Các yếu ảnh hưởng đến tính thanh khoản của các doanh nghiệp thuộc nhóm ngành bất động sản

Trong bài báo cáonày khả năng thanh khoản của doanh nghiệp được đo lường thông qua tỷ số thanh toánhiện hành current ratio và một số các yếu tố có thể tác động đến tính thanh khoảnđược x

MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Tóm tắt các nghiên cứu trước về các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng thanh

khoản của các công ty 26

Bảng 3.1: Ký hiệu và cách tính các biến trong mô hình 29

Bảng 4.1: Thống kê mô tả các biến trong mô hình 37

Bảng 4.2: Ma trận tương quan của các biến độc lập 39

Bảng 4.3: Kiểm tra đa cộng tuyến của các biến độc lập trong mô hình 40

Bảng 4.4: Kiểm tra giữa mô hình Fem và mô hình OLS 41

Bảng 4.5: Kiểm tra giữa mô hình Rem và mô hình OLS 42

Bảng 4.6: Mô hình OLS (Mô hình 1) 43

Bảng 4.7: Mô hình OLS (Mô hình 2) 45

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1: Số căn hộ bán được và tăng trưởng GDP 10 Hình 2.2: Doanh thu và biên lợi nhuận gộp của ngành bất động sản 11

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Dfirm Biến giả dummy

FEM Tác động cố định (Fixed Effect Model)

Net – CF Tỷ lệ lưu chuyển tiền thuần

ROE Tỷ lệ lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu

REM Tác động ngẫu nhiên (Random Effect Model)Working-

Cap Tỷ lệ vốn lưu động

TÓM TẮT KHÓA LUẬN



Tính thanh khoản được xem như một yếu tố quan trọng đo lường khả năng đápứng các nghĩa vụ nợ đến hạn của một doanh nghiệp Chỉ tiêu này không chỉ được nhàquản lý doanh nghiệp kiểm soát, điều tiết cho phù hợp với bối cảnh hoạt động kinhdoanh và năng lực của doanh nghiệp mà còn được các nhà cho vay xem xét rất kỹtrước khi ra các quyết định tài trợ nguồn vốn cho doanh nghiệp Ngoài ra, các nhà đầu

tư trên thị trường khi lựa chọn cổ phiếu để đầu tư thường cũng quan tâm đến vấn đềthanh khoản của chính doanh nghiệp mà họ sắp mua cổ phiếu Một doanh nghiệp gặpvấn đề về thanh khoản là những dấu hiệu đầu tiên cho thấy khả năng kiệt quệ tài chính,phá sản của một doanh nghiệp là có thể xảy ra trong tương lai gần Trong bài báo cáonày khả năng thanh khoản của doanh nghiệp được đo lường thông qua tỷ số thanh toánhiện hành (current ratio) và một số các yếu tố có thể tác động đến tính thanh khoảnđược xem xét như: Tỷ lệ lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu, Tỷ lệ nợ, Tỷ lệ lưu chuyểntiền thuần, Tỷ lệ vốn lưu động, Vòng quay hàng tồn kho Kết quả nghiên cứu của bàibáo cáo sẽ cung cấp những chứng cứ thực nghiệm quan trọng giúp cho các nhà quản lýđiều hành doanh nghiệp tốt hơn từ đó làm hấp dẫn, gia tăng các nguồn tài trợ từ bênngoài từ các tổ chức tín dụng và các nhà đầu tư tiềm năng

Đề tài nghiên cứu được thực hiện để lượng hóa và phân tích các yếu tố tác độngđến thanh khoản công ty thông qua tỷ số thanh khoản hiện hành (current ratio) Bêncạnh đó, nghiên cứu dựa trên cơ sở các nghiên cứu trước và tình hình thực tế tại ViệtNam, nghiên cứu đã đề xuất các biến được sử dụng gồm: Tỷ lệ lợi nhuận trên vốn chủ

sở hữu (ROE), Tỷ lệ nợ (Leverage), Tỷ lệ lưu chuyển tiền thuần (Net CF), Tỷ lệ vốnlưu động (Working Cap), Vòng quay hàng tồn kho (Inven-turn), Biến dummy (Dfirm),Biến Inven-Dfirm (Inven-Dfirm)

Nghiên cứu thu thập mẫu dữ liệu trong giai đoạn 2014 – 2016 của 53 công tyngành bất động sản niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh(HOSE) và Hà Nội (HNX) bao gồm 159 quan sát với bảng dữ liệu cấu trúc không cânxứng Trong nghiên cứu này đã sử dụng phương pháp thống kê mô tả và tiến hànhchạy ba mô hình là mô hình tác động cố định (Fixed Effect Model – FEM), mô hìnhtác động ngẫu nhiên (Random Effect Model – REM) và mô hình OLS để ước lượng

mô hình hồi quy Bên cạnh đó, nghiên cứu còn sử dụng các kiểm định để kiểm tra hiệntượng tương quan giữa các biến trong mô hình với việc kiểm định bằng ma trận tươngquan và nhân tử phóng đại phương sai (VIF), cùng với đó nghiên cứu sẽ thực hiệnkiểm định Ftest và LMtest để xem giữa 3 mô hình Fem, Rem, OLS thì mô hình nàophù hợp nhất

Kết quả của nghiên cứu cho thấy biến tỷ lệ vốn lưu động, tỷ lệ lưu chuyển tiềnthuần và vòng quay hàng tồn kho tác động cùng chiều đến tỷ lệ thanh toán hiện hành.Biến tỷ lệ nợ tác động ngược chiều, biến tỷ lệ lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu và biếnDfirm chưa có bằng chứng thống kê cho thấy là các yếu tố này có tác động đến khảnăng thanh toán hiện hành của doanh nghiệp

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU1.1 Đặt vấn đề và lý do nghiên cứu

Với sự phát triển rất nhanh về kinh tế, khoa học - kỹ thuật Một xu hướng hộinhập toàn cầu hóa trên phạm vi toàn cầu, xuất hiện nhiều hình thức kinh doanh với cáchàng hóa đa dạng khác nhau Đi kèm với sự phát triển của xã hội là các vấn đề như giatăng dân số, nhu cầu về chỗ ở và làm việc của con người Vì vậy lĩnh vực kinh doanhbất động sản đã hình thành và phát triển rất mạnh mẽ, nhanh chóng

Với những đặc điểm có riêng của mình, kinh doanh bất động sản đem lại nhữngkhoản lợi nhuận khổng lồ cho các nhà đầu tư, kinh doanh Như các hoạt động muabán, cho thuê, thế chấp, Nhưng không phải bất cứ một doanh nghiệp, tổ chức hay cánhân nào khi tham gia kinh doanh bất động sản đều có thể thành công Trong nhữngnăm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam đã có bước phát triển tích cực, nhiều

dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, công trình dịch vụ đã được đầu tư xâydựng Thị trường bất động sản đã huy động các nguồn vốn trong nước, vốn đầu tưnước ngoài tham gia tạo lập cơ sở vật chất cho các ngành kinh tế phát triển, nhiều khu

đô thị mới với hệ thống hạ tầng đồng bộ đã được đầu tư làm thay đổi bộ mặt đô thị,nâng cao mức sống của người dân, góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội của đất nước pháttriển với nhịp độ tương đối cao và ổn định

Hiện nay, trước nền kinh tế hội nhập ngày càng sâu rộng trong khu vực và thếgiới cùng với nhu cầu rất cao của xã hội nên các doanh nghiệp bất động sản đã gặpphải nhiều biến động, nhất là về tình trạng thiếu hụt thanh khoản Điều này khiến hiệuquả hoạt động suy giảm, giảm năng lực cạnh tranh, điều đáng nói hơn là có thể dẫnđến phá sản nếu sử dụng không hợp lý giữa nguồn vốn và tài sản Nhận thấy được tầmquan trọng và sự ảnh hưởng của tính thanh khoản đến quá trình hoạt động kinh doanhcủa các doanh nghiệp bất động sản là không hề nhỏ, vì vậy tác giả đã quyết định lựa

chọn đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến tính thanh khoản của các doanh nghiệp thuộc nhóm ngành bất động sản” để làm đề tài nghiên cứu.

1.3.2 Mục tiêu cụ thể

- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến tính thanh khoản của doanh nghiệp.

- Đánh giá các mối quan hệ liên quan giữa các yếu tố ảnh hưởng đến tính thanh khoảncủa các doanh nghiệp

- Đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao tài chính doanh nghiệp

1.4 Câu hỏi nghiên cứu

- Câu hỏi được đặt ra ở đây là tính thanh khoản của một doanh nghiệp được đo lườngnhư thế nào?

- Các yếu tố nào có thể tác động đến tính thanh khoản của doanh nghiệp?

- Mức độ tác động của những yếu tố đó như thế nào?

1.5 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu đề tài, bài viết sử dụng phương pháp thống kê mô tảkết hợp với việc phân tích tổng hợp, đối chiếu và so sánh để rút ra các kết luận làm cơ

sở để nghiên cứu đề tài

Số liệu thu thập từ năm 2014 đến năm 2016

1.7 Ý nghĩa của luận văn nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu giúp các đối tượng liên quan hiểu rõ hơn tính thanh khoản cóvai trò quan trọng như thế nào đối với một doanh nghiệp, bên cạnh đó kết quả nghiêncứu của bài báo cáo sẽ cung cấp những chứng cứ thực nghiệm quan trọng giúp cho cácnhà quản lý có những chính sách, biện pháp kiểm soát và những điều chỉnh phù hợp đểđiều hành doanh nghiệp tốt hơn Mặc khác, trên cơ sở thực hiện đề tài và trong quátrình phân tích các dữ liệu tác giả đã có những tìm hiểu sâu hơn về vấn đề nghiên cứu,điều này góp phần trao dồi và cũng cố thêm nguồn kiến thức cho tác giả

1.8 Cấu trúc của luận văn

Chương 1: Giới thiệu tổng quan nghiên cứu – Chương này nêu ra lý do nghiên

cứu, mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, phạm vinghiên cứu và ý nghĩa của đề tài

Chương 2: Cơ sở lý luận – Nội dung chương nêu tổng quan về ngành bất động

sản, cở sở lý thuyết và các nghiên cứu trước về các yếu tố tác động đến tính thanhkhoản của các doanh nghiệp

Chương 3: Phương pháp và dữ liệu nghiên cứu – Mục đích của chương là mô

tả mô hình nghiên cứu, dữ liệu, các biến nghiên cứu và giải thích các biến có trong môhình

Chương 4: Kết quả và thảo luận kết quả – Nội dung của chương là đưa ra các

kết quả phân tích từ việc phân tích ma trận tương quan, đa cộng tuyến, phân tích hồiquy và thống kê mô tả từ đó thảo luận và đưa ra các ý kiến, nhận xét trong quá trìnhphân tích

Chương 5: Kết luận và kiến nghị – Kết luận về kết quả đạt được từ quá trình

phân tích, đưa ra các kiến nghị cũng như mặt hạn chế của để tài và đề xuất các nghiêncứu tiếp theo

CHƯƠNG 2

CƠ SỞ LÝ LUẬN

Trong chương 1 tác giả đã trình bày khái quát về các vấn đề cần nghiên cứu nhưmục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, phạm vi và phương pháp nghiên cứu Ởtrong chương này tác giả sẽ tiếp tục trình bày về cơ sở lý thuyết của vấn đề nghiên cứubao gồm khái quát về ngành bất động sản và các nghiên cứu trước đó để làm cơ sở choviệc nghiên cứu góp phần xác định được các yếu tố có ảnh hưởng đến khả năng thanhkhoản của doanh nghiệp, bên cạnh đó việc nghiên cứu trên cơ sở lý thuyết này giúpnhà quản trị lên kế hoạch nhằm tăng khả năng thanh khoản của doanh nghiệp

2.1 Giới thiệu về ngành bất động sản

2.1.1 Định nghĩa ngành

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật

cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn làtất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sảnbao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quanđến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phậncấu thành lãnh thổ

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luậtcủa mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêuchí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản vàđộng sản”

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đấtđai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sựCộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuynhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nóichung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ,không thể là đối tượng của giao dịch dân sự

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” vớiđất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt,trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản” Tương

tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ

và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đấtđai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đấtđai” Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn vớiđất

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi

là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm

này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng

chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê

tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệmchung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị củachúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đainhư “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam,

tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây

dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằngpháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốcgia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luậtcủa Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mụccác tài sản này

2.1.2 Đặc điểm ngành bất động sản

Bất động sản có những đặc điểm khác biệt so với những hàng hoá khác như tính

cố định, tính tăng trị, tính cá biệt và giá trị phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng Trong đó, tính cố định là đặc trưng khác biệt giữa hàng hóa bất động sản so với cácloại hàng hoá khác Đặc tính này đòi hỏi phải có phương thức giao dịch và quản lýhoạt động giao dịch khác với các thị trường hàng hoá khác Với các hàng hoá khác,người bán, người mua có thể dễ dàng đem hàng hoá về nơi nào tuỳ ý nhưng với bấtđộng sản thì chủ nhân của nó phải chuyển đến nơi có BĐS Hàng hoá BĐS không thểđem ra thị trường (chợ, siêu thị) để trưng bày như các loại hàng hoá khác mà thườngphải giới thiệu nó thông qua mô tả bằng mô hình, hình ảnh hoặc bản vẽ thiết kế Tính

cố định còn tạo cho hàng hoá BĐS mang tính “địa điểm” và “tính địa phương" rất cao.Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau VớiBĐS có cùng quy mô, chất lượng như nhau, nhưng nếu có vị trí khác nhau thì giá trịcủa chúng sẽ khác nhau Tương tự như vậy, cùng một loại BĐS nhưng BĐS ở đô thịlớn có giá trị cao hơn nhiều BĐS đó ở các đô thị nhỏ, vùng sâu, vùng xa Tính cố địnhđặt ra vấn đề phải có sự điều tiết thị trường BĐS khác so với các thị trường hàng hoákhác Với hàng hoá bình thường có thể điều chỉnh cung - cầu bằng cách chuyển hànghoá từ những nơi dư thừa đến nơi thiếu Nhưng với BĐS phải chủ động điều chỉnhcung - cầu thông qua công tác dự báo và lập kế hoạch phù hợp với điều kiện cụ thể củatừng địa phương, khu vực Ngoài ra, bất động sản còn có những đặc điểm khác, như:tính cá biệt và khan hiếm, đặc biệt là đất đai; tính bền lâu; tính chịu ảnh hưởng lẫnnhau

 Tính cá biệt và khan hiếm

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm cụthể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địaphương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được củađất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐScạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường BĐS khó tồn tại haiBĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai côngtrình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toà cao ốc thì các cănphòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiếntrúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặcthoả mãn sở thích cá nhân v.v

 Tính bền lâu

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như

không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc

và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng đượccải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâucủa BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng Cần phân biệt “tuổithọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiệnthị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằngvới lợi ích thu được từ BĐS đó Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nóchấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bịlão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó,nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xâydựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế.Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quanđến tính chất sử dụng của BĐS đó Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn,nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông làtrên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bịmất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mụcđích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn

 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tácđộng của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các côngtrình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khuvực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn củaBĐS khác là hiện tượng khá phổ biến

 Các tính chất khác

Tính thích ứng

Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong quá trình sử

dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồngthời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầusinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác

Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoáthông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài

Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng

Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thôngthường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khácnhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý

xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu vàhình thức BĐS

2.1.3 Phân loại Bất động sản

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản cóthể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐSsản đặc biệt

Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trìnhthương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sởlàm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai

và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tínhchất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nướccũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếmtuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trênthế giới

Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nôngnghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đấtnuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v

Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sảnvăn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của loạiBĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xâydựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp vớiđiều kiện kinh tế-xã hội của nước ta

2.1.4 Quá trình phát triển

Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khíchthúc đẩy phát triển sản xuất hàng hóa, các quan hệ hàng hóa tiền tệ được phát triểnrộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản thực tế phát triển, Hiếnpháp năm 1992 đã qui định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất cóquyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật” Trên cơ sở đó,Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản tạo khung pháp lý cho sự ra đời và phát triểncủa thị trường BĐS

Các giai đọan phát triển của thị trương bất động sản

 Trước năm 1990

Thời kỳ này kinh tế chưa phát triển, quỹ đất còn nhiều, quá tình đô thị hóa diễn

ra còn chậm, do đó nhu cầu về sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân trong nước chưacao Trong giai đoạn này hầu như không tồn tại thị trường BĐS Các giao dịch BĐStrọng thời gian này chỉ là các giao dịch ngầm và phi thị trường

 Năm 1993 – Năm 1994 (Cơn sốt thứ nhất)

Thị trường BĐS đã có “Cơn sốt lần thứ nhất” ở phân khúc đất và quyền sử dụngđất Nguyên nhân do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanhngày càng tăng, nhất là ở các đô thị, mà giao dịch chuyển nhượng, mua bán đất đaitrong dân cư đã xuất hiện từ những năm trước khi Luật Đất đai (năm 1993) ra đời

 Năm 1995 – Năm 1999 (Lần đóng băng đầu tiên)

Trước cơn sốt thị trường, Nhà nước đã can thiệp bằng hai nghị định là Nghị định

số 18 và 87 về thuê đất, nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ Theo đó người sử dụngđất phải trả tiền hai lần (tiền chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất) Với sự tácđộng từ hai nghị định trên đã buộc các nhà đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính để thamgia thị trường và bán tháo đất đai đang nắm giữ để trả tiền cho ngân hàng Làn sóng xảhàng của các nhà đầu cơ đã làm cho thị trường ở trạng thái cung vượt cầu, dẫn đến thịtrường lao dốc Bên cạnh đó, khủng hoảng kinh tế Châu Á khởi nguồn từ Thái Lan đãlàm cho một số dự án BĐS của nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thất bại, góp phầnlàm cho thị trường suy thoái

 Năm 2001 – Năm 2002 (Cơn sốt thứ hai)

Sau một thời gian dài bình lặng, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăngnhanh liên tục và đạt đỉnh vào quý 2 năm 2001 Cơn sốt đất lần thứ hai diễn ra do cácnhà đầu tư dự đoán và đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất

mới sẽ có triển vọng cho thị trường nên nhiều nhà đầu tư mua đất khắp nơi ở vùngven.

 Năm 2002 – Năm 2006 (Lần đóng băng thứ hai)

Tình hình thị trường diễn biến trầm lắng, thậm chí “đóng băng” Thị TrườngBĐS ngày càng kém khả quan qua từng năm Theo số liệu thống kê, giao dịch BĐSthành công giảm 28% trong năm 2003, giảm 56% trong năm 2004 và giảm 78% trongnăm 2005

Trong cơn sốt năm 2001 và năm 2002, nhà nước đã can thiệp và điều tiết thịtrường bằng việc ban hành Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định 181 để hướng dẫn thihành luật Nghị định 181 đã chấm dứt tình trạng “phân lô bán nền”, làm hạ nhiệt thịtrường nhà đất do loại trừ lợi ích tạo ra giá đầu cơ Tuy nhiên, do phần lớn vốn đầu cơgiai đoạn này là vốn của tư nhân nên áp lực phải bán nhanh thu hồi vốn thanh toán nợkhông xảy ra như cơn sốt lần thứ nhất Mặc dù cơn sốt đã dừng lại nhưng giá đất vẫnkhông giảm bằng giá trước khi xảy ra cơn sốt Chính sách của nhà nước từ năm 2002

đã gây ra lần đóng băng thứ hai của thị trường BĐS Việt Nam cùng với việc dòng vốnchuyển sang thị trường chứng khoán

 Năm 2007 – Năm 2008 (Cơn sốt thứ ba)

Không giống như hai lần sốt đất trước đó, cơn sốt đất lần này tập trung mạnh vàophân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự Một số nguyên nhân chủ yếu:

o Nguồn vốn FDI dồi dào tạo điều kiện cho nền kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ trong giaiđôạn từ năm 2003 đến năm 2007

o Trong năm 2006 và năm 2007, thị trường chứng khoán Việt Nam bước vào thời kỳ huyhoàng khi số lượng nhà đầu tư tham gia tăng vọt và việc kiếm tiền dễ dàng Nguồn vốnthặng dư của những người thắng lớn từ chứng khoán chuyển dịch sang thị trường BĐStạo điều cho phân khúc hưởng lợi lớn

 Năm 2008 – đến hiện nay:

Kể từ sau giai đoạn bùng nổ trong 2 năm 2007 – 2008 sự hỗ trợ mạnh mẽ từ tăngtrưởng tín dụng (53,9% trong năm 2008) cũng như các dòng vốn FDI và FII, ngành bấtđộng sản Việt Nam đã trải qua thêm hai giai đoạn thăng trầm chính như sau:

Giai đoạn thứ nhất bắt đầu từ nửa cuối năm 2008 đến cuối năm 2010 chứng kiến

sự ra đời của hàng loạt chính sách mới nhằm kiểm soát sự tăng trưởng nóng của ngànhbất động sản Điển hình là các nghị định 69 và 71 hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai(sửa đổi) 2009 và việc thu thuế sử dụng đất Tăng trưởng tín dụng dành cho bất độngsản sau khi giảm trong năm 2009 đã tăng mạnh lên mức 27,7% trong năm 2010, làmđộng lực cho các giao dịch trên thị trường tăng mạnh và tạo đỉnh

Giai đoạn thứ hai từ năm 2010 – 2014 đánh dấu sự tác động của chính sách thắtchặt tín dụng đối với các ngành nghề phi sản xuất như bất động sản Trong năm 2011,tín dụng giành cho bất động sản giảm mạnh ở mức -14,8% khiến cho số lượng giao

dịch giảm mạnh và sau đó tạo đáy vào năm 2012 Đây cũng là giai đoạn chứng kiếnnhiều thay đổi cởi mở hơn trong các vấn đề pháp lý của ngành bất động sản như LuậtĐất đai 2013 hay Luật xây dựng (sửa đổi) Ngoài ra trong thời gian này còn xuất hiện

2 gói tín dụng 30.000 tỉ và 50.000 tỉ

Nguồn: Savills, TCTK, MBS Tổng hợp

Hình 2.1: Số căn hộ bán được và tăng trưởng GDP

Giữa 2 chu kỳ phát triển được đề cập bên trên của ngành, doanh thu trung bìnhcủa các công ty niêm yết đã tăng khoảng 241,6% Trong khi đó GDP trung bình giữa 2giai đoạn này tăng trưởng khoảng 53,6% Biên lợi nhuận gộp của ngành trong các nămgần đây đang được duy trì ở mức 33% Mặc dù đây là sự suy giảm đáng kể so với mức

42 – 43% trong những năm 2007, 2008, hệ số này vẫn khá cao so với mức trung bìnhhiệu số lợi nhuận của các công ty đang niêm yết (khoảng 17,7%) Do đó có thể khẳngđịnh rằng, ngành bất động sản Việt Nam vẫn đang trong thời kì phát triển

Nguồn: MBS Tổng hợp

Hình 2.2: Doanh thu và biên lợi nhuận gộp của ngành bất động sản

Ở một khía cạnh khác, biên lợi nhuận gộp giảm có thể hiểu như hệ quả của một

sự gia tăng cạnh tranh trong nội bộ ngành khi mà giá bán bị khống chế và giá vốn bánhàng lại tăng Như vậy để duy trì một mức lợi nhuận cao hơn mức trung bình của toànthị trường thì các công ty bất động sản phải kiểm soát được giá vốn hàng bán ở mứcthấp Điều đó có nghĩa là các công ty bất động sản cần có quỹ đất chi phí rẽ để pháttriển kinh doanh

Từ 2015 đến nay thị trường bất động sản đã vượt qua nhiều khó khăn của giaiđoạn trầm lắng, đang trong trạng thái phục hồi với nhịp cung – cầu có nhiều dấu hiệukhởi sắc

2.1.5 Sự đóng góp và vai trò của ngành bất động sản

2.1.5.1 Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xãhội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vậtchất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt độngcủa nền kinh tế Theo đánh giá chung, tổng giá trị vốn chưa được khai thác đối vớiBĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn, lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiềulần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triểntrong vòng 30 năm qua BĐS còn là tài sản lớn của mỗi tổ chức, hộ gia đình và cánhân, đặc biệt là bất động sản nhà đất Trong nền kinh tế thị trường, BĐS nhà đấtngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế còn là nguồn vốn để phát triểnthông qua hoạt động thế chấp

2.1.5.2 Thị trường BĐS phát triển góp phần huy động nguồn vốn nội tại

Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thếgiới khẳng định Nhìn chung đều thống nhất với đánh giá nếu một quốc gia có giảipháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được địnhgiá khoa học sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn đểtạo cơ sở thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội Theo kết quả thống kê cho thấy,

ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên80% trong tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS đóng vaitrò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ choyêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là đầu tư phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng

2.1.5.3 Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sởhữu Các tổ chức, cá nhân được giao đất, thuê đất để phục vụ cho mục đích ở, sản xuấtkinh doanh, dịch vụ và các nhu cầu khác của cuộc sống Theo quy định của pháp luật

về đất đai thì quyền sử dụng đất ở Việt Nam được: chuyển đổi, chuyển nhượng, chothuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn và cho thuê lại Như vậy, quyền sử dụng đất đượccông nhận là hàng hoá, một loại hàng hoá đặc biệt tham gia vào thị trường BĐS Quản

lý thị trường BĐS trước hết phải quan tâm việc giao đất, cho thuê đất theo quy hoạch

sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, sử dụng đất theo quy hoạch chính là biện pháp hữuhiệu để sử dụng có hiệu quả nguồn hàng hoá đặc biệt này

2.1.5.4 Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách

Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường khác, như thị trườngtài chính - tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường laođộng Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếuđầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liênquan phát triển từ 1,5 - 2 USD Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tácdụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp khai thác, sử dụng đất đai

có hiệu quả, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo sự chuyểndịch cơ cấu kinh tế đối với tất cả các ngành, các vùng lãnh thổ trên phạm vi cả nước

2.1.5.5 Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn

Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn, đồng thời là thịtrường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắtđầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đếnđời sống của nhân dân Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở,bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân

là một trong những nhiệm vụ quan trọng của chính quyền các cấp

2.1.6 Cơ hội và thách thức của ngành bất động sản trong bối cảnh hội nhập 2.1.6.1 Cơ hội

Tình hình chính trị ổn định, kinh tế dần hồi phục và lấy lại đà tăng trưởng

mà môi trường thuận lợi cho hoạt động đầu tư ở Việt Nam nói chung cũng như hoạtđộng đầu tư – kinh doanh BĐS nói riêng

Theo đánh giá của WB, Việt Nam đang có tốc độ đô thị hóa nhanh nhấttrong khu vực Đông Nam Á Theo định hướng quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống

đô thị Việt Nam đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2050, để mức đạt mức đô thị hóa50% vào năm 2025, bên cạnh những đòi hỏi về phát triển cơ sở hạ tầng, dịch vụ xãhội, thì mỗi năm Việt Nam cũng cần phải xây mới hơn 15 triệu m2 nhà ở

Trong thị trường tài chính Việt Nam, bên cạnh BĐS thì vàng, chứng khoáncũng là những kênh thu hút lượng vốn đầu tư lớn Tùy điều kiện và thực trạng mỗi thịtrường mà có sự luân chuyển vốn từ thị trường này sang thị trường khác Trên thực tế,

sự luân chuyển vốn đầu tư từ kênh chứng khoán sang kênh BĐS đã từng diễn ra vàoquý II/2010 khi thị trường BĐS Ba Vì tạo cơn sốt Tuy nhiên, từ 30/3/2010, hoạtđộng giao dịch vàng và kinh doanh vàng trên tài khoản trong nước phải chấm dứt, thịtrường chứng khoán lại liên tục có những giai đoạn đi ngang và sụt giảm mạnh, thậmchí đã ghi nhận những mốc điểm thấp nhất kể từ đầu năm 2010 trong tháng 8/2010.Trong bối cảnh này, đầu tư BĐS trở nên khá hấp dẫn và có khả năng sẽ thu hút mộtlượng vốn lớn từ các kênh đầu tư khác

2.1.6.2 Thách thức

BĐS là nguồn tài sản có giá trị của mỗi quốc gia, thị trường BĐS biến động

sẽ ảnh hưởng tới hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội Do đó, các vấn đề về BĐS cầnphải có sự điều chỉnh, chị phối của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật Ở ViệtNam, thị trường BĐS vẫn đang trong giai đoạn phát triển 2 và đang hướng tới giaiđoạn 3, tức là chịu tác động rất lớn từ những quyết định của Nhà nước, vì vậy, rủi rođến từ những thay đổi chính sách là rất lớn Đơn cử như Thông tư 13/2010/TT –NHNN có thể coi là một rủi ro đối với thị trường BĐS Theo thông tư này, hệ số rủi

ro đối với khoản vay kinh doanh BĐS sẽ tăng từ 100% lên 250%, đồng thời hệ số antoàn vốn của các Ngân hàng phải nâng lên 9% Như vậy, trong khi hoạt động đầu tưBĐS ở Việt Nam phụ thuộc lớn vào kênh tín dụng Ngân hàng thì nguồn vốn này sẽ bịthu hẹp và có nguy cơ giảm mạnh trong thời gian tới

2.2 Các khái niệm liên quan đến vấn đề nghiên cứu

2.2.1 Định nghĩa, ý nghĩa

Thanh khoản là khả năng tiếp cận các tài sản hoặc nguồn vốn có thể dùng để chitrả với chi phí hợp lý ngay khi nhu cầu vốn phát sinh Thanh khoản đại diện cho khảnăng thực hiện tất cả các nghĩa vụ thanh toán khi đến hạn Do thực hiện bằng tiền mặt,thanh khoản chỉ liên quan đến các dòng lưu chuyển tiền tệ, việc không thể thực hiệnnghĩa vụ thanh toán sẽ dẫn đến tình trạng thiếu thanh khoản

Thanh khoản rất quan trọng trong phân tích báo cáo tài chính vì thanh khoảnchính là số tiền hoặc các khoản tương đương tiền mà một công ty đang nắm giữ hoặccác tài sản mà công ty có thể chuyển đổi thành tiền trong một thời gian ngắn

Thanh khoản cũng liên quan đến khả năng một công ty thực hiện các nghĩa vụcủa mình khi đến hạn Nhiều công ty có hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh tốtcũng có thể rơi vào những khó khăn nghiêm trọng do tính thanh khoản Một nguồn

vốn được coi là có tính thanh khoản cao khi chi phí huy động vốn thấp và thời gian thuhồi vốn nhanh và một tài sản được gọi là có tính thanh khoản cao khi đáp ứng đượccác chỉ tiêu sau: có sẵn lượng để mua hoặc bán (the right amount id available); có sẵnthị trường giao dịch (at the right location); có sẵn thời gian giao dịch (at the right time)

và giá cả hợp lý (at the right price)

Khả năng thanh khoản là tỷ số đo lường khả năng thanh toán nợ ngắn hạn củacông ty Các tỷ số thường được dùng để đánh giá khả năng thanh khoản là: tỷ số thanhtoán hiện hành (current ratio), tỷ số thanh toán nhanh (quick ratio), tỷ lệ tiền mặt (cashratio) Tầm quan trọng của khả năng thanh khoản được đánh giá bằng việc xem xéthậu quả khi công ty không có khả năng thanh toán nợ trong ngắn hạn (Nguyễn MinhKiều, 2012)

Việc thiếu khả năng thanh khoản làm cho công ty mất đi cơ hội nhận được cáckhoản chiết khấu ưu đãi hay cơ hội kiếm thêm lợi nhuận Đồng thời, thanh khoản gặpkhó khăn cũng khiến cho khả năng điều hành bị hạn chế Việc mất khả năng thanhkhoản còn có thể dẫn đến việc công ty phải bán đi các dự án đầu tư, tài sản, huy độngvốn với chi phí cao và tình trạng xấu nhất là phá sản Bên cạnh đó, thanh khoản giúpdoanh nghiệp linh hoạt và có được các lợi thế khi điều kiện thị trường thay đổi và ứngphó được với những chiến lược của các công ty cạnh tranh (Brigham và Houston,2003)

Tuy nhiên một số nghiên cứu khác lại cho rằng thuật ngữ "tính thanh khoản" cóthể được hiểu theo 3 cách Thứ nhất, dùng để chỉ khả năng chuyển thành tiền của tàisản nhằm trang trải các khoản nợ và nghĩa vụ ngắn hạn Để làm được việc này, doanhnghiệp cần phải sở hữu các tài sản có tính thanh khoản, đó là tiền mặt và tương đươngtiền (bao gồm, cổ phiếu blue-chip và các chứng khoán trên thị trường tiền tệ ví dụ tráiphiếu chính phủ) Các tài sản có tính thanh khoản phải đảm bảo có thể được mua bántrên thị trường nhanh chóng mà không ảnh hưởng đến giá cả, tức là giá giao dịchkhông bị chênh lệch quá nhiều so với giá gốc Tất nhiên, các nhà đầu tư yêu thích đầu

tư vào các tài sản có tính thanh khoản cao vì họ có thể dễ dàng rút khỏi vụ đầu tư vàlấy lại khoản đầu tư của mình (kèm theo cả lãi hoặc nếu là lỗ thì số tiền bị mất cũngkhông đáng kể) Thứ hai, tính thanh khoản chỉ khả năng trả nợ của doanh nghiệp khiđến hạn Và, thứ ba, tính thanh khoản liên quan đến khả năng vận hành trơn tru của thịtrường xét về khía cạnh các giao dịch mua và bán

Như Crockett (2008) định nghĩa thực nghiệm về vai trò của tính thanh khoản:

“Tính thanh khoản dễ nhận ra hơn là định nghĩa nó” Định nghĩa thanh khoản mangtính trừu tượng và đòi hỏi sự tư duy cao Theo dòng lịch sử, thanh khoản đã song hànhvới sự phát triển của khái niệm tiền tệ và đã thay đổi theo quá trình mở rộng tài chính,trong một phạm vi rộng hơn, nó thay đổi theo sự cải tiến trong cấu trúc và chức năngcủa hệ thống tài chính Trong phần này chúng ta sẽ cùng điểm qua những định nghĩa

và khái niệm mà các nhà kinh tế học đã đưa ra về tính thanh khoản và qua đó cũngchứng minh một điều rằng, tính thanh khoản ngày nay đã phát triển phức tạp hơn rấtnhiều

Lý thuyết tài chính cho rằng, với những bất hoàn hảo của thị trường vốn, dịchchuyển nguồn vốn giữa những thành phần kinh tế trong một khoảng thời gian yêu cầumột lượng tài sản tài chính phi rủi ro thích hợp trong nền kinh tế: để lưu giữ giá trị và

là công cụ trao đổi được đông đảo những người tham gia trên thị trường chấp nhận Đó

chính là định nghĩa tiền giấy hay tiền pháp định, tiền vừa đảm nhiệm chức năng là đơn

vị hạch toán, vừa giữ chức năng là trung gian trao đổi Ở đây, chúng tôi muốn đề cậpđến một dạng thanh khoản truyền thống và đơn sơ nhất là thanh khoản tài sản

Khái niệm này có thể nói là quen thuộc và được chấp nhận phổ biến nhất “Tiền làtài sản có tính thanh khoản cao nhất nên tiền cũng được lựa chọn làm thước đo chokhả năng thanh khoản của các tài sản khác”

Lý thuyết tài chính cũng lý giải vai trò của các ngân hàng thương mại như lànhững nhà cung cấp tính thanh khoản: bởi chức năng trợ cấp những khoản vay hoặcnắm giữ những chứng khoán nợ sơ cấp được phát hành bởi các thành phần kinh tế cónhu cầu được cung cấp thêm vốn, bởi chức năng tập trung nguồn vốn từ những nhàđầu tư bằng cách phát hành “chứng khoán nợ gián tiếp” Do sự phát triển lớn mạnh vànhất là những đặc tính trong hợp đồng của các chứng khoán nợ này, chúng được cânnhắc và chấp nhận chung như là một sự thay thế, trong hầu hết các mối quan hệ, cho

cơ sở tiền tệ hợp pháp Điều này đã dẫn dắt đến định nghĩa của khái niệm thanh khoảnngân hàng, thanh khoản ngân hàng bao gồm cả khả năng ngay lập tức của ngân hàng

và tính thanh khoản được cung cấp từ phát hành dòng tín dụng

Rủi ro thanh khoản ngân hàng vì thế liên kết cả với khả năng đáp ứng nghĩa vụcủa ngân hàng đối với người gửi tiền ở ngân hàng họ cũng như việc chuyển tiền gửithành tiền mặt khi cần thiết (bằng cách rút bớt “drawing-down” dòng tín dụng) vàchức năng duy trì sự cân bằng giữa dòng tiền vào và dòng tiền ra Những dòng tiềnnày được quản lý dưới sự điều hành và kiểm soát của ngân hàng trung ương, nó bảođảm tính có sẵn của cơ sở tiền tệ cần thiết để giữ vững sự phát triển của tiền ngânhàng Ngân hàng trung ương cũng đóng một vai trò quan trọng trong việc tạo ra và làmmạnh thêm cơ sở hạ tầng cần thiết để ổn định hệ thống tài chính

Trong suốt những thập niên gần đây, sự phát triển nhanh chóng của thị trường tàichính, đặc biệt là sự trưởng thành trong vai trò của thị trường chứng khoán thứ cấp đãtạo nên sự mở rộng hình ảnh của tài sản tài chính, bao gồm cả định nghĩa của thanhkhoản Do đó, chúng ta đang chứng kiến sự tiếp nhận một khái niệm mới là thanhkhoản thị trường, mức độ thanh khoản này được định trên cơ sở một số đặc điểm hoạtđộng liên quan đến thị trường chứng khoán như sau (Bervas, 2006):

o Chi phí giao dịch được đo lường bởi thời gian chào bán – mua của giao dịch chứngkhoán

o Chiều sâu thị trường, tức là khối lượng giao dịch có thể thực hiện ngay lập tức màkhông có sự thay đổi của giá giới hạn

o Khả năng hồi phục của thị trường, nghĩa là tốc độ mà giá cả có thể trở lại trạng tháicân bằng của nó sau một cú sốc ngẫu nhiên trong dòng giao dịch

Những đặc điểm đã kể trên của thanh khoản thị trường được thể hiện đầy đủtrong những thị trường có tổ chức, nơi giao dịch những tài sản tài chính đúng chuẩnđược phát hành rộng rãi, nơi đảm bảo sự công bằng cho nhà đầu tư, hứa hẹn cung cấpcho họ những thông tin chính xác về tài sản giao dịch và nhà phát hành

Định nghĩa thanh khoản thị trường nhấn mạnh rõ ràng sự thay đổi đã diễn ratrong rủi ro thanh khoản, giờ đây rủi ro thanh khoản còn liên hệ chặt chẽ với khả năngxây dựng quỹ tiền tệ theo mong muốn của các nhà đầu tư tổ chức cũng như cá nhân,

những người tham gia trên thị trường tài chính nói chung luôn có thể điều chỉnh quỹtiền tệ của mình bằng cách bán tài sản tài chính đang có trong danh mục hoặc pháthành thêm công cụ tài chính mới (hoặc kết hợp cả hai) Những thay đổi trong dòngtiền liên quan đến việc mua bán tài sản tài chính này có khi sẽ làm nguy hại đến tổngtài sản tài chính, giá trị đạt được thực tế khác với giá trị kỳ vọng: rủi ro thanh khoảnquỹ Đây là một dạng rủi ro có quan hệ mật thiết với rủi ro thanh khoản thị trường vàđược các nhà đầu tư rất quan tâm.

Vậy đến đây, chúng ta có thể nhìn thấy sự mở rộng khái niệm thanh khoản diễn

ra đến mức độ nào? Sự phát triển nhanh chóng của hệ thống tài chính đã hỗ trợ choviệc chứng khoán hóa những tài sản tài chính không được giao dịch chính thức, chẳnghạn như những khoản vay ngân hàng, điều đó đã dẫn đến sự kỳ vọng của những cánhân và tổ chức tham gia trên thị trường rằng họ có thể trang trải nhu cầu thanh khoảncủa mình bằng cách tạo nên những tài sản tài chính mới, hoặc sắp xếp những tài sản tàichính họ đang nắm giữ Khả năng chuyển giao tài sản được cân nhắc như là tươngđương với khả năng bán tài sản, chuyển nó thành tiền, một cách nhanh chóng tại mứcchi phí giao dịch thấp và một mức ảnh hưởng không đáng kể lên giá cả của tài sản đó.Trong quan điểm của những người tham gia trên thị trường, thanh khoản khôngcòn giới hạn trong cơ sở tiền tệ và những khoản tiền gửi ngay lập tức của ngân hàng,

mà còn bao gồm thị trường tài chính trong tổng số Do đó định nghĩa theo Tirole(2008) “một tài sản cung cấp tính thanh khoản cho thế giới nếu nó có thể được sử dụngnhư là một tấm đệm nhằm đáp ứng các nhu cầu” giờ đây đang được biểu hiện bởi mộttập hợp tín dụng/tiền tệ rộng hơn và theo một vài tác giả (Adrian và Shin, 2007), tínhthanh khoản thực sự gồm tất cả tài sản trong bảng cân đối của các trung gian tài chính

2.2.2 Các yếu tố cấu thành nên thanh khoản doanh nghiệp

Dựa trên một số nghiên cứu và các tài liệu có liên quan có thể rút ra kết luận rằngcác yếu tố cấu thành nên thanh khoản của doanh nghiệp bao gồm tài sản ngắn hạn(TSNH) và tài sản dài hạn (TSDH)

4 Các khoản đầu tư tài chính dài hạn

5 Tài sản dài hạn khác

Nguồn: Brigham và Houston, (2003)

• Tài sản ngắn hạn là tiền, các khoản tương đương tiền và các tài sản có thể chuyển đổi thành tiền hoặc có thể bán hay sử dụng trong vòng một năm hoặc một chu kỳ kinh doanh bình thường của một doanh nghiệp Tài sản ngắn hạn phản ánh tổng giá trị tiền, các khoản tương đương tiền và các tài sản ngắn hạn khác có đến thời điểm báo cáo, bao gồm: tiền, các khoản tương đương tiền, các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn, các khoản phải thu, hàng tồn kho và các tài sản ngắn hạn khác.

(1) Tiền: là một bộ phận tài sản ngắn hạn tồn tại dưới hình thái tiền tệ bao gồm: tiền mặttại quỹ (là số tiền mà doanh nghiệp đang giữ tại quỹ của mình như tiền Việt Nam, ngânphiếu, các loại chứng từ, tín phiếu có giá trị, vàng bạc, kim khí quý, đá quý,…), tiềngửi ngân hàng (là số tiền có trên tài khoản tiền gửi của doanh nghiệp tại ngân hàng,kho bạc Nhà nước, công ty tài chính như tiền Việt Nam, ngoại tệ, vàng, bạc, kim khíquý, đá quý,…), tiền đang chuyển (là số tiền mà doanh nghiệp đã nộp vào ngân hànghay đã gửi qua đường bưu điện, đang làm thủ tục trích chuyển từ tài khoản tiền gửi củadoanh nghiệp sang tài khoản tiền gửi của doanh nghiệp khác mà doanh nghiệp chưanhận được giấy thông báo Có của ngân hàng) Các khoản tương đương tiền, là cáckhoản đầu tư ngắn hạn và có tính thanh khoản cao định kỳ chuyển sang tiền mặt và vìthế khi đến gần kỳ hạn thanh toán chúng có rủi ro do thay đổi giá cả khi lãi suất biếnđộng Các đầu tư này thường có kỳ hạn 3 tháng hoặc ít hơn

(2) Các khoản phải thu: là toàn bộ các khoản mà doanh nghiệp có nghĩa vụ phải thu từ cácđối tượng khác bao gồm: phải thu từ khách hàng, phải thu nội bộ, các khoản cầm cố,thế chấp, ký quỹ,… hay có thể nói các khoản phải thu dùng để phản ánh các khoản nợphải thu và tình hình thanh toán các khoản nợ phải thu phát sinh trong quá trình sảnxuất – kinh doanh của doanh nghiệp

(3) Hàng tồn kho: hàng tồn kho ở doanh nghiệp thường là những tài sản hữu hình thuộcquyền sở hữu của doanh nghiệp được sử dụng vào sản xuất kinh doanh hoặc thực hiệncác thương vụ, dịch vụ, hàng hóa để gửi bán hoặc gửi đi bán trong kỳ kinh doanh củadoanh nghiệp, hàng tồn kho thường bao gồm: nguyên liệu, vật liệu chính, vật liệu phụ,công cụ lao động, vật liệu đóng gói bao bì, thành phẩm, sản phẩm dỡ dang,… Việcxem xét hàng tồn kho là một việc rất cần thiết bởi hiện tại hàng tồn kho là một thànhphần ảnh hưởng rất lớn đến việc xác định thu nhập của một doanh nghiệp

(4) Các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn: là các khoản đầu tư của doanh nghiệp ra bênngoài được thực hiện dưới hình thức cho vay, cho thuê, góp vốn liên doanh, mua bánchứng khoán (trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu,…) có thời hạn sử dụng, thu hồi vốnkhông quá một năm

(5) Tài sản ngắn hạn khác: là các tài sản không thuộc các loại tài sản trên, tài sản ngắn hạnkhác ở đây bao gồm: chi phí trả trước ngắn hạn, thuế giá trị gia tăng được khấu trừ,thuế và các khoản phải thu của Nhà nước, tài sản ngắn hạn khác

• Tài sản dài hạn là tất cả các tài sản không nằm trong danh mục tài sản ngắn hạn Tài sản dài hạn phản ánh tổng giá trị các khoản phải thu dài hạn, tài sản cố định, bất động sản đầu tư và các tài sản dài hạn khác có đến thời điểm báo cáo bao gồm: các

khoản phải thu dài hạn, tài sản cố định, bất động sản đầu tư, các khoản đầu tư tài chính dài hạn và tài sản dài hạn khác.

(1) Các khoản phải thu dài hạn: là các khoản phải thu dài hạn khách hàng, phải thu nội bộdài hạn và các khoản phải thu dài hạn khác có thời gian thu hồi hoặc thanh toán trênmột năm

(2) Tài sản cố định: là những tài sản có giá trị lớn, có thời gian sử dụng dài phục vụ chocác hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp như thương mại, dịch vụ,… để tạo radoanh thu và dòng tiền trên một năm

(3) Bất động sản đầu tư: là những bất động sản như quyền sử dụng đất, nhà hoặc một phầncủa nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tàisản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặcchờ tăng giá mà không phải để sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ haycho các mục đích quản lý hoặc bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.(4) Các khoản đầu tư tài chính dài hạn: là khoản đầu từ vào việc mua bán các chứngkhoán có thời hạn thu hồi trên một năm hoặc góp vốn liên doanh bằng tiền, bằng hiệnvật, mua cổ phiếu có thời gian thu hồi vốn trên một năm và các khoản đầu tư khác cóthời hạn trên một năm

(5) Tài sản dài hạn khác: là các tài sản không thuộc các loại tài sản trên, tài sản dài hạnkhác bao gồm: chi phí trả trước dài hạn, tài sản thuế thu nhập hoãn lại và các tài sảndài hạn khác

2.2.3 Đo lường thanh khoản công ty

Khả năng thanh toán của doanh nghiệp là năng lực về tài chính mà doanh nghiệp

có được để đáp ứng nhu cầu thanh toán các khoản nợ cho các cá nhân, tổ chức có quan

hệ cho doanh nghiệp vay hoặc nợ

Năng lực tài chính đó tồn tại dưới dạng tiền tệ (tiền mặt, tiền gửi,…), các khoảnphải thu từ các cá nhân mắc nợ doanh nghiệp, các tài sản có thể chuyển đổi nhanhthành tiền như: hàng hóa, thành phẩm, hàng gửi bán

Các khoản nợ của doanh nghiệp có thể là các khoản vay ngân hàng, khoản nợtiền hàng do xuất phát từ quan hệ mua bán các yếu tố đầu vào hoặc sản phẩm hàng hóadoanh nghiệp phải trả cho người bán hoặc người mua đặt trước, các khoản thuế chưanộp ngân hàng nhà nước, các khoản chưa trả lương

Các chỉ tiêu đo lường khả năng thanh toán của doanh nghiệp bao gồm:

- Khả năng thanh toán ngắn hạn (Current ratio)

- Khả năng thanh toán nhanh (Quick ratio)

- Khả năng thanh toán tức thời (Cash ratio)

Trong kinh doanh vấn đề làm cho các chủ doanh nghiệp lo ngại là các khoản nợphải thu không có khả năng thu hồi, các khoản phải trả không có khả năng thanh toán

Vì vậy doanh nghiệp phải duy trì một mức vốn luân chuyển hợp lý để đáp ứng kịp thờicác khoản nợ ngắn hạn, duy trì các loại hàng tồn kho để đảm bảo quá trình hoạt độngsản xuất kinh doanh thuận lợi Tại các nước trên thế giới theo cơ chế thị trường căn cứvào luật phá sản doanh nghiệp có thể bị tuyên bố phá sản theo yêu cầu của các chủ nợkhi doanh nghiệp không có khả năng thanh toán các khoản nợ phải trả và ở Việt Nam,Luật doanh nghiệp cũng quy định tương tự như vậy Do đó các doanh nghiệp luôn luônquan tâm đến các khoản nợ đến hạn trả và chuẩn bị nguồn để thanh toán

Những chỉ tiêu về khả năng thanh toán là một trong những chỉ tiêu được rất nhiềungười quan tâm như các nhà đầu tư, các nhà cung cấp hàng hóa, những người cho vay

và các đối tượng liên quan khác Họ quan tâm đến chỉ tiêu này bởi lẽ họ muốn biếtchắc chắn rằng số tiền mà họ đầu tư vào doanh nghiệp có được sử dụng đúng mục đíchhay không và họ muốn biết rằng doanh nghiệp có khả năng thanh toán các món nợ củadoanh nghiệp khi đến thời hạn hay không? Khả năng thanh toán của doanh nghiệpđược thể hiện thông qua một số chỉ tiêu sau:

• Khả năng thanh toán ngắn hạn (Current ratio)

Khả năng thanh toán ngắn hạn của doanh nghiệp được định nghĩa là mối quan hệgiữa toàn bộ tài sản có thời gian chu chuyển ngắn của doanh nghiệp với nợ ngắn hạn.Chỉ tiêu này được tính như sau:

Hệ số này thể hiện mức độ bảo đảm của tài sản ngắn hạn với nợ ngắn hạn Nợngắn hạn là những khoản nợ mà doanh nghiệp buộc phải thanh toán trong kỳ, do đódoanh nghiệp phải sử dụng những tài sản mà doanh nghiệp thực có và doanh nghiệptiến hành hoán chuyển những tài sản này thành tiền và dùng số tiền đó để thanh toáncác khoản nợ đến hạn Những tài sản có khả năng chuyển đổi thành tiền nhanh nhất lànhững tài sản ngắn hạn, đó là những tài sản mà doanh nghiệp đang quản lý và thuộcquyền sử dụng của doanh nghiệp

Nếu H1 > 1: Doanh nghiệp có khả năng thanh toán các khoản nợ vay và nếu hệ sốnày gia tăng thì nó phản ánh mức độ mà doanh nghiệp đảm bảo chi trả các khoản nợ làcàng cao, rủi ro phá sản của doanh nghiệp thấp, tình hình tài chính được đánh giá làtốt, nhưng nếu hệ số này quá cao thì không tốt, nó cho thấy sự dồi dào của doanhnghiệp trong việc thanh toán nhưng lại giảm hiệu quả sử dụng vốn do doanh nghiệp đãđầu tư quá nhiều vào tài sản ngắn hạn và có thể dẫn đến một tình hình tài chính xấu.Nếu H1 < 1: Khả năng thanh toán của doanh nghiệp là không tốt, tài sản ngắn hạncủa doanh nghiệp không đủ để thanh toán các khoản nợ ngắn hạn và các khoản nợ đếnhạn phải trả

Nếu H1 tiến dần về 0 thì doanh nghiệp khó có khả năng có thể trả được nợ, tìnhhình tài chính của doanh nghiệp đang gặp khó khăn và doanh nghiệp có nguy cơ bị phásản.

Tuy nhiên, hạn chế của chỉ tiêu này là phần tử số (tài sản ngắn hạn) bao gồmnhiều loại kể cả những loại tài sản khó có thể hoán chuyển thành tiền để trả nợ vaynhư các khoản nợ phải thu khó đòi, hàng tồn kho kém phẩm chất, các khoản thiệt hạichờ xử lý,…

Theo kinh nghiệm của một số nhà phân tích, người ta nhận thấy rằng nếu hệ sốnày = 2 là tốt nhất, tuy nhiên số liệu này chỉ mang tính chất tham khảo bởi vì nó biếnđộng tùy thuộc vào nhiều nhân tố và điều kiện khác nhau của từng ngành Nhưng ởđây xuất hiện hai mâu thuẫn:

Thứ nhất, khả năng thanh toán ngắn hạn của doanh nghiệp là chỉ tiêu phản ánh

tình hình tài chính của doanh nghiệp, vì vậy không thể nói một cách đơn giản là tìnhhình tài chính của doanh nghiệp là tốt nếu khả năng thanh toán ngắn hạn lớn

Khả năng thanh toán ngắn hạn lớn có thể do: các khoản phải thu (tức nợ khôngđòi được hoặc không dùng để bù trừ được) vẫn còn lớn, hàng tồn kho lớn (tức nguyênvật liệu dự trữ quá lớn không dùng hết và hàng hóa, thành phẩm tồn kho không bánđược) tức là có thể có một lượng lớn

Tài sản lưu động tồn trữ lớn, phản ánh việc sử dụng tài sản không hiệu quả, vì bộphận này không vận động không sinh lời Khi đó khả năng thanh toán của doanhnghiệp sẽ là không cao nếu không muốn nói là không có khả năng thanh toán

Thứ hai, tài sản lưu động và đầu tư ngắn hạn có thể được hình thành từ vốn vay

dài hạn như tiền trả trước cho người bán; hoặc được hình thành từ nợ khác (các khoản

ký quỹ, ký cược,…) hoặc được hình thành từ nguồn vốn chủ sở hữu Chính vì thế cóthể vốn vay ngắn hạn của doanh nghiệp nhỏ nhưng nợ dài hạn và nợ khác lớn Nếu lấytổng tài sản lưu động chia cho nợ ngắn hạn để nói lên khả năng thanh toán nợ ngắnhạn của doanh nghiệp thì chẳng khác gì kiểu dùng nợ để trả nợ vay

Chính vì vậy, không phải hệ số này càng lớn càng tốt Tính hợp lý của hệ số nàyphụ thuộc vào ngành nghề kinh doanh, ngành nghề nào có tài sản lưu động chiếm tỷtrọng cao (chẳng hạn như Thương mại) trong tổng tài sản thì hệ số này cao và ngượclại

Vì những hạn chế trên nên khi đánh giá khả năng thanh toán của doanh nghiệpcác nhà phân tích thường kết hợp thêm hệ số khả năng thanh toán nhanh

• Khả năng thanh toán nhanh (Quick ratio)

Các doanh nghiệp khi tiến hành thanh toán các khoản nợ thì trước tiên doanhnghiệp phải chuyển các tài sản ngắn hạn thành tiền nếu lượng tiền mặt tại doanhnghiệp không đủ để chi trả, nhưng trong các loại tài sản của doanh nghiệp thì khôngphải tài sản nào cũng có khả năng chuyển đổi thành tiền nhanh mà có những tài sảntồn kho nên loại bỏ ra vì đó là bộ phận dự trữ thường xuyên cho kinh doanh mà giá trịcủa nó và thời gian chuyển đổi thành tiền kém nhất, chẳng hạn như vật tư hàng hóa tồnkho (các loại vật tư công cụ, dụng cụ, thành phẩm tồn kho,…) thì không thể chuyểnđổi ngay thành tiền, do đó nó có khả năng thanh toán kém nhất Tùy theo độ kịp thờicủa việc thanh toán nợ, hệ số khả năng thanh toán nhanh có thể được xác định như sau:

Hệ số H2 thông thường biến động từ 0,5 đến 1, lúc đó khả năng thanh toán củadoanh nghiệp được đánh giá là khả quan Tuy nhiên, để kết luận hệ số này tốt hay xấuthì cần phải xem xét đến bản chất và điều kiện kinh doanh cụ thể của từng doanhnghiệp và ngành nghề Thông thường, những doanh nghiệp có hệ số thanh toán nhanhnhỏ hơn 0,5 thì thường phải đối diện với những khó khăn trong việc thanh toán cáckhoản nợ đến hạn Do vậy, những doanh nghiệp này thường phải thực hiện thanh lý tàisản hoặc bán gấp các hàng hóa tồn kho với mức giá thấp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ.Nhưng nếu hệ số này quá cao thì cũng không tốt bởi vì tiền mặt tại quỹ nhiều hoặc cáckhoản phải thu lớn sẽ ảnh hưởng không tốt đến hiệu quả sử dụng vốn

Khả năng thanh toán nhanh của doanh nghiệp cao hay thấp, tình hình tài chínhđược đánh giá tốt hay xấu tùy thuộc vào lượng tiền và các khoản đầu tư tài chính ngắnhạn lớn hay bé, nợ ngắn hạn nhỏ hay lớn Tuy nhiên khi sử dụng hệ số thanh toánnhanh phải lưu ý một số điểm:

Thứ nhất, công thức này vô tình đã triệt tiêu năng lực thanh toán “không dùng

tiền” của doanh nghiệp trong việc trả các khoản nợ đến hạn Tức là chưa tính đến khảnăng doanh nghiệp dùng một lượng hàng hóa mà thị trường có nhu cầu cao có thể bánngay được; cũng như chưa tính đến khoản phải thu mà khi cần đơn vị có thể thỏathuận để bù trừ khoản nợ phải trả cho các chủ nợ Và như vậy sẽ là sai lầm khi lượngtiền của doanh nghiệp có thể ít, khoản đầu tư ngắn hạn của doanh nghiệp không cónhưng lượng hàng hóa, thành phẩm tồn kho có thể bán ngay bất cứ lúc nào là lớn,khoản phải thu có thể bù trừ ngay được cho các khoản phải trả là nhiều, mà lại đánhgiá khả năng thanh toán nhanh của doanh nghiệp thấp

Thứ hai, nợ ngắn hạn có thể lớn nhưng chưa cần thanh toán ngay thì khả năng

thanh toán nhanh của doanh nghiệp cũng có thể được coi là lớn Nợ ngắn hạn chưa đếnhạn trả mà buộc doanh nghiệp phải tính đến khả năng trả nợ ngay trong khi nợ dài hạn

và nợ khác phải trả hoặc quá hạn trả lại không tính đến thì sẽ là không hợp lý

Nhìn chung hệ số này bằng 1 là lý tưởng nhất Tuy nhiên giống như hệ số thanhtoán nợ ngắn hạn, độ lớn của hệ số này phụ thuộc vào ngành nghề kinh doanh và kỳhạn thanh toán các món nợ trong kỳ

Chỉ tiêu này cho phép đánh giá tốt hơn rủi ro phá sản của doanh nghiệp Tuynhiên do các chi phí trả trước cũng như các khoản phải thu, có quá trình chuyển đổisang tiền mặt chậm hơn nhiều nên có thể sử dụng các chỉ tiêu khác để bổ sung

• Khả năng thanh toán tức thời (Cash ratio)

Chỉ tiêu khả năng thanh toán tức thời chỉ xem xét các khoản có thể sử dụng đểthanh toán nhanh nhất đó là tiền Khả năng thanh toán tức thời cho biết, với số tiền vàcác khoản tương đương tiền, doanh nghiệp có đảm bảo thanh toán kịp thời các khoản

nợ ngắn hạn hay không Hệ số này được xác định như sau:

Hệ số này thường xuyên biến động từ 0,5 đến 1 Tuy nhiên, giống như trườnghợp của khả năng thanh toán ngắn hạn và khả năng thanh toán nhanh, để kết luận giátrị của hệ số thanh toán tức thời là tốt hay xấu ở một doanh nghiệp cụ thể còn cần xemxét đến bản chất kinh doanh và điều kiện kinh doanh của doanh nghiệp đó Nhưng nếu

hệ số này quá nhỏ thì có thể nói doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong việc thanh toánnợ

So với các chỉ số thanh khoản ngắn hạn khác như chỉ số thanh toán hiện thời(current ratio), hay chỉ số thanh toán nhanh (quick ratio) thì chỉ số thanh toán tức thời(cash ratio) đòi hỏi khắt khe hơn về tính thanh khoản của doanh nghiệp Hàng tồn kho

và các khoản phải thu ngắn hạn bị loại khỏi công thức tính do không có gì bảo đảm làhai khoản này có thể chuyển nhanh chóng sang tiền để kịp đáp ứng các khoản nợ ngắnhạn

Có rất ít doanh nghiệp có số tiền mặt và các khoản tương đương tiền đủ để đápứng toàn bộ các khoản nợ ngắn hạn, do đó chỉ số thanh toán tiền mặt rất ít khi lớn hơnhay bằng 1 Điều này cũng không quá nghiêm trọng Một doanh nghiệp giữ tiền mặt vàcác khoản tương đương tiền ở mức cao để bảo đảm chi trả các khoản nợ ngắn hạn làmột việc làm không thực tế vì như vậy cũng đồng nghĩa với việc doanh nghiệp khôngbiết sử dụng loại tài sản có tính thanh khoản cao này một cách có hiệu quả Doanhnghiệp hoàn toàn có thể sử dụng số tiền và các khoản tương đương tiền này để tạo radoanh thu cao hơn

Mặc dù chỉ số này phản ánh được mức thanh khoản cao nhất của tài sản doanhnghiệp, nhưng tính khả dụng của nó lại tương đối hạn chế Người ta rất ít khi sử dụngchỉ số thanh toán tiền mặt trong các báo cáo tài chính và các nhà phân tích cũng ít khidùng chỉ số này trong phân tích cơ bản

Các hệ số trên chỉ được xem xét trong trạng thái tĩnh nên chưa đủ để đánh giákhả năng thanh toán của doanh nghiệp Do vậy, cần sử dụng các chỉ tiêu mang tínhchất quản trị để đánh giá khả năng trả nợ của doanh nghiệp

2.3 Các nghiên cứu trước có liên quan

Trong quá trình nghiên cứu để hoàn thiện cũng như làm sáng tỏ hơn về các yếu

tố tác động đến tính thanh khoản, tác giả đã liệt kê một số nghiên cứu trước có liênquan đến chủ đề nghiên cứu, cụ thể như sau:

Opler và cộng sự (1999) đã thực nghiệm nghiên cứu các yếu tố tác động đếnthanh khoản của 1.048 công ty Mỹ giai đoạn từ năm 1971 đến năm 1994 Kết quảnghiên cứu cho thấy các biến quy mô, vốn lưu động, đòn bẩy, chi trả cổ tức có mốitương quan ngược chiều với thanh khoản, và các biến tỷ lệ dòng tiền/tài sản, tỷ lệ chitiêu vốn/tổng tài sản, rủi ro ngành, và tỷ lệ chi phí nghiên cứu phát triển/doanh thu cótương quan cùng chiều với thanh khoản Các tác giả kết luận rằng các công ty lớn có

tiếp cận thị trường vốn tốt hơn sẽ nắm giữ ít tiền mặt hơn, sẽ khiến chỉ số thanh khoảnkém hơn.

Ferreira và Vilela (2004) đã nghiên cứu các yếu tố quyết định tính thanh khoảncủa 400 công ty tại 12 quốc gia EMU bao gồm Đức, Áo, Pháp, Hy Lạp, Ý, Hà Lan, BồĐào Nha, Tây Ban Nha, Bỉ, Ireland, Phần Lan và Luxemburg giai đoạn 1987 – 2000.Kết quả cho thấy tính thanh khoản có mối tương quan cùng chiều với cơ hội đầu tư vàlưu chuyển tiền tệ của doanh nghiệp Trong khi đó, đòn bẩy, quy mô doanh nghiệp và

nợ có ảnh hưởng ngược chiều đến thanh khoản

Bruinshoofd và Kool (2004) đã tiến hành thực nghiệm nghiên cứu về khả năngthanh khoản ngắn hạn của các công ty Hà Lan Nghiên cứu sử dụng dữ liệu 453 doanhnghiệp giai đoạn 1986 – 1997 Các tác giả xem xét yếu tố quy mô, vốn lưu động, tàisản, doanh thu, tổng nợ, nợ ngắn hạn, đầu tư, lợi nhuận trên tài sản, thu nhập khôngchắc chắn, lãi suất bình quân là biến độc lập Kết quả nghiên cứu cho thấy vốn lưuđộng, đầu tư và lợi nhuận trên tài sản có tác động ngược chiều với khả năng thanhkhoản của công ty

Afza và Adnan (2007) đã nghiên cứu các yếu tố quy mô doanh nghiệp, dòng tiền,vốn lưu động ròng và đòn bẩy tác động đến tính thanh khoản công ty bằng cách thuthập số liệu của 205 công ty tại Karachi trong giai đoạn 1998 – 2005 Kết quả nghiêncứu cho thấy trong các biến tác động đến tính thanh khoản công ty thì biến quy môdoanh nghiệp và biến dòng tiền có tác động cùng chiều, trong khi đó biến biến vốn lưuđộng ròng và đòn bẩy lại có tác động ngược chiều

Baum và cộng sự (2008), nghiên cứu mẫu khoảng 21.000 công ty Mỹ trong giaiđoạn 1993 – 2002, nhằm tìm ra các yếu tố tác động đến thanh khoản công ty Tác giả

sử dụng dữ liệu bảng để mô tả các tác động của biến tiền mặt/tài sản, bán hàng/tài sản,đầu tư/tài sản và biến vĩ mô của thị trường đến thanh khoản công ty Kết quả nghiêncứu cho thấy các biến tiền mặt/tài sản, bán hàng/tài sản, đầu tư/tài sản có mối tươngquan cùng chiều với thanh khoản của công ty Nghiên cứu còn thấy rằng các công tyđều tăng tỷ lệ thanh khoản trong thời kỳ bất ổn, trong khi môi trường kinh tế vĩ môkhó dự đoán hơn, hoặc khi có nguy cơ cao do đó các công ty trở nên thận trọng hơn vàtăng khả năng thanh khoản để đảm bảo cho quá trình hoạt kinh doanh của doanhnghiệp

Isshaq và Bokpin (2009) thu thập dữ liệu hàng năm giai đoạn 1991 – 2007 tạiGhana để đánh giá mối quan hệ giữa thanh khoản, quy mô, vốn lưu động, tỷ lệ đầu tư

và lợi nhuận trên tài sản Kết quả của nghiên cứu cho thấy quy mô, lợi nhuận trên tàisản và vốn lưu động và tỷ lệ đầu tư có mối quan hệ cùng chiều với khả năng thanhkhoản của công ty

Chen và Mahajan (2010) nghiên cứu các công ty từ 45 quốc gia giai đoạn 1994 –

2005 Mục tiêu nghiên cứu là đánh giá khả năng thanh khoản của công ty thông quabiến quy mô, dòng tiền/tài sản, vốn lưu động/tài sản, chi phí vốn/tài sản, tỷ lệ nợ, chitrả cổ tức Nghiên cứu cho thấy dòng tiền có tác động cùng chiều với khả năng thanhkhoản, trong khi vốn lưu động/tài sản và tỷ lệ nợ có tác động ngược chiều với khảnăng thanh khoản

Filippo Ippolito và Ander Perez (2011), đã nghiên cứu ra các yếu tố tác động đếnthanh khoản của công ty bao gồm quy mô công ty, giá trị thị trường/giá trị sổ sách,

dòng tiền, tỷ lệ vốn lưu động ròng (vốn lưu động ròng/tổng tài sản) và chi phí nghiêncứu phát triển bằng việc nghiên cứu mẫu của trên 23.000 công ty Mỹ trong giai đoạn

2002 – 2008 Nghiên cứu cho thấy trong các yếu tố tác động đến thanh khoản công tythì yếu tố giá trị thị trường/giá trị sổ sách và chi phí nghiên cứu phát triển có mốitương quan ngược chiều đến thanh khoản, ngược lại yếu tố quy mô công ty, dòng tiền,

tỷ lệ vốn lưu động ròng (vốn lưu động ròng/tổng tài sản) có tác động cùng chiều.Gill và Mathur (2011) đã nghiên cứu 164 công ty trên thị trường chứng khoánToronto, Canada giai đoạn 2008 – 2010 nhằm tìm ra các yếu tố tác động đến thanhkhoản của công ty Quy mô, vốn lưu động ròng, tỷ lệ nợ, nợ ngắn hạn, tỷ lệ đầu tư vàyếu tố ngành có tác động đến thanh khoản của công ty Các biến có tác động ngượcchiều đến thanh khoản là tỷ lệ nợ, vốn lưu động ròng và tỷ lệ đầu tư

Rohit và Vipan (2012), tiến hành nghiên cứu các yếu tố quyết định đến tính thanhkhoản của công ty cho một mẫu gồm 100 công ty tại thị trường Ấn Độ trong giai đoạn

1999 – 2008 Kết quả cho thấy các biến như thay đổi dòng tiền tự do, tỷ lệ nợ, dòngtiền tự do, quy mô, chu kỳ tiền mặt trung bình, thay đổi của dòng tiền hoạt động có tácđộng đến thanh khoản công ty Trong đó sự thay đổi của dòng tiền hoạt động, thay đổidòng tiền tự do, dòng tiền tự do, quy mô, chu kỳ tiền mặt trung bình có tác động cùngchiều với thanh khoản công ty

2.4 Tổng kết các nghiên cứu trước

Bảng 2.1: Tóm tắt các nghiên cứu trước về các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng thanh

khoản của các công ty

S

T

T

1 Quy mô Bruinshoofd và Kool

(2004)Afza và Adnan (2007)Isshaq và Bokpin (2009)Chen và Mahajan (2010)Gill và Mathur (2011)Rohit và Vipan (2012)

Opler và cộng sự (1999)Ferreira và Vilela (2004)

2 Đòn bẩy Opler và cộng sự (1999)

Ferreira và Vilela (2004)Afza và Adnan (2007)Chen và Mahajan (2010)

3 Lợi nhuận/Tài

sản

Isshaq và Bokpin (2009)Gill và Mathur (2011)

Bruinshoofd và Kool (2004)

4 Thay đổi dòng

tiền hoạt động

Ferreira và Vilela (2004)Rohit và Vipan (2012)

Opler và cộng sự (1999)Bruinshoofd và Kool (2004)Afza và Adnan (2007)Chen và Mahajan (2010)Gill và Mathur (2011)

Nguồn: Tổng hợp của tác giả

Từ kết quả trên cho thấy có một số nghiên cứu chính của các tác giả ở các quốcgia khác nhau trên thế giới được sử dụng để tham khảo trong nghiên cứu này Tuynhiên, mỗi nghiên cứu lại chú trọng đến một số yếu tố khác nhau nhưng tất cả đềuxoay quanh đến sự ảnh hưởng của các yếu tố đó đến khả năng thanh khoản của cáccông ty, doanh nghiệp Vì vậy trong nghiên cứu này tác giả sẽ không phân tích hayxem xét hết tất cả các yếu tố đó mà chỉ tập trung phân tích vào các yếu tố nào đượcxem là có khả năng giải thích cao nhất đến khả năng thanh khoản

Tóm tắt:

Trong chương 2 tác giả đã giới thiệu một cách tổng quan về ngành bất động sảncũng như trình bày các nghiên cứu trước liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng đến tínhthanh khoản của công ty từ đó tổng hợp các biến có mối tương quan như thế nào đốivới thanh khoản Trên cơ sở đó tác giả tiếp tục đưa ra các phương pháp nghiên cứu và

từ đó phân tích các mối tương quan giữa các biến mà tác giả sẽ trình bày trong chươngtiếp theo trong việc làm rõ các yếu tố đó

CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU

Ở chương 2 tác giả đã trình bày về quá trình phát triển về ngành bất động sản,những đóng góp và vai trò của ngành bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam, cũngnhư dẫn chứng và tổng kết các nghiên cứu trước có liên quan đến vấn đề mà tác giảnghiên cứu Trong chương này tác giả sẽ đi lựa chọn mô hình nghiên cứu, mô tả về dữliệu nghiên cứu, trình bày ký hiệu và cách tính các biến có trong mô hình Sau đó tácgiả sẽ đi phân tích chuyên sâu về các biến nghiên cứu, đồng thời sẽ giới thiệu vềphương pháp nghiên cứu và phương pháp phân tích dữ liệu mà tác giả sẽ sử dụngtrong chương kế tiếp

3.1 Mô hình nghiên cứu

Dựa trên cơ sở các nghiên cứu trước của Opler và cộng sự (1999), Bruinshoofd

và Kool (2004), Ferreira và Vilela (2004), Afza và Adnan (2007), Isshaq và Bokpin(2009), Chen và Mahajan (2010), Gill và Mathur (2011), Filippo Ippolito và AnderPerez (2011), Rohit và Vipan (2012), Baum và cộng sự (2008),… và tình hình ViệtNam trong giai đoạn hiện tại, nghiên cứu lựa chọn mô hình hồi quy làm cơ sở để xemxét các yếu tố ảnh hưởng đến tính thanh khoản của các doanh nghiệp ngành bất độngsản như sau:

Liquidity = β 0 + β 1 *ROE + β 2 *Leverage + β 3 *Net CF + β 4 *Working Cap +

β 5 *Inven-turn + β 6 * Dfirm + β 7 * Inven-Dfirm

Trong đó:

Biến phụ thuộc: Khả năng thanh toán hiện hành (Liquidity)

Biến độc lập: Tỷ lệ lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE)

Tỷ lệ nợ (Leverage)

Tỷ lệ lưu chuyển tiền thuần (Net CF)

Tỷ lệ vốn lưu động (Working Cap)Vòng quay hàng tồn kho (Inven-Turn)Biến dummy (Dfirm)

Biến Inven-Dfirm (Ivent-Dfirm)βi: Hệ số tác động của các biến độc lập đối với biến phụ thuộc

β0: Là một hằng số khi tất cả các giá trị của các biến độc lập = 0

3.2 Dữ liệu và các biến nghiên cứu

3.2.1 Mô tả dữ liệu

Nghiên cứu sử dụng chủ yếu là số liệu thứ cấp lấy từ các bảng báo cáo tài chính

đã được kiểm toán của các doanh nghiệp ngành bất động sản đang niêm yết trên thịtrường chừng khoán Việt Nam (HOSE và HNX) Số liệu được sử dụng trong bàinghiên cứu này là các số liệu từ báo cáo kết quả cuối năm giai đoạn 2014 – 2016 được

xử lý bằng phương pháp thống kê mô tả, phân tích dữ liệu và mô hình hồi quy Mẫunghiên cứu bao gồm 53 công ty với tổng cộng 159 quan sát cho dữ liệu bảng cân xứng

3.2.2 Các biến nghiên cứu

Nghiên cứu này chỉ nghiên cứu trong giai đoạn 2014 – 2016 đối với 53 doanhnghiệp niêm yết trên sàn giao dịch Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) và Hà Nội(HNX) Trong nghiên cứu này tác giả đã đi sâu tìm hiểu mối quan hệ giữa một số biếnnhư: Tỷ lệ lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE), Tỷ lệ nợ (Leverage), Tỷ lệ lưuchuyển tiền thuần (Net CF), Tỷ lệ vốn lưu động (Working Cap), Vòng quay hàng tồnkho (Inven-Turn), Biến dummy (Dfirm), Biến Inven-Dfirm (Inven-Dfirm) với khảnăng thanh khoản (Liquidity) của 53 doanh nghiệp bất động sản Đồng thời nghiên cứunày sử dụng biến phụ thuộc để đo lường khả năng thanh khoản là tỷ lệ thanh toán hiệnhành – Current ratio (Liquidity) và được trình bày tóm tắt trong bảng 3.1 như sau:

Bảng 3.1: Ký hiệu và cách tính các biến trong mô hình