Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtĐiều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là một yêu cầu bắt bu
Trang 1Tên đề tà i:
LÊ THỊ KIM OANH
“THỰC HIỆN CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, KÊ KHAI CẤP ĐỔI, CẤP MỚI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÓM LA LƯƠNG, XÃ HOÀNG NÔNG, HUYỆN ĐẠI TỪ,
TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2018”
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2014 - 2018
Thái Nguyên, năm 2018
Trang 2Tên đề tà i:
LÊ THỊ KIM OANH
“THỰC HIỆN CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, KÊ KHAI CẤP ĐỔI, CẤP MỚI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÓM LA LƯƠNG, XÃ HOÀNG NÔNG, HUYỆN ĐẠI TỪ,
TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2018”
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Lớp : 46 - QLĐĐ - N03 Khóa học : 2014 - 2018
Giảng viên : ThS Trương Thành Nam
Thái Nguyên, năm 2018
Trang 3LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường Đại học Nông Lâm – Thái Nguyên, được sự nhiệt tình giảng dậy của các thầy, các cô trong trường nói chung và trong Khoa Quản lý tài nguyên nói riêng em đã được trang bị những kiến thức cơ bản
về chuyên môn cũng như lối sống, tạo cho em hành trang vững chắc cho công tác sau này.
Xuất phát từ sự kính trọng và lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn các thầy cô Đặc biệt để hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này, ngoài sự cố gắng nỗ
lực của bản thân, em xin gửi lời cảm ơn đến thầy Th.S Trương Thành Nam, thầy
đã tận tình giúp đỡ, trực tiếp chỉ bảo, hướng dẫn em trong suốt quá trình thực hiện
đề tài và sự giúp đỡ của các thầy, cô trong khoa Quản lý tài nguyên cùng các anh, chị đang công tác tại Công ty cổ phần Tài nguyên và Môi trường Phương Bắc
Được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường và Ban chủ nhiêm Khoa quản
lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đăng ký, kê khai, cấp đổi, cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xóm La Lương, xã Hoàng Nông, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên năm 2018”.
Khoảng thời gian thực tập tuy không dài nhưng đã đem lại cho em những kiến thức bổ ích và rút ra được nhiều bài học quý báu Đây chính là bước khởi đầu,
là tiền đề cho hành trang vào cuộc sống thực tế bên ngoài
Khóa luận chắc chắn sẽ không tránh khỏi những sai sót, em rất mong nhận được sự đóng góp và chỉ bảo của các thầy, các cô và các bạn để bài khóa luận càng hoàn thiện hơn Đây sẽ là kiến thức bổ ích cho công việc của em sau này.
Cuối cùng, một lần nữa em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy, các cô, các anh, chị đang công tác Công ty cổ phần Tài nguyên và Môi trường Phương Bắc Kính chúc các thầy, các cô và toàn thể các anh, chị tại đang công tác Công ty cổ phần Tài nguyên và Môi trường Phương Bắc luôn luôn mạnh khỏe, hạnh phúc và đạt được nhiều thành công trong công tác cũng như trong cuộc sống.
Em xin chân thành cảm ơn
Thái Nguyên, ngày tháng năm
Sinh viên
Lê Thị Kim Oanh
Trang 4DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp của xã Hoàng Nông năm 2017
35Bảng 4.2 Bảng tổng hợp số liệu các hộ gia đình, cá nhân tham gia kê khai cấp
mới GCNQSDĐ tại xã Hoàng Nông năm 2018 43Bảng 4.3 Tổng hợp số thửa đất đủ điều kiện cấp mới GCNQSDĐ 44Bảng 4.4 Tổng hợp số thửa đất không đủ điều kiện cấp mới GCNQSDĐ 44Bảng 4.5 Một số ví dụ về trường hợp không đủ điều kiện cấp mới GCNQSDĐ
45Bảng 4.6 Bảng tổng hợp số liệu các hộ gia đình, cá nhân tham gia kê khai
cấp đổi GCNQSDĐ tại xã Hoàng Nông năm 2018 46Bảng 4.7 Một số ví dụ về trường hợp không đủ điều kiện cấp đổi GCNQSDĐ
47
Trang 5Hình 2.1 Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 25
Trang 6Ký hiệu, các từ viết tắt Nghĩa đầy đủ
Trang 7LỜI CẢM ƠN i
DANH MỤC BẢNG BIỂU ii
DANH MỤC HÌNH iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iv
MỤC LỤC v
PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1
1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2 Mục tiêu của đề tài 3
1.2.1 Mục tiêu tổng quát của đề tài 3
1.2.2 Mục tiêu cụ thể 3
1.3 Ý nghĩa của đề tài 3
1.3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học 3
1.3.2 Ý nghĩa trong thực tiễn 3
PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
2.1 Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất 4
2.1.1 Đăng kí đất đai 4
2.1.2 Quyền sử dụng đất 5
2.1.3 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 6
2.1.4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 7
2.1.5 Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 8
2.2 Căn cứ pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 8
Trang 82.3.1 Tình hình cấp giấy chứng nhận của một số nước trên thế giới 12
2.3.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam 13
2.4 Những quy định chung về giấy chứng nhận 15
2.4.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 15
2.4.2 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 16
2.4.3 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 16
2.4.4 Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 18
2.4.5 Các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 22
2.4.6 Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 23
2.4.7 Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 25
PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27
3.1 Đối tượng, phạm vi thực hiện 27
3.1.1 Đối tượng 27
3.1.2 Phạm vi thực hiện 27
3.2 Địa điểm và thời gian thực hiện 27
3.3 Nội dung thực hiện 27
3.2.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 27
3.2.2 Tình hình sử dụng đất đai của tại xã Hoàng Nông 27
3.2.3 Thực hiện công tác cấp GCNQSD đất của xóm La Lương, xã Hoàng Nông năm 2018 27
3.2.4 Những thuận lợi, khó khăn và đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp GCNQSDĐ 27
Trang 93.4 Phương pháp thực hiện 27
3.4.1 Phương pháp điều tra 27
3.4.2 Phương pháp thống kê và xử lý số liệu 28
3.4.3 Phương pháp so sánh 28
3.4.4 Phương pháp đánh giá và trình bày kết quả 28
PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29
4.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên và thực trạng kinh tế - xã hội của xã Hoàng Nông 29
4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên, dân số và lao động 29
4.1.2 Thực trạng kinh tế và tổ chức sản xuất 32
4.1.3 Đánh giá chung 33
4.2 Tình hình sử dụng đất nông nghiệp tại xã Hoàng Nông 35
4.3 Thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ nông nghiệp tại xã Hoàng Nông, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên năm 2018 37
4.3.1 Quy trình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 37
4.3.2 Kết quả quá trình thực hiện cấp GCNQSDĐ tại xã Hoàng Nông năm 2018 42
4.4 Những thuận lợi, khó khăn trong công tác cấp mới GCNQSD đất tại xã Hoàng Nông 48
4.4.1 Những thuận lợi 48
4.4.2 Những khó khăn 48
4.5 Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp mới GCNQSDĐ tại xã Hoàng Nông 48
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 51
5.1 Kết luận 51
5.2 Kiến nghị 52
TÀI LIỆU THAM KHẢO 53 PHỤ LỤC
Trang 10PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuấtđặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống Đất đaikhông chỉ đơn thuần là nơi sinh sống, sản xuất của con người mà nó còn là nơidiễn ra các hoạt động giao lưu văn hóa, trao đổi thông tin, làm phong phú cuộcsống của con người, nó là nguồn vốn, nguồn lực quan trọng của đất nước.Trải qua nhiều thế hệ, cha ông ta đã tốn rất nhiều công sức và xươngmáu để tạo lập vốn đất đai như hiện nay Để tiếp tục sự nghiệp khai thác vàbảo vệ toàn bộ quỹ đất tốt hơn có hiệu quả hơn, Đảng và Nhà nước đã banhành các văn bản luật phục vụ cho công tác quản lý có hiệu quả
Hiến pháp nước CHXNCN Việt Nam năm 1992 đã nêu :” Đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch, kế hoạch vàpháp luật đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, đúng mục đích và có hiệu quả”.Luật đất đai 1987, 1993 luật sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001,2003 luậtđất đai 2013 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai đang từngbước đi sâu vào thực tiễn
Hiện nay nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng do dân số tăng, kinh tếphát triển đặc biệt là quá trình công nghiệp hóa- hiện đại hóa đất nước đangdiễn ra mạnh mẽ mà đất đai lại có hạn về diện tích Chính những việc này làmcho việc phân bổ đất đai vào các mục đích khác nhau ngày càng trở lên khókhăn, các quan hệ đất đai càng thay đổi với tốc độ chóng mặt và ngày càngphức tạp
Để khắc phục tình trạng nêu trên thì công tác đăng ký đất đai( ĐKĐĐ),cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất(GCNQSDĐ) và lập hồ sơ địa
Trang 11chính(HSĐC) có vai trò hết sức quan trọng ĐKĐĐ thực chất là thủ tục hànhchính bắt buộc nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ và cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ sử dụng đất hợp pháp, nhằm thiếtlập mối quan hệ giưã Nhà nước và người sử dụng trên cơ sở đó Nhà nướcnắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật Từ đó, thì chế độ
sở hữu toàn dân đối với đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụngđược bảo vệ và phát huy, đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiếtkiệm và hiệu quả Mặt khác, nó còn tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụngđất ổn định lâu dài đạt hiệu quả kinh tế cao nhất, điều đó góp phần ổn địnhkinh tế, chính trị , xã hội, người dân yên tâm sản xuất đầu tư, tạo được niềmtin cho nhân dân vào Đảng và Nhà nước ta
Trên thực tế hiện nay công tác này, ở một số địa phương diễn ra rấtchậm, hiệu quả công việc chưa cao, tình trạng quản lý lỏng lẻo,tài liệu chưachính xác, việc mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn ra ngầm chưa thông qua
cơ quan Nhà nước, tình hình lấn chiếm, tranh chấp đât đai vẫn còn xảy ranhiều
Huyện Đại Từ cũng không nằm ngoài thực tế chung đó Mặc dù trongthời gian qua được sự quan tâm gíup đỡ của các cấp, các ngành, song công tácđăng ký đất đai, kê khai, cấp đổi, cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtvẫn còn gặp nhiều hạn chế khó khăn do nhiều nguyên nhân tác động
Từ thực tế cũng nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của vấn đề, đồngthời được sự phân công của khoa Quản lý tài nguyên thực tập tốt nghiệp tạiCông ty cổ phần Tài nguyên và Môi trường Phương Bắc, cùng sự hướng dẫn
của thầy giáo – ThS Trương Thành Nam – Khoa quản lý tài nguyên –
trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “
Thực hiện công tác đăng ký, kê khai, cấp đổi, cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xóm La lương, xã Hoàng Nông, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên năm 2018”
Trang 121.2 Mục tiêu của đề tài
1.2.1 Mục tiêu tổng quát của đề tài
- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn của công tác đăng ký kê khai cấpđổi,cấp mới GCNQSDĐ trên địa bàn xóm La Lương, xã Hoàng Nông, huyệnĐại Từ, tỉnh Thái Nguyên năm 2018
- Đề xuất những giải pháp thích hợp để góp phần giải quyết những khókhăn, tồn tại và làm tăng tiến độ của công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn xã
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực xã Hoàng Nông
- Tình hình quản lý và biến động đất đai của xã Hoàng Nông năm 2018
- Những thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp GCNQSDĐ
- Đề xuất một số giải pháp
1.3 Ý nghĩa của đề tài
1.3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bảnthân Đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của côngtác cấp GCNQSD đất đai trong thực tế Nắm vững những quy định của Luậtđất đai 2013 và các văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địaphương về cấp GCNQSDĐ
1.3.2 Ý nghĩa trong thực tiễn
Qua quá trình nghiên cứu cấp GCNQSDĐ sẽ thấy được những việc đãlàm được và chưa làm được trong quá trình thực hiện, từ đó rút ra những kinhnghiệm và tìm những giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm thúc đẩycông tác thực hiện cấp GCNQSDĐ nói riêng và công tác quản lý nhà nước vềđất đai nói chung được tốt hơn
Trang 13PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1 Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
2.1.1 Đăng kí đất đai
* Khái niệm đăng kí đất đai:
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lýgiữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất đượcNhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản
lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lýcủa họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội
* Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở:
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoànthành, tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đểlàm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theoquy định của pháp luật
* Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:
Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất làviệc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối vớimột thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửađất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắnliền với đất
* Vai trò của công tác đăng ký đất đai:
Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nướccộng đồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trunggian
Trang 14tiến hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốtnhất Nhà nước biết được cách để quản lý chung qua việc dùng công cụ đăng
ký đất đai để quản lý Lợi ích của công dân có thể thấy được như Nhà nướcbảo vệ quyền và bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khíchdầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đấtđai
* Hình thức đăng ký đất đai:
Có hai hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc.Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký trong từng thời
kỳ đăng ký đất đai được chia thành 2 giai đoạn:
- Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trênphạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai vàcấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điềukiện
- Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương
đã hoàn thành đăng ký ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nộidung của hồ sơ địa chính đã thiết lập
2.1.2 Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước banhành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cánhân được Nhà nước giao đất sử dụng
"Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khácđược xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sửdụng đất" (theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự)
Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, vàviệc sở hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổnđịnh hoà bình, công bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗiquốc gia cũng như toàn thể nhân loại
Trang 15Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàndân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng
và có quyền của người sử dụng đất Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ nàyNhà nước ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể Đó làHiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19),Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổsung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, năm 2001 quy định về quyền sởhữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhànước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lýđất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất
2.1.3 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệtquan trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội
Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãncho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở TheoĐiều 181 Luật dân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời vàquyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyềnchiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở
để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định sốphận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi, ).Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó Tuy nhiên quyền sở hữunhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyểngiao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ởcủa mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định,
đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà Việc quy định phân chiaquyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo mộtquy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên
Trang 162.1.4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
* Khái niệm.
Theo quy định tại Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013:“Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp củangười có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sảnkhác gắn liền với đất”
* Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận.
- Đối với Nhà nước: Giúp thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiếtđến từng thửa đất trong phạm vi từng xã, phường, thị trấn trong cả nước.Điều đó có ý nghĩa rất quan trọng, nó vừa là phương thức, vừa là công cụ
để Nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản
lý chặt việc sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo choquỹ đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.Cấp GCN là điều kiện để Nhà nước thực hiện các biện pháp, các hoạtđộng về quản lý nhằm lập lại trật tự trong sử dụng đất hiện nay
- Đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất:Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được Nhà nước bảo vệ quyền sửdụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp đối với các thửađất, tài sản đã được đăng ký, cấp GCN Người sử dụng đất, chủ sở hữu tàisản yên tâm chủ động khai thác tốt mọi tiềm năng của khu đất được giao,hiểu và chấp hành tốt pháp luật về đất đai
- Việc cấp GCN là công việc hết sức quan trọng, nó phải được tiếnhành lần lượt từng bước vững chắc, phải chủ động tạo điều kiện để mọingười sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đều được cấp GCN
Trang 172.1.5 Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là một yêu cầu bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu” trong các trường hợp như: thửa đất được giao, cho
thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao
để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăngký; thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổinhững nội dung quyền sử dụng đã đăng ký Chúng ta phải thực hiện việc đăng
ký và cấp GCN bởi vì:
- GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Bảo
vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp củangười sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụngđất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trongviệc sử dụng đất Thông qua việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một
sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người
sử dụng đất đai trong việc chấp hành luật đất đai Đồng thời, việc đăng ký vàcấp GCN sẽ cung cấp thông tin đây đủ nhất và làm cơ sở pháp lý để Nhà nướcxác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khixảy ra tranh chấp, xâm phạm đất đai
- GCN là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đấttrong phạm vi lãnh thổ Đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiếtkiệm và có hiệu quả cao nhất
2.2 Căn cứ pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Công tác cấp GCN là một công tác không thể thiếu trong công tácquản lý Nhà nước về đất đai Do đó việc ban hành các văn bản pháp lý phục
vụ công tác cấp GCN là điều cần thiết:
Trang 18* Thời kỳ từ luật đất đai 2003 đến trước khi luật đất đai 2013 ra đời:
Luật đất đai 2003 thông qua ngày 26/11/2003 tại kỳ họp thứ 4 Quốc hộikhóa XI, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004
Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng chính phủ
về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất trong năm 2005
Quyết định 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ tài nguyên môitrường ban hành quy định về GCN
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướngdẫn thi hành luật đất đai 2003
Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thutiền sử dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hóa Luật đất đai về việc thu tiền
Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 hướng dẫn về việcthống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất
Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyênmôi trường về hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quyđịnh bổ sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình
Trang 19tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giảiquyết khiếu nại về đất đai.
Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổsung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư
Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định về cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất
Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyênmôi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
* Từ khi luật đất đai 2013 ra đời đến nay:
- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành ngày1/7/2014 của Quốc hội ban hành
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quyđịnh chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
- Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quyđịnh về giá đất
- Nghị định số 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quyđịnh về thu tiền sử dụng đất
- Nghị định số 46/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quyđịnh về thu tiền thuê đất thuê mặt nước
- Nghị định số 47/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quyđịnh về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Giấychứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ địa chính
Trang 20- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Bản đồđịa chính.
- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về Thống
kê, kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất
* Các văn bản dưới luật ở các cấp tại tỉnh Thái Nguyên
- Chỉ thị 17/2011/CT-UBND ngày 24/10/2011 của UBND tỉnh TháiNguyên về việc thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp hoàn thành cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất; xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và một số nhiệm vụ trọng tâm trongcông tác quản lý nhà nước về đất đai, trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
- Quyết định 06/2011/QĐ-UBND ngày 10/2/2011 của UBND tỉnh TháiNguyên về việc ban hành quy định diện tích tối thiểu được tách thửa, đối vớitừng loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
- Hướng dẫn số 67/HD-STNMT ngày 31/10/2011 của sở TN & MT vềviệc thực hiện cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi hoàn thành công tác đo đạc, lập bản
đồ địa chính
- Quyết định 13/2012/QĐ-UBND sửa đổi quy định về cấp, GCNQSDđất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về
sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
- Ngày 30/12/2013 Quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đấtđai về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
- T h ôn g t ư l i ên t ị ch 0 4/ 2 01 3/ TTL T- U B DT -B T C-B TN MT h ư ớ n g d ẫ n qu
y ết đ ị n h 75 5/ Q Đ- T T g p h ê d u y ệ t c h í n h s ách h ỗ t r ợ đ ấ t ở, đ ấ t s ản x u ấ t , n ư ớc
s in h h o ạ t c h o h ộ đ ồn g b à o d â n t ộ c th i ể u s ố ng h èo v à h ộ n g h èo ở x ã, th ôn , b ả n
đ ặc bi ệ t kh ó k h ă n
Trang 21- Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 17/9/2014 của UBND tỉnhThái Nguyên về việc ban hành quy định về đăng kí đất đai,tài sản gắn liền vớiđất;cấp GCNQSD đất,quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất;Đăng
kí biến động sử dụng đất,nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàntỉnh Thái Nguyên
Các văn bản trên đã góp phần không nhỏ trong công tác quản lý nhànước về đất đai được tốt hơn, bổ xung và hoàn thành hệ thống luật đất đai,làm cho công tác đăng kí đất đai, cấp GCNQSD đất ở các cấp vừa chặt chẽ,vừa thể hiện tính khoa học cao
Cũng qua đây cho thấy chính sách đất đai luôn được Đảng và nhà nướcquan tâm, nhất là trong giai đoạn hiện nay khi nền kinh tế nước ta đangchuyển sang nền kinh tế thị trường trong khi đó đất đai lại có hạn Việc đẩymạnh và sớm hoàn thành đăng kí đất đai, nhất là cấp GCNQSD đất góp phầngiúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào đất để thực hiện đầy đủ nghĩa vụđối với nhà nước
2.3 Cơ sở thực tiễn
2.3.1 Tình hình cấp giấy chứng nhận của một số nước trên thế giới
Trong quá trình phát triển của lịch sử xã hội loài người, quan hệ sở hữuđất đai và hình thức sở hữu đất đai tuỳ thuộc vào bản chất Nhà nước và lợi íchcủa giai cấp thống trị, nên quan hệ sở hữu đất đai và các biện pháp để quản lýđất đai của mỗi quốc gia là khác nhau
- Tại Mỹ:
Mỹ là một quốc gia phát triển, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhànước thống nhất quản lý Đến nay, họ đã hoàn thành việc GCN Nước Mỹ đãxây dựng một hệ thống thông tin về đất đai và đưa vào lưu trữ trong máy tính,qua đó có khả năng cập nhật các thông tin và biến động đất đai một cáchnhanh chóng và đầy đủ đến từng thửa đất Công tác cấp GCN tại Mỹ sớmhoàn thiện,
Trang 22đó cũng là một trong các điều kiện để thị trường bất động sản tại Mỹ phát triển
ổn định
- Tại Thái Lan:
Thái Lan đã tiến hành cấp GCN và GCN ở Thái Lan được chia thành
đó Và trường hợp sổ bìa vàng thì Nhà nước sẽ xem xét đưa ra các quyết định
xử lý cho phù hợp và nếu hợp pháp sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ
2.3.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam
Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận là hết sức quan trọng
Nó chỉ thực hiện đạt kết quả khi tiến hành trong những điều kiện nhất định.Khi người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận sẽ tạo điều kiện cho Nhànước nắm chắc và quản lý chặt quỹ đất trong cả nước
Chính phủ Việt Nam đã ban hành nhiều văn bản pháp luật để công khaicông tác quản lý nhà nước về đất đai Các văn bản luật luôn thay đổi để phùhợp với tình hình của đất nước Cùng với những quy định của Luật đất đai
2013 các văn bản luật chi tiết hướng dẫn luật đất đai có những bước cải cáchquan trọng để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận Đồng thời việc cấpgíấy chứng nhận là một trong nhiệm vụ mà các địa phương sẽ nỗ lực thựchiện và hoàn thành Xã hội càng phát triển thì vai trò của đất đai càng to lớn,
Trang 23đất đai càng phát huy giá trị của nó Nó thực sự là động lực cho phát triểnkinh tế xã hội Vì vậy, việc quản lý và sử dụng tốt đất đai là nhiệm vụ khôngchỉ của riêng ai mà là của tất cả chúng ta.
Theo báo cáo mới nhất của Tổng cục Quản lý đất đai về tiến độ cấpgiấy chứng nhận thì công tác đăng ký đất đai, cấp GCN đất trong phạm vi cảnước đã đạt kết quả như sau:
Cả nước đã cấp được 42,3 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,9triệu ha, đạt 94,8% diện tích các loại đất đang sử dụng phải cấp giấy chứngnhận (diện tích cần cấp); trong đó 5 loại đất chính (đất ở đô thị, đất ở nôngthôn, đất chuyên dùng, đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp) của cả nước
đã cấp được
40,7 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 94,6% diện tích
sử dụng cần cấp và đạt 96,7% tổng số trường hợp sử dụng đất để đủ điều kiệncấp giấy chứng nhận Tiếp tục xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai phục
vụ đa mục tiêu, trong đó đã xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại 447/7.907 xã,phường, thị trấn; hoàn thành và tích hợp vào cơ sở dữ liệu đất đai cấp huyện
231 xã, phường, thị trấn, đạt 51,7%; một số tỉnh, huyện đã cơ bản hoàn thành
và đưa vào khai thác sử dụng, phát huy hiệu quả tích cực cho quản lý đất đai,điển hình là tỉnh Đồng Nai (toàn tỉnh), Vĩnh Long (70 xã), Long An (38 xã),
An Giang (32 xã), Thừa Thiên Huế (27 xã)
Một số địa phương đã hoàn thành cơ bản việc cấp GCN lần đầu nhưngxét riêng từng loại đất vẫn còn một số loại đạt thấp dưới 85% như: Đất chuyêndùng còn 29 địa phương; đất ở đô thị còn 15 địa phương; đất sản xuất nôngnghiệp còn
11 địa phương; các loại đất ở nông thôn và đất lâm nghiệp còn 12 địa phương;một số địa phương có loại đất chính đạt kết quả cấp GCN lần đầu thấp dưới70% gồm: Lạng Sơn, Hà Nội, Bình Định, Kon Tum, TP.Hồ Chí Minh, KiênGiang, Ninh Thuận và Hải Dương
Trang 24*Tình hình cấp GCNQSD huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên.
UBND huyện tích cực chỉ đạo UBND các xã, thị trấn thực hiện tốtcông tác cấp đổi, cấp lần đầu GCNQSD đất tại các xã đã được đo đạc bản đồđịa chính trong năm 2016, 2017 trên địa bàn huyện phòng Tài nguyên và Môitrường đã tham mưu cho UBND huyện Kế hoạch cấp giấy CNQSD đất và cácvăn bản chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn cấp GCNQSD đất Phòng Tài nguyên vàMôi trường đã phối hợp với UBND các xã, thị trấn triển khai công tác cấpGCNQSD đất cho các hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện theo Kế hoạch
Được sự chỉ đạo của UBND huyện, phòng tài nguyên và môi trường,
xã đã tiến hành lập hồ sơ kê khai và đăng ký để cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất cho các tổ chức, gia đình và cá nhân sử dụng Tính đến ngày1/1/2013 số giấy chứng nhận của xã đã cấp: hộ gia đình, cá nhân 1.839 hộ; tổchức 14 đơn vị; trong đó: Đất nông nghiệp 919 hộ, đất ở 920 hộ, đất trụ sở cơquan công trình sự nghiệp 3 đơn vị
2.4 Những quy định chung về giấy chứng nhận
2.4.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
Theo quy định tại khoản 16, điều 3, Luật đất đai 2013: " Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất
là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”
Quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất là quátrính xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để giải quyết mọi vấn đề có liên
quan đến quan hệ đất đai (giữa Nhà nước là chủ sở hữu với người sử dụng đất và giữa những người sử dụng đất với nhau) theo đúng pháp luật hiện
hành
Trang 25Cấp giấy chứng nhận nhằm xác lập mối quan hệ giữa người sử dụngđất với quyền sở hữu Nhà nước về đất đai; giúp nhà nước quản lý đất đaichặt chẽ hơn, biết được chính xác thửa đất, diện tích, họ tên, địa chỉ chủ
sử dụng đất, loại đất, mục đích sử dụng đất GCN cấp theo một mẫu thốngnhất trong cả nước đối với mọi loại đất do Bộ Tài nguyên và Môi trườngphát hành
2.4.2 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo quy định tại Điều 105của Luật đất đai 2013 và Điều 37 của Nghị định thi hành Luật đất đai 2013
Theo điều 105 Luật đất đai 2013, quy định như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôngiáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nướcngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên vàmôi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ởgắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
2.4.3 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nguyên tắc cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất được quy định tại Điều 98 Luật đất đai 2013 như sau:
Trang 26- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụngđất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn
mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sởhữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyềnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất phải ghiđầy đủ tên của những người có chung quyền sử đất, người sở hữu chung nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận;trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấychứng nhận và trao cho người đại diện
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đấtđược nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy địnhcủa pháp luật
- Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắnliền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặcđược miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiềnthuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩmquyền cấp
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và
họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
Trang 27và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghitên một người.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấpchỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đôi sang Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi
cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu
2.4.4 Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quyđịnh tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này cóhiệu lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhậntặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; ngườinhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất
để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranhchấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi
Trang 28hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếunại, tố cáo về đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chếxuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;người mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặccác thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợpnhất quyền sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất
2 Chính phủ quy định chi tiết Điều này
2.4.4.2 Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
2.4.4.3 Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở
Căn cứ Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luậtđất đai về việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải
Trang 29ảnh hưởng đến an toàn công trình và này phù hợp với quy hoạch xây dựng đãđược cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
b) Giấy tờ về sở hữu công trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyềncấp qua các thời kỳ, trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng;
c) Giấy tờ mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng theo
quy định của pháp luật đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định;
d) Giấy tờ của Tòa án nhân dân hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyềngiải quyết được quyền sở hữu công trình xây dựng đã có hiệu lực pháp luật;
đ) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu công trình xâydựng có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoảnnày mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờmua bán, tặng cho, đổi, thừa kế công trình xây dựng trước ngày 01 tháng 7năm 2004 có chữ ký của các bên có liên quan và được Ủy ban nhân dân từcấp xã trở lên xác nhận; trường hợp mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kếcông trình xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ vềviệc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế có chữ ký của các bên cóliên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận vào đơn đề nghị cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế công trình xâydựng đó
e) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờquy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản này thì phải được Ủy ban nhân dâncấp xã xác nhận công trình đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7năm 2004 và công trình được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất,quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xâydựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng
Trang 302 Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhânnước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có giấy tờ theo quyđịnh sau:
a) Trường hợp tạo lập công trình xây dựng thông qua đầu tư xây dựngmới theo quy định của pháp luật thì phải có quyết định phê duyệt dự án hoặcquyết định đầu tư dự án hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tưhoặc giấy phép xây dựng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp và giấy tờ
về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc hợp đồngthuê đất với người sử dụng đất có mục đích sử dụng đất phù hợp với mục đíchxây dựng công trình;
b) Trường hợp tạo lập công trình xây dựng bằng một trong các hìnhthức mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế hoặc hình thức khác theo quyđịnh của pháp luật thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của phápluật;
c) Trường hợp không có một trong những giấy tờ quy định tại Điểm a
và Điểm b Khoản này thì phải được cơ quan quản lý về xây dựng cấp tỉnh xácnhận công trình xây dựng tồn tại trước khi có quy hoạch xây dựng mà nay vẫnphù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyềnphê duyệt;
d) Trường hợp công trình đã xây dựng không phù hợp với giấy tờ quyđịnh tại các Điểm a, b và c Khoản này thì phần diện tích công trình không phùhợp với giấy tờ phải được cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng kiểmtra, xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy tờ không ảnh hưởng đến antoàn công trình và phù h ợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan cóthẩm quyền phê duyệt
3 Trường hợp chủ sở hữu công trình xây dựng không đồng thời làngười sử dụng đất thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu công trìnhtheo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này, phải có văn bản chấp thuận
Trang 31của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng công trình đã được công chứnghoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sửdụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
2.4.5 Các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Căn cứ theo điều 19, nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014của chính phủ, các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm:
- Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộccác trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai 2013
- Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công íchcủa xã, phường, thị trấn
- Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê,thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khucông nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế
- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanhnghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặcdụng
- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã cóthông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
- Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thutiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộnggồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dâytruyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩatrang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh
Trang 322.4.6 Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Trình tự thủ tục cấp GCN được quy định rõ tại Điều 70 Nghị định số43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về quy định chitiết thi hành một số điều của luật đất đai như sau:
1 Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký
2 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy bannhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc nhưsau:
a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất sovới nội dụng kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều
100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc vàthời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quyhoạch
b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện cáccông việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo choVăn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm trabản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tìnhtrạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhândân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ
sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai
3 Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng kýđất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận vàcông khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều 70-NĐ 43/2014/NĐ-CP này;
Trang 33b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơichưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranhgiới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất dongười sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chứctrong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa cóxác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạtđộng đo đạc bản đồ;
d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cầnthiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtvào đơn đăng ký;
đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờhoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32,
33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản
lý Nhà nước đối với loại tài sản đó Trong thời hạn không quá 05 ngày làmviệc, cơ quan quản lý Nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệmtrả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;
e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ
sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi sốliệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tàichính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặcđược ghi nợ theo quy định của pháp luật;
4 Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau: