Pháp luật về tổ chức phát triển quỹ đất thực tiễn tại tỉnh bến tre

Thứ ba: Thực tiễn áp dụng pháp luật liên quan đến địa vị pháp lý của Tổ chức phát triển quỹ đất tại Bến Tre có cho thấy các Tổ chức phát triển quỹ đất đã thực hiện được vai trò của nó tr

HUỲNH THANH TUẤN

HUỲNH THANH TUẤN

chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP.Hồ Chí Minh, là tác giả của Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Pháp luật về Tổ chức phát triển quỹ đất - thực tiễn tại tỉnh Bến Tre” (sau đây gọi tắt là “Luận văn”) Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong luận văn này là kết quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn khoa học Trong luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học của một số tác giả Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác và có thể kiểm chứng Các số liệu, thông tin được sử dụng trong luận văn là hoàn toàn khách quan và trung thực

Học viên thực hiện

Huỳnh Thanh Tuấn

LỜI CAM ĐOAN

MỤC LỤC

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

LỜI NÓI ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Câu hỏi nghiên cứu 3

3 Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

4 Phương pháp nghiên cứu 4

5 Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài 5

6 Bố cục của luận văn 5

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT 7

1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUỸ ĐẤT VÀ TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT 7

1.1.1 Khái quát về Quỹ đất và Quản lý quỹ đất 7

1.1.2 Quỹ đất sạch 9

1.1.3 Khái niệm về Tổ chức phát triển quỹ đất 11

1.2 VAI TRÒ CỦA TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TRONG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG QUỸ ĐẤT 12

1.3 MỤC ĐÍCH, Ý NGHĨA CỦA VIỆC THÀNH LẬP TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT 14

1.3.1 Mục đích của việc thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất 14

1.3.2 Ý nghĩa của việc thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất 15

1.4 QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN CỦA TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT 16

1.4.1 Giai đoạn trước Luật Đất đai năm 2003 16

TRÊN THẾ GIỚI VỀ QUẢN LÝ QUỸ ĐẤT PHỤC VỤ PHÁT TRIỂN KINH TẾ -

XÃ HỘI 22

1.5.1 Thực tiễn pháp lý và kinh nghiệm quản lý quỹ đất từ Australia 22

1.5.2 Thực tiễn pháp lý và kinh nghiệm quản lý quỹ đất ở Hàn Quốc 23

1.5.3 Thực tiễn pháp lý và kinh nghiệm quản lý quỹ đất từ Trung Quốc 26

1.5.4 Bài học kinh nghiệm được rút ra từ các nước 28

CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT 30

2.1 VÍ TRÍ PHÁP LÝ CỦA TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT 30

2.1.1 Quy định về tổ chức của Tổ chức phát triển quỹ đất 30

2.1.2 Cơ cấu của Tổ chức phát triển quỹ đất 33

2.1.3 Biên chế của Tổ chức phát triển quỹ đất 35

2.2 QUY ĐỊNH VẾ NHIỆM VỤ, QUYỀN HẠN CỦA TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT 36

2.3 QUY ĐỊNH VỀ CƠ CHẾ TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT 39

2.4 QUY ĐỊNH VỀ QUY CHẾ PHỐI HỢP CỦA MỘT SỐ CƠ QUAN VỚI TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TRONG QUÁ TRÌNH NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁIĐỊNH CƯ 41

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG TỔ CHỨC VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TẠI TỈNH BẾN TRE VÀ GIẢI PHÁP ĐỀ XUẤT 46 3.1 THỰC TRẠNG TỔ CHỨC VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TẠI TỈNH BẾN TRE 46

3.1.1 Cơ sở thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất tại tỉnh Bến Tre 46

3.1.2 Vị trí, chức năng của Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Bến Tre 47

3.1.3 Nhiệm vụ, quyền hạn của Trung tâm phát triển quỹ đấttỉnh Bến Tre 47

TỈNH BẾN TRE VỚI CÁC CƠ QUAN, TỔ CHỨC CÓ LIÊN QUAN 52 3.2.1 Cơ chế phối hợp của Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Bến Tre 52 3.2.2 Nội dung phối hợp thực hiện chức năng, nhiệm vụ của Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Bến Tre 53

3.3 THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG CỦA TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TỈNH BẾN TRE 58 3.3.1 Các hoạt động chính của Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Bến Tre 58 3.3.2 Một số hạn chế, bất cập trong hoạt động từ thực tiễn của Trung tâm phát triển quỹ đấttỉnh Bến Tre 60

3.4 MỘT SỐ ĐỀ XUẤT, KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 63 3.4.1 Về hoàn thiện các quy định của pháp luật về địa vị pháp lý của Tổ chức phát triển quỹ đất 63 3.4.2 Về nâng cao hiệu quả thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Bến Tre 66

KẾT LUẬN 69 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT

UBND Ủy ban nhân dân

LỜI NÓI ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Trong quá trình phát triển của một quốc gia hay một địa phương thì việc thực hiện công tác giải phóng mặt bằng để thực hiện các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là việc làm không thể tránh khỏi Nhu cầu đất để xây dựng các công trình ngày càng một gia tăng thì vấn đề giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch để thu hút đầu tư là vấn đề đặt ra đối với các cơ quan có chức năng Để giải quyết vấn đề này, các cơ quan có thẩm quyền đã ban hành nhiều văn bản để quy định, hướng dẫn thực hiện

Xuyên suốt quá trình hình thành, hoàn thiện, Luật Đất đai do Quốc hội ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng

5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai quy định Tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp công được thành lập theo quy định của pháp luật về thành lập, tổ chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp công lập; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản

để hoạt động theo quy định của pháp luật; có chi nhánh tại các quận, huyện, thị

xã, thành phố thuộc tỉnh Đối với các địa phương đã có Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và huyện thì tổ chức lại Tổ chức phát triển quỹ đất trên cơ sở hợp nhất Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện hiện có

Trên cơ sở quy định của Luật đất đai, UBND tỉnh Bến Tre đã ban hành quyết định thành lập Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên

và Môi trường trên cơ sở tách bộ phận phát triển quỹ đất từ Trung tâm Phát triển quỹ nhà, đất tỉnh và hợp nhất với Trung tâm phát triển quỹ đất các huyện, thành phố và đã đi vào hoạt động từ tháng 4 năm 2016 cho đến nay

Tuy nhiên, việc tạo lập và phát triển quỹ đất tại địa phương để phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội vẫn chưa được khởi sắc; một thực tế thường gặp là mỗi khi triển khai các dự án thường thiếu quỹ đất sạch Hầu hết các dự án khi triển khai đều phải bắt đầu từ khâu thu hồi đất, áp giá và đền bù để giải tỏa Do không có quỹ đất sạch nên việc giải quyết chính sách tái định cư cho những hộ

dân trong vùng dự án gặp khó khăn, gây ảnh hưởng lớn đến đến đời sống, sinh hoạt của những hộ dân bị thu hồi đất, do đó rất dễ nảy sinh nhiều vấn đề bức xúc, khiếu kiện phức tạp, làm cho công tác giải phóng mặt bằng mất rất nhiều thời gian

Các nhà đầu tư kiến nghị thay vì để nhà đầu tư vất vả tìm đất thì nhà nước nên tạo được quỹ đất và có đầy đủ thông tin về quỹ đất này để nhà đầu tư chọn lựa Có được quỹ đất sạch có sẳn thì nhà đầu tư sẽ an tâm và đi đến quyết định nhanh chóng; ngược lại nhà đầu tư sẽ tính toán, cân nhắc kỹ hơn nhiều trước khi quyết định, bởi quá nhiều việc phải làm với một vị trí đất chưa sạch, điều này cũng gặp rất nhiếu khó khăn trong công tác kêu gọi đầu tư

Trong quá trình trải thảm đỏ kêu gọi đầu tư thì việc tạo dựng được quỹ đất sạch được xem là yếu tố quan trọng hàng đầu Hiệu quả từ khai thác quỹ đất không chỉ tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước mà còn là giải pháp chủ động thu hút đầu tư, triển khai quy hoạch thực hiện các dự án hạ tầng kỹ thuật, phát triển kinh tế - xã hội

Vậy thì hiệu quả hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất tỉnh về công tác giải phóng mặt bằng, phát triển và tạo lập quỹ đất thời gian qua vì sao không đáp ứng đủ yêu cầu về quỹ đất Trong khi Đề án quy hoạch tổng thể phát triển các Khu công nghiệp định hướng đến năm 2020 được Chính phủ phê duyệt thì tỉnh Bến Tre có đến 07 Khu công nghiệp với tổng diện tích đất cần gần 1400 ha Tuy nhiên đến thời điểm này chỉ có 02 Khu công nghiệp An Hiệp và Giao Long thuộc huyện Châu Thành đi vào hoạt động; diện tích đất cần để phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và thu hút đầu tư là rất lớn Để phát triển công nghiệp, tỉnh cần tập trung đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, tạo quỹ đất sạch để thu hút các nhà đầu tư thứ cấp.1

Xuất phát từ những khó khăn đang gặp phải, đề tài “Pháp luật về Tổ chức

phát triển quỹ đất - thực tiễn tại tỉnh Bến Tre” với mong muốn phân tích

1 Nghị quyết số 03-NQ/TU ngày 12/4/2006 của Tỉnh ủy Bến Tre về đẩy mạnh phát triển công nghiệp trên địa bàn tỉnh Bến Tre giai đoạn 2006-2010 và định hướng đến năm 2020

những vấn đề lý luận, những quy định của pháp luật cơ bản về Tổ chức phát triển quỹ đất, qua thực tiễn tại tỉnh Bến Tre để từ đó có định hướng, kiến nghị các giải pháp, hoàn thiện pháp luật nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất để phục vụ cho việc thu hút đầu tư trên địa bàn tỉnh hiện nay

2 Câu hỏi nghiên cứu

Đề tài này được thực hiện nhằm trả lời cho các câu hỏi nghiên cứu sau đây:

Thứ nhất: Tổ chức phát triển quỹ đất đóng vai trò gì trong việc quản lý và

sử dụng hiệu quả đất đai?

Thứ hai: Để đảm nhận vai trò đó, pháp luật hiện hành đã quy định địa vị pháp lý của Tổ chức phát triển quỹ đất như thế nào?

Thứ ba: Thực tiễn áp dụng pháp luật liên quan đến địa vị pháp lý của Tổ chức phát triển quỹ đất tại Bến Tre có cho thấy các Tổ chức phát triển quỹ đất

đã thực hiện được vai trò của nó trong việc quản lý và sử dụng đất đai của Nhà nước ra sao?

Thứ tư: Nên có giải pháp pháp lý nào để phát huy vai trò của các Tổ chức phát triển quỹ đất trong việc giúp Nhà nước quản lý và sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai?

3 Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu

* Mục đích nghiên cứu: Mục đích nghiên cứu của luận văn này là tìm ra

những vấn đề chưa phù hợp của pháp luật liên quan đến Tổ chức phát triển quỹ đất để từ đó, đề xuất các kiến nghị điều chỉnh, hoàn thiện nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất, đáp ứng được yêu cầu đặt ra khi

có nhu cầu về quỹ đất để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của

quốc gia

* Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu của luận văn là những quy

định của pháp luật Việt Nam hiện hành xoay quanh địa vị pháp lý của Tổ chức phát triển quỹ đất, bao gồm cả các quy định của Trung ương và các hướng dẫn

cụ thể của địa phương có liên quan và thực tiễn hoạt động của Tổ chức phát

triển quỹ đất tại Bến Tre

* Phạm vi nghiên cứu:

Đề tài xác định phạm vi nghiên cứu như sau:

- Về không gian nghiên cứu: Trên cơ sở phân tích và hệ thống hóa các quy định của pháp luật Việt nam liên quan đến địa vị pháp lý của Tổ chức phát triển quỹ đất, đề tài tập trung khảo sát thực tiễn thành lập, tổ chức và hoạt động của

Tổ chức phát triển quỹ đất tại tỉnh Bến Tre

- Về thời gian nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu thực trạng hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất tại tỉnh Bến Tre từ năm 2014 đến nay (từ khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành) Tuy nhiên, trong quá trình nghiên cứu, thực trạng tổ chức và hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất tại Bến Tre trong các giai đoạn trước năm 2014 cũng được khảo sát nhằm làm rõ

sự phát triển, thay đổi và hoàn thiện các quy định về Tổ chức phát triển quỹ đất theo thời gian

4 Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện được mục tiêu của đề tài đưa ra và trả lời cho các câu hỏi nghiên cứu được xác định từ trước, đề tài này sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:

- Phương pháp hệ thống hóa lý thuyết, phân tích, tổng hợp nhằm làm rõ các khái niệm, sự cần thiết và vai trò của Tổ chức phát triển quỹ đất Ngoài ra phương pháp lịch sử được sử dụng đề đánh giá quá trình hình thành, sự phát triển của Tổ chức phát triển quỹ đất Các phương pháp này được sử dụng tại chương 1 của luận văn

- Phương pháp hệ thống hóa pháp luật, phân tích luật viết, phân tích lịch sử pháp luật, đánh giá tác động quy định của pháp luật nhằm làm rõ các quy định của pháp luật Việt Nam liên quan đến Tổ chức phát triển quỹ đất Phương pháp này được sử dụng tại chương 2 của luận văn

- Phương pháp khảo sát thực tiễn thông qua báo cáo tổng kết hoạt động, phương pháp thống kê được sử dụng để làm rõ thực trạng thực hiện các quy định của pháp luật về Tổ chức phát triển quỹ đất và việc thực thi vai trò của nó trong quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai Phương pháp này được sử dụng tại chương 3 của luận văn

- Phương pháp tổng hợp, phân tích, đề xuất quy phạm, xây dựng giả thuyết

và tình huống giả định để từ đó đưa ra các kiến nghị cụ thể về việc hoàn thiện khung pháp lý cho tổ chức và hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất Phương pháp này được sử dụng tại chương 3 của luận văn

5 Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài

- Việc hoàn thành luận văn sẽ có những ý nghĩa khoa học sau đây:

Bổ sung và hoàn thiện lý luận về vai trò của Tổ chức phát triển quỹ đất

Bổ sung và hoàn thiện các đánh giá và phân tích về khung pháp luật liên quan đến Tổ chức phát triển quỹ đất tại Việt Nam

- Việc hoàn thành nghiên cứu tại luận văn này mang đến giá trị ứng dụng như sau:

Từ việc làm rõ các bất cập của pháp luật về tổ chức và hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất thông qua khảo sát thực tiễn tổ chức và hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất tại Bến Tre, luận văn đưa ra các đề xuất hoàn thiện pháp luật Các

đề xuất này là nguồn tham khảo quan trọng cho cơ quan lập pháp và các cơ quan quản lý nhà nước khác xây dựng pháp luật và xây dựng các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật liên quan đến Tổ chức phát triển quỹ đất

Luận văn cũng dành một phần nội dung khảo sát thực trạng tổ chức và hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất tại Bến Tre góp phần nhận diện các bất cập và đưa ra các đề xuất để các Tổ chức phát triển quỹ đất tại Bến Tre nói riêng và cả nước nói chung tham khảo và áp dụng nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động và vi trò

hỗ trợ Nhà nước trong quản lý và sử dụng đất

6 Bố cục của luận văn

Nội dung chính của luận văn trình bày gồm các chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận và quá trình hình thành Tổ chức phát triển quỹ đất Chương 2: Quy định pháp luật về Tổ chức phát triển quỹ đất

Chương 3: Thực trạng tổ chức, hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất tại

tỉnh Bến Tre và giải pháp đề xuất

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH TỔ

CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT

1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUỸ ĐẤT VÀ TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT

1.1.1 Khái quát về Quỹ đất và Quản lý quỹ đất

Trong tiếng Việt, Quỹ là một khái niệm dùng để chỉ một số tiền được tập hợp

để dùng cho một mục đích nào đó Từ khái niệm Quỹ hiểu dưới khía cạnh là số tiền phục vụ cho mục tiêu chung nào đó, khái niệm Quỹ dần dần được sử dụng sang các lĩnh vực khác, khi lắp ghép với một loại tài sản nhất định thì khái niệm Quỹ không còn đơn giản là tiền mà là tập hợp loại tài sản nào đó được tập hợp lại để phục vụ cho mục tiêu nào đó Các khái niệm quỹ nhà ở và quỹ đất được hình thành theo cách này

Quỹ đất, hiểu theo tiếng Việt phổ thông, là tập hợp diện tích sử dụng đất được

sử dụng cho mục tiêu nào đó Tất nhiên, mỗi quỹ nhất định đều phải thuộc quyền quản lý và sử dụng của một chủ thể cụ thể

Theo Khoản 2, Mục III Thông tư số 03/2009/TT-BKH ngày 16 tháng 4 năm 2009 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư thực hiện đầu tư dự án có sử dụng đất thì:“Quỹ đất bao gồm các diện tích đất thuộc quyền quản lý, sử dụng của Bộ, ngành, địa phương, doanh nghiệp nhà nước; các diện tích đất hiện hữu thuộc quy hoạch xây dựng, chi tiết của từng địa phương do một hay nhiều thành phần đang quản lý, sử dụng, kể cả hộ dân, doanh nghiệp,

cơ quan nhà nước”

Đất nước muốn phát triển thì nhu cầu về quỹ đất để xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đất ở, xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, phát triển các cơ sở sản xuất, kinh doanh, an ninh - quốc phòng ngày càng gia tăng Vấn

đề cấp bách đặt ra là Nhà nước cần phải có quỹ đất, bao gồm cả quỹ đất dự phòng (quỹ đất đã giải phóng mặt bằng) để cung ứng, tham gia vào thị trường bất động sản, đáp ứng hài hòa cho các mục đích sử dụng đất, đồng thời đảm

nhận nhiệm vụ điều tiết, làm chủ được thị trường bất động sản về đất đai và chống đầu cơ đất đai một cách hiệu quả

Để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, quỹ đất của cả nước đã

có những biến động lớn Qua quá trình biến động quỹ đất đai này có sự đóng góp vai trò của công tác tạo quỹ đất Trong điều kiện quy định của luật đất đai tại Việt Nam trong giai đoạn từ năm 2004 đến nay, việc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của pháp luật đất đai và phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trường hợp GPMB Như vậy, để

có quỹ đất mới giao, cho thuê các dự án có sử dụng đất từng năm, bắt buộc phải thực hiện tạo quỹ đất thông qua nhiều hình thức khác nhau Những quỹ đất đã tạo lập được sẽ giúp các nhà đầu tư có thể tiếp cận đất đai dễ dàng hơn để có mặt bằng triển khai các dự án đầu tư của mình.2

Quản lý Quỹ đất phục vụ phát triển KT- XH được hiểu là hoạt động quản

lý quỹ đất dự trữ đã tạo lập được trong một thời gian thích hợp, để đáp ứng khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng cho các dự án, công trình phát triển KT - XH hoặc khi có điều kiện thị trường phù hợp thì cung ứng ra thị trường thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu các công trình gắn liền với quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo giá trị và giá trị gia tăng của đất đai Các hoạt động quản lý và phát triển quỹ đất phải tuân thủ pháp luật và quy trình có liên quan đến sử dụng đất Ở nước ta hiện nay, hoạt động phát triển quỹ đất được giao cho Chính phủ, UBND các cấp, các tổ chức PTQĐ ở cấp tỉnh và cấp huyện Trong đó Tồ chức phát triển quỹ đất được quy định là cơ quan có vai trò quan trọng trong thực hiện quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội

2 Nguyễn Thị Hương , 2018 Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp tạo quỹ đất phục vụ phát

triển kinh tế-xã hội tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên, Luận án Tiến sĩ - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, Tr 12

Vấn đề tạo lập, phát triển và quản lý quỹ đất để phục vụ để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội ở nước ta cần phải có sự tính toán, phân bổ hợp lý để sử dụng tối đa hiệu quả từ nguồn lực đất đai Các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đòi hỏi phải điều chỉnh bằng pháp luật, cần phải có nguyên tắc xử sự bắt buộc, được làm gì, không được làm gì và làm thế nào để hướng các quan hệ quản lý quỹ đất phục vụ phát triển KT - XH theo một trật tự nhất định, không thể để các quan hệ này phát sinh, phát triển một cách tự phát Như vậy, rõ ràng vai trò của pháp luật trong việc điều chỉnh các hoạt động quản lý quỹ đất, phát triển quỹ đất là hết sức quan trọng.3

1.1.2 Quỹ đất sạch

Thời gian qua, do thiếu quỹ đất sạch có sẵn nên hầu hết các dự án khi triển khai đều phải bắt đầu từ khâu áp giá, đền bù, giải phóng mặt bằng Đây là công đoạn rất dễ nảy sinh những bức xúc, khiếu kiện phức tạp vì liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người dân Điều này ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng các

dự án, gây tâm lý chán nản cho những nhà đầu tư Để thu hút đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh thì tạo lập quỹ đất sạch là công việc rất quan trọng

Đất sạch là phần diện tích đất không có tranh chấp, đã được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện công tác thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư cho các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình và đã sẵn sàng cho hoạt động đầu tư, xây dựng công trình

Hiện nay khái niệm quỹ đất sạch chưa tìm thấy trong bất cứ văn bản quy phạm pháp luật nào trong hệ thống pháp luật Việt Nam Có thể nói: Quỹ đất sạch là toàn

bộ phần diện tích đất sạch được dự trữ theo quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm tạo nguồn sẵn có thể phục vụ cho các dự án đầu tư.4

Tạo quỹ đất là một trong những nhiệm vụ của Tổ chức PTQĐ đã được quy định tại Điều 35 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của

3 Nguyễn Văn Cường ,2016 Hoàn thiện pháp luật về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã

hội, Luận văn thạc sĩ luật học, ,Khoa luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Tr 10

thành phố Cần Thơ, Nxb Chính trị quốc gia - sự thật, Hà Nội, Tr 15-17

Chính phủ và tiếp tục được quy định tại Điều 5 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Tổ chức PTQĐ có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức hộ gia đình, cá nhân; tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ và thực hiện các dịch vụ khác trong lĩnh vực đất đai.5

Ở Việt Nam, đã cho phép hai chủ thể được tham gia tạo quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, đó là Nhà nước và nhà đầu tư Trường hợp chủ thể là Nhà nước, việc tạo quỹ đất được thực hiện thông qua các hình thức như: Nhà nước thu hồi đối với các trường hợp được pháp luật cho phép; nhận chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật Trường hợp chủ thể là nhà đầu tư, việc tạo quỹ đất được thực hiện thông qua hình thức nhà đầu tư tự thỏa thuận với người

sử dụng đất để có đất thực hiện dự án đầu tư thông qua các giao dịch chuyển nhượng, thuê, góp vốn bằng QSDĐ, mua tài sản gắn liền với đất thuê đối với các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân Sau đó hoàn thiện thủ tục cần thiết như giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai (nếu có), từ đó tạo được quỹ đất thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh đối với các dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu

hồ đất hoặc các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất nhưng chủ đầu tư xin tự nguyện thực hiện theo hình thức thỏa thuận Từ các nhìn nhận, đánh giá trình bày ở trên cho thấy trong quá trình phát triển KT - XH của đất nước, công tác tạo quỹ đất đã có đóng góp vai trò nhất định để đưa đất nước tiến sâu hơn vào hội nhập với thế giới.6 Các cơ quan có chức năng tập trung xây dựng phương án khai thác quỹ đất, kêu gọi, vận động đầu tư, lập kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất Nhờ có quỹ đất sạch nên nhiều thủ tục như áp giá, đền bù,

5 Điểm a, khoản 2 Điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ

6 Nguyễn Thị Hương , 2018 Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp tạo quỹ đất phục vụ phát triển

kinh tế-xã hội tại Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên, Luận án Tiến sĩ - Học viện Nông nghiệp Việt Nam , Tr 13-14

GPMB đã được giảm bớt, viêc bàn giao mặt bằng cho nhà đầu tư mới thuận tiện hơn rất nhiều so với trước đây.

1.1.3 Khái niệm về Tổ chức phát triển quỹ đất

Hiện nay, nhiều nhà đầu tư, tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất để triển khai dự án phải tự tìm kiếm quỹ đất, sau đó thực hiện tạo quỹ đất Những công việc này thường làm mất nhiều thời gian của nhà đầu tư, ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình đầu tư Vì nhà đầu tư phải thông qua nhiều thủ tục, đôi khi thiếu sự can thiệp của Nhà nước Do đó, các nhà đầu tư mong muốn Nhà nước

có sẵn quỹ đất để có thể được giao, thuê triển khai các dự án đầu tư của mình Nếu làm được như vậy, các chủ đầu tư sẽ chủ động được về thời gian, tiết kiệm chi phí và tăng cao hiệu quả đầu tư của dự án Điều này rất cần một tổ chức vừa

có sẵn quỹ đất, hoàn chỉnh hạ tầng để giới thiệu cho nhà đầu tư tự lựa chọn và thuê lại với giá cả hợp lý, điều này đồng nghĩa với việc Nhà nước sẽ chủ động được thị trường bất động sản sơ cấp, điều tiết được “cung - cầu” về đất đai, điều tiết được thị trường bất động sản thứ cấp, các nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất tiếp cận đất đai nhanh chóng, thuận tiện hơn, góp phần khai thác hiệu quả quỹ đất, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Tạo quỹ đất là một trong các nhiệm vụ của tổ chức PTQĐ, là việc sắp xếp lại quỹ đất, giúp cho Nhà nước chủ động về quỹ đất, đáp ứng yêu cầu phát triển KT-XH của đất nước nói chung và của từng địa phương nói riêng, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng về đất đai

Tổ chức PTQĐ (Trung tâm PTQĐ) là đơn vị sự nghiệp công được thành lập theo quy định của pháp luật về thành lập, tổ chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp công lập, theo quy định tại Điều 5 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Tổ chức PTQĐ là đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở TN & MT, có chức năng, nhiệm vụ: Tạo quỹ đất để đấu giá QSDĐ; tạo quỹ đất để phục vụ phát triển - xã hội; tạo quỹ đất; để phục vụ sự

nghiệp giáo dục - đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, môi trường

và các nhu cầu khác của địa phương, ổn định thị trường bất động sản.7

1.2 VAI TRÒ CỦA TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TRONG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG QUỸ ĐẤT

Theo quy định của Luật đất đai, cơ quan thực hiện việc thu hồi đất như đã

đề cập bao gồm UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện Tuy nhiên đơn vị giữ vai trò chính yếu trong quá trình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là Tổ chức PTQĐ Có thể nói, tổ chức PTQĐ là chủ thể trung gian giữa người có đất thu hồi và người sử dụng đất sau khi Nhà nước đã thu hồi Với vị trí đó, Tổ chức PTQĐ có một vai trò quan trọng, đóng góp cho việc tạo lập quỹ đất, thúc đẩy phát triển kinh tế Vai trò của tổ chức PTQĐ không chỉ đối với nhà đầu tư, người có đất thu hồi mà còn là cánh tay đắc lực của UBND cấp tỉnh, huyện trong việc thu hồi đất

Đối với Nhà đầu tư: Để tiến hành đầu tư sản xuất, kinh doanh thì nhà đầu

tư cần có hai yếu tố cơ bản, đó là vốn và cơ sở kinh doanh Nhà đầy tư có thể sử dụng vốn tự có hoặc thông qua các kênh huy động từ nhiều cá nhân tổ chức cùng tham gia còn vấn đề về cơ sở kinh doanh, cụ thể là diện tích đất để thực hiện hoạt động kinh doanh là vấn đề tương đối khó giải quyết Do chính sách hạn điền của pháp Luật đất đai nước ta nên việc có được một diện tích sử dụng đất lớn là không đơn giản Nhà đầu tư cần nhận chuyển nhượng QSDĐ tập trung từ nhiều đối tượng để có đủ diện tích cần thiết Tuy nhiên một vấn đề đặt

ra là nhà đầu tư thường không phải là một nhà kinh doanh QSDĐ chuyên nghiệp và vì vậy việc thỏa thuận để nhận được QSDĐ về mình gặp rất nhiều khó khăn đặc biệt là vấn đề thời gian Việc thỏa thuận kéo dài sẽ làm cho dự án đầu tư chậm triển khai và thậm chí dẫn đến bỏ lỡ thời điểm kinh doanh lý tưởng Trong trường hợp này, tổ chức PTQĐ - một thiết chế làm việc chuyên

7 Nguyễn Thị Hương ,2018 Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế-xã hội tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên, Luận án Tiến sĩ - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, Tr 7

nghiệp - phần nào đó hoạt động mang tính chất công là một giải pháp tương đối tốt cho các nhà đầu tư Là một tổ chức hoạt động chuyên nghiệp, tổ chức PTQĐ

sẽ giúp nhà đầu tư giải thích để người có đất thu hồi hiểu rõ quy định của pháp luật, từ đó tránh những đòi hỏi, yêu cầu quá đáng, đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất, GPMB

Đối với Người có đất thu hồi: Đây là một tổ chức chuyên làm nhiệm vụ

bồi thường, hỗ trợ tái định cư vì vậy sẽ đảm bảo được việc hiểu rõ và thực hiện đúng quy định pháp luật trong quá trình nhà nước thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhờ vậy hạn chế đến mức thấp những sai sót có thể xảy ra gây ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người có đất thu hồi Với tư cách là bên trung gian, là chủ thể cung cấp dịch vụ công Tổ chức PTQĐ tạo tâm lý tin tưởng cho người dân khi áp dụng pháp luật và thực hiện các công việc có liên quan trong quá trình nhà nước thu hồi đất như đo đạc, kiểm điểm, xét pháp lý đất, tài sản gắn liền với đất, áp giá

Đối với Nhà nước: Tổ chức PTQĐ là cánh tay nối dài đắc lực của cơ quan

quản lý nhà nước Việc thu hồi thuộc về quyền năng, nhiệm vụ của cơ quan hành chính, còn việc tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư vốn dĩ thuộc trách nhiệm của nhà đầu tư nếu xét về bản chất mối quan hệ bên được nhận QSDĐ Tuy nhiên, trách nhiệm của Nhà nước không chỉ thể hiện ở việc bảo vệ người có đất thu hồi mà trách nhiệm còn đặt ra đối với Nhà nước trong việc phát triển kinh tế, ổn định xã hội Chính vì vậy, việc giúp nhà đầu tư sớm hoàn tất quá trình bồi thường và GPMB cũng là trách nhiệm của Nhà nước trong việc thúc đẩy kinh tế xã hội Khi đó vai trò của tổ chức làm nhiệm vụ của Nhà nước trong việc thúc đẩy kinh tế xã hội Khi đó vai trò của tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư càng được thể hiện rõ hơn

Bên cạnh đó, nếu để một đơn vị, tổ chức không chuyên nghiệp hoặc nhà đầu tư tự tiến hành các công việc liên quan đến thu hồi đất rất dễ dẫn đến xung đột Nếu có xảy ra thì sự bất ổn này cuối cùng cũng phải do Nhà nước giải quyết Việc giải thích rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của các bên giúp các bên

am hiểu pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện diễn ra Việc giải quyết ổn thỏa các mối quan hệ là căn cứ để cho xã hội ổn định và phát triển Thậm chí có thể mang lại nguồn lợi lớn cho Nhà nước nếu được sự đồng thuận của người dân

Tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 43/2006/NĐ-CP còn ghi nhận tổ chức PTQĐ có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; nhận chuyển nhượng QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ góp phần phát huy nguồn lực đất đai, tăng thu ngân sách nhà nước Tuy nhiên, thời gian qua việc này chưa đạt hiệu quả cao chủ yếu do cơ chế về nguồn vốn để tạo lập quỹ đất nên hiệu quả chưa được như dự kiến

Tóm lại, từ những cơ sở lý luận và thực tiễn đã phân tích cho thấy việc thành lập tổ chức PTQĐ là cần thiết và vai trò của đơn vị này trong việc thực hiện nhiệm vụ bồi thường và GPMB là rất quan trọng Tổ chức PTQĐ cần thiết, quan trọng đối với cả Nhà nước, chủ đầu tư và người dân có đất thu hồi.8

1.3 MỤC ĐÍCH, Ý NGHĨA CỦA VIỆC THÀNH LẬP TỔ CHỨC

PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT

1.3.1 Mục đích của việc thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất

Thành lập Tổ chức PTQĐ để đáp ứng kịp thời yêu cầu về việc cần phải có một cơ chế, chính sách thống nhất về tạo lập, quản lý và khai thác quỹ đất; nhằm tạo ra quỹ đất sạch để phục vụ cho công tác thu hút, kêu gọi đầu tư nhằm phát triển KT - XH Việc thành lập tổ chức PTQĐ vừa là một yêu cầu trên cơ sở quy định của pháp luật và thực tiễn hoạt động, nhằm khắc phục những hạn chế, tồn tại để nâng cao hiệu quả việc quản lý, phát triển quỹ đất; khắc phục được sự phối hợp không đồng bộ, nhịp nhàng giũa các sở, ban, ngành và chính quyền địa phương trong việc quản lý, tạo và phát triển quỹ đất

Tổ chức PTQĐ được thành lập sẽ thuận lợi hơn, hiệu quả hơn trong việc quản lý về lĩnh vực đất đai, phát huy hiệu quả hoạt động và phục vụ tốt công tác

8 Phan Trung Hiền (chủ biên),2016 Giáo trình Pháp luật về quy hoạch và giải phóng mặt bằng Khoa

Luật - Trường Đại học Cần Thơ, Tr 113-114

thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất Đồng thời, bảo đảm nguồn lực cho việc thực hiện nhiệm vụ tạo quỹ đất sạch để đấu giá QSDĐ, thu hút đầu tư, nâng cao công tác quản lý, khai thác và sử dụng quỹ đất công, giúp doanh nghiệp tiếp cận đất đai thuận lợi, đẩy mạnh công tác GPMB, bảo đảm tính thống nhất về trình

tự, thủ tục, kinh phí tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, đặc biệt là đối với những dự án trọng điểm, góp phần

vào mục tiêu phát triển KT - XH và ổn định thị trường bất động sản nói chung

1.3.2 Ý nghĩa của việc thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất

Việc thành lập tổ chức PTQĐ có ý nghĩa hết sức quan trọng trong việc thực hiện nhiệm vụ về quản lý đất đai, GPMB, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Giúp cơ quan chức năng chủ động trong việc xây dựng kế hoạch thu hồi đất, GPMB, đảm bảo cân đối bố trí nguồn kinh phí thực hiện GPMB phù hợp với thực tế và yêu cầu chỉ đạo, điều hành của của các địa phương hàng năm Tổ chức PTQĐ thực hiện được chức năng tạo ra quỹ đất sạch sẽ thuận lợi cho nhà đầu tư, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước; quản lý đất đai theo quy hoạch được tăng cường, quy hoạch chung của địa phương không bị phá vỡ; quyền và lợi ích của người dân có đất bị thu hồi cũng được đảm bảo, tránh trường hợp chây ỳ hoặc khiếu nại dây dưa, kéo dài

Ngoài ra, thành lập tổ chức PTQĐ nhằm đảm bảo tính thống nhất trong việc quản lý, điều hành tổ chức thực hiện các chức năng nhiệm vụ, góp phần đẩy mạnh các mặt công tác chuyên môn về bồi thường, GPMB, hỗ trợ, tái định

cư, quản lý quỹ đất đã được giải GPMB, quỹ đất nhận chuyển nhượng nhưng chưa có dự án đầu tư hoặc chưa đấu giá QSDĐ và quỹ đất đã thu hồi Thực hiện việc quản lý có tính thống nhất từ tỉnh đến các đầu mối để nâng cao trách nhiệm quản lý của tổ chức PTQĐ theo quy định của Luật Đất đai năm 2013; hoạt động chỉ đạo điều hành, phát huy được tối đa hiệu quả các nguồn lực từ con người đến cơ sở vật chất trong phục vụ công tác chuyên môn và cơ chế quản lý, phân

cấp của UBND các cấp

1.4 QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN CỦA TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT

1.4.1 Giai đoạn trước Luật Đất đai năm 2003

Trước Luật Đất đai năm 2003, ta có các luật: Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998

và năm 2001 Nhìn chung giai đoạn trước khi có Luật Đất đai năm 1993 công tác GPMB còn đơn giản, đặt lợi ích xã hội, cộng đồng lên trên lợi ích cá nhân một cách mạnh mẽ Hơn nữa, người sử dụng đất trước năm 1993 chỉ có những quyền năng rất hạn chế, đất đai lại không được xem là một loại tài sản lưu thông trên thị trường nên nếu có “giải tỏa” cho những dự án công cộng, thì tài sản trên đất được bồi hoàn cho chủ sở hữu, nhưng đất đai thì chủ yếu là hoán đổi Do đất đai không được xem là tài sản có giá nên sự hoán đổi mang tính chất tượng trưng, cung cấp những điều kiện hoán đổi để người sử dụng đất có thể sống được Điều này dựa trên cơ sở lý luận: đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, do Nhà nước quản lý; người sử dụng đất được Nhà nước giao, nên khi cần thì Nhà nước có thể “lấy lại” và “giao lại” một thửa đất khác

Luật Đất đai năm 1993 bắt đầu ghi nhận quyền năng của người sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường; đất đai có giá trị và vì vậy phải được bồi thường tương xứng khi Nhà nước thu hồi Vấn đề cần có tổ chức đứng ra thực hiện việc thu hồi, đền bù được đặt ra Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 8 năm

1994 của Chính phủ ban hành quy định bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Trong giai đoạn thực hiện Nghị định này, nhiệm vụ thực hiện công tác đền bù thiệt hại về đất và tài sản cho người bị thu hồi đất được giao cho Ban chỉ đạo thu hồi đất Cụ thể, Điều 14 và Điều 15 Nghị định 90/CP quy định khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, thì UBND cấp tỉnh lập Ban chỉ đạo thu hồi đất để tham mưu cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh thực hiện việc đền bù thiệt hại đất và tài sản cho người bị thu hồi đất Tuy nhiên trên thực tế, đối với một số công trình thì UBND cấp tỉnh cho phép Chủ tịch UBND

cấp huyện được quyền ra quyết định thành lập Ban chỉ đạo di chuyển, đền bù ở từng công trình khi có quyết định của UBND cấp tỉnh về thu hồi đất và di chuyển nhà nằm trên địa bàn cấp huyện

Đến khi Luật Đất đai năm 1993 được sửa đổi bởi Luật sửa đổi, bổ sung một một số điều của Luật Đất đai năm 1998 thì Nghị định số 90/CP cũng được thay bằng Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ quy định về đến bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Thay cho Ban chỉ đạo thu hồi đất làm nhiệm vụ là Hội đồng đền bù thiệt hại GPMB Cụ thể, Điều

32 Nghị định số 22/1998/NĐ-CP quy định UBND cấp tỉnh chỉ đạo việc thành lập Hội đồng đền bù thiệt hại GPMB ở cấp huyện căn cứ vào quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; căn cứ vào quy mô, đăc điểm và tính chất của từng dự án; trong trường hợp cần thiết thành lập Hội đồng đền bù thiệt hại GPMB cấp tỉnh Cũng tại Điều 32 Nghị định này, khoản 4 quy định: Hội đồng đền bù thiệt hại GPMB được lập cho từng công trình (dự án) và hoạt động cho đến khi thực hiện xong việc đến bù thiệt hại GPMB cho công trình đó Giai đoạn cuối của thời kỳ áp dụng Luật Đất đai năm 1993 là giai đoạn mà bồi thường và GPMB trở thành một vấn đề “nóng” trong xã hội Việc không bắt kịp về giá đất trong các quy định so với thực tế, nhận thức chưa đầy đủ của một

bộ phận cán bộ thực thi công tác này, sự chuyển biến giá cả nhanh chóng trong các cơn “sốt” đất đã dẫn đến bồi thường và GPMB trở thành vấn đề khiếu nại, khiếu kiện với số lượng nhiều nhất, với mức độ gay gắt nhất Chính vì vậy, đòi hỏi các nhà làm luật phải quan tâm hơn nữa đến các quy định về bồi thường và GPMB.9

9 Võ Nguyễn Nam Trung ,2015 Chuyển đổi tổ chức phát triển quỹ đất sang mô hình doanh nghiệp Luận văn Thạc sĩ luật học - Trường Đại học Cần Thơ, Tr 12-14

1.4.2 Giai đoạn áp dụng Luật Đất đai năm 2003

Tại kỳ họp thứ 4 ngày 26 tháng 11 năm 2003 Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật Đất đai thay cho Luật Đất đai năm 1993 Điều 41 Luật này đề cập đến

Tổ chức PTQĐ như sau:

Nhà nước quyết định thu hồi đất và giao đất cho Tổ chức PTQĐ do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu

tư Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, GPMB và giao đất cho nhà đầu tư để thực hiện dự án đối với các trường hợp đã có dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất thực hiện việc thu hồi đất đối với các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và

12 Điều 38 của Luật Đất đai năm 2003 thì đất đã thu hồi thuộc khu vực nông thôn được giao cho UBND xã quản lý, thuộc khu vực đô thị và khu vực đã được quy hoạch để phát triển đô thị được giao cho Tổ chức PTQĐ quản lý

Như vậy kể từ thời điểm Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất đã được giao cho một đơn vị chuyên trách thực hiện

Nhằm đảm bảo thực hiện Luật đất đai năm 2003, Chính phủ ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 quy định về thi hành Luật đất đai Đây là Nghị định đầu tiên quy định khá rõ ràng về vị trí, chức năng của Tổ chức PTQĐ.Cụ thể:

Tổ chức PTQĐ hoạt động theo loại hình đơn vị sự nghiệp có thu hoặc doanh nghiệp nhà nước thực hiện nhiệm vụ công ích do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thành lập để thực hiện bồi thường, GPMB trong trường hợp thu hồi đất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư; nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu vực

có quy hoạch phải thu hồi đất mà người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đi nơi khác trước khi Nhà nước quyết định thu hồi đất; quản lý quỹ đất đã thu hồi và tổ

chức đấu giá QSDĐ theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với diện tích đất được giao quản lý

Đồng thời tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Chính phủ quy định liên quan đến Tổ chức PTQĐ tại Điều 39 và Điều 45 Thực hiện theo tinh thần Nghị định 181/2004/NĐ-CP, ngày 31/12/2004 liên Bộ TN &

MT, Nội vụ đã ban hành Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng

ký QSDĐ và Tổ chức PTQĐ Thông tư này quy định tương đối đầy đủ các vấn

đề về Tổ chức PTQĐ như về vị trí, chức năng, cơ cấu tổ chức, biên chế và nhiệm vụ, quyền hạn

Chính phủ tiếp tục hoàn thiện tổ chức này tại Nghị định số

17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần; cụ thể đã quy định:

Sau khi có quyết định thu hồi đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Tổ chức PTQĐ hoặc UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm lập và trình PABT, GPMB Trong thời hạn không quá mười lăm (15) ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có trách nhiệm xem xét, ký và gửi cho Tổ chức PTQĐ hoặc UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định xét duyệt PABT, GPMB

Trong giai đoạn này, tuy đã có quy định về việc thành lập Tổ chức PTQĐ

ở các địa phương, nhưng chỉ có một số địa phương thành lập cơ quan này Vì vậy trên thực tế, việc thực hiện công tác bồi thường và GPMB chủ yếu được thực hiện từ sự phối hợp của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư với ban bồi thường thiệt hại GPMB

Nhằm cụ thể hóa thêm những quy định của Luật đất đai năm 2003 và sửa đổi, bổ sung các Nghị định liên quan đến lĩnh vực GPMB, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước đây, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Tại các Điều 25, 28, 29, 30, 31, 34, 35 Nghị định này đã đề cập đến vị trí, tổ chức và chức năng của Tổ chức phát triển quỹ đất Nhằm triển khai thi hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP và kiện toàn bộ máy tổ chức, nâng cao hiệu quả hoạt động của các Tổ chức PTQĐ, Thông tư liên tịch số 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 08/01/2010 của liên Bộ

TN & MT, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính ban hành đã quy định về Tổ chức PTQĐ tương đối đầy đủ và hoàn chỉnh Theo đó, Tổ chức PTQĐ cấp tỉnh là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở TN & MT thay vì trực thuộc UBND cấp tỉnh như trước đây, và Tổ chức PTQĐ cấp huyện tiếp tục được tổ chức là đơn vị sự nghiệp trực thuộc UBND cấp huyện.10

1.4.3 Giai đoạn Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay

Qua tổng kết đánh giá gần 10 năm triển khai thi hành Luật Đất đai năm

2003, thực tiễn cho thấy pháp Luật đất đai và các quy định pháp luật khác có liên quan đến đất đai quy định còn thiếu đồng bộ, chồng chéo, mâu thuẫn dẫn đến việc áp dụng khó khăn, nguồn lực về đất đai chưa được khai thác và phát huy đầy đủ để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển KT-XH của đất nước, nhiều địa phương chưa quan tâm thực hiện chế tạo quỹ đất sạch

để đấu giá QSDĐ, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, công tác quản lý nhà nước về đất đai vẫn còn hạn chế, bất cập Từ những tồn tại trên, việc xây dựng và ban hành Luật đất đai mới thay cho Luật đất đai mới thay cho Luật Đất đai năm 2003 là cần thiết

Nhằm đảm bảo Luật đất đai sớm đi vào cuộc sống, Chính phù đã khẩn trương ban hành các văn bản hướng dẫn và điều chỉnh các vấn đề liên quan như:

10 Phan Trung Hiền (chủ biên),2016 Giáo trình Pháp luật về quy hoạch và giải phóng mặt bằng

Khoa Luật - Trường Đại học Cần Thơ, Tr 103-105

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai Bên cạnh đó, cơ quan chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong công tác chuyên môn

về quản lý đất đai là Bộ TN & MT cũng gấp rút ban hành các Thông tư hướng dẫn Trong số đó, có thể kể đến như: Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2015 về hồ sơ địa chính; Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày

02 tháng 6 năm 2014 quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Thông

tư liên tịch số 50/2014/TTLT-BTNMT-BNV ngày 28 tháng 8 năm 2014 của Bộ

TN & MT, Bộ Nội vụ hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Sở TN & MT thuộc UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và Phòng TN & MT Tài nguyên thuộc UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; Thông tư liện tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04 tháng 4 năm

2015 của Bộ TN & MT, Bộ Tư pháp quy định về tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn tiếp tục khẳng định chủ thể thực hiện nhiệm vụ bồi thường, GPMB; quản lý đất đã thu hồi bao gồm tổ chức dịch vụ công về đất đai và Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (Điều 68 Luật Đất đai năm 2013) Cụ thể hơn là quy định tại Điều 5 Nghị định

số 43/2014/NĐ-CP, đồng thời, tại khoản này, Chính phủ cũng giao Bộ TN &

MT chủ trì, phối hợp với Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính quy định cụ thể về cơ cấu tổ chức, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai, Tổ chức

PTQĐ Do vị trí, cơ cấu của Tổ chức PTQĐ có nhiều khác biệt so với thời điểm trước ngày 01/7/2014, do đó Bộ TN & MT, Bộ Nội vụ, Bô Tài chính đã phối hợp ban hành Thông tư liên tịch số 16/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC để hướng dẫn các địa phương tiến hành thành lập, tổ chức lại nhanh Tổ chức PTQĐ cấp tỉnh và cấp huyện Theo đó, hiện nay Tổ chức PTQĐ chỉ thành lập ở cấp tỉnh, là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở TN & MT, các Tổ chức PTQĐ trước đây thành lập ở cấp huyện hoặc giải thể hoặc chuyển thành Chi nhánh của Tổ chức PTQĐ tỉnh.11

1.5 THỰC TIỄN PHÁP LÝ VÀ KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VỀ QUẢN LÝ QUỸ ĐẤT PHỤC VỤ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI

1.5.1 Thực tiễn pháp lý và kinh nghiệm quản lý quỹ đất từ Australia

Australia bao gồm 6 Bang và 2 vùng lãnh thổ hưởng quy chế tự quản (tương đương Bang) là nước công nghiệp phát triển, có thu nhập bình quân đầu người thuộc nhóm cao Các Bang ở Australia quản lý việc sử dụng và phát triển đất đai của mình thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Mỗi bang đều có Luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất riêng, với nội dung khác nhau

Luật đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Luật đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thuế chấp, thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích lũy đất đai Luật cũng quy định Nhà nước có quyển trung thu đất tư nhân để sử dụng vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển KT - XH và việc trưng thu đó gắn liền với việc Nhà nước thực hiện bồi thường

Theo luật Accquisition Act 1989 của Australia có hai loại thu hồi đất, đó là thu hồi đất bắt buộc và thu hồi đất tự nguyện Thu hồi đất tự nguyện được tiến hành khi chủ đất cần được thu hồi đất Trong thu hồi đất tự nguyện không có

11 Phan Trung Hiền (chủ biên),2016 Giáo trình Pháp luật về quy hoạch và giải phóng mặt bằng

Khoa Luật - Trường Đại học Cần Thơ, Tr 106

quy định đặc biệt nào được áp dụng mà việc thỏa thuận đó là nguyên tắc cơ bản nhất Chủ có đất cần được thu hồi và người thu hồi đất sẽ thỏa thuận giá bồi thường đất trên tinh thần đồng thuận và căn cứ vào thị trường Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thỏa thuận và cũng không bên nào được áp đặt đối với bên kia Thu hồi đất bắt buộc đucợ Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích công cộng và các mục đích khác, thông thường Nhà nước có được đất đai thông qua đàm phán

Trình tự thu hồi đất bắt buộc được thực hiện như sau: Nhà nước gửi cho các chủ đất một văn bản trong đó nêu rõ mực tiêu thu hồi đất vì các mục đích công cộng Văn bản này gồm các nội dung chính như cơ quan muốn thu hồi đất, miêu tả chi tiết mảnh đất, mục đích sử dụng đất sau khi thu hồi và các giải thích

vì sao mảnh đất đó phù hợp với mục tiêu công cộng đó Chủ sở hữu mảnh đất

có thể yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài chính và quản lý xem xét lại vấn đề thu hồi đất Nếu chủ sở hữu vẫn chưa hài lòng thì có thể tiếp tục yêu cầu Trọng tài phúc thẩm hành chính phán xử Trọng tài phúc thẩm hành chính không thể xem xét tính đúng đắn về quyết định của Chính phủ nhưng có thể xem xét các vấn đề liên quan khác Nhà nước thông báo rộng rãi quyết định thu hồi đất và chủ sở hữu đất của Chính phủ Sau đó, Nhà nước sẽ ban hành quyết định thu hồi đất và thông báo trên báo chí Chủ sở hữu đất nhận được thông báo tiến hành các thủ tục yêu cầu bồi thường Chủ sở hữu đất thông thường có quyền tiếp tục ở trên đất ít nhất là 6 tháng sau khi đã có quyết định thu hồi đất Ngay sau khi có quyết định thu hồi đất, chủ đất có thể yêu cầu Nhà nước bồi thường Nguyên tắc của bổi thường là công bằng và theo giá trị trường Thông thường, các yếu tố sẽ được tính toán trong quá trình bồi thường đó là giá thị trường, giá trị đặc biệt đối với chủ sở hữu, các chi phí liên quan như chi phí di chuyển, chi phí tái định

cư

1.5.2 Thực tiễn pháp lý và kinh nghiệm quản lý quỹ đất ở Hàn Quốc

Ở Hàn Quốc có 03 hình thức sở hữu gồm: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và

sở hữu tư nhân; trong đó diện tích đất thuộc sở hữu tư nhân chiếm khoảng 70%

diện tích đất của Hàn Quốc Chủ sở hữu đất có toàn quyền quyết định đối với đất nước thuộc quyền sở hữu

Nhà nước có quyền thu hồi đất trong các trường hợp sử dụng đất để thực hiện các dự án về quốc phòng, an ninh, các dự án giao thông, xây dựng trụ sở các cơ quan nhà nước, các dự án văn hóa, giáo dục, các dự án Nhà nước thực hiện và một

số dự án công tư kết hợp Việc thu hồi đất và bồi thường đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện thông qua hai hình thức là nhận chuyển nhượng của Người sở hữu

và thực hiện thu hồi đất để bồi thường theo Luật thu hồi và bồi thường đất phục vụ cho các mục đích công cộng

Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được pháp luật quy định khá đồng bộ và cụ thể từ nguyên tắc đến các định mức, tiêu chuẩn được hưởng và trình

tự thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được triển khai có sự tham gia của Nhà nước quản lý, các luật sư, các định giá viên và Chủ sở hữu tài sản và giá đất tính bồi thường theo giá thực tế thông qua thực hiện thương thảo xác định của cả người quản lý, Chủ đầu tư và cả Chủ sở hữu có đất bị thu hồi Nên tính khách quan, công khai, minh bạch trong việc bồi thường được nâng cao, giá bồi thường đất cơ bản bảo đảm phù hợp với giá chuyển nhượng thực

tế và giảm thiểu việc khiếu kiện của người bị thu hồi đất

Với mô hình doanh nghiệp Nhà nước (Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn quốc) thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án được giao thực hiện trong toàn quốc và được sử dụng đa dạng các nguồn vốn (kể cả vay từ tổ chức tín dụng, huy động của khách hàng mua đất, nhà) Nên đã nâng cao được tín thống nhất

và chuyên môn hóa trong tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng Tăng cường được nguồn vốn chi trả bồi thường, hỗ trợ, tạo lập nhà đất tái định cư và đầu tư hạ tầng trên đất để nâng cao giá trị đất chuyển nhượng kinh doanh, góp phần tạo điều kiện thuận lợi trong bồi thường đất thu hồi, đẩy nhanh tiến độ tạo lập quỹ đất sử dụng để thực hiện dự án

Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc được thành lập vào tháng 10 năm 2009 trên cơ sở sáp nhập giữa Tập đoàn Đất đai (thành lập năm 1960) và Tập đoàn Nhà

(thành lập năm 1970) với mục tiêu ổn định đời sống, nhà ở của người dân và sử dụng hiệu quả đất đai nhằm cải thiện chất lượng cuộc sống người dân và thúc đẩy phát triển kinh tế quốc gia

Thực hiện nhiệm vụ PTQĐ và kinh doanh bất động sản thông qua việc xây dựng các khu đô thị, mạng lưới đô thị, khu công nghiệp, phát triển hạ tầng, xây dựng hệ thống thông tin đất đai và địa lý, xây dựng, cải tạo, kinh doanh nhà ở và cơ

sở hạ tầng phục vụ khu dân cư Hiện nguồn nhân lực của Tổng Công ty có 6.702 lao động, trong đó 3.855 kỹ sư (gồm: 1.209 kỹ sư xây dựng, 926 kiến trúc sư, 324 kỹ sư quy hoạch đô thị, 187 kiến trúc sư cảnh quan 439 kỹ sư điện và 770 kỹ sư khác) Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc có trụ sở chính tại thủ đô Seoul và 15 chi nhánh tại các địa phương Tập đoàn đã ký biên bản ghi nhớ hợp tác với 18 tổ chức ở 12 quốc gia trong đó có Việt Nam Từ năm 2006, Tập đoàn đã phối hợp với KOICA (Cơ quan hợp tác quốc tế Hàn Quốc) thực hiện 26 chương trình đào tạo chia sẻ kinh nghiệm với 385 đại biểu đến từ các quốc gia với mục tiêu nhằm nâng cao khả nâng hoạch định chính sách cho các cán bộ trong phát triển nhà và khu đô thị thông qua việc chia sẻ kinh nghiệm, sự hiểu biết của Hàn Quốc về lĩnh vực này

Để thực hiện các dự án đô thị mới Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc xây dựng quy hoạch sử dụng đất, nghiên cứu tiền khả thi, giải phóng mặt bằng, thiết kế quy hoạch chi tiết, lựa chọn nhà đầu tư, xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng, nhà ở, khu thương mại, trường học và các điều kiện cần thiết cho người dân Do làm tốt từ khâu quy hoạch đến triển khai nên các khu đô thị do Tập đoàn thực hiện rất đồng

bộ, không bị chia cắt manh mún Ngoài việc đầu tư phát triển các đô thị mới, Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc còn thực hiện nhiệm vụ bồi thường GPMB thực hiện các dự án công ích của Quốc gia

Cơ chế giao đất cho doanh nghiệp thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cùng với thực hiện dụ án đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản (đất, nhà, công trình) đầu tư trên đất bị thu hồi theo quy hoạch chi tiết của dự án được duyệt

Do vậy đã khuyến khích tăng cường được trách nhiệm tổ chức thực hiện bồi thường GPMB, bảo đảm về nhà, đất thực hiện tái định cư cho người bị thu hồi đất; đồng

thời nâng cao được hiệu quả sử dụng đất theo quy hoạch và tang đươc nguồn thu cho Nhà nước từ sử dụng quỹ đất nhà nước thu hồi

Việc nhà nước thu hồi đất giao cho doanh nghiệp thực hiện các dự án phát triển đô thị, nhà ở Trong đó lồng ghép việc thực hiện đầu tư các công trình hạ tầng

kỹ thuật, hạ tầng xã hội bằng vốn của Nhà nước để chuyển giao các cơ quan, đơn vị quản lý phục vụ lợi ích chung, với đầu tư các công trình kinh tế đề kinh doanh từ vốn của doanh nghiệp đã nâng cao được chất lượng công trình và hiệu quả đầu tư theo mục tiêu phát triển KT - XH của Chính phủ, đồng thời góp phần điều tiết thị trường bất động sản (đất, nhà ở, công trình thương mại) thông qua việc điều tiết quỹ đất, quỹ nhà cung ứng ra thị trường

Nguồn vốn để bồi thường đất tạo lập quỹ đất và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trên đất để nâng cao giá trị của đất được sử dụng chủ yếu từ các nguồn, gồm: Nguồn vốn tự có của Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc; nguồn vốn của chính phủ cấp phát; Nguồn vốn vay từ các tổ chức tính dụng; Nguồn vốn hỗ trợ phát triển của các tổ chức tài chính quốc tế; Nguồn vốn huy động từ khách hàng; nguồn thu từ bán sản phẩm đầu tư (đất, công trình, nhà ở) Ngoài ra, trong một số trường hợp cần thiết có thể thực hiện phát hành trái phiếu để huy động vốn hoặc sử dụng hình thức góp vốn liên doanh, liên kết để thực hiện dự án

1.5.3 Thực tiễn pháp lý và kinh nghiệm quản lý quỹ đất từ Trung Quốc

Trung Quốc thi hành chế độ công hữu về đât đai gồm chế độ sở hữu toàn dân

và chế độ sở hữu tập thể của nông dân về đất đai Luật dất đai năm 1999 của Trung Quốc quy định đất đai trong khu vực đô thị là thuộc sở hữu Nhà nước Đất đai khu vực nông thôn và ngoại ô đô thị thuộc sở hữu tập thể nông dân; đất tự xây dựng nhà

ở, đất tự canh tác, đất đồi núi thuộc sở hữu tập thể Hiện nay đất thuộc sở hữu toàn dân chiếm 53%; sở hữu tập thể chiếm 46%; và 1% đất chưa rõ sỡ hữu Toàn bộ đất đai được chia làm 3 nhóm chính (đât nông nghệp, đất xây dựng, đất chưa sử dụng) Việc phân phối đất đai được thực hiện theo nguyên tắc không thu tiền và có thu tiền

sử dụng đất đối với cả 2 hình thức đất đai thuộc sở hữu Nhà nước hoặc sở hữu tập thể

Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước khi có đề nghị của cơ quan hành chính quản lý

về đất đai và được chính quyền nhân dân có thẩm quyền phê chuẩn thì được thu hồi đất đối với 5 loại đất sau: Cần phải sử dụng mục đích công cộng; cần phải điều chỉnh việc sử dụng đất để thực hiện chỉnh trang đô thi cũ theo quy hoạch đô thị; thời hạn thỏa thuận sử dụng đất trong họp đồng xuất nhượng đất đai có trả tiền đã hết mà người sử dụng đất chưa xin phép kéo dài hoặc việc xin phép kéo dài chưa được phê chuẩn; đơn vị giải thể, chuyển đi nơi khác mà ngừng việc sử dụng đất được cấp thuộc sở hữu nhà nước và đất làm đường bộ đường sắt, sân bay, hầm mỏ đã được phê chuẩn ngừng hoạt động

Đất nước thuộc sở hữu tập thể: Tổ chức tập thể nông thôn sau khi báo cáo được chính quyền nhân dân có thẩm quyền phê duyệt, có thể thu hồi các loại đất do nhu cầu sử dụng đất cho cơ sở công cộng và xây dựng nghiệp công ích trong thôn của hương (trấn); sử dụng đất không theo mục đích đã được phê chuẩn và do giải thể, di chuyển mà ngừng việc sử dụng đất

Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất Quốc vụ viện

có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các loại đất khác Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi đất Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước

Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định, người nào

sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng đất trả Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi Ngoài ra, pháp luật đất đai Trung Quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp

Về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ Ở Bắc Kinh, phần

lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua được căn hộ mới Còn đối với người dân ở khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua được hai căn hô ở cùng một nơi

Về tổ chức thực hiện và quản lý giải tỏa mặt bằng: Cục Quản lý tài nguyên đất đai ở các địa phương thực hiện việc quản lý giải tỏa mặt bằng, Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó, thường là các đơn

vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏa

Ở Trung Quốc do có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn nên có sự phân biệt về bồi thường nhà ở giữa hai khu vực này Đối với trường hợp bồi thường cho người dân ở thành thị, chủ yếu Nhà nước tiến hành bồi thường bằng tiền Ngược lại, việc bồi thường cho người dân ở khu vực nông thôn lại có những đặc điểm riêng biệt Nhà nước quan tâm tới nông dân, tạo điều kiện cho họ được hưởng những thành quả cộng nghiệp hóa, đô thị hóa khi thu hồi đất Khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp hoặc là thu hồi đất ở thuộc khu vực nông thôn để sử dụng vào mục đích khác thì người nông dân được lưu ý, quan tâm về lợi ích cũng như được bồi thường một cách hợp lý

1.5.4 Bài học kinh nghiệm được rút ra từ các nước

Ở các nước nêu trên đều đã hình thành các Tổ chức PTQĐ dưới dạng các mô hình hoạt động khác nhau (Công ty đất đai, Tổng công ty phát triển đất ) Tổ chức PTQĐ do Nhà nước đứng ra thành lập, có mô hình Tổ chức PTQĐ kinh phí hoạt động bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước cấp 100% (Trung Quốc), có Tổ chức PTQĐ hoạt động từ nguồn vốn tự trang trải một phần hoặc tự trang trải toàn bộ (Trung Quốc, Hàn Quốc, Úc)

Hoạt động của Tổ chức PTQĐ thực hiện các nhiệm vụ tìm kiếm quỹ đất, quản

lý (dự trữ), phát triển quỹ đất và đưa đất tham gia vào thị trường bất động sản Nhà nước ra quyết định thu hồi, giao nhiệm vụ cho Tổ chức PTQĐ thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất Tổ chức PTQĐ đều được nhận chuyển nhượng QSDĐ (trưng mua) của người dân để chuyển mục đích sử dụng theo quy hoạch nhà nước, để cung ứng đất đai cho thị trường bất động sản Tổ chức PTQĐ ngoài việc

thay mặt Nhà nước đưa quỹ đất ra thị trường còn tham gia thị trường bất động sản với tư cách vừa mua, vừa bán; trợ giúp thị trường với vai trò trung gian giữa Nhà nước đại diện cho pháp luật với người mua, người bán trên thị trường.12

Tiểu kết chương 1: Tóm lại, từ những cơ sở lý luận và thực tiễn trong và

ngoài nước đã phân tích cho thấy việc thành lập tổ chức phát triển quỹ đất là cần thiết và vai trò của đơn vị này trong việc thực hiện nhiệm vụ bồi thường và giải phóng mặt bằng là rất quan trọng Tổ chức phát triển quỹ đất cần thiết, quan trọng đối với cà Nhà nước, chủ đầu tư và người dân có đất thu hồi Quá trình phát triển của chế định về cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch để tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư luôn gắn liền với quá trình phát triển của luật đất đai; song song với sự phát triển kinh tế - xã hội qua từng thời kỳ lịch sử và đã khẳng định

vị trí quan trọng thông qua các công trình, dự án phục vụ an ninh quốc phòng, lợi ích kinh tế, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng

hội Luận văn Thạc sĩ luật học Khoa luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Tr 31-32

CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN

QUỸ ĐẤT

2.1 VÍ TRÍ PHÁP LÝ CỦA TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT

2.1.1 Quy định về tổ chức của Tổ chức phát triển quỹ đất

Việc thành lập, tổ chức lại các Tổ chức PTQĐ được các địa phương tiến hành theo Điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Với tinh thần kế thừa các quy định trong Thông tư Liên tịch số 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC, bổ sung những vướng mắc, phù hợp với Luật dất đai năm 2013 Thông tư liên tịch số 16/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC mô tả Tổ chức PTQĐ như sau:13

Trung tâm phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác trong lĩnh vực đất đai

Trung tâm phát triển quỹ đất có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng; được Nhà nước bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật

Từ vị trí và chức năng như đã nêu, hiện nay địa phương nào chưa thành lập

mà thành lập mới hoặc đã thành lập theo quy định trước đây nay tổ chức lại thì đều phải áp dụng mô hình một cấp:“Tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp công được thành lập theo quy định của pháp luật về thành lập, tổ chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp công lập; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật; có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh Đối với địa phương đã

13 Điều 1 của Thông tư liên tịch số 16/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC

có Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện thì tổ chức lại Tổ chứctỉnh

và cấp huyện hiện có”.14

Về việc Tổ chức PTQĐ hiện nay trực thuộc cơ quan nào ở địa phương Về vấn đề này, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP không có quy định, khi Thông tư liên tịch số 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC vẫn còn hiệu lực xác định Tổ chức PTQĐ là đơn vị thuộc Sở TN & MT, do UBND cấp tỉnh quyết định thành lập theo đề nghị của Giám đốc Sở TN & MT và Giám đốc sở Nội vụ Đến ngày 28 tháng 8 năm 2014 điều này càng được củng cố rõ nét thêm khi liên Bộ TN &

MT và Bộ Nộ vụ ban hành Thông tư liên tịch số 50/2014/TTLT-BTNMT-BNV hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Sở TN & MT thuộc UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và Phòng TN & MT thuộc UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh Thông tư này quy định trong

cơ cấu tổ chức của Sở TN & MT có Trung tâm PTQĐ Mặc dù Thông tư không quy định rõ chức năng cụ thể của Trung tâm này để giúp ta có thể khẳng định chắc chắn nhưng với tên gọi là Trung tâm PTQĐ, cùng với vị trí là đơn vị sự nghiệp như lập luận bên trên cũng là cơ sở phần nào vững chắc để ta khẳng định rằng Tổ chức PTQĐ như đã đề cập được lập ở cấp tỉnh và trực thuộc Sở TN &

MT Điều này đúng với Thông tư liên tịch số BTC hiện tại

16/2015/TTLT-BTNMT-BNV-Việc tổ chức mô hình Tổ chức PTQĐ chỉ ở một cấp khắc phục được hai nhược điểm lớn nhất của mô hình trước đây Việc yêu cầu lập các Tổ chức PTQĐ ở cấp huyện là chưa hợp lý khi mà việc thực hiện chức năng này ở cấp huyện đôi khi chưa thật sự cần thiết Đặc biệt là đối với địa bàn các huyện mà hoạt động đầu tư sôi nổi, nhu cầu sử dụng đất tập trung không cao Việc lập các

tổ chức này tạo thêm gánh nặng ngân sách cho ủy ban nhân dân cấp huyện chứ không phù hợp với nhu cầu Về mối quan hệ giữa Tổ chức PTQĐ ở cấp tỉnh và cấp huyện được giải quyết thỏa đáng khi mà chúng được nhập làm một, mối quan hệ này sẽ rất chặt chẽ, chỉ đạo được xuyên suốt Nếu ở hai cấp như quy

14 Điểm a, khoản 2 Điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ

định trước đây, có nhiều người đánh giá là do một thì thuộc Sở, một thì thuộc UBND nên khó chỉ đạo Thật ra dù có thuộc cơ quan nào đi chăng nữa, việc chỉ đạo cũng khó có thể thực hiện bởi vỉ cả hai đều là đơn vị sự nghiệp và vấn đề tạo mối quan hệ chỉ đạo giữa đơn vị sự nghiệp này với đơn vị sự nghiệp khác là rất khó khăn, nó không giống như mối quan hệ chỉ đạo và chịu sự chỉ đạo của các cơ quan nhà nước cấp trên và cấp dưới được

Vấn đề quan tâm nữa, mô hình của Tổ chức PTQĐ là đơn vị sự nghiệp Như đã trình bày, đơn vị sự nghiệp thực hiện chức năng cung cấp dịch vụ công

và phục vụ quản lý nhà nước.Thông tư liên tịch số BNV-BTC quy định Tổ chức PTQĐ là đơn vị sự nghiệp có thu tự bảo đảm một phần hoặc toàn bộ chi phí hoạt động Hai loại đơn vị sự nghiệp này tương ứng với quy định tại khoản 2 Điều 9 Luật viên chức bao gồm: Đơn vị sự nghiệp công lập được giao quyền tự chủ hoàn toàn về thực hiện nhiệm vụ, tài chính, tổ chức bộ máy, nhân sự (gọi là đơn vị sự nghiệp công lập được giao quyền tự chủ); đơn vị sự nghiệp công lập chưa được giao quyền tự chủ hoàn toàn về thực hiện nhiệm vụ, tài chính, tổ chức bộ máy, nhân sự (gọi là đơn vị sự nghiệp công lập chưa được giao quyền tự chủ) Đến nay, Điều 1 Thông tư liên tịch số 16/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC không quy định theo hướng này mà thay vào đó là quy định tại Khoản 1 Điều 4 rằng các Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện cơ chế tự chủ đối với đơn vị sự nghiệp công lập Cơ chế tự chủ hiện nay được quy định tại Nghị định số 16/2015/NĐ-CP ngày 14 tháng 02 năm 2015 của Chính phủ quy định về cơ chế tự chủ của đơn vị sự nghiệp công lập Cơ chế

01/2010/TTLT-BTNMT-tự chủ hiện nay được quy định tại Nghị định số 16/2015/NĐ-CP ngày 14 tháng

02 năm 2015 của Chính phủ quy định về cơ chế tự chủ của đơn vị sự nghiệp công lập Nghị định này quy định nhiều vấn đề, tự chủ về thực hiện nhiệm vụ,

tổ chức bộ máy và nhân sự; giá, phí dịch vụ công; tài chính; lập, chấp hành dự toán thu, chi.15

15 Võ Nguyễn Nam Trung , 2015 Chuyển đổi tổ chức phát triển quỹ đất sang mô hình doanh nghiệp Luận văn Thạc sĩ luật học - Trường Đại học Cần Thơ, Tr 19-20

2.1.2 Cơ cấu của Tổ chức phát triển quỹ đất

Việc thành lập các Tổ chức PTQĐ đã thay đổi cơ bản từ mô hình hai cấp (cấp tỉnh và cấp huyện) sang mô hình một cấp (cấp tỉnh) theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, do đó về cơ cấu tổ chức cũng thay đổi tương ứng

Về lãnh đạo Trung tâm PTQĐ: Có giám đốc và không quá 02 Phó giám đốc Việc bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc và Phó giám đốc Trung tâm PTQĐ thực hiện theo quy định của pháp luật và phân cấp của UBND cấp tỉnh, phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định

Cơ cấu tổ chức bao gồm các phòng trực thuộc: Phòng Hành chính - Tổng hợp; phòng Kế hoạch-Tài chính; phòng Bồi thường và Giải phóng mặt bằng; phòng Quản lý và Phát triển quỹ đất; phòng Kỹ thuật và Thông tin đất đai và các Chi nhánh thuộc trung tâm PTQĐ (không nhất thiết ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh đều thành lập Chi nhánh)

Các Chi nhánh thuộc Trung tâm PTQĐ tại các huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là đơn vị hoạch toán phụ thuộc; có con dấu riêng và được UBND cấp tỉnh bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc theo quy định của pháp luật Chi nhánh có giám đốc, không quá 02 Phó giám đốc và các viên chức chuyên môn

Giám đốc Sở TN & MT quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu

tổ chức của Trung tâm PTQĐ và các Chi nhánh thuộc trung tâm PTQĐ Việc bổ nhiệm, miễn nhiệm Trưởng phòng, Phó Trưởng phòng của Trung tâm PTQĐ và Giám đốc, phó Giám đốc Chi nhánh Trung tâm PTQĐ thực hiện theo quy định của pháp luật và phân cấp quản lý của UBND cấp tỉnh.16

Về vị trí Tổ chức PTQĐ là đơn vị trực thuộc Sở, do đó việc tổ chức như thế nào phải tuân thủ các quy định về cơ cấu tổ chức của cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp tỉnh Cụ thể là phải đảm bảo phù hợp với các quy định tại Nghị định số 24/2014/NĐ-CP ngày 04 tháng 4 năm 2014 của Chính phủ quy định về tổ chức các cơ quan chuyên môn thuộc UBND tỉnh, thành phố trực

16 Điều 3 Thông tư liên tịch số 16/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC