Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại theo quy định luật kinh doanh bất động sản 2014 từ thực tiễn thành phố hồ chí minh

Đây là một bộ phận không thể thiếu trong quy định về các dự án kinh doanh bất động sản, tạo nên một hành lang pháp lý hoàn chỉnh cho các nhà đầu tư thực hiện hoạt động đấu tư, chuyển như

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

PHẠM VĨNH THANH HẢI

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THEO QUY ĐỊNH LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014

TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

HÀ NỘI, năm 2019

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

PHẠM VĨNH THANH HẢI

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THEO QUY ĐỊNH

LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi tên: Phạm Vĩnh Thanh Hải

Là học viên cao học chuyên ngành xã hội học khóa 7 đợt 2 năm 2016 – TP

Hồ Chí Minh

Tôi xin cam đoan luận văn “Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại theo quy định luật kinh doanh bất động sản 2014 từ thực tiễn Thành Phố Hồ Chí Minh” là công trình nghiên cứu của riêng tôi dưới sự hướng

dẫn khoa học của TS Đặng Anh Quân (Hướng dẫn chính từ tháng 01/2018 đến tháng 07/2018) Các số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực, đảm

bảo tính khách quan, có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng và chính xác

Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về nghiên cứu của mình

Tác giả luận văn

Phạm Vĩnh Thanh Hải

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 10

1.1 Khái niệm về dự án đầu tư nhà ở thương mại 10

1.1.1 Định nghĩa dự án đầu tư nhà ở thương mại 10

1.1.2 Đặc điểm của dự án đầu tư nhà ở thương mại 12

1.1.3 Nhu cầu chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại 15

1.2 Khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại 17

1.2.1.Định nghĩa hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại 17

1.2.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại 18

1.3 Quá trình hình thành và phát triển pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại 20

1.3.1 Giai đoạn năm 1980 -1991 21

1.3.2 Giai đoạn năm 1991 -2003 22

1.3.3 Giai đoạn năm 2003 – 2014 24

Chương 2: PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TRẠNG ÁP DỤNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 27

2.1 Quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại 27

2.1.1 Quy định về chủ thể và điều kiện thiết lập hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại 27

2.1.2 Quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại 35

2.1.3 Quy định về nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại 37

2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh 44

2.2.1 Tình hình chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại tại thành phố

Hồ Chí Minh 44 2.2.2 Những thành tựu trong áp dụng quy định về hợp đồng chuyển nhượng dự

án đầu tư nhà ở thương mại theo Luật kinh doanh bất động sản 2014 tại thành phố Hồ Chí Minh 49 2.2.3 Bất cập và nguyên nhân 52

Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

57 3.1 Định hướng hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại 57

3.1.1 Hoàn thiện các quy định của hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà

ở thương mại cần căn cứ vào chính sách mới của Đảng về đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước 58 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại phải gắn liền với việc đổi mới và hoàn thiện nền hành chính nhà nước 62 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại phải đặt trong mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai cũng như hoàn thiện cả hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa, tạo lập sự tương tác, bổ trợ, thống nhất của cả hệ thống pháp luật 63 3.1.4 Quy định về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại phải phù hợp với các điều kiện thực tiễn và xu hướng phát triển nền kinh tế -xã hội 63 3.1.5 Hoàn thiện pháp luật đất đai phải chú ý tới việc bảo đảm hội nhập kinh

tế quốc tế 64

3.2 Một số đề xuất điều chỉnh quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự

án đầu tư nhà ở thương mại 64

3.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả trong áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại 67

KẾT LUẬN 72 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Ngày nay khi nên kinh tế trên toàn thế giới vận hành theo cơ chế thị trường kéo theo chúng ta phải chấp nhận sự chi phối của những quy luật kinh

tế khách quan như: quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh và quy luật giá trị Trong tất cả các quy luật đang hiện hữu thì quy luật giá trị phản ánh bên trong doanh nghiệp, có tính chất quyết định đến phương hướng sản xuất và trao đổi trên thị trường Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh nhà ở thương mại cũng không nằm ngoài quy luật chung này

Với những đặt thù của mình, nhà ở là một sản phẩm có vị trí nhất định trong nền kinh tế mỗi quốc gia nói riêng và trên toàn thế giới nói chung Kinh doanh bất động sản trong đó có nhà ở là một ngành kinh doanh phổ biến đã hình thành từ lâu trên thế giới nhưng ở Việt Nam thì vẫn còn khá mới mẻ Đặc biệt từ năm 2006 Luật kinh doanh bất động sản 2006 ra đời, hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển đã đem lại diện mạo mới cho đất nước, các

dự án mọc lên ngày càng nhiều, kích thích sự tăng trưởng của nền kinh tế, đồng thời đẩy mạnh tiến độ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Tuy nhiên, Việt Nam đang bước vào nền kinh tế thị trường cho nên các ngành kinh tế trong nước chịu sự tác động từ nhiều biến động của nền kinh tế thế giới Khi nền kinh tế thế giới lâm vào tình trạng bất ổn thì kinh tế trong nước cũng chịu những tác động tiêu cực nhất định, các lĩnh vực kinh tế có mối quan hệ tương tác lẫn nhau, sự suy sụp của các thị trường khác cũng khiến cho thị trường bất động sản khó tránh khỏi những khủng hoảng Khi những biến động của nền kinh tế tác động đến doanh thu và nguồn vốn của doanh nghiệp và chủ đầu tư trong kinh doanh các dự án nhà ở thương mại, tạo nên những khó khăn trong hoạt động đầu tư, xây dựng, các chủ đầu tư không

đủ năng lực tài chính thực hiện toàn bộ dự án sẽ đi tới quyết định chuyển

nhượng dự án đầu tư Điều này đặt ra vấn đề pháp lý về hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung cũng như dự án kinh doanh nhà ở thương mại nói riêng Và một trong những vấn đề pháp lý nắm vai trò không kém phần quan trọng đó chính là chế định hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại Đây là một bộ phận không thể thiếu trong quy định về các dự án kinh doanh bất động sản, tạo nên một hành lang pháp lý hoàn chỉnh cho các nhà đầu tư thực hiện hoạt động đấu tư, chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại một cách hiệu quả ở Việt Nam

Hiện nay tồn tại nhiều văn bản pháp luật quy định khác nhau về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư có quyền sử dụng đất gồm: Luật kinh doanh bất động sản; Luật đất đai; Luật doanh nghiệp; Luật đầu tư; Luật Nhà ở

và các văn bản hướng dẫn thi hành Tuy nhiên, quy định một cách trực tiếp và

cụ thể nhất về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại phải nói đến Luật kinh doanh bất động sản 2014 Văn bản luật này đã khắc phục được nhiều hạn chế của các văn bản trước đây, đã quy định chi tiết và chặt chẽ hơn các vấn đề pháp lý trong hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà

ở thương mại Tuy nhiên Luật kinh doanh bất động sản vẫn còn tồn tại một số quy định như thiếu thống nhất với một số văn bản pháp luật có liên quan, thủ tục chuyển nhượng còn rườm rà, phức tạp gây mất thời gian, công sức, tiền bạc của nhà đầu tư… Những hạn chế này cần được khắc phục nhằm phát huy hơn nữa vai trò của pháp luật trong phát triển kinh tế xã hội ở Việt Nam và đáp ứng nhu cầu hội nhập quốc tế, thu hút đầu tư nước ngoài

Từ những vấn đề trên, tác giả chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng

dự án đầu tư nhà ở thương mại theo quy định Luật kinh doanh bất động sản 2014 từ thực tiễn tại thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài luận văn thạc

sĩ của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một chế định quan trọng của Luật kinh doanh bất động sản Từ khi hình thành

có nhiều công trình nghiên cứu về vấn đề này Một số công trình tiêu biểu như:

Tác giả Vũ Anh với đề tài “Pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam – những vấn đề lý luận và thực tiễn”, Luận án tiến sĩ, Học việc Khoa học xã hội, 2012 Luận án đã làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật về kinh doanh BĐS ở nước ta, phân tích các yêu cầu để xây dựng hệ thống văn bản pháp luật về kinh doanh BĐS phù hợp và hiệu quả, nghiên cứu thực trạng pháp luật lĩnh vực này Từ đó luận án đề ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS và xây dựng các biện pháp để đảm bảo cho việc vận hành, thực thi lĩnh vực pháp luật này trong cuộc sống

Tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh BĐS ở Việt Nam”, Luận án tiến

sĩ, Đại học luật Hà Nội, 2013 Luận án nghiên cứu các vấn đề lý luận về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS, so sánh với các hình thức giao dịch BĐS khác, làm rõ vai trò của chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với kinh doanh BĐS và đối với thị trường BĐS Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS, những kết quả đã đạt được và những hạn chế, thiếu sót, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật Tìm ra các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh BĐS ở Việt Nam

Tác giả Nguyễn Tuấn Anh với đề tài “Quản lý nhà nước đối với kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn Thạc sĩ, trường đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh Luận văn nghiên cứu khá tổng quát những vấn đề về hoạt động kinh doanh BĐS, dự án kinh doanh BĐS, phan tích được

những tác động nói chung của hoạt động kinh doanh đến quá trình phát triển kinh tế, xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh

Các công trình trên chỉ nghiên cứu một các chung chung về tất cả các hoạt động kinh doanh BĐS trong đó có chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS chứ không phân tích cụ thể về hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại hay chế định hợp đồng của hoạt động này

Tác giả Phan Thị Minh Hảo với đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo pháp luật hiện hành”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội,

2016 Luận văn trình bày những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại Nghiên cứu chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật Việt Nam, thực tiễn hoạt động mua bán nhà ở thương mại và đưa ra kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về vấn đề này

Tác giả Nguyễn Thị Ngọc Lan với đề tài “Pháp luật về phát triển nhà ở thương mại và thực tiễn áp dụng tại Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật

Hà Nội, 2016 Luận văn khái quát chung về nhà ở và pháp luật phát tiển nhà ở thương mại Đánh giá thực trạng pháp luật về phát triển nhà ở thương mại và thực tiễn thực hiện ở Hà Nội; từ đó đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam về vấn đề này

Ngoài ra còn một số bài viết có liên quan được đăng trên tạp chí luật chuyên ngành như: Tác giả Nguyễn Thị Kiều Oanh với bài viết “Một số vấn

đề pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động sản”, tạp chí Khoa học pháp lý, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Số 2/2014; Các tác giả Phan Thông Anh, Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương với bài viết “Vai trò của pháp luật trong việc chuyển nhượng dự án bất động sản”, tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Bộ Tư pháp, Số chuyên đề 2/2017…

Nhìn chung, các công trình nghiên cứu từ trước đến nay chưa có sự phân tích, đánh giá một cách toàn diện về tầm quan trọng của hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại trong quá trình phát triển của nền kinh tế Hơn thế nữa trong nền kinh tế đang có những thay đổi, phát triển không ngừng hiện nay thì những kết quả nghiên cứu mà các nhà khoa học pháp lý đã đạt được vẫn cần tiếp tục được bổ sung và hoàn thiện theo thời gian Do vậy việc đi sâu nghiên cứu đề tài là hết sức cần thiết

3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng của luận văn chính là quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại

Luận văn không đi nghiên cứu mọi vấn đề liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại mà chỉ tập trung nghiên cứu những vấn đề cơ bản về: Điều kiện xác lập hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại; nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà

ở thương mại; quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng

dự án đầu tư nhà ở thương mại; thủ tục chuyển nhượng Luận văn không nghiên cứu mọi quy định pháp luật liên quan tới hợp đồng chuyển nhượng dự

án đầu tư nhà ở thương mại mà chỉ nghiên cứu các quy định về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại trong Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Phạm vi nghiên cứu thực tiễn áp dụng các quy định áp dụng về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại là trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

4 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của luận văn:

Thứ nhất, luận văn làm rõ những vấn đề lý luận khái quát về hợp đồng

chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại

Thứ hai, luận văn đánh giá thực trạng quy định pháp luật liên quan tới

hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại Việt Nam theo luật kinh doanh bất động sản năm 2014 từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh cũng như một số nước trên thế giới

Thứ ba, trên cơ sở lý luận và thực tiễn đã được nghiên cứu, luận văn

đưa ra định hướng và một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại tại Việt Nam

Nhiệm vụ của luận văn:

- Xác định nội dung và làm rõ một số vấn đề lý luận về khái niệm, đặc điểm có liên quan tới hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại; luật áp dụng trong hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại

- Nghiên cứu các qui định của pháp luật hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại Với nhiệm vụ này, luận văn đi sâu phân tích nội dung các qui định về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà

ở thương mại theo luật kinh doanh bất động sản năm 2014; tìm hiểu về mục đích, cơ sở của việc qui định các điều luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại; phân tích tính kế thừa và phát triển, cũng như những điểm mới qui định về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại theo luật kinh doanh bất động sản năm 2014 để có cách hiểu đúng nhất, phù hợp với khoa học pháp lý và thực tiễn đời sống xã hội Đồng thời, qua việc phân tích nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại trong luật thực định, luận văn cũng đưa ra những điểm bất cập, chưa hợp lý, thiếu tính khoa học của các qui định đó, để làm cơ sở cho các kiến nghị nhằm hoàn thiện hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản;

- Tìm hiểu thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự

án đầu tư nhà ở thương mại qua hoạt động áp dụng pháp luật tại thành phố Hồ Chí Minh Qua đó, đánh giá về những thành công và hạn chế của việc áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại;

- Trên cơ sở phân tích nội dung và thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại theo luật thực định, luận văn nêu một số kiến nghị đề xuất hướng sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện chế định hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Xuất phát từ các nguyên lý của chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử theo quan điểm khoa học của chủ nghĩa Mác - Lênin: Tồn tại xã hội quyết định ý thức xã hội, đồng thời giữa chúng có mối liên hệ biện chứng Pháp luật là một bộ phận của kiến trúc thượng tầng xã hội, được hình thành từ một cơ sở hạ tầng phù hợp Pháp luật được coi là tấm gương phản chiếu xã hội, còn về phần mình, xã hội được coi là cơ sở thực tiễn của pháp luật Về lý thuyết và thực tiễn cho thấy, các qui định của pháp luật phù hợp với sự phát triển của các điều kiện kinh tế, văn hóa, xã hội thì mới có tính khả thi trong quá trình thực hiện và áp dụng pháp luật; từ đó tạo cơ sở cho xã hội ổn định

và phát triển

Ngoài ra, trong quá trình thực hiện đề tài này, chúng tôi đã sử dụng một số phương pháp nghiên cứu:

+ Phương pháp lịch sử được sử dụng khi nghiên cứu, tìm hiểu hợp

đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại của pháp luật qua các thời kỳ ở Việt Nam;

+ Phương pháp phân tích, Phương pháp phân tích được sử dụng trong

toàn bộ luận văn Phương pháp này được áp dụng để làm rõ những quy định

cụ thể liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại

+ Phương pháp tổng hợp cũng được sử dụng trong toàn bộ luận văn

Trên cơ sở các tài liệu đã phân tích, so sánh, tác giả sử dụng phương pháp này

để tổng hợp những vấn đề đã nêu ra, từ đó rút ra những nhận định, kiến nghị, những bổ sung cần thiết nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại

+ Phương pháp so sánh được thực hiện nhằm tìm hiểu qui định của

pháp luật hiện hành với hệ thống pháp luật trước đây ở Việt Nam cũng như pháp luật của một số nước khác qui định về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại Qua đó, phân tích nét tương đồng và đặc thù của pháp luật Việt Nam qui định về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại, phù hợp với điều kiện về kinh tế, văn hóa, xã hội và tập quán của Việt Nam;

+ Phương pháp thống kê được thực hiện trong quá trình khảo sát thực

tiễn hoạt áp dụng pháp luật, với các số liệu cụ thể giải quyết các vấn đề từ quan hệ hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại Tìm ra mối liên hệ giữa các qui định của pháp luật với thực tiễn áp dụng đã phù hợp hay chưa? Các lý do? Từ đó mà xem xét nội dung qui định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại, với thực tiễn của đời sống xã hội nhằm nâng cao hiệu quả điều chỉnh của pháp luật về vấn đề này

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Hoàn thành luận văn này, chúng tôi hy vọng rằng, những kiến thức khoa học trong luận văn sẽ được sử dụng làm tài liệu tham khảo cho công tác nghiên cứu, giảng dạy luật học tại các cơ sở đào tạo luật ở nước ta; đặc biệt, đối với chuyên ngành luật đất đai

Nội dung của luận văn có ý nghĩa thiết thực cho mọi cá nhân, đặc biệt

là cho các chủ thể có nhu cầu nhận chuyển nhượng nhà ở thương mại tìm hiểu

các qui định về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở thương mại; biết được cơ sở pháp lý tạo lập loại hợp đồng này; quyền và nghĩa vụ cụ thể của mình trong hợp đồng; các hình thức và phương thức thực hiện hợp đồng Từ đó, góp phần thực hiện pháp luật nghiêm chỉnh, tránh xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong hợp đồng

Chúng tôi tin tưởng rằng, những kiến nghị khoa học trong luận văn được sử dụng trong công việc pháp điển hóa Luật đất đai cũng như các văn bản liên quan của Nhà nước ta; bởi lẽ, việc sửa đổi, bổ sung những qui định của Luật đất đai trong đó có chế định về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu

tư nhà ở thương mại là rất cần thiết, tạo cơ sở pháp lý vững chắc và thống nhất trong quá trình thực hiện và áp dụng pháp luật đất đai tại Việt Nam

7 Kết cấu của luận văn

Luận văn ngoài Phần mở đầu và danh mục tài liệu tham khảo còn lại được kết cấu thành ba chương như sau:

Chương 1: Tổng quan về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở

thương mại

Chương 2: Quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu

tư nhà ở thương mại theo Luật kinh doanh bất động sản và thực trạng áp dụng tại thành phố Hồ Chí Minh

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật hợp đồng

chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại tại Việt Nam

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 1.1 Khái niệm về dự án đầu tư nhà ở thương mại

1.1.1 Định nghĩa dự án đầu tư nhà ở thương mại

Hoạt động đầu tư là hoạt động bỏ vốn vào một lĩnh vực sản xuất, kinh doanh hay dịch vụ nhằm thu được lợi nhuận Các hoạt động sản xuất, kinh doanh và dịch vụ này chịu sự tác động của nhiều yếu tố từ môi trường bên ngoài: môi trường chính trị, kinh tế-xã hội… hay còn được gọi là “môi trường đầu tư” Mặt khác, các hoạt động đầu tư là các hoạt động cho tương lai, do đó

nó chứa đựng bên trong nhiều yếu tố thiếu ổn định Đó chính là các yếu tố làm cho dự án có khả năng thất bại, làm xuất hiện các yếu tố rủi ro, không chắc chắn và đồng thời nó cũng là nguyên nhân làm cho các nhà đầu tư có vốn lựa chọn hình thức đầu tư gián tiếp thông qua các tổ chức kinh doanh tiền

tệ, mặc dù họ biết lãi suất thu được từ hình thức đầu tư gián tiếp thấp hơn so với hình thức đầu tư trực tiếp

Dự án đầu tư có thể xem xét từ nhiều góc độ khác nhau

Theo Luật đầu tư năm 2014: Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định [16, Khoản 2 Điều 3]

Về mặt hình thức: dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai

Xét trên góc độ quản lý: dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong một thời gian dài

Trên góc độ kế hoạch hóa: dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một công cuôc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh

tế xã hội, làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ Xét theo góc độ này

dự án đầu tư là một hoạt động kinh tế riêng biệt nhỏ nhất trong công tác kế hoạch hóa nền kinh tế nói chung (một đơn vị sản xuất kinh doanh cùng một thời kỳ có thể thực hiện nhiều dự án)

Xét về mặt nội dung: dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai

Thông qua các góc độ và quan điểm trên có thể đưa ra kết luận Dự án

đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và các chi phí theo một kế hoạch của một công cuộc đầu tư phát triển kinh tế xã hội hoặc phát triển sản xuất kinh doanh nhằm đạt được những kết quả nhất định và thực hiện những mục tiêu xác định trong tương lai

Vậy để đảm bảo cho mọi công cuộc đầu tư mang lại hiệu quả kinh tế,

xã hội cao đòi hỏi phải làm tốt công tác chuẩn bị Sự chuẩn bị này được thể hiện trong việc soạn thảo các dự án đầu tư với chất lượng tốt

Dự án xây dựng là cách gọi tắt của Dự án đầu tư xây dựng, được Luật

Xây dựng Việt Nam 2014 giải thích như sau: “Dự án đầu tư xây dựng là tập

hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự

án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.” Như vậy, có thể hiểu dự án xây dựng bao gồm hai nội dung

là đầu tư và hoạt động xây dựng Nhưng do đặc điểm của các dự án xây dựng bao giờ cũng yêu cầu có một diện tích đất nhất định, ở một địa điểm nhất định (bao gồm đất, khoảng không, mặt nước, mặt biển và thềm lục địa) do đó có thể biểu diễn dự án xây dựng như sau:

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là một trong những bộ phận quan trọng của dự án đầu tư xây dựng Nhà ở luôn là mối quan tâm hàng đầu của xã hội Việc xây dựng nhà ở là vấn đề rất cần thiết của nhiều quốc gia trên thế giới,

và cũng là yêu cầu đặc biệt đối với Việt Nam, đặc biệt trong quá trình đô thị hóa hiện nay Sự gia tăng dân số, sự dịch chuyển dân số đến các thành phố lớn, những yêu cầu cải thiện chất lượng đời sống chỗ ở, sự lệch lạch không kiểm soát trong quy hoạch kiến trúc thành phố… Tất cả đều hướng đến yêu cầu thực hiện những dự án xây dựng nhà ở có tổ chức, hệ thống, để từ đó, mang lại cho người dân những ngôi nhà có chất lượng, cải thiện đời sống người dân và tạo dựng bộ mặt kiến trúc các khu dân cư văn minh, hiện đại

Theo Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 thì Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường

Thông qua các khái niệm của các thuật ngữ pháp lý nêu trên có thể rút

ra khái niệm của dự án đầu tư nhà ở thương mại là: tập hợp các đề xuất có

liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường

1.1.2 Đặc điểm của dự án đầu tư nhà ở thương mại

Dự án đầu tư là công cụ để tiến hành các hoạt động đầu tư, do đó bên trong nó chứa các yếu tố cơ bản của hoạt động đầu tư

DỰ ÁN XÂY

DỰNG

KẾ HOẠCH + TIỀN + THỜI GIAN + ĐẤT CÔNG TRÌNH

XÂY DỰNG

– Dự án đầu tư có mục đích, kết quả xác định Tất cả các dự án đều phải có kết quả được xác định rõ Mỗi dự án lại bao gồm một tập hợp nhiều nhiệm vụ cần được thực hiện Mỗi nhiệm vụ cụ thể lại có một kết quả riêng, độc lập Tập hợp các kết quả cụ thể của các nhiệm vụ hình thành nên kết quả chung của dự án Nói cách khác, dự án là một hệ thống phức tạp, được phân chia thành nhiều bộ phận, phân hệ khác nhau để thực hiện và quản lý nhưng đều phải thống nhất đảm bảo các mục tiêu chung về thời gian, chi phí và việc hoàn thành với chất lượng cao

– Dự án có chu kì phát triển riêng và có thời gian tồn tại hữu hạn Dự

án là một sự sáng tạo Dự án cũng trải qua các giai đoạn: hình thành, phát triển, có thời điểm bắt đầu và kết thúc… Dự án không kéo dài mãi mãi Khi

dự án kết thúc, kết quả dự án được trao cho bộ phận quản lý vận hành

– Sản phẩm của dự án mang tính đơn chiếc, độc đáo Khác với quá trình sản xuất liên tục và gián đoạn, kết quả của dự án không phải là sản phẩm sản xuất hàng loạt, mà có tính khác biệt cao Sản phẩm và dịch vụ do dự án đem lại là duy nhất, hầu như không lặp lại Tuy nhiên ở nhiều dự án tính duy nhất ít rõ ràng hơn và bị che đậy bởi tính tương tự giữa chúng

– Dự án liên quan đến nhiều bên và có sự tương tác phức tạp giữa các

bộ phận quản lý chức năng với quản lý dự án Dự án nào cũng có sự tham gia của nhiều bên hữu quan như chủ đầu tư, người hưởng thụ dự án, các nhà tư vấn, nhà thầu, các cơ quan quản lý nhà nước Tùy theo tính chất của dự án và yêu cầu của chủ đầu tư mà sự tham gia của các thành phần trên cũng khác nhau Giữa các bộ phận quản lý chức năng và bộ phận quản lý dự án thường xuyên có quan hệ với nhau và cùng phối hợp thực hiện nhiệm vụ nhưng mức

độ tham gia của các bộ phận không giống nhau Để thực hiện thành công mục tiêu của dự án, các nhà quản lý dự án cần duy trì thường xuyên mối quan hệ với các bộ phận qnảu lý khác

– Môi trường hoạt động “va chạm” Quan hệ giữa các dự án là quan hệ chia nhau cùng một nguồn lực khan hiếm của tổ chức Dự án “cạnh tranh” lẫn nhau và với các hoạt động tổ chức sản xuất khác về tiền vốn, nhân lực, thiết bị… Trong quản lý, nhiều trường hợp, các thành viên ban quản lý dự án lại có

“hai thủ trưởng” nên không biết phải thực hiện mệnh lệnh của cấp trên trực tiếp nào nếu hai mệnh lệnh mâu thuẫn nhau… Do đó, môi trường quản lý dự

án có nhiều quan hệ phức tạp nhưng năng động

– Tính thiếu ổn định và độ rủi ro cao Hầu hết các dự án đòi hỏi qui mô

về vốn, vật tư và lao động rất lớn để thực hiện trong một khoảng thời gian nhất định Mặt khác, thời gian đầu tư và vận hành kéo dài nên các dự án đầu

tư phát triển thường có độ rủi ro cao

Điểm khác biệt của dự án đầu tư nhà ở thương mại thể hiện ở những mặt sau:

Trước hết, dự án đầu tư nhà ở thương mại là dự án gắn với công trình nhà ở thường có thời gian xây dựng và sử dụng lâu Một dự án bắt đầu từ giai đoạn lập dự án đầu tư cho đến lúc nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng mất một khoảng thời gian dài, thường thời gian tập trung chủ yếu tại khâu thi công công trình Bên cạnh đó, tuổi thọ công trình cũng phụ thuộc vào một số yếu tố như kết cấu công trình, môi trường khí hậu xung quanh …

Hai là, dự án đầu tư nhà ở thương mại có quy mô vốn lớn Nguồn vốn các công trình thường lấy từ nguồn vốn Ngân sách Nhà nước, nguồn vốn đầu

tư nước ngoài hay của các tư nhân và tổ chức kinh tế ngoài quốc doanh, của các cơ quan ngoại giao và các tổ chức quốc tế khác ở Việt Nam

Ba là, dự án nhà ở thương mại cố định ở một địa điểm bị tác động bởi điều kiện tự nhiên xã hội khu vực Một khu vực có vị trí thuận lợi trong đi lại, gần trung tâm, các khu thương mại dịch vụ, an ninh khu vực lẫn môi trường

an toàn sẽ thu hút được người dân tập trung đầu tư xây dựng hơn những nơi không đảm bảo được những điều kiện đó

Bốn là dự án nhà ở thương mại là dự án mang mục đích lợi nhuận Như khái niệm đã thể hiện rõ mục đích cũng như bản chất thương mại của loại hình dự án này Không như các dự án đầu tư nhà ở xã hội khác mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường Tuy nhiên dự án nhà ở thương mại được phép chuyển thành dự án nhà ở xã hội khi thỏa mãn các điều kiện luật định Điều đó cho thấy mục đích lợi nhuận của dự án hoàn toàn phụ thuộc vào mục đích của nhà đầu tư

Từ các đặc điểm trên, khi chuẩn bị xây dựng công trình cần phải được làm thật tốt và quản lý chặt chẽ nhằm giảm thiểu các rủi ro cho dự án

1.1.3 Khái niệm và đặc điểm chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại

Theo Từ điển Black’s Law: “Chuyển nhượng được hiểu là di chuyển

hoặc loại bỏ một vật gì từ nơi này sang nơi khác, từ người này sang người khác; là chuyển hoặc bàn giao từ người này sang người khác, đặc biệt là thay đổi quyền sở hữu hoặc quyền kiểm soát đối với một vật Ngoài ra, chuyển nhượng còn có nghĩa là bán hoặc cho đi” [27]

Cho đến nay vẫn chưa có văn bản pháp luật nào quy định rõ về khái niệm chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại Từ khái niệm chuyển

nhượng và dự án đầu tư nhà ở thương mại nêu trên ta có thể hiểu: chuyển

nhượng dự án nhà ở thương mại là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa

vụ và lợi ích hợp pháp đối với dự án nhà ở thương mại từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới phù hợp với quy định của pháp luật Nhìn chung thì bản chất

của việc các nhà đầu tư bỏ vốn bằng tài sản hữu hình hoặc vô hình để tiến

hành các hoạt động đầu tư trên một lĩnh vực nào đó với mong muốn kiếm lợi nhuận và để nhưng hoạt động đầu tư đó có hướng đi đúng và mang lại lợi ích nhất định cho chủ đầu tư thì phải thông qua những đề xuất, kế hoạch cụ thể và

nó được thể hiện rõ trong dự án đầu tư Cho nên, dự án đầu tư nhà ở thương mại hay mọi dự án đầu tư của nhà đầu tư là tài sản và phải thuộc quyền sở hữu của nhà đầu tư Về mặt nguyên tắc, nhà đầu tư được quyền sở hữu, chiếm hữu và định đoạt dự án thuộc quyền sở hữu của mình Trong quá trình hoạt động, có thể do khó khăn về tài chính hoặc do nhu cầu tái tổ chức, nhà đầu tư hoàn toàn có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ một dự án đầu tư

và thậm chí một số dự án đầu tư của mình cho nhà đầu tư khác để có nguồn lực tài chính hoặc tập trung nguồn lực vào các dự án khác trọng tâm, trọng điểm hơn

Khi chuyển nhượng dự án đầu tư, nhà đầu tư phải căn cứ vào nhiều yếu

tố khác nhau để tính giá thành chuyển nhượng của dự án, nhất là căn cứ vào trị giá những tài sản mà nhà đầu tư đã đầu tư, giá trị lợi ích kinh tế mà dự án mang lại.

Việc chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại xuất phát từ gốc của vấn đề là chuyển nhượng tài sản, vì khi tham gia vào hoạt động đầu tư tức các nhà đầu tư đã sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để thực hiện

và những thành quả tạo được từ tài sản đó đương nhiên cũng sẽ thuộc sở hữu của nhà đầu tư Vì thế khi muốn chuyển nhượng thì các nhà đầu tư hoàn toàn

có quyền định đoạt những tài sản thuộc sở hữu của mình sang một chủ thể

khác, và xét cho cùng thì bản chất hoạt động “chuyển nhượng dự án đầu tư

nhà ở thương mại” là việc chuyển quyền sở hữu đối với dự án đầu tư từ nhà

đầu tư này sang nhà đầu tư khác

Dự án đầu tư nhà ở thương mại là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở để bán Dự án đầu tư nhà ở

thương mại là tài sản của nhà đầu tư những tài sản này có giá trị lớn và ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế Cho nên hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại cũng phải tuân theo những khuôn khổ mà pháp luật cho phép

1.2 Khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại

1.2.1 Định nghĩa hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại

Hợp đồng dân sự là một loại quan hệ pháp luật dân sự được xây dựng trên cơ sở thống nhất ý chí của các bên tham gia nhằm thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng Trên cơ sở sự thoả thuận này các bên đã thiết lập quyền và nghĩa vụ tương ứng ràng buộc lẫn nhau Như vậy sự thoả thuận là nền tảng để hình thành quan hệ hợp đồng Điều này có nghĩa rằng sự thể hiện ý chí của các bên trong hợp đồng là rất quan trọng Ý chí của mỗi bên được xây dựng trên cơ sở nhu cầu, nguyện vọng của chủ thể Đây là tiền đề khách quan hình thành quan hệ trao đổi Sau khi hình thành ý chí chủ quan thì phải biểu lộ ý chí dưới những hình thức cụ thể như ngôn ngữ hay hành động Qua sự biểu lộ khách quan này các bên nhận thức được mong muốn yêu cầu của nhau trên cơ

sở đó sẽ thiết lập hợp đồng

Hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại là một dạng của hợp đồng dân sự trong lĩnh vực cụ thể ở đây là lĩnh vực kinh doanh bất động sản Tuy nhiên hiện nay hệ thống pháp luật nước ta chưa đưa ra một khái niệm cụ thể về dạng hợp đồng này Nhưng thông qua hai khái niệm về hợp đồng và dự

án nhà ở thương mại đã được phân tích nêu trên, tác giả xin rút ra khái niệm hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại như sau: Hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại là sự thuận chuyển dịch dự án nhà ở thương mại từ chủ đầu tư này sang chủ đầu tư khác theo một trình tự, thủ tục, điều

kiện do pháp luật quy định, theo đó, chủ đầu tư là bên chuyển nhượng có nghĩa vụ chuyển giao dự án nhà ở thương mại cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng

1.2.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại

Đặc điểm về hình thức

Theo quy định tại Điều 17 Luật kinh doanh BĐS 2014 thì Hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại là một trong những dạng của hợp đồng kinh doanh BĐS Theo đó hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại cần đáp ứng yêu cầu về hình thức hợp đồng như sau:

Thứ nhất, hợp đồng phải được giao kết dưới hình thức bằng văn bản

Việc nhà làm luật quy định “hợp đồng kinh doanh BĐS phải xác lập thành

văn bản” là điều dễ hiểu Bởi vì, nhà ở thương mại là tài sản có giá trị lớn và

khi chuyển nhượng nó làm phát sinh thay đổi chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các chủ thể đối với Nhà nước Các bên chuyển nhượng cần phải có chứng cứ

về việc chuyển nhượng Nhà nước và người thứ ba cần biết về việc chuyển nhượng của các bên để ghi nhận và có những hành vi ứng xử phù hợp

Thứ hai, hợp đồng có thể được công chứng, chứng thực theo thỏa thuận

của các bên Đây chính là điểm khác biệt cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng dự án BĐS trong đó có hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại so với các hợp đồng kinh doanh BĐS khác Vấn đề xuất phát ở đối tượng chuyển nhượng ở đây là dự án chứ không phải là quyền sử dụng đất cụ thể

Dự án ở đây thực chất là một chu trình thực hiện nhằm đạt được một mục tiêu nhất định chính là sản phẩm của dự án Xét theo khái niệm về hình thức được phân tích ở trên thì dự án là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết

và có hệ thống các hoạt động và các chi phí theo một kế hoạch của một công

cuộc đầu tư Cho nên khác với các hợp đồng kinh doanh BĐS khác với đối tượng hợp đồng là BĐS phải được công chứng chứng thực theo luật định thì loại hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại có thể được chứng thực nếu các bên thấy cần thiết

Đặc điểm về nội dung

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 17 Luật kinh doanh BĐS thì Chính phủ quy định các loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản Nghị định 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10/09/2015 quy định chi tiết một số điều Luật kinh doanh bất động sản có đưa ra mẫu hợp đồng chuyển nhượng dự án BĐS Theo đó nội dung hợp đồng bao gồm những nội dung chính sau: Tên và địa chỉ của các bên; Thông tin cơ bản về dự án được phê duyệt; thông tin chi tiết và kết quả thực hiện đến thời điểm chuyển nhượng dự án; giá chuyển nhượng; phương thức và thời hạn thành toán; thời hạn bàn giao và nhận dự án; quyền và nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng; giải quyết tranh chấp; các trường hợp chấm dứt hợp đồng; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

Mỗi điều khoản trong nội dung hợp đồng có ý nghĩa pháp lý riêng, là

cơ sở phát sinh quyền và nghĩa vụ của hai bên, cơ sở giải quyết các tranh chấp

về chuyển nhượng dự án và liên quan đến quan hệ quản lý nhà nước xét duyệt

dự án, mà trực tiếp là với các cơ quan có thẩm quyền ở địa phương Những nội dung cần chú ý trong các nội dung chính của hợp đồng chuyển nhượng dự

án nhà ở thương mại bao gồm:

Thứ nhất, tên, địa chỉ của các bên tham gia hợp đồng ở đây hai bên đều

phải là doanh nghiệp được phép kinh doanh nhà ở Điều khoản này không chỉ

có ý nghĩa đối với các bên trong giao dịch, mà còn tạo điều kiện cho các cơ quan quản lý theo dõi việc chuyển dịch dự án BĐS

Thứ hai, quyền và nghĩa vụ của các bên Đây là cơ sở pháp lý quan

trọng nhất để giải quyết các tranh chấp về trách nhiệm đối với dự án nhà ở thương mại nhưng trên thực tế điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên thường được đặt ở phần cuối của hợp đồng

Thứ ba, trong hợp đồng cần thể hiện rõ các thông tin sơ bộ cũng như

chi tiết về dự án nhà ở thương mại Điều này là quan trọng vì nó giúp xác định

rõ đối tượng của hợp đồng, tránh nhầm lẫn với các đối tượng khác

Thứ tư, giá chuyển nhượng là số tiền do hai bên thoả thuận Giá chuyển

nhượng dự án được coi là điều khoản quan trọng nhất của hợp đồng Nó biểu thị bằng tiền khả năng khai thác lợi ích do dự án mang lại Giá chuyển nhượng dự án, vì thế rất khác nhau giữa từng quy mô dự án, các vị trí của một địa phương Giá chuyển nhượng dự án, một mặt phản ánh lợi ích của việc khai thác dự án một mặt phản ánh sự tiện lợi của các cơ sở hạ tầng dự án

Thứ năm, về phương thức, thời hạn thanh toán Điều khoản này có ý

nghĩa quan trong việc đảm bảo các quyền của bên chuyển nhượng

Thứ sáu, về trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng Điều khoản

này rất có ý nghĩa khi việc thực hiện hợp đồng gặp trục trặc do đó cần thỏa thuận về điều khoản này thật cẩn thận

1.3 Quá trình hình thành và phát triển pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại

Luật Kinh doanh bất động sản ra đời muộn so với các văn bản pháp luật khác, đến năm 2006 mới được ra đời do đây là lĩnh vực khá mới ở nước ta Chủ yếu các quy định pháp luật điều chỉnh lĩnh vực bất động sản nằm rải rác trong các văn bản quy phạm pháp luật nói chung Đặc biệt, là quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản trong đó có dự án nhà ở thương mại mới được quy định cụ thể trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Do đó, tác giả sẽ đi tìm hiểu quá trình hình thành quyền sở hữu đất đai từ những năm trước khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời Bởi vì, dự án nhà ở

thương mại luôn có mối quan hệ gắn liền với đất đai không thể tách rời Sau đây, tác giả sẽ đi vào các giai đoạn hình thành và phát triển của quyền sở hữu đất đai và quy định hợp đồng chuyển nhượng dự án để biết qua từng giai đoạn các quy định pháp luật đang từng ngày được thống nhất và hoàn thiện Qua quá trình nghiên cứu tác giả có thể cụ thể hóa thành các giai đoạn hình thành

và phát triển như sau:

1.3.1 Giai đoạn năm 1980 -1991

Trong giai đoạn này có văn bản pháp lý cao nhất là Hiến pháp năm

1980 cũng chưa quy định về thành phần kinh tế tư nhân, giai đoạn này nước

ta hình thành hai thành phần kinh tế: thành phần kinh tế quốc doanh thuộc sở hữu toàn dân và thành phần kinh tế hợp tác xã thuộc sở hữu tập thể của nhân dân lao động Hiến pháp năm 1980 chỉ thừa nhận đất đai thuộc hình thức sở hữu toàn dân nên thị trường bất động sản vẫn thiếu căn cứ pháp lý để hình thành, quy định chuyển nhượng dự án do đó chưa được xuất hiện [10, Điều 19]

Đến Luật Đất đai năm 1987 được ban hành, Luật này quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Vì vậy, Nhà nước là chủ sở hữu và giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng Người sử dụng đất không được thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất Điều 5 Luật Đất đai năm 1987 quy định “nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai” Luật Đất đai

1987 chưa thừa nhận các giao dịch về đất đai nhưng lại thừa nhận các giao dịch tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, cụ thể Luật đất đai quy định người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó [7, Điều 17] Quy định này cho thấy Luật đất đai năm 1987 đã hình thành quy định về chuyển nhượng nhà ở, nhưng vẫn còn khá mờ nhạt chưa được quy định cụ thể Giai đoạn này thị trường bất động sản ngầm vẫn phát sinh và nhà nước là người bị thiệt nhiều nhất vì không thu được bất kỳ một khoản thuế, lệ phí nào Người mua đất, người mua nhà luôn trong tình trạng

lo sợ, thiếu sự an toàn vì việc mua bán nhà đất không thể chuyển quyền sở hữu được” [26] Như vậy, những năm này pháp luật chưa thừa nhận các giao dịch về đất đai nhưng lại thừa nhận các giao dịch tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất Đặc biệt, quy định chuyển nhượng về nhà ở đã được xuất hiện trong Luật Đất đai năm 1987

1.3.2 Giai đoạn năm 1991 -2003

Ở giai đoạn này, Hiến pháp năm 1992 ra đời khắc phục được những hạn chế của Hiến pháp năm 1980 Hiến pháp khẳng định nhà nước ta phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường dưới sự quản

lý của nhà nước Đồng thời, nhà nước đã tạo điều kiện cho người dân sản xuất bằng cách giao đất cho người dân ổn định lâu dài [9, Điều 15] Ngoài ra, Hiến pháp 1992 còn quy định quyền của các tổ chức và cá nhân sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất do Nhà nước giao theo quy định của pháp luật

Giai đoạn này thị trường bất động sản bắt đầu hình thành Cụ thể, là ở quy định Luật Đất đai 1993 với việc thừa nhận đất đai có giá trị, cùng với việc cho phép người sử dụng đất có 5 quyền đã bắt đầu hình thành thị trường bất động sản Nhà nước đã cho phép người dân được: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất [14, Khoản 2 Điều 3] Tuy nhiên Luật đất đai 1993 chỉ giải quyết được mối quan hệ trong giao dịch giữa nhà nước với người sử dụng đất mà chưa hề

đề cập đến giao dịch của những người sử dụng đất với nhau Cho đến năm

1998 thì Luật Đất đai 1993 được sửa đổi bổ sung đã hoàn thiện hơn về vấn đề này: Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 vào năm 1998

đã bổ sung quy định: “hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất” [15, điểm

3 khoản 2 Điều 1]

Từ năm 1993 đến năm 2003, hình thành thị trường bất động sản với ba loại thị trường thành phần đó là thị trường quyền sử dụng đất mà bên cung là nhà nước, thị trường quyền sử dụng đất mà cả bên cung và cầu đều không phải là nhà nước và thị trường bất động sản gắn liền với đất Luật Đất đai

2003 với các quy định thừa nhận quyền sử dụng đất được đưa vào giao dịch trong thị trường bất động sản như một hàng hóa đã tạo điều kiện để thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung bước vào giai đoạn phát triển mới Các giao dịch trong những năm này về đất đai được thể hiện dưới nhiều hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Đồng thời, từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời thì có hàng loạt các Nghị định, Thông tư điều chỉnh vấn đề đất đai ra đời theo Đặc biệt, là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của chính Phủ Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 và Thông tư số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008 của Bộ Tài Chính

và Bộ TNMT Hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung

về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền

sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai Thông tư và Nghị định này đã bắt đầu điều chỉnh đến vấn đề chuyển nhượng dự án đầu tư có gắn liền quyền sử dụng đất và hướng dẫn quy định về trình tự thủ tục chuyển nhượng trong đó

có hợp đồng chuyển nhượng tuy nhiên các quy định vẫn còn thiếu cụ thể

Trong giai đoạn này quy định pháp luật của nước ta đã thừa nhận các giao dịch về đất đai và các giao dịch tài sản gắn liền với đất đai Đặc biệt quy định về chuyển nhượng dự án đã ra đời thông qua các Nghị định và Thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003 Tuy nhiên, quy định này có khá mới mẽ nên vẫn còn nhiều hạn chế tại mục V.1 của Thông tư liên tịch 14/2008/BTC-BTNMT lại quy định không cụ thể, không rõ ràng về trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất khiến nhiều người hiểu văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường là

cơ quan chịu trách nhiệm nhận hồ sơ xin thay đổi dự án đầu tư có sử dụng đất Theo quy định của pháp luật, Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan giúp việc cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhận hồ sơ và thẩm định các vấn đề có liên quan đến đất đai của dự án đầu tư,48 còn Sở Kế hoạch và Đầu tư là cơ quan giúp việc cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm nhận hồ sơ và thẩm định các vấn đề liên quan đến việc đầu tư của nhà đầu tư.49 Vì thế, Thông tư liên tịch 14/2008/BTC-BTNMT chưa quy định cụ dẫn đến người dân dễ dàng hiểu nhằm quy định pháp luật

1.3.3 Giai đoạn năm 2003 – 2014

Giai đoạn này thị trường bất động sản phát triển vượt bậc, đặc biệt là sự

ra đời hàng loạt các văn bản có liên quan đến lĩnh vực bất động sản như Luật Xây dựng 2003, Luật Nhà ở 2005, Bộ luật Dân sự 2005, Luật Đầu tư năm 2005… Từ đó, thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản Chính sự phát triển này đã tạo điều kiện cho sự phát triển của lĩnh vực bất động sản, đánh dấu bằng Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Lần đầu tiên lĩnh vực bất động sản đã có một Luật riêng điều chỉnh thống nhất các quy định pháp luật Các quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản được quy định cụ thể trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Quy định về chuyển nhượng

dự án bất động sản đã được quy định thống nhất từ khi có Luật Kinh doanh

bất động sản năm 2006, hàng loạt các Nghị định, Thông tư ban hành để hướng dẫn thực hiện Nghị định 153/2007/NĐ-CP Nghị định của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định cụ thể về đối tượng chủ thể được chuyển nhượng, điều kiện dự án được chuyển nhượng, đồng thời cách xử lý vi phạm cũng được Nghị định đề cập đến Bên cạnh Nghị định thì Thông tư 13/2008/TT-BXD Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ-CP Nghị định của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định chặt chẽ hướng dẫn về trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án qua các bước cụ thể từ bước nộp hồ sơ đến khi được cơ quan nhà nước ra quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, Thông tư 13/2008/TT-BXD đã hướng dẫn rất chi tiết về hồ sơ và các giầy tờ chủ đầu tư cần nộp để xin chuyển nhượng dự

án

Cho đến nay, hoạt động kinh doanh bất động sản đang ngày càng được Nhà nước chú trọng và quan tâm tới bởi sự đóng góp rất lớn cho nền kinh tế đất nước Trong năm 2014 vấn đề bàn luận đóng góp để cho ra đời Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được thông qua đã giúp cho quy định về chuyển nhượng dự án ngày càng hoàn thiện hơn, tạo điều kiện cho chủ đầu tư được thoải mái kinh doanh nhưng trong khuôn khổ pháp luật điều chỉnh tạo nên môi trường kinh doanh thuận lợi cho chủ đầu tư Luật Kinh doanh bất động sản mới ra đời đã giúp cho thị trường bất động sản nước ta ngày một phát triển hơn nữa, đặc biệt là quy định chuyển nhượng dự án trong đó có quy định về hợp đồng chuyển nhượng dự án ngày càng hoàn thiện để giải quyết được những khó khăn mà các chủ đầu tư đang gặp phải

Tiểu kết chương 1

Từ cơ sở nghiên cứu, đánh giá phân tích những vấn đề lý luận của Chương 1 tác giả đã tiến hành đi vào phân tích làm rõ một cách tổng quát về hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại theo đó:

Thứ nhất, về khái niệm: Hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại là sự chuyển dịch dự án nhà ở thương mại từ chủ đầu tư này sang chủ đầu

tư khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, chủ đầu tư là bên chuyển nhượng có nghĩa vụ chuyển giao dự án nhà ở thương mại cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng

Thứ hai, đặc điểm của loại hợp đồng này được thông qua đặc trưng về hình thức bằng văn bản và nội dung hợp đồng được quy định cụ thể tại Nghị định 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10/09/2015 quy định chi tiết một

số điều Luật kinh doanh bất động sản

Cuối cùng, thông qua Chương 1 này Tác giả cũng đã tái hiện lại lược

sử hình thành các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án qua 3 giai đoạn: giai đoạn (1980-1991), giai đoạn (1991-2003), giai đoạn (2003-2014) Qua từng giai đoạn thì Tác giả nhận thấy quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án cũng như hợp đồng về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại tuy ngày càng được hoàn thiện hơn nhưng vẫn còn thiếu chi tiết rõ ràng

Các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại, cũng như những hạn chế và đề xuất nhằm hoàn thiện quy định pháp luật sẽ đượctác giả trình bày cụ thể trong Chương 2

Chương 2 PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ

NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TRẠNG ÁP DỤNG

TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại

2.1.1 Quy định về chủ thể và điều kiện thiết lập hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại

Chủ đầu tư chuyển nhượng chính là chủ đầu tư ban đầu tiếp cận dự án nhưng do gặp khó khăn không thể tiếp tục thực hiện hoặc không muốn thực hiện nữa nên chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 khi muốn chuyển nhượng dự án các

chủ đầu phải tuân thủ các điều kiện cụ thể sau đây:

Thứ nhất, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã [19, Khoản 1 Điều 10]

Trước tiên khi muốn kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của Luật Doanh nghiệp

số 68/2014/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội và Luật Hợp tác

xã số 23/2012/QH13 ngày 26/11/2014 của Quốc Hội:

Theo Luật Doanh nghiệp năm 2014: tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước đều có quyền thành lập và quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam chỉ trừ một số trường hợp là không được thành lập và quản lý doanh nghiệp khi chủ đầu tư không đáp ứng đủ năng lực hành vi, năng lực pháp luật hoặc đang làm việc và công tác trong một số lĩnh vực đặc biệt mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho rằng khi thành lập doanh nghiệp có ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà nước và có nguy cơ thu lợi nhuận về mình sẽ không được thành lập doanh nghiệp [13, khoản 1 Điều 18]

Ngoài những hạn chế về các đối tượng không được thành lập doanh nghiệp nêu trên, tại Điều 175 Luật Doanh nghiệp năm 2014 quy định một cá nhân chỉ được quyền đăng ký thành lập một doanh nghiệp tư nhân hoặc làm thành viên của một công ty hợp danh (trừ trường hợp các thành viên hợp danh còn lại có thỏa thuận khác)

Quy định của Luật Doanh nghiệp năm 2014 về những trường hợp không được thành lập doanh nghiệp là hoàn toàn hợp lý vì các cá nhân này bị hạn chế năng lực hoặc mất năng lực hành vi dân sự, đặc biệt sẽ có các trường hợp khi kinh doanh làm ảnh hưởng đến an toàn xã hội, dẫn đến dễ dàng lợi dụng chức vụ, quyền hạn để thu lợi về mình

Theo Luật Hợp tác xã năm 2012: cá nhân, hộ gia đình, pháp nhân khi muốn trở thành thành viên hợp tác xã phải đáp ứng đủ các điều kiện phải là công dân Việt Nam hoặc người nước ngoài cư trú hợp pháp tại Việt Nam, từ

đủ 18 tuổi trở lên, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; hộ gia đình có người đại diện hợp pháp theo quy định của pháp luật; cơ quan, tổ chức là pháp nhân Việt Nam Đối với hợp tác xã tạo việc làm thành viên chỉ được là cá nhân; có nhu cầu hợp tác với các thành viên và nhu cầu sử dụng sản phẩm, dịch vụ của hợp tác xã Ngoài những điều kiện trên khi muốn là thành viên của hợp tác xã chủ đầu tư cần phải làm đơn xin tự nguyện gia nhập hợp tác xã và đồng thời phải thể hiện sự tán thành của mình với điều lệ hợp tác xã, điều quan trọng hơn hết chính là phải góp vốn theo quy định của hợp tác xã: đối với hợp tác

xã, vốn góp của thành viên thực hiện theo thỏa thuận và theo quy định của điều lệ nhưng không quá 20% vốn điều lệ của hợp tác xã nhưng không được quá 6 tháng kể từ ngày hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã được cấp giấy chứng nhận đăng ký hoặc kể từ ngày được kết nạp; điều kiện khác theo quy định của điều lệ hợp tác xã [17, Khoản 1 Điều 13]

Với quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã là quy định hoàn toàn hợp lý

Bởi vì, doanh nghiệp là một tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh và hợp tác xã cũng có tư cách pháp nhân riêng Bất động sản là lĩnh vực phức tạp thường mang nhiều rủi ro nên quy định pháp luật muốn chủ đầu tư có thể tự chịu trách nhiệm được khi gặp khó khăn và có nguồn vốn đủ để thực hiện được dự án Đồng thời, khi thành lập doanh nghiệp và hợp tác xã sẽ có trụ sở giao dịch ổn định,

có đăng kí kinh doanh nên khách hàng có thể yên tâm và nhà nước cũng dễ dàng trong công tác quản lý

Thứ hai tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định và đăng kí kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật [19, Khoản 1 Điều 10]

Theo khoản 1 Điều 8 Luật doanh nghiệp 2014 đã xác định trường hợp doanh nghiệp phải áp ứng đủ điều kiện kinh doanh khi kinh doanh ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện theo quy định của Luật đầu tư và bảo đảm duy trì đủ điều kiện đầu tư kinh doanh đó trong suốt quá trình hoạt động kinh doanh Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh có điều kiện chính vì thế nên cần đáp ứng điều kiện là có vốn pháp định mới được quyền kinh doanh

Theo Luật Doanh nghiệp khái niệm vốn pháp định được hiểu là mức vốn tối thiểu phải có theo quy định của pháp luật để thành lập doanh nghiệp Điều này có nghĩa là Nhà nước sẽ đặt ra mức sàn tối thiểu về vốn đối với một

số ngành nghề cụ thể và nhà đầu tư phải đáp ứng số vốn đó từ bằng hoặc lớn hơn mức mà nhà nước đặt ra mới được thành lập doanh nghiệp và hoạt động trong ngành nghề đó

Chủ đầu tư khi kinh doanh bất động sản phải đáp ứng mức vốn pháp định: cụ thể mức vốn pháp định tối thiểu của lĩnh vực này là 6 tỷ đồng Việt

Nam Mức vốn pháp định hiện tại là còn quá thấp: “Khi chỉ cần có vốn pháp định 6 tỷ đồng (khoảng 280.000 USD) là có thể lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì việc kinh doanh bất động sản tại Việt Nam có thể xếp hạng là

dễ nhất thế giới Thực tế cho thấy, trong số khoảng 4.200 doanh nghiệp bất động sản hiện tại thì có đến 3.000 doanh nghiệp có vốn dưới 10 tỷ đồng Điều này có nghĩa là đa số doanh nghiệp khó có thể thực hiện dự án nếu như không

có nguồn vốn tiếp sức từ ngân hàng và người mua nhà [24] Khi quy định mức vốn pháp định thấp như vậy sẽ dẫn đến tình trạng thiếu vốn, nhà đầu tư lách Luật, lừa đảo khách hàng và dễ xảy ra tranh chấp

Thực tế, khi triển khai một dự án bất động sản chỉ với quy mô vừa phải

đã phải cần một số vốn đầu tư hàng trăm tỷ đồng chưa kể đến việc dự án đó

có quy mô lớn Vậy với mức vốn pháp định ban đầu là 6 tỷ đồng như hiện nay làm sao có thể khắc phục được những rủi ro khi thực hiện những dự án Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi đã quy định tăng vốn pháp định lên tối thiểu không thấp hơn 20 tỷ đồng, theo quan điểm của tác giả đây là một quy định hoàn toàn hợp lý [19, khoản 1 Điều 10] Quy định này giúp các chủ đầu tư sẽ có năng lực để kinh doanh và khắc phục được những rủi ro có thể xảy ra, bảo đảm được khả năng chi trả cho khách hàng nếu xảy ra

sự cố Quy định về vốn pháp định là việc làm cần thiết để nhằm tạo ra sự an toàn cho xã hội và đảm bảo trách nhiệm tài sản của doanh nghiệp trước đối tác và chủ nợ Chính vì vậy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi có quy định tăng vốn pháp định lên so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 là hoàn toàn cần thiết, điều này sẽ góp phần sàng lọc được những doanh nghiệp có khả năng thật sự, tránh các trường hợp chủ đầu tư có mức tài chính thấp đầu tư dẫn đến dự án không thể hoàn thành bàn giao cho khách hàng

Thứ ba, khi muốn chuyển nhượng dự án cần đáp ứng điều kiện là chủ đầu tư gặp khó khăn không đủ điều kiện để tiếp tục hoặc không muốn thực hiện dự án nữa

Luật không mở rộng cho phép mọi trường hợp đều có thể chuyển nhượng mà chỉ giới hạn hai trường hợp chủ đầu tư gặp khó khăn không đủ điều kiện để tiếp tục hoặc không muốn thực hiện dự án nữa Khi chủ đầu tư gặp khó khăn như tài chính, tổ chức lại doanh nghiệp, năng lực chuyên môn… không thể giải quyết được chủ đầu tư sẽ chuyển nhượng dự án để vượt qua được khó khăn hoặc khi chủ đầu tư không còn muốn thực hiện dự án nhưng đáp ứng đủ các điều kiện cũng sẽ được xem xét cho phép chuyển nhượng

Theo tác giả, việc quy định lý do chuyển nhượng dự án đã làm cản trở quyền định đoạt của nhà đầu tư đối với dự án của chính mình, trong khi dự án

là một tài sản của chủ đầu tư bỏ ra nên theo tác giả chủ đầu tư nên có quyền định đoạt với dự án của mình, miễn sao chủ đầu tư tuân thủ các quy định pháp luật và nộp thuế theo quy định Trong Luật Kinh doanh bất động sản năm

2014 được sửa đổi không có quy định về lý do chuyển nhượng, tác giả hoàn toàn đồng ý với trường hợp này Bởi vì, sẽ hạn chế được trường hợp dự án không đủ điều kiện mà chủ đầu tư lách Luật chuyển nhượng dẫn đến nhà nước sẽ thất thu về thuế và tránh được trường hợp chủ đầu tư viện dẫn lý do gặp khó khăn về tài chính để chuyển nhượng kiếm lời

Thứ tư, pháp luật quy định chỉ cho phép chủ đầu tư trong nước chuyển nhượng dự án

Chủ đầu tư trong nước có phạm vi kinh doanh bất động sản rộng hơn chủ đầu tư nước ngoài, pháp luật chỉ cho phép chủ đầu tư trong nước được chuyển nhượng dự án nhưng lại không cho chủ đầu tư nước ngoài chuyển nhượng dự án Chủ đầu tư nước ngoài chỉ được phép đầu tư tạo lập nhà, các

công trình xây dựng để bán, cho thuê, thuê mua; đầu tư cải tạo đất và các công trình trên đất thuê để cho thuê lại Quy định này cho thấy chủ đầu tư trong nước luôn được ưu tiên hơn so với chủ đầu tư nước ngoài, đồng thời họ cũng nhận được một sự ưu đãi đặc biệt mà các nhà đầu tư nước ngoài không nhận được

Thứ năm, chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện về tài chính theo quy định của pháp luật [19, khoản 2 Điều 13]

Năng lực tài chính là một trong những yếu tố quan trọng quyết định khi chủ đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản kể cả kinh doanh nhà ở thương mại Bởi vì, nếu như chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính sẽ không thể nào hoàn thành dự án đến giai đoạn cuối cùng, gây ảnh hưởng đến tiến độ bàn giao dự án đối với khách hàng Chính vì thế, Luật đã quy định cụ thể về năng lực tài chỉnh để nhằm hạn chế đến mức thấp nhất những rủi ro xảy ra, giúp chủ đầu tư có thể có nguồn vốn ban đầu để đầu tư vào dự án nhà ở thương mại

Chủ đầu tư khi muốn thực hiện dự án nhà ở thương mại cần phải có đủ năng lực tài chính theo quy định của pháp luật, phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án: Đối với dự án khu đô thị mới chủ đầu tư phải có số vốn không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt Riêng dự án nhà ở, điều kiện về năng lực tài chính lại được dựa vào quy mô sử dụng đất, với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha thì cần số vốn là không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án, nếu quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu

tư của dự án Theo Tác giả sở dĩ Luật quy định năng lực tài chính của dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp không có trường hợp thấp hơn 20% do thông thường dự án này có quy mô lớn nên quy mô sử dụng đất sẽ không thấp hơn 20 ha [3, khoản 1 Điều 5] Vì vậy, cho nên Luật chỉ cần

quy định một trường hợp như vậy là đã điều chỉnh bao quát hết những dự án khu đô thị mới quy định này ngắn gọn và dễ hiểu tạo được điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư tiếp cận

Ở quy định phía trên có đề cập đến cụm từ vốn thực sở hữu của chủ đầu

tư, nhằm giúp Người đọc có thể dễ dàng tiếp cận thì Tác giả sẽ giải thích cụm

từ này Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có của chủ đầu tư được tính ở năm liền kề với năm chủ đầu tư thực hiện dự án Mức vốn này được xác định trong báo cáo tài chính của chủ đầu tư và phải được kiểm toán độc lập xác nhận Đối với trường hợp doanh nghiệp mới thành lập chỉ cần có văn bản xác nhận của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền Ngoài ra Luật còn quy định chủ đầu tư phải có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình thông qua việc lập danh mục các dự án đang thực hiện đầu tư [3, khoản 3 Điều 5]

Tuy nhiên sau khi Luật kinh doanh BĐS 2014 có hiệu lực, Nghị định 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10/9/2015 quy định chi tiết thi hành một

số điều của Luật kinh doanh BĐS 2014 được ban hành bãi bỏ toàn bộ Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2007 của Chính phủ Quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản thì quy định về điều kiện tài chính mà chủ đầu tư phái đáp ứng khi chuyển nhượng dự

án kinh doanh BĐS trở nên thiếu rõ ràng, cụ thể hơn trước Điều nay gây khó khăn cho quá trình xác định chủ đầu tư có khả năng thực hiện trọn vẹn dự án nhà ở thương mại tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân thiếu năng lực trục lợi

Quy định pháp luật về chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án

Khi muốn nhận chuyển nhượng dự án bên nhận chuyển nhượng cũng cần đáp ứng những điều kiện để tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản như: là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và

cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án [19, khoản 3 Điều 49] Đồng thời, chủ đầu tư mới cũng được hưởng mọi quyền, lợi ích của chủ đầu

tư ban đầu; tuân thủ theo các quy định văn bản cho phép đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng chuyển nhượng dự án Như chúng ta đã biết khi chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, dự án chính là một tài sản của chủ đầu tư nên chủ đầu tư có rất nhiều quyền đối với dự án Một trong những quyền đó là được thực hiện các giao dịch đối với dự án, được nhận những ưu đãi của nhà nước nhằm khuyến khích đầu tư, khi nhận chuyển nhượng chủ đầu tư có quyền được đề xuất và đầu tư xây dựng các dự án đã được phê duyệt Đồng thời, khi nhận chuyển nhượng chủ đầu tư nào cũng mong muốn

có thể thu hút và kêu gọi các chủ đầu tư khác tham gia đầu tư vào dự án chính

vì thể nên Luật đã cho phép chủ đầu tư được giới thiệu, quảng bá các thông tin về dự án của mình

Ngoài ra, bên nhận chuyển nhượng còn có các quyền và nghĩa vụ: nhận bàn giao toàn bộ dự án, nhận các giấy tờ liên quan và cùng bên chuyển nhượng bàn bạc với khách hàng về giải quyết quyền lợi và nghĩa vụ của khách hàng sau khi đã nhận chuyển nhượng và các quyền khác do hai bên thỏa thuận Đồng thời, phải thanh toán đầy đủ đúng thời hạn; thực hiện và đáp ứng đầy đủ quyền lợi của bên chuyển nhượng và của khách hàng mà các bên

đã thống nhất; tiếp nhận toàn bộ dự án [19, khoản 2 Điều 52]

Cuối cùng là quy định pháp Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành chỉ cho phép chủ đầu tư trong nước nhận chuyển nhượng dự án mà chưa mở rộng phạm vi cho các nhà đầu tư nước ngoài được tham gia [18, Điều 10] Với quy định này Tác giả thiết nghĩ đã tạo nên sự bất bình đẳng giữa các nhà đầu tư Trong khi tìm lực kinh tế và năng lực của nhà đầu tư nước ngoài mạnh hơn và có thể giúp thị trường bất động sản nước ta phát triển Theo Luật Kinh