xử lý giải quyết tình huống tranh chấp đất đai giữa ông a và bà b tại phường hạp lĩnh, thành phố bắc ninh năm 2019 xử lý giải quyết tình huống tranh chấp đất đai giữa ông a và bà b tại phường hạp lĩnh, thành phố bắc ninh năm 2019 xử lý giải quyết tình huống tranh chấp đất đai giữa ông a và bà b tại phường hạp lĩnh, thành phố bắc ninh năm 2019
Trang 1MỞ ĐẦU
1 Lý do lựa chọn tình huống:
Thành phố Bắc Ninh nằm ở phía Nam sông Cầu, phía Đông Bắc của tỉnh, cách trung tâm thủ đô Hà Nội 30 km về phía Bắc, cách thành phố Bắc Giang 20km về phía Nam theo ranh giới tiếp giáp như sau:
- Phía Bắc giáp tỉnh Bắc Giang;
- Phía Nam giáp huyện Tiên Du, huyện Quế Võ;
- Phía Đông giáp huyện Quế Võ;
- Phía Tây giáp huyện Tiên Du, huyện Yên Phong
Thành phố có 19 đơn vị hành chính gồm 16 phường và 3 xã Với những điều kiện đó đã tạo rất nhiều điều kiện thuận lợi cho Bắc Ninh phát triển trên mọi lĩnh vực kinh tế - xã hội Thành phố Bắc Ninh đang tiến nhanh trên con đường công nghiệp hoá - hiện đại hoá Các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, làng nghề, khu đô thị mới được hình thành và phát triển mạnh Cùng với sự phát triển trên, nhu cầu về đất đai nhà ở ngày càng trở nên cấp thiếp, bức bồi, đất đai không tự sinh ra còn nhu cầu sử dụng của các tổ chức và người dân ngày càng tăng cao dẫn đến giá đất tăng vọt Trước kia, những mảnh đất chỉ có giá vài triệu đồng mà chẳng ai có nhu cầu mua nên người ta sẵn sàng cho nhau sử dụng hàng thước đất mà không hề tính toán và thủ tục mua bán cũng thật là đơn giản, người ta chỉ cần tờ giấy viết tay có một vài người làm chứng thế nghĩa là hợp lý và chẳng ai nghĩ rằng phải làm thủ tục chuyển đổi gì Hiện tại, giá nhà đất đã tăng lên gấp hàng chục lần, mảnh đất bỗng trở nên có giá trị to lớn Chính
vì thế nhiều gia đình anh, em tranh giành nhau từng mét đất, họ hàng, xóm giềng cũng chỉ vì từng mét vuông đất mà trở thành kẻ thù của nhau Những thủ tục mua bán giấy tờ viết tay đơn giản trước kia tưởng thế là xong thì nay người ta tìm mọi kẽ hở để đòi lại nhà, đòi lại đất Chính vì vậy mới nảy sinh nhiều vấn đề như kiện cáo, tranh chấp
Trang 2Ở một số địa phương, do công tác hoà giải triển khai chưa tốt, chưa thấu tình, đạt lý nên đã sảy ra nhiều vụ tranh chấp đất đai trong nhân dân không giải quyết được, dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu nại nhiều gửi đến các cấp chính quyền yêu cầu được giải quyết
Trước thực trạng đó, qua thời gian học tập, được bồi dưỡng kiến thức Quản lý Nhà nước chương trình chuyên viên, được Quý Thầy, Cô của Trường chính trị Nguyễn Văn Cừ tỉnh Bắc Ninh truyền đạt những kiến thức
và kỹ năng về quản lý hành chính Nhà nước với những kiến thức nội dung
bổ ích và cần thiết cho người cán bộ, công chức trong việc thực thi nhiệm
vụ, đã giúp cho học viên nhận thức được nhiều vấn đề về lý luận và thực tiễn mới trong công tác Quản lý Nhà nước Đồng thời tôi cũng nhận thức được rằng muốn đạt được hiệu quả cao trong công tác quản lý, cần phải nhạy bén, nắm chắc được các văn bản quy phạm pháp luật và các văn bản dưới Luật, vận dụng sáng tạo, kết hợp linh hoạt với thực tiễn cuộc sống để giải quyết các vấn đề lên quan đến nhiệm vụ được giao làm sao cho có tình,
có lý và phù hợp với quy định pháp luật của Nhà nước hiện hành
Từ tình hình thực tế trên cùng với sự vận dụng những kiến thức đã
tiếp thu được từ Quý Thầy Cô, tôi đã nghiên cứu chọn tình huống: “Xử lý giải quyết tình huống tranh chấp đất đai giữa ông A và bà B tại phường
Hạp Lĩnh, thành phố Bắc Ninh năm 2017 (Thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có giấy tờ mua bán viết tay).” để thực
hiện tiểu luận cho chương trình “Bồi dưỡng kiến thức Quản lý Nhà nước chương trình chuyên viên” của mình với mục tiêu vận dụng những kiến thức
về quản lý Nhà nước đã được học áp dụng vào thực tiễn trong việc thực thi chức trách nhiệm vụ được giao để đáp ứng quyền và lợi ích chính đáng của nhân dân và doanh nghiệp đảm bảo đúng các quy định của pháp luật
2 Mục đích nghiên cứu:
Trang 3Dưới sự tác động của cơ chế thị trường, tốc độ tăng dân số thì vấn đề
về đất đai trở nên quan trọng, gay gắt, bức xúc nóng bỏng hơn, hàng loạt các vụ tranh chấp về quyền lợi, khiếu nại tố cáo luôn diễn ra hết sức phổ biến và hết sức phức tạp ở hầu hết mọi nơi…Tuy nhiên, cần phải thừa nhận thực tế là cho đến nay công tác quản lý về đất đai còn nhiều hạn chế, Luật Đất Đai chưa giải quyết mâu thuẫn về quan hệ đất đai, đất còn sử dụng manh mún, hiệu quả sử dụng chưa cao Để đất đai phục vụ triệt để cho mục đích phát triển chung luôn là mối quan tâm lớn của các vị lãnh đạo, các nhà quản lý và các nhà khoa học
Trong thực tế giải quyết các tranh chấp, trong đó tranh chấp về đất đai, nhà ở là một lĩnh vực vô cùng nhạy cảm Các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của các bên, ảnh hưởng đến đời sống vật chất và tinh thần của những người liên quan và trật tự xã hội mà pháp luật bảo vệ Do vậy, việc cân nhắc thận trọng từng vụ việc, đưa chúng vào mối quan hệ tác động qua lại để xem xét thấu đáo vừa là đạo đức công vụ, vừa là trách nhiệm của các công chức thừa hành Quyền lợi của các bên tranh chấp luôn đối nghịch nhau, quyền của bên này là nghĩa vụ của bên kia và ngược lại Làm thế nào để giải quyết thấu tình đạt lý là mục đích của pháp luật, là chính sách đúng đắn của Đảng và Nhà nước ta Trong quá trình điều hành quản lý xã hội những năm mới giải phóng, do đặc thù của một nước vừa thoát khỏi chiến tranh, nền kinh tế nghèo nàn và lạc hậu, Nhà nước ta ở từng thời kỳ nhất định đã ban hành những chính sách để điều chỉnh các quan hệ xã hội mới phát sinh
Thực tiễn cho thấy trong hoạt động quản lý hành chính Nhà nước, việc giải quyết tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại, tố cáo của công dân đúng cấp, đúng thẩm quyền và kịp thời không những đảm bảo được lợi ích của Nhà nước, lợi ích chính đáng của công dân mà còn góp phần ổn định an ninh - trật tự xã hội Qua đó, góp phần vào việc ngăn chặn và bài trừ tệ nạn
Trang 4tham nhũng, lãng phí của công và các tệ nạn xã hội khác, xây dựng được khối đại đoàn kết trong nhân dân, tạo được niềm tin của nhân dân đối với
hệ thống bộ máy hành chính Nhà nước, xây dựng được khối đại đoàn kết dân tộc Mặt khác, thông qua việc giải quyết khiếu nại, tố cáo kịp thời sẽ giảm bớt tình trạng khiếu nại, khiếu kiện vượt cấp Đồng thời, nhiều cấp, nhiều ngành kịp thời chấn chỉnh, những sai sót, lệch lạc, những yếu kém trong công tác quản lý hành chính, kiến nghị với cấp có thẩm quyền bổ sung, sửa đổi chế độ chính sách, pháp luật sát với thực tiễn cuộc sống, xử
lý nghiêm minh những người sai phạm hoặc tránh né trách nhiệm, đồng thời đề xuất, kiến nghị với cấp có thẩm quyền bổ sung, sửa đổi chế độ chính sách, pháp luật sát với thực tiễn cuộc sống
3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
3.1 Đối tượng nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu của Tiểu luận là việc mua bán nhà đất chưa
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữa ông A và bà B tại phường Hạp Lĩnh, thành phố Bắc Ninh
3.2.Phạm vi nghiên cứu:
Tiểu luận tình huống của tôi được giới hạn trong phạm vi nghiên cứu sau:
- Việc mua bán nhà đất giữa ông A và bà B trong năm 2017;
- Những quy định pháp luật về đất đai đến năm 2017
4 Kết cấu của Tiểu luận:
Ngoài phẩn Mở đầu và Kết luận, Tiểu luận gồm 3 phần:
- Mô tả tình huống
- Phân tích tình huống
- Xử lý tình huống
- Giải quyết vấn đề
Trang 5GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
I MÔ TẢ TÌNH HUỐNG
1.1 Hoàn cảnh xảy ra tình huống:
Hai vợ chồng ông bà Hà làm nghề nghiệp làm ruộng, địa chỉ tại thôn
H phường Hạp Lĩnh, Thành phố Bắc Ninh, Tỉnh Bắc Ninh có sử dụng căn nhà cấp bốn và mảnh vườn nhỏ với tổng diện tích là 300 m2 từ năm 1980, năm 1985 hai ông bà cùng qua đời có để lại di chúc ( hợp pháp ) cho vợ chồng người con trai cả là ông A và chị Ngọc toàn quyền sử dụng căn nhà
và thửa đất ấy Tuy nhiên, vào tháng 3 năm 1990 do điều kiện công tác, sinh sống làm ăn cả gia đình ông A chuyển vào trong miền Nam sinh sống
Vì vậy, ông A đã bán căn nhà và thửa đất ấy cho người hàng xóm cuả mình là chị B với giá là 30 triệu đồng Việc mua bán nhà không được lập thành hợp đồng mua bán nhà mà được thể hiện là giấy biên nhận viết tay với nội dung: “ Hôm nay, ngày 22 tháng 2 năm 1990 tại ngôi nhà của tôi là
A và vợ là bà Ngọc tại thôn H, phường Hạp Lĩnh, Thành phố Bắc Ninh, Tỉnh Bắc Ninh Vợ chồng tôi có nhận tiền của chị B là 30 triệu đồng” và có
ký nhận của hai bên mà không nêu nội dung, mục đích trong giấy biên nhận tiền ấy là gì Việc nhận tiền đó có hai người làm chứng là ông Nguyễn Công C ( Là người hàng xóm ) và bà Nguyễn Thị Mai ( Là em của chị B )
1.2 Diễn biến của tình huống:
Từ năm 1991 đến nay, gia đình chị B đã xây nhà kiên cố 3 tầng trên ngôi nhà cũ và hàng năm chị B vẫn đóng thuế nhà đất đầy đủ Ông A có biết điều này nhưng không có phản ứng gì Hàng năm ông A vẫn về thăm quê và mỗi lần về quê ông đều ghé vào nhà chị B chơi Chị B sinh sống và sử dụng
ổn định trên thửa đất đó, đến tháng 12 năm 2005 chị B làm thủ tục gửi Uỷ ban nhân dân (UBND) phường Hạp Lĩnh đề nghị được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã bị ông A phản đối và phát đơn khởi kiện đòi lại đất với lý do: “Ngôi nhà và thửa đất chị B đang sử dụng là của ông cho
Trang 6mượn để ở chứ không phải đã bán cho anh Còn giấy biên nhận tiền kia là do
vợ chồng ông vay của chị B chứ không phải là tiền bán nhà”
Sau khi nhận được đơn khiếu kiện của ông A, UBND phường Hạp Lĩnh dừng việc hoàn thiện hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chị B Chị B đã đề nghị nhiều lần về việc cấp Giấy chứng nhận, nên đã được UBND phường Hạp Lĩnh tiến hành hoà giải và kết luận: “Ngôi nhà và thửa đất đó vẫn thuộc quyền sở hữu của ông A” Không đồng ý với UBND phường Hạp Lĩnh, chị B đã khiếu nại lên cơ quan cấp trên là UBND Thành phố Bắc Ninh Trong quá trình giải quyết UBND Thành phố Bắc Ninh đã ban hành Quyết định công nhận quyền sở hữu căn nhà và thửa đất đó thuộc
về chị B
II PHÂN TÍCH TÌNH HUỐNG
2.1 Lý do phân tích tình huống:
Phân tích tình huống nhằm hiểu được nguyên nhân khách quan và chủ quan xảy ra vụ việc Từ đó, có thể đưa ra các phương án giải quyết tình huống Cụ thể, Tiểu luận phải giải quyết được các câu hỏi:
- Đối tượng cần giải quyết?
- Cấp nào, cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết vụ khởi kiện trên đúng theo quy định của pháp luật?
- Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia vụ kiện được xác định như thế nào?
- Đảm bảo quyền, lợi ích của các bên tham gia tranh chấp
- Làm thế nào để giải quyết nhanh, có hiệu quả cao đối với các vụ việc hành chính trong bộ máy quản lý hành chính Nhà nước, mang lại sự hài lòng cho người dân
2.2 Cơ sở lý luận:
Để phân tích và xử lý được tình huống, chúng ta cần nắm rõ cơ sở lý luận của Tiểu luận này
Trang 72.2.1 Các quy định pháp luật về mua bán nhà đất:
Tính đến thời điểm năm 2017, các quy định pháp luật để giải quyết tình huống này bao gồm:
- Luật đất đai năm 2013
- Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH ngày 20/8/1998 của Uỷ ban Thường vụ Quốc Hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày
01 tháng 7 năm 1991;
- Nghị định số 43/ 2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều luật đất đai;…
2.2.2 Khái niệm chứng nhận quyền sử dụng đất:
Theo Luật Đất đai năm 2013 Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất
2.3 Phân tích diễn biến của tình huống:
a Nguyên nhân xảy ra tình huống:
Kể từ khi luật đất đai năm 1993 có hiệu lực thì quyền sử dụng đất của người dân được pháp luật bảo hộ Do đó đất đai trở thành tài sản có giá trị thiệt thực đối với đời sống của người dân Hơn nữa, tốc độ đô thị hoá phát triển nhanh chóng kéo theo đó nhu cầu về nhà ở, đất ở ngày một cao, giá trị nhà đất ở ngày càng lớn dẫn đến phát sinh tranh chấp, khiếu nại đòi
Trang 8lại đất ngày một gia tăng, đặc biệt việc đòi lại đất cũ, đất thừa kế, đất chưa
có giấy tờ chứng mình quyền sử dụng…các tranh chấp phát sinh này thường không có đủ căn cứ, tính pháp lý của thửa đất tranh chấp hoặc có các giấy tờ pháp lý về đất đai tranh chấp những pháp luật tại thời điểm giải quyết lại không quy định cụ thể, dẫn đến việc áp dụng giải quyết các vụ việc không thống nhất không đúng tinh thần ổn định tình hình quản lý theo pháp luật hiện hành quy định
Thủ tục hành chính rườm rà, khó hiểu Việc tuyên truyền pháp luật ở
cơ sở chưa tốt, dẫn đến người dân chưa hiểu hết trách nhiệm, nghĩa vụ và quyền lợi của mình
Bộ máy chính quyền cấp phường, xã chưa được quan tâm, đào tạo bài bản, cán bộ, công chức cấp xã không chú trọng về việc đề ra chuẩn mực trình độ văn hoá, trình độ chuyên môn nhất định ( chủ yếu tuyển dụng bằng
“lòng nhiệt huyết” ) Vì thế, đội ngũ cán bộ, công chức cấp xã vừa thiếu, vừa yếu
Cán bộ, công chức là người thực thi chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước Tuy nhiên, trong thực tế công tác không phải tất cả cán
bộ, công chức đều hiểu và vận dụng đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước một cách đúng đắn, phù hợp với từng thời điểm phát sinh sự việc Trong tình huống này hoặc do thiếu hiểu biết về pháp luật, hoặc do được hưởng lợi từ việc giải quyết cho ông A đã làm cho vụ việc thêm phức tạp, giải quyết không thấu tình đạt lý Đó là một trong những nguyên nhân của tình trạng khiếu kiện không đáng có
Người dân do lòng tham, coi thường kỷ cương pháp luật của Nhà nước đã lợi dụng sơ hở của hợp đồng kiện sai nhưng không được giải thích ngay từ cơ sở, cán bộ quản lý hành chính Nhà nước không nắm chắc các quy định của pháp luật và do tệ nạn tham nhũng coi thường người dân nên
Trang 9đã giải quyết áp đặt, sai quy định của pháp luật Do đó dẫn đến việc kết luận sai
b Hậu quả:
Trước tiên phải xác định nội dung của vụ kiện giữa ông A và chị B tranh chấp nhà đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do hình thức của hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật Thực tế là kiện đòi lại quyền sử dụng đất đã bán của ông A
Theo điều 202 Luật đất đai năm 2013 có quy định
“1 Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2 Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3 Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4 Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên
và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.”
Tại điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:
“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
Trang 101 Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2 Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
Áp dụng tình huống trên, UBND phường Hạp Lĩnh đã hoà giải rồi
mà không thành thì hướng dẫn các đương sự gửi hồ sơ về UBND thành phố Bắc Ninh để được giải quyết UBND phường Hạp Lĩnh không được tự ý
công nhận quyền sở hữu đất của ông A vì theo quy định của luật Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai chưa có Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất thuộc thẩm quyền của cơ quan quản lý đất đai, cụ thể là
UBND cấp Huyện, Quận, Thành phố trực thuộc Tỉnh
Như tình huống đã đưa ra, UBND phường Hạp Lĩnh kết luận quyền
sở hữu nhà đất đó vẫn thuộc về ông A là không đúng với quy định của pháp luật, dẫn đến tình trạng chị B không đồng ý với kết luận đó, chị B đã khiếu nại lên cấp trên làm cho vụ việc thêm phức tạp, làm giảm lòng tin của quần chúng với các cơ quan hành chính Nhà nước, dẫn đến tình trạng khiếu kiện, khiếu nại kéo dài
III XỬ LÝ TÌNH HUỐNG
3.1 Mục tiêu xử lý tình huống:
- Đảm bảo kỷ cương pháp luật, phù hợp với nguyên tắc cơ bản mà Hiến pháp đã nêu: Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân