Thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại xã nhạo sơn, tỉnh vĩnh phúc năm 2018

[6] Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định [6]: “Đăng ký đất đai là một yêu cầu bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sả

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN QUỐC TUẤN

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Thái Nguyên, năm 2018

Thái Nguyên, năm 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN QUỐC TUẤN

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Giảng viên hướng dẫn : TS Vũ Thị Thanh Thủy

Thái Nguyên, năm 2018

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài thực tập tốt nghiệp này trước hết em xin gửi đến quý thầy, cô trong khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên lời cảm ơn chân thành

Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn đến cô TS Vũ Thị Thanh Thủy, người đã

tận tình giúp đỡ, trực tiếp chỉ bảo, hướng dẫn em trong suốt quá trình thực hiện đề tài Trong thời gian làm việc với cô, em không ngừng tiếp thu thêm nhiều kiến thức

bổ ích mà còn học tập được tinh thần làm việc, thái độ nghiên cứu khoa học nghiêm túc, hiệu quả

Đồng thời em xin chân thành cảm ơn các cô, các chú, các anh, các chị trong Công ty cổ phần Trắc địa Địa chính và Xây dựng Thăng Long Đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong việc cung cấp thông tin cũng như đóng góp ý kiến có liên quan đến việc nghiên cứu, học tập, giúp em hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp của mình

Sau cùng em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới gia đình, bạn bè đã động viên, đóng góp ý kiến và là chỗ dựa tinh thần vững chắc cho em trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành đề tài

Với thời gian và khả năng còn hạn chế, đề tài không thể tránh khỏi những thiếu sót Em mong nhận được sự góp ý chân tình từ các thầy cô và các bạn

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, tháng năm 2018

Sinh viên

Nguyễn Quốc Tuấn

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1 Kết quả thực hiện công tác quản lý đất đai, cấp giấy

CNQSDĐ đến năm 2015 trên phạm vi toàn quốc 28

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất đai của xã Nhạo Sơn năm 2017 38

Bảng 4.2 Tình hình thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ ở xã Nhạo

Bảng 4.3 Quy trình thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn

xã Nhạo Sơn, huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc năm 2017 43

Bảng 4.4 Kết quả tiếp nhận hồ sơ cấp GCNQSDĐ tại thôn Ngọc Sơn

Bảng 4.5 Tổng hợp hồ sơ đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ của thôn

Bảng 4.6 Tổng hợp hồ sơ đăng ký, kê khai không đủ điều kiện cấp

Bảng 4.7 Một số trường hợp không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ 48

Bảng 4.8 Tổng hợp kết quả hồ sơ được cấp GCNQSDĐ trên địa

DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ

Biểu đồ

4.1

Cơ cấu phần trăm giữa diện tích đất được cấp GCNQSDĐ

và diện tích đất không được cấp GCNQSDĐ trên địa bàn

thôn Ngọc Sơn năm 2017

50

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Ký hiệu, các từ viết tắt Nghĩa đầy đủ

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

DANH MỤC BẢNG BIỂU ii

DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ ii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iii

MỤC LỤC iv

PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1

1.1.Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu thực hiện 2

1.3 Ý nghĩa của đề tài 2

1.3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học 2

1.3.2 Ý nghĩa trong thực tiễn 3

PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 4

2.1.1 Đăng ký đất đai 4

2.1.2 Quyền sử dụng đất 5

2.1.3 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 6

2.1.4 Giấy chứng nhận chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 8

2.1.5 Hồ sơ địa chính 12

2.1.6 Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta 13

2.2 Khái quát công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 17

2.2.1 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 17

2.2.2 Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 19

2.2.3 Trình tự, thủ tục, hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 21

2.2.4 Thẩm quyền trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 25

2.4 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 27

2.3.1 Tình hình cấp giấy chứng nhận của một số nước trên thế giới 27

2.3.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam 27

2.3.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận tại tỉnh Vĩnh Phúc 29

2.3.4 Tình hình cấp giấy chứng nhận tại địa bàn huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc 32

PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP THỰC HIỆN 33 3.1 Đối tượng, phạm vi thực hiện 33

3.1.1 Đối tượng 33

3.1.2 Phạm vi thực hiện 33

3.2 Thời gian thực hiện 33

3.3 Nội dung thực hiện 33

3.2.1 Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại xã Nhạo Sơn, huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc 33

3.2.2 Tình hình sử dụng đất đai của tại xã Nhạo Sơn năm 2017 33

3.2.3 Thực hiện công tác cấp GCNQSD đất của xã Nhạo Sơn năm 2017 33

3.2.4 Những thuận lợi, khó khăn và đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp GCNQSD đất tại xã Nhạo Sơn 33

3.4 Phương pháp thực hiện 33

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 33

3.4.2.Phương pháp lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 334

3.4.3 Phương pháp phân tích, so sánh 34

PHẦN 4: KẾT QUẢ THỰC HIỆN 35

4.1 Khái quát về điều kiên tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Nhạo Sơn, huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc 35

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 35

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 36

4.2 Tình hình sử dụng đất đai của tại xã Nhạo Sơn 38

4.3 Thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Nhạo Sơn, huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc năm 2017 40

4.3.1 Tình hình thực hiện công tác quản lý đất đai, cấp GCNQSDĐ ở xã Nhạo Sơn 40

4.3.2 Quy trình thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Nhạo Sơn, huyện sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc năm 2017 42

4.3.3 Kết quả cấp GCNQSD trên địa bàn thôn Ngọc Sơn, xã Nhạo Sơn, huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc năm 2017 44

4.4 Những thuận lợi, khó khăn trong công tác cấp GCNQSD đất tại xã Nhạo Sơn 50

4.4.1 Những thuận lợi 50

4.4.2 Những khó khăn, hạn chế 51

4.5 Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp GCNQSD đất tại xã Nhạo Sơn 52

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 53

5.1 Kết luận 53

5.2 Kiến nghị 53

TÀI LIỆU THAM KHẢO 55 PHỤ LỤC

PHẦN 1

MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại

và phát triển của con người và các sinh vật khác trên Trái Đất Đó là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Mỗi quốc gia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi diện tích, ranh giới, vị trí Việc sử dụng và quản lý quỹ đất đai này được thực hiện theo quy định của Nhà nước, tuân thủ luật đất đai và những văn bản pháp lý

có liên quan

Luật đất đai năm 2013 ra đời đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và

do nhà nước thống nhất quản lý Để đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý đất đai thì công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực hiện nghiêm túc Công tác này không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn bảo đảm các quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử dụng, giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất, xây dựng các công trình Hiện nay vấn đề về đất đai là vấn đề được nhiều người quan tâm, tranh chấp, khiếu nại, lấn chiếm đất đai thường xuyên xảy ra và việc giải quyết vấn đề này cực kỳ nan giải do thiếu giấy tờ pháp lý

Cùng với quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước như ngày nay

đã làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động, trong đó đất đai là hàng hoá chủ yếu của thị trường này Nhưng thực tế trong thị trường này thị trường ngầm phát triển rất mạnh mẽ Đó là vấn đề đáng lo ngại nhất hiện nay Để đảm bảo cho thị trường này hoạt động công khai, minh bạch thì yêu cầu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận phải được tiến hành Ngoài ra một vấn đề quan trọng của

việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giúp cho nhà nước có cơ sở pháp

lý trong việc thu tiền sử dụng đất, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước Có thể thấy rằng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta vẫn còn chậm, thiếu sự đồng đều, ở các vùng khác nhau thì tiến độ cũng khác nhau do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan ở từng địa phương Trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã và đang thực hiện tốt

Được sự nhất trí của ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên,

sự phân công của khoa Quản lý Tài nguyên - Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và

dưới sự hướng dẫn của: TS Vũ Thị Thanh Thủy Em tiến hành thực hiện đề tài

"Thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất tại xã Nhạo Sơn, tỉnh Vĩnh Phúc năm 2018"

1.3 Ý nghĩa của đề tài

1.3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân Đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác cấp GCNQSDĐ trong thực tế Nắm vững những quy định của Luật Đất đai 2013 và

các văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về cấp

GCNQSDĐ

1.3.2 Ý nghĩa trong thực tiễn

Việc thực hiện hoàn thành cấp GCNQSDĐ tại thôn Ngọc Sơn Xã Nhạo Sơn sẽ là cơ sở pháp lý quan trọng vững chắc cho các cấp chính quyền địa phương ở Vính Phúc nói chung và ở Nhạo Sơn nói riêng giải quyết có hiệu quả

và hiệu lực những vấn đề xảy ra trong quản lý đất đai; và có cơ sở để tiến hành các quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tốt hơn cả trước mắt cũng như lâu dài góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế xã hội, củng cố khối đoàn kết toàn dân, Việc làm này cũng tạo những điều kiện đẩy mạnh thực hiện các giải pháp chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động theo hướng công nghiệp hóa, tích tụ

và tập trung ruộng đất trong nông nghiệp giảm thiểu những phức tạp và vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất

Cũng qua việc hoàn thành cấp GCNQSDĐ sẽ giúp cho các hộ gia đình và

cá nhân ở đây thấy rõ trách nhiệm xã hội và trách nhiệm cá nhân của mình; yên tâm tiến hành sản xuất kinh doanh, đầu tư, xây dựng các công trình kiến trúc dân dụng trên phần đất đai hợp pháp của mình; giảm thiểu những tranh chấp, kiện tụng về đất đai

Qua thực tế thực hiện cấp GCNQSDĐ bản thân cũng thấy được những phức tạp trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, thấy được những việc đã làm được và chưa làm được trong ở thực tế của công tác này do đó mà cũng có được những kinh nghiệm nhất định giúp ích cho công tác sau này

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.1.1 Đăng ký đất đai

* Khái niệm đăng kí đất đai

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính nhằm hoàn thiện thông tin về đất đai trên hồ sơ địa chính và cấp GCN về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất hợp pháp, nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất [4]

* Khái niệm đăng ký nhà ở, tài sản gắn liền với đất

Đăng ký nhà ở, tài sản gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở, tài sản gắn liền với thửa đất đó, qua

đó xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất

* Vai trò của công tác đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng đồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất Nhà nước biết được cách để quản lý chung qua việc dùng công cụ đăng ký đất đai để quản lý Lợi ích của công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích dầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai

Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữu Nhà nước, Nhà nước chia cho dân sử dụng trên bề mặt, không được khai thác trong lòng đất và trên không, nếu được phải có sự cho phép của Nhà nước Bảo

vệ hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định của pháp luật để đảm bảo lợi ích chung của toàn xã hội Vì vậy đăng ký đất đai với vai trò thiết lập hệ thống thông tin về đất đai sẽ là công cụ giúp Nhà nước quản lý

Đăng ký đất đai để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất Biết mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ sơ địa chính, hồ sơ địa chính cung cấp tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc thay đổi trong quá trình sử dụng và quản lý của những thay đổi này

2.1.2 Quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng

“Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất” theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự 2015 [7]

Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc

sở hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hoà bình, công bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thể nhân loại

Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân

về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền của người sử dụng đất Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể Đó là Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của

Luật Đất đai năm 1998, năm 2001 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định

rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất

Trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho các chủ sử dụng đất Giấy chứng nhận là chứng thư có giá trị pháp lý cao nhất thể hiện quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nước

và người sử dụng đất Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất được công nhận, được hưởng quyền lợi đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nước đặt ra Ngược lại, Nhà nước đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất

2.1.3 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội

Quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định

số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi, ) Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó Tuy nhiên quyền sở hữu nhà

ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên

Ở Việt Nam ta nếu như đối với đất đai được quy định chỉ có duy nhất hình thái sở hữu toàn dân, thì với nhà ở pháp luật Việt Nam công nhận đa dạng hoá các hình thái sở hữu nhà ở

Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:

+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm:

Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách của Nhà nước

Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật

Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiền góp của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưng chưa trả hết tiền

Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trực tiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng

+ Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:

Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động

Nhà ở được các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp

+ Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng bởi các hình thức hợp pháp khác

Nhà nước công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo

hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu Hiện nay, Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu Giấy chứng nhận là chứng thư có tính pháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở và là căn cư pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nước

2.1.4 Giấy chứng nhận chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

a Khái niệm

Theo quy định tại Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013: [6] “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”

b Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận

- Đối với Nhà nước: Giúp thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết đến từng thửa đất trong phạm vi từng xã, phường, thị trấn trong cả nước Điều đó có ý nghĩa rất quan trọng, nó vừa là phương thức, vừa là công cụ để Nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt việc sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo cho quỹ đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Cấp GCN là điều kiện để Nhà nước thực hiện các biện pháp, các hoạt động về quản lý nhằm lập lại trật tự trong sử dụng đất hiện nay

- Đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất: Người

sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được Nhà nước bảo vệ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp đối với các thửa đất, tài sản

đã được đăng ký, cấp GCN Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản yên tâm chủ động khai thác tốt mọi tiềm năng của khu đất được giao, hiểu và chấp hành tốt pháp luật về đất đai

- Việc cấp GCN là công việc hết sức quan trọng, nó phải được tiến hành lần lượt từng bước vững chắc, phải chủ động tạo điều kiện để mọi người sử dụng

đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đều được cấp GCN

c Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

và thống nhất quản lý Điều 53 Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 2013

đã nêu rõ [5]: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu và thống nhất quản lý”, Nhà nước không phải là người trực tiếp sử dụng

đất mà Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định tại Điều 4 và Điều 17 Luật Đất đai năm 2013 [6]

Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định [6]: “Đăng ký đất đai là một yêu cầu bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng

ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu” trong các trường hợp như: thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký; thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đã đăng ký Chúng ta phải thực hiện việc đăng ký và cấp GCN bởi vì:

- GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người

sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng đất Thông qua việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử dụng đất đai trong việc chấp hành luật đất đai Đồng thời, việc đăng ký và cấp GCN sẽ cung cấp thông tin đầy đủ nhất và làm cơ sở pháp lý để Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của nười sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm … đất đai

- GCN là điều kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnhthổ, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất

Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích trong phạm

vi lãnh thổ các cấp hành chính Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đối với toàn

bộ đất đai, thì trước hết phải nắm vững toàn bộ các thông tin về đất đai theo yêu cầu của quản lý Các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:

Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng, cần có các thông tin sau: tên chủ sử dụng đất, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng và cơ sở pháp lý

Đối với đất chưa được giao quyền sử dụng, các thông tin cần có là: vị trí, hình thể, diện tích, loại đất

Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết đến từng thửa đất Thửa đất chính là đơn vị nhỏ nhất mang các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu của quản lý Nhà nước về đất đai

- GCN đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trường, góp phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản

Từ trước đến nay, ở nước ta thị trường bất động sản vẫn chỉ phát triển một cách tự phát (chủ yếu là thị trường ngầm) Sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường này hầu như chưa tương xứng Việc quản lý thị trường này còn nhiều khó khăn do thiếu thông tin Vì vậy, việc kê khai đăng ký, cấp GCN sẽ tạo ra một hệ thống hồ sơ hoàn chỉnh cho phép Nhà nước quản lý các giao dịch diễn ra trên thị trường, đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa các lợi ích Từ đó góp phần mở rộng và thúc đẩy sự phát triển của thị trường này

- Cấp GCN là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai

Việc xây dựng các văn bản pháp quy về quản lý, sử dụng đất phải dựa trên thực tế của các hoạt động quản lý sử dụng đất, trong đó việc cấp GCN là một cơ sở quan trọng Ngược lại, các văn bản pháp quy lại là cơ sở pháp lý cho việc cấp GCN đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất Đối với công tác điều tra đo đạc: Kết quả điều tra đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng thực tế để phục vụ yêu cầu tổ chức cấp GCN

Đối với công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Trước hết kết quả của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp đến công tác cấp GCN thông qua việc giao đất Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chính là căn

cứ cho việc giao đất, mặt khác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng ảnh hưởng trực tiếp đến việc cấp GCN vì nó cung cấp thông tin cho việc xác định những mảnh đất có nguồn gốc không rõ ràng

Công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất, cho thuê đất của Chính phủ hoặc UBND các cấp có thẩm quyền là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định quyền họp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký

Công tác phân hạng đất và định giá đất: Dựa trên kết quả phân hạng đất

và định giá đất để xá định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi đăng ký cấp GCNQSDĐ, đồng thời nó là cơ sở xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất của họ

Đối với công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất: Nó giúp việc xác định đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại do lịch sử để lại, tránh được tình trạng sử dụng đất ngoài sự quản lý của Nhà nước

Như vậy, việc đăng ký và cấp GCN nằm trong nội dung chi phối của quản

lý Nhà nước về đất đai Thực hiện tốt việc cấp GCN sẽ giúp cho việc thực hiện tốt các nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất đai

2.1.5 Hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, bản đồ, số sách…chứa đựng những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai được thiết lập trong quá trình đo đạc bản đồ địa chính, đăng ký ban đầu và đăng ký biến động đất đai, cấp GCN

Hồ sơ địa chính được lập thành một bản gốc và hai bản sao từ bản gốc Hồ

sơ địa chính do văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường lập, chỉnh lý, quản lý đồng thời sao gửi hồ sơ cho văn phòng đăng

ký đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND xã, phường, thị trấn để phục vụ nhiệm vụ quản lý đất đai của địa phương Theo quy định hiện hành hồ

sơ địa chính có hai dạng là hồ sơ địa chính dạng giấy và hồ sơ địa chính dạng số Nguyên tắc lập hồ sơ địa chính:

Lập hồ sơ địa chính thực hiện theo đơn vị hành chính xã, thịtrấn

Lập và chỉnh lý biến động cho từng thửa đất theo đúng trình tự thủ tục quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Hồ sơ địa chính phải đảm bảo chính xác,thống nhất giữa các tài liệu

+ Giữa bản đồ, sổ địa chính, sổ mục kê

+ Giữa bản đồ gốc và các bản sao của hồ sơ địa chính

+ Giữa HSĐC với GCN và hiện trạng sử dụng đất

Nội dung của HSĐC bao gồm thông tin về thửa đất như sau:

- Số liệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí của thửađất

Việc cung cấp thông tin đất đai từ HSĐC được Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau: [1]

+ Tra cứu, xem thông tin

+ Xin trích lục Bản đồ địa chính (đối với từng thửa đất)

+ Xin trích sao Hồ sơ địa chính (đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử dụng đất)

+ Trích sao sổ Mục kê đất đai (đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử dụng đất)

+ Xin tổng hợp thông tin đất đai

+ Xin sao thông tin HSĐC vào thiết bị máy tính

HSĐC gồm 2 dạng: HSĐC dạng giấy và HSĐC dạng số (cơ sở dữ liệu địa chính)

Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy phạm, tiêu chuẩn kỹ thuật, định mức kinh tế đối với việc lập HSĐC trên giấy và HSĐC dạng số; hướng dẫn việc lập, chỉnh lý và quản lý HSĐC trên giấy và HSĐC dạng số; quy định tiến

trình thay thế hệ thống HSĐC trên giấy bằng hệ thống HSĐC dạng số (Thông tư

Về luật đất đai, do tầm quan trọng đặc biệt của đất đai và khi xã hội ngày càng phát triển thì cũng phát sinh nhiều mối quan hệ đất đai giữa các thực thể xã hội khác nhau, những quan hệ đó cũng càng trở nên phức tạp: quan hệ giữa nhà

nước với người dân, giữa người dân với nhau, giữa các tổ chức với nhau và giữa

tổ chức với cá nhân, giữa quốc gia này với quốc gia khác, và ngay cả quan hệ giữa những người thân trong một gia đình Để giải quyết được những mối quan

hệ phức tạp đó đòi hỏi phải có những chế tài mới phù hợp và đáp ứng được đòi hỏi của thực tế, chính từ yêu cầu này mà nhà nước ta cũng như nhiều quốc gia khác đã không ngừng đổi mới, xây dựng và sửa đổi hệ thống pháp luật về đất đai Để phát huy hiệu lực của hệ thống pháp luật về đất đai và áp dụng vào thực tiền thì các cơ quan hành pháp có thẩm quyền của nhà nước phải nghiên cứu ban hành những văn bản dưới luật nhằm cụ thể hóa việc thực hiện; đó chính là nghiên cứu ban hành những thông tư, nghị định, chỉ thị về thực hiện luật đất đai

Do đó việc cấp GCNQSDĐ ở bất kỳ địa phương nào đều không thể làm một cách tùy tiện mà trước hết phải dựa trên những quy định của pháp luật, đó là căn

cứ vào luật đất đai do Quốc hội ban hành và những văn bản pháp luật do các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền ban hành như những thông tư của bộ chủ quản hoặc thông tư liên bộ, các nghị định của chính phủ, chỉ thị của thủ tướng chính phủ về quản lý đất đai… Tuy nhiên hệ thống pháp luật về quản lý đất đai

là những phạm trù mang tính xã hội, chính trị điển hình nên nó cũng mang tính lịch sử xã hội và thời kỳ, ở nước ta cũng vậy

* Thời kỳ từ năm 2003 đến trước khi luật đất đai 2013 ra đời:

Giải quyết những vấn đề về quản lý đất đai, cấp GCNQSDĐ ở thời kỳ này dựa trên những cơ sở pháp lý sau:

- Luật đất đai 2003 thông qua ngày 26/11/2003 tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XI, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004

- Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng chính phủ về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm 2005

- Quyết định 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ tài nguyên môi trường ban hành quy định về GCN

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003

- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền

sử dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hóa Luật đất đai về việc thu tiền sử dụng đất khi cấp GCN

- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Thủ tướng chính phủ về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

- Thông tư 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ tài chính hướng dẫn các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ

- Thông tư 09/2006/TT-BTNMT ngày 25/09/2006 hướng dẫn việc chuyển hợp đồng thuê đất và cấp GCN khi chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần hóa; trong đó hướng dẫn cấp GCN cho công ty đã cổ phần hóa

- Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 hướng dẫn về việc thống

kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất

- Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên môi trường về hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định

bổ sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

* Thời kỳ từ khi luật đất đai 2013 ra đời đến nay:

Cho tới trước năm 2013 tình hình kinh tế xã hội ở nước ta cũng như trên thế giới có nhiều biến động Luật đất đai năm 2003 qua một thập kỷ thực hiện đã

có nhiều điều bất cập không còn đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn, những mối quan hệ phức tạp về đất đai đòi hỏi phải có những cách xử sự, điều chỉnh phù hợp với yêu cầu mới nếu không thay đổi cách xử sự, điều chỉnh sẽ cản trở sự phát triển, thậm chí gây nên những rối loạn trong xã hội ảnh hưởng nghiêm trọng đến phát triển nền kinh tế thị trường theo nghĩa đầy đủ Do đó ngày 29/11/2013 quốc hội đã ban hành luật đất đai sửa đổi và chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014 Chùng ta gọi đó là luật đất đai năm 2013, đương nhiên kể từ 01/07/2014 các quan hệ về đất đai sẽ phải được điều chỉnh theo luật này Do đó việc cấp GCNQSDĐ cũng như các nội dung quản lý nhà nước về đất đai phải bảo đảm tuân thủ những quy định theo luật hiện hành, cụ thể phải dựa trên những văn bản quy phạm pháp luật sau:

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013

- Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ địa chính

- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Bản đồ địa chính

- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về Thống kê, kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất

Theo những văn bản quy phạm pháp luật nói trên thì công tác cấp GCNQSDĐ đặc biệt phải lưu ý quán triệt các thông tư số 23, thông tư số 24 ban hành ngày 19/5/2014 của Bộ tài nguyên môi trường

2.2 Khái quát công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.2.1 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định như sau: [6]

1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà

có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

2 Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

3 Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn,

được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

4 Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và

họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi

họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên

vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

5 Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013

2.2.2 Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.2.2.1 Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều 99 Luật đất đai năm 2013 quy định về trường hợp người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận như sau: [6]

1 Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành

án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

2 Chính phủ quy định chi tiết Điều này

2.2.2.2 Các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ theo điều 19, nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ, các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm: [3]

- Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai 2013

- Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của

xã, phường, thị trấn

- Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng

- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Tổ chức, ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền

sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh

2.2.3 Trình tự, thủ tục, hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.2.3.1 Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có: [1]

- Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều

18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định

số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất);

- Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền

sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

- Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

- Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa

bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

- Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân

về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện

vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế [4]

2.2.3.2 Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định rõ tại Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai như sau: [3]

1 Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký

2 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau: a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dụng kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch

Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ

nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai

3 Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều 70-NĐ 43/2014/NĐ-CP này;

b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ; d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký; đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và

34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý Nhà nước đối với loại tài sản đó Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý Nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;

e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp

4 Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:

a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai

5 Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều 70-NĐ 43/2014/NĐ- CP

2.2.4 Thẩm quyền trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo quy định tại điều 105 của Luật đất đai 2013 và điều 37 của Nghị định thi hành Luật đất đai 2013

Theo điều 105 Luật đất đai 2013, quy định như sau: [6]

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

Theo điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau: [3]

Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại khoản 1 Điều 5 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:

- Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại khoản 1 Điều 5 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì việc cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp quy định được thực hiện như sau: [3]

- Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp

2.4 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.3.1 Tình hình cấp giấy chứng nhận của một số nước trên thế giới

Trong quá trình phát triển của lịch sử xã hội loài người, quan hệ sở hữu đất đai

và hình thức sở hữu đất đai tuỳ thuộc vào bản chất Nhà nước và lợi ích của giai cấp thống trị, nên quan hệ sở hữu đất đai và các biện pháp để quản lý đất đai của mỗi quốc gia là khác nhau

- Tại Mỹ: Đến nay, họ đã hoàn thành việc GCN Nước Mỹ đã xây dựng một hệ

thống thông tin về đất đai và đưa vào lưu trữ trong máy tính, qua đó có khả năng cập nhật các thông tin và biến động đất đai một cách nhanh chóng và đầy đủ đến từng thửa đất Công tác cấp GCN tại Mỹ sớm hoàn thiện, đó cũng là một trong các điều kiện để thị trường bất động sản tại Mỹ phát triển ổn định

- Tại Thái Lan: Thái Lan đã tiến hành cấp GCN và GCN ở Thái Lan được

2.3.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam

Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận là hết sức quan trọng Nó chỉ thực hiện đạt kết quả khi tiến hành trong những điều kiện nhất định Khi người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận sẽ tạo điều kiện cho Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt quỹ đất trong cả nước

Chính phủ Việt Nam đã ban hành nhiều văn bản pháp luật để công khai công tác quản lý nhà nước về đất đai Các văn bản luật luôn thay đổi để phù hợp với tình hình của đất nước Cùng với những quy định của Luật đất đai 2013 các văn bản luật chi tiết hướng dẫn luật đất đai có những bước cải cách quan trọng

để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận Đồng thời việc cấp gíấy chứng nhận

là một trong nhiệm vụ mà các địa phương sẽ phải nỗ lực thực hiện và hoàn thành

Thực tế ở nước ta cho thầy nhà nước đã nhận thức được và rất chú trọng đến công tác này, và việc làm cũng đạt được kết quả nhất định

Bảng 2.1 Kết quả thực hiện công tác quản lý đất đai, cấp giấy CNQSDĐ đến năm 2015 trên phạm vi toàn quốc

(Nguồn số liệu: Tổng cục quản lý đất đai năm 2015) [2]

Theo những số liệu trong bảng cho thấy công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và cấp GCNQSDĐ nói riêng đã đạt được một số kết quả, đáng khích lệ đó là công tác cấp giấy CNQSDĐ đã đạt được xấp xỉ 95% về tổng diện tích cần phải cấp, đây là một nỗ lực lớn của các cơ quan nhà nước Tuy nhiên việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai cho các địa phương thì việc thực hiện

còn rất hạn chế mới chỉ thực hiện đạt 5,65% Việc này do có rất nhiều những khó khăn

Cũng theo báo cáo của Tổng cục Quản lý đất đai năm 2015, nhìn dưới góc

độ địa phương cũng có một số đơn vị đã làm tương đối tốt công tác xây dựng cơ

sở dữ liệu về đất đai, đã đưa vào khai thác sử dụng và phát huy hiệu quả, điển hình là tỉnh Đồng Nai (toàn tỉnh), Vĩnh Long (70 xã), Long An (38 xã), An Giang (32 xã), Thừa Thiên Huế (27 xã)

Đối với việc cấp GCNQSDĐ, một số địa phương đã hoàn thành cơ bản việc cấp GCN lần đầu nhưng xét riêng từng loại đất vẫn còn một số loại đạt thấp dưới 85% như: Đất chuyên dùng còn 29 địa phương; đất ở đô thị còn 15 địa phương; đất sản xuất nông nghiệp còn 11 địa phương; các loại đất ở nông thôn và đất lâm nghiệp còn 12 địa phương; một số địa phương có loại đất chính đạt kết quả cấp GCN lần đầu thấp dưới 70% gồm: Lạng Sơn, Hà Nội, Bình Định, Kon Tum, TP.Hồ Chí Minh, Kiên Giang, Ninh Thuận và Hải Dương

Nhìn chung, trong năm 2015 công tác quản lý đất đai đã đạt được một số kết quả nhất định Song bên cạnh đó cũng còn một số hạn chế; khiếu kiện về đất đai tuy có giảm nhưng vẫn còn là vấn đề phức tạp, tình trạng lãng phí trong sử dụng đất ở nhiều địa phương vẫn chưa được khắc phục Nhiều bức xúc của người dân về vấn đề đất đai chưa được giải quyết thỏa đáng … Cùng với việc tập trung xây dựng hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai, kiện toàn và nâng cao hiệu lực công tác của bộ máy quản lý nhà nước về đất đai thì những vấn đề còn tồn tại, vướng mắc, hạn chế cần phải được tiếp tục chỉ đạo thực hiện, giải quyết dứt điểm

2.3.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận tại tỉnh Vĩnh Phúc

Tổng số Giấy chứng nhận đã cấp cho các tổ chức từ khi thực hiện Luật Đất đai 2013 từ 01/7/2014 đến tháng 11 năm 2016 là: 3,165 Giấy chứng nhận, cụ thể như sau: Cấp lần đầu là 2,834 Giấy chứng nhận; cấp mới do người sử dụng đất thực hiện các quyền là 331 Giấy chứng nhận Về công tác cấp Giấy chứng nhận

cho hộ gia đình, cá nhân, các chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đã phối hợp với UBND cấp huyện, UBND cấp xã trên địa bàn và các đơn vị liên quan hoàn thiện hồ sơ và cấp Giấy chứng nhận cho 43,662 trường hợp, trong đó cấp lần đầu là 6,854 GCN, cấp GCN do người sử dụng đất thực hiện các quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cấp đổi, cấp lại…) là 36,808 GCN Sở Tài nguyên và Môi trường đã chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai thường xuyên cập nhật, chỉnh lý vào hồ sơ địa chính; Công tác cập nhật, chỉnh lý phải đi đôi với công tác cấp Giấy chứng nhận để đảm bảo tính đồng bộ của các loại tài liệu, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai [9]

Qua kiểm tra, nghiệm thu công tác cấp Giấy chứng nhận, đăng ký biến động, cập nhật hồ sơ địa chính đến tháng 11/2016, cơ bản các đơn vị đã thực hiện cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính đối với các thửa có biến động theo từng

xã, phường, thị trấn, nhưng kết quả đạt được chưa cao Hiện tại, trên địa bàn tỉnh

đã triển khai công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đối với 14/20 xã trên địa bàn huyện Lập Thạch, Sở Tài nguyên và Môi trường đã giao cho Chi cục Quản lý đất đai thường xuyên đôn đốc, kiểm tra tiến độ thực hiện

Tổng số hồ sơ đã kê khai đăng ký tính đến tháng 11/2016 là 36,432/45,087

hồ sơ cần kê khai, bước đầu chuyển hội đồng xét duyệt ở cấp xã là 15,350 hồ sơ,

số hồ sơ trình Văn phòng đăng ký đất đai thẩm định là 3,847, còn lại hầu hết các

hồ sơ đơn vị tư vấn đang bổ sung và hoàn thiện

Sở tiếp tục tham mưu cho UBND tỉnh triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu đối với 6 xã còn lại của huyện Lập Thạch và triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu huyện Sông Lô sau khi hoàn thành đo đạc Bản đồ địa chính

Công tác giá đất, hợp đồng thuê đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư:

Từ ngày 01/7/2014 đến ngày 01/7/2016, đã có 197 tổ chức, doanh nghiệp

ký hợp đồng thuê đất với tổng diện tích là 7,985,198.1m2 (trong đó có 82 hợp đồng ký mới với diện tích là 1,724,121.5 m2 và 105 hợp đồng ký lại số với diện tích là 6,260,941.7 m2) Thực hiện quy định của Luật Đất đai năm 2013, Sở Tài

nguyên và Môi trường đã tham mưu cho UBND tỉnh hoàn thiện cơ chế chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn tỉnh Kết quả như sau: Tổng

số dự án Nhà nước thu hồi đất bồi thường GPMB là 406 dự án (trong đó, đã thực hiện xong 267 dự án, số dự án đang triển khai thực hiện là 139 dự án)

Từ năm 2015 đến hết tháng 6 tháng đầu năm 2016, thực hiện xác định giá đất cụ thể cho 467 dự án (trong đó, xác định giá đất cụ thể phục vụ công tác bồi thường là 406 dự án; xác định giá đất cụ thể phục vụ công tác thuê đất, thu tiền

sử dụng đất: 18 dự án; xác định giá đất cụ thể phục vụ công tác xác định giá khởi điểm đấu giá QSD đất là 43 dự án

Sở TN&MT đã tiến hành các cuộc thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật đất đai đối với chủ sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo kế hoạch Qua Thanh tra đã kiến nghị thu hồi đối với diện tích do chậm tiến độ sử dụng đất, không có nhu cầu sử dụng đất theo Điều

64 Luật Đất đai năm 2013; kiến nghị cho ra hạn, giãn thời gian triển khai dự án đối với chủ sử dụng đất theo khoản 1 điểm I, Điều 64 Luật Đất đai năm 2013; đồng thời xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi cho thuê tài sản gắn liền với đất không đủ điều kiện, xử phạt vi phạm về hành vi tự chuyển mục đích sử dụng đất, lấn, chiếm hành lang giao thông

Sở tiến hành 01 cuộc kiểm tra hành chính tại 05 Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện, thời gian kiểm tra từ ngày 01/01/2015 (ngày các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đi vào hoạt động theo quy định) đến ngày 31/7/2015 Qua kiểm tra công tác tiếp nhận, giải quyết xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phát hiện có 1,500 hồ sơ giải quyết quá thời hạn quy định, chiếm 20.5 % đã giải quyết xong Sở đã đề xuất với UBND tỉnh các giải pháp để tháo gỡ khó khăn vướng mắc, bất cập trong việc thực hiện các thủ tục hành chính để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất