Pháp luật về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản từ thực tiễn tại thành phố Hà Nội

Một số công trình, các bài viết, các sách tham khảo đã và đang được coi là tài liệu nghiên cứu phổ biến trong vấn đề kinh doanh bất động sản, môi giới bất động sản như sau: sách “Pháp lu

NGÔ VŨ CHUNG ANH

PHÁP LUẬT VỀ CẤP CHỨNG CHỈ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TỪ

THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đúng theo quy định

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của luận văn này

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

NGÔ VŨ CHUNG ANH

LỜI CẢM ƠN

ửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc tới cô giáo – Tiến

sĩ Nguyễn Thị Dung - giảng viên Khoa pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội – người đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này

ến thứ ỉ là nền tảng cho quá

vào công tác và cuộc sống của mình

ửi lời cảm ơn tới gia đình, bạn bè và ngườ

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU……… 1

1 Tính cấp thiết của đề tài……… 1

2 Tình hình nghiên cứu của đề tài 2

3 Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài 4

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

5 Phương pháp nghiên cứu 5

6 Ý nghĩa khoa học của đề tài 6

7 Kết cấu của đề tài 6

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CẤP CHỨNG CHỈ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP CHỨNG CHỈ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

7 1.1 Lý luận về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản 7

1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến chứng chỉ môi giới bất động sản

7 1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của môi giới bất động sản 7

1.1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của chứng chỉ môi giới bất động sản 8

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản 10 1.1.3 Vai trò của việc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản … 12 1.1.3.1 Đối với Nhà nước……… 12

1.1.3.2 Đối với người hành nghề môi giới bất động sản……… 14

1.1.3.3 Đối với khách hàng thực hiện giao dịch trên thị trường bất động sản………

15 1.2 Lý luận pháp luật về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản 15

1.2.1 Khái niệm pháp luật về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản 15

1.2.2 Cơ cấu pháp luật về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản………… 17

1.2.3 Các tiêu chí cần đáp ứng của pháp luật về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản………

18

1.3 Pháp luật về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản của một số quốc gia trên thế giới và những gợi mở cho Việt Nam trong quá trình hoàn thiện………

19

1.3.1 Pháp luật về cấp chứng chỉ tại Thụy Điển……… 20

1.3.2 Pháp luật về cấp chứung chỉ môi giới tại Ba Lan……… 22 1.3.3 Pháp luật về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản tại Trung Quốc 25

1.3.4 Một số bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam trong việc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản………

26

Kết luận chương 1……… 28 CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP CHỨNG CHỈ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

38

2.1.4.3.Trình tự thủ tục cấp lại chứng chỉ do hết hạn 38 2.1.5 Thu hồi chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản 39

2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội

40

2.2.1 Hoạt động môi giới bất động sản những năm qua tại Hà Nội …… 40 2.2.1.1 Đánh giá hoạt động của các cơ sở đào tạo, sát hạch, cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản có vai trò quan trọng đối với sự phát triển kinh

tế - xã hội đối với mỗi quốc gia Đây là một trong ba thị trường có tác động mạnh mẽ, quyết định sự hưng thịnh hay thụt lùi của nền kinh tế Phát triển và quản lý hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Cùng với sự tăng trưởng của nền kinh tế, thị trường bất động sản ra đời và phát triển nhưng cũng đặt ra không ít thách thức cho các nhà quản lý Trong đời sống kinh tế xã hội, khu vực đô thị chịu sự tác động của nhiều thị trường, trong đó thị trường bất động sản (chủ yếu là thị trường đất đai và các công trình gắn liền với đất), thị trường vốn và thị trường lao động luôn liên kết chặt chẽ và phụ thuộc lẫn nhau Tại thành phố Hà Nội, thị trường bất động sản có ảnh hưởng rất lớn đến kinh tế xã hội và chất lượng cuộc sống của đô thị này Một trong những yếu tố tác động không nhỏ đến sự phát triển của thị trường bất động sản là hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản Đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, một lĩnh vực khá năng động và nhạy

cảm thì nhu cầu cung cấp dịch vụ này càng trở nên cần thiết

Hiện nay tình trạng cung cấp các dịch vụ môi giới bất động sản hoạt động thiếu chuyên nghiệp, chất lượng chưa có, còn nặng tính “chụp giật”, kiếm lời, chưa tôn trọng khách hàng, gây thiệt hại cho khách hàng Nguyên nhân của tình trạng trên là do trước đây chưa có quy định chặt chẽ về tiêu chuẩn hành nghề môi giới bất động sản, do không quy định về trình độ học vấn đối với người được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, không quy định phải kiểm tra sát hạch mà chỉ cần học qua một lớp bồi dưỡng, đào tạo ngắn hạn là được cấp giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học sau đó nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng

cấp chứng chỉ, vô hình chung đã dẫn đến tình trạng nguồn nhân lực trong ngành bất động sản thừa về số lượng nhưng thiếu về chất lượng, gây ảnh hưởng đáng kể tới sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Còn hiện nay,

do Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 của Bộ Xây dựng quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản mới có hiệu lực, hầu hết các địa phương vẫn chưa triển khai công tác tổ chức thi sát hạch để cấp chứng chỉ theo quy định Trong quá trình triển khai hoạt động cấp chứng chỉ môi giới bất động sản đã nảy sinh một số vấn đề bất

cập cần phải được khắc phục Chính vì vậy, em đã chọn đề tài “Pháp luật về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản từ thực tiễn tại thành phố Hà Nội”

làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp của mình

2 Tình hình nghiên cứu của đề tài

Pháp luật về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản là một lĩnh vực tuy không mới của pháp luật về bất động sản nói chung và pháp luật về môi giới bất động sản nói riêng nhưng lại không dành được nhiều sự quan tâm, nghiên cứu Điển hình là vấn đề này lần được đề cập lần đầu tại Luật Kinh doanh bất động sản 2006, tính đến này đã hơn mười năm nhưng hầu như chưa có tác giả nào nghiên cứu đi sâu vào vấn đề này Nhìn chung, vấn đề cấp chứng chỉ môi giới bất động sản thường chỉ được đề cập điểm xuyết như là một phần nhỏ trong các công trình nghiên cứu về kinh doanh bất động sản hoặc môi giới bất động sản Phần lớn, các tác giả đều tập trung, đi sâu vào tìm hiểu, phân tích về thị trường bất động sản, môi giới bất động sản, tuy nhiên thông qua các đề tài này cũng phần nào giúp cho ta có một cái nhìn tổng quát hơn về hoạt động

cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

Một số công trình, các bài viết, các sách tham khảo đã và đang được coi

là tài liệu nghiên cứu phổ biến trong vấn đề kinh doanh bất động sản, môi giới bất động sản như sau: sách “Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam”, Doãn Hồng Nhung chủ biên, nhà xuất bản Tư pháp, 2017; bài biết “Pháp luật

về môi giới bất động sản ở Việt Nam và kiến nghị hoàn thiện” của tác giả Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Thị Nga đăng trên tạp chí Luật học số 6/2011;

đề tài “Những vấn đề pháp lý về hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Nga, khóa luận tốt nghiệp trường Đại học Luật

Hà Nội năm 2010; đề tài “Pháp luật về môi giới bất động sản”của tác giả Phạm Thị Trang, luận văn thạc sĩ luật học trường Đại học luật Hà Nội năm 2012; đề tài “Thực trạng áp dụng các quy định về đào tạo, cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, định giá bất động sản và cấp giấy chứng nhận quản lý sàn giao dịch bất động sản” của tác giả Nguyễn Thị Thiệp, khóa luận tốt nghiệp trường Đại học Luật Hà Nội năm 2012; đề tài “Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản” của tác giả Nguyễn Thế Thức, khóa luận tốt nghiệp trường Đại học Luật Hà Nội năm 2015; bài viết “Các giải pháp xây dựng và hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” của tác giả Vũ Anh trên tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 8/2011; bài viết “Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản” của tác giả Nguyễn Quang Tuyến, Võ Thị Hồng Lan trên tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 20/2013; kỷ yếu hội thảo khoa học về vấn đề “Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” của khoa

Pháp luật Kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội,

Nhìn chung, mỗi công trình nghiên cứu khoa học đã công bố đều đem lại những thành quả nhất định, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành về kinh doanh bất động sản, môi giới bất động sản, tuy nhiên, pháp luật

về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản lại chưa thực sự được các tác giả đón nhận, nghiên cứu, phân tích, tìm hiểu Trên cơ sở kế thừa kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học liên quan đến đề tài đã công bố, Luận văn đi sâu

tìm hiểu, bổ sung và hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận của pháp luật về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chỉ ra được những thành tựu và những điểm hạn chế, bất cập phát sinh trong quá trình thực thi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Từ đó đề ra những giải pháp, kiến nghị, bổ sung hoàn thiện pháp

luật trong việc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản trong thời gian tới

3 Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

Mục đích nghiên cứu của đề tài nhằm đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản tại Việt Nam, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản Để thực hiện mục đích nói trên, luận văn

tập trung giải quyết những nhiệm vụ sau:

- Tiếp tục làm sáng tỏ thêm những vấn đề lý luận về chứng chỉ môi giới bất động sản và cấp chứng chỉ môi giới bất động sản; phát hiện, chỉ ra những

bất cập trong các quy định của pháp luật

- Phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, đánh giá thực trạng pháp luật, thực tiễn thi hành pháp luật

và nguyên nhân cụ thể của những vướng mắc nảy sinh trong quá trình thực thi

pháp luật

- Trên cơ sở những phân tích về những hạn chế của pháp luật để đưa ra một số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật và nâng cao chất lượng đối

với hoạt động cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

4 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

- Dưới góc độ luật pháp, luận văn tập trung nghiên cứu những quy định của pháp luật liên quan đến cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, từ đó chỉ ra

những bất cập, vướng mắc trong các quy định của pháp luật về vấn đề này

- Nghiên cứu, đánh giá thực tiễn hoạt động cấp chứng chỉ môi giới bất

động sản và thực tiễn thi hành tại Hà Nội

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu những quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành; thực trạng hoạt động cấp chứng chỉ môi giới bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội

5 Phương pháp nghiên cứu

Để đạt được mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài, luận văn đã

sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:

- Phương pháp nghiên cứu khoa học biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lê nin Đây là phương pháp xuyên suốt trong toàn bộ quá

trình thưc hiện đề tài

- Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng một các phương pháp nghiên cứu

cụ thể như sau:

i) Phương pháp phân tích, so sánh và tổng hợp được sử dụng trong chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về khái niệm, đặc điểm, vai trò

của hoạt động cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

ii) Phương pháp phân tích, so sánh, đánh giá, hệ thống, tổng hợp được

sử dụng trong chương 2 khi nghiên cứu các quy định của pháp luật thực định

về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản và chỉ ra những tồn tại, vướng mắc

cũng như nguyên nhân của những tồn tại đó

iii) Phương pháp tổng hợp, phân tích, diễn giải được sử dụng trong chương 3 khi nghiên cứu các yêu cầu khi thực hiện cấp chứng chỉ môi giới bất động sản và giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp

luật về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

6 Ý nghĩa khoa học của đề tài

Luận văn có những điểm mới sau:

Thứ nhất, Luận văn đã phân tích được một cách có hệ thống và toàn

diện các vấn đề lý luận về chứng chỉ môi giới bất động sản và cấp chứng chỉ

môi giới bất động sản

Thứ hai, luận văn đã phát hiện và phân tích được một số điểm bất cập

trong các quy định của pháp luật liên quan đến cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, qua đó phân tích những những nguyên nhân cơ bản ảnh hưởng đến

hiệu quả của hoạt động cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

Thứ ba, luận văn đã đưa ra được những giải pháp hoàn thiện pháp luật

và nâng cao chất lượng hoạt động cấp chứng chỉ môi giới bất động sản từ thực

tiễn thi hành trên địa bàn thành phố Hà Nội

7 Kết cấu của đề tài

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản và

pháp luật về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

Chương 2: Thực trạng pháp luật về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản và

thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội

Chương 3: Một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về cấp chứng chỉ

môi giới bất động sản và nâng cao hiệu quả thực hiện trên địa bàn thành phố

Hà Nội

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CẤP CHỨNG CHỈ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP CHỨNG CHỈ MÔI GIỚI BẤT

ĐỘNG SẢN 1.1 Lý luận về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến chứng chỉ môi giới bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của môi giới bất động sản

Trong đời sống xã hội, chúng ta thường bắt gặp những thuật ngữ như môi giới hôn nhân, môi giới thương mại, môi giới chứng khoán,…Vậy môi

giới là gì?

Theo Từ điển Tiếng Việt của Viện Ngôn ngữ học: “Môi giới được hiểu là: Người làm trung gian, giúp hai bên tiếp xúc, giao thiệp với nhau”.1

Theo từ điển Luật học: “Môi giới: hành vi làm trung gian cho các bên

tiếp xúc, đàm phán và thiết lập các quan hệ để hưởng thù lao”

Theo đó, môi giới bất động sản là việc mà một người đứng ra chắp nối cho quan hệ giữa các bên khi tham gia giao dịch bất động sản Cũng giống như bất kỳ hoạt động môi giới nào, môi giới bất động sản là hoạt động trung gian vì người môi giới không trực tiếp tham gia vào quan hệ giao dịch bất động sản mà chỉ như chiếc cầu nối giữa các bên có nhu cầu giao dịch bất động sản Hoạt động môi giới bất động sản thực hiện chức năng cung cấp thông tin

và tư vấn cho khách hàng, cung cấp các sản phẩm là dịch vụ giúp khách hàng thực hiện các giao dịch theo yêu cầu Luật Thương mại 2015 xếp hoạt động môi giới vào nhóm các hoạt động trung gian thương mại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 xếp hoạt động môi giới vào nhóm kinh doanh dịch vụ bất động

sản

Như vậy: Môi giới bất động sản là hoạt động dịch vụ trung gian giúp các bên tham gia giao dịch bất động sản trong việc giới thiệu, đàm phán, ký kết và thực hiện hợp đồng Trong quan hệ môi giới bất động sản, người môi giới chỉ đứng giữa trong một quan hệ giao dịch bất động sản mà không được

tham gia vào một cách đương nhiên

Bên cạnh những đặc điểm chung của hoạt động môi giới, môi giới bất

động sản còn có nhưng đặc điểm riêng:

Thứ nhất, thực hiện hành vi trung gian để kết nối các bên tiếp xúc, đàm

phán và xác lập quan hệ giao dịch liên quan đến bất động sản

Thứ hai, kết quả của hoạt động môi giới bất động sản thể hiện ở việc

các bên thỏa thuận xác lập giao dịch về bất động sản mà hình thức pháp lý của nó là hợp đồng mua bán bất động sản, hợp đồng cho thuê bất động sản

hoặc hợp đồng cho thuê mua bất động sản

1.1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của chứng chỉ môi giới bất động sản

Hiện nay, chưa có một văn bản pháp lý nào định nghĩa rõ ràng chứng chỉ môi giới bất động sản là gì Vì vậy, để hiểu được rõ về vấn đề này, chúng

ta cần phân tích, làm rõ nghĩa từng từ trong cụm từ “ chứng chỉ môi giới bất động sản”, để có thể tiến dần đến bản chất của sự việc

Trước tiên chúng ta phải xem xét khái niệm Chứng chỉ Theo từ điển

Tiếng Việt, chứng chỉ là giấy chứng nhận trình độ học vấn hoặc chuyên môn

do cơ quan có thẩm quyền cấp Như vậy, khi được cấp một chứng chỉ, đối tượng được cấp phải thể hiện các khả năng đáp ứng yêu cầu cần thiết cho một loại công việc nào đó

Thông thường, chứng chỉ được cấp khi cần chứng nhận việc hoàn thành đối với một khóa học của cơ sở đào tạo nào đó, với một yêu cầu nhất định và

nó có giá trị trong việc chứng nhận học vấn của người được cấp Bởi vậy, trên thực tế, có nhiều loại chứng chỉ đã được cấp cho các đối tượng có nhu cầu và

đáp ứng được các điều kiện do mỗi nghành nghề đặt ra Ví dụ như: chứng chỉ tiếng anh, chứng chỉ tin học, chứng chỉ công nhân kỹ thuật…và chứng chỉ môi giới bất động sản Loại chứng chỉ này gắn liền với một hoạt động mang tính chất đặc thù, nhằm hỗ trợ, thúc đẩy sự vận hành của hoạt động kinh doanh bất động sản Ở các quốc gia phát triển, việc đảm bảo yếu tố chuyên nghiệp cho hoạt động môi giới bất động sản được pháp luật đặc biệt chú trọng

Từ những phân tích nêu trên, có thể hiểu: Chứng chỉ môi giới bất động

sản là giấy chứng nhận do cơ quan có thẩm quyền cấp cho người có đủ điều kiện để tham gia vào hoạt động môi giới bất động sản

* Đặc điểm của Chứng chỉ môi giới bất động sản:

Thứ nhất, Chứng chỉ môi giới bất động sản là một loại chứng thư pháp lý

Theo từ điển Tiếng Việt, “chứng thư” được định nghĩa là giấy tờ để làm bằng, là giấy chứng nhận (về đặc điểm, chất lượng hàng hóa) có giá trị pháp

lý Từ đó có thể hiểu Chứng chỉ môi giới bất động sản là một loại giấy tờ pháp lý thể hiện sự công nhận, sự thừa nhận của Nhà nước trước pháp luật về hoạt động hành nghề môi giới bất động sản của cá nhân, tổ chức được Nhà nước trao quyền Đồng thời cũng thể hiện quyền tự do hành nghề môi giới bất động sản của người môi giới Nói cách khác, chứng chỉ môi giới bất động sản

là cơ sở để Nhà nước đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho nhà môi giới, là tiền đề để người môi giới thực hiện các quyền mà pháp luật trao cho họ

Thứ hai, Chứng chỉ môi giới bất động sản là sự xác nhận quyền được

hành nghề môi giới của Nhà nước cho người môi giới

Người có quyền hành nghề môi giới hợp pháp được Nhà nước công nhận và bảo hộ Việc xác nhận quyền hành nghề môi giới hợp pháp của Nhà nước phải được thể hiện dưới hình thức nhất định Hình thức này phải đảm bảo tính thuận lợi cho công việc quản lý nhà nước về hoạt động môi giới bất

động sản, vừa phải thuận tiện cho việc thực hiện quyền của nhà môi giới Chính vì vậy, Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản là một hình thức thể hiện phù hợp nhất trong việc Nhà nước xác nhận quyền và lợi ích hợp pháp của người môi giới

Thứ ba, Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản được cấp theo một

mẫu thống nhất

Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản là hình thức thể hiện việc Nhà nước công nhận một cá nhân nào đó được phép hành nghề môi giới trên thị trường bất động sản Ngoài ra, chứng chỉ môi giới bất động sản cũng là một công cụ giúp Nhà nước quản lý tốt hoạt động môi giới và các giao dịch bất động sản trên thị trường Do đó, để việc quản lý các hoạt động diễn ra trên thị trường bất động sản một cách dễ dàng, nhanh chóng và hiệu quả thì chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản phải được cấp theo một mẫu chung thống nhất trên phạm vi cả nước Tránh tình trạng tồn tại nhiều loại giấy tờ khác nhau gây khó khăn trong việc quản lý

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

Cấp chứng chỉ môi giới bất động sản là việc cơ quan có thẩm quyền

cấp chứng chỉ cho người có đủ điều kiện để hành nghề môi giới bất động sản

Hoạt động cấp chứng chỉ môi giới bất động sản được thực hiện khi người môi giới hoàn thành khóa học về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản; được cơ sở đào tạo cấp giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học và họ phải nộp một bộ hồ sơ gửi lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản (Bộ hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản xem chi tiết tại Điều 10 Thông tư số 11/2015/TT-BXD) Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và xem xét để cấp chứng chỉ môi giới bất động sản là Sở Xây dựng nơi có cơ sở đào tạo đặt trụ sở Chứng chỉ môi giới bất động sản được cấp cho cá nhân đủ điều kiện sẽ có giá trị sử

dụng trong phạm vi cả nước Bộ Xây dựng có trách nhiệm ban hành mẫu

chứng chỉ môi giới bất động sản để áp dụng thống nhất trong cả nước

Cấp chứng chỉ môi giới bất động sản về cơ bản là tuân thủ theo những quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành về các công đoạn: đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề, xác minh

hồ sơ xin cấp chứng chỉ hợp lệ, tổ chức thi sát hạch, tổ chức chấm thi Quá trình cấp chứng chỉ môi giới bất động sản thể hiện rõ vai trò quản lý của Nhà nước đối với hoạt động môi giới nhằm tạo điều kiện phát triển ổn định cho thị trường bất động sản nói chung và các hạt động môi giới bất động sản nói

riêng

Là một hoạt động quản lý của Nhà nước, cấp chứng chỉ hành nghề môi

giới bất động sản mang một số đặc điểm sau:

Thứ nhất, hoạt động cấp chứng chỉ môi giới bất động sản phải tuân theo

trình tự thủ tục luật định Đây là biện pháp của Nhà nước trong quản lý hoạt động môi giới và các giao dịch diễn ra trên thị trường bất động sản nên hoạt động này được pháp luật quy định cụ thể nhằm đảm bảo sự tin cậy, sự nhất quán và tập trung thống nhất

Thứ hai, luôn luôn có sự tham gia của cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền bằng việc công nhận và đảm bảo về mặt pháp lý đối với quyền hành nghề môi giới Nhà nước xem xét và cấp chứng chi hành nghề môi giới sau khi đã xác định tính đúng đắn của hồ sơ xin cấp và kết quả của bài thi hợp lệ Nói cách khác, đây là trách nhiệm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc thực thi công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới

Thứ ba, việc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản là một hoạt động vừa

mang tính pháp lý vừa mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền

Tính pháp lý thể hiện khi cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải tuân thủ các quy định về đối tượng, điều kiện của chủ thể, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định

Tính kỹ thuật, nghiệp vụ thể hiện để có thể cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản cho các cá nhân, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải xác minh hồ sơ xin cấp, tổ chức thi sát hạch, tổ chức chấm thi theo quy định

1.1.3 Vai trò của việc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

1.1.3.1 Đối với Nhà nước

Cấp chứng chỉ môi giới bất động sản là một hoạt động quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới để bảo vệ lợi ích của Nhà nước cũng như lợi ích của cộng đồng Ý nghĩa quan trọng này được nhìn nhận ở các khía cạnh khác nhau:

Thứ nhất, cấp chứng chỉ môi giới bất động sản là một trong những cơ

sở quan trọng giúp Nhà nước xây dựng, điều chỉnh chính sách về môi giới cũng như thực hiện nội dung quản lý của Nhà nước về môi giới Qua hoạt động xem xét và cấp chứng chỉ môi giới, Nhà nước được cung cấp thông tin

về các cá nhân, tổ chức hoạt động trong lĩnh vực môi giới trên phạm vi cả nước, từ đó phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách về môi giới và đề xuất chiến lược quản lý có hiệu quả Ngoài ra, việc cấp chứng chỉ môi giới còn là bước xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để Nhà nước bảo hộ quyền hành nghề môi giới hợp pháp của người môi giới cũng như thực hiện các chức năng quản lý của mình đối với hoạt động môi giới bất động sản

Thứ hai, hoạt động cấp chứng chỉ môi giới bất động sản tạo lập nguồn

thu cho ngân sách Nhà nước đặc biệt là ngân sách địa phương:

Thị trường bất động sản ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch

sẽ ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng Nhưng do đặc tính về bất động sản là thông tin thường không hoàn hảo, giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm, Nhà nước không thể kiểm soát được các giao dịch đó, nên việc thu thuế

đối với những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường Nhà nước không thực hiện được Theo thống kê: có trên 70% các giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua các tổ chức môi giới không đăng ký kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước Mà thuế là nguồn thu chính để trang trải cho mọi hoạt động, chi phí của Nhà nước Vì vậy các tổ chức, cá nhân môi giới này được công nhận cho phép hành nghề (có chứng chỉ môi giới bất động sản) và có đăng ký kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động

có hiệu quả hơn, đồng thời thông qua các giao dịch đó Nhà nước sẽ tăng thu nhập về thuế Có thể khẳng định rằng, qua việc cấp chứng chỉ môi giới, Nhà nước sẽ có đầy đủ thông tin phục vụ cho việc thu thuế thu nhập cá nhân, doanh nghiệp Đây là một khoản thu không nhỏ cho ngân sách Nhà nước trong khi hàng năm Nhà nước phải chi ra một khoản tài chính khá lớn để đầu

tư cho công tác quản lý thị trường bất động sản

Thứ ba, hoạt động cấp chứng chỉ môi giới bất động sản giúp Nhà nước

theo dõi và kiểm soát được các hoạt động diễn ra trên thị trường bất động sản:

Hiện nay, khi bất động sản ngày càng có giá thì các giao dịch bất động sản cũng diễn ra ngày càng nhộn nhịp, sôi động hơn Thực tế có sự tồn tại của hai loại giao dịch: giao dịch hợp pháp và giao dịch bất hợp pháp Các giao dịch này đã tạo nên những cơn sốt bất động sản trên thị trường đầu tư, dẫn đến sự tích tụ bất động sản và sự phân hóa giàu nghèo trong xã hội Vì vậy cần phải có sự quản lý và điều tiết kịp thời của Nhà nước để từng bước đưa các giao dịch đất đai ngầm vào sự kiểm soát của pháp luật Thông qua hoạt động cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, Nhà nước sẽ nắm rõ được thông tin, các hoạt động của các nhà môi giới, từ đó sẽ kiểm soát được các diễn biến xảy ra trên thị trường bất động sản Hơn nữa, cấp chứng chỉ môi giới bất động sản được xem như một cơ chế do Nhà nước đề ra nhằm xác lập sự an toàn pháp lý cho cả hai phía: Nhà nước với các nhà môi giới và giữa những người môi giới với khách hàng

Từ việc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, cơ quan quản lý Nhà nước sẽ thiết lập hoàn chỉnh hệ thống hồ sơ thông qua các hoạt động môi giới, giao dịch trên thị trường bất động sản nhằm phục vụ lâu dài cho công tác quản lý Nhà nước về môi giới Đồng thời giúp cho người môi giới có chứng chỉ phản ánh đúng hiện trạng thị trường bất động sản để Nhà nước có cái nhìn bao quát chân thực về thị trường này, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, thúc đẩy nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa

1.1.3.2 Đối với người hành nghề môi giới bất động sản

Không chỉ với Nhà nước, cấp chứng chỉ môi giới bất động sản có ý nghĩa quan trọng vô cùng to lớn đối với nhà môi giới trong việc bảo vệ quyền

và lợi ích hợp pháp của họ

Cấp chứng chỉ môi giới bất động sản là một hình thức đảm bảo quyền lợi cho nhà môi giới hợp pháp, đồng thời người môi giới phải thực hiện nghĩa

vụ của mình theo quy định

Quá trình tổ chức cấp chứng chỉ hành nghề môi giới là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để tạo lập quyền hành nghề hợp pháp cho các nhà môi giới theo đúng pháp luật Vì vậy người được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản phải đảm bảo đủ tiêu chuẩn và điều kiện theo quy định của pháp luật và

đó cũng là cơ sở để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nhà môi giới

Được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, nhà môi giới được khẳng định sự an toàn về quyền được hành nghề môi giới Lúc này người môi giới thể hiện tư cách pháp lý của mình là người có quyền hành nghề môi giới hợp pháp trên thị trường bất động sản Người môi giới khi có chứng chỉ sẽ yên tâm thể hiện tốt mọi khả năng của mình khi hành nghề và được Nhà nước bảo

vệ khi bị xâm phạm lợi ích chính đáng

Ngoài ra, chứng chỉ môi giới bất động sản là cơ sơ pháp lý cao nhất của Nhà nước đối với một người hành nghề môi giới Đây được xem là một lợi thế của của nhà môi giới khi hành nghề môi giới trên thị trường bất động sản Khách hàng sẽ yên tâm giao dịch với người môi giới mà năng lực của họ được pháp luật công nhận và bảo hộ

1.1.3.3 Đối với khách hàng thực hiện giao dịch trên thị trường bất động sản

Đối với khách hàng, chứng chỉ môi giới bất động sản bằng một cách gián tiếp cũng đóng một vai trò to lớn Khách hàng vừa là đối tượng thụ hưởng những kết quả của hoạt động môi giới mang lại; vừa là đối tác để loại hình kinh doanh dịch vụ này tồn tại và phát triển Với tư cách là trung gian cho các bên trong giao dịch bất động sản, nhà môi giới bất động sản đóng vai trò tư vấn, cung cấp thông tin về bất động sản như diện tích, hướng, tình trạng pháp lý, giá cả, …thông tin về thị trường bất động sản giúp cho cả bên mua và bên bán bất động sản gặp nhau để tìm hiểu thông tin, trao đổi, đàm phán, ký kết hợp đồng, chuyển nhượng bất động sản,… Kinh doanh dịch vụ bất động sản là hoạt động mang tính chất phức tạp, tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cao, việc tìm hiểu về mua bán bất động sản không đơn giản mà bất cứ chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản nào cũng có thể nắm bắt và hiểu rõ Không phải khi nào người bán, người cho thuê cũng tìm được đối tác thích hợp Lúc đó, người hoạt động môi giới bất động sản chuyên nghiệp có bằng cấp (chứng chỉ môi giới), am hiểu thị trường, nắm được số lượng người có nhu cầu bán, mua bất động sản sẽ như cầu nối hai bên lại với nhau một cách nhanh chóng và hiệu quả

1.2 Lý luận pháp luật về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

1.2.1 Khái niệm pháp luật về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

Hiện nay chưa có định nghĩa cụ thể về pháp luật cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, bởi vậy để có thể đưa ra định nghĩa này, cần phải xác định phạm

vi của nó gắn liền với khái niệm môi giới bất động sản trong hoạt động kinh

doanh dịch vụ bất động sản như đã phân tích ở trên Vì thế, cần phải xác định vấn đề mà các quy phạm pháp luật này điều chỉnh

Thứ nhất: Cấp chứng chỉ môi giới bất động sản được thực hiện khi các

cá nhân, tổ chức tham gia hoạt động môi giới bất động sản, các cá nhân có nhu cầu tìm hiểu về kiến thức bất động sản để làm việc trong lĩnh vực này Theo quy định của pháp luật thì chỉ những cơ sở đáp ứng được các tiêu chuẩn cần thiết mới được thực hiện hoạt động đào tạo để đảm bảo các điều kiện cho hoạt động cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

Thứ hai là kiểm soát việc thực hiện các quy định về điều kiện để được

đối với hoạt động cấp chứng chỉ môi giới không đúng pháp luật

Xuất phát từ những phân tích về phạm vi và cách thức điều chỉnh của pháp luật về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, có thể đưa ra định nghĩa

sau: Pháp luật cấp chứng chỉ môi giới bất động sản là hệ thống các quy phạm

do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành theo trình tự thủ tục luật định, điều chỉnh các quan hệ phát sinh giữa các chủ thể trong quá trình thực hiện hoạt động cấp chứng chỉ môi giới bât động sản nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các cá nhân, tổ chức, góp phần nâng cao hiệu quả đối với hoạt động cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

Như vậy, các quan hệ xã hội thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản bao gồm quan hệ giữa một bên là cá nhân, tổ chức với các cơ quan quản lý Nhà nước phát sinh trong hoạt động quản lý Nhà nước về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản và kinh doanh dịch

vụ môi giới bất động sản Có thể phân loại thành các nhóm quan hệ sau:

- Quan hệ trong việc kiểm soát các điều kiện để đảm bảo thực hiện chức năng đào tạo của các tổ chức nhằm chuẩn bị điều kiện cho việc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

- Các quan hệ phát sinh từ việc đào tạo để chuẩn bị những điều kiện cho hoạt động cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

- Các quan hệ từ việc thực hiện thẩm quyền cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

- Các quan hệ từ quá trình thực hiện trình tự, thủ tục cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

- Các quan hệ phát sinh từ việc sát hạch và cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

- Các quan hệ phát sinh từ việc cấp lại chứng chỉ môi giới bất động sản

và xử phạt đối với hoạt động cấp chứng chỉ không đúng pháp luật

1.2.2 Cơ cấu pháp luật về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

Nội dung pháp luật về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản được phân

thành nhóm các quy phạm pháp luật, cụ thể:

Thứ nhất, nhóm các quy định về hình thức, nội dung của chứng chỉ môi

giới bất động sản Nhóm này quy định về các thông số, thông tin cần thiết sẽ

xuất hiện trong chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

Thứ hai, nhóm các quy định về đối tượng được cấp chứng chỉ môi giới

bất động sản Nhóm này quy định các điều kiện cần có để một cá nhân được

cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

Thứ ba, nhóm các quy định về điều kiện chủ thể được cấp chứng chỉ

môi giới bất động sản Nhóm này quy định những cá nhân nào sẽ được cơ

quan có thẩm quyền cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

Thứ tư, nhóm các quy định về trình tự, thủ tục cấp chứng chỉ môi giới

bất động sản Nhóm này bao gồm các quy định về các bước nộp hồ sơ cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, về trình tự, thủ tục cấp mới, cấp

lại và thu hồi chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

1.2.3 Các tiêu chí cần đáp ứng của pháp luật về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

Để hoạt động cấp chứng chỉ môi giới bất động sản được diễn ra một cách thống nhất trên phạm vi cả nước, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước cũng như quyền và lợi ích của cá nhân hành nghề môi giới, theo tác giả thì pháp luật về cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản cần đáp ứng một số

tiêu chí sau:

Thứ nhất là tiêu chí minh bạch:

Như đã đề cập ở trên, ý nghĩa của chúng chỉ môi giới bất động sản là một công cụ quan trọng của Nhà nước cũng như người môi giới để thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình khi hoạt động môi giới Do đó, pháp luật

về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản phải đảm bảo tính công khai, minh bạch Các quy định lien quan đến cấp chứng chỉ môi giới cần có sự thống nhất Trước hết vấn đề này cần được thể hiện rõ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các văn bản hướng dẫn thi hành cũng như các văn bản ở trong các lĩnh vực khác có liên quan Các văn bản này đều cần có sự thống nhất với

nhau, tránh tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn nhau

Thứ hai là tiêu chí phổ biến, dễ tiếp cận:

Yêu cầu quy định của pháp luật là phải đảm bảo việc thực hiện quyền

có thể tham gia của số đông người dân, an toàn, chi phí thấp Hệ thống pháp luật phải tạo điều kiện linh hoạt và dễ dàng để phần lớn các tổ chức, cá nhân trong xã hội có thể dễ dàng tham gia Tính dễ tiếp cận cũng là một trong những tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện và sự phù hợp của bất kỳ hệ thống pháp luật nào trên thế giới Một hệ thống pháp luật được coi là dễ tiếp cận khi

hệ thống pháp luật đó dễ đọc, dễ hiểu, dễ dàng thực hiện, không gây tranh cãi

và suy luận trái chiều Để làm được điều này thì pháp luật về cấp chứng chỉ

môi giới bất động sản phải đảm bảo được một số yêu cầu sau:

Đầu tiên, các quy định về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản phải đảm bảo công khai, dễ hiểu, dễ tiếp cận đối với người dân Để thực hiện được điều này, trước hết cần đảm bảo quyền tham gia đóng góp ý kiến của người dân vào dự thảo các văn bản pháp luật Đồng thời, sau khi ban hành, các văn bản này cần được công bố một cách công khai rộng rãi trên công báo và các phương tiện thông tin đại chúng nhằm đảm bảo thông tin đến được với người dân Ngoài ra, các thủ tục hành chính liên quan đến hoạt động cấp chứng chỉ môi giới bất động sản cũng cần được niêm yết công khai dưới nhiều hình thức

để người dân có thể dễ dàng tiếp cận

Cuối cùng, các quy định về cấp chứng chỉ môi giới phải tin cậy được và

có thể dự đoán trước được Bởi một đặc tính của pháp luật là tính công bằng, người dân trông cậy sự đối xử như nhau trong các trường hợp giống nhau của pháp luật Đồng thời trước khi ban hành bất kỳ quy định nào, Nhà nước cần công bố công khai cho người dân trước để họ có thể lường trước được sự thay

đổi pháp luật, chuẩn bị cho nhận thức về nội dung pháp luật

1.3 Pháp luật về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản của một số quốc gia trên thế giới và những gợi mở cho Việt Nam trong quá trình hoàn thiện

Để có một cái nhìn toàn diện hơn về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, cần khái quát một vài khía cạnh cơ bản việc hình thành và phát triển của hoạt động này tại một số nước trên thế giới Dưới đây là giới thiệu khái quát

về hoạt động cáp chứng chỉ môi giới bất động sản tại một số nước trên thế

giới

1.3.1 Pháp luật về cấp chứng chỉ tại Thụy Điển

Vào năm 1984, tại Thụy Điển bắt đầu thực hiện việc đăng kí hành nghề của các nhà môi giới BĐS Mục đích chính của quy định này chính là việc bảo vệ quyền lợi của khách hàng thông qua những dịch vụ môi giới chuyên nghiệp Một mục tiêu khác mà Thụy Điển mong đợi đạt được thông qua quy định trên là việc khơi thông, đẩy nhanh vòng quay của thị trường nhà ở thông qua việc đơn giản hóa, tiết kiệm thời gian trong việc giải quyết, hoạch định các nguồn cung nhà ở

Vào thời điểm đó chính quyền yêu cầu các hoạt động môi giới BĐS tại các trung tâm đăng kí riêng của chính quyền cấp tỉnh Những quy định về hệ thống này được ghi rõ trong luật Cơ quan Chính phủ có thẩm quyền quyết định về những điều luật trên là Bộ Tư pháp Thụy Điển Để được hành nghề môi giới BĐS, vào thời điểm đó ứng viên cần đạt được những yêu cầu sau:

- Tốt nghiệp từ trung học trở lên,

- Nộp một khoản tiền bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp tối thiểu (khoảng 10.000 USD),

- Quyết định cho phép hành nghề của cơ quan có thẩm quyền

Đơn khiếu nại trong trường hợp bị từ chối cấp chứng chỉ hành nghề được nộp tại Tòa hành chính Trong luật cũng tập trung điều chỉnh các hành

vi, thuộc lĩnh vực dân sự - pháp lí, về quá trình thực hiện các yêu cầu môi giới của khách hàng, các cách xác định khoản hoa hồng cho nhà môi giới

Sau 10 năm thực hiện, đến năm 1995 Thụy Điển đưa ra những điều chỉnh về luật môi giới, trong đó có bốn mảng chính được điều chỉnh là:

- Những điều kiện bắt buộc để đăng kí hành nghề,

- Kiểm tra và theo dõi việc thực hiện nghề nghiệp của những người đã đăng kí

- Vai trò của nhà môi giới giữa các bên khách hàng,

- Điều chỉnh các quy định cho phù hợp với môi trường chung của Châu

Âu

Cho đến thời điểm hiện tại, so với năm 1984 từ khi mới ban hành, luật môi giới BĐS của Thụy Điển đã được sửa đổi cơ bản Một trong những điểm sửa đổi cơ bản nhất là việc xác định nhà môi giới như là một chuyên gia hoạt động độc lập, cho dù tính chất của các thương vụ môi giới có thay đổi đa dạng thế nào đi nữa thì họ vẫn là những người có khả năng thực hiện trọn vẹn nhất Ngoài ra những điểm thay đổi quan trọng trong luật có thể kể đến là:

- Hạn chế việc đăng kí hành nghề môi giới chuyên nghiệp (hạn chế cấp chứng chỉ),

- Loại trừ khả năng nhà môi giới là đại diện ủy quyền cho một bên khách hàng,

- Cấm mua BĐS bằng tiền của mình trong quá trình thực hiện thương

- Các vụ tranh chấp với các khách hàng sẽ được giải quyết tại phòng bảo vệ quyền lợi khách hàng

1.3.2 Pháp luật về cấp chứng chỉ môi giới tại Ba Lan

Có thể gọi lĩnh vực Kinh tế Bất động sản là lĩnh vực mới tại Ba Lan với lịch sử hình thành khoảng 15 năm nay Tại Ba Lan những biến động chính trị năm 1989 đã mở ra những điều kiện cần thiết để tiến hành những cuộc cải cách kinh tế - xã hội mang tính hệ thống Quá trình tư nhân hóa ở Ba Lan tiến hành nhanh chóng nhưng thận trọng Nền kinh tế thị trường được hình thành với đặc trưng là sự nổi trội của khu vực kinh tế tư nhân và tự do cạnh tranh

Sự chuyển đổi sở hữu, đặc biệt là sở hữu đất đai, nhằm mục đích tăng hiệu quả kinh tế, buộc các thành phần kinh tế phải tận dụng một cách tốt hơn các nguồn lực của mình thông qua thị trường vốn và thị trường ngoại tệ Song song với quá trình tư nhân hóa, thị trường BĐS dần hình thành và đi vào hoạt động tích cực Để đáp ứng cho thị trường này hoạt động đúng hướng, có hiệu quả, một lĩnh vực đào tạo mới bắt đầu được hình thành tại Ba Lan vào khoảng những năm 94 - 95, lĩnh vực đào tạo các nhà môi giới, định giá và quản lí BĐS

Các cơ sở đào tạo thực hiện việc đào tạo, bồi dưỡng ở bậc đại học, thạc

sĩ và tiến sĩ Để có được chứng chỉ hành nghề môi giới chuyên nghiệp, từ năm

1992, thí sinh cần phải trải qua một quá trình thực hành nửa năm trong các công ty BĐS, phải trực tiếp tiến hành các nghiệp vụ môi giới (ít nhất là 15 BĐS) Ngoài ra sau khi đã hội đủ những điều kiện thí sinh phải trải qua một

kỳ thi quốc gia được tổ chức bởi Hội đồng Giám định Quốc gia trong lĩnh vực hành nghề chuyên nghiệp Kì thi được tổ chức theo hình thức thi viết và thi vấn đáp Để được tham dự kì thi, thí sinh phải có trình độ văn hóa thích hợp (thấp nhất là đại học) và phải trình chứng chỉ tốt nghiệp những khóa đào tạo

sau ĐH hoặc chuyên ngành với chương trình đào tạo phù hợp với yêu cầu của

Sở Nhà đất và Phát triển Đô thị

Khóa đào tạo chuyên ngành môi giới BĐS kéo dài 6 tháng, kết thúc bằng kì thi Sau khi vượt qua kì thi, để hành nghề chuyên nghiệp cần phải trải qua đợt thực hành 6 tháng trong các công ty môi giới và phải trực tiếp thực hiện ít nhất 15 thương vụ môi giới chính thức và vượt qua kì thi quốc gia

Song song với quá trình chuyển đổi của nền kinh tế, việc chuyển đổi sở hữu đất đai, nhà ở cũng diễn ra sôi động, đòi hỏi một đội ngũ những nhà môi giới đầy đủ cả về số lượng và chất lượng Đây cũng chính là cơ hội cho đội ngũ những nhà môi giới phát triển và trưởng thành nhanh chóng Trong những giai đoạn đầu phát triển, các nhà môi giới hoạt động riêng lẻ Qua quá trình hoạt động và tích lũy kinh nghiệm, các nhà môi giới nhận ra rằng cần có

sự tập hợp, thống nhất sức mạnh để nâng cao hiệu quả hoạt động Họ dần tập hợp thành những Hiệp hội các nhà môi giới theo vùng Cho đến nay tại Ba Lan có khoảng 25 Hiệp hội các nhà môi giới thuộc 16 tỉnh trong cả nước Các Hiệp hội lại tập hợp nhau lại trong Liên hiệp các Hiệp hội môi giới BĐS Ba Lan

Tại Ba Lan cũng như tại các nước phát triển khác, để hành nghề môi giới cần phải có chứng chỉ hành nghề Để có được chứng chỉ nghề môi giới, các ứng viên phải trải qua một quá trình đào tạo và thực hành nghiêm túc Ngoài ra họ còn phải đáp ứng đủ khá nhiều những yêu cầu theo quy định Để

có được chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS chuyên nghiệp, các ứng viên phải nộp bộ hồ sơ bao gồm những giấy tờ sau:

- Đơn đề nghị cho phép tiến hành các thủ tục chuyên môn,

- Đơn đề nghị cấp chứng chỉ nghề nghiệp,

- Đơn đề nghị cấp chứng chỉ dưới dạng quy định theo điều 232 khoản

1, điểm 1 của Luật kinh tế BĐS,

- Các giấy tờ về mức học vấn (bản gốc hoặc bảo sao có công chứng),

- Giấy chứng nhận không phạm tội,

- Giấy chứng nhận về năng lực đối với các hành vi pháp lí,

- Giấy xác nhận của người đã trực tiếp được nhà môi giới cung cấp dịch

vụ môi giới BĐS, trong đó phải nêu rõ thời gian thực hiện và trình bày rõ từng bước quá trình thực hiện

- Giấy tờ chứng nhận đã tốt nghiệp đại học những chuyên ngành liên quan đến kinh tế BĐS, hoặc tốt nghiệp sau đại học chuyên ngành môi giới BĐS, hoặc tốt nghiệp những khóa học chuyên môn trong lĩnh vực môi giới (bản chính hoặc bản sao có công chứng),

- Bản thu hoạch sau khi tham gia thực hành nghề nghiệp,

- Giấy chứng nhận về việc đăng kí hoạt động kinh doanh (bản gốc hoặc bản copy có công chứng),

- Giấy xác nhận nơi công tác hoặc hợp đồng lao động,

- Nhận xét của thủ trưởng đơn vị, phạm vi trách nhiệm của nhân viên,

- Bản đăng kí kinh doanh trong đó có xác nhận dăng kí về dịch vụ môi giới BĐS của tổ chức nơi người xin cấp chứng chỉ công tác,

- Giấy xác nhận đã nộp tiền phí cho kì thi (bản copy),

- 02 ảnh,

- Những giấy tờ khác có liên quan,

- Giấy đồng ý cho phép sử dụng tư liệu cá nhân,

- Đơn đề nghị trả lại những chi phí chưa dùng đến

Chứng chỉ cấp cho nhà môi giới có số chứng chỉ Khách hàng có thể kiểm tra về tư cách, quá trình hoạt động của nhà môi giới thông qua internet tại trang web của Bộ Hạ tầng cơ sở Chỉ cần điền vào giao diện dưới đây trên trang web là có thể tìm thấy tài liệu đầy đủ về nhà môi giới

Việc có được chứng chỉ môi giới mới chỉ là bước đầu tiên trên con đường hoạt động chuyên nghiệp của nhà môi giới Các Hiệp hội luôn khuyến khích hội viên của mình tham gia những khóa đào tạo để nâng cao năng lực, nghiệp vụ môi giới Thông qua đó các nhà môi giới được chấm điểm Nhà môi giới nào càng nhiều điểm thì càng được tôn trọng trong nghề nghiệp và thuận lợi hơn trong công việc Dưới đây là nội dung và điểm số cho hoạt động nâng cao năng lực của các nhà môi giới tại Ba Lan

Chỉ trong một thời gian ngắn (khoảng 15 năm) cùng với sự nỗ lực đồng

bộ của các cơ quan, tổ chức, việc đào tạo các nhà chuyên môn phục vụ thị trường BĐS được đẩy nhanh Các nhà hoạch định chiến lược, các nhà kinh tế

Ba Lan xác định rõ rằng, nếu không có một lớp các nhà chuyên môn có năng lực (chính là phần mềm) phục vụ cho thị trường BĐS thì khó có thể phát triển được thị trường đầy tiềm năng này trong quá trình hội nhập với Châu Âu Dưới đây là số lượng chứng chỉ các chuyên môn khác nhau được cấp tính đến ngày 22/7/2004 tại Ba Lan

1.3.3 Pháp luật về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản tại Trung Quốc

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Trung Quốc phát triển rất nhanh chóng Năm 2009, Trung Quốc đã vượt Mỹ để trở thành thị trường lớn nhất thế giới trong lĩnh vực đầu tư bất động sản Hoạt động môi

giới bất động sản ở đất nước có dân số đông nhất thế giới này cũng rất phát triển Trung Quốc đã ban hành các quy định điều chỉnh hoạt động môi giới bất động sản, đặc biệt là vấn đề cấp chứng chỉ môi giới bất động sản như sau: Người môi giới bất động sản phải có chứng chỉ môi giới bất động sản mới được hành nghề Điều kiện để được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản bao gồm:

- Cá nhân phải từ 18 tuổi trở lên

- Tốt nghiệp lớp đào tạo, bồi dưỡng về môi giới bất động sản do Cục quản lý nhà, đất thành phố tổ chức

Chứng chỉ hành nghề môi giới có giá trị trong thời hạn 02 năm Hết thời hạn này, người môi giới phải thi sát hạch kiểm tra kiến thức để được gia hạn Nếu không vượt qua kỳ kiểm sát hạch hoặc sau 02 năm kể từ ngày được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản mà trực tiếp không hành nghề thì người được cấp chứng chỉ phải theo học lại các khóa đào tạo, bồi dưỡng về môi giới bất động sản

1.3.4 Một số bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam trong việc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

Nghiên cứu tìm hiểu kinh nghiệm của một số nước trên thế giới trong việc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chúng ta có thể rút ra một số bài học cho Việt Nam trong việc xây dựng và hoàn thiện mảng pháp luật về lĩnh vực này, cụ thể như sau:

Thứ nhất, Nhà nước cần khẩn trương hoàn thiện, củng cố hệ thống

pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản nói chung và công tác cấp chứng chỉ môi giới bất động sản nói riêng nhằm tạo khung pháp lý hoàn chỉnh, đồng bộ cho hoạt động cấp chứng chỉ môi giới bất dộng sản

Thứ hai, có cơ chế pháp lý bảo đảm sự quản lý của Nhà nước đối với

hoạt động cấp chứng chỉ môi giới bất động sản thông qua việc xây dựng, ban hành các quy định về điều kiện được cấp chứng chỉ, ngoài ra cần nghiên cứu

bổ sung thêm quy định về tiêu chuẩn của nhà môi giới, các quy định về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới

Thứ ba, tổ chức thực thi nghiêm ngặt các quy định về bồi dưỡng, đào

tạo, thi, cấp chứng chỉ môi giới bất động sản Bên cạnh đó, để nâng cao trình

độ, năng lực của nhà môi giới bất động sản cần nghiên cứu lại về thời hạn của chứng chỉ môi giới nên rút ngắn thời hạn lại, các quy định về tổ chức kiểm tra sát hạch trình độ của nhà môi giới,…

Thứ tư, xây dựng và ban hành các quy định về thanh tra, kiểm tra và xử

lý các vi phạm pháp luật trong hoạt động cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

Kết luận chương 1

Chương 1 của luận văn đã nghiên cứu những vấn đề lý luận về chứng chỉ môi giới bất động sản và pháp luận về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

Chứng chỉ môi giới bất động sản là giấy chứng nhận do cơ quan có thẩm quyền cấp cho người có đủ điều kiện để tham gia vào hoạt động môi giới bất động sản

Chứng chỉ môi giới bất động sản có ý nghĩa quan trọng đối với mỗi người hành nghề môi giới, nó là tấm bằng chứng nhận trình độ, năng lực của

cá nhân làm dịch vụ môi giới Dựa vào đó, cơ quan nhà nước biết được họ có

đủ điều kiện chuyên môn để cho phép hoạt động hay không

Bên cạnh đó, tác giả cũng đưa ra một cái nhìn sơ bộ về pháp luật cấp chứng chỉ môi giới với các khía cạnh như khái niệm, các quan hệ xã hội thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về cấp chứng chỉ môi giới, cơ cấu pháp luật

về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

Có thể thấy, trong phần Chương 1 này, tác giả đã đưa ra những phác thảo tổng quan về hệ thống cơ sở lý luận về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản Đây là cơ sở để từ đó sẽ đưa ra những phân tích về các quy định pháp

luật hiện hành cùng với thực tiễn áp dụng pháp luật ở Chương 2 tiếp theo

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP CHỨNG CHỈ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ

NỘI 2.1 Các quy định của pháp luật về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

2.1.1 Các quy định về hình thức, nội dung của chứng chỉ môi giới bất động sản

Về hình thức của chứng chỉ môi giới bất động sản được quy định tại Phụ lục 4a ban hành kèm theo Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 của Bộ Xây dựng quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; quy định việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Chứng chỉ môi giới bất động sản có kích thước 12,5cm x 8,5cm, bìa ngoài màu nâu đỏ, bên trong

là trang giấy trắng Bìa ngoài của chứng chỉ phải ghi rõ tên cơ quan cấp chứng chỉ tiếp theo phía dưới phải có tên chứng chỉ là Chứng chỉ hành nghề môi giới

bất động sản và ở dòng cuối cùng của tờ bìa có số chứng chỉ (Số chứng chỉ

ghi theo địa phương, ví dụ: HN-0001, HCM-0001) Trang đầu tiên ở bên trong, chính giữa trên cùng có ghi số chứng chỉ, tiếp đến bên góc trái của tờ giấy là khung dán ảnh thẻ 4x6cm của người được cấp chứng chỉ có đóng dấu nổi của cơ quan cấp chứng chỉ Ngay phía dưới khung dán ảnh thẻ là thông tin

cá nhân của người được cấp chứng chỉ: số chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, ngày cấp, nơi cấp chứng minh nhân dân, quốc tịch Trang thứ hai bên trong là nội dung về việc cấp chứng chỉ môi giới, ở trang này là thông tin của người đưuọc cấp chứng chỉ môi giới như họ tên người được cấp, ngày tháng năm sinh, nơi sinh và ghi rõ người này sẽ “Được hành nghề môi giới bất động sản trong phạm vi cả nước Chứng chỉ có thời hạn 5 (năm) năm kể từ ngày

cấp Và cuối cùng ở góc bên phải của trang giấy có ghi rõ ngày, tháng, năm cấp chứng chỉ và chữ ký có ghi rõ họ tên kèm đóng dấu của thủ trưởng cơ

quan cấp chứng chỉ

2.1.2 Các quy định về điều kiện được cấp chứng chỉ

Theo quy định tại khoản 1 Điều 68 của Luật Kinh doanh bất động sản

2014 để được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản thì cá nhân

được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau:

Thứ nhất, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ Người thành niên là

người từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp

bi tuyên bố mất năng lực hành vi hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự Pháp luật chỉ quy định độ tuổi tối thiếu mà không quy định độ tuổi tối đa của những người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ Những người này có đầy đủ tư cách chủ thể, toàn quyền tham gia vào quan hệ dân sự với tư cách là chủ thể độc lập và tự chịu trách nhiệm về những hành vi do họ thực hiện Những người từ

đủ 18 tuổi trở lên được suy đoán là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ Người môi giới khi hành nghề là đang thực quan hệ dân sự vì vậy điều kiện

“có năng lực hành vi dân sự đầy đủ” là một điều kiện tiên quyết, bắt buộc

phải có

Thứ hai, có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên Đây là một

quy định mới trong vấn đề điều kiện để cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới

so với Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Điều kiện này cho thấy Nhà nước

đã quan tâm đến chất lượng của người môi giới, đây là một quy định cần thiết

để phát triển một đội ngũ các nhà môi giới có tri thức, có kiến thức đầy đủ về

xã hội về thị trường Tuy nhiên, để nâng cao chất lượng của đội ngũ môi giới hiện nay, Nhà nước có thể nghiên cứu nâng mức trình độ học vấn của người

được cấp chứng chỉ lên mức Đại học

Thứ ba, đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản Cá nhân

muốn được cấp chứng chỉ thì phải tham gia kỳ thi sát hạch kiến thức môi giới

bất động sản

- Hình thức thi, thời gian thi:

+ Phần kiến thức cơ sở: Thi viết, thi trắc nghiệm hoặc kết hợp hai hình thức trên, thời gian thi 120 phút Đối với phần thi này, đề thi sát hạch sẽ gồm các quy định của pháp luật liên quan đến kinh doanh, giao dịch bất động sản như: Luật Kinh doanh bất động sản, các quy định liên quan đến giao dịch bất động sản tại Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, các quy định liên quan đến giao dịch bất động sản tại Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành, các quy định liên quan đến giao dịch bất động sản tại Luật Dân sự, các quy định về thuế, phí trong giao dịch bất động sản trong Pháp luật về thuế, phí; Các kiến thức liên quan đến thị trường bất động sản như: tổng quan

về bất động sản và thị trường bất động sản, phân loại thị trường bất động sản, các yếu tố của thị trường bất động sản, xu hướng phát triển của thị trường bất động sản, vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản, giá trị và giá

cả bất động sản; Các kiến thức về đầu tư kinh doanh bất động sản như: Những vấn đề cơ bản về đầu tư kinh doanh bất động sản, Trình tự, thủ tục thực hiện một dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, Nội dung các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, Hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản, Thông tin và hồ sơ bất động sản; Các nội dung liên quan đến phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

+ Phần kiến thức chuyên môn: Thi viết, thi trắc nghiệm hoặc kết hợp hai hình thức trên, thời gian thi 120 phút Ở phần thi này bài thi phải đáp ứng

đủ các nội dung sau: Tổng quan về dịch vụ môi giới bất động sản như giới thiệu về dịch vụ môi giới bất động sản, Vai trò của môi giới bất động sản trong thị trường bất động sản, Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản,

Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới bất động sản, Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển nghề môi giới bất động sản, Đạo đức nghề nghiệp của nhà môi giới bất động sản; Các kiến thức liên quan đến quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản bao gồm: Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản, Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ môi giới bất động sản, Lập hồ sơ thương vụ môi giới, Những bước thực hiện thương vụ môi giới, Kỹ năng môi giới bất động sản, Marketing bất động sản, Kỹ năng giao tiếp và đàm phán trong giao dịch bất động sản, Tổ chức và quản lý văn phòng môi giới bất động sản, Kỹ năng soạn thảo hợp đồng giao dịch bất động sản, Kỹ năng tiếp thị bất động sản

- Ngôn ngữ thi: Sử dụng ngôn ngữ tiếng Việt (trường hợp thí sinh là người nước ngoài thì được sử dụng phiên dịch)

Theo đó người dự thi sát hạch có bài thi đạt yêu cầu từ 70 điểm trở lên đối với bài thi kiến thức cơ sở và từ 70 điểm trở lên (thang điểm 100) đối với bài thi kiến thức chuyên môn sẽ đủ điều kiện được cấp chứng chỉ hành nghề

môi giới bất động sản

Ngoài ra người dự thi sát hạch phải có đủ hồ sơ theo quy định tại Điều

10 của Thông tư 11/2015/TT-BXD, hồ sơ bao gồm:

1 01 Đơn đăng ký dự thi có dán ảnh màu cỡ 4x6cm chụp trong thời

gian 06 tháng tính đến ngày đăng ký dự thi, cụ thể mẫu đơn này như sau:

2 01 Bản sao có chứng thực Giấy chứng minh nhân dân đối với người Việt Nam hoặc hộ chiếu đối với người nước ngoài (hoặc bản sao có bản chính

để đối chiếu);

3 01 Bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học

về đào tạo bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản (nếu có);

4 Bản sao có chứng thực bằng tốt nghiệp từ Trung học phổ thông

(hoặc tương đương) trở lên;

5 02 ảnh màu cỡ 4x6cm chụp trong thời gian 06 tháng tính đến ngày đăng ký dự thi, 02 phong bì có dán tem ghi rõ họ tên, số điện thoại, địa chỉ

người nhận;

6 Bản sao và bản dịch có chứng thực chứng chỉ do nước ngoài cấp (đối với người nước ngoài và người Việt Nam có chứng chỉ hành nghề môi giới

bất động sản do nước ngoài cấp đang còn giá trị)

Có thể nói việc tổ chức thi sát hạch để cấp chứng chỉ sẽ giúp cơ quan quản lý nhà nước chọn lựa được những cá nhân có am hiểu về trình độ chuyên

môn và kỹ năng nghề nghiệp đáp ứng yêu cầu của xã hội hiện nay

Tuy nhiên, khi nghiên cứu về các điều kiện được cấp chứng chỉ môi giới của các nước trên thế giới, có thể thấy các điều kiện của họ nghiêm ngặt hơn rất nhiều Ví dụ như ở Mỹ, để được cấp phép môi giới bất động sản, ứng viên phải vượt qua kỳ thi viết đầu tiên, những ứng viên thi đỗ sẽ được cấp phép bởi cơ quan DRE (Department of Real Estate) Để đăng ký xin cấp phép,

phải đảm bảo các điều kiện:

- Về tuổi (phải từ 18 tuổi trờ lên);

- Nơi thường trú (tại bang nào do bang đó cung cấp);

- Về lòng trung thực (phải trung thực và thật thà, không có tiền án tiền sự);

- Về kinh nghiệm (tối thiểu 2 năm kinh nghiệm làm full-time cho những người bán bất động sản được cấp phép có 5 năm kinh nghiệm là yêu cẩu bắt buộc);

- Về đào tạo: Các ứng viên phải tham gia khóa học từ 60 đến 120 giờ trong đó họ phải hoàn thành 8 môn học (Hành nghề bất động sản; Luật pháp

về bất động sản; Tài chính bất động sản; Định giá bất động sản; Kinh tế bất động sản và kế toán) Ba môn học tự chọn (trong số các môn: Các nguyên tắc bất động sản; Luật Kinh doanh; Quản lý bất động sản; Khế ước – Hợp đồng; Quản lý văn phòng bất động sản; Môi giới vay và cho vay thế chấp bất động sản; Luật Bất động sản nâng cao; Tài chính bất động sản nâng cao; Định giá bất động sản nâng cao; Tin học bất động sản; Phát triển lợi ích chung)

Có thể thấy, tại Mỹ họ rất coi trọng vấn đề đào tạo kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, vấn đề đào tạo cũng đã từng là một trong những điều kiện để cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới tại Luật Kinh doanh bất động sản 2006 nhưng sau khi sửa đổi tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014, thì vấn đề đào tạo được thay bằng điều kiện “đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản” Tuy nhiên, hồ sơ đăng ký dự thi sát hạch lại không bắt buộc người dự thi phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học Chính vì vậy đã dẫn đến tình trạng các ứng viên không tham gia đào tạo kiến thức về môi giới, không thực sự hiểu biết rõ về hoạt động này mà đôi khi chỉ học lướt qua tại các trung tâm không uy tín để đối phó với kỳ thi sát hạch Điều này dẫn đến hệ quả những người được cấp chứng chỉ không thực sự có năng lực chuyên môn, tạo nên một nhóm người môi giới chất lượng kém

Ngoài ra, theo tác giả, một điều kiện cần phải có đối với người hành nghề môi giới bất động sản đó chính là yêu cầu về đạo đức của nhà môi giới Nhà nước cần ban hành một quy chuẩn đạo đức nghề nghiệp môi giới Đạo đức nghề nghiệp được hiểu là các chuẩn mực về đạo đức kinh doanh, hành vi ứng xử như: tính trung thực, cẩn trọng, chuyên nghiệp, ứng xử pháp luật,… Đạo đức nghề nghiệp là một yếu tố quan trọng để phát triển sự nghiệp, quyết định khả năng tồn tại trong thị trường lao động Tham khảo pháp luật về cấp chứng chỉ môi giới tại Mỹ, năm 2016, họ đã công bố bản Đạo đức nghề nghiệp dành cho lĩnh vực môi giới bất động sản Bản đạo đức nghề nghiệp do hiệp hội môi giới Hoa Kỳ công bố gồm nhiều chương mục nhưng xoay quanh