Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại phường Lê Bình, quận Cái Răng, Thành phố Cần Thơ

TÓM TẮTĐề tài “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại phường Lê Bình, quận CáiRăng, thành phố Cần Thơ”được thực hiện nhằm mục tiêu tìm hiểu các yếu tố ảnhhưởng đến việc hình thành

TÓM TẮT

Đề tài “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại phường Lê Bình, quận CáiRăng, thành phố Cần Thơ”được thực hiện nhằm mục tiêu tìm hiểu các yếu tố ảnhhưởng đến việc hình thành giá đất tại địa phương để thực hiện công tác định giá đất,đồng thời phân tích sự tác động của từng yếu tố đến giá đất và tìm mối quan hệ giữachúng Đề tài thực hiện bằng phương pháp điều tra phỏng vấn trực tiếp và phân tíchtổng hợp để thu thập số liệu trên địa bàn nghiên cứu Xử lý số liệu bằng phương phápthống kê, so sánh để tìm ra yếu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tácđộng đến giá đất ở địa phương

Qua kết quả khảo sát cho thấy: Khung giá đất được định giá do Nhà nước banhành tại phường Lê Bình rất phù hợp với mức thu nhập của người dân, nhưng so vớigiá đất thực tế trên thị trường có sự chênh lệch khá cao Các yếu tố ảnh hưởng nhiềunhất đến giá đất là yếu tố vị trí, kinh tế, xã hội, nhân khẩu và yếu tố cá biệt khác Mặckhác, yếu tố tâm lý cũng là yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất, vì theo tâm lý củangười Việt Nam nói chung là tâm lý đám đông và nóng vội, khi giá đất lên cao thìngười ta thường đổ xô đi mua vì lo sợ những thửa đất có khả năng sinh lời cao sẽ bịngười khác mua nên vì vậy càng đẩy giá đất lên cao hơn

Việc nghiên cứu xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại địa phương sẽ chocái nhìn toàn diện về những yếu tố quyết định đến giá của một của một thửa đất nóiriêng và giá đất của khu vực nói chung góp phần hỗ trợ cho công tác định giá đất tạiđịa bàn nghiên cứu giúp đưa ra các chính sách hợp lí trong việc quản lí giá đất trướccác yếu tố tác động liên tục của cơ chế thị trường ngày càng phát triển trên địa bàn.Điều hòa, rút ngắn sự trên lệch về giá giữa giá nhà nước và giá thị trường trongnhững năm tiếp theo sau khi có sự phân tích rõ nét về các yếu tố tác động đến giá đấttrên địa bàn phường Lê Bình, quân Cái Răng, thành phố Cần Thơ

Khi xác định được chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn, từ đógiúp cho các nhà quản lí có thể dự đoán được xu hướng biến động của giá đất trongtương lai và tìm ra hướng phát triển một cách bền vững

DANH SÁCH BẢNG

4.1 Bảng giá đất ở tại đô thị phường Lê Bình 164.2 Bảng giá đất ởtiếp giáp trục giao thông tại đô thị phường Lê

Bình

17

4.1 Biểu đồ thể hiện mức độ quan trọng của các thành phần

thuộc nhân tố vị trí tại phường Lê Bình

20

4.2 Biểu đồ thể hiện mức độ quan trọng của các thành phần

thuộc nhân tố kinh tế tại phường Lê Bình 22

4.3 Biểu đồ thể hiện mức độ quan trọng của các thành phần

thuộc nhân tố xã hội tại phường Lê Bình

24

44 Biểu đồ thể hiện mức độ quan trọng của các thành phần

thuộc nhân tố nhân khẩu tại phường Lê Bình

26

4.5 Biểu đồ thể hiện mức độ quan trọng của các thành phầnthuộc nhân tố cá biệt tại phường Lê Bình 27

4.6

Biểu đồ thể hiện mức độ quan trọng của các thành phần

thuộc nhân tố chính sách nhà nước và pháp lý tại phường

Lê Bình

29

4.7 Biểu đồ thể hiện mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá

DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT

TT - BTNMT Thông Tư Bộ Tài nguyên và Môi trường

CHƯƠNG 1:GIỚI THIỆU 1.1 Đặt vấn đề

Đất đai là tài sản rất đặc biệt, nó tồn tại và chỉ có giá trị khi con người sửdụng và đầu tư vào nó Từ xưa đến nay đất được xem là tư liệu sản xuất đặcbiệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của sự sống, là địa bàn xây dựng vàphát triển dân sinh, kinh tế - xã hội, an ninh và quốc phòng Ngày nay, trước

sự phát triển của xã hội ngày càng cao và quá trình đô thị hóa đang diễn ra thìnhu cầu sử dụng đất đai ngày càng nhiều hơn, đã làm cho sự cạnh tranh đất đaidiễn ra gay gắt và nó trở thành hàng hóa buôn bán trên thị trường với một giátrị nào đó Khi đất đai trở thành đất đô thị thì giá trị của nó sẽ tăng lên rất lớn.Giá trị của các lô, thửa đất phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố như quan

hệ cung- cầu, vị trí, khả năng sinh lợi của thửa đất, chính sách của nhà nước…

Vì vậy việc xác định được giá trị của nó là công việc không phải đơn giản.Trong thời gian gần đây, khủng hoảng tài chính thế giới dẫn đến suy thoái kinh

tế ở nhiều nước, tác động tiêu cực tới hoạt động của các doanh nghiệp trêntoàn cầu và thị trường bất động sản Việt Nam cũng gặp những trở ngại nhấtđịnh Đất đai và nhà ở là những loại bất động sản có giá trị kinh tế lớn nêntrước những trở ngại này đã làm cho thị trường nhà đất biến động mạnh Tìnhtrạng “sốt giá nhà đất” thường xuyên xảy ra đã ảnh hưởng lớn đến nhu cầu nhà

ở của người dân

Để có thể xác định được giá trị của đất ở đô thị thì công tác định giá đấtđược xem như là một hoạt động chuyên môn hình thành và phát triển gắn liềnvới sự phát triển của nền kinh tế hàng hoá Ở Việt Nam khi nền kinh tế chuyểnhẳn sang cơ chế thị trường thì hoạt động định giá đất mới bắt đầu vận hànhtheo đúng chức năng của nó

Công việc định giá rất khó khăn và phức tạp, chính vì ở mỗi địa phương

có những điều kiện khác nhau và các yếu tố tác động đến giá cũng khác nhau

Do đó việc xác định được chính xác các yếu tố ảnh hưởng là rất quan trọngtrong quy trình định giá để có thể đưa ra giá thích hợp cho địa phương

1.2 Mục tiêu của đề tài

- Xác định các yếu tố ảnh hưởng chính đến việc hình thành giá đất tại địaphương để phục vụ cho công tác định giá đất ở địa phương

- Phân tích sự tác động của từng yếu tố đến giá đất và tìm mối quan hệgiữa chúng

1.3 Nội dung của đề tài

- Phân tích điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của phường Lê Bình, quậnCái Răng, thành phố Cần Thơ và đánh giá sự tác động của các yếu tố nàyđến giá đất

- Tìm hiểu tổng quan khu vực phường Lê Bình, quận Cái Răng, thànhphố Cần Thơ

- Nghiên cứu các văn bản quy định về giá đất ở của UBND thành phốCần Thơ áp dụng trên địa bàn phường Lê Bình, quận Cái Răng từ năm

2017 đến nay

1.4 Ý nghĩa của đề tài

- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giáđất ở tại đô thị, giúp hoàn thiện cơ sở lí luận về định giá đất

- Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại phường Lê Bình,quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ

- Làm tài kiệu tham khảo cho các đề tài nghiên cứu tương tự tại các địaphương khác

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu

Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xâydựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môitrường và cảnh quan đô thị hiện đại

Đất ở đô thị mang một số đặc trưng cơ bản như là: Là loại đất có nguồngốc tự nhiên, hoặc đất nông lâm nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng sau khi

có quy hoạch hoặc dự án đầu tư Sự chuyển đổi mục đích sử dụng và dự ánđầu tư phải được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cho phép.Từng lô đất, từng khu đất trong đô thị có vị trí cố định Mỗi vị trí có đặc điểmriêng, đặc thù riêng không giống với bất kỳ vị trí nào Nó vừa là tư liệu sinhhoạt vừa là tư liệu sản xuất Trong vai trò là tư liệu sinh hoạt, nó dùng choxây dựng nhà ở, các công trình công cộng Là tư liệu sản xuất, đất đô thị căn

cứ vào mục đích kinh doanh cuối cùng để xác định không gian đất cần dùng

2.1.2 Thị trường nhà đất

2.1.2.1 Khái niệm

Theo Vũ Thị Thu Trang, 2014: Thị trường nhà đất là thị trường các yếu

tố nhà và đất hợp thành Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường cácyếu tố nhà và đất ở, vườn tược, khuôn viên gắn liền với nhà Theo nghĩa rộng,thị trường nhà đất bao gồm đất ở, vườn tược và khuôn viên gắn liền với nhà vàđất để sử dụng cho các mục đích khác

Thị trường bất động sản (BĐS) là thị trường của hoạt động mua bán, traođổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật củathị trường có sự quản lý của Nhà nước

Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường nhà đất là một bởi vì tài

sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS được.

Do đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐSnào khác Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thịtrường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS

2.1.2.2 Đặc điểm

a Không có thị trường trung tâm

Thị trường nhà đất chưa hình thành được thị trường trung tâm mà tại đóngười mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác động qua lại lẫnnhau Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trunggian là các tổ chức kinh doanh nhà đất, qua báo chí hoặc thông qua các cánhân môi giới Do không có thị trường trung tâm nên các thông tin về thịtrường khó thu thập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả cho thịtrường này

b Thị trường nhà đất mang tính khu vực và địa phương sâu sắc

Nhà đất có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điều kiện

tự nhiên kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực Do đó, cung và cầu nhàđất ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách,mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển Mặt khác, nhà đất còn

có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu nên mỗi vùng, mỗi khuvực cùng có những đặc trưng riêng về cung và cầu nhà đất

c Thị trường nhà đất thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản

Đặc trưng này do đặc điểm của đất đai quy định Đặc điểm của đất đai làkhông hao mòn hay không mất đi và người có quyền sở hữu hay có quyền sửdụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác Điều mà họ mongmuốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại Do đó, khi xem xét giá

cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị của các hànghóa thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai vàkhả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai

d Thị trường nhà đất là thị trường không hoàn hảo

Các thông tin về hàng hóa BĐS và thị trường nhà đất không đầy đủ vàphổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác Nó dẫn tới việc giá cả nhà đất

không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, người bán có lợi thế độcquyền, nhờ đó có thể thu lợi cao Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyềncủa người cung cũng tăng thêm làm giá cả nhà đất sẽ được đẩy lên cao tạo nênnhững cơn sốt về giá Thị trường BĐS càng sôi động, càng dễ tạo nên các cơnsốt giá

e Thị trường nhà đất chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

Nhà đất là loại tài sản có giá trị lớn, nên việc quản lý của Nhà nước đốivới chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảm đảm an toàn cho các giao dịch MọiBĐS đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sởhữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng Mọi giao dịch nhà đấtphải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý Sựtham gia của Nhà nước vào thị trường nhà đất thông qua yếu tố pháp luật sẽlàm cho thị trường ổn định hơn và an toàn hơn

Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính

là mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất nào đó trong không gian và thời gian xácđịnh Giá đất được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hànghóa: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh Nó dựa trêngiá trị của đất nhưng không phải bằng giá trị và được thể hiện ra bên ngoàibằng giá cả Giá cả được xác định trên thị trường thể hiện bằng tiền và chính

sự không ổn định của đồng tiền dẫn đến giá cả không ổn định

Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác, giá đất làcông cụ kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường.Đồng thời đây cũng là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ

chủ quyền sử dụng đất và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặccho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thuhồi và tính thuế đất

2.1.3.2 Đặc điểm của giá đất

Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, so với những loại hàng hoá thôngthường khác, giá cả đất đai có những đặc điểm riêng biệt

- Giá đất không chỉ được biểu hiện trực tiếp mà nó còn còn được thể hiệnqua hình thức thuê và hình thành giá thuê đất quan hệ giữa giá đất và tiền thuêđất cũng tương tự như quan hệ giữa vốn đầu tư và lợi nhuận, chỉ cần biết được

tỷ suất lợi nhuận hoàn vốn là có thể tính ra được

- Sự hình thành giá đất là một quá trình lâu dài và không thể theo mộttiêu chuẩn đơn giản như các hàng hoá thông thường, do tính khác biệt rất lớnnên không thể hình thành một thị trường hoàn chỉnh một cách đơn thuần Hơnnữa, giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ là số phản ánh giá trịtài nguyên thiên nhiên hoặc khối lượng vốn đầu tư mang tính khống chế

- Khác với quy luật cung - cầu thông thường, giá đất chủ yếu phụ thuộcvào nhu cầu xã hội (ngày càng tăng) vì khả năng “cung” là từ tự nhiên, ít thayđổi và có giới hạn Tính khu vực và tính cá biệt của giá đất lớn hơn rất nhiều

so với giá cả hàng hoá thông thường, từ đó rất khó tiêu chuẩn hoá và nhất thểhoá trong việc định giá đất

Có một số lý do khiến giá đất luôn có xu thế tăng cao:

- Một là, đất đai tự nhiên là có hạn mà dân số tăng không ngừng

- Hai là, cơ cấu hữu cơ của nền kinh tế tăng cao làm cho bình quân tỷsuất lợi nhuận xã hội giảm

- Ba là, yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu quả hơn sovới giá cả hàng hoá thông thường do thị trường đất đai là không hoàn thiện

2.1.4 Các loại giá đất

2.1.4.1 Giá chuẩn

Là loại giá do Nhà nước quy định nhằm điều tiết giá cả trong cơ chế thịtrường Trong quy định giá chuẩn bao gồm khung giá đất chính phủ quy địnhgiá tối thiểu và giá tối đa, bảng giá của tỉnh/thành phố Nhà nước quy định giá

các loại đất để phục vụ cho các mục đích như tính thuế chuyển quyền sử dụngđất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồithường thiệt hại về đất khi thu hồi

Giá chuẩn thường không sát với giá thị trường (thường thấp hơn so vớigiá thị trường), nhưng nó vẫn mang tính logic nếu như vị trí càng thuận lợi giáđất càng cao, hạng đất càng cao giá đất càng thấp

2.1.4.2 Giá thị trường

Là loại giá đất luôn luôn biến động cao hay thấp phụ thuộc vào điều kiệnmua bán, được mọi người chấp nhận Giá thị trường được xác định qua điềutra trên cơ sở của bốn yếu tố:

Thứ nhất, là do tự nguyện thỏa thuận nhất trí giữa người bán và ngườimua

Thứ hai, là mục đích của mua bán đất và một số yếu tố về mục đích sửdụng đặc biệt

Thứ ba, là nhu cầu về đất đai của người mua và thị trường

Thứ tư, là tác động của môi trường sống và xã hội

2.1.4.3 Giá bảo hiểm

Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất docác bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thỏa thuận Giá trị bảo hiểm caothấp phụ thuộc vào sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người chủ

sở hữu thửa đất với cơ quan bảo hiểm

2.1.4.4 Giá thế chấp

Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ vào giá thị trường củathửa đất Phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp Những thửa đất khôngđược quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào đó thì thửa đất đó tuy có giátrị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp

2.1.4.5 Giá cho thuê

Giá cho thuê đất là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ sử dụng đấttrong suốt thời gian thuê đất Đây chính là một phần lợi nhuận do sử dụng đấtmang lại mà người thuê trả cho chủ thửa đất Tùy theo hợp đồng cho thuê đất

mà giá cho thuê được xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng

thời điểm Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị thửa đất và mứclãi suất mà người chủ sử dụng đất yêu cầu

2.1.5 Nguyên tắc xác định giá đất

Theo Điều 112 Luật đất đai 2013, Việc thực hiện định giá đất phải đượctiến hành theo các nguyên tắc kinh tế có liên quan mật thiết và ảnh hưởng trựctiếp tới giá thị trường Cụ thể các nguyên tắc cần được áp dụng một cách hợp

lý và triệt để như sau:

- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá

- Theo thời điểm định giá

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mụcđích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối vớinhững nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sửdụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì cómức giá như nhau

2.1.6 Phương pháp xác định giá đất

Theo Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 củaChính phủ quy định về giá đất thì giá đất được xác định bằng năm phươngpháp:

2.1.6.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích các mức giá đấtcủa các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinhlợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sửdụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường,trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần địnhgiá

2.1.6.2 Phương pháp chiết trừ

Là phương pháp xác định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền vớiđất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị

BĐS

2.1.6.3 Phương pháp thu nhập

Là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhậpròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suấttiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm xác định giá đất củaloại tiền gửi (VNĐ) kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước cómức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

2.1.6.4 Phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triểntheo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mụcđích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chiphí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS

2.1.6.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đấtnhân

(x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trungương ban hành

2.1.7 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở

Có sáu nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá đất ở Mỗi yếu tố đềuảnh hưởng với một mức độ khác nhau cho từng đối tượng khác nhau, nhìnchung đây là các nhóm yếu tố chính làm cho giá đất luôn biến động trên thịtrường

2.2 Thực tiễn công tác định giá đất tại Việt Nam

Ở Việt Nam, hoạt động định giá đất đã có từ lâu nhưng chưa phát triển

do sự chi phối bới cơ chế kinh tế tập trung thông qua các công tác kế hoạchhóa về giá các loại sản phẩm thuộc tất cả các khu vựa sản xuất của nền kinh tế,hoạt động định giá chủ yếu là thụ động Chỉ từ năm 1993 trở lại đây, khi nềnkinh tế từng bước chuyển sang cơ chế thị trường thì hoạt động định giá đấtmới bước đầu được sắp xếp và vận hành theo đúng vai trò và chức năng của

nó

Luật đất đai 1993 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao

đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định lâu dài theo quy hoạch

và kế hoạch Với đặc trưng đó, định giá đất tại Việt Nam là sự ước tính về giátrị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất đãđược xác định, tại một thời điểm xác định

Luật đất đai 2003 ra đời với một số điểm liên quan đến giá đất được sửađổi bổ sung Cụ thể đó là về nguyên tác định giá đất, khung giá các loại đất,bảng giá các loại đất cụ thể, tư vấn giá đất, quyền và trách nhiệm của các tổchức tư vấn giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất Theo đó, cùng một thờiđiểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợinhư nhau thì có mức giá như nhau Khung giá đất được ban hành 05 năm mộtlần đối với từng loại đất theo vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất

mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặctối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phùhợp UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp có tráchnhiệm thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựngđịnh kỳ 05 năm một lần, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đấtthị trường có biến động thì điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp

Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đãthông qua Luật đất đai năm 2013 Luật đất đai năm 2013 có 14 chương với

212 điều, tăng 07 chương và 66 điều so với Luật đất đai năm 2003 Cụ thểLuật Đất đai 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sửdụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất; bổ sungquy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giáđất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xácđịnh giá đất cụ thể Luật quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành, định

kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng; bỏ quy định việccông bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm, thay vào đó, bảng giá đấtđược xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01của năm đầu kỳ Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay choviệc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định hiện hành

2.3 Một số công trình nghiên cứu có liên quan

Định giá đất là một công tác quan trọng trong việc quản lý nhà nước vềđất đai Giá đất chính là cầu nối giữa bộ máy quản lý nhà nước và người dân.Nên sự ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất luôn được quan tâm nghiên cứu

Trong số đó có thể kể tới một số công trình có tính chất thực tiễn, phù hợp vớicác chính sách pháp luật về đất đai

Trong tờ báo Phát triển Kinh tế, số 254, tháng 12 năm 2011, tác giả LêKhương Ninh đã có bài bàn luận: “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven

đô thị ở ĐBSCL” Tác giả cung cấp thông tin thực tế về giá đất vùng ven ởĐBSCL đối với ba loại đất chính: Đất thổ cư, đất vườn và đất ruộng Tác giả

đã chỉ ra rằng với tốc độ thị hóa nhanh chóng như hiện nay, giá đất ở vùng ven

đô thị có xu hướng tăng lên không ngừng Do đó, đất ở đây phải được địnhđúng với giá trị của nó Nhưng thực tế cho thấy giá cả mà Nhà nước quy địnhluôn thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường nên đã làm xuất hiện các hiệntượng lệch lạc trên thị trường đất đai Bài viết với các thông tin xác thực đượcđưa ra nhằm mục đích xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở vùng ven

đô thị ĐBSCL để giúp cơ quan chức năng quản lý thị trường đất đai ở đây hiệuquả hơn

Tác giả Nguyễn Tiến Dũng (2011) khi bàn về giá đất cũng có đề án:

“Những yếu tố ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất liên hệ với thị trường BĐS ởViệt Nam” Với nghiên cứu của mình, tác giả đã làm rõ mục đích và sự cầnthiết phải định giá đất tại Việt Nam Trong cơ chế thị trường hiện nay, đặc biệt

là thời kỳ thị trường BĐS phát triển mạnh, đất đai trở thành một loại hàng hóađược tìm kiếm nhiều nhất Chính vì vậy, giá đất hay nói cách khác là giá trịquyền sử dụng đất được quan tâm đặc biệt Cũng trong đề án này, tác giả đãtìm hiểu và nhận định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là một trong những cơ

sở để tiến hành công tác định giá đất Nhận thức rõ khả năng cũng như mức độảnh hưởng của từng yếu tố tới giá BĐS góp phần làm hoàn thiện hơn việc điềutra và tổ chức định giá đất, từ đó đề xuất các giải pháp hợp lý nhằm thúc đây

sự phát triển của thị trường BĐS

Ở mỗi địa bàn nghiên cứu khác nhau thì số lượng các yếu tố và việc xácđịnh yếu tố ảnh hưởng rõ rệt nhất tới giá đất khác nhau Tác giả Hồ Thị LamTrà và Nguyễn Vũ Kiên (2013) nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng tới giá đấttrong đó tập trung đi sâu hơn vào yếu tố vị trí của thửa đất trong đề tài: “Ảnhhưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở tại thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh” Khácvới các đề tài khác, trong nghiên cứu của mình hai tác giả đã phân tích cóchiều sâu và chỉ tập trung ở một yếu tố Đề tài đã làm rõ cách phân loại vị trícác thửa đất tại thị xã Bắc Ninh Hai tác giả đã chỉ rõ vị trí có tác động tới thị

hiếu cũng như nhu cầu mua, sử dụng đất của người dân tại địa phương Nhân

tố vị trí ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu là về vị trí kinh tế, bao gồm đất đượcxếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đếncác khu tập trung đông dân cư

Giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất là một vấn đề nhận đượcnhiều sự quan tâm của các tác giả Các tác giả đều nghiên cứu và đi sâu chỉ rõđược các yếu tố làm ảnh hưởng biến động về giá cả đất đai Từ đó, các tác giả

đã đề xuất được những giải pháp thực tế nhằm ổn định giá đất, đảm bảo sự vậnhành và phát triển của thị trường BĐS Một vấn đề đặt ra cần được giải quyếtnữa mà trong các đề tài chưa đề cập đó là mức độ ảnh hưởng của các yếu tốtới các nhóm đối tượng có nhu cầu sử dụng đất là khác nhau Với mỗi nhómđối tượng, với điều kiện thu nhập khác nhau đặc trưng nghề nghiệp khác nhau

họ sẽ có những yêu cầu khác nhau khi lựa chọn đất đai, đặc biệt là đất ở Nêncách tiếp cận giá đất từ các nhóm đối tượng là một hướng đi mới, nhằm tạo ramột cái nhìn đa chiều hơn về các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất

2.4 Đặc điểm vùng nghiên cứu

2.4.1 Lịch sử hình thành

Tiền thân của phường là thị trấn Cái Răng, huyện lỵ huyện Châu Thành,tỉnh Cần Thơ cũ, được thành lập do tách đất từ xã Thường Thạnh

Ngày 26 tháng 11 năm 2003, Quốc hội Việt Nam thông qua Nghị quyết

số 22/2003/QH11, chia tỉnh Cần Thơ thành thành phố Cần Thơ là thành phốtrực thuộc Trung ương và tỉnh Hậu Giang Thị trấn Cái Răng thuộc địa giớithành phố Cần Thơ

Ngày 2 tháng 1 năm 2004, quận Cái Răng thuộc thành phố Cần Thơchính thức được thành lập từ một phần thành phố Cần Thơ cũ và một phần cáchuyện Châu Thành, Châu Thành A Đồng thời, phường Lê Bình cũng đượcthành lập trên cơ sở toàn bộ diện tích và dân số của thị trấn Cái Răng Phườngđược đặt theo tên liệt sĩ Lê Bình thời Kháng chiến chống Pháp

2.4.2 Điều kiện tự nhiên và xã hội

Phường Lê Bình thuộc Quận Cái Răng thành phố Cần Thơ

- Bắc giáp phường Hưng Lợi;

- Tây Bắc giáp phươngAn Bình;

- Tây và Nam giáp phường Ba Láng;

- Đông giáp phường Hưng Thạnh

Hình 1.1 Vị trí phường Lê Bình, quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ trên bản đồ

Phường Lê Bình với tổng diện tích là 2,46 km2, dân số (2015) là 177.088người, với mật độ dân số là 6.942 người/km2

Các tuyến đường thuộc phường Lê Bình: Trần Hưng Đạo, NguyễnTrãi, Lý Thường Kiệt, Ngô Quyền, Đinh Tiên Hoàng, Lê Thái Tổ, Trưng NữVương, Hàm Nghi, Duy Tân, Võ Tánh, Lê Bình, Nhật Tảo, Nguyễn ViệtDũng, Trần Chiên

- Địa hình và khí hậu

Có độ dốc cao phổ biến từ 0,5 - 1,5m so với mực nước biển, với độ caotrung bình khoảng 1 - 2m dốc từ đất giồng ven sông Cần Thơ thấp dần về phíanội đồng tức là phía đông bắn sang phía tây nam, bị chia cắt bởi hệ thốngmạng lưới kênh, rạch

Do địa hình thấp nên vẫn còn tình trạng ngập lụt trên địa bàn vào các đợttriều cường của những tháng cao điểm trong mùa mưa

Phường Lê Bình nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, ít bão, quanhnăm nóng ẩm, không có mùa lạnh

2.4.3 Tình hình quản lý đất đai tại phường Lê Bình

2.4.3.1 Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về giá đất

Để đáp ứng tình hình phát triển kinh tế - xã hội, trong thời gian qua SởTài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ và UBND thành phố luôn kịpthời ban hành các quyết định, công văn kèm theo các văn bản pháp luật củaChính phủ gửi về UBND và địa chính các phường sớm nhất để triển khai thựchiện tốt các chủ trương đã đưa ra Cụ thể các văn bản được UBND thành phốbàn hành sau khi luật đất đai năm 2013 có hiệu lực như:

- Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 về việc ban hànhbảng giá các loại đất định kỳ 05 năm trên địa bàn quận Cái Răng, thành phốCần Thơ năm 2015 – 2019

- Quyết định số 06/2016/QĐ-UBND ngày 26/2/2016 về việc điều chỉnh,

bổ sung mức giá các loại đất định kỳ 05 năm (2015 – 2019)

- Quyết định số 15/2014/QĐ-UBND ngày 13/11/2014 của UBND thànhphố Cần Thơ về việc bàn hành quy định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khiNhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định chi tiếc về phương pháp định giá đất, xây dựng điềuchỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Công văn số 07/HĐND-TT ngày 05/01/2016 của Thường trực Hội đồngnhân dân thành phố về việc điều chỉnh, bổ sung mức giá các loại đất định kỳ

05 năm 2015 – 2019)

Ngoài ra còn tổ chức vận động nhân dân học Luật Đất đai, nắm rõ cácvăn bản pháp luật có liên quan đến việc quản lý và sử dụng đất đai thông quanhiều hình thức như: dán các quyết định, thông báo tại các bảng tin ở từng cơquan ban nghành, bên cạnh đó thường xuyên kiểm tra việc thực hiện các quyđịnh, nghị định đó

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP PHƯƠNG TIỆN 3.1 PHƯƠNG PHÁP

- Bước 1: Tham khảo các tài liệu có liên quan đến thị trường nhà đất, hộithảo về thị trường bất động sản Việt Nam, các website có liên quan đến vấn đềnghiên cứu

- Bước 2: Điều tra thực tế

Tổng số phiếu điều tra là 45 phiếu, trong đó có 1 phiếu phỏng vấn cán bộđịa chính Phường, 1 phiếu phỏng vấn nhân viên môi giới nhà đất tại địa bàn,còn lại là phỏng vấn ngẫu nhiên người dân phân bố đều ở tất cả các con đườngchính của Phường

- Bước 3: Phân tích đánh giá sự biến động của giá Nhà Nước theo số liệuthu thập được

- Bước 4: Đánh giá sự biến động của giá thị trường theo số liệu điều tra,khảo sát

- Bước 5: Xác định các yếu tố ảnh hưởng giá nhà đất tại địa phương

- Bước 6: Hoàn thành và viết báo cáo

3.2 PHƯƠNG TIỆN

- Phiếu phỏng vấn, điều tra cơ bản và thu thập số liệu

- Bảng giá đất ở quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ năm 2015 – 2019

- Quyết định 06/2016/QĐ-UBND điều chỉnh bổ sung mức giá đất định

kỳ 5 năm Cần Thơ 2015-2019

- Máy tính, USB và phần mềm thông kê được sử dụng để tính toán, thông kê

và đánh giá số liệu