Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai tỉnh Lào Cai (Luận văn thạc sĩ)

Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai tỉnh Lào CaiĐánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai tỉnh Lào CaiĐánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai tỉnh Lào CaiĐánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai tỉnh Lào CaiĐánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai tỉnh Lào CaiĐánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai tỉnh Lào CaiĐánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai tỉnh Lào CaiĐánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai tỉnh Lào CaiĐánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai tỉnh Lào CaiĐánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai tỉnh Lào CaiĐánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai tỉnh Lào Cai

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -

TRẦN CAO CƯỜNG

ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC

ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ LÀO CAI TỈNH LÀO CAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -

TRẦN CAO CƯỜNG

ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC

ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ LÀO CAI TỈNH LÀO CAI

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2018

Tác giả luận văn Trần Cao Cường

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Lào Cai, cán bộ UBND các phường trên địa bàn thành phố, cán

bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Lào Cai, cán bộ Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Lào Cai, cán bộ Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Lào Cai đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2018

Tác giả luận văn Trần Cao Cường

iii

MỤC LỤC

Trang TRANG BÌA PHỤ

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG vii

DANH MỤC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 9

1 Tính cấp thiết của đề tài 9

2 Mục tiêu của đề tài 11

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 11

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 13

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 13

1.1.1 Khái niệm và vai trò của công tác đấu giá QSD đất 13

1.1.2 Nguyên tắc đấu giá Quyền sử dụng đất 16

1.1.3 Nội dung công tác đấu giá Quyền sử dụng đất 17

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất và hiệu quả công tác đấu giá Quyền sử dụng đất 21

1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài 23

1.3 Tổng quan kết quả nghiên cứu và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất 25

1.3.1 Tổng quan công tác đấu giá quyền sử dung đất ở Việt Nam 25

1.3.2 Kết quả triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương và trên địa bàn tỉnh Lào Cai 32

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 37

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 37

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 37

iv

2.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu 37

2.3 Nội dung nghiên cứu 37

2.3.1 Đánh giá thực trạng sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Lào Cai tác động đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất 37

2.3.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai 37

2.3.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất 38

2.3.4 Kết quả khảo sát của người dân và xã hội và tính hiệu quả của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Lào Cai 38

2.3.5 Đánh giá chung về hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất và giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai 38

2.4 Phương pháp nghiên cứu 38

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 38

2.4.2 Phương pháp xử lý số liệu 39

2.4.3 Phương pháp so sánh 40

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 41

3.1 Đánh giá thực trạng sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Lào Cai tác động đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất 41

3.1.1 Thực trạng sử dụng đất 41

3.1.2 Hiện trạng quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Lào Cai 43

3.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai 47

3.2.1 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 47

3.2.2 Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Lào Cai 49

3.2.3 Thực trạng kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai 56

3.2.4 Đánh giá chung về hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai 60

3.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá QSD đất 61

v

3.3.1 Thị trường 61

3.3.2 Giá sàn và bước giá 63

3.3.3 Quy hoạch, mức độ đầu tư cơ sở hạ tầng và môi trường 68

3.3.4 Công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất cho đối tượng trúng đấu giá QSD đất 69

3.4 Kết quả khảo sát của người dân và xã hội về tính hiệu quả của hoạt động của đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Lào Cai 70

3.4.1 Kết quả khảo sát ý kiến về qui trình thực hiện đấu giá QSD đất 70

3.4.2 Kết quả kháo sát tính công khai, minh bạch trong đấu giá QSDĐ 73

3.5 Đánh giá chung về hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất và giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai 78

3.5.1 Đánh giá chung về hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất 78

3.5.1.1 Hiệu quả kinh tế - đối với Nhà nước và người tham gia 78

3.5.1.2 Hiệu quả xã hội 79

3.5.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Lào Cai tỉnh Lào Cai trong thời gian tới 81

3.5.2.1 Giải pháp về chính sách của Nhà nước 81

3.5.2.2 Giải pháp về kỹ thuật 81

3.5.2.3 Giải pháp về cơ chế tài chính 82

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 83

1 Kết luận 83

2 Đề nghị 84

TÀI LIỆU THAM KHẢO 85

PHỤ LỤC 88

vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

vii

DANH MỤC BẢNG

Trang

Bảng 1.1 Bảng thu phí đấu giá đối với trường hợp bán đấu giá QSD đất 28

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2017 của thành phố Lào Cai 41

Bảng 3.2 Phí hồ sơ áp dụng cho đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai 52

Bảng 3.3 Kết quả đấu giá đất trên địa bàn thành phố Lào Cai từ năm 2013-2017 56

Bảng 3.4 Kết quả đấu giá đất theo chủ thể thực hiện trên địa bàn thành phố Lào Cai từ năm 2013- 2017 59

Bảng 3.5 Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Lào Cai giai đoạn 2013-2017 60

Bảng 3.6 Ảnh hưởng của giá sàn và chỉ số chênh lệch giá năm 2013 64

Bảng 3.7 Ảnh hưởng của giá sàn và chỉ số chênh lệch giá năm 2014 65

Bảng 3.8 Ảnh hưởng của giá sàn và chỉ số chênh lệch giá năm 2015 66

Bảng 3.9 Ảnh hưởng của giá sàn và chỉ số chênh lệch giá năm 2016 67

Bảng 3.10 Ảnh hưởng của giá sàn và chỉ số chênh lệch giá năm 2017 68

Bảng 3.11 Tổng hợp tiến độ cấp giấy chứng nhận QSD đất cho các trường hợp trúng đấu giá QSD đất hàng năm 69

Bảng 3.12 Việc thực hiện quy chế đấu giá theo ý kiến của cán bộ quản lý 72

Bảng 3.13 Việc thực hiện quy chế đấu giá qua ý kiến của các đối tượng trực tiếp tham gia đấu giá 72

Bảng 3.14 Tính minh bạch các thông tin liên quan đến thửa đất 75

Bảng 3.15 Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc thực hiện kế hoạch hàng năm và tính minh bạch của dự án 76

Bảng 3.16 Các tác nhân gây khó khăn trong quá trình đấu giá 77

Bảng 3.17 Đánh giá của người dân sau khi trúng đấu giá 77

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trên thực tế, chính sách pháp luật đất đai của chúng ta, đặc biệt là chính sách

về khung giá đất của Chính phủ ban hành trong thời gian trước khi có Luật Đất đai năm 1993 ra đời đến giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2003, 2013 chưa được điều chỉnh thường xuyên, liên tục, kịp thời và đầy đủ làm cơ sở pháp lý cho UBND các tỉnh thực hiện Bên cạnh đó hàng năm chính phủ và UNBD các tỉnh ban hành khung giá đất Nhưng thực tế cho thấy có sự bất cập khung giá đất do chính phủ ban hành

và khung giá đất ngoài thị trường, đặc biệt cơ chế giá đất hiện nay gây khó khăn cho UBND các tỉnh trong việc áp giá đất để thực hiện công tác thu hồi đất nhưng lại là

kẽ hở bất lợi cho Nhà nước khi giao đất, cho thuê đất

Giá đất do Nhà nước quy định theo Nghị Định 87/1994/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 "Quy định về khung giá đất", Nghị định

số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ "về bán đấu giá tài sản", Thông tư

số 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 của Bộ Tài chính "hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất

có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất" đã được UBND cấp tỉnh tự điều chỉnh cho phù hợp với địa phương mình nhưng nhìn chung giá đất được điều chỉnh thường thấp hơn giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường Một số loại đất nông nghiệp cùng loại, cùng hạng nhưng lại được áp mức giá rất khác nhau giữa các tỉnh

Khi Nhà nước giao đất có thu tiền cho các chủ sử dụng đất (nhất là đất ở tại các đô thị) thường xảy ra hiện tượng “mua bán” trao tay giữa người vừa được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ và những người “thực sự” có nhu cầu muốn “mua” QSDĐ nhưng không có tên trong danh sách được Nhà nước giao đất có thu tiền (vì nhiều lý do khác nhau), hay giữa người được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ và

“những người đầu cơ” kinh doanh đất đai (kinh doanh QSDĐ) trên thị trường BĐS Một số các doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà ở được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ sau đó doanh nghiệp tiến hành xây dựng BĐS theo quy hoạch để bán theo cơ chế kinh doanh theo phương án đã được Nhà nước phê duyệt Tuy nhiên,

sau khi doanh nghiệp đã được chính quyền phê duyệt dự án thì doanh nghiệp thường có phương án kinh doanh theo cơ chế thị trường (tức là kinh doanh nhà ở theo sự thoả thuận giữa doanh nghiệp với người có nhu cầu sử dụng đất) mà Nhà nước không thể kiểm soát được, đó là chưa kể việc có khá nhiều doanh nghiệp không đủ uy tín và năng lực tài chính cũng tham gia vào thị trường kinh doanh phát triển nhà ở tại khá nhiều địa phương, đó là một trong số nhiều nguyên nhân khác nhau hình thành thị trường kinh doanh BĐS phát triển không lành mạnh Thị trường

“ngầm” về QSDĐ và BĐS phát triển mạnh và đây cũng là nguyên nhân chính mà Nhà nước đã bị thất thu nghiêm trọng tiền sử dụng đất và gây nên tình trạng xấu về thị trường QSDĐ trong một thời gian dài; đặc biệt thị trường QSDĐ ở Việt Nam đã lên cơn “sốt giá” mà Nhà nước không kiểm soát được vào 2 chu kỳ rõ nét là những năm 1990 - 1991, có phần lắng xuống những năm 1994 - 1995 và tiếp tục lên cao trào vào những năm từ 2000 - 2001, 2009 - 2010

Tháng 11/2004 thành phố Lào Cai được thành lập theo Nghị định số 195 của Chính phủ và chính thức đi vào hoạt động, với vị trí trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội của tỉnh, quy mô diện tích chỉ có 8,4 km2, dân số gần 10 vạn người, với

17 đơn vị hành chính gồm 12 phường và 5 xã Cho đến hôm nay, thành phố đã mang tầm vóc mới: 17 phường xã với tổng diện tích 22.967,20 ha, dân số trên 100.000 người Với vị trí là cầu nối trong tuyến hành lang kinh tế Côn Minh - Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, thành phố đã không ngừng phát triển về mọi mặt kinh tế, chính trị, văn hoá xã hội Trong thời gian qua, tốc độ xây dựng thành phố đã tăng lên nhanh chóng, bộ mặt kiến trúc, quy hoạch thành phố đã có nhiều thay đổi đáng kể, mang dáng dấp của một đô thị hiện đại và văn minh Nằm trong chủ trương lớn của thành phố, công tác đấu giá quyền sử dụng đất được chú trọng hướng giá quy định của Nhà nước và giá thị trường xích lại gần nhau nhằm tối

đa hóa nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng Nguồn thu từ công tác đấu giá quyền sử dụng đất một phần được sử dụng để xây dựng sửa chữa mở rộng tuyến đường Hoàng Liên, xây dựng kè hai bên bờ Sông Hồng và sông Nậm Thi, bệnh viện, trường học, khu hành chính mới đô thị Lào Cai và xây dựng nông thôn mới tại

05 xã Đồng Tuyển, Tả Phời, Hợp Thành, Cam Đường, Vạn Hòa

Tuy nhiên trong quá trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất còn bộc lộ một số tồn tại như việc xây dựng giá khởi điểm không sát với giá thị trường, việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng được tiến độ, không đủ số lượng người tham gia đấu giá, có một số đối tượng tham gia đấu giá với mục đích kiếm lời thông đồng nhau “dìm giá” gây thiệt hại về kinh tế cho Nhà nước

Chính vì lý do đó tác giả đã lựa chọn đề tài: “Đánh giá một số yếu tố ảnh

hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai tỉnh Lào Cai ” đánh giá trung thực và khách quan công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại

thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai

2 Mục tiêu của đề tài

- Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai;

- Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai tỉnh Lào Cai

- Đề xuất giải pháp vừa góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong công tác đấu giá, giúp bảo vệ và sử dụng tối ưu tài nguyên đất đai đồng thời bảo vệ môi trường sinh thái, quy hoạch đô thị tại địa phương gắn mục tiêu phát triển kinh

tế - xã hội của thành phố với mục tiêu tăng trưởng, ổn định, bền vững

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học

Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất Trên cơ sở đó có thể có những sáng kiến góp phần vào việc nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai

3.2 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

- Ý nghĩa thực tiễn: những luận cứ khoa học của đề tài có giá trị cung cấp vốn kiến thức để áp dụng vào công tác chuyên môn thực hiện tốt nhiệm vụ được

giao Đồng thời chủ động được những hoạt động chuyên môn nhằm nâng cao hiệu quả trong quá trình phối hợp thực hiện nhiệm vụ

- Thông tin thực trạng và những dữ liệu thứ cấp qua điều tra từ nghiên cứu

đề tài có thể làm tài liệu tham khảo trong nghiên cứu, học tập và giảng dạy về thiết

kế tổ chức bộ máy, thể chế, pháp luật, công tác phối hợp, chỉ đạo điều hành trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất chính quyền địa phương tại các viện, các trường đại học

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1 Khái niệm và vai trò của công tác đấu giá QSD đất

1.1.1.1 Khái niệm

- Đấu giá: Theo quan niệm truyền thống, đấu giá là việc mua bán hàng tài

sản công khai mà những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất

và người bán đấu giá đồng ý bán bằng cách gõ búa Dưới góc độ pháp lý, định nghĩa

về bán đấu giá tài sản thường được quy định trong những điều luật cụ thể: Chẳng hạn điều 3, Luật bán đấu giá tài sản nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa năm 1996 quy định “Bán đấu giá là hình thức bán và mua tài sản công khai, theo đó các tài sản

và quyền tài sản được bán cho người trả giá cao nhất” Còn đạo luật của Floriada năm 2003 đưa ra khái niệm “Bán đấu giá tuyệt đối” là cuộc bán đấu giá không yêu cầu giá khởi điểm tối thiểu mà hàng hoá sẽ được bán cho người trả giá cao nhất (Nguyễn Thị Minh, 2010) [7]

Ở Việt Nam, theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản” Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản

thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài sản thực hiện việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010)[7]

Theo quy định của pháp luật thì khái niệm bán đấu giá tài sản trên được xem xét trong từng lĩnh vực cụ thể: Chẳng hạn trong lĩnh vực thương mại, Luật Thương mại năm 2005 coi đấu giá hàng hóa là một trong số hoạt động thương mại cụ thể, theo đó người bán hàng tự mình hoặc thuê người tổ chức bán đấu giá thực hiện việc bán hàng hóa công khai để chọn người mua trả giá cao nhất (khoản 1 Điều 185)

Những quy định liên quan đến đấu giá hàng hóa trong Luật thương mại năm 2005 nhằm phát triển hoạt động kinh doanh dịch vụ đấu giá hàng hóa, nâng cao hiệu quả

và hiệu lực pháp lý của hoạt động thương mại này Song trên thực tế, hoạt động bán đấu giá hàng hoá trong thương mại chưa thực sự phát triển mà chủ yếu là người bán hàng tự mình thực hiện việc bán hàng hóa qua thỏa thuận

Theo quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 [10] của Chính phủ về bán đấu giá tài sản thì bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá và tuân theo các quy định của pháp luật

về bán đấu giá Như vậy, khái niệm về đấu giá tài sản có những đặc điểm sau đây:

+ Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai theo nguyên tắc và thủ tục luật định

+ Chủ thể tham gia bán đấu giá từ hai chủ thể trở lên

+ Người được mua tài sản là người trả giá cao nhất

Đấu giá quyền sử dụng đất

Từ những phân tích trên về khái niệm đấu giá tài sản có thể đưa ra nội hàm thuật ngữ đấu giá QSD đất: Là việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất với phương thức đấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức, cá nhân (với điều kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch) Về bản chất, đây là một hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân trong nước Thông qua việc đấu giá nguồn Ngân sách Nhà nước sẽ có thêm kinh phí để đầu tư cho hạ tầng góp phần phát triển kinh tế - xã hội đồng thời đó cũng là căn cứ để Nhà nước điều chỉnh khung giá đất

1.1.1.2 Vai trò của công tác đấu giá Quyền sử dụng đất

- Thứ nhất, đấu giá công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong bồi thường giải phóng mặt bằng Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi là đất nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc biệt là đất xây dựng các khu

đô thị, khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trường bất động sản phát triển nóng dù nhà đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định) (Nguyễn Đình Bồng, 2005) [1]

- Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tư lại trực tiếp

đi thương lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư trong một số trường hợp

đã thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn còn trên giấy đã vô hình chung tạo ra mối quan hệ trực tiếp giữa người bị thu hồi đất và nhà đầu tư Nhiều vấn đề phát sinh từ mối quan hệ trực tiếp này rất khó dung hòa, đặc biệt là vấn đề lợi ích giữa các bên, cũng như xử lý vấn đề tổng thể Có dự án, chủ đầu tư chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phương án được duyệt để trả cho người bị thu hồi đất, thường là đối với các trường hợp chây ỳ để sớm hoàn thành việc giải phóng mặt bằng Phương pháp này có thể giải quyết được vấn đề cho một dự án nhưng sẽ làm phá vỡ mặt bằng chung, người bị thu hồi đất sẽ có sự so bì dẫn tới khiếu kiện (Doãn Quang Hùng, 2010) [3]

- Việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tách được chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể được sử dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất lại phải tham gia đấu giá công khai tại các cơ quan chức năng, không liên quan đến người có đất

bị thu hồi, chênh lệch giá đất được thu vào ngân sách Nhà nước Điều này sẽ làm hạn chế đáng kể tình trạng khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

- Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công khai, minh bạch Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá Các doanh nghiệp thẩm định giá, các cơ quan Nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá Còn người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ dễ dàng chấp nhận hơn Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá thị trường, góp phần giải quyết được bài toán về xác định giá đất sát với giá thị trường vốn đang là vấn đề bức xúc hiện nay

- Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho” trong giao đất, cho thuê đất Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao đất, cho thuê đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin cho” Đây là cơ hội để tham nhũng nảy sinh Việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm, quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp Có thể vẫn có những vấn đề trong đấu giá như hiện tượng thông đồng

“quân xanh, quân đỏ”… Song không thể phủ nhận những ưu thế của phương thức này Việc có nhiều người tham gia, cuộc bán đấu giá được tổ chức công khai, cơ chế “xin - cho” sẽ dần được khắc phục, loại bỏ

- Thứ tư, thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền

và nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội Điều này sẽ hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không được đưa vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang (Nguyễn Tân Thịnh Đấu giá quyền sử dụng đất công cụ giải quyết bức xúc về đất đai, Tạp chí Tài chính số 10/2012) [26]

1.1.2 Nguyên tắc đấu giá Quyền sử dụng đất

Như các hình thức đấu giá tài sản khác đấu giá Quyền sử dụng đất cũng phải tuân thủ những nguyên tắc cơ bản sau:

- Một là, nguyên tắc công khai, dân chủ;

- Hai là, nguyên tắc bình đẳng, công bằng;

- Ba là, các bên tham gia phải thực hiện đúng và đầy đủ quy chế đấu giá đã được Hội đồng tổ chức đấu giá đặt ra;

- Bốn là, nguyên tắc bảo đảm tính pháp lý về trình tự thủ tục: Mọi cuộc bán đấu giá đều phải do đấu giá viên điều hành theo đúng trình tự, thủ tục

- Năm là, nguyên tắc đảm bảo tính hiệu quả của hoạt động đấu giá;

Theo quy định tại Điều 117 Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất - Luật đất đai 2013:

“1 Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia

2 Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.” [6]

1.1.3 Nội dung công tác đấu giá Quyền sử dụng đất

1.1.3.1 Đối tượng đất được tham gia đấu giá QSD đất

* Các trường hợp giao đất theo hình thức đấu giá [23]

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ

sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

* Như vậy đất được đấu giá trên thực tế chủ yếu thuộc 3 nhóm:

- Đối với đất xây dựng nhà ở hoặc nhà cao tầng hỗn hợp (nhà ở kết hợp dịch vụ, văn phòng): Giao đất sử dụng lâu dài;

- Đối với đất xây dựng công trình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: Giao đất

sử dụng trong thời hạn 50 năm;

- Đối với trường hợp giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản thì thời hạn giao đất, cho thuê đất căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp tại khu vực

Số lượng người tham gia đấu giá tối thiểu phải bằng 02 (hai) lần số lượng các thửa đất đem ra đấu giá Nếu số lượng người tham gia đấu giá không lớn hơn 02 lần tổng số thửa đất đưa ra đấu giá, Hội đồng đấu giá sẽ quyết định chia tổng số thửa đất thành nhóm nhỏ (không nhỏ hơn 10 thửa) để tổ chức đấu giá đảm bảo số đối tượng tham gia đấu giá tối thiểu bằng 2 lần số lượng các thửa đất đem đấu giá

Số lượng đối tượng tham gia tối thiểu là 05 cho trường hợp đấu giá lần lượt từng thửa đất Các cá nhân tham gia đấu giá trong cùng một thửa đất không có quan hệ huyết thống là bố, mẹ, con và anh em ruột; không có quan hệ hôn nhân là vợ, chồng

1.1.3.2 Điều kiện Quỹ đất để tổ chức đấu giá

Đất đủ điều kiện tham gia đấu giá theo quy định Luật đất đai 2013 [6]: a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;

c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

1.1.3.3 Giá đất [22]

Giá đất là một phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với quá trình trao đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế…Trong quá trình sử dụng đất luôn luôn có lao động kết tinh trong đất nên đất đai có giá trị và giá trị sử dụng Khi hai giá trị này được thể hiện qua quan hệ trao đổi tức là có người mua và người bán thì đất đai trở thành hàng hoá Giá đất được coi là một tiêu chuẩn để đánh giá mức độ, hiệu quả của quá trình sử dụng đất Đây là một vấn đề rất phức tạp mà hiện nay còn nhiều quan điểm khác nhau thậm chí trái ngược nhau

Quan điểm của Nhà nước về giá đất theo Luật đất đai 2003 là: "Giá quyền

sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do

Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất" -

Điều 4 [6]

“Giá đất được hình thành trong các trường hợp:

• Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định

• Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

• Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quỳên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất” - (Điều 55) [6]

Sửa đổi Luật đất đai 2003 Luật đất đai 2013 quy định:

Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với

một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định - (Điều 3) [6]

* Cơ sở khoa học của giá đất

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của đất

là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

Địa tô chênh lệch I có được do việc sử dụng đất đai có điều kiện thuận lợi hơn về vị trí và độ phì Mặt khác, trong quá trình khai thác và sử dụng ruộng đất, người sử dụng ruộng đất (có khi là người sở hữu đất) đã có những đầu tư vào đất làm cho độ phì nhiêu của đất tăng lên, đó là những đầu tư lâu dài hoặc ngắn hạn để làm tăng sản lượng ruộng đất Những khoản chi phí ấy đều làm tăng sản lượng ruộng đất, và biến ruộng đất từ chỗ vật chất đơn thuần thành ruộng đất tư bản “Tuy

có những thuộc tính tự nhiên như nhau, nhưng một đám đất được canh tác có giá trị lớn hơn một đám đất bỏ hoang” (Mác - Enghen toàn tập) [18, tr 4]

Địa tô có được nhờ vào việc đầu tư khác nhau vào những đám đất như nhau do

đó có được những năng suất khác nhau Đó là địa tô chênh lệch II Như vậy, địa tô

chênh lệch II có được do đầu tư tư bản liên tiếp trên cùng một loại đất, tức là do trình

độ thâm canh quyết định Vì vậy, địa tô là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất Trên cơ sở địa tô cách tính giá đất cần dựa vào các tiêu thức: Mức địa tô thu được hàng năm trên một diện tích đất đai, tỷ suất lợi tức tiền gửi ngân hàng trong năm, ưu thế đất đai về vị trí, chất đất, quan hệ cung cầu về đất đai ở từng thời điểm

1.1.3.4 Các phương pháp tính giá đất

Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định

188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ [9] gồm có hai phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ [11] Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5, điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ[13]

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại

đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để

sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách

sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành Phương pháp này được áp dụng trong một số trường hợp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất mà thửa đất (khu đất) của dự án có giá trị không lớn; xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp dự án có các thửa đất liền kề nhau,

có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau Việc bổ sung phương pháp này đáp ứng được yêu cầu thực tiễn trong công tác định giá đất, bởi trong cơ chế kinh tế thị trường hiện nay mỗi giao dịch diễn ra trong nền kinh tế luôn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khách quan, chủ quan, thậm chí dẫn tới không thể kiểm soát được giá thị trường Trong trường hợp đó, việc bổ sung giá đất lựa chọn để so sánh còn là giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất được đảm bảo bằng cơ chế kiểm soát theo hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, vì thế giá đất lựa chọn để so sánh đảm bảo minh bạch và phù hợp với thị trường Ngoài ra, việc sửa đổi như vậy về giá đất lựa chọn để so sánh, định giá còn mang lại cơ hội cho việc định giá đất đồng loạt với những thửa đất ở nơi ít có giao dịch hoặc không có giao dịch, đáp ứng nhu cầu định giá đất với số lượng thửa đất còn lớn như hiện nay bổ sung sự khiếm khuyết về năng lực của đội ngũ tư vấn giá đất còn hạn chế (Phùng Ngọc Phương, 2011) [16]

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất và hiệu quả công tác đấu giá Quyền sử dụng đất

- Quy hoạch sử dụng đất có tầm nhìn chiến lược cũng sẽ ảnh hưởng lớn đến công tác đấu giá QSD đất Trên thực tế như ta đã biết, vùng nào có quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt là ở đó giá đất được đẩy lên cao và các chủ đầu tư thi nhau cạnh tranh để có một vị trí trong vùng quy hoạch Điều đó sẽ góp phần không nhỏ cho sự thành công của đấu giá

- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, vị trí đóng vai trò quan trọng trong hoạt động sản xuất, kinh doanh (ví dụ: Vị trí thuận lợi về giao thông, mặt tiền, có điều kiện thuận lợi đối với khu vực xung quanh về dân cư, thương mại, dịch vụ ) hay giữ vai trò quan trọng trong

sinh hoạt, nó phản ánh sự thuận lợi về giao thông, về môi trường và các sự thuận lợi của các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt (ví dụ: Các vị trí ở khu trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại Sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng vị trí mặt tiền) Tóm lại, vị trí của khu đất có tác động rất lớn đến giá trị sử dụng và giá của khu đất [27]

- Hệ thống cơ sở hạ tầng của khu vực có đất đấu giá: Một khu vực được đầu

tư cơ sở hạ tầng như hệ thống giao thông hoàn chỉnh đến mức độ nào? Hệ thống cấp thoát nước tốt được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc được trang bị hiện đại đến thế nào? Hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt

ở quy mô như thế nào Đây là một trong những yếu tố làm tác động trực tiếp đến giá đất Đối với thửa đất đem ra đấu giá nếu có một hệ thống cơ sở hạ tầng tốt sẽ hứu hẹn khả năng sinh lợi khi đầu tư vào thửa đất đó Chính điều này sẽ thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, góp phần nâng cao giá trị của thửa đất, tạo điều kiện ban đầu cho sự thành công của đấu giá, tăng nguồn thu cho Ngân sách

- Điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ: Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho thương mại, văn phòng, các cửa hàng dịch vụ, một trung tâm buôn bán sẽ thu hút các trung tâm khác đến đây kinh doanh, buôn bán, mở các cửa hàng dịch vụ sẽ làm cho giá đất thực tế ở đây tăng lên

- Các chính sách của Nhà nước: đây là yếu tố gần như quan trọng nhất của đấu giá QSD đất Mọi sự quan tâm, thu hút nhà đầu tư tham dự đấu giá chủ yếu phụ thuộc vào chính sách của Nhà nước (quy hoạch, chính sách đầu tư nâng cấp và cải tạo hệ thống cơ sở hạ tầng,…) Công tác đấu giá QSD đất có phát huy được hết vai trò và hiệu quả của nó hay không phụ thuộc rất nhiều vào chính sách của Nhà nước Vì vậy, việc hoàn thiện hệ thống luật pháp và các quy định về đấu giá là hết sức cần thiết

- Các nhà thầu tham dự đấu giá: nếu có sự hợp tác của các nhà thầu tham

dự phiên đấu giá sẽ đóng góp rất lớn vào sự thành công của các phiên đấu giá Tuy nhiên thực tế các phiên đấu giá tổ chức không thành công chủ yếu là do ý thức của các nhà thầu như vi phạm quy chế đấu giá (có sự bàn bạc trong phòng đấu giá,

trong phiên đấu giá dàn xếp thông đồng bỏ giá thấp), người trúng đấu giá từ chối không nhận QSD đất, rút lại giá đã trả Vì vậy việc xác định được tiềm lực, mục đích của những người tham gia đấu giá trong quá trình xét tư cách người tham gia đấu giá là hết sức quan trọng (Nguyễn Thị Huyền Trang, 2011) [28]

- Thị trường Bất động sản: những biểu hiện của thị trường bất động sản cũng ảnh hưởng đến đấu giá Khi thị trường trong giai đoạn nóng thì việc đấu giá diễn ra rất nhiều nhưng chủ yếu không thành công do giá đất bị đẩy lên quá cao và nhà thầu sau khi trúng đấu giá không có khả năng tài chính vì vậy từ chối không nhận QSD đất Khi thị trường ảm đạm việc đấu giá cũng chững lại có rất ít các nhà đầu tư đăng

ký tham gia đấu giá, không đủ số lượng người để tiến hành đấu giá

- Số lượng người tham gia đấu giá: Số người tham gia đấu giá là yếu tố có ảnh hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một phiên đấu giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn, vì vậy giá trúng sẽ cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Thị Hương Giang, 2005)[25]

- Ngoài ra các chủ thể tổ chức đấu giá: về sự chuyên nghiệp, cách thức tổ chức đấu giá, công tâm (sự khách quan, trung thực…) cũng ảnh hưởng tới giá đất

và công tác đấu giá QSD đất

1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài

- Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử

dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước Nghị định số 05/2004/NĐ-CP, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản

- Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về thẩm định giá, đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 17/2005/TT-BTC về hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ; Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Thông tư 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động tư vấn về giá đất Thông tư

số 03/2012/TT-BTC ngày 5 tháng 1 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá và lệ phí cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế

độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định

về giá đất; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền sử dụng đất Đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư

số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Đến năm 2015 Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính đã ban hành Thông

tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4 tháng 4 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5 tháng 1 năm 2015 của Bộ Tài chính về việc sửa đổi, bổ sung một số điều thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

1.3 Tổng quan kết quả nghiên cứu và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

1.3.1 Tổng quan công tác đấu giá quyền sử dung đất ở Việt Nam

1.3.1.1 Trách nhiệm của UBND cấp huyện trong tổ chức thực hiện đấu giá QSD đất

- Chỉ đạo lập kế hoạch hàng năm và phương án sử dụng đất để đấu giá quyền

sử dụng đất tạo nguồn vốn xây dựng cơ sở hạ tầng;

- Lập danh mục các dự án đầu tư bằng vốn đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn, trình Hội đồng nhân dân cấp huyện quyết định; đồng thời báo cáo Sở Kế hoạch và Đầu tư và Sở Tài chính để cân đối, theo dõi;

- Lập và chỉ đạo UBND cấp xã lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, lập hồ sơ sử dụng đất, thực hiện việc giải phóng mặt bằng để tổ chức đấu giá quyền

sử dụng đất;

- Ban hành Quy chế đấu giá làm căn cứ tổ chức đấu giá QSD đất Trước khi ban hành phải báo cáo Sở Tài nguyên Môi trường để chủ trì cùng các Sở, ngành xem xét, thẩm định, có văn bản thoả thuận làm căn cứ quyết định;

- Xây dựng và đề xuất giá sàn và bước giá, báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường, trình Uỷ ban nhân dân Thành phố phê duyệt (hoặc quyết định phê duyệt các trường hợp thuộc thẩm quyền); Mở phiên đấu giá, xét giá và trình phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất;

- Quản lý và sử dụng vốn thu được từ đấu giá QSD đất theo tỷ lệ cân đối cho ngân sách cấp huyện để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng có hiệu quả, theo quy định của pháp luật;

- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, cấp Giấy phép xây dựng công trình theo thẩm quyền;…[13], [15]

1.3.1.2 Thành lập Hội đồng đấu giá QSD đất đối với cấp Huyện

Theo thông tư số 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC của Bộ Tài Chính và

Bộ TN&MT ngày 08 tháng 01 năm 2010 “Hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế tài chính của Tổ chức phát triển quỹ đất” thì Trung tâm phát triển quỹ đất cấp huyện sẽ “tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dư ̣án có sử dung đ ̣ ất theo quy điṇ h của pháp luât

Theo quy định tại Điều 20-Nghị định 17/2010/CP [12] về đấu giá tài sản

“Trong trường hợp đặc biệt, tài sản là quyền sử dụng đất giá có giá trị lớn, phức tạp hoặc trong trường hợp không thuê được tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp thực hiện việc bán đấu giá” thì Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện được thành lập để bán đấu giá QSD đất chứ không phải Trung tâm phát triển quỹ đất cấp huyện thực hiện, cụ thể:

Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất cấp Huyện do chủ tịch hoặc phó chủ tịch UBND cấp huyện là chủ tịch Hội đồng Thành viên Hội đồng gồm:

- Giám đốc ban quản lý dự án hoặc tổ chức phát triển quỹ đất cấp huyện (chủ đầu tư) - phó chủ tịch hội đồng;

- Trưởng phòng Tài chính - kế hoạch cấp huyện - uỷ viên;

- Trưởng phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện - uỷ viên;

- Trưởng phòng Quản lý đô thị cấp huyện - uỷ viên; - Thanh tra nhà nước cấp huyện - uỷ viên

1.3.1.3 Xác định giá sàn và bước giá trong đấu giá

- Giá sàn làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trên nguyên tắc: sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất trong điều kiện bình thường tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương với thửa đất đấu giá Giá sàn không được thấp hơn giá giao đất, giá cho thuê đất do Uỷ ban nhân dân Thành phố quy định hàng năm tại thời điểm tổ chức đấu giá

- Bước giá là khoảng cách giá quy định để người tham gia đấu giá bỏ giá và

là phần chênh lệch giữa giá trúng và giá không trúng thấp hơn liền kề cho 1m2 đất, trên cùng một ô đất hoặc một nhóm các thửa đất đấu giá

Bước quy định tối thiểu là 100.000đ/m2 và tối đa là 1.000.000đ/m2 đất đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, từ 1000 đồng/m2/năm đến 20.000đồng/m2/năm đối với trường hợp cho thuê đất [14], [17]

1.3.1.4 Thông báo mời tham gia đấu giá và bán hồ sơ mời đấu giá

Việc thông báo mời tham gia đấu giá được thực hiện theo nguyên tắc mời đấu rộng rãi Bên tổ chức đấu giá niêm yết công khai thông báo tại: Trụ sở cơ quan

tổ chức đấu giá; Trung tâm giao dịch đất đai và phát triển quỹ đất; Tại điểm tổ chức đấu giá; Trụ sở UBND cấp Huyện, cấp xã (nơi có đất)

Phải thông báo mời đấu giá trên Đài truyền thanh cấp Huyện và tối thiểu 3 lần trên một trong các phương tiện thông tin đại chúng: Báo, Đài truyền hình, Đài phát thanh, Báo điện tử trước khi phát hành hồ sơ mời đấu giá tối thiểu 15 ngày

Nội dung thông báo công khai gồm: địa điểm, diện tích, kích thước, mốc giới thửa đất, mục đích sử dụng hiện tại, quy hoạch sử dụng đất chi tiết, mục đích

sử dụng đất theo quy hoạch, quy hoạch xây dựng chi tiết, thời hạn sử dụng đất; thời gian, địa điểm đăng ký, thời điểm tiến hành đấu giá và các thông tin khác có liên quan đến thửa đất

Hồ sơ mời đấu giá được bán công khai tại trụ sở cơ quan tổ chức đấu giá và Trung tâm giao dịch đất đai và phát triển quỹ đất của địa phương Cơ quan tổ chức đấu giá và Trung tâm giao dịch đất đai và phát triển quỹ đất có trách nhiệm phối hợp trong việc tổ chức bán hồ sơ, lập danh sách các đơn vị mua hồ sơ, đăng ký dự đấu giá

1.3.1.5 Phí đăng ký tham gia đấu giá và nộp hồ sơ đấu giá

Tổ chức, cá nhân đăng ký và nộp hồ sơ tham gia đấu giá phải nộp các khoản tiền sau đây:

- Tiền đặt cọc (tiền bảo lãnh - tiền đặt trước) do UBND cấp tỉnh quyết định cho từng cuộc đấu giá nhưng tối đa không quá 5% giá khởi điểm của thửa đất đấu giá Người trúng đấu giá được trừ tiền đặt cọc vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp

- Phí đấu giá (tiền mua hồ sơ đấu giá): khoản phí này nộp khi đăng ký tham gia đấu giá, đây là khoản thu nhằm bù đắp chi phí cho việc tổ chức bán đấu giá và thu phí (như chi phí niêm yết, thông báo công khai việc bán đấu giá, chi phí tổ chức đăng ký mua tài sản bán đấu giá, chi phí hồ sơ tham gia đấu giá, chi phí trưng bày, cho xem tài sản, chi phí tổ chức thực hiện phiên bán đấu giá, chi phí bàn giao tài sản, …)

Theo thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 5/01/2012 của Bộ tài chính hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá [20]:

Bảng 1.1 Bảng thu phí đấu giá đối với trường hợp bán đấu giá QSD đất STT Giá khởi điểm của giá sàn Mức thu (đồng/hồ sơ)

Trường hợp để đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân

(Nguồn: Thông tư số 03/2012/TT-BTC)[20]

1.3.1.6 Xác định tư cách người tham gia đấu giá

Việc xác định tư cách người tham gia đấu giá được tiến hành ngay sau khi hết hạn nộp hồ sơ, có sự chứng kiến của các cơ quan mời dự và một số người đại diện cho những người tham gia đấu giá do Chủ tịch Hội đồng đấu giá chỉ định mời ngẫu nhiên Biên bản xác định tư cách người tham gia đấu giá ghi rõ thành phần tham dự, lượng người tham gia đấu giá đủ và không đủ tư cách dự đấu giá Đại diện các thành phần tham dự phải ký tên xác nhận nội dung biên bản (Biên bản và kết quả xét tư cách phải được bảo quản theo chế độ quản lý hồ sơ mật) Chỉ được thông báo công khai danh sách những người không đủ tư cách dự đấu giá biết

Hồ sơ xác định tư cách người tham gia đấu giá được bỏ vào một phong bì

khổ A4 và nộp cho Hội đồng đấu giá QSD đất để kiểm tra tư cách

1.3.1.7 Hình thức đấu đấu giá và xét kết quả đấu giá

* Hình thức đấu giá:

Hội đồng đấu giá có thể lựa chọn một trong ba hình thức đấu giá sau:

- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng, mở kết quả công khai:

Người tham gia đấu giá bỏ phiếu dự đấu giá của mình vào hòm phiếu trong thời gian quy định trước sự chứng kiến của các thành phần dự đấu giá Kết quả đấu

giá được công khai tại chỗ ngay sau khi kết thúc việc bỏ phiếu đấu giá, người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá

Trường hợp đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất để xây dựng nhà ở thì việc xét người trúng giá cho từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ tự người bỏ giá từ cao xuống thấp được chọn vị trí cho đến khi đủ số lượng các thửa đất Trường hợp 1 thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho những người đó bắt thăm để chọn được người trúng giá

- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, mở công bố công khai từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người trả giá cao hơn thì người cuối cùng có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá:

Người tham gia đấu giá bỏ phiếu dự đấu giá của mình vào hòm phiếu trong thời gian quy định trước sự chứng kiến của các thành phần dự đấu giá Kết quả đấu giá được công khai tại chỗ ngay sau khi kết thúc việc bỏ phiếu đấu giá

Sau khi tổ chức đấu giá vòng đấu thứ nhất, Hội đồng công bố kết thúc vòng đấu và mức giá trả cao nhất của vòng đấu này; tuyên bố vòng đấu tiếp theo, xác định số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá; công bố giá sàn của vòng đấu giá tiếp theo là mức giá trả cao nhất của vòng đấu liền kề trước đó

Hình thức đấu giá này phải thực hiện tối thiểu qua 3 vòng đấu bắt buộc Các vòng đấu tiếp theo được diễn ra tương tự như các vòng đấu trước đó Cuộc đấu giá chỉ kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và không còn người tiếp tục tham gia đấu giá Đối với trường hợp không công bố công khai giá khởi điểm thì Hội đồng chỉ được công bố giá khởi điểm sau vòng đấu thứ nhất

Trường hợp tất cả các đối tượng tham gia đấu giá ở vòng đấu thứ nhất đều

bỏ mức giá thấp hơn mức giá khởi điểm thì Hộ đồng tuyên bố cuộc đấu giá không thành Hội đồng đấu giá sẽ xem xét điều chỉnh lại mức giá khởi điểm cho phù hợp

và tiến hành tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác do Chủ tịch Hội đồng đấu giá quyết định

Trường hợp sau 3 vòng đấu bắt buộc, đến 1 vòng đấu bất kỳ mà tất cả người tham gia đấu giá tự nguyện từ chối không tham gia đấu giá thì tổ chức cho những

người có mức bỏ giá cao nhất của vòng đấu trước đó bốc thăm để xác định người trúng đấu giá Giá trúng đấu giá là giá trả cao nhất của vòng đấu liền kề trước đó

- Đấu giá theo hình thức trả giá công khai bằng lời:

Hội đồng chỉ được công bố giá sàn vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá Người tham gia đấu giá trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người trả giá tiếp Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá

Trường hợp tất cả đối tượng tham gia đấu giá đều trả giá thấp hơn giá sàn thì Hội đồng đấu giá quyết định đình chỉ phiên đấu giá, báo cáo cơ quan chức năng có thẩm quyền điều chỉnh giá sàn

Nếu tổ chức đấu nhiều vòng, hoặc trả giá bằng lời trực tiếp thì thời gian bỏ giá của mỗi vòng là 5 phút, đấu một vòng thời gian viết và bỏ giá không quá 20 phút

* Xử lý vi phạm quy chế trong đấu giá:

Chủ tịch Hội đồng quyết định đình chỉ hoặc huỷ bỏ kết quả đấu giá trong các trường hợp sau:

- Một nhóm đối tượng cùng tham gia đấu giá nhiều thửa đất khác nhau;

- Phát hiện người tham gia đấu giá thông đồng bỏ giá thấp;

- Người trúng giá từ chối không nhận quyền được trúng đấu giá hoặc rút lại giá đã trả;

* Xử lý các trường hợp phát sinh sau khi công bố kết quả đấu giá:

Trường hợp người trúng đấu giá từ chối không nhận QSD đất hoặc rút lại giá

đã trả thì người bỏ giá thấp hơn liền kề được Hội đồng đấu giá xem xét phê duyệt trúng giá bổ sung, nếu giá của người liền kề không thấp hơn giá khởi điểm của vòng đấu cuối cùng Nếu người trúng giá bổ sung từ chối không nhận QSD đất thì Hội đồng đấu giá ra văn bản huỷ bỏ kết quả trúng đấu giá Hội đồng sẽ xem xét tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác

Trường hợp đấu giá đối với khu đất đã được chia thành nhiều thửa nhỏ để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân thì người tham gia đấu giá được quyền nộp hồ

sơ đăng ký nhiều thửa đất khác nhau (mỗi thửa đất một hồ sơ) Trường hợp người tham gia đấu giá, nhưng không trúng giá thửa đất trước, nếu không vi phạm quy chế

đấu giá thì được tham gia đấu giá thửa đất sau, nhưng phải nộp thêm lệ phí đấu giá bằng 50% của mức nộp ban đầu

1.3.1.8 Phê duyệt kết quả đấu giá, quyết định giao đất

Căn cứ vào biên bản đấu giá và đề nghị của Hội đồng đấu giá QSD đất, Chủ tịch Hội đồng đấu giá QSD đất trình UBND cấp Huyện quyết định kết quả đấu giá làm cơ sở cho việc nộp tiền và lập hồ sơ giao đất đối với trường hợp người trúng đấu giá là hộ gia đình, cá nhân

Trường hợp trúng đấu giá là tổ chức: trình UBND Tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất và Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCN QSD đất theo quy định của Luật Đất đai

1.3.1.9 Nộp tiền sử dụng đất

Căn cứ quyết định phê duyệt kết quả đấu giá, người trúng đấu giá nộp đủ một lần tiền sử dụng đất theo quy định của Quy chế đấu giá Số tiền sử dụng đất thực nộp được thanh quyết toán trên cơ sở diện tích đất thực tế sau khi bàn giao mốc giới

Người trúng đấu giá chậm nộp tiền thì phải nộp lãi trên số tiền chậm nộp theo lãi suất tiền vay Ngân hàng thương mại (áp dụng lãi suất của kỳ hạn 06 tháng, tính theo trung bình cộng lãi suất quy định của 3 Ngân hàng thương mại), thời gian chậm nộp không quá 3 tháng Sau thời gian trên, nếu chưa nộp tiền, người trúng đấu giá được hoàn lại số tiền đã nộp và không được tính lãi, trượt giá, đồng thời bị phạt tiền (bằng số tiền bảo lãnh dự đấu giá), bổ sung vào Ngân sách Nhà nước

Trường hợp bên tổ chức đấu giá chậm bàn giao đất cho người trúng đấu giá

so với thời gian quy định tại hồ sơ mời đấu giá thì bên tổ chức đấu giá phải trả lãi cho bên trúng đấu giá theo thời gian chậm bàn giao đất theo giá trị thửa đất và lãi suất nêu trên Bên tổ chức đấu giá phải chịu trách nhiệm trước cơ quan quản lý cấp trên về số tiền này

1.3.1.10 Giao đất, cấp GCN QSD đất cho người trúng đấu giá

Sau khi nộp tiền sử dụng đất, người trúng đấu giá QSD đất được bàn giao mốc giới thửa đất trên bản đồ và ngoài thực địa, cấp trích lục bản đồ để làm thủ tục xin cấp phép xây dựng

Bên tổ chức đấu giá có trách nhiệm hoàn chỉnh giấy tờ về đất theo quy định cho người trúng giá

Trường hợp sau khi phê duyệt kết quả đấu giá, người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh quy hoạch trong đó có hệ số sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì phải nộp bổ sung nghĩa vụ với Ngân sách Nhà nước

1.3.2 Kết quả triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương

và trên địa bàn tỉnh Lào Cai

1.3.2.1 Kết quả triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương

Mặc dù đấu giá QSDĐ mới được triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố nhưng đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người SDĐ và Nhà nước Một số địa phương đi đầu trong cả nước về giao đất, cho thuê đất dưới hình thức đấu giá là Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Nghệ An, và Vĩnh Phúc…

Tính đến tháng 12/2015 trên cả nước đã có 64/64 tỉnh thực hiện giao, cho thuê ðất có thu tiền sử dụng ðất dýới hình thức đấu giá Theo con số thống kê chính thức của Bộ Tài Nguyên và Môi trường, cả nước đã có 38 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất với số biên chế gần 570 người, riêng cấp huyện đã có 430/672 đơn vị cấp huyện thành lập Trung Tâm phát triển quỹ đất với tổng số biên chế gần 262 người.”[19]

Tính đến đầu năm 2015, cả nước đã có 372 tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp được thành lập (trong đó có 64 Trung tâm bán đấu giá tài sản trực thuộc Sở

Tư pháp các tỉnh và 308 doanh nghiệp bán đấu giá tài sản), tổng số đấu giá viên cả khối doanh nghiệp và đơn vị sự nghiệp của nhà nước là 831 người, các tổ chức bán đấu giá tài sản đã thực hiện bán đấu giá tài sản là đất và thu vào cho ngân sách nhà nước hơn 105.434,3 tỉ đồng, trong năm 2015 riêng thành phố Hà Nội thu 2.426 tỷ đồng từ đấu giá đất, Vĩnh Phúc 2.021 tỷ đồng, Nghệ An, 1.976 tỷ đồng [19]

Về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho diện tích đất trúng đấu giá: Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm 2015: có 64/64 tỉnh thành đã hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho diện tích đất trúng đấu giá năm 2014 đạt trên 95% diện tích các loại đất Trong

đó, đất sản xuất nông nghiệp đã cấp đạt 91,30%, đất sản xuất lâm nghiệp đã cấp đạt 89,20%, đất nuôi trồng thủy sản đã cấp đạt 88,73%, đất ở tại đô thị đã cấp đạt 86,90%, đất ở tại nông thôn đã cấp đạt 95,00.” [19] Hệ thống VPĐKQSD đã góp phần cải cách thủ tục hành chính, thực hiện các nhiệm vụ về đăng ký đất đai, tạo ra

sự chuyển biến mạnh mẽ trong việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất cho các cá nhân, tổ chức trúng đấu giá quyền sử dụng đất

Nhìn chung, các tổ chức bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất, đã thực hiện các trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm chặt chẽ và khách quan, cơ bản tuân thủ đúng các quy định của pháp luật, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn liên quan, đảm bảo thực hiện tốt công tác xã hội hóa hoạt động đấu giá trên địa bàn các tỉnh, góp phần tích cực trong thực hiện tốt các giao dịch của

tổ chức, cá nhân phục vụ phát triển kinh tế của cả nước Hoạt động bán đấu giá tài sản trong những năm qua đã có chuyển biến tích cực và đạt được một số kết quả nhất định, góp phần tăng nguồn thu ngân sách cho địa phương, đóng góp vào quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Việc triển khai thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn, nhìn chung nhận được sự quan tâm, ủng

hộ của các ngành, các cấp ở địa phương Chủ trương xã hội hóa tiếp tục được đẩy mạnh và vai trò quản lý của Nhà nước đối với tổ chức, hoạt động bán đấu giá tài sản tiếp tục được tăng cường ở các địa phương

1.3.2.2 Kết quả triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai

a, Cơ cấu tổ chức

Đội ngũ đấu giá viên: Tỉnh Lào Cai hiện có 05 đấu giá viên đang hành nghề tại 02 tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, các đấu giá viên đều có trình độ Đại học, đều đã trải qua các các lớp đào tạo nghề đấu giá do Học viện tư pháp tổ chức, được đào tạo về nghiệp vụ đấu giá, có đạo đức, lập trường tư tưởng, bản lĩnh vững vàng,

kỹ năng nghề nghiệp đảm bảo điều hành các phiên đấu giá theo đúng trình tự, thủ tục luật định, khách quan, minh mạch, đã tham gia điều hành nhiều cuộc bán đấu giá, kinh nghiệm tổ chức và điều hành các cuộc bán đấu giá tài sản

* Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp:

Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản Lào Cai (sau đây được gọi là trung tâm) là đơn vị sự nghiệp thuộc Sở Tư pháp, được thành lập theo Quyết định

293/1998/QĐ-UB ngày 06/11/1998 của UBND tỉnh Lào Cai theo Nghị định

86/NĐ-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ (nay là Nghị định 17/86/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản)

là một trong những tỉnh thành lập và đi vào hoạt động từ đó cho đến nay

+ Về nhân sự: Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản Lào Cai gồm có: Lãnh đạo Trung tâm: 01 Giám đốc, 01 Phó giám đốc Cơ cấu tổ chức gồm 03 phòng, hai phòng nghiệp vụ bán đấu giá tài sản (gồm 04 người) và Phòng Tài chính - tổng hợp (03 người)

+ Về cơ sở vật chất: Trung tâm có trụ sở tại số nhà 151, đường Hoàng Liên, phường Cốc Lếu, thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai

* Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản: công ty TNHH dịch vụ bán đấu giá tài sản Hòa Bình (là công ty bán đấu giá tài sản duy nhất trên địa bàn tỉnh tỉnh hiện nay do 01 luật sư kiêm nhiệm Giám đốc công ty)

* Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện, thành phố:

Có 09 Hội đồng bán đấu giá tài sản tại 09 huyện, thành phố Hội đồng do Chủ tịch UBND huyện, thành phố quyết định thành lập để bán đấu giá tang vật, phương tiện vi phạm hành chính do người có thẩm quyền của cơ quan cấp huyện, thành phố trở xuống ra quyết định tịch thu theo quy định của pháp luật Hội đồng có thành phần gồm đại diện của cơ quan có thẩm quyền quyết định tịch thu tài sản, Phòng Tài chính Kế hoạch, Phòng Tư pháp và đại diện cơ quan có liên quan

* Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt

Trong 05 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, trên địa bàn thành phố chưa có trường hợp nào phải thành lập Hội đồng bán đấu giá trong trường hợp đặc biệt theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP

b, Tình hình chuyển giao bán đấu giá quyền sử dụng đất sang các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp

- Thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ

về bán đấu giá tài sản đã tạo sự bình đẳng giữa các tổ chức bán đấu giá tài sản, thúc đẩy sự phát triển của dịch vụ bán đấu giá tài sản

- Xác định sự quan trọng của hoạt động bán đấu giá tài sản trong đời sống xã hội cũng như phát triển kinh tế UBND tỉnh đã quan tâm chỉ đạo Sở Tư pháp tăng cường công tác quản lý Nhà nước đối với hoạt động bán đấu giá trên địa bàn tỉnh, tham mưu giúp UBND tỉnh ban hành các văn bản nhằm khuyến khích phát triển các

tổ chức đấu giá chuyên nghiệp trên địa bàn tỉnh

- UBND các huyện, thành phố trên địa bàn tỉnh đã làm tốt công tác phổ biến, tuyên truyền, quán triệt rộng rãi Nghị định số 17/2010/NĐ-CP đến các cơ quan, tổ chức, cá nhân trên địa bàn Kiện toàn Hội đồng đấu giá cấp huyện

- Hoạt động bán đấu giá tài sản trong thời gian qua đã có những đóng góp nhất định trong phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn tỉnh Đảm bảo thực hiện việc bán tài sản của Nhà nước đúng quy định, góp phần không nhỏ vào kế hoạch thu ngân sách hàng năm của tỉnh

- Từ khi chuyển giao bán đấu giá quyền sử dụng đất sang các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp được mọi người dân đều đồng tình ủng hộ, UBND tỉnh tập trung lãnh đạo, chỉ đạo tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ một cách nghiêm túc

- Về hiệu quả kinh tế: Các cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất do các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp tiến hành, giá bán được đều chênh lệch cao hơn đáng kể so với giá khởi điểm, góp phần tăng thu ngân sách Trong quá trình tổ chức bán đấu giá được thực hiện một cách công khai, minh bạch nên không còn tình trạng cán bộ, lãnh đạo, các ngành lợi dụng chức quyền nhận những khu đất, thửa đất đắc địa, thuận lợi cho việc kinh doanh, thương mại dịch vụ để mua với giá thấp như thời gian trước đây Giá quyền sử dụng đất đã bán được sau các cuộc bán đấu giá cơ bản đã sát giá thị trường nên tình trạng găm đất chờ lên giá của người mua đã giảm đáng kể, những người mua được hầu hết là người thật sự có nhu cầu sử dụng

Tuy nhiên, tình trạng “quân xanh, quân đỏ” trong các cuộc bán đấu giá vẫn là vấn đề nhức nhối khiến cho người mua được quyền sử dụng đất vẫn chi một khoản tiền không nhỏ cho nhóm người này ngoài khoản tiền trúng đấu giá đã nộp cho Nhà nước (Sở Tư pháp tỉnh Lào Cai, 2015)

c, Nguồn thu từ công tác đấu giá quyền sử dụng đất

- Năm 2014 tỉnh Lào Cai có nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất là 660.000.000.000 đồng, năm 2015 là 800.000.000.000 đồng, tính hết tháng 4/2016 thu được 270.000.000.000 đồng

- Đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần làm tăng ngân sách nhà nước của tỉnh, tạo nguồn vốn cho nhiều dự án quan trọng trên địa bàn tỉnh như:

+ Trích 30% số thu phát sinh hàng năm để bổ sung vốn cho Quỹ phát triển đất Trường hợp Dự án do tỉnh vay vốn của Quỹ đầu tư phát triển hoặc Quỹ phát triển đất, hoặc tạm ứng vốn tạm thời nhàn rỗi của ngân sách tỉnh để tạo quỹ đất bán đấu giá thì thực hiện trích 30% bổ sung vốn cho Quỹ phát triển đất sau khi đã trừ các khoản chi phí của Dự án như sau: chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tạo quỹ đất để bán đấu giá

+ Hoàn trả các khoản ngân sách tỉnh vay, tạm ứng để đầu tư phát triển đến hạn phải trả trong năm

+ Bố trí 10% số kinh phí còn lại để thực hiện các nhiệm vụ quản lý đất đai,

đo đạc bản đồ địa chính

+ Bố trí đủ vốn thanh toán cho các công trình xây dựng cơ bản, có tính chất xây dựng cơ bản đã quyết toán hoặc có khối lượng hoàn thành, chuyển tiếp từ những năm trước

+ Bồi thường, hỗ trợ tái định cư và chi đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tạo quỹ đất để bán đấu giá (chuẩn bị đầu tư, thiết kế quy hoạch, san tạo mặt bằng, xây dựng nền, mặt đường, vỉa hè, hệ thống cấp thoát nước)

+ Chi đầu tư cơ sở hạ tầng các xã trong quy hoạch xây dựng nông thôn mới + San tạo mặt bằng và xây dựng các công trình phụ trợ của các điểm trường thuộc Chương trình kiên cố hóa trường, lớp học, xây dựng các công trình cho các trường học nhằm đạt chuẩn quốc gia, xây dựng, sửa chữa trụ sở và trạm xá xã, hỗ trợ làm nhà văn hóa thôn, bản, cụm dân cư, xây dựng hạ tầng du lịch, xây dựng đường giao thông, kiến thiết thị chính và các công trình phục vụ công cộng, sửa chữa trụ sở các cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp do huyện, thành phố quản lý

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai thông qua việc đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố từ năm 2013 đến năm 2017 (năm bắt đầu công tác đấu giá diễn ra và được quản lý một cách có hệ thống trên địa bàn thành phố)

2.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu

- Địa điểm nghiên cứu: thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai

- Thời gian nghiên cứu: từ tháng 07 năm 2017 đến tháng 06 năm 2018

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Đánh giá thực trạng sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Lào Cai tác động đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất

- Thực trạng sử dụng đất

- Hiện trạng quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Lào Cai

2.3.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai

- Quy chế đấu giá

- Quy trình thực hiện hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố

- Thực trạng kết quả đấu giá quyền sử dụng đất

- Đánh giá chung hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố

2.3.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất

- Thị trường

- Giá sàn và bước giá

- Quy hoạch và mức độ đầu tư cơ sở hạ tầng và môi trường

- Công tác cấp GCN QSD đất cho các đối tượng trúng đấu giá

2.3.4 Kết quả khảo sát của người dân và xã hội và tính hiệu quả của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Lào Cai

- Kết quả khảo sát về qui trình

- Kết quả khảo sát về tính công khai, minh bạch trong quá trình đấu giá

2.3.5 Đánh giá chung về hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất và giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai

- Đánh giá chung

- Một số giải pháp hoàn thiện

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu

* Thu thập thông tin bằng nguồn thứ cấp

- Số liệu thu thập từ Niên giám thống kê tỉnh Lào Cai năm 2011-2015; Thống kê đất đai năm 2011-2015 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lào Cai; Quy hoạch tổng thể phát KT-XH thành phố Lào Cai tỉnh Lào Cai đến năm 2020, định hướng đến năm 2030;

- Số liệu từ các báo cáo của UBND thành phố Lào Cai tỉnh Lào Cai; Phòng Tài nguyên Môi trường; Trung tâm Phát triển Quỹ đất; Trung tâm Hành chính Công, các Tổ chức đấu giá thành phố Lào Cai tỉnh Lào Cai và các kết quả đã công

bố của các cuộc điều tra khảo sát và đề tài nghiên cứu khoa học quản lý hành chính liên quan do các cá nhân, cơ quan trong nước và quốc tế thực hiện

* Thu thập thông tin bằng nguồn sơ cấp

Thông tin sơ cấp được thu thập qua quá trình khảo sát điều tra xã hội học trên hai nhóm đối tượng là cán bộ công chức và người dân