ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như: Những quy định pháp luật chồng chéo đã ảnh hưởng lớn đến việc thực

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

TẠI QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

NGUYỄN ANH DŨNG

HÀ NỘI, NĂM 2018

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

TẠI QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ NGÀNH : 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS PHẠM ANH TUẤN

HÀ NỘI, NĂM 2018

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

Cán bộ hướng dẫn chính : TS Phạm Anh Tuấn

Cán bộ chấm phản biện 1: PGS.TS Nguyễn Quang Học

Cán bộ chấm phản biện 2: TS Vũ Thị Thanh Thủy

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại:

HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

Ngày 19 tháng 01 năm 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2018

Tác giả

Nguyễn Anh Dũng

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai – Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Phạm Anh Tuấn là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này Tôi xin trân trọng cảm ơn, UBND quận Hoàng Mai, Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hoàng Mai, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội – Chi nhánh quận Hoàng Mai, UBND phường và cán bộ địa chính của các phường trên địa bàn quận Hoàng Mai

đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này

Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG

DANH MỤC HÌNH

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2

3.1 Ý nghĩa khoa học 2

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 2

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3

1.1 Cơ sở lý luận 3

1.1.1 Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai với sự phát triển kinh tế, xã hội 3

1.1.2 Hệ thống pháp luật đất đai 4

1.1.3 Các quyền về đất đai 5

1.2 Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam 7

1.2.1 Qúa trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 7

1.2.2 Cơ sở pháp lý thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam 13

1.3 Cơ sở thực tiễn 17

1.3.1 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 17

1.3.2 Tổng quan việc thực hiện một số quyền sử dụng đất ở Việt Nam 24

1.3.3 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất tại một số tỉnh thành ở Việt Nam 28 CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI PHƯƠNG PHÁP, NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 32

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 32

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 32

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 32

2.2 Nội dung nghiên cứu 32

2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Hoàng Mai 32

2.2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại quận Hoàng Mai 32

2.2.3 Đánh giá việc thực hiện các QSDĐ trên địa bàn quận Hoàng Mai 32

2.2.4 Đề xuất một số giải pháp đối với việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hoàng Mai 32

2.3 Phương pháp nghiên cứu 33

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu thứ cấp 33

2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 33

2.3.3 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 34

2.3.4 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu 34

2.3.5 Phương pháp chuyên gia 35

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 36

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hoàng Mai 36

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 36

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội 40

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội 42

3.2 Hiện trạng quản lý và sử dụng đất 43

3.2.1 Tình hình công tác quản ý nhà nước và đất đai 43

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 48

3.2.3 Đánh giá chung tình hình quản lý, sử dụng đất đai tại quận Hoàng Mai 51

3.3 Đánh giá tình hình việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Hoàng Mai 52

3.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng sử dụng đất 52

3.3.2: Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 54

3.3.3: Tình hình thực hiền quyền tặng cho quyền sử dụng đất 56

3.3.4: Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất 58

3.3.5: Tổng hợp và phân tích kết quả điều tra thực tế 60

3.3.6 Tổng hợp kết quả điều tra ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về thực hiện các quyền sử dụng đất 66

3.3.7 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất 68

3.4 Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao quyền của người sử dụng đất tại

quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội 70 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO 76

Thông tin luậnvăn:

Nội dung được trình bày gồm:

+ Họ và tên học viên: Nguyễn Anh Dũng

+ Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã ngành: 8850103

+ Cán bộ hướng dẫn: TS Phạm Anh Tuấn

+ Tên đề tài: Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực

hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại quận Hoàng Mai, thành phố

Hà Nội

+ Thông tin luận văn: Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả

việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng, cơ cấu sử dụng đất quận Hoàng Mai năm 2017 49

Bảng 3.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đấttrên địa bàn quận Hoàng Mai từ năm 2015 - 2017 53

Bảng 3.3 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trênđịa bàn quận Hoàng Mai từ năm 2015 – 2017 54

Bảng 3.4 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên56địa bàn quận Hoàng Mai từ năm 2015 – 2017 56

Bảng 3.5 Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hoàng Mai từ năm 2015 – 2017 58

Bảng 3.6 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đấttrên địa bàn quận Hoàng Mai giai đoạn 2015-2017 60

Bảng 3.7 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSD đất 62

Bảng 3.8 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho QSD đất 63

Bảng 3.9 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp QSD đất 65

Bảng 3.10 Tổng hợp đối tượng nhận thế chấp 66

Bảng 3.11 Tổng hợp lý do thế chấp 66

Bảng 3.12 Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về thực hiện các QSDĐ từ năm 2015 đến năm 2017……….67

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu 3.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2015 -2017 52

Biểu 3.2 Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất từ năm 2015-2017 55

Biểu 3.3 Tình hình cho tặng quyền sử dụng đất từ năm 2015-2017 57

Biểu 3.4 Tình hình thế chấp quyền sử dụng đất năm 2015-2017 59

GTSX : Giá trị sản xuất

HĐH : Hiện đại hóa

KCN : Khu công nghiệp

KTXH : Kinh tế xã hội

QSDĐ : Quyền sử dụng đất

TTCN : Tiểu thủ công nghiệp

UBND : Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống Đất đai còn là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh

tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng; là yếu tố không thể thiếu trong tiến trình phát triển của đất nước, có vai trò cực kỳ quan trọng đối với đời sống xã hội Việc sử dụng hiệu quả và tiết kiệm đất đai không chỉ có ý nghĩa kinh tế mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội Do đất đai là một yếu tố đầu vào của nền kinh tế xã hội cho nên Nhà nước phải quản lý chặt chẽ để tạo nên môi trường pháp lý đảm bảo việc điều tiết quan hệ thị trường lành mạnh trong việc sử dụng đất

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường

đã từng bước được hình thành Các thành phần kinh tế phát triển mạnh đã hình thành nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó có đất đai Thị trường đất đai ngày càng phát triển và hòa nhập vào nền kinh tế thị trường và từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân Đại hội Đảng lần thứ IX đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2003 có những quy định về việc giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền của quyền sử dụng đất Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như: Những quy định pháp luật chồng chéo đã ảnh hưởng lớn đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất; Hiện tượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng trốn tránh thực hiện nghĩa vụ tài chính bằng cách thông qua hợp đồng ủy quyền diễn ra

ở nhiều địa phương; Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ xây dựng các khu công nghiệp, đô thị mới, cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan Nhà nước, trường học, bệnh viện, v.v dựa vào khung giá đất do Nhà nước quy định tỏ ra còn nhiều bất cập (chưa phù hợp thực tế và thiếu tính minh bạch) Giải phóng mặt bằng chậm trễ luôn luôn là yếu tố cản trở tiến độ đầu tư của hầu hết các công trình

Quận Hoàng Mai là một quận mới của thành phố Hà Nội Quận được thành lập theo Nghị định số 132/2003/NĐ-CP 06/01/2003 của Chính phủ Việt Nam và chính thức hoạt động có hiệu lực từ ngày 28/12/2003 Là một quận mới của Thủ đô Hà Nội

nên Hoàng Mai có vị trí thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội;

đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, diện tích đất nông nghiệp đang dần được thay thế bằng hạ tầng đô thị phát triển, nhiều khu đô thị được xây dựng đã thu hút một lượng lớn dân cư

về đây sinh sống Kinh tế - xã hội phát triển, cơ sở hạ tầng được đầu tư khiến nhu cầu

về quyền sử dụng đất cho các hoạt động thực hiện quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng Chính tốc độ đô thị hoá nhanh chóng đó đã kéo theo rất nhiều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận Thực trạng này diễn ra thế nào? Nguyên nhân tại sao? Những giải pháp để giải quyết tình trạng này là gì? là các câu hỏi cần phải được làm rõ nhằm đưa

ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tới Vì vậy, việc thực hiện đề tài:

“ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ

VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐÂT CỦA HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI – THÀNH PHỐ HÀ NỘI” là cần thiết trong

thời điểm hiện nay

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội

- Đề xuất giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học

Làm rõ cơ sở khoa học về quyền của người sử dụng đất Kết quả nghiên cứu của

đề tài phụ thuộc vào nhu cầu thực hiện các quyền của hộ gia đình, cá nhân tại quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

- Giúp địa phương nắm rõ được những thuận lợi và bất cập trong việc thực hiện quyền của hộ gia đình, cá nhân, từ đó địa phương có những giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất đề xuất chính sách quản lý công tác này được chặt chẽ hơn

- Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho học viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ

VỀ THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Cơ sở lý luận

1.1.1 Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai với sự phát triển kinh tế, xã hội

1.1.1.1 Khái niệm về đất đai

- Trong phạm vi nghiên cứu về sử dụng đất, đất đai được nhìn nhận là một nhân

tố sinh thái [29] Với khái niệm này, đất đai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và

tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất Đất theo nghĩa đất đai bao gồm: khí hậu; dáng đất, địa hình; thổ nhưỡng; thủy văn; thảm thực vật tự nhiên; cỏ dại trên đồng ruộng; động vật tự nhiên; những biến đổi của đất do hoạt động của con người

Đất đai là tài sản của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện lao động Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất k một ngành sản xuất nào, cũng như không thể có sự tồn tại của loài người Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con người, điều kiện sống cho động vật, thực vật và con người trên trái đất

1.1.1.2 Vai trò của đất đai với sự phát triển kinh tế, xã hội

Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi và các công trình thuỷ lợi khác

Luật Đất đai năm 1993 của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các

cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta

đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!”

Tuy nhiên, vai trò của đất đai đối với từng ngành rất khác nhau :

Trong các ngành phi nông nghiệp: Đất đai giữ vai trò thụ động với chức năng là

cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động, là kho tàng dự trữ trong

lòng đất (các ngành khai thác khoáng sản) Quá trình sản xuất và sản phẩm được tạo ra không phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất, chất lượng thảm thực vật và các tính chất tự nhiên có sẵn trong đất

Trong các ngành nông-lâm nghiệp: Đất đai là yếu tố tích cực của quá trình sản xuất, là điều kiện vật chất – cơ sở không gian, đồng thời là đối tượng lao động (luôn chịu sự tác động của quá trình sản xuất như cày, bừa, xới xáo….) và công cụ hay phương tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi…) Quá trình sản xuất nông-lâm nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu quá trình sinh học tự nhiên của đất

Thực tế cho thấy trong quá trình phát triển xã hội loài người, sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất - văn minh tinh thần, các thành tựu k thuật vật chất - văn hoá khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản - sử dụng đất Mục đích sử dụng đất nêu trên biểu lộ rõ nét trong các khu vực kinh tế xã hội phát triển mạnh,cùng với sự tăng dân số nhanh đã làm cho mối quan hệ giữa người và đất ngày càng căng thẳng những sai lầm liên tục của con người trong quá trình sử dụng đất đã dẫn đến huỷ hoại môi trường đất, một số công năng nào đó của đất đai bị yếu đi, vấn đề sử dụng đất đai càng trở nên quan trọng và mang tính toàn cầu [30]

1.1.2 Hệ thống pháp luật đất đai

* Hệ thống pháp luật

Theo giáo sư Ulf Jensel (Lund University): Theo sự phân chia truyền thống dựa trên cơ sở mô hình luật (Legand Model) các nước trên thế giới áp dụng 2 hệ thống pháp luật chủ yếu là: Luật chung (Common Law) như Anh, M và các nước thuộc địa

cũ của Anh; Luật lục địa (Continental Law) như Pháp, Tây Ban Nha và các nước thuộc địa cũ của 2 nước này (Nhánh La Mã), Đức và Bắc u (Nhánh Đức), Liên Xô và Đông

u cũ ( Nhánh xã hội chủ nghĩa) Tuy nhiên, Luật bất động sản của Đức, c, M không mang tính toàn liên bang và chỉ trong phạm vi từng bang Vì vậy, Luật M được hiểu theo nghĩa chung và nguồn gốc chung của Luậtkhông nhất thiết dẫn đến các quy định tương đồng về bất động sản [3]

* Hình thức văn bản pháp luật về đất đai

Khung pháp lý về đất đai được quy định trong các loại văn bản pháp luật như sau: Hiến Pháp;

Bộ Luật: Ví dụ Bộ Luật đất đai Thụy Điển (1970);

Luật: Ví dụ Luật đất đai Việt Nam (1987, 1993, 2003, 2013) Pháp lệnh: Ví dụ pháp lệnh Nhà ở Việt Nam (1991)

* Phạm vi điều tiết của pháp luật đất đai

Pháp luật đất đai điều tiết các nội dung chủ yếu như sau:

- Các quyền về đất đai;

- Phạm vi giao dịch đất đai;

- Quản lý nhà nước về đất đai;

- Các nghĩa vụ của chủ sử dụng, chủ sở hữu đất đai;

b) Các hình thức sở hữu về đất đai bất động sản gồm:

- Sở hữu nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước);

- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể, cộng đồng);

- Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân)

c) Quyền của chủ sở hữu đất đai bất động sản: Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào mà không trái quy định pháp luật, không xâm phạm quyền lợi và lợi ích của người khác bao gồm: Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản

d) Xác lập quyền của chủ sở hữu đất đai bất động sản: Quyền sở hữu đất đai, bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một bất động sản mới để sửdụng hợp pháp do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế hoặc theo phán quyết của tòa án e) Chấm dứt quyền sở hữu đất đai, bất động sản: Quyền sở hữu đất đai, bất động sản chấm dứt khi: Chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản hoặc đất đai, bất động sản bị thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc theo phán quyết của Tòa án

1.1.3.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai

Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau nhưng suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có Nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể đan xen cả hai chế độ sở hữu đó

Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịnh sử Chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam

đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được khẳng định một cách tuyệt đối từ Hiến pháp

1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp năm 1992 [2] Điều 53, Hiến pháp 2013 khẳng định: Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”

Luật Đất đai 1993 cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hóa các quy định về đất đai của Hiến pháp Luật Đất đai 1993 quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản

lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo

vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững [15]

Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ Sở hữu đất đai” (Điều 4), Nội dung Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22), Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người

sử dụng [18]

1.1.3.3 Quyền sử dụng đất

Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật Tuy nhiên, với các quyền năng đó,

cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế

Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình Để người dân

có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước Khái niệm quyền sử dụng đất” của người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [20] Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gần liền với đất (GCN), quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất?

QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất baogồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1.2 Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.2.1 Qúa trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.2.1.1 Thời kỳ trước năm 1986

- Hiến pháp 1946 đã quy định về quyền sở hữu tài sản, trong đó có quy định về quyền sở hữu ruộng đất

- Luật cải cách ruộng đất năm 1953 đã đánh dấu Pháp luật đầu tiên về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa

1.2.1.2 Thời kỳ đổi mới từ năm 1986 đến nay

a) Giai đoạn 1986-1993

Ngày 29/12/1987, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hóa đường lối, chính sách

của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời k đất nước ta bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời k này có nhiều chính sách mở cửa Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai năm 1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng kết quả đầu tư trên đất Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau Luật quy định: Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai”[13]

Theo Nguyễn Thị Mai, (2002): Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng Họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp

và cá thể thỏa thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi ngườiđược giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán , nhưng thực chất

là bán đất Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉ quản lý

về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai [10]

Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 cho phép người sử dụng được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Như vậy, luật đưa ra những quy định theo

xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức

do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của kinh tế, xã hội qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở lên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiềnthuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ[16]

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và để đồng bộ với một số Luật và Quốc hội mới thông qua trong thời gian thực hiện như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Trong chương trình xây dựng Luật, pháp lệnh của Quốc hội, ủy ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung Ngày 29 /6/ 2001 Quốc hội khóa X, k họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai; Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:

- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu

của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh Ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài

c) Giai đoạn từ 2003 đến nay

Trong thời k đẩy mạnh công nghiệp hóa – hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, đảm bảo tính ổn định của pháp luật, đồng thời thể chế hóa kịp thời đường lối, chủ trường, chính sách của Đảng về đấtđai trong thời k mới Luật Đất đai 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI k họp thứ 4 thông qua ngày 26 /11/ 2003 và có hiệu lực từ ngày 01 /7 /2004

Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình,

cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước Cụ thể Điều 106, Luật Đất đai 2003 quy định

Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” [18]

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam: Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhận nước ngoài thuê đất có các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê

Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam

Tuy nhiên, để quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả và tốt hơn, ngày 29/ 11/ 2013, tại k họp thứ 6, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 Luật Đất đai năm 2013 đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ TW Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung Ương

Đảng đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai 2003 Luật Đất đai năm 2013 được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất (cơ quan, tổ chức Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân ) phù hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2013 có một số những điểm mới sau:

- Bổ sung quy định quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 167) [20] Nhóm người sử dụng đất gồm: hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân Trường hợp trong nhóm có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa

vụ của tổ chức kinh tế Trường hợp QSDĐ phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện chuyển đổi với phần QSDĐ của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định và làm thủ tục cấp GCN và thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định Trường hợp không phân chia được theo từng phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện

+ Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được quy định tại Điều 179 Nội dung Điều này kế thừa các quy định Điều 113 của Luật Đất đai năm

2003, đồng thời có các sửa đổi, bổ sung các nội dung sau đây:

- Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đất giao có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất và đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; trường hợp đất thuộc diện thu hồi để đầu tư xây dựng dự án có mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho thuê QSDĐ, góp vốn QSDĐ

- Quy định quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm

- Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu

công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất

+ Về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất Nội dung mục này bổ sung một số nội dung sau:

ở Quy định quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cưnước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam Nội dung điều này kế thừa quy định tại Điều 2 Luật số 34 2009 QH12 và luật hóa Điều 13 của Nghị định 84 2007 NĐ-CP (Điều 186)

- Bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư thuê đất để xây dựng công trình ngầm (Điều 187) [20]

+ Về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất Đây là một mục mới quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, cụ thể:

- Điều 188 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng QSDĐ Cụ thể: người sử dụng đất được thực hiện các quyền nêu trên khi có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và phải ở trong thời hạn sử dụng đất; khi thực hiện các quyền thì phải đăng

ký tại Văn phòng đăng ký (VPĐK) và giao dịch thực hiện có hiệu lực kể từ ngày đăng

ký vào sổ địa chính

- Điều 189 quy định về điều kiện thực hiện bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền đất hàng năm Tài sản gắn liền với đất thuê phải được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi phạm các quy định của pháp Luật Đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó

- Điều 190 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp Quyền này áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà

nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khácđể thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền

sử dụng đất và lệ phí trước bạ

- Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất Theo quy định này, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó

- Điều 192 quy định về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ có điều kiện Theo quy định này, Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen

kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời k cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định cho phù hợp với cuộc sống hơn, giúp người sử dụng đất ổn định sử dụng, đầu tư vào đất đai, phát huy nguồn nội lực đất đai góp phần quan trọng trong ổn định và phát triển kinh tế - xã hội, giải quyết được nhiều vấn đề cấp thiết trong đời sống

1.2.2 Cơ sở pháp lý thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.2.2.1 Các văn bản Luật

- Hiến pháp 1992 do Quốc hội ban hành ngày 15 tháng 04 năm 1992;

- Luật Đất đai năm 1993 do Quốc hội ban hành ngày 14 tháng 7 năm 1993;

- Luật Thuế chuyển QSDĐ năm 1994 do Quốc hội ban hành ngày 22 tháng 06 năm 1994;

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 do Quốc hội ban hành ngày 02 tháng 12 năm 1998;

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ năm 1999 do Quốc hội ban hành ngày 21 tháng 12 năm 1999;

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 do Quốc hội ban hành ngày 29 tháng 06 năm 2001;

- Luật Đất đai năm 2003 do Quốc hội ban hành ngày 26 tháng 11 năm 2003;

- Luật sửa đổi Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai năm 2009

do Quốc hội ban hành ngày 18 tháng 06 năm 2009;

- Luật Đất đai năm 2013 do Quốc hội ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013;

- Bộ luật Dân sự năm 2015 do Quốc hội ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015; 1.2.2.2 Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2013

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/ 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

1.2.2.3 Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật của Bộ và các cơ quan ngang Bộ

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính

- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về bản đồ địa chính

- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ tài nguyên và môi

trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 76/2014/TT-BTNMT ngày 16/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày

15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn nghị định 46 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ tài nguyên và môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ

- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ tài nguyên và môi

trường quy định chi tiết nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai

1.2.2.4 Các văn bản quy định thực hiện QSDĐ tại thành phố Hà Nội

- Quyết định số 13/2013 QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND thành phố Hà Nội về việc Ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyèn sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định 22/2014 QĐ-UBND về nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân Thành phố được Luật Đất đai 2013 và Nghị định của Chính phủ giao về hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định 24/2014 QĐ-UBND quy định nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân thành phố được Luật Đất đai 2013 và Nghị định của Chính phủ giao về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn,

ao xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 13/2017 QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành một số quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyềnsở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội

1.3 Cơ sở thực tiễn

1.3.1 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

Bài báo Đa dạng hóa quyền sở hữu đất đai - Những vấn đề cần bàn luận” tại mục Nghiên cứu và trao đổi, Tạp chí Phát triển &hội nhập Số 9 (19) - Tháng 03-04/2013, tác giả Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Vinh viết:

Ngày nay trên thế giới có 2 hình thức sở hữu đất đai là đa hình thức sở hữu và chỉ một hình thức sở hữu (sở hữu đơn)

Dạng đa hình thức sở hữu đất đai bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu cộng đồng (sở hữu chung) và sở hữu tư nhân

Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân

về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác

Trong đó tài sản thuộc sở hữu cộng đồng có thể là các công trình văn hóa, tín ngưỡng; chung cư, bệnh viện… Hầu hết các quốc gia trên thế giới như Mỹ, Đức, Pháp, Nga, Nhật, Ý… chọn hình thức đa hình thức sở hữu trong quản lý đất đai

Tại một số quốc gia đôi khi hình thức sở hữu đơn chỉ tồn tại dưới dạng danh nghĩa, như Vương quốc Anh và các nước thuộc liên hiệp Anh thì đất đai thuộc Nữ hoàng, tuy nhiên Luật pháp cho phép các chủ thể được mua bán đất đai trong thời hạn

999 năm, 99 năm hay 75 năm

Dạng hình thức đơn sở hữu có nghĩa rằng theo pháp định chỉ tồn tại duy nhất một hình thức sở hữu về đất đai, sở hữu đó có thể là sở hữu nhà nước hoặc sở hữu toàn dân được hiểu là sở hữu chung Có rất ít quốc gia trên thế giới có hình thức sở hữu nhà nước như Trung Quốc, Mông Cổ, Cộng hòa dân chủ nhân dân Triều Tiên

1.3.1.1 Các nước phát triển

Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân

về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác

a Thụy Điển

Tại Thụy Điển, pháp Luật Đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám

sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v đều được luật hoá Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:

- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà

án, bản gốc được trả lại cho người mua Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán)

- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác Theo quy định của pháp luật về thế chấp, có 3 bước thủ tục để thực hiện thế chấp: Bước (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được

sử dụng cho một cam kết thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký.Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển Bước

(2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp Yêucầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2) Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp Đó là trình

tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do

ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản)

và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên

và gửi đơn xin thế chấp đến toà án Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm Khi không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service) Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp.Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá [7]

b Ôxtrâylia

Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm Thời gian trước 1 1 1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân) Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1 1 1875)

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ

và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền [9]

1.3.1.2 Một số nước trong khu vực

a Thái Lan

Theo báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai

của một số nước trong khu vực và trên thế giới Hoàng Huy Biều (2000) cho biết:

Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau M i loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:

- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000 Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng

- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu) Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tu thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo ranh giới thửa đất

+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Nếu 5 năm đất không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấychứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng + Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Đất không được để không sử dụng trên 5 năm

- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng đất mà

Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính Loại giấy này có quyền

thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ khi có dấu "Được sử dụng" Có thể

chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện Đất không được để không sử dụng quá 10 năm

- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và sử dụng đất trước năm 1954 Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận này có thể chuyển nhượng Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4

- Giấy chứng nhận STK1 và STK2 Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.êg

- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc lợi

Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý Loại đất này không được chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế

- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện Giấy này không chuyển nhượng được

- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp cấpdựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị thoái hoá Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ được thừa kế Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPK-

01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4

- Đất chưa có giấy chứng nhận: là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K [2]

Trung Quốc đều dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai

Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được cấp” và QSDĐ được giao” QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ giao” Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tu thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:

Chuyển nhượng QSDĐ:

Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án

Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người SDĐ và việc quản lý nhà nước về đất đai

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý

Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

Về giá Cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này, mà nó

do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ

Cho thuê QSDĐ:

Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng Hai bên trong giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đây để có được QSDĐ

Thế chấp QSDĐ:

Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới

Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc [22]

Chương trình nhà ở của Singapore có được thành công trên là nhờ kết hợp nhiều yếu tố Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý ngay từ đầu nhằm mang lại trí tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua Diện tích m i căn hộ cũng khác nhiều so với cách đây 40 năm, trước kia người dân chỉ cần những căn hộ có diện tích 35,0 m2, nay tối thiểu phải 60,0 m2 với 2 - 3 phòng ngủ

Ủy ban phát triển nhà được thành lập từ những năm 80 của thế kỷ XX với dự định chỉ xây nhà cho thuê, nhưng 4 năm sau, Chính phủ quyết định phải bán những căn hộ đó Thủ tướng Lý Quang Diệu cho rằng, phải để người dân sở hữu một tài sản nào đó để họ gắn bó, chăm lo nó và cho cả đất nước Để dân chúng có thể muađược nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho m i tháng họ có thể trích dưới 20% thu nhập trả tiền mua nhà, đồng thời thiết lập Qu nhà ở Trung ương (một dạng của

qu bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà được trợ cấp sẽ thấp hơn giá thị trường

Các nhà kiến trúc, xây dựng cũng rất quan tâm tới tính cộng đồng vì Singapore mang đặc tính đa văn hóa với nhiều dân tộc cùng chung sống Đồng thời, m i khu nông thôn lại có bản sắc riêng Đặc biệt, những cá nhân có nhu cầu mua căn hộ gần nơi ở của bố mẹ sẽ được ưu tiên và được trợ cấp nhiều hơn

Sang những năm 90, Chính phủ có chương trình đổi mới khu căn hộ cũ để nó tiếp tục hấp dẫn và người dân không di chuyển sang các khu mới Ngoài ra, Chính phủ có

hệ thống tái phát triển khu cũ bằng cách tăng cường xây dựng các khu mới xen kẽ Những hộ nào sống ở căn hộ đó 40 năm có thể di rời sang khu căn hộ mới gần đấy hấp dẫn hơn, những gia đình trẻ chưa có điều kiện có thể ở khu căn hộ cũ

Nhằm thu hút đầu tư trong nước vào chương trình nhà ở, tháng 7- 2003, Singapore thực hiện chính sách công ty hóa các cơ quan trực thuộc Ủy ban Phát triển nhà như xây dựng, thiết kế…và một trong các công ty tư nhân nổi tiếng là Subana Năm 2006, Chính phủ mở rộng các dự án và áp dụng nguyên tắc thị trường một cách mạnh mẽ hơn [26]

1.3.2 Tổng quan việc thực hiện một số quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.2.1 Tình hình giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng

Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử

dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 13 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong đó có 60.000

hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài Nhu cầu

sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội được đáp ứng, Nhà nước đã phân bố qu đất cho các mục đích sử dụng và giảm diện tích đất chưa sử dụng Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao và cho thuê đến tháng12 2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước [5]

Theo tác giả Đào Trung Chính trong bài viết Một số vấn đề về quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản”: Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế xin - cho”, việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xã hội

1.3.2.2 Công tác cấp giấy chứng nhận

Theo Nguyễn Đình Bồng và Ctg (2012) [5]: Giấy chứng nhận đã cấp là chứng thư pháp lý quan trọng xác định mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất Cấp Giấy chứng nhận giúp Nhà nước nắm chắc đất đai đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng và tạo điều kiện để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật, sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả, tạo điều kiện cho việc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, góp phần giải quyết vướng

mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng nhằm thúc đẩy các dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội

Trong thời gian qua các địa phương đã và đang tập trung thực hiện Nghị quyết số 07/2007/QH12 đến năm 2009 thực hiện Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ Ngành Quản lý đất đai tổ chức cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất, việc thống nhất một loại Giấy chứng nhận đã tạo thuận lợi cho việc chuyển nhượng nhà đất góp phần thúc đẩy thị trường nhà đất phát triển và hoạt động lành mạnh Đây là nhiệm vụ trọng tâm của ngành nên đã tập trung chỉ đạo, tổ chức thực hiện quyết liệt, kết quả đến nay: Trên địa bàn cả nước đã cấp được 30.248.000 Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân và tổ chức với diện tích cần cấp 16.976.000 ha Trong đó: đất sản xuất nông nghiệp đạt 85% tổng diện tích, đất lâm nghiệp đạt 86,3% diện tích, đất ở nông thôn đạt 82,1% diện tích, đất ở đô thị đạt 63,5% diện tích, đất chuyên dùng đạt 54,9% diện tích, đất cơ sở tôn giáo đạt 81,6% diện tích Trong đó, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất trong hơn 01 năm qua, cả nước đã cấp được 1.348.152 Giấy với diện tích 898.030 ha

Đến nay, trên địa bàn cả nước đã căn bản hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất lần đầu với tỷ lệ cấp giấy chứng nhận đạt 94.9% diện tích cần cấp Kết quả cấp giấy chứng nhận cụ thể đối với từng loại đất như sau: đất sản xuất nông nghiệp đạt 90,1% tổng diện tích, đất lâm nghiệp đạt 98,1% diện tích, đất ở nông thôn đạt 94,4% diện tích, đất ở đô thị đạt 96,7 diện tích, đất chuyên dùng đạt 84,8% diện tích, đất cơ

sở tôn giáo đạt 81,1% diện tích

1.3.2.3 Thị trường quyền sử dụng đất

Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn Các quy định của pháp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ

a) Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ:

Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được

nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn,mỗi năm

có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia định nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng QSDĐ Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện

đã không h trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến trên 50% số vụ chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp [8]

b) Về tình hình cho thuê đất, cho thuê lại đất:

Quy định của pháp luật về quyền cho thuê đất, cho thuê lại đất đã có tác dụng tích cực trong việc đầu tư trên đất Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại đất còn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan nhà nước đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê đất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên đất được Nhà nước giao theo chế độ không thu tiền sử dụng đất (riêng các cơ quan hành chính sự nghiệp hiện đang cho thuê khoảng 1.319.457 m2); nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất, mặt bằng, nhà ở cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao động, người nước ngoài thuê để ở mà không đăng ký với cơ quan nhà nước [8]

có bảo đảm bằng QSDĐ năm 1998 tăng 7,3 lần so với năm 1993, năm 2001 tăng 3,1 lần so với năm 1998) Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này cũng đã bộc lộ một số bất cập: pháp luật quy định tính giá đất cao hơn nhiều lần, vì vậy số tiền được vay không tương xứng với giá trị thực của QSDĐ; GCN được cấp chưa nhiều; chưa có cơ quan đăng ký thế chấp phù hợp; chưa có hệ thống dữ liệu thông tin đất đai [8]

d) Về tình hình góp vốn QSDĐ:

Sự phát triển nhanh cả về số lượng và quy mô của các cơ sở sản xuất kinh doanh

từ các thành phần kinh tế và sự gia tăng của đầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn đến sự liên doanh, liên kết trong đầu tư, sản xuất, kinh doanh mà chủ yếu là thông qua việc góp vốn bằng QSDĐ, đặc biệt là trong liên doanh với nước ngoài (tổng giá trị góp vốn bằng QSDĐ đã lên tới 3 tỷ USD) Tuy nhiên, hiện nay nhiều vấn để nảy sinh trong quá trình liên doanh, liên kết nhưng chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết như QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp, khi doanh nghiệp liên doanh chuyển sang doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, khi doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể [8]

e) Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam:

Việc thực hiện các QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn QSDĐ Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý,

sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân [8]

1.3.3 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất tại một số tỉnh thành ở Việt Nam

1.3.3.1 Thành phố Hà Nội

Hiện nay trên toàn địa bàn thành phố việc chuyển quyền sử dụng đất đô thị diễn

ra hết sức phức tạp nhưng nó vẫn đang được UBND thành phố phối hợp với các cơ quan dần đi vào nề nếp

Trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất và các quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất đai quy định UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số24/2014/QD- UBND ngày 20/6 /2014 quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố được Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài, chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹt