Pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai và thực tiễn thi hành trên địa bàn thành phố Hà Nội

Trong hoàn cảnh đó, pháp luật về KDBĐS nói chung và KDBĐS hình thành trong tương lai nói riêng ra đời như một nhu cầu tất yếu nhằm tạo ra hành lang pháp lý cho các hoạt động KDBĐS, ngăn

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHÙNG THỊ SAO

PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Định hướng ứng dụng

HÀ NỘI – 2018

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHÙNG THỊ SAO

PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành : Luật kinh tế, định hướng ứng dụng

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đúng theo quy định

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của luận văn này

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

PHÙNG THỊ SAO

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập cũng như nghiên cứu luận văn, bên cạnh sự cố gắng,

nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được nhiều sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình trên nhiều phương diện của các thầy cô giáo, gia đình, bạn bè và đồng nghiệp

Lời đầu tiên, với lòng kýnh trọng và biết ơn sâu sắc, tôi xin được chân thành cảm ơn PGS TS Phạm Hữu Nghị - người thầy giáo đã hết lòng giúp đỡ, tận tình chỉ bảo và tạo mọi điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài luận văn của mình

Đồng thời, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc tới Ban giám hiệu, toàn thể quý thầy cô là giảng viên, cán bộ trong Khoa Sau đại học, Khoa Pháp luật Kinh tế và các cán bộ thư viện trường Đại học Luật Hà Nội đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình học tập tại trường cũng như trong thời gian nghiên cứu và hoàn thành luận văn này

Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã luôn động viên, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn

Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong hội đồng chấm luận văn đã dành cho tôi những đóng góp quý báu để hoàn thành luận văn này

Luận văn là kết quả nghiên cứu bước đầu của tác giả, mặc dù đã cố gắng hết sức, song quá trình nghiên cứu cũng không thể tránh được những thiếu sót Tôi rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến chân tình và quý báu của các thầy cô để hoàn thiện và nâng cao hiểu biết của bản thân về đề tài này

Kính chúc các thầy cô luôn mạnh khỏe và đạt nhiều thành tựu trong công việc!

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

PHÙNG THỊ SAO

Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 2

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 4

4 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 5

5 Phương pháp nghiên cứu 6

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 6

7 Bố cục của luận văn 7

Chương 1 8

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 8

1.1 Lý luận bất động sản hình thành trong tương lai và kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 8

1.1.1 Khái niệm bất động sản 8

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản hình thành trong tương lai 9

1.1.3 Khái niệm kinh doanh bất động sản 15

1.1.4 Khái niệm kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 18

1.2 Khái niệm và nội dung pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 19

1.2.1 Khái niệm pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 19

1.2.2 Nội dung pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 21

1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 22

Chương 2 26

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 26

2.1 Thực trạng pháp luật về quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 26 2.2 Thực trạng pháp luật về điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 27

2.2.1 Điều kiện về tư cách pháp nhân 27 2.2.2 Điều kiện về vốn pháp định 31

2.3 Thực trạng pháp luật về các hình thức kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 32

tương lai 34

2.4 Thực trạng pháp luật về những loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh dưới hình thức kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 35 2.5 Thực trạng pháp luật về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh 36 2.6 Thực trạng pháp luật về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai 37 2.7 Thực trạng pháp luật về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai 38 2.8 Thực trạng pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai 43

bất động sản hình thành trong tương lai 43 2.8.2 Thực trạng pháp luật về quyền và nghĩa vụ của bên bán, bên cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai 45

2.9 Thực trạng pháp luật về hợp đồng và chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai 47

trong tương lai 47

nhà ở hình thành trong tương lai 49

2.10 Thực trạng pháp luật về xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 51 Chương 3 54 THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI; GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 54 3.1 Một vài nét về thị trường kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội những năm gần đây 54 3.2 Những vấn đề phát sinh từ thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai trên địa bàn thành phố Hà Nội 56

trong tương lai bằng nhiều loại hợp đồng không thuộc điều chỉnh của Luật kinh doanh bất động sản và chỉ ký với bên mua các thỏa thuận dân sự 57 3.2.2 Chủ đầu tư mở bán khi dự án chưa làm móng 57

đồng thế chấp 60

3.2.6 Chủ đầu tư bàn giao không đúng thiết kế, quảng cáo 63

3.3 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai và nâng cao hiệu quả thi hành tại thành phố Hà Nội 66

3.3.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 66

sản hình thành trong tương lai tại thành phố Hà Nội 71

KẾT LUẬN 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 76

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai nói riêng và bất động sản (BĐS) nói chung là một trong những yếu tố đầu vào không thể thiếu đối với bất kỳ hoạt động sản xuất – kinh doanh nào Ở Việt Nam trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường gắn liền quá trình hội nhập kinh tế thế giới, các giao dịch về BĐS ngày càng được phát triển về tốc độ cũng như đa dạng về hình thức giao dịch Đặc biệt, lĩnh vực đầu

tư KDBĐS dần trở thành một trong những lĩnh vực kinh doanh quan trọng và có tác động mạnh mẽ tới sự phát triển chung của nền kinh tế - xã hội Vì đó không chỉ là lĩnh vực kinh doanh đặc thù với đối tượng là BĐS - loại tài sản gắn với đất đai – tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là chủ sở hữu, có ý nghĩa lớn về quốc phòng an ninh, có giá trị kinh tế cao, yêu cầu vốn đầu tư vào lớn mà sản phẩm do hoạt động kinh doanh này tạo ra sẽ đáp ứng nhu cầu về nơi ở, nhu cầu sử dụng mặt bằng cho các hoạt động kinh doanh, sản xuất cũng như các hoạt động xã hội khác Nói cách khác, giao dịch về BĐS là một trong những giao dịch mang tính chất nền tảng và định hướng cho những hoạt động kinh tế - xã hội

Một trong những phân khúc thị trường quan trọng của hoạt động KDBĐS hiện nay là hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai Thực tế ở nước ta hiện nay, nhu cầu về BĐS luôn gia tăng cùng sự phát triển của nền kinh tế, sự gia tăng dân số

và đô thị hóa dẫn đến gia tăng nhu cầu về nơi ở, đặc biệt là tại các đô thị lớn, trong khi quỹ đất lại có hạn, đã làm cho giá trị của BĐS ngày càng tăng cao, và cao hơn rất nhiều so với thu nhập bình quân đầu người Trong điều kiện đó, BĐS hình thành trong tương lai góp phần quan trọng vào giải quyết nhu cầu về BĐS cho những đối tượng mong muốn sở hữu BĐS trong khi nguồn vốn tự có còn có hạn, đồng thời cũng giảm bớt áp lực của CĐT khi không phải tự bỏ ra 100% vốn cho hoạt động kinh doanh này

Trong hoàn cảnh đó, pháp luật về KDBĐS nói chung và KDBĐS hình thành trong tương lai nói riêng ra đời như một nhu cầu tất yếu nhằm tạo ra hành lang pháp

lý cho các hoạt động KDBĐS, ngăn ngừa tình trạng kinh doanh bừa bãi, trái phép, kém hiệu quả hoặc những tiêu cực, tham những trong quản lý kinh doanh BĐS Các chế định về KDBĐS hình thành trong tương lai từ Luật kinh doanh bất động sản (LKDBĐS) năm 2006 cho đến hiện nay là LKDBĐS năm 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan khác, ngày càng được sửa đổi, bổ sung để phù hợp với yêu

cầu thực tiễn của công cuộc đổi mới và hội nhập kinh tế Tuy nhiên, quá trình thực thi pháp luật KDBĐS hình thành trong tương lai vẫn gặp những khó khăn, trở ngại

và gây ra nhiều hệ lụy nghiêm trọng Bên cạnh những thành tựu nổi bật là việc các

dự án đầu tư KDBĐS hình thành trong tương lai được triển khai hiệu quả, đã tạo ra một diện mạo mới cho đất nước, giải quyết nhu cầu về nơi ở, mặt bằng kinh doanh góp phần thúc đẩy kinh tế, xã hội phát triển thì những năm gần đây, tình trạng đầu cơ BĐS, các dự án KDBĐS hình thành trong tương lai khi đi vào triển khai không đúng với thiết kế phê duyệt ban đầu, bàn giao BĐS không đúng như chủ đầu tư (CĐT) quảng cáo, và đặc biệt là tình trạng bàn giao chậm tiến độ, thậm chí nhiều dự án CĐT không thể bàn giao được cho bên mua vẫn diễn tra tràn lan, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống kinh tế, xã hội cũng như gây hoang mang cho người dân đối với loại hình kinh doanh này

Hà Nội là đô thị lớn thứ hai và cũng là thủ đô, trung tâm kinh tế, xã hội, văn hóa, chính trị của cả nước Hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai những năm gần đây trên địa bàn thành phố Hà Nội diễn ra sôi động, mạnh mẽ với sự gia tăng của các dự án nhà ở thương mại, không chỉ ở các quận trung tâm mà còn mở rộng ra hầu hết các quận, huyện trong thành phố, đặc biệt là về phía Tây Thực trạng KDBĐS hình thành trong tương lai tại thành phố Hà Nội phần nào phản ánh được tình trạng chung của lĩnh vực này trong phạm vi cả nước

Trong bối cảnh trên, việc đi sâu vào nghiên cứu đề tài “Pháp luật về kinh

doanh bất động sản hình thành trong tương lai và thực tiễn thi hành trên địa bàn thành phố Hà Nội” là rất cần thiết và có giá trị thực tiễn cao Việc nghiên cứu

chuyên sâu và đánh giá về thực trạng hệ thống pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai cũng như thực tiễn thi hành trên địa bàn thành phố Hà Nội, sẽ góp phần tìm ra nguyên nhân của những hạn chế, bất cập và đề xuất các phương án hạn chế các tiêu cực cũng như nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật trong lĩnh vực này

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai là một trong những chế định quan trọng của Luật KDBĐS Tuy nhiên, do lĩnh vực này còn khá mới mẻ nên kể từ khi hình thành đến nay, không có nhiều công trình nghiên cứu chuyên sâu về pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai Phần lớn các công trình mới chỉ nghiên cứu chung về KDBĐS hoặc một khía cạnh của BĐS hình thành trong tương lai Một vài công trình nghiên cứu, tác phẩm, kỷ yếu có thể kể đến như:

Luận án: “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh

bất động sản ở Việt Nam”, luận án tiến sĩ luật học của Nguyễn Thị Hồng Nhung

(2012) Từ việc phân tích và làm rõ được khái niệm, đặc điểm của KDBĐS theo pháp luật hiện hành, phân biệt được đặc thù của KDBĐS so với các hoạt động kinh doanh khác; làm rõ khái niệm quyền sử dụng đất; khái niệm, đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Luận án đã nghiên cứu, phân tích và đánh giá được khá sâu sắc thực trạng pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong KDBĐS

Về luận văn, có thể kể đến một vài luận văn điển hình như: “Giao dịch dân sự

đối với nhà ở là tài sản hình thành trong tương lai”, luận văn thạc sĩ luật học của

Đỗ Phương Thúy (2017), “Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để bảo đảm

cho hợp đồng tín dụng”, luận văn thạc sĩ luật học của Phạm Vân Anh (2017), “Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo LKDBĐS năm 2014”, luận văn thạc sĩ

luật học của Nguyễn Trần Huyền Trang (2016), “Thế chấp nhà ở hình thành trong

tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng”, luận văn thạc sĩ

luật học của Phan Ngọc Trâm (2016); “Hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình

thành trong tương lai”, luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thu Trang (2016);

“Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, một số vấn đề lý luận và

thực tiễn”, luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Huyền Trang (2015), “Pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam” luận văn thạc sĩ luật học của

Phạm Hoàng Anh (2015); “Giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong tương

lai”, luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Kim Huế (2012) Các luận văn đã

nghiên cứu được một vài khía cạnh cụ thể trong hệ thống những quy định của pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai mà điển hình là về việc thế chấp nhà ở, BĐS hình thành trong tương lai để đảm bảo cho thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng tín dụng Tuy nhiên, cũng chưa có luận văn nào nghiên cứu chuyên sâu và tổng quát các quy định của pháp luật nói chung về KDBĐS hình thành trong tương lai

Về sách, báo, tạp chí và các bài viết có: “Thế chấp bất động sản hình thành

trong tương lai - Bất cập và giải pháp hoàn thiện pháp luật” của Vũ Thị Hồng Yến

đăng trên tạp chí Luật học, trường Đại học Luật Hà Nội, số 3/2017 Bài viết làm rõ những bất cập về khái niệm và các thủ tục pháp lý liên quan đến thế chấp tài sản là BĐS hình thành trong tương lai, từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế

chấp BĐS hình thành trong tương lai; “Bảo vệ quyền lợi của bên mua, người thuê

mua khi bảo lãnh mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”, của Châu

Thị Khánh Vân đăng trên tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Viện nghiên cứu lập pháp,

số 7/2018 Bài viết luận giải, phân tích các quy định về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai, đối tượng,

phạm vi bảo lãnh; “Bình luận về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành

trong tương lai” của Phạm Quang Huy đăng trên Nghiên cứu lập pháp - Văn phòng

Quốc hội, số 6/2014

Nhìn chung, tất cả các công trình nghiên cứu khoa học, bài viết trên đã mang đến cho tác giả một cái nhìn khá toàn diện về hệ thống pháp luật Việt Nam về KDBĐS, cũng như BĐS hình thành trong tương lai Các bài viết đề cập đến từng khía cạnh khác nhau của hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai đã giúp cho tác giả có cái nhìn chi tiết cho từng khía cạnh, từ đó đi sâu vào phân tích tổng quát quy định của pháp luật về hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai tại Việt Nam

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu:

Mục đích nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật về BĐS hình thành trong tương lai, từ đó có cái nhìn tổng quát về

hệ thống pháp luật Việt Nam điều chỉnh hoạt động kinh doanh này, giúp nhận định

và phân biệt được từng loại giao dịch cụ thể trong KDBĐS hình thành trong tương lai cũng như những điều kiện thực hiện giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên, trách nhiệm quản lý của Nhà nước và các cơ quan có thẩm quyền trong từng loại giao dịch đó

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn xác định những nhiệm vụ nghiên

cứu cụ thể như sau:

Một là, phân tích những vấn đề lý luận pháp luật pháp luật về kinh doanh

bất động sản hình thành trong tương lai thông qua phân tích khái niệm và điểm của bất động sản, bất động sản hình thành trong tương lai, kinh doanh bất động sản và kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Hai là, phân tích và đánh giá thực trạng pháp luật về kinh doanh bất động

sản hình thành trong tương lai tại Việt Nam qua các khía cạnh: Điều kiện tổ chức,

cá nhân kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai; Các hình thức kinh

doanh bất động sản hình thành trong tương lai; Các loại BĐS được phép đưa vào kinh doanh dưới hình thức kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai; Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai; Quyền và nghĩa

vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai; Hợp đồng và chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Vấn đề xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Ba là, trình bày và đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất

động sản hình thành trong tương lai trên địa bàn thành phố Hà Nội, qua đó đưa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai và nâng cao hiệu quả thi hành tại thành phố Hà Nội

4 Đối tƣợng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là hệ thống các quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai, trong đó tác giải tập trung phân tích quy định của LKDBĐS năm 2006, LKDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định về hoạt động này, cũng như các quy định tại các văn bản liên quan như Luật Nhà ở nă 2014, Luật Đất đai năm 2013, Luật Đầu tư năm 2014 Ngoài ra, luận văn còn nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật KDBĐS hình thành trong tương lai trên địa bàn thành phố Hà Nội thông qua nghiên cứu chung về tình hình kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai tại địa phương này trong những năm gần đây, nghiên cứu một vài CĐT, các văn bản nội bộ của CĐT, tình hình triển khai một vài dự án điển hình trên địa bàn thành phố Hà Nội

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Luận văn nghiên cứu pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai theo LKDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn Trong khuôn khổ của luận văn, tác giả chủ yếu nghiên cứu pháp luật về kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai với đối tượng BĐS hình thành trong tương lai là các dự án nhà ở thương mại

Bên cạnh đó, luận văn cũng tổng quát và phân tích về thị trường BĐS hình thành trong tương lai trên địa bàn thành phố Hà Nội những năm gần đây, phân tích

và đánh giá tình hình thực hiện pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai

thông qua một vài dự án cụ thể trên địa bàn thành phố Hà Nội, qua đó làm rõ những thành tựu cũng như hạn chế của thị trường KDBĐS hình thành trong tương lai tại địa phương này, phân tích nguyên nhân của những hạn chế và đề xuất phương án khắc phục

5 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tác giả đã vận dụng các phương pháp luận duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác – Lê Nin

và tư tưởng Hồ Chí Minh

Phương pháp duy vật lịch sử được tác giả sử dụng để đánh giá khái quát quá trình phát triển của các chế định cụ thể trong lịch sử lập pháp Việt Nam khi phân tích từng khái niệm trong luận văn

Bên cạnh đó, phương pháp so sánh luật học được tác giả sử dụng khi đánh giá các khái niệm được quy định trong pháp luật Việt Nam với pháp luật một vài nước trên thế giới

Phương pháp thống kê, khái quát giúp tác giả có cái nhìn chung về thực tiễn thi hành các quy định của pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai trên địa bàn thành phố Hà Nội

Các phương pháp quy nạp, diễn giải cũng được sử dụng để làm sáng tỏ từng

nội dung của đề tài

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Từ việc nghiên cứu tổng thể quy định của pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai và thực tiễn thi hành tại một địa phương điển hình là thành phố Hà Nội, luận văn hoàn thành có ý nghĩa khoa học và thực tiễn

Về mặt khoa học, luận văn đem đến cái nhìn tổng quan nhất về hệ thống pháp luật Việt Nam quy định về hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai Từ việc nghiên cứu lý luận chung về các vấn đề cơ bản như BĐS, BĐS hình thành trong tương lai, KDBĐS và KDBĐS hình thành trong tương lai, làm sáng tỏ đặc điểm của hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai, chỉ ra thực trạng pháp luật Việt Nam về KDBĐS hình thành trong tương lai, phân tích về từng quy định chi tiết như: quy định về chủ thể kinh doanh, các hình thức kinh doanh, đối tượng, điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động kinh doanh

Về mặt thực tiễn, luận văn giúp chỉ ra những ưu điểm, hạn chế của những quy định của pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai cũng như những thuận lợi, khó khăn trong quá trình hiện thực hóa các quy định đó vào đời sống, từ đó đưa ra các kiến nghị mang tính định hướng về các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai tại Việt Nam, góp phần tạo hành lang pháp lý cho các hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai diễn ra hiệu quả và tích cực

7 Bố cục của luận văn

Bám sát vào đề tài, ngoài mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn được thể hiện trong ba chương như sau:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận pháp luật về kinh doanh bất động sản hình

thành trong tương lai

Chương 2: Thực trạng pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong

tương lai tại Việt Nam

Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành

trong tương lai trên địa bàn thành phố Hà Nội; giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai và nâng cao hiệu quả thi hành tại thành phố Hà Nội

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG

SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Lý luận bất động sản hình thành trong tương lai và kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

1.1.1 Khái niệm bất động sản

Theo Bách khoa toàn thư mở - Wikipedia thì BĐS có ý nghĩa bao gồm đất

đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất1

Việc tài sản được phân loại thành

“bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã Theo đó, BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất cả những gì liên quan, hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ2

Hiện nay, mặc dù có những quan điểm khác nhau về BĐS song các tác giả đều thống nhất quan điểm coi BĐS là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không thể di chuyển được

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại BĐS Ví dụ: ở In-đô-nê-xi-a, BĐS được xác định bao gồm đất và bất cứ tài sản nào gắn liền với đất Ở Cộng hòa Liên bang Đức, BĐS được xác định bao gồm đất đai và công trình xây dựng trên đất Ở Thái Lan, BĐS được quy định là đất đai và những vật gắn liền với đất hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai Ở Pháp, Bộ luật dân sự Pháp đưa

ra ba tiêu chí để xác định một tài sản là BĐS, bao gồm: BĐS do bản chất, BĐS do mục đích sử dụng và BĐS do đối tượng gắn liền với đất

Như vậy, quan điểm chung của pháp luật các nước trên đây là đều coi đất đai

là BĐS và lấy đất đai làm nền tảng để xác định các tài sản được gọi là BĐS Các BĐS khác được hình thành dựa trên cơ sở đất đai và gắn bó chặt chẽ, thống nhất hữu cơ, không thể tách rời với đất đai Tuy nhiên, điểm khác biệt là các tài sản gắn

1 https://vi.wikipedia.org/wiki/B%E1%BA%A5t_%C4%91%E1%BB%99ng_s%E1%BA%A3n

2 https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/01/01/3521/

liền với đất đai ở mỗi quốc gia lại được hiểu và liệt kê khác nhau Pháp luật Việt Nam không có định nghĩa thế nào là BĐS mà chỉ đưa ra quan điểm về BĐS dựa trên

cơ sở liệt kê những tài sản được coi là BĐS Điều 107 Bộ luật dân sự (BLBD) năm

2015 quy định:

“ 1 Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”

Không chỉ đến BLDS năm 2015 mà trước đó, BLDS năm 1995 và BLDS năm

2005 đều đã có quy định khá chi tiết về BĐS và liệt kê các tài sản được coi là BĐS Cách liệt kê trên cho thấy sự tương đồng trong quan điểm về BĐS của pháp luật Việt Nam so với đa số các quốc gia khác trên thế giới: Đều coi BĐS gồm đất đai và

các tài sản gắn liền với đất đai BLDS năm 1995 khẳng định “Bất động sản là các

tài sản không di, dời được”3 Quy định này mặc dù đã phần nào hình thành nên khái niệm căn bản về BĐS nhưng lại mang tính gò bó, hạn chế BĐS chỉ ở tính “không thể di dời được” Khắc phục hạn chế này, BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015 chỉ liệt kê các tài sản được coi là BĐS, trên cơ sở kế thừa BLDS năm 1995 Tuy nhiên, hiện nay, đây vẫn là quy định còn để mở khi phạm trù “tài sản khác theo quy định của pháp luật” trong nhóm các tài sản được liệt kê là BĐS còn chưa được xác định

rõ

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản hình thành trong tương lai

Để hiểu thế nào là BĐS hình thành trong tương lai, trước hết cần hiểu về khái niệm tài sản hình thành trong tương lai Tài sản hình thành trong tương lai là một khái niệm tương đối mới của pháp luật Việt Nam, mới chỉ xuất hiện trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai xuất hiện lần đầu tiên trong Nghị định số 165/1999/NĐ-

CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, trong đó quy định: “Tài

sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm

ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác

3 Khoản 1 điều 181 Bộ luật dân sự năm 1995

mà bên bảo đảm có quyền nhận”4 Đây là quy định còn khá sơ khai và chỉ giới hạn trong giao dịch bảo đảm Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai được kế thừa

trong BLDS năm 2005 như sau: “Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất

động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”5 Khác với BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005, tài tài sản hình thành trong tương lai được định nghĩa rõ ràng, nhưng lại chỉ giới hạn trong các giao dịch bảo đảm cho và liên quan đến các bên trong giao dịch bảo đảm, thì đến BLDS năm 2015, tài sản hình thành trong tương lai tuy không được nêu lên một như một định nghĩa cụ thể, nhưng lại được mở rộng về phạm vi tài sản cũng như phạm vi của các giao dịch liên quan:

“Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

cơ bản và quan trọng nhất để phân biệt tài sản có sẵn và tài sản hình thành trong tương lai Đây là cơ sở pháp lý quan trọng góp phần áp dụng pháp luật một cách rộng rãi và thống nhất Khái niệm này không chỉ giới hạn nội hàm của tài sản hình thành trong tương lai trong giao dịch bảo đảm mà còn được mở rộng ra cho tất các

cả lĩnh vực dân sự nói chung Việc mở rộng nội hàm khái niệm cũng như nâng cao tầm hiệu lực pháp lý của quy định tài sản hình thành trong tương lai đã phản ánh được thực tế cũng như đáp ứng được nhu cầu có nền tảng pháp lý đối với một loại tài sản đang ngày càng đóng vai trò quan trọng trong các quan hệ dân sự, kinh tế Trong hệ thống pháp luật Việt Nam không đưa ra quan niệm thế nào là BĐS hình thành trong tương lai Nhưng từ quy định về tài sản hình thành trong tương lai

và BĐS thì có thể khái quát, BĐS hình thành trong tương lai là BĐS chưa được hình thành hoặc BĐS đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu đối với

4

Khoản 7 điều 2 Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính Phủ về giao dịch bảo đảm

5 Khoản 2 điều 310 Bộ luật dân sự năm 2005

6 Khoản 2 điều 108 Bộ luật dân sự năm 2015

BĐS đó sau thời điểm xác lập giao dịch Trong khi đó, LKDBĐS năm 2014 có quy

định: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây

dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” 7

Từ quy định này có thể thấy, yếu tố “hình thành trong tương lai” của tài sản là nhà, công trình xây dựng theo LKDBĐS năm 2014 có phần hẹp hơn yếu tố “hình thành trong tương lai” của quy định về tài sản hình thành trong tương lai theo Bộ luật dân

sự năm 2015 Sự hẹp hơn thể hiện ở chỗ, BLDS năm 2015 nhận định tài sản hình thành trong tương lai ngoài việc chưa được hình thành (hoặc đưa vào sử dụng) còn gồm tài sản đã được hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu với tài sản đó sau thời điểm xác lập giao dịch Trong khi đó, theo LKDBĐS thì yếu tố “hình thành trong tương lai” của nhà và công trình xây dựng chỉ được xác định theo tính hiện hữu, hoàn thiện của nhà, công trình xây dựng là: chưa được đưa vào sử dụng

Trong phạm vi của luận văn, tác giả chỉ xem xét khái niệm BĐS hình thành trong tương lai giới hạn theo khái niệm tại LKDBĐS năm 2015 Và cũng chính vì là đối tượng của một hoạt động kinh doanh, nên BĐS hình thành trong tương lai trong luận văn được xem xét như một hàng hóa trong thị trường KDBĐS

Từ việc phân tích khái niệm BĐS và BĐS hình thành trong tương lai ta có thể rút ra BĐS hình thành trong tương lai có những đặc điểm như sau:

Trước hết, BĐS hình thành trong tương lai cũng mang những đặc điểm chung của BĐS, đó là:

Thứ nhất, tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính

cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn, trong khi dân số thế giới luôn gia tăng, nhu cầu sử dụng đất đai vào sinh hoạt, phát triển kinh tế, xã hội ngày càng lớn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà

7 Khoản 4 điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v

Thứ hai, tính cố định, mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã

hội: Nói đến BĐS nói chung thì không thể không nhắc đến tính cố định Các hàng

hoá khác, người bán, bên mua có thể dễ dàng đem hàng hoá về nơi nào tuỳ ý nhưng với BĐS thì không thể di dời được Chủ nhân của nó phải chuyển đến nơi có BĐS Hàng hoá BĐS không thể đem ra thị trường (siêu thị – chợ) để trưng bày như các loại hàng hoá khác mà phải giới thiệu thông qua mô tả bằng mô hình, hình ảnh, bản

vẽ, hoặc các mô tả khác Tính cố định còn tạo hàng hoá BĐS mang “tính địa điểm”

và “tính địa phương” rất cao Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau Đó là lý đo vì sao có những dự án của cùng một CĐT, một đơn vị quản lý vận hành, với thiết kế và tiện ích giống nhau nhưng đặt ở vị trí khác nhau thì dự án được đặt tại trung tâm, nội thành sẽ luôn có giá cao hơn, thậm chí cao hơn rất nhiều so với dự án được xây dựng tại ngoại thành

Bên cạnh đó, BĐS còn mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý

xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu

và hình thức BĐS

Thứ ba, tính bền lâu: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài

nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường

mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của

BĐS đó Trung bình, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không

bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn

Thứ tư, tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất

lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến Có rất nhiều công trình xây dựng, dự án nhà ở hình thành trong tương lai sau khi được đưa vào sử dụng giá trị đã tăng dần theo thời gian, do bên cạnh các công trình đó ngày càng mọc lên những công trình khác có tính bổ sung cho tiện ích, tôn vinh giá trị sử dụng của công trình Cũng có nhiều CĐT xây dựng các dự án cạnh các khuôn viên yêu thích như công viên, hồ nước nhằm làm tăng giá trị sản phẩm nhà ở bán ra của mình

Thứ năm, tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử

dụng BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác Ví dụ như có những dự án nhà ở ban đầu được khách hàng mua với mục đích

là để ở, nhưng sau đó do thay đổi về kinh tế - xã hội, khu vực có tòa nhà đó và các khu lân cận có nhiều người nước ngoài sinh sống, làm việc, và tất nhiên kéo theo nhu cầu của người nước ngoài là thuê nhà ở, thì rất nhiều hộ gia đình trong những

dự án nhà ở đó dần chuyển sang cho người nước ngoài thuê và tìm đến ở một vị trí khác phù hợp hơn Vì giá cho người nước ngoài thuê nhà thường rất cao Họ có thể coi đó là một hoạt động kinh doanh thu lời để đầu tư nhà ở tại một khu vực khác, thậm chí là thuê nhà ở tại một khu vực khác

Thứ sáu, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: “Quản lý bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất”8 Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so

8

Khoản 5 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng Song song với việc tạo nên các dự án nhà ở, văn phòng chất lượng, các CĐT cũng cần phải chú trọng tới công tác quản lý, vận hành, xem đó như một giá trị gia tăng thêm cho dự án Để có được sự tín nhiệm của CĐT và cư dân, các đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý BĐS cần không ngừng chuyên nghiệp hóa, với những dịch

vụ tối ưu để tạo nên sự khác biệt

Ngoài những đặc điểm của BĐS nói chung thì BĐS hình thành trong tương lai (theo quy định tại LKDBĐS năm 2014) còn có những đặc trưng sau:

Thứ nhất, tính chưa hiện hữu: Đúng với tên gọi: hình thành trong tương lai, tại

thời điểm hiện tại thì BĐS đó chưa hiện hữu đầy đủ, chưa hình thành và chưa thể chắc chắn 100% nó có được hình thành đúng tiến độ hay không Chính vì đặc điểm này mà tính rủi ro đối với các giao dịch có đối tượng là BĐS hình thành trong tương lai cao hơn so với các giao dịch có đối tượng là BĐS có sẵn Tại thời điểm giao dịch, do BĐS chưa được hình thành nên việc định giá BĐS sẽ gặp khó khăn và có thể định giá cũng không được chính xác Bên mua tiếp cận BĐS hình thành trong tương lai cũng không phải bằng tài sản đã hiện hữu mà thông qua hồ sơ, sơ đồ, bản

vẽ, hình ảnh phối cảnh mà những hồ sơ này lại do phía CĐT cung cấp nên đôi khi còn thiếu tính khách quan, do CĐT luôn muốn quảng cáo sản phẩm của mình ở mức

độ tốt nhất, hoàn hảo nhất khi chào bán ra thị trường

Thứ hai, về tính chất, tại thời điểm hiện tại thì quyền của chủ sở hữu đối với

BĐS hình thành trong tương lai đó thực chất là một loại quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng chứ không phải là quyền được sở hữu BĐS hình thành trong tương lai đó Chủ sở hữu chỉ được hoàn toàn sở hữu BĐS hình thành trong tương lai đó khi chủ

sở hữu và CĐT hoàn thành các nghĩa vụ theo hợp đồng giữa hai bên, nghĩa là Chủ

sở hữu (bên mua, thuê mua) hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với CĐT và CĐT bàn giao BĐS cho chủ sở hữu đồng thời chủ sở hữu được cấp Giấy chứng nhận đối với BĐS đó Cũng chính vì lẽ đó, mà quyền của chủ sở hữu đối với BĐS hình thành trong tương lai đó tại thời điểm hiện tại là chưa đầy đủ các quyền của một chủ sở hữu (quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt) mà chỉ có các quyền như: dùng quyền tài sản để bảo đảm nghĩa vụ dân sự (phát sinh từ hợp đồng và được bên nhận bảo đảm, CĐT đồng ý); nhận BĐS để xác lập quan hệ sở hữu khi hoàn thành các nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng; chế ước quyền đối với CĐT và bên thứ ba (ví dụ CĐT không thể tự do định đoạt đối với BĐS hình thành trong

tương lai đã thỏa thuận bán cho người khác trước đó); chuyển nhượng lại quyền tài sản đã xác lập theo hợp đồng cho bên thứ ba khi có nhu cầu và đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của pháp luật cũng như thỏa thuận với CĐT tại hợp đồng)

Thứ ba, tính chuyển hóa về mặt bản chất: Nghĩa là BĐS hình thành trong

tương lai sau khi được hoàn thành và được bàn giao, đưa vào sử dụng sẽ thành BĐS

có sẵn và mang đặc điểm của BĐS có sẵn Quyền của bên mua, thuê mua sẽ được chuyển hóa từ quyền tài sản sang quyền sở hữu với tài sản Thời điểm bên mua được xác lập đầy đủ quyền sở hữu với BĐS hình thành trong tương lai là thời điểm nhận bàn giao nhà, thời điểm bên thuê mua được xác lập đầy đủ quyền sở hữu đối với BĐS hình thành trong tương lai là khi kết thúc thời hạn thuê mua và bên thuê mua được bên cho thuê mua bàn giao Giấy chứng nhận đối với BĐS đó

Từ những đặc điểm nêu trên cho thấy, BĐS hình thành trong tương lai là một loại tài sản, hàng hóa có tính đặc thù, giao dịch đối với loại hàng hóa này là giao dịch phức tạp và có tính rủi ro cao Chính vì vậy, để quản lý được các giao dịch liên quan đến BĐS hình thành trong tương lai nói chung và hoạt động kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai nói riêng, góp phần tạo lập lên một thị trường BĐS minh bạch và tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh này thì yêu cầu trước tiên là hệ thống pháp luật đối với thị trường này phải đầy đủ, rõ ràng, thống nhất và ổn định Sự thống nhất và rõ ràng của hệ thống pháp luật sẽ tạo môi trường pháp lý rõ ràng và bình đẳng, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể tham gia kinh doanh và cạnh tranh lành mạnh

1.1.3 Khái niệm kinh doanh bất động sản

Ở bất kỳ quốc gia nào, đặc biệt là các quốc gia có nền kinh tế thị trường thì hoạt động KDBĐS luôn đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển của toàn

bộ nền kinh tế, thúc đẩy sự phát triển bên trong của các hoạt động khác Việc tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động này diễn ra và phát triển là yêu cầu tất yếu đối với mỗi quốc gia và cũng là thể hiện vai trò quản lý, điều tiết của Nhà nước đối với hoạt động KDBĐS

Ở nước ta, ngay từ khi LKDBĐS đầu tiên ra đời năm 2006, hoạt động KDBĐS

đã được ghi nhận và định nghĩa rõ ràng trong văn bản này LKDBĐS năm 2006 ghi

nhận: “Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và

kinh doanh dịch vụ bất động sản”9 Sau đó, Điều 4 luật này cũng giải thích cụ thể:

9

Khoản 1 điều 4 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006

“Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư, tạo lập, mua, nhận chuyển

nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi” Và “Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản”

Khác với LKDBĐS năm 2006, LKDBĐS năm 2014 không tách riêng hoạt động KDBĐS thành KDBĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS mà chỉ quy định thế nào

là KDBSĐS, nhưng theo khái niệm này, KDBĐS có nội hàm lại bao gồm cả hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS Khoản 1 điều 3 LKDBĐS năm 2014 quy định rằng:

“Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn vào để thực hiện hoạt động xây

dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch

vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lời”

Từ quy định trên cho thấy, LKDBĐ năm 2014 cũng định nghĩa KDBĐS dựa trên hai yếu tố căn bản nhất của một hoạt động kinh doanh bất kỳ đó là: đầu tư vốn

và mục đích sinh lời Yếu tố mục đích sinh lời chính là yếu tố căn bản để phân biệt được hoạt động KDBĐS với các giao dịch BĐS thông thường trong các quan hệ dân sự

Bóc tách quy định trên, KDBĐS sẽ bao gồm hai mảng rõ ràng như sau:

Kinh doanh trực tiếp BĐS, gồm: đầu tư vốn vào để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS Đối tượng của hoạt động kinh doanh này chính là BĐS, hay nói cách khác thì hàng hóa mà bên mua, người bán hướng tới chính là BĐS Chủ thể thực hiện hoạt động KDBĐS này sẽ làm hai công việc, hai giai đoạn chính của hoạt động kinh doanh đó là: xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng và hoạt động: bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS Kết quả và mục đích mong muốn của hoạt động này là mục đích sinh lời

Kinh doanh dịch vụ BĐS, là các hoạt động hỗ trợ cho hoạt động KDBĐS, đối tượng của hoạt động này không phải đích danh BĐS mà là một công việc, một dịch

vụ liên quan đến BĐS Các hoạt động này gồm10

- Quản lý BĐS: Là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động về quản

lý, khai thác và định đoạt BĐS theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất

So với những lĩnh vực kinh doanh khác, KDBĐS có những đặc trưng cơ bản như sau:

Thứ nhất, KDBĐS là ngành nghề kinh doanh có điều kiện Do đối tượng của

hoạt động kinh doanh là BĐS, loại tài sản có đặc thù là có giá trị lớn, thậm chí là rất lớn, việc triển khai các dự án đầu tư KDBĐS đòi hỏi chủ thể tham gia phải có các điều kiện về tư cách pháp lý, cơ cấu tổ chức chặt chẽ, có vốn pháp định, vốn dự án; những người tham gia hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS cũng phải đòi hỏi có trình

độ chuyên môn nhất định mới được hoạt động theo quy định của LKDBĐS

Thứ hai, đối tượng của hoạt động KDBĐS là một loại hàng hóa đặc biệt, là

BĐS

Thứ ba, KDBĐS đòi hỏi nhu cầu về vốn rất lớn Doanh nghiệp đầu tư KDBĐS

phải có nhiều vốn, có tiềm lực tài chính vững mạnh, có khả năng dễ dàng huy động vốn từ nhiều nguồn vốn đầu tư, trong khi đó việc thu hồi vốn thường chậm, kéo dài nhiều năm, quá trình thực hiện hoạt động kinh doanh trải qua nhiều giai đoạn, phức tạp Tuy nhiên, khác với các lĩnh vực khác, trong KDBĐS, các CĐT lại thường huy động được vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng dễ dàng hơn do CĐT có thể thế chấp chính BĐS đó để vay vốn

Thứ tư, hoạt động KDBĐS là hoạt động kinh doanh mạo hiểm, lợi nhuận lớn

nhưng rủi ro cũng nhiều Có những rủi ro mà CĐT cũng khó có thể lường trước

10 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

được như rủi ro về lạm phát, do thay đổi cung – cầu, rủi ro về chuyển đổi thành tiền,

về lãi suất, về thay đổi chính sách pháp luật, hay do thiên tai, chiến tranh Để ngăn chặn được những rủi ro này, đòi hỏi CĐT phải nghiên cứu kỹ lưỡng thị trường, địa thế, các yếu tố về dân cư, kinh tế, văn hóa, xã hội tại nơi đầu tư dự án Thêm vào

đó, Nhà nước cũng có vai trò lớn trong việc hạn chế những rủi ro trong KDBĐS cho doanh nghiệp bằng cách ban hành một hệ thống pháp luật đầy đủ, rõ ràng, thống nhất và ổn định, góp phần tạo lập một thị trường BĐS minh bạch

1.1.4 Khái niệm kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Pháp luật Việt Nam hiện hành không có một quy định nào định nghĩa thế nào

là KDBĐS hình thành trong tương lai nhưng lại có hẳn một chương trong LKDBĐS năm 2014 quy định về “Hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai” (Chương III) Từ những phân tích nêu trên về BĐS hình thành trong tương lai

và về KDBĐS cũng như những quy định hiện hành trong LKDBĐS năm 2014, có thể khái quát: KDBĐS hình thành trong tương lai là việc đầu tư vốn vào để thực hiện hoạt động xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhằm mục đích sinh lời

Khái niệm BĐS hình thành trong tương lai cũng như hoạt động KDBĐS là rất rộng, song nội hàm của hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai lại hẹp hơn rất nhiều Lý do là vì không phải hoạt động kinh doanh nào cũng có thể được thực hiện đối với loại tài sản, hàng hóa là BĐS hình thành trong tương lai Trong luận văn này, căn cứ vào quy định của pháp luật hiện hành về hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai tại LKDBĐS năm 2014, tác giả chỉ xem xét hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai bao gồm hai hoạt động chính là: bán và cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Ngoài những đặc điểm chung của hoạt động KDBĐS thì hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai có đặc trưng là:

Thứ nhất, mặc dù đối tượng của hoạt động kinh doanh này vẫn là BĐS, loại tài

sản, hàng hóa có giá trị lớn, đòi hỏi bên mua, thuê mua có khả năng tài chính cao cũng như CĐT có nguồn vốn lớn, nhưng do đặc thù là BĐS đó chưa hình thành tại thời điểm giao dịch nên không yêu cầu CĐT hay bên mua, thuê mua phải có đủ 100% số vốn tương đương với BĐS đó Đây là đặc điểm cơ bản và là một đặc điểm rất “thú vị”, nó đã góp phần tạo nên một phân khúc KDBĐS mới, ở đó cả CĐT hay phía bên mua, người thuê mua cũng được giải quyết vấn đó khó khăn và cốt lõi nhất

là vấn đề về vốn CĐT thay vì tự mình bỏ ra 100% vốn để đầu tư kinh doanh sau đó

thu về bằng một quá trình dài về thời gian và phức tạp về thủ tục, thì thay vào đó chỉ cần có một tỷ lệ vốn nhất định theo quy định, đồng thời có thể huy động vốn bằng chính tiền đóng góp theo từng đợt của bên mua, thuê mua, mặt khác, vẫn có thể thế chấp dự án để vay vốn tại ngân hàng và các tổ chức tín dụng Cũng tương tự, bên mua, thuê mua thay vì một lúc, trong một khoảng thời gian ngắn bỏ ra một khoản tiền lớn để sở hữu BĐS thì có thể thực hiện đóng theo đợt, thậm chí còn được

hỗ trợ vay vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng Hiện tại, chỉ cần có sẵn 30% giá trị BĐS là bên mua đã có thể có cơ hội sở hữu BĐS Điều này làm giảm gánh nặng tài chính đối với cả CĐT và bên mua, thuê mua

Thứ hai, quá trình diễn ra hoạt động kinh doanh thường kéo dài Một dự án

kinh doanh BĐSHTTTL từ khi bắt đầu cho đến khi bàn giao căn hộ thường kéo dài

từ 1 đến 2 năm Và mất khoảng từ 6 tháng cho đến 1 năm để CĐT hoàn thành việc xin cấp Giấy chứng nhận và bàn giao cho cư dân Ngay từ khi bắt đầu ký hợp đồng, bên mua, thuê mua đã có quyền và nghĩa vụ phát sinh đối với giao dịch về BĐS hình thành trong tương lai với CĐT Trong suốt quá trình triển khai dự án, bên mua, thuê mua vẫn gắn bó các quyền lợi, nghĩa vụ với giao dịch đó Bên mua, thuê mua

có thể kiểm tra, giám sát tiến độ thi công, cũng như yêu cầu CĐT cung cấp các thông tin về dự án

Thứ ba, hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh của

nhiều lĩnh vực pháp luật như BLDS, Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật thương mại, Luật môi trường

1.2 Khái niệm và nội dung pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

lai

Pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai là hệ thống những quy tắc xử

sự mang tính bắt buộc chung do nhà nước ban hành hoặc thừa nhận và đảm bảo thực hiện để điều chỉnh hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai

Ở Việt Nam trong một thời gian dài, hoạt động kinh doanh BĐS dường như ít được pháp luật đề cập, mà phải sau năm 1986, công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế nước ta đã mở ra một hiện thực hoạt động khác cho mọi loại hình doanh nghiệp, kể cả các doanh nghiệp hoạt động đầu tư, KDBĐS thì hoạt động KDBĐS mới bắt đầu được ghi nhận và dần dần hình thành nên thị trường BĐS Cùng với đó,

hệ thống pháp luật đã có gần đủ các văn bản quy phạm pháp luật cho mọi hoạt động

sản xuất, đầu tư, kinh doanh, trong đó có KDBĐS Nền kinh tế thị trường đã tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động KDBĐS phát triển Để hoàn thiện đồng bộ thể chế kinh tế thị trường, Nhà nước đã phải xây dựng đồng bộ và quản lý các thị trường mang tính “đầu vào” của quá trình sản xuất – kinh doanh, bao gồm: thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường BĐS và thị trường khoa học – công nghệ Đồng thời, Nhà nước xây dựng và hoàn thiện khung pháp luật của nền kinh tế thị trường (trong đó có hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS) nhằm điều chỉnh và định hướng các hoạt động của thị trường Pháp luật KDBĐS được xây dựng, đánh dấu bằng sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 với những quy định rất mới như giao quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất v.v Tiếp đó, một loạt các đạo luật khác liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS lần lượt được ban hành như: Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 (được sửa đổi, bổ sung năm 1999); Bộ luật Dân sự năm 1995 (sau đó là Bộ luật Dân sự năm 2005); Luật Xây dựng năm 2003; Luật Đầu tư năm 2005; Luật Doanh nghiệp năm 2005; Luật Thương mại năm 2005; Luật về Nhà ở năm 2005; đặc biệt phải kể đến việc ra đời của LKDBĐS năm 2006 điều chỉnh trực tiếp hoạt động kinh doanh BĐS Sau khi LKDBĐS 2006 có hiệu lực thi hành, Chính phủ và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã kịp thời ban hành khá đầy đủ hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành Luật

Hệ thống văn bản đã từng bước được hoàn thiện(11) tạo hành lang pháp lý khá hoàn

11 Để triển khai thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 và Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 về quản lý đầu tư phát triển đô thị, Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở Ngoài ra, Chính phủ cũng đã ban hành nhiều Nghị định có điều chỉnh các vấn đề liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản như các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003, Luật Xây dựng 2004, Luật Nhà ở 2005, Luật Doanh nghiệp 2005, Luật Đầu tư 2005 v.v

Chính phủ đã ban hành 04 Nghị quyết nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Thủ tướng Chính phủ đã ban hành 03 Chỉ thị và 02 Quyết định chỉ đạo, đôn đốc các Bộ ngành, địa phương triển khai thi hành Luật Kinh doanh bất động sản; khắc phục những bất cập của thị trường bất động sản

Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và các Bộ, ngành có liên quan đã ban hành hàng trăm văn bản Trong đó, Bộ Xây dựng đã ban hành 09 Thông tư

và 01 Quyết định

Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cũng đã ban hành theo thẩm quyền các văn bản quy định cụ thể để thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản quy phạm pháp luật do các cơ quan Trung ương ban hành (Riêng thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành hơn 55 văn bản)

chỉnh, cơ bản phù hợp với thực tế, đáp ứng được yêu cầu công tác quản lý nhà nước

về hoạt động KDBĐS, tạo điều kiện phát huy các nguồn lực cho thị trường BĐS sản phát triển góp phần phát triển kinh tế, ổn định xã hội

Tuy nhiên, lĩnh vực KDBĐS hình thành trong tương lai do là một lĩnh vực mới nên cũng chỉ bước đầu được đề cập đến trong LKDBĐS năm 2006 và còn khá

sơ sài, rời rạc, còn tồn tại nhiều hạn chế, chưa đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế -

xã hội trong giai đoạn mới và hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý nhà nước Trong quá trình thực thi để phát sinh nhiều vấn đề còn bị bỏ ngỏ, và tạo cơ hội cho các hành vi gian lận, trục lợi

Sau 7 năm LKDBĐS năm 2006 được đưa vào áp dụng và bộc lộ nhiều thiếu sót, Luật KDBĐS 2014 được Quốc hội thông qua ngày 25/11/2014, thay thế Luật KDBĐS năm 2006 và có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 Một trong những nội dung mới nổi bật của LKDBĐS năm 2014 là đã có quy định rõ ràng và khá đầy đủ về hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai, thừa nhận BĐS hình thành trong tương lai

là một phần của thị trường BĐS LKDBĐS năm 2014 ra đời và có hiệu lực thi hành trong bối cảnh nhiều đạo luật liên quan của nước ta cũng được thay thế, sửa đổi, bổ sung như: Bộ luật dân sự năm 2015, Luật đất đai năm 2013, Luật nhà ở năm 2014, Luật xây dựng năm 2014 với những điểm mới tích cực, mang tính đột phá đã tạo nền tảng pháp lý cho hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai phát triển

lai

Luật KDBĐS mới dành hẳn một chương (Chương III) để quy định về những vấn đề liên quan đến hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai như: quyền KDBĐS hình thành trong tương lai, điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai, quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như vấn đề chuyển nhượng hợp đồng trong hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai

Qua nghiên cứu, có thể thấy, hệ thống pháp luật Việt Nam điều chỉnh hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai gồm những nội dung chính sau đây:

- Quyền KDBĐS hình thành trong tương lai;

- Điều kiện tổ chức, cá nhân KDBĐS hình thành trong tương lai;

- Các hình thức KDBĐS hình thành trong tương lai;

- Các loại BĐS được phép đưa vào kinh doanh dưới hình thức KDBĐS hình thành trong tương lai;

- Điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh;

- Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

- Thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐSHTTTL;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai;

- Hợp đồng và chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

- Vấn đề xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Nội dung của pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác nhau, trong đó có thể thấy sự ảnh hưởng rõ rệt nhất từ các

yếu tố cơ bản sau:

Thứ nhất, chế độ sở hữu: Hiến pháp Việt Nam ghi nhận: Đất đai thuộc sở hữu

toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý12 Mọi tổ chức,

cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất đai mà được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định, lâu dài Trong khi đó, đất đai lại là nền tảng của BĐS nói chung và BĐS hình thành trong tương lai nói riêng Do vậy, các quy định về KDBĐS hình thành trong tương lai cũng bị chi phối bởi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

Thứ hai, yếu tố chính trị - kinh tế - xã hội: yếu tố chính trị - kinh tế - xã hội

đặc biệt ảnh hưởng lớn đến pháp luật nói chung và pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai nói riêng Trước công cuộc đổi mới, nền kinh tế của nước ta là nền kinh tế bao cấp, đó là thời kỳ mà nền kinh tế được quản lý bởi cơ chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu Trong cơ chế đó, Nhà nước trở thành một trung tâm chỉ huy trực tiếp quản lý, điều hành mọi hoạt động sản xuất – kinh doanh cũng như phân phối sản phẩm xã hội Doanh nghiệp không có quyền tự chủ trong việc lựa chọn lĩnh vực kinh doanh, không được tự chủ về xây dựng phương án, kế hoạch kinh

12 Điều 53 Hiến pháp năm 2013

doanh Mọi công đoạn của quá trình sản xuất – kinh doanh đều thực hiện theo chỉ huy của Nhà nước Trong hoàn cảnh đó, hoạt động KDBĐS nói chung và KDBĐS hình thành trong tương lai không có cơ hội để phát triển Chỉ sau công cuộc đổi mới, và đặc biệt là công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đi theo đó là hội nhập với kinh tế thế giới, Nhà nước có những chính sách đổi mới toàn diện về kinh tế, từ

mô hình quản lý kinh tế theo cơ chế kế hoạch hoá tập trung chuyển sang mô hình quản lý kinh tế theo cơ chế thị trường Điểm nổi bật trong đổi mới cơ chế quản lý kinh tế là xóa bỏ chế độ tập trung quan liêu bao cấp, hình thành tương đối đồng bộ

cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa Những thay đổi về chính trị, dẫn đến sự thay đổi về kinh tế - xã hội sau công cuộc đổi mới trong đó có lĩnh vực KDBĐS và BĐS hình thành trong tương lai đặt ra cho pháp luật yêu cầu phải thay đổi cho phù hợp Trong từng giai đoạn của lịch sử, pháp luật về KDBĐS nói chung và BĐS hình thành trong tương lai đều phải có những điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung nhằm khắc phục những hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành, nhằm đảm bảo tính khả thi và mục tiêu quản lý của Nhà nước thông qua pháp luật Điều này thể hiện ở việc, pháp luật từ việc nghiêm cấm các hành vi mua bán chuyển nhượng đất đai, nhận đất được giao mà không sử dụng theo Luật đất đai năm 1987 đã công nhận quyền sử dụng đất của người dân từ Luật đất đai năm 1993, mở rộng mối quan hệ mang tính chất dân sự - thương mại giữa các chủ thể có quyền sử dụng đất với nhau, là cơ sở hình thành nên thị trường BĐS và tạo pháp lý cho các hoạt động KDBĐS Bên cạnh sự thay đổi căn bản của chính sách Nhà nước về đất đai và quyền sử dụng đất xuất phát từ Luật đất đai, các văn bản pháp luật liên quan như Luật nhà ở, LKDBĐS cũng liên tục được sửa đổi, bổ sung, thậm chí thay thế để phù hợp với tình hình chính trị - kinh tế - xã hội mới

Thứ ba, yếu tố hội nhập quốc tế Không thể không kể đến ảnh hưởng của hội

nhập quốc tế đối với pháp luật Việt Nam nói chung cũng như pháp luật về kinh doanh BĐS nói riêng, trong đó có pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai Quá trình đổi mới của nước ta là quá trình gắn liền và song song với hội nhập thế giới, đặc biệt là hội nhập về kinh tế Bởi vậy, pháp luật, trong đó có pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai cũng phải thay đổi, điều chỉnh để đảm bảo sự tương thích, phù hợp với pháp luật quốc tế, là cơ sở đảm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thể trong nước, cũng như để thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai Có thể cho rằng, việc pháp luật Việt Nam thừa nhận và quy định về hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai là biểu hiện rõ

nét và điển hình của thay đổi pháp luật phù hợp với quá trình hội nhập quốc tế Bởi hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai tuy đã hình thành từ lâu trên thế giới song với Việt Nam lại là hoạt động kinh doanh khá mới mẻ và gần như chỉ xuất hiện tại Việt Nam cùng với quá trình hội nhập quốc tế

Kết luận Chương 1

Như vậy, trong Chương 1, tác giả đã phân tích ba khái niệm cơ bản là: BĐS và BĐS hình thành trong tương lai; KDBĐS và KDBĐS hình thành trong tương lai; pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai Từ việc phân tích các khái niệm tiền đề là BĐS và BĐS hình thành trong tương lai, tác giả tiếp tục phân tích sâu hơn khái niệm và đặc điểm của hoạt động KDBĐS cũng như KDBĐS hình thành trong tương lai, từ đó đưa ra định nghĩa pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai,

cơ cầu nội dung cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai

Để điều chỉnh hiệu quả các hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai, góp phần tạo nên một thị BĐS minh bạch, yêu cầu đặt ra đối với hệ thống pháp luật về kinh doanh BĐS nói chung và KDBĐS hình thành trong tương lai nói riêng là phải đầy đủ, rõ ràng, thống nhất và ổn định

Tính đầy đủ thể hiện ở việc pháp luật phải có quy định tổng thể, điều chỉnh được hết các mối quan hệ phát sinh trong hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai

Tính rõ ràng thể hiện ở việc pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai phải công khai, dễ hiểu, dễ dàng tiếp cận đối với người dân, tạo điều kiện cho mọi lực lượng trong xã hội được biết đến qua đó tự điều chỉnh hành vi của mình nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi tham gia các giao dịch Sau khi ban hành Luật, phải có các văn bản giải thích, hướng dẫn chi tiết, được công bố rộng rãi bởi các phương tiện thông tin đại chúng để người dân được tiếp cận dễ dàng

Tính thống nhất thể hiện ở việc các nội dung của pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai phải là hệ thống logic, chặt chẽ, không mâu thuẫn, chồng chéo lên nhau, đồng thời không mâu thuẫn với các lĩnh vực pháp luật khác Các văn bản hướng dẫn thi hành luật thì không được mâu thuẫn với đạo luật mà chúng đang dựa vào, các quy định trong cùng một văn bản không được trái ngược hoặc triệt tiêu lẫn nhau

Tính ổn định thể hiện ở việc hệ thống pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai phải được áp dụng lâu dài, tránh việc liên tục thay đổi, gây những cú sốc

cho người dân và ảnh hưởng đến các hoạt động kinh doanh Để làm được điều này thì pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai phải đảm bảo được ba yếu tố trước đó Pháp luật đầy đủ, rõ ràng và thống nhất thì sẽ đem lại hiệu quả trong quá trình thực thi, áp dụng và tất nhiên sẽ được áp dụng lâu dài, ổn định Ngoài ra, các nhà làm luật còn phải có con mắt nhìn xa, dự đoán được những thay đổi trong tương lai cũng như cập nhật với tình hình khu vực và quốc tế, đánh giá được tác động của những yếu tố đó tới hoạt động kinh doanh, từ đó đưa ra được những chính sách mang tính dự báo phù hợp

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH

THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 2.1 Thực trạng pháp luật về quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Việc lần đầu tiên giành hẳn một chương trong một văn bản luật để quy định về hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai ở LKDBĐS năm 2014 đã thể hiện sự quan tâm của Nhà nước ta đối với lĩnh vực kinh doanh mới mẻ này Và ngay điều đầu tiên của chương này, pháp luật ghi nhận một quyền quan trọng của các chủ thể kinh doanh, lần đầu tiên được chế định hóa là: quyền KDBĐS hình thành trong tương lai Cụ thể: CĐT dự án BĐS có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Trước đó, LKDBĐS năm 2006 mặc dù đã bước đầu có những quy định về hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai nhưng còn khá sơ sài và quy định rải rác trong một vài khoản, mục của điều luật Đặc biệt chưa có một chế định nào ghi nhận quyền KDBĐS hình thành trong tương lai

Nội dung của quyền này là thừa nhận BĐS hình thành trong tương lai là một phần của thị trường BĐS và các chủ thể kinh doanh có quyền được KDBĐS hình thành trong tương lai Ngoài việc kinh doanh quyền sử dụng đất, nhà ở và các công trình xây dựng có sẵn thì CĐT dự án còn có quyền được bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai – được giải thích là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng

Tác giả cho rằng đây là một bước đột phá của pháp luật trong lĩnh vực KDBĐS, góp phần tạo nên cơ sở pháp lý cho một phân khúc rất mới nhưng sôi động của thị trường BĐS là BĐS hình thành trong tương lai Trước đây, chưa có quy định rõ ràng về BĐS hình thành trong tương lai mà BĐS hình thành trong tương lai chỉ được hiểu thông qua khái niệm tài sản hình thành trong tương lai Và loại tài sản này cũng chỉ được tiếp cận phần đa trong hoạt động thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng tín dụng Bằng chứng là khái niệm tài sản hình thành trong tương lai ra đời đầu tiên trong văn bản quy định về giao dịch bảo đảm,

là Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo

đảm Văn bản này cũng như các văn bản sau đó có những quy định về vật hình thành trong tương lai hay tài sản hình thành trong tương lai cũng đều lấy mốc thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm để xác định tài sản có phải là tài sản hình thành trong tương lai hay không Như vậy, khái niệm BĐS hình thành trong tương lai có nền tảng từ khái niệm tài sản hình thành trong tương lai trong quan hệ giao dịch bảo đảm nhưng sau đó nó đã được phát triển và thừa nhận một cách độc lập Đây là sự thay đổi cần thiết của pháp luật để đáp ứng với tình hình thực tế các hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai đã diễn ra, thể hiện tính phù hợp của pháp luật với tình hình kinh tế và ảnh hưởng của tình hình kinh tế đối với pháp luật

2.2 Thực trạng pháp luật về điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

KDBĐS theo pháp luật Việt Nam là một trong những ngành nghề kinh doanh

có điều kiện Tuy nhiên, pháp luật không quy định riêng về điều kiện hoạt động của

cá nhân, tổ chức KDBĐS hình thành trong tương lai mà chỉ quy định về điều kiện hoạt động của cá nhân, tổ chức KDBĐS nói chung Điều kiện của tổ chức, cá nhân KDBĐS được quy định tại Điều 10 LKDBĐS năm 2014 và được quy định cụ thể tại Điều 3, Điều 4, Điều 5 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10/9/2015 Quy định chi tiết thi hành một số điều của LKDBĐS (Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015), gồm hai nhóm điều kiện: điều kiện về tư cách pháp lý và điều kiện về vốn

2.2.1 Điều kiện về tư cách pháp nhân

Tổ chức, cá nhân KDBĐS phải là doanh nghiệp (thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã), hoặc không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật nếu thực hiện hoạt động bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên

Trường hợp thứ nhất: trường hợp tổ chức, cá nhân KDBĐS mà không cần thành lập doanh nghiệp, bao gồm13:

“1 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh

và trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê

13 : Điều 5 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10/9/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản

mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án

có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất)

2 Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng

do phá sản, giải thể, chia tách

3 Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) và các tổ chức, cá nhân khác chuyển nhượng quyền

sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, bán nhà, công trình xây dựng đang bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ

4 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo

5 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua mà không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật

về nhà ở

6 Các cơ quan, tổ chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản công

7 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu của mình.”

Như vậy, từ quy định trên, có thể thấy trường hợp tổ chức, cá nhân KDBĐS không phải thành lập doanh nghiệp sẽ thuộc bốn nhóm chính sau, xuất phát từ mục đích và quy mô của hoạt động kinh doanh:

Nhóm thứ nhất: nhóm hoạt động KDBĐS có quy mô thấp, dưới 20 tỷ đồng

Đó là trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS do đầu tư dự án BĐS để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20

tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất) Nhóm này vì tổng mức đầu tư đối với dự án kinh doanh thấp nên pháp luật không yêu cầu thành lập doanh nghiệp

Nhóm thứ hai: nhóm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho

thuê, cho thuê mua BĐS thuộc sở hữu của mình

Nhóm thứ ba: xuất phát từ mục đích của hoạt động mà các tổ chức, cá nhân

thực hiện không vì mục đích lợi nhuận, hay nói cách khác là không phải hoạt động kinh doanh Các tổ chức, cá nhân mặc dù có thực hiện các hoạt động như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng

nhưng không phải xuất phát từ mục đích kinh doanh để thu lợi nhuận, mà để phục

vụ cho một mục đích khác Hay nói cách khác, họ thực hiện các hành vi, hoạt động giống như hoạt động KDBĐS nhưng thực chất lại không phải là hoạt động KDBĐS,

vì mục tiêu chính của hoạt động KDBĐS là đầu tư để thu về lợi nhuận, thì mục đích của những hành vi, hoạt động này là để thực hiện các mục đích khác Nhóm này gồm:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS mà không phải do đầu tư dự án BĐS để kinh doanh

- Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng do phá sản, giải thể, chia tách Trường hợp này, thực tế các chủ thể đã là các doanh nghiệp và có đăng ký kinh doanh Tuy nhiên các hoạt động trên họ thực hiện không phải là một hoạt động kinh doanh mà là nhằm mục đích thu hồi vốn khi phá sản để thanh toán các chi phí, các khoản nợ; thu hồi vốn khi giải thể hoặc thu hồi vốn để thực hiện chia tách doanh nghiệp

- Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) và các tổ chức, cá nhân khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án BĐS, bán nhà, công trình xây dựng đang bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ Phần đa các chủ thể của các hoạt động thuộc nhóm này cũng đã là doanh nghiệp Tuy nhiên, mục đích của các hoạt động trên cũng không phải là thu lợi nhuận mà là để thu hồi nợ

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo Trong trường hợp này, mục đích của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng là để nhằm xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Các cơ quan, tổ chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản công;

Nhóm thứ tư: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho

thuê, cho thuê mua mà không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về nhà ở

Như vậy, có thể thấy, căn cứ chính để pháp luật quy định việc tổ chức, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS có hay không phải thành lập doanh nghiệp là từ mục đích của các hoạt động đó có phải là mục đích sinh lời không, từ đó xem xét bản chất của các hoạt động đó có phải là hoạt động kinh doanh hay không Ngoại trừ trường hợp đó là hoạt động kinh doanh có quy mô dưới

20 tỷ đồng thì phần lớn các hoạt động đó đều không phải là hoạt động kinh doanh

và không vì mục đích lợi nhuận

Trường hợp thứ hai: Loại trừ các trường hợp trên thì các trường hợp khác, tổ chức, cá nhân KDBĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp) Có nghĩa đó là các tổ chức, cá nhân thực hiện các hoạt động KDBĐS có quy mô từ 20 tỷ đồng trở lên

Hợp tác xã, là tổ chức kinh tế tập thể, đồng sở hữu, có tư cách pháp nhân, có ít nhất 07 thành viên tự nguyện thành lập và hợp tác tương trợ lẫn nhau trong hoạt động sản xuất, kinh doanh, tạo việc làm nhằm đáp ứng nhu cầu chung của thành viên, trên cơ sở tự chủ, tự chịu trách nhiệm, bình đẳng và dân chủ trong quản lý hợp tác xã14

Doanh nghiệp là tổ chức có tên riêng, có trụ sở giao dịch, được đăng ký thành lập theo quy định của pháp luật nhằm mục đích kinh doanh15

Như vậy, có thể thấy đặc điểm chung của hợp tác xã và doanh nghiệp là đều

có tư cách pháp nhân, có cơ cấu tổ chức chặt chẽ, có tên, trụ sở và đặc biệt là đều được đăng ký kinh doanh Điều kiện này được đề ra đối với cá nhân, tổ chức KDBĐS là xuất phát từ đặc trưng của hoạt động này Hoạt động KDBĐS là hoạt động đối với đối tượng là BĐS – loại tài sản đặc biệt, có giá trị cao, gắn liền với đất đai Hơn nữa, KDBĐS còn là ngành nghề kinh doanh mạo hiểm, lợi nhuận lớn nhưng rủi ro cao Kết quả của hoạt động kinh doanh này có ý nghĩa và tác động cực

kỳ lớn đối với các chủ thể mà nó liên quan cũng như đối với những ngành nghề kinh doanh khác Chính vì vậy, không thể để tùy tiện cho các cá nhân, tổ chức hoạt động trong lĩnh vực này, mà phải đòi hỏi chủ thể tham gia phải có các điều kiện về

tư cách pháp lý, cơ cấu tổ chức chặt chẽ, có trình độ chuyên môn cũng như quy mô hoạt động cao để có khả năng chịu trách nhiệm với cách hoạt động kinh doanh của

14 Khoản 1 điều 3 Luật hợp tác xã năm 2012

15 Khoản 7 điều 4 Luật doanh nghiệp năm 2014

mình Thêm vào đó, việc có tư cách pháp nhân cũng là cơ sở để các chủ thể khác như các đối tác, ngân hàng, đặc biệt là bên mua, nhận chuyển nhượng, thuê mua có niềm tin để họ thực hiện các giao dịch về BĐS vì đây vốn là lĩnh vực mà họ khá dặt

dè cũng như cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định thực hiện

2.2.2 Điều kiện về vốn pháp định

Theo quy định của LKDBĐ năm 2014 thì các trường hợp tổ chức, cá nhân KDBĐS phải thành lập doanh nghiệp thì đồng thời cũng phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng

Vốn pháp định được hiểu là số vốn tối thiểu phải có theo quy định của pháp luật để thành lập doanh nghiệp Khái niệm vốn pháp định trước đây được quy định trong Luật doanh nghiệp năm 2005 Tuy nhiên, đến Luật doanh nghiệp năm 2014 thì khái niệm này đã bị bỏ trong văn bản luật nhằm mục đích hiện thực hóa quyền tự

do kinh doanh Bị bỏ trong văn bản luật không có nghĩa là không còn quy định về vốn pháp định Việc bỏ đi quy định này trong Luật doanh nghiệp năm 2014 chỉ thể hiện sự tôn trọng quyền tự do kinh doanh của cá nhân, tổ chức, được phép kinh doanh những ngành nghề mà pháp luật không cấm Tuy nhiên, để thực hiện kinh doanh từng ngành nghề cụ thể, thì theo pháp luật chuyên ngành, doanh nghiệp vẫn phải đảm bảo mức vốn pháp định nếu có quy định

Mức vốn pháp định được xác định căn cứ vào số vốn điều lệ của doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về hợp tác xã Doanh nghiệp, hợp tác xã không phải làm thủ tục đăng ký xác nhận về mức vốn pháp định16

Câu chuyện về vốn pháp định đã gây nên khá nhiều tranh luận trái chiều Trước đây, LKDBĐ năm 2006 chỉ quy định mức vốn pháp định đối với ngành nghề kinh doanh BĐS là 6 tỷ đồng Sau đó, trong quá trình góp ý dự thảo Nghị định hướng dẫn LKDBĐS năm 2014, có ý kiến đề nghị bỏ hắn yêu cầu về vốn, lại có ý kiến cho rằng phải nâng mức vốn phá định lên mức 50 tỷ đồng Tuy nhiên, cuối cùng 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 đã chốt mức vốn yêu cầu chung cho các doanh nghiệp KDBĐS là 20 tỷ đồng, trùng khớp với quy định trước đó tại LKDBĐS năm 2014

16 Điều 4 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10/9/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản

20 tỷ đồng là mức vốn pháp định doanh nghiệp phải đạt được khi đăng ký thành lập doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS Còn khi thực hiện dự án cụ thể thì CĐT phải có vốn thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu

tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên theo quy định của pháp luật về đất đai

Tác giả cho rằng, việc quy định vốn pháp định nói chung và mức vốn pháp định là 20 tỷ đồng nói riêng là phù hợp với đặc trưng của hoạt động KDBĐS cũng như tình hình thực tiễn Quy định về vốn pháp định trong kinh doanh BĐS cũng là một quy định tiến bộ của pháp luật Một mặt, để quản lý tốt và kiểm soát các hoạt động kinh doanh BĐS, ngay từ khi thành lập doanh nghiệp, pháp luật đã yêu cầu doanh nghiệp phải có mức vốn pháp định không dưới 20 tỷ đồng Tuy nhiên, việc đăng ký mức vốn lại do doanh nghiệp tự đăng ký và tự chịu trách nhiệm về tính trung thực chứ không có yêu cầu về mặt thẩm định, xác định vốn thực có của doanh nghiệp Tuy nhiên, đó mới chỉ là quy định khi thực hiện thủ tục đăng ký thành lập doanh nghiệp Còn khi bắt đầu vào thực hiện hoạt động KDBĐS cụ thể, tùy vào từng quy mô của dự án mà pháp luật sẽ quy định thêm về mức vốn tự có tối thiểu của CĐT so với toàn dự án để đảm bảo khả năng thực hiện dự án Đây là quy định vừa linh hoạt lại vừa sâu sắc, vừa đảm bảo được quyền tự do kinh doanh của cá nhân, tổ chức, mặt khác vẫn kiểm soát được các hoạt động kinh doanh đó trong điều kiện nhất định phù hợp với từng quy mô kinh doanh cụ thể

2.3 Thực trạng pháp luật về các hình thức kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

KDBĐS hình thành trong tương lai được quy định trong LKDBĐS năm 2014 bao gồm các hình thức kinh doanh là: bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

2.3.1 Hoạt động bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Hoạt động bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai mà trong đó, CĐT xây nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai để bán cho người có nhu cầu và thu tiền theo tiến

độ Bên mua được trả chậm, trả dần tiền mua theo tiến độ xây dựng của nhà, công trình xây dựng

Để hiểu rõ nội hàm hoạt động kinh doanh này, cần phải hiểu rõ được thế nào

là “nhà” và “công trình xây dựng”