Phân tích tình hình cho vay hỗ trợ nhà ở tại ngân hàng nông nghiệp PTNT việt nam chi nhánh thành phố đà nẵng

1.2 HOẠT ĐỘNG CHO VAY HỖ TRỢ NHÀ Ở CỦA NHTM Cho vay hỗ trợ nhà ở thực chất là một dạng của cho vay tiêu dùng nhưngđược Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ về lãi suất thông qua nguồn tái cấp vốn đ

TRẦN THỊ TUYẾT VÂN

PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHO VAY HỖ TRỢ NHÀ

Ở TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT VIỆT NAM – CHI NHÁNH THÀNH PHỐ ĐÀ

NẴNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

Đà Nẵng - Năm 2015

TRẦN THỊ TUYẾT VÂN

PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHO VAY HỖ TRỢ NHÀ

Ở TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT VIỆT NAM – CHI NHÁNH THÀNH PHỐ ĐÀ

NẴNG

Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng

Mã số: 60.34.20

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN HÒA NHÂN

Đà Nẵng - Năm 2015

Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.

Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được

ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

Tác giả luận văn

Trần Thị Tuyết Vân

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Câu hỏi hay giả thuyết nghiên cứu 2

4 Đối tượng nghiên cứu 2

5 Phương pháp nghiên cứu 3

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3

7 Bố cục đề tài 3

8 Tổng quan tài liệu nghiên cứu 3

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ CHO VAY HỖ TRỢ NHÀ Ở CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 7

1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ NỘI DUNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NHTM 7

1.1.1 Khái niệm 7

1.1.2 Các đặc trưng cơ bản của cho vay 7

1.1.3 Phân loại cho vay 10

1.2 HOẠT ĐỘNG CHO VAY HỖ TRỢ NHÀ Ở CỦA NHTM 10

1.2.1 Khái quát về cho vay tiêu dùng của NHTM 11

1.2.2 Nội dung đặc trưng của hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở 14

1.2.3 Các tiêu chí đánh giá kết quả cho vay hỗ trợ nhà ở 22

1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở 26

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 32

2.1 KHÁI QUÁT VỀ AGRIBANK ĐÀ NẴNG 33

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển 33

2.1.2 Chức năng và nhiệm vụ 34

2.1.3 Cơ cấu tổ chức 35

2.1.4 Kết quả hoạt động kinh doanh 36

2.2 PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHO VAY HỖ TRỢ NHÀ Ở TẠI AGRIBANK ĐÀ NẴNG 40

2.2.1 Thực trạng cung cầu nhà ở xã hội và nhà ở thương mại trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng 40

2.2.2 Thực trạng cho vay hỗ trợ nhà ở tại Agribank CN Thành phố Đà Nẵng 42

2.3 ĐÁNH GIÁ CHUNG TÌNH HÌNH CHO VAY HỖ TRỢ NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT VIỆT NAM – CHI NHÁNH THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 74

2.3.1 Kết quả đạt được 74

2.3.2 Những hạn chế và nguyên nhân 76

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 82

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VỀ CHO VAY HỖ TRỢ NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT VIỆT NAM – CN TP ĐÀ NẴNG 83

3.1 CĂN CỨ VIỆC ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP 83

3.1.1 Dự báo tình hình thị trường nhà ở được hỗ trợ tại thành phố Đà Nẵng trong thời gian tới 83

3.1.2 Định hướng phát triển cho vay hỗ trợ nhà ở của Chính phủ trong thời gian tới 84

3.2.1 Tăng cường các mặt công tác nhân sự liên quan cho vay hỗ trợ nhà ở tại các chi nhánh, phòng giao dịch trực thuộc 90

3.2.2 Chủ động thỏa thuận hợp tác triển khai hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại 92

3.2.3 Tăng cường hoạt động quảng bá cho vay hỗ trợ nhà ở 94

3.2.4 Tăng cường rà soát, kiểm tra các khoản cho vay hỗ trợ nhà ở của Chi nhánh đảm bảo cho vay đúng đối tượng, đúng mục đích sử dụng vốn theo quy định 95

3.2.5 Tiếp tục nâng cao công tác quản lý chất lượng tín dụng 96

3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 98

3.3.1 Kiến nghị với Ngân hàng Nông nghiệp và PTNT Việt Nam 98

3.3.2 Kiến nghị với Chính quyền thành phố Đà Nẵng 101

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 102

KẾT LUẬN 103 TÀI LIỆU THAM KHẢO

QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐỀ TÀI LUẬN VĂN (Bản sao)

PHỤ LỤC

: Ngân hàng: Ngân hàng thương mại: Ngân hàng Nhà nước: Phát triển nông thôn: Tổng dư nợ

: Thương mại cổ phần: Thành phố

: Ủy ban nhân dân

số hiệu Tên bảng Trang bảng

2.1 Bảng phân tích cơ cấu nguồn vốn của Agribank Đà nẵng 36

2.5 Bảng phân tích số lượng khách hàng cho vay hỗ trợ nhà ở 67

qua các quý tại Agribank Đà nẵng từ ngày 01/06/2013 đến

30/09/2014

2.6 Bảng phân tích dư nợ bình quân cho vay hỗ trợ nhà ở qua 69

các quý tại Agribank Đà Nẵng từ ngày 01/06/2013 đến

30/09/2014

2.7 Bảng phân tích tình hình cho vay hỗ trợ nhà ở trên địa bàn 70

TP Đà Nẵng thời điểm 30/06/2014

2.8 Bảng phân tích theo nhóm nợ dư nợ cho vay hỗ trợ nhà ở 71

qua các quý tại Agribank Đà Nẵng từ 01/06/2013 đến

30/09/2014

2.9 Bảng thu nhập cho vay hỗ trợ nhà ở qua các quý tại 72

Agribank Đà Nẵng từ 01/06/2013 đến 30/09/2014

số hiệu Tên sơ đồ Trang

sơ đồ

2.1 Sơ đồ tổ chức Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển Nông 35

thôn Việt Nam - Chi nhánh thành phố Đà Nẵng

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Một trong những chủ trương lớn của Chính phủ được thể hiện ở Nghịquyết số 02/NQ – CP ngày 07/01/2013 về “một số giải pháp tháo gỡ khó khăncho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu” đó chính là hỗtrợ người dân có điều kiện mua, thuê, thuê mua nhà ở, ổn định cuộc sống,đồng thời từ đó góp phần hỗ trợ tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản,tạo tác động lan tỏa kích thích các ngành khác cùng phát triển Để hiện thựchóa chủ trương này, Chính phủ đã đặc biệt chỉ đạo các bộ, ngành liên quanban hành các quy trình, quy định cụ thể và thực hiện các chính sách ưu đãinhằm kích thích tăng trưởng nguồn cung, cầu nhà ở thương mại, nhà ở xã hội.Đây cũng chính là cơ sở ra đời Thông tư số 11/2013/TT- NHNN, Thông tư số07/2013/TT-BXD ngày 15/05/2013 và các văn bản sửa đổi khác sau này

Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam nói chung vàChi nhánh Thành phố Đà Nẵng nói riêng, với tư cách là một trong năm ngânhàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước giao trọng trách thực hiện chovay đối với các đối tượng thuộc Nghị quyết 02/NQ – CP nêu trên, đã thựchiện nhiều biện pháp để mở rộng tuyên truyền, quảng bá, tiếp cận cho vay cáckhách hàng thuộc đúng đối tượng Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện từ vănbản vào thực tế đã phát sinh không ít vấn đề bất cập, vướng mắc làm cho tiến

độ giải ngân nguồn tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước còn chậm, chưa đạtđược hiệu quả kinh tế - xã hội như mong đợi Vì vậy, việc nghiên cứu, phântích tình hình thực tế cho vay hỗ trợ nhà ở, những bất cập phát sinh trong quátrình thực hiện tại Agribank Đà Nẵng để từ đó đưa ra các giải pháp khả thi,kiến nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, Bộ xây dựng nhằm phát triển gói

sản phẩm cho vay hỗ trợ nhà ở tại Ngân hàng Nông nghiệp và PTNT ViệtNam – Chi nhánh thành phố Đà Nẵng đảm bảo thực hiện đúng, hiệu quả chủtrương mà Thủ tướng Chính phủ đề ra là vô cùng cấp thiết Đó cũng chính là

lý do đề tài “ Phân tích tình hình cho vay hỗ trợ nhà ở tại Ngân hàng Nông

nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh thành phố Đà Nẵng” được chọn làm đề tài nghiên cứu của luận văn này.

2 Mục tiêu nghiên cứu

Hệ thống hóa cơ sở lý luận về cho vay hỗ trợ nhà ở của ngân hàngthương mại

Phân tích về thực trạng cho vay hỗ trợ nhà ở tại Ngân hàng Nông nghiệp

và PTNT Việt Nam – Chi nhánh Thành phố Đà Nẵng qua đó đánh giá kết quả,hạn chế cần khắc phục

Đề xuất các giải pháp về cho vay hỗ trợ nhà ở tại Ngân hàng Nôngnghiệp và PTNT Việt Nam – Chi nhánh Thành phố Đà Nẵng

3.Câu hỏi hay giả thuyết nghiên cứu

- Về lý luận, cho vay hỗ trợ nhà ở của NHTM là gì? Phân tích tình hìnhcho vay hỗ trợ nhà ở bao hàm các nội dung gì, các chỉ tiêu phản ánh kết quả

và các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở là gì?

- Tình hình cho vay hỗ trợ nhà ở tại Agribank Đà Nẵng đã diễn ra như thế nào? Có kết quả đạt được ? Hạn chế và nguyên nhân nào?

- Những giải pháp gì có thể giúp Ngân hàng khắc phục những hạn chế trong hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở?

4.Đối tượng nghiên cứu

Tình hình cho vay hỗ trợ nhà ở tại Ngân hàng Nông nghiệp và PTNT Việt Nam – Chi nhánh Thành phố Đà Nẵng

Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu thực tiễn tình hình cho vay hỗ trợ nhà ở

khách hàng cá nhân, hộ gia đình tại Ngân hàng Nông nghiệp và PTNT Việt

Nam – Chi nhánh Thành phố Đà Nẵng trong giai đoạn từ khi thực hiện

(01/06/2013 đến 30/09/2014)

5 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu được sử dụng chủ yếu là phương pháp thu thập thông tin và phương pháp phân tích

+ Thông tin thu thập được thông qua nhiều kênh như quá trình làm việc trực tiếp tại chi nhánh, phỏng vấn các cán bộ nhân viên của ngân hàng, khách hàng + Phương pháp phân tích sử dụng các thông tin này, kết hợp với phươngpháp so sánh, đối chiếu, tổng hợp thông tin, từ đó đưa ra những nhận định vềtình hình cho vay hỗ trợ nhà ở tại Agribank Đà Nẵng

6.Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, luận văn đã góp phần hệ thống nhữngvấn đề lý luận về hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở Đề tài nghiên cứu phân tíchtình hình cho vay hỗ trợ nhà ở tại Agribank Đà Nẵng, những kết quả đạt đượccùng những hạn chế, tìm ra những nguyên nhân cơ bản dẫn đến những tồn tại.Trên cơ sở đó, nghiên cứu đưa ra những giải pháp thiết thực góp phần pháttriển hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở tại Agribank Đà Nẵng

7 Bố cục đề tài

Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung nghiên cứu của luận văn nàyđược trình bày gồm 3 chương:

Chương 1: Lý luận về cho vay hỗ trợ nhà ở của NHTM

Chương 2: Phân tích tình hình cho vay hỗ trợ nhà ở tại Ngân hàng Nông

nghiệp và PTNTVN – Chi nhánh Thành phố Đà Nẵng

Chương 3: Giải pháp về cho vay hỗ trợ nhà ở tại Ngân hàng Nông

nghiệp và PTNTVN – Chi nhánh Thành phố Đà Nẵng

8 Tổng quan tài liệu nghiên cứu

Cho vay hỗ trợ nhà ở thực chất là một dạng của cho vay tiêu dùng nhưng

được Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ về lãi suất thông qua nguồn tái cấp vốn đểthực hiện mục tiêu an sinh xã hội Chính vì vậy, để thực hiện luận văn này, tácgiả đã tham khảo một số công trình nghiên cứu về cho vay tiêu dùng kết hợpvới các bài báo có uy tín liên quan đến chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở theonghị quyết 02/NQ – CP của Chính phủ Cụ thể:

v Luận văn đã tham khảo cơ sở lý luận cũng như ứng dụng thực tế về cho vay tiêu dùng của các công trình nghiên cứu sau đây:

- Luận văn “Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay tiêu dùng tại Chi

nhánh Ngân hàng Nông nghiệp Quận Sơn Trà Thành phố Đà Nẵng”, tác giả

Lê Doãn Thịnh, Luận văn thạc sĩ, Đại học Đà nẵng, năm 2012

+ Luận văn đã hệ thống hóa cơ sở lý luận về CVTD và mở rộng CVTDcủa NHTM Đặc biệt, tác giả đã đi sâu vào phân tích kinh nghiệm CVTD tạimột số NHTM trên thế giới để rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam Trên

cơ sở lý luận, tác giả đã nghiên cứu thực trạng mở rộng CVTD tại AgribankQuận Sơn Trà Thành phố Đà Nẵng, đưa ra được những thành tựu, hạn chế vànguyên nhân Từ đó, đề xuất Agribank Quận Sơn Trà, Thành phố Đà Nẵnghoàn thiện chính sách, quy trình thủ tục cho vay tiêu dùng phù hợp với thựctiễn cho vay hiện nay Đồng thời kiến nghị Agribank Đà Nẵng hỗ trợ côngnghệ, kinh phí cho chi nhánh xây dựng và ổn định cơ sở vật chất

+ Tuy nhiên, bài viết chỉ mới dừng lại ở kiến nghị Agribank Đà Nẵng màchưa căn cứ trên cơ sở lý luận bài học kinh nghiệm Việt Nam và thực tế đãphân tích để đưa ra những kiến nghị có tính khả thi cao cho NHNN

- Luận văn “Giải pháp đẩy mạnh hoạt động CVTD tại Ngân hàng Nông

nghiệp và phát triển nông thôn Quận Cẩm Lệ Thành phố Đà Nẵng”, tác giả

Lê Nguyên Thảo, Luận văn thạc sĩ, Đại học Đà nẵng, năm 2012

+ Trong phần lý luận chung, tác giả đã khái quát được quan niệm đẩymạnh CVTD, các chỉ tiêu đánh giá và nhân tố ảnh hưởng Luận văn cũng đã

phân tích thực trạng đẩy mạnh CVTD tại Agribank Quận Cẩm Lệ, Đà nẵngthông qua nhiều mặt như dư nợ, khai thác khách hàng, đa dạng hóa sản phẩm,hình thức đảm bảo, tăng trưởng thị phần, kiểm soát rủi ro từ đó đánh giánhững kết quả đạt được cũng như những hạn chế để đề xuất một số giải phápcho Agribank Quận Cẩm Lệ và kiến nghị đến Chính phủ, Ngân hàng Nhànước, Ngân hàng Nông nghiệp và PTNT Việt Nam.

+Tuy nhiên, hạn chế của bài viết là một số giải pháp còn bao hàm lẫnnhau

- Luận văn “Phát triển hoạt động cho vay tiêu dùng tại Ngân hàng phát

triển nhà đồng bằng sông Cửu Long – Chi nhánh Khánh Hòa”, tác giả Trần

Mạnh Hùng, Luận văn thạc sĩ, Đại học Đà nẵng, năm 2012

+ Luận văn đã hệ thống hóa về phát triển cho vay tiêu dùng, đưa ra nộidung phát triển cho vay tiêu dùng gồm 4 phần: phát triền về quy mô, mở rộngthị phần, đa dạng hóa cơ cấu sản phẩm cho vay và kiểm soát rủi ro Trên cơ sở

lý luận, tác giá đã đi vào phân tích thực trạng phát triển hoạt động CVTD tạiNgân hàng TMCP phát triển nhà đồng bằng sông cửu long Chi nhánh KhánhHòa, đánh giá kết quả đạt được và hạn chế Để từ đó đề xuất một số giải phápcho ngân hàng nghiên cứu và kiến nghị NHNN

+ Tuy nhiên, các giải pháp của đề tài còn mang tính chung chung, chưa

cụ thể hóa vào thực tế triển khai tại ngân hàng thực hiện nghiên cứu

- Luận văn “Giải pháp phát triển cho vay tiêu dùng tại Chi nhánh Ngân

hàng Nông nghiệp và phát triển nông thông thành phố Đà Nẵng”, tác giả Đỗ

Thị Thùy Trang, Luận văn thạc sĩ, Đại học Đà nẵng, năm 2011

+ Luận văn đã khái quát hóa quan niệm, chỉ tiêu và các nhân tố ảnhhưởng của phát triển hoạt động CVTD của NHTM Tác giả đã đi vào phântích hoạt động CVTD tại Agribank Đà Nẵng theo đối tượng vay vốn, khaithác khách hàng, đa dạng hóa sản phẩm, chất lượng phát triển CVTD, đánhgiá những thành tựu, hạn chế và đề xuất các giải pháp

+ Hạn chế của bài viết là tác giả chưa đưa ra được các giải pháp quảng

bá hoạt động cho vay tiêu dùng tại Agribank Đà Nẵng

v Ngoài ra, do đặc thù của hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở đã được phân tích ở trên, tác giả cũng đã đi sâu nghiên cứu các bài báo liên quan

Theo thời báo ngân hàng viết qua khảo sát tình hình triển khai cho vay

hỗ trợ nhà ở mà Hiệp hội ngân hàng mới thực hiện tháng 09 năm 2013 thì có

ba rào cản lớn khiến làm chậm tiến độ cho vay hỗ trợ nhà ở Đó là:

Một là, thiếu nguồn cung về nhà ở xã hội, nhà ở thương mại chuyển đổi công năng có diện tích dưới 70 m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2 theo quy định.Hai là, chưa có văn bản quy phạm pháp luật quy định rõ tiêu chí để xácđịnh thành viên hộ gia đình, diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình tại địaphương nên tại một số địa phương, Ủy ban nhân dân phường, xã từ chốikhông xác nhận hoặc xác nhận không đúng mẫu quy định dẫn đến khách hàngkhông thể hoàn tất các thủ tục theo quy định

Ba là, quy định pháp lý về vấn đề thế chấp nhà ở hình thành trong tươnglai còn nhiều vướng mắc, ngân hàng khó khăn trong xử lý tài sản thế chấp lànhà ở hình thành trong tương lai

Theo báo điện tử của Đảng Cộng sản Việt Nam viết thì Hội thảo về nhà

ở xã hội tại Việt Nam và bài học từ kinh nghiệm quốc tế do Bộ xây dựng phốihợp với Ngân hàng thế giới tổ chức tại Hà Nội ngày 12/03/2014 cũng đã nhìnnhận tính thanh khoản của các dự án nhà ở xã hội chưa cao do việc xác địnhđiều kiện mua nhà ở xã hội còn mất nhiều thời gian, nhiều đối tượng thu nhậpthấp chưa đủ tài chính để tiếp cận nhà ở xã hội cũng như chứng minh đượcnguồn thu nhập để có thể vay vốn ngân hàng

1.1.2 Các đặc trưng cơ bản của cho vay

Cho vay là một hình thức cấp tín dụng Do vậy, trước hết, hoạt động chovay của NHTM sẽ mang các đặc trưng cơ bản của tín dụng ngân hàng Cụ thể:

Thứ nhất là, hoạt động cho vay dựa trên cơ sở lòng tin Điều này có nghĩalà: Chỉ khi nào ngân hàng có cơ sở tin rằng “khách hàng sẽ sử dụng có hiệu quả

số tiền của mình tạo ra lợi nhuận lớn hơn từ đó có khả năng trả đầy đủ nợ gốc vàlãi vào đúng hạn cam kết” thì ngân hàng mới quyết định cấp tín dụng cho kháchhàng Lòng tin của ngân hàng đối với khách hàng được hình thành dựa trên việcthẩm định ý muốn trả nợ và khả năng trả nợ của khách hàng

Thứ hai là, Phải có sự chuyển giao quyền sử dụng một lượng giá trị.Thứ ba là, Giá trị chuyển giao phải được hoàn trả đúng hạn cam kết và

sự hoàn trả là vô điều kiện Vô điều kiện ở đây có nghĩa là bên được cho vaybắt buộc phải hoàn trả lại cho ngân hàng cả gốc và lãi mà không được đưa rahay viện ra bất cứ một lý do hay điều kiện nào để hoàn trả

Thứ tư là, Giá trị hoàn trả phải lớn hơn giá trị ban đầu Chênh lệch nàychính là giá cả của khoản tín dụng là số lượng đơn vị tiền tệ hoặc các điều

kiện điều khoản mà khách hàng phải trả để có được quyền sử dụng vốn củangân hàng trong một khoảng thời gian nhất định Giá cả của khoản tín dụng

có nhiều loại như lãi suất, hoa hồng phí, các điều kiện điều khoản kèm theo Bên cạnh việc mang những đặc trưng chung của tín dụng ngân hàng,hoạt động cho vay còn mang những nét đặc trưng riêng giúp ta phân biệt nóvới các hình thức cấp tín dụng khác của NHTM như cho thuê tài chính, baothanh toán, chiết khấu, bảo lãnh Cụ thể:

Thứ nhất là, hình thái tín dụng là tiền tệ (chủ yếu dưới dạng bút tệ haycòn gọi là tiền ghi sổ trên tài khoản) Đây là điểm khác biệt với các hình thứccấp tín dụng khác như bảo lãnh và cho thuê tài chính Với hình thái là tiền tệ,cho vay sẽ đáp ứng được mọi nhu cầu khác nhau của nhiều tầng lớp dân cưtrong xã hội, cũng như nền kinh tế Do đó, nó được sử dụng phổ biến vàchiếm một tỷ lệ lớn trong việc cấp tín dụng Khi nói đến cấp tín dụng là hầunhư mọi người sẽ nghĩ đến cho vay

Thứ hai là, bản chất của hành vi cho vay là ứng trước cho nên độ rủi rocao Việc cấp tín dụng sẽ được thực hiện sau khi ngân hàng đã kiểm tra, xemxét, phân tích về tính khả thi, hiệu quả của từng mục đích vay vốn của kháchhàng Tuy nhiên, trong thực tế, để đi từ kế hoạch đến thực hiện đúng như mụcđích đã đưa ra thực sự rất khó khăn và có một khoảng cách rất lớn Trong quátrình thực hiện, nếu chỉ xét theo cơ sở là người đi vay sử dụng vốn vay đúngtheo mục đích đưa ra thì cũng có thể sẽ gặp nhiều biến cố bất lợi dẫn đến rủi

ro làm cho kết quả không thành công như dự định, dẫn đến ảnh hưởng xấuđến nguồn trả nợ Rủi ro của khoản tín dụng còn xảy ra khi người đi vay sửdụng sai mục đích vốn vay Do hình thái tín dụng là tiền tệ nên hết sức linhđộng, người đi vay sẽ dễ dàng dùng số tiền vay được vào các mục đích khác,ngân hàng rất khó để kiểm soát được một khi tiền đã vào tay của khách hàng

Và khi đó, sẽ gây thất thoát tiền, làm hiệu quả sử dụng tiền không cao, ảnhhưởng xấu đến nguồn trả nợ.

Thứ ba là, đối tượng cho vay phong phú Sự phong phú của đối tượngcho vay xuất phát từ sự đa dạng về mục đích vay của khách hàng: vay để đầu

tư xây dựng cơ bản, vay để sản xuất kinh doanh, vay tiêu dùng… Những mụcđích vay phong phú dẫn đến những nhu cầu vay đa dạng về thời gian, quymô… nên phạm vi đối tượng cho vay của ngân hàng rất rộng lớn Chẳng hạnvay kinh doanh, đối tượng cho vay có thể bao gồm nhu cầu phát sịnh trongcác giai đoạn của một chu kỳ hoạt động, như giai đoạn mua vào, phát sinh nhucầu thanh toán tiền mua nguyên vật liệu, hàng hóa, chi phí vận chuyển…, giaiđoạn sản xuất phát sinh các chi phí về bao bì, đóng gói sản phẩm, chi phí bánhàng…, giai đoạn thu tiền là các khoản phải thu chưa đến hạn thanh toán…,đối với vay tiêu dùng là các nhu cầu thanh toán tiền mua tài sản giá trị lớn nhưnhà, xe, đồ gia đình giá trị cao, chi phí sinh hoạt, học tập, chữa bệnh…

Thứ tư là, kỹ thuật thực hiện cho vay đa dạng Trong cho vay, có nhiềuphương thức để ngân hàng chuyển giao tiền cho khách hàng Mỗi phươngthức là một tập hợp các kỹ thuật tác nghiệp cụ thể khi thực hiện cho vay, gồm

kỹ thuật xác định hạn mức cho vay, thời hạn vay, định kỳ hạn trả nợ, giảingân, thu nợ, xử lý nợ Việc vận dụng phương thức nào là tùy thuộc vào quátrình tìm hiểu của ngân hàng về đặc điểm kinh doanh, khả năng tài chính, rủi

ro đặc trưng của người đi vay … Theo quy định hiện nay, có 8 phương thứccho vay, cụ thể: cho vay từng lần, cho vay theo hạn mức tín dụng, cho vaytheo dự án đầu tư, cho vay trả góp, cho vay thong qua phát hành và sử dụngthẻ tín dụng, cho vay hợp vốn, cho vay theo hạn mức tín dụng dự phòng, chovay theo hạn mức thấu chi

1.1.3 Phân loại cho vay

a Căn cứ theo thời hạn cho vay

- Cho vay ngắn hạn là các khoản vay có thời hạn cho vay đến 12 tháng

- Cho vay trung hạn là các khoản vay có thời hạn cho vay từ trên 12 tháng đến 60 tháng

- Cho vay dài hạn là các khoản vay có thời hạn cho vay từ trên 60 tháng trở lên

b Căn cứ theo mục đích sử dụng khoản vay

- Cho vay tiêu dùng: là loại hình cho vay để tài trợ cho việc tiêu dùngnhằm giúp người tiêu dùng có thể sử dụng hàng hóa, dịch vụ trước khi họ cókhả năng chi trả, tạo điều kiện cho người vay được hưởng mức sống cao hơn

- Cho vay phục vụ sản xuất – kinh doanh: là loại cho vay của tổ chức tíndụng đối với các phương án, dự án đầu tư sản xuất kinh doanh Các khoản vaynày thường được sử dụng vào việc tài trợ cho vốn lưu động, mua sắm tài sản

cố định

c Căn cứ mức độ tín nhiệm đối với khách hàng

- Cho vay bảo đảm bằng tài sản: Khách hàng vay vốn cần phải có tài sản

để đảm bảo cho khoản vay của mình bằng cách cầm cố, thế chấp tài sản hoặcbảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba

- Cho vay bảo đảm không bằng tài sản: Hình thức này NHTM cho vay dựatrên uy tín, tín nhiệm của khách hàng mà không đòi hỏi phải có tài sản đảm bảocho các khoản vay bằng tài sản của người đi vay hoặc người bảo lãnh

1.2 HOẠT ĐỘNG CHO VAY HỖ TRỢ NHÀ Ở CỦA NHTM

Cho vay hỗ trợ nhà ở thực chất là một dạng của cho vay tiêu dùng nhưngđược Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ về lãi suất thông qua nguồn tái cấp vốn đểthực hiện mục tiêu an sinh xã hội của Chính phủ Đó chính là sự kết hợp củacho vay tiêu dùng của NHTM và cho vay theo chính sách ưu đãi Vì vậy,

trong nội dung của phần này, tác giả sẽ tập trung phân tích khái quát cho vaytiêu dùng của NHTM từ đó đi đến nghiên cứu nội dung hoạt động cho vay hỗtrợ nhà ở.

1.2.1 Khái quát về cho vay tiêu dùng của

NHTM a Khái niệm cho vay tiêu dùng

Cho vay tiêu dùng là các khoản cho vay nhằm tài trợ cho nhu cầu chi tiêucủa người tiêu dùng, bao gồm cá nhân và hộ gia đình Đây là nguồn tài chínhquan trọng giúp những người này trang trải nhu cầu nhà ở, đồ dùng gia đình

và xe cộ Bên cạnh đó, những chi tiêu cho nhu cầu giáo dục,y tế và du lịch cũng có thể được tài trợ bởi cho vay tiêu dùng

b Đặc điểm của hoạt động cho vay tiêu dùng

- Quy mô mỗi khoản cho vay nhỏ nhưng số lượng các khoản vay lớn Các khách hàng khi tìm đến ngân hàng với mục đích vay tiêu dùng

thường có nhu cầu vốn không cao vì nhu cầu của người tiêu dùng đối với cácloại hàng hóa xa xỉ là không cao hoặc đã có tích lũy từ trước đối với những tàisản có giá trị lớn Mặt khác, do cho vay tiêu dùng có độ rủi ro cao hơn nênngân hàng cũng thường thận trọng hơn trong việc quyết định số tiền cho vaycăn cứ vào khả năng trả nợ và tài sản đảm bảo của khách hàng Song nếu xét

về số lượng thì nhu cầu vay tiêu dùng là khá lớn do đối tượng của loại hìnhcho vay này là mọi cá nhân trong xã hội từ những người có thu nhập cao đến

có thu nhập trung bình và thấp với nhiều nhu cầu phong phú, đa dạng Khichất lượng cuộc sống và trình độ dân trí được nâng cao, người dân càng cónhu cầu vay ngân hàng để cải thiện và nâng cao mức sống Do đó, nền kinh tếcàng phát triển thì số lượng các khoản vay tiêu dùng sẽ càng nhiều

- Các khoản cho vay tiêu dùng có chi phí khá lớn

Do số lượng món vay tiêu dùng nhiều, khách hàng đông và đa dạngnhưng quy mô mỗi khoản vay lại nhỏ, ngân hàng phải huy động nhiều nhân

lực cho hoạt động cho vay, từ khâu tiếp nhận hồ sơ, thẩm định khách hàng,quyết định cho vay, giải ngân cũng như kiểm soát và thu nợ đối với kháchhàng sau khi cho vay Mặt khác, ngân hàng cũng gặp không ít khó khăn đểquản lý các khoản cho vay tiêu dùng với giá trị nhỏ nhưng số lượng lớn do đốivới khách hàng cá nhân, thông tin về tình hình tài chính thường không côngkhai minh bạch như ở các công ty lớn Tất cả những điều này làm cho chi phítính trên một đơn vị tiền tệ cho vay tiêu dùng cao hơn so với các loại hình chovay khác.

- Cho vay tiêu dùng là một trong những khoản mục có khả năng sinh lời cao nhất

Do các khoản vay tiêu dùng thường được định giá cao, theo ước tínhchỉ khi nào lãi suất vay vốn trên thị trường và tỷ lệ tổn thất tín dụng tăng lênđáng kể thì hầu hết các khoản tín dụng tiêu dùng mới không mang lại lợinhuận Việc định giá cao là do cho vay tiêu dùng có chi phí lớn và rủi ro cao,hơn nữa là do tâm lý người vay không quan tâm tới lãi suất phải trả, họthường quan tâm tới khoản tiền phải trả hàng tháng hơn là lãi suất Mặt khác,nếu như trong kinh doanh, người ta phải hạch toán lãi lỗ thì trong tiêu dùngngười ta đặt yếu tố thỏa mãn lên hàng đầu hơn là phải trả chi phí lớn

- Các khoản cho vay tiêu dùng thường có độ rủi ro cao

Vì đối tượng của hoạt động cho vay tiêu dùng là các cá nhân, hộ giađình nên hoạt động này không chỉ chịu ảnh hưởng bới các yếu tố chủ quancủa người tiêu dùng mà còn chịu tác động từ các yếu tố khách quan từ bênngoài Một số nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng này là:

+ Thông tin tài chính của cá nhân và hộ gia đình thường khó đầy đủ và

rõ ràng như thông tin về doanh nghiệp (thông qua báo cáo tài chính), dẫn đếnrủi ro đạo đức và rủi ro thông tin không cân xứng Các cá nhân có thể tìmcách trốn tránh không trả các khoản vay cho dù có khả năng thanh toán

+ Nguồn trả nợ chủ yếu là từ thu nhập ổn định từ thời điểm hiện tại củangười vay Do vậy, nếu người vay gặp vấn đề về sức khỏe, mất việc làm haygặp các biến cố bất ngờ ảnh hưởng đến thu nhập hàng tháng, ngân hàng sẽgặp khó khăn trong thu hồi nợ Đây là rủi ro khó lường trước, khác với mónvay kinh doanh ta có thể hạn chế được thông qua nâng cao chất lượng thẩmđịnh dự án.

+ Cho vay tiêu dùng có tính nhạy cảm theo chu kỳ kinh tế Khi nềnkinh tế mở rộng, người dân lạc quan về tương lai thì họ sẽ vay ngân hàngnhiều hơn, và khi nền kinh tế suy thoái, tình trạng thất nghiệp tăng thì họ sẽhạn chế vay mượn ngân hàng

c Phân loại cho vay tiêu dùng

- Căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng:

+ Cho vay tiêu dùng cư trú: Đây là các khoản cho vay nhằm tài trợ cho nhu cầu mua sắm, xây dựng, cải tạo nhà ở

+ Cho vay tiêu dùng phi cư trú: Đây là các khoản cho vay tài trợ choviệc trang trải các chi phí mua sắm xe cộ, đồ dùng sinh hoạt, chi phí y tế, họchành, giải trí, du lịch…

- Căn cứ vào cách thức hoàn trả:

+ Cho vay tiêu dùng trả góp: là hình thức cho vay trong đó người đi vaytrả nợ (gồm số tiền cả gốc và lãi) cho ngân hàng làm nhiều lần theo những kỳhạn nhất định trong thời hạn cho vay.( thường áp dụng cho món vay lớn, thờihạn vay dài)

+ Cho vay tiêu dùng phi trả góp: Đây là phương thức vay mà tiền vayđược khách hàng thanh toán cho Ngân hàng chỉ một lần khi đến hạn (Thường

áp dụng cho món vay có giá trị nhỏ và thời hạn vay ngắn)

+ Cho vay tiêu dùng tuần hoàn: Là các khoản cho vay trong đó Ngânhàng cho phép khách hàng sử dụng thẻ tín dụng hay các loại séc được phép

thấu chi dựa trên tài khoản vãng lai Theo phương thức này, trong thời hạncấp tín dụng được thỏa thuận trước, căn cứ vào nhu cầu chi tiêu và thu nhậpkiếm được từng kì, khách hàng được ngân hàng cho phép thực hiện việc vay

và trả nợ từng kỳ một cách tuần hoàn theo một hạn mức tín dụng

- Căn cứ vào nguồn gốc của khoản nợ:

+ Cho vay tiêu dùng gián tiếp: Đây là hình thức cho vay trong đó ngânhàng mua các khoản nợ phát sinh do những công ty bán lẻ đã bán chịu hànghóa hay dịch vụ cho người tiêu dùng

+ Cho vay tiêu dùng trực tiếp: Đây là các khoản cho vay tiêu dùng trong

đó ngân hàng trực tiếp tiếp xúc và cho khách hàng vay cũng như trực tiếp thu

nợ từ người vay

1.2.2 Nội dung đặc trưng của hoạt động cho vay hỗ trợ nhà

ở a Mục tiêu

Mục tiêu chung của hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở: kích thích tăng

trưởng nguồn cung, cầu nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, hỗ trợ người dân gặpkhó khăn về nhà ở có điều kiện mua, thuê, thuê mua nhà ở phù hợp hoặc xâydựng mới, cải tạo sửa chữa lại nhà ở (đối với trường hợp đã có đất ở phù hợpvới quy hoạch) được ổn định cuộc sống, từ đó giúp hỗ trợ tháo gỡ khó khăn,giảm lượng tồn kho, điều chỉnh cơ cấu của thị trường bất động sản phù hợpvới nhu cầu thực của xã hội đồng thời tạo hiệu ứng tích cực lan tỏa với cácngành kinh tế khác (như sản xuất vật liệu xây dựng, xi măng, sắt thép…).Bên cạnh đó, ngoài các mục tiêu chung, đối với hoạt động cho vay củamình, trong từng giai đoạn, mỗi ngân hàng thương mại sẽ đặt ra các mục tiêu

cụ thể khác nhau Đó có thể là tăng trưởng quy mô, mở rộng thị phần, là nângcao chất lượng dịch vụ hoặc kiểm soát rủi ro Đối với hoạt động cho vay hỗtrợ nhà ở do đặc thù của hoạt động này chỉ mới được triển khai thực hiện từngày 01/06/2013 và áp dụng cho một số đối tượng khách hàng cụ thể theo quy

định của pháp luật nhằm thực hiện mục tiêu an sinh xã hội của Chính phủ nênviệc kết hợp thực hiện đồng bộ các mục tiêu về tăng trưởng quy mô, mở rộngthị phần, nâng cao chất lượng dịch vụ, kiểm soát rủi ro và tăng trưởng thunhập là vô cùng quan trọng.

b Tổ chức hoạt động cho

vay - Tổ chức bộ máy:

Căn cứ vào thực tế quy trình cho vay hỗ trợ nhà ở tại đơn vị, mỗi ngânhàng thương mại cho vay sẽ thực hiện phân công trách nhiệm công việc cụ thểcủa từng bộ phận ở các khâu, các bước thực hiện đảm bảo tạo sự kết hợp hàihòa giữa các bộ phận, từ đó góp phần nâng cao trách nhiệm của từng cá nhân

và dễ dàng phát hiện sai xót trong quá trình cho vay Hay nói cách khác, đóchính là sự phân chia trách nhiệm, phối hợp giữa các bộ phận trong ngân hàng

từ khâu cân đối nguồn vốn, thẩm định quyết định cho vay đến hạch toán kếtoán, kiểm tra, kiểm soát và thu nợ……

- Ban hành văn bản hướng dẫn về cho vay hỗ trợ nhà ở trong hệ thốngphù hợp với các quy định của pháp luật, hướng dẫn của Chính phủ, Ngânhàng Nhà nước và Bộ xây dựng Cụ thể:

ü Đối tượng vay vốn:

- Cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nướcthuộc các cơ quan Đảng Nhà nước, Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị

- xã hội, xã hội – nghề nghiệp; viên chức thuộc các đơn vị sự nghiệp công lập;lực lượng vũ trang nhân dân;

- Đối tượng thu nhập thấp là người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệpngoài công lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã đượcthành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật; người đã được nghỉ laođộng theo chế độ quy định, người lao động tự do, kinh doanh cá thể

- Hộ gia đình, cá nhân có phương án đầu tư cải tạo hoặc xây dựng mớinhà ở xã hội phù hợp với quy định của pháp luật để cho thuê, cho thuê mua và

để bán cho các đối tượng là công nhân, người lao động tại các khu côngnghiệp, cụm công nghiệp vừa và nhỏ, khu chế xuất, khu kinh tế, khu côngnghệ cao, các cơ sở sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp, nhà máy, xínghiệp (kể cả bên trong và ngoài khu công nghiệp) của tất cả các ngành nghềthuộc các thành phần kinh tế; người lao động thuộc các thành phần kinh tế tạikhu vực đô thị, sinh viên, học sinh tại các trường đại học, cao đẳng, trung họcchuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề và trường dạy nghề cho côngnhân (không phân biệt công lập hay ngoài công lập) và các đối tượng khácthuộc diện được giải quyết nhà ở xã hội theo quy định của Nghị định số188/2013/NĐ- CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển và quản lýnhà ở xã hội

ü Đối tượng cho vay:

- Các chi phí chưa thanh toán liên quan đến việc thuê, thuê mua, mua nhà

ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bándưới 15 triệu đồng/m2 đối với các hợp đồng đã ký với chủ đầu tư kể từ ngày07/01/2013

- Các chi phí chưa thanh toán với chủ đầu tư phát sinh kể từ ngày21/08/2014 để mua nhà ở thương mại tại các dự án phát triển nhà ở, dự án đầu

tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt cótổng giá trị hợp đồng mua bán đã bao gồm thuế VAT (kể cả nhà và đất) khôngvượt quá 1.050.000.000 đồng

- Các chi phí chưa thanh toán phát sinh kể từ ngày 21/08/2014 (khôngbao gồm chi phí thuế) để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa lại nhà ở củamình;

- Các chi phí chưa thanh toán phát sinh kể từ ngày 21/08/2014 (khôngbao gồm chi phí thuế) để thực hiện dự án đầu tư cải tạo hoặc xây dựng mớinhà ở xã hội;

Ghi chú: Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thànhphần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thịtrường (Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010)

Nhà ở thương mại theo quy định này được hiểu là nhà ở thương mại dodoanh nghiệp đầu tư tại các dự án phát triển nhà ở

ü Điều kiện cho vay:

Ngoài các điều kiện cho vay theo quy định của pháp luật hiện hành vềcho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng, Ngân hàng Nhà nước, Bộxây dựng còn quy định thêm một số điều kiện mang tính chất đặc thù của hoạtđộng cho vay hỗ trợ nhà ở nhằm đảm bảo thực hiện mục tiêu an sinh xã hội

mà Chính phủ đã đề ra Đó là:

- Một là, điều kiện về mức vốn tối thiểu của khách hàng tham gia vào dự

án, phương án vay vốn Quy định này nhằm nâng cao trách nhiệm của kháchhàng đối với khoản vay đồng thời giảm bớt rủi ro cho ngân hàng mà đặc biệt

là rủi ro đặc thù của hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở là thế chấp chủ yếu bằngtài sản hình thành trong tương lai từ vốn vay Cụ thể:

+ Tối thiểu 20% giá trị của phương án vay đối với khách hàng vay vốn

để thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội hoặc thuê, mua nhà ở thương mại theoquy định

+ Tổi thiểu 30% chi phí xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa lại nhà ở hoặc tổng mức đầu tư của phương án vay đối với các khách hàng còn lại

- Hai là điều kiện về nhà ở của khách hàng vay vốn Có thể nói đây làmột trong những điều kiện quan trọng nhằm đảm bảo cho hoạt động cho vay

hỗ trợ nhà ở của ngân hàng thương mại đi theo đúng hướng, đảm bảo thực

hiện mục tiêu Chính phủ đề ra Cụ thể là các khách hàng đang khó khăn vềnhà ở (chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc có nhà ở nhưng diện tíchnhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 8 m2 sử dụng/ người và diện tíchkhuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn diện tích đất được cấp phép xây dựngtheo quy định của UBND cấp tỉnh … ) nhưng chưa được Nhà nước hỗ trợdưới mọi hình thức.

- Ba là, cam kết khách hàng, các thành viên trong hộ gia đình của kháchhàng chưa được vay vốn hỗ trợ tại ngân hàng theo quy định Điều kiện nàynhằm đảm bảo mỗi gia đình chỉ được vay một lần hỗ trợ nhà ở Lưu ý, trườnghợp con, cháu của chủ hộ đã lập gia đình (có Giấy chứng nhận kết hôn) vàtrường hợp ở nhờ nhưng có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú cùng với chủ hộthì được coi là hộ gia đình độc lập và thuộc đối tượng cho vay vốn hỗ trợ nhà

ở theo quy định

Ngoài ra, để đảm bảo thực hiện được mục tiêu mà Chính phủ đề ra đốivới hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở, Bộ xây dựng còn quy định cụ thể các mẫuxác nhận và tổ chức xác nhận điều kiện được vay đối với từng trường hợp

ü Lãi suất cho vay:

Mức lãi suất cho vay hỗ trợ nhà ở của NH đối với khách hàng đượcNHNN công bố hàng năm và áp dụng cho các khoản vay có dư nợ trong năm.Mức lãi suất áp dụng trong năm 2014 là 5% Mức lãi suất áp dụng chonăm tiếp theo được Ngân hàng Nhà nước xác định và công bố lại, bằngkhoảng 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trườngnhưng không vượt quá 6%

Thời gian áp dụng lãi suất cho vay nêu trên:

- Tối đa 15 năm đối với khách hàng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội,thuê, mua nhà ở thương mại tính từ thời điểm khách hàng được giải ngân lầnđầu tiên, nhưng không vượt quá thời điểm 01/06/2031

- Tối đa 10 năm đối với khách hàng xây dựng mới, cải tạo sửa chữa lạinhà ở của mình tính từ thời điểm khách hàng được giải ngân lần đầu tiên,nhưng không vượt quá thời điểm 01/06/2026.

- Tối đa 5 năm đối với khách hàng hộ gia đình, cá nhân đầu tư cải tạohoặc xây dựng mới nhà ở xã hội tính từ thời điểm khách hàng được giải ngânlần đầu tiên, nhưng không vượt quá thời điểm 01/06/2021

Khi hết thời hạn áp dụng lãi suất cho vay hỗ trợ đã nêuở trên, ngân hàngthương mại tự quyết định mức lãi suất cho vay phù hợp với tình hình tài chínhcủa ngân hàng

ü Thời hạn cho vay: Thời hạn cho vay do khách hàng và ngân hàngthỏa thuận nhưng thời gian áp dụng mức lãi suất hỗ trợ không được vượt quáthời hạn nêu ở trên

ü Mức cho vay: Mức cho vay tối đa đối với một khách hàng do ngânhàng và khách hàng thỏa thuận đảm bảo phù hợp các quy định về mức vốn tốithiểu và không vượt quá mức áp dụng chung trên địa bàn cả nước là700.000.000 đồng/ khách hàng đối với khách hàng vay để xây dựng mới hoặccải tạo sửa chữa lại nhà ở của mình

Ngoài ra, để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng tiếp cận vốn vay,Ngân hàng Nhà nước còn quy định trường hợp khách hàng cá nhân mua, thuê,thuê mua nhà ở xã hội, thuê, mua nhà ở thương mại với chủ đầu tư nhưng đápứng đủ các điều kiện vay vốn khác thì ngân hàng thương mại cho vay đượcphát hành cam kết sẽ cho vay sau khi khách hàng hoàn thành ký kết hợp đồngmua, thuê, thuê mua nhà ở với chủ đầu tư

c Triển khai thực hiện

- Thực hiện ký kết các hợp đồng thoả thuận giữa ngân hàng thương mạicho vay với các nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại về giới thiệucác đối tượng được vay vốn theo gói hỗ trợ nhà ở cho ngân hàng

- Thực hiện các công tác tuyên truyền phổ biến rộng rãi chủ trương và các quy định nghiệp vụ cho vay hỗ trợ nhà ở đến khách hàng.

- Thực hiện cho vay theo đúng quy trình đặc biệt chú trọng rà soát kháchhàng đảm bảo cho vay đúng đối tượng theo quy định Kiểm tra, giám sát quátrình vay vốn, sử dụng vốn vay và trả nợ của khách hàng, đôn đốc khách hàngthực hiện đúng và đầy đủ các cam kết đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng,

có kế hoạch kiểm tra trước trong và sau khi cho vay

- Thực hiện theo dõi, hạch toán và quản lý riêng việc cho vay hỗ trợ nhà

ở d Quy trình, thủ tục tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước

- Ngân hàng Nhà nước ký hợp đồng tái cấp vốn nguyên tắc về cho vay hỗtrợ nhà ở đối với từng ngân hàng Theo đó:

+ Ngân hàng nhà nước thực hiện giải ngân khoản cho vay tái cấp vốnđối với ngân hàng trên cơ sở dư nợ cho vay của ngân hàng đối với kháchhàng, nhưng tối đa đến hết ngày 01 tháng 06 năm 2016

+ Lãi suất tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước đối với Ngân hàng thấphơn lãi suất cho vay của ngân hàng đối với khách hàng là 1,5%/năm tại cùngthời điểm Lãi suất nợ quá hạn bằng 150% lãi suất tái cấp vốn trong hạn

+ Thời hạn tái cấp vốn cho vay hỗ trợ nhà ở từng lần là 364 ngày và tựđộng được gia hạn đối với dư nợ tái cấp vốn còn lại tại thời điểm đến hạnthêm một thời gian bằng thời hạn tái cấp vốn lần đầu Việc tự động gia hạnđược thực hiện tối đa kéo dài đến ngày 01/06/2031 Dư nợ còn lại của kháchhàng tại ngân hàng sau ngày hết thời hạn áp dụng mức lãi suất cho vay hỗ trợđược chuyển sang hình thức cho vay theo cơ chế thương mại bằng nguồn vốncủa ngân hàng

- Định kỳ chậm nhất là vào ngày 05 của tháng tiếp theo ngay sau thángbáo cáo, Ngân hàng gửi công văn và báo cáo kết quả cho vay hỗ trợ nhà ở về

Ngân hàng Nhà nước (Vụ Tín dụng) làm cơ sở để Ngân hàng Nhà nước giải ngân hoặc thu hồi nợ tái cấp vốn.

- Trường hợp giải ngân tái cấp vốn:

+ Ngân hàng có công văn đề nghị vay tái cấp vốn, gửi kèm công văn vàbáo cáo kết quả cho vay hỗ trợ nhà ở

+ Trong thời gian 01 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đầy đủ hồ sơcủa ngân hàng, Vụ Tín dụng chủ trì xin ý kiến của Vụ Chính sách tiền tệ, Cơquan Thanh tra, giám sát ngân hàng về đề nghị vay tái cấp vốn của Ngânhàng

+ Trong thời gian tối đa 02 ngày làm việc, Vụ Chính sách tiền tệ, Cơquan Thanh tra, giám sát ngân hàng có ý kiến bằng văn bản gửi Vụ Tín dụng

để tổng hợp trình Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quyết định phê duyệt sốtiền tái cấp vốn cho ngân hàng

+ Căn cứ vào quyết định của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước và hợpđồng tái cấp vốn nguyên tắc về cho vay hỗ trợ nhà ở giữa Ngân hàng Nhànước và Ngân hàng, trong thời hạn 01 ngày làm việc kể từ ngày có quyết địnhcủa Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, Sở giao dịch Ngân hàng Nhà nước thựchiện giải ngân và ngân hàng ký khế ước nhận nợ đối với khoản tái cấp vốnđược giải ngân

- Trường hợp thu nợ tái cấp vốn:

+ Trong thời hạn 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được báo cáo kếtquả cho vay hỗ trợ nhà ở của ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước (Vụ Tín dụng)xác định và thông báo cho Sở giao dịch Ngân hàng Nhà nước và ngân hàng về

số tiền nợ gốc tái cấp vốn ngân hàng phải hoàn trả Ngân hàng Nhà nước

+ Trong thời hạn 01 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo củaNgân hàng Nhà nước (Vụ Tín dụng), ngân hàng có trách nhiệm hoàn trả nợgốc tái cấp vốn cho Ngân hàng Nhà nước

+ Việc thu nợ gốc tái cấp vốn được tính giảm trừ lần lượt vào các khếước nhận nợ của ngân hàng tại Ngân hàng Nhà nước theo thứ tự thời gian củacác khế ước nhận nợ, tính từ khế ước nhận nợ đầu tiên.

+ Chậm nhất đến ngày 01/06/2031, Ngân hàng phải hoàn trả toàn bộ nợgốc và lãi vay tái cấp vốn cho Ngân hàng Nhà nước

1.2.3 Các tiêu chí đánh giá kết quả cho vay hỗ trợ nhà ở

a Các tiêu chí phản ánh quy mô

Đây là các tiêu chí phản ánh sự phát triển của cho vay hỗ trợ nhà ở theo chiều rộng Cụ thể:

- Tiêu chí phản ánh dư nợ cho vay hỗ trợ nhà ở:

Tiêu chí này được đánh giá qua mức tăng dư nợ cho vay hỗ trợ nhà ở quacác thời kỳ so sánh và tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay hỗ trợ nhà ở qua cácthời kỳ

Mức tăng (giảm) dư nợ cho vay hỗ trợ nhà ở = Tổng dư nợ cho vay hỗtrợ nhà ở năm t - Tổng dư nợ cho vay hỗ trợ nhà ở năm (t-1)

Hệ số này cho biết dư nợ cho vay hỗ trợ nhà ở năm t tăng (giảm) so vớinăm (t-1) về số tuyệt đối là bao nhiêu Hệ số này dương (>0) cho thấy số tiềnngân hàng cho khách hàng vay tăng lên quy mô về cho vay hỗ trợ nhà ở củangân hàng tăng và ngược lại

Tốc độ tăng (giảm) dư nợ cho vay hỗ trợ nhà ở = Mức tăng (giảm) tuyệtđối dư nợ cho vay hỗ trợ nhà ở / Dư nợ cho vay hỗ trợ nhà ở kỳ gốc

Cũng giống như mức tăng (giảm) dư nợ cho vay hỗ trợ nhà ở, tỷ số nàycho biết dư nợ cho vay hỗ trợ nhà ở năm t tăng (giảm) so với năm (t-1) về sốtương đối là bao nhiêu Hệ số này dương (>0) cho thấy số tiền ngân hàng chokhách hàng vay tăng lên quy mô về cho vay hỗ trợ nhà ở của ngân hàng tăng

và ngược lại

Đây là tiêu chí cốt lõi để đánh giá quá trình mở rộng cho vay hỗ trợ nhà ở

Ngoài ra, để đánh giá về quy mô cho vay hỗ trợ nhà ở, người ta còn cóthể dùng tiêu chí tỷ trọng dư nợ cho vay hỗ trợ nhà ở nhằm xem xét vị trí củahoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở trong tổng hoạt động cho vay của ngân hàng.

Tỷ trọng dư nợ cho vay hỗ trợ nhà ở = Tổng dư nợ cho vay hỗ trợ nhà ở/Tổng dư nợ từ hoạt động cho vay

- Tiêu chí phản ánh số lượng khách hàng vay hỗ trợ nhà ở:

Tiêu chí phản ảnh số lượng khách hàng vay hỗ trợ nhà ở cũng được đánhgiá qua hai tiêu chí là mức tăng (giảm) tuyệt đối và tốc độ tăng (giảm)

Mức tăng (giảm) số lượng khách hàng vay hỗ trợ nhà ở = Số lượngkhách hàng vay hỗ trợ nhà ở năm t – Số lượng khách hàng vay hỗ trợ nhà ởnăm (t-1)

Tốc độ tăng (giảm) số lượng khách hàng vay hỗ trợ nhà ở = Mức tăng(giảm) tuyệt đối số lượng khách hàng vay hỗ trợ nhà ở / Số lượng khách hàngvay hỗ trợ nhà ở kỳ gốc

Cả hai tiêu chí này đều nhằm phản ánh sự mở rộng (suy giảm) số lượngkhách hàng mà ngân hàng đã cho vay hỗ trợ nhà ở qua các thời kỳ

- Tiêu chí phản ánh bình quân dư nợ vay hỗ trợ nhà ở trên một khách

hàng vay:

Dư nợ bình quân cho vay hỗ trợ nhà ở trên một khách hàng được xácđịnh bằng tổng dư nợ cho vay hỗ trợ nhà ở tại một thời điểm chia cho sốkhách hàng vay hỗ trợ nhà ở có ở thời điểm đó Tiêu chí này được so sánh quacác năm nhằm đánh giá mức độ phát triển cho vay hỗ trợ nhà ở của một ngânhàng phản ánh một khách hàng cho vay hỗ trợ nhà ở chiếm dư nợ bình quânbao nhiêu qua các năm Hệ số này càng cao chứng tỏ cho vay hỗ trợ nhà ởchiếm vị trí ngày càng quan trọng trong hoạt động cho vay của ngân hàng vàcho vay hỗ trợ nhà ở ngày càng phát triển

b Tiêu chí phản ánh thị phần cho vay hỗ trợ nhà ở

Thị phần cho vay hỗ trợ nhà ở là tỷ trọng dư nợ cho vay hỗ trợ nhà ở củaNHTM so với tổng dư nợ cho vay hỗ trợ nhà ở của tất cả các NHTM trên thịtrường mục tiêu

Tiêu chí này phản ánh thị phần mà ngân hàng thương mại chiếm lĩnhđược trên thị trường so với các đối thủ cạnh tranh trên địa bàn, thường đượcđánh giá trong một vùng, miền, quốc gia … và được so sánh qua các năm đểthể hiện mức độ phát triển

c.Các tiêu chí đánh giá chất lượng dịch vụ

Chất lượng dịch vụ cho vay hỗ trợ nhà ở là một tiêu chí tổng hợp, khôngthể phản ánh qua một tiêu thức cụ thể mà phải đánh giá kết hợp qua nhiều tiêuthức Cụ thể:

- Độ an toàn, chính xác trong quá trình thực hiện nghiệp vụ cho vay hỗ trợ nhà ở, thủ tục giao dịch khi khách hàng đến vay

- Tốc độ xử lý các giao dịch là nhanh hay chậm: Thủ tục thẩm định về các điều kiện vay vốn

- Thái độ và trách nhiệm của nhân viên ngân hàng: Nhân viên ngân hàng

có trình độ nghiệp vụ vững vàng, luôn tận tình với khách hàng, quan tâmkhách hàng và hướng dẫn khách hàng một cách chu đáo hay không?

d Các tiêu chí phản ánh kết quả kiểm soát rủi ro

- Tỷ lệ nợ xấu:

Tỷ lệ nợ xấu trong cho vay hỗ trợ nhà ở là tỷ lệ phần trăm giữa nợ xấucho vay hỗ trợ nhà ở (các khoản nợ thuộc nhóm 3,4,5) và tổng dư nợ cho vay

hỗ trợ nhà ở của ngân hàng thương mại ở một thời điểm nhất định

Đây là một trong những tiêu chí được dùng để đánh giá chất lượng tíndụng của các khoản vay hỗ trợ nhà ở của ngân hàng thương mại trong từngthời kỳ Tỷ lệ nợ xấu của kỳ sau cao hơn kỳ trước thể hiện rủi ro tín dụng

trong cho vay hỗ trợ nhà ở tại ngân hàng tăng, công tác quản lý rủi ro tín dụngtại ngân hàng chưa thực sự hiệu quả và ngược lại.

- Tỷ lệ trích lập dự phòng rủi ro

Tỷ lệ trích lập dự phòng rủi ro là tỷ lệ giữa số dư có của tài khoản dựphòng rủi ro tín dụng chia cho tổng dư nợ cuối kỳ Khi tỷ lệ này có xu hướngtăng qua các thời kỳ thì điều đó chứng tỏ ngân hàng đang đối mặt với rủi rotín dụng ngày càng cao và ngược lại

- Tỷ lệ xóa nợ ròng:

Tỷ lệ xóa nợ ròng = Nợ xóa ròng / Tổng dư nợ

Trong đó: Nợ xóa ròng = Dư nợ các khoản vay đã xóa nợ vì rủi ro – Giátrị các khoản thu bù đắp thiệt hại

Đây là tiêu chí đánh giá khả năng thu nợ từ các khoản nợ đã chuyển rangoại bảng và đang được các ngân hàng sử dụng các biện pháp mạnh để đòi.Nếu tỷ lệ này cao cho thấy hoạt động tín dụng của ngân hàng bị tổn thất lớn,danh mục cho vay có chất lượng thấp, hoạt động kinh doanh không hiệu quả

e Tiêu chí phản ánh thu nhập cho vay hỗ trợ nhà ở

Thu nhập là một trong những tiêu chí quan trọng mà các Ngân hànghướng tới Thu nhập cho vay được tính theo các công thức sau:

Thu nhập = Doanh thu Cho vay hỗ trợ nhà ở - Chi phí cho vay hỗ trợnhà ở

đánh giá thu nhập từ hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở được xác định như sau:

- Tiêu chí phản ánh mức tăng (giảm) thu nhập qua các thời kỳ:

Mức tăng (giảm) thu nhập cho vay hỗ trợ nhà ở = Thu nhập cho vay hỗtrợ nhà ở kỳ sau – Thu nhập cho vay hỗ trợ nhà ở kỳ trước

- Tiêu chí phản ánh tốc độ tăng trưởng thu nhập qua các thời kỳ:

Tốc độ tăng (giảm) thu nhập cho vay hỗ trợ nhà ở = Mức tăng (giảm)cho vay hỗ trợ nhà ở / Thu nhập cho vay hỗ trợ nhà ở kỳ trước

1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở

Như đã đề cập ở phần trước, hoạt động cho vay hỗ trợ nhà chính là sự kếthợp của cho vay tiêu dùng của NHTM và cho vay theo chính sách ưu đãi Dovậy, hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở sẽ đồng thời chịu ảnh hưởng của cácnhân tố tác động đến hoạt động cho vay tiêu dùng và các nhân tố đặc thù củaloại hình cho vay Trong nội dung của phần này, tác giả sẽ tập trung vào đisâu phân tích các nhân tố ảnh hưởng mang tính đặc thù của hoạt động cho vaynày

a Các nhân tố bên trong

Đây là nhóm nhân tố xuất phát từ phía bản thân các ngân hàng và lànhóm nhân tố quyết định hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở

- Quy mô nguồn vốn cho vay hỗ trợ nhà ở dự kiến của ngân hàng :

Theo quy định tại Thông tư số 32/2014/TT – NHNN ngày 18/11/2014 thìngoài sử dụng nguồn tái cấp vốn đăng ký tại Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

để cho vay hỗ trợ nhà ở, các ngân hàng thương mại nhà nước, ngân hàngthương mại cổ phần do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ còn phải dànhmột lượng vốn tối thiểu 3% tổng dư nợ cho vay tại thời điểm cuối năm trước

để cho vay các đối tượng khách hàng nêu trên Vì vậy, tùy thuộc vào quy mônguồn vốn cho vay hỗ trợ nhà ở dự kiến của mỗi ngân hàng mà hoạt động chovay hỗ trợ nhà ở sẽ được phát triển tương xứng Số vốn dự kiến tài

trợ càng nhiều thì hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở tại ngân hàng đó càng có cơhội được mở rộng và ngược lại.

- Mạng lưới hoạt động của ngân hàng:

Một ngân hàng có mạng lưới chi nhánh lớn và hoạt động rộng khắp cảnước sẽ tạo điều kiện cho khách hàng mục tiêu tiếp cận với sản phẩm củangân hàng một cách dễ dàng và nhanh chóng hơn, từ đó góp phần phát triểnhoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở

- Chính sách tín dụng của NHTM:

Chính sách tín dụng là hệ thống các chủ trương, định hướng quy định chiphối hoạt động tín dụng do Hội đồng quản trị đưa ra nhằm sử dụng hiệu quảnguồn vốn để tài trợ cho các doanh nghiệp, hộ gia đình và cá nhân Thôngthường chính sách tín dụng có các khoản mục sau: hạn mức tín dụng, các loạihình cho vay mà ngân hàng thực hiện, quy định về tài sản đảm bảo, kỳ hạncủa các khoản tín dụng, hướng giải quyết phần tín dụng vượt quá hạn mứccho vay… Chính sách tín dụng vạch ra cho các cán bộ tín dụng hướng đi vàkhung tham chiếu rõ ràng về những căn cứ để xem xét các nhu cầu vay vốn

Vì vậy, những nhân tố trong chính sách tín dụng đều tác động một cách mạnh

mẽ tới việc mở rộng tín dụng nói chung và hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở nóiriêng Chẳng hạn: những quy định về việc cấp tín dụng không có bảo đảmbằng tài sản đối với các khách hàng đáp ứng một số điều kiện nhất định sẽgiúp mở rộng tín dụng đối với những khách hàng tốt không có tài sản thếchấp…

- Chất lượng nguồn nhân lực của ngân hàng:

Đối với các tổ chức cung cấp dịch vụ nói chung và ngân hàng nói riêngthì trình độ chuyên môn của đội ngũ nhân viên ngân hàng, đặc biệt là nhânviên tín dụng là nhân tố rất quan trọng, quyết định chất lượng cũng như khảnăng phát triển hoạt động tín dụng của ngân hàng Đặc biệt, do hoạt động chovay hỗ trợ nhà ở là một loại hình cho vay mới chịu sự kiểm soát rất chặt chẽ

của ngân hàng nhà nước từ đối tượng khách hàng đến thời hạn cho vay, mứccho vay, lãi suất áp dụng… nên kiến thức chuyên môn, trình độ hiểu biết củacác cán bộ tín dụng về hoạt động cho vay này là rất quan trọng Bởi nếu ngânhàng thực hiện cho vay sai đối tượng quy định thì sẽ không được Ngân hàngNhà nước hỗ trợ lãi suất, ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh.Tương tự, việc ngân hàng từ chối cho vay đối với các đối tượng đảm bảo đầy

đủ điều kiện theo quy định mà bị các đối tượng này kiện tụng, thông báo trêncác phương tiện thông tin đại chúng thì sẽ làm ảnh hưởng rất lớn đến uy tíncủa ngân hàng đối với Đảng, Chính phủ và xã hội, thậm chí có thể bị xem làkhông thực hiện chủ trương chỉ đạo của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước.Ngoài ra, đạo đức nghề nghiệp của cán bộ ngân hàng cũng là một nhân tốrất quan trọng trong việc cho vay Nếu cán bộ ngân hàng không có đạo đứcnghề nghiệp thì nguy cơ xảy ra rủi ro tín dụng cho ngân hàng là rất lớn

Một số nhân tố khác như công nghệ ngân hàng, năng lực quản lý, cơ sởvật chất cũng ảnh hưởng đến quy mô hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở củangân hàng thương mại

b Nhân tố bên ngoài

- Môi trường pháp lý:

Với nhiệm vụ quan trọng là cải thiện an sinh xã hội, hoạt động cho vay

hỗ trợ nhà ở chịu sự quản lý, kiểm soát rất chặt chẽ của Chính phủ, Ngân hàngNhà nước và các Bộ, ngành liên quan từ đối tượng cho vay, đối tượng vay vốnđến điều kiện cho vay, lãi suất áp dụng hay nói cách khác, hoạt

động cho vay hỗ trợ nhà ở chịu sự chi phối rất lớn từ hệ thống các văn bảnpháp luật Hoạt động cho vay này sẽ được mở rộng nếu hệ thống các văn bảnpháp luật liên quan thực hiện nới lỏng đối tượng vay vốn, điều kiện vay vốn,thời hạn vay vốn và ngược lại Thông tư số 32/2014/TT-NHNN ngày18/11/2014 của Ngân hàng Nhà nước được ban hành mới đây là một ví dụđiển hình Theo đó, kể từ ngày 25/11/2014, ngoài các đối tượng cho vay đã

quy định trước đó, hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở đã mở rộng thêm một sốđối tượng cho vay là vay vốn để mua nhà ở thương mại có tổng giá trị hợpđồng mua bán (kể cả nhà và đất) không vượt quá 1,05 tỷ đồng, xây dựng mới,cải tạo sửa chữa nhà ở của mình, đầu tư cải tạo hoặc xây dựng mới nhà ở xãhội Không chỉ vậy, Thông tư còn mở rộng thời gian tối đa áp dụng mức lãisuất cho vay được hỗ trợ từ 10 năm trước đây lên 15 năm, nhưng không vượtquá thời điểm ngày 01/06/2031 (trước đây là 01/06/2023)… Những quy địnhmới này đã tạo điều kiện mở rộng hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở tại các ngânhàng thương mại.

Ngoài ra, tính rõ ràng, đồng bộ của các quy định pháp luật tại các lĩnhvực liên quan như quản lý nhà ở xã hội, chuyển đổi công năng từ nhà ởthương mại sang nhà ở xã hội, công chứng và đăng ký thế chấp nhà ở hìnhthành trong tương lai cũng ảnh hưởng đến sự phát triển của hoạt động cho vay

hỗ trợ nhà ở Bởi chỉ khi nào quyền lợi và trách nhiệm của các Ngân hàngthương mại và các bên liên quan đều được bảo vệ, giải quyết khi có tranhchấp xảy ra thì lúc đó quy mô hoạt động cho vay của ngân hàng mới được giatăng, mở rộng

- Môi trường kinh tế chính trị:

Trong thời kỳ kinh tế tăng trưởng và môi trường chính trị ổn định, thunhập và mức sống của người dân được cải thiện sẽ tạo điều kiện phát triểnhoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở và ngược lại

Đặc biệt, do tính chất đặc thù của sản phẩm, hoạt động cho vay hỗ trợnhà ở còn chịu ảnh hưởng rất lớn của sự phát triển hay suy thoái của thịtrường bất động sản thông qua nguồn cung và cầu nhà ở xã hội, nhà ở thươngmại (sau đây gọi tắt là nhà ở) Nguồn cung nhà ở chủ yếu vào nguồn cung quỹđất, vốn đầu tư, chính sách ưu đãi của chính quyền địa phương về thuế, miễngiảm tiền thuê đất, hỗ trợ vay vốn… Còn nguồn cầu nhà ở thì phụ thuộc chủyếu vào vốn tín dụng, cơ chế chính sách của địa phương Trường hợp nguồn

cung nhà ở theo quy định còn khan hiếm, không đáp ứng đủ nguồn cầu nhà ở thì sẽ làm ảnh hưởng hạn chế hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở và ngược lại.

chịu trách nhiệm trước pháp luật, nếu đã có nhà ở khác trong địa giới hànhchính của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở mà ngườiđứng đơn muốn vay vốn để thuê, mua nhà ở Đồng thời có văn bản chỉ đạo,hướng dẫn UBND xã (phường) tổ chức thực hiện việc xác nhận hộ khẩu vàthực trạng nhà ở theo quy định không để trường hợp người dân đến nhưngkhông được xác nhận mà không có lý do.

+ Khả năng tài chính của khách hàng

Khả năng tài chính của khách hàng là nguồn trả nợ cho các khoản vaycủa ngân hàng Thu nhập của người vay là nguồn trả nợ chủ yếu của cáckhoản vay tiêu dùng nói chung và vay hỗ trợ nhà ở nói riêng Nếu một kháchhàng có thu nhập thường xuyên và ổn định sẽ luôn được chào đón sử dụng cácdịch vụ của ngân hàng trong đó có dịch vụ cho vay hỗ trợ nhà ở Như vậy khảnăng tài chính của khách hàng là một sự đảm bảo cho ngân hàng khi cung cấptín dụng tiêu dùng, nó đảm bảo cho ngân hàng sự an toàn, tránh rủi ro

+ Tài sản đảm bảo của khách hàng

Do đặc điểm của đối tượng khách hàng vay vốn của hoạt động cho vay

hỗ trợ nhà ở là chưa có nhà ở hoặc gặp khó khăn về nhà ở nên có thể nói mộtđiểm đặc biệt trong cho vay hỗ trợ nhà ở là phần lớn khách hàng đều áp dụngbiện pháp bảo đảm tiền vay bằng chính nhà ở hình thành trong tương lai.Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ trưởng Bộ xây dựng, Bộtrưởng Bộ tư pháp, Bộ trưởng Bộ tài nguyên và môi trường đã ban hành thông

tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT có hiệu lực ngày16/06/2014 để hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.Lưu ý: Thông tư này chỉ áp dụng đối với nhà ở được tổ chức, cá nhân mua củadoanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở(không áp dụng đối với nhà ở hình thành trong tương lai của hộ gia đình, cánhân được xây dựng trên khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp củamình để vay vốn tại tổ chức tín dùng hoặc quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng