Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Bắc Ninh

Trong quan hệ chuyển nhượng, người sử dụng đất chuyển nhượng QSDĐ của mình cho người khác để thu về một lợi ích vật chất có giá trị là 6 Phạm Hữu Nghị 2005 “Vai trò của Nhà nước trong

Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Những kết luận khoa học của luận văn là kết quả quá trình tìm tòi nghiên cứu!

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Thị Nhung

tới các Thầy, Cô trong Trường Đại học Luật Hà Nội nói chung và thầy Vũ Quang đã truyền đạt cho em những kiến thức vô cùng quý báu trong suốt quá trình học tập tại Đại học cũng như tạo điều kiện thuận lợi nhất để em có thể thực hiện được Luận văn Thạc sĩ

 Em cũng xin gửi lời cảm ơn tới các đồng chí, đồng nghiệp trong

cơ quan, gia đình, bạn bè và người thân, những người đã luôn bên cạnh, không ngừng động viên, hỗ trợ và tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập và thực hiện Luận văn thạc sĩ

Trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành Luận văn thạc sĩ, mặc dù đã

có rất nhiều cố gắng nhưng do tính phức tạp của đề tài đồng thời do trình độ, nhận thức của em về lý luận và thực tiễn còn nhiều hạn chế nên Luận văn thạc

sĩ không thể tránh khỏi những thiếu sót Chính vì vậy, em rất mong nhận được

sự góp ý, bổ sung của các thầy, cô giáo để Luận văn thạc sĩ được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Bắc Ninh, tháng 9 năm 2018

Học viên

Nguyễn Thị Nhung

CNQSDĐ: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất BĐS: Bất động sản

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 2

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3

3.1 Mục đích nghiên cứu 3

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 4

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

4.1 Đối tượng nghiên cứu 4

4.2 Phạm vi nghiên cứu 4

5 Phương pháp nghiên cứu 5

6 Những đóng góp mới của đề tài 5

7 Kết cấu của luận văn 6

Chương 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7

1.1 Những vấn đề cơ bản về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7

1.1.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7

1.1.2 Vai trò và ý nghĩa của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 11

1.1.3 Đặc điểm của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương cấp tỉnh 13

1.2 Tiêu chí đánh giá pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15 1.2.1 Nhóm tiêu chí chung để đánh giá pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15

1.2.2 Nhóm các tiêu chí cụ thể để đánh giá pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17

1.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến việc thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và tại địa bàn địa phương cấp tỉnh nói riêng 19

chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21

Kết luận Chương 1 23

Chương 2 THỰC TRẠNG THỰC THI CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN TỈNH BẮC NINH 24

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của tỉnh Bắc Ninh 24

2.2 Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 25

2.2.1 Khái niệm pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 25

2.2.2 Các nguyên tắc pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 26

2.2.3 Nội dung pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27

2.2.4 Thực trạng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Ninh trong thời gian vừa qua 41

2.3 Thực trạng thực thi các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh 44

2.3.1 Chủ thể của quan hệ pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vai trò của Nhà nước trong quan hệ pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 44

2.3.2 Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể 45

2.3.4 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 50

2.3.5 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 52

2.3.6 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 54

2.3.7 Các vấn đề tài chính trong vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất 56

2.4 Đánh giá kết quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Bắc Ninh thời gian qua 57

2.4.1 Những kết quả đạt được trong quá trình thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 57

2.4.2 Một số hạn chế trong quá trình thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 59

Chương 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT

VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI BẮC NINH 64 3.1 Định hướng hoàn thiện các quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 64 3.2 Một số giải pháp cụ thể: 66

3.2.1 Giải pháp tiếp tục hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 66 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 73

KẾT LUẬN 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 82

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá; là tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống; là địa bàn phân bố các khu dân cư; xây dựng các cơ

sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên hữu hạn về diện tích, về số lượng; cố định về vị trí địa lý

và không thể di dời được Đây chính là nguyên nhân chủ yếu tạo ra sự khác biệt về giá trị giữa các mảnh đất có vị trí địa lý khác nhau

Trong khi đại đa số các quốc gia trên thế giới đều duy trì các hình thức

sở hữu khác nhau về đất đai: Sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân … thì ở Việt Nam, pháp luật chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai:

Sở hữu toàn dân về đất đai Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ra đời kể từ khi Hiến pháp năm 1980 được ban hành ngày 18 tháng 12 năm 1980 Chế độ sở hữu đất đai này được duy trì, củng cố và tồn tại ở nước ta từ đó đến nay Với việc ra đời chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, hình thức sở hữu tư nhân về đất đai bị xóa bỏ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trở thành chủ sử dụng đất khi được Nhà nước - đại diện chủ sở hữu giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ đang sử dụng ổn định, hợp pháp Pháp luật nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai

Tuy nhiên, theo nhu cầu khách quan của cuộc sống đòi hỏi QSDĐ phải được dịch chuyển Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm

2013 bao gồm các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, tặng cho, thừa kế và góp vốn bằng QSDĐ Trong các hình thức này, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức giao dịch phổ biến và sôi động nhất Pháp luật đất đai quy định người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài và được cấp GCNQSDĐ được

CNQSDĐ trong thời hạn sử dụng đất Chính vì thế, người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác, sử dụng đất còn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị của

nó Do đó, đất đai trở thành tài sản có giá

Trong thời gian vừa qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn

ra khá phức tạp, đặc biệt là ở tỉnh Bắc Ninh, một tỉnh có tốc độ đô thị hóa – công nghiệp hóa cao Trong những năm gần đây, giá đất Bắc Ninh đang leo thang, các giao dịch về đất đai đang diễn ra hết sức sôi động, đặc biệt là các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chính vì vậy, việc nghiên cứu quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cần thiết

Đây là những lý do chủ yếu để tôi lựa chọn đề tài: “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Bắc Ninh" làm luận

văn thạc sĩ luật học

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

CNQSDĐ là một hoạt động diễn ra phổ biến trong đời sống xã hội Do vậy, các quy định về lĩnh vực này là chế định quan trọng của pháp luật pháp luật đất đai Thời gian vừa qua đã có nhiều công trình nghiên cứu khoa học về CNQSDĐ dưới góc độ pháp lý được công bố mà tiêu biểu phải kể đến các công trình khoa học sau đây:

Các bài nghiên cứu chuyên sâu của nhiều nhà khoa học chuyên gia đăng trên các báo và tạp chí chuyên ngành khác như:

- Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến “Sự tác động của Luật đất đai 2003 đến việc hình thành và phát triển thị trường BĐS ở nước ta” đăng trên tạp chí

Dân chủ và Pháp luật 10/2005;

- Tiến sĩ Vũ Anh “Một số vấn đề về thị trường BĐS” đăng tạp chí

Nhà nước và Pháp luật số 2/2004;

- Tiến sỹ Nguyễn Đình Bồng “Đất đai và thị trường BĐS” Tạp chí

Địa chính số 1-2/2005

Các luận văn thạc sĩ:

- Luận văn thạc sĩ Luật học của Tác giả Phạm Thu Thủy với đề tài

“Pháp luật về quyền chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân”(2009)

- Luận văn thạc sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với

đề tài “Những điểm mới của Luật đất đai 2003 về chuyển QSDĐ” (2004)

- Luận văn thạc sĩ Luật học của tác giả Đỗ Thị Hải Yến với đề tài

“Hợp đồng tặng cho QSDĐ” (2009),

- Luận văn thạc sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Viết Tuấn với đề tài

“Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam” (2010)

Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu trên đây, chỉ tìm hiểu CNQSDĐ dưới khía cạnh là một quyền năng của CNQSDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất hoặc xem xét việc CNQSDĐ trên phương diện luật nội dung (pháp luật đất đai) mà chưa có công trình chuyên khảo nào xem xét, đánh giá một cách toàn diện, hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn cũng như nội dung của hợp đồng CNQSDĐ theo quy định Luật đất đai Trên cơ sở kế thừa những thành tựu nghiên cứu của các công trình khoa học đã công bố, Luận văn đi sâu nghiên cứu một cách toàn diện, hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn cũng như tìm hiểu nội dung của CNQSDĐ theo quy định của các luật mới như Hiến pháp 2013, Luật đất đai 2013, Luật nhà ở năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản 2014, Bộ luật dân sự 2015

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, luận văn xác định những mục đích nghiên cứu cơ bản sau đây:

- Phân tích, nghiên cứu một số vấn đề lý luận về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Trình bày thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh;

- Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả

áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Nghiên cứu về đề tài này, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu

4 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn, bao gồm:

- Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, dân sự có liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ, đặt trong mối quan hệ so sánh giữa các quy định hiện hành và các quy định được ban hành trước đây;

- Thực tế thi hành pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ tại tỉnh Bắc Ninh trong thời gian từ 2013 - 2017

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Do phạm vi đề tài luận văn là khá rộng, do đó phạm vi luận văn được giới hạn thực hiện đối với đối tượng chuyển nhượng là đất ở của chủ thể chuyển nhượng là hộ gia đình, cá nhân Cụ thể Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu những nội dung cụ thể sau đây:

- Nghiên cứu các quy định của BLDS năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành; các quy định của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành về CNQSDĐ;

- Nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng QSDĐ tại tỉnh Bắc Ninh hiện nay

5 Phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:

- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Triết học Mác - Lênin; tư tưởng Hồ Chí Minh về xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa

- Ngoài ra, Luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:

+ Phương pháp phân tích, bình luận, được sử dụng trong Chương 1 Luận văn;

+ Phương pháp đánh giá, đối chiếu, so sánh, diễn giải, điều tra được

sử dụng tại Chương 2 Luận văn;

+ Phương pháp tổng hợp, quy nạp được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu, đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về CNQSDĐ

6 Những đóng góp mới của đề tài

Luận văn được hoàn thành dự kiến có những đóng góp sau đây:

- Tập hợp, hệ thống hóa và bổ sung cơ sở lý luận và thực tiễn về CNQSDĐ trong nền kinh tế thị trường;

- Đưa ra khái niệm QSDĐ phù hợp với nền kinh tế thị trường;

- Đánh giá thực trạng pháp luật về CNQSDĐ;

- Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về CNQSDĐ;

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và các phụ lục kèm theo, luận văn được kết cấu bao gồm 3 chương cụ thể sau đây:

Chương 1: Lý luận chung về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực trạng thực thi các quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa bàn tỉnh Bắc Ninh

Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành tại Bắc Ninh

Chương 1

LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT 1.1 Những vấn đề cơ bản về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai; trong các quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ

sở hữu Nhưng Nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất trực tiếp Các tổ chức, cá nhân không phải là chủ sở hữu đất nói chung và đất nói riêng, nhưng được Nhà nước giao đất và trao cho quyền sử dụng đất Đây

là một quyền năng đặc biệt không giống với quyền sử dụng của bất kỳ một tài sản nào khác Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất thuộc về người sử dụng đất Luật đất đai năm 1993, 2003 đều khẳng định người sử dụng đất có các quyền trong quá trình sử dụng đất gần giống như quyền của chủ sở hữu gồm: quyền cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, chuyển đổi, quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nay Luật đất đai

2013 tiếp tục ghi nhận quyền này

Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức

từ tài sản1 Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng theo thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định Tuy nhiên, pháp luật dân sự, Luật Đất đai

và các văn bản hướng dẫn thi hành lại không quy định cụ thể về khái niệm

“quyền sử dụng đất” Do vậy, hiện có nhiều cách hiểu khác nhau về quyền sử dụng đất:

- Có quan điểm cho rằng: “Quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc thính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác”2

“Quyền sử dụng đất có thể hiểu là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai và bao gồm các quyền năng trong những giới hạn nhất định mà Nhà nước đã quy định đối với từng loại đất, từng loại chủ thể được chuyển giao quyền”3

- Quan điểm khác lại xem xét QSDĐ trên phương diện kinh tế và pháp lý: “QSDĐ được hiểu là những quyền năng sử dụng đất cụ thể, được pháp luật quy định và đảm bảo thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất trong quá trình khai thác và sử dụng đất”4

Quyền sử dụng đất cũng phải được hiểu là người sử dụng đất bên cạnh việc được hưởng các quyền, lợi ích thì họ còn phải thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng Ngoài các nghĩa vụ cụ thể khi sử dụng đất vào các nội dụng khác nhau, người sử dụng đất còn phải tuân theo các nghĩa vụ chung được pháp luật đất đai quy định tại Điều 170 Luật đất đai năm 2013

Trong nền kinh tế thị trường người sử dụng đất ngày càng quan tâm đến hiệu quả kinh tế từ việc sử dụng, đòi hỏi Nhà nước phải xác định rõ chủ của mảnh đất, xác định rõ quyền lợi của họ đối với mảnh đất của mình, tạo điều kiện để họ phát huy quyền chủ động sáng tạo của mình trong việc sử

2

Trần Đăng Vinh (2002), Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta, Luận văn

Thạc sĩ Luật học, Viện nghiên cứu Nhà nước và Pháp Luật

luật Việt Nam, Luận Văn Thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội

4

Nguyễn Thị Nga (2003), Xây dựng và hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận

văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội

dụng, bồi bổ, cải tạo đất, đầu tư lao động tiền của để sản xuất kinh doanh trên đất đó Nhà nước ngày càng coi trọng và đề cao vai trò của người sử dụng đất trực tiếp bằng cách quy định, mở rộng quyền cho người sử dụng đất Cho phép họ tiến gần hơn với quyền “định đoạt” đất dưới sự kiểm soát của Nhà nước

Từ các phân tích trên, có thể hiểu: Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản được phái sinh trên cơ sở quyền sở hữu đất đai do Nhà nước trao cho những chủ thể nhất định và cho phép chuyển quyền từ chủ thể này sang chủ thể khác theo những hình thức, điều kiện, trình tự và thủ tục do pháp luật quy định để khai thác công dụng của đất, hưởng những thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất và các lợi ích khác theo quy định của pháp luật

1.1.1.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được phép chuyển nhượng QSDĐ Với sự ghi nhận này của pháp luật, bên cạnh việc hưởng những thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất người sử dụng đất được chuyển nhượng QSDĐ ấy cho người khác, làm tăng giá trị và phản ánh đúng giá trị của đất Việc Nhà nước quy định cho phép người sử dụng đất

có quyền chuyển nhượng không làm mất đi hay ảnh hưởng đến quyền sử dụng toàn dân về đất Bởi lẽ, đối tượng dịch chuyển trên thị trường là QSDĐ, dẫu ai sử dụng thì Nhà nước vẫn có quyền quản lý và định đoạt Nhà nước chỉ tham gia với tư cách là người quản lý để chứng nhận, cho phép việc thực hiện chuyển nhượng sử dụng đất diễn ra trong vòng trật tự do pháp luật quy định Đồng thời Nhà nước đóng vai trò như trọng tài khi có phát sinh tranh chấp giữa các bên hoặc khi có vi phạm pháp luật

Quyền chuyển nhượng QSDĐ được pháp luật tiếp tục thừa nhận và ghi nhận ở Luật đất đai 2003 và nay là Luật Đất đai 2013 song song với các quyền khác của người sử dụng đất: “Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ”5

Chuyển nhượng QSDĐ là một quyền cơ bản, đặc biệt quan trọng của người sử dụng đất Nó là điều kiện để cho phép QSDĐ trở thành một loại hàng hoá đặc biệt Chuyển nhượng QSDĐ về bản chất pháp lý là một loại giao dịch về đất thông qua hợp đồng, theo đó người sử dụng đất này tự nguyện chấm dứt quyền sử dụng đối với một diện tích đất nhất định, chuyển

nó cho người khác Người nhận QSDĐ phải trả một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ cho người chuyển nhượng Việc chuyển nhượng diễn ra theo quy định của pháp luật Trước đây BLDS 2005 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của bộ luật này

và pháp luật về đất đai6 Tuy nhiên đến BLDS 2015 thì việc chuyển quyền sử dụng đất được quy định thống nhất trong văn bản chuyên ngành là Luật đất đai năm 2013

Chuyển nhượng QSDĐ là một quyền cơ bản của người sử dụng đất, là một hình thức của chuyển QSDĐ Theo đó, người sử dụng đất (gọi là bên chuyển QSDĐ) thỏa thuận việc chuyển giao QSDĐ cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận QSDĐ) và người đó phải trả cho bên chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ Người chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ7

Trong quan hệ chuyển nhượng, người sử dụng đất chuyển nhượng QSDĐ của mình cho người khác để thu về một lợi ích vật chất có giá trị là

6

Phạm Hữu Nghị (2005) “Vai trò của Nhà nước trong việc thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai”,

Tạp chí Nhà nước và pháp luật, Hà Nội

(Chuyên đề), Hà Nội

tiền Thông qua đó mà tìm cho đất những người chủ đích thực, khai thác đất

có hiệu quả và đúng chức năng của nó Điều này phù hợp với quy luật mang tính tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường về những giao dịch đối với một tài sản có giá trị

Như vậy, chuyển nhượng QSDĐ có thể hiểu là một loại giao dịch dân

sự nhằm thực hiện việc chuyển QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác Trong giao dịch này người được nhận QSDĐ có quyền khai thác các lợi ích

từ đất và họ phải bù đắp cho người đã chuyển nhượng cho mình một khoản tiền nhất định tương ứng với giá trị QSDĐ đó Chuyển nhượng QSDĐ phải tuân theo các quy định của Pháp luật Dân sự và Luật Đất đai về điều kiện, nội dung, hình thức mới có giá trị pháp lý và được pháp luật bảo vệ

1.1.2 Vai trò và ý nghĩa của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Như đã phân tích ở trên đất đai có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người Đất đai có thuộc tính hữu hạn của diện tích và sự chênh lệch về giá trị

sử dụng Nhu cầu sử dụng của mỗi chủ thể là khác nhau Do vậy, để có được thửa đất phù hợp với nhu cầu sử dụng của mình, các chủ thể phải thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản - một quyền có thể lượng hóa được bằng tiền Chuyển nhượng quyền

sử dụng đất, do vậy, là điều kiện cho phép quyền sử dụng đất trở thành một loại hàng hóa đặc biệt lưu thông trên thị trường

Ở nước ta hiện nay, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một nhu cầu thiết thực có vai trò và ý nghĩa quan trọng trong sự vận động khách quan của nền kinh tế thị trường Để làm rõ vai trò và ý nghĩa của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trước hết, chúng ta cần đánh giá quan hệ đất đai nói chung

và quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng trong các cơ chế kinh

tế khác nhau

Trong nền kinh tế thị trường việc bùng nổ các hoạt động kinh tế của mọi ngành, mọi cấp, mọi đối tượng và việc tìm được một miếng đất phù hợp

là điều kiện tiên quyết Tốc độ phát triển đô thị cũng như tốc độ phát triển kinh tế diễn ra rất nhanh nên nhu cầu mở rộng đô thị mới phát triển không gian đô thị cũng là nhu cầu thường trực Vậy là nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất cứ mỗi ngày một tăng tỷ lệ thuận với quá trình đô thị hóa Mặt khác, cơ chế thị trường với mặt trái của nó là sinh ra sự phân cực giàu nghèo trong xã hội Một bộ phận khá giả hơn, có tiềm lực kinh tế mạnh hơn đương nhiên sẽ có nhu cầu cải thiện chỗ ở tốt hơn, và đặc biệt chính bộ phận này là chủ thể thực hiện việc đầu cơ đất đai Do có nhiều vốn, họ có thể mua quyền sử dụng đất rất nhiều rồi chờ giá cao bán kiếm lời Theo học viên, đây chính là một trong những nguyên nhân cơ bản của việc tăng giá đất một cách khó kiểm soát trong thời gian qua Một lý do nữa là trong thời kỳ đầu của nền kinh tế thị trường ở Việt Nam hiện nay, bên cạnh những tiến bộ đáng ghi nhận thì nền kinh tế vẫn bộc lộ một số nhược điểm Các môi trường đầu tư chưa thật sự thuận lợi đặc biệt xuất phát từ sự quản lý của các cơ quan nhà nước còn mang nặng tư tư tưởng hành chính quan liêu, thị trường chứng khoán mới hình thành còn chưa ổn định và quá mới mẻ với nhiều người, lạm phát gia tăng, lãi suất ngân hàng thấp Tất cả điều đó cộng với tình trạng tốc độ phát triển nhanh chóng mặt của thị trường bất động sản khiến cho một bộ phận dân

cư có nguồn vốn nhàn rỗi coi quyền sử dụng đất là đối tượng đầu tư triển vọng và hiệu quả nhất Chính vì nhiều nguồn cầu như vậy trong khi nguồn cung - với lý thuyết đơn giản mà ai cũng hiểu là đất đai không thể sinh sôi nảy

nở mà ngược lại ngày càng bị thu hẹp trước yêu cầu phát triển đô thị hóa cộng với thực trạng chất lượng quy hoạch, quản lý vĩ mô đất đai đô thị còn thiếu tầm nhìn xa đã khiến cho giá trị quyền sử dụng đất liên tục bị đẩy lên Nền kinh tế thị trường cũng sẽ tác động đến nhu cầu chuyển nhượng quyền sử

dụng đất trong nông nghiệp Nền nông nghiệp phát triển vào giai đoạn sản xuất hàng hóa gắn với quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, hiện đại hóa đất nước rõ ràng là bị chi phối bởi cơ chế thị trường Việc giao đất cho người sử dụng đất đồng thời với việc giao thêm các quyền định đoạt quyền sử dụng đất

đã tạo cơ sở cho việc tích tụ và tập trung, ruộng đất, mở rộng quy mô để tiến hành sản xuất hàng hóa lớn, mặt khác cũng tạo điều kiện để quyền sử dụng đất tham gia vào giao dịch trên thị trường quyền sử dụng đất việc hình thành thị trường quyền sử dụng đất, gắn liền với thị trường bất động sản là một đòi hỏi tất yếu của thị trường Trong thị trường này, hướng vận động cơ bản của quan hệ đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao thu nhập và lợi nhuận Tùy vào nhu cầu của mỗi chủ thể, đất đai có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, hoặc để sản xuất hoặc chuyển cho người khác có khả năng sử dụng lớn hơn thông qua các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đai từ đất nông nghiệp sang đất đai chuyên dùng, và ngược lại Do vậy, với yêu cầu xu thế của nền kinh tế thị trường, nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong nông nghiệp và nông thôn cũng là một tất yếu khách quan Như vậy, sự hình thành vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường đã trở thành một trong

những yếu tố cơ bản tác động đến sự chuyển dịch đất đai

1.1.3 Đặc điểm của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương cấp tỉnh

Chuyển nhượng QSDĐ là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó người

sử dụng đất (gọi là bên chuyển nhượng) chuyển giao đất và QSDĐ cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượng) lấy một số tiền nhất định, tương đương với giá trị quyền sử dụng đất đó Theo đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có một số đặc điểm sau:

- Pháp luật quy định quyền chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Theo đó, mọi tổ chức, cá nhân trong

xã hội không có quyền sở hữu đất đai, họ được Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) giao đất và quyền sử dụng để sử dụng ổn định lâu dài Trong thời gian

sử dụng đất do pháp luật quy định, người sử dụng đất được chuyển nhượng các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất việc chuyển nhượng QSDĐ chỉ được thực hiện sau khi người sử dụng đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng, cấp giấy chứng nhận QSDĐ Người sử dụng đất dù được chuyển nhượng quyền

sử dụng nhưng không phải có toàn quyền định đoạt đất thuộc quyền sử dụng của mình mà phải tuân theo các quy định về điều kiện nội dung, trình tự, thủ tục pháp luật quy định

- Do đất đai có vị thế cố định không di dời được do vậy khác với các hàng hoá khác đất đai cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận sử dụng đất hợp pháp Việc chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ Do vậy, phải rõ ràng minh bạch

về giấy chứng nhận QSDĐ, các hợp đồng chuyển QSDĐ, các tư liệu địa chính

- Với tư cách là chủ sở hữu đại diện đối với đất đai, Nhà nước có quyền điều tiết phần chênh lệch thông qua pháp luật về thuế để bảo đảm lợi ích của toàn dân đối với đất đai Điều tiết giá trị đất tăng lên không do người

sử dụng đất tạo ra, mà do Nhà nước, do các tổ chức, cá nhân khác trong xã hội tạo ra thông qua việc thu thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, thu lệ phí địa chính

Hiện nay, trong điều kiện đẩy mạnh phát triển công nghiệp hóa, đô thị hóa, giá đất tăng lên rất nhanh Có nhiều mảnh đất tăng lên hàng chục, thậm chí hàng trăm lần trong khoảng 10 năm khi có quy hoạch phát triển, có sự đầu

tư của Nhà nước Nhiều khi, các chủ sử dụng đất ở lại chưa có sự đầu tư hoặc

đầu tư không đáng kể, không tương xứng với giá trị đất tăng lên Vì vậy, người sử dụng đất ở khi chuyển nhượng quyền sử dụng phải nộp thuế thu nhập cho phần chênh lệch giữa giá “mua và bán” QSDĐ

Giá trị QSDĐ khi chuyển quyền sử dụng phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất Mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác Do vậy, cùng một diện tích nhưng vị trí khác nhau, khả năng sinh lợi khác nhau thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng có giá cả khác nhau

1.2 Tiêu chí đánh giá pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

1.2.1 Nhóm tiêu chí chung để đánh giá pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm tổng thể các quy phạm pháp luật do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành theo trình tự luật định nhằm quy định về các vấn đề như nguyên tắc, điều kiện, thủ tục chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia chuyển nhượng QSDĐ Phạm vi điều chỉnh của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là những quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình thiết lập xác lập giao dịch chuyển nhượng và trong quá trình thực hiện chuyển nhượng Các quy phạm pháp luật này nằm ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau như Hiến pháp

2013, BLDS 2015, Luật Đất đai 2013, các luật và các văn bản dưới luật có liên quan

Tiêu chí chung để đánh giá pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là hiệu quả để áp dụng, tính khả thi và tính đồng bộ: Pháp luật

là hệ thống các quy tắc xử xự chung do Nhà nước ban hành và bảo đảm thực hiện Các quy định của pháp luật nói chung và quy định của pháp luật chuyển

nhượng quyền sử dụng đất nói riêng được đánh giá dựa trên các tiêu chí về hiệu quả để áp dụng, tính khả thi và đồng bộ Cụ thể:

- Hiệu quả áp dụng: Hiệu quả áp dụng được hiểu các quy định này khi đưa vào thực tiễn áp dụng có đã được hiệu quả mà nhà làm luật hướng tới hay không Pháp luật được ban hành nhằm mục đích điều chỉnh một hoặc một số vấn đề nào đó trong một phạm vi nhất định Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất do đó để đánh giá pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần xem xét về hiệu quả áp dụng trong thực tiễn

- Tính khả thi: Một quy định “trên trời” không thể được áp dụng trong thực tiễn Thực tiễn nước ta luôn tồn tại một khoảng cách xa giữa lý luận và thực tiễn, các quy định pháp luật trong nhiều nội dung xa rời với thực tiễn khách quan dẫn đến không thể được áp dụng trong thực tiễn Tính khả thi là việc các quy định được ban hành phù hợp với thực tiễn vận động khách quan, phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, văn hóa xã hội tại thời điểm ban hành đồng thời còn mang tính dự báo, dự liệu các trường hợp phát sinh trong tương lai Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất bảo đảm tính khả thi, nghĩa là các văn bản QPPL về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với thực tiễn cuộc sống, đáp ứng được các yêu cầu khách quan của thực tiễn

Tính khả thi của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện ở việc các quy định pháp luật phải được ban hành đúng lúc, kịp thời đáp ứng những nhu cầu cuộc sống đang đặt ra, đồng thời phải phù hợp với cơ chế thực hiện và áp dụng pháp luật hiện hành Khi ban hành pháp luật phải xem xét các điều kiện về kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước có cho phép thực hiện được quy định hoặc văn bản pháp luật đó hay không, đồng thời phải tính đến các điều kiện như tổ chức bộ máy nhà nước, trình độ của đội ngũ cán bộ,

người dân có thực hiện được không, dư luận xã hội trong việc tiếp nhận quy định hoặc văn bản pháp luật đó (ủng hộ hay không ủng hộ), trình độ văn hoá

và kiến thức pháp lý của nhân dân Pháp luật có chất lượng phải là pháp luật đưa ra được phương án tốt nhất với phương pháp điều chỉnh phù hợp nhất, thông qua đó đạt được mục đích mong muốn trong những điều kiện kinh tế -

xã hội hiện tại của đất nước nói chung và của địa phương nói riêng

- Tính đồng bộ: Như đã phân tích nêu trên, pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm tổng thể các quy phạm pháp luật do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành theo trình tự luật định nhằm quy định về các vấn đề như nguyên tắc, điều kiện, thủ tục chuyển nhượng, quyền và nghĩa

vụ của các bên tham gia chuyển nhượng QSDĐ Các quy phạm pháp luật được quy định trong nhiều văn bản quy phạm pháp nhau do đó nội dung các văn bản quy phạm này cần được đồng bộ, không mâu thuẫn chồng chéo

Tính đồng bộ còn thể hiện ở sự hài hoà nhưng rõ ràng, rành mạch giữa các quy định Thực tế hệ thống pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay chưa quy định cụ thể, đồng bộ về nghĩa vụ và tiêu chuẩn đạo đức của đội ngữ cán bộ công chức trong hoạt động công vụ mà các quy định này nằm trong các văn bản QPPL khác nhau Như vậy, khi tiêu chí về tính đồng

bộ của hệ thống pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đảm bảo sẽ có ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng cũng như hiệu lực, hiệu quả hoạt động quản lý của Nhà nước và chất lượng đội ngũ thực hiện liên quan đến pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.2.2 Nhóm các tiêu chí cụ thể để đánh giá pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Các tiêu chí cụ thể để đánh giá pháp luật về chuyển nhượng quyền sử đụng dất là:

1.2.2.1 Tạo thuận lợi cho trao đổi hàng hóa

Tiêu chí cụ thể đầu tiên để đánh giá pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất được nhắc đến chính là pháp luật luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi áp dụng phải tạo được thuận lợi cho việc trao đổi hàng hóa là quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường, thúc đẩy phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Bởi một hệ thống pháp luật về chuyển nhượng hay nói cách khác là về “mua bán” mà khi thực hiện, áp dụng trong thực tiễn mà không tạo được điều kiện thuận lợi cho trao đổi hàng hóa thì không thể được đánh giá cao Do đó hệ thống pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ thực hiện hoàn thiện khi tạo được thuận lợi cho việc trao đổi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực tiễn

1.2.2.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nhanh chóng, chính xác và chi phí thấp

Tiêu chí cụ thể tiếp theo để đánh giá pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất được nhắc đến chính là pháp luật luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi áp dụng thì sẽ giúp việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được nhanh chóng, chính xác, chi phí thấp

Tính nhanh chóng được thể hiện: Pháp luật đất đai xóa bỏ các rào cản

về thủ tục hành chính để việc thực hiện các quy định được nhanh chóng chính xác giảm thiểu thời gian công sức đi lại cho người dân, đây là tiêu chí đánh giá chất lượng của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tính chính xác: Việc chuyển nhượng phải được quy định một cách chính xác, dễ áp dụng trong những trường hợp luật định Tính chính xác trong chuyển nhượng được thể hiện ở nội dung chính xác về chủ thể được phép chuyển nhượng, chính xác về đối tượng, mục đích và chính xác thời hạn thực hiện các quan hệ

Chi phí thấp: Một trong những yếu tố thể hiện kết quả của tính nhanh chóng và chính xác là việc chi phí của người dân sẽ thấp, bên cạnh các chi phí

như đi lại, công sức, thủ tục hành chính thì pháp luật chuyển nhượng còn phải thể hiện được việc giao dịch tùy từng loại đối tượng mà áp dụng các mức chi phí cho phù hợp giúp các chi phí không làm rào cản cho việc chuyển nhượng

Các tiêu chí trên được bảo đảm đồng nghĩa với chất lượng các quy định của pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đánh giá cao và được người dân thực hiện

1.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến việc thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và tại địa bàn địa phương cấp tỉnh nói riêng

1.3.1 Nhóm các yếu tố khách quan ảnh hưởng đến việc thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong quá trình xây dựng và hoàn thiện Luật đất đai, quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xem là một trung những chế định trung tâm và thu hút sự quan tâm của nhiều người Cho đến nay, pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu vận động của thực tiễn khách quan, đồng thời với việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân Vấn đề quan trọng là làm thế nào để pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực sự đi vào cuộc sống? Nghiên cứu về những yếu tố ảnh hưởng tới việc thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một việc làm quan trọng và cần thiết Cụ thể, nhóm yếu tố khách quan ảnh hưởng đến việc thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là:

1.3.1.1 Đường lối, quan điểm của Đảng ta trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Pháp luật nước ta chính là kết quả của sự thể chế hóa đường lối, quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam Căn cứ vào đường lối, quan điểm đó, Nhà nước có trách nhiệm cụ thể hóa trong Luật đất đai bằng quy định về

chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời luôn khuyến khích những chuyển nhượng hợp pháp Sự chi phối của đường lối, quan điểm của Đảng tới pháp luật đất đai nói chung, pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng là sự chi phối mang tính hệ thống, diễn ra từ khâu xây dựng, hoàn thiện pháp luật đến khâu thực thi và áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế Đây chính là vấn đề quan trọng mà người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải nhận thức đúng, để từ đó

có hành động phù hợp với các quy định về pháp luật đất đai

1.3.1.2 Trình độ phát triển kinh tế - xã hội

Theo học thuyết Mác - Lênin về hình thái kinh tế xã hội thì cơ sở hạ tầng (bao gồm toàn bộ những quan hệ sản xuất hợp thành cơ cấu kinh tế của một hình thái kinh tế - xã hội nhất định) quyết định đến kiến trúc thượng tầng

Vì vậy, yếu tố quan trọng quyết định đến việc thực thi pháp luật nói chung và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng chính là cơ sở kinh

tế Điều kiện kinh tế thấp kém thì tính chất của hành vi thực thi pháp luật ít phức tạp hơn; ngược lại, kinh tế càng phát triển thì tính chất của hành vi thực hiện pháp luật càng trở lên phức tạp Điều đó cho thấy trình độ phát triển kinh

tế tác động thường xuyên, trực tiếp đến chất lượng và hiệu quả thực thi pháp luật trên thực tế

Trong cơ chế kinh tế kế hoạch hóa tập trung, Nhà nước có quy định về Hợp đồng CNQSDĐ cũng là để thực hiện kế hoạch của Nhà nước Cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều có một nhiệm vụ duy nhất là thực hiện theo đúng quy định của pháp luật để phục vụ cho lợi ích chung của bản thân, của Nhà nước, của xã hội Điều này minh chứng cho tính chất đơn giản của hành vi của các chủ thể trong quá trình thực thi pháp luật về Hợp đồng CNQSĐ Với điều kiện đó, khó có thể tìm thấy hành vi trái pháp luật trong việc giao kết, thực hiện và Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Ngược lại,

trong cơ chế kinh tế thị trường, quyền tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chủ sử dụng đất được tôn trọng, trên cơ sở đó, hệ thống pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã phát triển mạnh mẽ để thực hiện quyền

tự do của hai bên trong giao dịch dân sự nói chung và trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng

1.3.2 Nhóm các yếu tố chủ quan ảnh hưởng đến việc thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.3.2.1 Tuyên truyền, giáo dục pháp luật

Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chỉ thể hiện ở việc được ban hành dưới hình thức văn bản QPPL, mà quan trọng hơn là văn bản QPPL đó phải đi vào cuộc sống Yếu tố ảnh hưởng đến việc thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó là các quy định này có được người dân nắm bắt được hay không Hiện nay công nghệ thông tin ngày càng trở nên hiện đại và phổ biến nhưng đó chỉ là đối với giới trẻ, còn đại bộ phận việc nắm bắt thông tin trên mạng về quy định pháp luật còn hạn chế Do vậy công tác tuyên truyền giáo dục pháp luật ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.3.2.2 Đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ công chức có liên quan

Ảnh hưởng trực tiếp đế việc thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thể hiện thông qua hoạt động thực hiện và áp dụng pháp luật của đội ngũ cán bộ công chức trong các hoạt động phụ trợ như: Công chứng, chứng thực, giải quyết tranh chấp phát sinh Do vậy phải nâng cao trình độ, năng lực, phẩm chất cho đội ngũ cán bộ công chức Muốn vậy, phải có kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng thường xuyên về chuyên môn nghiệp vụ cho đội ngũ cán bô, thực hiện tiêu chuẩn hoá đội ngũ cán bộ công chức, trong

đó xác định rõ cả về tiêu chuẩn chuyên môn, nghiệp vụ, tác phong, đạo đức, lối sống; tiến tới đánh giá cán bộ công chức theo từng chức danh cụ thể

1.3.2.3 Kiểm tra, giám sát việc thực hiện và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ảnh hưởng trực tiếp đến thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền

sử dụng đất chính là chất lượng của việc kiểm tra, giám sát quá trình thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và xử lý các hành vi vi phạm phạm pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đội ngũ cá nhân, tổ chức được Nhà nước trao quyền lực thực thi công

vụ, vì vậy kiểm tra việc thực hiện pháp luật để phát hiện những hành vi vi phạm pháp luật trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách kịp thời là hết sức cần thiết Điều này vừa đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật vừa kịp thời ngăn chặn các hiện tượng vi phạm pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Kết luận Chương 1

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất được pháp luật đất đai thừa nhận và bảo hộ Quyền này ra đời dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Điều này có nghĩa là quyền và nghĩa vụ của các chủ sử dụng trong sử dụng đất phát sinh trên cơ sở được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài Mặc dù được phái sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai song quyền sử dụng đất từng bước tách khỏi quyền sở hữu và mang tính độc lập tương đối Pháp luật đất đai xác định quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản và được tham gia trao đổi trên thị trường khi nó tham gia các giao dịch trên thị trường Trong thời đại kinh tế thị trường phát triển và mở rộng như hiện nay, khi đất đai đem lại lợi ích kinh

tế vô cùng to lớn thì hoạt động chuyển nhượng, giao dịch đất đai là một vấn

đề tất yếu Khi hoạt động này diễn ra việc phân tích tìm hiểu nắm bắt các quy định của pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: khái niệm về quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vấn đề cần thiết và quan trọng góp phần bảo đảm việc áp dụng đúng pháp luật trong thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực tiễn Bên cạnh việc phân tích các vấn đề

lý luận cơ bản của quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất chúng ta có thể nắm bắt hình dung rõ nét về các nội dung của pháp luật điều chỉnh chế định này

Chương 2 THỰC TRẠNG THỰC THI CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN TỈNH

BẮC NINH 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của tỉnh Bắc Ninh

Là một tỉnh nằm gọn trong châu thổ sông Hồng, liền kề với thủ đô Hà Nội, có mức tăng trưởng kinh tế cao, giao lưu kinh tế mạnh Bắc Ninh có tổng diện tích 823,1 km², trong đó diện tích tự nhiên chiếm khoảng 0,2 diện tích

tự nhiên cả nước và là địa phương có diện tích tự nhiên nhỏ nhất trong 63 tỉnh, thành phố.Toàn tỉnh có diện tích đất nông nghiệp là 495,5km2

(chiếm khoảng 60,3%); diện tích đất phi nông nghiệp là 324,3km2 (chiếm khoảng 39,4%) và diện tích đất chưa sử dụng là 3,3km2 (chiếm khoảng 0,3%)8

Tỉnh có 08 đơn vị hành chính cấp huyện gồm: thành phố Bắc Ninh, thị

xã Từ Sơn, huyện Yên Phong, huyện Tiên Du, huyện Quế Võ, huyện Thuận Thành, huyện Lương Tài và huyện Gia Bình; có 126 đơn vị hành chính cấp

xã Năm 2015 Bắc Ninh có số dân là 1.028.800 người với mật độ dân số 1250 người/km² Với những đặc điểm đó, Bắc Ninh có nhiều điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh

Gần thủ đô Hà Nội được xem như là một thị trường rộng lớn hàng thứ hai trong cả nước, có sức cuốn hút toàn diện về các mặt chính trị, kinh tế, xã hội, giá trị lịch sử văn hoá đồng thời là nơi cung cấp thông tin, chuyển giao công nghệ và tiếp thị thuận lợi đối với mọi miền đất nước

Là cửa ngõ phía Đông Bắc của thủ đô Hà Nội, Bắc Ninh là cầu nối giữa Hà Nội và các tỉnh trung du miền núi phía Bắc, trên đường bộ giao lưu chính với Trung Quốc và có vị trí quan trọng đối với an ninh quốc phòng

Trong cấu trúc địa lý không gian thuận lợi như vậy sẽ là yếu tố phát triển quan trọng và là một trong những tiềm lực to lớn cần được phát huy một cách triệt để nhằm phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và thúc đẩy quá trình thành phố hoá của tỉnh Bắc Ninh Xét trên khía cạnh cấu trúc hệ thống thành phố và các điểm dân cư của tỉnh thì thành phố Bắc Ninh sẽ sớm trở thành một

hệ thống hoà nhập trong vùng ảnh hưởng của thủ đô Hà Nội và có vị trí tương tác nhất định với hệ thống thành phố chung toàn vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc

Những đặc điểm về điều kiện địa lý tự nhiên, kinh tế - xã hội trên của tỉnh Bắc Ninh đã tác động tích cực tới chất lượng xét xử của TAND ở tỉnh Bắc Ninh, cụ thể: Tạo điều kiện thuận lợi cho người dân đi lại trong quá trình thực hiện các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sự tiếp cận pháp

lý và khả năng nhận thức của người dân được cải thiện nên việc tuyên truyền, giải thích pháp luật có hiệu quả

2.2 Pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

2.2.1 Khái niệm pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ là tổng thể hệ thống các quy phạm pháp luật quy định về các vấn đề như nguyên tắc, điều kiện, thủ tục chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia chuyển nhượng QSDĐ Các quy phạm pháp luật này nằm ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau như Hiến pháp 2013, BLDS 2015, Luật Đất đai 2013, các luật và các văn bản dưới luật có liên quan Để có cơ sở nghiên cứu, đề xuất những vấn

đề có tính chất định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ, học viên đi phân tích thực trạng những quy định của pháp luật hiện hành về chuyển nhượng QSDĐ để thấy được những mặt được và chưa được của pháp luật nước ta hiện nay

2.2.2 Các nguyên tắc pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đất đai là tài nguyên quý hiếm, QSDĐ là một tài sản có giá trị đặc biệt trong nền kinh tế thị trường Do vậy, chuyển nhượng QSDĐ, trong đó có đất cần phải tuân theo một số nguyên tắc nhất định Các nguyên tắc này xuyên suốt cả quá trình chuyển nhượng đòi hỏi cả cơ quan Nhà nước và các bên chuyển nhượng phải tuân thủ Các nguyên tắc chuyển nhượng QSDĐ như sau:

- Chủ thể sử dụng đất chỉ được phép chuyển nhượng đất cho những chủ thể theo pháp luật quy định: Pháp luật đất đai quản lý điều chỉnh giới hạn những chủ thể được quyền sử dụng đất, do đó khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ thể sử dụng đất chỉ được phép chuyển nhượng đất cho các chủ thể theo pháp luật quy định

- Khi chuyển nhượng QSDĐ các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhưng nội dung phải phù hợp với quy định của BLDS hiện hành và pháp luật về đất đai: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một loại hợp đồng được điều chỉnh trong BLDS 2015 do đó khi xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên có quyền thỏa thuận quyền và nghĩa vụ với nhau, các thỏa thuận này phải không trái điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội

- Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ phải tuân thủ những quy định của Nhà nước về sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng: Đất đai là một loại tài sản đặc biệt và thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quả lý, nên pháp luật Nhà nước quy định những điều kiện nhất định trong việc quản lý sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng đồng nghĩa với bên chủ sử dụng đất phải tuân theo các quy định của pháp luật sau khi nhận chuyển nhượng

- Việc chuyển nhượng QSDĐ phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên, bảo đảm lợi ích chính đáng của người sử dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là việc mua bán quyền sử dụng đất theo đó việc mua bán phải xuất phát từ nhu cầu sử dụng thực tế bởi thực tế nhiều người thực hiện việc mua bán nhằm đầu cơ tích trữ đất, pháp luật đặc biệt nghiêm cấm việc này

2.2.3 Nội dung pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.2.3.1 Chủ thể của quan hệ pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vai trò của Nhà nước trong quan hệ pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chủ thể chuyển nhượng QSDĐ được quy định tại nhiều văn bản pháp luật khác nhau: Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản hướng dẫn thi hành bao gồm: doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân có

đủ điều kiện theo pháp luật

Thứ nhất, chủ thể chuyển nhượng QSDĐ là doanh nghiệp: các doanh nghiệp kinh doanh đất khi chuyển nhượng QSDĐ phải đáp ứng những điều kiện cơ bản sau:

Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã; phải có vốn pháp định

và đăng ký kinh doanh BĐS Quy định phải thành lập doanh nghiệp, bởi lẽ, kinh doanh QSDĐ đòi hỏi phải được tổ chức chặt chẽ trên quy mô lớn, phải công khai, minh bạch, tạo được uy tín, thương hiệu cho hoạt động kinh doanh Với những điều kiện chặt chẽ đó, nên trong kinh doanh các hợp tác xã chiếm

số lượng không lớn mà chủ yếu là các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế tham gia

Bên cạnh điều kiện về tư cách chủ thể thì đòi hỏi chủ thể phải có vốn kinh doanh Theo khoản 1 Điều 3 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/6/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS thì

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng Trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp phải duy trì mức vốn điều lệ không thấp hơn mức vốn pháp định Quy định đăng ký về vốn kinh doanh, bởi lẽ, đất là loại hàng hóa có giá trị rất lớn, doanh nghiệp phải có khả năng tài chính mới có thể kinh doanh, tránh tình trạng “tay không bắt giặc”, đầu cơ tích trữ hoặc mua đi bán lại kiếm lời gây

“lũng đoạn ” thị trường đất mà không có khả năng “sản xuất” phát triển thị trường

Thứ hai, chủ thể chuyển nhượng QSDĐ là hộ gia đình, cá nhân Đối tượng này có thể là bất kỳ hộ gia đình, cá nhân đầu tư vào đất để chuyển nhượng, mua bán kiếm lời hoặc có đất nhưng không có nhu cầu sử dụng, sử dụng không hết thì họ có quyền chuyển nhượng cho các chủ thể khác theo quy định của pháp luật

Chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hộ gia đình, cá nhân

là nhóm chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu và cơ bản nhất Hộ gia đình, cá nhân trong nước được nhận chuyển nhượng mà không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ thông qua hình thức mua, nhận thừa

kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ hoặc được nhận QSDĐ trong các

dự án phát triển nhà ở

Ngoài hộ gia đình, cá nhân là chủ thể phổ biến nhận chuyển nhượng QSDĐ thì các doanh nghiệp, các tổ chức khác cũng có thể trở thành chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng QSDĐ có thể là doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoặc doanh nghiệp kinh doanh các ngành nghề, lĩnh vực khác nhau

Thứ ba, chủ thể đặc biệt trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là Nhà nước: Trước đây BLDS 2005 không hề đề cập đến nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam trong các chủ thể trong quan hệ dân sự Đây là một chủ thể đặc biệt trong quan hệ dân sự được BLDS 2015 đề cập

đến Theo quy định tại Điều 2 Hiến pháp năm 2013 quy định: “1 Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa của Nhân dân, do Nhân dân, vì Nhân dân

2 Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam do Nhân dân làm chủ; tất cả quyền lực nhà nước thuộc về Nhân dân mà nền tảng là liên minh giữa giai cấp công nhân với giai cấp nông dân và đội ngũ trí thức

3 Quyền lực nhà nước là thống nhất, có sự phân công, phối hợp, kiểm soát giữa các cơ quan nhà nước trong việc thực hiện các quyền lập pháp, hành pháp, tư pháp” Mặc dù là chủ thể đặc biệt, nhưng trong một số quan hệ

pháp luật dân sự nhất định vẫn có sự tham gia của Nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, với tư cách là chủ thể trong quan hệ dân sự và trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua nhiều hình thức khác nhau như: Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; hoặc công nhận quyền sử dụng đất Trong từng hình thức khác nhau, người sử dụng đất có những quyền và nghĩa vụ khác nhau Do vậy Nhà nước chính là chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng quyền

sử dụng đất

2.2.3.2 Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể

Trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đều có các quyền và nghĩa vụ để đảm bảo giao dịch chuyển nhượng thành công và nhằm hạn chế tối đa tranh chấp Vì vậy, pháp

luật quy định rõ quyền của họ, trên cơ sở đó để bảo vệ quyền lợi chính đáng của họ khi bị xâm phạm Tuy nhiên, pháp luật về đất đai hiện hành chưa quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng QSDĐ Song do QSDĐ được xem như là một quyền tài sản và được tham gia vào giao dịch dân sự trong đó có cả hành vi chuyển nhượng QSDĐ nên thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân sự và được BLDS quy định cụ thể như sau:

* Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng

- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng

- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra

- Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

- Các quyền khác trong hợp đồng

* Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp

- Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng

- Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai

và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật

- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng

* Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực

về quyền sử dụng đất chuyển nhượng

- Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại

do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra

- Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng

- Các quyền khác trong hợp đồng

* Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng

- Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật

- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng

2.2.3.3 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ là sự ràng buộc của Nhà nước đối với các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ Theo Luật Đất đai

2013 thì người sử dụng đất được phép chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp của mình khi có đủ các điều kiện sau đây:

Điều kiện chung: Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển

nhượng đất khi có các điều kiện sau đây: “có Giấy chứng nhận; đất không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án”

- Có giấy chứng nhận QSDĐ: “Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước”

Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ là một điều kiện rất quan trọng vì thiếu nó thì sẽ không có căn cứ pháp lý xác lập một cách đầy đủ mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng Việc được cấp giấy chứng nhận QSDĐ trước hết là vì quyền lợi của người sử dụng đất bởi thông qua giấy chứng nhận QSDĐ, người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp khi xảy ra tranh chấp hoặc bị xâm hại

- Đất không có tranh chấp: Để bảo vệ quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng QSDĐ, Luật đất đai quy định chỉ những thửa đất không xảy ra tranh chấp mới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng Các tranh chấp có thể bao gồm tranh chấp về biên giới với các thửa đất lân cận, tranh chấp về quyền

sử dụng thửa đất giữa các đồng sở hữu quyền sử dụng hoặc với các chủ thể khác trong trường hợp QSDĐ đang được dùng để thế chấp, bảo lãnh, đang trong thời hạn cho thuê Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra thì sau khi giải quyết xong mọi bất đồng mâu thuẫn giữa các bên thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng

- QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án: Đối những thửa đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì không được chuyển nhượng Nhà