xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thị xã đồng xoài tỉnh bình phước

Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với thửa đất đang có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được cấp một loại Giấy chứng nhận nào Giấy chứng

Trang 1

QĐ-UBND : Quyết định Ủy ban nhân dân

TT-BTNMT : Thông tư Bộ Tài nguyên và Môi trường UBND : Ủy ban nhân dân

VPĐKĐĐ : Văn phòng Đăng ký Đất đai

TN&TKQ : Tiếp nhận và trả kết quả

TĐC TTHC : Tái định cư trung tâm hành chính

TN&MT : Tài nguyên và Môi Trường

UBND-TD : Ủy ban nhân dân tiếp dân

UBND-TB : Ủy ban nhân dân thông báo

Trang 2

Sơ đồ 2.1: Quy trình đăng ký lần đầu trên địa bàn thị xã Đồng Xoài 25

Sơ đồ 2.2: Quy trình đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu trên địa bàn thị xã Đồng Xoài 29

Sơ đồ 2.3: Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

2016 đến Quý I năm 2017 50

Trang 3

iv

MỤC LỤC

Trang

LỜI CẢM ƠN i

DANH MỤC KÍ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT ii

DANH MỤC, HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ iii

MỤC LỤC iv

LỜI CẢM ƠN 1

DANH MỤC KÍ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT ii

MỞ ĐẦU 1

1.Lý do chọn đề tài 1

2.Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác đăng ký Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 2

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn 3

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

5 Phương pháp nghiên cứu 4

7 Kết cấu của luận văn 5

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 6

1.1 Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 6

1.1.1 Các khái niệm chung 6

1.1.2 Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai 7

1.1.2.1 Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai 7

1.1.2.2 Vị trí và vai trò của cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 8

1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến nay………9

1.1.3.1 Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến trước ngày 01/07/2014 9

1.1.3.2 Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận từ Luật Đất đai từ ngày 01/07/2014 đến nay 10

Trang 4

v

1.1.3.3 Các loại Giấy chứng nhận đã cấp 11

1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất đai hiện hành 11

1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận 11

1.2.1.1 Nguyên tắc đăng ký đất đai 11

1.2.1.2 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 12

1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận 13

1.2.2.1 Điều kiện đăng ký đất đai 13

1.2.2.2 Điều kiện cấp Giấy chứng nhận 14

1.2.3 Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận 14

1.3 Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận 15

1.3.1 Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai 15

1.3.2 Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai 16

1.3.3 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất 17

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ ĐỒNG XOÀI TỈNH BÌNH PHƯỚC 20

2.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 20

2.1.1 Khái quát về địa bàn thị xã Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước 20

2.1.2 Các cơ quan thực hiện công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn Thị xã Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước 22

2.2 Quy trình thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài khác gắn liền với đất 23

2.2.1 Quy trình thực hiện đăng ký đất đai 23

2.2.2 Quy trình thực hiện cấp giấy chứng nhận 25

2.2.2.1 Quy trình đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu 25

2.2.2.2 Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác do chuyển mục đích sử dụng đất 30

Trang 5

vi

2.2.2.3 Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản

khác gắn liền với đất do chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho 32

2.3 Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 34

2.3.1 Phân loại hồ sơ 34

2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 35

2.3.2.1 Căn cứ xác định hồ sơ đất đai được đăng ký và không được đăng ký 35

2.3.2.2 Căn cứ xác định hồ sơ đất đai nào là đăng ký lần đầu hay biến động 35

2.3.2.3 Căn cứ xác định hồ sơ đất đai nào được đăng ký và được cấp Giấy chứng nhận 36

2.3.2.4 Căn cứ xác định hồ sơ đất đai nào được đăng ký (để quản lý) nhưng không (chưa) được cấp Giấy chứng nhận 37

2.3.2.5 Các bước xử lý hồ sơ để hoàn thành bộ hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất lần đầu 38

2.3.2.6 Các bước xử lý hồ sơ để hoàn thành bộ hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất cho các trường hợp biến động 41

2.4 Kết quả giải quyết công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 47

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ ĐỒNG XOÀI TỈNH BÌNH PHƯỚC 52

3.1Giải pháp chung 52

3.1.1 Giải quyết các trường hợp còn tồn đọng trong quá trình xử lý 52

3.1.2 Giải pháp về trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ địa chính 52

3.1.3 Giải pháp về tăng cường hướng dẫn tuyên truyền về chính sách pháp luật đất đai 53

3.1.4 Giải pháp về hoàn thiện công cụ tài chính 53

3.2 Giải pháp cụ thể 53

3.2.1 Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký đất đai 53

3.2.1.1 Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký đất đai không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận 53

Trang 6

vii

3.2.1.2 Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký đất đai đủ điều kiện

cấp Giấy chứng nhận 55

3.2.2 Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 56

3.2.2.1 Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận 56

3.2.2.2 Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận 58

KẾT LUẬN 61

TÀI LIỆU THAM KHẢO 62

PHỤ LỤC 63

Trang 7

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai là tài sản quốc gia vô cũng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì có thể thay thế được, là thành phần quan trọng cho sự tồn tại và phát triển của con người Đất đai là nhân tố không thể thiếu cho sự tồn tại của dân tộc

và phát triển kinh tế xã hội của quốc gia Đất đai đã trở thành hàng hóa và là một mặt hàng đem lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư Cùng với sự phát triển của

xã hội, đất đai đóng vai trò kinh tế và chính trị hết sức to lớn Hiện nay thị trường bất động sản đang rất phát triển, đất đai ngày càng có giá trị kinh tế cao

Việt Nam chúng ta đất chật người đông Dân số ngày càng tăng, cùng với nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng nhiều, bên cạnh đó còn chịu ảnh hưởng bởi thiên tai như xói mòn, sạt lở đất…làm cho diện tích đất đai ngày càng

bị thu hẹp Ngày nay, đất nước ta đang trong quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa, hội nhập với quốc tế thì việc mua bán, trao đổi đất đai càng trở nên đa dạng và phức tạp Qũy đất đai của quốc gia chưa được đưa vào khai thác và sử dụng có hiệu quả, hợp lý Do đó, việc quản lý sử dụng đất là vấn đề đang được Nhà nước đặc biệt chú trọng và quan tâm

Một trong những công cụ để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ hình thành và phát triển thị trường bất động sản có sự quản lý của Nhà nước Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà Nhà nước đại diện quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Để quản lý đất đai chặt chẽ hiệu quả, cũng như đảm bảo việc thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Nhà nước tiến hành cho đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất

Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) là một chứng thư pháp

lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, được cấp cho người sử dụng đất để

họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Để thực hiện tốt việc cấp giấy chứng nhận thì các chủ dụng đất phải tiến hành kê khai, đăng ký ban đầu đối với diện tích của mình đang sử dụng Thông qua đăng ký đất đai sẽ xác lập mối mối quan hệ pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất và đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính và tiến tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trang 8

Giấy chứng nhận là chứng cứ pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất nhằm mục đích đảm bảo quyền của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất hợp pháp và quản lý chặt chẽ quỹ đất Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp là nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người được nhà nước giao đất, cho thuê đất Đồng thời qua việc cấp Giấy chứng nhận nhà nước đạt được mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất của quốc gia Nếu việc cấp Giấy chứng nhận chậm không những làm ảnh hưởng rất lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai của nhà nước và làm thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất, nó còn ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực hiện quyền

và lợi ích hợp pháp của công dân, cản trở hoạt động đầu tư thông qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ thế chấp quyền sử dụng đất

Những năm gần đây, nền kinh tế của Bình Phước nói chung và Thị Xã Đồng Xoài nói riêng đang có sự thay đổi tích cực Nhiều công trình xây dựng phát triển kéo theo nhu cầu về đất đai tăng cao nhằm phục vụ đời sống sản xuất của người dân.Tuy nhiên, người sử dụng đất có được đất đai theo nhiều cách khác nhau về nguồn gốc như: do khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng, xây dựng không phép, lấn chiếm,… dẫn đến việc đăng ký xét cấp giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn Để công tác đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận được thực hiện đúng thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại, thì công tác phân loại, xử lý hồ sơ giải quyết việc đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận phải thực hiện nghiêm túc

Vì vậy, việc thực hiện đề tài “Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Thị Xã Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước” là thực sự cần thiết

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác đăng ký Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trong những năm qua, trên phạm vi cả nước đã có rất nhiều những nghiên cứu về công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Cụ thể như sau:

Đề tài thứ nhất:

Luận văn Thạc sĩ khoa học: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp

nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, Thành Phố Hà Nội”, Thạc sĩ Bùi Thị Thúy Hường, Trường Đại

Học Khoa Học Tự Nhiên, Đại Học Quốc Gia Hà Nội năm 2015

Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại huyện Thanh Oai trong những năm qua đã được những thành tựu đáng kể, đã đi vào nề nếp, tuy nhiên quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá diễn ra ngày càng mạnh, các chính sách đất đai thay đổi, tình trạng vi phạm pháp luật đất đai trong những năm qua còn xảy ra nhiều Việc đăng ký đất đai cập nhật, chỉnh lý các biến động

Trang 9

về đất đai vào hồ sơ địa chính không theo kịp với thực tế, tỷ lệ các biến động về đất đai được cập nhật, chỉnh lý trong hồ sơ địa chính chưa đồng bộ, không phản ánh chính xác được thực tế sử dụng đất Cần đầy nhanh tiến độ thực hiện dự án hoàn thiện hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Thanh Oai theo hướng điện tử hóa phù hợp với yêu cầu quản lý đất đai hiện đại là cần thiết, là điều kiện cần để triển khai việc thực hiện đăng ký đất đai điện tử trong những năm tiếp theo

Đề tài thứ hai:

Luận văn Thạc sỹ khoa học: “Nghiên cứu, đánh giá tình hình đăng ký

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn Quận 12, TP Hồ Chí Minh”, Thạc sĩ Phạm Văn

Tùng, Trường Đại Học Khoa Học Tự Nhiên, Đại Học Quốc Gia Hà Nội năm

2014

Nghiên cứu làm sáng tỏ một số vấn đề chung về giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Quận 12, cơ sở pháp lí và những thuận lợi, khó khăn, điểm mạnh, điểm yếu trong việc giải quyết các vấn đề về cấp giấy chứng nhận Qua đó ta thấy được tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận ở Quận

12 chưa hoạt động một cách tích cực, còn nhiều chậm trễ, không giải quyết triệt

để mọi thắc mắc mà người dân nêu lên Bên cạnh đó, các cán bộ địa chính đang dần đẩy nhanh tiến độ cũng như trách nhiệm trong công việc, khắc phục tình trạng hồ sơ tồn đọng

Đề tài thứ ba:

Luận văn Thạc sĩ khoa học: “Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất

đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận Thanh Xuân, Thành Phố Hà Nội”, Thạc sĩ Nguyễn Thị Kiều Thu, Học viện Nông Nghiệp

Việt Nam năm 2014

Luận văn trên đã nghiên cứu, đánh giá thực trạng việc thi hành công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn Quận Thanh Xuân Chỉ ra những bất cập, hạn chế, ưu nhược điểm trong công tác này, đồng thời đề xuất bổ sung một số biện pháp khắc phục nhằm nâng cao hiệu quả trong thi hành công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn

Như vậy, ta có thể thấy các nghiên cứu nêu trên chỉ đề cập giải quyết các vấn đề về chính sách, nguyên tắc, quy trình, phương pháp và căn cứ pháp lý nói

chung, còn việc xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cụ thể thì chưa được làm rõ để thấy được những khó khăn mà cán bộ thụ lý hồ sơ gặp phải tại địa bàn

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn

- Mục tiêu:

Trang 10

Tổng hợp và phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận; xác định được căn cứ pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu:

Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Thẩm quyền của đơn vị quản lý nhà nước về đất đai

Nguyên tắc, quy trình và phương pháp thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận

- Phạm vi nghiên cứu:

Phạm vi không gian: tại Thị xã Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước

Thời gian: Giai đoạn năm 2016 đến quý I năm 2017

Nội dung nghiên cứu: tập trung vào vấn đề đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu

và đăng ký biến động (chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân)

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập thông tin: điều tra thu thập tài liệu, số liệu, các văn bản về đất đai trên internet; thu thập văn bản, báo cáo, số liệu tại cơ quan thực tập

- Phương pháp thống kê: phận loại tài liệu, số liệu để thống kê được tình hình các trường hợp đăng ký đât đai, biến động qua các năm

- Phương pháp so sánh: so sánh các số liệu để đánh giá tình hình sử dụng đất và tình hình biến động đất đai ở địa phương

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: phân tích, tổng hợp các số liệu thu thập được qua các năm để rút ra nhận xét, đánh giá tình hình biến động đất đai qua các năm trên địa bàn Thị Xã Đồng Xoài

6 Ý nghĩa thực tiễn của luận văn

Trang 11

Làm rõ được các trường hợp vướng mắc trong việc xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận Vận dụng các quy định pháp luật đất đai hiện hành đề xuất được các giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất hiện tại cũng như công tác quản lý đất đai của Nhà nước được chặt chẽ hiệu quả

7 Kết cấu của luận văn

Nội dung của Luận văn trình bày khoảng 50 trang với kết cấu như sau:

2.1 Khái quát về địa bàn thị xã Đồng Xoài, cơ quan thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.2 Quy trình thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.3 Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.4 Kết quả giải quyết công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn Thị Xã Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước

Trang 12

1.1.1 Các khái niệm chung

Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và

ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất

thực hiện đối với thửa đất đang có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được cấp một loại Giấy chứng nhận nào (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) hoặc Nhà nước

giao đất, cho thuê đất để sử dụng

Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực

hiện đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà

có thay đổi về nội dung đã ghi trên Giấy chứng nhận

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

Việc ban hành các quy định về pháp luật đất đai giúp Nhà nước ta quản

lý chặt chẽ hệ thống đăng ký đất đai của từng địa phương, bên cạnh đó, để bảo

vệ lợi ích và tạo sự công bằng cho người sử dụng đất, pháp luật còn quy định nhiều quyền lợi chung cho người sử dụng đất để họ nghiêm chỉnh chấp hành mọi quy định mà pháp luật đã đề ra Cụ thể, theo Điều 166 Luật Đất đai quy định về Quyền chung của người sử dụng đất như: được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo

hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình

và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

Song song với việc được hưởng và bảo vệ mọi lợi ích cá nhân khi sử dụng đất, Nhà nước ta còn đặt ra nghĩa vụ chung cho người sử dụng đất yêu cầu họ phải chấp hành theo đúng như pháp luật đã đề ra trong Điều 170 của Luật đất

Trang 13

đai: sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Thực hiện nghĩa

vụ tài chính theo quy định của pháp luật Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan Tuân theo các quy định của pháp luật

về việc tìm thấy vật trong lòng đất Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng

Để thực hiện tốt mọi nhiệm vụ được giao, Nhà nước ta đã căn cứ theo chuyên môn làm việc để quy định rõ trách nhiệm riêng của từng cơ quan các cấp Cụ thể là thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Điều 105 Luật Đất đai như sau: ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài

nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ Nhờ đó, các cơ

quan chức năng có thể phát huy tối đa khả năng làm việc, hoàn thành mọi nhiệm

vụ được giao trong thẩm quyền của mình một cách tốt nhất

1.1.2 Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai

1.1.2.1 Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai

Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ

sử dụng đất theo quy định của pháp luật Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất

Trang 14

đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai Hồ

sơ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả

Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn

bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu của quản lý đất Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên

hệ thống hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất

Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản

đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý

vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai

1.1.2.2 Vị trí và vai trò của cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước là chủ thể cân bằng quỹ đất đai, giúp điều tiết và quản lý đất đai, định hướng sử dụng đất phù hợp, cân bằng được mức đất đai của từng cá nhân, giúp tránh được tình trạng đầu cơ đất đai Cấp giấy chứng nhận là công cụ hữu hiệu đề nhà nước quản lý tốt các đối tượng sử dụng đất, điều chỉnh quan hệ đất đai và xử lý được trường hợp vi phạm, tranh chấp khiếu nại có liên quan đến đất đai Giúp người dân yên tâm khai thác tài nguyên đất đai theo pháp luật, được hưởng quyền và thực hiện đầy đủ các nghĩa

vụ theo quy định của pháp luật Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là

cơ sở vững chắc tạo niềm tin cho người dân đầu tư tốt nhất, tạo năng suất và sản lượng cao nhất trên mảnh đất của mình, giúp người dân khai thác ở mức cao nhất Là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cở

sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ

Trang 15

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quyết định cụ thể, như các quyết định về đăng ký, theo dõi biến động kiếm soát các giao dịch dân sự về đất đai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không những buộc người dử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi.Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất còn giúp xử lý vi phạm về đất đai Thông qua việc cấp chứng nhận quyền sử dụng đất nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn hơn nữa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển kinh tế xã hội giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình

Nói chung, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực sự có vai trò rất quan trọng không chỉ đối với nhà nước đảm bảo chế độ sở hữu toàn dân

về đất đai, giúp người dân an tâm khai thác sử dụng đất có hiệu quả tốt nhất, là động lực to lớn giúp thúc đấy kinh tế – xã hội phát triển Hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận cho các thửa đất là cơ sở pháp lý giúp Nhà nước nắm chắc, quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất và thực hiện tốt các biện pháp quản lý đối với đất đai, đồng thời để người sử dụng đất yên tâm đầu tư khai thác tiềm năng đất đai, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của Luật Đất đai

1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến nay

1.1.3.1 Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến trước ngày 01/07/2014

Để công tác quản lý đất đai được tiến hành thuận tiện, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã ban hành Luật đất đai năm 2003 vào ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 Các văn bản hướng dẫn có liên quan đã có sự chuyển biến quan trọng Trong đó công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là nội dung thể hiện sự thay đổi nhiều nhất Luật đất đai năm 2003

đã thể hiện khá rõ nét mọi quan điểm mới về công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong đó có một số văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai có liên quan đến công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cụ thể như sau:

Nghị định 181/NĐ-CP của Chính Phủ về thi hành luật đất đai (có hiệu lực ngày 29/10/2004) quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thanh tra đất đai, xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trang 16

Sau đó Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được ban hành thay thế cho thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009

Thông tư số 28/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất

Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, hướng dẫn về việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính ( có hiệu lực ngày 01/11/2004 )

Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Từ khi Luật Đất đai 2003 được thi hành đã phát huy khá tốt vai trò ổn định các quan hệ đất đai; đã góp phần đáng kể phát triển kinh tế và ổn định chính trị xã hội Tuy nhiên nó cũng bộc lộ những hạn chế nhất định do nhu cầu

sử dụng đất ngày càng nhiều, các điều luật không còn phù hợp với thực tế dẫn đến việc thực thi pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, cơ chế quản lý, trình tự, thủ tục hành chính rườm rà ảnh hưởng không tốt đến tình hình an ninh chính trị, trật tật xã hội như việc thực hiện quyền nghĩa vụ của người sử dụng đất còn vướng mắc, lúng túng và không thống nhất

1.1.3.2 Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận từ Luật Đất đai từ ngày

01/07/2014 đến nay

Đến nay, khi Luật đất đai 2003 đã trở nên lạc hậu không còn phù hợp với thực tế, vào ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật đất đai 2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014 đã tổng kết đánh giá được thực tiễn quá trình thi hành Luật đất đai 2003 Đồng thời, công tác đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có sự cải tiến rất lớn khác biệt hơn so với

Luật đất đai 2003 Luật đất đai 2013 và các văn bản quy phạm pháp luật liên

quan thể hiện quan điểm đổi mới rõ nét thủ tục hành chính đất đai, thời gian thực hiện các thủ tục đăng ký cũng được rút ngắn Cụ thể một số văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai có liên quan như sau:

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai đã thể hiện quan điểm đổi mới rõ nét thủ tục hành chính về đất đai, thời gian thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận đơn giản, rút ngắn thời gian

Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định

Trang 17

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính

Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính

Sau khi Luật Đất đai 2013 ra đời thay thế cho Luật Đất đai 2003, giai đoạn này trình tự thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận được quy định cụ thể hơn so với quy định của Luật Đất đai 2003, giúp cho công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận đơn giản hơn, đã đáp ứng được phần nào nhu cầu cấp Giấy chứng nhận của người sử dụng đất

1.1.3.3 Các loại Giấy chứng nhận đã cấp

Kể từ khi Luật Đất đai được ban hành, Giấy chứng nhận được biết đến như chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, Nhà nước ta đã nhiều lần thay đổi Giấy chứng nhận qua từng thời kỳ nhằm thể hiện

rõ hơn mọi thông tin liên quan đến thửa đất cũng như phù hợp với thực tế ngày nay Một số Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật ban hành như:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: do Tổng cục Quản lý ruộng đất nay

là Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo Quyết định 201- QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: do Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Quy định được thay thế bằng Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất đai hiện hành

1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận

1.2.1.1 Nguyên tắc đăng ký đất đai

Nhằm bảo vệ quyền và lợi ích người dân khi có các vấn đề về việc sử dụng đất xảy ra như tranh chấp đất đai, khiếu nại hay tình trạng giải tỏa, thu hồi đất…, Nhà nước ta phải quản lý chặt chẽ hệ thống đăng ký đất đai để nắm rõ tình hình sử dụng đất của từng địa phương Để có một hệ thống đăng ký đất đai tốt nhất cần phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ: là một biến động về quyền đối với các loại đất đai, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai

Nguyên tắc đồng thuận: người được đăng ký với tư cách là chủ thể đối với quyền phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký

Trang 18

Nguyên tắc công khai: hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho mọi người có thể tra cứu, kiểm tra Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ

Nguyên tắc chuyên biệt hoá: trong đăng ký đất đai, chủ thể (người có quyền cần đăng ký) và đối tượng (đất đai, bất động sản) phải được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý

1.2.1.2 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đối với nước ta, công tác cấp Giấy chứng nhận là một nội dung quan trọng, có mối quan hệ mật thiết với các nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất đai Nó có ý nghĩa quyết định đối với việc giải quyết các vấn đề tồn tại trong quá trình kê khai đăng ký, giải quyết có hiệu quả các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; góp phần thúc đẩy nhanh và thuận lợi cho công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận Do đó, việc cần thiết nhất là phải đặt ra một số nguyên tắc khi cấp Giấy chứng nhận Căn cứ theo Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cụ thể như sau:

Nguyên tắc 1: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người

sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

Nguyên tắc 2: Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

Nguyên tắc 3: Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

Nguyên tắc 4: Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

Trang 19

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

Nguyên tắc 5: Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này

1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

1.2.2.1 Điều kiện đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai được xem là công cụ giúp Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất, kiểm soát được số hộ gia đình, cá nhân chấp hành việc kê khai đăng ký dưới nhiều trường hợp khác nhau Vấn đề này được quy định rõ trong khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp như: thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

Bên cạnh các điều kiện để đăng ký đất đai lần đầu, các trường hợp đăng

ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký theo khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 mà có thay đổi sau đây: người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký Chuyển mục đích sử dụng đất Có thay đổi thời hạn sử dụng đất Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử

Trang 20

dụng đất theo quy định của Luật này Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng Chia tách quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề

Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

1.2.2.2 Điều kiện cấp Giấy chứng nhận

Với những nguyên nhân khác nhau, có rất nhiều trường hợp người sử

dụng đất không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận Nhà nước ta chỉ cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 99 Luật đất đai 2013 như sau: người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

1.2.3 Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

Để hoàn thiện hơn công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận của từng địa phương, các cơ quan chức năng cần thực hiện tốt trách nhiệm của mình trên mọi phương diện như sau:

Trang 21

Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện nhận và trả kết quả hồ sơ và kiểm tra

hồ sơ, niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ trong vòng 15 ngày và gửi hồ

sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện tiến hành nhận và thẩm tra

hồ sơ, cập nhật thông tin thửa đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, chuẩn

bị hồ sơ cho cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký, trao Giấy chứng nhận

cho người sử dụng đất hoặc trả về cho Ủy ban nhân dân xã

Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện kiểm tra hồ sơ, trình ủy ban nhân

dân có thẩm quyền ký Giấy chứng nhận và chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện

Ủy ban nhân dân huyện thực hiện việc ký cấp Giấy chứng nhận

Sở Tài nguyên và Môi Trường thực hiện việc ký cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp đăng ký biến động có cấp Giấy chứng nhận mới

1.3 Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng

nhận

1.3.1 Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

Nhằm phục vụ tốt cho công tác đăng ký đất đai được tiến hành có hiệu quả, Nhà nước ta quy định về nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai tại Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau: Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 59 của Luật Đất đai Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là Văn phòng đăng ký đất đai Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình,

cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ

sơ và trả kết quả Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng

ký đất đai Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận

hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ

Trang 22

thì các cơ quan quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Ban Quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế; Cảng vụ hàng không là đầu mối nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai tại khu công nghệ cao, khu kinh tế; cảng hàng không, sân bay

Việc trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính được thực hiện như sau: kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết, trừ trường hợp quy định tại Điểm b Khoản này Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định; trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì trả kết quả sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất; trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì trả kết quả sau khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định được miễn nghĩa vụ tài chính Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không

đủ điều kiện giải quyết

1.3.2 Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

Nhà nước ta quy định về thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai nhằm giúp công tác đăng ký đất đai diễn ra nhanh chóng đáp ứng nhu cầu về sử dụng đất cho người dân theo Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP có hiệu lực thi hành ngày 06 tháng 01 năm 2017 như sau:

Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau: giao đất, cho thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau: đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 15 ngày Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thay đổi tài sản gắn liền với đất là không quá 15 ngày Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

là không quá 10 ngày Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là không quá 07 ngày

Trang 23

Thời gian thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai: hòa giải tranh chấp đất đai là không quá 45 ngày Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện là không quá 45 ngày Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là không quá 60 ngày Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là không quá

90 ngày Cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai là không quá 30 ngày

Thời gian quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử

lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 10 ngày, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai

1.3.3 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất

Công tác đăng ký đất đai được tiến hành theo trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký

Bước 2: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:

Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm

sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận

Trang 24

thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp

xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này

Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có)

Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có)

Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp

Bước 4: Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau: Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng

Trang 25

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật Sau đó, chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai

Bước 5: Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này

Tiểu kết chương 1

Qua chương 1 ta nhận thấy, công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận rất đa dạng và phức tạp Do người dân chưa thật sự hiểu rõ tầm quan trọng của việc đăng ký đất đai nên tình trạng người sử dụng đất chưa đi kê khai đăng ký còn xảy ra nhiều Một số địa phương còn gặp nhiều trở ngại trong quá trình đăng ký đất đai do việc nắm rõ và phân biệt công tác đăng ký lần đầu và đăng ký biến động chưa đúng với quy định của pháp luật Từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời, công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận được cải thiện rõ rệt, tuy nhiên vẫn còn nhiều hạn chế do còn có một số điều luật chưa phù hợp với thực tế Vì thế Nhà nước ta cải cách, chỉnh sửa và cho ra đời Luật Đất đai 2013 để áp dụng vào công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận cho người dân, phân biệt rõ các trường hợp đăng ký lần đầu và đăng ký biến động Đối với đăng ký lần đầu được thực hiện trên thửa đất chưa được đăng ký cấp Giấy chứng nhận, khi đi kê khai đăng ký đủ điều kiện sẽ được cấp Giấy chứng nhận Về trường hợp đăng ký biến động được thực hiện đối với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng có sự thay đổi thông tin trên Giấy chứng nhận đã cấp được tiến hành chỉnh sửa căn cứ theo tình tình thực tế của thửa đất đúng với quy định pháp luật

Bên cạnh đó, trình tự và thủ tục hành chính xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận cũng gặp phải nhiều hạn chế, thủ tục rườm rà, các quy định của pháp luật về công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận chưa được áp dụng đúng cách Thời gian thực hiện việc xử lý hồ sơ còn kéo dài, nhiều cán bộ địa chính thiếu trình độ chuyên môn, tinh thần trách nhiệm yếu kém gây nhiều bất tiện cho người sử dụng đất Để công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận được diễn ra thuận lợi và có hiệu quả cần phải thực hiện đúng thời gian quy định, rút ngắn thời gian giải quyết, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại, cán bộ địa chính làm việc một cách có trách nhiệm, tích cực, công tác phân loại, xử lý hồ sơ giải quyết việc đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận phải thực hiện nhanh chóng và nghiêm túc theo đúng quy định của pháp luật

Trang 26

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ ĐỒNG XOÀI TỈNH BÌNH PHƯỚC 2.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.1.1 Khái quát về địa bàn thị xã Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước

Vị trí địa lý: Thị xã Đồng Xoài nằm ở phía Nam tỉnh Bình Phước Thị xã

có diện tích tự nhiên là 16732.2 ha, gần bằng 2,44% diện tích cả tỉnh Bình Phước và bằng khoảng 0,05% diện tích toàn quốc Thị xã có 08 xã, phường (theo NĐ số 49/2007/NĐ-CP ngày 28/3/2007 thành lập phường mới trên cơ sở chia tách phường Tân Xuân) Dân số năm 2016 là 86.755 người, mật độ dân số

Và 03 đơn vị hành chính xã: Xã Tân Thành: (5578.8 ha); Xã Tiến Thành: (2561.1 ha); Xã Tiến Hưng: (4971.7 ha)

Tăng trưởng kinh tế: Trong năm 2016, khu vực III đóng góp lớn nhất

vào tăng trưởng kinh tế của Đồng Xoài (khoảng 51,85 %), kế đến là khu vực II (36,79 %) và thấp nhất là khu vực I (11,36 %)

Thu nhập bình quân đầu người (tính theo giá thực tế): Nhờ kinh tế tăng

trưởng khá nhanh trong thời gian qua nên thu nhập bình quân đầu người của thị

xã cũng tăng nhanh đạt 18,5 triệu đồng/người (934 USD) năm 2016 và kế hoạch năm 2017 đạt 21,5 triệu đồng/người, cao hơn so với thu nhập bình quân toàn tỉnh Bình Phước (18,5 triệu đồng/người)

Điều kiện tự nhiên: Đồng Xoài có khí hậu nhiệt đới gió mùa khá ôn hoà,

địa hình miền núi nhưng tương đối bằng, rất thuận lợi cho việc bố trí sử dụng đất Đặc biệt có quỹ đất phong phú mà chủ yếu là các đất hình thành trên đá bazan, phù sa cổ Nó rất thích hợp với các loại cây dài ngày có hiệu quả kinh tế

cao như cao su, tiêu, điều, cây ăn quả

Trang 27

(Nguồn: Phòng Tài Nguyên và Môi Trường Thị Xã Đồng Xoài, 2016)

Hình 2.1: Bản đồ hành chính Thị Xã Đồng Xoài – tỉnh Bình Phước

Trang 28

Về kinh tế: được ổn định và phát triển, cơ cấu kinh tế đang chuyển dịch

mạnh mẽ theo hướng dịch vụ, công nghiệp và nông nghiệp, kết cấu hạ tầng được quan tâm đầu tư, đời sống vật chất tinh thần của nhân dân được nâng lên

Bên cạnh đó còn một số khó khăn, hạn chế: về vị trí địa lý tuy có các yếu

tố thuận lợi như phân tích ở trên, nhưng so với các tỉnh vùng Đông Nam Bộ, Đồng Xoài là thị xã xa các bến cảng biển, sân bay, xa các trung tâm kinh tế và các thành phố lớn Vì vậy, tính hấp dẫn thu hút các nhà đầu tư, nhất là đầu tư phát triển công nghiệp trong một tương lai gần còn kém xa so với các tỉnh trong khu vực như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa–Vũng Tàu, Long An và Tp Hồ Chí Minh Nền kinh tế tuy đạt được sự phát triển đáng kể, nhưng sự phát triển còn thiếu đồng bộ, hiện nay còn mất cân đối trên nhiều mặt Sự phát triển của ngành dịch vụ phục vụ cho sản xuất công nghiệp còn chưa tương xứng với yêu cầu, nhất là các dịch vụ về vui chơi, giải trí

2.1.2 Các cơ quan thực hiện công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn Thị xã Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước

Ở từng địa phương, mỗi cơ quan quản lý đất đai đều được quy định trách nhiệm của riêng mình Theo Quyết định số 3141/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bình Phước về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của ngành Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Phước quy định cơ quan thực hiện công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn Thị

xã Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước bao gồm:

UBND Xã:

Tổ chức kiểm tra hồ sơ; xác nhận hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; xác nhận nguồn gốc và

thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất…

Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ; xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiền phản ánh về nội dung công khai và chuyển hồ sơ cho Chi nhánh VPĐKĐĐ

Chi nhánh Văn Phòng Đăng ký Đất đai thị xã Đồng Xoài:

Kiểm tra hồ sơ đăng ký, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận vào đơn

đăng ký

Gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đăng ký đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ theo quy định Cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai trong thời hạn không quá 05 ngày làm

việc

Trang 29

Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa

chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có)

Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa

vụ tài chính (trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính

hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật)

Hoàn tất hồ sơ chuyển phòng Tài nguyên và Môi trường giải quyết theo

quy định

Phòng Tài nguyên và Môi Trường Thị xã Đồng Xoài: thực hiện việc

thẩm định hồ sơ và trình UBND thị xã ký Giấy chứng nhận

UBND Thị xã: ký duyệt Giấy chứng nhận

Sở Tài nguyên và Môi Trường tỉnh Bình Phước: thực hiện việc ký

duyệt và cấp mới Giấy chứng nhận đối với các trường hợp hộ gia đình cá nhân đăng ký biến động đất đai

2.2 Quy trình thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài khác gắn liền với đất

2.2.1 Quy trình thực hiện đăng ký đất đai

Quy trình đăng ký đất đai lần đầu

Trình tự thực hiện:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả

của UBND cấp xã hoặc UBND huyện

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra hồ sơ nếu đầy đủ, hợp lệ thì ghi vào Sổ theo dõi và Giấy tiếp nhận và hẹn trả kết quả Trường hợp hồ sơ chưa đầy

đủ, hợp lệ thì hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ theo mẫu quy định

Bước 2: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả chuyển hồ sơ (trường hợp hồ sơ

nộp tại UBND cấp xã) đến Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai giải quyết theo quy định Thời gian thực hiện 03 ngày làm việc; hồ sơ nộp tại UBND huyện thì chuyển ngay trong ngày tiếp nhận

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện:

Thông báo cho Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có) đối với nơi chưa có bản đồ địa chính Kiểm tra hồ sơ; xác nhận hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất…

Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Trang 30

- Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

Gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận hiện trạng

sử dụng đất, hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất

Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai;

Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ; Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận

đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký;

Gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đăng

ký đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ theo quy định

Bước 3: Phòng Quản lý đô thị cho ý kiến bằng văn bản đối với tài sản gắn

liền với đất cho Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Thời gian thực hiện 05 ngày làm việc

Bước 4: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện các công việc

Trang 31

Lưu đồ giải quyết

Sơ đồ 2.1: Quy trình đăng ký lần đầu trên địa bàn thị xã Đồng Xoài

: Chiều đi của hồ sơ

: Chiều về của hồ sơ

: Trách nhiệm của cơ quan

Hồ sơ đã hoàn thành việc đăng ký:

Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ bà Phạm Thị Ngọc Hiệp, thửa đất số 11 thuộc tờ bản đồ số Cụm có ký hiệu TTHC thị xã; có diện tích là 171,0 m2 ; địa chỉ thửa đất tại khu TĐC TTHC thị xã, phường Tân Phú, Thị xã Đồng Xoài, Tỉnh Bình Phước, sử dụng làm đất ở tại đô thị được Nhà nước giao đất có thu

tiền sử dụng đất

2.2.2 Quy trình thực hiện cấp giấy chứng nhận

2.2.2.1 Quy trình đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu

Thời hạn giải quyết: 30 ngày làm việc Thời gian này không bao gồm

thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét

xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định

Đối với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày

Cập nhật thông tin thửa đất vào hồ sơ địa chính, trả hồ sơ cho bộ phận TN & TKQ

Hộ gia đình, cá nhân

Trang 32

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền

sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm

g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân

về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện

vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế

Trình tự thực hiện:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả

của UBND cấp xã hoặc UBND huyện

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra hồ sơ nếu đầy đủ, hợp lệ thì ghi vào Sổ theo dõi và Giấy tiếp nhận và hẹn trả kết quả Trường hợp hồ sơ chưa đầy

đủ, hợp lệ thì hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ theo mẫu quy định

Bước 2: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả chuyển hồ sơ (trường hợp hồ sơ

nộp tại UBND cấp xã) đến Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai giải quyết theo quy định Thời gian thực hiện 03 ngày làm việc; hồ sơ nộp tại UBND

Trang 33

huyện thì chuyển ngay trong ngày tiếp nhận

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện:

Thông báo cho Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có) đối với nơi chưa có bản đồ địa chính; Kiểm tra hồ sơ; xác nhận hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất…

Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

Gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận hiện trạng

sử dụng đất, hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất;