Quản lý nhà chung cư với sự tham gia của cộng đồng tại dự án mon city, phường mỹ đình, quận nam từ liêm, hà nội (luận văn thạc sĩ)

* Các khaí niệm và thuật ngữ sử dụng trong đề tài nghiên cứu: Theo Thông tư 02/2016/TT của Bộ Xây dựng đưa ra một số khái niệm như sau: + Nhà chung cư: là nhà có từ 2 tầng trở lên, có n

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

-

ĐỖ QUANG HUY

QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ VỚI SỰ THAM GIA CỦA CỘNG ĐỒNG TẠI DỰ ÁN MON CITY,

PHƯỜNG MỸ ĐÌNH, QUẬN NAM TỪ LIÊM, HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Hà Nội – 2019

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI -

ĐỖ QUANG HUY KHÓA 2017-2019

QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ VỚI SỰ THAM GIA CỦA CỘNG ĐỒNG TẠI DỰ ÁN MON CITY, PHƯỜNG MỸ ĐÌNH,

QUẬN NAM TỪ LIÊM, HÀ NỘI

Chuyên ngành : Quản lý đô thị và công trình

Mã số : 60.58.01.06

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC :

TS NGUYỄN HUY DẦN

XÁC NHẬN CỦA CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN

Hà Nội 2019

LỜI CẢM ƠN

Để thực hiện và hoàn thành luận văn này, em đã nhận được sự hỗ trợ, giúp đỡ cũng như là quan tâm, động viên từ nhiều cơ quan, tổ chức và cá nhân Nghiên cứu khoa học cũng được hoàn thành dựa trên sự tham khảo, học tập kinh nghiệm từ các kết quả nghiên cứu liên quan, các sách, báo chuyên ngành của nhiều tác giả ở các trường Đại học, các tổ chức nghiên cứu

Trước hết, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Thầy giáo, Tiến sỹ Nguyễn Huy Dần người trực tiếp hướng dẫn khoa học đã luôn dành nhiều thời gian, công sức hướng dẫn em trong suốt quá trình thực hiện nghiên cứu và

hoàn thành luận văn

Em xin trân trọng cám ơn Ban giám hiệu, Khoa sau đại học - Trường Đại học Kiến Trúc Hà Nội cùng toàn thể các thầy cô giáo công tác trong trường đã tận tình truyền đạt những kiến thức quý báu, giúp đỡ em trong quá

trình học tập và nghiên cứu

Tuy có nhiều cố gắng nhưng trong luận văn này không tránh khỏi những thiếu sót Em kính mong Quý thầy cô, các chuyên gia, những người quan tâm đến đề tài, đồng nghiệp, gia đình và bạn bè tiếp tục có những ý kiến

đóng góp, giúp đỡ để đề tài được hoàn thiện hơn

Một lần nữa em xin chân thành cám ơn!

Hà Nội, Tháng 5 năm 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ này là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của tôi Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Đỗ Quang Huy

MỤC LỤC

Lời cảm ơn

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục các hình vẽ

Danh mục sơ đồ

Mục lục

* Lý do chọn đề tài

* Mục tiêu nghiên cứu

* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

* Phương pháp nghiên cứu

* Ý Nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Ý nghĩa khoa học :

Ý nghĩa thực tiễn

* Cấu trúc đề tài nghiên cứu

* Các khái niệm và thuật ngữ sử dụng trong đề tài nghiên cứu

NỘI DUNG 1

Chương 1 : Thực trạng công tác quản lý chung cư với sự tham gia của cộng đồng tại dự án Mon City 1

1.1 Thực trạng về công tác quản lý nhà chung cư tại Hà Nội hiện nay 1

1.1.1 Thực trạng tại các khu chung cư cũ tại nội thành 3

1.1.2 Thực trạng tại các khu chung cư “bậc trung” 5

1.1.3 Thực trạng tại các khu chung cư cao cấp 9

1.1.4 Về mặt an toàn cho người dân trong khu nhà chung cư 11

1.1.5 Thực trạng về phí dịch vụ 15

1.2 Thực trạng về công tác quản lý, vận hành chung cư Moncity – Mỹ

Đình, Quận Nam Từ Liêm, Hà Nội 19

1.2.1 Giới thiệu tổng quan về dự án Moncity – Mỹ Đình, Quận Nam Từ Liêm, Hà Nội 25

1.2.2 Thực trạng công tác quản lý vận hành của chung cư Mon City 29

1.3 Một số vấn đề cần được nghiên cứu và giải quyết trong công tác quản lý vận hành chung cư Mon City 33

Chương 2: Cơ sở khoa học về sự tham gia của cộng đồng tại dự án Mon City 35

2.1 Cơ sở pháp lý: 37

2.2 Cơ sở lý thuyết :……….41

2.3 Cơ sở thực tiễn: 53

2.3.1 Những vấn đề trong công tác quản lý chung cư đã được giải quyết sau khi có luật nhà ở ra đời 54

2.3.2 Những vẫn đề chưa được giải quyết 55

2.4 Bài học kinh nghiệm 57

2.4.1 Kinh nghiệm từ nước ngoài : 59

2.4.2 Kinh nghiệm trong nước 62

Chương 3: Giải pháp quản lý nhà chung cư với sự tham gia của cộng đồng tại dự án Mon City 64

3.1 Quan điểm, nguyên tắc về sự tham gia của cộng đồng trong quản lý nhà chung cư 64

3.1.1 Quan điểm 65

3.1.2 Nguyên tắc ………68

3.2 Giải pháp nâng cao Sự tham gia của cộng đồng trong công tác quản lý

chung cư Mon City 69

3.2.1 Làm rõ các chi tiết về cách tính diện tích, các tiện ích đi kèm trong hợp đồng ngay từ khi mở bán 71

3.2.2 Đặt An toàn phòng cháy chữa cháy lên hàng đầu, tập huấn phòng cháy chữa cháy cho người dân 74

3.2.3 Tuyên truyền nâng cao ý thức của người dân về việc giữ vệ sinh chung 75

3.2.4 Kêu gọi người dân nâng cao ý thức giữ gìn an ninh trật tự nhà trung cư 77

3.2.5 Tuyên truyền và tập huấn sử dụng điện an toàn trong nhà chung cư.77 3.2.6 Tổ chức đội giám sát việc chấp hành nội quy chung cư 78

3.2.8 Bổ sung Ban kiểm soát hồ trợ và kiểm tra, giám sát Ban quản trị tòa nhà trong việc quản lý vận hành nhà chung cư:……….79

3.2.9 Giải pháp phát huy sự tham gia cộng đồng trong quản lý nhà chung cư ……….83

KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP 88

Kết luận 88

Kiến nghị 92

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

Phụ lục 01 ( Công văn trả lời của Cục Quản lý nhà về vấn đề diện tích, sở hữu) Phụ lục 02 ( BB họp giữa CĐT và đại diện cư dân)

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 1.1 Dân cư treo băng rôn phản đối chủ đầu tư

Hình 1.2 Cháy chung cư Hồ Gương Plaza

3 Hình 2.1 Phối cảnh chung cư Mon City

34 Hình 2.2 Vị trí chung cư Mon City

diện tích khi lắp đặt điều hòa 37

Hình 2.6 Cư dân treo băng rôn phản đối cách đo diện

tích căn hộ chung cư Mon City 38

HÌnh 2.7 Cư dân treo băng rôn phản đối cách đo diện

tích căn hộ chung cư Mon City 39 Hình 2.8 Một khu tập thể tại Hà Nội sau khi được cải

Hình 2.9 Desa Parkcity nhìn từ trên cao

48 Hình 2.10 Bên trong khu đô thị Desa Parkcity

48

Hình 3.1 Tủ chữa cháy

54 Hình 3.2 Nội quy phòng cháy chữa cháy

54 Hình 3.3 Hình ảnh theo hợp đồng mua bán căn hộ

Hình 3.4 Cách tính đề xuất cụ thể trong hợp đồng

57 Hình 3.5 Cuộc họp tự phát với CĐT không thể đại

Hình 3.6 Mặt nạ phòng độc

59 Hình 3.7 Hướng dẫn thoát hiểm khi xảy ra cháy

60

DANH MỤC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 1.1 Giai đoạn đầu quản lý nhà chung cư 11

Sơ đồ 1.2 Giai đoạn sau khi nhà chung cư đạt trên 50%

các căn hộ và sau 12 tháng đưa vào sử dụng.

12

Sơ đồ 1.3 Sơ đồ quản lý vận hành tại chung cư Mon City 35

MỞ ĐẦU

* Lý do chọn đề tài:

Hà Nội một trong những thành phố phát triển, nơi đây là trung tâm văn hóa hành chính trị chính của cả nước Có thể thấy rằng, Hà Nội hiện nay có số lượng dân số đứng nhất nhì của cả nước do dân nhập cư từ các địa phương lân cận, dân số quá đông đúc dẫn đến quỹ đất để xây dựng nhà ở ngày càng thiếu hụt, do đó cần phải lựa chọn xây dựng nhà ở cho phù hợp, đáp ứng được nhu cầu phát triển của đô thị Bên cạnh nhà ở do nhân dân tự xây dựng, Hà Nội đã tập chung phát triển nhiều nhà chung cư cao tầng được đầu tư theo dự án

Có thể khẳng định rằng việc xuất hiện các căn hộ chung cư cao tầng đã giúp ích rất nhiều cho các cư dân và xã hội Về mặt xã hội đã giúp giải quyết vấn đề về nhà ở cho các hộ dân ở trong các đô thị lớn, tạo điều kiện cho cơ quan chức năng dễ dàng quản lý được các vấn đề về môi trường, an ninh trật

tự xã hội Về phía khách hàng có nhu cầu mua căn hộ chung cư thì dễ dàng giải quyết được vấn đề nguồn cung nhà ở, tại đây họ không cần phải bỏ ra một khoản chi phí lớn để mua một mảnh đất riêng trong thành phố và không mất thêm chi phí để xây dựng ngôi nhà

Sự xuất hiện các tòa chung cư mang lại nhiều rất lợi ích cả về kinh tế và

xã hội, bên cạnh những ưu điểm đó cũng không thể phủ nhận hết những bất cập còn tồn tại ở hầu hết các chung cư hiện nay Sự nảy sinh các mâu thuẫn đến nay vẫn chưa có cách giải quyết, đặc biệt là mâu thuẫn giữa cư dân với chủ đầu tư luôn là vấn đề được nhắc đến tại các trang báo Có thể kể qua vài mâu thuẫn như:

- Tranh chấp diện tích, không gian sở hữu chung do không có pháp lý hướng dẫn chi tiết, dẫn đến kiện cáo, mất mỹ quan đô thị, đảo lộn cuộc sống của người dân

Hình 1.1 Dân cư treo băng rôn phản đối chủ đầu tư tại Hà nội

- Dân cư sống trong các tòa chung cư cao tầng đang sống thấp thỏm trong nỗi lo nỗi sợ, họ sợ việc cháy nổ bất cứ lúc nào không hay, do các chủ đầu tư tắc trách, không quan tâm đến sự an toàn của người dân, các thiếu trang thiết bị chữa cháy Một phần người dân họ không được trang bị kỹ năng chữa cháy, thoát hiểm khi xảy ra sự cố

Hình 1.2 Cháy chung cư Hồ gươm Plaza

- Chủ đầu tư cho thu phí dịch vụ hàng tháng từ 3000-16000đ/m2 của từng hộ dân mà các khoản tiền thu lại sử dụng không công khai minh bạch, chất lượng đời sống của cư dân không phản ánh đúng như số tiền họ đã bỏ ra hàng tháng

- Chủ đầu tư không chịu chi trả phí bảo trì 2%, mặc cho phía người dân, chính quyền gửi văn bản yêu cầu hoàn trả lại phí bảo trì cho Ban quản trị, các thiết bị trong chung cư sau nhiều năm hoạt động đã xuống cấp cần thay thế, sửa chữa mà không có kinh phí để sửa chữa

Từ những bất cập trên chúng ta nhận thấy việc tham gia của của cộng đồng trong công tác quản lý chung cư giúp các hộ dân đòi lại quyền lợi của mình, các chủ đầu cũng được hưởng các quyền lợi hợp pháp, cuộc sống ở các khu chung cư ở được cải thiện tốt hơn

Vì vậy đề tài “Quản lý nhà chung cư với sự tham gia của cộng đồng tại dự án MON CITY, phường Mỹ Đình, quận Nam Từ Liêm, Hà nội” là

hết sức cần thiết và cấp bách, giúp góp phần cho công tác quản lý nhà chung

cư nói chung và chung cư tại dự án Mon City phường Mỹ Đình, quận Nam

Từ Liêm, Hà nội nói riêng

* Mục tiêu nghiên cứu:

+ Khảo sát thực trạng công tác quản lý vận hành tại chung cư Moncity Tổng hợp các xung đột, vướng mắc từ khi chung cư đưa vào vận hành

+ Đánh giá mức độ tham gia của cộng đồng trong công tác quản lý vận hành chung cư

+ Tìm hiểu nhận thức của cư dân về quyền lợi và trách nhiệm của mình trong công tác quản lý vận hành

+ Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao vai trò của cộng đồng trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư, nhằm giải quyết các xung đột lợi ích giữa

các bên tại chung cư Mon City nói riêng và các chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội nói chung

* Đối tượng nghiên cứu:

+ Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý chung cư và sự tham gia của cộng đồng trong công tác quản lý nhà chung cư để giải quyết các xung đột với chủ đầu tư tại Chung cư Mon City phường Mỹ Đình, quận Nam Từ Liêm, Hà nội

+ Phạm vi nghiên cứu: Chung cư Mon City phường Mỹ Đình, quận Nam

Từ Liêm, Hà nội

* Phương pháp nghiên cứu:

+ Phương pháp thu thập thông tin: thu thập số liệu, tài liệu, các văn bản sẵn có

Giúp các nhà quản lý nhận diện được một số tồn tại của hệ thống văn bản pháp lý, thông tư hướng dẫn để kịp thời điều chỉnh, ban hành tránh được các khiếu nại, tranh chấp giữa người dân và nhà đầu tư

+ Ý nghĩa thực tiễn:

* Đối với các cơ quan chuyên môn, các nhà quản lý:

Giúp các cơ quan chuyên môn, các nhà quản lý nhận biết được những kỳ vọng của người dân về môi trường sống hiện tại Nắm rõ được các vẫn đề hay xảy ra xung đột, kịp thời ban hành, sửa đổi các nghị định thông tư hướng dẫn cho các bên nhắm đảm bảo quyền lợi cho người dân và nhà đầu tư

Biết được các tiêu chí ảnh hưởng đến việc người dân chọn lựa nhà chung

cư, biết được các tiêu chí nào đã thực hiện tốt hoặc chưa tốt, qua đó có thể từng bước đưa ra các tiêu chí phù hợp nhất để có thể thu hút người dân sinh sống tại chung cư

Hiểu được ý kiến đánh giá của người dân về nhà ở và dịch vụ của nhà ở, biết được mức độ hài lòng của người dân về các khía cạnh cụ thể về chất lượng nhà và dịch vụ Từ đó đề xuất, khuyến cáo, đóng góp ý kiến xây dựng quy chế khai thác sử dụng nhà ở chung cư Kết quả nghiên cứu sẽ giúp cho các cơ quan chuyên môn, hoạch định chính sách, các nhà quản lý và các nhà thiết kế rà soát đánh giá lại các tiêu chí, mô hình thiết kế và mô hình quản lý các khu chung cư để nâng cao sự hài lòng của người dân nhằm thu hút, làm tăng nhu cầu người dân sinh sống tại các khu chung cư

* Đối với cư dân sống trong khu chung cư:

Qua cuộc khảo sát thì cư dân có thể thể hiện những quan điểm, ý kiến của họ về chất lượng sống, đánh giá công tác quản lý của ban quản lý tại các khu chung cư nói chung và tại Chung cư Mon City phường Mỹ Đình, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội

Giúp cho cư dân trong khu chung cư nhận thức rõ hơn về vai trò, quyền

và nghĩa vụ của họ trong công tác tham gia quản lý nhà ở chung cư nơi họ sinh sống

* Cấu trúc đề tài nghiên cứu:

A Mở đầu

B Nội dung

- Chương I : Thực trạng công tác quản lý chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Chương II : Cơ sở khoa học và thực tiễn

- Chương III : Sự tham gia của cộng đồng trong công tác quản lý chung

cư Mon City phường Mỹ Đình, quận Nam Từ Liêm, Hà nội

C Kết luận kiến nghị, đề xuất giải pháp

* Các khaí niệm và thuật ngữ sử dụng trong đề tài nghiên cứu:

Theo Thông tư 02/2016/TT của Bộ Xây dựng đưa ra một số khái niệm như sau:

+ Nhà chung cư: là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi,

cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh

+ Tòa nhà chung cư: là một khối nhà chung cư (có một hoặc một số đơn

nguyên) được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

+ Cụm nhà chung cư: là tập hợp từ hai tòa nhà chung cư trở lên được

xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch, hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có cùng hình thức một chủ sở hữu hoặc nhiều chủ sở hữu

+ Nhà chung cư có mục đích để ở: là nhà chung cư được thiết kế, xây

dựng chỉ sử dụng cho mục đích để ở

+ Nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp: là nhà chung cư được

thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ, thương mại

+ Chủ đầu tư: dự án xây dựng nhà chung cư là chủ sở hữu vốn hoặc tổ

chức, cá nhân được giao quản lý, sử dụng vốn để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trong đó có nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan (sau đây gọi chung là chủ đầu tư)

+ Chủ sở hữu nhà chung cư: là chủ sở hữu căn hộ và chủ sở hữu diện

tích khác không phải là căn hộ trong nhà chung cư

+ Người sử dụng nhà chung cư: là chủ sở hữu đang trực tiếp sử dụng nhà

chung cư hoặc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hợp pháp căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư thông qua hình thức thuê, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý sử dụng hoặc sử dụng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền

+ Nhà chung cư có một chủ sở hữu: là nhà chung cư chỉ có một chủ sở

hữu đối với toàn bộ nhà chung cư và không có phân chia phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng

+ Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu: là nhà chung cư có từ hai chủ sở

hữu trở lên, trong đó có phần sở hữu riêng của mỗi chủ sở hữu và có phần sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu

+ Phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư: là phần diện tích, các hệ

thống thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật được quy định tại Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở nhưng thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu tòa nhà chung cư

+ Phần sở hữu chung của khu căn hộ: là phần diện tích, các hệ thống

thiết bị quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở nhưng chỉ thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu khu căn hộ

+ Phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại: là phần

diện tích, các hệ thống thiết bị quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở nhưng chỉ thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của chủ sở hữu khu chức năng này Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:

b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần

sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư

c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt

d) Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên

và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt

+ Phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư: là phần diện tích, các công

trình, hệ thống thiết bị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu cụm nhà chung cư, bao gồm bể nước, máy phát điện, bể phốt, máy bơm nước, sân vườn công cộng (nếu có)

và các công trình, thiết bị khác được xây dựng, lắp đặt theo thiết kế được phê duyệt để sử dụng chung cho nhiều tòa nhà nhập vào cụm nhà chung cư

Có rất nhiều định nghĩa về sự tham gia của cộng đồng, trong khuôn khổ luận văn có dùng hai khái niệm về cộng đồng:

+ Cộng đồng: là một nhóm người chung sống trong một điều kiện xã hội

nhất định, có chung một số đặc điểm và quyền lợi, dựa vào nhau cùng tồn tại

và phát triển

+ Sự tham gia của cộng đồng : là cộng đồng cùng tham gia lập kế hoạch,

cùng thực hiện kế hoạch và cùng chia sẻ trách nhiệm và quyền lợi

CHƯƠNG I : THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ VỚI SỰ THAM GIA CỦA CỘNG ĐỒNG TẠI DỰ ÁN MON CITY 1.1 Thực trạng về công tác quản lý nhà chung cư tại Hà Nội hiện nay

Tại Hà Nội, các chung cư bắt đầu phát triển từ nhiều năm nay, nhưng những cơ chế quản lý mà các cấp quản lý đưa ra có lẽ chưa thực sự phù hợp với thực tại, với cuộc sống của người dân Dẫn đến các cuộc tranh chấp bên khách hàng luôn là người thiệt thòi Nhằm đảm bảo quyền lợi tốt nhất giữa các bên, Bộ Xây dựng ban hành đưa ra quy chế 08/2008 và mới nhất là

Thông tư 02/2016 để quản lý

Một trong những nội dung quan trọng của Quy chế 08 và Thông tư 02 là quy định cụ thể về cơ cấu, cách thức tổ chức bộ máy thực hiện việc quản lý sử dụng nhà chung cư (quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong tổ chức quản lý sử dụng nhà chung; hội nghị nhà chung cư; thành phần ban quản trị; quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư)

Sơ đồ tổ chức quản lý vận hành nhà chung cư thể hiện qua 2 giai đoạn:

Sơ đồ 1.1: Giai đoạn đầu quản lý nhà chung cư

Tham gia giám sát hoặc phản ánh Giai đoạn đầu quản lý nhà chung cư: chủ đầu tư là chủ thể chịu trách nhiệm quản lý toàn bộ nhà chung cư, trong đó tập trung việc tự tổ chức (nếu

có đủ năng lực) hoặc ký kết hợp đồng thuê doanh nghiệp quản lý vận hành, doanh nghiệp bảo trì để thực hiện các công việc vận hành, bảo trì nhà chung

cư, giai đoạn này, các chủ sở hữu căn hộ cử ban đại diện cho các hộ dân chủ yếu phản ánh, kiến nghị các vấn đề liên quan đến sử dụng nhà chung cư tới chủ đầu tư

Sơ đồ 2.2 : Giai đoạn sau khi nhà chung cư đạt trên 50% các căn hộ và

sau 12 tháng đưa vào sử dụng

Doanh nghiệp bảo

trì Ban quản trị nhà chung cư

Chú thích: quản lý giám sát trực tiếp

Tham gia giám sát hoặc phản ánh Giai đoạn này nhà chung cư phải được quản lý theo đung quy định của Quy chế 08, và Thông tư 02, cụ thể như sau:

Chủ đầu tư: chịu trách nhiệm chủ trì tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu trong thời hạn không quá 12 tháng kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên Thực hiện lựa chọn

và ký hợp đồng với doanh nghiệp có chức năng và chuyên môn để quản lý vận hành nhà chung cư trong thời gian đầu đưa nhà chung cư vào sử dụng đến khi ban quản trị được thành lập Đề xuất doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư để hội nghị nhà chung cư lần đầu thông qua Cử đại diện tham gia vào thành phần ban quản trị nhà chung cư

Ban quản trị nhà chung cư: thành phần bao gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và đại diện chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư, hoặc cụm nhà chung cư Số lượng từ 5 đến 15 thành viên, tùy theo điều kiện cụ thể từng nhà chung cư hoặc cụm nhà chung cư Cơ cấu gồm

1 hoặc 2 phó ban, trong đó có 1 phó ban là thành phần do chủ đầu tư cử tham gia

Ban quản trị có trách nhiệm:

+ Chủ trì hội nghị nhà chung cư; báo cáo công tác quản lý sử dụng nhà chung cư giữa hai kỳ hội nghị;

+ Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng nhà chung cư; kiểm tra, đôn đốc người sử dụng nhà chung cư thực hiện đúng nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư;

+ Ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ với doanh nghiệp quản lý vận hành và hợp đồng bảo trì với doanh nghiệp có tư cách pháp nhân về xây dựng; theo dõi, giám sát việc quản lý vận hành và bảo trì nhà chung cư;

Kiểm tra báo cáo thu, chi tài chính về quản lý vận hành và bảo trì nhà chung cư

Hình thức hoạt động ban quản trị: Hoạt động theo nguyên tắc tập thể, quyết định theo đa số

Doanh nghiệp quản lý vận hành và bảo trì nhà chung cư:

+ Doanh nghiệp quản lý vận hành là đơn vị có chức năng quản lý chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp; được hưởng các chế độ như đổi với dịch vụ công ích trong hoạt động cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư

+ Việc bảo trì nhà chung cư được thể hiện bởi doanh nghiệp có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư hoặc tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng

1.1.1 Thực trạng tại các khu chung cư cũ tại nội thành

Hiện nay ở khu vực nội thành Hà Nội còn tồn tại những khu chung cư

cũ cao 4-5 tầng xây dựng xem kẽ tại các khu phố gây ảnh hưởng khá lớn tới mĩ quan đô thị Tổng quỹ nhà ở hiện nay của Hà Nội ước trên 17 triệu m2, lớn thứ hai trong cả nước, sau TPHCM Tuy nhiên, trong số này có tới 460 chung

cư cũ đang là nơi cư ngụ của 86.000 nhân khẩu, trong đó có 23 khu (4-5 tầng)

và hơn 10 khu (1-2 tầng) với khoảng 1 triệu m2 sàn bị xuống cấp nặng nề Các khu chung cư cũ này được xây dựng bằng vốn ngân sách Nhà nước từ những năm 60-70-80 thế kỷ trước, đến nay đều đã xuống cấp, một số đang trong tình trạng nguy hiểm và đặc biệt nguy hiểm Vào khoảng cuối năm

2008, Hà Nội phải trải qua một “trận lụt lịch sử” Trận mưa lớn nhất trong vòng 35 năm đổ xuống ngày 31/10/2008 biến Hà Nội thành biển nước,các khu chung cư cũ bị thấm dột,lún nứt nặng do bị ngâm nước nhiều ngày.Trần nhà bong tróc nhiều chỗ,những mảng tường vốn đã tróc sẵn nay chỉ cần đẩy nhẹ là rụng…Tiêu biểu phải kể đến các khu chung cư Giảng Võ, Thành Công,

Láng Hạ, Văn Chương, Kim Liên…Trước trận lụt các khu chung cư cũ này

đã xuống cấp rất nhiều rồi chứ không đợi đến lúc trận lụt xảy ra

Mặt sau của nhà B1 khu tập thể Văn Chương là nơi giúp người ta dễ hình dung được diện mạo ban đầu của những chung cư loại lắp ghép 6X, 7X, bởi các khu nhà khác (và ngay cả mặt trước của chính khu nhà B1) đều đã biến dạng do cơi nới, sửa sang chắp vá Bức tường gạch cũ kỹ mọc đầy những cụm dương xỉ, cửa sổ bằng gỗ tạp xệ hẳn xuống, cống thoát nước thải to thô

lố lộ thiên…, những hành lang hun hút luôn thiếu ánh sáng đã phản ánh tuổi tác của các ngôi nhà Khỏi phải nói cũng có thể hiểu được sự bất tiện mà cư dân các khu nhà này phải chịu đựng khi sống trong tình trạng đó

Tuy mới hơn, nhưng cư dân của các chung cư như Kim Liên, Trung

Tự, Thành Công, Giảng Võ… cũng đều phải trải qua vô số chuyện bực mình Một số người dân sống trong các căn hộ chung cư tại Thành Công tâm sự:

“Cứ mỗi khi trời mưa, đặc biệt là những đợt mưa dầm, gió bấc đầu mùa đông hoặc giông bão mùa hè, nước chảy theo tấm ghép panel, ngấm dần xuống các tầng thấp tạo nên những mảng ngấm loang lổ, thậm chí nhỏ thành giọt” Quả

là trần và tường nhà họ, nhất là toilet, cứ loang lổ, thậm chí còn mọc rêu xanh Nhưng gia đình của họ cũng còn có được hệ thống công trình phụ riêng biệt chứ hàng ngàn người dân ở chung cư Nguyễn Công Trứ lại còn chưa có được

Để giải quyết thực trạng này, Bộ Xây dựng đã có quyết định số: 08/2008/QĐ –BXD về việc ban hành quy chế quản lí sử dụng nhà chung cư trong đó có:

Điều 7 Cải tạo và phá dỡ nhà chung cư

Việc cải tạo, phá dỡ nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại điều 81, 83, 84, 85, 86, 87, 88 và điều 89 của Luật nhà ở; Điều 55, Điều 56 của Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ về “quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở (sau đây gọi tắt là Nghị định số 90/2006/NĐ-CP) và Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03/07/2007 về “một

số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp“

Theo đó, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được thực hiện trên nguyên tắc đồng thuận, đảm bảo 2/3 tổng số chủ sử dụng và sở hữu nhà ở hợp pháp trong phạm vi dự án đồng tình với phương án di chuyển, tạm ứng, tái định cư được Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định quận, huyện phê duyệt thông qua văn bản có chữ ký của các hộ gia đình, được UBND phường, xã, thị trấn xác nhận

Các hộ gia đình, cá nhân được nhận bố trí tại các căn hộ mới có diện tích căn hộ không nhỏ hơn 30 m2 sàn; không phải trả tiền cho chủ đầu tư phần diện tích tái định cư bằng 1,3 lần diện tích ở hợp pháp cũ được UBND quận, huyện phê duyệt Đối với phần diện tích căn hộ được tăng thêm (ngoài diện tích bằng 1,3 lần diện tích ở hợp pháp cũ) thì các hộ gia đình, cá nhân phải trả tiền theo suất đầu tư m2 sàn của dự án được duyệt Các hộ thuộc diện nghèo và chính sách, phần diện tích phải trả tiền sẽ được UBND thành phố xem xét cho phép trả góp trong 20 năm

Khi HĐND thành phố ra nghị quyết khẳng định, cải tạo chung cư cũ là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của thành phố đến năm 2010, trên cơ sở

nguyên tắc then chốt, nhiều người dân đã khấp khởi mừng thầm Tuy nhiên,

để thực hiên được công việc này xem ra còn nhiều chuyên phải bàn tới

1.1.2 Thực trạng tại các khu chung cư “bậc trung”

Theo quy định của nhà nước, các công trình xây dựng có liên quan đến cộng đồng (bao gồm cả nhà cao tầng) phải có chứng nhận phù hợp về chất lượng cũng như sự an toàn Tuy nhiên, trên thực tế, rất ít chủ đầu tư chung cư thực hiện quy định này Người mua nhà thì đang ở thế bất lợi (cung nhỏ hơn cầu) nên không đòi hỏi chủ đầu tư đáp ứng thủ tục này Vì thế, không chỉ có nhà tái định cư chịu tiếng chất lượng kém mà ngay cả những chung cư được gọi là "bậc trung" cũng phải đối mặt với hiện tượng này Duới đây là một chung cư đại diện tiêu biểu trong vấn đề về chất lượng công trình

Những người dân đang sống tại 3 toà nhà chung cư B3 - B4 - B5, thuộc

tổ 10 thị trấn Cầu Diễn, huyện Từ Liêm cho biết: "Dù về đây ở được 1 năm và khu nhà có Ban quản lý hẳn hoi nhưng hơn 100 hộ trong diện tái định cư đang sống trong 3 toà nhà này hàng ngày vẫn phải thực hiện phương án "6 tự túc":

Tự thay bóng đèn chiếu sáng trong các toà nhà; Tự mang rác đi đổ; Tự sửa chữa nhà khi có hỏng hóc; Tự quét dọn trong các toà nhà; Tự trông giữ bồn hoa xung quanh; Tự lọc lại nước để dùng tạm Chủ căn hộ số 205 - B3 nói:

"Chỉ có những người sống ở nhà B5 mới có thang máy để đi, còn những hộ sống ở B3 - B4 thì phải đi cầu thang bộ Điều đáng nói hơn cả là hệ thống điện ở cả B3 và B4 đều là điện trần, không ít hộp điện nguồn của các tầng được đặt ở vị trí thấp, lại có nhiều đầu dây hở gần tầm với của trẻ con nên rất nguy hiểm Không chỉ có vậy, toàn bộ hệ thống chuông cửa đều bị cắt nên mỗi khi nhà ai có khách đến đều phải gọi ông ổng từ ngoài hành lang, vừa bất tiện cho khách, vừa gây phiền cho hàng xóm" Ngoài ra,cho dù mới được xây dựng nhưng 2 toà nhà B3 - B4 đều không có đường điện thoại hay cáp truyền hình nên hầu hết các hộ dân đều phải tự túc lắp ăng-ten, đục tường để kéo dây

điện thoại từ một cột điện phía trước nhà B3 tới từng nhà Một người dân trong khu vực bực bội nói: "Mang tiếng là có ban quản lý nhưng có bao giờ thấy họ chủ động khắc phục, sửa chữa hay quan tâm đến cuộc sống của người dân chúng tôi đâu Mọi việc từ thay bóng đèn chiếu sáng, quét dọn hàng lang

và khắc phục sự xuống cấp của từng căn hộ đều tự người dân chúng tôi phải

tự làm nên đôi khi có cảm giác rằng 3 toà nhà này đang bị cơ quan chủ quản

bỏ rơi" Theo tìm hiểu, 3 toà nhà B3 - B4 - B5 Cầu Diễn hiện thuộc quyền quản lý của Xí nghiệp Quản lý dịch vụ và Khai thác khu đô thị, trực thuộc Công ty Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội

Không chỉ có vấn đề trong chất lượng của công trình, mà hiện nay các toà nhà chung cư còn phát sinh thêm một vấn đề mới khi các toà nhà chung

cư ngày càng mọc lên nhiều hơn: sử dụng nhà chung cư làm văn phòng Bất

cứ một người dân nào khi bước chân vào tòa nhà chung cư M3 - M4 phố Nguyễn Chí Thanh đều không khỏi ngỡ ngàng bởi chi chít những tấm biển đề tên văn phòng của các doanh nghiệp gắn ngay trước cửa mỗi căn hộ Theo thiết kế, tòa nhà có 200 căn hộ nhưng có tới hơn 100 căn đã được chuyển đổi công năng làm văn phòng hoặc cửa hàng buôn bán quần áo, mỹ phẩm Trước ngày 19-11-2009 (ngày Bộ Xây dựng có Công văn số 2544/BXD-QLN), số văn phòng trong tòa nhà chung cư này chỉ xấp xỉ một trăm, vậy mà sau gần 5 tháng có lệnh cấm, số văn phòng lại nhiều hơn trước Một người dân sống trong tòa nhà bức xúc: "Tôi chả biết lệnh cấm đã thực hiện chưa mà chẳng thấy văn phòng nào chuyển đi, trái lại toàn thấy người ta dọn đến Chủ trương của Bộ Xây dựng là đúng, tòa nhà này thiết kế để ở chứ đâu phải để làm văn phòng Cả tòa nhà có 4 cái thang máy, nhân viên văn phòng, khách đến giao dịch đi lại ồn ào suốt cả ngày, nhà để xe lúc nào cũng chật cứng vì quá tải Nếu là nhà ở, mỗi gia đình chỉ có 3-4 người, nay một văn phòng cũng có ít nhất 5-7 nhân viên, chưa kể lượng khách đến giao dịch hằng ngày Nói dại

nhỡ xảy ra hỏa hoạn thì thoát hiểm thế nào, người chen nhau cũng đã đủ chết rồi”

Không tập trung thành "đặc khu" như tòa nhà M3 - M4 phố Nguyễn Chí Thanh nhưng tại các khu chung cư khác như Trung Hòa - Nhân Chính,

Mỹ Đình, Nam Trung Yên, Vinaconex, Vinashin cũng có vô khối căn hộ đã, đang và sẽ bị biến thành văn phòng cho thuê

Khi được hỏi về việc thực hiện Công văn số 2544 của Bộ Xây dựng (Công văn số 2544/BXD-QLN yêu cầu một số địa phương tiến hành rà soát

và có biện pháp chấn chỉnh việc sử dụng nhà chung cư làm văn phòng) Đại diện ban quản lý nhà chung cư đều trả lời rằng họ chưa nhận được bất cứ một văn bản hướng dẫn, chỉ đạo nào từ phía cơ quan chức năng Vì ban quản lý không có thẩm quyền nên người thuê nhà muốn sử dụng vào mục đích gì là quyền của họ Cùng lắm, khi biết khách có nhu cầu chuẩn bị thuê nhà chung

cư làm văn phòng, ban quản lý chỉ khuyến cáo "cần thận trọng vì chính sách mới có thể sẽ thay đổi" Giám đốc một doanh nghiệp tư nhân có văn phòng tại tòa nhà 17T Trung Hòa - Nhân Chính lại rất tự tin nói rằng: "Tôi chả quan tâm đến lệnh cấm bởi có hàng nghìn doanh nghiệp đang thuê văn phòng tại các khu chung cư chứ đâu phải riêng mình Muốn xóa bỏ các văn phòng phải

có lộ trình chứ không thể một sớm một chiều, nói một cái là thực hiện được ngay Giá thuê mặt bằng tại các tòa nhà văn phòng chính thống hiện nay quá đắt, một công ty TNHH con con lấy đâu ra tiền trả 3.000 - 4.000 USD mỗi tháng để làm trụ sở giao dịch? Vì thế, thuê căn hộ chung cư làm văn phòng vẫn là phù hợp hiện nay, vào một số trang thông tin điện tử tìm từ khoá “cho thuê căn hộ chung cư làm văn phòng” có hàng nghìn thông tin về lĩnh vực này

Trước các luồng ý kiến khác nhau, ngày 10-2-2010 Bộ Xây dựng lại có

Công văn số 241/BXD-QLN gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung

ương đề nghị gửi báo cáo tình hình sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng cũng như các ý kiến đề xuất, thời hạn cuối cùng là ngày 30-3-2010 Dù chưa biết các tỉnh, thành phố có ý kiến đề xuất cụ thể ra sao nhưng theo tìm hiểu của chúng tôi, việc sử dụng chung cư làm văn phòng hiện có hai luồng ý kiến trái ngược nhau, người dân bức xúc vì chung cư bị chuyển đổi công năng, sử dụng sai mục đích, doanh nghiệp lại kêu trời vì sẽ gặp rất nhiều khó khăn để tìm trụ sở mới Tất cả các ý kiến đều có lý lẽ riêng Để đi đến một quyết định thống nhất, có lẽ Bộ Xây dựng và các ngành chức năng phải dựa vào các văn

bản quy phạm pháp luật như: Theo Thông tư số 01/2009/TT-BXD quy định về

cấp giấy chứng nhận quyền về sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng sản xuất kinh doanh nhà ở đó là nêu rõ quyền và nghĩa vụ của bên mua, quyền và nghĩa vụ của bên bán; công văn số 241/BXD-QLN ngày 10 tháng 2 năm 2010 của bộ xây dựng

về báo cáo tình hình sử dụng căn hộ chung cư làm cơ sở sản xuất kinh doanh

văn phòng; quy chế quản lí nhà chung cư (Ban hành kèm theo Quyết định số

08 /2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng) (Điều 21, Điều 22, Điều 23, Điều 24)

Ngoài ra còn có Nghị định của Chính phủ số 126/2004/NĐ-CP

ngày 26 tháng 5 năm 2004 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt

động xây dựng, quản lí công trình hạ tầng đô thị và quản lí sử dụng

nhà (Điều 37, Điều 38, Điều39, Điều 40, Điều 41, Điều 42), Nghị định số

139/2017 của Chính phủ về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt

động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà

và công sở

Bởi lẽ các khu chung cư này, khi xây dựng lên nhằm mục đích làm nhà

ở chung cư chứ không phải toà nhà văn phòng Các quy định thiết kế theo mục đích sử dụng như các tiêu chuẩn thiết kế về tải trọng tiêu chuẩn, tiêu chuẩn về cấp điện, thang máy, nơi thoát nạn và phòng cháy, chữa cháy… cũng rất khác nhau giữa nhà ở chung cư và tòa nhà văn phòng Nếu hiện tượng này tiếp tục xảy ra mà không được giải quyết triệt để thì tuổi thọ của công trình sẽ bị giảm rõ rệt Công trình có tuổi thọ 50-60 năm thì chỉ khoảng trong thời gian 15-20 năm là xuống cấp, rồi Hà Nội lại tiếp tục công tác cải tạo chung cư cũ mà khối lượng càng ngày càng nhiều hơn, gây thất thoát ngân sách nhà nước hàng tỷ đồng, kéo Việt nam đi xuống…

Khoảng thời gian một, hai năm trở lại đây Hà Nội còn xuất hiện một

mô hình nhà ở mới: chung cư tư nhân Chung cư tư nhân là cách người ta gọi những toà nhà do tư nhân đầu tư xây dựng, chia căn và bán lại theo kiểu chung cư thương mại Thường được xây dựng trên những mảnh đất khoảng 200-300m², những toà chung cư này thường biệt lập, đơn lẻ giữa khu dân cư không có các cơ sở hạ tầng như trường học, trạm y tế nhưng bù lại giá của

nó cực rẻ so với chung cư thương mại cùng vị trí Các khu chung cư nằm ngay trong khu vực đông dân cư ở nội đô nhất là tại khu vực các quận mới như Thanh Xuân, Tây Hồ, Cầu Giấy Tuỳ từng khu vực và chất lượng xây dựng, mức giá giao động khoảng 12-16 triệu đồng/m² Giá thậm chí còn giao động theo tầng Các toà chung cư này thường cao từ 5-7 tầng, hầu hết đều không có thang máy Diện tích mỗi căn hộ cũng chỉ nằm trong khoảng 45-70 m² Các loại nhà chung cư tư nhân thường nằm trong các ngõ sâu, nhiều khu thậm chí ô tô không vào được Vì thế không gian khá chật hẹp, không thể so sánh với không gian thoáng đãng, cơ sở hạ tầng hiện đại tại các khu chung cư thương mại Ưu điểm đầu tiên của loại chung cư này là hầu hết đều nằm ngay trong các khu trung tâm, tiện đi lại, nhất là với đại đa số dân sử dụng xe gắn

máy Đây là ưu thế không nhỏ trong bối cảnh thường xuyên tắc đường, kẹt xe

ở Hà Nội hiện nay Ưu điểm tiếp theo là gần trường, gần chợ Đây cũng là một lợi thế không nhỏ, nhất là trong bối cảnh nhiều khu chung cư thương mại mới, ở các khu vực xa trung tâm đang chậm trễ trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng: trường học, chợ, bệnh viện Tuy nhiên, việc quản lý nhà chung cư tư nhân hiện nay mỗi nơi một kiểu, thường do chủ đầu tư quản lý, có trường hợp

bố trí bảo vệ, quản lý chung, có trường hợp không có bảo vệ, quản lý Các hộ dân mua căn hộ và đến ở chỉ khai báo tạm trú, chưa làm thủ tục nhập khẩu Thêm nữa, các căn hộ này lại đều sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật có sẵn trong khu vực dân cư như: Hệ thống thoát nước thải, hệ thống điện, lối đi chung và hệ thống xử lý rác thải, vệ sinh môi trường Hạ tầng kỹ thuật khu vực nội đô Hà Nội vốn đã chịu một sức ép lớn Do đó, nếu các cơ quan quản

lý không kịp thời có cơ chế giám sát, quản lý hiệu quả, để các chung cư tư nhân phát triển tự phát thì sẽ để lại hậu quả khôn lường trong tương lai

1.1.3 Thực trạng tại các khu chung cư cao cấp

Trong những năm gần đây, khi đất nước đang trên đà phát triển đời sống người dân dần được cải thiện; thu nhập tăng dẫn đến những nhu cầu về vật chất của người dân cũng tăng lên; tâm lý của người dân về môi trường sống đã thay đổi nhiều, thay vì chen chúc nhau ở những ngôi nhà trong phố chật hẹp hay sống ở những khu vực chưa có quy hoạch chuẩn về điện, nước,

hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, an ninh không đảm bảo… Các chung cư cao cấp với hệ thống cơ sở hạ tầng và dịch vụ hiện đại, đồng bộ, một môi trường sống văn minh, lành mạnh, thân thiện với môi trường (ví dụ như vị trí thuận lợi giao thông, có sân vườn, thảm cỏ thoáng mát thì diện tích căn hộ không nhỏ hơn 70m2, với phòng ngủ chính 20m2, ngoài các thiết bị vệ sinh khác phải có thiết bị vệ sinh dành cho phụ nữ, mỗi căn hộ có 1,5 chỗ để ôtô,

hạ tầng xã hội phải đồng bộ với chất lượng cao đầy đủ các công trình như cơ

sở giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông, văn hoá thông tin, dịch vụ thương mại, thể thao ; có hệ thống camera kiểm soát trong các sảnh, hành lang, cầu thang…) là yếu tố hấp dẫn người dân Bên cạnh đó, với nhà chung cư thì người dân có thể yên tâm về giấy tờ và không lo vào vùng quy hoạch hoặc tranh chấp như đầu tư đất…

Tuy nhiên còn một thực trạng tồn tại về chất lượng các căn hộ tự treo biển là cao cấp Thực tế đã cho thấy: Người dân ở Tòa nhà 101 Láng Hạ đang kêu vì chất lượng căn hộ cao cấp ở đây Một người dân ở đây cho biết đã phải chi hơn 200 triệu đồng để thay các thiết bị trong nhà, từ đèn chiếu sáng đến thiết bị vệ sinh, thậm chí là cả tay nắm cửa trước khi biến căn hộ của mình thành văn phòng cho thuê Quá trình sử dụng, căn hộ này luôn gặp các sự cố như bong sơn tường, thiết bị nội thất, dây điện, đèn chiếu sáng Tương tự, một người mua nhà ở tầng 22, tòa nhà 34 tầng khu Trung Hòa - Nhân Chính cũng phải chi tới gần 20 triệu đồng/m2 để có được căn hộ với gạch lát, đồ bếp, thiết

bị vệ sinh ở mức bình dân

Hẳn là mọi người chưa quên việc một khách hàng phải bỏ 3-4 tỷ đồng

để mua căn hộ của Bitexco ở khu Mỹ Đình để rồi phải chịu đựng cảnh nước thải từ toa lét lại trào ngược ra sàn nhà Đã vậy, những người sinh sống ở Tòa nhà cao cấp The Manor còn bị chủ đầu tư bắt chẹt phải trả phí dịch vụ cao Còn Thành Công Tower-25 Láng Hạ lại có thiết bị vệ sinh không đồng bộ: 2 toa lét lắp hai loại thiết bị khác nhau

Đó là chưa kể đến hàng loạt bất cập khác nữa, như giá gửi xe, chỗ gửi

xe, lắp đặt dịch vụ viễn thông: điện thoại, Internet, truyền hình cáp, điện

Mặc dù thực trạng như thế xảy ra nhưng nhà nước vẫn chưa có một chỉ tiêu nào để đánh giá một căn hộ được coi là cao cấp mà tiêu chí chung cư cao cấp là do người chủ đầu tư tự quyết định

1.1.4.Về mặt an toàn cho người dân trong khu nhà chung cư

Ở bất cứ nơi đâu và bất cứ thời kì nào, tất cả mọi người đều muốn được sống trong hoà bình và an toàn Không một ai muốn sống ở nơi nguy hiểm, trừ trường hợp bắt buộc Công tác đảm bảo an toàn cho những người dân sống tại các khu chung cư trong thành phố hiện nay thì còn cần chú trọng hơn nữa Bởi lẽ các khu chung cư tại thủ đô hiện nay đều được các chủ đâu tư xây dựng với số lượng tầng càng ngày càng cao thêm, số lượng người ở chung cư cũng tăng thêm

Vào ngày 10/3/2010 một vụ hỏa hoạn lớn đã xảy ra tại chung cư JSC

34 (164 Khuất Duy Tiến - Lê Văn Lương, Hà Nội) Vụ hoả hoạn này đã cướp

đi hai sinh mạng và để lại hậu quả lớn về tài sản cũng như những kí ức khủng khiếp khó phai của nhiều người sống tại toà nhà này Sau khi vụ cháy xảy ra, các nhà điều tra vào cuộc và tìm ra được nguyên nhân chính là do người dân đưa vật liệu dễ cháy vào buồng chứa rác Chưa bàn đến ý thức của người dân tại khu chung cư này vội, chúng ta hãy xem xét đến trách nhiệm của chủ đầu

tư ở nơi đây Theo lãnh đạo Phòng cảnh sát phòng cháy chữa cháy, chung cư JSC 34 không có hệ thống chữa cháy tự động nên phần lớn công tác chữa cháy phụ thuộc lực lượng bên ngoài Khói lan ra các sảnh, hành lang, cầu thang, các tầng nhà gây ngạt, làm khó khăn trong việc thoát nạn của cư dân

Từ phía chủ đầu tư của toà nhà sẽ đưa ra giải pháp như thế nào? ông Nguyễn Trường Tiến - Phó tổng giám đốc Tổng công ty Xây dựng Hà Nội với tư cách

là Công ty mẹ của Công ty Cổ phần Xây dựng nhà số 34 - đơn vị trực tiếp quản lý toàn nhà chung cư JSC 34 cao 18 tầng tại ngã tư đường Lê Văn Lương - Khuất Duy Tiến, quận Thanh Xuân, Hà Nội khẳng định: bất kể nguyên nhân gây ra cháy do đâu, chủ đầu tư cũng sẽ có trách nhiệm bồi thường cho người dân sau vụ hỏa hoạn Cứ bồi thường tổn thất cho dân sống tại nơi đây là xong trách nhiệm? Tổn thất về tài sản thì có thể đền bù nhưng còn tổn thất về người thì đền bù sao đây? Lẽ ra ngay từ khi thi công một toà

nhà cao tầng như vậy thì chủ đầu tư nên có hệ thống báo cháy tự động, hệ thống cầu thang thoát hiểm đựơc kiểm tra thường xuyên chứ không chỉ phụ thuộc vào việc giải cứu từ phía bên ngoài Làm sao chúng ta biết được đến ngày nào thì tai nạn sẽ đổ ập nên đầu chúng ta? Dẫu sao phòng vẫn còn hơn chữa Sau vụ việc này báo chí và các cơ quan chức năng còn khám phá ra một vấn đề lớn hơn: bảo hiểm cháy nổ Chủ đầu tư nhận trách nhiệm bồi thường, nhưng họ chưa mua bảo hiểm cháy nổ (BHCN), còn các chủ hộ thì chưa nghe nói đến Nhiều người sống ở chung cư khi hỏi còn ngơ ngác không biết rằng mình phải có trách nhiệm mua BHCN bắt buộc, trong khi chủ đầu tư khi xây nhà đang cố tình "quên" quy định về việc bắt buộc mua bảo hiểm cháy nổ tại các khu chung cư Không chỉ khu chung cư JSC mà rất nhiều khu chung cư khác cũng trong tình trạng như vậy Ông Nguyễn Quốc Tuấn - Phó Giám đốc

Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, mặc dù các quy định về PCCC trong công trình xây dựng, đặc biệt là đối với các tòa nhà cao tầng đã có và phải xem đây là nhiệm vụ quan trọng, nhưng thực tế hiện nay, các chủ đầu tư chưa quan tâm đúng mức đối với việc đầu tư, bảo dưỡng các thiết bị PCCC tại các chung cư Cầu thang bộ và cửa thoát hiểm một số khu đô thị còn bị khóa 24/24h Thậm chí tại nhiều khu nhà, các bình bọt cứu hỏa cũng đã hết hạn sử dụng, hệ thống điện chiếu sáng tại các khu vực hành lang có khi không sử dụng được Trong khi đó, đa số người dân không được trang bị kiến thức để vận hành, sử dụng các thiết bị PCCC cũng như cách phòng tránh, thoát nạn nên khi có sự cố xảy

ra thường lúng túng, hoảng loạn

Trong 5 năm qua, Hà Nội đã xảy ra 5 vụ cháy tại các nhà cao tầng, đáng chú ý là vụ cháy xảy ra tại tầng hầm để xe tòa nhà A, chung cư 17 tầng tại tổ 14 thị trấn Cầu Diễn, làm cháy 3 ôtô và hư hỏng một số xe khác Tuy nhiên, các vụ cháy trên không có người thiệt mạng Chỉ đến vụ cháy này khi

đã có người thiệt mạng người ta mới bắt đầu chú ý nhiều đến vấn đề về an toàn tại chung cư

Kinh doanh căn hộ chung cư đang trở nên khó khăn hơn, khách hàng ngày càng thận trọng hơn, đặc biệt là sau vụ cháy chung cư JSC 34 cao 18 tầng của Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng số 34 tại quận Thanh Xuân (Hà Nội) mới đây Đó là chưa kể, sức ép từ hàng trăm dự án nhà ở, khu đô thị mới

đã được phê duyệt quy hoạch, đã triển khai xây dựng và sẽ hoàn thành trong năm 2010, cũng như các dự án nhà ở giá rẻ của Chính phủ… cũng sẽ khiến việc kinh doanh căn hộ chung cư không còn thuận lợi nhu trước Theo ghi nhận tại một số dự án khu đô thị mới như: Trung Hòa Nhân Chính, Nam Trung Yên, Văn Quán… giá căn hộ chung cư đều chững lại và các giao dịch không còn sôi động như trước Sau vụ cháy, tâm lý người mua nhà để ở đã có những thay đổi rất lớn Nhiều người đã không còn mặn mà đầu tư tiền vào chung cư, thay vào đó, họ tìm những lô đất phù hợp với túi tiền để làm nơi ở lâu dài

Chung cư là xu thế tất yếu tại những đô thị lớn như TP HCM, Hà Nội Thứ nhất, quỹ đất tại các thành phố lớn không nhiều trong khi quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh như vũ bão Thứ hai, nhà chung cư đáp ứng được các tiêu chí: tiện nghi, an toàn, riêng tư, giá thành vừa phải, tạo điều kiện thuận lợi đối với người dân đô thị, đặc biệt là giới trí thức trẻ Tai nạn như hỏa hoạn, cháy

nổ, động đất chỉ là những trường hợp hy hữu Nếu tuân thủ đúng các tiêu chuẩn về thiết kế nhà cao tầng thì chung cư lại có độ an toàn cao hơn nhà riêng lẻ Vấn đề cần được cải thiện ở đây chính là khâu hậu kiểm các thiết bị

và chỉ tiêu thiết kế đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy Ngoài ra, cần đặt vai trò của ban quản lý, ban quản trị các tòa nhà lên hàng đầu trong việc hướng dẫn, tập huấn và tuyên truyền kiến thức tối thiểu về phòng cháy chữa cháy cho người mua hoặc ở nhà chung cư

Một vấn đề không mới nữa về việc đảm bảo an toàn tại các khu chung

cư đó là công tác quản lý cư trú tại các khu chung cư Hiện nay, trong các khu chung cư cao tầng, công tác quản lý cư trú còn buông lỏng Tình trạng lộn xộn về số nhân khẩu, hộ khẩu trong các khu nhà cũng hết sức phức tạp Đặc biệt, trong những năm qua, khi bố trí tái định cư cho người dân đến định cư tại các khu chung cư, ta thấy chưa có sự phân loại thành phần dân cư, mà cứ đưa từng cụm dân cư vào sống, gồm cả anh thợ hồ, chị giáo viên, nhà trí thức… Các thành phần này có nếp sống, sinh hoạt, nhận thức khác nhau Nên khó hoà hợp và thường xuyên xảy ra tranh chấp

Ở các khu chung cư cũ thì việc quản lý cư trú rất kém: Nhiều nhà chung cư có người đến và người đi thay đổi liên tục mà ban quản lý không giám sát được, kể cả khi biết những người định cư tại đó vướng mắc vào các

tệ nạn xã hội thì họ cũng không có giải pháp để giúp đỡ… Rồi người cư trú chỉ làm theo lợi ích của cá nhân mình mà quên đi lợi ích của cộng đồng Ban quản lý ở các khu nhà chung cư chưa đi sâu, đi sát vào đời sống của người dân, họ chưa quan tâm đến hoàn cảnh, lai lịch của mỗi người Do vậy đã để xảy ra nhiều tình trạng đáng tiếc như: trộm cắp, ma tuý…Không chỉ là xe máy, xe ô tô bị lấy cắp phụ tùng khi để dưới bãi xe mà thậm chí là ngay tại các hộ ở trên cao cũng không thoát khỏi Có những khu chung cư, giày dép của chủ hộ để quên ở ngoài cũng bị lấy mất Khi kiểm tra lại thì mới phát hiện nhiều bất cập, thiếu sót, “lỗ hổng” trong công tác giữ gìn an ninh trật tự tại các khu chung cư Thứ nhất, có những khu chung cư có hàng trăm hộ dân sinh sống nhưng chỉ có vài bảo vệ và gác cổng như thế là quá mỏng Thứ hai, ở một số chung cư bảo vệ quá dễ dãi cho người ngoài vào đây gửi xe mà không giữ lại bất cứ giấy tờ tùy thân nào, kể cả sau 23 giờ cũng cho vào để thu tiền giữ xe Thứ ba, phương tiện của khách vãng lai để chung với xe cộ của người dân cư ngụ tại chung cư, tạo điều kiện thuận lợi cho kẻ gian trà trộn, tiếp cận

vào đây gây án Thứ tư, ban đêm nhiều khu chung cư trông giũ xe ngoài trời,

để xe ở nơi không đủ sáng, tạo nơi ẩn nấp cho kẻ gian thực hiện hành vi trộm cắp Thứ năm, chung cư không có hệ thống camera Do vậy, để cho mô hình nhà chung cư cao tầng được phát triển một cách lành mạnh thì công tác quản

lý cư trú ngày càng phải được chú trọng hơn nữa, từ việc quản lý hộ khẩu, nhân khẩu đến việc tìm hiểu tâm tư tình cảm cũng như hoàn cảnh sống của cư dân, để từ đó tìm ra các biện pháp cũng như có các chính sách phù hợp để đảm bảo chất lượng cuộc sống của người dân

Nhà nước đã có những hình thức và mức xử phạt các hành vi vi phạm

quy định về quản lí công trình hạ tầng đô thị như Điều25; Điều 26; Điều

27; Điều 28; Điều 29; Điều 30 ; Đi ều 31; Điều 32; Điều 33; Điều 34; Điều 35; Điều 36 nghị định của Chính phủ Số 126/2004/NĐ-CP ngày 26 tháng 5 năm 2004 Nghị định số 139/2017 của Chính phủ về quy

định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở

1.1.5 Thực trạng về phí dịch vụ

Chung cư cao cấp không chỉ được biết đến với giá cao mà còn được biết đến là cơ sở vật chất, cơ sở hạ tầng, an ninh … tốt Tuy nhiên trên thực tế chung cư cao cấp cũng có nhiều vấn đề khiến người dân phải dở khóc dở cười Nổi bật nhất đó là vấn đề phí chung cư Hiện nay tại các căn hộ chung

cư cao cấp mức phí chung cư là quá cao cho người dân sống trong khu chung

cư Năm 2009 Tại Trung Hòa - Nhân Chính, phí dịch vụ hiện là 30.000 đồng /tháng Văn Quán, Linh Đàm, Việt Hưng cao hơn một chút là 45.000 đồng Một số nơi được gọi là cao cấp, phí dịch vụ hàng tháng được tính theo m2

như Pacific Place 83B Lý Thường Kiệt lên tới 0,6 USD Như vậy trung bình một căn hộ ở đây có phí dịch vụ xấp xỉ 1 triệu đồng

Người dân đã phải bỏ tiền tỉ ra để mua một căn hộ chung cư cao cấp thế nhưng sau những ngày hồ hởi trong căn hộ mới, không ít cư dân chung cư méo mặt vì các loại phí vệ sinh, trông xe, điện hành lang, cầu thang máy với cái giá quy định và người ra quy định lại là chủ đầu tư như:

Tại toà nhà Artex nằm trên đường Ngọc Khánh Ba Đình Hà Nội nhiều người dân đã liên tục phàn nàn về việc phải nộp phí dịch vụ vô tội vạ như phí thang máy, tiền điện, nước … quá cao Hay là khi bàn giao nhà, Ban Quản lý nhà và các hộ gia đình đã nghiệm thu và chốt chỉ số công tơ về điện, nước, nhưng sau đó Ban Quản lý nhà lại yêu cầu mỗi gia đình đóng thêm 500.000đ tiền sử dụng dịch vụ trên Bên cạnh đó, mặc dù liên tục bị sự cố nhưng Ban Quản lý thu tới 150.000đ/tháng/căn hộ phí hệ thống cầu thang máy

Hay tại The Manor Hà Nội người dân cho rằng mức 70% của 0,88 USD/m2/tháng cho phí các loại dịch vụ mà bản thân người dân không biết gồm những dịch vụ gì, 100 USD/tháng/xe ôtô, 10 USD /tháng/xe máy… do công ty tự áp đặt đối với người dân là quá cao và hết sức vô lý

Cư dân đang sinh sống ở khu đô thị Ciputra cũng đã phải “kêu trời” vì mức phí dịch vụ phải đóng lên tới 40 triệu đồng/năm

Không chỉ có thế gần đây, người dân tỏ ra bức xúc hơn trước việc các chủ đầu tư đưa ra mức giá mua chỗ để ôtô lên tới hàng trăm, thậm chí hàng tỷ đồng Một chỗ để xe trong tòa nhà Kinh Đô (Lò Đúc) đã được bán với giá gần

500 triệu đồng cho thời hạn 50 năm, vậy nhưng theo người dân ở đây, thậm chí còn diễn ra tình trạng mua đi bán lại với giá cao hơn thế Gần đây nhất, khách hàng của tòa nhà Golden Westlake choáng váng khi chủ đầu tư đưa ra mức giá bán chỗ để xe lên tới 751 triệu đồng (cho hạng thấp nhất) đến 2,145

tỷ đồng (cho hạng cao nhất, tương đương để được 4 xe ôtô) Nhiều người đã

sốc khi biết tin này; Họ đều cho rằng số tiền này là quá lớn và nó có thể mua được cả 1 căn hộ chung cư rộng rãi và tiện nghi Nếu không chấp nhận mức giá trên, chủ phương tiện sẽ phải thuê chỗ để xe với giá 3 triệu đồng/tháng Một số chủ đầu tư gần đây khôn khéo hơn, không tách riêng việc bán nhà và bán chỗ để ôtô mà đưa nó vào chi phí dịch vụ Nếu hộ nào có ôtô thì sẽ phải chịu một mức phí dịch vụ cao hơn Điều đó đã làm cho người dân rơi vào cảnh ngộ "không được làm chủ trong chính căn hộ của mình"

Vào tháng 2/2009, người dân sống tại căn hộ cao cấp The Manor Hà Nội do không thống nhất được phương án thu phí trông xe với chủ đầu tư là Công ty Bitexco tại đây Hàng trăm chiếc xe ô tô nối dài đã phải qua đêm ngoài trời vì thanh barrie của công ty Bitexco - đơn vị quản lý tòa nhà chắn ngang lối về Người dân ở The Manor muốn dùng tầng hầm để xe, hành lang chung thì phải thuê hoặc mua lại Ngoài ra theo nhiều hộ dân ở khu The Manor thì những dịch vụ theo cam kết hoàn toàn trái ngược như bề bộn vật liệu do thi công chậm tiến độ, hệ thống điều hòa kêu như máy nổ, tiền điện nước mỗi tháng lên đến 6-7 triệu đồng… Trước tình trạng đó người dân ở các khu chung cư cao cấp đã lên tiếng phản đối; đặc biệt là những người dân sống

ở the Manor Hà Nội nơi vốn được mệnh danh là “Paris giữa lòng Hà Nội” đã phải nghỉ làm để mời nhà báo và phóng viên đến dự cuộc đàm phán giữa đại diện dân cư và chủ đầu tư The Manor Hà Nội Tại cuộc đàm phán này, đại diện công ty Bitexco sẽ phải “giải trình” một loạt vấn đề như: áp đặt loại phí

và mức phí dịch vụ quá cao; chất lượng công trình không như hợp đồng và nhà mẫu; vấn đề sở hữu các công trình chung như tầng hầm để xe, tầng trệt và hành lang; vấn đề bồi thường chậm hợp đồng…

Các chủ đầu tư thì hàng tháng vẫn liên tục gửi những thông báo yêu cầu người dân nộp các khoản phí trong khu chung cư với mức rất cao trong khi thực chất hầu như chưa loại dịch vụ nào được thực hiện Theo như người dân

nói: Công ty Bitexco còn cho rằng một số công trình như tầng hầm, hành lang chung là thuộc quyền sở hữu của công ty ai muốn dùng thì phải mua hoặc thuê lại; các loại phí khác là dùng để sửa bồn hoa, các công trình công cộng khác Mặt khác công ty Bitexco còn nói với các hộ gia đình rằng nếu không đến ở (để thanh toán tiếp tiền trong hợp đồng) thì Bitexco sẽ đơn phương hủy hợp đồng Thế nhưng, đa số hộ gia đình đều thuộc diện bị chậm giao nhà theo hợp đồng có khi đến hàng năm trời trong khi không hề được nhắc đến chuyện bồi thường chậm trễ theo như cam kết…

Tháng 5/2008, Bộ Xây dựng mới chỉ ban hành thông tư hướng dẫn phân hạng mà chưa gắn mác cao cấp cho bất kỳ chung cư nào Chính việc Bộ Xây dựng không phân hạng cho từng chung cư cụ thể dẫn tới việc chủ đầu tư

tự nhận mình là cao cấp và đưa ra mức giá dịch vụ cắt cổ Chỉ có người dân chịu thiệt thòi và rơi vào cảnh ngộ "không được làm chủ trong chính căn hộ của mình" Năm 2010 nhà nước đã 4 lần dự thảo phí chung cư nhưng vẫn

chưa hoàn thành Trước đây, Sở Xây dựng đã có ba dự thảo về phí dịch vụ

nhà chung cư Theo các dự thảo này, mức thu phí dịch vụ nhà chung cư tùy thuộc theo hạng nhà chung cư Cụ thể, chung cư hạng một tối đa không quá 8.000 đồng/m2; hạng hai tối đa 7.000 đồng/m2; hạng ba, hạng bốn lần lượt không quá 6.000/m2 đồng và 5.000 đồng/m2 Nhà chung cư thuộc diện nhà ở

xã hội, nhà công vụ, chung cư cũ tối đa không quá 1.000 đồng/m2 Đối với phần diện tích sử dụng để làm việc và kinh doanh, Sở Xây dựng đề nghị áp dụng mức thu trên nhân với hệ số 1,2 Sau đó UBND TP chỉ đạo Sở Xây dựng soạn lại dự thảo theo hướng không căn cứ vào loại hình chung cư mà tùy theo loại hình dịch vụ Phó chủ tịch Tổng Hội xây dựng Việt Nam, cho rằng, để chấm dứt mâu thuẫn do phí chung cư gây ra sau khi bán căn hộ, chủ đầu tư nên trao "quyền" cho khách hàng và tập trung xây dựng những công trình khác Ban quản trị do dân bầu ra sẽ thay chủ đầu tư đưa ra một số