Thực trạng pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam

Tổng kết 10 năm thi hành đạo Luật này cho thấy bên cạnh những mặt tích cực, việc thực thi các quy định về quyền và nghĩa vụ của người SDĐ nói chung và doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ nói ri

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYỄN MAI ANH

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI

VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Định hướng ứng dụng

HÀ NỘI - 2018

NGUYỄN MAI ANH

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU

TƯ NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật kinh tế

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đúng theo quy định

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của luận văn này

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Mai Anh

Tôi xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến PGS TS Nguyễn Quang Tuyến

– người thầy đã hết lòng giúp đỡ và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi hoàn thành

luận văn này, TS Nguyễn Thị Dung – người không chỉ là giáo viên chủ nhiệm suốt

những năm đại học của tôi, mà còn là người giúp tôi rất nhiều trong công việc và

định hướng phát triển của bản thân sau khi ra trường, PGS TS Nguyễn Thị Nga –

người đã tận tình hướng dẫn và góp ý, cung cấp cho tôi rất nhiều lời khuyên quý báu trong cả học tập, công việc và cuộc sống

Tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn đến toàn thể quý thầy cô trong khoa Kinh

Tế và khoa sau đại học Đại học Luật Hà Nội nói riêng, cùng các Thầy Cô giáo đã và đang công tác tại Trường Đại học Luật, các Thầy Cô giáo đã và đang công tác tại các cơ quan Nhà nước, các đơn vị sự nghiệp nói chung, đã tận tình truyền đạt những kiến thức quý báu cũng như tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất cho tôi trong suốt quá trình học tập nghiên cứu cho đến khi hoàn thiện luận văn

Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn đến gia đình, các anh chị và các bạn đồng nghiệp, các bạn học đã hỗ trợ cho tôi rất nhiều trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài luận văn thạc sĩ một cách hoàn chỉnh

Hà Nội, tháng 01 năm 2019

Học viên

Nguyễn Mai Anh

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1 Chương 1 7 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM 7

1.1 Lý luận về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất 7

1.1.1 Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất 7 1.1.2 Khái niệm quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất 12

1.2 Lý luận pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất 20

1.2.1 Khái niệm pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài sử dụng đất 20 1.2.2 Nội dung pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài sử dụng đất 22 1.2.3 Các yếu tố cơ bản chi phối pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất 23 1.2.4 Khái quát quá trình hình thành và phát triển pháp luật về quyền và nghĩa

vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất 28

Chương 2 32 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI VIỆT NAM 32

2.1 Thực trạng pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất 32

2.1.1 Nội dung quy định về hình thức tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam 32

2.1.2 Nội dung quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đối với doanh

nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài 35

2.1.3 Nội dung quy định về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất 35

2.1.4 Nội dung quy định về bảo đảm pháp lý đối với quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam 44

2.2 Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam 49

2.2.1 Những kết quả đạt được 50

2.2.2 Những hạn chế, khiếm khuyết 52

2.2.3 Nguyên nhân của hạn chế 55

Chương 3 60

HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA 60

DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT 60

VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI VIỆT NAM 60

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam 60 3.1.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam 60

3.1.2 Định hướng nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam 62

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam 65 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam 65

3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam 67

KẾT LUẬN 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS : Bất động sản GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ĐTNN : Đầu tư nước ngoài

QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất

SXKD : Sản xuất, kinh doanh UBND : Ủy ban nhân dân XHCN : Xã hội chủ nghĩa

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (ĐTNN) là một trong những chủ thể quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, có vai trò to lớn góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế của đất nước Để tiến hành đầu tư, sản xuất, kinh doanh (SXKD) thì một trong những điều kiện cần thiết là doanh nghiệp có vốn ĐTNN phải tiếp cận được đất đai để xây dựng nhà máy, cơ sở kinh doanh Tuy nhiên, do tính đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Vì vậy, Nhà nước thay mặt chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc giao đất, cho thuê đất cho doanh nghiệp có vốn ĐTNN để sử dụng; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (SDĐ) nói chung và doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ nói riêng Các quy định về quyền và nghĩa

vụ của người SDĐ (trong đó có doanh nghiệp có vốn ĐTNN) được đề cập trong Luật Đất đai năm 2003 Tổng kết 10 năm thi hành đạo Luật này cho thấy bên cạnh những mặt tích cực, việc thực thi các quy định về quyền và nghĩa vụ của người SDĐ nói chung và doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ nói riêng còn bộc lộ một số tồn tại như bên cạnh hình thức thuê đất, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người SDĐ trong nước) còn được Nhà nước giao đất; trong khi đó, doanh nghiệp

có vốn ĐTNN chỉ được Nhà nước cho thuê đất mà không được giao đất hay doanh nghiệp có vốn ĐTNN không được nhận chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân v.v Điều này gây ra sự bất bình đẳng về quyền và nghĩa

vụ trong SDĐ giữa doanh nghiệp có vốn ĐTNN với người SDĐ trong nước (đặc biệt là tổ chức kinh tế SDĐ); đồng thời, đây là rào cản cho quá trình hội nhập quốc tế của Việt Nam Khắc phục những hạn chế này, Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2014, sửa đổi, bổ sung các quy định về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ Để phát huy tác dụng tích cực của những sửa đổi, bổ sung về QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN của Luật Đất đai năm 2013 trong đời sống xã hội đòi hỏi phải

có sự tiếp cận, tìm hiểu nội dung và đưa ra cơ chế, giải pháp để thực thi Hơn nữa, cho dù pháp luật có được sửa đổi, hoàn thiện đến đâu đi nữa mà việc tổ chức thi hành

không đồng bộ, hiệu quả thì cũng khó đi vào cuộc sống và phát huy tác dụng tích cực Chế định về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ tại Việt Nam không nằm ngoài xu hướng này Vì vậy, việc tìm hiểu, đánh giá thực trạng chế định này là cần thiết, có ý nghĩa lý luận và thực tiễn Với lý do như vậy, học viên xin lựa

chọn đề tài "Thực trạng pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn

đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam" làm luận văn thạc sĩ luật học

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ tại Việt Nam là vấn đề thu hút sự quan tâm nghiên cứu của giới luật học thuật nước ta Thời gian qua đã có nhiều công trình liên quan đến đề tài được công bố mà tiêu biểu phải kể đến một số công trình tiêu biểu sau đây: i) Nguyễn Quang Tuyến

(2004), "Quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam", Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số 10; ii) Nguyễn Thu Hiền (2006), "Nghiên cứu cơ sở

khoa học thực tiễn và các giải pháp quản lý, sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai của các doanh nghiệp", Viện Nghiên cứu Địa chính (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà

Nội; iii) Nguyễn Ngọc Minh (2014), "Những sửa đổi, bổ sung cơ bản về chế định

quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong Luật Đất đai 2013", Tạp chí Luật

học (Đặc san về Luật Đất đai năm 2013), tháng 11; iv) Trần Quốc Toản (chủ biên,

2013), Đổi mới quan hệ sở hữu đất đai - Lý luận và thực tiễn, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; v) Nguyễn Mạnh Khởi (2007), "Quyền sở hữu bất động sản tại Việt

Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và của tổ chức, cá nhân nước ngoài", Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số 03; vi) Trường Đại học Luật Hà Nội

(2016), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội; vii) Trung tâm Đào tạo từ xa - Đại học Huế (2013), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội; viii) Nguyễn Thị Cam (1997), Chế định quyền sử dụng đất trong pháp

luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; ix) Nguyễn

Thị Nga (2011) (Chủ nhiệm), Hoàn thiện pháp luật về quyền của người sử dụng

đất trong lĩnh vực đầu tư, Đề tài Nghiên cứu Khoa học cấp Trường, Trường Đại

học Luật Hà Nội; x) Doãn Hồng Nhung (2005), Hành lang pháp lý mới cho người

Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam, Tạp chí Luật học, số 01; xi) Doãn Hồng Nhung (2004), New legal corridor

oversea Vietnamese foregin organization and invidual using land in Vietnam, Vietnam Law and Leagal Forum, The only monthly English language law

magazine in Vietnam (May; vol.10 No 117); xii) Doãn Hồng Nhung (2010), Pháp

luật về nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, sách chuyên khảo, Nxb Xây dựng, Hà Nội; xiii) Nguyễn Minh Hằng và

Nguyễn Thị Thùy Trang (2011), Một số vướng mắc về thẩm quyền cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Tạp chí Nghề luật, số 03 v.v

Các công trình khoa học trên đây đã phân tích một số vấn đề lý luận pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp SDĐ nói chung và doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ nói riêng; đánh giá thực trạng lĩnh vực pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ; đề xuất giải pháp hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này ở nước ta Tuy nhiên, các công trình này nghiên cứu pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ tham chiếu với những quy định của Luật Đất đai năm 2003 Hiện nay, đạo Luật này bị thay thế bởi Luật Đất đai năm 2013 với những sửa đổi, bổ sung về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ, nên nội dung của những công trình liên quan đến đề tài

kể trên khó tránh khỏi những điểm bất cập, lạc hậu Vì vậy, việc nghiên cứu pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ dựa trên các quy định của Luật Đất đai năm 2013 là cần thiết Trên cơ sở kế thừa kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học liên quan đến đề tài đã công bố, luận văn đi sâu tìm hiểu thực trạng pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ ở Việt Nam

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu tổng quát của luận văn là đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn xác định những nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể như sau:

Một là, phân tích những vấn đề lý luận pháp luật về quyền và nghĩa vụ của

doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ ở Việt Nam thông qua việc giải mã khái niệm và đặc điểm doanh nghiệp có vốn ĐTNN nói chung và doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ nói riêng; cơ sở làm phát sinh, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ; khái niệm và đặc điểm của pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ ở Việt Nam; cấu trúc pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ ở Việt Nam; các yếu tố đảm bảo thi hành pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ ở Việt Nam v.v

Hai là, đánh giá thực trạng pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh

nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ và thực tiễn thi hành ở Việt Nam

Ba là, đưa ra định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền và

nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ và góp phần nâng cao hiệu quả thi hành ở Việt Nam

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Luận văn xác định đối tượng nghiên cứu ở những vấn đề cụ thể sau: i) Các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành

về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ; ii) Các quy định của Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư và các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành liên quan đến quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ; iii) Quan điểm, đường lối của Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới đất nước; iv) Thực tiễn thi hành pháp luật quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ ở Việt Nam v.v

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Trong khuôn khổ của một luận văn thạc sĩ, luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu ở những vấn đề cụ thể sau:

- Giới hạn về nội dung: Luận văn giới hạn nội dung nghiên cứu chủ yếu

vào những quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành

về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ

- Giới hạn về thời gian: Luận văn giới hạn thời gian nghiên cứu từ năm

1993 đến nay

- Giới hạn về phạm vi: Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu thực trạng

thi hành pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ trong phạm vi cả nước

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn dựa trên cơ sở phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin

Ngoài ra, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:

- Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp thống kê… được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu lý luận pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ tại Việt Nam

- Phương pháp bình luận, phương pháp đánh giá, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh… được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ và thực tiễn thi hành tại Việt Nam

- Phương pháp diễn giải, phương pháp quy nạp… được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Ở mức độ và phạm vi nhất định, luận văn có ý nghĩa khoa học và thực tiễn biểu hiện trên khía cạnh cụ thể sau đây:

Một là, luận văn hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện lý luận pháp luật về

quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ tại Việt Nam

Hai là, luận văn phân tích thực trạng các quy định của Luật Đất đai năm

2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ và đánh giá thực tiễn thi hành tại Việt Nam

Ba là, luận văn đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về quyền

và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam

Luận văn là tài liệu tham khảo bổ ích cho công tác giảng dạy, học tập và nghiên cứu pháp luật đất đai ở các cơ sở đào tạo luật ở nước ta

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh

nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam

Chương 2: Thực trạng pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có

vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại Việt Nam

Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có

vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN

VÀ NGHĨA VỤ CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ

NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM

1.1 Lý luận về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất

1.1.1.1 Khái niệm doanh nghiệp

Doanh nghiệp là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong xã hội và trong lĩnh vực học thuật để chỉ một chủ thể kinh doanh cơ bản trong nền kinh tế thị

trường ở nước ta Có rất nhiều quan niệm khác nhau về doanh nghiệp; ví dụ: Một

là, theo quan điểm nhà tổ chức: Doanh nghiệp là một tổng thể các phương tiện,

máy móc thiết bị và con người được tổ chức lại nhằm đạt một mục đích; hai là,

theo quan điểm lợi nhuận: Doanh nghiệp là một tổ chức sản xuất, thông qua đó, trong khuôn khổ một tài sản nhất định, người ta kết hợp nhiều yếu tố sản xuất khác nhau, nhằm tạo ra những sản phẩm và dịch vụ để bán trên thị trường và thu khoản

chênh lệch giữa giá thành và giá bán sản phẩm; ba là, theo quan điểm chức năng:

Doanh nghiệp là một đơn vị sản xuất kinh doanh nhằm thực hiện một, một số, hoặc tất cả các công đoạn trong quá trình đầu tư từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc

thực hiện các dịch vụ nhằm mục đích sinh lợi; bốn là, theo quan điểm lý thuyết hệ

thống: Doanh nghiệp là một bộ phận hợp thành trong hệ thống kinh tế, mỗi đơn vị trong hệ thống đó phải chịu sự tác động tương hỗ lẫn nhau, phải tuân thủ những điều kiện hoạt động mà nhà nước đặt ra cho hệ thống kinh tế đó nhằm phục vụ cho mục đích tiêu dùng của xã hội v.v

Trong lĩnh vực luật học, doanh nghiệp được quan niệm như sau:

Theo Luật Doanh nghiệp năm 2014: "Doanh nghiệp là tổ chức có tên riêng,

có tài sản, có trụ sở giao dịch, được đăng ký thành lập theo quy định của pháp luật nhằm mục đích kinh doanh" (khoản 7 Điều 4)

Theo Đỗ Thị Kim Tiên: "Doanh nghiệp là chủ thể pháp luật có hoạt động

kinh doanh nhằm mục tiêu thu lợi nhuận"1

Theo Từ điển Luật học do Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa ấn hành năm 1999: "Doanh nghiệp: Tổ chức kinh tế được thành lập nhằm mục đích chủ yếu là thực hiện các hoạt động kinh doanh nghĩa là thực hiện một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc thực hiện dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi

Doanh nghiệp có thể được phân loại dựa trên những tiêu chí nhất định Căn

cứ vào phạm vi trách nhiệm tài sản của doanh nghiệp đối với kết quả kinh doanh,

có thể chia thành doanh nghiệp chịu trách nhiệm hữu hạn và doanh nghiệp chịu trách nhiệm vô hạn Căn cứ vào hình thức sở hữu tài sản của doanh nghiệp, có thể chia thành doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, doanh nghiệp tư nhân, công ty (ví

dụ công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần), doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Điều kiện, thủ tục thành lập doanh nghiệp và tổ chức hoạt động của các loại doanh nghiệp được quy định trong các luật doanh nghiệp tương ứng"2

Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp biên soạn:

"Doanh nghiệp: Tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản riêng và trụ sở giao dịch ổn định, được thành lập theo thủ tục pháp luật quy định, lấy kinh doanh làm nghề nghiệp chính (chức năng nhiệm vụ chính là kinh doanh) Các doanh nghiệp trong nền kinh tế Việt Nam hiện nay gồm doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, công ty hợp danh, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội

Thuật ngữ doanh nghiệp được sử dụng đầu tiên ở nước ta từ năm 1948, theo tinh thần của Sắc lệnh số 104/SL ngày 01/01/1948 về doanh nghiệp quốc gia Trong suốt thời kỳ kinh tế kế hoạch hóa tập trung, thuật ngữ này bị lãng quên, các thuật ngữ thay thế thường được sử dụng là xí nghiệp, đơn vị kinh tế, cơ quan kinh tế… Đến khi ở Việt Nam xây dựng nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, thuật ngữ doanh nghiệp mới được sử dụng trở lại Theo tinh thần của Luật công ty năm 1990 hay Luật doanh nghiệp năm 1999, thuật ngữ doanh nghiệp

1 Đỗ Thị Kim Tiên (2017), Quản trị doanh nghiệp trong nền kinh tế thị trường, (Sách chuyên khảo), Nxb Chính

trị quốc gia, Hà Nội, tr 9

2 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa, Hà Nội, tr 133-134

được xác định là một thực thể pháp lý được thành lập và đăng ký kinh doanh nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh"3

Như vậy, doanh nghiệp là một pháp nhân có tên gọi riêng, có tài sản riêng và

có trụ sở giao dịch ổn định được thành lập theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định

có chức năng chủ yếu là kinh doanh (nhằm mục đích thu lợi nhuận) Doanh nghiệp có các đặc điểm sau: 1) Được thành lập và đăng ký kinh doanh theo thủ tục pháp lý nhất định Hiện tại, tùy thuộc tính chất của mỗi loại chủ thể kinh doanh mà pháp luật quy định thủ tục thành lập và đăng ký kinh doanh riêng; 2) Được thừa nhận là thực thể pháp lý; có thể nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật Doanh nghiệp được tham gia vào tất cả các quan hệ trong giao lưu dân sự cũng như các quan hệ tố tụng; 3) Chức năng, nhiệm vụ chính của doanh nghiệp là kinh doanh Doanh nghiệp được thực hiện các hoạt động kinh doanh như sản xuất, mua bán, cung ứng hàng hóa, dịch vụ nhằm mục tiêu thu lợi nhuận hoặc thực hiện chính sách kinh tế - xã hội

1.1.1.2 Phân loại doanh nghiệp

Tùy vào từng loại tiêu chí, có các cách phân loại doanh nghiệp khác nhau,

cụ thể:

i) Căn cứ vào bản chất kinh tế của chủ sở hữu 4

Theo tiêu chí này, doanh nghiệp được chia ra làm ba loại hình chính dựa trên hình thức và giới hạn trách nhiệm của chủ sở hữu, bao gồm: doanh nghiệp tư nhân (Proprietorship); doanh nghiệp hợp danh (Partnership); doanh nghiệp trách nhiệm hữu hạn (Corporation)

ii) Căn cứ vào hình thức pháp lý doanh nghiệp 5

Theo tiêu chí này, doanh nghiệp được phân loại thành công ty trách nhiệm hữu hạn (bao gồm công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên và công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên); công ty cổ phần; công ty hợp danh; doanh nghiệp tư nhân; hợp tác xã; công ty liên doanh

iii) Căn cứ vào chế độ trách nhiệm

Theo tiêu chí này, doanh nghiệp được phân loại thành doanh nghiệp có chế

3 Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa & Nxb Tư pháp,

Hà Nội, tr 218-219

4 Theo Nguyễn Thị Huỳnh Giao, Bài giảng Kinh tế vi mô, Đại học Ngoại thương Cơ sở II

5 Theo Luật Doanh nghiệp 2014

độ trách nhiệm hữu hạn và doanh nghiệp có chế độ trách nhiệm vô hạn

iv) Căn cứ vào tính chất sở hữu tài sản trong doanh nghiệp

Theo tiêu chí này, doanh nghiệp được phân loại thành doanh nghiệp nhà

nước; doanh nghiệp góp vốn; doanh nghiệp tư nhân và hợp tác xã

v) Căn cứ vào lĩnh vực hoạt động của doanh nghiệp trong nền kinh tế quốc dân

Theo tiêu chí này, doanh nghiệp được phân loại thành doanh nghiệp nông nghiệp; doanh nghiệp công nghiệp; doanh nghiệp thương mại và doanh nghiệp hoạt động dịch vụ

vi) Căn cứ vào quy mô của doanh nghiệp

Theo tiêu chí này, doanh nghiệp được phân loại thành doanh nghiệp quy

mô lớn; doanh nghiệp quy mô vừa và doanh nghiệp quy mô nhỏ

1.1.1.3 Định nghĩa doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Xí nghiệp có vốn ĐTNN là một thuật ngữ xuất hiện lần đầu tiên ở nước ta năm 1987 cùng với việc Quốc hội ban hành Luật ĐTNN tại Việt Nam Tiếp đó, thuật ngữ doanh nghiệp có vốn ĐTNN chính thức được sử dụng trong Luật ĐTNN tại Việt Nam năm 1996 Với việc ra đời các Đạo luật này, nước ta mở cửa, khuyến khích nhà ĐTNN đầu tư, kinh doanh tại Việt Nam Thuật ngữ doanh nghiệp ĐTNN được đề cập trong các sách, báo pháp lý ở nước ta; cụ thể:

Theo Từ điển Luật học do Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa ấn hành năm

1999 thì doanh nghiệp có vốn ĐTNN được hiểu như sau: "Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: Doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài thành lập hoặc đầu tư nước ngoài hợp tác với một bên hoặc nhiều bên Việt Nam thành lập tại Việt Nam Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bao gồm doanh nghiệp liên doanh và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thành lập theo hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn, có tư cách pháp nhân theo pháp luật Việt Nam, không

bị quốc hữu hóa"6

Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý biên soạn thì doanh nghiệp có vốn ĐTNN được hiểu như sau: "Doanh nghiệp do nhà đầu tư của một quốc gia đầu tư toàn bộ hoặc một phần vốn thành lập trên lãnh thổ của một quốc

6 Trường Đại học Luật Hà Nội, Từ điển Luật học, Sđd, tr 135

gia khác để tiến hành hoạt động kinh doanh thu lợi nhuận Nhiều nước trên thế giới không phân biệt vốn đầu tư trong nước với vốn đầu tư nước ngoài và bởi vậy, không có khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; họ gọi các doanh nghiệp được thành lập trên cơ sở góp vốn của các nhà đầu tư nước ngoài theo hình thức tổ chức pháp lý của chúng, ví dụ: công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần … Thuật ngữ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chính thức được sử dụng trong Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1996 (trước đó gọi là xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài)"7

Như vậy, doanh nghiệp có vốn ĐTNN là doanh nghiệp do nhà ĐTNN bỏ vốn đầu tư toàn bộ hoặc góp một phần vốn liên doanh với một hay nhiều bên của Việt Nam tuân thủ các quy định của pháp luật Việt Nam để tiến hành hoạt động kinh doanh thu lợi nhuận Doanh nghiệp có vốn ĐTNN có các đặc trưng sau: 1) Doanh nghiệp thuộc sở hữu hoàn toàn hoặc một phần của nhà ĐTNN; 2) Được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam trên cơ sở giấy phép đầu tư do cơ quan quản lý nhà nước về ĐTNN cấp; 3) Có tư cách pháp nhân theo pháp luật Việt Nam; 4) Được tổ chức dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn Hiện nay, Việt Nam đang thí điểm chuyển một số doanh nghiệp có vốn ĐTNN thành công ty cổ phần

1.1.1.4 Định nghĩa doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất

Tìm hiểu các quy định của Luật Đất đai năm 2103 về doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ cho thấy Đạo luật này không có quy định giải thích thế nào là doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ Tuy nhiên, tiếp cận các quy định của pháp luật đất đai hiện hành về vấn đề này có thể rút ra khái niệm hoặc tạm hiểu về doanh nghiệp có

vốn ĐTNN SDĐ như sau: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất là

tổ chức kinh tế do nhà đầu tư nước ngoài bỏ toàn bộ vốn hay bỏ một phần vốn liên doanh với một hay nhiều bên Việt Nam để tiến hành hoạt động kinh doanh nhằm mục đích thu lợi nhuận được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở bán, cho thuê hoặc kết hợp giữa bán với cho thuê, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng

7 Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp, Từ điển Luật học, Sđd, tr 219

đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam

Theo Luật Đất đai năm 2013, doanh nghiệp có vốn ĐTNN với tư cách là người SDĐ bao gồm doanh nghiệp 100% vốn ĐTNN, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà ĐTNN mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư8

1.1.2 Khái niệm quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất

1.1.2.1 Khái niệm quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất

i) Khái niệm quyền của người sử dụng đất

Theo pháp luật đất đai Việt Nam, doanh nghiệp có vốn ĐTNN là một chủ thể sử dụng đât Vì vậy, tìm hiểu về quyền của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ thì không thể không giải mã khái niệm thế nào là quyền của người SDĐ Quyền chủ thể là cách xử sự mà pháp luật cho phép chủ thể được tiến hành Nói cách khác, quyền chủ thể là khả năng của chủ thể xử sự theo cách thức nhất định được pháp luật cho phép Nói là khả năng có nghĩa là chủ thể có thể lựa chọn giữa việc xử sự theo cách thức mà nó được phép tiến hành hoặc không xử sự như vậy9

Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp biên soạn thì quyền của một chủ thể được hiểu: "Quyền: Khái niệm khoa học pháp lý dùng để chỉ những điều mà pháp luật công nhận và đảm bảo thực hiện đối với cá nhân, tổ chức

để theo đó cá nhân được hưởng, được làm, được đòi hỏi mà không ai được ngăn trở, hạn chế"10 Từ khái niệm chung về quyền của chủ thể một quan hệ pháp luật có

thể đưa ra cách hiểu về quyền của người SDĐ như sau: Quyền của người sử dụng

đất là những điều mà pháp luật đất đai công nhận và đảm bảo thực hiện đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân… để theo đó, những chủ thể này được hưởng, được làm, được đòi hỏi mà không ai được ngăn cản, hạn chế trong quá trình sử dụng đất

Tiếp cận dưới góc độ đất đai thì các quyền của người SDĐ được chia thành các nhóm sau:

8 Khoản 7 Điều 6 Luật đất đai năm 2013

9 Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Lý luận nhà nước và pháp luật, Nxb Công an nhân dân,

Hà Nội, tr 448

10 Viện Khoa học Pháp lý- Bộ Tư pháp, Từ điển Luật học, Sđd, tr 648

Nhóm thứ nhất, nhóm quyền thể hiện tư cách của người SDĐ đối với đất

đai và hưởng sự bảo hộ của pháp luật

Nhóm này bao gồm các quyền: i) Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là GCNQSDĐ); ii) Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; iii) Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; iv) Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; v) Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; vi) Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai; vii) Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai Nhóm quyền này có một số nội dung cơ bản sau đây:

- Về phương diện xác lập và công nhận tư cách của người SDĐ, trước tiên phải đề cập đến "Quyền được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" Ý nghĩa của quyền này thể hiện việc Nhà nước thừa nhận tính hợp pháp của việc SDĐ của người SDĐ và xác lập cơ sở pháp lý để họ thực hiện các quyền của mình trong quá trình SDĐ Chỉ những người SDĐ ổn định, lâu dài, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch SDĐ mới được Nhà nước cấp GCNQSDĐ; Bởi lẽ, Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai song trên thực tế, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, SDĐ đai mà là những người thuê đất, người được giao đất Để bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ thì Nhà nước xác lập tư cách cho người SDĐ thông qua việc cấp GCNQSDĐ cho từng chủ SDĐ

- Pháp luật quy định cho người SDĐ quyền được hưởng các thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao Đây là những lợi ích mà người SDĐ thu được khi khai thác các thuộc tính có ích của đất hoặc đầu tư vào đất đai trong quá trình SDĐ Không những thế, người SDĐ còn nhận được sự giúp đỡ của Nhà nước trong việc bồi bổ, cải tạo đất hoặc được hưởng các lợi ích từ các công trình công cộng do Nhà nước đầu tư về bảo vệ, cải tạo đất mang lại

- Về phương diện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ, pháp luật hiện hành quy định cho người SDĐ được quyền tự bảo vệ thông qua việc khiếu

nại, tố cáo, khởi kiện các hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình hoặc yêu cầu Nhà nước, xã hội can thiệp bảo vệ quyền lợi hợp pháp giúp mình

Nhóm thứ hai, nhóm quyền thực hiện các giao dịch về QSDĐ, bao gồm: i)

Quyền chuyển đổi QSDĐ; ii) Quyền tặng cho QSDĐ; iii) Quyền chuyển nhượng QSDĐ; iv) Quyền cho thuê QSDĐ; v) Quyền cho thuê lại QSDĐ; vi) Quyền thừa

kế QSDĐ; vii) Quyền thế chấp QSDĐ; viii) Quyền góp vốn bằng QSDĐ Đây là nhóm quyền thể hiện mối quan hệ giao dịch "ngang" giữa những người SDĐ với nhau Hay nói cách khác, các quyền này góp phần vào việc hình thành thị trường QSDĐ thứ cấp ở nước ta

Nhóm thứ ba, người SDĐ được quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê

đất11 Quyền này giúp cho người SDĐ dễ dàng tiếp cận trong việc SDĐ đai phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh và năng lực tài chính của mình

ii) Khái niệm quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất

Thuật ngữ quyền của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ được sử dụng phổ biến trong các văn bản pháp luật đất đai Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 lại không đưa ra sự giải thích về thuật ngữ này Từ việc tiếp cận khái niệm quyền của người SDĐ nói chung có thể hiểu quyền của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ như sau:

Quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là những điều mà pháp luật đất đai công nhận và đảm bảo thực hiện đối doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để theo đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được hưởng, được làm, được đòi hỏi mà không ai được ngăn cản, hạn chế trong quá trình sử dụng đất Theo Luật

Đất đai năm 2013, doanh nghiệp có vốn ĐTNN không chỉ có quyền chung và nghĩa

vụ chung của người SDĐ quy định tại Điều 166 và Điều 170 mà còn có quyền tặng cho, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê lại, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng QSDĐ tùy thuộc vào việc được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền SDĐ, được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

1.1.2.2 Khái niệm nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất

Bên cạnh các quyền được pháp luật quy định, doanh nghiệp có vốn ĐTNN

phải thực hiện những nghĩa vụ pháp lý trong quá trình SDĐ "Nghĩa vụ chủ thể là

11 Điều 172 Luật đất đai năm 2013

cách xử sự mà Nhà nước bắt buộc chủ thể phải tiến hành nhằm đáp ứng việc thực hiện quyền của chủ thể khác"12 Theo quy định của pháp luật hiện hành, nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ bao gồm hai nhóm chủ yếu sau đây:

Nhóm thứ nhất, nhóm nghĩa vụ tuân thủ trật tự quản lý đất đai, bao gồm: i)

SDĐ đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và chiều cao trên không và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan; ii) Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật; iii) Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; iv) Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người SDĐ có liên quan; v) Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; vi) Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn SDĐ mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng

Nhóm thứ hai, nhóm nghĩa vụ thực hiện các nghĩa vụ tài chính trong quá

trình SDĐ, bao gồm: i) Nộp thuế SDĐ, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS), lệ phí địa chính ; ii) Nộp tiền SDĐ tiền thuê đất khi được giao đất, thuê đất theo quy định của pháp luật v.v

1.1.3 Cơ sở hình thành, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất

1.1.3.1 Cơ sở hình thành

i) Giao đất

Kể từ khi Hiến pháp 1980 ra đời, đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân,

do Nhà nước thống nhất quản lý Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, SDĐ mà phân phối đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người SDĐ) sử dụng ổn định lâu dài thông qua hình thức giao đất Hình vi này được pháp luật quan niệm là: "Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất"13 Như vậy, giao đất là cơ sở pháp lý hình

thành quyền và nghĩa vụ SDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nói chung và của doanh nghiệp có vốn ĐTNN nói riêng Tuy nhiên, không phải bất kỳ hành vi giao đất nào của cơ quan nhà nước cũng làm phát sinh quyền và nghĩa vụ SDĐ mà chỉ những hành vi của các cơ quan nhà nước được pháp luật quy định mới làm phát sinh quyền và nghĩa vụ SDĐ (được gọi là cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích SDĐ) Theo quy định của pháp luật đất đai, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất bao gồm:

Thứ nhất, Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

(sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) UBND cấp tỉnh quyết định giao đất trong các trường hợp sau đây: a) Giao đất đối với tổ chức; b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo; c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ĐTNN theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật Đất đai năm 201314

Thứ hai, UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi

chung là UBND cấp huyện) quyết định giao đất trong các trường hợp sau đây: a) Giao đất đối với hộ gia đình, cá nhân; b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư15

Như vậy, chỉ hành vi giao đất của các cơ quan nhà nước này mới làm phát sinh quyền và nghĩa vụ SDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Đối với doanh nghiệp có vốn ĐTNN thì hành vi giao đất của UBND cấp tỉnh là cơ sở pháp lý làm phát sinh quyền và nghĩa vụ SDĐ của chủ thể này

ii) Cho thuê đất

Quyền và nghĩa vụ của người SDĐ không chỉ được xác lập thông qua hình thức Nhà nước giao đất mà còn phát sinh bằng việc Nhà nước cho thuê đất; theo đó: "Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất)

là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất"16 Cho thuê đất có một

số đặc điểm cơ bản sau:

Một là, Nhà nước cho thuê đất thông qua các cơ quan nhà nước có thẩm

quyền Quan hệ cho thuê đất này phát sinh giữa một bên là Nhà nước (đại diện chủ

sở hữu) với bên kia là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân

14 Khoản 1 Điều 59 Luật đất đai năm 2013

15 Khoản 2 Điều 59 Luật đất đai năm 2013

16 Khoản 8 Điều 3 Luật đất đai năm 2013

nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài (gọi chung là người SDĐ) Trong trường hợp này thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất cũng chính là cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất Thông qua một quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người thuê đất có quyền sử dụng mảnh đất thuê, được hưởng các quyền và thực hiện các nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong quá trình SDĐ Hình thức cho thuê đất này được xác lập dựa trên yếu tố công quyền và được thực hiện trong lĩnh vực quản lý đất đai Điều này có nghĩa là việc cho thuê đất không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của người SDĐ mà phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước - vừa là một tổ chức chính trị, quyền lực, vừa là người đại diện chủ sở hữu đất đai

Hai là, Nhà nước cho thuê đất vừa mang yếu tố mệnh lệnh, hành chính vừa

mang yếu tố bình đẳng, thỏa thuận

Như phần trên đã phân tích, yếu tố mệnh lệnh, hành chính thể hiện Nhà nước với tư cách là một tổ chức chính trị, quyền lực đại diện chủ sở hữu toàn dân

về đất đai thực hiện việc cho thuê đất đối với doanh nghiệp có vốn ĐTNN Việc cho thuê đất này được tiến hành dựa trên quyền lực nhà nước và là một phương thức của Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai

Yếu tố bình đẳng, thỏa thuận thể hiện nội dung của hợp đồng thuê đất là sự

tự do bày tỏ ý chí, cam kết giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền (đại diện cho Nhà nước) với doanh nghiệp có vốn ĐTNN với tư cách là người SDĐ trong SDĐ tại Việt Nam

Theo Luật Đất đai năm 2013, UBND cấp tỉnh cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ để thực hiện dự

án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất SXKD phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; đất xây dựng công trình sự nghiệp17 Như vậy, hành vi của UBND cấp tỉnh cho doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ vào các mục đích trên đây là cơ sở pháp lý phát sinh quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ

ĐTNN nói riêng không chỉ được phát sinh thông qua việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà còn được hình thành từ việc nhận chuyển QSDĐ: "Chuyển quyền

sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất"18 Theo Luật Đất đai năm 2013, việc nhận QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN được thực hiện trong các trường hợp sau: i) Doanh nghiệp có vốn ĐTNN được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ theo quy định của Chính phủ; ii) Doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển QSDĐ thông qua nhận góp vốn bằng QSDĐ; iii) Doanh nghiệp có vốn ĐTNN được nhận QSDĐ theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật19

Như vậy, bên cạnh việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, doanh nghiệp có vốn ĐTNN còn được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ theo quy định của Chính phủ; được nhận QSDĐ theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển QSDĐ thông qua nhận góp vốn bằng QSDĐ Đây là những cơ

sở pháp lý làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ

1.1.3.2 Cơ sở chấm dứt

Nếu như giao đất, cho thuê đất, nhận QSDĐ là cơ sở pháp lý làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của người SDĐ nói chung và doanh nghiệp có vốn ĐTNN nói riêng thì thu hồi đất lại là sự kiện pháp lý làm chấm dứt quyền và nghĩa vụ SDĐ

18 Khoản 10 Điều 3 Luật đất đai năm 2013

19 Khoản 1 Điều 169 Luật đất đai năm 2013

"Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai"20 Thu hồi đất được quy định tại Mục 1 Chương

VI Luật Đất đai năm 2013 (từ Điều 61 - Điều 73) Nghiên cứu các quy định về thu hồi đất này, có thể rút ra một số nội dung đáng chú ý sau đây:

Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ của người SDĐ nói chung và doanh nghiệp có

vốn ĐTNN nói riêng bị chấm dứt bằng một quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay nói cách khác nó bị chấm dứt do ý chí của Nhà nước Đây

là các trường hợp thu hồi đất được quy định tại Điều, 64 và Điều 65 Luật Đất đai năm 2013, bao gồm các trường hợp Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; thu hồi đất do chấm dứt việc SDĐ theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người Xét về bản chất, các trường hợp thu hồi đất này là hậu quả pháp lý trực tiếp của hành vi vi phạm pháp luật được xác định do lỗi của người SDĐ (trong đó có doanh nghiệp có vốn ĐTNN) gây ra trong quá trình SDĐ Trong các trường hợp này, quyền và nghĩa vụ SDĐ chỉ bị chấm dứt khi có một quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Điều này có nghĩa

là dù trên thực tế người SDĐ có thực hiện hành vi vi phạm pháp luật đất đai song quyền và nghĩa vụ SDĐ của họ vẫn chưa bị chấm dứt chừng nào cơ quan nhà nước

có thẩm quyền chưa ra quyết định thu hồi đất

Thứ hai, quyền và nghĩa vụ của người SDĐ nói chung và doanh nghiệp có

vốn ĐTNN nói riêng bị chấm dứt vì lợi ích chung của xã hội (đây là trường hợp chấm dứt QSDĐ vì lý do khách quan) Đó là các trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người đang SDĐ vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định tại Điều 61 và Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 Thu hồi đất trong các trường hợp này khác với việc thu hồi đất theo Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 ở các khía cạnh sau đây:

- Các trường hợp thu hồi đất theo Điều 64 Luật Đất đai 2013 là do người SDĐ có hành vi vi phạm pháp luật đất đai; nên thu hồi đất là chế tài của Nhà nước

áp dụng đối với hành vi vi phạm pháp luật của người SDĐ Vì vậy, người SDĐ không được bồi thường về đất

20 Khoản 11 Điều 3 Luật đất đai năm 2013

- Quyền và nghĩa vụ của người SDĐ nói chung và doanh nghiệp có vốn ĐTNN nói riêng bị chấm dứt bởi việc thu hồi đất do các lý do khách quan vì lợi ích chung của xã hội có bản chất pháp lý hoàn toàn khác Trong trường hợp này, thu hồi đất không phải do nguyên nhân vi phạm pháp luật đất đai của người SDĐ mà xuất phát từ nhu cầu, lợi ích chung của xã hội Vì vậy, người SDĐ được Nhà nước bồi thường về đất và bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất

Thứ ba, quyền và nghĩa vụ SDĐ bị chấm dứt bằng quyết định thu hồi đất

do chấm dứt việc SDĐ theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người được quy định tại Điều 65 Luật Đất đai năm 2013

Như vậy, quyền và nghĩa vụ của người SDĐ nói chung và doanh nghiệp có vốn ĐTNN nói riêng bị chấm dứt bởi cơ sở pháp lý là quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong các trường hợp vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội với lợi ích quốc gia, công cộng; do vi phạm pháp luật về đất đai; do chấm dứt việc SDĐ theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy

cơ đe dọa tính mạng con người

1.2 Lý luận pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất

Pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai ở nước ta Nó bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành và được đảm bảo thực hiện bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước nhằm điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực SDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN tại Việt Nam

Tìm hiểu lĩnh vực pháp luật này cho thấy nó có một số đặc điểm cơ bản sau:

Một là, pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN

SDĐ là lĩnh vực pháp luật liên quan đến nhiều quy phạm pháp luật của các ngành luật khác nhau Nó bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật của Luật Đất đai, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư… liên quan đến SDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN

Luật đất đai quy định quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN;

cơ sở pháp lý phát sinh quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN v.v

Luật doanh nghiệp quy định điều kiện thành lập của quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN; quản lý nhà nước về doanh nghiệp nói chung và quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN nói riêng v.v

Luật đầu tư quy định điều kiện đầu tư, thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư, trình tự, thủ tục thực hiện đầu tư; quản lý nhà nước về đầu tư nói chung và đầu tư của quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN nói riêng v.v

Hai là, pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN

SDĐ là sự thể chế hóa quan điểm, đường lối của Đảng về khuyến khích, phát triển thành phần kinh tế có vốn ĐTNN trong nền kinh tế thị trường; bởi lẽ, xét về mặt lý luận, pháp luật là thể chế hóa quan điểm, đường lối của Đảng hay nói cách khác, quan điểm, đường lối của Đảng là sự định hướng về chính trị trong xây dựng và thực thi pháp luật nói chung và trong xây dựng, thực thi pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ nói riêng

Ba là, pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN

SDĐ không chỉ thể chế hóa quan điểm, đường lối của Đảng về phát triển kinh tế có vốn ĐTNN trong SDĐ mà còn nội luật hóa các cam kết của Việt Nam về bảo đảm

sự bình đẳng về quyền và nghĩa vụ của các nhà ĐTNN với nhà đầu tư trong nước trong việc tiếp cận đất đai vì mục đích SXKD Hơn nữa, trong điều kiện hội nhập quốc tế, lĩnh vực pháp luật này còn tham khảo và thể hiện những giá trị mang tính phổ quát của pháp luật đầu tư của các nước liên quan đến khía cạnh tiếp cận đất đai của nhà đầu tư

Bốn là, pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN

SDĐ hàm chứa yếu tố pháp luật công và yếu tố pháp luật tư

Yếu tố pháp luật công thể hiện thông qua nội dung các quy định về quản lý nhà nước đối với việc SDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN; ví dụ: các quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cấp GCNQSDĐ, thanh tra, xử lý vi phạm pháp luật

về SDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN; giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai của quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN v.v

Yếu tố pháp luật tư thể hiện thông qua nội dung các quy định về ký kết hợp đồng thuê đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN, quy định về quyền nhận chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS; quyền nhận góp vốn bằng QSDĐ, quyền thế

chấp QSDĐ, thuê lại QSDĐ trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao của doanh nghiệp có vốn ĐTNN v.v

1.2.2 Nội dung pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất

Tiếp cận, tìm hiểu pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ cho thấy nội dung của lĩnh vực pháp luật này bao gồm những vấn đề

cơ bản sau đây:

Một là, nhóm các quy định về cơ sở pháp lý làm phát sinh, chấm dứt quyền

và nghĩa vụ SDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN; bao gồm: i) Các quy định về cho thuê đất, giao đất có thu tiền SDĐ đối với doanh nghiệp có vốn ĐTNN để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê hoặc kết hợp giữa bán với cho thuê; ii) Các quy định về thu hồi đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN; iii) Các quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước đối với doanh nghiệp có vốn ĐTNN …

Hai là, nhóm các quy định về trình tự, thủ tục liên quan đến SDĐ của

doanh nghiệp có vốn ĐTNN; bao gồm: i) Các quy định về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đối với doanh nghiêp có vốn ĐTNN; ii) Các quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất đối với doanh nghiệp có vốn ĐTNN; iii) Các quy định về trình tự, thủ tục nhận chuyển nhượng vốn đầu tư bằng giá trị QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ; iv) Các quy định về trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ đối với doanh nghiệp có vốn ĐTNN

Ba là, nhóm các quy định về quyền và nghĩa vụ SDĐ của doanh nghiệp có

vốn ĐTNN, bao gồm: i) Các quy định về quyền chung và nghĩa vụ chung của người SDĐ (trong đó có quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ); ii) Các quy định về quyền nhận góp vốn bằng QSDĐ, quyền nhận chuyển nhượng vốn đầu tư bằng giá trị QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN…

Bốn là, nhóm các quy định về bảo đảm quyền và nghĩa vụ SDĐ của doanh

nghiệp có vốn ĐTNN, bao gồm: i) Các quy định về cấp GCNQSDĐ đối với doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ; ii) Các quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo liên quan đến quyền và nghĩa vụ SDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN; iii) Các quy định

về giải quyết tranh chấp về quyền và nghĩa vụ SDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN

Năm là, các quy định về nghĩa vụ tài chính đối với doanh nghiệp có vốn

ĐTNN SDĐ; bao gồm: i) Các quy định về thu tiền SDĐ khi Nhà nước giao đất cho doanh nghiệp có vốn ĐTNN để thực hiện dự án xây dựng nhà ở bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê; quy định về thu tiền cho thuê đất; quy định về lựa chọn phương thức trả tiền thuê đất ii) Các quy định về thuế SDĐ; chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất; iii) Các quy định về phí và lệ phí liên quan đến việc SDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN…

Về phương thức trả tiền thuê đất, doanh nghiệp có vốn ĐTNN được quyền lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại Điều 172 Luật Đất Đai 2013 Việc chuyển từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thực hiện như sau: doanh nghiệp có vốn ĐTNN đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm khi chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì phải nộp tiền thuê đất cho thời gian thuê đất còn lại Đơn giá thuê đất trả một lần của thời hạn sử dụng đất còn lại được xác định tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê Bên cạnh đó, Điều 19 và Điều 20 Nghị định 46/2014/NĐ-CP có quy định về việc miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước đối với trường hợp dự án đầu tư của doanh nghiệp có vốn ĐTNN thuộc danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư

Sáu là, các quy định về quản lý nhà nước đối với việc SDĐ của doanh

nghiệp có vốn ĐTNN, bao gồm: i) Các quy định về giám sát, thanh tra, kiểm tra việc SDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN; ii) Các quy định về đăng ký QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN; iii) Các quy định về cấp GCNQSDĐ đối với doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ v.v

1.2.3 Các yếu tố cơ bản chi phối pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất

1.2.3.1 Đường lối phát triển kinh tế của Đảng Cộng sản Việt Nam trong lĩnh vực đất đai

Về mặt lý luận, quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng là "hạt nhân" của hệ thống pháp luật, hay nói cách khác pháp luật là sự "thể chế hóa" quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng Vì vậy, quan điểm, đường lối, chính sách của

Đảng trong lĩnh vực đất đai đã chi phối mạnh mẽ đến hệ thống pháp luật đất đai nói chung và quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ nói riêng Quan điểm, đường lối của Đảng về SDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN được thể hiện

ở một số văn kiện chủ yếu sau đây:

- Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX chỉ rõ: "Phát triển thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng đất, mở rộng cơ hội cho các công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu dài cho sản xuất, kinh doanh"21

- Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12/3/2003 về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã khẳng định: "Đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện hình thức cho thuê đất; nghiên cứu thí điểm việc giao đất có thời hạn, thu tiền một lần"22

- Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI xác định: "Kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được khuyến khích phát triển"23

- Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 - Nghị quyết Hội nghị Ban chấp hành Trung ương lần thứ 6 (Khóa XI) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại khẳng định: "Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể để xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng, không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất, giá trị đã đầu tư vào đất; đối với các trường hợp bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

Quy định cụ thể điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, điều kiện nhà đầu tư được nhận quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư;

21 Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Văn kiện Đại hội Đảng thời kỳ đổi mới (Đại hội VI, VII, VIII, IX), Nxb Chính

trị quốc gia, Hà Nội, tr 836

22 Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương khóa IX,

Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr 75

23 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI, Nxb Chính trị quốc

gia, Hà Nội, tr 74

khuyến khích việc cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự

án đầu tư" v.v

Những quan điểm, đường lối của Đảng về SDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN trên đây là cơ sở, định hướng chính trị để Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 thể chế hóa thành các quy định về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ

1.2.3.2 Chế độ sở hữu đất đai

Ở Việt Nam, do tính đặc thù của chế độ sở hữu đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thông qua một trong những phương thức là giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất nhằm trao QSDĐ hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của người SDĐ (trong đó có doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ), quy định quyền và nghĩa vụ của người SDĐ Vì vậy, sự chi phối của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đối với pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ thể hiện ở nội dung các quy định sau:

- Quy định về thẩm quyền của Nhà nước về cho thuê đất, giao đất có thu tiền SDĐ cho doanh nghiệp có vốn ĐTNN để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà

ở bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê

- Quy định về trình tự, thủ tục cho thuê đất, giao đất của Nhà nước đối với doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ

- Quy định về quyền chung và nghĩa vụ chung của người SDĐ (trong đó có doanh nghiệp có vốn ĐTNN); quy định nghĩa vụ tài chính mà doanh nghiệp có vốn ĐTNN phải thực hiện khi SDĐ

- Quy định biện pháp bảo đảm pháp lý đối với quyền của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ thông qua việc cấp GCNQSDĐ, giải quyết khiếu nại, tố cáo liên quan đến QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN…

1.2.3.3 Cơ chế quản lý kinh tế

Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ không chỉ bị chi phối bởi quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng, chế độ sở hữu đất đai mà còn chịu ảnh hưởng của cơ chế quản lý kinh tế "Cơ chế quản lý kinh tế là khái niệm dùng để chỉ phương thức mà qua đó Nhà nước tác động vào nền kinh tế để định

hướng nền kinh tế tự vận động đến các mục tiêu đã định"24 Trong mỗi nền kinh tế

đều có một cơ chế quản lý đặc trưng của nó Xem xét ở mức độ khái quát, quá trình phát triển nền kinh tế nước ta được phân thành hai thời kỳ: Thời kỳ trước năm 1986

và thời kỳ sau năm 1986

Thứ nhất, thời kỳ trước năm 1986, nền kinh tế nước ta cũng như các nước

xã hội chủ nghĩa trước đây vận hành theo mô hình kinh tế "chỉ huy" Tính kế hoạch hóa tập trung là đặc điểm cơ bản nhất của cơ chế quản lý kinh tế xã hội chủ nghĩa Nhà nước trở thành một trung tâm chỉ huy tối cao trực tiếp can thiệp và quyết định mọi vấn đề liên quan đến hoạt động SXKD thông qua công cụ kế hoạch Cơ chế quản lý này có những đặc trưng cơ bản sau:

- Cơ sở kinh tế được xây dựng dựa trên chế độ công hữu về tư liệu sản xuất, Nhà nước thiết lập thành phần kinh tế xã hội chủ nghĩa với hai hình thức sở hữu: toàn dân và tập thể Sở hữu tư nhân về tư liệu sản xuất không được thừa nhận

- Nhà nước quản lý nền kinh tế trên cơ sở hệ thống chỉ tiêu kế hoạch với chế độ cấp phát và giao nộp sản phẩm theo quan hệ hiện vật Nhà nước can thiệp quá sâu vào các hoạt động SXKD, dẫn đến các đơn vị kinh tế không có quyền tự chủ trong kinh doanh

- Quy luật giá trị dường như không được coi trọng

Với cơ chế quản lý kinh tế mang những đặc trưng như trên thì đất đai, các

tư liệu sản xuất khác và sức lao động dường như không được thừa nhận giá trị và không được phép trao đổi trên thị trường Người SDĐ không được quyền làm chủ thực sự đối với đất đai Các quyền và nghĩa vụ của họ bị ràng buộc chặt chẽ trong mối quan hệ hành chính "cấp đất - thu hồi đất" với Nhà nước Cơ chế quản lý kinh

tế kế hoạch hóa tập trung chi phối quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN thể hiện ở thời kỳ này Việt Nam chưa mở cửa nền kinh tế cho các nhà ĐTNN vào đầu tư Pháp luật đất đai chưa có các quy định về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ

Thứ hai, kể từ khi đất nước ta chuyển sang cơ chế kinh tế thị trường, đã

làm thay đổi hoàn toàn các quan hệ kinh tế nói chung và quan hệ đất đai nói riêng

24 Lương Xuân Quỳ (1994), Cơ chế thị trường và vai trò của Nhà nước trong nền kinh tế Việt Nam, Nxb Thống

kê, Hà Nội, tr 8

Cơ chế kinh tế thị trường có những đặc trưng cơ bản như sau:

- Nhà nước chủ trương phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, trong đó thành phần kinh tế Nhà nước giữ vai trò chủ đạo

- Nhà nước quản lý nền kinh tế thông qua các công cụ pháp luật, thuế v.v

và xóa bỏ hoàn toàn chế độ cấp phát và giao nộp mang tính chất bao cấp theo quan

hệ hiện vật Nhà nước tách bạch chức năng quản lý nhà nước với chức năng quản lý hoạt động SXKD, mở rộng quyền tự chủ SXKD cho người lao động

- Quy luật giá trị, hiệu quả kinh tế tác động, chi phối mọi hoạt động SXKD của xã hội và trở thành một yếu tố không thể thiếu được của quan hệ kinh tế

- Các giá trị như đất đai, sức lao động, chất xám và các tư liệu sản xuất khác được coi là hàng hóa và được phép trao đổi trên thị trường

Cơ chế thị trường chi phối đến pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ thể hiện pháp luật ghi nhận và bảo hộ quyền tự do kinh doanh; khuyến khích đầu tư nước ngoài, khẳng định kinh tế có vốn ĐTNN là một thành phần quan trọng của nền kinh tế nhiều thành phần; quy định việc Nhà nước cho thuê đất, giao đất có thu tiền SDĐ cho doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê, kết hợp giữa bán với cho thuê v.v

1.2.3.4 Hình thức sử dụng đất

Hình thức SDĐ cũng có tác động đến quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp

có vốn ĐTNN SDĐ Điều này thể hiện: i) Trường hợp doanh nghiệp có vốn ĐTNN được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì chủ thể SDĐ này có quyền bán, tặng cho, cho thuê lại, thế chấp và góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; ii) Trường hợp doanh nghiệp có vốn ĐTNN được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê, kết hợp giữa bán với cho thuê thì có quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp và góp vốn bằng QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất

1.2.4 Khái quát quá trình hình thành và phát triển pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất

1.2.4.1 Giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 1987

Trong giai đoạn này, nền kinh tế Việt Nam được xây dựng theo mô hình của Liên Xô (cũ): Nền kinh tế tập trung, kế hoạch hóa cao độ Nước ta chủ yếu thiết lập quan hệ kinh tế với Liên Xô (cũ) và các nước xã hội chủ nghĩa Đông Âu trước đây Hoạt động đầu tư nước ngoài chưa được khuyến khích phát triển Pháp luật đất đai trong thời kỳ này chủ yếu là những quy định nằm ở các văn bản dưới luật dưới dạng quyết định, nghị định của Chính phủ; thông tư, quyết định của các bộ,

cơ quan ngang bộ; quyết định của UBND các cấp v.v và dường như không có quy định nào đề cập đến quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ

1.2.4.2 Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1987 đến trước khi ban hành Luật Đất đai năm 1993

Mặc dù, Luật Đất đai năm 1987 là một trong hai đạo luật ra đời ngay sau khi Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI phát động công cuộc đổi mới đất nước với phương châm đa dạng hóa quan hệ quốc tế "Việt Nam muốn là bạn của tất cả các nước trên thế giới" Tuy nhiên, Đạo luật này ra đời trong bối cảnh giao thời giữa cơ chế cũ (cơ chế quản lý tập trung quan liêu bao cấp, kế hoạch hóa) chưa bị xóa bỏ hoàn toàn; cơ chế mới (cơ chế kinh tế thị trường) đang từng bước hình thành nên

"dấu ấn" của các quy định về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ còn rất mờ nhạt Hay nói cách khác, các quy định của pháp luật đất đai ở giai đoạn này đề cập trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ dường như được ban hành rất ít và không tạo được dấu ấn nổi bật

1.2.4.3 Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 đến trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2003

Luật Đất đai năm 1987 là một trong hai đạo luật ra đời sau khi nước ta thực hiện công cuộc đổi mới Trong bối cảnh chuyển giao từ cơ chế quản lý tập trung quan liêu, bao cấp, kế hoạch hóa cao độ sang cơ chế thị trường; nên một số nội dung của Luật Đất đai năm 1987 vẫn mang nặng tư tưởng bao cấp mà nổi bật nhất là các quy định về giao đất không thu tiền SDĐ; các quy định về nghiêm cấm việc mua

bán, chuyển nhượng đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức; chưa thừa nhận đất đai có giá v.v Khắc phục những hạn chế này, Luật Đất đai năm 1993 ra đời thay thế Luật Đất đai năm 1987 Tiếp cận dưới góc độ quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ, Đạo luật này có một số quy định về vấn đề này; cụ thể:

- Quy định người SDĐ (trong đó có doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ) có những quyền sau đây: 1) Được cấp GCNQSDĐ; 2) Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao; 3) Được chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật; 4) Hưởng các lợi ích do công trình công cộng về bảo vệ, cải tạo đất mang lại; 5) Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất; 6) Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình; được bồi thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi; 7) Được quyền góp đất để hợp tác SXKD theo quy định của pháp luật phù hợp với mục đích khi giao đất; 8) Được quyền khiếu nại, tố cáo về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 73)

- Quy định thời hạn SDĐ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án ĐTNN tại Việt Nam là không quá 50 năm… Cụ thể hóa một số quy định của Luật Đất đai năm 1993 liên quan đến quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ, Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài SDĐ tại Việt Nam được ban hành ngày 14/10/1994 đã đề cập trực tiếp đến quyền

và nghĩa vụ của chủ thể SDĐ này tại Việt Nam v.v

Sau 05 năm thi hành Luật Đất đai năm 1993 cho thấy một số nội dung của Đạo luật này không phù hợp với yêu cầu của thực tiễn phát triển đất nước Điều này lý giải nguyên nhân ra đời của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001 đã có những quy định liên quan đến quyền của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ; theo đó, tổ chức kinh tế nói chung và doanh nghiệp có vốn ĐTNN nói riêng được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ có quyền: 1) Chuyển nhượng QSDĐ gắn liền với công trình kiến trúc, với kết cấu hạ tầng đã được xây dựng trên đất đó; 2) Cho thuê QSDĐ gắn liền với công trình kiến trúc, với kết cấu hạ tầng đã được xây dựng trên đất đó; 3) Thế chấp giá trị QSDĐ tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn SXKD theo quy định của pháp luật; 4) Góp vốn bằng giá trị

QSDĐ cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó để hợp tác SXKD với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật v.v 25

1.2.4.4 Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 2003 đến nay

Trong thời kỳ tiếp tục đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và hội nhập quốc tế, việc quản lý và SDĐ đai đặt ra những yêu cầu mới mà Luật Đất đai năm 1993 chưa đáp ứng được Để phúc đáp những yêu cầu của sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và hội nhập quốc tế, Luật Đất đai năm 2003 được ban hành thay thế Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001 Các quy định của đạo Luật đất đai này liên quan đến quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ có những nội dung chủ yếu sau đây:

- Luật Đất đai năm 2003 đã thiết kế một chương quy định về quyền và nghĩa vụ của người SDĐ (Chương IV, từ Điều 105 - Điều 121); theo đó, mọi chủ thể SDĐ (trong đó có doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ) đều được hưởng các quyền và nghĩa vụ chung của người SDĐ quy định tại các Điều 105, Điều 106, Điều 107 và Điều 108 Bên cạnh các quy định về quyền và nghĩa vụ của người SDĐ, Luật Đất đai năm 2003 có các quy định về quyền và nghĩa vụ cụ thể của từng nhóm chủ thể SDĐ, bao gồm: i) Quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước SDĐ; ii) Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo SDĐ; iii) Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài SDĐ

- Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của người SDĐ căn cứ vào hình thức SDĐ là giao đất (giao đất có thu tiền SDĐ và giao đất không thu tiền SDĐ) hay cho thuê đất (cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê); theo đó, người SDĐ nói chung và doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ nói riêng theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì được thực hiện các giao dịch về QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê Người SDĐ (trong đó

có doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ) được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất

25 Khoản 11 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998

hàng năm thì được thực hiện các giao dịch về tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất v.v

Luật Đất đai năm 2013 ra đời thay thế Luật Đất đai năm 2003 kế thừa và bổ sung một số quy định về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ được đề cập tại Mục 4 về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ Chương XI Quyền và nghĩa vụ của người SDĐ (từ Điều 182 - Điều 187)

Kết luận Chương 1

Chương 1 tìm hiểu một số vấn đề lý luận về pháp luật về quyền và nghĩa

vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ Trước khi nghiên cứu pháp luật về quyền

và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ, luận văn đã tìm hiểu lý luận về doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ thông qua việc phân tích khái niệm và đặc điểm của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ; cơ sở hình thành và chấm dứt quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ làm cơ sở để tiếp cận nghiên cứu pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ Trong Tiểu mục 1.2 pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ, luận văn đã phân tích, đánh giá khái niệm và đặc điểm của chế định pháp luật này; nội dung, các yếu tố chi phối và quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ tại Việt Nam Đây là những vấn đề lý luận thiết yếu tạo cơ sở để luận văn đi sâu tìm hiểu thực trạng pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ tham chiếu với Luật Đất đai năm 2013 và đánh giá thực tiễn thi hành tại Chương 2

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ

CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT

VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI VIỆT NAM

2.1 Thực trạng pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất

2.1.1 Nội dung quy định về hình thức tiếp cận đất đai của doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam

2.1.1.1 Cho thuê đất

Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý26 Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thông qua một trong các phương thức là giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ27 Như vậy, cho thuê đất là một trong những phương thức chủ yếu để tiếp cận đất đai của người SDĐ nói chung và của doanh nghiệp có vốn ĐTNN nói riêng Phương thức này phù hợp với điều kiện của nền kinh tế thị trường; bởi lẽ, nó khắc phục được cơ chế "xin - cho" tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng, tiêu cực, lợi ích nhóm và tạo sự công khai minh bạch, bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai Vậy cho thuê đất là gì? Theo khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: "Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất" Việc cho thuê đất nói chung và cho thuê đất đối với doanh nghiệp có vốn ĐTNN nói riêng được quy định cụ thể tại Điều 56 Luật Đất đai năm 2013; theo đó, Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với doanh nghiệp có vốn ĐTNN trong các trường hợp sau đây: i) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất SXKD phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực

26 Điều 4 Luật Đất đai năm 2013

27 Điều 17 Luật Đất đai năm 2013

hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; ii) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập

tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ xây dựng công trình sự nghiệp

Như vậy, doanh nghiệp có vốn ĐTNN được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất

hàng năm trong các trường hợp: Một là, để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông

nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất SXKD phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu

tư nhà ở để cho thuê; Hai là, để SDĐ xây dựng công trình sự nghiệp

tư tại Việt Nam Trong khi đó, tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng vào mục đích sản xuất - kinh doanh Điều này vô hình chung tạo ra sự bất bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai giữa tổ chức kinh tế trong nước

và doanh nghiệp có vốn ĐTNN đi ngược lại các cam kết của nước ta khi đàm phán,

ký kết hoặc gia nhập các hiệp định song phương, đa phương về thương mại Vì vậy, Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ 3 thông qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 đã sửa đổi, bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn ĐTNN được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam Bên cạnh đó, doanh nghiệp có vốn ĐTNN được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền SDĐ để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê28

2.1.1.3 Thuê lại đất

28 Khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013