Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã thân thuộc huyện tân uyên tỉnh lai châu giai đoạn 2015 2017

Đăng ký đất đaiĐKĐĐ * Khái niệm đăng ký đất đai - Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

LÒ THỊ THI

Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃTHÂN THUỘC, HUYỆN TÂN UYÊN, TỈNH LAI CHÂU GIAI ĐOẠN NĂM 2015-2017 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lí đất đai Khoa : Quản lý tài nguyên Lớp : 46 - QLĐĐ N01 Khóa học : 2014 - 2018

Thái Nguyên, 2018

LÒ THỊ THI

Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ THÂN THUỘC, HUYỆN TÂN UYÊN, TỈNH LAI CHÂU GIAI ĐOẠN NĂM 2015 - 2017

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Chuyên ngành : Quản lí đất đai

Giáo viên hướng dẫn : GS.TS Đặng Văn Minh

Thái Nguyên, 2018

LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là thời gian quan trọng trong việc (Học đi đôi với hành,

lý luận đi đôi với thực tiễn) của sinh viên các trường đại học, cao đẳng nói chung với trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên nói riêng Để từ đó hệ thống hóa lại kiến thức đã học kiểm nghiệm lại chúng trong thực tế cũng như để tích lũy thêm vốn kiến thức thực tế và từ đó nâng cao trình độ chuyên môn cũng như làm quen với công tác quản lý nhà nước về đất đai sau này

Xuất phát từ nguyện vọng bản thân và được sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trường, Khoa Tài nguyên và Môi trường, trường Đại học nông lâm Thái Nguyên, em được phân công thực tập tại Uỷ ban nhân dân xã Thân Thuộc, huyện Tân Uyên, tỉnh Lai Châu

Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp bản báo cáo tốt nghiệp của em đã hoàn thành

Vậy em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy cô giáo trong ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã giảng dạy và đào tạo hướng dẫn chúng em

Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo GS.TS Đặng Văn Minh đã trực tiếp hướng dẫn em cũng như sự chỉ bảo giúp đỡ nhiệt tình của các cán bộ Uỷ ban nhân dân xã Thân Thuộc, huyện Tân Uyên, tỉnh Lai Châu

tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành bản báo cáo tốt nghiệp này

Tôi xin chân thành cảm ơn tới các bác, các chủ, các cô, các anh chị đang làm việc tại Uỷ ban nhân dân xã Thân Thuộc, huyện Tân Uyên, tỉnh Lai Châu

đã tận tình giúp đỡ để tôi hoàn thành nhiệm vụ được giao và khoá luận thực tập tốt nghiệp của mình

Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn tới tất cả các bạn bè, gia đình người thân đã động viên khích lệ em trong quá trình học tập nghiên cứu bản báo cáo tốt nghiệp này

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2018

Sinh viên

Lò Thị Thi

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1: Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận cho thửa đất không có tài sản gắn

liền hoặc có tài sản nhưng không có nhu cầu chứng nhận quyền sở hữu 22

Bảng 2.2: Trình tự, thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận 23

Bảng 4.1: Cơ cấu các loại đất 34

Bảng 4.2: Tình hình dân số và lao động của xã Thân Thuộc năm 2015 - 2017 36

Bảng 4.3: Tình hình kinh tế của xã Thân Thuộc năm 2015 – 2017 38

Bảng 4.4: Tình hình kinh tế nông nghiệp của xã Thân Thuộc năm 2015 – 2017 39

Bảng 4.5: Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 42

Bảng 4.6: Kết quả cấp GCNQSDĐ của xã Thân Thuộc giai đoạn 2015- 2017 theo đơn vị hành chính 44

Bảng 4.7: Kết quả cấp GCNQSDĐ của xã Thân Thuộc năm 2015 45

Bảng 4.8: Kết quả cấp GCNQSDĐ của xã Thân Thuộc năm 2016 46

Bảng 4.9: Kết quả cấp GCNQSDĐ của xã Thân Thuộc năm 2017 47

Bảng 4.10: Kết quả cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn xã Thân Thuộc giai đoạn 2015- 2017 50

Bảng 4.11: Kết quả cấp GCNQSDĐ đất nông nghiệp trên địa bàn xã Thân Thuộc giai đoạn 2015 – 2017 51

Bảng 4.12: Kết quả cấp GCNQSDĐ đất ở trên địa bàn xã Thân Thuộc giai đoạn 2015 – 2017 53

Bảng 4.13: Kết quả cấp GCNQSDĐ đất nuôi trồng thủy sản trên địa bàn 54

xã Thân Thuộc giai đoạn 2015 – 2017 54

Bảng 4.14: Đánh giá sự hiểu biết của người dân về cấp GCNQDĐ ở xã Thân Thuộc 55

LĐNN : Lao động Nông nghiệp

TT - BTC : Thông tư - Bộ Tài chính

TT - BTNMT : Thông tư - Bộ Tài nguyên Môi trường

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

DANH MỤC CÁC BẢNG ii

DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT iii

MỤC LỤC iv

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Ý nghĩa của đề tài 3

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý của công tác ĐKĐĐ và cấp GCN quyền sử dụng đất 4

2.1.1 Cơ sở lý luận 4

2.1.2 Cơ sở pháp lý 18

2.2 Tình hình cấp GCNQSDĐ cả nước và một số tỉnh 24

2.2.1 Tình hình cấp GCNQSDĐ cả nước 24

2.2.2.2 Công tác cấp GCNQSDĐ ở tỉnh Lai Châu 26

2.2.3 Công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Tân Uyên 28

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29 3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 29

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 29

3.3 Nội dung nghiên cứu 29

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực xã Thân Thuộc- huyện Tân Uyên- tỉnh Lai Châu 29

3.3.2 Đánh giá tình hình cấp GCNQSDĐ tại xã Thân Thuộc 29

3.3.3 Các nguyên nhân và giải pháp khắc phục khó khăn trong công tác cấp GCNQSD đất giấy 30

3.4 Phương pháp nghiên cứu 30

3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp 30

3.4.3 Phương pháp kế thừa 31

3.4.4 Phương pháp thống kê 31

3.4.5 Phương pháp so sánh 31

3.4.6 Phương pháp phân tích tổng hợp 31

3.4.7 Phương pháp phỏng vấn đối tượng 31

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 32

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Thân Thuộc 32

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 32

4.1.2 Các nguồn tài nguyên 33

4.1.2.1 Tài nguyên đất 33

4.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 35

4.1.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 40

4.2 Vài nét về Tình hình quản lý và sử dụng đất 40

4.2.1 Sơ lược về công tác quản lý đất đai trên địa bàn xã Thân Thuộc 40

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất của xã Thân Thuộc 41

4.3 Đánh giá tình hình cấp GCNQSDĐ của xã Thân Thuộc giai đoạn 2015 - 2017 44

4.3.1 Đánh giá về công tác cấp GCNQSDĐ của xã Thân Thuộc giai đoạn 2015 – 2017 theo thời gian 45

4.3.2 Đánh giá tình hình cấp GCNQSDĐ của xã Thân Thuộc giai đoạn 2015- 2017 theo đối tượng sử dụng 48

4.3.3 Đánh giá tình hình cấp GCNQSDĐ của xã Thân Thuộc giai đoạn 2015 – 2017 theo mục đích sử dụng 51

4.4 Các nguyên nhân và giải pháp khắc phục trong công tác cấp GCNQSD đất 55

4.4.1 Các nguyên nhân 55

4.4.2 Những giải pháp khắc phục những tồn đọng trong công tác cấp GCNQSDĐ của xã Thân Thuộc giai đoạn 2015-2017 56

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 58

5.1 Kết luận 58

5.2 Đề nghị 58

TÀI LIỆU THAM KHẢO 60 PHỤ LỤC

tế, văn hóa, an ninh, quốc phòng đất đai có ý nghĩa chính trị, xã hội, kinh tế sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ tổ quốc Vì vậy hiện nay ở nhiều nước trên thế giới đã ghi nhận vẫn đề đất đai vào hiến pháp của nhà nước mình nhằm bảo vệ, quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả Đất đai là sản phẩm của tự nhiên Quá trình lao động của con người không thể tạo ra đất đai, đất đai có giới hạn về không gian

và số lượng của chúng

Ở nước ta khi dân số không ngừng tăng lên thì nhu cầu đất đai cũng tăng, tuy nhiên diện tích đất đai có hạn làm cho diện tích bình quân của đất đai đầu người ngày càng giảm, đặc biệt là các nhu cầu về đất ở và canh tác

Mặt khác,trong công cuộc hội nhập quốc tế việc mở cửa kinh tế đã đẩy nhanh công cuộc công nghiệp hóa, đô thị hóa làm cho việc xây dựng các cơ sở hạ tầng diễn ra ồ ạt Kéo theo nó là các nhu cầu về kinh doanh, dịch vụ, nhà ở làm cho diện tích quỹ đất nông nghiệp ngày càng thu hẹp về diện tích Ngoài ra, việc tăng dân số cũng đòi hỏi nhu cầu về lương thực ngày càng tăng tạo áp lực cho các nhà quản lý đất đai đồng thời làm cho giá trị về quyền sử dụng đất tăng lên nhanh chóng.Vấn đề đặt ra cho công tác quản lý nhà nước về đất đai là phải có biện pháp quản lý chặt chẽ và có hiệu quả Nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất đồng thời tránh những tranh chấp về đất đất đai gây ra mất trật tự xã hội

Trong tình hình trên việc luật Đất đai năm 2003 ra đời và luật Đất đai sửa đổi

bổ sung năm 2013 đã thể hiện quan điểm rõ ràng của Đảng và Nhà nước ta trong giai đoạn này Việc sửa đổi, bổ sung những điều luật không còn phù hợp và đưa vào luật những nội dung mới phù hợp với tình hình mới của đất nước đã đưa ra một hệ

thống pháp luật, là hành lang pháp lý đáp ứng công tác quản lý đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước Một nội dung quan trọng trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai là: “Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” (viết tắt là ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ) Ý nghĩa của nội dung này được thể hiện qua việc xác lập được mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước

và người sử dụng, là căn cứ quan trọng, chứng từ pháp lý và là cơ sở để người sử dụng đất được đảm bảo khi thực hiện các hoạt động khai thác, sử dụng, bảo vệ và đầu tư kinh doanh vào đất Điều này giúp người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình, yên tâm đầu tư sản xuất để phát huy tốt tiềm năng của đất và sử dụng đất đạt hiệu quả kinh tế cao nhất Đồng thời giúp cho nhà nước có thể dễ dàng quản lý đất đai Vì vậy đòi hỏi việc đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất cần phải được tiến hành nhanh chóng và đúng luật định đối với tất cả các cấp

Trên thực tế,quá trình tổ chức thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ còn chậm

và không đồng đều, ở những vùng khác nhau thì tiến độ thực hiện cũng khác nhau Việc ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ của xã Thân Thuộc trong thời gian vừa qua tuy có nhiều thành tựu đáng kể nhưng vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức cần phải giải quyết Để có thể giải quyết hiệu quả và thích hợp các khó khăn, thách thức trên đòi hỏi chúng ta phải nhìn lại công tác ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ từ cấp xã Từ đó tìm

ra cách giải quyết đúng đắn và triệt để đối với tình hình của địa phương

Xuất phát từ thực tế đó, được sự đồng ý, nhất trí của ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và với sự hướng dẫn của GS.TS Đặng Văn Minh, tôi tiến hành thực hiện

đề tài:

“Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn

xã Thân Thuộc - huyện Tân Uyên - tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015 - 2017”

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn của công tác đăng ký và cấp GCNQSDĐ trên địa bàn xã Thân Thuộc- huyện Tân Uyên- tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015 - 2017

- Đề xuất những giải pháp thích hợp để góp phần giải quyết những khó khăn, tồn tại và làm tăng tiến độ của công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn xã Thân Thuộc- huyện Tân Uyên- tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015 - 2017

1.3 Ý nghĩa của đề tài

- Đối với việc học tập: Việc hoàn thiện đề tài là cơ hội cho sinh viên củng cố kiến thức đã học trên ghế nhà trường, đồng thời là cơ hội cho sinh viên bước đầu tiếp cận thức tế nghề nghiệp trong tương lai

- Đối với thực tiễn: Đề tài đánh giá, phân tích những thuận lợi, khó khăn trong công tác ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ, từ đó đưa ra những đề xuất, giải pháp phù hợp với thực tiễn của địa phương góp phần đẩy nhanh công tác ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ trong thời gian tới

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý của công tác ĐKĐĐ và cấp GCN quyền sử dụng đất

có hiệu quả cao phục vụ cho cuộc sống của mình đồng thời bảo vệ tốt nhất nguồn tài nguyên đất Trong quá trình sử dụng, đất đai luôn biến động để đáp ứng nhu cầu

sử dụng đất của con người và phù hợp với sự phát triển kinh tế xã hội trong tương lai Vì thế, quản lý Nhà nước về đất đai là công việc hết sức quan trọng và cần thiết đối với mỗi quốc gia, mỗi vùng lãnh thổ, mỗi thời đại

Quản lý Nhà nước về đất đai thực chất là quản lý mối quan hệ giữa con người với con người trong quá trình sử dụng đất, trong đó một trong những nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai là ĐKĐĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ Cho nên, Nhà nước muốn tồn tại và phát triển được thì phải nắm chắc, quản lý chặt nguồn tài nguyên đất đai theo quy hoạch và pháp luật

để hướng đất đai phục vụ yêu cầu phát triển của nền kinh tế quốc dân cũng như bảo

vệ an ninh quốc phòng của quốc gia đó

Trước đây, do nền kinh tế xã hội chưa phát triển nên công tác quản lý đất đai chưa thực sự được quan tâm Ngày nay, do công cuộc đổi mới kinh tế cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường đã gây sức ép không nhỏ đến vốn quỹ đất vốn có hạn của chúng ta Sự đa dạng của nền kinh tế làm cho mối quan hệ đất đai ngày càng phức tạp hơn Từ thực tế đó, đòi hỏi Nhà nước cần thực hiện việc ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, để giải quyết các quan hệ phát sinh trong quá trình sử

dụng đất, để việc sử dụng đất trở nên hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm

* Phân loại đất đai

Theo sự thống nhất về quản lý và sử dụng đất của Luật Đất đai 2013, đất đai nước ta được phân theo các nhóm sau:

- Nhóm đất nông nghiệp bao gồm:

+ Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác + Đất trồng cây lâu năm

- Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm:

+ Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị

+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan

+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh

+ Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác

+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm

+ Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng

không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác

+ Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng

+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng

+ Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng

+ Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở

- Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng

* Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai

tượng phân tán và đất bị bỏ hoang hóa.(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]

- Vai trò của quản lý nhà nước về đất đai:

Quản lý nhà nước về đất đai có vai trò rất quan trọng cho sự phát triển kinh

tế xã hội và đời sống nhân dân Cụ thể như sau:

+ Thông qua hoạch định chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bố đất đai

có cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho mục đích kinh tế, xã hội và đất nước, đảm bảo

sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao Giúp cho nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp cho người sử dụng đất có các biện pháp để bảo vệ và sử dụng đất đai hiệu quả hơn

+ Thông qua công tác đánh giá phân hạng đất, nhà nước quản lý toàn bộ đất đai về số lượng và chất lượng để làm căn cứ cho các biên pháp kinh tế

- Xã hội có hệ thống, căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất có hiệu quả

+ Thông qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp Luật Đất đai tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi chính đáng của tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp, cá nhân trong những quan hệ về đất đai

+ Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai như chính sách giá, chính sách thuế, chính sách đầu tư… Nhà nước kích thích các tổ chức, các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm đất đai nhằm nâng cao khả năng sinh lợi của đất, góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế - xã

hội của cả nước và bảo vệ môi trường sinh thái.(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8] 2.1.1.1 Đăng ký đất đai(ĐKĐĐ)

* Khái niệm đăng ký đất đai

- Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

* Vai trò của công tác đăng ký đất đai

- ĐKĐĐ là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích của Nhà nước, cộng đồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất Nhà nước biết được cách để quản lý chung qua việc dừng công cụ ĐKĐĐ để quản lý Lợi ích của

công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích đầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai

- Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữu Nhà nước Nhà nước chia cho, trao cho người dân quyền sử dụng trên bề mặt, không được khai thác trong lòng đất và trên không nếu như không có sự cho phép của Nhà nước Bảo vệ hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định của pháp luật

để đảm bảo lợi ích chung của toàn xã hội Vì vậy ĐKĐĐ với vai trò thiết lập hệ thống thông tin về đất đai sẽ là công cụ giúp Nhà nước quản lý

- ĐKĐĐ để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất Biết mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ sơ địa chính (hồ sơ địa chính cung cấp tên của chủ sử dụng đất, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc thay đổi trong quá trình sử dụng và quản lý những thay đổi này

* Những nội dung sửa đổi, bổ sung về ĐKĐĐ của Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003

(1) Quy định lại thuật ngữ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất (Khoản

15 Điều 3 và Điều 95)

- Về phạm vi đăng ký: Việc đăng ký thực hiện đối với mọi trường hợp sử dụng đất (kể cả các trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận) hay các trường hợp được giao quản lý đất và tài sản gắn liền với đất

- Về mục đích đăng ký: Việc đăng ký nhằm “ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản

lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” chứ không phải bó hẹp trong mục đích “ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” như Luật Đất đai 2003 Do trước đây chỉ khi có đầy đủ giấy tờ

về quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất mới đăng ký và việc thực hiện đăng ký cũng chưa đầy đủ, dẫn đến tình trạng lỏng lẻo trong quản lý đất đai nhất là tình trạng giao dịch, chuyển nhượng không theo quy định

(2) Tính bắt buộc thực hiện đăng ký:

- Đăng ký đất đai: Luật Đất đai 2013 quy định đăng ký đất đai là bắt buộc; cụ thể là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng đất tại Điều 5 hay được giao đất để quản

lý tại Điều 8 Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu (Khoản 1 điều 95) Riêng đối với việc đăng

ký tài sản gắn liền với đất thì thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

(3) Bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử; hồ sơ địa chính dạng

số và giá trị pháp lý của việc đăng ký điện tử có giá trị như trên giấy (Khoản 2 Điều

95 và Điều 96)

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu

và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau

Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

(4) Bổ sung các trường hợp đăng ký biến động Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai.(Khoản 3 và 4, Điều 95)

- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; + Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; + Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

+ Chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này

+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; + Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

(Đối với quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề quy định tại Điều 171: Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát

nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề)

(5) Bổ sung quy định xác định kết quả đăng ký (Khoản 5 Điều 95)

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào sổ địa chính, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp

Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử

lý theo quy định của Chính phủ

(6) Bổ sung quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký với người sử dụng đất (Khoản 6 Điều 95)

- Thời hạn phải đăng ký áp dụng đối với các trường hợp: cho thuê, thế chấp, chuyển quyền; đổi tên; chia tách quyền; xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

- Thời hạn phải đăng ký là: 30 ngày (kể từ ngày biến động); trường hợp thừa

kế thì tính từ ngày phân chia xong di sản thừa kế

(7) Bổ sung quy định thời điểm hiệu lực của việc đăng ký thời điểm có hiệu lực là kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (Khoản 7 Điều 95)

Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính Quy định này là cơ sở để: xác định quyền lợi và nghĩa vụ của người đăng ký

2.1.1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất(GCNQSDĐ)

* Khái niệm GCNQSDĐ

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận (GCN) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Nói cách khác GCNQSDĐ là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thầm quyền cấp cho người

sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

* Vai trò của GCNQSDĐ

- Cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là căn

cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ

- Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quyết định cụ thể, như các quyết định về đăng kí, theo dõi biến động kiếm soát các giao dịch dân sự về đất đai

- Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không những buộc người dử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi

- GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn giúp

xử lý vi phạm về đất đai

- Thông qua việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn hơn nữa

- GCNQSDĐ là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển kinh tế xã hội giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình

* Ý nghĩa của GCNQSDĐ

GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất, là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Việc cấp GCNQSDĐ với mục đích để nhà nước tiến hành các biện pháp

quản lý nhà nước đối với đất đai, người sử dụng đất an tâm khai thác tốt mọi tiềm năng của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất cho thế hệ sau này Thông qua việc cấp GCNQSDĐ để nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất

* Sự cần thiết phải cấp GCNQSDĐ

Đối với Nhà nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất Đây là một yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sư dụng đất trong các trường hợp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đất đã đăng ký Chúng ta phải thực hiện việc đăng

ký và cấp GCN bởi vì:

- GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng đất Thông qua việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử dụng đất đai trong việc chấp hành luật đất đai Đồng thời, việc đăng ký và cấp GCN sẽ cung cấp thông tin đầy đủ nhất và làm cơ sở pháp lý để Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm … đất đai

- GCN là điều kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất

Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích trong phạm vi lãnh thổ các cấp hành chính Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đối với toàn bộ đất đai, thì trước hết phải nắm vững toàn bộ các thông tin về đất đai theo yêu cầu của quản lý Các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:

Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng, cần có các thông tin sau: tên chủ sử dụng đất, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng và cơ sở pháp lý

Đối với đất chưa được giao quyền sử dụng, các thông tin cần có là: vị trí, hình thể, diện tích, loại đất

Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết đến từng thửa đất Thửa đất chính là đơn vị nhỏ nhất mang các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu của quản lý Nhà nước về đất đai

- GCN đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trường, góp phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản

Từ trước đến nay, ở nước ta thị trường bất động sản vẫn chỉ phát triển một cách tự phát (chủ yếu là thị trường ngầm) Sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường này hầu như chưa tương xứng Việc quản lý thị trường này còn nhiều khó khăn do thiếu thông tin Vì vậy, việc kê khai đăng ký, cấp GCN sẽ tạo ra một hệ thống hồ sơ hoàn chỉnh cho phép Nhà nước quản lý các giao dịch diễn ra trên thị trường, đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa các lợi ích Từ đó góp phần mở rộng và thúc đẩy sự phát triển của thị trường này

- Cấp GCN là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai

Việc xây dựng các văn bản pháp quy về quản lý, sử dụng đất phải dựa trên thực tế của các hoạt động quản lý sử dụng đất, trong đó việc cấp GCN là một cơ sở quan trọng Ngược lại, các văn bản pháp quy lại là cơ sở pháp lý cho việc cấp GCN đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất Đối với công tác điều tra đo đạc: Kết quả điều tra đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng thực tế để phục vụ yêu cầu tổ chức cấp GCN

Đối với công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Trước hết kết quả của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp đến công tác cấp GCN thông

qua việc giao đất Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chính là căn cứ cho việc giao đất, mặt khác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng ảnh hưởng trực tiếp đến việc cấp GCN vì nó cung cấp thông tin cho việc xác định những mảnh đất có nguồn gốc không rõ ràng

Công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất, cho thuê đất của Chính phủ hoặc UBND các cấp có thẩm quyền là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định quyền hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký

Công tác phân hạng đất và định giá đất: Dựa trên kết quả phân hạng đất và định giá đất để xá định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi đăng ký cấp GCNQSDĐ, đồng thời nó là cơ sở xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất của họ

Đối với công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất: Nó giúp việc xác định đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại do lịch sử để lại, tránh được tình trạng sử dụng đất ngoài sự quản lý của Nhà nước

Như vậy, việc đăng ký và cấp GCN nằm trong nội dung chi phối của quản lý Nhà nước về đất đai Thực hiện tốt việc cấp GCN sẽ giúp cho việc thực hiện tốt các nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất đai

* Những nội dung sửa đổi, bổ sung về cấp GCNQSDĐ của Luật Đất đai

2013 so với Luật Đất đai 2003

Sẽ có 7 trường hợp không được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, theo Điều 19, Nghị định 43/2014/CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đã được Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014, gồm:

1 Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai

2 Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của

xã, phường, thị trấn

3 Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp,

cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

4 Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng

5 Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

6 Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

7 Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền

sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh

Bên cạnh đó, Nghị định cũng quy định một số trường hợp cá biệt nhưng được hoặc không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 29, Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Cụ thể:

Đối với một số trường hợp thửa đất sử dụng hình thành từ trước thời điểm quy định của địa phương có hiệu lực mà diện tích đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì người đang sử dụng sẽ được cấp giấy chứng nhận QSD đất

Trong trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thừa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì sẽ không được cấp giấy chứng nhận cũng như không được công chứng, chứng thực

Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa thành thửa có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đó với thửa đất khác liền kề

có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa mới

2.1.1.3 Bộ máy quản lý nhà nước về đất đai và trách nhiệm cơ quan quản lý nhà nước về cấp GCNQSDĐ

* Cơ quan quản lý đất đai

Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai được thành lập thống nhất từ trung ương đến cơ sở gắn với quản lý Tài nguyên và Môi trường, có bộ máy tổ chức cụ thể như sau:

- Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở trung ương là Bộ Tài Nguyên và Môi Trường

- Cơ quan quản lý đất đai ở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là Sở Tài Nguyên và Môi Trường

- Cơ quan quản lý đất đai ở thành phố, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh

là Phòng Tài Nguyên và Môi Trường

- Xã, phường, phường có cán bộ địa chính.(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]

có chức năng ngoại giao

- UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- UBND thành phố cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

- Đối với những trường hợp đã được cấp GCN, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại GCN, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và

môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.(Luật Đất đai 2013)[5]

2.1.2 Cơ sở pháp lý

2.1.2.1 Những văn bản pháp lý

* Những văn bản pháp lý khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực

- Luật Đất đai 2013 do Quốc hội ban hành có hiệu lực từ ngày 1/7/2014

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013

- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính

- Nghị quyết số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp

- Chỉ thị 1474/CT-TTg năm 2011 về thực hiện nhiệm vụ, giải pháp cấp bách

để chấn chỉnh việc cấp GCNQSDĐ, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

- Thông tư liên tịch 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Quyết định 703/QĐ-TCQLĐĐ về Sổ tay hướng dẫn thực hiện dịch vụ đăng

ký và cung cấp thông tin đất đai, tài sản gắn liền với đất

- Nghị định 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản

- Thông tư 02/2015/TT-BTC sửa đổi Thông tư 48/2012/TT-BTC hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP Quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC hướng dẫn chức

năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường

2.1.2.2 Những quy trình về cấp GCNQSDĐ trong Luật Đất Đai 2013

Trường hợp thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện

Quy trình cấp GCNQSDĐ cấp huyện đối với nơi có văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp thành phố như sau:

Trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở xã, phường, phường như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân nộp một bộ hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại UBND xã, phường nơi có đất

- Trong thời han không quá 28 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ, UBND xã, phường, phường có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về tình trạng tranh chấp đối với thửa đất; trường hợp

hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì thẩm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; công

bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại trụ sở UBND xã, phường, phường trong thời gian

15 ngày; xem xét các ý kiến đóng góp về các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; gửi hồ sơ đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường

- Trong thời hạn không quá 6 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất đối với trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận và ghi ý kiến đối với trường hợp không đủ điều kiện; trường hợp

đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính (sử dụng hồ sơ kỹ thuật thửa đất, biên bản xác định ranh giới mốc giới thửa đất (nếu có) tổ chức đo vẽ hiện trạng xác định diện tích công trình nhà ở, xác định tài sản

gắn liền với đất (nếu có); gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế đối với trường hợp

hộ gia đình, cá nhân phải thực hiên nghĩa vụ tài chính để xác định mức nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; gửi hồ sơ những trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến phòng Tài nguyên và Môi trường

- Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được số liệu địa chính, cơ quan phòng thuế có trách nhiệm xác định nghĩa vụ tài chính và thông báo cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình UBND quyết định cấp giấy chứng nhận

- Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm xem xét, ký và gửi cho phòng Tài nguyên và Môi trường giấy chứng nhận đối với trường hợp đủ điều kiện; trả lại phòng Tài nguyên và Môi trường hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất đối với trường hợp không đủ điều kiện và thông báo rõ lý do

- Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được giấy chứng nhận hoặc hồ sơ, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi cho UBND xã, phường, phường nơi có giấy chứng nhận và thông báo nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyến

sử dụng đất đối với trường hợp không đủ điều kiện và thông báo rõ lý do

- Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được giấy chứng nhận hoặc hồ sơ, UBND xã, phường có trách nhiệm thông báo cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính, gửi trả lại hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp không đủ điều kiện và thông báo rõ lý do

- Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày làm việc kể từ ngày

hộ gia đình, cá nhân thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, UBND xã, phường, phường nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân và thông báo cho phòng Tài nguyên và Môi trường

- Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi bản lưu giấy chứng nhận cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc sở tài nguyên và môi trường để chỉnh

lý hồ sơ địa chính gốc

 Trường hợp thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh

- Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm cúng cấp bản đồ có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất cho Ủy ban nhân dân cấp thành phố và Uỷ ban nhân dân cấp xã để tổ chức thực hiện việc cấp giấy chứng nhận, ban hành các văn bản hướng dẫn, tổ chức tập huấn chuyên môn nghiệp vụ, kiểm tra việc cấp giấy chứng nhận, lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định

- Sở Tài chính chủ trì phối hợp với sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp thành phố xây dựng nhà đất ở nhưng nơi chưa có giá trình Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt, cung cấp bảng giá đất qua các thời kỳ cho Ủy ban nhân dân thành phố để xử lý các trường hợp truy thu tiền sử dụng đất

- Sở Xây dựng có trách nhiệm thẩm định, trình duyệt quy hoạch, xây dựng, công khai quy hoạch đã được duyệt và chỉ đạo việc cắm mốc quy hoạch ngoài thực địa

- Cục thuế tỉnh ban hành văn bản hướng dẫn, tập huấn chuyên môn nghiệp

vụ, kiểm tra việc thu đúng thu đủ tiền sử dụng đất và các khoản tiền khác mà hộ gia đình, cá nhân phải nộp vào ngân sách theo quy định trong việc cấp giấy chứng nhận

- Kho bạc nhà nước tỉnh chỉ đạo kho bạc nhà nước cấp thành phố thu đủ số tiền sử dụng đất và các khoản trong việc cấp giấy chứng nhận mà hộ gia đình, cá nhân phải nộp ngay trong ngày nộp tiền

2.1.2.3 Các quy định về quy trình và thủ tục tiến hành cấp GCNQSDĐ trong các văn bản dưới luật

Bảng 2.1: Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận cho thửa đất không có tài sản gắn liền hoặc có tài sản nhưng không có nhu cầu chứng nhận quyền sở hữu

3 Kiểm tra hồ sơ

- Công khai kết quả, giải quyết kiến nghị

- Cơ quan thuế

- Phòng tài nguyên và Môi trường

(Nguồn: Theo Điều 16 và Điều 17, NĐ88/2009/NĐ-CP)

2.2 Tình hình cấp GCNQSDĐ cả nước và một số tỉnh

2.2.1 Tình hình cấp GCNQSDĐ cả nước

Thực hiện Nghị quyết số 30/2012/QH13 ngày 21/6/2012 của Quốc hội bảo đảm đến 31/12/2013 căn bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trong phạm vi cả nước, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tập trung chỉ đạo sát sao triển khai thực hiện nhiều giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên phạm vi cả nước Đến nay, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên phạm vi cả nước đã đạt chỉ tiêu đề ra theo Nghị quyết 30/2012/QH13 của Quốc hội

Theo kết quả tổng hợp từ các địa phương, đến nay cả nước đã cấp được 41,6 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8% diện tích các loại đất đang sử dụng phải cấp giấy chứng nhận (diện tích cần cấp) Như vậy, sau hơn hai năm triển khai thực hiện cấp giấy chứng nhận theo Nghị quyết số 30/2012/QH13, cả nước đã cấp được 9,0 triệu giấy chứng nhận lần đầu, riêng năm 2013 cấp được 7,2 triệu giấy chứng nhận, với diện tích 4,1 triệu ha, nhiều hơn 3,7 lần so với kết quả cấp giấy chứng nhận năm 2012 Tính đến 31/12/2013 có 63/63 tỉnh, thành phố hoàn thành cơ bản, đạt trên 85% tổng diện tích các loại đất cần cấp giấy chứng nhận Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất chính của cả nước như sau:

- Về đất ở đô thị: đã cấp được 5,34 triệu giấy với diện tích 0,13 triệu ha, đạt 96,7% diện tích cần cấp; trong đó có 48 tỉnh đạt trên 85%; còn 15 tỉnh đạt dưới 85% (tỉnh Bình Định đạt thấp dưới 70%)

- Về đất ở nông thôn: đã cấp được 12,92 triệu giấy với diện tích 0,52 triệu ha, đạt 94,4% diện tích cần cấp; trong đó có 51 tỉnh đạt trên 85%, còn 12 tỉnh đạt dưới 85% (tỉnh Ninh Thuận đạt thấp dưới 70%)

- Về đất chuyên dùng: đã cấp được 0,27 triệu giấy với diện tích 0,61 triệu ha, đạt 84,8% diện tích cần cấp; trong đó có 34 tỉnh đạt trên 85%; còn 29 tỉnh đạt dưới 85% (có 6 tỉnh đạt dưới 70%, gồm: Lạng Sơn, Hà Nội, Bình Định, Kon Tum, TP

Hồ Chí Minh, Kiên Giang)

- Về đất sản xuất nông nghiệp: đã cấp được 20,18 triệu giấy với diện tích

8,84 triệu ha, đạt 90,1% diện tích cần cấp; trong đó có 52 tỉnh đạt trên 85%; còn 11 tỉnh đạt dưới 85% (không có tỉnh nào đạt thấp dưới 70%)

- Về đất lâm nghiệp: đã cấp được 1,97 triệu giấy với diện tích 12,27 triệu ha, đạt 98,1% diện tích cần cấp; trong đó có 44 tỉnh đạt trên 85%; còn 12 tỉnh đạt dưới 85% (tỉnh Hải Dương đạt dưới 70%)

Trong thời gian tới sẽ tiếp tục triển khai đo đạc, lập bản đồ địa chính, cấp đổi giấy chứng nhận, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai theo mô hình tập trung, thống nhất

từ Trung ương đến cấp tỉnh, cấp thành phố để thực hiện mục tiêu hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai theo Nghị quyết số 39/2012/QH13 của Quốc hội Trong hai năm (2014-2015) ưu tiên tập trung các nguồn lực để thực hiện và hoàn thành cơ bản việc cấp đổi giấy chứng nhận ở những nơi đã có bản đồ địa chính, đồng thời hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai cho mỗi tỉnh ít nhất một đơn vị cấp thành phố

để thử nghiệm tích hợp vào hệ thống thông tin đất đai quốc gia trên cơ sở đó rút kinh nghiệm và khai diện rộng trong những năm tới Tập trung ưu tiên đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận cho mục đích quốc phòng, an ninh, cho đồng bào dân tộc

thiểu số và đồng bào di dân tự do [1]

2.2.2 Công tác cấp GCNQSDĐ ở một số tỉnh

2.2.2.1 Công tác cấp GCNQSDĐ ở tỉnh Bình Thuận

Hiện nay, tỉnh Bình Thuận có tổng diện tích tự nhiên là 781.281,93 ha, với

10 đơn vị hành chính, gồm: 08 huyện (Đức Linh, Tánh Linh, Hàm Tân, Hàm Thuận Nam, Hàm Thuận Bắc, Tuy Phong, Bắc Bình, Phú Quý), 01 thị xã (thị xã La Gi) và

01 thành phố (thành phố Phan Thiết), trong đó diện tích đất ở đô thị là 2.292,75 ha Bên cạnh đó, trên địa bàn tỉnh chỉ có 02 dãy nhà chung cư tại thành phố Phan Thiết

do Nhà nước quản lý, ngoài ra không có dãy nhà chung cư nào khác do các tổ chức kinh tế đầu tư, nên không có trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đối với nhà ở chung cư cũng như giải pháp giải quyết các trường hợp dự án xây dựng không đúng quy hoạch, thiết kế được duyệt, xây dựng không đúng giấy phép, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính

Tính đến 30/6/2015, toàn tỉnh Bình Thuận đã cấp được 694.673,26

ha/707.288,65 ha, đạt 98,22% diện tích các loại đất cần cấp, trong đó cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở tại đô thị là 2.091,34

ha/2.292,75 ha, đạt 91,22%

Ngoài những kết quả đã đạt được nêu trên, trong quá trình thực hiện còn một

số những tồn tại như: chính sách pháp luật về đất đai, xây dựng và nhà ở thường xuyên có sự thay đổi qua từng thời kỳ, do đó việc triển khai thực hiện của địa

phương cũng gặp nhiều khó khăn; công tác phổ biến, tuyên truyền về Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn dưới luật đến với người dân của các cấp chính quyền từ cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã còn hạn chế; việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị trước đây chủ yếu sử dụng bản đồ giải thửa đo đạc từ năm 1990, 1992, bản đồ đo đạc theo Nghị định số 60/CP đo đạc năm

1996, 1997, chất lượng bản đồ chưa cao, độ chính xác thấp nên dễ dẫn đến phát sinh tranh chấp, khiếu nại; cơ quan quản lý nhà nước cũng gặp rất nhiều khó khăn trong

quản lý, chỉnh lý biến động về đất đai, nhà ở…(Phạm Khuê “2015”) [11]

2.2.2.2 Công tác cấp GCNQSDĐ ở tỉnh Lai Châu

Lai Châu là một tỉnh Miền núi Tây Bắc của tổ quốc mới được thành lập từ năm 1909, có trung tâm văn hoá chính trị là Thị xã Lai Châu cách Thủ đô Hà Nội

450 km về phía Tây Bắc ,tiếp giáp 4 tỉnh là: Điện Biên, Lào Cai, Yên Bái, Sơn La Địa hình Lai Châu là 1 vùng cao biên giới , núi đồi dốc , địa hình chia cắt , xen kẽ nhiều thung lung sâu và hẹp khó khăn cho việc phát triển giao thông Ngành Tài nguyên đã tập trung triển khai công tác đo đạc bản đồ địa chính thực hiện việc đăng

ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính tại các xã của các huyện trong toàn tỉnh

Tuy nhiên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ở những nơi đã đo đạc bản đồ địa chính rất thấp, còn gặp nhiều khó khăn, do trước đây công tác quản

lý đất đai không chặt chẽ, hiện tượng mua bán đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, quyền sử dụng đất không đúng quy định diễn ra kha phổ biến, thiếu hoặc không đầy

đủ hồ sơ ban đầu đã ảnh hưởng tới việc xác định nguồn gốc thửa đất

Thực hiện Nghị quyết số 07/2007/QH12 ngày 12/11/2007 của Quốc hội khóa XII, Nghị quyết số 30/2012/QH13 về cấp GCNQSDĐ lần đầu trên phạm vi toàn quốc, UBND tỉnh Lai Châu đã chỉ đạo Sở TN&MT lập dự án tổng thể xây dựng hệ thống

hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu quản lý đất đai tỉnh Lai Châu và đã được Bộ TN&MT thẩm định, UBND tỉnh Lai Châu phê duyệt

Chính vì vậy trong những năm qua dưới sự lãnh đạo của Uỷ ban nhân tỉnh,

sở tài nguyên và môi trường đã phối hợp chặt chẽ với các ngành Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã tập trung chỉ đạo thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong toàn tỉnh Lai Châu đã đạt được những kết quả như sau:

- Tổng số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lai Châu đến nay là: 102748 giấy trong đó:

+ Số giấy cấp cho đất nông nghiệp: 52.034 giấy

+ Số giấy cấp cho đất lâm nghiệp: 11.697 giấy

+ Số giấy cấp cho đất ở nông thôn: 41.572 giấy

+ Số giấy cấp cho đất ở đô thị: 12140 giấy

- Tổng diện tích đã cấp là 135.557,72ha đất các loại, trong đó:

+ Tổng diện tích đất nông nghiệp được cấp:77.153,13 ha

+ Tổng diện tích đất lâm nghiệp được cấp:56.661,29 ha

+ Tổng diện tích đất ở nông thôn được cấp:1498,41 ha

+ Tổng diện tích đất ở đô thị được cấp:242,89 ha

- Tổng số hộ được cấp giấy là: 102.293 hộ, trong đó:

+ Số hộ sử dụng đất nông nghiệp được cấp là: 39.882 hộ

+ Số hộ sử dụng đất lâm nghiệp được cấp là: 11.697 hộ

+ Số hộ sử dụng đất ở nông thôn được cấp là: 41.572 hộ

+ Số hộ sử dụng đất ở đô thị được cấp là: 9.142 hộ

Kết quả trên cho thấy công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tỉnh

đã đạt được những kết quả đáng kể, xong trong thực tế tiến độ triển khai rất chậm chưa đáp ứng được nhu cầu hiện nay, nguyên nhân triển khai chậm và kết quả đạt chưa cao

do chuyên môn một số cán bộ phụ trách chưa cao, công tác đăng ký cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất gặp rất nhiều khó khăn, một số người dân chưa nhận thức được tầm quan trọng của đất đai, chính sách pháp luật đất đai ban hành chưa phổ biến rộng rãi đến người dân, để mọi người dân có thể hiểu rõ về quyền và nghĩa vụ đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cần thiết

Việc sử dụng đất sai mục đích thường xuyên xảy ra, tiềm năng đất đai chưa được phát huy hết, chưa được chuyển dịch hợp lý, tình trạng khiếu nại tranh chấp, lẫn chiếm xảy ra trên tất cả các loại đất Chính vì vậy trong những năm tới các cấp, các ngành cần có kế hoạch quản lý đất đai của tỉnh từng bước ổn định, đi vào nề nếp, có các văn bản mới phù hợp với nhu cầu thực tế, phải thanh tra, kiểm tra liên tục để phát hiện kịp thời những trường hợp sử dụng đất sai mục đích, tuyên truyền chính sách pháp luật trong nhân dân để việc đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được hoàn thành nhanh nhất và công tác quản lý đất đai của tỉnh

được dễ dàng ( Nguồn: Sở TNMT Tỉnh Lai Châu) [9]

2.2.3 Công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Tân Uyên

Trong giai đoạn 2015 – 2017 dưới sự chỉ đạo của Uỷ ban nhân dân tỉnh cả huyện đã tập trung triển khai việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Tổng diện tích được cấp 4481,20 ha, với 4234 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất