THẨM ĐỊNH GIÁ bất ĐỘNG sản THẾ CHẤP tại CÔNG TY cổ PHẦN đầu tư và THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

Đồng thời, đó cũng là lý do để khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS, bên cạnh việc nâng cao các thuộctính hữu ích có tính vật chất của tài sản, cần phát triển các yếu tố tiếp cận và gi

BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

-Họ và tên: Trần Hữu Trọng Lớp: CQ50/16.01

Đề tài:

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN THẾ CHẤP VAY VỐN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU

TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM (TDG VIETNAM)

Chuyên ngành : Định giá tài sản và kinh doanh bất động sản

Mã số : 16

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: T.S NGUYỄN MINH HOÀNG

HÀ NỘI - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực xuất phát từ tình hình thực tế của Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội.

Tác giả luận văn

Trần Hữu Trọng

1.1.4 Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân 8

1.2.2 Đặc điểm của định giá bất động sản thế chấp 10 1.2.3 Vai trò của định giá bất động sản thế chấp 11

1.3 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ

1.3.1.Các nhân tố có quan hệ trực tiếp với giá trị của bất động sản thế chấp 15

1.4 CĂN CỨ VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ 16

1.4.2 Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp 17 1.5 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 18

2.1 KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH

2.1.1 Lịch sử hình thành CTCP Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam 28 2.1.2 Sơ lược về công ty CP Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam 28 2.1.3 Mục tiêu của công ty CP Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam 29 2.2 CƠ CẤU TỔ CHỨC VÀ CHỨC NĂNG NHIỆM VỊ CỦA CÁC PHÒNG BAN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT

2.3.3 Hoạt động của công ty cổ phần đầu tư và thẩm định giá Việt Nam trong

2.4 THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHẰM MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH

2.4.1 Quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp tại công ty cổ phần đầu

2.4.2 MỘT SỐ VÍ DỤ VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY 40 2.5 ĐÁNH GIÁ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT

CHƯƠNG 3 :GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY

CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM( TDG VIETNAM )

88 3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CHUNG CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN

3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHẰM MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP CỦA CÔNG

3.2.1 Hoàn thiện phương pháp và quy trình thẩm định giá 88

3.2.3 Tăng cường xây dựng hệ thống nguồn thông tin hỗ trợ quá trình thẩm

3.2.4 Tạo dựng các hệ thống chi nhánh văn phòng đại diện nhằm mở rộng cơ

3.3 KIẾN NGHỊ ĐỂ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHẰM MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN

3.3.2 Ban hành các quy định mới về cải cách thủ tục thẩm định giá bất động

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Trong nền kinh tế hiện đại, các công cụ tài chính trên thị trường luôn luôn cómối liên hệ vô cùng chặt chẽ Các chủ thể kinh tế trong nền kinh tế tồn tại và chịu

sự chi phối của các công cụ tài chính đó Hiện nay với sự phát triển tài chính quốc

tế và sự toàn cầu hoá của các thị trường đòi hỏi sự vận hành có tổ chức và theo mộtquy chuẩn nhất định Một nền kinh tế vận hành trơn chu, có hiệu quả, sự công khai,minh bạch là những yêu cầu cơ bản của mọi tổ chức trong nền kinh tế Thẩm địnhgiá là một hoạt động có thể coi là một mắt xích trong nền kinh tế, Mọi hoạt độngkinh tế có thể kể đến như mua bán, tài chính quản lý, sở hữu, đánh thuế, cho thuê,bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản đều cần có một trọng tài kinh tế hay mộtmắt xích quan trọng, trung tâm của các hoạt động giao dịch, kinh doanh trong nềnkinh tế

Ngày nay, nền kinh tế Việt Nam đang trong quá trình hội nhập với nền kinh tếcủa thế giới đòi hỏi sự cạnh tranh vô cùng khốc kiệt giữa các tổ chức kinh tế nhànước, kinh tế tư nhân với các tổ chức kinh tế thế giới Để có một nền kinh tế khỏe,

đủ sức vươn mình ra nền kinh tế thế giới đòi hỏi các doanh nghiệp trong và ngoàinhà nước phải tự mình đánh giá được vị thế của mình đang đứng ở vị trí nào Đánhgiá được khả năng của chính mình “ Biết người biết ta” là một yêu cầu cơ bản củamột doanh nghiệp để có thể tiếp cận được với những cơ hội kinh doanh cũng như đủsức hội nhập với nền kinh tế quốc tế Đánh giá được tiềm năng của chính mình trêncác góc độ về tài chính, thương hiệu, những tác động qua lại của doanh nghiệp với

xã hội… là chìa khóa thành công cho các doanh nghiệp Hoạt động thẩm định giácung cấp một dịch vụ tương đối khách quan giữa các chủ thể trong nền kinh tế, mộtdịch vụ chuyên nghiệp rất cần thiết đối với sự vận hành của một nền kinh tế thịtrường do các chuyên gia môn được đào tạo có kiến thức nền tảng vững chắc, nhiệthuyết và nhạy bén trong công việc cũng như có trách nhiệm và đạo đức nghềnghiệp

Trên thế giới, thẩm định giá hình thành và phát triển từ những thập niên 40

của thế kỷ trước Tuy nhiên nghề thẩm định giá đã ngay lập tức thể hiện đượcnhững giá trị mà mình đóng góp được trong nền kinh tế Với xu thế trên, nghề thẩmđịnh giá cũng đã len lỏi vào nền kinh tế của chúng ta Thẩm định giá thể hiện đượcvai trò và vị trí của mình trong nền kinh tế bắt đầu từ 2005 cho đến nay Đây là giaiđoạn mà nền kinh tế chịu nhiều biến đông cũng như có những bước chuyển mìnhtương đối rõ rệt Bằng chứng là sự phát triển nhanh chóng của những công ty Thẩmđịnh giá nhằm đáp ứng được yêu cầu của thị trường cũng như chính sách kinh tế củanước ta.

2 Mục tiêu nghiên cứu

Tìm hiểu quy trình lập và hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sảnnói chung và thẩm định giá đất làm cơ sở để thu tiền sử dụng đất của cơ quan cóthẩm quyền

Đưa ra được những giải pháp trong quá trình nghiên cứu thực tế tại công ty vềhoạt động thẩm định giá bất động sản nói chung và thẩm định giá đất nói riêng

3 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động thẩm định giá bất động sản nói chung vàthẩm định giá đất nói riêng

Phạm vi nghiên cứu: công ty cổ phần đầu tư và thẩm định giá việt nam ( TDG

VIETNAM)

4 Phương pháp nghiên cứu

Thu thập những tài liệu về thẩm định giá bao gồm những văn bản mới nhấtphục vụ cho việc thẩm định giá và các tài liệu thực tế tại công ty cổ phần đầu tư vàthẩm định giá việt nam (TDG VIETNAM)

5 Kết cấu đề tài

Chuyên đề nghiên cứu có kết cấu như sau :

Mục lục

Phần mở đầu

Nội dung được chia thành 3 chương :

Chương 1 : Cơ sở lý luận chung về công tác định giá bất động sản làm tài sản

Phụ lục

Tài liệu tham khảm

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT

ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN THẾ CHẤP 1.1 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

1.1.1 Bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm bất động sản

Bất động sản (BĐS) là một khái niệm rất quen thuộc và được sử dụng khá phổbiến Nó có vai trò vô cùng quan trọng, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơbản tối thiểu của đời sống và xã hội, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất và pháttriển Có nhiều cách hiểu, cách nhìn nhận khác nhau về BĐS,nhưng nhìn chung vẫn

có quan niệm thống nhất về BĐS như sau: " Bất động sản là đất đai và những tài sảnliên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai"

Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước cộng hoà XHCN Việt Nam tại điều

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản theo quy định của pháp luật

Như vậy, BĐS trước hết đó là tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, các công trìnhxây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất đai mà không thể di dời được MộtBĐS có thể chỉ là một thửa đất hoặc nhà ở, công trình xây dựng hoặc nhà ở, côngtrình xây dựng cùng với khuôn viên đất của nhà hoặc công trình đó

Bất động sản khác với những loại hàng hoá và dịch vụ khác ở chỗ quá trìnhgiao dịch BĐS diễn ra tương đối dài và không dễ dàng chuyển đổi thành tiền.Những đặc điểm này chính là những nhân tố làm tăng sự cần thiết phải có nhữngTĐV chuyên nghiệp trong lĩnh vực định giá

1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản

Hàng hóa BĐS là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy ngoài đặc điểm chung củahàng hoá thông thường, BĐS còn có những đặc điểm riêng biệt sau:

- Cố định về vị trí: Đặc điểm này là do hàng hoá BĐS luôn gắn liền với đấtđai, nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó cókhả năng tăng thêm về số lượng, diện tích nên giá trị của BĐS gắn liền với từng vịtrí cụ thể Khi đánh giá BĐS cần phải xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đếngiá trị của BĐS, tức là khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm kinh tế, chính trị, vănhóa – xã hội, cũng như khả năng tiếp cận của BĐS với các trung tâm đó Bởi nhữngyếu tố này thay đổi thì “tính vị trí” của BĐS cũng sẽ thay đổi, do vậy phải tính trướcnhững thay đổi này trong việc đầu tư và thẩm định giá BĐS Đồng thời, đó cũng là

lý do để khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS, bên cạnh việc nâng cao các thuộctính hữu ích có tính vật chất của tài sản, cần phát triển các yếu tố tiếp cận và giảmkhoảng cách đến các trung tâm.Giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản chịutác động của các yếu tố môi trường như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội,điều kiện môi trường, nên khi thẩm định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dựbáo sự thay đổi của chúng tác động tới BĐS

- Tính bền vững: Đặc điểm này là do bất động sản nói chung, trong các điềukiện bình thường, thì nhìn chung có thể tồn tại trong một khoảng thời gian rất dài

mà không biến đổi nhiều.Ở đây ta đề cập đến sự thụ động của BĐS trước các yếu tốngoại cảnh Bất động sản,đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao,điều này được xéttrên góc độ kỹ thuật lẫn kinh tế, từ đó đặt ra những vấn đề:

+ Khi đầu tư xây dựng phải tính đến tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật

lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần Khi đầu tư, thiết kế phải dự báo cáccông năng, cũng như dự tính các nhu cầu thay đổi có thể phát sinh Khi thẩm địnhgiá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắnhơn sẽ quyết định đến sự tồn tại của BĐS đó

+ Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảmdần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xuhướng giảm Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy

trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vậtlý.

- Tính khác biệt: Giữa các BĐS luôn tồn tại điểm khác biệt Không có haiBĐS hoàn toàn giống nhau Nguyên nhân là hai BĐS khác nhau có sự khác biệt về

vị trí, khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về quyền đối với BĐS; khácnhau về quang cảnh, môi trường Từ đó đặt ra vấn đề: sự khác biệt này có thể làmột yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai thác, song lại có thể trở thành yếu tốbất lợi nếu không biết cách khai thác.Trong đầu tư phát triển phải chú ý khai tháctính khác biệt để làm tăng giá trị của các BĐS, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu vềtính khác biệt của người tiêu dùng.Khi định giá các BĐS phải chú ý đến tính khácbiệt,không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau.Nhận thức được vấn đềnày,trong công tác quản lý nhà nước đối với BĐS phải có các biện pháp khắc phụccác nhược điểm do tính khác biệt gây ra,nhằm đảm bảo tính thống nhất về khônggian và kiến trúc,làm tăng giá trị của toàn bộ BĐS

- Có giá trị lớn: Giá trị BĐS thường rất lớn,điều này xuất phát từ giá trị của đấtđai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn,từ đó đặt ra vấn đề: Hoạtđộng đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và dài hạn và thường phát sinh quan

hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán

- Tính khan hiếm: Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu do diện tích đất đai tựnhiên là có giới hạn và BĐS có sự khác biệt,cố định về vị trí Từ đó đặt ra vấnđề:Quan hệ cung cầu về BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơncầu,qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS,người đầu cơ thường có lợi do giá cảluôn có xu hướng tăng lên.Do vậy,nhà nước cần có các chính sách chống đầu cơBĐS

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các BĐS thường có tính ảnh hưởng qua lại lẫnnhau và có ảnh hưởng đến các hoạt động kinh tế - xã hội,từ đó đặt ra các vấn đề:+ Nhà nước phải thống nhất về quản lý BĐS

+ Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởngđến các công trình kiến trúc khác

+ Khi định giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như các công trìnhkhác ra đời.

- Nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất ( kể cả các tài sảngắn liền với nhà ở)

- Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp để vayvốn phục vụ sản xuất kinh doanh bao gồm:

+ Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu

tiền sử dụng đất, hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất

đã nộp/ tiền chuyển nhượng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.+ Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp liên doanh mà bên góp vốn bằng giá trịquyền sử dụng đất là : tổ chức kinh tế trong nước có quyền sử dụng đất nêu trên,doanh nghiệp nhà nước được nhà nước cho thuê đất trước ngày

1/7/2004, được sử dụng tiền thuê đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanhnghiệp mà không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quyđịnh của pháp luật về đất đai

+ Quyền sử dụng đất ( không phải là đất thuê ) của hộ gia đình, cá nhân

+ Quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tạiViệt Nam, được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyểnnhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế và đã trả tiền thuêđất cho cả thời gian thuê

+ Quyền sử dụng đất thuê của tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình được nhànước cho thuê đất trước ngày 1/7/2004 và đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuêhoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn

lại ít nhất là 5 năm.

1.1.3 Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp.

Bất động sản được dùng để thế chấp phải đảm bảo đủ những tiêu chuẩn đượcquy định trong văn bản pháp luật của Nhà nước ban hành cũng như những quy địnhriêng của từng chủ thể cho vay:

- Bất động sản phải có giấy chứng nhận thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền

sử dụng, quản lý của người đi vay Đối với đất đai phải có đầy đủ các giấy tờ chứngnhận quyền sở hữu đất đúng theo quy định của pháp luật về đất đai

- Các bất động sản thế chấp phải là các bất động sản được phép giao dịch, tức

là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi,chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác

- Bất động sản phải không có tranh chấp, tức là bất động sản không có tranhchấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của người đi vay,bên bảo lãnhtại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng thếchấp, người đi vay, bên bảo lãnh phải cam kết với tổ chức tín dụng về việc bất độngsản thế chấp, không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình

- Đối với bđs mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì người đi vay, bênbảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay

1.1.4 Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân.

Hoạt động thế chấp BĐS có vai trò quan trọng, là một trong những phươngthức cơ bản để tạo lập quan hệ vay - cho vay giữa cá nhân, tổ chức với các tổ chứctín dụng Đảm bảo mạch máu của nền kinh tế được thông suốt, từ đó thúc đẩy nềnkinh tế phát triển

- Đối với chủ sở hữu bất động sản (bên đi vay): Đây là hình thức huy độngvốn phổ biến đối với các cá nhân và tổ chức có nhu cầu huy động vốn kinh doanh

- Đối với các tổ chức tín dụng Việt Nam (bên cho vay): Đây là phương phápbảo đảm tiền vay phổ biến và đơn giản nhất đối với các tổ chức tín dụng Việt Nam.Bởi với các tài sản làm căn cứ cho vay như tài sản vô hình, giá trị vô hình củadoanh nghiệp, giá trị của vốn chủ sở hữu,giá trị thực của các khoản phải thu, các

khoản tồn kho là khó phân tích… Nhất là lần đầu tiên thiết lập quan hệ tín dụng thìviệc này càng khó khăn hơn Còn tài sản là bất động sản là những thứ hiện hữu và

dễ đánh giá hơn

- Đối với nền kinh tế: Ngăn ngừa tâm lý ỷ lại của bên đi vay, yếu tố trực tiếpđảm bảo sự bình ổn và phát triển bền vững của thị trường tài chính, từ đó đảm bảovững chắc cho sự nghiệp phát triển kinh tế

1.2 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản thế chấp

Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt, việc địnhgiá đất và bđs phải được thực hiện khách quan, chính xác nhằm đáp ứng các nhucầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp, thừa kế, cho thuê,đền bù khi nhànước có nhu cầu thu hồi đất, giao đất, thu thuế… Định giá bất động sản sẽ góp phầnđiều tiết thị trường bất động sản, đảm bảo giá bất động sản được công khai và sátvới giá thị trường, giúp cân bằng các mối quan hệ,hạn chế việc chuyển nhượng quámức,tình trạng đầu cơ tích luỹ

Theo Giáo sư W.Seabrooke – Viện đại học Portmouth,Vương quốc Anh :Địnhgiá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệcho mục đích đã được xác định

Theo từ điển Oxford: Định giá giá trị tài sản là sự ước lượng của các quyền sởhữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm,theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định

Theo Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia:Định giá giá trị bất động sản là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thờiđiểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá giá trị bấtđộng sản đó Do đó, định giá giá trị bất động sản là áp dụng các dữ liệu thị trường

so sánh mà các nhà định giá bất động sản thu thập được và phân tích chúng, sau đó

so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng

Theo Giáo sư Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản quốc tế

và giám đốc công ty định giá tài sản Singapore : Định giá giá trị bất động sản là một

nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụthể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và nhữngnhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tưthay thế.

1.2.2 Đặc điểm của định giá bất động sản thế chấp.

Định giá thế chấp bất động sản là việc làm rất cần thiết trong hoạt động tíndụng tại các ngân hàng Việc xác định giá trị tài sản thế chấp có những đặc điểmsau:

- Thành phần định giá:

+ Ngân hàng cho vay phải thành lập tổ định giá khi xác định giá trị tài sản thếchấp.Thành phần của tổ định giá do Giám đốc ngân hàng cho vay quyết định bằngvăn bản nhưng tối thiểu phải có 2 người

+ Trường hợp tài sản thế chấp được xác định để đảm bảo số tiền cho vay/hạnmức cho vay từ 500 trđ trở lên: thành phần tổ định giá phải có 1 lãnh đạo phòngkhách hàng giao dịch

+ Trường hợp tài sản thế chấp được xác định để đảm bảo số tiền cho vay/hạnmức cho vay từ 3 tỷ đồng trở lên hoặc đối với tài sản thế chấp phức tạp: thành phần

tổ định giá phải có thêm 1 người trong Ban giám đốc ngân hàng

- Ngân hàng cho vay thuê cơ quan có chức năng thẩm định giá để định giá tàisản thế chấp trong trường hợp:

+ Việc định giá trị tài sản thế chấp vượt khả năng của ngân hàng cho vay.+ Các bên không thỏa thuận được giá trị tài sản thế chấp Các cơ quan nàyphải chịu trách nhiệm về kết quả thẩm định giá của mình

- Phương pháp xác định giá trị tài sản thế chấp

+ Giá trị tài sản thế chấp do Tổng giám đốc ngân hàng cho vay quy định trongtừng thời kỳ căn cứ vào tính chất, mức độ thanh khoản của từng tài sản thế chấp vàdiễn biến của nền kinh tế, đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật, ngân hàngnhà nước, an toàn và hiệu quả

+ Trên cơ sở mức quy định của Tổng giám đốc trong từng thời kỳ, ngân hàng

cho vay và bên bảo đảm thỏa thuận giá trị tài sản thế chấp đối với từng trường hợp

cụ thể, đảm bảo nếu xảy ra rủi ro phải xử lý tài sản thế chấp thì thu hồi được nợ gốc

và lãi Khi định giá trị tài sản thế chấp, ngân hàng cho vay phải lưu giữ các căn cứ,tài liệu

1.2.3 Vai trò của định giá bất động sản thế chấp

Định giá bất động sản là căn cứ, nền tảng cần thiết để thực hiện quản lý tài sản

có hiệu quả bao gồm từ việc sử dụng tài sản đến việc mua các tài sản mới và chuyểnnhượng các tài sản hiện đang sử dụng.Chính từ việc nhận thấy tầm quan trọng củaviệc định giá bất động sản mà chính phủ đã quy định tại pháp lệnh giá: “Kết quảđịnh giá có thể được sử dụng là một trong định giá tài sản bảo đảm vay vốn ngânhàng, mua bảo hiểm, cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn, cổ phần hóa, giải thểdoanh nghiệp và sử dụng vào các mục đích khác đã được ghi trong hợp đồng thẩmđịnh giá” (Điều 17 – Pháp lệnh giá)

1.2.4 Phân loại bất động sản thế chấp

Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản khách hàng vay để đảm bảo thực hiệnnghĩa vụ trả nợ, bao gồm: Tài sản thuộc quyền sở hữu; giá trị quyền sở hữu đất củakhách hàng vay; tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay; tài sảnhình thành từ vốn vay Theo quy định hiện hành thì tài sản thế chấp bao gồm cácloại sau:

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền vớinhà ở; công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất

- Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp

- Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hằng Hải Việt Nam, tàu bay theo quyđịnh của Luật Hàng Không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp

- Tài sản hình thành trong tương lai là BĐS hình thành sau thời điểm ký kếtgiao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi, lợi tức,công trình xây dựng, các BĐS khác mà bên thế chấp có quyền nhận

- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật

1.2.5 Quy trình định giá bất động sản thế chấp

* Xác định bất động sản cần định giá và giá trị làm cơ sở định giá.

- Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kĩ thuật của bất động sảncần định giá:

+ Pháp lý: Địa chỉ, vị trí, sở hữu về mặt pháp lý…

+ Kinh tế: Quy mô, diện tích đất, công trình xây dựng, tuổi công trình,bảodưỡng, sửa chữa công trình…

+ Kỹ thuật: Kiến trúc, trang thiết bị tòa nhà, cấu trúc công trình…

- Mục đích định giá: Định giá viên phải cùng với khách hàng xác định rõ mụcđích định giá bất động sản

- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, những người sử dụng kết quảđịnh giá bất động sản…

- Những ràng buộc, hạn chế trong định giá bất động sản: Định giá viên phảiđưa ra các giả thuyết đối với bất động sản định giá, không được kiểm tra đánh giáchất lượng trang thiết bị của bất động sản, không nghiên cứu,đánh giá trong lòngđất, trên không phận của bất động sản

Chú ý: Trong quá trình định giá nếu định giá viên thấy các điều kiện hạn chế

và ràng buộc đưa ra không chặt chẽ và thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và phải báongay cho lãnh đạo tổ chức đánh giá và báo ngay cho khách hàng

- Xác định thời điểm định giá: Giá trị pháp luật của bất động sản gắn với mộtthời điểm cụ thể, khác với thời điểm gửi báo cáo, ký kết hợp đồng Thời điểm địnhgiá có thể là hiện tại nhưng cũng có thể là một ngày nào đó trong quá khứ

- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết trong định giá: Nguồn tự có, từ đồngnghiệp, cơ quan quản lý Nhà nước, thông tin đại chúng…

- Xác định giá trị cơ sở của bất động sản: Giá trị thị trường,giá trị phi thịtrường

- Nguồn thông tin có thể khai thác: Dự thảo đề cương của báo cáo định giá

* Khảo sát thị trường và thu thập thông tin:

- Khảo sát thị trường:

+ Vị trí thực tế của bất động sản so với vị trí trên bản đồ và các mô tả pháp lýliên quan đến bất động sản

+ Thu thập chi tiết thông tin bên trong và bên ngoài bất động sản

Lưu ý: Khi khảo sát thực địa để có đủ bằng chứng để định giá thì định giá viênphải chụp ảnh bất động sản Đối với công trình dang xây dựng dở dang thì phải kếthợp khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư

- Thu thập thông tin:

+ Thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của các bất độngsản có thể so sánh được

+ Thông tin về cung, cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái của ngườimua, người bán tiềm năng

+ Các thông tin về tính pháp lý của bất động sản

+ Các thông tin khác: Số liệu kinh tế, xã hội, môi trường tác động đến giá trịcủa bất động sản Các thông tin vê đặc trưng của thị trường bất động sản cần địnhgiá và các khu vực lân cận Các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng đến mụcđích sử dụng bất động sản…

Để có được thông tin cần dựa vào: Nguồn khảo sát thực địa, thông qua giaodịch mua bán bất động sản bằng việc phỏng vấn các công ty kinh doanh,nhà thầu,ngân hàng, công ty xây dựng, thu thập trên phương tiện thông tin đại chúng, cơquan quản lý nhà nước…

Chú ý: Phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá và thông tin đó phảiđược kiểm chứng đảm bảo độ chính xác

* Phân tích thông tin:

- Đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của bđs cần định giá

- Phân tích thông tin khảo sát hiện trường bất động sản từ đó chọn ra bất độngsản có thể so sánh để định giá

- Phân tích thông tin thị trường:

+ Phân tích hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường

+ Xu hướng cung, cầu trên thị trường, đánh giá sự ảnh hưởng của xu hướng

đó đến bất động sản cần định giá

- Phân tích khách hàng tiềm năng của bất động sản: Sở thích của khách hàng

về vị trí, quy mô, chức năng của bất động sản, nhu cầu và khả năng thanh toán…

- Phân tích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất động sản:

+ Xem xét khả năng sử dụng tốt nhất của bất động sản trong bối cảnh tựnhiên,pháp luật và tài chính cho phép, nó mang lại giá trị cao nhất cho chủ sở hữu + Đánh giá cụ thể việc sử dụng bất động sản trên các khía cạnh: Tính hợp lý

và khả thi trong sử dụng, xem xét sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc

sử dụng bất động sản, xem xét khía cạnh hợp pháp của bất động sản trong việc sửdụng, tính khả thi về mặt tài chính…

* Xác định giá trị bất động sản cần định giá:

- Chỉ rõ sử dụng phương pháp nào để đưa ra giá trị của bất động sản

- Cần phân tích mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp định giáđược sử dụng

- Giá bất động sản có thể là một con số cụ thể hoặc một khoảng

* Lập báo cáo và chứng thư định giá:

- Tùy yêu cầu khách hàng: Báo cáo chi tiết, vắn tắt, báo cáo có giới hạn…

- Chứng thư định giá gần như văn bản pháp lý về kết quả định giá

1.3 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

1.3.1.Các nhân tố có quan hệ trực tiếp với giá trị của bất động sản thế chấp 1.3.1.1 Yếu tố tự nhiên

- Vị trí của bất động sản thế chấp: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất độngsản mang lại, vị trí của BĐS thế chấp thuận lợi thì giá trị của bất động sản đó cànglớn kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất cũng góp phần tạo lên giá trị

cho bất động sản thế chấp

- Kích thước lô đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc hay loại hìnhbất động sản thế chấp

- Hình dáng lô đất: lô đất có hình dáng vuông vức, phù hợp hay méo mó

- Quy mô đất: Tổng thể diện tích và các ràng buộc xây dựng cải tạo liên quan

- Hình thức kiến trúc bên ngoài bất động sản thế chấp: Có phù hợp với thị hiếuhay không

- Địa hình bất động sản thế chấp tọa lạc: Cao hay thấp so với các bất động sảnthế chấp và các vùng lân cận

- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất: Phù hợp với mục đích sử dụng đấthay không, chi phí cải tạo lớn hay nhỏ

- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành, ít bụi, ít ô nhiễm thì sẽ làmtăng giá trị của bất động sản và ngược lại

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Phụ thuộc vùng địa lý nơi bấtđộng sản tọa lạc, hướng của bất động sản thế chấp

1.3.1.2 Yếu tố kinh tế

Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS, thu nhập hàng năm từ BĐS ảnh hưởngđến giá trị bất động sản thế chấp Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS lớn thì giá trịcủa BĐS thế chấp lớn và ngược lại, khả mang lại thu nhập từ BĐS nhỏ thì giá trịBĐS nhỏ

Tính thanh khoản của loại hình BĐS thế chấp cũng ảnh hưởng đến giá trị BĐSthế chấp Với hai BĐS thế chấp tương tự nhau về tính vị trí, hình dáng, quy mô thìBĐS thế chấp nào dễ bán hơn trên thị trường sẽ được ước tính giá trị cao hơn Điềunày xuất phát từ quan điểm của người cho vay: trong trường hợp khách hàng khôngtrả được nợ thì người cho vay phải xử lý tài sản thế chấp là BĐS thì BĐS thế chấpnào có thể bán nhanh hơn, dễ hơn thì người cho vay thu hồi một phần vốn cho vaynhanh hơn, giảm chi phí xử lý BĐS thế chấp.Các yếu tố ảnh hưởng đến tính thanhkhoản của BĐS thế chấp:

- Tính hữu ích của BĐS thế chấp: BĐS có tác dụng gì đối với xã hội hay ảnh

hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến thị trường BĐS

- Nhu cầu loại BĐS thế chấp trên thị trường: loại hình BĐS được đem thếchấp có được thị trường quan tâm hay không

- Tình trạng khan hiếm của loại BĐS được đem thế chấp trên thị trường hay làtính dị biệt của bất động sản

1.3.2 Các yếu tố chung bên ngoài

Chính sách tài chính áp dụng đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuêđất và đối với người được nhận QSD đất

- Các chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS thế chấp

- Các chính sách thuế của nhà nước về BĐS thế chấp

- Tình trạng pháp lý của BĐS thế chấp: Kiểm ta xem xét mức độ hoàn chỉnh

về hồ sơ pháp lý của BĐS thế chấp, các nghĩa vụ tài chính có liên quan đến QSDđất

- Quy hoạch sử dụng đất gắn liền với BĐS thế chấp: Có nằm trong diện giảitỏa hay không, mục đích sử dụng của BĐS thế chấp có đúng với quy hoạch củavùng, địa phương và nhà nước hay không

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS thế chấp: Thủ tục giấy

Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra BĐS thế chấp: Đó

là các yếu tố đất đai, lao động và các nguyên vật liệu

Căn cứ vào chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình: so sánh với các sửdụng thay thế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bấtđộng sản tại thời điểm định giá Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: Các thayđổi có thể là chính sách của Nhà nước liên quan đến bất BĐS thế chấp, các biến

động của thị trường, các thay đổi nhu cầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vậtchất, tinh thần của người dân… có ảnh hưởng đến giá trị BĐS thế chấp

Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS thế chấp vào quần thể bất động sảntrong khu vực: Căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng BĐS thếchấp, giữa bản thân BĐS thế chấp với quần thể bất động sản xung quanh và sự đónggóp của các bất động sản xung quanh làm tăng giá trị của BĐS thế chấp cần địnhgiá Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS thế chấp: Căn cứ vào giá trị đóng gópcủa từng bộ phận cấu thành của BĐS thế chấp vào tổng giá trị của BĐS thế chấp.Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS thế chấp: Giá trị của BĐS thếchấp được xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và cả những lợi ích tương lai mà nómang lại cho người nắm giữ nó, do đó cần dự báo những giá trị tương lai của BĐSthế chấp mang lại khi định giá

1.4.2 Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp

Giá trị của BĐS thế chấp được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị

sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Khi nghiên cứu quá trìnhhình thành giá trị, TĐV cần xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên lý kinh

tế liên quan Các nguyên tắc cơ bản TĐV cần tuân thủ khi định giá bất động sản:

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất: Bất động sản được coi là sửdụng tốt nhất hiệu quả nhất nếu như BĐS thế chấp đó đang được sử dụng một cáchhợp pháp, có thực, khả thi về mặt tài chính cũng như cho thu nhập ròng lớn nhấthoặc có khả năng cho thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất và có thể được tồntại kéo dài nhất định, liên tục Sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất được xem là mộttrong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản nói chung, củaBĐS thế chấp nói riêng

- Nguyên tắc thay thế: Nguyên tắc này cho rằng, giá trị thị trường của mộtBĐS thế chấp chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thaythế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giảthiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán Nguyên tắcthay thế đóng vai trò là cơ sở cho các phương pháp định giá bất động sản nói

chung, BĐS thế chấp nói riêng: định giá BĐS thế chấp theo chi phí, theo thị trường.

- Nguyên tắc đóng góp: Nguyên tắc này cho rằng, giá trị của một bộ phận cấuthành BĐS thế chấp tùy thuộc vào sự đóng góp của nó vào tổng giá trị của BĐS thếchấp mà nó tham gia hợp thành Với các BĐS thế chấp tạo ra lợi nhuận thì giá trịcủa một phần tài sản nào đó của BĐS thế chấp có thể được đo bằng lượng về giá trị

mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hóa thànhgiá trị Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổsung vào tài sản khi định giá viên xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quảnhất của BĐS thế chấp

- Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai: Nguyên tắc này xác địnhviệc giá trị của một BĐS thế chấp được quyết định bởi những lợi ích tương lai màbất động sản đem lại cho nhà đầu tư Nguyên tắc này xuất phát trực tiếp từ địnhnghĩa giá trị tài sản: là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản đem lại chochủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định Đây là nguyên tắc nền tảng cho phươngpháp thu nhập

- Nguyên tắc cung – cầu: Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị thị trường được xácđịnh bằng sự tương tác của cung và cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầukhông tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượngcầu không cùng tăng và cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng,giảm của cung và cầu

dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm địnhgiá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thịtrường của tài sản

Trong đó, các thuật ngữ trong tiêu chuẩn này được hiểu như sau:

- Giao dịch phổ biến trên thị trường: Là hoạt động mua, bán tài sản được tiếnhành công khai trên thị trường Một tài sản được xác nhận là có giao dịch phổ biếnkhi có ít nhất 3 tài sản tương tự đã có giao dịch mua, bán trên thị trường

- Tài sản tương tự: Là tài sản cùng loại, có đặc trưng cơ bản tương đồng (gầngiống) với tài sản cần thẩm định giá về mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý, đặcđiểm kinh tế kỹ thuật, hình dáng kích thước, nguyên lý cấu tạo, tính năng kỹ thuật,tính năng sử dụng

- Tài sản so sánh: Là tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giaodịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm địnhgiá hoặc gần thời điểm thẩm định giá

- Tổng giá trị điều chỉnh thuần: Là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố sosánh có tính đến dấu âm (điều chỉnh giảm) và dấu dương (điều chỉnh tăng),nghĩa làkhông xét về giá trị tuyệt đối của mỗi lần điều chỉnh

- Tổng giá trị điều chỉnh gộp: Là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh

về giá trị tuyệt đối

- Giao dịch thành công trên thị trường: Là các hoạt động mua bán tài sản đãdiễn ra, tài sản đã được bên bán giao hàng, chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụngđối với đất) cho bên mua và nhận thanh toán; bên mua có nghĩa vụ thanh toán chobên bán, nhận hàng và quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theo thỏa thuận

1.5.1.2 Các bước định giá

Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yếthoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cầnthẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường

Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tàisản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã

giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩmđịnh giá hoặc gần thời điểm thẩm định giá

Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánhđối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn

Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sảncần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sựkhác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉdẫn cho mỗi tài sản so sánh

Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh, rút ra mứcgiá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định

1.5.1.3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

• Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nódựa vào chứng cứ giá trị thị trường

• Hạn chế: Bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tínhchất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sảnđang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá

• Điều kiện áp dụng:

- Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, thích hợp, đáng tin cậy và có thểkiểm tra được

- Thị trường phải ổn định, nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn

- Thường dùng trong các trường hợp: Các BĐS đồng nhất như các căn hộ,chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng kiểu, các ngôi nhà riêng biệt, các mảnhđất trống

1.5.2 Phương pháp thu nhập

1.5.2.1 Khái niệm

Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyểnđổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tàisản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá

trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá Trong đó, các thuật ngữ trong tiêu chuẩn này được hiểu như sau:

- Tỷ suất vốn hóa: Là một phân số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thu nhập

và giá trị của tài sản Đó là tỷ suất lợi tức mong đợi trong 01 năm hoạt động trêntổng giá trị tài sản và dùng để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị tài sản

- Hệ số vốn hóa: Là nghịch đảo của tỷ suất vốn hóa

- Tỷ suất chiết khấu: Là một phân số dùng để chuyển đổi dòng thu nhập dựtính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản Tỷ suất chiết khấu có thể là tỷsuất vốn hóa, tỷ suất lãi vay trong kỳ đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốnnội bộ) hoặc tỷ suất thuế thực

- Tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ): Là tỷ suất chiết khấu mà khichiết khấu với tỷ suất này hiện giá của thu nhập tương lai bằng chi phí đầu tư banđầu (NPV = 0)

- Tỷ suất thuế thực: Là tỷ lệ phần trăm mức thuế tính trên tài sản so với giáthị trường của chính tài sản đó

Vo : Giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của BĐS

Ft : Thu nhập thuần tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t

i : Tỷ suất hiện tại hóa (tỷ suất chiết khấu)

n : Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm)

Theo như công thức trên thì người mua sẵn sàng trả Vo để có BĐS, nếu nhưviệc đầu tư vào BĐS có thể tạo ra được các khoản thu nhập Ft trong n năm hoặc tạo

ra được một tỷ suất lợi nhuận tối thiểu là i

1.5.2.3 Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thu nhập

Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác BĐS

Bước 2: Ước chi phí liên quan đến đến việc khai thác BĐS

Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí

Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của BĐS vào cuối kỳ

Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hóa thích hợp

Bước 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên

1.5.2.4 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

1.5.3.1 Khái niệm

Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương

tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩmđịnh giá

Trong đó, các thuật ngữ trong tiêu chuẩn này được hiểu như sau:

- Chi phí: Là số tiền cần thiết đã chi ra để mua, sản xuất, chế tạo hoặc xâydựng nên tài sản

- Tuổi đời kinh tế của BĐS: Là số năm công trình kiến trúc trên đất đóng góplàm tăng giá trị của toàn bộ BĐS

- Tuổi đời thực tế: Là số năm đã trôi qua tính từ khi hoàn thành sản xuất, chếtạo, xây dựng tài sản mới 100% đưa vào sử dụng đến thời điểm cần thẩm định giá

- Tuổi đời hiệu quả: Là số năm mà tài sản được sử dụng thực tế phát huy đượctác dụng và mang lại hiệu quả trong sử dụng

- Lợi nhuận nhà thầu: Là sự chênh lệch giữa giá trị thị trường của công trìnhtrừ đi (-) tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp), trừ đi (-) cáckhoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật

- Chi phí tái tạo: Là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tàisản thay thế giống nguyên mẫu với tài sản cần thẩm định giá, bao gồm cả nhữngđiểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản cần thẩm định giá Chi phí tái tạo được tính căn

cứ vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu đã được sử dụng theo đúng nguyên bảnnhân (x) giá tại thời điểm cần thẩm định

- Chi phí thay thế: Là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tàisản thay thế tài sản cần thẩm định giá, có loại trừ các bộ phận có chức năng lỗithời, nhưng có tính đến tiến bộ khoa học, công nghệ tại thời điểm cần thẩm định giá

để tạo ra sản phẩm thay thế có tính năng ưu việt hơn so với sản cần thẩm định giá.Chi phí thay thế được tính căn cứ vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu có thể thaythế nhân (x) giá tại thời điểm thẩm định

1.5.3.2 Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp chi phí

Bước 1: ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là đất

trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắcxác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theoquy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, Ngành có liên quan, Ủy bannhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế côngtrình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phíphải nộp theo quy định của pháp luật

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảmgiá) của công trình xây dựng hiện có trên đất

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mònlũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

Bước 5: ước tính giá trị của BĐS cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kếtquả bước 1 với kết quả bước 4

1.5.3.3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

• ưu điểm:

- Phương pháp này được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trườngthích hợp để so sánh Sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sởhữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai

- Phương pháp chi phí thích hợp khi thẩm định giá BĐS dùng cho các giaodịch và mục đích riêng biệt

• Hạn chế

- Việc thẩm định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào dữ liệu thịtrường, cho nên những hạn chế của phương pháp so sánh cũng đúng đối với phươngpháp chi phí

- Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng củanhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ

- Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thựchiện

- Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh

nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng

• Điều kiện áp dụng:

- Là một phương pháp thích hợp khi định giá rất nhiều loại BĐS có mục đích

sử dụng riêng biệt, như: nhà thờ, bệnh viện, trường học…

- Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm

- Thường được sử dụng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phươngpháp khác

1.5.4 Phương pháp thặng dư

1.5.4.1 Khái niệm

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường củatài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấygiá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cảcác chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

Trong đó, các thuật ngữ trong tiêu chuẩn này được hiểu như sau:

- Tổng doanh thu của dự án: Là doanh thu dự kiến sẽ đạt được khi hoàn thànhmột dự án đầu tư về BĐS, phù hợp với quy định của pháp luật về quy hoạch sửdụng đất, đầu tư xây dựng và xu thế vận động của cung - cầu, giá cả thị trường

- Tổng chi phí đầu tư dự án: Là toàn bộ các chi phí cần thiết dự kiến đầu tưvào một dự án BĐS có tiềm năng phát triển, phù hợp với quy định của pháp luật(về các định mức kinh tế - kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu và hạch toán chiphí sản xuất, đầu tư) đáp ứng mục tiêu dự án mang lại hiệu quả cao nhất

1.5.4.2 Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thặng dư

Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu

quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính vàmang lại giá trị cao nhất cho dự án

Bước 2: ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanhthu đó về giá tại thời điểm cầm thẩm định giá

Bước 3: ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án,chuyển đổi chi phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá

Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước 2trừ (-) bước 3

1.5.4.3 ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

• ưu điểm:

- Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển

- Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu

- Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu

tư vào BĐS Vì vậy nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây tối đa và tiềncho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS

• Hạn chế:

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo điều kiện của thị trường

- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với tham số về chi phí và giá bán

- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

• Điều kiện áp dụng:

- Phù hợp khi thẩm định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp,các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tintưởng cao

- TĐV phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác địnhđúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng kĩ thuật đánh giá rủi ro, phântích xác suất với sự tính toán hiện đại khi đánh giá các phương án phát triển BĐS

- Phương pháp này được sử dụng chủ yếu cho các nhà thầu xây dựng và các

công ty kinh doanh BĐS, những người mua nhà riêng

CHƯƠNG 2:

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

2.1 KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

2.1.1 Lịch sử hình thành CTCP Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam.

Công ty CP Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam (TDG Vietnam) là một trong

những công ty thẩm định giá chuyên nghiệp tại Việt Nam được Bộ Tài Chính cấpphép theo giấy phép Đăng ký doanh nghiệp công ty cổ phần số 0104875165 Thẩmđịnh giá Việt Nam đáp ứng đầy đủ những tiêu chuẩn hết sức khắt khe về nhân sự,trình độ chuyên môn và cơ sở vật chất kỹ thuật được đặt ra đối với một doanhnghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp

TDG Vietnam được thành lập bởi các cổ đông là các chuyên gia có uy tín,nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá, đã được cấp thẻ thẩm địnhviên Quốc gia Trong quá trình hoạt động, công ty luôn xây dựng và phát triển độingũ chuyên viên với trình độ chuyên môn cao, tác phong làm việc chuyên nghiệp,đáp ứng tốt nhất những yêu cầu của khách hàng, đồng thời tuân thủ được các chuẩnmực và đạo đức nghề nghiệp TDG Vietnam đã từng thẩm định giá nhiều dự án lớn,phục vụ nhiều đối tượng khách hàng, đáp ứng nhiều mục đích, yêu cầu thẩm địnhgiá khác nhau trong sự phát triển đa dạng tất yếu của nền kinh tế thị trường

2.1.2 Sơ lược về công ty CP Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam

Trụ sở chính Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam

Địa chỉ: Số 23 Láng Hạ, Quận Ba Đình, Hà Nội

Điện thoại: 04.667559333 – 04.85875295 Fax: 04.35190018

Website: www.tdg.com.vn or www.dinhgia.com.vn or

www.thamdinhgia.org

Vốn điều lệ: 2.500.1.0 (Hai tỷ năm trăng triệu đồng)

- Hệ thống các chi nhánh và văn phòng đại diện của công ty CP Đầu tư và

● Chi nhánh Lào Cai

Địa chỉ: Lô D5, đường Lê Khôi (kéo dài), Tổ 1, phường Phố Mới, thành phốLào Cai

Tel/Fax: 020.62.52.838

● Chi nhánh Thanh Hoá

Địa chỉ: Lô số 4, khu Công viên Hội An, Thành phố Thanh Hoá, tỉnh ThanhHoá

Tel/Fax: 0373.757.757

2.1.3 Mục tiêu của công ty CP Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam.

- Mục tiêu của TDG Vietnam là hoạt động có hiệu quả, không ngừng pháttriển để trở thành một trong những công ty thẩm định giá hàng đầu, phục vụ nhu cầuthẩm định giá bất động sản, thẩm định giá động sản, xác định giá trị doanh nghiệp,nhằm góp phần phát triển ngành thẩm định giá Việt Nam, minh bạch hóa các quan

hệ kinh tế thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình toàn cầu hóa và hội nhậpkinh tế thế giới

- Phương châm hoạt động của TDG Vietnam:

TRUNG THỰC – ĐỘC LẬP – GIÁ TRỊ

a Chiến lược hoạt động.

- Mang đến cho khách hàng những dịch vụ tốt nhất về thẩm định giá bất độngsản, động sản, xác định giá trị doanh nghiệp, thẩm định dự án và tư vấn đầu tư

- Phát triển dịch vụ tư vấn M&A, tư vấn tài chính doanh nghiệp, tái cấu trúcdoanh nghiệp, tư vấn cổ phần hoá, niêm yết …

- Tổ chức sự kiện trong phạm vi ngành, kết hợp các cơ sở giáo dục tổ chức cáclớp đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ lĩnh vực thẩm định giá nói riêng, quản trịkinh doanh nói chung

- Hỗ trợ các thủ tục đầu tư, tư vấn chiến lược, xúc tiến các hoạt động đầu tưtrong mọi lĩnh vực (bất động sản, tài chính, công nghệ …)

- Đầu tư phát huy thế mạnh của hệ thống công nghệ thông tin như Diễn đànthẩm định giá (thamdinhgia.org), Kho giá (khogia.vn), Phần mềm thẩm định giá …

- Thẩm định tư vấn dự án đầu tư.

- Nghiên cứu thị trường và thăm dò dư luận

- Tổ chức giới thiệu và xúc tiến thương mại

c Mục đích thẩm định giá.

- Xác định giá trị tài sản mua sắm từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước

- Xác định giá trị tài sản để góp vốn liên doanh

- Xác định giá trị để thế chấp, đảm bảo vay vốn Ngân hàng

- Xác định giá trị để mua bán chuyển nhượng tài sản

- Xác định giá trị để cổ phần hoá, chuyển đổi hình thức hoạt động của Doanhnghiệp

- Xác định giá trị để mua bán Doanh nghiệp

- Xác định giá trị để hạch toán kế toán

- Xác định giá trị tài sản để phục vụ các vụ án, tranh chấp tài sản

2.2 CƠ CẤU TỔ CHỨC VÀ CHỨC NĂNG NHIỆM VỊ CỦA CÁC PHềNG BAN CỦA CễNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 2.2.1 Cơ cấu tổ chức cụng ty CP Đầu tư và Thẩm định giỏ Việt Nam

Chức năng của cỏc phũng ban:

Hội đồng quản trị

Ban kiểm soát Tổng giám đốc

Phòng NV

Văn

phòng

Hệ thống Các Chi nhánh

Hệ thống Các VP

Đại diện

❖ Ban Giám đốc: Tổng giám đốc và Phó tổng giám đốc Công ty

- Quản lý và điều hành các hoạt động của Công ty

- Thay mặt cổ đông để kiểm soát mọi hoạt động kinh doanh, quản lý và điềuhành của công ty

- Tham mưu cho Lãnh đạo về công tác thẩm định giá bất động sản, động sản, công tác xác định giá trị doanh nghiệp, lợi thế kinh doanh, định giá uy tín doanh nghiệp.

- Tổ chức thực hiện thẩm định giá, cung cấp thông tin giá mua bán, cho thuêđối với bất động sản là quyền sử dụng đất, công trình kiến trúc cho các tổ chức, cánhân trong và ngoài nước có nhu cầu

- Tổ chức thực hiện thẩm định giá, cung cấp thông tin giá đối với động sản làdây chuyền sản xuất máy móc và thiết bị phục vụ sản xuất, tài sản vô hình, giá trịthương hiệu cho các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước có nhu cầu

- Tư vấn cổ phần hóa và thực hiện dịch vụ xác định giá trị doanh nghiệp, tưvấn tài chính doanh nghiệp

- Tư vấn bán đấu giá cổ phần, tư vấn đầu tư, kinh doanh mua bán doanhnghiệp

- Mở rộng quan hệ hợp tác với các tổ chức cá nhân trong và ngoài nước đểkhông ngừng phát triển hoạt động tư vấn thẩm định giá bất động sản, động sản, tàisản vô hình…

- Công tác tổ chức: tham mưu cho Tổng Giám đốc và ban lãnh đạo công ty

về việc xây dựng và thực hiện kế hoạch tuyển dụng lao động, quản lý hồ sơ cán bộ,

chính sách cho người lao động.

- Công tác thi đua, khen thưởng; sở kết, tổng kết và các công tác kế hoạch tổnghợp khác

- Quản trị hệ thống công nghệ thông tin, thiết bị truyền thông, kết nối dữ liệucủa toàn bộ công ty, đảm bảo thiết bị và hệ thống hoạt động ổn định

2.2.1.1 Cơ cấu nhân sự của công ty

- Nhân sự của TDG Vietnam là những TĐV được Bộ Tài Chính cấp thẻ hànhnghề, giỏi chuyên môn, giàu kinh nghiệm, có đạo đức nghề nghiệp Các chuyênviên Thẩm định giá được đào tạo đúng chuyên ngành tài các trường đại học, đượcbồi dưỡng các chương trình đào tạo và cấp giấy chứng nhận của Hội thẩm định giáViệt Nam, các tổ chức đào tạo chuyên môn trong và ngoài nước

- Bên cạnh đó, TDG Vietnam thường chú trọng đến công tác đào tạo, huấnluyện chuyên viên, luôn đáp ứng mọi yêu cầu cập nhật kiến thức, nâng cao trình độ,tiêu chuẩn chuyên môn nghề nghiệp

Cơ cấu dân sự phân theo trình độ:

Trên Đại học: 01 người

Trong đó:

Thẩm định viên Quốc gia: 04 người

Cơ cấu dân sự phân theo phòng ban:

Số lượng cán bộ nhân viên: 22 người

TT Họ và tên Chức vụ Bằng cấp Kinh nghiệm nghề nghiệp

1 NguyễnThanh Hải Chủ tịch Hộiđồng quản trị Cử nhân 10 năm kinh nghiệm tronglĩnh vực thẩm định giá.