HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ bất ĐỘNG sản làm tài sản đảm bảo tại NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP và PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH yên mỹ

Đánh giá chung về phương pháp thẩm định giá BĐS làm tài sản đảm bảo tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam- chi nhánh Yên Mỹ...67 2.3.1.Kết quả đạt được.... 67 Các

Chuyên ngành : Định giá tài sản

Người hướng dẫn : Th.S Vũ Thị Lan Nhung

HÀ NỘI - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi.

Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế của đơn vị thực tập.

Người thực hiện

Phạm Thị Thanh Thủy

MỤC LỤC

MỤC LỤC ii

DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ vi

vi

DANH MỤC VIẾT TẮT vii

LỜI NÓI ĐẦU 1

1 Chương 1: 4

2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO 4

1.1 Khái niệm cơ bản về bất động sản làm tài sản đảm bảo 4

1.1.1 Bất động sản 4

1.1.2 Bất động sản làm tài sản đảm bảo 5

1.2 Định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo 8

1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo 8

1.2.2 Sự cần thiết của việc thẩm định giá bất động sản thế chấp 11

1.2.3 Cơ sở và căn cứ về việc định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo 12

1.2.4 Các nguyên tắc định giá 13

1.2.4.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất 13

1.2.4.2 Nguyên tắc thay thế 13

1.2.4.4 Nguyên tắc đóng góp 14

1.2.4.5 Nguyên tắc cung cầu 15

1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo 15

1.3 Các phương pháp định giá bất động sản 17

1.3.1.Phương pháp so sánh trực tiếp 17

1.3.1.1.Cơ sở lý luận 17

1.3.1.2 Kỹ thuật thẩm định giá 17

1.3.1.3 Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng 18

1.3.2 Phương pháp thu nhập 19

1.3.2.1 Cơ sở lý luận 19

1.3.2.2 Kỹ thuật định giá 19

1.3.2.3 Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng 21

1.3.3 Phương pháp chi phí 21

1.3.3.1 Cơ sở lý luận 21

1.3.3.2 Kỹ thuật định giá 22

1.3.3.3 Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng 22

1.3.4 Phương pháp thặng dư 23

1.3.4.1 Cơ sở lý luận 23

1.3.4.2 Kỹ thuật định giá 23

1.3.4.3 Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng 24

1.4 Quy trình thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo 25

1.4.1 Xác định vấn đề 25

1.4.2 Lên kế hoạch 26

1.4.3 Thu thập tài liệu 27

1.4.4 Phân tích tài liệu và ước tính giá trị 28

1.4.5 Chuẩn bị lập báo cáo 28

1.4.6 Báo cáo thẩm định giá 29

TÓM TẮT CHƯƠNG 1: 31

Chương 2: 32

THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH YÊN MỸ 32

2.1 Khái quát về Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Yên Mỹ 32

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển 32

2.1.3 Nội dung hoạt động 37

2.1.4 Thuận lợi và khó khăn 38

2.1.5 Tình hình hoạt động trong 3 năm gần nhất 2014, 2015, 2016 39

2.1.6 Hoạt động Huy động vốn 41

2.1.7 Hoạt động tín dụng 42

2.2 Thực trạng thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Yên Mỹ 44

2.2.1 Cơ sở pháp lý về thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo 44

2.2.1.1 Mục đích của việc định giá bất động sản thế chấp 44

2.2.1.2 Yêu cầu của việc định giá bất động sản thế chấp 44

2.2.1.3 Quy trình định giá 45

2.2.1.4 Các nhân tố tác động đến chất lượng thẩm định bất động sản làm tài sản đảm bảo tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Yên Mỹ 48

2.2.2 Thực tế việc sử dụng các phương pháp định giá để cho vay tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Yên Mỹ 51

2.2.2.1 Về mặt lý thuyết 51

Ví dụ thực tế: 54

2.3 Đánh giá chung về phương pháp thẩm định giá BĐS làm tài sản đảm bảo tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam- chi nhánh Yên Mỹ 67

2.3.1.Kết quả đạt được 67

Các Ngân Hàng hiện nay đều sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí để định giá tài sản đảm bảo, vì thế cần nhiều thông tin giao dịch trên thị trường BĐS Bên cạnh đó thị trường BĐS ở nước ta đang được khuyến khích mở rộng, phát triển dưới sự quản lý của Cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền, khi thị trường này được mở rộng và phát triền thì lượng thông tin cần thiết để xác định giá trị BĐS làm tài sản đảm bảo sẽ được phổ biến cập nhập hơn, các quy tắc kỹ thuật định giá được sử dụng phổ biến điều này giúp cho việc định giá BĐS làm tài sản đảm bảo được chính xác hơn bên cạnh đó thị trường BĐS phát triển thì việc

xử lí một BĐS để thế chấp hay thu hồi nợ của ngân hàng cũng trở nên dễ dàng hơn Vì vậy

mà các ngân hàng hiện nay đều thiết lập một ban thẩm định độc lập, điều đó làm cho hoạt

động tín dụng chuyên nghiệp hơn 67

2.3.2 Những hạn chế cần khắc phục 68

Cùng với những thuận lợi và thành công trên, việc định giá BĐS làm tài sản đảm bảo tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam- chi nhánh Yên Mỹ cũng gặp không ít khó khăn, những tồn tại cần được giải quyết trong thời gian tới và đòi hỏi phải có sự phối hợp giữa Ngân hàng và cơ quan liên quan 68

- Các giao dịch được sử dụng để làm thông tin so sánh chưa đầy đủ Theo tiêu chuẩn đánh giá, cần có ít nhất từ 3-6 BĐS để so sánh nhưng tại ngân hàng đa số chỉ từ 2-3 thông tin so sánh Điều này do nhiều nguyên nhân gây ra: do các giao dịch diến ra trên thị trường ít hoặc các nhân viên thẩm định đã tiến hành điều tra thị trường để tìm ra các giao dịch so sánh nhưng quá trình điều tra bị giới hạn do năng lực, điều tra chưa kỹ càng cẩn thận nên dẫ đến số liệu không đáng tin cậy 69

Tính chất so sánh được của các BĐS so sánh nhiều khi chưa thích hợp, nhiều trường hợp còn phải điều chỉnh giá của các BĐS so sánh với tỷ lệ lớn hoặc áp luôn giá quy định của UBND huyện Ví dụ như ở gần bất động sản cần thẩm định không có tài sản tương tự được trao đổi mua bán hoặc được định giá từ quá lâu nên phải lấy các tài sản cách xa đó(200-600m) vừa diễn ra giao dịch … để so sánh với tài sản cần thẩm định 69

Để đảm bảo an toàn cho hoạt động kinh doanh, tránh rủi ro tín dụng, Ngân hàng thường áp dụng hệ số an toàn, khiến giá trị tài sản xuống thấp dẫn đến độ tin cậy không cao, cho vay thấp, nhu cầu vay của khách hàng không được thỏa mãn, bên cạnh đó cùng với nhiều sự cạnh tranh ngày càng gay gắt trên thị trường tài chính, sự xuất hiện của các quỹ đầu tư mạo hiểm thì Ngân hàng sẽ dần đánh mất khách hàng của mình 69

Phương pháp dùng để xác định giá trị đất được thực hiện theo khung giá Nhà Nước quy định và tham khảo giá chào mua bán trên thị trường là giá của việc trao đổi quyền về bất động sản chứ không phải là giá nhằm mục đích thế chấp Do vậy, mặc dù vẫn dựa trên cơ sở giá trị thị trường nhưng kết quả định giá vẫn chưa thực sự là giá trị trường 69

3 Chương 3 : GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO 73

4 TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN 73

5 NÔNG THÔN VN - CHI NHÁNH YÊN MỸ 73

3.1 Định hướng hoạt động tín dụng tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam- chi nhánh Yên Mỹ 73

3.2 Một số giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định bất động sản làm tài sản đảm bảo tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Yên Mỹ 76

3.2.1 Giải pháp về phương pháp thẩm định 76

3.2.1.1 Hoàn thiện các phương pháp định giá 76

3.2.1.2 Kết hợp các phương pháp thẩm định tài sản đảm bảo 78

3.2.1.3 Nâng cao trình độ chuyên môn, đạo đức của thẩm định viên 78

3.2.1.4 Sử dụng hệ số K để điều chỉnh chênh lệch giá trị thị trường và giá theo khung giá Nhà nước 80

3.2.1.5 Hoàn thiện yếu tố pháp lý 81

3.2.2 Giải pháp về nội dung thẩm định 82

3.2.2.1 Nâng cao chất lượng thu thập thông tin, chất lượng trang thiết bị công nghệ văn phòng 84

3.2.2.2.Tạo cơ chế điều hành khoa học, hiệu quả 85

3.3 Kiến nghị của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Yên Mỹ 86

* Một số kiến nghị với Bộ Tài Chính 86

KẾT LUẬN 89

TÀI LIỆU THAM KHẢO 91

DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ

1Chương 1: 4 2CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO 4 Bảng 2.1 : Kết quả kinh doanh của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Yên Mỹ 40 Bảng 2.2: Tình hình huy động vốn của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Yên Mỹ 41 Bảng 2.3: Tình hình hoạt động tín dụng tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam - chi nhánh Yên Mỹ 42 Hình 2.1: Quy trình thẩm định tín dụng tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Yên Mỹ 46 Bảng 2.4 : So sánh thông tin và đơn giá đất của bất động sản thế chấp với các bất động sản so sánh 63 Bảng 2.5: Điều chỉnh đơn giá trị đất của các bđs so sánh 64 3Chương 3 : GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO 73 4TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN 73 5NÔNG THÔN VN - CHI NHÁNH YÊN MỸ 73

LỜI NÓI ĐẦU

Trên thực tế hiên nay, việc sử dụng bất động sản (BĐS) làm tài sản đảmbảo tại các ngân hàng ngày càng gia tăng Các tác nhân trong nền kinh tếmuốn đẩy mạnh sản xuất, mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh thì nhu cầuvốn là rất lớn Lượng vốn này chủ yếu được vay tại các ngân hàng Để có thểvay được vốn, các cá nhân, tổ chức kinh doanh đều cần có tài sản thế chấp tạingân hàng để đảm bảo cho các khoản vay của mình Chất lượng, giá trị củacác tài sản đó sẽ quyết định việc ngân hàng sẽ cho vay hay không và mức chovay tối đa là bao nhiêu Để có thể làm được điều này, công tác định giá tài sảnlàm tài sản đảm bảo tại các ngân hàng có vai trò vô cùng quan trọng Trongcác tài sản được đảm bảo tại ngân hàng, BĐS là tài sản được bảo đảm nhiềunhất Việc định giá đúng giá trị của BĐS sẽ là cơ sở để ngân hàng quyết địnhmức cho vay Hiện nay, hoạt động định giá tài sản đảm bảo đã được triển khaikhá bài bản tại nhiều ngân hàng

Trong những biện pháp bảo đảm tín dụng có một hình thức bảo đảmthực sự có hiệu quả, nó mang giá trị hiện thực chứ không phải qua những yếu

tố trừu tượng, đó là hình thức bảo đảm bằng tài sản, đặc biệt là bất động sản.Nhưng trong hình thức này không phải hoạt động tín dụng giảm được rủi rohoàn toàn mà thực ra nó chuyển rủi ro từ hình thức này sang hình thức khác

Sở dĩ như vậy là vì việc định giá tài sản đảm bảo là hết sức khó khăn, đặc biệttrong hoàn cảnh hiện nay giữa lý luận và thực tiễn khác nhau nhiều Chính vìvậy, trong thời gian thực tập tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông

thôn chi nhánh Yên Mỹ, em đã chọn đề tài: "Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam- chi nhánh Yên Mỹ".

Với những kiến thức tích lũy được trong thời gian học tập tại trường vàtrong thời gian thực tập thực tế tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nôngthôn- chi nhánh Yên Mỹ, em mong muốn sẽ đóng góp một phần công sức đểhoàn thiện và nâng cao chất lượng thẩm định bất động sản.

Mục tiêu nghiên cứu:

 Hệ thống hóa về mặt lý luận hoạt động định giá bất động sản làmtài sản đảm bảo tại ngân hàng

 Đánh giá thực trạng vấn đề định giá bất động sản làm tài sản đảmbảo tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Yên Mỹ

 Trên cơ sở đó đưa ra các phương hướng và giải pháp nhằm hoànthiện quy trình định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo

Các câu hỏi nghiên cứu:

 Tài sản là gì, bất động sản làm tài sản đảm bảo là gì?

 Vai trò của bất động sản làm tài sản đảm bảo trong hoạt độngtín dụng?

 Phương pháp thẩm định giá bất động sản nói chung và bất động sảnlàm tài sản đảm bảo?

 Từ đó đưa ra giải pháp hoàn thiện như thế nào? Và áp dụng trongthực tế như thế nào?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu là tập trung đi sâu vào việc phân tích đánh giácác phương pháp định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo mà ngân hàngđang sử dụng trong hoạt động tín dụng nhằm bảo đảm tiền vay

- Phạm vi nghiên cứu là hoạt động định giá bất động sản được thựchiện tại cơ sở thực tập: phòng Tín dụng của Ngân hàng nông nghiệp và pháttriển nông thôn chi nhánh Yên Mỹ từ năm 2014 – 2016

Phương pháp luận nghiên cứu

Phương pháp luận được sử dụng là phương pháp so sánh (có thể kếthợp thêm phương pháp chi phí để so sánh kết quả đem lại hiệu quả cao hơn)

 Về mặt lý thuyết: áp dụng lý thuyết đã được học, cách chọn phươngpháp tính và áp dụng các công thức tính của môn thẩm định giá bất động sản

 Về mặt thực tế: xem xét cách thu thập số liệu, cách phân tích vàcách tính của cán bộ tín dụng của ngân hàng nơi mình thực tập

Qua đó só sánh giữa lý thuyết và thực tế và rút ra nhận xét

Kết cấu luận văn:

Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo.

Chương 2: Thực trạng thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Yên Mỹ.

Chương 3: Giải pháp và hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Yên Mỹ.

- Các tài sản khác gắn liền với đất;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Một cách hiểu phổ biến khác về bất động sản là: Bất động sản là nhữngtài sản vật chất không thể di dời được, tồn tại và ổn định lâu dài Như vậyđược coi là bất động sản khi có các điều kiện sau:

- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;

- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;

- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;

- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hìnhthái của nó không thay đổi;

- Tồn tại lâu dài

•Với cách hiểu và quan niệm như trên bất động sản thường phân chiathành những nhóm sau đây:

- Đất đai: phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng khôngđáng kể (những đất đai di dời được như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệuxây dựng không phải là bất động sản; phải là đất đai đã được xác định chủ

quyền, đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng vàchất lượng của đất đai đó).

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắnliền với nhà ở, công trình xây dựng đó là: nhà cửa xây dựng cố định khôngthể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, kháchsạn, văn phòng…(những nhà bạt của các gánh xiếc, các lâu đài làm bằng đá,các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là bất động sản mà là các độngsản hoặc công cụ lao động); các công trình xây dựng công nghiệp, giao thôngnhư: đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ…được xây dựng gắn liềnvới đất đai; các tài sản gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó:máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của côngtrình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản

có thể tách rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải làbất động sản như: máy điều hòa di động, các chậu cảnh trong vườn treo, cáctranh ảnh và các đồ dùng khác); các công trình đó phải có khả năng đo lườngnhất định ( các công trình tôn giáo,các di sản văn hóa thế giới hoặc quốc gia,các công trình quốc gia không lượng hóa giá trị…không coi là bất động sản)

Các tài sản gắn liền với đất đai như: vườn cây lâu năm bao gồm cả câytrồng và đất trồng cây; các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làmmuối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; một số công trình khai thác

• Đặc điểm bất động sản làm tài sản đảm bảo

Ngoài những đặc điểm thông thường của một bất động sản thì bất độngsản làm tài sản đảm bảo có những đặc điểm riêng, đặc điểm chủ yếu của nó

Để định giá được bất động sản làm tài sản đảm bảo thì một thẩm định viêncần phải hiểu rõ, hiểu sâu, hiểu đúng về sự khác biệt, về những đặc điểm đángchú ý này Vậy những đặc trưng đó là như thế nào? Sao nó lại quan trọng đếnvậy? Sau đây là những đặc trưng tạo ra sự khác biệt của bất động sản so vớinhững tài sản thông thường khác:

Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về địa lý, về địa điểm và không

có khả năng di dời được;

Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính bền lâu, không bị hao

mòn theo thời gian

Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm

Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản.

Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang yếu tố tập quán, thị yếu, tâm lý; Thứ sáu, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau.Giữa các

hàng hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ

Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để rađời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng củahàng hóa bất động sản kia Ví dụ việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹthuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các côngtrình xây dựng trong khu vực… Do vậy khi đánh giá giá trị của bất động sảncác thẩm định viên cần tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình bấtđộng sản khác sẽ ra đời và nhiều đặc điểm khác của bất động sản nhưng đó lànhững đặc điểm quan trọng nhất mà các thẩm định viên cần chú ý khi đánhgiá giá trị bất động sản

Hiện nay thu nhập chủ yếu của ngân hàng nhà nước vẫn là từ hoạt độngtín dụng, mà hoạt động tín dụng lại luôn chứa đựng trong đó những rủi ro, nótác động đến sự an toàn của ngân hàng Do vậy mà bảo đảm tín dụng là mộtvấn đề hết sức quan trọng trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng nhànước Mục đích của ngân hàng đặt ra trong việc bảo đảm tiền vay là tạo điềukiện cho ngân hàng có thể thu hồi nợ một cách chắc chắn, đồng thời là cơ sở

mở rộng quy mô tín dụng Hơn nữa ngân hàng có quyền phát mãi tài sản củangười vay được dùng làm tài sản đảm bảo đã góp phần nâng cao ý thức hoàntrả của người vay

Trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, cho vay kinh doanh là nguồnthu nợ thứ nhất, là doanh thu đối với cho vay vốn lưu động, hoặc là khấu hao

và lợi nhuận đối với cho vay trung và dài hạn để hình thành tài sản cố định.Trong cho vay tiêu dùng, nguồn thu nợ thứ nhất của ngân hàng là thu nhậpcủa khách hàng cá nhân như: tiền lương, các khoản thu nhập chính (lãi chovay, lãi các chứng khoán) và các khoản thu nhập khác trong việc xem xétđánh giá hoạt động của khách hàng, nếu thấy nguồn thu nợ thứ nhất chưa có

cơ sở vững chắc thì ngân hàng phải thiết lập các cơ sở pháp lý để có thêmnguồn thu nợ thứ hai Nguồn thu nợ thứ hai bao gồm giá trị tài sản thế chấp,cầm cố hoặc bảo lãnh của bên thứ ba và đây chính là khoản dự phòng nếu cóbất trắc xảy ra

Bảo đảm tín dụng hay còn gọi là bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tíndụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế vàpháp lý để thu hồi các khoản nợ đã cho khách hàng vay Tuy nhiên đứng trêngóc độ ngân hàng, để đảm bảo khoản vay thực sự có hiệu quả đòi hỏi:

- Giá trị bảo đảm phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm

- Tài sản dùng để bảo đảm nợ vay phải tạo ra được ngân lưu (phải cógiá trị và có thị trường tiêu thụ)

- Có đủ cơ sở pháp lý để người cho vay có quyền xử lý tài sản dùnglàm bảo đảm tiền vay.

Vì vậy tài sản được dùng chủ yếu cho hoạt động tín dụng này là bấtđộng sản và theo khảo sát về thực tiễn hoạt động cho vay của Công ty tàichính quốc tế (IFC) và hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% các ngânhàng thương mại đều muốn nhận bất động sản thế chấp cho các khoản vay

Chính những lý do và yêu cầu này mà bất động sản thế chấp khác vớibất động sản thông thường khác trong hoạt động định giá Khi định giá đốivới các bất động sản thông thường thì giá trị là giá trị thường, giá có khả năngnhất Ngoài ra còn dựa vào nhiều yếu tố khác như mục đích của người cầnđịnh giá để làm gì: mua hay bán, cho thuê hay cho thuê lại, tâm lý của người

mua người bán, xã hội, xu hướng thi trường…Riêng bất động sản thế chấp

giá trị định giá luôn thấp hơn hoặc gần sát với giá thị trường Chính từ những

điều kiện khác nhau này nên trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng córất nhiều bất cập xảy ra như: một bất động sản có thể được đem thế chấp ởnhiều nơi, các ngân hàng là người định giá cũng là người cho vay nên phầnthiệt luôn đứng về phía khách hàng của họ…Do vậy các thẩm định viên trongngân hàng trong quá trình định giá luôn phải xác định rõ ràng tình trạng pháp

lý của bất động sản, cũng như giá cả sao cho phù hợp nhất để thu hút kháchhàng về phía mình

1.2 Định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo

1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo

Trong hoạt động cho vay Ngân hàng, bao giờ cũng có những rủi ro donhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan làm cho ngân hàng gặp khó khăntrong việc thu hồi nợ hoặc không có khả năng thu hồi Để giảm thiểu rủi ro cóthể xảy ra Các ngân hàng bên cạnh việc yêu cầu khách hàng phải có tài sản

đảm bảo thì cần phải xác định giá trị tài sản đảm bảo đó để làm cơ sở xác địnhgiá trị tài sản đảm bảo đó để làm cơ sở xác định mức cho vay

Định giá BĐS là việc ước tính giá trị của BĐS được quy đổi bằng tiền

với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà BĐS đó mang lại cho chủ thể tại một thời điểm nhất định.

Định giá BĐS làm tài sản đảm bảo được hiểu là việc xác định giá trị

BĐS làm tài sản đảm bảo cụ thể bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm cụ thể, làm căn cứ xác định mức cho vay của Ngân hàng dựa vào tài sản đảm bảo là BĐS Định giá BĐS làm tài sản đảm bảo là một trong những khâu quan

trọng và không thể thiếu trong quy trình cho vay của các NHNN nhằm xácđịnh tính hợp pháp của tài sản đảm bảo BĐS và là cơ sở đưa ra mức vay hợp

lý Tùy theo cơ cấu tổ chức và hoạt động của từng Ngân hàng mà việc địnhgiá được thực hiện bởi bộ phận tín dụng hoặc phòng định giá độc lập củangân hàng hoặc của cũng có thể thuê tổ chức định giá bên ngoài

Thông thường các ngân hàng sẽ căn cứ vào khả năng thu hồi của BĐS

để xác định mức giá trị BĐS làm tài sản đảm bảo Cụ thể là:

Giá trị BĐS thế chấp= Giá trị thị trường của BĐS x tỷ lệ thu hồi BĐS (1)

Tỷ lệ thu hồi của BĐS phụ thuộc vào tỷ lệ giảm giá của BĐS, có tínhđến cả việc giảm giá hao mòn, lỗi thời, giảm giá do yếu tố thị trường, và cácchi phí thu hồi phát mại BĐS trong trường hợp khách hàng không có khảnăng trả nợ được

Để xác định được tỷ lệ thu hồi BĐS hợp lý trong quá trình định giáBĐS làm tài sản đảm bảo cần phải lưu ý một số vấn đề sau:

Phải đặt các BĐS làm tài sản đảm bảo trong điều kiện thị trường kémphát triển và trầm lắng Đây là điều kiện nhằm đảm bảo an toàn trong hoạtđộng tín dụng có sử dụng BĐS làm tài sản đảm bảo Mục tiêu chính của địnhgiá BĐS làm tài sản đảm bảo là quyết định tổng giá trị của tài sản BĐS được

đem thế chấp nếu buộc phải đem bán BĐS đó Trong trường hợp này, khôngphải lúc nào chúng ta cũng có thể đưa BĐS đó vào thị trường vào một thờiđiểm có thuận lợi nhất và trong một hoàn cảnh thuận lợi Do đó, người địnhgiá phải tiến hành xem xét cẩn thận và quyết định giá trị BĐS trong trườnghợp điều kiện thị trường bất lợi hay trầm lắng Việc định giá tài sản làm tàisản đảm bảo là định giá khoản vay trong trường hợp người cho vay khôngmuốn nhận rủi ro quá mức.

Trong quá trình định giá thế chấp cần cân nhắc các điều kiện thế chấp

và tình trạng thế chấp của khách hàng, bởi yếu tố này sẽ ảnh hưởng đến giáBĐS cần định giá

Mục tiêu của định giá BĐS là xác định giá trị thị trường của BĐS Đó

là mức giá được hình thành tại thời điểm giao dịch BĐS trong điều kiện cácbên tham gia giao dịch có đầy đủ thông tin và thời gian để lựa chọn, đưa raquyết định, thị trường ổn định và ít biến động, các quan hệ giao dịch dựa trên

cơ sở thỏa thuận , tự nguyện, không có sự ép buộc về giá; các bên giao dịchhành động hoàn toàn dựa trên cơ sở hiểu biết và thận trọng Giá trị thị trườngcủa BĐS là căn cứ chủ yếu cho hoạt động định giá của các loại tài sản Khithỏa mãn đầy đủ các điều kiện trên giá BĐS sẽ được sử dụng để làm cơ sởtham chiếu cho các BĐS trên thị trường, Tuy nhiên trên thực tế lại có rấtnhiều yếu tố ảnh hưởng đến mức giá của BĐS làm sai lệch giá trị thị trường,hay còn gọi là giá trị phi thị trường Giá BĐS sẽ không phản ánh đúng giá trịthị trường khi vi phạm các điều kiện:

- Có sự ép buộc trong giao dịch mua bán

- Người mua là người sở hữu bộ phận

- Mua bán giữa các thành viên trong gia đình

- Giao dịch giữa nội bộ công ty

- Giao dịch của ngững doanh nghiệp làm ăn phát đạt

- Bán sản phẩm độc quyền.

- Người mua đang chiến giữ BĐS và bán BĐS thuộc sở hữu chung.Khi gặp những trường hợp này thì người định giá cần phải thu thậpthông tin so sánh, điều chỉnh hoặc loại bỏ những trường hợp không phù hợp

và không thể đưa vào làm giá tham chiếu cho BĐS mục tiêu

1.2.2 Sự cần thiết của việc thẩm định giá bất động sản thế chấp

Ngân hàng là tổ chức kinh doanh tiền tệ, hoạt động tín dụng là chủ yếu

và phải đối mặt với vô số những rủi ro, có thể gây thiệt hại lớn cho ngân hàng

Do vậy để tồn tại và phát triển, đặc biệt là trong điều kiện nền kinh tế thịtrường với đặc điểm là tự do cạnh tranh và tính cạnh tranh lại rất cao, thìNgân hàng cũng như các pháp nhân khác trong nền kinh tế phải tự tìm kiếmcác phương cách, giải pháp cho riêng mình để ngăn ngừa các rủi ro có thể nảysinh Thẩm định dự án đầu tư trong công tác hoạt động của Ngân hàng chính

là một trong những biện pháp cơ bản nhằm phòng ngừa rủi ro trong quá trìnhcho vay vốn đầu tư tại Ngân hàng Thẩm định bất động sản là quá trình phântích, đánh giá toàn diện các khía cạnh của tài sản để Ngân hàng căn cứ vào đó

ra các quyết định có cho vay hay không, cho vay ở những mức nào để nếu rủi

ro xảy ra thì ngân hàng có thể thu hồi nợ một cách tốt nhất

Trong quá trình thẩm định bất động sản, để làm sao có cái nhìn kháchquan và đúng đắn trước khi quyết định cho vay, Ngân hàng phải xem xét mọimặt, xét trên tất cả các phương diện ngân hàng nhà nước với tư cách là ngườicho vay, tài trợ cho khách hàng, nó có ý nghĩa quyết định trong các nội dungthẩm định Hoạt động cho vay là hoạt động quan trọng nhất của ngân hàngnhà nước Thành công của một ngân hàng tuỳ thuộc chủ yếu vào việc thựchiện kế hoạch tín dụng và thành công tín dụng, xuất phát từ chính sách chovay của ngân hàng Trong các hoạt động cho vay của ngân hàng thì cho vaybất động sản thế chấp được ngân hàng đặc biệt quan tâm vì ít rủi ro và lợi

nhuận cao Vô số các rủi ro khác nhau khi cho vay xuất phát từ nhiều yếu tố

và có thể dẫn đến việc không chi trả được nợ khi đến hạn Do đó để quyếtđịnh có chấp nhận cho vay hay không, ngân hàng cần phải coi trọng phân tíchtín dụng nói chung và thẩm định bất động sản thế chấp Với mục tiêu hoạtđộng là an toàn và sinh lời, do đó Ngân hàng chỉ cho vay đối với các hợpđồng có hiệu quả tài chính tức là mang lại lợi nhuần và khả năng trả nợ thìngân hàng mới có thể thu hồi được gốc và lãi, khoản cho vay mới đảm bảo,Ngân hàng mới có được khoản vay có chất lượng

1.2.3 Cơ sở và căn cứ về việc định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo

Cơ sở giá trị trong thẩm định giá BĐS nói chung và bất động sản thếchấp nói riêng chính là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường

Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01: “Giá trị thị trường là

số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên

là người bán sẵn sang bán với một bên là người mua săn sang mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc”.

Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02: “Giá trị phi thị trường là

số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường”.

Cơ sở về việc định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo là giấy đề nghịđánh giá tài sản là bất động sản thế chấp của bộ phận yêu cầu định giá vàgiấy yêu cầu của ban giám đốc, lãnh đạo phòng

Căn cứ theo văn bản Nhà nước cụ thể như : luật đất đai, khung giá đấttheo quyết định của Ủy ban nhân dân thành phố, tỉnh ; theo sổ sách kế toántheo dõi, quản lý ; hồ sơ chứng từ liên quan đến tài sản và giá trị tài sản như :quyền sở hữu nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy CMND của

người sở hữu tài sản đó ; giá thị trường ở thời điểm định giá của tài sản tương

tự chuyển nhượng ; giá tham khảo do cơ quan định giá cấp

Cơ sở giá trị trong thẩm định giá BĐS nói chung và bất động sản thếchấp nói riêng chính là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường

1.2.4 Các nguyên tắc định giá

1.2.4.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đem lại lợi ích khácnhau, nhưng giá trị của chúng được xác định và thừa nhận trong điều kiện tàisản được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Nguyên tắc này dựa trên cơ sở: Con người luôn sử dụng tài sản trênnguyên tắc khai thác một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm

bù đắp chi phí bỏ ra

Vận dụng nguyên tắc này, thẩm định viên phải chỉ ra được các khảnăng thực tế về việc sử dụng tài sản và những lợi ích của việc sử dụng đó,đồng thời xác định được tình huống nào là cơ hội sử dụng tài sản tốt nhất vàhiệu quả nhất

1.2.4.2 Nguyên tắc thay thế

Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để

có một tài sản tương đương

Cơ sở của nguyên tắc: Một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một sốtiền nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có được tài sản tương

tự để thay thế

Nguyên tắc này là cơ sở lý luận cơ bản hình thành nên phương pháp sosánh trực tiếp Vận dụng nguyên tắc này, thẩm định viên phải nắm được cácthông tin về giá cả hay chi phí sản xuất các tài sản tương tự, gần thời điểmthẩm định giá, làm cơ sở so sánh

1.2.4.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai

Giá trị của tài sản được quyết định bởi các lợi ích tương lai mà tài sảnmang lại cho nhà đầu tư

Cơ sở của nguyên tắc: Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về các lợiích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

Bản chất của hoạt động định giá là dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản

có khả năng mang lại trong tương lai

Tuân thủ nguyên tắc này, thẩm định viên phải dự kiến được các lợi íchcủa tài sản và nhất thiết phải dựa vào các lợi ích đó để định giá Việc định giá

có thể dựa trên cơ sở giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường, tùy thuộcvào mục đích định giá

1.2.4.4 Nguyên tắc đóng góp

Giá trị của một tài sản hay một bộ phận cấu thành tài sản, phụ thuộcvào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản tănglên hay giảm đi là bao nhiêu

Cơ sở của nguyên tắc: Định nghĩa giá trị tài sản là cơ sở để người tachấp nhận giá trị đóng góp

Tuân thủ nguyên tắc:

Tổng giá trị các bộ phận thường không thể hiện giá trị toàn bộ tài sản,nhưng giá trị của một bộ phận của tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ

và giá trị của các bộ phận còn lại

Giá trị của sự đóng góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình, vànguyên tắc đóng góp đã tạo cơ sở định giá tổng thể yếu tố này bằng phép tínhngược Đây cũng chính là cơ sở để xây dựng phương pháp thặng dư

1.2.4.5 Nguyên tắc cung cầu

Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài sản Vì vậy khi sosánh các tài sản với nhau, phải phân tích tác động của yếu tố cung và cầu ảnhhưởng tới giá trị tài sản cần thẩm định

Cơ sở: Với một thị trường công khai, minh bạch và có tính cạnh tranhcao thì những yếu tố thuận lợi và khó khăn đã phản ánh vào giá cả giao dịchtrên thị trường Vì vậy, thẩm định viên có cơ sở dựa vào các giao dịch trên thịtrường để ước tính giá trị cho các tài sản tương tự

Tuân thủ nguyên tắc:

Trước khi thực hiện điều chỉnh các số liệu chứng cứ thị trường, cầnphải xác minh rõ ràng xem chúng có phản ánh cung cầu bị ép buộc hay có đạttiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật “thay thế so sánh” hay không Thực hiện đánhgiá, dự báo tương lai về cung cầu và giá cả, đánh giá độ tin cậy của tài liệu dựbáo để sử dụng kỹ thuật định giá dựa vào dòng thu nhập

Ngoài các nguyên tắc trên đây, các học giả còn đưa ra một số nguyêntắc khác, song 5 nguyên tắc trên đây có thể nói là các nguyên tắc có cơ sở lýluận và thực tiễn rõ ràng, là căn cứ chủ yếu và quan trọng để xây dựng cáctiêu chuẩn, hình thành nên các quy trình và phương pháp định giá tài sản hợp

•Tình trạng pháp lý: đó là các quyền công nhận và được bảo vệ của phápluật đối với tài sản Để xác định bất động sản đã được coi là sử dụng tốt nhất và

có hiệu quả nhất hay không cần phải xem xét đến những hạn chế về mặt pháp lý,

về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, sơ đò mảnh đất, hồ sơ, bản vẽ vàniên bản quyết toán bàn giao công trình để tránh xảy ra hiện tượng tranh chấp vànếu có tranh chấp thì cũng có cơ sở pháp lý để chứng minh

•Đặc điểm về mặt bằng: đây cũng là yếu tố thể hiện tính vật chất vàcông dụng hữu ích của bất động sản như: bề rộng mặt tiền các nét đặc trưng

về địa lý như: tình trạng ô nhiễm, các công trình xây dựng có liên quan Đâycũng là một căn cứ để xác định xem bất động sản đã được sử dụng tốt nhất và

có hiệu quả nhất hay chưa

•Khả năng của bất động sản mang lại thu nhập cho người sử dụng nó:nghĩa là một bất động sản có lợi ích cho người sử dụng và thỏa mãn nhu cầucủa họ, tạo ra một dòng tiền thu nhập đều đặn so với những cá nhân kháckhông có sử dụng hợp pháp bất động sản

•Yếu tố thị trường của các hàng hóa vật liệu có liên quan: do bất độngsản không chỉ có đất đai mà còn có cả công trình xây dựng trên đất mà tạonên công trình đó thì phải dùng nguyên vật liệu như sắt thép, gạch, xi măng.Nếu yếu tố đầu vào này mà thay đổi thì giá trị của các công trình trên đất cũngthay đổi theo

•Quan hệ cung cầu: Vì mọi hàng hóa đều bị chi phối bởi quy luật cungcầu Do bất động sản là hàng hóa đặc biệt khi có cầu xuất hiện nhưng do việctăng cung là không thể nhanh nên thường đẩy giá bất động sản lên cao trongmột giai đoạn nhất định

•Một nhân tố nữa không kém phần quan trọng gây ảnh hưởng đến giátrị bất động sản đó là nhân tố văn hóa xã hội, chính vì một trong những đặcđiểm là cố định của bất động sản về vị trí nên bất động sản mang yếu tố tâm

lý theo vùng

Và các yếu tố khác như là chính sách của chính phủ, lạm phát, đơn vịtính của giá trị bất động sản…

1.3 Các phương pháp định giá bất động sản

Mỗi phương pháp định giá bất động sản đều có những ưu điểm vànhững hạn chế nhất định Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất đểđịnh giá bất động sản cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơ bản:

- Thuộc tính của bất động sản: chịu tác động của các yếu tố nào

- Độ tin cậy và khả năng sử dụng tài liệu trên thị trường

- Mục tiêu và nguyên tắc tiến hành định giá

Trong những phương pháp đã đưa ra không có phương pháp nào làchính xác và duy nhất đúng, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn cácphương pháp khác được dùng mang tính chất hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm trakết quả của phương pháp thích hợp nhất Sau đây là một số phương pháp

1.3.1.2 Kỹ thuật thẩm định giá

Trình tự định giá BĐS theo phương pháp so sánh như sau:

Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong

thời gian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt:

-Tình trạng vật chất

-Đặc điểm mặt bằng

-Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan

-Đặc điểm vị trí hay địa điểm

-Tình trạng pháp lý

-Thời gian giao dịch

-Các điều khoản và điều kiện của giao dịch

Bước 2: Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm bảo đảm

tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu Để thực hiện tốt bước này,khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: Nguồn gốc,đặc điểm và tính chất các giao dịch

Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất Theo

kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 BĐS so sánh

Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS

chứng cớ Dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành lập bảng phân tích, điềuchỉnh giá của các BĐS so sánh

Bước 5: Ước tính giá của BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS so

-Là cơ sở hay đầu vào của các phương pháp khác: Phương pháp chiphí, phương pháp thặng dư

b Hạn chế:

-Phải có giao dịch về các BĐS tương tự trong cùng khu vự thì mới tiếnhành so sánh được Nếu có ít BĐS để so sánh thì kết quả có độ chính xác kém

-Các thông tin chứng cứ mang tính lịch sử, nhanh chóng trở nên lạchậu sau một thời gian ngắn.

-Đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường

Điều kiện áp dụng:

-Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được.-Thị trường phải ổn định

-Thường dùng cho các trường hợp:

+ Các BĐS mang tính đồng nhất: Chung cư, căn hộ, dãy nhà cùng mộtkiểu xây dựng, các cửa hiệu

Định giá BĐS theo phương pháp đầu tư là việc ước tính giá trị BĐS dựatrên các khoản thu nhập trong tương lai mà BĐS có thể mang lại cho nhà đầu tư

1.3.2.2 Kỹ thuật định giá

a) Phương pháp vốn hóa trực tiếp:

Áp dụng cho trường hợp thu nhập từ BĐS đầu tư qua các năm là khôngđổi và số năm đầu tư là vô hạn

-Thất thu do không được thuê hết 100%

công suất

-Chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng

Bước 2: Xác định tỷ suất chiết khấu.

Có 3 phương pháp xác định chỉ số chiết khấu

-PP 1: Tỷ suất chiết khấu xác định theo công thức:

Tỷ suất chiết khấu= Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro – Phụ phí rủi ro

-PP 2: Phương pháp đầu tư

Tỷ suất chiết khấu xác định:

M x Rm + (1 – M) x Re = R0

Trong đó: R0: Tỷ suất chiết khấu

M: Tỷ trọng vốn vay

(1 –M): Tỷ trọng vốn chủ sở hữu

Rm: Tỷ suất thu hồi vốn vay

Re: Lãi suất kỳ vọng của chủ sở hữu

-PP 3: Phương pháp so sánh

Tỷ suất chiết khấu áp dụng cho BĐS cần định giá được xác định bằng cách

so sánh, rút ra từ những tỷ suất chiết khấu của các BĐS tương tự trên thị trường

Bước 3: Chiết khấu dòng thu nhập tương lai theo công thức: I.R

I: Thu nhập hàng năm

R: Tỷ suất chiết khấu

b) Phương pháp chiết khấu dòng tiền

Là phương pháp chiết khấu tất cả các khoản thu chi của dòng tiền dựkiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến lạm phát vàtính không ổn định của thu nhập

( ) ( )n

n n

t o

i

V i

CF V

+

+ +

n : Thời gian nắm giữ BĐS

r : Tỷ suất chiết khấu

1.3.2.3 Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng

Ưu điểm:

-Đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận trựctiếp những khoản lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư

-Ngoại trừ phương pháp chiết khấu dòng tiền, đây là phương pháp có

kỹ thuật đơn giản

-Độ chính xác cao nếu có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánhđược, khi các khoản thu nhập có thể dự báo với độ tin cậy cao

Nhược điểm:

-Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt.-Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhậptương lai

-Kết quả tính toán có độ nhạy lớn trước sự thay đổi các thông số tính toán

Điều kiện áp dụng:

-Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập

ổn định, có thể dự báo trước với độ tin cậy cao

Thường áp dụng cho tư vấn để lựa chọn phương án đầu tư

1.3.3.2 Kỹ thuật định giá

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, bằng cách coi

nó là đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện SDTNVHQN

Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những

công trình hiện có trên đất

Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi

nguyên nhân

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền

giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước

tính của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình

1.3.3.3 Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng

a Ưu điểm:

-Được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường để thích hợp để

so sánh cũng như với các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở

dự báo lợi ích tương lai Trong một số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùngkhi các phương pháp khác là không thể sử dụng được

-Thích hợp khi định giá các BĐS dùng cho các giao dịch và mục đíchriêng biệt Nếu thẩm định viên có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm thì cóthể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự thái quá

b Hạn chế:

-Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào dữ liệu thịtrường, nên nó cũng có những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp

-Phương pháp chi phí phải sử dụng cách cộng tới, song tổng của nhiều

bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị toàn bộ

-Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan vàkhó thực hiện

- Đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phảithành thạo về kỹ thuật xây dựng.

là bao nhiêu

Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị BĐS dựa trên phầnđóng góp của nó vào dự án phát triển BĐS theo hướng tốt nhất và hiệu quả nhất

1.3.4.2 Kỹ thuật định giá

Bước 1: Xác định cách sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho BĐS mục

tiêu, có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác

Bước 2:Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt

nhất và hiệu quả nhất, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hayphương pháp đầu tư

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi

phí tài chính, các phí khác liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng

Bước 4: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng dư) bằng

cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển

Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn

lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu, gồm các giảđịnh về: phí pháp lý, thuế chuyển nhượng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận

có liên quan

1.3.4.3 Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng

a Ưu điểm:

-Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển

-Là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.-Phương pháp này mô tả lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hộiđầu tư vào BĐS nên nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối

đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS

b Hạn chế:

-Khó khăn trong việc xác định SDTNVHQN

-Chi phí và giá bán có thể thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường.-Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm với các tham số về chi phí và giá bán.-Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

-Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi

ro, phân tích xác suất với sự trợ giúp của các phương tiện tính toán hiện đại

-Được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh BĐS sử dụngthường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội đầu tư.

Trên đây là 4 phương pháp cơ bản chủ yếu thường được dùng cho công tácthẩm định giá bất động sản thế chấp Trên thực tế, vẫn còn nhiều phương phápđược sử dụng, như: phương pháp lợi nhuận, phương pháp giá trị đơn vị

1.4 Quy trình thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo

Quy trình hay trình tự thẩm định giá là một quá trình có tính hệ thốngnhằm giúp thẩm định viên hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tácthẩm định giá.Là kế hoạch hành động một cách có trật tự, chặt chẽ, phù hợp vớicác nguyên tắc định giá, giúp thẩm định viên đưa ra được những kết luận có cơ

sở và có thể đảm bảo được

Quy trình thẩm định giá bao gồm 6 bước:

* Xác định vấn đề

* Lên kế hoạch

* Thu thập thông tin

* Phân tích thông tin

* Chuẩn bị báo cáo

* Báo cáo thẩm định giá

Cụ thể:

1.4.1 Xác định vấn đề

- Đây là bước đầu tiên của quá trình thẩm định giá Mục đích củabước này là giúp cho thẩm định viên có thể thoả thuận, đàm phán và xâydựng được các điều khoản trong hợp đồng thẩm định giá một cách cụ thể

và rõ ràng Đồng thời, cũng là căn cứ để thẩm định viên lên kế hoạchthẩm định giá một cách chi tiết

- Để đạt mục tiêu trên, trong bước này cần xác định rõ các vấn đề cơbản sau:

+ Nhận biết các đặc tính vật chất của tài sản mục tiêu: vị trí, kích thước + Nhận biết các đặc điểm pháp lý của tài sản mục tiêu, như: các giấy tờ

về quyền sở hữu, quyền sử dụng, các giấy phép và các điều khoản hạn chếkhai thác, chuyển nhượng

+ Xác định rõ mục đích thẩm định giá của khách hàng: mua bán, chothuê, bảo hiểm, cầm cố, báo cáo tài chính

+ Xác định loại giá trị sẽ ước tính: qua các thông tin ban đầu và mụcđích của khách hàng, thẩm định viên cần phải khẳng định ngay loại giá trị sẽđược sử dụng trong hợp đồng là loại giá trị nào: giá trị thị trường, giá trị đầu

tư, giá trị bảo hiểm, giá thế chấp, giá trị thay thế, giá bồi thường

+ Xác định phương pháp thẩm định giá và các tài liệu cần thiết cho việcthẩm định giá

+ Xác định ngày thẩm định giá có hiệu lực

+ Xác định mức phí thoả thuận và thời gian hoàn thành

1.4.2 Lên kế hoạch

Trong bước này thẩm định viên cần làm các công việc sau:

- Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản,trạng thái cung, cầu và các đặc điểm của thị trường có liên quan đến tài sảncần thẩm định giá

- Nhận biết về các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình đánhgiá, bao gồm: các tài liệu về tài sản mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành

có liên quan, các tài liệu về chứng cớ và các động thái thị trường

- Nhận biết các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấpthông tin các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng được

- Lên chương trình, thời biểu công tác, bao gồm:

+ Lập danh mục và thứ tự các công việc: thu thập và phân tích số liệu.+ Xác định thời hạn cho phép của từng công việc

+ Xác định những phần việc có thể uỷ nhiệm.

- Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo thẩm định giá

1.4.3 Thu thập tài liệu

Để có thể thu thập được những thông tin cần thiết, đòi hỏi thẩm địnhviên trước hết phải phân biệt được các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu Cácloại tài liệu cần thu thập, bao gồm:

- Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu Các thông tin này

có thể do khách hàng cung cấp hoặc qua khảo sát thực tế tài sản Thời gianthu thập loại thông tin này sẽ thay đổi tuỳ theo loại tài sản thẩm định giá

- Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh,như: các tài liệu về mua bán, định mức tiêu hao vật tư, đơn giá chi phí, thuếsuất thuế tài sản, lệ phí môi giới, tiền thu về sử dụng đất, tỷ lệ chiết khấu

- Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương có liênquan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng, các quy định

về mục đích, quyền và thời hạn cho thuê Nói chung, thẩm định viên phảithu thập được một cách đầy đủ các văn bản pháp lý có ảnh hưởng đến quyềnkhai thác các lợi ích của BĐS

- Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá và xã hội, như: chỉ

số giá cho thuê, chỉ số giá nhà đất, chủ trương của Nhà nước về nhà ở chongười có thu nhập thấp, về thuế nhà đất, thay đổi về quy hoạch và đô thị hoá,khả năng kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường BĐS, khả năng đàm pháncủa Chính phủ về hạn ngạch xuất khẩu nông sản, triển vọng du lịch

Các nguồn thông tin này có thể nhận được từ các cơ quan chuyên môn,các tổ chức quốc tế, các ngân hàng, các công ty đánh giá hệ số tín nhiệm, cácviện nghiên cứu, từ các cuộc điều tra của các tổ chức tư nhân hoặc Chính phủ

Nó giúp thẩm định viên xem xét và phân tích các động thái thị trường và chỉ

ra những hạn chế không thể tránh khỏi tác động đến kết quả thẩm định giá

- Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin

1.4.4 Phân tích tài liệu và ước tính giá trị

* Phân tích tài liệu: dựa trên những tài liệu đã có, cần tiến hành các loạiphân tích:

- Phân tích thị trường: mục đích của phân tích thị trường là nhận diện

và đánh giá các yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá trị của tài sản cầnthẩm định giá

- Phân tích tài sản: mục đích của phân tích tài sản là để nhận rõ những đặcđiểm và tiêu chuẩn chủ yếu của tài sản đối tượng có ảnh hưởng đến giá trị của nó

- Phân tích so sánh: mục đích của việc phân tích này là lựa chọn và đưa

ra các tiêu chuẩn để thực hiện các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, sosánh cho thích hợp đối với từng giao dịch chứng cớ

- Phân tích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

* Ước tính giá trị:

- Các phân tích trên là căn cứ để thẩm định viên xác định phương phápđịnh giá nào là chính, phương pháp thẩm định giá nào có tính chất bổ sunghoặc tham chiếu Trong khi lựa chọn, cần đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi vàhạn chế của của mỗi phương pháp

- Để lựa chọn được phương pháp chủ yếu cần dựa vào: thuộc tính củatài sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc địnhgiá chủ yếu được vận dụng Thẩm định viên có thể áp dụng một hay nhiềuphương pháp định giá

1.4.5 Chuẩn bị lập báo cáo

Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kếtluận định giá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin, tránh sựhiểu lầm có thể xảy ra Để đạt mục đích đó, bản báo cáo định giá phải đượctrình bầy một cách rõ ràng, đầy đủ, lôgic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu,các phân tích, kết quả và kết luận

1.4.6 Báo cáo thẩm định giá

* Yêu cầu đối với báo cáo thẩm định giá:

- Giá trị tài sản là mục tiêu cuối cùng của thẩm định giá Song thực ra nóchỉ là sự ước tính một cách trực tiếp hoặc gián tiếp trên cơ sở phân tích các dữliệu thị trường Do vậy, để giúp khách hàng có thể sử dụng thông tin có hiệu quả,

có một cái nhìn toàn diện, khách quan, không cứng nhắc và máy móc chỉ dựavào con số tính toán, yêu cầu đối với việc báo cáo là không được phép dừng lại ởcon số và kết luận, mà đòi hỏi phải có sự trình bày, phân tích, đánh giá một cáchthật sự khách quan những hạn chế về mặt thông tin, về nguồn dữ liệu và yếu tốchủ quan của thẩm định viên chi phối đến kết quả định giá

- Báo cáo định giá thông thường là kết quả của một hợp đồng về dịch

vụ tư vấn, nó là một trong những căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyềnlợi của thẩm định viên và quyền lợi của khách hàng Vì vậy, các nội dungtrình bày trong báo cáo định giá còn phải thể hiện một cách rõ ràng và đầy đủcác yêu cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá

* Nội dung của báo cáo định giá:

Nội dung của một báo cáo định giá phụ thuộc mục đích của công việcđịnh giá Mức độ cụ thể hay chi tiết còn tuỳ thuộc vào các điều khoản xácđịnh trong hợp đồng với khách hàng Song, để đáp ứng được các yêu cầu trên,một báo cáo định giá bằng văn bản cần trình bầy đủ 10 nội dung sau:

1 Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định giá

2 Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý

3 Mô tả các chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng được

4 Công bố rõ về nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng

5 Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin và các điều kiện thịtrường làm cơ sở để định giá

6 Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá đượcchấp nhận, về các kỹ thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phương pháp.

7 Tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu

8 Khẳng định ngày định giá có hiệu lực

9 Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính, bao gồm:

+ Hạn chế của các giả thiết và các điều kiện giả định ảnh hưởng tới kết luận.+ Hạn chế về khả năng tiến hành điều tra thực tế

+ Các nghi vấn có thể có và các khuyến nghị điều tra kỹ hơn nữa, hoặctrì hoãn định giá cho đến khi có được nguồn thông tin rõ ràng

10 Những mâu thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thôngtin định giá:

+ Các mâu thuẫn giữa tiêu chuẩn thẩm định với yêu cầu của khách hàng.+ Yêu cầu về mức độ bí mật thông tin nhằm đảm bảo quyền lợi và tráchnhiệm của các bên sử dụng thông tin định giá

+ Khẳng định loại báo cáo được cung cấp bằng văn bản hay bằng miệng Nếu khách hàng yêu cầu báo cáo bằng miệng, nhà định giá nên yêu cầuchứng thực lời khuyên đó bằng văn bản

+ Các báo cáo định giá cũng cần được lưu trữ trong một thời gian nhất định

TÓM TẮT CHƯƠNG 1:

Chương 1 đã nêu khái quát được những khái niệm cơ bản về tài sản cũngnhư bất động sản làm tài sản đảm bảo, giúp chúng ta hiểu rõ hơn về nhữngvấn đề cơ bản cần được làm rõ trong báo cáo Bất kỳ một hiện tượng sự vậtnào cũng có hai mặt đối lập nhau, chúng có thể là khả quan khi ở trong trườnghợp này nhưng lại là bất lợi trong trường hợp khác Và các phương pháp đượcnêu trong chương này cũng vậy Có những phương pháp tỏ ra hơn phươngpháp khác trong điều kiện này nhưng ở điều kiện khác thì ngược lại Nhưng

có thể nói phương pháp so sánh trực tiếp là có cơ sở khách quan và chắc chắnnhất để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận Sở dĩ như vậy là bởi vì dữliệu mà chúng ta sử dụng đã diễn ra trên thị trường và được thị trường thừanhận, nó cũng chính là bằng chứng thực tế nếu có xảy ra tranh chấp, nhữngphương pháp còn lại thì chỉ mang tính ước đoán trong tương lai Và cũng quanghiên cứu ở chương I ta cũng thấy rõ được vai trò to lớn của việc định giá tàisản đảm bảo nói chung và bất động sản làm tài sản đảm bảo nói riêng tronglĩnh vực hoạt động tín dụng tại Ngân hàng Đó là thứ bảo đảm khoản tiền vaymột cách chắc chắn mà vẫn đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng,

để từ đó nâng cao được năng lực cạnh tranh của Ngân hàng trên thị trường

Chương 2:

THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN

NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH YÊN MỸ

2.1 Khái quát về Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Yên Mỹ

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển

a) Lịch sử hình thành:

Thực hiện nghị định 60/NĐ- CP của thủ tướng chính phủ về việc chiatách hai huyên Mỹ Văn và Châu Giang thành năm huyện: Mỹ Hào- Yên Mỹ-Văn Lâm- Văn Giang và Khoái Châu

Ngày 01/9/1999 huyện Yên Mỹ được tái lập: Nằm trong khu côngnghiệp Phố Nối B là một trong những khu kinh tế năng động của tỉnh HưngYên, huyện Yên Mỹ đã thu hút đầu tư nước ngoài, tỉnh ngoài kinh tế pháttriển mạnh mẽ và bền vững theo hướng tích cực Công nghiệp Xây dựng 39%-thương mại dịch vụ 44%- nông nghiệp 17% Trong nông nghiệp viêc chuyểnđổi cơ cấu cây trồng vật nuôi luôn được quan tâm Các chương trình bê tônghóa kênh mương , xóa vương tạp, chương trình nạc hóa đàn lợn , sim hóa đàn

bò, nuôi cá rô phi đơn tính, chương trình xuất khẩu lao động luôn được lãnhđạo địa phương chú trọng

b)

Quá trình phát triển:

Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện Yên Mỹ đượcthành lập và được giao nhiêm vụ : Nhận tiền gửi nội ,ngoại tệ; cho vay nội,ngoại tệ cấc thành phần kinh tế; bảo lãnh ; thanh toán trong nước và quốc tế;kinh doanh ngoại tệ…

Khi nhận bàn giao nguồn vốn huy động chỉ vẻn vẹn có 15,1 tỷ, dư nợ