Đánh giá thực trạng và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện tĩnh gia, tỉnh thanh hóa giai đoạn 2014 2017

Thời gian qua, việc tổ chức triểnkhai thi hành Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản thi hành luật liên quan, côngtác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tĩnh Gia, tỉ

NGUYỄN THẾ HÙNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TĨNH GIA - TỈNH THANH HÓA

GIAI ĐOẠN 2014 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2018

NGUYỄN THẾ HÙNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TĨNH GIA - TỈNH THANH HÓA

GIAI ĐOẠN 2014 - 2017

NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Thị Thanh Thủy

THÁI NGUYÊN - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này làtrung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đượccảm ơn

Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước Khoa và Nhàtrường về các thông tin, số liệu trong đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, tháng 9 năm 2018

Tác giả luận văn Nguyễn Thế Hùng

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhậnđược sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên củabạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết

ơn sâu sắc tới Cô giáo - TS Vũ Thị Thanh Thủy đã tận tình hướng dẫn, dành nhiềucông sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đềtài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban giám hiệu, Phòng đào tạo, KhoaQuản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôitrong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Tĩnh Gia, tập thể lãnh đạophòng Tài nguyên và Môi trường huyện, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đấthuyện, UBND các xã đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong thời gian tiến hành đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp

đã quan tâm động viên tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, tháng 9 năm 2018

Tác giả luận văn Nguyễn Thế Hùng

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC CÁC BẢNG viii

DANH MỤC CÁC HÌNH .ix

MỞ ĐẦU 1

1 Đặt vấn đề 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

3.1 Ý nghĩa khoa học 2

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 2

Chương 1 : TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 3

1.1 Các văn bản pháp quy của Nhà nước có liên quan đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 3

1.1.1 Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai do nhà nước ban hành áp dụng cho toàn quốc như: 3

1.1.2 Các văn bản pháp quy của địa phương có liên quan đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 4

1.2 Cơ sở lý luận 5

1.2.1 Quản lý nhà nước về đất đai 5

1.2.2 Đăng ký đất đai 8

1.2.3 Hồ sơ địa chính 8

1.2.4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 11

1.3 Cơ sở thực tiễn 20

1.3.1 Sơ lược tình hình quản lý đất đai trên thế giới 20

1.3.2 Tình hình đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Thụy Điển 20

1.3.3 Tình hình đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất ở Việt Nam 22

1.2.3.1 Giai đoạn từ sau Cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1979 22

1.3.3.2 Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1988 22

1.3.3.3 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1988 đến nay 22

1.3.4 Thực trạng công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tỉnh Thanh Hóa 24

1.3.5 Một số căn cứ pháp lý liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nước ta từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến nay 27

1.4 Một số công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài 28

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 31

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 31

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 31

2.2 Nội dung nghiên cứu 31

2.3 Phương pháp nghiên cứu 32

2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu 32

2.3.1.1 Thu thập số liệu thứ cấp 32

2.3.1.2 Thu thập số liệu sơ cấp 32

2.3.2 Phương pháp so sánh 33

2.3.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp phân tích tài liệu, số liệu 33

2.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 33

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34

3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất tại huyện Tĩnh Gia, tỉnh Thanh Hóa 34

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 34

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 37

3.1.3 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 37

3.1.4 Khu vực kinh tế công nghiệp 38

3.1.5 Khu vực kinh tế dịch vụ 38

3.1.6 Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn 40

3.1.7 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 41

3.2 Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất 45

3.2.1 Nhóm đất nông nghiệp 48

3.2.2 Nhóm đất phi nông nghiệp 51

3.2.3 Nhóm đất chưa sử dụng 53

3.3 Tình hình chung về công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Tĩnh Gia 55

3.3.1 Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản 55

3.3.2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính 55

3.3.3 Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất 55

3.3.4 Công tác quản lý quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất 57

3.3.5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 57

3.3.6 Quản lý việc bồi thường, hỗ trơ, tái định cư khi thu hồi đất 62

3.3.7 Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 62

3.3.8 Thống kê, kiểm kê đất đai 62

3.3.9 Xây dựng hệ thống thông tin đất đai 63

3.3.10 Quản lý tài chính về đất đai 63

3.3.11 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 64

3.3.12 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 64

3.3.13 Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai 64

3.3.14 Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết về khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai 64

3.3.15 Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai 65

3.4 Đánh giá tình hình công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tĩnh Gia giai đoạn từ 2014 -2017 65

3.4.1 Bộ máy quản lý và hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

tại huyện Tĩnh Gia 653.4.2 Bộ máy tổ chức và chức năng nhiệm vụ hiện tại 663.4.3 Tình hình đăng ký đất đai trên địa bàn huyện Tĩnh Gia giai đoạn từ 2014-2017 66

3.4.4 Tình hình về công tác lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Tĩnh Gia giaiđoạn 2014-2017 693.4.5 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện TĩnhGia giai đoạn 2014-2017 753.4.6 Đánh giá tiến độ trong quá trình đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tĩnh Gia 853.5 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 853.6 Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai, lập hồ sơ địachính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tĩnh Gia 92

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 96 TÀI LIỆU THAM KHẢO 99

QSD : Quyền sử dụng

TN&MT : Tài nguyên và Môi trường

UBND : Ủy ban nhân dân

XDCB : Xây dựng cơ bản

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình,

cá nhân trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa 25

Bảng 3.2 Dân số, lao động và cơ cấu sử dụng lao động qua các năm của huyện Tĩnh Gia 39

Bảng 3.3 Dân số huyện Tĩnh Gia năm 2017 44

Bảng 3.4 Diện tích đất đai của huyện Tĩnh Gia theo đơn vị hành chính năm 2017 47

Bảng 3.5 Hiện trạng đất nông nghiệp của huyện Tĩnh Gia năm 2017 49

Bảng 3.6 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Tĩnh Gia năm 2017 52

Bảng 3.7 Biến động sử dụng đất của huyện Tĩnh Gia từ 2014 đến năm 2017 53

Bảng 3.8 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng của huyện Tĩnh Gia đến năm 2017 59

Bảng 3.9 Tình hình đăng ký biến động đất đai của huyện Tĩnh Gia giai đoạn 2014-2017 69

Bảng 3.10 Kết quả lập hồ sơ địa chính của huyện Tĩnh Gia 73

Bảng 3.11 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Tĩnh Gia giai đoạn 2014-2017 81

Bảng 3.12 Các trường hợp tồn đọng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Tĩnh Gia 84

Bảng 3.13 Kết quả điều tra số phiếu hộ gia đình, cá nhân về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Tĩnh Gia 86

Bảng 3.14 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện 86

Bảng 3.15 Kết quả điều tra, phỏng vấn cán bộ quản lý về các yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

88 Bảng 3.16 Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Tĩnh Gia 89

quyền sử dụng đất 80Hình 3.5 Biểu đồ kết quả điều tra, phỏng vấn cán bộ Văn phòng đăng ký, công

chức địa chính về các yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện 87Hình 3.6 Biểu đồ kết quả điều tra, phỏng vấn cán bộ quản lý về các yếu tố ảnh

hưởng đến tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa

bàn huyện 88Hình 3.7 Biểu đồ đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất tại huyện Tĩnh Gia 89

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Tĩnh Gia là một huyện phía Nam của tỉnh Thanh Hoá, có ưu thế là đất rộngngười đông, có đủ các vùng miền: Đồng bằng, miền núi, bán sơn địa và có bờ biển dài42km Trên thực tế việc quản đất đai của huyện có rất nhiều khó khăn, đặt biệt về vấnquản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân Mặc dù trongnhững năm qua huyện đã có nhiều chủ trương, chính sách nhằm nâng cao hiệu quảtrong quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tuy nhiên trong quá trìnhthực hiện cũng gặp không ít khó khăn vướng mắc Thời gian qua, việc tổ chức triểnkhai thi hành Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản thi hành luật liên quan, côngtác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tĩnh Gia, tỉnhThanh Hóa từng bước đi vào nền nếp, bước đầu đạt được một số kết quả tích cực,góp phần quan trọng trong công tác quản lý đất đai và phát triển kinh tế - xã hội;đặc biệt là sau khi được cấp giấy chứng nhận, người sử dụng đất đã ý thức và thựchiện tốt các quyền và nghĩa vụ của mình, hạn chế đáng kể tình trạng tranh chấp,khiếu nại về đất đai

Tuy nhiên, thực tế đội ngũ cán bộ quản lý đất đai chưa được đảm bảo đủ sốlượng, chất lượng đề ra, chưa thực sự chịu khó và có tâm huyết trong công việc, nhất

là cán bộ địa chính cấp xã thường xuyên biến động, kiêm nhiệm nhiều việc; trình tựthủ tục hành chính rườm rà, nhiều lúc gây khó cho người dân, thời gian giải quyết hồ

sơ cho công dân chậm so với quy định; công tác tuyên truyền về pháp luật đất đai cònhạn chế nên người dân chưa nắm rõ các quy định về pháp luật đất đai trong việc cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtchưa đạt mục tiêu đề ra; công tác lập hồ sơ địa chính còn chậm, chất lượng thấp; tìnhtrạng lấn chiếm đất đai, khiếu kiện vẫn còn xẩy ra ở một số địa phương

Xuất phát từ thực tế nêu trên tôi tiến hành nghiên cứu đề tài "Đánh giá thực

trạng và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tĩnh Gia, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2014-2017" làm đề tài

luận văn Thạc sĩ chuyên ngành Quản lý đất đai

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá kết quả công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trênđịa bàn huyện Tĩnh Gia đến năm 2017 từ đó đưa ra giải pháp để hoàn thiện hơn nữatrong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tĩnh Gia,tỉnh Thanh Hóa

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Đề tài giúp cho tỉnh Thanh Hóa nói chung và huyện Tĩnh Gia nói riêng đánh giáđược thực trạng, phân tích những ưu điểm, hạn chế và các yếu tố ảnh hưởng trong côngtác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhằm làm cơ sở đề xuất giải pháp nâng caohiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận, khắc phục các hạn chế, khó khăn, vướng mắc

để nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện

Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

1.1 Các văn bản pháp quy của Nhà nước có liên quan đến công tác đăng ký đất đai,

- Luật Đất đai năm 2003;

- Luật Đất đai năm 2013;

- Nghị định 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc giao đất và cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổnđịnh lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hànhLuật Đất đai;

- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sửdụng đất;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổsung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sửdụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vàgiải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư liên tịch số 06/2007/TTLT/BTNMT ngày 15/6/2007 của Môitrường, hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ,tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môitrường, hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường, quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môitrường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính vềlĩnh vực đất đai;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiếtthi hành một số điều Luật Đất đai năm 2013;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định vềgiá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thutiền sử dụng đất;

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môitrường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhắc gắn liền với đất;

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môitrường quy định về hồ sơ địa chính;

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫnmột số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

- Quyết định số 1700/QĐ-UBND ngày 13/6/2008 của UBND tỉnh Thanh Hóa

về việc ban hành quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

- Quyết định số 4194/2012/QĐ-UBND ngày 13/12/2012 của UBND tỉnh ThanhHóa về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa năm 2013;

- Quyết định số 4515/2013/QĐ-UBND ngày 18/12/2013 của UBND tỉnh ThanhHóa về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa năm 2014;

- Quyết định số 178/2014/QĐ-UBND ngày 14/01/2014 của UBND tỉnh ThanhHóa về việc sửa đổi, bổ sung quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ởtrên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

- Quyết định số 4463/QĐ-UBND ngày 12/12/2014 của UBND tỉnh Thanh Hóa

về việc ban hành quy định hạn mức đất ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đất ở; hạnmức công nhận đất ở và hạn mức giao đất trống đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộcnhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

- Quyết định số 4545/2014/QĐ-UBND ngày 18/12/2014 về việc quy định bảnggiá đất thời kỳ 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

- Quyết định số 4949/2015/QĐ-UBND ngày 27/11/2015 của UBND tỉnh ThanhHóa về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sửdụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

- Quyết định 4655/QĐ-UBND ngày 04/12/2017 của UBND tỉnh Thanh Hóa vềsửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định về hạn mức giao đất ở; diện tích tối thiểuđược tách thửa đối với đất ở; hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nướcthuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Thanh Hóaban hành kèm theo quyết định số 4463/QĐ-UBND ngày 12/12/2014 của UBND tỉnh

hệ thống quản lý đồng bộ, thống nhất, tránh tình trạng phân tán đất, sử dụng khôngđúng mục đích, quy hoạch treo làm ảnh hưởng chung đến sự phát triển kinh tế - xã hộicủa đất nước.

Điều 53, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013khẳng định “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển,vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tàisản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quảnlý” Điều 4, Luật Đất đai năm 2013 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhànước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [6] Điều này đã khẳng định tính chấtquan trọng của đất đai, đồng thời đây là cơ sở pháp lý để Nhà nước thống nhất quản lýđất đai nhằm đưa chính sách quản lý và sử dụng đất đúng đối tượng, đúng mục đích và

có hiệu quả Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm 15 nội dung tại Điều 22,Luật Đất đai năm 2013 bao gồm: (1) Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản

lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó, (2) Xác định địa giới hành chính,lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính, (3) Khảo sát, đo đạc,lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất, (4) Quản lý quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất, (5) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mụcđích sử dụng đất, (6) Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất, (7)Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, (8) Thống kê, kiểm kê đất đai,(9) Xây dựng hệ thống thông tin đất đai, (10) Quản lý tài chính về đất đai và giá đất,(11) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, (12)Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật

về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai (13) Phổ biến, giáo dục pháp luật vềđất đai, (14) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý

và sử dụng đất đai, (15) Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai

1.2.1.2 Đối tượng, mục đích, yêu cầu của quản lý nhà nước về đất đai

* Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai gồm 2 nhóm:

- Các chủ thể quản lý đất đai và sử dụng đất đai;

- Đất đai.

* Quản lý nhà nước về đất đai nhằm mục đích:

- Bảo vệ quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợppháp của người sử dụng đất;

- Đảm bảo sử dụng hợp lý quỹ đất đai của quốc gia;

- Tăng cường hiệu quả sử dụng đất;

- Bảo vệ đất, cải tạo đất, bảo vệ môi trường

* Yêu cầu của công tác quản lý đất đai là phải đăng ký, thống kê đất đai đầy đủtheo đúng quy định của pháp luật đất đai ở từng địa phương theo các cấp hành chính

1.2.1.3 Vai trò của đất đai

Theo Luật Đất đai 1993 "Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quan trọnghàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sởkinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng

Quản lý nhà nước về đất đai có vai trò rất quan trọng cho sự phát triển kinh tế,

xã hội và đời sống nhân dân Thông qua hoạch định chiến lược quy hoạch, lập kếhoạch phân bố đất đai có cơ sở khoa học nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã hội củađất nước; đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao; giúp cho nhànước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp cho người sử dụng đất có biện pháp hữu hiệu đểbảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả

- Vai trò của đất đai đối với sự phát triển các ngành kinh tế

Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội Tuy nhiênđối với từng ngành cụ thể thì đất đai có vị trí, vai trò khác nhau

Trong ngành công nghiệp (trừ ngành khai khoáng), đất đai làm nền tảng, làmđịa điểm, làm cơ sở để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinhdoanh Khi xây dựng một nhà máy, đầu tiên phải có địa điểm, diện tích đất đai trên cơ

sở đó mới xây dựng được các nhà xưởng, bến bãi, nhà làm việc, khuôn viên đi lạitrong nội bộ…

Đối với ngành nông nghiệp, đất đai có vị trí đặc biệt Nó không những là chỗđứng, chỗ tựa để lao động, mà nó còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng vàthông qua sự phát triển của sản xuất trồng trọt mà cung cấp thức ăn cho gia súc, là nơichuyển dần hầu hết tác động của con người vào cây trồng

1.2.2 Đăng ký đất đai

1.2.2.1 Khái niệm

Đăng ký đất đai là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với thửa đấtxác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

1.2.2.2 Các giai đoạn của đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai được chia thành 2 giai đoạn: Đăng ký ban đầu và đăng ký biếnđộng đất đai

Giai đoạn 1: Đăng ký ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi

cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất cho tất cả chủ sử dụng đất có đủ điều kiện

Giai đoạn 2: Đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoànthành đăng ký đất đai ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của

hồ sơ địa chính đã thiết lập

Để đảm bảo đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được yêu cầu kỹthuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mục tiêu

đề ra là phải triển khai thực hiện một cách đồng bộ các nội dung: xây dựng và banhành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai, đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch

sử dụng đất, phân hạng và định giá đất, thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranhchấp đất đai

1.2.3 Hồ sơ địa chính

Theo quy định tại khoản 1, Điều 96, Luật Đất đai năm 2013: Hồ sơ địa chínhbao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửađất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền vớiđất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.[6]

Theo Điều 4, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tàinguyên và Môi trường quy định thành phần hồ sơ địa chính gồm:

“1 Địa phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chínhđược lập dưới dạng số và lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai, gồm có các tài liệu sau đây:

a) Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai;b) Sổ địa chính;

c) Bản lưu giấy chứng nhận

2 Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính gồm có:a) Các tài liệu quy định tại điểm a và điểm c khoản 1 Điều này lập dưới dạnggiấy và dạng số (nếu có);

b) Tài liệu quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được lập dưới dạng giấy hoặcdạng số;

c) Sổ theo dõi biến động đất đai lập dưới dạng giấy”

1.2.3.1 Bản đồ địa chính

Theo mục 13, Điều 4, Luật Đất đai 2013: Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiệncác thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường,thị trấn, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận

1.2.3.2 Sổ mục kê đất đai

Sổ mục kê đất đai là sổ ghi về thửa đất, về đối tượng chiếm đất nhưng không córanh giới khép kín trên tờ bản đồ và các thông tin có liên quan đến quá trình sử dụngđất Sổ mục kê đất đai được lập để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin về thửa đất vàphục vụ thống kê, kiểm kê đất đai

1.2.3.3 Sổ địa chính

Sổ địa chính là sổ ghi về người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang sửdụng và tình trạng sử dụng đất của người đó Sổ địa chính được lập để quản lý việc sửdụng đất của người sử dụng đất và để tra cứu thông tin đất đai có liên quan đến từngngười sử dụng đất

01/11/2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ trưởng BộTài nguyên và Môi trường ban hành quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (bản màu xanh)được cơ quan có thẩm quyền ký để lưu theo quy định tại Nghị định số 60/CP ngày05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị;

c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất được sao để lưu theo quy định tại Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT vàThông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở vàquyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sởhữu công trình xây dựng do người sử dụng đất nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biếnđộng được sao theo hình thức sao y bản chính, đóng dấu của cơ quan đăng ký đất đaitại trang 1 của bản sao giấy chứng nhận để lưu

3 Khi xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính mà chưa quét bản gốc giấy chứng nhậnthì quét bản lưu giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều này; khi thực hiện đăng kýbiến động thì quét bản gốc giấy chứng nhận để thay thế”

1.2.3.5 Sổ theo dõi biến động đất đai

Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ để ghi những biến động về sử dụng đất trongquá trình sử dụng đất Nội dung sổ theo dõi biến động đất đai gồm tên và địa chỉ củangười đăng ký biến động, thời điểm đăng ký biến động, số thứ tự thửa đất có biếnđộng, nội dung biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng (thay đổi về thửa đất,

về người sử dụng, về chế độ sử dụng đất, về quyền của người sử dụng đất, về giấychứng nhận quyền sử dụng đất)

1.2.3.6 Sao, quét giấy chứng nhận để lưu

Việc sao, quét giấy chứng nhận được thực hiện theo Điều 22, Thông tư số23/2014/TT-BTNMT, ngày 19/5/2014 cả Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định vềgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.2.4.1 Khái niệm

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền lợi và lợi ích hợp pháp củangười sử dụng đất [6]

1.2.4.2 Những quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo mộtmẫu thống nhất trong phạm vi cả nước đối với tất cả các loại đất

- Phôi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trườngphát hành

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng thửa đất

Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy chứngnhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng

Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thìgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng

tổ chức đồng quyền sử dụng

Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì giấychứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đạidiện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó

Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì giấychứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có tráchnhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó

Chính phủ quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối vớinhà chung cư, nhà tập thể

* Theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môitrường, quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất Nay được thay thế bởi Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013

và Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môitrường, quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hànhtheo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất,nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗitrang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen,gồm các nội dung sau đây:

- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I Tênngười sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hànhgiấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen;dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừngsản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký giấy chứng nhận và

cơ quan ký cấp giấy chứng nhận; số vào sổ cấp giấy chứng nhận

- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất" và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận"

- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV Những thay đổisau khi cấp giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp giấy chứngnhận; mã vạch

- Trang bổ sung giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổsung giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành giấy chứng nhận; số vào sổ cấpgiấy chứng nhận và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận" như trang

4 của giấy chứng nhận

1.2.4.3 Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

a Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sởhữu toàn dân đối với đất đai

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại điện chủ sở hữu thống nhấtquản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất một cách hợp lý, đầy đủ, tiết kiệm và có hiệu

quả cao Nhà nước chỉ giao cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình và người sử dụng đấtđược hưởng các quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ theo quy định củapháp luật.

Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng,đăng ký đất sẽ quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan nhà nước với người sử dụngđất Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ cung cấp thông tin mộtcách đầy đủ và cơ sở pháp lý để xác định các quyền của người sử dụng nhằm bảo vệkhi có tranh chấp xẩy ra, đồng thời đưa ra những quy định về nghĩa vụ mà người sửdụng đất phải tuân thủ như nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai một cách hiệu quả,nghĩa vụ tài chính khi sử dụng đất

b Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộquỹ đất đai, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quảcao nhất

Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích nằm trong phầnlãnh thổ của quốc gia Vì vậy Nhà nước muốn quản lý đất đai cần phải nắm rõ cácthông tin về tình hình sử dụng đất Các thông tin cần thiết để quản lý nhà nước về đấtđai gồm có:

- Đối với đất đai Nhà nước giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm: tênchủ sử dụng, kích thước, diện tích, vị trí, hình thể, hạng đất, mục đích sử dụng, thờihạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi và cơ sở pháp lý củanhững thay đổi đó

- Đối với đất chưa có người sử dụng đất thì Nhà nước cần nắm các thông tinnhư là: vị trí, diện tích, hạng đất

Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất Thửa đất

là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý Dựa vàonhững thông tin này để thực hiện việc đăng ký đất, thiết lập hệ thống hồ sơ địa chínhđầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất Nhà nước dựa vào những thông tin đó sẽ quản lýđược tình hình sử dụng đất và những biến động đất đai

c Đăng ký đất đai là nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai

Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứngnhận, đây là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhànước về đất đai khác như:

Ban hành và xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụngđất Các văn bản này sẽ là cơ sở pháp lý cho việc đăng ký thực hiện đúng đối tượng.đúng thủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất

Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ hành chính bản đồ địa chính.Thông qua việc đăng ký đất đai của người sử dụng đất để từ đó Nhà nước sẽ xác địnhđược ranh giới giữa các quận, huyện

Công tác điều tra, đo đạc, đánh giá, phân hạng, lập bản đồ hiện trạng sử dụngđất: Dựa vào kết quả điều tra, đo đạc sẽ xác định được hình thể, vị trí, diện tích, loạiđất, kích thước, tên chủ sử dụng đất, đồng thời dựa vào việc phân hạng và định giá đểxác định được nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi đăng ký cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: kết quả quy hoạch và lập kếhoạch là căn cứ đảm bảo việc sử dụng đất một cách ổn định, hợp lý, có hiệu quả caogiúp cho việc đăng ký một cách nhanh chóng Đồng thời dựa vào đăng ký hiện trạng

sử dụng thì Nhà nước sẽ nghiên cứu lập ra quy hoạch phù hợp với hiện trạng hơn

Công tác giao đất, cho thuê đất: Khi có quyết định giao đất, cho thuê đất sẽ tạolập cơ sở pháp lý ban đầu cho người được giao đất thực hiện nghĩa vụ tài chính và saukhi đăng ký, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì lúc đó mới chính thức

có sự ràng buộc pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất

Công tác thống kê, kiểm kê đất đai: Dựa vào những số liệu thu thập trong việcđăng ký đất đai sẽ giúp cho việc thống kê, kiểm kê chính xác, đạt hiệu quả cao

Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai: Trong quá trình thực hiệnđăng ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp giúp xác địnhđúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại trong quá khứ

Để hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất ta cần triển khai thực hiện các nội dung này một cách đồng bộ, kếthợp chặt chẽ với nhau giúp cho việc cung cấp các thông tin một cách chính xác, đầy

đủ về thực trạng tình hình sử dụng đất đai để đánh giá, đề xuất, bổ sung hoặc điềuchỉnh các chính sách, chủ trương, chiến lược quản lý sử dụng đất.

Qua đó cho chúng ta thấy được tầm quan trọng của việc cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, nó có ý nghĩa quyết định đối với việc giải quyết những vấn đề tồntại trong lịch sử về quản lý và sử dụng đất; giải quyết có hiệu quả tranh chấp, khiếunại, tố cáo về đất đai; góp phần đẩy nhanh và thuận lợi cho công tác bồi thường, giảiphóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

Đồng thời với công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, Nhà nước tiến hành xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính Đây là tài liệu cơ sở pháp

lý quan trọng để phục vụ cho việc theo dõi và quản lý của Nhà nước đối với các hoạtđộng liên quan tới đất đai và là cơ sở dữ liệu chính để xây dựng hệ thống thông tin đấtđai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện cácquyền của người sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặngcho, cho thuê, cho thuê lại, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; bảo vệ lợi íchchính đáng của người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, thừa kế, thế chấp…

1.2.4.4 Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo khoản 1, Điều 99, Luật Đất đai năm 2013 “Nhà nước cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho nhữngtrường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các Điều

100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệulực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng choquyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụngđất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đấtđai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ

quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người muanhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc cácthành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sửdụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại giấy chứng nhận bị mất”

1.2.4.5 Điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

a Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất

a.1 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất cógiấy tờ về quyền sử dụng đất (Điều 100, Luật Đất đai năm 2013):

a.1.1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loạigiấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a.1.1.1 Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơquan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nướcViệt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền NamViệt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

a.1.1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày15/10/1993;

a.1.1.3 Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sảngắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

a.1.1.4 Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền vớiđất ở trước ngày 15/10/1993 được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụngtrước ngày 15/10/1993;

a.1.1.5 Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ởthuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

a.1.1.6 Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ

a.1.3 Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định củaTòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhậnkết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đaicủa cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợpchưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

a.1.4 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuêđất từ ngày 15/10/1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấychứng nhận thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phảithực hiện theo quy định của pháp luật

a.1.5 Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am,

từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này vàđất đó không có tranh chấp, được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử

dụng chung cho cộng đồng thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

a.2 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ

về quyền sử dụng đất (Điều 101, Luật Đất đai năm 2013):

a.2.1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lựcthi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩuthường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồngthủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiệnkinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xácnhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và khôngphải nộp tiền sử dụng đất

a.2.2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tạiĐiều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 vàkhông vi phạm pháp luật về đất đai, nay được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đấtkhông có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng

đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩmquyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

a.2.3 Chính phủ quy định chi tiết Điều này

b- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất (Điều 102, Luật Đất đainăm 2013)

b.1 Tổ chức đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụngđúng mục đích

b.2 Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtđược giải quyết như sau:

b.2.a Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúngmục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;

b.2.b Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho ủy bannhân dân cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất

đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồngthủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình,

cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 01/7/2004 thì phải lập phương

án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đấtphê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý

b.3 Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đấtquy định tại Điều 56 của Luật này thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục kýhợp đồng thuê đất trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất

b.4 Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sauđây:

b.4.a Được Nhà nước cho phép hoạt động;

b.4.b Không có tranh chấp;

b.4.c Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày01/7/2004

b.5 Chính phủ quy định chi tiết Điều này

c- Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất (Điều 105, Luật Đất đai năm 2013)

c.1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người ViệtNam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự ánđầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trườngcùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất

c.2 Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sửdụng đất ở tại Việt Nam

c.3 Đối với những trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận, giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiệncác quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấplại giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sởhữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quyđịnh của Chính phủ

1.3 Cơ sở thực tiễn

1.3.1 Sơ lược tình hình quản lý đất đai trên thế giới

Tổng diện tích bề mặt của toàn thế giới là 510 triệu km2 trong đó đại dươngchiếm 361 triệu km2 (chiếm 71%), còn lại là diện tích lục địa chỉ chiếm 149 triệu

km2(chiếm 29%) Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều so với Nam bán cầu Toàn

bộ quỹ đất có khả năng sản xuất nông nghiệp trên thế giới là 3.256 triệu ha (chiếmkhoảng 22% tổng diện tích đất liền) Diện tích đất nông nghiệp trên thế giới được phân

bố không đều: Châu Mỹ chiếm 35%, Châu Á chiếm 26%, Châu Âu chiếm 13%, ChâuPhi chiếm 6% Bình quân đất nông nghiệp trên thế giới là 12.000m2

1.3.2 Tình hình đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất tại Thụy Điển

Thụy Điển là quốc gia có chế độ quân chủ lập hiến với diện tích khoảng450.000 km2 và dân số khoảng 9 triệu người Mật độ dân số thấp với xấp xỉ 22người/km2 và khoảng 80% dân số sống ở khu vực đô thị Trong bộ máy nhà nước, vuakhông có quyền lực chính trị

Trong suốt hai cuộc chiến tranh thế giới, Thụy Điển duy trì vị trí trung lập, cungcấp cho nhu cầu của cả hai bên tham chiến về thép, giấy, ổ đạn và ngòi nổ Với nềncông nghiệp ổn định, Thụy Điển tiếp tục hỗ trợ các nước Châu Âu khắc phục hệquả của chiến tranh trong những thập kỷ tiếp theo, đưa kinh tế Thụy Điển phát triểnmạnh mẽ trong những năm 50 và 60 của thế kỷ XX Sự thịnh vượng này là nền tảng đểThụy Điển

thực hiện những chính sách phúc lợi xã hội cao, tạo nên một trong những đặc điểm chủyếu được nhắc đến của quốc gia Thụy Điển ngày nay là Nhà nước phúc lợi.

Về phương diện quản lý hành chính, Thụy Điển được chia thành 21 tỉnh(county) và 280 huyện (municipality) Tỉnh là đơn vị hành chính và chính trị ở địaphương Trong mỗi tỉnh có một Ủy ban hành chính cấp tỉnh (A County AdministrativeBoard) do Chính phủ bổ nhiệm, kết hợp thực hiện quản lý với những mục tiêu chính trịtại địa phương Bên cạnh Ủy ban hành chính là một Hội đồng cấp tỉnh (a CountyCouncil) được cử tri bầu cử trực tiếp, có quyền thu thuế và chịu trách nhiệm chủ yếu

về y tế và sức khỏe Ngoài ra, còn có một số cơ quan nhà nước khác được thành lập ởcấp tỉnh, quản lý các lĩnh vực về an ninh, lao động, bảo hiểm xã hội,

Đơn vị hành chính dưới tỉnh là huyện, được tổ chức theo mô hình thống nhất,chịu trách nhiệm chủ yếu đối với các vấn đề phúc lợi xã hội và quy hoạch sử dụng đất

Theo Bộ luật Đất đai 1970 của Thụy Điển, đất đai Thụy Điển được chia thànhtừng đơn vị bất động sản (land unit/real proerty unit) Hiện có khoảng 3,2 triệu bấtđộng sản được đăng ký với tổng giá trị khoảng 3600 tỉ SEK52 Mỗi đơn vị bất độngsản có thể bao gồm một hoặc nhiều thửa đất (kể cả đất có mặt nước - water parcels).Tất cả các thửa đất (khoảng 8 triệu thửa đất) đều đã được đo đạc và đăng ký hợp pháp.Khái niệm bất động sản được hiểu là đất đai, có thể là những đơn vị đất đai hoặc là sựkết hợp giữa một đơn vị đất đai với các công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng gắn liềngiữa nó với ranh giới được xác định theo cả chiều ngang và chiều thẳng đứng

Với mục đích khuyến khích và kiểm soát việc sử dụng đất hiệu quả, bền vữnglâu dài, cũng như quản lý và cung cấp đầy đủ thông tin đất đai cho mục đích quy hoạch,bảo vệ quyền sở hữu đất đai, hỗ trợ hệ thống thuế, kiểm soát môi trường và phát triểnkinh tế, một hệ thống đăng ký đất đai với lịch sử lâu đời đã được thiết lập ở Thụy Điển,chịu sự điều chỉnh của nhiều quy định liên quan như Bộ luật Đất đai 1970 (Land Code),Luật hình thành bất động sản 1970 (Real Property Formation Act), Luật đăng ký bấtđộng sản

2000 (Real Property Register Act), Luật đăng ký đất đai 1973 (Land Register Act) vàcác quy định về quy trình đo đạc địa chính (cadastral survey process)

Bộ luật Đất đai và Luật hình thành bất động sản hiện hành dù đã được ban hành

từ năm 1970 nhưng đến nay cấu trúc và nội dung của chúng vẫn phù hợp với các quan

hệ trong xã hội hiện đại (chỉ sửa đổi, bổ sung một số điều), đặt ra hành lang pháp lý cho hoạt động của cán bộ đăng ký đất đai Cùng với Luật Quy hoạch và Xây dựng

1987 (Planning and Building Act), Luật Môi trường 1998 (Act of Environment),chúng là những công cụ pháp lý hữu hiệu để Chính phủ thực hiện các chính sách đấtđai của Nhà nước

1.3.3 Tình hình đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất ở Việt Nam

1.2.3.1 Giai đoạn từ sau Cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1979

Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945 đặc biệt là sau cải cách ruộng đất năm 1957,Nhà nước đã tịch thu ruộng đất của địa chủ chia cho dân nghèo Đến năm 1960, hưởngứng phong trào hợp tác hoá sản xuất đại bộ phận nhân dân đã góp ruộng vào hợp tác

xã làm cho hiện trạng sử dụng đất có nhiều biến động Thêm vào đó là điều kiện đấtnước khó khăn có nhiều hệ thống hồ sơ địa chính giai đoạn đó chưa được hoàn chỉnhcũng như độ chính xác thấp do vậy không thể sử dụng được vào những năm tiếp theo

1.3.3.2 Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1988

Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhànước thống nhất quản lý” Tuy nhiên, trong giai đoạn này, nhà nước mới chỉ quan tâmđến việc quản lý đất nông nghiệp cho nên mới xảy ra tình trạng giao đất, sử dụng đấttuỳ tiện đối với các loại đất khác

Ngày 10/11/1980, Thủ tướng Chính phủ ra Chỉ thị 299/TTg, trên cơ sở đó Tổngcục Quản lý ruộng đất đã ban hành văn bản đầu tiên quy định thủ tục đăng ký thống kêruộng đất theo Quyết định số 56/ĐKTK ngày 5/11/1981 Theo Quyết định này việcđăng ký đất có một trình tự khá chặt chẽ Việc xét duyệt đăng ký đất đai phải do mộthội đồng đăng ký thống kê ruộng đất của xã thực hiện, kết quả xét đơn của xã phải dựatrên tiêu chí của các hộ dân sử dụng đất ổn định sau đó được UBND huyện duyệt mớiđược đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.3.3.3 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1988 đến nay

Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnhcác quan hệ về quản lý, sử dụng đất giúp công tác quản lý đất đai đi vào nề nếp Tiếp

đó Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201/ĐKTK kèm theo đó là

Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành Quyết định số 201.Chính việc ban hành các văn bản này mà công tác quản lý đất đai đã có bước phát triểnmới, công tác đăng ký đất đai có thay đổi mạnh mẽ và từng bước được thực hiện đồngloạt trên phạm vi cả nước.

- Thời kỳ từ khi Luật Đất đai 1993 ra đời đến trước thời điểm Luật Đất đai

2003 Luật Đất đai 1993 ra đời khẳng định đất đai có giá trị và người dân có các quyềnnhư: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp… Do đó, công tác cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn này là việc làm cấp thiết để người dânkhai thác được hiệu quả cao nhất từ đất Tuy nhiên, công tác cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất vẫn còn nhiều vướng mắc, việc thực hiện theo cấp giấy chứng nhậncho các hộ lại được Thủ tướng chỉ đạo theo Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg và Chỉ thị số18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất cho nông thôn vào năm 2000 và thành thị vào năm 2001

- Thời kỳ từ khi Luật đất đai 2003 ra đời đến nay

Từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã phần nào tháo gỡ, bổ sung được nhữngthiếu sót từ Luật đất đai 1993, cùng với việc hoàn thiện tổ chức bộ máy quản lý Tàinguyên và Môi trường tới cấp xã, các địa phương trong cả nước đã tổ chức thành lậpcác Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Trung tâm Phát triển quỹ đất, các nguồnthu ngân sách từ đất tăng lên, giúp địa phương phần nào tháo gỡ những khó khăn,đồng thời phát hiện những tồn tại trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vướng mắc, sai sót cần khắc phục và sữa chữa như: Vềtrình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận chưa đảm bảo đúng thời gian quy định, một sốtrường hợp cấp xong còn sai về diện tích, sai về nguồn gốc đất, sai đối tượng, loại đất,nhiều trường hợp có biểu hiện tiêu cực…

Nguyên nhân dẫn đến các sai sót trên đó là: Việc xác định nguồn gốc, đối tượng

sử dụng đất chưa chặt chẽ, Công tác kiểm tra xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất của một số cán bộ chuyên môn chưa sâu sát, chưa thực thi nghiêm quy địnhcủa Luật Đất đai, các Nghị định, Thông tư hướng dẫn chậm ban hành, một số nội dungcủa Nghị định chưa cụ thể, rõ ràng đôi khi còn mâu thuẫn nhau Công tác quản lý đấtđai nhiều năm trước khi có Luật Đất đai năm 2003 bị buông lỏng, hồ sơ địa chính bị

thất lạc nhiều, công tác đo đạc còn thủ công nên khó tránh khỏi sai sót Trình độ cán

bộ làm công tác xét, cấp giấy chứng nhận còn hạn chế, đội ngũ cán bộ liên tục có sựthay đổi

Ngày 24/8/2011, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 1474/CT-TTg vềthực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xâydựng cơ sở dữ liệu đất đai: Chỉ đạo UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ươngtập trung chỉ đạo đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng vớiquyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để cơ bản hoàn thành công tác cấpgiấy chứng nhận trên địa bàn toàn quốc

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường (2013), tính đến hết năm 2013, cả nước đã

cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu với 41,6 triệugiấy, tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8 % diện tích đất đang sử dụng cần cấp và đạt96,7% tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận

Một số địa phương đã hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận lần đầu theoChỉ thị 1474/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ nhưng xét riêng từng loại đất vẫn cònmột số loại đạt thấp dưới 85% như: đất chuyên dùng còn 29 địa phương; đất ở đô thịcòn 15 địa phương; đất sản xuất nông nghiệp còn 11 địa phương; các loại đất ở nôngthôn và đất lâm nghiệp còn 12 địa phương Một số địa phương có loại đất kết quả cấpgiấy chứng nhận lần đầu thấp dưới 70% như Lạng Sơn, Hà Nội, Bình Định, Kon Tum,thành phố Hồ Chí Minh, Kiên Giang, Ninh Thuận, Hải Dương

1.3.4 Thực trạng công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tỉnh Thanh Hóa

Trong thời gian qua, việc tổ chức triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2013 vàcác văn bản thi hành luật liên quan, công tác đăng ký đất đai được quan tâm của ngườidân cũng như của các cấp các ngành, bên cạnh đó việc lập hồ sơ địa chính, cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấttrên địa bàn tỉnh Thanh Hóa cũng đã từng bước đi vào nề nếp, bước đầu đạt được một

số kết quả tích cực, tăng cả về số lượng lẫn chất lượng, góp phần quan trọng trongcông tác quản lý đất đai và phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là sau khi được cấp giấy

TT Đơn vị

Tổng số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

đã cấp (GCN)

Tổng diện tích đã cấp (ha)

Trong đó Đất ở Đất sản xuất NN Đất lâm nghiệp

Số giấy chứng nhận đã cấp (GCN)

Diện tích

đã cấp (ha)

Số giấy chứng nhận đã cấp (GCN)

Diện tích

đã cấp (ha)

Số giấy chứng nhận đã cấp (GCN)

đề ra; công tác đo vẽ bản đồ và thiết lập hồ sơ địa chính còn chậm, chất lượng thấp;nhiều địa phương vẫn chưa đo vẽ được bản đồ địa chính dạng số, tình trạng lấn chiếmđất đai, xây dựng công trình trái phép chưa được ngăn chặn kịp thời, công tác quản lýđất đai còn buông lỏng ở một số nơi

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thanh Hóa tính đến ngày 31/12/2017các huyện, thành, thị đã cấp được 2.247.590 giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cánhân với diện tích 643.723,29 ha; trong đó:

- Đất ở tại đô thị: 157.604 giấy/3.648,95 ha

- Đất ở nông thôn: 815.050 giấy/50.528,88 ha

- Đất sản xuất nông nghiệp: 1.155.689 giấy/178.591,46 ha

- Đất lâm nghiệp nghiệp: 118.420 giấy/ 410.380,70 ha

- Đất trang trại : 1.300 giấy/1.208,55 ha

Bảng 1.1 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá

nhân trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

TT Đơn vị

Tổng số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

đã cấp (GCN)

Tổng diện tích đã cấp (ha)

Trong đó Đất ở Đất sản xuất NN Đất lâm nghiệp

Số giấy chứng nhận đã cấp (GCN)

Diện tích

đã cấp (ha)

Số giấy chứng nhận đã cấp (GCN)

Diện tích

đã cấp (ha)

Số giấy chứng nhận đã cấp (GCN)

Đối với tổ chức:

Tổng số giấy chứng nhận đã cấp lần đầu: 12.898 giấy với diện tích đã được cấpgiấy chứng nhận là 182.941,77 ha/200.161,95 ha, chiếm tỷ lệ 91.40 % diện tích cầncấp

1.3.5 Một số căn cứ pháp lý liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nước ta từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến nay

- Nghị định 38/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Luật đất đai 2003

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hànhLuật Đất đai

- Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ban hành về quy định sử dụng đất

- Nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư 117/2004/TT-BTC của Chính phủ về hướng dẫn thực hiện Nghị định198/2004/NĐ-CP

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất; trình tự thủtục bồi thường, hổ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi và giải quyết khiếu nại về đấtđai

- Nghị định 44/2008/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn

về việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất.

- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môitrường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính vềlĩnh vực đất đai

- Luật Đất đai năm 2013

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiếtthi hành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thutiền sử dụng đất

- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thutiền thuê đất, thuê mặt nước

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môitrường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môitrường quy định về hồ sơ địa chính

- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môitrường quy định về bản đồ địa chính

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫnmột số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫnmột số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

1.4 Một số công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài

* Theo tác giả Bùi Thị Thúy Hường (2015).[29], kết quả đăng ký cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội, nhưsau:

- Đăng ký lần đầu: Số hộ đã kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất là 10.057 hộ, trong đó:

+ Số hộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 8.796 hộ, đạt 87,5%

so với số hộ đã đăng ký kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Số hộ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 1.261 hộ, chiếm12,5% so với số hộ đã kê khai đăng ký quyền sử dụng đất

Theo tác giả Bùi Thị Thúy Hường, để nâng cao hiệu quả công tác cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, tác giả đã đưa ra một số giải pháp sau: giải pháp vềpháp luật, pháp chế, chính sách, giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính, giảipháp về cơ sở vật chất, khoa học công nghệ, giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, côngchức, viên chức thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và giải pháp

về tài chính

* Theo Đặng Đình Linh (2016) [30], kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất tại huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh như sau:

- Đối với đất nông nghiệp:

Từ năm 2011-2015, đã cấp được GCN cho 1.261 trường hợp, đạt tỷ lệ 89,55%

so với tổng số trường hợp đã đăng ký kê khai, Trong đó:

Giai đoạn từ năm 2011 đến hết tháng 6/2014 (tức 03 năm 06 tháng): cấp được

- Đối với đất lâm nghiệp:

Giai đoạn 2011-2015, toàn huyện cấp được tổng số 3.654 giấy chứng nhậnchiếm 96,0% tổng số hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận, trong đó:

Giai đoạn từ năm 2011 đến hết tháng 6/2014 (tức 03 năm 06 tháng): cấp được3.389 giấy/ 3.525 hồ sơ đề nghị

Giai đoạn từ tháng 7/2014 đến hết năm 2015 (tức 01 năm 06 tháng): cấp được

265 giấy/ 281 hồ sơ đề nghị cấp