Hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật việt nam hiện nay

Với ý nghĩa đó, hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam hiện nay đã và đang là công cụ pháp lý quan trọng để điều chỉnh mối quan hệ môi giới bất động sản là việc t

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LÊ THIẾT HÙNG

HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN THEO

PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

Hà Nội, năm 2019

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LÊ THIẾT HÙNG

HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN THEO

PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY

Ngành: Luật Kinh Tế

Mã số: 8380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS BÙI HỮU TOÀN

Hà Nội, năm 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ: “Hợp đồng môi giới mua bán bất

động sản theo pháp luật Việt Nam hiện nay” là do chính tôi thực hiện

Các tài liệu, cơ sở pháp lý, các dẫn chứng được tôi sử dụng để phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn đều do tôi tự tìm hiểu bằng kinh nghiệm của bản thân và đảm bảo độ chính xác cao theo yêu cầu của một luận văn khoa học

Hà Nội, ngày 25 tháng 02 năm 2019

Tác giả

Lê Thiết Hùng

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn tất một luận văn thạc sĩ yêu cầu sự tập trung, sự cố gắng và độc lập nghiên cứu Bản thân tôi sau những năm tháng học tập vất vả và nghiên cứu cũng đã cố gắng để hoàn thành được luận văn này Tôi luôn ghi nhận những sự đóng góp giúp đỡ, sự ủng hộ, sự hỗ trợ nhiệt tình của những người bên cạnh mình, nhân đây tôi muốn gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất tới họ

Lời cảm ơn trân trọng đầu tiên tôi muốn dành tới TS Bùi Hữu Toàn, người đã dìu dắt và hướng dẫn tôi trong suốt quá trình làm luận văn, sự chỉ bảo và định hướng của thầy giúp tôi tự tin nghiên cứu những vấn đề mới và giải quyết bài toán một cách khoa học Trong suốt quá trình viết luận văn thạc

sĩ với đề tài “Hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt

Nam hiện nay” thầy đã truyền đạt những kiến thức trên lý thuyết cũng như

trên thực tiễn hiện nay

Tôi muốn gửi lời cảm ơn chân thành đến tập thể lớp luật kinh tế K8.1

đã cùng tôi đi qua những tháng ngày miệt mài học tập, cùng chia sẻ những niềm vui nỗi buồn, động viên tôi đi qua những khó khăn, để tôi vững bước vượt qua những vất vả, quyết tâm hoàn thành luận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu trong trường Học viện khoa học xã hội đã tạo các điều kiện cho chúng tôi được học tập và làm luận văn này một cách thuận lợi

Đây là luận văn đầu tiên tôi thực hiện và bước đầu đi vào nghiên cứu thực tế, tìm hiểu về lĩnh vực sáng tạo trong nghiên cứu khoa học pháp luật, kiến thức của tôi còn hạn chế Do vậy, không tránh khỏi những thiếu sót, tôi rất mong nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của quý Thầy Cô để kiến thức của tôi trong lĩnh vực này được hoàn thiện hơn tốt hơn

Trân trọng kính chào

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN 7

1.1 Khái niệm chung về hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam 7

1.1.1 Khái niệm môi giới bất động sản 7

1.1.2 Khái niệm mua bán bất động sản 10

1.1.3 Khái niệm hợp đồng môi giới mua bán bất động sản 13

1.1.4 Đặc điểm hợp đồng môi giới mua bán bất động sản 15

1.2 Vai trò của hợp đồng môi giới mua bán bất động sản 19

1.2.1 Vai trò của hợp đồng môi giới mua bán bất động sản đối với khách hàng 19

1.2.2 Vai trò của hợp đồng môi giới mua bán bất động sản đối với thị trường 21

1.2.3 Vai trò của hợp đồng môi giới mua bán bất động sản đối với Nhà nước 22

1.2.4 Vai trò hợp đồng môi giới mua bán bất động sản đối với xã hội 23 1.3 Nội dung pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản 24

1.4 Những yếu tố ảnh hưởng tới pháp pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản 25

1.4.1 Yếu tố văn hóa của bên tham gia quan hệ pháp luật 25

1.4.2 Yếu tố pháp luật trong nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa 26

1.4.3 Yếu tố tổ chức bộ máy cơ quan công quyền thực hiện việc thanh tra, giám sát, xử lý và giải quyết tranh chấp pháp luật về bảo vệ quan hệ môi giới mua bán bất động sản 27

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 29

2.1 Thành tựu pháp luật về hợp đồng môi giới mua bán bất động sản 29 2.2 Hạn chế của pháp luật hợp đồng môi giới mua bán mua bán mua bán bất động sản 41

Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ THỰC THI PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 49

3.1 Quan điểm định hướng xây dựng và hoàn thiện pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản ở Việt Nam 49 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản ở Việt Nam 51 3.3 Một số giải pháp tăng cường thực hiện pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản ở Việt Nam 58

KẾT LUẬN 60 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

HĐMGBĐS Hợp đồng môi giới bất động sản LKDBĐS Luật kinh doanh bất động sản

SGDBĐS Sàn giao dịch bất động sản

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Với sự phát triển không ngừng của thị trường bất động sản, hoạt động môi giới ra đời như một tất yếu khách quan Việc cho phép tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản với mô hình phù hợp, chiến lược phát triển hợp lý sẽ thúc đẩy thị trường, kích thích nhu cầu, mở rộng kênh phân phối, gián tiếp hình thành và làm tăng giá trị của bất động sản Qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư bất động sản rút ngắn thời gian thu hồi vốn, tái đầu tư, bảo đảm hiệu quả kinh tế, tăng uy tín và tính hấp dẫn cho nhà đầu tư, người tiêu dùng có cơ hội được phục vụ tốt hơn [9, tr.51] Với ý nghĩa đó, hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam hiện nay đã và đang là công cụ pháp lý quan trọng để điều chỉnh mối quan hệ môi giới bất động sản

là việc tổ chức, cá nhân làm trung gian cho các bên trong quan hệ giao dịch bất động sản thực hiện giới thiệu cho các bên cơ hội giao kết hợp đồng, cung cấp các dịch vụ hỗ trợ có liên quan đến những giao dịch bất động sản Đó là những hoạt động trung gian nhằm chắp nối cho những giao dịch rất phong phú và đa dạng, có thể là những giao dịch chuyển nhượng hay thế chấp, cho thuê hay góp vốn…

Hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản nói chung, hoạt động môi giới trên SGDBĐS nói riêng là hoạt động nhằm tìm kiếm lợi nhuận và bao giờ cũng thể hiện qua hợp đồng HĐMGBĐS là sự thỏa thuận giữa bên môi giới và bên được môi giới bất động sản, theo đó bên môi giới phải cung cấp cho bên được môi giới một cơ hội giao kết hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, góp vốn… cung cấp cho khách hàng các dịch vụ trung gian liên quan đến việc giao dịch bất động sản và bên được môi giới có nghĩa vụ phải trả thù lao cho bên môi giới

Tuy nhiên hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam thời gian qua cũng bộc lộ nhiều bất cập, các quy định và việc áp dụng các quy định về MGBĐS, hầu hết các dịch vụ môi giới mua bán hoặc cho thuê nhà đất nhỏ lẻ hiện nay trên thị trường bất động sản đều không ký hợp đồng môi giới trước mà chỉ thỏa thuận phí hoa hồng bằng miệng Chưa có thống kê cụ thể, nhưng ghi nhận tại một số sàn phân phối, phí môi giới sẽ nhỏ hơn 5% giá trị bất động sản (với các bất động sản có giá trị dưới 2 tỷ đồng là khoảng 2%; với các bất động sản có giá trị trên 2 tỷ đồng là khoảng 1%) Đây

là con số phần trăm trên giá trị hợp đồng mà người bán nhà, chủ dự án chi trả cho nhân viên - công ty môi giới Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia độc lập, con số này cũng chỉ mang tính tương đối và thực tế vẫn bị thả nổi không ai kiểm soát Ở nhiều dự án "hot", các sàn môi giới vẫn tùy ý quyết định mức phí môi giới khác nhau, dẫn đến khi có vấn đề phát sinh, cả chủ đầu tư và khách hàng đều phải chịu bất lợi Do phạm vi hoạt động của môi giới kéo dài

từ các dự án mở bán đến những căn hộ, nhà đất chuyển nhượng lại trực tiếp từ chủ nhà, người mua sẽ phải chấp nhận hoặc chi trả để mua được căn hộ ở dự

án phù hợp, hoặc phải trả phí chuyển nhượng cao hơn thỏa thuận[26]

Để khắc phục những trở ngại này cần thiết phải hoàn thiện pháp luật

về hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam hiện nay Để đưa ra các giải pháp hữu hiệu cần phải đánh giá khách quan, đầy đủ

về các quy định pháp luật hiện hành, cũng như thực trạng áp dụng các quy định này để có thể tìm ra những tồn tại, khuyết điểm Chính vì vậy, tôi chọn

đề tài “Hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam hiện nay” để nghiên cứu

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Cho đến thời điểm hiện tại, vấn đề hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam hiện nay không mới đối với cơ quan nhà

nước và cộng động doanh nghiệp, cộng đồng xã hội Tuy nhiên, vấn đề này vẫn còn là vấn đề rất mới mẻ trong khoa học pháp lý ở nước ta Khi tiến hành nghiên cứu đề tài này, tác giả có tìm hiểu và nhận thấy trước đó đã có một số công trình nghiên cứu về hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam hiện nay như:

- Sách chuyên khảo “Thị trường bất động sản - Lý luận và thực tiễn ở Việt Nam” của PGS.TS Thái Bá Cẩn và ThS Trần Nguyên Nam do NXB Tài chính xuất bản năm 2003

- Sách chuyên khảo “Pháp luật về kinh doanh bất động sản” của Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến do NXB Tư pháp xuất bản năm 2009

- Đề tài QL08.01 “Hoàn thiện pháp luật về môi giới kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” - Chủ nhiệm đề tài TS Doãn Hồng Nhung, nghiệm thu T11/2009 tại Khoa Luật - ĐHQG Hà Nội

- Sách chuyên khảo “Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu môi giới bất động sản ở Việt Nam” của TS Doãn Hồng Nhung, do NXB Lao Động xuất bản năm 2010

- Sách chuyên khảo “Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản” của PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến do NXB Tư pháp xuất bản năm 2012

- Dự án VIE/97/016 về Đề án phát triển thị trường bất động sản do Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương thực hiện dưới sự bảo trợ của Chương trình phát triển Liên Hợp quốc

- Thị trường bất động sản – Lý luận và thực tiễn ở Việt Nam của PGS.TS Thái Bá Cẩn và ThS.Trần Nguyên Nam do NXB Tài chính ấn hành tái bản lần 2 năm 2014

- Pháp luật về môi giới bất động sản, luận văn thạc sĩ luật học Phạm Thị Trang tại Đại học Luật Hà Nội năm 2013

Tuy nhiên, pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam là một lĩnh vực chuyên sâu, có tính khoa học cao của chuyên ngành luật kinh tế Chưa có công trình nghiên cứu chuyên sâu (qua khảo sát cho thấy) về việc nghiên cứu pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam trong mối quan hệ với hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung ở thời điểm hiện nay

Vì vậy, đề tài về cơ bản là mới chưa được nghiên cứu tổng thể, toàn diện Đề tài được nghiên cứu dựa vào thực tế có chọn lọc và kế thừa các kết quả nghiên cứu của các công trình đã được ra nghiên cứu một cách tổng thể toàn diện vấn đề này trong lý luận và thực tiễn

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Thông qua việc nghiên cứu đề tài, tác giả mong muốn làm rõ các vấn

đề lý luận về pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam, các các quy định về pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam Qua đó luận giải quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, cũng như thực trạng thực thi pháp luật này được thực hiện trên thực tế như thế nào, qua đó lý giải nguyên nhân hạn chế thực hiện pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam

và đưa ra một số kiến nghị nhằm nâng cao trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và cộng đồng; và hoàn thiện pháp luật ở Việt nam thông qua đó góp phần bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia quan hệ pháp luật hợp đồng môi giới bất động sản

Để đạt được mục tiêu đề ra, tác giả thực hiện những nhiệm vụ sau:

- Tìm hiểu những khái niệm cơ bản của pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam; cơ sở lý luận và thực tiễn của quy định pháp luật về pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam;

- Tìm hiểu các quy định về pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam có liên quan của các tổ chức quốc tế lớn, Hiệp định thương mại tự do thế hệ mới và các quốc gia mà Việt Nam có quan

hệ thương mại truyền thống của Việt Nam hiện nay

- Tìm hiểu thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam, từ đó chỉ ra những bất cập, hạn chế trong các quy định pháp luật

- Từ những nhiệm vụ trên, tác giả sẽ đưa ra phương hướng và một số đề xuất hoàn thiện pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: các quy định về pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam và các pháp luật có liên quan hiện nay

Phạm vi nghiên cứu: những quy định pháp luật hiện hành về pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam, đồng thời bước đầu nghiên cứu quan điểm hệ thống pháp luật trên thế giới theo hướng

so sánh pháp luật Việt Nam với các nước

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Để hoàn thành các mục tiêu của đề tài, trong quá trình nghiên cứu, tìm hiểu, vận dụng luận văn đã được thực hiện trên cơ sở của phương pháp duy vật biện chứng, kết hợp với việc sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể như: Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp lịch sử, phương pháp so sánh Luận văn được thực hiện trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác-Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật, các đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn

- Luận văn góp phần vào việc xây dựng luận cứ khoa học trong quá trình hoàn thiện pháp luật và đảm bảo hiệu quả thực thi pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam;

- Góp phần giúp chính quyền và các cơ quan ban ngành nghiên cứu hoàn thiện chính sách và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam trong gian đoạn tới;

7 Kết cấu của luận văn

Cơ cấu của luận văn bao gồm: phần mở đầu; phần nội dung gồm 03 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật hợp đồng môi

giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam

Chương 2: Thực trạng về pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất

động sản theo pháp luật Việt Nam

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện và thực thi pháp luật về hợp đồng môi

giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ

HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Khái niệm chung về hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam

1.1.1 Khái niệm môi giới bất động sản

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, quá trình trao đổi hàng hóa diễn ra trên quy mô ngày càng lớn, chủng loại hàng hóa ngày càng phong phú và phương thức trao đổi hàng hóa theo đó cũng ngày càng đa dạng Thị trường càng phát triển ở trình độ cao, sản phẩm và dịch vụ càng dồi dào về số lượng, đa dạng và phong phú về chủng loại, tinh tế và nhạy cảm trong vận hành chức năng Theo đó, đòi hỏi việc cung cấp cho người giao dịch bất động sản những thông tin cần thiết, những lời khuyên mang tính thời điểm giúp cho họ thực hiện các giao dịch theo cách có lợi nhất, đòi hỏi phải

có hoạt động tư vấn, môi giới bất động sản phát triển mang tính chuyên nghiệp cao, hay nói cách khác trở thành một nghề Giống như những nghề khác môi giới bất động sản chỉ ra đời khi có một số điều kiện nhất định đó là khi xuất hiện thị trường bất động sản và khi thị trường bất động sản đó đã phát triển đến một trình độ nhất định [21, tr.6-7] Sự ra đời của hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản là khách quan do xuất phát từ nhu cầu nội tại của các giao dịch bất động sản và từ chính đặc điểm của bất động sản, của thị trường bất động sản Hoạt động ấy xuất hiện khi quan hệ giao dịch bất động sản vượt ra khỏi phạm vi của một vùng, một khu vực dân cư nhất định, thậm chí vượt khỏi phạm vi một quốc gia với sự tham gia của nhiều chủ thể trong thị trường bất động sản Khi sản xuất phát triển, quy mô, số lượng và các loại hình giao dịch về bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng: mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn… đòi hỏi phải có thị trường bất động sản

phát triển, linh hoạt để đáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản ngày càng mở rộng bao gồm Chính phủ, doanh nghiệp, cá nhân… bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường phát triển vượt ra khỏi khuôn khổ của những quan hệ truyền thống, làm xuất hiện các tổ chức trung gian môi giới, tư vấn, thông tin về bất động sản để làm cầu nối cung cầu về bất động sản Nghề môi giới bất động sản cũng chỉ xuất hiện khi trong xã hội có sự tự do trong việc lựa chọn nghề nghiệp Tất nhiên, không chỉ trên thị trường bất động sản mới có nghề môi giới Trong thị trường chứng khoán có hoạt động môi giới và nó quan trọng đến mức được pháp luật quy định thành một nguyên tắc: nguyên tắc trung gian [8, tr.25-26]

Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Môi giới: Người làm trung gian, giúp hai bên tiếp xúc, trao đổi việc gì” [13, tr.864] Nội dung của hoạt động môi giới thường chỉ gồm việc tìm kiếm khách hàng và tiến hành một số đàm phán ban đầu với họ, tổ chức cho người được môi giới tiếp xúc với khách hàng và hỗ trợ các bên trong việc đàm phán và kí kết hợp đồng Khác với người đại diện, người môi giới không trực tiếp giao kết hợp đồng với khách hàng

Luật Thương mại năm 2005, theo đó môi giới thương mại là việc làm trung gian cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại trong việc đàm phán, kí kết hợp đồng mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại để hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới Các bên tham gia quan hệ môi giới thương mại gồm người môi giới và người được môi giới Nội dung hoạt động môi giới thương mại thường bao gồm tìm kiếm bạn hàng, cung cấp các thông tin cần thiết về bạn hàng cho người được môi giới, giới thiệu về hàng hóa, dịch vụ cần môi giới, tiến hành các đàm phán ban đầu với bạn hàng, thỏa thuận về các cuộc gặp gỡ, tiếp xúc giữa các bên được môi giới, giúp đỡ các bên được môi giới soạn thảo văn bản hợp đồng khi cần thiết Mục đích của

hoạt động môi giới là các bên giao kết hợp đồng với nhau[5, tr.59] Do đó, môi giới bất động sản là công việc trung gian giữa người mua (cần thuê) và người bán (cho thuê), thường được trả công theo một tỷ lệ nào đó trên tổng giá trị giao dịch được gọi là hoa hồng Môi giới bất động sản khác nhân viên bán hàng ở chỗ, nhân viên bán hàng chỉ đơn thuần là tìm kiếm người mua còn môi giới bất động sản là tìm kiếm và kết nối người bán và người muốn mua bất động sản [3, tr.102]

Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới Những hoạt động này liên quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế của bất động sản Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao hoặc hoa hồng cho những thay đổi trên thông qua con đường kinh doanh mà đối tượng của nó là các quyền đối với bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản không đưa ra khái niệm cụ thể về môi giới bất động sản, tuy nhiên căn cứ vào một số quy định của Luật có thể đưa

ra khái niệm về môi giới bất động sản như sau: Môi giới bất động sản là hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, theo đó tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản làm trung gian (gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản (gọi là bên được môi giới) trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản

Từ khái niệm trên có thể thấy rằng chủ thể của quan hệ môi giới bất động sản gồm bên môi giới và bên được môi giới, trong đó bên môi giới phải

là tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh có chứng chỉ môi giới bất động sản

để kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Khi sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản, bên môi giới nhân danh chính mình để quan hệ với các bên

được môi giới và làm nhiệm vụ giới thiệu các bên môi giới với nhau Sau đó các bên được môi giới trực tiếp giao kết hợp đồng với nhau

Kết luận rằng, môi giới bất động sản: Là trung gian giữa các bên trong mua bán, chuyển nhượng hay cho thuê, thuê lại, cho thuê mua bất động sản bao gồm nhiều hoạt động như: tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng; đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản; cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản Mục đích của bên môi giới bất động sản là tìm kiếm lợi nhuận Bên môi giới thông thường được hưởng thù lao, hoa hồng môi giới do bên được môi giới trả

1.1.2 Khái niệm mua bán bất động sản

Giao dịch về tài sản, nhất là các tài sản lớn như nhà ở thì được thực hiện qua phương thức hợp đồng Theo Điều 105 của Bộ luật dân sự năm 2015 thì giấy tờ có giá và quyền tài sản; tài sản là vật, tiền,; tài sản bao gồm bất động sản và động sản Theo đó pháp luật tiếp tục phân chia tài sản thành các loại như bất động sản, động sản Bất động sản gồm công trình xây dựng gắn liền với đất đai, công trình xây dựng trên đó đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà và các tài sản gắn liền với đất đai các tài sản khác do pháp luật quy định

Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định bất động sản và động sản như sau: Bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật

Thuật ngữ bất động sản Từ này trong lĩnh vực môi giới đôi khi có thể làm chúng ta nhầm lẫn Ở đây đối tượng của việc môi giới hoàn toàn không phải là bản thân BĐS mà là các quyền liên quan đến nó Chỉ có các quyền về

BĐS mới được luân chuyển và chúng chính là đối tượng của việc chuyển giao Tiếp theo chúng ta phải nhớ rằng có nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS và không phải quyền nào cũng có thể luân chuyển Vì vậy một điều quan trọng là nhà môi giới phải phân biệt rõ từng loại quyền hạn khác nhau

Vì những quyền hạn này liên quan đến BĐS nên cần phải định nghĩa chính xác thế nào là BĐS dưới góc độ nghề môi giới: “BĐS là một mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như quyền sở hữu những công trình cố định gắn liền trên mảnh đất hay những thành phần của công trình, mà theo luật định riêng, tách biệt với mảnh đất”.Định nghĩa này đã làm xuất hiện quyền quan trong nhất, luôn liên quan đến BĐS là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình Ngoài ra đối với BĐS có thể có các quyền liên quan như sử dụng có thời hạn, vô thời hạn, một phần hay toàn phần, quyền sở hữu nhà chung cư… Không chỉ những quyền về vật chất là có liên quan đến BĐS

mà còn có cả những dạng quan hệ, những dạng hợp đồng như hợp đồng cho thuê, giao đất cũng liên quan Bộ luật Dân sư năm 2015 quy định: hợp đồng mua bán tài sản, theo đó, hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán

Tại Luật nhà ở 2014 có ghi nhận về mua bán nhà ở, quy định cụ thể về nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở mà ở đó có các quy định về giá nhà ở

và các nội dung về mua nhà ở trả chậm, trả dần, hay mua nhà ở thuộc các hình thức sở hữu, mua bán nhà ở đang cho thuê, mua nhà bằng hình thức trả trước…

Luật nhà ở 2014 có phân biệt các loại nhà ở, bao gồm: Nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội

Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập (Điều 3, Luật nhà ở 2014)

Nhà chung cư là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh

Theo điều 3 của Luật nhà ở 2014: Nhà công vụ được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác

Bên cạnh đó theo điều 3 của Luật nhà ở 2014: Nhà ở phục vụ tái định

cư để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật

Theo điều 3 của Luật nhà ở 2014: Nhà ở xã hội là có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật

Từ những khái niệm về nhà ở theo Luật nhà ở trên, chúng ta thấy rằng, mua bán bất động sản là một trong những quan hệ pháp luật được diễn ra thông dụng, phổ biến nhất được pháp luật điều chỉnh Vì đối tượng của mua bán bất động sản là những tài sản được phép giao dịch là quyền chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đai… Mặt khác đối tượng của mua bán bất động sản còn có thể là vật hình thành trong tương lai mà tại thời điểm hiện tại khi hai bên thỏa thuận tài sản đó chưa hình thành nhà như: trao đổi nhà chung cư hình thành trong tương lai, nhà theo dự án… Mua bán bất động sản

là hợp đồng song vụ và có đền bù tính chất song vụ và có đền bù và có hậu quả pháp lý là quyền sở hữu phải được chuyển giao, không phải chuyển giao

có thời hạn hoặc có điều kiện mà quyền sở hữu được chuyển giao một cách toàn diện các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với tài sản là đối tượng của quan hệ giao dịch

1.1.3 Khái niệm hợp đồng môi giới mua bán bất động sản

Hoạt động môi giới phát sinh khi hội đủ những yếu tố sau: xuất hiện quan hệ giữa các bên; các bên không thể giải quyết công việc, hay giải quyết không hiệu quả; tồn tại người thứ ba, là nhà môi giới, có đủ năng lực, điều kiện để giải quyết những công việc liên quan đến các bên

Trong thực tế hành vi môi giới BĐS gắn với hoạt động trong thị trường BĐS Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê và thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới Những hoạt động này dẫn đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lí

và thực tế của BĐS Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao cho những thay đổi trên thông qua các thương vụ mà đối tượng của nó là các quyền đối với BĐS

Trong thực tiễn, thị trường bất động sản đóng một vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng mặt khác cũng trực tiếp ảnh hưởng đến nền kinh tế Những ảnh hưởng của thị trường BĐS đến nền kinh tế quốc dân được thể hiện qua các mặt [9, tr.23]:

- Vị trí trong tổng sản phẩm quốc dân

- Vị trí trong dự trữ quốc dân Dự trữ được định nghĩa như là tổng giá trị đất đai và nhà cửa Thị trường BĐS đã cung cấp những mặt bằng cần thiết cho việc thực hiện các hoạt động kinh tế Giá thuê các mặt bằng này cũng như chi phí liên quan đến nó ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí hoạt động của doanh nghiệp cũng như hiệu quả tài chính của các hoạt động này

- Sự tham gia đông đảo của các lực lượng lao động

- Vị trí trong việc thu thuế Thường là thuế đánh vào việc làm mới các BĐS, thuế bán BĐS, thuế giá trị gia tăng của BĐS…[8, tr.25-26]

- Khả năng “hâm nóng” thị trường vốn đầu tư vào BĐS thông qua việc thế chấp Khả năng huy động vốn này có ý nghĩa quan trọng, hỗ trợ đắc lực cho sự tăng trưởng kinh tế

Muốn thực hiện được những ảnh hưởng của thị trường BĐS đến nền kinh tế quốc dân được thể hiện qua các mặt, trong đó, có hình thức pháp luật,

đó là, sự thỏa thuận giữa các chủ thể nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ pháp lý Sự thỏa thuận môi giới mua bán bất động sản là làm trung gian đứng giữa hai bên trong quan hệ giao dịch bất động sản, cho nên người môi giới không thể tiến hành chắp nối quan hệ đó mà không dựa trên sự thỏa thuận đối với các bên được chắp nối Sự thỏa thuận đó gọi là hợp đồng

Môi giới bất động sản là việc tổ chức, cá nhân làm trung gian cho các bên trong quan hệ giao dịch bất động sản thực hiện giới thiệu cho các bên cơ hội giao kết hợp đồng, cung cấp các dịch vụ hỗ trợ có liên quan đến những giao dịch bất động sản Đó là những hoạt động trung gian nhằm chắp nối cho những giao dịch rất phong phú và đa dạng, có thể là những giao dịch chuyển nhượng hay thế chấp, cho thuê hay góp vốn… Hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản nói chung, hoạt động môi giới là hoạt động nhằm tìm kiếm lợi nhuận và bao giờ cũng thể hiện qua hợp đồng

Như vậy, hợp đồng môi giới mua bán bất động sản là sự thỏa thuận giữa bên môi giới và bên được môi giới bất động sản, theo đó bên môi giới phải cung cấp cho bên được môi giới một cơ hội giao kết hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, góp vốn… cung cấp cho khách hàng các dịch vụ trung gian liên quan đến việc giao dịch bất động sản và bên được môi giới có nghĩa vụ phải trả thù lao cho bên môi giới

Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản Luật Kinh doanh bất động sản quy định những nội dung cơ bản của hợp đồng môi giới mua bán bất động sản

Chính vì vậy, hợp đồng môi giới mua bán bất động sản chính là hình thức một loại hình của môi giới thương mại và được pháp luật xác định đây là một nghề mang tính chất chuyên nghiệp Môi giới bất động sản gắn liền với thị trường bất động sản và chịu sự chi phối của thị trường bất động sản Khi nhu cầu về giao dịch bất động sản tăng cao, tức là thị trường bất động sản phát triển sôi động thì kéo theo sự phát triển của hoạt động môi giới bất động sản Ngược lại, khi thị trường bất động sản “đóng băng” thì hoạt động môi giới bất động sản trầm lắng do nhu cầu về mua - bán giảm sút [2, tr.34]

1.1.4 Đặc điểm hợp đồng môi giới mua bán bất động sản

Thứ nhất, hợp đồng môi giới mua bán bất động sản là hoạt động trung gian nhằm mục đích sinh lợi Hợp đồng môi giới mua bán bất động sản là việc một người đứng ra chắp nối cho quan hệ giữa các bên tham gia giao dịch bất động sản Giống như bất kỳ một hoạt động môi giới nào khác, hợp đồng môi giới mua bán bất động sản là hoạt động trung gian vì người môi giới không được trực tiếp tham gia vào quan hệ giao dịch bất động sản mà chỉ là người đứng giữa các bên có nhu cầu giao dịch bất động sản mà thôi

Tuy nhiên, nếu như trong quan hệ đại diện theo ủy quyền, thì bên được

ủy quyền có quyền trực tiếp tham gia vào quan hệ giao dịch mà mình được ủy quyền, đại diện ủy quyền theo những điều kiện nhất định do bên ủy quyền đưa ra và điều đó cần thiết cho các quan hệ này thì trong quan hệ môi giới, người môi giới chỉ đứng giữa một quan hệ giao dịch, anh ta không được tham gia vào quan hệ đó một cách đương nhiên như đại diện theo ủy quyền Thông qua việc môi giới, bên môi giới sẽ nhận được một khoản tiền nhất định do bên

được môi giới trả, gọi là thù lao môi giới hoặc hoa hồng môi giới do các bên thỏa thuận Mục đích cuối cùng và duy nhất của những người hợp đồng môi giới mua bán bất động sản là nhận được thù lao hoặc hoa hồng từ công việc mình làm Luật Kinh doanh bất động sản coi đó là hoạt động kinh doanh dịch

Điều kiện đối với tổ chức: Có Giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; Có ít nhất 1 người của tổ chức có Chứng chỉ hợp đồng môi giới mua bán bất động sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp;

Điều kiện đối với cá nhân: Có Giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; Có Chứng chỉ hợp đồng môi giới mua bán bất động sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp;

Hai là, nhà hợp đồng môi giới mua bán bất động sản phải được đào tạo bài bản có đủ trình độ, kiến thức chuyên môn nghiệp vụ, có kỹ năng môi giới

và tuân thủ nghiêm ngặt đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản

Thứ ba, hợp đồng môi giới mua bán bất động sản được thực hiện trên

động sản phải được lập thành văn bản Điều này có nghĩa không có hoạt động môi giới nào nằm ngoài sự thỏa thuận giữa các bên và các bên trong quan hệ hợp đồng môi giới mua bán bất động sản không thể được coi là có các quyền

và nghĩa vụ với nhau khi không có bất cứ một thỏa thuận nào cả Luật Kinh doanh bất động sản quy định những nội dung cơ bản của hợp đồng môi giới bất động sản

Hợp đồng môi giới mua bán bất động sản phải được lập thành văn bản, việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Hợp đồng môi giới mua bán bất động sản bao gồm các nội dung: Tên, địa chỉ của bên môi giới và bên được môi giới; đối tượng và nội dung môi giới; yêu cầu và kết quả dịch

vụ môi giới; thời hạn thực hiện môi giới; thù lao môi giới, hoa hồng môi giới; phương thức, thời hạn thanh toán; quyền và nghĩa vụ của các bên; giải quyết tranh chấp và các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định

Thứ tư, chủ thể tham gia hợp đồng môi giới mua bán bất động sản là các cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản với bên sử dụng dịch vụ Các dịch vụ môi giới bất động sản được ghi nhận trong hợp đồng phải do tổ chức, cá nhân được pháp luật cho phép, có đủ năng lực, trình

độ chuyên môn Đối tượng của hợp đồng môi giới mua bán bất động sản là dịch vụ môi giới bất động sản như cung cấp thông tin về bất động sản, làm trung gian để các bên gặp gỡ nhau, tìm hiểu thông tin bất động sản

Các bên tham gia hợp đồng môi giới mua bán bất động sản tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực, ngay thẳng Không ai có quyền ép buộc một người tham gia giao dịch mà họ không muốn, và chủ thể tham gia hợp đồng môi giới mua bán bất động sản hoàn toàn tự nguyện và bình đẳng

Sự thống nhất ý chí của các bên là cơ sở xác lập hợp đồng Mọi cá nhân, tổ

chức khi có đủ tư cách chủ thể đều có quyền tham gia giao kết hợp đồng môi giới bất động sản, không ai có quyền ngăn cản Bằng ý chí tự do của mình, các chủ thể có quyền giao kết hợp đồng, bên cạnh việc chú ý đến quyền lợi của mình, các chủ thể phải hướng tới việc đảm bảo quyền lợi của những người khác cũng như lợi ích toàn xã hội

Thứ năm, khi thực hiện dịch vụ thường cần một khoảng thời gian nhất định, bên môi giới dịch vụ cũng cần thỏa thuận rõ nghĩa vụ hợp tác của sử dụng dịch vụ trong việc cung cấp các thay đổi, kế hoạch, chỉ dẫn và một số vấn đề khác liên quan đến bất động sản tạo điều kiện thuận lợi cho bên kinh doanh dịch vụ môi giới Bên môi giới là người chắp nối, trung gian cho các bên trong giao dịch về bất động sản Do vậy, có trách nhiệm hoạt động trung thực, bảo vệ quyền lợi của các bên Bên sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản có các quyền yêu cầu bên môi giới phải thực hiện đúng hợp đồng đã ký kết Trường hợp bên môi giới vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thì bên sử dụng dịch vụ môi giới được đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại theo luật định Hiện nay, tình trạng nhà đầu tư hiểu biết về kiến thức pháp luật liên quan đến bất động sản và khả năng ứng biến đối với thị trường chưa cao, thị trường bất động sản lúc “thăng”, lúc “trầm”, đây là điều kiện để những người môi giới thiếu chuyên nghiệp trục lợi, làm xáo trộn thị trường

Vì mục đích tư lợi cá nhân, những nhà môi giới bất động sản không chuyên

có hành vi lừa dối, cung cấp thông tin không chính xác, gây thiệt hại về quyền

và lợi ích của khách hàng (như tăng giá bất động sản nhằm hưởng chênh lệch giữa giá của bên bán với giá của bên mua; cung cấp thông tin sai sự thật, không đầy đủ làm cho khách hàng mua phải bất động sản đang tranh chấp hoặc đang thế chấp tại ngân hàng…) Trong trường hợp này họ phải bồi thường thiệt hại theo mức độ thiệt hại thực tế do lỗi của họ đã gây ra

Thứ sáu, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, theo đó, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thoả thuận, trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực, trong trường hợp các bên không có thoả thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký hợp đồng Ngay từ những lần gặp đầu tiên, khi khách hàng yêu cầu cung cấp những dịch vụ thì ngay lập tức nhà môi giới phải tiến hành ký hợp đồng môi giới

Từ góc độ khách hàng thì họ không thể từ chối nhà môi giới việc ký hợp đồng môi giới vì đây là yêu cầu hợp lý, ngay cả những khách hàng cho rằng việc ký hợp đồng môi giới chỉ cần thiết khi công việc đã được giải quyết phần nào Trước khi ký hợp đồng, nhà môi giới nên thăm quan bất động sản

và thống nhất với khách hàng nguyên tắc làm việc cơ bản Bên cạnh đó, dưới góc độ nhà tư vấn, nếu bạn được thuê soạn thảo hợp đồng để phục vụ cho các doanh nghiệp trong đó hợp đồng thực hiện trong thời gian dài, nhà môi giới cần chú ý đến các điều khoản đảm bảo lợi ích của bản thân vì luôn có khả năng xảy ra tình trạng khách hàng sau khi sử dụng dịch vụ không thanh toán tiền dịch vụ Đôi khi lại xảy ra trường hợp, khách hàng không phải là người duy nhất có quyền hay thậm chí không có quyền đối với bất động sản hay khi cung cấp dịch vụ môi giới cho công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn; người môi giới cần phải tìm hiểu xem những ai có quyền quyết định và ký kết các loại giấy tờ thay mặt công ty và soạn thảo các điều khoản đảm bảo việc thanh toán của khách hàng khi hợp đồng môi giới mua bán bất động sản hoàn thành

1.2 Vai trò của hợp đồng môi giới mua bán bất động sản

1.2.1 Vai trò của hợp đồng môi giới mua bán bất động sản đối với khách hàng

Khách hàng vừa là đối tượng thụ hưởng những kết quả do hoạt động hợp đồng môi giới mua bán bất động sản mang lại vừa là đối tác để loại hình kinh doanh dịch vụ này tồn tại và phát triển Với tư cách là trung gian cho các bên trong giao dịch về bất động sản, nhà hợp đồng môi giới mua bán bất động sản đóng vai trò tư vấn, cung cấp thông tin về bất động sản (vị trí, diện tích, hướng, tình trạng pháp lý, giá cả …) thông tin về thị trường bất động sản; giúp cho bên bán và bên mua bất động sản gặp gỡ nhau để tìm hiểu, trao đổi thông tin, đàm phán, ký kết hợp đồng mua - bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản…[24, tr.15-16] Bởi lẽ do tính đặc thù về của hàng hoá bất động sản

và thị trường bất động sản Nó là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hoá không thật đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hoá khác và tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản cũng không chính xác như các hàng hoá khác [6, tr.45]

Chính vì vậy hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường bất động sản, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động sản, bao gồm các thông tin về: luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí của bất động sản, môi trường, nhu cầu, mức cung tâm lý tập quán… bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiều yếu tố và là bộ phận tài sản quan trọng của các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội và của các hộ gia đình

và cá nhân Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua và người bán đều hiểu biết về những thông tin đó, họ sẽ dễ dàng quyết định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch Đồng thời ta biết rằng thị trường bất động sản nước ta mới sơ khai hình thành các giao dịch công khai trên thị trường ít chủ yếu là giao dịch ngầm, và số lượng người tham gia giao dịch trên thị trường là

số lượng nhỏ không đủ để trở thành cạnh tranh hoàn hảo Như thế rõ ràng giá

cả ở đây không phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp đổ, người tham gia giao dịch nhiều khi phải chấp nhận những giá quá cao, có nhu cầu mua nhưng lại không có khả năng thanh toán Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường bất động sản Hệ thống các tổ chức này càng phát triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngày càng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản Họ có thể dễ dàng thực hiện vai trò “cầu nối” trung gian để kết nối bên bán/bên cho thuê với bên mua/bên thuê bất động sản;

1.2.2 Vai trò của hợp đồng môi giới mua bán bất động sản đối với thị trường

Do thị trường bất động sản người mua và người bán không có cơ hội và đầy đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình Hiện nay thị trường bất động sản Việt Nam song hành tồn tại 2 loại thị trường: Thị trường bất động sản có tổ chức nằm dưới sự kiểm soát của Nhà nước và thị trường bất động sản phi chính thức (hay còn gọi là thị trường bất động sản “ngầm”) hoạt động ngoài sự kiểm soát của Nhà nước Sự đan xen hoạt động của hai loại thị trường này cộng với sự quản lý yếu kém của Nhà nước đã làm nảy sinh nhiều thông tin về bất động sản thiếu chính xác, tình trạng đầu cơ diễn ra tràn lan, tạo ra những cơn “sốt đất” ảo gây tâm lý hoang mang, lo lắng cho các nhà đầu tư và người dân có nhu cầu tham gia giao dịch

về bất động sản trên thị trường Vì thế khi mà thị trường “lạnh” số lượng các giao dịch bất động sản ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước bờ phá sản Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường Rõ ràng thị trường cần phải có

tư vấn ở trình độ cao, một trong các loại tư vấn đó là dịch vụ môi giới bất động sản Thông qua các tổ chức môi giới - những người đã qua đào tạo có

kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị truờng, am hiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong việc mua bán để quyết định phù hợp nhất Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản của các cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chề tình trạngđầu cơ đất tràn lan, ép giá Vì vậy, hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò khá quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

1.2.3 Vai trò của hợp đồng môi giới mua bán bất động sản đối với Nhà nước

Thông qua hoạt động môi giới bất động sản, nhà môi giới giúp Nhà nước kiểm soát được thị trường bất động sản Bởi lẽ, hợp đồng môi giới mua bán bất động sản là một loại hình kinh doanh có điều kiện Tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh dịch vụ hợp đồng môi giới mua bán bất động sản phải đáp ứng các điều kiện do LKDBĐS quy định; cụ thể: Điều kiện đối với tổ chức: Một là, có giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; Hai

là, có ít nhất một người của tổ chức có chứng chỉ môi giới bất động sản Điều kiện đối với cá nhân: Một là, có giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; Hai là, có chứng chỉ môi giới bất động sản Như vậy, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ hợp đồng môi giới mua bán bất động sản phải tuân thủ các quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Thông qua hoạt động môi giới, nhà môi giới tìm hiểu và nắm được nhu cầu của thị trường, sự phát triển của từng phân khúc thị trường bất động sản … để phản ánh với Nhà nước Là một trong các

cơ sở để Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản lý đất đai quản

lý bất động sản: thiết lập hệ thống, quy trình đăng kí đất đai, đăng kí tài sản, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với các quan hệ kinh tế - xã hội, từ đó mở rộng và phát triển thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự

về đất đai Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng của các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế - chính trị - xã hội và của các tầng lớp dân cư có thể đáp ứng được các giao dịch trên thị trường bất động sản, thông qua các tổ chức trung gian môi giới về bất động sản Dịch vụ môi giới cũng là một nghề cần được công khai hoá coi ngành này như bao ngành nghề khác và tạo khuôn khổ pháp lý cho dịch vụ môi giới phát triển đúng hướng Mặt khác, trong quá trình hành nghề, nhà hợp đồng môi giới mua bán bất động sản kết hợp lồng ghép việc tuyên truyền, giải thích pháp luật về thị trường bất động sản nói chung và pháp luật về kinh doanh bất động sản nói riêng thông qua việc tư vấn cho khách hàng có nhu cầu mua, bán bất động sản Trên cơ sở nâng cao nhận thức về pháp luật kinh doanh bất động sản, họ

sẽ có hành vi ứng xử tuân thủ pháp luật trong hoạt động kinh doanh

1.2.4 Vai trò hợp đồng môi giới mua bán bất động sản đối với xã hội

Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và người dân Nó là tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bất kì một quan hệ giao dịch bất động sản nào trên thị trường cũng có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội khác nhau Mà thị trường bất động sản phụ thuộc và chịu

sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau Thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường thường không hoàn hảo Nguyên nhân là do bản thân hiện vật của của từng bất động sản chỉ phản ánh được tình trạng vật chất mà không phản ánh dược tình trạng pháp lý về quyền sở hữu (quyền sử dụng) của bất động sản

Đó là những thông tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận thế chấp, nhận góp vốn… cần nắm bắt, am hiểu Thế nhưng hầu hết người mua, thuê nhận thế chấp… lại không am hiểu hoặc không có đủ điều kiện để tìm hiểu kĩ các thông tin về bất động sản Một khi thị trường hoạt động không lành mạnh, giá

cả lên xuống thất thường, sẽ tác động trực tiếp đến xã hội, xáo trộn tư tưởng, người dân hoài nghi về chính sách pháp luật làm cho xã hội thiếu ổn định

Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghịêp, các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về bất động sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

1.3 Nội dung pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản

Thứ nhất, nhóm các quy định về quản lý và sử dụng đất đai bao gồm Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành

Thứ hai, nhóm các quy định liên quan đến doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bao gồm các quy định liên quan đến hoạt động của doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản như: môi giới bất động sản, nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp, cá nhân môi giới bất động sản) như: Luật Dân sự năm 2015, Luật Doanh nghiệp năm 2015, Luật Thương mại năm 2005, LKDBĐS…

Thứ ba, nhóm các quy định về hợp đồng môi giới mua bán bất động sản tbao gồm những quy định về nguyên tắc hoạt động, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản, thù lao và hoa hồng môi giới…

Thứ tư, các cam kết quốc tế sẽ có hiệu lực trực tiếp mà không phải chờ

cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành văn bản pháp luật để “nội luật hóa”, vì vậy, trường hợp Điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên có quy định khác với quan điểm của luật này thì áp dụng quy định của điều ước quốc

tế đó

Hoạt động hợp đồng môi giới mua bán bất động sản nói chung bị điều chỉnh bởi nhiều đạo luật khác nhau sẽ gây khó khăn trong các cơ quan, tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này, do các đạo luật được ban hành tương đối độc lập, nên còn gặp nhiều mâu thuẫn

1.4 Những yếu tố ảnh hưởng tới pháp pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản

1.4.1 Yếu tố văn hóa của bên tham gia quan hệ pháp luật

Thời kỳ đổi mới đã mang lại một luồng sinh khí mới cho hoạt động kinh doanh và đã làm thay đổi cơ bản văn hóa Việt Nam Ảnh hưởng của kinh

tế thị trường và hội nhập kinh tế quốc tế đến văn hóa Việt Nam đã có những tác động tích cực và tiêu cực tới việc thực hiện pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản

Những tác động tích cực, nhận thức của chủ thể tham gia quan hệ pháp luật về vai trò, trách nhiệm của mình tới "khách hàng" "quan hệ môi giới" đã được cải thiện đáng kể trong con mắt xã hội Kinh doanh là một nghề có ích cho xã hội và chủ thể tham gia quan hệ pháp luật là người biết làm giàu là người đáng quý trọng Việc nhiều người có bằng cấp cao, thậm chí từng làm cán bộ kinh doanh, luôn muốn xây dựng thương hiệu của doanh nghiệp mình

để chứng tỏ xã hội thừa nhận "doanh nghiệp làm ăn chân chính" Như vậy, yếu tố văn hóa đã tác động mạnh mẽ tới việc thực hiện trách nhiệm của chủ thể tham gia quan hệ pháp luật tới quan hệ môi giới Bởi văn hóa thay đổi sẽ tác động tới động cơ kinh doanh và nhận thức của chủ thể tham gia quan hệ pháp luật cải thiện đáng kể Động cơ kinh doanh là muốn làm gì có ích cho xã hội, có trách nhiệm và ý thức xã hội cao Điều này khẳng định rằng, doanh nghiệp kinh doanh không chỉ vì mục đích cá nhân, mặc dù động cơ này hoàn toàn là chính đáng, vì quan hệ môi giới

Bên cạnh đó, có những tác động tiêu cực, nhận thức của chủ thể tham gia quan hệ pháp luật về vai trò, trách nhiệm của mình tới "khách hàng" "quan

hệ môi giới" chưa đầy đủ Tác động tiêu cực lớn nhất của cơ chế thị trường đến văn hóa của chủ thể tham gia quan hệ pháp luật Việt Nam chính là sự chao đảo về các hệ thống giá trị trong mỗi con người Việt Nam nói riêng và

xã hội Việt Nam nói chung Việt Nam vốn là một nước có nền văn hoá nông nghiệp, trọng tĩnh, với hệ thống các giá trị thiên về tinh thần hơn là vật chất, như thích hoà hiếu, trọng tình, ham danh hơn ham lợi, trọng thể diện… Những yếu tố này, một mặt cản trở sự phát triển kinh tế của đất nước, mặt khác lại giúp cho tôn ti, trật tự trong xã hội được bảo đảm, các giá trị đạo đức

ít bị xáo trộn Thực tế là nhiều doanh nghiệp thành công không phải bằng con đường làm ăn chân chính, đã làm một số chủ thể tham gia quan hệ pháp luật mất lòng tin, mặt khác, môi trường kinh doanh của Việt Nam chưa ổn định, chưa ủng hộ những chủ thể tham gia quan hệ pháp luật làm ăn nghiêm chỉnh Điều này nảy sinh tư tưởng làm ăn gian dối, đánh quả, chụp giật… trong các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật

1.4.2 Yếu tố pháp luật trong nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa

Hệ thống pháp luật hiện hành về trách nhiệm của chủ thể tham gia quan

hệ pháp luật kinh doanh đối với quan hệ môi giới trong điều kiện xây dựng Nhà nước pháp quyền XHCN và chủ động hội nhập quốc tế và cuộc cách mạng 4.0

Chẳng hạn như, từ thực tế hoạt động giải quyết khiếu nại quan hệ môi giới, cho thấy, nhìn chung tình trạng các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật kinh doanh thực hiện nghĩa vụ và trách nhiệm của mình vì quy định của Luật còn chung chung như tuyên ngôn nguyên tắc như: những quy định của pháp luật đối với trách nhiệm của mình trong việc cung cấp thông tin về hàng hóa, dịch vụ hoặc không giải thích rõ các điều kiện giao dịch cho quan hệ môi giới

khi kí hợp đồng và cố tình né tránh trách nhiệm trong việc cung cấp dịch vụ, sản phẩm khi bị quan hệ môi giới khiếu nại còn rất phổ biến

1.4.3 Yếu tố tổ chức bộ máy cơ quan công quyền thực hiện việc thanh tra, giám sát, xử lý và giải quyết tranh chấp pháp luật về bảo vệ quan hệ môi giới mua bán bất động sản

Ví dụ, việc khiếu hiện của quan hệ môi giới hiện nay còn gặp nhiều khó khăn khi bị vướng phải trường hợp mua nhầm phải hàng kém chất lượng hay sản phẩm bị khuyết tật, thậm chí bị tổ chức, cá nhân kinh doanh lừa đảo, bán hàng không đúng mẫu mã đã trưng bày hay quảng cáo, giới thiệu

Trên thực tế vẫn chưa có cơ quan quản lí nhà nước chuyên trách đủ mạnh nào trực tiếp đứng ra xử lí các trường hợp khiếu kiện của quan hệ môi giới Do vậy, dù Luật đã đi vào cuộc sống quan hệ môi giới nhưng những hành vi vi phạm làm thiệt hại quyền lợi của quan hệ môi giới vẫn chưa được

xử lí triệt để và hữu hiệu mặc dù những quy định về xử phạt cũng đã được ban hành cụ thể cho từng hành vi vi phạm LKDBĐS chắc chắn sẽ được tiếp tục điều chỉnh, sửa đổi trong tương lai cho phù hợp với tình hình thực tế Nhưng trước mắt Luật phải được thi hành một cách nghiêm túc để quyền lợi quan hệ môi giới được bảo vệ thực sự Để làm được điều này các cơ quan thầm quyền hành pháp phải thực thi trách nhiệm của mình theo đúng quy định của Luật và các văn bản liên quan đã đề ra

Tiểu kết chương 1

Luật Kinh doanh bất động sản ra đời, tạo hành lang pháp lý cho hoạt động quan hệ môi giới mua bán bất động sản được rõ ràng, quyền và nghĩa vụ của tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ quan hệ môi giới mua bán bất động sản bất động sản được pháp luật bảo hộ Đồng thời Luật kinh doanh bất động sản đã khắc phục được những yếu kém trong hoạt động quan hệ môi giới mua bán bất động sản, định hướng cho quan hệ môi giới mua bán bất động sản bất

động sản phát triển lành mạnh với quy chế sàn giao dịch tạo sân chơi lành mạnh bình đẳng, minh bạch cho các chủ thể tham gia hoạt động quan hệ môi giới mua bán bất động sản

Với quy định quan hệ môi giới mua bán bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện đã từng bước nâng cao trình độ của đội ngũ quan hệ môi giới mua bán bất động sản và hướng đội ngũ quan hệ môi giới mua bán bất động sản hoạt động chuyên nghiệp Bên cạnh đó quy chế pháp lý của tổ chức cá nhân quan hệ môi giới mua bán bất động sản được quy định rõ ràng, minh bạch nhằm tránh rủi ro cho khách hàng sử dụng dịch vụ

Chương 1 đã nghiên cứu, phân tích và làm rõ những nội dung chủ yếu sau đây: tìm hiểu, phân tích và lý giải các nội dung của khái niệm, đặc điểm của quan hệ môi giới mua bán bất động sản bất động sản theo khoa học pháp

lý Việt Nam và bước đầu phân tích, tìm hiểu các quy định của pháp luật Việt Nam về quan hệ môi giới mua bán bất động sản bất động sản