Các tài liệu của hệthống quản lý này bao gồm: biên bản xác định địa giới hành chính, sổ dã ngoại,biên bản và các kết quả chi tiết kiểm tra đo đạc ngoài thực địa, trong phòng,đơn xin cấp
Trang 1BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
- -ĐÀO THỊ THÚY MAI
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HƯNG YÊN – TỈNH
HƯNG YÊN
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lê Thái Bạt
HÀ NỘI – 2012
Trang 2LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận vănnày là của riêng tôi, trung thực, chính xác và chưa được sử dụng để bảo vệmột học vị nào
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện báo cáo này
đã được cảm ơn và các thông tin được trích dẫn trong báo cáo này đã đượcghi rõ nguồn gốc./
Tác giả luận văn
Đào Thị Thúy Mai
Trang 3LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên vàMôi trường, Khoa Sau đại học – Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đã tạomọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quátrình học tập và nghiên cứu luận văn này
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Lê Thái Bạt, làngười trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôihoàn thành luận văn này
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân thành phố Hưng Yên,phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hưng Yên, Văn phòng đăng kýquyền sử dụng đất thành phố Hưng Yên, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chínhcủa các phường, xã thuộc thành phố Hưng Yên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi
và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trìnhnghiên cứu luận văn này
Cuối cùng, tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, nhữngngười thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quátrình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này
Tác giả luận văn
Đào Thị Thúy Mai
Trang 41.2.1 Mục đích 2
1.2.2 Yêu cầu 2
2.1 Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 3
2.1.1 Lịch sử đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
ở Việt Nam 3
2.1.2 Cơ sở lý luận 11
2.1.3 Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận 13
2.2 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
2.2.1 Các nước phát triển 23
2.2.2 Một số nước trong khu vực 28
Trang 52.3 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam
33 2.3.1 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi có Luật đất
đai 2003 33
2.3.2 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2003 34
3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 42 3.1 Nội dung nghiên cứu 42 3.1.1 Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 42
3.1.2 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Hưng Yên 42
3.1.3 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 42
3.2 Phương pháp nghiên cứu 43 3.2.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 43
3.2.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 43
3.2.3 Phương pháp điều tra theo phiếu 44
3.2.4 Phương pháp tổng hợp số liệu 44
3.2.5 Phương pháp so sánh số liệu 44
3.2.6 Phương pháp thống kê phân tích số liệu 44
4.1 Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội của thành phố Hưng Yên
45
4.1.4 Hiện trạng phát triển hạ tầng xã hội của đô thị 52
4.1.6 Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội 58 4.1.7 Tình hình quản lý, sử dụng đất của thành phố Hưng Yên 59 4.1.8 Sơ đồ bộ máy quản lý đất đai của thành phố Hưng Yên 64
Trang 64.2 Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
4.2.1 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ
gia đình, cá nhân đối với trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền
4.2.3 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân
4.3 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thành
4.3.2.2 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyên dùng cho các tổ chức đóng trên địa bàn thành phố
4.4 Kết quả điều tra các trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Hưng Yên
Trang 74.4.1 Kết quả phân loại các trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận
Trang 9DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất (tính đến 30/06/2012) 41
Bảng 4.1: Kiểm kê diện tích đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Hưng Yên 60
Bảng 4.2: Kiểm kê diện tích đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Hưng Yên 61
Bảng 4.3: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp .79
Bảng 4.4: Thống kê số hộ thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp 81
Bảng 4.5: Diện tích đất nông nghiệp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành phố Hưng Yên - tỉnh Hưng Yên 82
Bảng 4.6: Kết quả cấp giấy chứng nhận đất ở trên địa bàn thành phố Hưng Yên - tỉnh Hưng Yên 87
Bảng 4.7: Số hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận đất ở trên địa bàn thành phố Hưng Yên - tỉnh Hưng Yên 89
Bảng 4.8: Kết quả giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 93
Bảng 4.9: Các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 95
Bảng 4.10: Kết quả điều tra 97
Bảng 4.11: Tổng hợp kết quả điều tra các hộ ngại làm thủ tục 99
Bảng 4.12: Tổng hợp kết quả điều tra các hộ vắng nhà 100
Bảng 4.13: Tổng hợp kết quả điều tra các hộ sợ tranh chấp giữa các anh em 101
Trang 10Bảng 4.14: Tổng hợp kết quả điều tra các hộ sợ làm thủ tục tốn kém 102
Trang 11DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 4.1: Thống kê số lao động được giải quyết việc làm năm 2011 51
Sơ đồ 4.1: Quản lý Nhà nước về đất đai của thành phố Hưng Yên 65
Sơ đồ 4.2: Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối
Sơ đồ 4.3: Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối
với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất 74Biểu đồ 4.2: Số hộ gia đình đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtnông nghiệp (tính đến 30/06/2012) 84
Biểu đồ 4.3: Số hộ gia đình chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất nông nghiệp (tính đến 30/06/2012) 84
Biều đồ 4.4: Kết quả cấp giấy chứng nhận đất ở trên địa bàn thành phố
Trang 121 MỞ ĐẦU
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, là nguồn gốc của mọi tài sản vậtchất của con người Dựa vào đất chúng ta có lương thực, thực phẩm, trangphục, khoáng sản, năng lượng, nguyên vật liệu, địa điểm để xây dựng nhà ở,nơi làm việc và các công trình khác… Để có đất sử dụng cho các mục đíchkhác nhau thì sự phân bố và sử dụng hợp lý là chìa khóa cần thiết có ý nghĩasống còn cho sự tồn tại của con người Vấn đề quản lý và sử dụng đất lại càngtrở lên quan trọng trong bối cảnh bùng nổ dân số, tài nguyên cạn kiệt và suythoái môi trường ngày càng nghiêm trọng do các hoạt động của con ngườitrên phạm vi như hiện nay
Công tác quản lý và sử dụng đất đai ở Việt Nam ngày càng được Nhànước hết sức quan tâm, đặc biệt là công tác cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất
Để quản lý đất đai, ngay sau khi giải phóng miền Nam, thống nhấtđất nước, Hiến pháp năm 1980 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân doNhà nước thống nhất quản lý” và Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng định quanđiểm này Trên cơ sở Hiến pháp, Luật đất đai năm 1988 đã ra đời, trong đócấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được coi là 1 nội dung then chốttrong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai Vai trò quan trọng này vẫnđược khẳng định trong điều 13 - Luật đất đai 2003 và hàng loạt các văn bảnkhác của Chính phủ, của Bộ Tài nguyên và Môi trường
Sự thay đổi mạnh mẽ của đất nước sau khi ra nhập tổ chức thương mại thếgiới WTO cùng với xu thế hội nhập toàn cầu đã và đang làm phức tạp các quan
hệ đất đai cũng như gây ra nhiều bất cập cho việc quản lý, sử dụng đất bao gồm
cả việc cấp giấy chứng nhận Mức độ phức tạp trong quá trình thực hiện quản lýgia tăng khu vực đô thị và khu vực ven đô nơi có tốc độ đô thị hóa cao
Trang 13Hưng Yên là thành phố trẻ đã và đang phát huy những lợi thế về vị trí địa
lý khi được kết nối với các địa bàn lân cận Thành phố đã và đang có nhữngbước tiến mạnh mẽ trong phát triển kinh tế - xã hội Hoạt động sản xuất đangchuyển trọng tâm từ nông nghiệp sang thương mại và dịch vụ Sự chuyển dịchnày đã mang đến nhiều khó khăn, thách thức cho công tác cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất nói riêng và công tác quản lý đất đai nói chung
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn và ý nghĩa trên, việc thực hiện đề tài:
“Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hưng Yên - Tỉnh Hưng Yên” là hết sức cần thiết đối với công tác
1.2.2 Yêu cầu
- Các số liệu điều tra thu thập phải phản ánh trung thực, khách quan
- Hiểu và vận dụng tốt quy trình, văn bản về cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất
- Những giải pháp và kiến nghị đưa ra phải phù hợp với điều kiện địa phương
Trang 142 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1 Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.1 Lịch sử đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
ở Việt Nam
2.1.1.1 Thời kỳ trước năm 1945
Ở Việt Nam, công tác đăng ký đất đai có từ thế kỷ thứ VI và nổi bậtnhất là:
* Thời kỳ Gia Long với sổ Địa bạ được lập cho từng xã phân biệt rõđất công điền và đất tư điền của mỗi xã Trong sổ đó ghi rõ của ai, diện tích,
tứ cận, đẳng hạ để tính thuế Sổ Địa bạ được lập cho 18.000 xã từ Mục NamQuan đến mũi Cà Mau, bao gồm 10.044 tập và có 3 bộ được lưu ở 3 cấp: bảnGiáp được lưu ở bộ Hộ, bản Bính ở Bộ Chánh, bản Đinh ở xã sở tại Theo quyđịnh cứ 5 năm thì phải đại tu, hàng năm tiểu tu
* Thời Minh Mạng: sổ Địa bộ được lập tới từng làng xã Sổ này tiến
bộ hơn sổ thời Gia Long vì nó được lập trên cơ sở đạc điền với sự chứng kiếncủa các chức sắc giúp việc trong làng Các viên chức trong làng lập sổ mô tảghi các thửa đất, ruộng kèm theo sổ Địa bộ có ghi diện tích, loại đất QuanKinh Phái và viên Thơ Lại có nhiệm vụ ký xác nhận vào sổ mô tả Quan phủcăn cứ vào đơn thỉnh cầu của điền chủ khi cần thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏquyền phải xem xét ngay tại chỗ sau đó trình lên quan Bố Chánh và ghi vào
sổ Địa bộ
* Thời kỳ Pháp thuộc: Thời kỳ này tồn tại rất nhiều chế độ điền địakhác nhau:
- Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ: Pháp đã xây dựng được hệ thống bản
đồ dải thửa được đo đạc chính xác và lập sổ điền thổ Trong sổ điền thổ, mỗitrang sổ thể hiện cho một lô đất của mỗi chủ sử dụng trong đó ghi rõ: diện
Trang 15tích, nơi toạ đạc, giáp ranh và các vấn đề liên quan đến sở hữu và sử dụng.
- Chế độ quản thủ địa chính tại Trung Kỳ: đã tiến hành đo đạc bản đồdải thửa, sổ địa bộ, sổ điền chủ, tài chủ bộ
- Chế độ điền thổ và quản thủ địa chính tại Bắc Kỳ: Do đặc thù đất đai ởmiền Bắc manh mún, phức tạp nên mới chỉ đo đạc được các lược đồ đơn giản vàlập được hệ thống sổ địa chính Sổ địa chính lập theo thứ tự thửa đất ghi diệntích, loại đất, tên chủ Ngoài ra còn được lập các sổ sách khác như sổ điền chủ,
sổ khai báo…
Nhìn chung, thời kỳ này áp dụng nhiều chế độ quản lý, nhiều loại
hồ sơ khác nhau để vừa phù hợp với điều kiện ngoại cảnh vừa phù hợp vớimục tiêu lâu dài là xây dựng được một hệ thống hồ sơ thống nhất Tuynhiên, trong các chế độ quản lý này thì hệ thống hồ sơ được thiết lập cũngchỉ gồm hai nhóm tài liệu: nhóm lập theo thứ tự thửa đất và nhóm lập theochủ đất để tra cứu
2.1.1.2 Thời kỳ Mỹ Nguỵ tạm chiếm miền Nam (1954 - 1975)
Thời kỳ này tồn tại hai chính sách ruộng đất: một chính sáchruộng đất của chính quyền cách mạng và một chính sách ruộng đất củachính quyền Nguỵ
- Tân chế độ điền thổ: Theo sắc lệnh 1925 miền Nam Việt Nam sửdụng chế độ điền thổ Đây là chế độ được đánh giá chặt chẽ có hiệu quả nhấttrong thời kỳ Pháp thuộc Hệ thống hồ sơ được thiết lập theo chế độ này gồm:bản đồ dải thửa kế thừa từ thời Pháp; sổ điền thổ lập theo lô đất trong đó ghirõ: diện tích, nơi toạ đạc, giáp ranh, biến động, tên chủ sở hữu; sổ mục lục lậptheo tên chủ ghi số liệu tất cả các thửa đất của mỗi chủ Hệ thống hồ sơ trênđược lập thành hai bộ lưu tại Ty Điền địa và xã Sở tại
- Chế độ quản thủ điền địa cũng tiếp tục được duy trì từ thời Phápthuộc Theo chế độ này phương pháp đo đạc rất đơn giản các xã có thể tự đo
vẽ lược đồ Và hệ thống hồ sơ gồm: sổ địa bộ được lập theo thứ tự thửa đất
Trang 16(mỗi trang sổ lập cho 5 thửa), sổ điền chủ lập theo chủ sử dụng (mỗi chủ mộttrang), sổ mục lục ghi tên chủ để tra cứu.
- Giai đoạn 1960 - 1975: Thiết lập Nha Tổng Địa Nha này có 11 nhiệm
vụ trong đó có 3 nhiệm vụ chính là: xây dựng tài liệu nghiên cứu, tổ chức vàđiều hành tam giác đạc, lập bản đồ và đo đạc thiết lập bản đồ sơ đồ và các vănkiện phụ thuộc
2.1.1.3 Thời kỳ Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà và Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam
- Thời kỳ tháng 8/1945 - 1979: Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945 đặcbiệt là sau cải cách ruộng đất năm 1957, Nhà nước đã tịch thu ruộng đất củađịa chủ chia cho dân nghèo Đến năm 1960 hưởng ứng phong trào hợp tác hoásản xuất đại bộ phận nhân dân đã góp ruộng vào hợp tác xã làm cho hiệntrạng sử dụng đất có nhiều biến động Thêm vào đó là điều kiện đất nước khókhăn có nhiều hệ thống hồ sơ địa chính giai đoạn đó chưa được hoàn chỉnhcũng như độ chính xác thấp do vậy không thể sử dụng được vào những nămtiếp theo Trước tình hình đó ngày 03/07/1958, Chính phủ đã ban hành Chỉ thị
số 344/TTg cho tái lập hệ thống Địa chính trong Bộ Tài chính [16]
Hệ thống tài liệu đất đai trong thời kỳ này chủ yếu là bản đồ dải thửa
đo đạc thủ công bằng thước dây, bàn đạc cải tiến và sổ mục kê ruộng đất
Ngày 09/11/1979, Chính phủ đã ban hành Nghị định 404-CP về việcthành lập tổ chức quản lý ruộng đất trực thuộc Hội đồng Bộ trưởng thống nhấtquản lý Nhà nước đối với toàn bộ ruộng đất trên toàn lãnh thổ [17]
- Thời kỳ từ năm 1980-1988
Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý “ Nhà nước quan tâm đến công tác quản lýđất đai để quản chặt và nắm chắc quỹ đất trong cả nước [44] Tuy nhiên, tronggiai đoạn này, hệ thống quản lý đất đai của toàn quốc còn nhiều hạn chế vàchưa có biện pháp cụ thể để quản lý toàn bộ đất đai Nhà nước mới chỉ quan
Trang 17tâm đến việc quản lý đất nông nghiệp cho nên mới xảy ra tình trạng giao đất,
sử dụng đất tuỳ tiện đối với các loại đất khác Từ thực tế đó, Đảng và Nhànước đã ban hành nhiều Quyết định, Thông tư, Chỉ thị như:
Quyết định số 201/QĐ-CP ngày 01/07/1986 về công tác quản lý đấtđai trong cả nước [18]
Chỉ thị số 299/CT -TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về việctriển khai thực hiện công tác đo đạc, đăng ký đất đai, thống kê đất đai, phân hạngđất [51]
Quyết định số 56/QĐ-ĐKTK ngày 05/11/1981 về việc điều tra đo đạc,
kê khai đăng ký và lập hồ sơ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai Quyết định số 56 này ban hành đãlàm cho công tác quản lý đất đai có bước đột phá mới Công tác đăng ký đấtđai có một trình tự khá chặt chẽ Việc xét duyệt phải do hội đồng đăng kýthống kê đất đai của xã thực hiện, kết quả xét đơn của xã phải do Ủy ban nhândân huyện phê duyệt mới được đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất Hồ sơ đăng ký đất đai khá hoàn chỉnh và chặt chẽ bao gồm 4 mẫu Nó đãđáp ứng được yêu cầu công tác quản lý đất đai giai đoạn đó Các tài liệu của hệthống quản lý này bao gồm: biên bản xác định địa giới hành chính, sổ dã ngoại,biên bản và các kết quả chi tiết kiểm tra đo đạc ngoài thực địa, trong phòng,đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản kê khai ruộng đất của tậpthể, bản tổng hợp các hộ sử dụng đất không hợp pháp, sổ mục kê, biểu thống
kê, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ địa chính, thông báo công khai
hồ sơ đăng ký, biên bản kết thúc công khai, sổ khai báo biến động…
Tuy nhiên, trong giai đoạn này, việc xét duyệt được thực hiện chưanghiêm túc do đó độ chính xác chưa cao Hầu hết các trường hợp vi phạmkhông bị xử lý mà vẫn còn được kê khai Có thể nói, hệ thống hồ sơ địa chínhcũng như trình tự thủ tục quản lý khá chặt chẽ nhưng trong quá trình thựchiện chúng lại không chặt chẽ Do vậy, hệ thống hồ sơ này vẫn chỉ mang tính
Trang 18chất điều tra, phản ánh hiện trạng sử dụng đất Trong quá trình thiết lập hệthống hồ sơ thì tình trạng sai sót vẫn chiếm tỷ lệ khá cao (trên 10% có nơitrên 30%) Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa được thựchiện Công tác quản lý đất đai giai đoạn này thiếu đồng bộ cũng như độ chínhxác là do pháp luật chưa chặt chẽ, trình độ chuyên môn nghiệp vụ của cán bộ cũngnhư nhận thức của người dân giai đoạn này chưa cao.
- Thời kỳ từ năm 1988 - 1993
Năm 1988, Luật đất đai lần đầu tiên được ban hành nhằm đưa công tácquản lý đất đai vào nề nếp Giai đoạn này công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính là một nhiệm vụ bắt buộc
và bức thiết của việc quản lý, là cơ sở cho việc tổ chức thực hiện Luật đất đai
Do yêu cầu thực tế, để đáp ứng các nhiệm vụ đặt ra và thừa kế sản phẩm theoChỉ thị số 299/CT-TTg ngày 10/11/1980, Tổng cục quản lý ruộng đất đã banhành Quyết định số 201/ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc đăng ký đất đai vàcấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày28/10/1989 hướng dẫn thi hành Quyết định số 201 Chính việc ban hành cácvăn bản này mà công tác quản lý đất đai đã có bước phát triển mới, công tácđăng ký đất đai có thay đổi mạnh mẽ và chúng được thực hiện đồng loạt vàonhững năm tiếp theo trên phạm vi cả nước
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện đã có những vướng mắc cần phảigiải quyết đó là vấn đề chất lượng hồ sơ, tài liệu đã thiết lập theo Chỉ thị số
299 cũng như vấn đề về chính sách đất đai trong giai đoạn hoàn thiện
Trong quá trình triển khai theo Luật đất đai 1988, Nhà nước đã banhành chính sách khoán 100 và khoán 10 theo Chỉ thị số 100/CT-TW làm chohiện trạng sử dụng đất có nhiều thay đổi do đó công tác đăng ký đất đai gặpnhiều khó khăn cùng với việc chưa có một hệ thống văn bản hoàn chỉnh chặtchẽ làm cho công tác quản lý đất đai giai đoạn này kém hiệu quả
Chính vì những lý do trên mà công tác quản lý đất đai cũng như việc
Trang 19lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn nàychưa đạt kết quả cao Đến năm 1993, cả nước mới cấp được khoảng1.600.000 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ nông dân ở gần1.500 xã, tập trung chủ yếu tại các vùng đồng bằng sông Cửu Long (40%).Đặc biệt do chính sách đất đai chưa ổn định nên giấy chứng nhận giai đoạnnày chủ yếu là giấy chứng nhận tạm thời (theo mẫu của Tỉnh) chủ yếu cho các
xã tự kê khai Năm 1994, toàn quốc cấp được khoảng 1.050.000 giấy chứngnhận Loại giấy này có độ chính xác thấp cùng với việc cấp đồng loạt do đódẫn đến sai sót cao trong quá trình cấp
- Thời kỳ từ khi Luật đất đai 1993 ra đời đến trước khi có Luật đất đai
2003 [46]
Luật đất đai đầu tiên ra đời năm 1988 cùng với nó là sự thành côngcủa Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị đã khẳng định đường lối, chủ trương củaĐảng là hoàn toàn đúng Nó đã tạo điều kiện cho Luật đất đai 1993 ra đờinhằm quản lý chặt chẽ đất đai hơn để đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dânkhi họ là chủ thực sự của đất đai Nhà nước khẳng định đất đai có giá trị vàngười dân có các quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho,thế chấp…
Do vậy, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn này
là việc làm cấp thiết để người dân khai thác được hiệu quả cao nhất từ đất.Nhận thấy được tính cấp thiết của vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất cho người dân, cơ quan các cấp, các địa phương đã tập trung chỉ đạo côngtác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và coi nó là vấn đề quan trọng nhấttrong quản lý đất đai giai đoạn này Vì vậy, công tác cấp giấy chứng nhận đượctriển khai mạnh mẽ nhất là từ năm 1997 Tuy nhiên, công tác cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều vướng mắc dù Nhà nước đã ban hànhnhiều Chỉ thị về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân và
đã không hoàn thành theo yêu cầu của Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg và Chỉ thị số
Trang 2018/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về hoàn thành cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất cho nông thôn vào năm 2000 và thành thị vào năm 2001.
Để hỗ trợ cho Luật đất đai 1993, Nhà nước đã ban hành một số vănbản dưới luật như sau: Tổng cục Địa chính đã ra Quyết định số 499/QĐ-TCĐC ngày 27/7/1995 quy định mẫu hồ sơ địa chính thống nhất trong cảnước và Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 về việc hướng dẫn thủtục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địachính [48] Đến năm 2001, Tổng cục Địa chính ban hành Thông tư số1990/2001/TT-TCĐC ngày 31/11/2001 hướng dẫn các thủ tục đăng ký đấtđai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính trong cảnước [49]
Từ khi ban hành Luật đất đai 1993, trong quá trình thực hiện bên cạnhnhững tích cực cũng bộc lộ không ít điều chưa thật phù hợp, chưa đủ cụ thể
để xử lý những vấn đề mới phát sinh nhất là trong việc chuyển quyền sử dụngđất, làm cho quan hệ đất đai trong xã hội rất phức tạp, và kinh tế phát triểnchưa ổn định mà còn ảnh hưởng không nhỏ đến sự ổn định của xã hội Dovậy, Luật đất đai 1993 đã có nhiều lần sửa chữa, bổ sung vào các năm 1998
và 2001 để kịp thời điều chỉnh những vấn đề mới phát sinh
Nói chung, trong 10 năm thực hiện Luật đất đai đã tạo ra sự ổn địnhtương đối trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai Công tác cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất và hệ thống hồ sơ địa chính cũng hoàn thành khá tốt.Nhưng Luật đất đai 1993 và Luật sửa đổi bổ sung năm 1998 và 2001 vẫn bộc lộnhững vấn đề mới phát sinh mà chưa có định hướng giải quyết cụ thể Do vậy,Luật đất đai 2003 ra đời để đáp ứng nhu cầu của thực tế tạo cơ sở để quản lý đấtđai chặt chẽ hơn trong quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước
- Thời kỳ từ khi Luật đất đai 2003 ra đời đến nay
Ngày 16/11/2003, Luật đất đai 2003 được ban hành và có hiệu lực từ ngày01/07/2004 Luật đất đai 2003 đã nhanh chóng đi vào đời sống và góp phần giải
Trang 21quyết những khó khăn vướng mắc mà Luật đất đai giai đoạn trước chưa giải quyếtđược [46] Sau khi Luật đất đai 2003 ra đời, Nhà nước đã ban hành các vănbản dưới luật để cụ thể hoá trong quá trình thực hiện:
Chỉ thị số số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ
về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất trong năm 2005 [50]
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hànhLuật đất đai 2003 do Chính phủ ban hành [19]
Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tàinguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [2]
Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính [3]
Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tàinguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thaythế cho Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 [4]
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quyđịnh bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cưkhi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai [20]
Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/06/2007 hướng dẫn thựchiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 05/05/2007 [5]
Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tàinguyên và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính [6]
Nhìn chung, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn này
đã thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về đất đai và đã cấp được 6,2triệu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân Các thủ tục hànhchính đã được cải cách trong nhiều khâu đặc biệt là nhiều địa phương đã cókinh nghiệm để đơn giản hoá thủ tục, rút ngắn được thời gian cấp giấy chứng
Trang 22nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất vẫn còn chậm nhất là đất chuyên dùng, đất ở đô thị và đất lâm nghiệp.
2.1.2 Cơ sở lý luận
Theo Julia Burger: “Đối với nhân dân, đất là nguồn sống của họ, làquà tặng của trời Đất nuôi sống nâng đỡ và giáo dục con người Mặc dùphong tục tập quán của mỗi dân tộc và con đường của họ tác động lên đất cókhác nhau nhưng tất cả họ đều coi đất là Mẹ và đất luôn được tôn thờ Mẹ -Đất là trung tâm của vũ trụ, là thành phần của nền văn minh của họ, là nguồngốc của mọi tính cách Đất nối liền quá khứ, hiện tại, tương lai”
Còn đối với mỗi quốc gia, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, làthành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bốkhu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng vàđặc biệt là tư liệu sản xuất không gì có thể thay thế được trong sản xuấtnông nghiệp Tuy nhiên, tài nguyên Đất lại có hạn về diện tích và cố địnhtrong không gian, trong khi nhu cầu về đất đai của con người ngày càngtăng Do vậy, bất kỳ quốc gia nào cũng đặt nhiệm vụ quản lý việc sử dụngđất lên hàng đầu
Đối với nước ta, công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung, côngtác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng giữ vai trò quan trọng
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một công cụ của nhà nước
để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân
Đối với nhà nước và xã hội, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất đem lại những lợi ích đáng kể như:
Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,thuế chuyển nhượng
Trang 23Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai trong đó bảnthân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một hệ thống pháp luật;
Giám sát giao dịch đất đai;
Phục vụ quy hoạch;
Phục vụ quản lý trật tự trị an; …
Đối với công dân việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtđem lại những lợi ích như:
Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với đất đai;
Khuyến khích đầu tư cá nhân;
Mở rộng khả năng vay vốn;
Hỗ trợ các giao dịch về đất đai;
Giảm tranh chấp đất đai; …
Với lợi ích mà công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đem lạiđối với công dân, đối với nhà nước và xã hội, chúng ta thấy rằng việc thựchiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên phạm vi toàn quốc đến từngthửa đất, mảnh đất ở các địa bàn là một nhiệm vụ không thể thiếu được Điềunày giúp cho người sử dụng yên tâm đầu tư khai thác những tiềm năng củađất và chấp hành đầy đủ những quy định về đất đai Việc đăng ký đất đai nhằmthiết lập hồ sơ, làm cơ sở để Nhà nước nắm chắc, theo dõi toàn bộ quỹ đất dựatrên nền tảng của pháp luật
Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địachính là một trong 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, nhằm xác lậpquyền sử dụng đất có đủ cơ sở pháp lý về đầu tư sản xuất, khai thác hết mọitiềm năng của đất, đồng thời nó là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữaNhà nước với người sử dụng đất, là một trong những căn cứ pháp lý để xây
Trang 24ở Việt Nam đó là:
- Quyết định 201/CP ngày 1/7/1980 của Hội đồng Chính Phủ về thốngnhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cảnước [21]
- Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 về công tác đo đạc, phân hạng đất
và đăng ký thống kê ruộng đất [51]
Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 của Tổng cục Quản lý ruộngđất ban hành quy định về thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước[52]
Đặc biệt Hiến pháp 1980 ra đời quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàndân do Nhà nước thống nhất quản lý”
Đến năm 1988, trên cơ sở Hiến pháp 1980, Luật đất đai đầu tiên ra đời.Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ghi vào Luật đất đai và trởthành một trong 7 nội dung của quản lý Nhà nước về đất đai Công tác đăng
ký đất đai vẫn được triển khai thực hiện theo tinh thần Chỉ thị 299/TTg năm
Trang 251980, Tổng cục địa chính đã ban hành Quyết định 201-ĐKTK ngày 14/7/1989
về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư 302-ĐKTK ngày28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định này Quy định này đã tạo ra sựbiến đổi lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam [53]
Trước năm 1993, Nhà nước ta đã có những hệ thống văn bản pháp luật
về đăng ký đất đai để phù hợp với từng thời kỳ phát triển kinh tế xã hội Luậtđất đai năm 1993 ra đời ngày 14/7/1993 đã đánh dấu một mốc quan trọng về
sự đổi mới chính sách đất đai của Nhà nước ta với những thay đổi quan trọngnhư: Đất đai được khẳng định có giá trị; ruộng đất nông, lâm nghiệp đượcgiao ổn định lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân, người sử dụng đất đượchưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấpquyền sử dụng đất…
Từ khi có Luật đất đai năm 1993 đến năm 2003, để phù hợp với tinh thầnsửa đổi chính sách đất đai, Nhà nước ta đã ban hành một hệ thống văn bản baogồm:
- Công văn 434/CVĐC do Tổng cục Địa chính đã xây dựng và banhành hệ thống sổ sách địa chính mới vào tháng 7/1993 để áp dụng tạm thời,thay thế cho các mẫu quy định tại quyết định 56/ĐKTK năm 1981 [54]
- Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đấtnông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài vào mụcđích sản xuất nông nghiệp [22]
- Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sửdụng đất ở đô thị [23] Cùng ngày, Chính phủ ban hành Nghị định 61/CP vềmua bán và kinh doanh nhà [24]
- Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/7/1995 đã sửa đổi và hoàn thiện sau
Trang 262 năm thử nghiệm theo công văn 434 CV/ĐC của Tổng cục Địa chính về hệthống sổ sách địa chính.
- Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC của Tổng cục địa chính hướng dẫnthủ tục đăng ký, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất thay thế hoàn toàn Quyết định 56/ĐKTK năm 1981[55]
- Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày20/02/1998 về đẩy mạnh và hoàn thiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất nông nghiệp
- Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 6/3/1998 về việc quản lý tài sản nhànước [25]
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993 ngày02/12/1998
- Quyết định số 20/1999/ QĐ-BTC ngày 25/02/1999 của Bộ Tài chínhhướng dẫn thực hiện nghị định số 14/1998/NĐ-CP [7]
- Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ quyđịnh về lệ phí trước bạ [26]
- Thông tư số 1442/2000/TTLT/BTC-TCĐC của liên Bộ Tài chính vàTổng cục Địa chính hướng dẫn thực hiện giải pháp cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất theo chỉ thị 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ[1]
- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quyđịnh chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất [27]
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993 ngày29/06/2001
- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa
Trang 27chính hướng dẫn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [57].
Trong quá trình thực hiện Luật đất đai 1993 đã xuất hiện nhiều vấn đềbất cập, Luật đất đai 2003 ra đời thay thế cho Luật đất đai 1993, trong đó cónêu lên 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai và nội dung cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất là một nội dung quan trọng được tái khẳng định
Trong những năm qua, cùng với quá trình xây dựng, đổi mới chínhsách, pháp luật đất đai; các quy định về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cũng ngày càng được hoàn thiện Đến nay, cùng với việc banhành Luật đất đai năm 2003 đã có nhiều văn bản do các cơ quan có thẩmquyền ở trung ương và địa phương ban hành làm cơ sở cho việc thực hiện cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Các văn bản do Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội ban hành có quyđịnh về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm:
- Luật đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành vào ngày1/7/2004, trong đó có quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc về cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất; các trường hợp được cấp giấy chứng nhận,thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và vềviệc xác định diện tích đất ở đối với các trường hợp thửa đất có vườn, ao gắnliền với nhà ở; trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai để cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chỉnh lý biến động về sử dụng đất trêngiấy chứng nhận
- Nghị quyết 775/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02/04/2005 của Ủy banthường vụ Quốc hội quy định giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể vềnhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sáchcải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/7/1991 làm cơ sở xác định điều kiện
Trang 28cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp đang sử dụng nhà, đất thuộc diệnthực hiện các chính sách quy định tại điều 2 của Nghị quyết số 23/2003/QH11nhưng đến nay cơ quan nhà nước chưa có văn bản quản lý, hoặc đã có vănbản quản lý nhưng thực tế Nhà nước chưa quản lý, chưa bố trí sử dụng nhàđất đó [60].
- Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/7/2006 của Ủyban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày1/7/1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia làm cơ sở xácđịnh đối tượng được cấp giấy chứng nhận trong những trường hợp có tranhchấp [61]
Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủban hành có quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng các vấn
- Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 09/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ vềviệc triển khai thi hành Luật đất đai 2003; trong đó có chỉ đạo các địa phươngđẩy mạnh để hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận trong năm 2005[58]
- Nghị định số 152/2004/NĐ-CP ngày 06/08/2004 của Chính phủ vềviệc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 164/2003/NĐ-CP [30]
Trang 29- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ vềhướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003 Trong đó quy định cụ thể hóanhững quy định trong Luật đất đai [31].
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ vềthu tiền sử dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hóa Luật đất đai về việc thutiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận [32]
- Nghị định số 142/2004/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ vềthu tiền thuê đất, trong đó có quy định cụ thể hóa Luật đất đai về việc thu tiềnthuê đất khi cấp giấy chứng nhận [33]
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sungmột số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai [34] và Nghịđịnh số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổphần Trong đó sửa đổi bổ sung một số quy định về việc thu tiền sử dụng đấtkhi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc xác nhận hợp đồng chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốnbằng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệcao
- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 2/6/2006 của Thủ tướng Chính phủ
về việc khắc phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luậtđất đai; trong đó chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản việccấp giấy chứng nhận trong năm 2006 [59]
- Nghị quyết số 23/2006/NQ-CP ngày 07/09/2006 về một số giải phápnhằm đẩy nhanh tiến độ bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuêtheo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ, trong
đó quy định việc thu tiền sử dụng đất khi bán nhà ở cho người đang thuê [35]
Trang 30Các văn bản thuộc thẩm quyền của các Bộ, ngành ở Trung ương ban hành
có quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng các vấn đề liênquan gồm:
- Thông tư số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT ngày 04/07/2003 của BộTài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng
ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tàisản gắn liền với đất
- Quyết định số 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường ban hành quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [8]
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tàinguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài Chínhhướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 củaChính phủ về thu tiền sử dụng đất [10]
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/122004của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm
vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và tổchức phát triển quỹ đất [11]
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai [9] Trong đó hướng dẫn một sốvấn đề khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như việc xác định thời hạn
sử dụng đất, xác định mục đích sử dụng đất chính và mục đích phụ trong một
số trường hợp đang sử dụng đất, việc cấp giấy chứng nhận cho cơ sở tôn giáođang sử dụng đất nông nghiệp, trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại
Trang 31quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, khu côngnghệ cao, khu kinh tế [12].
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC_BTNMT ngày 18/04/2005của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn việc luân chuyển
hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính [13]
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005thay thế thông tư số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT ngày 4/7/2003 [14]
2.1.4 Một số quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
“ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quannhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợiích hợp pháp của người sử dụng đất”, là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan
hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất
Quá trình tổ chức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quá trìnhxác lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để giải quyết mọi vấn đề có liên quan đếnquan hệ về đất đai (giữa Nhà nước là chủ sở hữu với người sử dụng đất vàgiữa người sử dụng đất với nhau) theo đúng pháp luật hiện hành
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay đang tồn tại 4 loại:
- Loại thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theoLuật đất đai 1988 do Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môitrường) phát hành theo mẫu quy định tại Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày14/07/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâmnghiệp và đất ở nông thôn có mầu đỏ
- Loại thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụngđất ở tại đô thị do Bộ Xây dựng phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định số60/CP ngày 05/07/1994 cùa Chính phủ và theo Luật đất đai 1993 Giấy chứng
Trang 32nhận có hai màu: Màu hồng giao cho chủ sử dụng đất và màu trắng lưu tại Sởđịa chính (nay là sở Tài nguyên và Môi trường).
- Loại thứ ba: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được lập theo cácquy định của Luật đất đai 2003, mẫu giấy theo Quyết định số 24/2004/BTNMT ngày 1/11/2004 và Quyết định 08/2006/QĐ-BTNMT ngày21/07/2006 sửa đổi Quyết định số 24/2004/BTNMT Giấy có hai màu: Màu
đỏ giao cho các chủ sử dụng đất và màu trắng lưu tại cơ quan Tài nguyên vàMôi trường cấp huyện, tỉnh [15]
- Loại thứ tư: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được lập theo Nghịđịnh 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất Giấy có màu hồng
Theo điều 48, Luật Đất đai 2003 và Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMTngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứngnhận quyền sử dụng đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp chongười sử dụng đất theo mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất,cấp theo từng thửa đất và do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành [15].a/ Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi:
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đấtnông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
- Người sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê (từ ngày15/10/1993);
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúng đấu thầu dự án có sửdụng đất;
Người mua nhà ở gắn liền với đất ở, hoặc được Nhà nước thanh lý, hóa
Trang 33giá nhà ở gắn liền với đất ở;
- Người được chuyển đổi, chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng choquyền sử dụng đất, người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thếchấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, tổ chức sử dụng đất làpháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đát;
- Người sử dụng đất thuê, thuê lại đất của doanh nghiệp đầu tư xâydựng, kinh doanh hạ tầng (trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khukinh tế);
- Người sử dụng đất xin tách thửa, hợp thửa đất mà pháp luật cho phép(phù hợp với quy hoạch chi tiết);
- Người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
có biến động về ranh giới thửa do:
+ Có quyết định công nhận kết quả hòa giải thành công;
+ Có quyết định về việc chia tách hoặc sát nhập tổ chức;
+ Thỏa thuận xử lý nợ theo hợp đồng thế chấp, bảo lãnh;
+ Có quyết định hành chính giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai;
+ Bản án hoặc quyết định của tòa án, quyết định của cơ quan thi hành án;+ Có văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Có văn bản thỏa thuận chia tách quyền sử dụng đất của hộ hoặc nhómngười sử dụng đất;
+ Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp
b/ Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tạiđiều 52 Luật đất đai 2003 như sau:
- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp giấy
Trang 34chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Namđịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.
- Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người ViệtNam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện được ủy quyền cho cơ quanquản lý cùng cấp trong một số trường hợp cụ thể Điều kiện được ủy quyềncấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định theo điều 56 Nghịđịnh 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004
2.2 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới
Trên thế giới có rất nhiều quốc gia và ở mỗi quốc gia có một hình thức
sở hữu đất đai và các quan hệ đất đai riêng Điều đó phụ thuộc vào bản chấtcủa từng Nhà nước và lợi ích của giai cấp thống trị của quốc gia đó
2.2.1 Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sởhữu tư nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tếtuy có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tưliệu sản xuất khác
2.2.1.1 Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tưnhân về đất đai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xãhội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môitrường Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nềnkinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác
Trang 35Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạoluật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lýđất đai Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụngđất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đấtđai… đều được luật hóa
Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Tòa ánthực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai Người muaphải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Bên muanộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký Tòa án sẽ xem xét, đối chiếu với
Sổ đăng ký đất đai Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu
để người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽlưu tại tòa án, bản gốc được trả lại cho người mua Tòa án cũng xem xét các hạnchế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán)
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát
từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký Vì việc chuyển nhượng là mộthợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xácnhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký Nhưng ởThụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký Vì việcđăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ
sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó
và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp
Trang 362.2.1.2 Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai từrất sớm Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đấtthuộc sở hữ của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tưnhân) Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ Đất tưnhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng ký bằngkhoán thời gian sau 1/1/1875)
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhànước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phânchia giữa nhà và đất Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảngkhông và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định
cụ thể của pháp luật) Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng,đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ,… đều thuộc sở hữu Nhà nước(Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải
ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữutuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất Chủ sở hữu có quyền chuyểnnhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sựtrói buộc hoặc ngăn trở nào
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập cáccông trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai1902) nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường Việc sử dụng đất phảituân theo quy hoạch, phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khichuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền(Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia - DOLA) [40]
Trang 372.2.1.3 Cộng hòa Liên bang Đức
Đối với Công hòa Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trườngđối với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng Chính phủ thực hiện
sự cam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thànhkhuôn khổ pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi
Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang.Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua-bán theo nguyên tắccủa thị trường
Hiến pháp Cộng hòa Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sởhữu đất và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ
sở hữu có nghĩa vụ sử dụng không đi ngược với lợi ích của toàn xã hội Kháiniệm về sở hữu đất và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất,quyền thừa kế xây dựng - với quyền này người được hưởng quyền thừa kếxây dựng có thể xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh đất của chủ khác -bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho một thờihạn tối đa là 99 năm Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm chochủ đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh đất Quyền thừa kế xây dựngđược thế chấp và hết hạn hợp động thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữutừng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một tòanhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khuôn viên tòa nhà.Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích đất,mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và
vị trí không gian của căn hộ trong tòa nhà
2.2.1.4 Cộng hòa Séc
Tại Cộng hòa Séc, quyền có nhà ở được quy định trong Hiến pháp của
Trang 38nước cộng hòa này Sau năm 1989, nghĩa là kể từ khi nước này tuyên bố từ bỏ
mô hình xã hội chủ nghĩa và chuyển sang xây dựng và phát triển nền kinh tếthị trường thì vấn đề chuyển đổi sở hữu, trong đó có vấn đề đất đai và bấtđộng sản cũng đồng thời được tiến hành với hai nội dung cơ bản là hoàn lạibất động sản cho chủ cũ, các tài sản thuộc công sản trước đây được tư nhânhóa để hình thành một cơ cấu sở hữu phù hợp với cơ chế thị trường
Tuy nhiên, cho đến nay, thị trường bất động sản của Séc vẫn chưahoàn thiện Mặt bằng giá cả vẫn còn thấp so với thị trường của các nước EU.Khác với ở Đức, luật pháp của Séc không quy định quyền thừa kế xây dựng
và quyền ưu tiên được mua trước khi mảnh đất được bán
Hơn nữa, sở hữu nhà và đất do di sản của thời kỳ kế hoạch hóa tậptrung tách rời, mặc dù Séc đang thực hiện các bước cần thiết để thống nhấtlàm một Người nước ngoài chưa được bình đẳng trên thị trường bất động sản
ở Séc, nghĩa là họ chưa được quyền mua bán với trường hợp ngoại lệ là cóđầu tư 100% trên đất Séc Lý do cơ bản là thu nhập của công dân Séc hiệncòn quá thấp so với mặt bằng chung của EU, chính vì hạn chế này mà laođộng của Séc hiện nay không được tự do kiếm việc làm tại các nước EU.Khác với Đức thì có sẵn khung khổ pháp lý thị trường và sức mạnh tài chínhcủa Tây Đức, ở Séc, quá trình này còn nhiều khó khăn và để có một thịtrường bất động sản như ở các nước phát triển, Séc cần một thời gian nữa
2.2.2 Một số nước trong khu vực
2.2.2.1 Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhànước và sở hữu tư nhân Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất đai Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận quyền
Trang 39sử dụng đất đai khác nhau Mỗi loại giấy chứng nhận có quy định riêng nhằmhạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền
sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000 Các quyềncủa chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyểnnhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế Nếu 10 năm đất không sử dụngtòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhậnNS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chếviệc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trongvòng 10 năm không được chuyển nhượng
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất(không phải sở hữu) Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tùy thuộc vàoviệc sử dụng phương pháp nào để đo ranh giới thửa đất
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giớithửa đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưanắn Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyểnnhượng) Nếu 5 năm đất không được sử dụng, tòa án có quyền hủy bỏ hiệulực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấyNS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng
+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửađất đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 3 ngàythông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyểnnhượng) Đất không được để không sử dụng trên 5 năm
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời
Trang 40về đất Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954sau khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưngkhông thuộc vùng đất mà Ủy ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địachính Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ
khi có dấu “Được sử dụng” Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4nếu đủ mọi điều kiện Đất không được để không sử dụng quá 10 năm
- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếmhữu và sử dụng đất trước năm 1954 Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấychứng nhận này có thể chuyển nhượng Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyểnthành giấy chứng nhận sở hữu NS4
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2 Năm 1995, Chính phủ cho phépcác Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo
vệ rừng được quyền sử dụng đất trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụngnếu được Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư doCục phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý Loại đất này khôngđược chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế
- Giấy chứng nhận PBT6: là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đấtkhông qua việc trả tiền thuế sử dụng đất do Văn phòng đất đai cấp huyện,giấy này không chuyển nhượng được
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nôngnghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất lâmnghiệp bị thoái hóa Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không đượcchuyển nhượng chỉ được thừa kế Từ năm 1993-1995, Chính phủ cho phép