Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án phát triển đô thị loại vừa tiểu dự án thành phố lào cai, tỉnh lào cai sử dụng vốn vay ngân hàng thế giới (WB)

Nhận thức được tầm quan trọng của công tác bồi thường, hỗ trợ,tái định cư trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, được sự thống nhất của giảng viên hướng dẫn, tôi tiến hành thực hiện

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - NĂM 2018

I I

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN THẾ HUẤN

THÁI NGUYÊN - NĂM 2018

I I

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do chính tôi thực hiện.Các số liệu sơ cấp và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưađược ai công bố trong bất cứ công trình nào khác

Tác giả

Phạm Việt Anh

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bảnthân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô,bạn bè, đồng nghiệp và người thân

Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Thế Huấn giảng viên Đại học Nông Lâm Thái Nguyên người đã luôn theo sát, tận

tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn Tôi xinchân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo đã luôn giúp đỡ tạo mọi điềukiện cho tôi trong thời gian qua

Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo UBND phường Bình Minh, và cán

bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất,cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này

Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọiđiều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thựchiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !

Thái Nguyên, tháng 09 năm 2018

Tác giả

Phạm Việt Anh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ ix MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài

1 2 Mục tiêu nghiên cứu

2 3 Ý nghĩa của đề tài 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

4 1.1.1 Khái niệm về bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định cư 4

1.1.2 Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng

5 1.1.3 Vai trò của việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

6 1.1.4 Một số yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB

6 1.2 Cơ sở pháp lý

12 1.2.1 Những văn bản của Chính phủ và cơ quan trung ương

12 1.2.2 Những văn bản của địa phương

13 1.2.3 Cơ sở pháp lý liên quan dự án 14

41.3 Cơ sở thực tiễn của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 17

1.3.1 Chính sách bồi thường GPMB của một số nước trên thế giới 17

1.3.2 Khái quát thực trạng công tác giải phóng mặt bằng một

số

tỉnh trong nước .20

1.4 Một số nghiên cứu liên quan đến giải phóng mặt bằng 25

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

31

2.1 Đối tượng nghiên cứu 31

2.2 Phạm vi nghiên cứu 31

2.2.1 Phạm vi thời gian 31

2.2.2 Phạm vi không gian 31

2.3 Nội dung nghiên cứu 31

2.4 Phương pháp nghiên cứu

32 2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu

32 2.4.2 Phương pháp chuyên gia

33 2.4.3 Phương pháp xử lý thông tn, số liệu 33

2.4.4 Phương pháp phân tích số liệu

33 Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34

3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; công tác quản lý và sử dụng đất đai của phường Bình Minh, thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai 34

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 34

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 37

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội tác động đến việc sử dụng đất đai

40 3.1.4 Công tác quản lý đất đai của nhà nước trên địa bàn phường Bình Minh, thành phố Lào Cai 41

3.1.5 Hiện trạng sử dụng đất và cơ cấu sử dụng đất của phường Bình Minh, thành phố Lào Cai 44

3.2 Đánh giá kết quả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự án Phát triển đô thị loại vừa - Tiểu dự án thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2011-2017 sử dụng vốn vay Ngân hàng thế giới (WB) 45

53.2.1 Khái quát về dự án Phát triển đô thị loại vừa - Tiểu dự án thành

phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2011-2017 sử dụng vốn vay Ngân

hàng thế giới (WB) 45

63.2.2 Bồi thường về đất khi khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án 473.2.3 Bồi thường về tài sản trên đất 53

3.2.4 Kết quả công tác hỗ trợ thu hồi đất tại hai khu tái định cư 573.3 Đánh giá ảnh hưởng của kết quả công tác bồi thường, giải phóng

mặt bằng dự án Phát triển đô thị loại vừa- Tiểu dự án thành phố

Lào

Cai đến đời sống của người dân bị thu hồi đất 62

3.3.1 Tác động tới kinh tế 653.3.2 Tác động tới xã hội 673.3.3 Tác động tới môi trường 713.4 Đánh giá thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao

hiệu quả của công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất 743.4.1 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác bồi thường

GPMB khi Nhà nước thu hồi đất 743.4.2 Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác bồi

thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất 75

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79

TÀI LIỆU THAM KHẢO 82

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của phường Bình Minh, thành phố

Lào Cai năm 2017 44Bảng 3.2: Tổng diện tích đất thu hồi của Dự án phát triển đô thị loại

vừa - Tiểu dự án thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn

2011 - 2017 47Bảng 3.3: Bảng tổng hợp diện tch, loại đất thu hồi của dự án tái định

cư Đông Hà và Soi Lần 49Bảng 3.4: Tổng hợp đơn giá bồi thường thu hồi các loại đất của dự án

tại khu TĐC Soi Lần và Đông Hà 52Bảng 3.5: Tổng hợp chi phí bồi thường thu hồi các loại đất của dự án

tại khu TĐC Soi Lần và Đông Hà 52Bảng 3.6: Tổng hợp đơn giá bồi thường tài sản, vật kiến trúc khi thực

hiện thu hồi đất của khu TĐC Soi Lần và Đông Hà 54Bảng 3.7: Chi phí bồi thường từng loại tài sản, vật kiến trúc trên đất

của 2 khu TĐC Soi Lần và Đông Hà - phường Bình Minh 54Bảng 3.8: Tổng hợp đơn giá bồi thường cây cối, hoa màu 56Bảng 3.9: Tổng số tiền bồi thường cho cây cối hoa màu tại hai khu

TĐC Soi Lần và Đông Hà - phường Bình Minh 57Bảng 3.10: Tổng chi phí hỗ trợ tại hai khu TĐC Soi Lần và Đông Hà 59Bảng 3.11: Tổng chi phí hỗ trợ của 9 loại hình hỗ trợ tại hai khu TĐC

Soi Lần và Đông Hà 61Bảng 3.12: Khái quát chung về thông tin 100 người dân điều tra 62Bảng 3.13: Kết quả điều tra, phỏng vấn chi tiết về thu hồi và bồi

thường, hỗ trợ của 2 khu TĐC Soi Lần và Đông Hà 63Bảng 3.14: Ý kiến của người dân có đất bị thu hồi trong việc thực hiện

bồi thường và các chính sách hỗ trợ tại 2 khu TĐC Soi Lần

và Đông Hà 64

8Bảng 3.15: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu nhập hồi đất 65Bảng 3.16: Thu nhập bình quân của người dân tại 2 khu TĐC Soi Lần

và Đông Hà - phường Bình Minh 66Bảng 3.17: Trình độ văn hóa, chuyên môn của số người trong độ tuổi

lao động tại 2 khu TĐC Soi Lần và Đông Hà - phườngBình Minh 67Bảng 3.18: Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất

tại 2 khu TĐC Soi Lần và Đông Hà - phường Bình Minh 68Hình 3.6: Biểu đồ số lượng lao động với các ngành nghề khác nhau sau

khi thu hồi đất tại 2 khu TĐC Soi Lần và Đông Hà - phường Bình Minh 69

Bảng 3.19: Tình hình trật tự an ninh, xã hội của người dân sau khi thu

hồi đất tại 2 khu TĐC Soi Lần và Đông Hà - phường Bình Minh 70Bảng 3.20: Tình hình phát triển các công trình công trình hạ tầng kỹ

thuật, hạ tầng xã hội của người dân sau khi thu hồi đất 71

Bảng 3.21: Tình hình môi trường khu vực sống của người dân sau khi

thu hồi đất tại 2 khu TĐC Soi Lần và Đông Hà - phườngBình Minh 72Bảng 3.22: Một số yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ Giải phóng mặt bằng 72

Hình 3.5: Cơ cấu chi phí hỗ trợ của 9 loại hình hỗ trợ tại hai khu TĐC

Soi Lần và Đông Hà - phường Bình Minh 61Hình 3.6: Biểu đồ số lượng lao động với các ngành nghề khác nhau sau

khi thu hồi đất tại 2 khu TĐC Soi Lần và Đông Hà - phườngBình Minh 69Hình 3.7: Mức độ quan trọng các yếu tố ảnh hưởng đến tến độ GPMB

chậm khi thực hiện dự án 73

1

1 Tính cấp thiết của đề tài

MỞ ĐẦU

Trong những năm gần đây, thực hiện đường lối Công nghiệp hóa Hiện đại hóa (CNH - HĐH) đất nước do Đảng đề ra, đất nước ta đã có nhiềukhởi sắc, bộ mặt kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩađang trên đà phát triển với những khu công nghiệp, khu du lịch, văn hóa,dịch vụ… Các dự án liên doanh trong và ngoài nước, các dự án xây dựng cơ

-sở hạ tầng và công trình như: giao thông, thể thao, giải trí… đã và đang đượcđưa vào hoạt động với quy mô lớn Sự thay đổi và phát triển đó đòi hỏi phải

có mặt bằng xây dựng Vì vậy để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xãhội nhà nước phải thu hồi một phần đất đai tự nhiên của người dân

Trong khi đó đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giácủa mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì có thể thay thếđược đối với các ngành sản xuất nông - lâm nghiệp, đồng thời do dân sốngày càng tăng nhanh mà quỹ đất thì có hạn nên đất đai ngày càng có giá trịcao Quy hoạch, thu hồi, bố trí, sắp xếp lại đất đai đáp ứng công cuộc côngnghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước đòi hỏi phải được triển khai một cáchhợp lí và khoa học, tạo điều kiện cho sự phát triển lâu dài và bền vững củađất nước Do đó, vấn đề bồi thường, giá đất, giải phóng mặt bằng phải có

sự quan tâm đúng mức và giải quyết triệt để

Những năm qua, Nhà nước ta đã có nhiều chủ trương chính sách vàgiải pháp tạo cơ sở pháp lý quan trọng đưa công tác đền bù thiệt hại giảiphóng mặt bằng đi vào trật tự, nề nếp, đồng thời đã đạt được những kếtquả nhất định tạo điều kiện có kinh tế - xã hội phát triển, đổi thay từngngày Tuy nhiên, xung quanh vấn đề giải phóng mặt bằng thường xuyên diễn

ra những ách tắc, khó khăn, vướng mắc, trở ngại, có những nơi gây cản trởthành điểm nóng, ảnh hưởng không nhỏ tới tến độ thi công các công trình,

dự án và hạn chế nhịp độ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

Cùng với sự phát triển của cả nước nói chung và nằm trong chủ trươngphát triển mở rộng thành phố Lào Cai nói riêng phường Bình Minh là mộtphường trọng điểm về công tác giải phóng mặt bằng, sắp xếp dân cư để thựchiện các dự án quan trọng của tỉnh và thành phố Trong những năm gầnđây đã có nhiều công trình, dự án được triển khai, thực tế đang đặt ranhững vấn đề cần được quan tâm nghiên cứu Trong đó, công tác bồithường, hỗ trợ và tái định cư là vấn đề cần đặc biệt quan tâm, nghiêmtúc nghiên cứu nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường, đảm bảo quyềnlợi, lợi ích đối với người dân bị thu hồi đất tại phường Từ đó, từng bước

tm ra các giải pháp khắc phục nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện của các

dự án làm cơ sở cho việc vận dụng chính sách ngày một phù hợp với thực tế

dự án và thực tế địa phương

Nhận thức được tầm quan trọng của công tác bồi thường, hỗ trợ,tái định cư trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, được sự thống nhất

của giảng viên hướng dẫn, tôi tiến hành thực hiện nghiên cứu đề tài: “Đánh

giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án: Phát triển đô thị loại vừa- Tiểu dự án thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai sử dụng vốn vay Ngân hàng thế giới (WB)” làm đề tài luận văn Thạc sĩ chuyên ngành Quản lý đất

đai

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá kết quả công tác bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồiđất để thực hiện dự án Phát triển đô thị loại vừa tại thành phố Lào Cai đầu tưtrên địa bàn nghiên cứu

- Đánh giá ảnh hưởng của kết quả công tác bồi thường, giải phóng mặtbằng dự án Phát triển đô thị loại vừa- Tiểu dự án thành phố Lào Cai đến đờisống của người dân bị thu hồi đất

- Đánh giá thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệuquả của công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất.

3 Ý nghĩa của đề tài

3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

Thông qua quá trình nghiên cứu thực hiện đề tài giúp nâng caonăng lực cũng như rèn luyện kỹ năng của mình, vận dụng được những kiếnthức đã học vào thực tễn, đồng thời bổ sung những kiến thức còn thiếu

và kỹ năng tếp cận các phương pháp nghiên cứu khoa học cho bản thân

Đề tài nghiên cứu về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ

và tái định cư là một lĩnh vực nhạy cảm, mang tính nổi cộm trong quá trìnhthực hiện, song kết luận của đề tài sẽ là tiền đề và là cơ sở cho cácnghiên cứu tiếp theo, đồng thời cũng là cơ sở khoa học để có thể đưa

ra những hướng quy hoạch hợp lý, góp phần thiết thực trong việc thựchiện có hiệu quả quá trình CNH - HĐH

Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp đánh giá chung kết quả củacông tác bồi thường, tình hình đời sống việc làm của người dân trước và saukhi bị Nhà nước thu hồi đất Đề tài cũng được coi là tài liệu tham khảo chotrường, khoa và học viên các khóa tiếp theo trong ngành quản lý đất đai

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Từ quá trình nghiên cứu đề tài, giúp tìm ra được những thuận lợi

và mặt khó khăn của công tác tái định cư để từ đó rút ra những giải phápkhắc phục, góp phần đẩy nhanh tến độ bồi thường giải phóng mặt bằng

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

1.1.1 Khái niệm về bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định cư

1.1.1.1 Nhà nước thu hồi đất

Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền

sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thulại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai [2]

1.1.1.2 Bồi thường về đất

Bồi thường là đền bù những tổn hại gây ra Đền bù là trả lại tươngxứng giá trị hoặc công lao Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng vớigiá trị hoặc công lao động cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi củachủ thể khác mang lại Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhànước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi chongười bị thu hồi Trong đó giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền củaquyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụngđất xác định [1]

Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đốivới diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất

1.1.1.3 Hỗ trợ

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có

đất bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển [16].

1.1.1.4 Tái định cư

Tái định cư trong bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đượchiểu là việc di chuyển người có đất bị thu hồi đến sinh sống ổn định tạimột nơi mới thông qua hoạt động hỗ trợ của Nhà nước nhằm giúp người bịthu hồi đất ổn định đời sống, sản xuất tại khu tái định cư [3]

TĐC trong trường hợp bị thu hồi đất là TĐC bắt buộc Đây là mộttrong những kết quả của hoạt động thu hồi đất mà trong đó những người

bị ảnh hưởng buộc phải di chuyển đến một nơi ở mới để xây dựng lại cuộcsống, khôi phục thu nhập và các hoạt động sinh kế khác [1], [2]

1.1.2 Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trìnhmang tnh đa dạng và phức tạp Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự

án, nó liên quan trực tếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích củatoàn xã hội [7]

- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tến hành trên một vùng đấtkhác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau Khu vựcnội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sảntrên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghềdân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: Công nghiệp, tiểu thủ côngnghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ [6];

Khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư làsản xuất nông nghiệp Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặctrưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp vớinhững đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể

- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quantrọng trong đời sống kinh tế, xã hội đối với mọi người dân Đ ối với khuvực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuấtnông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độsản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do

đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ chothuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không chothuê Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đếncông tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồithường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết

để đảm bảo đời sống dân cư sau này [24]

1.1.3 Vai trò của việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trước hết là nhằm bảo đảmlợi ích công cộng

- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhằm bảo đảm giải quyếthài hòa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người bị thu hồi đất

- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư góp phần vào việc duy trì ổn địnhchính trị, trật tự an toàn xã hội [24]

1.1.4 Một số yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB

Dự án được triển khai nhanh hay chậm đó là do công tác bồi thườngGPMB và có rất nhiều yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB:

1.1.4.1 Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng kýquyền sở hữu, quyền sử dụng

Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phảiđăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đượcxét duyệt lập hồ sơ địa chính (HSĐC), cấp GCNQSDĐ Hệ thống HSĐC vàGCNQSDĐ có liên quan mật thiết với công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

và là một trong những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc sử dụng đất,đối tượng và mức bồi thường hỗ trợ [29]

Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống HSĐC có vai trò quan trọng hàng đầu

để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác địnhtính pháp lý của đất đai [31]

Trong công tác bồi thường, GPMB thì GCNQSDĐ là căn cứ để xácđịnh đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường Hiệnnay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tácđăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất.Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn Làmtốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường, GPMB sẽthuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn [24]

1.1.4.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất cũng có hạn Để tồn tại vàduy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sửdụng đất đai để sinh sống Quy hoạch sử dụng đất là biện pháp quản lýkhông thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế

- xã hội và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế,

có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực vớinhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồithường đất đai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quantrọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sửdụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉđược thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnhhưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tác động tới giáđất tính bồi thường

Công tác bồi thường, GPMB liên quan mật thiết với công tác quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua quyết định thu hồi đất vì:

- Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện việc thu hồiđất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

- Căn cứ quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiệnphương án bồi thường giải phóng mặt bằng [7]

Tuy nhiên, chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch sử dụng đấtnói riêng còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt làthiếu tính bền vững Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quyhoạch còn mang nặng tnh chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quyhoạch theo phong trào Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạngquy hoạch “treo”, dự án “treo" [7]

1.1.4.3 Công tác giao đất, cho thuê đất

Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồithường, GPMB và TĐC Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vàoquy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưathực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuếđất quy định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đếnkhó khăn cho công tác bồi thường [7]

1.1.4.4 Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật đất đai

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự pháttriển của nền kinh tế - xã hội Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước

về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phảimang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế [6]

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trongmấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũngtheo đó không ngừng được sửa đổi, bổ sung Từ năm 1993 đến năm 2013,Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sửdụng đất Sau khi quốc hội thông qua Luật Đất đai 2003 và nay là Luật Đất đai

2013 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộcsống

Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB

đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặtbằng cho việc phát triển các dự án đầu tư Tuy nhiên, do chưa ổn định, chưathống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường,GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấyviệc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất cóảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, GPMB Hệ thống văn bảnpháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức

độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng

bộ, thiếu chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi phápluật [6].

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụngđất, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng Kếtquả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môitrường cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi phápluật về đất đai nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung cònyếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nểnang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết cácmối quan hệ về đất đai Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói chungchưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi

vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn Đó là nguyên nhân làm giảm hiệulực thi hành pháp luật, gây mất lòng tn trong nhân dân cũng như các nhàđầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB [6], [7]

1.1.4.5 Yếu tố giá đất và định giá đất

Thứ nhất, Đối với quản lý của Nhà nước: Giá đất là công cụ để Nhà

nước thực hiện công tác quản lý, điều tết sự hoạt động của thị trườngbất động sản nói chung, thị trường nhà đất nói riêng, giảm và tiến tới xóa bỏcác hiện tượng đầu cơ đất đai làm nhũng đoạn thị trường nhà đất Đối vớilĩnh bồi thường, giải phóng mặt bằng thì giá đất có vai trò quan trọng trongviệc điều tiết giữa lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, lợi ích của quốcgia với lợi ích của những người dân bị thu hồi đất Có thể nói, việc quy địnhgiá đất bồi thường giải phóng mặt bằng hợp lý sẽ tạo điều kiện đẩy nhanhtiến độ giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tư và bắt tay vàothực hiện các công trình trên đất bị thu hồi Cùng với công tác đẩy mạnhgiải phóng mặt bằng thì Nhà nước phải có chính sách bồi thường giá trịhợp lý cho những người dân có đất bị thu hồi để người dân di dời chỗ ở,chuyển đổi công việc khác, hoặc có những phương án khác để ổn định cuộcsống của mình Như vậy, Nhà nước vừa phải giải quyết vấn đề giải phóngmặt bằng vừa phải giải quyết vấn đề an sinh cho những người dân bị thu hồiđất Và chính sách về giá đất sẽ có vai trò giải quyết tốt những vấn đềđặt ra Do

vậy, nhà nước cần phải có chính sách về giá đất thích hợp để tại điều ki

ện đẩy nhanh việc giải phóng mặt bằng cũng như giảm khiếu nại, tố cáo vềgiá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng [22], [24]

Giá đất nói chung và giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng nóiriêng là một loại công cụ tài chính để Nhà nước tiến hành thực hiện quản

lý về đất đai, bên cạnh việc quy định các khoản thu vào ngân sách thì đồngthời giá đất còn có tác dụng định hướng thị trường Trên thực tế, bất kỳ Nhànước nào cũng có thể sử dụng nhiều biện pháp khác nhau để thực hiệntốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai của mình Đó có thể là biện pháphành chính, cũng có thể là biện pháp kinh tế, và đôi khi là sự kết hợp của

cả hai biện pháp trên Nhà nước ta đã và đang vận dụng một cách có hiệuquả các quy định của pháp luật trong việc quản lý giá đất [6], [22], [30]

Trong nền kinh tế thị trường, giá đất có cơ chế hình thành và vận hànhriêng theo quy luật khách quan (quy luật cung cầu, quy luật giá trị, quy luậtcạnh tranh…) Song bên cạnh đó Nhà nước cũng đưa ra những biệnpháp nhằm điều chỉnh, đảm bảo, tạo điều kiện cho các quy luật thị trườngvận động lành mạnh, ổn định, đúng hướng Một trong những chính sách phải

kể đến là yếu tố về giá đất Trong điều kiện đổi mới hiện nay ở nước ta, khi

mà đất đai được xác định là nguồn lực quan trọng để phát triển kinh tế xãhội, việc xác định vai trò quản lý của Nhà nước thông qua cơ chế giá với tưcách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai càng có ý nghĩa cả vềphương diện chính trị pháp lý, cả về phương diện quản lý kinh tế [29]

Thứ hai, Đối với người dân bị thu hồi đất: Người dân thường có tâm lý

không muốn bị thu hồi đất vì thu hồi đất sẽ tạo nên sự bất ổn trong cuộcsống hàng ngày đối với những người bị thu hồi đất ở và bất ổn về việc làmđối với những người bị thu hồi đất nông nghiệp Cho nên giá đất chính là việcbồi thường lại giá trị đất đã bị thu hồi cho người dân để người dân bị thuhồi đất có thể tìm được chỗ ở mới tương đương hoặc tốt hơn nơi ở cũ đã bịthu hồi và tạo điều kiện cho họ có cơ hội chuyển đổi nghề nghiệp

Ngoài ra, khi có quy định về giá đất, người có đất bị thu hồi sẽ biếtđược mình sẽ được bồi thường bao nhiêu, bồi thường như thế nào, tạođược tâm lý ổn định hơn cho người có đất bị thu hồi, tránh các trườnghợp cơ quan, người có thẩm quyền lạm quyền ăn chặn đất và tiền bồ ithường đất của người dân [29], [30].

Thứ ba, Đối với các nhà đầu tư trong những trường hợp thu hồi đất

vì mục đích kinh tế: Trong thực tế hiện nay, vấn đề giá đất trong bồi thường

giải phóng mặt bằng đối với các nhà đầu tư luôn là một vấn đề nan giải Muốn

có đất để thực hiện dự án kinh tế thì nhà đầu tư cần phải giải phóng mặtbằng Nhưng vấn đề giải phóng mặt bằng đối với các nhà đầu tư còn phụthuộc rất nhiều đến những thỏa thuận về giá đất đối với những người dân bịthu hồi đất Rất nhiều trường hợp người dân bị thu hồi đất thách giá quá caokhiến cho các nhà đầu tư gặp trở ngại trong việc giải phóng mặt bằng cũngnhư tốn khá nhiều chi phí cho việc giải phóng mặt bằng Trong khi đó, tâm lýcủa các nhà đầu tư thường mong muốn tến hành nhanh chóng dự án đầu tưcủa mình nhưng không thỏa thuận được giá cả với người dân nên nhiều dự án

bị kéo dài rất lâu [31]

Do vậy, một giá đất hợp lý là giải pháp hữu hiệu để các nhà đầu tư cóthể tếp tục thực hiện dự án đầu tư của mình cũng như bồi thường khoảngiá trị tương ứng cho người có đất bị thu hồi để ổn định cuộc sống

Việc bồi thường giá đất hợp lý trong giải phóng mặt bằng sẽ góp phầnhạn chế những xung đột, tranh chấp xảy ra khi Nhà nước tến hành thuhồi đất hiện nay, tình trạng khiếu kiện về giá đất diễn ra khá phổ biến trongthực tế Việc khiếu kiện đó hầu hết xuất phát từ việc giá đất chi trả chongười dân có đất bị thu hồi quá thấp khiến cho cuộc sống của họ lâm vàotình cảnh khó khăn, vừa mất đất, vừa mất việc làm lại chỗ ở bấp bênh Điều

đó làm càng khẳng định được vai trò của giá đất trong bồi thường giải phóngmặt bằng đối với công tác anh sinh xã hội của Nhà nước cũng như sự ổn địnhtrong cuộc sống của người dân bị thu hồi đất [24]

1.1.4.6 Thị trường bất động sản

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất độngsản ngày càng được hình thành và phát triển Ngày nay, thị trường bấtđộng sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống cácloại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định

xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tươnglai

Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảmthiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư cóthể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường);đồng thời người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất, nhà cửa màkhông nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồithường [7]

1.2 Cơ sở pháp lý

1.2.1 Những văn bản của Chính phủ và cơ quan trung ương

* Giai đoạn sau 01 tháng 7 năm 2004 đến 01 tháng 7 năm 2014

- Luật Đất đai 2003 (công bố ngày 10 tháng 12 năm 2003 và có hiệulực từ ngày 01 tháng 7 năm 2004)

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về hướngdẫn thi hành Luật Đất đai

- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về bồithường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 hướng dẫnthực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 hướng dẫnthực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP

- Nghị định 17/2006/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của cácnghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai trong đó có Nghị định

197/2004/NĐ-CP cụ thể như sau: Sửa đổi, bổ sung Điểm b Khoản 1 Điều 3, sửa đổi Điều 29, bổ sung Khoản 3 vào Điều 36, sửa đổi Khoản 2 Điều 48.

- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 quy định bổ sung

về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái địnhcư

- Thông tư số 14/2008/TTLB - BTC - BTNMT ngày 31/1/2008 hướng dẫnthực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung vềviệc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sửdụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thuhồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

* Giai đoạn từ 01 tháng 7 năm 2014 đến nay:

Hiện nay, pháp luật quy định về vấn đề bồi thường, giải phóngmặt bằng như:

- Luật đất đai ngày ngày 29/11/2013;

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về Quy định chi tết thihành một số điều của Luật Đất đai;

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định về bồithường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất;

- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Sửa đổi, bổ sung một sốNghị định, quy định chi tết thi hành Luật đất đai;

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 về hồ sơ giao đất,cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Quy định chi tiết

về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

1.2.2 Những văn bản của địa phương

- Quyết định số 56/QĐ-UBND ngày 29/10/2008 về việc ban hành trình

tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai;

- Quyết định số 47/QĐ-UBND ngày 25/12/2009 về việc sửa đổi một

số điều của Quyết định số 56/QĐ-UBND ngày 29/10/2008 của UBNDTỉnh Lào Cai;

- Quyết định số 45/2009/QĐ-UBND ngày 25/12/2009 Quy định về bồithường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mụcđích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích pháttriển kinh tế trên địa bàn tỉnh Lào Cai; Quyết định số 22/2011/QĐ-UBNDngày 18/8/2011 về việc sử đổi một số điều của bản Quy định về bồithường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mụcđích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích pháttriển kinh tế trên địa bàn tỉnh Lào Cai kèm theo Quyết định số 45/2009/QĐ-UBND;

- Quyết định số 2916/QĐ-UBND ngày 27/10/2011 của UBND tỉnh LàoCai V/v phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án Phát triển đô thị loại vừa

- Tiểu dự án thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2011-2017 sử dụng vốn vay Ngân hàng thế giới (WB);

- Quyết định số 1461/QĐ-UBND ngày 19/6/2012 của UBND tỉnh Lào Caiv/v phê duyệt Phương án tổng thể bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định cư

Dự án phát triển đô thị loại vừa - Tiểu dự án thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Caigiai đoạn 2011-2017 sử dụng vốn vay Ngân hàng thế giới (WB);

- Quyết định số 775/QĐ-UBND ngày 12/4/2012 của UBND tỉnh LàoCai V/v Phê duyệt kế hoạch tái định cư thuộc dự án Phát triển đô thị loại vừa

- Tiểu dự án thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2011-2017 sử dụng vốn vay Ngân hàng thế giới (WB);

- Quyết định số 3175/QĐ-UBND ngày 06/11/2012 của UBND tỉnh LàoCai V/v Phê duyệt bộ đơn giá thay thế áp dụng trong bồi thường giải phóngmặt bằng, tái định cư dự án Phát triển đô thị loại vừa - Tiểu dự án thành phốLào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2011-2017 sử dụng vốn vay Ngân hàng thế giới(WB);

1.2.3 Cơ sở pháp lý liên quan dự án

- Hiến pháp của Việt Nam ban hành năm 1992, sửa đổi bổ sung năm

2001 đã xác nhận quyền sở hữu nhà ở của công dân và bảo vệ quyền

sở hữu nhà ở của họ;

- Luật đất đai 2003 ban hành ngày 26 tháng 11 năm 2003;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủhướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003 sửa đổi

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành luật đất đai

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 16/11/2004 của Bộ Tài chínhhướng dẫn thực hiện Nghị định số 181/2004/NĐ -CP của Chính phủ

- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửađổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luậtđất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nướcthành công ty cổ phần

- Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính

về hướng dẫn sửa đổi bổ sung thông tu 117/2004/TT -BTC ngày7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện nghị định số198/2004/NĐ -CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tền sử dụngđất

- Nghị định số 84/2007/NĐ-Cp ngày 25/5/2007 của Chính phủ quyđịnh bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât, thu hồi đất,thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, tái định cư khiNhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 nghịđịnh sửa đổi bổ sung một số điều Nghị định số 188/2004/NĐ -CP ngày16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 củaChính phủ ban hành quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giáđất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư

- Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 1/10/2009 của Bộ TNMT quyđịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thuhồi đất, giao đất, cho thuê đất.

- Quyết định số 44/QĐ-UBND ngày 25/11/2009 của UBND tỉnh Lào Caibàn hành quy định về giá đất các loại, phân loại đất, phân khu vực đất vàphân loại đường phố, vị trí đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai năm 2010

- Quyết định 49/2010/QĐ-UBND ngày 25/12/2010 ban hành Quyđịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sửdụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích côngcộng, mục đích phát triền kinh tế trên địa bàn tỉnh Lào Cai

- Quyết định số 2916/QĐ-UBND ngày 27/10/2011 của UBND tỉnh phêduyệt Kế hoạch tái định cư dự án Phát triền các đô thị vừa - Tiểu dự ánthành phố Lào Cai

- Quyết định số 775/QĐ-UBND ngày 12/4/2012 của UBND tỉnh phêduyệt Kế hoạch tái định cư dự án: “phát triển đô thị loại vừa - Tiểu dự ánthành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2011 - 2017, sử dụng vốn vay củaWB

- Quyết định số 1461/QĐ-UBND ngày 19/6/2012 của UBND tỉnh

về việc phê duyệt phương án tổng thể bồi thường GPMB, hỗ trợ bồithường GPMB, hỗ trợ và tái định cư: Dự án phát triển đô thị loại vừa -Tiểu dự án thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2011 - 2017, sửdụng vốn vay Ngân hành thế giới (WB)

- Quyết định số 3175/QĐ-UBND ngày 6/11/2012 của UBND tỉnh

về việc phê duyệt Bộ đơn giá thay thế áp dụng trong bồi thường GPMB,tái định cư dự án phát triển đô thị loại vừa, tiểu tự án thành phố LàoCai sử dụng vốn vay Ngân hàng Thế giới (WB)

Nhìn chung luật đất đai 2003 và Nghị định mới mới nhất ủa ViệtNam quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu

hồi đất đã đáp ứng phần lớn các mục têu chính sách của Ngân hành Thếgiới về tái định cư không tự nguyên tại thời điểm thực hiện dự án.

1.3 Cơ sở thực tiễn của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

1.3.1 Chính sách bồi thường GPMB của một số nước trên thế giới

Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lựcquan trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội KhiNhà nước thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thayđổi toàn bộ đời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người

bị ảnh hưởng không những không hạn chế về số lượng mà còn có xuhướng ngày càng tăng Dưới đây là một số kinh nghiệm quản lý đất đaicủa các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta,đặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB [6], [7], [24]

1.3.1.1 Tại Trung Quốc

Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu nên lợi ích công là điềukiện tiền đề để áp dụng quyền thu hồi đất một cách hợp pháp Việc thu hồiđất được thực hiện chặt chẽ để tránh sự lạm quyền của chính quyền địaphương Phạm vi đất bị thu hồi phục vụ cho lợi ích công gồm: đất phục vụcho quân sự

- quốc phòng; các cơ quan nhà nước và các cơ quan nghiên cứu sự nghiệp;công trình giao thông, năng lượng; kết cấu hạ tầng công cộng; công trìnhcông ích và phúc lợi xã hội, công trình trọng điểm quốc gia, bảo vệ môitrường sinh thái và phục vụ cho các lợi ích công cộng khác theo quy định củapháp luật

Quy trình thu hồi đất gồm 4 bước: (1) Khảo sát về các điều kiện thu hồiđất (dân số nông nghiệp, đất canh tác trên thu nhập đầu người, tổng sảnlượng hàng năm, diện tích đất, loại đất và vấn đề sở hữu của khu vực bị ảnhhưởng); (2) Xây dựng dự thảo kế hoạch thu hồi đất; (3) Cơ quan quản lýđất đai báo cáo với chính quyền địa phương, trình kế hoạch thu hồi đất

và các tài liệu khác lên cấp cao hơn để kiểm tra, phê duyệt; (4) Thông báo,công bố dự án sau khi dự án được phê duyệt Việc công bố phải được thựchiện kịp thời, cụ thể về kế hoạch thu hồi và bồi thường Chính quyền địaphương có trách nhiệm thông báo và giải thích các vấn đề có liên quan

Sau ngày thông báo, các tài sản trong khu vực dự án sẽ không được cải tạo,

mở rộng [24], [30]

Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất ở Trung Quốc, chỉ có Chính phủ vàchính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyềnthu hồi đất Công tác quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho Cục Quản lýtài nguyên đất đai tại các địa phương thực hiện Chủ thể được nhận khu đấtsau khi được thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất

đó (thông thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khuđất giải tỏa)

Nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất được xác định là phải bảođảm cho người bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ Bồithường khi thu hồi đất không căn cứ giá thị trường, mà phụ thuộc vào mụcđích sử dụng ban đầu của khu đất bị thu hồi, cụ thể là: đối với đất nôngnghiệp, cách tnh tền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứtheo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một

hệ số do nhà nước quy định Mức bồi thường được tnh bằng 6 đến 10 lầngiá trị sản lượng hàng năm trung bình của ba năm trước khi thu hồi Trợ cấptái định cư được tnh bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình.Bồi thường về hoa màu và các công trình hiện có sẽ do chính quyền địaphương quyết định Trong trường hợp mức bồi thường không đủ để duy trìmức sống ban đầu, thì có thể tăng thêm, tuy nhiên, tổng mức bồi thườngkhông vượt quá 30 lần giá trị sản lượng trung bình của 3 năm trước khi thựchiện thu hồi nếu như các quy định trong luật không đủ duy trì mức sống hiệntại của người nông dân [30], [31]

Đối với đất ở, số tiền bồi thường được xác định bao gồm: giá cả xâydựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; giá đấttêu chuẩn và trợ cấp về giá Giá xây dựng nhà mới được xác định là khoảngcách chênh lệch giữa giá trị còn lại của nhà cũ và chi phí xây dựng lại nhàmới Còn giá đất têu chuẩn do Nhà nước quyết định, căn cứ theo giáđất trong cùng khu vực Việc trợ cấp về giá cũng do chính quyền xác định.Khoản tền bồi thường này được tính theo mét vuông, cộng lại và nhân vớidiện tích xây dựng của nhà ở Trường hợp Nhà nước có nhà ở tái định cư

thì người được bồi thường sẽ được phân nhà với diện tích tương đương sốtiền họ đã nhận được bồi thường [30], [31].

1.3.1.2 Tại Singapore

Ở Singapore, mặc dù có nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đấtđai (sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân) song việc thu hồi đất chỉ được thựchiện để sử dụng vào mục đích công cộng như: phát triển cơ sở hạ tầng; xâydựng công trình phúc lợi xã hội; chỉnh trang đô thị Và được Nhà nướcđứng ra thu hồi đất rồi giao hoặc cho các công ty, nhà đầu tư thuê đất Côngtác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên trongNội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng [7],[31]

Ở Singapore, mức bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất được xácđịnh căn cứ vào giá trị thực tế của bất động sản của chủ sở hữu; các chiphí tháo dỡ di chuyển chỗ ở hợp lý; chi phí mua nguyên vật liệu xâydựng nhà ở mới… Trường hợp người bị thu hồi đất không tán thành vớiphương án bồi thường thiệt hại do Nhà nước xác định, họ có quyền thuê một

tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí thiệt hại Nhànước trả tền cho công tác định lại giá này [24], [30]

Việc xác định giá bồi thường được Singapore thực hiện căn cứ vào giátrị bất động sản do người bị thu hồi đất đầu tư chứ không căn cứ vào giá trịthực tế của bất động sản Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ sở hạtầng của Nhà nước được bóc tách khỏi giá trị bồi thường của bất độngsản Điều này có nghĩa là Nhà nước không bồi thường theo giá bất động sảnhiện tại mà bồi thường theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị bất động sảntăng thêm từ sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước

Nhà nước chi trả tền bồi thường thu hồi đất làm hai đợt: đợt thứnhất, nhà nước trả 20% tổng giá trị bồi thường khi chủ nhà thực hiện việc