Tiểu luận xử lý tình huống về việc mua bán nhà đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình tại khu h, phường k, thành phố bắc ninh, tỉnh bắc ninh năm 2019

xử lý tình huống về việc mua bán nhà đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình tại khu h, phường k, thành phố bắc ninh, tỉnh bắc ninh năm 2019 xử lý tình huống về việc mua bán nhà đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình tại khu h, phường k, thành phố bắc ninh, tỉnh bắc ninh năm 2019

MỞ ĐẦU

1 Nhận thức chung.

Để nâng cao trình độ và năng lực làm việc của cán bộ, công chức của

cơ quan quản lý nhà nước Qua quá trình học tập, thảo luận, được quý thầy

cô truyền đạt các kiến thức và những kỹ năng cơ bản về quản lý hành chính nhà nước bao gồm ba nội dung lớn như sau:

Phần I: Kiến thức chung về hành chính nhà nước và công nghệ hành chính gồm những nội dung về: Nhà nước trong hệ thống chính trị, Tổ chức bộ máy hành chính nhà nước, Công vụ công chức, Đạo đức công vụ, Thủ tục hành chính nhà nước, Quản lý tài chính trong cơ quan hành chính nhà nước,

Hệ thống thông tin trong quản lý hành chính nhà nước, Cải cách hành chính nhà nước

Phần II: Kiến thức Quản lý nhà nước theo ngành và lãnh thổ: Tổng quan quản lý nhà nước theo ngành và lãnh thổ

Phần III: Các kỹ năng gồm: Quản lý thời gian, Kỹ năng giao tiếp, Quản lý hồ sơ, Kỹ năng làm việc nhóm, Kỹ năng soạn thảo văn bản, Kỹ năng viết báo cáo, Kỹ năng thu thập và xử lý thông tin

Đây là những nội dung hết sức bổ ích và cần thiết cho người cán bộ, công chức trong việc thực thi nhiệm vụ tại cơ quan, đơn vị đang công tác Qua 16 chuyên đề đã giúp cho học viên nhận thức được nhiều vấn đề về lý luận thực tiễn mới trong công tác quản lý nhà nước Đồng thời cũng nhận thức được rằng muốn đạt được hiệu quả cao trong công tác quản lý cần phải nhạy bén, nắm chắc được các văn bản quy phạm pháp luật và các văn bản dưới luật, vận dụng sáng tạo kết hợp linh hoạt với thực tiễn cuộc sống

để giải quyết một cách hợp lý nhất các vấn đề liên quan đến nhiệm vụ được giao Trong các chuyên đề đã học, học viên tâm đắc nhất với chuyên đề Thủ tục hành chính nhà nước bởi nó luôn là vấn đề trọng tâm trong việc cải cách hành chính, có tác động lớn đối với việc thúc đẩy phát triển kinh tế

-xã hội Thông qua việc cải cách thủ tục hành chính sẽ gỡ bỏ những rào cản

về thủ tục hành chính đối với môi trường kinh doanh và đời sống của người dân, giúp cắt giảm chi phí và rủi ro của người dân và doanh nghiệp thực hiện thủ tục hành chính Vì vậy, nội dung chuyên đề này theo học viên là thật sự hữu ích và không thể thiếu trong công việc hiện tại

2 Lý do lựa chọn tình huống:

Đất đai là tài nguyên đặc biệt của mỗi quốc gia, không những thế đất đai còn có ý nghĩa rất quan trọng đối với con người Thành phố Bắc Ninh cũng không ngoại lệ khi nằm ở vị trí thuận lợi, ngày càng có nhiều các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, làng nghề, khu đô thị mới được hình thành

và phát triển mạnh Chính vì vậy mà đất đai càng có giá trị, thị trường bất động sản ngày một nóng hơn, tranh chấp đất đai cũng vì thế mà diễn ra ngày một nhiều và gay gắt hơn

Quản lý nhà nước về đất đai là một lĩnh vực hiện đang nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp do hệ thống pháp luật về đất đai chưa hoàn thiện, quá trình

đô thị hoá nông thôn, hiện đại hoá các đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng, các cơ

sở kinh tế diễn ra với tốc độ chóng mặt trong khi cơ chế quản lý nhà nước về đất đai, ý thức pháp luật của người dân, của cán bộ, công chức trong giải quyết các quan hệ liên quan đến đất đai còn nhiều hạn chế…Đây chính là những nguyên nhân cơ bản dẫn đến các tranh chấp đất đai trong nhân dân diễn ra phổ biến tại nhiều địa phương Trong khi đó, quá trình giải quyết của các cơ quan nhà nước còn chưa thống nhất, thậm chí chưa đúng với các quy định pháp luật hiện hành, gây nên nhiều bức xúc cho các đối tượng tham gia quan hệ pháp luật, làm nảy sinh các dư luận xã hội và các hành vi tiêu cực trong nhân dân, cá biệt có nhiều vụ việc từ các tranh chấp đất đai dẫn đến các hành vi vi phạm pháp luật, vi phạm đạo đức Vì vậy, giải quyết hợp lý, hợp tình các tranh chấp đất đai trong giai đoạn hiện nay có ý nghĩa quan trọng trong việc giữ gìn an ninh trật tự tại các địa phương và xây dựng niềm tin của nhân dân đối với Nhà nước

Trước thực trạng đó, qua thời gian học tập, được bồi dưỡng kiến thức Quản lý Nhà nước chương trình chuyên viên, được Quý Thầy, Cô của Trường chính trị Nguyễn Văn Cừ tỉnh Bắc Ninh truyền đạt những kiến thức

và kỹ năng về quản lý hành chính Nhà nước đây là những nội dung hết sức

bổ ích và cần thiết cho người cán bộ, công chức trong việc thực thi nhiệm

vụ, đã giúp cho học viên nhận thức được nhiều vấn đề về lý luận và thực tiễn mới trong công tác Quản lý Nhà nước Đồng thời tôi cũng nhận thức được rằng muốn đạt được hiệu quả cao trong công tác quản lý, cần phải nhạy bén, nắm chắc được các văn bản quy phạm pháp luật và các văn bản dưới Luật, vận dụng sáng tạo, kết hợp linh hoạt với thực tiễn cuộc sống để giải quyết các vấn đề lên quan đến nhiệm vụ được giao làm sao cho có tình,

có lý và phù hợp với quy định pháp luật của Nhà nước hiện hành

Từ tình hình thực tế trên cùng với sự vận dụng những kiến thức đã

tiếp thu được từ Quý Thầy Cô, tôi đã nghiên cứu chọn tình huống: “Xử lý tình huống về việc mua bán nhà đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình tại khu H, phường K, thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2016” để thực hiện tiểu luận cho chương

trình “Bồi dưỡng kiến thức Quản lý Nhà nước chương trình chuyên viên” của mình với mục tiêu vận dụng những kiến thức về quản lý Nhà nước đã được học áp dụng vào thực tiễn trong việc thực thi chức trách nhiệm vụ được giao để đáp ứng quyền và lợi ích chính đáng của nhân dân và doanh nghiệp đảm bảo đúng các quy định của pháp luật

3 Mục đích nghiên cứu:

Thực tiễn cho thấy trong hoạt động quản lý hành chính Nhà nước, việc giải quyết tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại, tố cáo của công dân đúng cấp, đúng thẩm quyền và kịp thời không những đảm bảo được lợi ích của Nhà nước, lợi ích chính đáng của công dân mà còn góp phần ổn định an ninh - trật tự xã hội Qua đó, góp phần vào việc ngăn chặn và bài trừ tệ nạn tham nhũng, lãng phí của công và các tệ nạn xã hội khác, xây dựng được

khối đại đoàn kết trong nhân dân, tạo được niềm tin của nhân dân đối với hệ thống bộ máy hành chính Nhà nước, xây dựng được khối đại đoàn kết dân tộc Mặt khác, thông qua việc giải quyết khiếu nại, tố cáo kịp thời sẽ giảm bớt tình trạng khiếu nại, khiếu kiện vượt cấp Đồng thời, nhiều cấp, nhiều ngành kịp thời chấn chỉnh, uấn nắn những sai sót, lệch lạc, những yếu kém trong công tác quản lý hành chính, kiến nghị với cấp có thẩm quyền bổ sung, sửa đổi chế độ chính sách, pháp luật sát với thực tiễn cuộc sống, xử lý nghiêm minh những người sai phạm hoặc tránh né trách nhiệm, đồng thời đề xuất, kiến nghị với cấp có thẩm quyền bổ sung, sửa đổi chế độ chính sách, pháp luật sát với thực tiễn cuộc sống

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

4.1 Đối tượng nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu của Tiểu luận là việc mua bán nhà đất chưa

được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữa chị A và chị B

4.2.Phạm vi nghiên cứu:

Tiểu luận tình huống của tôi được giới hạn trong phạm vi nghiên cứu sau:

- Việc mua bán nhà đất giữa chị A và chị B trong năm 2016;

- Những quy định pháp luật về đất đai đến năm 2016

5 Kết cấu của Tiểu luận:

Ngoài phẩn Mở đầu và Kết luận, Tiểu luận gồm 3 phần:

- Mô tả tình huống;

- Phân tích tình huống;

- Xử lý tình huống

GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ

I MÔ TẢ TÌNH HUỐNG

1.1 Hoàn cảnh xảy ra tình huống

Ông Nam và bà Tư sinh sống và làm việc tại khu H, phường K, thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh Ông bà sinh được duy nhất một cô con gái và sống trong căn nhà cấp bốn có mảnh vườn nhỏ với tổng diện tích là 200m2

sử dụng từ năm 1978, năm 1987 bà Tư qua đời, đến năm 1989 thì ông Nam qua đời và có để lại di chúc (hợp pháp) cho vợ chồng con gái là chị A toàn quyền sử dụng căn nhà và thửa đất ấy Tuy nhiên vào tháng 6 năm 1990 do ở quê làm ăn khó khăn nên vợ chồng chị A đã bán căn nhà bố mẹ để lại cho vợ chồng chị B người cùng khu với giá là 50 triệu đồng và chuyển lên sinh sống

và làm việc ở thành phố Hà Nội Việc mua bán nhà không được lập thành hợp đồng mua bán nhà mà được thể hiện là giấy biên nhận viết tay với nội dung: “ Hôm nay ngày 15 tháng 6 năm 1990, tại ngôi nhà của tôi là A và chồng là Bao tại khu H, phường K, Thành phố Bắc Ninh, Tỉnh Bắc Ninh Vợ chồng tôi có nhận tiền của chị B là 50 triệu đồng” và có ký nhận của hai bên

mà không nêu nội dung, mục đích trong giấy biên nhận tiền ấy là gì Việc nhận tiền đó có hai người làm chứng là ông Ngô Xuân Lộc ( Là người hàng xóm ) và bà Đặng Thị Tuyết ( Là em của chị B )

1.2 Diễn biến của tình huống

Từ năm 1990 đến nay, gia đình chị B đã xây nhà kiên cố 2 tầng 1 tum trên ngôi nhà cũ và hàng năm chị B vẫn đóng thuế nhà đất đầy đủ Chị

A biết điều này nhưng không có phản ứng gì Hàng năm chị A vẫn về thăm quê hai ba lần và mỗi lần về quê ông đều ghé vào nhà chị B chơi Tháng 7 năm 2014, chị B làm thủ tục gửi Uỷ ban nhân dân (UBND) phường K để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã bị chị A phản đối

và phát đơn khởi kiện đòi lại đất với lý do: “Ngôi nhà và thửa đất vợ chồng chị B đang sử dụng là của chị cho mượn để ở chứ không phải đã bán cho

vợ chồng chị Còn giấy biên nhận tiền kia là do vợ chồng chị vay của chị B chứ không phải là tiền bán nhà” UBND phường K đã tiến hành hoà giải và kết luận: “Ngôi nhà và thửa đất đó vẫn thuộc quyền sở hữu của vợ chồng chị A” Không đồng ý với UBND phường K, tháng 5 năm 2016 chị B đã khiếu nại lên UBND Thành phố Bắc Ninh Trong quá trình giải quyết UBND Thành phố Bắc Ninh đã ban hành Quyết định công nhận quyền sở hữu căn nhà và thửa đất đó thuộc về vợ chồng chị B

II PHÂN TÍCH TÌNH HUỐNG

2.1 Mục tiêu phân tích tình huống

Phân tích tình huống nhằm hiểu được nguyên nhân khách quan và chủ quan xảy ra vụ việc Từ đó, có thể đưa ra các phương án giải quyết tình huống Cụ thể, Tiểu luận phải giải quyết được các câu hỏi:

- Đối tượng cần giải quyết? Cấp nào, cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết vụ khởi kiện trên đúng theo quy định của pháp luật?

- Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia vụ kiện được xác định như thế nào?

- Làm thế nào để giải quyết nhanh, có hiệu quả cao đối với các vụ việc hành chính trong bộ máy quản lý hành chính Nhà nước, mang lại sự hài lòng cho người dân

2.2 Cơ sở lý luận

Để phân tích và xử lý được tình huống, chúng ta cần nắm rõ cơ sở lý luận của Tiểu luận này

2.2.1 Các quy định pháp luật về mua bán nhà đất

Tính đến thời điểm năm 2016, các quy định pháp luật để giải quyết tình huống này bao gồm:

- Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH ngày 20/8/1998 của Uỷ ban Thường vụ Quốc Hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày

01 tháng 7 năm 1991;

- Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/1/1999 của Tòa án nhân dân tối cao - Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định tại nghị quyết về giao dịch dân sự

về nhà ở được xác lập trước ngày 1/7/1991 của Ủy ban thường vụ quốc hội

- Luật đất đai năm 2013 ;

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

- Thông tư 23/2014/Tt-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về cấp GCNQSDĐ, QSHN và tài sản khác gắn liền với đất

2.2.2 Khái niệm chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Luật Đất đai năm 2013:

- Nhận chuyển quyền sử dụng đất là chuyển giao quyền sử dụng đất

từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyền nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

2.3 Phân tích diễn biến của tình huống

a Nguyên nhân xảy ra tình huống

Thành phố Bắc Ninh đang trên đà phát triển với tốc độ nhanh, nhiều khu công nghiệp, khu đô thị mới mọc lên đòi hỏi phải sử dụng nhiều loại quỹ đất, theo đó nhu cầu về nhà ở, đất ở ngày một cao, giá trị nhà đất ở các khu công nghiệp ngày một tăng lên dẫn đến phát sinh tranh chấp, khiếu nại đòi lại đất ngày một gia tăng

Thủ tục hành chính rườm rà, khó hiểu Việc tuyên truyền pháp luật ở

cơ sở chưa tốt, dẫn đến người dân chưa hiểu hết trách nhiệm, nghĩa vụ và quyền lợi của mình

Bộ máy chính quyền cấp phường, xã bấy lâu nay chưa được quan tâm đúng mức, thậm chí có thể nói là bị xem thường Khi tuyển dụng cán

bộ, công chức cấp xã không chú trọng về việc đề ra chuẩn mực trình độ văn hoá, trình độ chuyên môn nhất định ( chủ yếu tuyển dụng bằng “lòng nhiệt huyết” ) Vì thế, đội ngũ cán bộ, công chức cấp xã vừa thiếu, vừa yếu

Cán bộ, công chức là người thực thi chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước Tuy nhiên, trong thực tế không phải tất cả cán bộ, công chức đều hiểu và vận dụng đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước một cách đúng đắn, phù hợp với từng thời điểm phát sinh sự việc Trong tình huống này hoặc do thiếu hiểu biết về pháp luật, hoặc do được hưởng lợi từ việc giải quyết cho chị A đã làm cho vụ việc thêm phức tạp, giải quyết không thấu tình đạt lý Đó là một trong những nguyên nhân của tình trạng khiếu kiện không đáng có

Người dân do lòng tham, coi thường kỷ cương pháp luật của Nhà nước đã lợi dụng sơ hở của hợp đồng kiện sai nhưng không được giải thích ngay từ cơ sở, cán bộ quản lý hành chính Nhà nước không nắm chắc các quy định của pháp luật và do tệ nạn tham nhũng coi thường người dân nên đã giải quyết áp đặt, sai quy định của pháp luật Do đó dẫn đến việc kết luận sai

b Hậu quả

Trước tiên phải xác định nội dung của vụ kiện giữa chị A và chị B là tranh chấp nhà đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do hình thức của hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật Thực tế là kiện đòi lại quyền sử dụng đất đã bán của chị A

Trong chương XIII mục 2, điều 202 Luật đất đất đai năm 2013 ( có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2014) quy định

- Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở

- Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai

- Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên

và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp

Cũng trong chương XIII, tại mục 2, điều 202, khoản 2 - Luật đất đai năm 2013 quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:

“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

- Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành

Nếu đã hoà giải rồi mà không thành thì UBND phường K hướng dẫn các đương sự gửi hồ sơ về UBND thành phố Bắc Ninh để được giải quyết UBND phường K không được tự ý công nhận quyền sở hữu đất của chị A theo quy định của luật như đã nêu trên Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của

cơ quan quản lý đất đai, cụ thể là UBND cấp Huyện, Quận, Thành phố trực thuộc Tỉnh

Như tình huống đã đưa ra, UBND phường K kết luận quyền sở hữu nhà đất đó vẫn thuộc về chị A là không đúng với quy định của pháp luật, dẫn đến tình trạng chị B không đồng ý với kết luận đó, chị B đã khiếu nại lên cấp trên làm cho vụ việc thêm phức tạp, làm giảm lòng tin của quần chúng với các cơ quan hành chính Nhà nước, dẫn đến tình trạng khiếu kiện, khiếu nại kéo dài

III XỬ LÝ TÌNH HUỐNG

3.1 Mục tiêu xử lý tình huống

- Đảm bảo kỷ cương pháp luật, phù hợp với nguyên tắc cơ bản mà Hiến pháp đã nêu: Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân