thường, các chủ thể thỏa thuận thời hạn thuê khoán và ghi nhận trong hợp đồng thuê khoán Các chủ thể có thể xác định thời hạn theo đơn vị thời gian (thường theo tháng, quý hoặc năm) hoặc theo chu kỳ sản xuất kinh doanh của mình Thời hạn thuê khoán theo thỏa thuận sẽ dược

ưu tiên áp dụng đối với hợp đồng thuê khoán trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

Hai là, theo chu kỳ sản xuất, kinh doanh: Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng dẫn đến không thể xác định thời hạn thuê khoán thì pháp luật cho phép các bên áp dụng chu kỳ sản xuất kinh doanh vào để