Tăng cường công tác quản lý thuế TNDN đối với doanh nghiệp kinh doanh bđs tại phòng kiểm tra số 6 cục thuế hà nội

Thời gian qua, hệ thống văn bản pháp luật được hoàn thiện tạo cơ sởminh bạch, bình đẳng, thuận lợi hơn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của cácdoanh nghiệp, công tác quản lý thu thuế đối

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết quả nêu trong luận văn tốt nghiệp là trung thực xuất phát từ tình hình thực tế của đơn vị thực tập.

Sinh Viên

Ngô Thị Ngọc Huyền

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

MỤC LỤC ii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU viii

DANH MỤC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THUẾ TNDNĐỐI VỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 4

1.1 Khái quát về thuế TNDN 4

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm về thuế TNDN: 4

1.1.2 Vai trò của thuế TNDN trong nền kinh tế 5

1.2 Khái quát về kinh doanh bất động sản 6

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm về kinh doanh BĐS 6

1.2.2 Vai trò của kinh doanh BĐS 8

1.3Quản lý thuế TNDN đối với hoạt động kinh doanh BĐS 8

1.3.1 Nội dung cơ bản của chính sách thuế TNDN hiện hành đối với kinh doanh BĐS 8

1.3.1.1 Người nộp thuế 8

1.3.1.2 Thu nhập chịu thuế 8

1.3.1.3 Căn cứ tính thuế 9

1.3.1 4 Phương pháp tính thuế: 15

1.3.1.5 Kê khai, nộp thuế: 15

1.3.2 Nội dung cơ bản về quản lý thuế TNDN đối với kinh doanh BĐS 17

1.3.2.1 Quản lý người nộp thuế 17

1.3.2.2 Quản lý căn cứ tính thuế 18

1.3.2.3 Quản lý việc kê khai, nộp thuế 18

1.3.2.4 Quản lý về miễn, giảm thuế 20

1.3.2.5 Công tác thanh tra, kiểm tra NNT 20

1.3.2.6 Công tác tuyên truyền, hỗ trợ NNT 21

1.3.3 Sự cần thiết của quản lý thuế TNDN đối với kinh doanh bất động sản 22

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ THUẾ TNDN ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP KINH DOANH BĐS TẠI PHÒNG KIỂM TRA THUẾ SỐ 6 – CỤC THUẾ HÀ NỘI 23

2.1 Đặc điểm kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội và tổ chức quản lý thuế tại Cục thuế Hà Nội 23

2.1.1 Một số nét về tình hình kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội 23

2.1.2 Tổ chức quản lý thuế tại Cục thuế Hà Nội 24

2.1.2.1 Tổ chức bộ máy 24

2.1.2.2 Kết quả thu thuế 26

2.2 Tình hình quản lý thuế TNDN đối với kinh doanh BĐS tại phòng kiểm tra số 6 30

2.2.1 Công tác quản lý ĐTNT 30

2.2.2 Công tác quản lý căn cứ tính thuế 31

2.2.2.1 Quản lý doanh thu tính thuế 31

2.2.2.2 Quản lý chi phí 32

2.2.3 Công tác thanh tra, kiểm tra 33

2.2.3.1 Công tác kiểm tra tại trụ sở CQT 34

2.2.3.2 Công tác kiểm tra tại trụ sở NNT 35

2.2.3 Công tác quản lý nợ và cưỡng chế thuế 36

2.3 Đánh giá chung về công tác quản lý thuế TNDN đối với kinh doanh bất động sản tại phòng kiểm tra số 6 38

2.3.1 Những kết quả đã đạt được 38

2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân 39

2.3.2.1 Hạn chế 39

2.3.2.2 Nguyên nhân của những hạn chế 40

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ THU THUẾ TNDN ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP KINH DOANH BĐS TẠI PHÒNG

KIỂM TRA SỐ 6 CỤC THUẾ HÀ NỘI 42

3.1 Phương hướng, nhiệm vụ công tác quản lý thuế TNDN thời gian tới tại phòng kiểm tra thuế số 6 42

3.2 Các giải pháp tăng cường quản lý thu thuế TNDN đối với hoạt động kinh doanh BĐS tại phòng kiểm tra thuế số 6 42

3.2.1 Giải pháp quản lý người nộp thuế 42

3.2.2 Giải pháp quản lý căn cứ tính thuế 43

3.2.3 Giải pháp tăng cường thu, nộp thuế và thu hồi nợ đọng thuế .45

3.2.3.1 Xây dựng kế hoạch thu hàng năm hợp lý 45

3.2.3.2 Tăng cường công tác tuyên truyền hỗ trợ chính sách thuế, luật thuế 45

3.2.3.3 Công tác kế toán - thống kê thuế cần được thực hiện nghiêm túc và kịp thời 46

3.2.3.4 Công tác truy thu nợ thuế cần được chỉ đạo quyết liệt hơn nữa .46 3.2.4 Công tác kiểm tra và xử lý vi phạm về thuế 47

3.2.5 Nâng cao ý thức trách nhiệm của cán bộ quản lý thuế 48

3.3 Điều kiện thực hiện giải pháp 51

3.3.1 Về mặt chính sách 51

3.3.2 Đào tạo, nâng cao trình độ, nghiệp vụ cho cán bộ quản lý thuế thu nhập doanh nghiệp đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS 52

3.3.3 Về cơ sở vật chất và ứng dụng công nghệ thông tin 53

KẾT LUẬN 55

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 57

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BCTC : Báo cáo tài chínhBĐS : Bất động sảnCNTT : Công nghệ thông tin

ĐTNT : Đối tượng nộp thuếGTGT : Giá trị gia tăngMST : Mã số thuếNNT : Người nộp thuếNSNN : Ngân sách nhà nướcSDĐ : Sử dụng đất

TNCT : Thu nhập chịu thuếTNDN : Thu nhập doanh nghiệp

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

BẢNG 1: Kết quả thu thuế của cục thuế Hà Nội 27BẢNG 2: So sánh số thu thuế TNDN so với tổng số thu của phòng 28BẢNG 3: Đánh giá nguồn thu doanh nghiệp trọng điểm theo một số ngành nghề chủ yếu 29BẢNG 4: Tổng hợp kết quả kiểm tra hồ sơ khai thuế tại trụ sở cơ quan thuế của phòng kiểm tra thuế số 6 giai đoạn 2012-2014 34BẢNG 5: Tổng hợp kết quả kiểm tra thuế tại trụ sở doanh nghiệp của phòng kiểm tra thuế số 6 giai đoạn 2012-2014 35BẢNG 6: Số nợ thuế của doanh nghiệp giai đoạn 2012-2014 37

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 Cơ cấu tổ chức bộ máy Cục thuế Hà Nội 25

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Nguồn thu từ thuế có vai trò rất quan trọng, là nguồn thu chủ yếu củamỗi quốc gia Đây là biện pháp động viên bắt buộc của các thể nhân và cácpháp nhân trích một phần thu nhập do kinh doanh, do lao động, do đầu tư tàichính mang lại nộp vào ngân sách nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu chi tiêucủa đất nước và điều tiết nền kinh tế vĩ mô Tại Việt Nam, nguồn thu từ thuếhàng năm chiếm chủ yếu nguồn thu Ngân sách nhà nước

Thủ đô Hà Nội - trung tâm kinh tế - có nhiều thuận lợi trong phát triểnkinh tế, thu hút nguồn lực tài chính, nhân lực và khoa học công nghệ tạo điềukiện cho các doanh nghiệp phát triển, hoạt động các doanh nghiệp đã và đangngày càng mở rộng trên khắp thành phố với hình thức đa dạng, phong phú vàphức tạp Trong những năm gần đây, kinh tế thủ đô có những bước tăngtrưởng đáng kể.Vì vậy, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng có được điềukiện để phát triển mạnh mẽ hơn.Tuy nhiên, khủng hoảng kinh tế thế giới tácđộng đến kinh tế trong nước dẫn đến hoạt động kinh doanh của các doanhnghiệp này gặp nhiều khó khăn, giao dịch trầm lắng, tồn kho bất động sản và

nợ xấu cao

Thời gian qua, hệ thống văn bản pháp luật được hoàn thiện tạo cơ sởminh bạch, bình đẳng, thuận lợi hơn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của cácdoanh nghiệp, công tác quản lý thu thuế đối với kinh doanh BĐS vì thế cũng

có nhiều chuyển biến tích cực góp phần nâng cao ý thức tuân thủ pháp luậtthuế của người nộp thuế.Tuy nhiên, thực hiện cơ chế “tự khai, tự tính, tự nộp”cũng là nguyên nhân dẫn đến tình trạng gian lận thuế, trốn thuế với nhiều hìnhthức ngày càng tinh vi, khó phát hiện, công tác kiểm soát thuế TNDN còn gặpnhiều hạn chế, hiệu quả từ việc quản lý thuế TNDN hàng năm của cơ quanthuế đối với doanh nghiệp đạt chưa cao

Xuất phát từ thực tế công tác quản lý thuế trên địa bàn Hà Nội, cùngnhững điểm riêng biệt đặc thù của doanh nghiệp kinh doanh BĐS, đề tài luận

văn“ Tăng cường công tác quản lý thuế TNDN đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại Phòng kiểm tra số 6 - Cục Thuế Hà Nội ” có tính thời sự và

ý nghĩa thực tiễn

2 Mục đích nghiên cứu của đề tài

Đề tài có các mục đích nghiên cứu cơ bản sau:

- Hệ thống hóa các vấn đề lý luận cơ bản về quản lý thuế TNDN đốivới kinh doanh BĐS

- Đánh giá thực trạng công tác quản lý thuế đối với doanh nghiệp kinhdoanh BĐS tại Phòng Kiểm tra thuế số 6 – Cục thuế TP Hà Nội

- Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý thuế đối vớidoanh nghiệp kinh doanh BĐS tại Phòng Kiểm tra thuế số 6 – Cục thuế TP HàNội

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

- Đối tượng nghiên cứu: công tác quản lý thuế TNDN đối với doanhnghiệp kinh doanh BĐS cả về lý luận và thực tiễn

- Phạm vi nghiên cứu: do hạn chế trong tiếp cận nội dung vấn đề nên

đề tài chỉ tập trung nghiên cứu công tác quản lý thuế TNDN về kinh doanhBĐS do phòng kiểm tra thuế số 6- Cục Thuế Hà Nội quản lý trong giai đoạn2012-2014

4 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng các phương pháp sau: phương pháp hệ thống;phương pháp phân tích - tổng hợp; phương pháp so sánh; phương pháp thốngkê; phương pháp toán kinh tế - tài chính; trên cơ sở thu thập và sử dụng cáctài liệu, số liệu, biểu đồ làm căn cứ đề làm rõ vấn đề cần nghiên cứu

5 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận vănbao gồm 3 chương:

Chương 1: Lý luận cơ bản về thuế TNDN đối với kinh doanh BĐS Chương 2: Thực trạng công tác quản lý thuế TNDN đối với doanh

nghiệp kinh doanh BĐS tại phòng kiểm tra số 6 - Cục thuế Hà Nội.

Chương 3: Giải pháp tăng cường quản lý thuế TNDN đối với doanh

nghiệp kinh doanh BĐS tại phòng kiểm tra thuế số 6 - Cục Thuế Hà Nội.

CHƯƠNG 1:

LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THUẾ TNDN

ĐỐI VỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Khái quát về thuế TNDN

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm về thuế TNDN:

Thuế thu nhập doanh nghiệp là sắc thuế đánh vào thu nhập chịu thuế

của các doanh nghiệp và tổ chức kinh tế trong kỳ tính thuế Thu nhập chịuthuế của doanh nghiệp bao gồm hai phần cơ bản là thu nhập từ hoạt động sảnxuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ và các khoản thu nhập khác doanh nghiệpnhận được trong quá trình hoạt động sản xuất, kinh doanh

Với cách hiểu như trên, thuế thu nhập doanh nghiệp có các đặc điểm cơbản sau:

- Thuế TNDN là một sắc thuế thuộc loại thuế trực thu Tính chất trựcthu biểu hiện sự đồng nhất giữa đối tượng nộp thuế theo luật và đối tượngchịu thuế trên phương diện kinh tế Nếu thuế gián thu luôn được cấu thànhtrong giá cả hàng hoá, dịch vụ mà người tiêu dùng phải trả qua hành vi muahàng hoá và dịch vụ được cung cấp, người nộp thuế là các nhà sản xuất vàtrung gian thương mại, thì thuế TNDN lại điều tiết trực tiếp vào thu nhập củacác nhà sản xuất, các nhà đầu tư và người cung cấp dịch vụ Chính điều tiếttrực tiếp vào thu nhập của các pháp nhân nên thuế TNDN phụ thuộc vào kếtquả sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp, lợi nhuận đạt được của cácnhà đầu tư

- Thuế TNDN đánh vào thu nhập chịu thuế của các cơ sở kinh doanh, bởivậy mức động viên của ngân sách nhà nước đối với loại thuế này phụ thuộc rấtlớn vào hiệu quả kinh doanh cũng như quy mô lợi nhuận của doanh nghiệp

- Thuế TNDN là một sắc thuế khấu trừ cho thu nhập cá nhân Thu nhập

mà các cá nhân nhận được từ hoạt động đầu tư như: Lợi tức cổ phần, lãi tiền

gửi ngân hàng, lợi nhuận do góp vốn liên doanh, liên kết là phần thu nhậpđược chia sau khi nộp thuế TNDN Do vậy, thuế TNDN cũng có thể coi làbiện pháp quản lý thu nhập cá nhân.

- Tuy là một sắc thuế trực thu song thuế TNDN không gây phản ứngmạnh mẽ từ đối tượng nộp thuế như thuế thu nhập cá nhân, vì nó mơ hồ đốivới người chịu thuế Chẳng hạn như các cổ đông của công ty cổ phần sẽ hầunhư không cảm thấy gì về việc đánh thuế của nhà nước

Nhà nước thường sử dụng thuế TNDN để thực hiện các mục tiêu kinh

tế, xã hội đề ra Do vậy, các yếu tố kỹ thuật của thuế TNDN như: các khoảnthu nhập thuộc đối tượng chịu thuế thu nhập (phạm vi điều chỉnh), các chi phíđược khấu trừ, thuế suất, các hình thức miễn, giảm thuế TNDN đều phản ánhchính sách của Nhà nước trong từng thời kỳ nhất định

1.1.2 Vai trò của thuế TNDN trong nền kinh tế

- Thuế TNDN là khoản thu quan trọng của NSNN Điều này được thểhiện ở phạm vi áp dụng thuế TNDN rất rộng Nó khai thác nguồn thu từ cácĐTNT có tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh đem lại thu nhập ở mọilĩnh vực, trên mọi địa bàn Mặt khác cùng với xu hướng tăng trưởng kinh tế,quy mô của các hoạt động kinh doanh ngày càng được mở rộng, hiệu quả kinhdoanh ngày càng cao, tích lũy từ nội bộ doanh nghiệp ngày càng nhiều sẽ tạo

ra nguồn thu về thuế TNDN ngày càng lớn cho NSNN

- Thuế TNDN là công cụ quan trọng của Nhà nước trong việc điều tiếtcác hoạt động kinh doanh.Thông qua hệ thống thuế suất ưu đãi, thuế TNDNgóp phần định hướng cho các nhà kinh doanh đầu tư vào những lĩnh vực màNhà nước cần khuyến khích đầu tư nhằm đảm bảo cơ cấu kinh tế hợp lý ThuếTNDN còn góp phần khuyến khích thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triểnthông qua miễn, giảm thuế cho các cơ sở kinh doanh mới thành lập trong mộtthời hạn nhất định nhằm giúp doanh nghiệp giảm bớt những khó khăn ban đầu

khi khởi nghiệp Mặt khác, thông qua hoàn thuế TNDN cho tái đầu tư đối vớicác nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, qua việc tính trừ các khoản chi phíhợp lý, hợp lệ… cũng góp phần khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư theochiều rộng và theo chiều sâu, thúc đẩy tăng cường hạch toán kinh tế, tạo điềukiện nâng cao lợi nhuận cho doanh nghiệp.

- Thuế TNDN thực sự là công cụ hữu hiệu để điều tiết vĩ mô nền kinh tế,tạo một cơ cấu kinh tế hợp lý theo ngành và theo địa bàn

- Thuế TNDN góp phần thực hiện công bằng xã hội Thuế được tính trên

số thu nhập còn lại sau khi đã trừ tất cả các khoản chi phí hợp lý, hợp lệ vớithuế suất ổn định cho nên những doanh nghiệp có thu nhập cao phải nộp thuếnhiều, ngược lại những doanh nghiệp có thu nhập thấp thì nộp thuế ít, thậmchí doanh nghiệp không phải nộp thuế nếu không có thu nhập đã tạo ra sựbình đẳng công bằng trong động viên đóng góp cho NSNN giữa các cơ sởkinh doanh

Bởi những vai trò quan trọng không thể thiếu của thuế TNDN do đó nóluôn luôn là một sắc thuế cần thiết đối với mọi quốc gia Dù thực tế hiện naycác nước phát triển đang có xu hướng coi trọng thuế gián thu hơn thuế trựcthu, nhưng trong một tương lai gần thuế TNDN vẫn sẽ giữ vai trò quan trọngtrong hệ thống thuế quốc gia, đặc biệt là đối với một quốc gia đang phát triểnnhư Việt Nam

1.2 Khái quát về kinh doanh bất động sản

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm về kinh doanh BĐS

- Khái niệm:

+ Theo Khoản 2 Điều 4 Luật Kinh doanh BĐS số 63 năm 2006 có quy

định: “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận

chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, chothuê, cho thuê lại, cho thuê nhằm mục đích sinh lợi.”

+ Theo Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh Doanh BĐS số 66 năm 2014( có

hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2015) có giải thích: “ Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển

nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất độngsản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất độngsản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đíchsinh lợi.”

- Đặc điểm:

+ Thứ 1, kinh doanh BĐS là hoạt động mang tính cục bộ và khu vực:Mọi hoạt động kinh doanh phải gắn liền với vị trí của bất động sản Môitrường xung quanh bất động sản có vai trò quan trọng đối với giá trị của BĐS,những hoạt động kinh doanh ở những địa bàn, khu vực khác nhau cũng khácnhau; không thể áp đặt mô hình kinh doanh của nơi này cho nơi khác

+ Thứ 2, kinh doanh BĐS là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài: Bất độngsản có thời gian sử dụng lâu dài, giá trị lớn Do đó, muốn kinh doanh phải cótiềm lực về tài chính, phải có chiến lược kinh doanh dài hạn

+ Thứ 3, kinh doanh BĐS là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởngmạnh mẽ của pháp luật và chính sách: Nhà nước quản lý toàn bộ bất độngsản, trước hết là đất đai rồi đến các công trình xây dựng, tài sản trên đất thôngqua các luật: Luật đất đai, luật Xây dựng, luật kinh doanh bất động sản…Quan hệ cung cầu bất động sản khá nhạy cảm, do đó nhà nước cần phải điềutiết thông qua hệ thống pháp luật và chính sách.Hoạt độn g kinh doanh bắtbuộc phải trải qua các quy trình pháp lý

+ Thứ 4, kinh doanh BĐS mang lại lợi nhuận cao song cũng đầy rủi rotrong kinh doanh: Đây là thị trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậmhơn cầu; việc không nắm rõ được thông tin thị trường sẽ dẫn đến dự báo sai

xu hướng biến động của thị trường từ đó gây ra nhiều rủi ro trong kinh doanh

1.2.2 Vai trò của kinh doanh BĐS

Kinh doanh BĐS là một trong những lĩnh vực kinh doanh quan trọng củanềnkinh tế thị trường vì liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả vềquy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân Kinh doanh bấtđộng sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tíndụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Phát triển và điều hành tốt hoạt động kinh doanh BĐS sẽ có tác dụng hỗ trợcho các lĩnh vực khác cùng phát triển; thúc đẩytăng trưởng kinh tế, góp phầnkích thích sản xuất phát triển

Ngoài ra, đây cũng là một kênh đầu tư quan trọng; là cầu nối giữa cungcầu, đáp ứng sự tìm kiếm của các chủ thể kinh doanh BĐS và đáp ứng nhucầu về nhà ở cho mọi tầng lớp nhân dân; thúc đẩy thị trường BĐS phát triểnsôi động, từ đó tăng thu cho NSNN

1.3 Quản lý thuế TNDN đối với hoạt động kinh doanh BĐS

1.3.1 Nội dung cơ bản của chính sách thuế TNDN hiện hành đối với kinh doanh BĐS

1.3.1.1 Người nộp thuế

Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thunhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS; doanh nghiệp kinh doanh BĐS cóthu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất

1.3.1.2 Thu nhập chịu thuế

Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS bao gồm: thu nhập từchuyển nhượng quyền SDĐ, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyểnnhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền SDĐ, quyền thuê đất theo quyđịnh của pháp luật); Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệpkinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt cóhay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất; Thu nhập

từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sảngắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sảnkhi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyềnSDĐ, chuyển nhượng quyền thuê đất; Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sảngắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sửdụng nhà ở Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh BĐSkhông bao gồm trường hợp doanh nghiệp chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng,công trình kiến trúc trên đất.

a Thu nhập chịu thuế:

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS được xác định bằng doanhthu thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trừ giá vốn của BĐS và các khoảnchi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS được xác định theo giá

thực tế chuyển nhượng BĐS theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán BĐSphù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thuthêm nếu có)

Trường hợp giá chuyển quyền SDĐ theo hợp đồng chuyển nhượng,mua bán BĐS thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộcTrung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng BĐS thì tínhtheo giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyđịnh tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng BĐS

- Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàngiao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng kýquyền sở hữu tài sản, quyền SDĐ, xác lập quyền SDĐ tại cơ quan Nhànước có thẩm quyền.

- Trường hợp doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đểthực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê,

có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức thì thờiđiểm xác định doanh thu tính thuế TNDN tạm nộp là thời điểm thu tiền củakhách hàng, cụ thể:

+ Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà xác địnhđược chi phí tương ứng với doanh thu đã ghi nhận (bao gồm cả chi phí tríchtrước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương ứng vớidoanh thu đã ghi nhận) thì doanh nghiệp kê khai nộp thuế TNDN tạm nộptheo doanh thu trừ chi phí

+ Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà chưa xácđịnh được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp kê khai tạm nộpthuế TNDN theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưaphải tính vào doanh thu tính thuế TNDN trong năm

Khi bàn giao BĐS, doanh nghiệp phải thực hiện quyết toán thuế TNDN

và quyết toán lại số thuế TNDN phải nộp Trường hợp số thuế TNDN đã tạmnộp thấp hơn số thuế TNDN phải nộp thì doanh nghiệp phải nộp đủ số thuếcòn thiếu vào NSNN Trường hợp số thuế TNDN đã tạm nộp lớn hơn số thuếphải nộp thì doanh nghiệp được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế TNDN phảinộp của kỳ tiếp theo hoặc được hoàn lại số thuế đã nộp thừa

- Doanh thu để tính TNCT trong một số trường hợp được xác định

như sau:

+ Trường hợp doanh nghiệp có cho thuê lại đất thì doanh thu để tínhTNCT là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê Trường hợp bênthuê trả tiền thuê trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính TNCT được phân

bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền mộtlần Việc chọn hình thức doanh thu trả tiền một lần chỉ được xác định khidoanh nghiệp đã đảm bảo hoàn thành các trách nhiệm tài chính đối với Nhànước, đảm bảo các nghĩa vụ đối với các bên thuê lại đất cho hết thời hạn chothuê lại đất

+Trường hợp doanh nghiệp đang trong thời gian hưởng ưu đãi thuếTNDN lựa chọn phương pháp xác định doanh thu để tính TNCT là toàn bộ sốtiền thuê bên thuê trả trước cho nhiều năm thì việc xác định số thuế TNDNtừng năm miễn thuế, giảm thuế căn cứ vào tổng số thuế TNDN của số năm trảtiền trước chia (:) số năm bên thuê trả tiền trước

+ Trường hợp tổ chức tín dụng nhận giá trị quyền SDĐ bảo đảm tiềnvay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm nếu có chuyểnquyền SDĐ là tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay thì doanh thu để tính TNCT

là giá chuyển nhượng quyền SDĐ do các bên thoả thuận

+ Trường hợp chuyển quyền SDĐ là tài sản kê biên bảo đảm thi hành

án thì doanh thu để tính TNCT là giá chuyển nhượng quyền SDĐ do các bênđương sự thoả thuận hoặc giá do Hội đồng định giá xác định

b Chi phí chuyển nhượng BĐS:

để xác định TNCT của diện tích đất chuyển quyền; bao gồm: Chi phí đườnggiao thông nội bộ; khuôn viên cây xanh; chi phí đầu tư xây dựng hệ thốngcấp, thoát nước; trạm biến thế điện; chi phí bồi thường về tài sản trên đất; Chiphí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thườnggiải phóng mặt bằng được cấp có thẩm quyền phê duyệt còn lại chưa được trừvào tiền SDĐ, tiền thuê đất theo quy định của chính sách thu tiền SDĐ, thutiền thuê đất, tiền SDĐ, tiền thuê đất phải nộp NSNN, các chi phí khác đầu tưtrên đất liên quan đến chuyển quyền SDĐ, chuyển quyền thuê đất.

Việc phân bổ các chi phí trên được thực hiện theo công thức sau:

án (trừ diện tích đất sử dụng vàomục đích công cộng theo quy định

pháp luật về đất)

Trường hợp một phần diện tích của dự án không chuyển nhượng được

sử dụng vào hoạt động kinh doanh khác thì các khoản chi phí chung nêu trêncũng phân bổ cho cả phần diện tích này để theo dõi, hạch toán, kê khai nộpthuế TNDN đối với hoạt động kinh doanh khác

Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầngkéo dài trong nhiều năm và chỉ quyết toán giá trị kết cấu hạ tầng khi toàn bộcông việc hoàn tất thì khi tổng hợp chi phí chuyển nhượng BĐS cho phầndiện tích đất đã chuyển quyền, doanh nghiệp được tạm phân bổ chi phí đầu tưkết cấu hạ tầng thực tế đã phát sinh theo tỷ lệ diện tích đất đã chuyển quyềntheo công thức nêu trên và trích trước các khoản chi phí đầu tư xây dựng cơ

sở hạ tầng tương ứng với doanh thu đã ghi nhận khi xác định TNCT Sau khihoàn tất quá trình đầu tư xây dựng, doanh nghiệp tính toán, điều chỉnh lại

=

x

phần chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng đã tạm phân bổ và trích trước cho phầndiện tích đã chuyển quyền cho phù hợp với tổng giá trị kết cấu hạ tầng.Trường hợp khi điều chỉnh lại phát sinh số thuế nộp thừa so với số thuế thunhập từ chuyển nhượng BĐS phải nộp thì doanh nghiệp được trừ số thuế nộpthừa vào số thuế phải nộp của kỳ tính thuế tiếp theo hoặc được hoàn trả theoquy định hiện hành; nếu số thuế đã nộp chưa đủ thì doanh nghiệp có tráchnhiệm nộp đủ số thuế còn thiếu theo quy định.

- Chi phí chuyển nhượng BĐS được trừ bao gồm:

Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốcquyền SDĐ, cụ thể :

+ Đối với đất Nhà nước giao có thu tiền SDĐ, thu tiền cho thuê đất thìgiá vốn là số tiền SDĐ, số tiền cho thuê đất thực nộp NSNN;

+ Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứvào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền SDĐ, quyền thuêđất; trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốnđược tính theo giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ươngquy định tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng BĐS

+ Đối với đất có nguồn gốc do góp vốn thì giá vốn là giá trị quyềnSDĐ, quyền thuê đất theo biên bản định giá tài sản khi góp vốn;

+ Trường hợp doanh nghiệp đổi công trình lấy đất của Nhà nước thì giávốn được xác định theo giá trị công trình đã đổi, trừ trường hợp thực hiện theoquy định riêng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

+ Giá trúng đấu giá trong trường hợp đấu giá quyền SDĐ, quyền thuê đất;+ Đối với đất của doanh nghiệp có nguồn gốc do thừa kế theo pháp luậtdân sự; do được cho, biếu, tặng mà không xác định được giá vốn thì xác địnhtheo giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung

ương quyết định căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất do Chính phủ quyđịnh tại thời điểm thừa kế, cho, biếu, tặng.

Trường hợp đất của doanh nghiệp được thừa kế, cho, biếu, tặng trướcnăm 1994 thì giá vốn được xác định theo giá các loại đất do Ủy ban nhân dântỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định năm 1994 căn cứ vào Bảngkhung giá các loại đất quy định tại Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm

1994 của Chính phủ

+ Đối với đất thế chấp bảo đảm tiền vay, đất là tài sản kê biên để bảođảm thi hành án thì giá vốn đất được xác định tùy theo từng trường hợp cụ thểtheo hướng dẫn tại các điểm nêu trên

Chi phí đền bù thiệt hại về đất; Chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu;

Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật

Các khoản chi phí bồi thường, đền bù, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổchức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nêu trên nếu không có hoá đơn thì được lập Bảng kê ghi rõ: tên; địa chỉ của người nhận; số tiền đền bù, hỗtrợ; chữ ký của người nhận tiền và được Chính quyền phường, xã nơi có đấtđược đền bù, hỗ trợ xác nhận theo đúng quy định của pháp luật về bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấpquyền SDĐ

Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng; Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu

hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễnthông …Giá trị kết cầu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất; Các khoảnchi phí khác liên quan đến BĐS chuyển nhượng

Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh nhiều ngành nghềkhác nhau thì phải hạch toán riêng các khoản chi phí Trường hợp không hạch

toán riêng được chi phí của từng hoạt động thì chi phí chung được phân bổtheo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng BĐS so với tổng doanh thu củadoanh nghiệp.

Không được tính vào chi phí chuyển nhượng BĐS các khoản chi phí đãđược Nhà nước thanh toán hoặc thanh toán bằng nguồn vốn khác

1.3.1.5 Kê khai, nộp thuế:

a Kê khai thuế TNDN

- Doanh nghiệp nộp hồ sơ khai thuế TNDN cho cơ quan quản lýthuế trực tiếp

- Trường hợp doanh nghiệp có các đơn vị trực thuộc hạch toán độc lậpthì đơn vị trực thuộc nộp hồ sơ khai thuế TNDN phát sinh tại đơn vị trựcthuộc cho cơ quan thuế quản lý trực tiếp đơn vị trực thuộc

- Trường hợp doanh nghiệp có các đơn vị trực thuộc nhưng hạch toánphụ thuộc thì đơn vị trực thuộc đó không phải nộp hồ sơ khai thuế TNDN; khinộp hồ sơ khai thuế TNDN người nộp thuế có trách nhiệm khai tập trung tạitrụ sở chính cả phần phát sinh tại đơn vị trực thuộc

- Đối với các tập đoàn kinh tế, các tổng công ty có đơn vị thành viênhạch toán phụ thuộc nếu đã hạch toán được doanh thu, chi phí, thu nhập chịuthuế thì đơn vị thành viên phải kê khai nộp thuế TNDN với cơ quan thuế quản

lý trực tiếp đơn vị thành viên

- Doanh nghiệp nộp hồ sơ khai thuế TNDN đối với thu nhập từ hoạtđộng chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất cho chi cục thuế quản

lý địa phương nơi có đất chuyển quyền

b Nộp thuế TNDN:

- Cơ sở kinh doanh chưa thực hiện đầy đủ chế độ kế toán, hóa đơn,chứng từ, phải nộp thuế hàng tháng theo thông báo của cơ quan Thuế Thờihạn nộp thuế của tháng ghi trong thông báo chậm nhất không quá ngày 25 củatháng tiếp theo

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh không có cơ sở thường trútại Việt Nam nhưng có thu nhập phát sinh ở Việt Nam thì tổ chức, cá nhân ởViệt Nam chi trả thu nhập có trách nhiệm khấu trừ tiền thuế theo tỉ lệ do BộTài chính quy định tính trên tổng số tiền chi trả cho các tổ chức, cá nhân nướcngoài

1.3.1.6 Miễn, giảm thuế

Điều kiện áp dụng ưu đãi thuế TNDN:

- Các ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp chỉ áp dụng đối với doanhnghiệp thực hiện chế độ kế toán, hóa đơn, chứng từ và nộp thuế thu nhậpdoanh nghiệp theo kê khai

- Trong thời gian đang được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệpnếu doanh nghiệp thực hiện nhiều hoạt động sản xuất, kinh doanh thì doanhnghiệp phải tính riêng thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh đượchưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (bao gồm mức thuế suất ưu đãi,mức miễn thuế, giảm thuế) và thu nhập từ hoạt động kinh doanh không đượchưởng ưu đãi thuế để kê khai nộp thuế riêng

+ Trường hợp trong kỳ tính thuế, doanh nghiệp không tính riêng thunhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh được hưởng ưu đãi thuế và thu nhập từhoạt động sản xuất kinh doanh không được hưởng ưu đãi thuế thì phần thu

nhập của hoạt động sản xuất kinh doanh ưu đãi thuế xác định bằng (=) tổngthu nhập tính thuế nhân (x) với tỷ lệ phần trăm (%) doanh thu hoặc chi phíđược trừ của hoạt động sản xuất kinh doanh ưu đãi thuế so với tổng doanh thuhoặc tổng chi phí được trừ của doanh nghiệp trong kỳ tính thuế.

+ Trường hợp có khoản doanh thu hoặc chi phí được trừ không thểhạch toán riêng được thì khoản doanh thu hoặc chi phí được trừ đó xácđịnh theo tỷ lệ giữa doanh thu hoặc chi phí được trừ của hoạt động sảnxuất, kinh doanh hưởng ưu đãi thuế trên tổng doanh thu hoặc chi phí đượctrừ của doanh nghiệp

Không áp dụng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp và áp dụng thuế suất20% đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (trừ thu nhập từ đầu tưkinh doanh nhà ở xã hội)

- Thuế suất 10% trong 15 năm, miễn tối đa 4 năm, giảm 50% tối đatrong 9 năm tiếp đối với doanh nghiệp thành lập mới tại địa bàn có điều kiệnkinh tế xã hội đặc biệt khó khăn; khu công nghệ cao; doanh nghiệp thành lậpmới từ dự án đầu tư thuộc lĩnh vực công nghệ cao,nghiên cứu khoa học vàphát triển công nghệ, đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng đặc biệt quan trọng củaNhà nước, sản xuất phần mềm

1.3.2 Nội dung cơ bản về quản lý thuế TNDN đối với kinh doanh BĐS

1.3.2.1 Quản lý người nộp thuế

- Quản lý đối tượng nộp thuế là khâu đầu tiên, quan trọng của quy trìnhquản lý thu thuế Thực hiện tốt công tác quản lý đối tượng nộp thuế góp phần tránh được thất thu thuế do không bao quát hết tình hình đối tượng nộp thuế, đồng thời đảm bảo sự đóng góp công bằng giữa các doanh nghiệp

- Phòng Kiểm tra thuế có trách nhiệm tập hợp và quản lý có hệ thống

hồ sơ của NNT hàng năm nhằm phục vụ tốt cho công tác quản lý NNT, phòng

Kê khai - kế toán thuế, phòng tổng hợp - nghiệp vụ - dự toán có trách nhiệm

lưu giữ các tờ khai, bảng kê, chứng từ nộp thuế, quyết định hoàn thuế, phiếuđiều chỉnh quyết toán thuế theo đúng chức năng của mình.

- Thực hiện đầy đủ quy trình quản lý thuế chính là nội dung cơ bản củacông tác hành thu, một quy trình khoa học hợp lý sẽ là công cụ tốt để nhànước thực hiện tốt chức năng quản lý thuế, nâng cao hiệu quả ngành thuế vàtạo thuận lợi cho doanh nghiệp thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình

1.3.2.2 Quản lý căn cứ tính thuế

Quản lý căn cứ tính thuế hay nói cách khác là việc quản lý doanh thu vàchi phí của doanh nghiệp Đây cũng là nội dung rất quan trọng trong công tácquản lý thu thuế TNDN Hiện nay các doanh nghiệp thường tìm mọi cách đểche giấu doanh thu cũng như tăng các khoản chi phí được trừ Kinh doanhBĐS là lĩnh vực kinh doanh đặc thù, việc xác định doanh thu cũng như cácloại chi phí rất khó khăn Do đó, công việc này đòi hỏi cán bộ quản lý thuếphải nắm rõ các Luật, thông tư, nghị định về cả kế toán và thuế, vận dụng kỹthuật quản lý rủi ro, đối chiếu so sánh, kiểm tra chứng từ gốc nhằm phát hiệncác gian lận, thủ đoạn trốn thuế tinh vi của doanh nghiệp

1.3.2.3 Quản lý việc kê khai, nộp thuế

- Để đảm bảo số thuế kê khai của NNT là đúng, chính xác thì cần quản

lý tốt người khai thuế, hồ sơ khai thuế và thời gian kê khai thuế Đến thời hạn

kê khai thuế, NNT phải có nghĩa vụ kê khai số tiền thuế phải nộp vào NSNN,

kể cả trường hợp không phát sinh nghĩa vụ thuế hoặc đang thuộc diện đượchưởng ưu đãi, miễn, giảm thuế, trừ trường hợp đã chấm dứt hoạt động phátsinh nghĩa vụ thuế NNT phải khai trung thực trong tờ khai thuế với cơ quanthuế theo mẫu quy định và nộp đủ các chứng từ, tài liệu quy định trong hồ sơkhai thuế và theo đúng thời hạn kê khai thuế Cụ thể, khai thuế TNDN đối vớihoạt động chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật về thuếTNDN như sau:

- Doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản ở cùng địabàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương với nơi doanh nghiệp đóng trụ sởchính thì kê khai thuế tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp (Cục Thuế hoặc Chicục Thuế) Trường hợp doanh nghiệp có trụ sở chính tại tỉnh, thành phố nàynhưng có hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại tỉnh, thành phố khác thìnộp hồ sơ khai thuế tại Cục Thuế hoặc Chi cục Thuế do Cục trưởng Cục Thuếnơi phát sinh hoạt động chuyển nhượng bất động sản quyết định.

- Doanh nghiệp không phát sinh thường xuyên hoạt động chuyểnnhượng bất động sản thực hiện khai thuế thu nhập doanh nghiệp tạm tính theotừng lần phát sinh chuyển nhượng bất động sản Doanh nghiệp không phátsinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản là doanh nghiệpkhông có chức năng kinh doanh bất động sản

- Đối với doanh nghiệp phát sinh thường xuyên hoạt động chuyểnnhượng bất động sản thực hiện khai thuế thu nhập doanh nghiệp tạm tínhhàng quý Doanh nghiệp phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượngbất động sản là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản

Trường hợp doanh nghiệp phát sinh thường xuyên hoạt động chuyểnnhượng bất động sản đề nghị khai thuế theo từng lần phát sinh chuyểnnhượng bất động sản thì kê khai thuế như doanh nghiệp không phát sinhthường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản và không phải kê khaitạm tính hàng quý

- Doanh nghiệp được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự

án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứngtrước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức thì:

+Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà đã xác địnhđược chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp kê khai nộp thuế thunhập doanh nghiệp tạm nộp theo doanh thu trừ chi phí

+ Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà chưa xácđịnh được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp kê khai tạm nộpthuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 1%trên doanh thu thu được tiền vàdoanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệptrong năm.

1.3.2.4 Quản lý về miễn, giảm thuế

NNT thuộc diện được miễn thuế, giảm thuế theo luật thuế tự xác địnhmức ưu đãi thuế và kê khai thuế theo quy định, trừ những trường hợp phápluật về thuế có quy định phải lập hồ sơ đề nghị miễn thuế, giảm thuế gửi cơquan thuế Đối với các trường hợp phải ra quyết định miễn, giảm, các bộ phậnchức năng trong cơ quan thuế cũng phải tiến hành các bước thẩm định nhằmxem xét một cách thận trọng việc miễn, giảm thuế có đúng đối tượng không,căn cứ miễn giảm, thời hạn miễm giảm, thuế suất áp dụng đã đúng chưa… Cơquan thuế phải kiểm tra kỹ lưỡng trước khi ban hành quyết định Quyết địnhmiễn giảm thuế được lưu vào "hồ sơ miễn giảm thuế của NNT" tại bộ phậnlưu trữ theo quy định

1.3.2.5 Công tác thanh tra, kiểm tra NNT

- Thanh tra, kiểm tra thuế được thực hiện bằng bộ máy của thuế Nhànước được cụ thể hóa trong Luật thể hiện uy quyền, tính nghiêm minhtrong việc chấp hành pháp luật về thuế Trước hết, các phòng Kiểm tra thuế

sẽ tiến hành kiểm tra việc chấp hành những quy định về kê khai, nộp thuếcủa doanh nghiệp Nhiệm vụ của kiểm tra thuế là soát xét đánh giá tínhđúng đắn, chính xác của tờ khai của doanh nghiệp với tình hình thực tếkinh doanh tại cơ sở, phát hiện những sai sót và những điều bất thườngtrong tờ khai của các doanh nghiệp

- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành chế độ thống kê - kế toán, hoá đơnchứng từ Trong thực tế có rất nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS lợi dụng

hoá đơn chứng từ và đặc thù kinh doanh để trốn lậu thuế, gây thiệt hại chongân sách nhà nước Đồng thời, thanh tra thuế sẽ giúp kiểm tra tính chính xáccủa các số liệu kế toán làm căn cứ tính thuế.

- Thanh tra việc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế cho nhà nước Quá trìnhthanh tra đối với những doanh nghiệp kinh doanh BĐS sẽ giúp phát hiệnnhững trường hợp nộp thiếu, nộp chậm số thuế Công tác thanh tra thuế vớidoanh nghiệp kinh doanh BĐS còn có vai trò trong việc tuyên truyền phổ biến

và mang tính răn đe đối với các đối tượng nộp thuế

- Để công tác thanh tra, kiểm tra thuế được hiệu quả thì việc thườngxuyên tiến hành kiểm tra, theo dõi mọi biến động của các doanh nghiệp kếthợp thanh tra đột xuất hoặc định kỳ là một việc làm cần thiết Công tác thanhtra, kiểm tra chỉ có thể đạt được hiệu quả khi nó đảm bảo tính khách quan,trung thực, rõ ràng, sâu sát khi đưa ra kết luận và đặc biệt phải dựa trên cơ sởcác văn bản pháp quy của nhà nước, tuyệt đối không được gây phiền hà, sáchnhiễu cho các doanh nghiệp được thanh tra, kiểm tra

1.3.2.6 Công tác tuyên truyền, hỗ trợ NNT

Công tác tuyên truyền, hỗ trợ chính sách pháp luật thuế cho người nộpthuế là một trong những chức năng rất quan trọng đối với việc quản lý thuếcủa ngành thuế Thứ nhất, cơ quan thuế cần tập trung phổ biến, tuyên truyền,hướng dẫn, hỗ trợ các doanh nghiệp kinh doanh BĐS về các chính sách và thủtục hành chính thuế, nhất là các qui định mới được ban hành hoặc sửa đổi bổsung Thứ hai, đẩy mạnh thông tin, tuyên truyền về cải cách thủ tục hànhchính thuế, mục đích, ý nghĩa, tác động, hiệu quả của việc cải tiến thủ tục, đổimới phương thức kê khai, nộp thuế đối với cơ quan thuế và NNT Thứ ba,tăng cường tuyên truyền, đối thoại trực tiếp với doanh nghiệp kinh doanhBĐS nhằm kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp, lắngnghe ý kiến phản ánh, đóng góp của họ

1.3.3 Sự cần thiết của quản lý thuế TNDN đối với kinh doanh bất động sản

Chúng ta đang sống và làm việc ở thế kỉ 21, sự phát triển ngày càngnhanh của xã hội cũng đi kèm theo các vấn đề như gia tăng dân số, nhu cầu vềchỗ ở tăng cao Vì vậy lĩnh vực kinh doanh BĐS cũng ngày một phát triển,đem lại lợi nhuận khổng lồ cho các nhà đầu tư, kinh doanh.Theo đó, ngànhnày cũng đóng góp một phần không nhỏ số thuế cho NSNN.Sau giai đoạntăng trưởng chóng mặt, kinh doanh BĐS rơi vào khủng hoảng, tình trạng nợđọng thuế tăng, dẫn đến số thuế thu được có chiều hướng giảm

Trong năm 2014, Bộ Xây dựng đã tập trung cao độ cho công tác soạnthảo và đã được Quốc hội thông qua dự án luật rất quan trọng liên quan đếnkinh doanh BĐS, gồm: Luật Xây dựng (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi)

và Kinh doanh Bất động sản(sửa đổi) với nhiều nội dung đổi mới mang tínhđột phá với hy vọng nhằm tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực này Xuất phát từthực tế là một nước đang phát triển, có trình độ quản lý còn thấp nên công tácquản lý còn gặp nhiều khó khăn, tình trạng thất thu về thuế, tình trạng trốnthuế, tránh thuế vẫn diễn ra thường xuyên,… Ngoài ra, hạn chế về khả năng

dự báo là một trong doanh những khiếm khuyết lớn, tạo điều kiện cho cácdoanh nghiệp thực hiện những mánh khóe trong kinh doanh gây ảnh hưởngtrực tiếp tới số thu về thuế Kinh doanh BĐS là ngành kinh doanh đặc thù vàtương đối phức tạp, nếu công tác quản lý được hoàn thiện, công tác thu đạthiệu quả thì mới đảm bảo được nhu cầu chi tiêu của nhà nước, đảm bảo đượckhả năng tích lũy để đầu tư, đảm bảo công bằng xã hội Chỉ khi nào hiểu được

sự cần thiết quản lý thuế nói chung và quản lý thuế TNDN đối với các doanhnghiệp kinh doanh BĐS nói riêng ở nước ta hiện nay và những khó khăn còngặp phải thì mới có thể đưa ra những biện pháp thích hợp nhằm hoàn thiệncông tác quản lý thuế TNDN đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS

CHƯƠNG 2:

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ THUẾ TNDN ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP KINH DOANH BĐS TẠI PHÒNG KIỂM TRA THUẾ SỐ 6 – CỤCTHUẾ HÀ NỘI

2.1 Đặc điểm kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội và tổ chức quản lý thuế tại Cục thuế Hà Nội

2.1.1 Một số nét về tình hình kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội

Hà Nội, Thủ đô của đất nước, nằm ở tọa độ 21°05 vĩ tuyến Bắc, 105°87kinh tuyến Đông, nằm trong vùng châu thổ sông Hồng, đất đai màu mỡ, trùphú, được che chắn ở phía Bắc và Đông Bắc bởi dãy núi Tam Đảo và ở phíaTây - Tây Nam bởi dãy núi Ba Vì - Tản Viên

Hà Nội là thành phố lớn nhất Việt Nam về diện tích đô thị và đứng thứnhì về dân số.Đây là vùng đất có lịch sử lâu đời, ngàn năm văn hiến, là trungtâm kinh tế, văn hóa, chính trị và tôn giáo của Việt Nam Sau những thay đổi

về địa giới và hành chính năm 2008, Hà Nội hiện có 30 đơn vị hành chính cấphuyện – gồm 12 quận, 17 huyện, 1 thị xã – và 584 đơn vị hành chính cấp xã –gồm 386 xã, 177 phường và 21 thị trấn Đồng thời, Hà Nội cũng là một trungtâm văn hóa giáo dục với các nhà hát, bảo tàng, làng nghề truyền thống,những cơ quan truyền thông cấp quốc gia và các trường đại học lớn

Vị trí trung tâm kinh tế của Hà Nội đã được thiết lập từ thời xưa, tuynhiên với sự phát triển mạnh mẽ và sự vươn lên của các đô thị khác, hiện tại

Hà Nội chỉ xếp thứ 2 về kinh tế (sau thành phố Hồ Chí Minh); đóng góp choNSNN của Thủ đô cũng chỉ ở vị trí thứ 2

Năm 2014, kinh tế Thủ đô tiếp tục duy trì mức tăng trưởng khá, ướctính năm 2014, tổng sản phẩm trên địa bàn Hà Nội (GRDP) tăng 8,8% socùng kỳ năm trước Đáng chú ý, tất cả các ngành, lĩnh vực chủ yếu đều lấy lại

đà tăng trưởng: giá trị gia tăng công nghiệp - xây dựng tăng 8,4%, trong đó,

riêng xây dựng tăng 9,9%, là mức tăng cao nhất trong 3 năm gần đây; thịtrường bất động sản đã có sự chuyển biến, lượng hàng tồn kho giảm Giá trịgia tăng ngành nông nghiệp ước tăng 2%; giá trị sản xuất nông, lâm, thủy sảntrên diện tích đất nông nghiệp ước đạt 231 triệu đồng/ha (cao hơn năm trước 4triệu đồng); đã hoàn thành kế hoạch dồn điền đổi thửa và lũy kế hết 2014 có

100 xã đạt nông thôn mới (bằng 20% số xã nông thôn mới của cả nước) Xuấtkhẩu năm 2014 tăng khá so với năm trước (tăng 11,7%) Tổng nguồn vốn huyđộng và dư nợ của các tổ chức tín dụng tăng khá so cùng kỳ năm trước Khốilượng vận chuyển và luân chuyển hàng hoá và hành khách của các doanhnghiệp vận tải Hà Nội tăng đáng kể Vì vậy, ngành tài chính tín dụng và vậntải giữ được tốc độ phát triển khá Các ngành khối hành chính sự nghiệp nhưquản lý nhà nước, giáo dục, văn hoá, y tế… vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng

Đặc biệt, với các giải pháp thu ngân sách nhà nước được thực hiệnđồng bộ, kết quả thu của năm 2014 của Thủ đô ước đạt 130,1 nghìn tỷ đồng,bằng 103,1% dự toán; chi ngân sách địa phương ước đạt 52,5 nghìn tỷ đồng(bao gồm 3 nghìn tỷ đồng phát hành trái phiếu xây dựng Thủ đô) Quản lý thịtrường, giá cả được tăng cường, lạm phát được kiểm soát; chỉ số giá tiêu dùngước tăng 5,34%

2.1.2 Tổ chức quản lý thuế tại Cục thuế Hà Nội

2.1.2.1 Tổ chức bộ máy

a Tổ chức bộ máy Cục thuế Hà Nội

- Cục thuế Thành phố Hà Nội được thành lập theo quyết định QĐ-TCCB ngày 21/8/1990 của Bộ trưởng Bộ Tài chính và quyết định1683/QĐ/TCT ngày 14/1/2003 của Tổng cục trưởng Tổng cục Thuế Vị trí,chức năng của Cục thuế Hà Nội được quy định cụ thể tại quyết định số49/2007/QĐ-BTC ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ trưởng Bộ Tài chính

314/TC Bộ máy của ngành thuế Hà Nội hiện nay bao gồm:

+ Văn phòng Cục: Lãnh đạo cục và 23 phòng.

+ 30 Chi cục thuế quận, huyện

Hình 2.1 Cơ cấu tổ chức bộ máy Cục thuế Hà Nội

Bộ máy giúp việc Bộ máy giúp việc

nợ và cưỡng chế thuế

4 phòng thanh tra thuế

Phòng tổng hợp nghiệp vụ

dự toán

Phòng kiểm tra nội bộ

Phòng quản lý thuế thu nhập cá nhân

6 phòng kiểm tra thuế

Phòng kê

khai và kế

toán thuế

Phòng tin học

b Cơ cấu tổ chức phòng kiểm tra số 6

- Phòng kiểm tra thuế số 6 - trực thuộc Cục Thuế Hà Nội có nhiệm vụthực hiện dự toán thu NSNN, nhiệm vụ quản lý thuế và các nhiệm vụ khác doCục Thuế giao; tất cả công việc của phòng kiểm tra thuế số 6 do Cục Thuế chỉđạo đều được phân công người thực hiện để đảm bảo thực hiện đúng công tácchỉ đạo điều hành của Thủ trưởng CQT

- Phòng kiểm tra thuế số 6 tổ chức thành 4 nhóm công tác do 4 đồngchí Phó trưởng phòng phụ trách để thực hiện nhiệm vụ thu NSNN, nhiệm vụquản lý thuế tại các tổ chức, doanh nghiệp do phòng được phân cấp Quản lýthuế và các nhiệm vụ khác do Cục Thuế phân công

- Phòng kiểm tra thuế số 6 hiện nay có tổng cộng 28 cán bộ trong đó có

1 trưởng phòng và 4 phó phòng, 23 cán bộ còn lại là chuyên viên, kiểm soátviên thuế Phòng được tổ chức thành 9 đội công tác để thực hiện nhiệm vụ thuNSNN, nhiệm vụ quản lý thuế tại các tổ chức, doanh nghiệp do phòng đượcphân cấp Quản lý thuế và các nhiệm vụ khác do Cục Thuế phân công

Mục đích của sự phân nhóm: để đảm bảo nguyên tắc các doanh nghiệptrọng điểm, các doanh nghiệp có dấu hiệu rủi ro trong quản lý thuế phải đượcgiám sát kê khai thường xuyên, có trọng tâm trọng điểm nhằm góp phần hoànthành nhiệm vụ thu NSNN và nhiệm vụ công tác Thuế

2.1.2.2 Kết quả thu thuế

Dựa trên các báo cáo tổng kết thuế của Cục thuế Hà Nội qua ba năm

2012, 2013, 2014, ta có bảng dưới đây:

BẢNG 1: KẾT QUẢ THU THUẾ CỦA CỤC THUẾ HÀ NỘI

Đơn vị: Tỷ đồng

Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014

Tổng thu Ngân sách nội địa

( Nguồn: Phòng kiểm tra thuế số 6 - Cục thuế Hà Nội)

Qua bảng số liệu trên cho thấy các năm đều hoàn thành và vượt chỉ tiêuthu vào NSNN tuy nhiên biến động không đều Năm 2014, Tổng thu ngânsách tính cân đối ước thực hiện 118.700 tỷ đồng, đạt 103,1% dự toán pháplệnh được giao Kết quả như trên là cả sự cố gắng, nỗ lực từ các bộ phậnphòng ban trong Cục thuế Hà Nội trong đó có sự đóng góp không nhỏ của

Phòng kiểm tra 6.