Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai

Xuất phát t tình hình trên, Tác giả đã quyết định chọn đề tài "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai"

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

Võ Thanh Bình

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

NÔNG NGHIỆP CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

TỪ THỰC TIỄN HUYỆN XUÂN LỘC, TỈNH ĐỒNG NAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

HÀ NỘI – năm 2019

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

Võ Thanh Bình

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

TỪ THỰC TIỄN HUYỆN XUÂN LỘC, TỈNH ĐỒNG NAI

LỜI CAM ĐOAN

Được sự tận tình giúp đỡ của người hướng dẫn khoa học là Tiến sĩ luật Đặng Anh Quân, tác giả đã hoàn thành luận văn thạc sĩ Tác giả cam đoan đây

là công trình nghiên cứu của tác giả, không sao chép công trình của người khác Các ý kiến, quan điểm của các chuyên gia, văn bản luật, tác giả khác được trích dẫn trong ngoặc kép theo quy định

TÁC GIẢ

Võ Thanh Bình

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: TỔNG QUAN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 7

1.1 Khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất 7

1.1.1 Hộ gia đình sử dụng đất 7

1.1.2 Cá nhân sử dụng đất 8

1.2 Khái niệm và phân loại đất nông nghiệp 9

1.2.1 Khái niệm đất nông nghiệp 9

1.2.2 Phân loại nhóm đất nông nghiệp 10

1.3 Khát quát về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 11

1.3.1.Khái niệm quyền sử dụng đất 11

1.3.2 Khái niệm và đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14

1.3.3 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19

1.4 Khái quát quá trình phát triển của pháp luật đất đai về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân tại Việt Nam 22

Tiểu kết chương 1 26

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN HIỆN 27

2.1 Quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân 27

2.1.1 Quy định về chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân 27

2.1.2 Quy định về đối tượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân 37

2.1.3 Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân 41

2.1.4 Quy định về hình thức và hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân 43

2.2 Thực trạng hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai 46

2.2.1 Tổng quan về huyện Xuân Lộc 46 2.2.2 Số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Xuân Lộc từ năm 2013 đến năm 2017 48 2.2.3 Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân 49 2.2.4 Những bất cập về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai 51

2.3 Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân 56

2.3.1 Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân phải phù hợp với chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước 56 2.3.2 Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân phải phù hợp với điều kiện thực tiễn và

xu hướng phát triển của kinh tế xã hội 57

2.4 Giải pháp hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân 59

2.4.1.Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 59 2.4.2 Giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 60

Tiểu kết chương 2 62

KẾT LUẬN 63 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1 Số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của

Hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Xuân Lộc 48

Bảng 2.2 Số liệu báo cáo giải quyết các vụ tranh chấp liên quan đến hợp đồng

chuyển nhượng QSDĐ tại Văn phòng công chứng Vũ Thụy Vy 51

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là bàn địa phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng

Quá trình hình thành và phát triển của một dân tộc phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố tài nguyên đất đai mà dân tộc đó đang sinh sống Tài nguyên đất là cơ sở để phát triển thành nhiều dạng tài nguyên khác nhau, quyết định sự tồn tại của một lãnh thổ và sự phát triển của một quốc gia Đất đai quan trọng như vậy nên việc quản lý, khai thác và sử dụng đất tốt, có hiệu quả là vấn đề cần thiết và tất yếu đặt

ra Những bước chuyển mình của đất nước ta trong những năm qua đã và đang khẳng định tính đúng đắn của đường lối đổi mới toàn diện do Đảng đề ra và lãnh đạo Trong công cuộc đổi mới, vấn đề đất đai trở thành mối quan tâm sâu sắc của Đảng và Nhà nước, của các cấp, các ngành cũng như của mỗi người dân Để phát huy tối đa giá trị của đất, các quan hệ đất đai cần phải được xác lập cho phù hợp với nền kinh tế thị trường

Theo quy định của LĐĐ năm 2013 đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân sử dụng thông qua việc cấp cho người dân giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc ghi tên người sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực tế đã phát sinh nhiều vướng mắc mà LĐĐ năm 2013 này vẫn chưa giải quyết được những bất cập tồn tại, t đó vẫn còn những giao dịch, thế chấp vay vốn, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh tranh chấp, phần lớn các

vụ tranh chấp đều phải nhờ đến tòa án can thiệp, đặc biệt đối với những giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ghi tên người sử dụng là hộ gia đình khi xảy ra tranh chấp sẽ để lại nhiều hậu quả nghiêm trọng, nhiều trường hợp anh em ruột thịt với nhau, kể cả cha con, tình thân với nhau cũng phải kéo nhau ra tòa vì tranh giành quyền lợi liên quan đến vài mét vuông đất

Ở Xuân Lộc trong những năm qua tình trạng tranh chấp liên quan đến vấn đề tài sản là quyền sử dụng đất đứng tên của hộ gia đình, cá nhân xảy ra khá phổ biến

Các cơ quan nhà nước cũng đã có nhiều văn bản cũng như đưa ra nhiều giải pháp để hạn chế tranh chấp xảy ra trong dân nhưng trên thực tế hiệu quả vẫn chưa cao Việc tranh chấp xảy ra có thể là do vô ý hoặc do nhầm lẫn và cũng có trường hợp là cố ý

vì mục đích trục lợi cá nhân, có những vụ tranh chấp gặp khó khăn ngay khi tiến hành các thủ tục tại cơ quan công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và rắc rối phát sinh ngay lúc này Có vụ đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau nhưng khi thực hiện thì lại phát sinh vấn đề về giá trị của quyền sử dụng đất tăng lên nên một trong các bên có ý định tìm cách vô hiệu hợp đồng bằng cách đưa người con trong hộ khẩu vào hợp đồng để vô hiệu hợp đồng, sau khi hợp đồng vô hiệu thì người bán đem chuyển nhượng lại cho người khác với giá trị cao hơn hoặc sử dụng cho mục đích khác Điều này thực tế đã có nhiều người bị thiệt hại, thậm chí còn có người tán gia, bại sản khi thua kiện chỉ vì phần đất mà mình b tiền ra mua là đất được cấp cho hộ gia đình, cụ thể là trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ghi tên của hộ ông Nguyễn Văn A hoặc là hộ

bà Nguyễn Thị B

T những tồn tại và bất cập qua lý giải trên đặt ra vấn đề là làm thế nào để các tổ chức, cá nhân khi tham gia vào quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có liên quan đến quyền sử dụng đất ghi tên của hộ gia đình không vướng phải những khó khăn, tranh chấp, không bị l a dối dẫn đến vô hiệu hợp đồng và gây thiệt hại Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cần phải có những giải pháp hữu hiệu

và đồng bộ trong quản lý đất đai t khâu đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho đến việc quản lý quy trình thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất tại cơ quan công chứng, chứng thực thông qua đó đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng, tránh các hành vi l a dối hoặc lợi dụng kẻ hở của pháp luật để trục lợi gây thiệt hại cho nhau và hơn nữa là tránh những những tranh chấp đáng tiếc có thể xảy ra ảnh hưởng đến trật tự công cộng địa phương

Trong suốt quá trình công tác cũng như quá trình nghiên cứu, học tập, tôi cũng có nhiều trăn trở khi chứng kiến những vụ tranh chấp liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân mà trong đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ghi tên của hộ gia đình Những vụ tranh chấp này thường gây ra rất nhiều hậu quả t thiệt hại về kinh tế dẫn đến kiệt huệ, tình thâm,

ruột thịt trong gia đình, đạo đức bị xâm hại, tiềm ẩn nguy cơ vi phạm pháp luật hình

sự LĐĐ năm 2013 có hiệu lực đã giải quyết được một số vướng mắc trong các vấn

đề liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân Thế nhưng trong quá trình thực thi vẫn còn nhiều vấn đề bất cập liên quan đến việc chuyển nhượng quyền

sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và nhiều vấn đề khác liên quan vẫn còn bất cập

Xuất phát t tình hình trên, Tác giả đã quyết định chọn đề tài "Hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai" để làm Luận văn tốt nghiệp cho mình, với

mong muốn góp phần để nhằm nâng cao hiệu quả trong việc thực thi pháp luật về

đất đai, về quản lý đất đai, hướng đến nền hành chính rõ ràng, minh bạch, thông thoáng và công bằng trong những giao dịch liên quan đến đất đai nói chung và quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình, cá nhân ở Xuân Lộc nói riêng

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Đến nay, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân là một đề tài được nhiều tầng lớp quan tâm cả về nội dung kinh tế lẫn nội dung hành chính Đây là vấn đề được các tác giả nghiên cứu dưới nhiều phương diện khác nhau Cụ thể là một số công trình tiêu biểu sau đây:

của hộ gia đình, cá nhân ” của Tạ Thị Vân Anh, Đại học Luật Hà Nội, công bố năm

2017

nghiệp theo pháp luật Việt Nam” của Phan Thị Ngọc Dung, Đại học Luật Hà Nội, công bố năm 2017

quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Bình Dương và hướng hoàn thiện” của Thái Thanh Hải, Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, công bố năm 2007

nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp” của Văn Thị Kim Ngọc, Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, công bố năm 2017

- Luận văn thạc sĩ Luật học “Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân t thực tiễn tỉnh Thái Nguyên” của Quản Thị Hằng, Học viện Khoa học xã hội, công bố năm 2016

Hiện nay, các công trình nghiên cứu về hoạt động chuyển dịch quyền sử dụng đất chủ yếu tập trung nghiên cứu vào các hoạt động chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất sản xuất phi nông nghiệp khác Có nhiều công trình nghiên cứu về hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp Tuy nhiên, mới chỉ d ng lại ở việc nghiên cứu những vấn đề pháp lý nói chung, các thủ tục thực hiện hoạt động này, hoặc mới chỉ

d ng lại ở các chủ thể khác như chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với, tổ chức, Doanh nghiệp Còn pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân thì có ít công trình nghiên cứu Vì vậy, luận văn muốn đi sâu nghiên cứu về pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật Đất đai 2013,

Bộ luật Dân sự 2015

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Luận văn làm sáng t những vấn đề lý luận và thực tiễn (thông qua nghiên cứu thực tiễn tại huyện Xuân Lộc,tỉnh Đồng Nai) về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân Thông qua việc nghiên cứu này để đưa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

Những nhiệm vụ cụ thể luận văn phải thực hiện:

nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân

dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình và cá nhân nói chung và thực tiễn hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai

- Đưa ra những phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đối tượng nghiên cứu của các luật chuyên ngành có liên quan khác nhau Tuy nhiên, với mục tiêu đề ra Luận văn tập trung nghiên cứu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp không phải dưới góc độ Khoa học quản lý nhà nước về đất đai, góc độ khoa học kinh tế, hay hành chính mà dưới góc độ khoa học pháp lý Tác giả chỉ nghiên cứu

cụ thể pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với chủ thể hộ gia đình, cá nhân thông qua thực tiễn tại huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai theo quy định của Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự 2015

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Với mục đích triển khai những nội dung cơ bản của đề tài, tôi đã sử dụng phương pháp duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mác - Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh Dựa trên những quan điểm, đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về sở hữu đất đai, dựa trên những quan hệ xã hội, các quan hệ pháp luật, các trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến trình cải cách thủ tục hành chính trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế

Trong quá trình nghiên cứu, các phương pháp điều tra, khảo sát, tổng hợp, phân tích, so sánh, đối chiếu được sử dụng để làm sáng t các vấn đề liên quan đến

đề tài Ngoài ra, với chuyên môn là một chuyên viên nghiệp vụ tại văn phòng công chứng phụ trách tiếp công dân, người yêu cầu công chứng, tư vấn soạn thảo hợp đồng, tôi còn có cơ hội và trao đổi trực tiếp với người dân có yêu cầu và cán bộ thực hiện công tác tiếp công dân trong bộ máy hành chính nhà nước và với người dân trực tiếp thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai để hiểu rõ hơn về thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại địa phương

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn

Luận văn nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật Việt Nam t góc độ của những người thường xuyên áp dụng các quy định hiện hành của pháp luật để giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân, t thực tiễn áp dụng văn bản pháp luật hiện hành để đánh giá mức độ phù hợp của các quy định của pháp luật Qua đó, luận văn đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện trong thực tế

7 Kết cấu luận văn

Phần mở đầu, danh mục các t viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo, mục lục, phụ lục luận văn được chia thành 2 chương:

Chương 1: Tổng quan về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

của hộ gia đình, cá nhân

Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân và phương hướng, giải pháp hoàn thiện

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG

NGHIỆP CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1 Khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

1.1.1 Hộ gia đình sử dụng đất

T lâu, trong quan hệ huyết thống của cộng đồng người Việt Nam, gia đình

là “ tổ ấm”, nơi mỗi con người được sinh ra và lớn lên trong tình thương của cả

cộng đồng Mỗi gia đình truyển thống thường có 2 đến 3 thế hệ cùng chung sống, cùng gắn bó với nhau lúc khó khăn cũng như hạnh phúc Tất cả họ cùng chung sống trong một mái nhà, có cùng huyết tộc

Tuy nhiên, khái niệm hộ gia đình được đề cập ở đây với tính pháp lý của nó

là một đơn vị sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc được công nhận quyền sử dụng đất Họ là một tế bào kinh tế của đất nước, là đơn vị tự chủ trong sản xuất và kinh doanh

Thực chất của kinh tế hộ gia đình gắn liền với các chính sách khoán, t khoán 100 theo Chỉ thị của Ban Bí thư trung ương Đảng ngày 13/01/1981 đến khoán 10 theo Nghị quyết số 10/BCT ngày 05/4/1988 của Bộ Chính trị Ban chấp hành Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam Vấn đề giao đất cho hộ gia đình, cá nhân xuất phát t đây và sau đó được cụ thể hóa bằng các quy định của Luật Đất đai năm 1993

Bộ luật Dân sự đầu tiên của Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

có hiệu lực pháp lý t ngày 01/7/1996 cũng đã xác định rõ địa vị pháp lý của hộ gia đình là: các thành viên của một gia đình, có tài sản chung để hoạt động sản xuất kinh doanh chung, theo đó, quyền sử dụng đất hợp pháp của hộ gia đình là tài sản chung của họ

Các Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai năm 2013 cũng tiếp tục sử dụng khái niệm hộ gia đình với tính cách là một chủ thể sử dụng đất quan trọng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc được công nhận quyền sử dụng Hộ gia đình là đối

tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là chủ thể được hưởng quyền

và có các nghĩa vụ theo quy định của Luật Đất đai

Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống,

nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và

có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất [37, khoản 29, Điều 3]

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân

đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định t sản xuất nông nghiệp trên đất đó [37, khoản 30, Điều 3]

Tóm lại, hộ gia đình là một chủ thể quan trọng bao gồm các thành viên trong một gia đình, có quan hệ huyết thống tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai với tư cách là đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng dụng đất và được công nhận quyền sử dụng đất T đó các quyền và nghĩa vụ trong quan hệ sử dụng đất của hộ gia đình được Nhà nước bảo hộ với tư cách là đơn vị tự chủ trong các quan hệ dân sự kinh tế [10, tr 177-178]

1.1.2 Cá nhân sử dụng đất

Không phải lúc nào dưới một mái nhà cũng có nhiều thành viên có cùng huyết thống chung sống với nhau, nhiều gia đình không có may mắn đó và do nhiều nguyên nhân khác nhau, những cá nhân tự làm chủ cả một gia đình Họ tự lo toan

để mưu sinh, tham gia vào mọi quan hệ xã hội trong đời sống và là người tự tạo lập cuộc sống bằng chính tài sản của mình Một trong những cơ sở kinh tế giúp cho sự tồn tại của cá nhân trong đời sống chính là quyền sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê, được Nhà nước công nhận hoặc cho phép nhận chuyển quyền cá nhân trước hết là con người cụ thể, phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, có nhu cầu sử dụng đất và khả năng khai thác đất có hiệu quả

Bởi vậy, trong các quy định của Luật Đất đai năm 2013, cá nhân sử dụng đất tham gia hầu hết các quan hệ dân sự và kinh tế, được Nhà nước bảo hộ các quyền tương đương như hộ gia đình khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai Họ cũng

được giao đất, cho thuê đất được hưởng các quyền chuyển quyền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như mọi đối tượng khác

Có thể nói cá nhân sử dụng đất là con người độc lập, có đủ những điều kiện đặt ra để tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai, có các quyền và nghĩa vụ trong quan hệ sử dụng đất [10, tr 178-179]

1.2 Khái niệm và phân loại đất nông nghiệp

1.2.1 Khái niệm đất nông nghiệp

Theo quan niệm truyền thống của người Việt Nam thì đất nông nghiệp thường được hiểu là đất trồng lúa, trồng cây hoa màu như: ngô, khoai, sắn và những loại cây được coi là lương thực Tuy nhiên, trên thực tế việc sử dụng đất nông nghiệp tương đối phong phú, không chỉ đơn thuần là để trồng lúa, hoa màu mà còn dùng vào mục đích chăn nuôi gia súc, nuôi trồng thủy sản hay để trồng các cây lâu năm…

Luật Đất đai năm 1993 tại Điều 42 quy định về đất nông nghiệp như sau: “ Đất nông nghiệp là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản hoặc nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp”

Với quy định của Luật Đất đai năm 1993, đất đai của Việt Nam được chia làm sáu loại: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chưa sử dụng Theo sự phân loại này đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được tách riêng thành hai loại đất nằm trong sáu loại đất thuộc vốn đất quốc gia và được định nghĩa theo Điều 42 và Điều 43 của Luật Đất đai năm 1993 Tuy nhiên, sự phân loại này dựa theo nhiều tiêu chí khác nhau, v a căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, v a căn cứ vào địa bàn sử dụng đất đã dẫn đến sự tách bạch

về mặt pháp lý gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai

Để khắc phục những hạn chế đó, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình trong việc sử dụng đất LĐĐ năm 2003 và LĐĐ năm 2013 đã chia đất đai làm ba loại với tiêu chí phân loại duy nhất đó là căn

cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, Trên cơ sở đó, đất đai được chia theo ba loại sau: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng

Như vây, LĐĐ năm 2013 đã mở rộng khái niệm đất nông nghiệp với tên gọi

“ nhóm đất nông nghiệp” thay cho “ Đất nông nghiệp” trước đây Theo quy định của LĐĐ năm 2013 có thể hiểu nhóm đất nông nghiệp là tổng thể các loại đất có đặc tính sử dụng giống nhau, với tư cách là tư liệu sản xuất chủ yếu phục vụ cho mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, làm muối, trồng r ng, khoanh nuôi tu bổ bảo vệ r ng, nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp

1.2.2 Phân loại nhóm đất nông nghiệp

Tại khoản 1 Điều 10 LĐĐ năm 2013 nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:

- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

- Đất trồng cây lâu năm;

Như vậy, có thể thấy nhóm đất nông nghiệp bao gồm những loại đất được sử dụng chủ yếu vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp đó là diện tích đất trồng các cây lương thực như lúa, ngô, khoai, sắn, đất trồng các cây lâu năm có gia trị kinh tế cao như d a, cam, chanh, bưởi…

Ngoài ra còn có những loại đất nông nghiệp khác phục vụ cho công việc đặc thù như: đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật

khác; đất xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trộng trọt; đất xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản; đất ươm tạo cây giống, con giống

Ở Việt Nam, nhóm đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ tương đối lớn trong vốn đất đai của cả nước, loại đất này được phân bố rộng khắp trên phạm vi cả nước và đóng một vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế nông nghiệp của đất nước

Trong những năm gần đây, hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp ngày càng cao, đặc biệt là đất trồng lúa nước và sử dụng đất nông nghiệp tiết kiệm hơn Sản xuất nông nghiệp đã t ng bước chuyển sang sản xuất hàng hóa.Mặc dù chúng ta có chuyển một số diện tích đất nông nghiệp để sử dụng vào các mục đích khác nhưng

vì làm tốt việc khai hoang nên diện tích đất nông nghiệp vẫn tăng, bảo đảm giữ vững hơn bốn triệu ha đất trồng lúa

1.3 Khát quát về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp

1.3.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Thuật ngữ pháp lý quyền sử dụng đất được ghi nhận trong LĐĐ năm 1987 Thuật ngữ này tiếp tục sử dụng trong LĐĐ năm 1993 Đặc biệt hơn, LĐĐ năm 1993

đã chính thức ghi nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của hộ gia đình, cá nhân

và cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng Với quy định này của LĐĐ năm 1993 quan hệ sở hữu đất đai ở nước ta mang một ý nghĩa pháp lý mới: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất thuộc về người sử dụng đất Hay nói cách khác, quyền sử dụng đất đã tách kh i quyền sở hữu đất đai

và chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử dụng đất thực hiện và trở thành một quyền tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất T đó đến nay, khái niệm quyền

sử dụng đất vẫn tiếp tục được ghi nhận trong LĐĐ năm 2003, LĐĐ năm 2013, cụ thể như sau:

tại độc lập với quyền sở hữu đất đai:

Trong đời sống xã hội con người cần tác động đến vật chất để th a mãn các nhu cầu của mình Nhà nước th a nhận và bảo đảm các quyền đó cho các chủ thể

Hệ thống các quyền mà Nhà nước th a nhận và bảo đảm cho các chủ thể được gọi

là quyền đối vật (vật quyền) Vật quyền bao gồm 2 loại: Quyền sở hữu (là quyền chủ đạo) và các quyền của chủ thể trên tài sản của người khác (quyền khác đối với tài sản) Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ

sở hữu Như vậy, nước ta không th a nhận quyền sở hữu của bất kỳ chủ thể nào khác ngoài Nhà nước đối với đất đai Nhưng mọi cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong

xã hội đều cần có những quyền nhất định đối với đất đai như quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở, nhà máy sản xuất, để trồng trọt, chăn nuôi … Do đó, Nhà nước phải trao cho người dân những quyền nhất định để người dân th a mãn nhu cầu của

họ T nhu cầu thực tế đó, Nhà nước đã trao cho người dân quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất đã được tách kh i quyền sở hữu và trở thành một quyền độc lập, tồn tại bên cạnh quyền sở hữu đất đai của nhà nước

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Do đó, Nhà nước là chủ thể có các quyền như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với đất đai “Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất…” [37, Điều 4]

Như vậy, người sử dụng đất chính là chủ thể có quyền sử dụng đất Họ có thể

là những cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật [37, Điều 4] Những chủ thể này không có quyền sở hữu đất đai, nhưng có quyền sở hữu quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất không phải là một quyền đơn lẻ mà là một tập hợp các quyền của người sử dụng đất Nội hàm của khái niệm quyền sử dụng đất có sự kế

th a và ngày càng mở rộng cùng với sự phát triển của pháp luật về đất đai và sự phát triển của đời sống kinh tế xã hội Quyền sử dụng đất theo LĐĐ năm 1987 chính là quyền khai thác, sử dụng đất đúng mục đích sử dụng đất đã được xác định Người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển nhượng, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất

và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định [34, Điều 3, 23, 25, 27, 30, 31]

Nội hàm quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có thêm các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, th a kế, thế chấp quyền sử dụng đất trong LĐĐi năm 1993 [35, Khoản 2, Điều 3] Trong LĐĐ năm 2003, các quyền của người sử dụng đất được mở rộng thành hệ thống các quyền, bao gồm quyền chung của tất cả những người sử dụng đất và các quyền cụ thể của t ng người sử dụng đất gắn với hình thức sử dụng đất của họ Ngoài các quyền đã có trong LĐĐ năm 2003, LĐĐ năm 2013 còn bổ sung thêm các quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền

kề Tổng thể các quyền do pháp luật quy định đều là những quyền cụ thể của quyền

sử dụng đất

Đất đai là tài sản tồn tại ở hình thức vật chất cụ thể Quyền sử dụng đất là tài sản tồn tại ở dạng quyền, còn gọi là quyền tài sản [20, tr.169] Với tư cách là quyền tài sản, quyền sử dụng đất là quyền trị giá được bằng tiền, có thể chuyển giao hoặc

không chuyển giao trong giao dịch dân sự

nắm giữ, khai thác năng lực sinh lợi và công dụng của đất theo quy định của pháp luật”

Đặc điểm này nói lên khía cạnh kinh tế của quyền sử dụng đất Trong bối cảnh Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai, mà đất đai lại là tài sản có ảnh hưởng sâu rộng đến đời sống kinh tế xã hội và giao lưu dân sự thì việc th a nhận giá trị kinh tế của quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng cho việc ổn định đời sống, xóa b những rào cản để phát huy mọi tiềm năng của xã hội phục vụ cho

sự phát triển kinh tế

Khác với quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, quyền sử dụng đất của các chủ thể không phải là một quyền tuyệt đối và vĩnh viễn Quyền sử dụng đất của người

sử dụng bị giới hạn bởi các yếu tố sau:

Một là, quyền sử dụng đất bị giới hạn bởi thời hạn sử dụng đất Nếu phân

loại theo thời hạn sử dụng, thì đất đai được chia thành hai loại: Đất sử dụng ổn định, lâu dài và đất sử dụng có thời hạn Đất sử dụng ổn định, lâu dài là loại đất mà Nhà nước không quy định cụ thể thời hạn sử dụng, người sử dụng đất có quyền sử dụng đất đó cho đến khi Nhà nước ra quyết định thu hồi đất Đất sử dụng có thời hạn là đất mà luật quy định thời hạn sử dụng cụ thể, người sử dụng chỉ quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất

Hai là, quyền sử dụng đất bị giới hạn bởi hình thức Nhà nước trao quyền sử

dụng đất Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng khác với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất theo hình thức thuê đất khác quyền sử dụng đất của người sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất thuê theo hình thức trả tiền một lần cho

cả thời gian thuê cũng có quyền sử dụng đất khác với quyền sử dụng đất của người

sử dụng đất thuê đất trả tiền hàng năm

1.3.2 Khái niệm và đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc Nhà nước công nhận các hành vi

tự điều chỉnh đất đai giữa những người sử dụng đất với nhau; theo đó, bên có đất chuyển giao đất cho phía bên kia để nhận một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển nhượng

Cho phép người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hướng tới việc đẩy nhanh quá trình tích tụ và tập trung đất đai vào tay những người

có khả năng và có nhu cầu, có điều kiện để khai thác và sử dụng đất đai có hiệu quả, thúc đẩy phát triển sản xuất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và khắc phục tình trạng đất đai phân tán, manh mún, sản xuất nh lẻ và xóa b cơ chế hành chính mệnh lệnh, cấp phát trong giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất Khác với quan

hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tượng chuyển giao là quyền sử dụng đất để

lấy quyền sử dụng đất, trong quan hệ chuyển nhượng là chuyển giao quyền sử dụng đất để lấy tiền Theo đó, một bên chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai (bên chuyển nhượng) và một bên thiết lập quan hệ pháp luật đất đai mới (bên nhận chuyển nhượng) Vì vậy, các quy định về chuyển nhượng quyền sử sử đất rất chặt chẽ, thể hiện sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai được nhà nước cho phép sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ được thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật Trong đó, việc thực hiện những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất cụ thể là thực hiện quyền năng chuyển nhượng là nội dung quan trọng của chế định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có giấy chứng nhận QSDĐ Như vậy, thời điểm người sử dụng đất được thực hiện quyền của mình

là thời điểm họ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.[37, khoản 1, Điều 168]

Với tính chất đặt biệt của đất đai, một tài sản được giao dịch dưới dạng “ quyền”, chuyển nhượng là một trong những giao dịch có sự chuyển quyền sử dụng

đất t chủ thể này sang chuyển thể khác nên nó cũng có những đặc điểm của quan

hệ chuyển quyền của chủ thể có quyền sử dụng hợp pháp, dựa trên cơ sở Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu xác lập, chứ không phải chính bản thân tài sản đất đai thuộc quyền sở hữu của chủ thể tham gia quan hệ chuyển quyền Vì vậy, quan

hệ chuyển nhượng có những đặc thù riêng, khác với các giao dịch tài sản thông thường khác Có thể nhận thấy qua những đặc trưng riêng sau đây:

Thứ nhất, đối tượng chuyển nhượng là một tài sản đặc biệt được biểu hiện dưới dạng “quyền” và không thuộc quyền sở hữu của người chuyển nhượng

Bị ràng buộc và chi phối bởi hình thức sở hữu “sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu” nên pháp luật thực định ở Việt Nam đã có sự phân

tách một cách tương đối độc lập giữa quyền sở hữu đất đai của toàn dân và quyền

sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân Theo đó, quyền sử dụng đất là

tài sản, một loại tài sản đặc biệt không giống bất kỳ loại tài sản nào trong luật thực định Việt Nam Pháp luật đất đai cũng ghi nhận và cho phép người sử dụng đất được thực hiện các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất, Điều 167, LĐĐ năm

2013 quy định: “người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của pháp luật” [37, Điều 167] Cụ thể hơn, các quy định t

Điều 173 đến Điều 187, Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận cho người sử dụng đất trong các trường hợp cụ thể theo quy định của pháp luật được quyền chuyển quyền

sử dụng đất trong quá trình sử dụng Điều này cho thấy rõ, đối tượng trong quan hệ chuyển quyền là quyền sử dụng đất được chỉ định bởi pháp luật chứ không phải đất đai hay quyền sử dụng đất nói chung, quyền sử dụng đất của chủ thể chuyển quyền

có được trên cơ sở được chủ sở hữu đại diện là Nhà nước xác lập và cho phép thực hiện Vì vậy, quyền sử dụng đất là đối tượng trong quan hệ chuyển quyền bị ràng buộc, chi phối và phụ thuộc bởi ý chí của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu Hay cụ thể hơn, tài sản là quyền sử dụng đất không thuộc quyền sở hữu của người thực hiện quyền chuyển quyền mà thuộc quyền sở hữu của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện Bị chi phối bởi hình thức sở hữu đại diện của nhà nước

về đất đai nên các quy định về chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc rất chặt chẽ bởi các quy định của Nhà nước Điều đó thể hiện ở chổ, không phải quyền sử dụng đất nào của người sử dụng đất cũng đương nhiên là đối tượng trong các quan hệ chuyển quyền mà chỉ có những quyền sử dụng đất được Nhà nước cho phép, được pháp luật chỉ định mới trở thành đối tượng của các quan hệ đó

Thứ hai, các quyền chuyển quyền sử dụng đất cụ thể có mục đích khác nhau

thì mang bản chất khác nhau

Trong các quyền chuyển quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu xem xét dưới góc độ một quan hệ pháp luật được phát sinh, thay đổi hay chấm dứt sau hành vi chuyển nhượng thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện một cách đầy đủ, trọn vẹn và tuyệt đối Nghĩa là, sau hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được pháp luật th a nhận, hệ quả pháp lý của nó là chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai đối với bên chuyển nhượng và

xác lập một quan hệ một quan hệ pháp luật đất đai mới cho chủ thể nhận chuyển nhượng Cụ thể, khi các chủ thể sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng (bên chuyển nhượng) sẽ chấm dứt quyền sử dụng đất của mình một cách hoàn toàn cả về quyền pháp lý và quyền thực tế đối với mảnh đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, để xác lập quyền sử dụng đất đó cho một chủ thể mới – chủ thể nhận chuyển nhượng ( bên nhận chuyển nhượng) Đối với các quyền chuyển quyền sử dụng đất như: quyền cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh là những quyền chuyển quyền

sử dụng đất không đầy đủ và không trọn vẹn Theo đó, sau hành vi chuyển quyền không làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai mà Nhà nước đã xác lập trước đó cho bên chuyển quyền để xác lập một quan hệ pháp luật đất đai mới, cũng không làm thay đổi việc hưởng quyền và thực hiện nghĩa vụ của bên chuyển quyền đối với Nhà nước Các quan hệ cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền

sử dụng đất giữa các bên chỉ làm thay đổi các quyền khai thác và sử dụng đất trong một thời gian nhất định theo sự th a thuận trong hợp đồng, hết thời hạn đó, quyền

sử dụng đất được khôi phục hoàn toàn cả về pháp lý và thực tế cho bên chuyển quyền sử dụng đất

Mặt khác, nếu nhìn nhận dưới khía cạnh kinh tế của quan hệ chuyển quyền

sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường thì đa số các hình thức chuyển quyền sử dụng đất như: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn được biểu hiện dưới hình thái giá trị, theo đó, quyền sử dụng đất được coi là một tài sản, được giao dịch trên thị trường và được trị giá thành tiền tương ứng với giá trị của diện tích đất chuyển quyền tại thời điểm thực hiện giao dịch

Trong khi đó, một số hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác như: th a kế, tặng cho quyền sử dụng đất là các hình thức chuyển quyền sử dụng đất tương đối đặc biệt, theo đó, quan hệ chuyển quyền này không biểu hiện dưới hình thức giá trị Người để lại th a kế, người tặng cho quyền sử dụng đất chuyển quyền cho phía bên kia – bên được th a kế, được tặng cho quyền sử dụng hợp pháp của mình mà không nhận về mình bất kỳ một khoản tiền hay giá trị vật chất nào khác Có thể thấy rằng, các quan hệ th a kế, tặng cho quyền sử dụng đất được pháp luật ghi nhận xuất phát

t đạo lý truyền thống và mang ý nghĩa xã hội nhiều hơn là ý nghĩa kinh tế

Thứ ba, trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch tài sản là quyền sử dụng đất

được quy định chặt chẽ hơn nhiều so với các trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch của các tài sản khác

Không giống như các giao dịch tài sản thông thường, pháp luật tôn trọng quyền tự do th a thuận và định đoạt của các chủ thể nhằm th a mãn các lợi ích mà các bên tham gia giao dịch hướng tới, miễn sao không ảnh hưởng hay xâm hại đến lợi ích của người khác và của Nhà nước Song trong các giao dịch về quyền sử dụng đất nói chung và đặc biệt là giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, pháp luật thể hiện sự quy định chặt chẽ và nghiêm ngặt không chỉ điều kiện

về chủ thể và đối tượng quyền sử dụng đất tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất như đã nêu trên, mà còn thể hiện sự chặt chẽ cả về quy trình thiết lập và thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cụ thể Điều đó có thể nhận thấy qua hàng loạt các quy định của pháp luật thể hiện sự ràng buộc đối với các chủ thể tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất Cụ thể là:

Trước hết, khi tham gia thiết lập quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, bên

chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền ở vào vị thế “ không được quyền lựa chọn” hình thức của hợp đồng Cả bộ luật dân sự và pháp luật đất đai đều quy định

các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, mà không được quyền lựa chọn các hình thức pháp lý khác như các giao dịch dân sự của các tài sản thông thường [37, các Điều 187, 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194] và Điều

502 BLDS năm 2015 Bên cạnh đó, để các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên trước Nhà nước, pháp luật còn quy định các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhất thiết phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Đặc biệt hơn, ở một số giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cụ thể như: thế chấp và bảo lãnh QSDĐ, pháp luật còn quy định cùng tham gia song hành của hai hệ thống cơ quan có thẩm quyền – cơ quan công chứng và cơ quan đăng ký trong việc kiểm tra, giám sát đối với các giao dịch này So với các hợp đồng khác chỉ cần công chứng, chứng thực tại

cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã đủ cơ sở pháp lý để ràng buộc trách nhiệm đối

với các bên giao kết, cũng như trách nhiệm đối với Nhà nước, nhưng đối với hợp đồng thế chấp và bảo lãnh quyền sử dụng đất, chứng thực thôi chưa đủ cho việc bảo đảm an toàn và phòng ng a được các rủi ro trong hoạt động kinh doanh tiền tệ, cũng như các chủ thể khác nên đòi h i chúng phải thông qua hành vi đăng ký, và trong trường hợp này, đăng ký hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ mới là điều kiện có hiệu lực của giao dịch.[26, tr 249 - 253]

1.3.3 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai

[29, Điều 697]

Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ mới xuất hiện kể

t khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980 Ở các chế độ sở hữu khác, tồn tại nhiều hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, thì khái niệm hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà thay vào đó là khái niệm "mua bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng ruộng đất" Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất t người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác (hợp pháp) theo một trình

tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng còn

có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo các quy định tại Điều 398, Điều 501 và Điều 502 BLDS năm 2015 Theo đó, nội dung của hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chứa đựng các nội dung cơ bản như: tên, địa chỉ của các bên; về quyền và nghĩa vụ của các bên; về loại hạng đất, về diện tích, vị trí, ranh giới, tình trạng đất; về thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng và thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng; giá chuyển nhượng; phương thức và thời hạn thanh toán; quyền của người thứ ba (nếu có); trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng Điểm cần lưu ý, đối với quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất về cơ bản pháp luật trao tự do th a thuận và bày t ý chí, nguyện vọng của các bên, tuy nhiên sự th a thuận đó thường tập trung, chú trọng đến việc th a thuận về thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất và chuyển giao tiền, giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán, các thủ tục, giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất và trách nhiệm pháp lý của một trong các bên khi vi phạm…., và thông thường dựa trên cơ sở quyền của bên chuyển nhượng sẽ tương ứng với nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng và ngược lại

Xác định giá trị quyền sử dụng đất là điều khoản th a thuận không thể thiếu đối với các bên khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bởi đó là mục đích mà cả hai bên quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều hướng tới Trong các quyền chuyển quyền quyền sử dụng đất , quyền chuyển quyền dưới hình thức th a kế, tặng cho là những trường hợp chuyển quyền đặc biệt không mang ý nghĩa kinh tế mà mang ý nghĩa chính trị, xã hội Còn lại, các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất là những quan hệ biểu hiện dưới hình thái giá trị, được điều chỉnh bởi các quy luật của thị trường, sử dụng đất trong các giao dịch được được trị giá thành tiền Đối với các giao dịch này, pháp luật hiện hành có nhiều sự thay đổi mang chiều hướng tiến bộ và phù hợp trong việc quy định về giá chuyển quyền sử dụng đất Cụ thể, không rập khuôn, máy móc và thể hiện sự can

thiệp sâu của Nhà nước khi „ấn định‟ giá trị quyền sử dụng đất trong các quan hệ chuyển quyền trên cơ sở „khung giá đất của Nhà nước ban hành” mà các văn bản

pháp luật trước đây đã quy định, Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai hiện hành đã thể hiện hướng tiếp cận thông thoáng và phù hợp hơn với cơ chế thị trường, tạo

quyền chủ động và linh hoạt cho các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai

2013, cụ thể như sau:

- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, tr trường hợp kinh doanh bất động sản quy định như sau:

- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

- Văn bản về th a kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo sự lựa chọn của người sử dụng đất và tuân quy định của pháp luật;

- Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng thuộc địa hạt và thẩm quyền công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp

xã nơi bất động sản tọa lạc

Để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, các bên phải tuân thủ đầy đủ các trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật Cụ thể thông qua các bước sau:

Thứ nhất, sau khi nhận hồ sơ, trong thời hạn 10 ngày, Văn phòng đăng ký đất

đai có trách nhiện thẩm tra hồ sơ và gửi hồ sơ cho Sở tài nguyên và môi trường cấp tỉnh hoặc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện để hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hồ sơ sẽ được chuyển lên ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận đồng ý cho chuyển nhượng và thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng

Thứ hai, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác định nghĩa vụ tài

chính mà người sử dụng đất phải nộp theo số liệu địa chính và chuyển cho cơ quan thuế, đồng thời thông báo cho các bên chuyển nhượng biết để thực hiện nghĩa vụ

Thứ ba, sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, trong thời hạn 5 ngày, bên

nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi đã nộp hồ sơ

1.4 Khái quát quá trình phát triển của pháp luật đất đai về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân tại Việt Nam

Trong sự phát triển năng động của nền kinh tế thị trường hiện nay, các giao lưu dân sự và thương mại ngày càng trở nên phong phú và đa dạng hơn bao giờ hết, theo đó các giao dịch hướng tới đối tượng tài sản là đất đai phát sinh cũng ngày càng sôi động hơn Nhường chỗ cho các quan hệ đất đai phát sinh một chiều theo các quyết định hành chính mang tính áp đặt và khiên cưỡng của Nhà nước trước đây

là các giao dịch đa dạng, nhiều chiều của những chủ thể có quyền sử dụng đất Với

ý nghĩa là yếu tố đầu vào không thể thiếu cho các chủ thể hoạt động sản xuất, kinh doanh, chúng đóng vai trò là mặt bằng, là chổ đứng là nguồn cung quan trọng trong các quan hệ đó Các giao dịch dân sự và thương mại mà các chủ thể thường xuyên xác lập trên thực tế là các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị QSDĐ

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Vì vậy, quyền sử dụng đất của mỗi chủ thể sử dụng đất được xác lập trên cơ sở được Nhà nước (thông qua các cơ quan nhà nước có thẩm quyền) với tư cách là đại diện chủ sở hữu cho phép sử dụng đất Theo T điển giải

thích thuật ngữ Luật học thì: “Quyền sử dụng đất của Nhà nước là quyền khai thác các thuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế và đời sống xã hội Nhà nước thực hiện Quyền sử dụng đất một cách gián tiếp thông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng Các tổ chức, cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền

sử dụng đất”[11, tr 59] Với cách giải thích này thì Nhà nước không thực hiện trực

tiếp QSDĐ bởi chính Nhà nước mà gián tiếp thực hiện qua chủ thể là người sử dụng đất, là người được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua các hình thức pháp lý khác nhau để trao cho họ những quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể trong quá trình khai thác và sử dụng đất Chính vì vậy, giá trị và khả năng sinh lợi của đất, những thuộc tính vốn có trên t ng mảnh đất ở phạm vi địa phương toàn bộ đất đai của quốc gia có được khai thác và sử dụng có hiệu quả hay không là tùy thuộc vào người sử dụng đất – người trực tiếp thực hiện quyền sử dụng đất theo quy định của Nhà nước

Có thể nhận định rằng, khái niệm quyền sử dụng đất nêu trên v a được dùng

để chỉ nội dung quan trọng của quyền sở hữu đất đai do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, v a là khái niệm chỉ hình thức thể hiện của loại tài sản đặc biệt (đúng ra là quyền tài sản) thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân(những chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp) Để quyền sử dụng đất trao cho người sử dụng được khai thác có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu không chỉ của Nhà nước mà cả nhu cầu của người có quyền sử dụng đất, bên cạnh việc trao quyền sử dụng đất sử dụng

ổn định, lâu dài, Nhà nước còn mở rộng tối đa các quyền cho người sử dụng đất trong quá trình sử dụng, tạo cho các chủ thể trên t ng diện tích đất được chủ động, linh hoạt để khai thác tối đa các thuộc tính, các giá trị có ích của đất Đến đây có thể thấy rằng, quyền sử dụng đất được tách ra kh i quyền sở hữu và trở thành một chế định độc lập mà nội dung biểu hiện của nó là nhằm xác lập những quyền cụ thể cho người sử dụng đất trong quá trình khai thác và sử dụng đất Việc ghi nhận và cho phép người có QSDĐ được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ trong đời sống thực

tế của pháp luật hiện hành thông qua các quyền cụ thể như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, thế chấp, bảo lãnh…, bằng QSDĐ, thực chất người sử dụng đất đã thực hiện các quyền về tài sản Cũng theo đó, giá cả QSDĐ được hình thành, giá trị kinh tế của đất đai được xác định

Xuyên suốt hệ thống các văn bản pháp luật hiện hành điều chỉnh các quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường cho thấy, sự phôi thai các tiền đề pháp lý cho các giao dịch chuyển QSDĐ được đánh dấu bằng sự ghi nhận chính thức đâu tiên

trong đạo luật gốc: “Nhà nước giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

ổn định, lâu dài và được chuyển QSDĐ theo quy định pháp luật” [31] Cụ thể hóa

tinh thần đó của Hiến pháp, LĐĐ 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 và

có hiệu lực kể t ngày 15/10/1993 đã ra đời, lần đầu tiên tại Điều 3 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao dất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất” Với quy định này cho thấy, đất đai

bắt đầu được xác định là tài sản có giá và giá đó được xác định thông qua các giao dịch về quyền sử dụng đất trên thị trường Cụ thể hơn, tại các quy định t Điều 74 đến Điều 78, LĐĐ năm 1993 quy định cụ thể hơn về điều kiện của các hộ gia đình,

cá nhân được tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất Trên cơ sở đó, hai Pháp lệnh cùng ngày của Ủy ban thường vụ Quốc hội ngày 14/10/1994 quy định về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước, các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam cũng thể chế hóa quyền chuyển quyền sử dụng đất của các đối tượng nêu trên Bên cạnh đó, để tạo điều kiện cho các chủ thể tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện trong trật tự pháp lý an toàn, người có sử dụng đất thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất theo một thể thức nhất định, có cơ chế pháp lý rõ rang nhằm ràng buộc trách nhiệm pháp lý của các bên tham gia quan hệ, BLDS năm 1995 đã cụ thể hóa cách thức thiết lập và thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất, các nguyên tắc, điều kiện cụ thể để các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực trên thực tế

Tuy nhiên, với sự phát triển sôi động của nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai cũng ngày càng phát triển phong phú và đa dạng cả về chủ thể, loại hình giao dịch cũng như phương thức giao dịch Không nằm ngoài xu hướng vận động theo vòng xoáy đó, quan hệ chuyển quyền sử dụng đất cũng ngày càng mở rộng và phát triển hơn về phạm vi chủ thể, quyền sử dụng đất tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất cũng ngày càng phong phú và đa dạng hơn( không chỉ giới hạn trong phạm vi nh hẹp là quyền sử dụng đất trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp

mà là quyền sử dụng đất ở tất cả các mục đích sản xuất kinh doanh), kéo theo đó là

tính chất và mức độ phức tạp của các phương thức chuyển quyền của t ng loại hình chuyển quyền sử dụng đất cụ thể, về những th a thuận giữa các bên trong quá trình thực hiện quan hệ chuyển quyền, cũng như những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện giao dịch…, pháp luật dân sự và pháp luật đất đai đã lien tục được sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện LĐĐ năm 1993 qua hai lần sửa đổi, bổ sung năm

1998, 2001, Luật Đất đai 2003 và gần đây nhất là LĐĐ năm 2013 được Quốc hội nước CHXNCN Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013, cùng với đó là sự ra đời của BLDS năm 2015 được Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 24/11/2015 và hàng loạt các Nghị định, các thông tư, các thông tư liên tịch của Chính phủ, các bộ, các ngành được ban hành…, là những văn bản pháp lý có ý nghĩa và vai trò quan trọng nhằm đảm bảo cho các quyền chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện theo một định hướng chung nhất, một trật tự pháp lý an toàn và ổn định, Đây thực sự là những cơ sở pháp

lý trực tiếp điều chỉnh các quyền chuyển QSDĐ

Nghiên cứu quá trình hình thành và phát triển của pháp luật điều chỉnh quan

hệ chuyển quyền QSDĐ, cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật về lĩnh vực này cho thấy, chuyển QSDĐ là một quyền có nội hàm v a mang tính chất rộng lớn, chịu sự tác động và điều chỉnh của lĩnh vực pháp luật chung ( pháp luật dân sự) khi xem xét quan hệ chuyển QSDĐ với ý nghĩa là một quan hệ tài sản Song chuyển QSDĐ lại

v a là một quyền có nội hàm hẹp, bị giới hạn, chi phối và ràng buộc bởi lĩnh vực pháp luật chuyên ngành đất đai khi tiếp cận quan hệ chuyển quyền QSDĐ Có thể khẳng định rằng, mỗi lĩnh vực pháp luật thể hiện những nhu cầu và yêu cầu của sự điều chỉnh ở phạm vi và khía cạnh khác nhau song lại đều hướng tới mục đích điều chỉnh, định hướng cho các bên tham gia quan hệ chuyển QSDĐ được thiết lập và thực hiện các quyền của mình trong một trật tự ổn định, an toàn và hiệu quả Theo

đó, có thể hiểu khái niệm chuyển QSDĐ một cách khái quát như sau:

Chuyển quyền sử dụng đất là việc bên có quyền sử dụng đất hợp pháp (gọi là bên chuyển quyền) thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất của mình cho người khác (gọi là bên nhận chuyển quyền) tuân theo các quy định của BLDS, pháp luật đất đai và pháp luật có liên quan [26, tr 246 - 249]

Tiểu kết chương 1

Trong chương 1 luận văn nghiên cứu làm rõ các vấn đề cơ bản sau:

Thứ nhất, nghiên cứu làm rõ các khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất,

phân loại đất nông nghiệp giúp người đọc nhận thức thế nào là hộ gia đình, cá nhân với tư cách là một chủ thể sử dụng đất; làm rõ khái niệm đất nông nghiệp là gì và đất nông nghiệp là những loại đất nào

Thứ hai, làm rõ và khái quát về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông

nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

Thứ ba, nêu khái quát sự phát triển của các quy định pháp luật đất đai về

chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân qua các thời kỳ, tạo cơ sở cho sự phân tích, đánh giá quy định pháp luật hiện hành và đề xuất kiến nghị tại Chương 2

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ

PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN HIỆN 2.1 Quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

2.1.1 Quy định về chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

Luật Đất đai đầu tiên năm 1987 đã đề cập đến “hộ nông dân” là một trong những đối tượng được Nhà nước giao đất Đến LĐĐ năm 1993, tại Điều 20 quy định này rõ hơn: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng

ổn định lâu dài” Mười năm sau, Luật Đất đai năm 2003, tại Khoản 2 Điều 9 quy định cụ thể hơn: “Hộ gia đình, cá nhân trong nước được gọi chung là hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất”

Theo quy định mới hiện nay là LĐĐ năm 2013, theo quy định tại khoản 29

Điều 3 thì: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất” Hiểu theo quy định trên tại Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình là những thành viên có tên trong

hộ khẩu gia đình Tuy nhiên trên thực tế cũng có trường hợp một số thành viên có tên chung trong hộ khẩu gia đình nhưng họ lại không có họ hàng huyết thống với nhau Chỉ những thành viên nào có hoạt động kinh tế chung và tài sản chung mới trở thành thành viên của hộ gia đình Các thành viên của hộ gia đình cùng có quyền của chủ sử dụng đất (sở hữu chung theo phần) T ng thành viên không trực tiếp thực hiện trách nhiệm của người sử dụng đất đối với Nhà nước hoặc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất mà thông qua người đại diện hợp pháp của hộ gia đình

Cá nhân sử dụng đất là chủ thể được Nhà nước trực tiếp cho phép sử dụng đất thông qua các hình thức: giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất

Cá nhân độc lập thực hiện các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và tự chịu trách nhiệm về các hành vi của mình trong quá trình tham gia quan hệ pháp luật đất đai

Tại Điều 116 BLDS năm 1995 quy định: “Những hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung để hoạt động kinh tế chung trong quan hệ sử dụng đất, trong hoạt động sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp và trong một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định, là chủ thể trong các quan hệ dân sự đó” Đến BLDS năm 2005 quy định: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”

Đến BLDS năm 2015, tại Điều 101 quy định về chủ thể trong quan hệ dân sự

có sự tham gia của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân

như sau: “Trường hợp hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác Khi có sự thay đổi người đại diện thì phải thông báo cho bên tham gia quan hệ dân sự biết Trường hợp thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự không được các thành viên khác ủy quyền làm người đại diện thì thành viên đó là chủ thể của quan hệ dân

sự do mình xác lập, thực hiện” Theo quy định tại khoản 2 điều này quy định “việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai” [30, Khoản 1, 2, Điều 101]

Việc xác định thành viên hộ gia đình dựa vào sổ hộ khẩu hay quan hệ huyết thống mà pháp luật về đất đai cũng như pháp luật về dân sự trước đây chưa xác định

được nên gây ra rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong các quan hệ, giao dịch Vì thế

để thuận lợi cho việc thực hiện các giao dịch thì phần lớn các cơ quan, tổ chức đều hướng dẫn cho các đương sự khi không xác định được thành viên hộ gia đình thì làm đơn đề nghị Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất căn cứ vào hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định thành viên hộ gia đình vào thời điểm cấp đất cho hộ gia đình

Mặt khác theo quy định của Luật cư trú 2006 (sửa đổi, bổ sung năm 2013), Nghị định 107/2007/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Cư trú, Nghị định 56/2010/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung nghị định số 107/2007/NĐ-CP của Chính phủ

về Đăng ký và quản lý hộ khẩu thì: Sổ hộ khẩu được cấp cho hộ gia đình hoặc cá nhân đã đăng ký thường trú và có giá trị xác định nơi thường trú của công dân Sổ

hộ khẩu được cấp cho t ng hộ gia đình Các thành viên trong hộ gia đình sẽ th a thuận cử một người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ làm chủ hộ để thực hiện các quyền và nghĩa vụ đồng thời hướng dẫn các thành viên trong hộ thực hiện quy định

về đăng ký, quản lý cư trú Trường hợp không có người t đủ mười tám tuổi trở lên hoặc có người t đủ 18 tuổi trở lên nhưng bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân

sự thì được cử một người trong hộ làm chủ hộ Sổ hộ khẩu sẽ được cấp cho những người ở chung một chỗ ở hợp pháp và có quan hệ gia đình là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột Nhiều hộ gia đình ở chung một chỗ ở hợp pháp thì mỗi hộ gia đình được cấp một sổ hộ khẩu

Do đó, cũng không thể khẳng định những người có tên trên sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp đất đều là một hộ gia đình theo BLDS được, nên cũng không thể đồng nhất việc đứng tên trong hộ khẩu chính là những chủ sử dụng hợp pháp quyền

sử dụng đất được

Việc chuyển nhượng quyền sử đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân cần đảm bảo các điều kiện chung được quy định tại Điều 188 LĐĐ năm 2013 Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cần đảm bảo việc

th a thuận đồng ý với các thành viên trong gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, tr trường hợp luật có quy định khác [30, Điều 212 ] Tìm

hiểu về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân cần hiểu rõ những nội dung cụ thể như sau:

Thứ nhất, về điều kiện chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông

nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân Chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng quyền

sử dụng đất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất Theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân trong nước được coi là người sử dụng đất, nhưng không phải những chủ thể được ghi nhận tại Điều 5 đều có quyền chuyển nhượng và được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thực chất, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự, vì vậy khi thực hiện nó các chủ thể tham giam giao dịch phải đảm bảo một số điều kiện nhất định như: Hộ gia đình, cá nhân phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự [30, Điểm a, Khoản 1 Điều 122 và Điểm a Khoản 1 Điều 117 ]; chủ thể tham gia giao dịch phải đảm bảo nguyên tắc tự nguyện Đây là hai điều kiện cơ bản khi thực hiện các giao dịch dân

sự nói chung và giao dịch về quyền sử dụng đất nói riêng

Để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, bên chuyển nhượng cần đảm bảo các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 179 luật Đất đai năm 2013:Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi; nhận chuyển nhượng; nhận tặng cho; nhận th a kế thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nếu như tại Khoản 3 Điều 113 và Điểm a Khoản 2 Điều 115 Luật Đất đai năm 2003 chỉ đưa ra quy định chung, theo đó hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất không phải là đất thuê được chuyển nhượng, không phân biệt đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp thì Luật Đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể, thay vì quy

định quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất “không phải đất thuê” thì Luật Đất

đai năm 2013 liệt kê rõ loại đất theo mục đích sử dụng, theo nguồn gốc xác lập quyền sử dụng đất giúp cho người sử dụng đất dễ dàng xác định địa vị pháp lý của mình trong giao dịch chuyển nhượng

Trước đây pháp luật dân sự quy định việc xác định chủ sở hữu tài sản chung của hộ gia đình được dựa trên căn cứ là “ sổ hộ khẩu” của gia đình Theo đó, những thành viên có tên trong sổ hộ khẩu gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận QSDĐ mang tên “Hộ gia đình” sẽ là những người có quyền sử dụng chung tài sản

đó Tuy nhiên, nhận thấy sổ hộ khẩu chỉ là giấy tờ quản lý hộ tịch, tách biệt giá trị pháp lý với quyền sử dụng đất mang tính chất là quyền tài sản, chính vì vậy lấy đó làm căn cứ là chưa thực sự hợp lý Hơn nữa, việc xác định thành viên hộ gia đình trên thực tế không hoàn toàn chính xác bởi thành viên theo sổ hộ khẩu thường xuyên thay đổi do tách, nhập hộ, sinh, tử… Thành viên hộ gia đình căn cứ theo sổ

hộ khẩu tại thời điểm xác lập, hình thành tài sản chung thường không trùng với thành viên hộ gia đình tại thời điểm thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản chung, đặc biệt đối với những tài sản chung có giá trị lớn, sử dụng ổn định lâu dài

do có sự tách khẩu, nhập khẩu BLDS năm 2015 đã quy định việc xác định tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, quyền và nghĩa vụ đối với tài sản này rõ ràng hơn so với BLDS năm 2005, tuy nhiên, lại không nêu rõ căn cứ xác định những ai

là thành viên của hộ gia đình Theo quy định tại Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013

quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất” Theo quy

định tại Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng sở hữu đối với thửa đất nhiều người có chung quyền

sử dụng đất Tuy nhiên, tại trang 1 của giấy chứng nhận QSDĐ vẫn chỉ ghi thông tin về họ tên, năm sinh của chủ hộ gia đình; nếu chủ hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó; còn các thành viên khác trong hộ gia đình thì không được nhắc đến Như vậy , có thể thấy quy định của BLDS năm 2015 và LĐĐ năm 2013 đều chưa làm sang t được căn cứ để xác định quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình làm căn cứ để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thứ hai, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cần đáp

ứng những điều kiện:

nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa

quyền sử dụng đất nông nghiệp trong khu vực r ng phòng hộ, trong phân khu bảo

vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc r ng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực r ng phòng hộ, r ng đặc dụng đó [37, Khoản 3, 4 Điều 191 ]

Bên cạnh đó, Điều 192 LĐĐ năm 2013 cũng quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc r ng đặc dụhng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra kh i phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất r ng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho

hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực r ng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực r ng phòng hộ đó

- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể t ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;

- Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của LĐĐ năm 2013

Như vậy có thể thấy, đối tượng là quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất r ng phòng hộ, khu sinh thái, đất được giao theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước… đều được pháp luật quy định thuộc những trường hợp bị cấm hoặc hạn chế chuyển nhượng Quy định này nhằm đảm bảo việc sử dụng đất nông nghiệp trong bối cảnh xác định nông nghiệp là ngành kinh tế quan trọng; đối với các loại đất còn lại xuất phát t ý nghĩa quan trọng đối với môi trường Điều này thể hiện sự quan tâm đặc biệt của Nhà nước đối với những loại đất có tính chất đặc biệt quan trọng tới sự phát triển của nền kinh tế - xã hội

Các nguyên tắc chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp là những quy định có ý nghĩa quan trọng nhằm xác định cho các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp có định hướng đúng đắn trước mỗi quyết định tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp Thông qua đó, Nhà nước cũng đạt được các mục đích và yêu cầu của việc quản lý nhà nước về đất đai nói chung và quản lý các quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nói riêng Các nguyên tắc chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp bao gồm:

Thứ nhất, cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được

pháp luật cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Trên cơ sở nhu cầu và khả năng sử dụng đất, cũng như dựa vào năng lực tài chính của mỗi chủ thể sử dụng đất, Nhà nước xác lập QSDĐ nông nghiệp cho mỗi chủ thể với các hình thức khác sử dụng đất khác nhau tương ứng như: giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác, giao đất không thu tiền

sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất [37, Điều 53, 54, 55, 56, 57] Đây cũng là cở sở để Nhà nước xây dựng các