Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong hoạt động xử lý nợ của tổ chức tín dụng

Trong đó, tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất QSDĐ, tài sản gắn liền với đất TSGLVĐ luôn là những lựa chọn hàng đầu bởi những đặc tính ưu việt sau: - Đây đều là tài sản có giá trị lớn,

1

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HOÀNG MẠNH CƯỜNG

PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG XỬ LÝ NỢ CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội, 2018

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HOÀNG MẠNH CƯỜNG

PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG XỬ LÝ NỢ CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội, 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan mọi kết quả của đề tài: “Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong hoạt động xử lý nợ của tổ chức tín dụng” là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi và chưa từng

được công bố trong bất cứ công trình khoa học nào khác cho tới thời điểm này

XÁC NHẬN CỦA NGƯỜI HƯỚNG DẪN

KHOA HỌC

Hà Nội, ngày 17 tháng 09 năm 2018

Tác giả luận văn

Hoàng Mạnh Cường

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 3

1 Tính cấp thiết của đề tài 3

2 Tình hình nghiên cứu của đề tài 4

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu 5

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 6

5 Phương pháp nghiên cứu 6

6 Ý nghĩa khoa học và những đóng góp mới của đề tài 7

7 Kết cấu của luận văn 7

CHƯƠNG 1 9

KHÁI QUÁT VỀ THẾ CHẤP QSDĐ, TSGLVĐ VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QSDĐ, TSGLVĐ TẠI CÁC TCTD 9

1.1 Khái niệm về thế chấp tài sản là QSDĐ, TSGLVĐ tại TCTD 9

1.1.1 Khái niệm chung về thế chấp tài sản tại TCTD 9

1.1.2 Thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ tại TCTD 13

1.2 Xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ tại các TCTD 19

1.2.1 Khái quát về hoạt động xử lý tài sản bảo đảm 19

1.2.2 Khái quát về hoạt động xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ để xử lý nợ của các TCTD 22

1.3 Khái quát pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ để xử lý nợ tại các TCTD 24

1.3.1 Khái niệm và đặc điểm pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ để xử lý nợ tại các TCTD 24

1.3.2 Cơ cấu pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ để xử lý nợ tại các TCTD 26

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 27

CHƯƠNG 2 29

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QSDĐ, TSGLVĐ TRONG HOẠT ĐỘNG XỬ LÝ NỢ TẠI CÁC TCTD 29

2.1 Nội dung pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động xử lý nợ tại các TCTD 29

2.1.1 Pháp luật về các nguyên tắc chung trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động xử lý nợ tại các TCTD 29

2.1.2 Điều kiện đối với tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ khi tiến hành xử lý nợ tại TCTD 30

2.1.3 Pháp luật về căn cứ xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động thu hồi nợ của TCTD 38

2

2.1.4 Pháp luật về trình tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ để

xử lý nợ tại các TCTD 39

2.1.5 Pháp luật về chuyển quyền sở hữu sau khi xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ để xử lý nợ tại các TCTD 43

2.1.6 Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ để xử lý nợ tại TCTD trong một số trường hợp đặc biệt 45

2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản đảm bảo là QSDĐ, TSGLVĐ để thu hồi nợ tại TCTD 48

2.2.1 Những kết quả đã đạt được 48

2.2.2 Những tồn tại, khó khăn trong thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản đảm bảo là QSDĐ, TSGLVĐ tại TCTD 49

2.2.3 Một số nguyên nhân dẫn đến các bất cập, vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật khi tiến hành xử lý tài sản đảm bảo là QSDĐ, TSGLVĐ khi xử lý nợ tại các tổ chức tín dụng: 59

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 60

CHƯƠNG 3 61

HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QSDĐ, TSGLVĐ TRONG HOẠT ĐỘNG XỬ LÝ NỢ TẠI CÁC TCTD 61

3.1 Cơ sở và định hướng trong việc hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động xử lý nợ tại các TCTD 61

3.1.1 Cơ sở của việc hoàn thiện pháp luật 61

3.1.2 Các yêu cầu trong quá trình hoàn thiện pháp luật 62

3.2 Một số nội dung về hoàn thiện pháp luật trong về xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động xử lý nợ tại các TCTD 62

3.2.1 Hoàn thiện các quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục thu giữ tài sản đảm bảo của các TCTD 63

3.2.2 Hoàn thiện pháp luật về các phương thức xử lý tài sản đảm bảo 63

3.2.3 Hoàn thiện pháp luật trong quá trình xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ: 64

3.2.4 Hoàn thiện pháp luật đối với xử lý tài sản thế chấp là TGLVĐ hình thành trong tương lai 65

3.2.5 Hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là dự án đầu tư có sử dụng đất 65

3.3 Một số giải pháp nhằm nâng cao hoạt động áp dụng pháp luật trong việc xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động xử lý nợ của các TCTD 66

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 67

KẾT LUẬN 68

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 70

3

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong nhiều năm trở lại đây, thị trường tài chính nói chung và thị trường tín dụng nói riêng phát triển một cách mạnh mẽ, với phạm vi, quy mô ngày càng lớn

và vững chắc, là động lực thúc đẩy sự phát triển chung của cả nền kinh tế Nhờ có

sự phát triển nhanh và ngày càng lớn mạnh của các Tổ chức tín dụng (TCTD), đặc biệt là các Ngân hàng thương mại (NHTM) mà các cá nhân, doanh nghiệp ngày càng tiếp cận với nguồn vốn một cách dễ dàng hơn thông qua các sản phẩm tín dụng hết sức đa dạng, phù hợp với điều kiện cụ thể của từng khách hàng Tuy nhiên

sự phát triển của thị trường tín dụng cũng kéo theo những rủi ro tiềm ẩn, đặc biệt là liên quan đến khả năng trả nợ của bên vay Để ràng buộc nghĩa vụ trả nợ của khách hàng, cũng như dự phòng rủi ro trong trường hợp khách hàng mất khả năng thanh toán, các TCTD thường yêu cầu thế chấp tài sản để bảo đảm cho khoản vay, khoản tín dụng được cấp Trong đó, tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất (QSDĐ), tài sản gắn liền với đất (TSGLVĐ) luôn là những lựa chọn hàng đầu bởi những đặc tính ưu việt sau:

- Đây đều là tài sản có giá trị lớn, có tính ổn định cao theo thời gian, dễ dàng xác định được giá trị tài sản để thực hiện việc phê duyệt tín dụng đối với khoản vay, đồng thời tạo ra động lực để khách hàng vay thanh toán đúng hạn;

- Với đặc tính không thể di dời nên Bên nhận thế chấp là các TCTD dễ dàng quản lý, theo dõi, giám sát việc khai thác, sử dụng tài sản bảo đảm; hạn chế các rủi ro về mất mát, tẩu tán, hủy hoại tài sản thế chấp;

- Theo các quy định tại hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, QSDĐ, TSGLVĐ chỉ có thể là đối tượng của loại hình giao dịch bảo đảm duy nhất là thế chấp và thế chấp cũng là phương án tối ưu nhất được cả TCTD và khách hàng vay chọn lựa ; vừa đảm bảo việc dự phòng, hạn chế rủi

ro trong quan hệ tín dụng của TCTD, vừa đảm bảo quyền khai thác, thu lợi

từ tài sản thế chấp của bên thế chấp trong thời hạn vay

- Đây đều là các bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu thông qua Giấy chứng nhận đăng ký QSDĐ, TSGLVĐ với thủ tục chuyển nhượng rất cụ thể,

rõ ràng nên giúp các TCTD chủ động trong việc xử lý tài sản thế chấp khi bên vay vi phạm các nghĩa vụ trả nợ, hạn chế các rủi ro, tranh chấp liên quan đến việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ tín dụng Tuy nhiên, trên thực tế các TCTD còn gặp nhiều vướng mắc, khó khăn trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ để bù đắp nghĩa vụ trả nợ, dẫn

4

đến việc phát sinh các khoản nợ xấu, thậm chí là mất vốn, làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản của hệ thống các TCTD và tính lành mạnh của thị trường tài chính Có thể kể ra một số tồn tại cụ thể như sau:

- Bên thế chấp không bàn giao QSDĐ, TSGLVĐ đã thế chấp cho TCTD để tiến hành xử lý, bán đấu giá theo đúng quy định của pháp luật, làm nảy sinh các tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, ảnh hưởng đến việc cân đối nguồn vốn,

kế hoạch kinh doanh của các TCTD

- Nhiều trường hợp khách hàng là cá nhân bỏ trốn khỏi nơi cư trú, doanh nghiệp có tài sản thế chấp bị đóng cửa, phá sản khiến cho TCTD không thể thực hiện việc bán đấu giá, xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định

- Tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ do nhiều bên cùng tham gia quản lý, khai thác (đặc biệt trong trường hợp thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ thuộc dự án đầu tư, dự án bất động sản có nhiều bên tham gia; dự án được chuyển nhượng trong quá trình đầu tư, khai thác…)

Những khó khăn, tồn tại nêu trên không chỉ xuất phát từ hệ thống các quy phạm pháp luật hiện hành điều chỉnh các quan hệ pháp luật liên quan đến hoạt động này mà còn bắt nguồn thì công tác áp dụng và thực thi các quy phạm đó, bao gồm hoạt động xử lý nợ, quản lý tài sản bảo đảm của các TCTD, sự phối kết hợp giữa TCTD với các cơ quan chức năng, cơ quan tư pháp, khi tiến hành xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ; quá trình làm việc, trao đổi với khách hàng vay/bên thế chấp chưa hiệu quả, chưa đáp ứng được mong muốn của các bên trong quan hệ thế chấp, dễ làm nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện

Từ những đánh giá, phân tích nêu trên, tác giả thấy rằng cần có những công trình nghiên cứu cụ thể để tìm hiểu, xem xét một cách toàn diện các khía cạnh pháp

lý liên quan đến hoạt động xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ tại các TCTD

và đưa ra các kiến nghị, giải pháp để hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật, nâng cao hiệu quả trong hoạt động áp dụng pháp luật trên thực tế tại các TCTD khi tiến hành xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ, hạn chế các rủi ro, tranh chấp với

các bên có liên quan Chính vì lý do này, tác giả đã lựa chọn đề tài “Pháp luật về

xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong hoạt động xử lý nợ tại tổ chức tín dụng” trong luận văn thạc sĩ của mình

2 Tình hình nghiên cứu của đề tài

Với phạm vi và mức độ nghiên cứu khác nhau, đã có nhiều công trình nghiên cứu

về vấn đề này như: Nguyễn Thị Nga, Pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất ở

Việt Nam, Luận án tiến sỹ luật học, 2009; Vũ Thị Hồng Yến, Lý luận và thực tiễn

về biện pháp thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay trong các hợp đồng tín dụng, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, 2010; Vấn đề xử lý quyền sử dụng đất khi người sử dụng đất không trả được nợ cho các tổ chức tín

5

dụng - kinh nghiệm qua một số vụ án lớn: Công trình dự thi giải thưởng “Sinh viên

nghiên cứu khoa học” , 2006, Trường Đại học Luật Hà Nội; Bài viết: "Một số tồn tại,

bất cập và những khó khăn, vướng mắc trong quá trình xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các Ngân hàng thương mại hiện nay", Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 4

năm 2008; Bài viết: "Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất - Những vấn đề

lý luận và thực tiễn"; Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 6 năm 2008; Bài viết: "Những bất cập cần khắc phục trong pháp luật về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất"; Tạp chí Nhà

nước và Pháp luật số 12 năm 2008 Đỗ Thị Hòa, Tìm hiểu các quy định về thế chấp

quyền sử dụng đất, Khóa luận tốt nghiệp, 2012; Nông Thị Hợp, "Thế chấp tài sản - Một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự", Khoá luận tốt nghiệp, 2012;

"Thực thi pháp luật về giao dịch bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng của ngân

hàng thương mại - một số vướng mắc pháp lí và đề xuất hoàn thiện", Phạm Thị

Giang Thu, Nguyễn Ngọc Lương, Tạp chí Luật học Số 10/2011 Bài viết: “Một số

kinh nghiệm giải quyết vụ án về thế chấp quyền sử dụng đất” của tác giả Ngô Văn Lượng

đăng trên Tạp chí Viện kiểm sát nhân dân số 18 năm 2015; bài viết “Bàn về việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất khi đất đang trong quy hoạch”của tác giả Ngô Văn Lượng đăng

trên Tạp chí Viện kiểm sát nhân dân số 18 năm 2015; Nguyễn Thị Nga với cuốn sách "

Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các Tổ chức tín dụng ở Việt Nam - Thực trạng và hướng hoàn thiện", Sách chuyên khảo, Nhà xuất bản Tư pháp, tháng 4 năm

2015

Xét trong mối quan hệ với các nội dung nghiên cứu của đề tài luận văn thì các công trình khoa học nêu trên mới chỉ đề cập về những vấn đề về xử lý tài sản thế chấp của tất cả các loại tài sản hoặc chỉ tập trung vào việc xác lập, đăng ký giao dịch thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ theo các phương thức quy định trong pháp luật về giao dịch bảo đảm Những nội dung này chưa làm nổi bật những vấn đề đặc thù khi xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động xử lý nợ tại các TCTD Bên cạnh đó, trong thời gian vừa qua, Quốc hội, Chính phủ và các cơ quan lập pháp đã cho ra đời nhiều văn bản pháp lý mới ảnh hưởng lớn đến hoạt động quản lý và xử lý nợ xấu tại các TCTD với những điều kiện pháp lý thông thoáng, linh hoạt hơn nhằm thúc đẩy tính thanh khoản của thị trường Dựa trên những lập luận và đánh giá nêu trên, có thể thấy rằng, luận văn có thể xem như là một công trình độc lập và có tính hệ thống liên quan đến hoạt động

xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ tại TCTD, trong đó sẽ giải quyết những vấn đề đặc thù, những vấn đề mới phát sinh liên quan đến hoạt động này, từ hệ thống quy phạm pháp luật hiện hành cho đến việc áp dụng, thực thi trên thực tế

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ về mặt lý luận, cơ sở pháp lý và thực trạng của các quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo

6

đảm là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động xử lý nợ tại các TCTD, những khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện và áp dụng các quy phạm pháp luật trong hoạt động này tại các TCTD, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của các bên liên quan trong quá trình xử

lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động xử lý nợ tại các TCTD Để đạt được những mục tiêu này, luận văn sẽ triển khai nghiên cứu, trình bày đề tài với những khía cạnh cụ thể như sau:

- Tìm hiểu, hệ thống hóa cơ sở lý luận của việc xây dựng các quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD;

- Nghiên cứu sự hình thành và phát triển của pháp luật xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ tại các TCTD theo từng giai đoạn để thấy được sự phát triển hợp quy luật, phù hợp với yêu cầu, nhiệm vụ phát triển kinh tế, xã hội trong mỗi giai đoạn, mỗi thời kì;

- Đánh giá thực trạng pháp luật về vấn đề này, chỉ rõ nguyên nhân để đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ

tại các TCTD, góp phần giải quyết tình trạng nợ xấu tại các TCTD hiện nay

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Về đối tượng nghiên cứu: Luận văn tập trung làm rõ hệ thống quan điểm, đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về bảo đảm tiền vay, xử lý tài sản bảo đảm nói chung và tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động xử lý nợ tại TCTD nói riêng; Các quy phạm pháp luật thực định về xử

lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ tại các TCTD; Các báo cáo, tổng kết tình hình thực thi pháp luật về giao dịch bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm tại các TCTD

- Về phạm vi nghiên cứu: Do đề tài đòi hỏi tính chuyên sâu nên luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu ở việc tìm hiểu các quy định pháp luật cơ bản nhất

về vấn đề xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động xử lý

nợ tại các TCTD, không đi sâu vào giải quyết từng biện pháp xử lý; gắn với thực tiễn triển khai áp dụng tại các TCTD, không bao hàm các tài sản bảo đảm khác với QSDĐ, TSGLVĐ hoặc việc xử lý tài sản trong các hoạt động khác tại TCTD (xử lý tài sản bảo đảm từ trái phiếu, do phá sản, phục vụ hoạt động thi hành án…)

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, tùy thuộc vào mục đích của luận điểm đề cập trong luận văn Trong đó, luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước pháp quyền, các quan điểm, các học

7

thuyết khoa học pháp lý tại Việt Nam Các phương pháp nghiên cứu như: phân tích, thống kê, so sánh, lịch sử, chứng minh, tổng hợp, quy nạp được kết hợp sử dụng để triển khai thực hiện đề tài

6 Ý nghĩa khoa học và những đóng góp mới của đề tài

- Làm rõ tính đặc thù trong xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ; từ đó làm rõ sự tác động và chi phối tới pháp luật về xử lí tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động xử lý nợ tại các TCTD Nhận diện sự tương đồng và khác biệt về xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ ở Việt Nam với một số quốc gia trên thế giới

- Luận văn cũng đã làm rõ thực trạng pháp luật về xử lí tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động xử lý nợ tại TCTD trong pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật về các tổ chức tín dụng và các văn bản hướng dẫn thi hành Đặc biệt luận văn chú trọng tới việc nghiên cứu tính tương đồng và sự khác biệt trong các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến giao dịch bảo đảm nói chung và thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ nói riêng trong Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật các Tổ chức tín dụng, Pháp luật về nhà ở, về Công chứng, về Đăng ký giao dịch bảo đảm Từ đó, nhận diện rõ những rào cản trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ xuất phát từ chính hệ thống pháp luật hiện hành

- Lồng ghép của quá trình nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành là những vụ việc thực tế tại cac TCTD và minh chứng những vướng mắc, khó khăn trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ để thu hồi nợ như: xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp tài sản là nhà, công trình xây dựng trên đất không thuộc tài sản thế chấp; QSDĐ đã xác lập quyền sử dụng hợp pháp song tài sản trên đất chưa xác lập quyền sở hữu, QSDĐ thế chấp thuộc đồng quyền sử dụng của nhiều người, QSDĐ của hộ gia đình, QSDĐ

là tài sản duy nhất của người thế chấp, QSDĐ thuộc diện vùng quy hoạch của Nhà nước

- Trên cơ sở tìm hiểu rõ nguyên nhân của những bất cập và vướng mắc, luận văn đề xuất những giải pháp khắc phục

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu thành 03 chương:

- Chương 1: Khái quát về thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ và xử lí tài sản bảo đảm

là QSDĐ, TSGLVĐ tại các TCTD;

- Chương 2: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động thu hồi nợ tại các TCTD;

8

- Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động thu hồi nợ tại các TCTD

9

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT VỀ THẾ CHẤP QSDĐ, TSGLVĐ VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO

ĐẢM LÀ QSDĐ, TSGLVĐ TẠI CÁC TCTD 1.1 Khái niệm về thế chấp tài sản là QSDĐ, TSGLVĐ tại TCTD

1.1.1 Khái niệm chung về thế chấp tài sản tại TCTD

1.1.1.1 Khái quát về thế chấp tài sản

Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm việc thực hiện nghĩa

vụ dân sự, hình thành dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp, theo đó, một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi

là bên nhận thế chấp)1 Đối tượng của biện pháp thế chấp là tài sản, dùng tài sản để

bù đắp phần nghĩa vụ được bảo đảm khi đến hạn mà bên có nghĩa vụ không thể thực hiện được theo thỏa thuận với bên có quyền Tuy nhiên, điểm ưu việt của biện pháp thế chấp tài sản so với các biện pháp bảo đảm cũng có đối tượng là tài sản như cầm cố, đặt cọc, ký cược, ký quỹ đó là bên thế chấp “không phải giao tài sản thế chấp” cho bên nhận thế chấp, vẫn được quyền khai thác, sử dụng tài sản thế chấp trong thời gian thế chấp Đây chính là yếu tố khiến cho thế chấp luôn là biện pháp bảo đảm được ưu tiên sử dụng trong các hoạt động cho vay, cấp tín dụng tại các TCTD.Tài sản thế chấp bao gồm động sản, bất động sản2; có thể là tài sản hiện

có hoặc tài sản hình thành trong tương lai3

Chế định thế chấp tài sản đã được hình thành và quy định trong hệ thống pháp luật dân sự Việt Nam từ rất sớm, tuy nhiên các quy phạm pháp luật và các văn bản hướng dẫn thi hành nội dung này mới chỉ thực sự phát triển với những nội dung cụ thể và hướng dẫn chi tiết khi chúng ta thực hiện công cuộc đổi mới, chuyển từ nền kinh tế tập trung, bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, khi nhu cầu tìm kiếm nguồn vốn, vay vốn của các thành phần kinh tế phát triển mạnh, hoạt động cho vay, cấp tín dụng để sản xuất, kinh doanh phổ biến hơn, đồng thời các rủi ro, tranh chấp phát sinh do vi phạm nghĩa vụ trả nợ cũng nhiều hơn dẫn đến việc cần thiết phải ban hành các quy định cụ thể về hoạt động thế chấp tài sản Biện pháp thế chấp tài sản được quy định lần đầu tiên trong lĩnh vực vay vốn ngân hàng tại Quyết định số 156/NH-QĐ ngày 18/11/1989 của Thống đốc NHNN Việt Nam ban hành “Quy định về thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng”, sau đó là quy định về bảo đảm cho việc thực hiện Hợp đồng kinh tế tại điều 2, Nghị định 17/HĐBT ngày 16/01/1990 của Hội đồng Bộ trưởng “Quy định chi tiết thi

1 Điều 317 Bộ luật dân sự 2015

2 Khoản 1 Điều 317 Bộ luật dân sự 2015

3 Khoản 3 Điều 295 Bộ luật dân sự 2015

10

hành Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế” Kể từ khi Bộ luật dân sự 1995 chính thức ban hành, chế định về thế chấp tài sản đã được chính thức quy định là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự và ngày càng được quy định chi tiết, điều chỉnh, bổ sung kịp thời để đáp ứng được nhu cầu xã hội Không chỉ được quy định trong Bộ luật dân sự 1995 (từ điều 346 đến điều 362), Bộ luật dân sự 2005 (từ điều 342 đến điều 357), Bộ luật dân sự 2015 (từ điều 317 đến điều 327), các nội dung liên quan đến hoạt động thế chấp tài sản còn được quy định ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng, Bộ luật Hàng Hải, Luật hàng không dân dụng Việt Nam,… Điều đó cho thấy vai trò và ý nghĩa hết sức to lớn của chế định thế chấp tài sản trong hệ thống pháp luật Việt Nam, trong đó có hoạt động cho vay, cấp tín dụng và thu hồi

nợ của các TCTD

Qua tìm hiểu, nghiên cứu các quy định pháp luật về thế chấp tài sản, có thể rút ra một số đặc điểm pháp lý cơ bản của thế chấp tài sản như sau:

Thứ nhất, thế chấp tài sản là thỏa thuận phái sinh mang tính bổ sung cho

nghĩa vụ chính Nó không tồn tại độc lập mà luôn phụ thuộc và gắn liền với nghĩa

vụ chính mà nó bảo đảm Nói cách khác, quan hệ thế chấp tài sản chỉ phát sinh khi các bên đã giao kết một giao dịch làm phát sinh nghĩa vụ cần được bảo đảm Tại các TCTD, việc thế chấp tài sản chỉ thực hiện khi khách hàng giao kết hợp đồng vay, hợp đồng tín dụng, tài trợ vốn làm phát sinh nghĩa vụ trả nợ của khách hàng đối với TCTD

Thứ hai, mục đích của thế chấp tài sản là nhằm bảo đảm cho việc thực hiện

nghĩa vụ, qua đó thúc đẩy người có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ của mình Bên thế chấp coi việc dùng tài sản thế chấp như một cách để hiện thực hóa “cam kết” thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm đối với bên nhận thế chấp; còn bên nhận thế chấp coi việc nhận tài sản bảo đảm như một sự ràng buộc trách nhiệm để thúc đẩy bên nhận thế chấp thực hiện nghĩa vụ, là cơ sở để hạn chế các rủi ro, tranh chấp có thể xảy ra trong quá trình thực hiện hợp đồng, giao dịch có nghĩa vụ được bảo đảm Các bên không coi việc giao kết thỏa thuận thế chấp tài sản giống như một cách để bán tài sản thế chấp, hoặc coi việc xử lý tài sản thế chấp là mục đích chính, được ưu tiên trong quá trình thực hiện Đối với các TCTD, việc khách hàng trả được toàn bộ nợ, bao gồm cả nợ gốc và nợ lãi, trong quá trình cấp tín dụng mới là mục tiêu hàng đầu, giúp cho các TCTD thu được lợi nhuận và cân bằng được tỷ lệ bảo đảm an toàn giữa dư nợ và nguồn vốn huy động trong quá trình hoạt động trên thị trường

Đó là lý do giải thích tại sao khoản vay được các TCTD phê duyệt luôn chỉ ở một mức độ nhất định so với giá trị tài sản thế chấp các bên thỏa thuận bảo đảm cho khoản vay, khoản tín dụng được cấp

11

Thứ ba, phạm vi bảo đảm của thế chấp tài sản đối với nghĩa vụ chính phải

đảm bảo phù hợp với các quy định của pháp luật, đặc biệt là các quy định pháp luật chuyên ngành Trong nội dung thỏa thuận của giao dịch thế chấp phải chỉ rõ các nghĩa vụ được bảo đảm bởi tài sản thế chấp Ví dụ như trong hợp đồng thế chấp để bảo đảm cho hợp đồng vay hoặc cấp tín dụng của các TCTD đối với khách hàng, phạm vi thế chấp phải ghi rõ các nghĩa vụ được thế chấp, bao gồm nghĩa vụ trả nợ gốc, trả lãi, lãi chậm trả (nếu có)… Các nghĩa vụ khác như tiền bồi thường thiệt hại

do vi phạm hợp đồng vay, tiền phạt thanh toán khoản nợ trước hạn, các chi phí để phê duyệt tín dụng, giải ngân,… không được bảo đảm bởi tài sản thế chấp, không được xử lý tài sản thế chấp để bù trừ việc chi trả đối với các khoản chi phí này Ngoài ra, trong quá trình đánh giá, thẩm định và ra quyết định tín dụng, các TCTD cũng phải căn cứ vào các hệ số an toàn vốn, khẩu vị rủi ro đối với từng loại tài sản thế chấp để xác định hạn mức cho vay dựa trên tài sản bảo đảm nhằm hạn chế nợ xấu cũng như mất khả năng thanh toán của TCTD đó4

Thứ tư, chỉ xử lý tài sản thế chấp khi có sự vi phạm nghĩa vụ, tức là khi đến

hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì tài sản thế chấp được xử lý theo phương thức các bên đã thỏa thuận hoặc theo phương thức xử lý được pháp luật quy định để bù trừ nghĩa

vụ

Thế chấp tài sản được coi là “ông vua” của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo pháp luật dân sự Nhờ có sự ưu việt, tính linh hoạt trong quá trình thực hiện, đặc biệt là bên thế chấp vẫn được sử dụng, khai thác tài sản thế chấp trong quá trình thực hiện nghĩa vụ, do đó thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm được sử dụng nhiều nhất và thông dụng nhất trong các hợp đồng, giao dịch kinh tế hiện nay Và có thể khẳng định các TCTD là chủ thể chiếm số lượng đông đảo nhất trong quan hệ thế chấp, bởi lẽ gần như việc bảo đảm cho các khoản vay, khoản tín dụng được cấp hiện nay đều sử dụng biện pháp thế chấp tài sản; việc sửa đổi, điều chỉnh các quy phạm pháp luật liên quan đến chế định thế chấp tài sản đều ảnh hưởng rất lớn đến hệ thống chính sách cho vay, cấp tín dụng tại các TCTD Vì vậy, việc tìm hiểu, làm rõ các đặc điểm của các TCTD, hoạt động cho vay, cấp tín dụng

và thu hồi nợ tại các TCTD cũng góp phần không nhỏ trong quá trình nghiên cứu, phân tích, đánh giá các nội dung quy định pháp luật về thế chấp tài sản nói chung

và thế chấp tài sản là QSDĐ, TSGLVĐ tại TCTD nói riêng

Theo quy định của pháp luật, Tổ chức tín dụng (TCTD) là doanh nghiệp thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động ngân hàng Tổ chức tín dụng bao

4 Hướng dẫn đánh giá về các hệ số an toàn vốn, ra quyết định tín dụng được quy định tại Phụ lục 2 Thông tư 19/2017/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngày 28/12/2017

12

gồm ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân5.Hoạt động ngân hàng là việc kinh doanh, cung ứng thường xuyên một hoặc một số nghiệp vụ sau đây: (i) Nhận tiền gửi, (ii) Cấp tín dụng, và (iii) Cung ứng dịch vụ thanh toán qua tài khoản6 Từ những khái niệm nêu trên, có thể thấy các TCTD có một số đặc trưng như sau:

Thứ nhất, TCTD là doanh nghiệp, là một pháp nhân độc lập được thành lập

theo quy định của Luật Các Tổ chức tín dụng và những quy định khác của pháp luật có liên quan (Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Chứng khoán,…) Theo

đó, TCTD thực hiện các hoạt động kinh doanh tiền tệ nhằm mục đích thu lợi nhuận, đảm bảo cân đối giữa các nguồn vốn huy động từ nền kinh tế, từ thị trường và dư

nợ cho vay đối với các cá nhân, tổ chức khác

Thứ hai, nội dung hoạt động của doanh nghiệp là kinh doanh tiền tệ, làm

dịch vụ ngân hàng mà cụ thể là thực hiện hoạt động huy động vốn, sử dụng vốn, cấp tín dụng và thực hiện hoạt động thanh toán Đây là loại hình kinh doanh đặc thù, có tính rủi ro cao vì phụ thuộc lớn vào thị trường và sự phát triển cũng như diễn biến của nền kinh tế Khả năng trả nợ và thanh toán khoản vay của khách hàng

sẽ bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, bao gồm sự biến động của thị trường, năng lực và hiệu quả sản xuất kinh doanh của bên vay, các sự kiện khách quan như thiên tai, bão lụt, chiến tranh, khủng hoảng kinh tế, khủng hoảng chính trị, cấm vận,…

Thứ ba, hoạt động kinh doanh của các TCTD loại hình kinh doanh đặc biệt

và có điều kiện, ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của nền kinh tế, do đó hoạt động của TCTD luôn đặt trong sự quản lý và kiểm soát chặt chẽ hơn từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền Sự kiểm soát chặt chẽ đó không chỉ đảm bảo sự lành mạnh của hệ thống TCTD mà còn bảo vệ lợi ích của người gửi tiền, người vay vốn cũng như các chủ thể có liên quan khác Ngay cả hoạt động cho vay có bảo đảm bằng tài sản, trong đó có QSDĐ, TSGLVĐ thì sự kiểm soát cũng luôn được đặt ra, bên cạnh việc kiểm soát các hoạt động trong quá trình thẩm định, ra quyết định tín dụng, giải ngân vốn vay đối với khách hàng vay của các TCTD, Nhà nước còn kiểm soát cả hoạt động xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ, tái cấu trúc và xử lý nợ xấu để đảm bảo sự ổn định đối với thị trường tài chính, thị trường bất động sản,…

1.1.1.3 Vai trò của thế chấp tài sản tại các TCTD và sự phát triển của nền kinh tế

Với tư cách là một biện pháp bảo đảm hữu hiệu, thế chấp tài sản được coi là một trong những giải pháp cốt lõi trong việc hạn chế rủi ro, tranh chấp phát sinh trong quá trình cho vay, cấp tín dụng tại các TCTD; tạo ra động lực thúc đẩy khách hàng vay trả nợ đúng hạn, đảm bảo sự lành mạnh, tính thanh khoản của thị trường

5 Khoản 1, Điều 4 Luật Các tổ chức tín dụng 2010

6 Khoản 12, Điều 4 Luật Các tổ chức tín dụng 2010

13

tài chính Vai trò của thế chấp tài sản được thể hiện cụ thể qua một số khía cạnh như sau:

- Thế chấp tài sản thúc đẩy các TCTD mở rộng thị trường tín dụng, thúc đẩy

sự phát triển của thị trường tài chính, tăng cường khai thác các nguồn vốn vào công cuộc phát triển kinh tế của đất nước Như đã trình bày ở trên, bản chất hoạt động của các TCTD là kinh doanh tiền tệ, huy động nguồn vốn nhàn rỗi từ dân cư để cho vay lấy lãi Nhờ có thế chấp tài sản mà các TCTD mạnh dạn thực hiện các khoản vay có giá trị lớn, thời gian cho vay ở mức trung và dài hạn, phục vụ cho các dự án kinh tế lớn, có tính chất phức tạp, thời gian thu hồi vốn chậm như các dự án bất động sản, dự án xây dựng cơ

sở hạ tầng (giao thông, thủy lợi,…), các dự án công nghệ cao,… tạo ra nguồn lực để xây dựng và phát triển nền kinh tế

- Thế chấp tài sản tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân vay vốn tiếp tục

sử dụng tài sản thế chấp phục vụ sản xuất kinh doanh để thanh toán khoản

nợ và có lãi Thông thường tài sản thế chấp là tài sản có giá trị lớn, đóng vai trò quan trọng trong việc triển khai các kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp (thường là các loại phương tiện giao thông như ô tô, tàu thủy, tàu bay; Quyền sử dụng đất, tài sản từ dự án, thậm chí là tài sản của dự án đầu tư hình thành trong tương lai,…) Do không phải chuyển giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp nên bên thế chấp có thể đầu tư, kinh doanh, khai thác các tài sản này để hoàn vốn, thanh toán khoản vay từ các TCTD và thu được lợi nhuận Điều này góp phần làm tăng nhu cầu vay vốn của thị trường, khai thác triệt để các nguồn lực của nền kinh tế

- Thế chấp tài sản cũng góp phần tạo ra sự thanh lọc đối với nền kinh tế Điều này được thể hiện một cách rõ ràng đối với hoạt động cho vay đối với các khoản vay tài trợ cho các dự án đầu tư có quy mô vốn lớn, đòi hỏi trình độ quản lý, thực hiện dự án ở mức cao và nhà đầu tư phải có tiềm lực tương xứng với yêu cầu của dự án Đối với các chủ đầu tư không có đủ năng lực, không còn khả năng tiếp tục thực hiện dự án, thông qua hoạt động xử lý tài sản bảo đảm, các TCTD sẽ trao cơ hội cho các nhà đầu tư khác có đủ khả năng để tiếp tục sử dụng, khai thác tài sản thế chấp một cách hiệu quả, góp phần xử lý các khoản nợ xấu, nợ quá hạn trên toàn hệ thống, thúc đẩy nền kinh tế phát triển ngày càng hiệu quả hơn

1.1.2 Thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ tại TCTD

1.1.2.1 Khái quát về QSDĐ, TSGLVĐ

QSDĐ là một chế định pháp luật đặc biệt, xuất phát từ quy định hình thức sở hữu toàn dân đối với đất đai đã được ghi nhận tại Hiến pháp Hình thức sở hữu toàn dân đối với đất đai cũng như chế định về quyền sử dụng đất đã được hình thành và

14

phát triển xuyên suốt trong lịch sử lập hiến và lập pháp Việt Nam, thể hiện qua một

số nội dung cụ thể như sau:

Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 của nước ta thừa nhận sự tồn tại của nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất đai (sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân) Theo đó, Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 đã quy định:

“Người được chia ruộng đất có quyền sở hữu ruộng đất đó Chính quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người được chia Mọi khế ước cũ đều huỷ bỏ Người được chia có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho ruộng đất được chia”.7 Tuy nhiên,

kể từ khi Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực thì “đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa đều thuộc sở hữu toàn dân” 8và “những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình theo quy định của pháp luật”9 Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai tiếp tục được khẳng định tại Hiến pháp năm 199210 và Hiến pháp năm 201311 Trên tinh thần đó, Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó đặc biệt là quy định về quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, ví

dụ như: “Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý

về đất đai” (Điều 1 Luật Đất đai năm 2003) hoặc “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này” (Điều 4 Luật Đất đai năm 2013)

Nhìn từ phương diện lịch sử thì khái niệm “quyền sử dụng đất” đã được đề cập trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, bắt đầu từ thập niên 70 của thế kỷ XX với tên gọi ban đầu là “quyền quản lý và sử dụng ruộng đất”12 Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, pháp luật thực định của Việt Nam vẫn chưa có định nghĩa chính thức về nội hàm của khái niệm quyền sử dụng đất Theo Từ điển Luật học năm 2006 thì "quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho ” Trong khi đó, Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội thì cho rằng: "Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước” Mặc dù nghiên cứu ở giác độ khác nhau, song nội hàm của các

15

khái niệm về quyền sử dụng đất nêu trên có các đặc điểm chủ yếu như: (i) Quyền

sử dụng đất là quyền khai thác giá trị của đất đai; (ii) Chủ thể thực hiện việc khai thác chính là người sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) và (iii) Quyền sử dụng đất không phải là quyền sở hữu đất đai

Từ một số định nghĩa, đánh giá nêu trên, thông qua mối quan hệ giữa Nhà nước với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, đặc biệt là từ cách thức xử

lý của pháp luật khi quy định về các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản, trong đó có quyền sử dụng đất và phương thức bảo vệ các quyền đối với tài sản của người không phải là chủ sở hữu đó cũng được thực hiện như bảo vệ đối với chủ sở hữu tài sản, chúng tôi cho rằng nhìn từ góc độ khoa học pháp lý thì

quyền sử dụng đất cần được định nghĩa như sau: Quyền sử dụng đất là quyền tài

sản thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất Việc chiếm hữu,

sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định

Tài sản gắn liền với đất (TSGLVĐ) là một bộ phận quan trọng của chế định

về Bất động sản theo quy định pháp luật dân sự, đồng thời cũng đề cập trong các văn bản pháp luật khác như Luật đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Khái niệm “tài sản gắn liền với đất” được pháp luật quy định cụ thể, theo

đó “Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”13

Như vậy, xuất phát từ định nghĩa về TSGLVĐ theo các quy định của pháp luật, có thể thấy rằng về bản chất TSGLVĐ chính là những hiện vật cụ thể, hữu hình thể hiện rõ nét kết quả của việc khai thác, sử dụng đất cả các tổ chức, cá nhân

sử dụng đất Bản thân đất đai không thể tự nó sản sinh ra hoa lợi, lợi tức, không thể ngay lập tức đem lại cho người sử dụng đất những nguồn lợi về kinh tế mà phải thông qua hoạt động khai thác, sử dụng đất, đầu tư, xây dựng các công trình, cơ sở

hạ tầng trên đất thì từ đó người sử dụng đất mới có thể triển khai các hoạt động sản xuất, kinh doanh, từ đó tìm kiếm lợi nhuận từ việc sử dụng đất TSGLVĐ luôn là thành tố quan trọng ảnh hưởng đến kết quả thẩm định, đánh giá và kết luận giá trị của QSDĐ khi các bên thỏa thuận tài sản thế chấp để bảo đảm cho khoản vay, khoản cấp tín dụng tại các TCTD.Việc phân loại, tách bạch QSDĐ và TSGLVĐ giúp cho bên nhận thế chấp xác định chính xác đối tượng của hợp đồng thế chấp khi chủ sở hữu của TSGLVĐ không đồng thời là người sử dụng đất và ngược lại

13 Khoản 1, Điều 104 Luật Đất đai 2013

16

Ngoài ra, việc phân loại này còn giúp cho bên nhận thế chấp tìm kiếm các thông tin để thẩm định tính xác thực về quyền sở hữu của tài sản thế chấp cũng như xác định thẩm quyền của các cơ quan chức năng khi tiến hành đăng ký quyền trên tài sản thế chấp.14

Từ nội dung các quy định của pháp luật và việc thực thi, áp dụng các quy định này trong quá trình hoạt động thực tiễn, tác giả nhận thấy TSGLVĐ có một số đặc điểm cơ bản như sau:

- Tài sản gắn liền với đất rất đa dạng, phong phú, dưới nhiều dạng thức khác nhau và do nhiều quy phạm pháp luật điều chỉnh Như đã trình bày ở trên, TSGLVĐ là sự biểu hiện một cách rõ ràng nhất cho hoạt động sử dụng, khai thác đất đai của người sử dụng đất, là kết quả từ quá trình đầu tư vào đất, do

đó, tùy thuộc vào loại hình đầu tư mà TSGLVĐ có thể là bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu (như nhà ở, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng, khu công nghiệp,…) hoặc bất động sản không phải đăng ký (cây cối, rừng, giếng nước, tường rào, …), có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai (đối với các dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng cơ bản, xây dựng cơ sở hạ tầng từ vốn vay,…) Trong phạm vi luận văn, tác giả chủ yếu nghiên cứu sâu về TSGLVĐ là bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu, bao gồm cả tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai

- Quyền sở hữu TSGLVĐ của người sử dụng đất được nhà nước bảo hộ và không bị hạn chế về thời hạn sở hữu như đối với QSDĐ Khác với đất đai được quy định hình thức sở hữu toàn dân, người sử dụng đất chỉ sở hữu một loại tài sản “đặc biệt” là QSDĐ với thời hạn phụ thuộc hình thức sử dụng đất như đất sử dụng ổn định lâu dài, giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền

sử dụng đất, cho thuê đất,…15 thì TSGLVĐ không bị giới hạn thời hạn sở hữu, bởi lẽ đây là tài sản xuất phát từ việc đầu tư nguồn lực, công sức của chính tổ chức, cá nhân sử dụng đất, liên quan chặt chẽ, mật thiết tới đời sống, sinh hoạt cũng như là yếu tố cơ bản, ảnh hưởng lớn đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, vì thế việc bảo hộ quyền sở hữu đối với TSGLVĐ là vô cùng quan trọng, đảm bảo cho người sử dụng đất yên tâm sinh sống, sản xuất kinh doanh trên diện tích đất đang sử dụng Ngay cả khi đất bị thu hồi bởi các cơ quan nhà nước có thẩm

là QSDĐ, TSGLVĐ

1.1.2.2 Khái quát về thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ tại các TCTD

Thế chấp QSDĐ, TSGLVSĐ là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất, đã được pháp luật công nhận và bảo hộ Thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, theo

đó bên có nghĩa vụ, hoặc bên thứ ba có tài sản được thế chấp (sau đây gọi chung là bên thế chấp) thoả thuận với bên có quyền, bên cho vay, cấp tín dụng,… (sau đây gọi chung là bên nhận thế chấp) về việc sử dụng QSDĐ, TSGLVĐ của bên thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ, nghĩa vụ thanh toán hoặc các nghĩa

vụ khác đã được giao kết (sau đây gọi chung là nghĩa vụ được bảo đảm) khi bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ các nghĩa vụ được bảo đảm Quyền thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ được ra đời kể từ khi Quốc hội ban hành Luật Đất đai năm 199318 Theo đó, “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, do nhu cầu sản

xuất và đời sống được thế chấp quyền sử dụng đất với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng của Nhà nước, các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất” Có thể thấy nội dung này còn nhiều bất cập khi chủ thể được phép thế

chấp QSDĐ chưa được quy định một cách đầy đủ (chưa bao gồm các tổ chức kinh

16 Các điều từ Điều 88 đến Điều 91, Luật Đất đại 2013

17 Điều 325, Điều 326 Bộ luật dân sự 2015

18 Điều 3, Điều 77 Luật Đất đai 1993

18

tế, một thành phần quan trọng, chiếm số lượng lớn trong các chủ thể có nhu cầu thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ) chưa tính đến giá trị của TSGLVĐ khi thế chấp QSDĐ, chưa quy định về trình tự thủ tục, phương án xử lý tài sản thế chấp, quyền và nghĩa

vụ của các bên liên quan trong quan hệ thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ Kể từ khi Bộ luật dân sự 1995 ra đời với những quy định cụ thể về giao dịch bảo đảm, thế chấp tài sản được ban hành thì các quy định về thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ mới được xây dựng một cách cụ thể và phù hợp với thực tế áp dụng Hiện tại quyền thế chấp QSDĐ của người sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 167, các điều từ điều

174 đến điều 186 Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành

Bên cạnh những nguyên tắc và nội dung về thế chấp tài sản đã được quy định tại Bộ luật dân sự, việc thế chấp tài sản là QSDĐ, TSGLVĐ còn tiếp tục được

cụ thể hoá, sửa đổi, bổ sung trong hệ thống pháp luật về đất đai, hệ thống pháp luật

về nhà ở, kinh doanh bất động sản, xây dựng,… Đây là những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện được quyền thế chấp tài sản là QSDĐ, TSGLVĐ trong quá trình thực hiện các giao dịch dân sự trên thực tế, tạo cơ sở cho các TCTD thúc đẩy việc cho vay, cấp tín dụng dựa trên tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ

Thông qua việc nghiên cứu, đánh giá các quy định pháp luật và tổng kết các kinh nghiệm trong quá trình hoạt động thực tiễn, tác giả nhận thấy hoạt động thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ có một số đặc điểm cụ thể như sau:

Thứ nhất, việc thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ mang đầy đủ các đặc điểm của thế

chấp tài sản theo quy định của pháp luật về dân sự Bản thân QSDĐ, TSGLVĐ là những tài sản hợp pháp được pháp luật bảo hộ quyền sở hữu, vì vậy đương nhiên các tài sản này hoàn toàn đủ điều kiện để trở thành đối tượng của giao dịch bảo đảm nói chung và giao dịch thế chấp nói riêng Tuy nhiên, cần lưu ý rằng các tài sản trên đều là bất động sản, với đặc tính không thể cầm nắm, dịch chuyển được do

đó việc thế chấp chỉ được thực hiện khi có đầy đủ hồ sơ, giấy tờ chứng minh nội dung giao dịch thế chấp đã được các bên ký kết đầy đủ

Thứ hai, mục đích của thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ là nâng cao trách nhiệm

thực hiện các nghĩa vụ được bảo đảm của bên vay vốn, bên được cấp tín dụng hay bên có nghĩa vụ liên quan khác, không phải hướng đến việc chuyển quyền sử dụng đất, mua bán tài sản gắn liền với đất trong khối tài sản được thế chấp Trước tiên, phải khẳng định rằng giao dịch thế chấp là một giao dịch bảo đảm, do đó tính “bảo đảm” luôn được đặt lên hàng đầu và không bên nào mong muốn phải xử lý tài sản bảo đảm thay cho việc thực hiện nghĩa vụ chính Đặc biệt đối với các TCTD, rõ ràng việc khách hàng vay trả được nợ đúng hạn, bao gồm cả nợ gốc, nợ lãi, lãi phạt quá hạn (nếu có) quan trọng hơn nhiều so với việc xử lý tài sản bảo đảm, bởi lẽ giá trị và tính thanh khoản của QSDĐ, TSGLVĐ phụ thuộc lớn vào thị trường ở thời

19

điểm xử lý, điều mà các TCTD không thể biết trước và kiểm soát được; chi phí xử

lý tài sản thế chấp có thể tăng cao ảnh hưởng đến kế hoạch doanh thu, lợi nhuận của các TCTD; thủ tục, thời gian xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ thường kéo dài, dễ phát sinh các khiếu nại, tranh chấp với bên thế chấp hoặc bên thứ ba có liên quan, nhất là khi các TCTD không được phép kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật19

Thứ ba, trình tự, thủ tục trong việc giao kết, thực hiện các giao dịch liên

quan đến việc thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ được quy định cụ thể, chi tiết và chặt chẽ hơn so với các tài sản khác Do QSDĐ, TSGLVĐ có giá trị lớn hơn nhiều so với các loại tài sản thế chấp khác, đóng vai trò quan trọng, ảnh hưởng lớn đến đời sống cũng như việc triển khai sản xuất, kinh doanh của bên thế chấp, cũng như các tính chất pháp lý đặc biệt mà các giao dịch về QSDĐ, TSGLVĐ nói chung và thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ nói riêng được pháp luật quy định rất chặt chẽ và nghiêm ngặt Các bên trong quan hệ thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ có quyền tự do thoả thuận và định đoạt nhằm thoả mãn các lợi ích và các bên hướng tới, miễn sao không làm ảnh hưởng, xâm hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước, của các tổ chức và cá nhân khác Đối với các giao dịch thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ, pháp luật đã có những quy định rất cụ thể về điều kiện, đối tượng, chủ thể được phép tham gia giao dịch thế chấp, quy trình thiết lập và việc thực hiện giao dịch thế chấp Chẳng hạn, về hình thức hợp đồng thế chấp QSDĐ, khi thiết lập quan hệ thế chấp QSDĐ, bên thế chấp và bên nhận thế chấp bắt buộc phải tuân thủ các quy định về hình thức của Hợp đồng: cả Bộ luật dân sự 2015 và Luật đất đai 2013 đề quy định Hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được lập thành văn bản mà không có quyền lựa chọn hình thức pháp lý khác, đối với tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ thì Hợp đồng thế chấp phải được công chứng mới có đầy đủ hiệu lực pháp luật20 Bên cạnh đó, để thuận lợi cho việc quản lý Nhà nước đối với đất đai và đề phòng những rủi ro pháp lý liên quan đến các giao dịch đối với QSDĐ, TSGLVĐ, pháp luật hiện hành còn quy định hai hệ thống cơ quan có thẩm quyền – cơ quan công chứng và cơ quan đăng ký đất đai21 cùng tham gia, giám sát giao dịch thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ Điều này càng cho thấy sự chặt chẽ, thận trọng của các cơ quan lập pháp khi xây dựng các quy định pháp luật có liên quan đến hoạt động thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ

1.2 Xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ tại các TCTD

1.2.1 Khái quát về hoạt động xử lý tài sản bảo đảm

19 Điều 132, Luật các tổ chức tín dụng 2010, sửa đổi, bổ sung năm 2017

20 Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 đã quy định rất cụ thể về vấn đề này: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng

cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công

chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”

21 Điều 54, Điều 62 Luật Công chứng 2014

20

Trong quá trình thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm, vì các lý do khác nhau, bên có nghĩa vụ không thể thực hiện hoặc thực hiện chưa đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên có quyền Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bên có quyền, đồng thời là bên nhận bảo đảm thực hiện quyền xử lý tài sản bảo đảm để bù trừ, thanh toán phần nghĩa vụ đã cam kết Về bản chất, việc xử lý tài sản bảo đảm là hành vi chuyển quyền sở hữu tài sản bảo đảm từ bên bảo đảm cho bên nhận tbảo đảm hoặc bên thứ ba theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm, từ đó bên nhận bảo đảm thu được các lợi ích về kinh tế, tài chính để giải quyết phần nghĩa vụ chưa được thực hiện Như vậy, mặc dù chưa phải là chủ sở hữu của tài sản bảo đảm nhưng bên nhận bảo đảm có đầy đủ quyền năng để định đoạt tài sản bảo đảm, đồng thời đơn phương tước bỏ quyền sở hữu tài sản bảo đảm của bên bảo đảm bất kể bên bảo đảm đồng ý hay không đồng ý Do đó, kết quả xử lý tài sản bảo đảm không những ảnh hưởng đến lợi ích của các bên trong quan hệ bảo đảm mà còn có thể ảnh hưởng đến lợi ích của các chủ thể khác có liên quan đến tài sản bảo đảm Vì lý do này, hệ thống pháp luật đã có những quy định hết sức cụ thể, chi tiết về điều kiện, trình tự thủ tục, hồ sơ pháp lý liên quan đến hoạt động xử lý tài sản bảo đảm, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan, đồng thời tạo ra các cơ sở pháp

lý cần thiết để giải quyết các khiếu nại, tranh chấp phát sinh từ việc xử lý tài sản bảo đảm

Dựa trên hệ thống quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng trên thực tế, có

thể định nghĩa hoạt động xử lý tài sản bảo đảm như sau: Xử lý tài sản bảo đảm là

một hành vi pháp lý của bên nhận bảo đảm nhằm chuyển quyền sở hữu, định đoạt quyền sở hữu tài sản bảo đảm để bù trừ, thanh toán toán phần nghĩa vụ được bảo đảm khi đến hạn mà bên bảo đảm/bên có nghĩa vụ không thể thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết theo thỏa thuận về giao dịch bảo đảm đã được các bên giao kết và các quy định của pháp luật có liên quan

Hoạt động xử lý tài sản bảo đảm có một số đặc trưng pháp lý như sau:

Thứ nhất, bản chất của việc xử lý tài sản bảo đảm là việc bên nhận thế chấp

định đoạt quyền sở hữu tài sản bảo đảm để bù trừ, thanh toán phần nghĩa vụ chưa được thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ Như đã trình bày ở phần trên, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi bên bảo đảm/bên có nghĩa vụ không thể hoàn thành được nghĩa vụ bảo đảm theo đúng thời hạn, nội dung đã thỏa thuận, bên nhận bảo đảm có quyền đơn phương định đoạt quyền sở hữu đối với tài sản bảo đảm theo các quy định tại hợp đồng bảo đảm và các quy phạm pháp luật có liên quan Hành vi này sẽ là chấm dứt quyền sở hữu đối với tài sản bảo đảm của bên bảo đảm, tài sản bảo đảm có thể được chuyển giao trực tiếp cho bên nhận bảo đảm hoặc cho bên thứ ba theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm với mục đích cuối cùng là dùng tài sản bảo đảm hoặc khoản lợi nhuận từ việc chuyển giao quyền sở hữu tài

21

sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của bên bảo đảm

Thứ hai, việc xử lý tài sản đảm bảo chỉ áp dụng cho hai biện pháp bảo đảm

là cầm cố và thế chấp Điều này đã được quy định cụ thể tại điều 303, Bộ luật dân

sự 2015, ngay tại phần tiêu đề đã thể hiện rất rõ nội dung này Hiện tại theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015, các biện pháp bảo đảm có đối tượng là tài sản bao gồm: cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu và cầm giữ tài sản22 Về bản chất, các biện pháp đặt cọc, ký cược, ký quỹ đã mặc định phương

án xử lý tài sản bảo đảm là nhận chính tài sản bảo đảm (nếu nghĩa vụ được bảo đảm bằng tiền, kim khí quý như vàng, bạc, đá quý,…) hoặc do bên thứ ba thanh toán phần nghĩa vụ chưa thực hiện bằng tiền (đối với ký quỹ), tài sản bảo đảm bị giới hạn về chủng loại, có tính thanh khoản cao, không phức tạp và thường dễ xác định giá trị (tiền, giấy tờ có giá, kinh khí quý,… đều có giá trị niêm yết trên thị trường)23 Còn biện pháp bảo lưu quyền sở hữu, cầm giữ tài sản không cho phép bên nhận bảo đảm được thực hiện việc chuyển giao quyền sở hữu, mà chỉ thực hiện việc nắm giữ quyền chiếm hữu tài sản để “làm tin”, gây áp lực buộc bên có nghĩa

vụ phải thực hiện đúng các thỏa thuận, các nội dung đã cam kết24 Riêng đối với biện pháp cầm cố, thế chấp thì đây lại là hai biện pháp bảo đảm được áp dụng thông dụng nhất, có phạm vi tài sản bảo đảm rất rộng, do nhiều quy phạm pháp luật điều chỉnh, có thể có tính chất phức tạp (trong trường hợp thế chấp tài sản là dự án đầu tư, quyền tài sản, quyền sở hữu trí tuệ, tài sản hình thành trong tương lai,…) hoặc có nhiều nghĩa vụ cùng được bảo đảm bởi một tài sản Vì vậy, cần có những quy định pháp luật, văn bản hướng dẫn cụ thể, chi tiết và chặt chẽ để điều chỉnh việc xử lý các tài sản thuộc hai biện pháp bảo đảm này

Thứ ba, việc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện theo nhiều hình thức khác

nhau Theo quy định tại điều 303, Bộ luật dân sự 2015, việc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện thông qua một trong các hình thức sau: (i) bán đấu giá tài sản; (ii) bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; (iii) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; (iv) Phương thức khác Lý do phải quy định nhiều hình thức xử lý tài sản là bởi phạm vi tài sản được cầm cố, thế chấp rất rộng, do nhiều quy phạm pháp luật điều chỉnh nên để đảm bảo tính phù hợp, tính khả thi và linh hoạt trong quá trình xử lý, Bộ luật dân sự 2015 quy định theo hướng mở, tạo ra sự chủ động thỏa thuận và quyết định phương thức xử lý tài sản đối với các bên liên quan trong quan hệ cầm cố, thế chấp tài sản Ngoài ra, việc

xử lý tài sản còn bị ảnh hưởng rất lớn từ thị trường, tính thanh khoản của tài sản

22 Điều 292 Bộ luật dân sự 2015

23 Điều 328, 329,330 Bộ luật dân sự 2015

24 Điều 331, 346 Bộ luật dân sự 2015

22

được xử lý, điều kiện và năng lực pháp lý của bên nhận thế chấp tài sản25, do đó khi tiến hành xử lý tài sản bên nhận thế chấp sẽ cân nhắc để áp dụng biện pháp xử lý phù hợp, vừa đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, vừa tuân thủ đúng các quy định pháp luật có liên quan

Thứ tư, việc xử lý tài sản bảo đảm liên quan đến nhiều chủ thể và do nhiều

quy phạm pháp luật điều chỉnh Như đã trình bày ở phần khái niệm, việc xử lý tài sản bảo đảm không chỉ bao gồm việc thực hiện các thỏa thuận, giao dịch giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm mà nó còn liên quan đến nhiều chủ thể khác như: bên thứ ba mua tài sản từ bên nhận thế chấp hoặc thông qua hoạt động bán đấu giá tài sản; các bên nhận thế chấp khác cùng được bảo đảm bởi tài sản đang được xử

lý, tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm trong việc xóa đăng ký thế chấp, ghi nhận, điều chỉnh nội dung giấy đăng ký QSDĐ, TSGLVĐ,… trong quá trình chuyển nhượng tài sản bảo đảm Do

có liên quan đến nhiều chủ thể, cũng như phạm vi tài sản là đối tượng của các biện pháp cầm cố, thế chấp là rất rộng, có thể có tính chất phức tạp nên cần nhiều quy định pháp luật điều chỉnh bên ngoài Bộ luật dân sự như Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở,…

1.2.2 Khái quát về hoạt động xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ để xử

lý nợ của các TCTD

Hoạt động cho vay, cấp tín dụng tại các TCTD gắn bó mật thiết với biện pháp thế chấp tài sản, đặc biệt là thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ như một công cụ hữu hiệu nhằm hạn chế các rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện hợp đồng vay của khách hàng, đồng thời cũng tạo ra sức ép, động lực để thúc đẩy khách hàng vay trả nợ đầy đủ, đúng hạn theo các nội dung đã cam kết Do yêu cầu về tài sản bảo đảm tại các TCTD thường rất cao, đòi hỏi phải có giá trị lớn, ổn định trong thời gian dài cũng như phải có tính thanh khoản cao khi xử lý, trong khi các TCTD lại không đủ điều kiện về cơ sở vật chất, hạ tầng để phục vụ hoạt động cầm cố tài sản,

do đó biện pháp cầm cố rất ít khi được áp dụng mà chủ yếu thông qua hoạt động thế chấp tài sản Có thể khẳng định rằng QSDĐ, TSGLVĐ chiếm tỷ trọng lớn nhất trong các loại tài sản được thế chấp tại các TCTD, dư nợ liên quan đến bất động sản luôn ở tỷ trọng cao và dành được sự chú ý lớn của các TCTD khi xây dựng chiến lược phát triển thị trường, chiến lược kinh doanh của mình trong nhiều năm gần đây Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau cho nên không phải lúc nào khách hàng cũng thực hiện việc hoàn trả, thanh toán khoản vay theo đúng các nội dung đã cam kết, buộc các TCTD phải xử lý QSDĐ, TSGLVĐ được thế chấp để bù trừ,

25 Theo quy định tại điều 132, Luật các tổ chức tín dụng 2010, sửa đổi bổ sung năm 2017, các TCTD không được thực hiện việc kinh doanh bất động sản, Trong thời hạn 03 năm, kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, tổ chức tín dụng phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản này để bảo đảm tỷ lệ đầu

tư vào tài sản cố định và mục đích sử dụng tài sản cố định quy định tại Điều 140 của Luật các TCTD

23

thanh toán khoản nợ chưa được hoàn trả hoặc hoàn trả chưa đầy đủ như theo Hợp đồng tín dụng Có thể thấy rằng xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động xử lý nợ tại các TCTD diễn ra khá thường xuyên, có vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh, quản trị rủi ro và cân đối tài chính của các TCTD Tính chất, đặc điểm và sự ảnh hưởng của hoạt động này đối với các TCTD thể hiện

ở cả góc độ kinh tế và góc độ pháp lý cụ thể như sau:

Dưới góc độ kinh tế, bản chất của xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ

là việc các TCTD thông qua các giao dịch kinh tế đưa các bất động sản này ra thị trường, chuyển hóa thành tiền để bù đắp cho khoản vay, khoản tín dụng mà khách hàng vay chưa thực hiện được, đảm bảo các chỉ tiêu về doanh thu, lợi nhuận trong hoạt động cho vay, cấp tín dụng cũng như cân đối, duy trì các tỷ lệ an toàn theo quy định của Ngân hàng nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền và các cam kết, quy định

về quản trị rủi ro trong hoạt động cho vay, cấp tín dụng tại các TCTD Hiệu quả kinh tế của việc xử lý QSDĐ, TSGLVĐ được thế chấp phụ thuộc nhiều yếu tố, bao gồm tính thanh khoản của tài sản, diễn biến của thị trường bất động sản tại thời điểm xử lý, vị trí, địa thế của bất động sản; nội dung quy hoạch và chiến lược, chính sách phát triển kinh tế tại địa phương có bất động sản… Xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ có ý nghĩa hết sức quan trọng, không chỉ đảm bảo quyền lợi, doanh thu cho các TCTD mà còn là giải pháp cốt lõi, hiệu quả trong hoạt động

xử lý nợ xấu trên toàn hệ thống, đảm bảo sự an toàn, ổn định của nền tài chính quốc gia

Dưới góc độ pháp lý, xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ để xử lý nợ

là việc các TCTD bằng hành vi của mình đơn phương định đoạt quyền sở hữu các bất động sản này khi bên thế chấp/bên có nghĩa vụ vi phạm các quy định, các cam kết trong quá trình thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm Như đã trình bày ở trên, việc

xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ có thể liên đới, ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của nhiều chủ thể khác có liên quan, có sự tham gia, kiểm soát của nhiều cơ quan quản lý nhà nước, vì vậy các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động này được xây dựng một cách chi tiết, điều chỉnh nhiều nội dung khác nhau có liên quan đến quá trình xử lý: điều kiện, phương thức xử lý đối với từng loại tài sản (QSDĐ, nhà ở, công trình xây dựng, dự án đầu tư,…); hồ sơ, trình tự thủ tục, các cơ quan quản lý có thẩm quyền thực hiện việc xử lý tài sản (cơ quan, tổ chức bán đấu giá,…), tiếp nhận hồ sơ xóa đăng ký thế chấp, đăng ký biến động đối về QSDĐ, TSGLVĐ, thay đổi GCNQSDĐ, TSGLVĐ; giải quyết khiếu nại, tranh chấp có liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ

Từ những phân tích, đánh giá nêu trên, có thể khái quát hoạt động xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ trong quá trình xử lý nợ tại các TCTD như sau:

“là hành vi định đoạt quyền sở hữu QSDĐ, TSGLVĐ của các TCTD thông qua các

24

phương thức xử lý, trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật nhằm thu về các khoản tiền để bù đắp, thanh toán các khoản nợ của khách hàng vay khi đến hạn mà chưa thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ theo các nội dung đã cam kết tại Hợp đồng tín dụng”

1.3 Khái quát pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ để xử

xử lý là tài sản có giá trị lớn, liên quan đến nhiều chủ thể (bên thế chấp, bên nhận thế chấp hoặc các bên nhận thế chấp, bên thứ ba mua tài sản thế chấp,…) do nhiều

cơ quan tham gia quản lý, giám sát, thực hiện thủ tục (cơ quan quản lý đất đai, cơ quan công chứng, tổ chức thực hiện bán đấu giá, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm,…) vì vậy hệ thống các quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động này rất rộng, không chỉ nằm trong các quy định của Bộ luật dân sự, Luật Đất đai mà còn nằm trong nhiều văn bản pháp luật chuyên ngành khác, cũng như hệ thống văn bản dưới luật như các Nghị Quyết của Ủy ban thường vụ Quốc hội, các Nghị định, thông tư của Chính phủ và các cơ quan thuộc Chính phủ, các Quyết định của UBND các cấp điều chỉnh các nội dung cụ thể liên quan đến việc xử lý tài sản là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động xử lý nợ tại các TCTD Đây là cơ sở quan trọng không chỉ giúp các chủ thể tham gia vào việc xử lý tài sản xác định được rõ quyền, lợi ích hợp pháp, nghĩa vụ của mình khi thực hiện giao dịch, hạn chế các rủi ro có thể ảnh hưởng đến việc xử lý tài sản bảo đảm

Từ quá trình tổng hợp, nghiên cứu, đánh giá hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan và tổng kết kinh nghiệm từ thực tiễn áp dụng pháp luật, có thể định nghĩa một cách khái quát pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ,

TSGLVĐ để xử lý nợ tại các TCTD: là tổng thể các quy phạm pháp luật điều chỉnh

các quan hệ pháp luật trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ tại các TCTD, bao gồm điều kiện, thời hạn, các nguyên tắc chung, quyền và nghĩa vụ của các bên khi xử lý giao dịch bảo đảm; trình tự thủ tục, hồ sơ pháp lý, trách nhiệm thực hiện của các cơ quan quản lý nhà nước trong việc tiếp nhận, xử lý hồ

sơ, kiểm tra, giám sát việc áp dụng pháp luật của các chủ thể trong quá trình xử lý tài sản; hệ quả pháp lý, trách nhiệm của các bên có liên quan sau khi hoàn thành việc xử lý tài sản là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động xử lý nợ tại các TCTD

Một số điểm đặc trưng của hệ thống pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ để xử lý nợ tại các TCTD:

25

- Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ để xử lý nợ tại các TCTD là một bộ phận nằm trong hệ thống các quy định pháp luật về thế chấp tài sản, xử lý tài sản thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ cũng chỉ là một loại tài sản, một cấu phần nhỏ nằm trong phạm vi rộng lớn về xử lý tài sản bảo đảm

do Bộ luật dân sự điều chỉnh Việc xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ tại các TCTD được thực hiện theo các điều kiện, nguyên tắc chung đã được quy định trong Bộ luật dân sự 2015 Đây là những nội dung mang tính cơ sở, làm nền móng để xây dựng các thiết chế, quy phạm pháp luật cụ thể tại các văn bản pháp luật chuyên ngành như Luật Đất đai, Luật Đầu tư Điều này đảm bảo các quy định pháp luật điều chỉnh các quan hệ pháp luật trong quá trình xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ tại TCTD được thống nhất, hài hòa với các quy định có liên quan khác, đảm bảo tính hợp lý và tính khả thi trong việc áp dụng trên thực tế

- Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ để xử lý nợ tại các TCTD do nhiều văn bản pháp luật khác nhau điều chỉnh Điều này xuất phát

từ đối tượng được xử lý và chủ thể tiến hành xử lý Về đối tượng xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ: Đây là những tài sản đặc biệt, được nhiều luật chuyên ngành điều chỉnh như Luật Đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, … Bản thân các tài sản này có tính chất đặc biệt, trình tự, thủ tục, hồ sơ đăng ký khi có biến động về quyền sở hữu, sử dụng tài sản phức tạp, liên quan đến nhiều cơ quan quản lý nhà nước, do đó hệ thống pháp luật điều chỉnh cũng rất đồ sộ, mở rộng tới nhiều văn bản pháp luật khác nhau

Về chủ thể xử lý tài sản thế chấp là TCTD: đây là một loại hình doanh nghiệp đặc biệt, có vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc gia, nắm giữ nguồn vốn của cả thị trường; nhưng cũng rất nhạy cảm, dễ chịu tác động tiêu cực từ thị trường Vì vậy khi tiến hành xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ là những tài sản có giá trị lớn, thường liên quan đến các khoản nợ xấu, nợ quá hạn kéo dài, các quy phạm pháp luật cũng có những quy định cụ thể, đặc thù điều chỉnh hoạt động này

- Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ để xử lý nợ tại các TCTD đảm bảo, tôn trọng sự tự do, thỏa thuận giữa các bên có liên quan trong hoạt động xử lý tài sản thế chấp, nhưng cũng có những cơ chế, quy định đặc thù thúc đẩy và tạo thuận lợi cho việc xử lý tài sản được nhanh chóng, hiệu quả, góp phần giải quyết triệt để và hạn chế nợ xấu26 trong hoạt động tín dụng Các khoản nợ xấu, nợ khó đòi, nợ không còn khả năng thanh toán luôn là rủi ro rất lớn đối với các TCTD trong việc đảm bảo an toàn

26

trong hoạt động kinh doanh trên toàn hệ thống, là trở lực đối với sự phát triển chung của nền kinh tế Yêu cầu đặt ra đó là phải xây dựng một cơ chế pháp luật chặt chẽ, chi tiết nhưng phải đảm bảo tính linh hoạt, chủ động trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ của các TCTD, đảm bảo việc xử lý và tất toán các khoản nợ trên được diễn ra thuận lợi, nhanh chóng, hạn chế rủi ro, tranh chấp phát sinh đối với các TCTD và đảm bảo tính ổn định, an toàn của thị trường tài chính, thúc đẩy sự phát triển chung của nền kinh tế

1.3.2 Cơ cấu pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ để xử lý

nợ tại các TCTD

- Pháp luật về điều kiện của QSDĐ, TSGLVĐ được tiến hành xử lý: Bao gồm

các quy định làm rõ các yêu cầu của pháp luật về từng loại tài sản đủ điều kiện để TCTD tiến hành xử lý theo các thỏa thuận tại Hợp đồng thế chấp, bao gồm: (i) Điều kiện đối với quyền sử dụng đất được xử lý để bù đắp nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng; (ii) Điều kiện đối với nhà ở, công trình trên đất, tài sản gắn liền với đất; (iii) Điều kiện đối với dự án đầu tư đang được triển khai trên đất; (iv) Điều kiện đối với tài sản thế chấp là bất động sản hình thành trong tương lai Đây là điều khác biệt so với các tài sản thông thường khác bởi lẽ QSDĐ, TSGLVĐ là những tài sản có giá trị lớn, được Nhà nước quản lý chặt chẽ, là đối tượng điều chỉnh cuả nhiều văn bản pháp luật vì thế việc quy định điều kiện tài sản đủ điều kiện xử lý khi xảy ra sự kiện bảo đảm là cần thiết, đảm bảo việc xử lý tài sản bảo đảm không làm ảnh hưởng đến việc quản lý, khai thác đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể sử dụng đất và việc kiểm tra, giám sát hoạt động khai thác, sử dụng đất của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Pháp luật về căn cứ tiến hành xử tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ tại

TCTD, bao gồm: các trường hợp TCTD được phép xử lý tài sản bảo đảm để

bù đắp, thanh toán phần nghĩa vụ mà khách hàng vay không thực hiện hoặc không thể tiếp tục thực hiện được trong quá trình sử dụng vốn vay, nhằm đảm bảo khả năng thu hồi nợ, hạn chế các rủi ro mất vốn, mất tài sản bảo đảm đối với các TCTD

- Pháp luật về các nguyên tắc chung khi tiến hành xử lý tài sản bảo đảm là

QSDĐ, TSGLVĐ để xử lý nợ tại các TCTD: Là những quy định mang tính cơ

sở, định hướng cho các bên có liên quan thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình khi TCTD tiến hành xử lý tài sản đảm bảo là QSDĐ, TSGLVĐ để

xử lý nợ, nhằm đảm tính công khai, minh bạch, khách quan trong quá trình

xử lý, sự công bằng về quyền lợi của bên thế chấp, bên nhận thế chấp, bên mua tài sản thế chấp, các bên đang khai thác, sử dụng tài sản thế chấp mà

27

không phải chủ sở hữu tài sản thế chấp…; đảm bảo sự hài hòa, hợp lý khi xử

lý tài sản

- Pháp luật về trình tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ để

xử lý nợ tại các TCTD: quy định cụ thể, chi tiết trong quá trình TCTD và các

bên có liên quan thực hiện các công việc với các cơ quan quản lý nhà nước

có thẩm quyền trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ để

xử lý nợ, bao gồm: Trình tự thủ tục trong trường hợp bán đấu giá tài sản; Trình tự thủ tục trong trường hợp tổ chức tín dụng tự bán tài sản; Trình tự thủ tục trong trường hợp nhận chính tài sản bảo đảm thay thế cho nghĩa vụ trả nợ; Trình tự thủ tục xoá thế chấp đối với QSDĐ, TSGLVĐ sau khi đã được xử lý

- Pháp luật về chuyển quyền sở hữu sau khi xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ,

TSGLVĐ để xử lý nợ tại các TCTD: Đây là các nội dung pháp lý quan trọng

nhất, là cái đích cuối cùng mà các bên hướng đến trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ Việc xử lý QSDĐ, TSGLVĐ được thế chấp chỉ hoàn tất khi các giấy tờ, hồ sơ pháp lý có liên quan được chỉnh sửa,

bổ sung thể hiện các nội dung về chủ sở hữu mới của tài sản sau khi xử lý, khi đó, cac TCTD mới chính thức thu được khoản tiền từ việc xử lý tài sản hoặc tiếp nhận quyền sở hữu QSDĐ, TSGLVĐ để bù trừ, thanh toán các khoản nợ, khoản tín dụng mà khách hàng chưa thực hiện được Các nội dung này được làm rõ thông qua những khía cạnh chính như sau: Quy định về chuyển quyền sở hữu tài sản là QSDĐ, TSGLVĐ, dự án trên đất, tài sản hình thành trong tương lai gắn với QSDĐ sau khi xử lý; Quy định về việc quản

lý, xử lý QSDĐ trong trường hợp TCTD nhận chính tài sản đảm bảo để bù trừ cho khoản nợ; Quy định về chuyển quyền sở hữu cho Bên thứ ba trong quá trình xử lý QSDĐ (đặc biệt là đối với dự án bất động sản, bất động sản hình thành trong tương lai…)

- Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ để xử lý nợ tại TCTD

trong một số trường hợp đặc biệt: là những trường hợp phát sinh từ thực tiễn

mà không thể sử dụng các quy phạm pháp luật thông thường để giải quyết,

mà được quy định thành những trường hợp cá biệt với những quy định hướng dẫn cụ thể trong quá trình thực hiện: Xử lý QSDĐ trong trường hợp không thế chấp TSGLVĐ hoặc TSGLVĐ không cùng chủ sở hữu với QSDĐ

và ngược lại; Xử lý QSDĐ trong trường hợp có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Xử lý QSDĐ trong trường hợp hợp đồng thế chấp bằng tài sản là quyền sử dụng đất của bên thứ ba…

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

QSDĐ, TSGLVĐ là những tài sản thế chấp phổ biến và chiếm tỷ trọng cao trong các loại tài sản thế chấp để đảm bảo cho các khoản vay, khoản tín dụng tại các TCTD Đây là những tài sản có giá trị lớn, tính ổn định cao, dễ giám sát, quản

lý trong quá trình thế chấp, các quy phạm pháp luật về trình tự, hồ sơ pháp lý trong việc đăng ký biến động khi thế chấp, xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ

xử lý nợ tại các TCTD được kịp thời, hiệu quả, hạn chế các khiếu nại, tranh chấp phát sinh thì việc tìm hiểu, phân tích và đánh giá hệ thống pháp luật liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ để xử lý nợ tại các TCTD là rất cần thiết

Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ là tổng thể các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ pháp luật trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ tại các TCTD, bao gồm điều kiện, thời hạn, các nguyên tắc chung, quyền và nghĩa vụ của các bên khi xử lý giao dịch bảo đảm; trình tự thủ tục, hồ sơ pháp lý, trách nhiệm thực hiện của các cơ quan quản lý nhà nước trong việc tiếp nhận, xử lý hồ sơ, kiểm tra, giám sát việc áp dụng pháp luật của các chủ thể trong quá trình xử lý tài sản; hệ quả pháp lý, trách nhiệm của các bên có liên quan sau khi hoàn thành việc xử lý tài sản là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động xử

lý nợ tại các TCTD

29

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QSDĐ,

TSGLVĐ TRONG HOẠT ĐỘNG XỬ LÝ NỢ TẠI CÁC TCTD

2.1 Nội dung pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ trong

hoạt động xử lý nợ tại các TCTD

2.1.1 Pháp luật về các nguyên tắc chung trong quá trình xử lý tài sản bảo

đảm là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động xử lý nợ tại các TCTD

Tôn trọng sự thỏa thuận của các bên trong quan hệ thế chấp tài sản Xử lý

tài sản đảm bảo, bao gồm QSDĐ và TSGLVĐ là một phần tất yếu phát sinh từ thỏa thuận về giao dịch bảo đảm giữa các bên.Các bên có quyền thỏa thuận về điều kiện, căn cứ, phương thức xử lý tài sản bảo đảm27 Bên nhận thế chấp không thể chuyển nhượng hoặc nhận chính QSDĐ, TSGLVĐ được thế chấp đề bù trừ nghĩa vụ nếu không có hoặc thực hiện không đúng các nội dung đã thỏa thuận đối với bên thế chấp, phải đền bù các thiệt hại phát sinh cho bên thế chấp và các bên thứ ba khác có liên quan đến giao dịch xử lý tài sản thế chấp nếu không thực hiện đúng các thỏa thuận đã được các bên giao kết Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cơ quan tố tụng cũng chỉ giải quyết các khiếu nại, tranh chấp liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm trên cơ sở nội dung các bên đã thỏa thuận, không áp đặt ý chí hay đưa ra các phán quyết hành chính mang tính cưỡng chế để giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp này Ở đây, quyền tự do ý chí, tự do hợp đồng được tôn trọng tối đa Tuy nhiên, cần phải nhận thức được rằng, trong quan hệ tín dụng, bên đi vay bao giờ cũng ở vị thế bất lợi hơn so với bên cho vay, vì vậy, sự tự do thỏa thuận nói chung trong hợp đồng tín dụng và thỏa thuận về xử lý tài sản là QSDĐ, TSGLVĐ ở phương thức nào luôn thuộc quyền chủ động của TCTD theo hướng an toàn và thuận lợi nhất khi tài sản phải xử lý mà bên vay bị hạn chế quyền thỏa thuận trong trường hợp này

Đảm bảo tính công khai, minh bạch, khách quan trong quá trinh xử lý tài sản Nguyên tắc này bảo đảm quyền được biết thông tin của những người có liên

quan về quá trình xử lý tài sản thế chấp Các TCTD có trách nhiệm công bố công khai các thông tin liên quan đến tài sản thế chấp, thời gian, phương thức, giá trị hoặc giá khởi điểm trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm nhằm đảm bảo quyền lợi không chỉ của TCTD mà của cả khách hàng vay/bên thế chấp tài sản cũng như các

tổ chức, cá nhân khác có liên quan Các giao dịch, thủ tục pháp lý trong quá trình

xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động xử lý nợ của các TCTD được thực hiện công khai dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật, trong trường

27 Điều 303 Bộ luật dân sự 2015

30

hợp cần thiết các bên có thể thỏa thuận đơn vị định giá độc lập xác định giá trị tài sản thế chấp trước khi xử lý, tránh các hành vi lạm quyền, cố ý làm sai lệch giá trị tài sản trong quá trình bán đấu giá, bán tài sản hoặc nhận chính tài sản đảm bảo để

xử lý nợ tại các TCTD

Không mang tính kinh doanh của Bên có quyền xử lý tài sản bảo đảm Đây

là một trong những điểm đặc thù trong quá trình xử lý tài sản bảo là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động xử lý nợ tại TCTD Như chúng ta đã biết, QSDĐ, TSGLVĐ là sản phẩm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Hoạt động trao đổi, mua bán, nắm giữ các tài sản này luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, phụ thuộc vào tình hình giá cả cũng như tính thanh khoản của thị trường Trong khi đó, thị trường bất động sản Việt Nam còn thiếu minh bạch, vận hành và phát triển dựa trên khuynh hướng

tự phát, sự định hướng cũng như điều hành của các cơ quan nhà nước chưa thực sự hiệu quả dẫn đến việc hình thành “bóng bóng bất động sản”, những cơn sốt đất

“ảo” do giới đầu cơ thực hiện Do đó, các TCTD tham gia vào các giao dịch mua bán, chuyển nhượng QSDĐ, TSGLVĐ với mục đích duy nhất là để bù đắp, thanh toán đối với phần nghĩa vụ mà khách hàng vay/bên thế chấp chưa thể thực hiện được theo Hợp đồng tín dụng, không phải tìm kiếm lợi nhuận hoặc hưởng hoa lợi, lợi tức từ quá trình xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ Điều 132 Luật các

TCTD 2010 quy định: “TCTD không được kinh doanh bất động sản…Trong thời

hạn 03 năm, kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, tổ chức tín dụng phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản này để bảo đảm tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định và mục đích sử dụng tài sản cố định quy định tại Điều

140 của Luật này” Những quy định mang tính hạn chế này góp phần làm lành

mạnh cả thị trường tài chính cũng như thị trường bất động sản, đồng thời đảm bảo hạn chế các rủi ro trong quá trình hoạt động của các TCTD

2.1.2 Điều kiện đối với tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ khi tiến hành xử

lý nợ tại TCTD

Như đã trình bày tại các vấn đề lý luận tại chương I, bản chất của việc xử lý tài sản đảm bảo để xử lý nợ là việc Bên được bảo đảm thực hiện việc định đoạt quyền sở hữu đối với tài sản bảo đảm, từ đó đạt được những lợi ích kinh tế nhất định nhằm bù đắp, thanh toán phần nghĩa vụ chưa được thực hiện hoặc thực hiện chưa đầy đủ khi đến hạn Căn cứ nội dung quy định về các quyền của người sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, TSGLVĐ28) thì việc xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ thế chấp tại TCTD chỉ được thực hiện thông qua hoạt động chuyển nhượng, có thể là chuyển nhượng cho chính TCTD (thông qua việc TCTD nhận chính tài sản đảm bảo là QSDĐ, TSGLVĐ để thay thế nghĩa vụ trả nợ) hoặc

28 Điểm a, Khoản 4 Điều 95 Luật Đất Đai 2013

31

chuyển nhượng cho bên thứ ba khác (thông qua bán đấu giá hoặc TCTD tự tổ chức bán tài sản để xử lý nợ)

2.1.2.1 Một số điều kiện pháp lý của QSDĐ trong hoạt động xử lý nợ

Như đã trình bày ở trên, về bản chất việc xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ trong hoạt động xử lý nợ tại TCTD chính là việc chuyển nhượng QSDĐ sang cho chủ thể khác, làm thay đổi người sử dụng đất trên hồ sơ pháp lý của thửa đất đã thế chấp Vì vậy, căn cứ theo các điều 188 Luật đất đai 2013, QSDĐ được xử lý để thay thế nghĩa vụ được bảo đảm phải đáp ứng các điều kiện như sau:

Thứ nhất, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) GCN

QSDĐ là văn bản pháp lý chính thức ghi nhận quyền của người sử dụng đất đối với thửa đất cụ thể Trong đó, quy định rõ các nội dung: (i) thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất29 Trong trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu TSGLVĐ thì GCN QSDĐ được cấp riêng cho người

sử dụng đất và cấp riêng cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.Giấy chứng nhận cấp cho người sử dụng đất chỉ ghi thông tin về người sử dụng đất Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu tài sản chỉ ghi thông tin về chủ sở hữu tài sản, tiếp theo ghi “sở hữu tài sản trên thửa đất (ghi hình thức thuê, mượn, ) của (ghi tên tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân cho thuê, cho mượn, )30; (ii) thông tin về thửa đất; (iii) hình thức sử dụng đất (hình thức sử dụng chung hoặc riêng); (iv) mục đích sử dụng đất; (v) thời hạn sử dụng đất; (vi) nguồn gốc sử dụng đất (được Nhà nước giao đất, cho thuê hay công nhận QSDĐ) Trong trường hợp nhận chuyển QSDĐ thì phải lần lượt ghi hình thức nhận chuyển quyền (nhận chuyển đổi; chuyển nhượng; nhận thừa kế; nhận tặng cho, ); tiếp theo ghi nguồn gốc sử dụng đất như trên GCN QSDĐ đã cấp lần đầu (ví dụ “Nhận chuyển nhượng QSDĐ được Nhà nước giao đất

có thu tiền sử dụng đất”)31 Dựa vào các thông tin trên GCN QSDĐ, chúng ta có thể xác nhận được (i) ai có quyền chuyển nhượng; (ii) QSDĐ có được phép chuyển nhượng không (căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất được Nhà nước giao, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hay trả tiền hàng năm, ); (iii) vị trí thửa đất, mục đích sử dụng đất, Do vậy, có thể coi GCN QSDĐ là giấy thông hành không thể thiếu đối với các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất Mặc dù khi thế chấp QSDĐ tại TCTD, người sử dụng đất đã phải xuất trình GCN QSDĐ, đồng thời các bên đã thỏa thuận và thực hiện việc đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuy nhiên quá trình sử dụng đất sau vay có thể làm phát sinh nhiều tình huống dẫn đến việc không còn GCN QSDĐ khi tiến hành xử lý nợ (GCN QSDĐ bị cháy, bị mất, bị hủy hoại, bị cơ quan nhà nước thu hồi do vi phạm các quy định pháp luật trong quá trình sử dụng đất,…) Do đó, khi tiến hành xử lý khoản nợ,

29 Khoản 1 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014

30 Khoản 2 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014

31 Điều 6 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014

32

chuyên viên xử lý nợ tại TCTD cũng phải kiểm tra và xác định rõ tình trạng GCN QSDĐ đối với thửa đất được xử lý nhằm bảo đảm tính khả thi, hợp pháp khi thực hiện các giao dịch để xử lý tài sản là QSDĐ để thay thế, bù đắp cho nghĩa vụ được bảo đảm

Thứ hai, Đất không có tranh chấp Pháp luật về đất đai hiện hành quy định

rằng, khi có tranh chấp đất đai thì khuyến khích các bên tự hòa giải, khi các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải Trường hợp đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã

mà không thành thì các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự32 Không thể coi là đất đang có tranh chấp khi giữa các bên đang tồn tại những bất đồng, xung đột về lợi ích nhưng những mâu thuẫn đó chưa lớn đến mức phải có sự can thiệp, giải quyết của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai (UBND các cấp) hoặc cơ quan tố tụng (Tòa án) theo khiếu nại, khiếu kiện của các bên có liên quan Theo quan điểm của tác giả, chỉ khi nào một bên đã gửi đơn yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai mới bị coi là đất đang có tranh chấp Mặt khác, người sử dụng đất chỉ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu tranh chấp đó đang được Tòa án có thẩm quyền thụ lý để giải quyết Đối với hoạt động xử lý QSDĐ đang thế chấp tại TCTD, việc đảm bảo điều kiện “đất không có tranh chấp” cũng là một thách thức không nhỏ đối với các chuyên viên xử lý nợ vì hoạt động xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ để bù đắp, thay thế nghĩa vụ trả nợ là hành vi đơn phương của TCTD thay đổi người sử dụng đất, chấm dứt việc thụ hưởng các quyền và lợi ích liên quan trong quá trình sử dụng đất của người đang sử dụng đất đối với thửa đất được thế chấp để thay thế nghĩa vụ trả nợ, do đó việc phát sinh tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện trong trường hợp này là không thể tránh khỏi, đòi hỏi các TCTD xử lý triệt để các mâu thuẫn đó, đảm bảo đất đủ điều kiện “sạch”

để có thể hoàn tất các thủ tục pháp lý trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ

Thứ ba, QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Mục đích của việc

kê biên tài sản là nhằm bảo đảm hiệu lực thi hành bản án, quyết định trên thực tế Theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự thì chỉ được kê biên tài sản thuộc sở hữu của người phải thi hành án nên QSDĐ đã bị kê biên là một loại tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất phải thi hành án33, nhưng vì mục đích trên, pháp luật đất đai không thừa nhận các giao dịch chuyển QSDĐ nếu đối tượng của giao dịch đã bị kê biên Theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự thì quyền sử dụng đất có thể bị kê biên trước khi các bên xác lập hợp đồng chuyển

32 Điều 202, 203 Luật Đất đai 2013

33 Khoản 3 Điều 71, Luật thi hành án dân sự 2008, đã được sửa đổi, bổ sung năm 2014

33

nhượng quyền sử dụng đất và cũng có thể bị kê biên kể cả khi quyền sử dụng đất

đó đã được chuyển giao cho người khác theo hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ34 Đây cũng là một điểm mà chuyên viên xử lý nợ trong quá trình tác nghiệp cần lưu

ý, đặc biệt là trong quá trình xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ có tính chất phức tạp,

có liên quan đến nhiều tranh chấp, nghĩa vụ phát sinh của chủ sở hữu tài sản Trong trường hợp tài sản bảo đảm là giá trị QSDĐ được thế chấp vẫn còn đủ để thanh toán các nghĩa vụ khác theo yêu cầu của Chấp hành viên, chuyên viên xử lý nợ tại các TCTD cần phải phối hợp chặt chẽ với các cơ quan có liên quan để rà soát, kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của tài sản, tiến hành định giá lại QSDĐ để xác định chính xác giá trị hiện thời của tài sản, từ đó có biện pháp giải quyết phù hợp, đảm bảo tối đa các quyền và lợi ích hợp pháp của TCTD trong trường hợp này

Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất Tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất, căn

cứ xác lập quyền sử dụng đất mà thời hạn sử dụng đất sẽ có sự khác nhau Mặt khác, về cơ bản, quyền sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng nếu được xác lập thông qua việc được nhà nước giao đất có thu tiền, cho thuê đất và trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc đất do nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác Vì vậy, thời hạn sử dụng đất có thể xác định được thông qua căn cứ xác lập quyền sử dụng đất và cho thông qua quy định về thời hạn sử dụng đất của pháp luật về đất đai Tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất, hình thức sử dụng đất mà pháp luật có quy định cụ thể về thời gian sử dụng đất, bao gồm Đất sử dụng ổn định lâu dài và Đất sử dụng có thời hạn Đối với đất sử dụng có thời hạn, thời gian sử dụng đất thông thường là 50 năm, đối với các khu vực kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn theo quy định của Chính phủ là 70 năm, ngoài ra còn có một số trường hợp đặc biệt thời hạn sử dụng đất có thể kéo dài 99 năm đối với đất sử dụng làm trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao35 Theo quy định của pháp luật, khi tiến hành chuyển nhượng QSDĐ có thời hạn, thời hạn sử dụng đất khi chuyển nhượng là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất36 Đây là một lưu ý hết sức quan trọng đối với các TCTD khi nhận tài sản thế chấp là QSDĐ cũng như trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ Theo

đó, các TCTD cũng phải tính toán sự ảnh hưởng do việc giới hạn thời gian sử dụng đất đối với giá trị, tính thanh khoản của QSDĐ tại thời điểm xử lý tài sản thế chấp

để xử lý nợ, đảm bảo khả năng bù đắp khoản nợ khi đến hạn, hạn chế các rủi ro về

nợ xấu, mất cân đối nguồn vốn do không thể xử lý được QSDĐ thế chấp của khoản vay

2.1.2.2 Xử lý tài sản bảo đảm là nhà ở, công trình trên đất

34 Điều 111 Luật thi hành án dân sự 2008, đã được sửa đổi, bổ sung năm 2014

35 Điều 126 Luật Đất đai 2013

36 Điều 128 Luật Đất đại 2013

Đối với Nhà ở: Theo quy định của Luật Nhà ở 2014, có nhiều loại nhà ở

được phân loại theo mục đích sử dụng cũng như quá trình hình thành: Nhà ở riêng

lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở

xã hội Do phạm vi luận văn chỉ đề cập đến việc xử lý tài sản bảo đảm tại TCTD,

do đó tác giả chỉ đề cập đối với những loại nhà ở được tự do chuyển nhượng bởi các tổ chức, cá nhân thông qua giao dịch dân sự (Không bao gồm nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội) Theo đó, điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch được quy định như sau:

- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở

hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết

định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ

Về cơ bản, các điều kiện trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm là nhà ở, tương tự như đối với QSDĐ, tuy nhiên trong quá trình xử lý các TCTD cần lưu ý rằng nhà ở là TSGLVĐ, gắn bó mật thiết và chịu ảnh hưởng pháp lý sâu sắc từ QSDĐ, vì vậy khi tiến hành xử lý tài sản thế chấp là nhà ở thì chuyên viên xử lý nợ cũng phải nghiên cứu, đánh giá các vấn đề pháp lý liên quan đến thửa đất có nhà ở

để đảm bảo tính khả thi, tính hợp pháp trong quá trình thực hiện các giao dịch trong quá trình xử lý

Đối với các công trình trên đất khác: Hiện nay chưa có quy định cụ thể về

điều kiện xử lý tài sản bảo đảm là các công trình trên đất khác với nhà ở (toà nhà văn phòng, nhà xưởng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật khác…) Theo các quy định hiện hành, việc xử lý, chuyển nhượng tài sản là công trình trên đất trong hoạt động xử lý

nợ tại các TCTD được chia thành hai loại chính: (i) xử lý, chuyển nhượng công trình trên đất gắn với việc chuyển nhượng QSDĐ; và (ii) xử lý, chuyển nhượng công trình trên đất thuê của Nhà nước Đối với trường hợp thứ nhất, do việc chuyển

37 Điều 118, Luật Nhà ở 2014

35

nhượng gắn liền với chuyển nhượng QSDĐ vì vậy điều kiện của các tài sản được

xử lý phải đảm bảo các yêu cầu như đối với việc xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ đã được quy định tại điều 188 Luật đất đai 2013 (đã được trình bày ở phần trên) Còn đối với trường hợp thứ hai, do Luật đất đai quy định chủ thể thuê đất chỉ có thể thế chấp tài sản trên đất thuê mà không thể thế chấp QSDĐ38, vì vậy, khi tiến hành xử

lý, tài sản đảm bảo phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp

luật

- Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự

Nhìn chung, các chủ thể được thuê đất chủ yếu là các nhà đầu tư thực hiện các dự án có xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng trên đất thuê Vì vậy, để đảm bảo việc sử dụng đất tuân thủ đúng các yêu cầu về triển khai thực hiện dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, đảm bảo đúng mục đích, quy hoạch sử dụng đất, các quy định pháp luật chỉ cho phép chuyển nhượng các tài sản này khi đáp ứng các yêu cầu, nội dung cam kết của nhà đầu tư theo hồ sơ dự án, theo quy hoạch xây dựng tại địa phương từng thời kỳ Đây là một trong những điểm mà các TCTD cần lưu ý trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm, ảnh hưởng đến quá trình hoàn thiện các thủ tục pháp lý khi chuyển quyền sở hữu các tài sản này sang cho bên thứ ba để giải quyết việc thu hồi nợ

2.1.2.3 Xử lý tài sản bảo đảm là dự án đầu tư có sử dụng đất

Khác với các loại tài sản đã đề cập ở trên (QSDĐ, nhà ở, công trình trên đất,…), Dự án đầu tư có sử dụng đất là một khái niệm tương đối trừu tượng và không thể phân loại cụ thể Về bản chất, dự án đầu tư không phải là một loại tài sản, mà là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định40 “Thế chấp dự án đầu tư có sử dụng đất” được hiểu là thế chấp những loại tài sản hình thành từ dự án, bao gồm QSDĐ, TSGLVĐ hình thành từ dự án, các quyền và lợi ích mà nhà đầu tư/bên thế chấp có thể được hưởng trong quá trình vận hành, khai thác dự án Do đó, khi xử lý tài sản thế chấp là Dự án đầu tư có sử dụng đất, các TCTD không thể tách lẻ từng tài sản để xử lý mà tiến hành chuyển giao, chuyển nhượng toàn bộ dự án để đảm bảo tính khả thi, tính phù hợp, tính thanh khoản cho tài sản trong quá trình xử lý; đồng thời khai thác, xử lý đồng bộ và triệt để tài sản bảo đảm, tối đa hoá lợi ích của các TCTD trong quá trình xử lý nợ Theo quy định của pháp luật về đầu tư, khi tiến hành chuyển nhượng dự án, các bên tham gia

38 Điều 175, Luật đất đai 2013

39 Điều 189, Luật đất đai 2013

40 Khoản 2, Điều 3 Luật đầu tư 2014

36

chuyển nhượng phải “tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất”41 Do đó, khi tiến hành xử lý tài sản bảo đảm là dự án đầu tư gắn liền với QSDĐ, các TCTD cần lưu ý các điều kiện mà dự

án phải thoả mãn khi tiến hành xử lý như sau:

- Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:

a) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;

b) Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;

c) Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu

tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt

- Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với

Riêng đối với dự án bất động sản được thế chấp đối với các khoản nợ bị đánh giá là nợ xấu theo quy định của pháp luật, điều kiện để xử lý tài sản bảo đảm được quy định theo hướng mở hơn nhằm tăng tính thanh khoản, đẩy nhanh tiến độ

xử lý nợ xấu theo chính sách của Nhà nước, cụ thể:

a) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật;

b) Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

c) Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất đã được thụ lý nhưng chưa được giải quyết hoặc đang được giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền; không đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có

41 Điều 45, Luật Đầu tư 2014

42 Điều 49, Luật kinh doanh bất động sản 2014

43 Điều 10, Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc Hội ngày 21/06/2017 về thí điểm xử lý nợ xấu tại các TCTD