xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thị xã ninh hòa, tỉnh khánh hòa

DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ, BẢNG Hình, sơ Hình 1.1 Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 7 sản khác gắn liền với đất được thực hiện tại đị

TN&TKQ Tiếp nhận và trả kết quả

DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ, BẢNG

Hình, sơ

Hình 1.1 Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 7

sản khác gắn liền với đất được thực hiện tại địa phương 29

Bảng 2.2 Bảng tổng hợp số hồ sơ đăng ký cấp GCN năm

Bảng 2.3

Bảng tổng hợp số hồ sơ đăng ký biến động đất đai

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 2

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu 4

3.1 Mục tiêu nghiên cứu 4

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 4

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

4.1 Đối tượng nghiên cứu 4

4.2 Phạm vi nghiên cứu 4

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Ý nghĩa của nghiên cứu 5

7 Bố cục của luận văn 5

Chương 1 6

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 6

1.1 Cơ sở lý luận của đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 6

1.1.1 Các khái niệm chung 6

1.1.2 Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai 8

1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ từ Luật Đất đai 2003 đến nay 9

1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai hiện hành 10

1.2.1 Nguyên tắc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 10

1.2.2 Điều kiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 12

1.2.3 Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 13

1.3 Trình tự và thủ tục hành chính xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 14 Chương 2 21

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ NINH HÒA 21

TỈNH KHÁNH HÒA 21

2.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 21

2.1.2 Các cơ quan thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ tại thị xã Ninh Hòa 23

2.1.3 Cơ cấu tổ chức VPĐKQSDĐ tại thị xã Ninh Hòa 24

2.2 Quy trình thực hiện đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 25 2.2.1 Quy trình thực hiện đăng ký đất đai 25

2.2.2 Thành phần hồ sơ đăng ký cấp GCN 26

2.2.3 Quy trình thực hiện đăng ký cấp GCN 28

2.3 Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 30

2.3.1 Phân loại hồ sơ 30

2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ trên địa bàn thị xã Ninh Hòa 31_Toc479548135 2.4 Kết quả giải quyết công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ tại địa bàn thị xã Ninh Hòa 40

2.4.1 Kết quả công tác đăng ký ban đầu 41

2.4.2 Kết quả công tác đăng ký biến động đất đai 41

2.4.3 Hồ sơ đủ điều kiện 43

2.4.4 Lý do hồ sơ không (chưa) đủ điều kiện 43

Chương 3 45

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤTTẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ NINH HÒA TỈNH KHÁNH HÒA 45

3.1 Giải pháp chung 45

3.1.1 Giải pháp công tác tuyên truyền chính sách pháp luật đất đai 45

3.1.2 Giải pháp về nhân lực, trình độ, cơ sở vật chất 45

3.1.3 Giải pháp về tài chính 46

3.1.4 Các giải pháp khác 47

3.2 Giải pháp cụ thể cho từng loại hồ sơ 48

3.2.1 Giải pháp cho hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu của Bà Nguyễn Thị Lùn (không đủ điều kiện cấp GCN) 48

3.2.2 Giải pháp cho hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp không đủ điều kiện cấp GCN lần đầu của ông Cao Dũng và bà Cao Thị Lính (không đủ điều kiện cấp GCN) 49

3.2.3 Giải pháp cho hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đính chính Giấy chứng nhận đã cấp không đủ điều kiện cấp GCN của bà Nguyễn Thị Xuân (không đủ điều kiện cấp GCN) 50

KẾT LUẬN 52 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

tế xã hội của quốc gia

Để quản lý đất đai chặt chẽ hiệu quả, cũng như đảm bảo việc thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Nhà nước tiến hành cho đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất

Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu

và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, được cấp cho người sử dụng đất để họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Để thực hiện tốt việc cấp giấy chứng nhận thì các chủ dụng đất phải tiến hành kê khai, đăng ký ban đầu đối với diện tích của mình đang sử dụng Thông qua đăng ký đất

sẽ xác lập mối mối quan hệ pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất và đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính

và tiến tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ) là chứng cứ pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất nhằm mục đích đảm bảo quyền của người sử dụng đất, người

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất hợp pháp và quản lý chặt chẽ quỹ đất

Nhà nước cấp Giấy Chứng nhận (GCN) cho người sử dụng đất hợp pháp là nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người được nhà nước giao đất, cho thuê đất Đồng thời qua việc cấp GCN nhà nước đạt được mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất của quốc gia Nếu việc cấp GCN chậm không những làm ảnh hưởng rất lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai của nhà nước và làm thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất, nó còn ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực hiện quyền

và lợi ích hợp pháp của công dân, cản trở hoạt động đầu tư thông qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ thế chấp quyền sử dụng đất

Thị xã Ninh Hòa là một vùng đồng bằng ven biển Nam Trung Bộ thuộc tỉnh Khánh Hòa.Thị xã Ninh Hòa có nền kinh tế phát triển mạnh và có vị trí địa lí quan trọng để phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng Trong những năm gần đây thị xã Ninh Hòa tập trung thu hút đầu tư vào các lĩnh vực du lịch – dịch vụ và công nghiệp chế biến Với điều kiện kinh tế xã hội phát triển như vậy đời sống vật chất được nâng lên rất đáng kể, theo đó nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng cao dẫn đến nhiều trường hợp biến động đất đai xảy ra, các mối quan hệ đất đai thay đổi với tốc độ chóng mặt và ngày càng phức tạp, làm cho đất đai có giá trị

và trở nên khan hiếm hơn Vai trò của đất đai hết sức to lớn vì vậy đòi hỏi chúng

ta càng quan tâm nhiều hơn đến việc quản lý quỹ đất, đặc biệt là công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thị xã Ninh Hòa nói riêng

và cả tỉnh Khánh Hòa nói chung

Để công tác đăng ký xét cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐđược thực hiện đúng thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại, thì công tác phân loại, xử lý hồ sơ giải quyết việc đăng

ký xét cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ phải thực hiện nhanh chóng và nghiêm túc theo đúng quy định của pháp luật

Được sự phân công của Khoa Quản Lý Đất Đai trường Đại học Tài nguyên

và Môi trường TP.HCM về các đề tài như: Xây dựng kế hoạch sử dụng đất năm

2017 trên địa bàn…; Ứng dụng Gis xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn…; Công tác kiểm kê đất đai trên địa bàn…; Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn… Xuất phát từ sự thích thú muốn

tìm tòi học hỏi, nghiên cứu và cộng với sự hướng dẫn của giảng viên Th.S Trần Văn Trọng về lĩnh vực xử lý hồ sơ trong công tác cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

Chính vì vậy, tôi đã chọn thực hiện đề tài“Xử lý hồ sơ trong công tác đăng

ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thị xã Ninh Hòa, tỉnh Khánh Hòa” là thực sự cần thiết

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận có vai trò rất quan trọng trong việc quản lý đất đai Vì vậy, đây là một trong những đề tài được nhiều người quan tâm, nghiên cứu, đặc biệt là trong các luận văn tốt nghiệp đại học và luận văn thạc sĩ Sau đây một vài nghiên cứu về công tác đăng ký cấp GCN

- Theo Nguyễn Thị Minh (2013), công tác tại Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh đã giải quyết vấn đề về hoàn thiện pháp luật cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cho hộ gia đình cá nhân Làm sáng tỏ một số vấn đề chung

Tuy nhiên, qua sự phân tích, đánh giá và lồng ghép bằng những dẫn chứng

cụ thể trên thực tế, tác giả cũng tập trung chỉ rõ những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này, cùng những vướng mắc nảy sinh trong quá trình áp dụng pháp luật trong thực tế

- Theo Phan Hồng Mai (2014), công tác tại Đại học Quốc gia Hà Nội – Khoa Luật đã giải quyết vấn đề Thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại thành phố Đà Nẵng Phân tích, đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng Phân tích đánh giá kết quả thực hiện thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng Những vấn đề pháp lý đặt ra từ thực tiễn thực hiện pháp luật cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ tại thành phố Đà Nẵng

Tuy nhiên vẫn chưa giải quyết được cụ thể vấn đề cấp Giấy chứng nhận mà chỉ tập trung phân tích về các thủ tục hành chính trong đăng ký, cấp GCN

- Luận văn Thạc sĩ: Thực thi pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ - TP Hà Nội (2014, Phạm Thị Thảo, Đại học Quốc gia Hà nội – Khoa Luật) Luận văn làm rõ khái niệm, đặc điểm, bản chất pháp lý của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận ở Việt Nam; Làm rõ thực trạng pháp luật về cấp Giấy chứng nhận ở Việt Nam, chỉ ra những điểm mới của Luật đất đai năm 2013 trong việc hoàn thiện chính sách về cấp Giấy chứng nhận; Ngoài

ra còn nhận diện những đặc trưng của việc thực thi pháp luật về cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn quận Tây Hồ, Tp Hà Nội

Luận văn tập trung phân tích tình hình nghiên cứu, điểm mới trong chính sách pháp luật Tuy nhiên, luận văn chưa đi sâu phân tích tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận của địa phương, từ đó chỉ ra những hạn chế, bất cập và đề xuất giải pháp khắc phục, hoàn thiện

Hầu như các nghiên cứu trên vẫn chưa giải quyết cụ thể được cách xử lý hồ

sơ mà chỉ nói chung về các quy trình, chính sách, phương pháp mà chưa đi sâu vào vấn đề nghiên cứu cách giải quyết hồ sơ Các công trình nghiên cứu này chỉ

có thể đưa ra các số liệu chứng minh cho thấy sự tiến bộ và ngày càng hoàn thiện hơn trong công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy QSHNƠ & TSKGLVĐ nhưng vẫn chưa đủ cơ sở để khẳng định được những sự thay đổi đó thể hiện theo từng địa phương như thế nào

Tóm lại vẫn còn những hạn chế là các nghiên cứu nêu trên chỉ đề cập giải quyết các vấn đề về chính sách, nguyên tắc, quy trình, phương pháp và căn cứ pháp lý nói chung, còn việc xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy QSHNƠ

& TSKGLVĐ cụ thể thì chưa được làm rõ để thấy được những khó khăn mà cán

bộ thụ lý hồ sơ gặp phải tại địa bàn nghiên cứu

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu

3.1 Mục tiêu nghiên cứu

Tổng hợp và phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ;

Xác định được căn cứ pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ trên địa bàn thị xã Ninh Hòa

Giải pháp xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ

& TSKGLVĐ trên địa bàn thị xã Ninh Hòa

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Thẩm quyền của đơn vị quản lý Nhà nước về đất đai

Nguyên tắc, quy trình và phương pháp thực hiện đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ& TSKGLVĐ

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi thời gian: Thu thập số liệu, tài liệu năm năm 2014 đến năm 2016 Phạm vi không gian: Trên địa bàn nghiên cứu thị xã Ninh Hòa

Phạm vi nội dung: Nghiên cứu tập trung vào vấn đề xử lý hồ sơ trong đăng

ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ tại địa bàn thị xã Ninh Hòa

5 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp điều tra: Thu thập, biểu mẫu, số liệu, tài liệu liên quan đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là công tác đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

Phương pháp thống kê: Sử dụng để thống kê các số liệu có liên quan đến đề tài bao gồm các số liệu bảng biểu về điều kiện kinh tế - xã hội, dân số, diện tích,

số lượng hồ sơ đăng ký cấp Giấy có liên quan, từ đó làm cơ sở cho việc đánh giá công tác thực hiện

Phương pháp so sánh: so sánh những kết quả đạt được trong công tác cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ giai đoạn năm 2014 đến năm 2016 từ đó rút ra những nhận định và kết luận

Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích chủ trương chính sách của Đảng

và Nhà nước qua từng giai đoạn của cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

Hệ thống lại các số liệu theo từng giai đoạn, đối tượng nghiên cứu, phân tích thực trạng pháp lý quy trình cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ qua các giai đoạn nhằm đánh giá tình hình thực hiện để từ đó rút ra những tồn tại và hạn chế,

từ đó đề ra hướng giải quyết tốt hơn Tổng hợp là dùng để hệ thống hóa những tài liệu ban đầu thu thập được và lựa chọn giải pháp tốt nhất Cùng với phương pháp điều tra, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp giúp tổng hợp các kết quả rút ra những đánh giá, nhận xét những thuận lợi và khó khăn trong công tác đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ thời gian qua

Phương pháp chuyên gia: Trao đổi, tham khảo ý kiến của các anh chị cán bộ thụ lý tại Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai thị xã Ninh Hòa và của giảng viên hướng dẫn luận văn tốt nghiệp

6 Ý nghĩa của nghiên cứu

Làm rõ được các trường hợp vướng mắc trong việc xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

Vận dụng các quy định pháp luật đất đai hiện hành đề xuất được các giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp Giấy, đảm bảo được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất hiện tại cũng như công tác quản lý đất đai của Nhà nước được chặt chẽ hiệu quả

7 Bố cục của luận văn

Nội dung của Luận văn dự kiến trình bày trong khoảng 50 trang với kết cấu như sau:

- Chương 3 Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thị xã Ninh Hòa

- Kết luận và kiến nghị

- Danh mục tài liệu tham khảo

- Phụ lục

Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ

TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

1.1 Cơ sở lý luận của đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.1 Các khái niệm chung

* Khái niệm về đăng ký đất đai ( Theo khoản 1 Điều 95 Luật đất đai 2013)

Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu

và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau

* Khái niệm về đăng ký đất đai lần đầu ( Theo khoản 3 Điều 95 Luật đất đai 2013)

Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là xác định ranh giới thửa đất, số thửa đất,

tờ bản đồ ngòai thực địa để tổ chức đăng ký đất đai cho người sử dụng đất, để người sử dụng đất xin lập thủ tục cấp Giấy CNQSDĐ nằm xác lập mối quan hệ của người sử dụng đất đối với cơ quan nhà nước về quản lý đất đai

* Khái niệm về đăng ký biến động (Theo khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013)

Đăng ký biến động được thực hiện khi người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận có thay đổi trong quá trình sử dụng đất

Đăng ký biến động về sử dụng đất thực hiện đối với một thửa đất đã xác định một chế độ sử dụng cụ thể; sự thay đổi bất kỳ nội dung nào liên quan đến quyền sử dụng đất hay chế độ sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định của pháp luật; do đó tính chất công việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định pháp luật

Vì vậy quá trình thực hiện đăng ký biến động phải xác lập căn cứ pháp lý của sự thay đổi theo quy định của pháp luật (lập hợp đồng, tờ khai thực hiện các quyền, quyết định chuyển mục đích hoặc gia hạn sử dụng đất, quyết định đổi tên

tổ chức; biên bản hiện trường sạt lở đất…); trên cơ sở đó thực hiện việc chỉnh lý

hồ sơ địa chính và chỉnh lý hoặc thu hồi Giấy chứng nhận

* Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ( Theo khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013)

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một chứng thư pháp lý để xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất, từ đó đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình trong quan hệ pháp luật – pháp luật đất đai

Hình 1.1: Mẫu cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất

* Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Quyền lợi của người sử dụng đất là những việc mà người sử dụng đất được pháp luật đất đai cho phép làm, được hưởng trong quá trình sử dụng đất, như được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; …

Nghĩa vụ của người sử dụng đất là những hành vi do pháp luật đất đai quy định buộc người sử dụng đất phải thực hiện vì lợi ích của Nhà nước, của xã hội và của tổ chức, cá nhân khác trong quá trình sử dụng đất như sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất; thực hiện kê khai đăng ký đất đai, …

* Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

Theo Điều 105 Luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện

dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

1.1.2 Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai

* Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai

ĐKĐĐ làm cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

ĐKĐĐ là điều kiện đảm bảo để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất

* Vị trí và vai trò của cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ hơn quỹ đất sao cho vừa hợp lý vừa tiết kiệm

Là bằng chứng hợp pháp để bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng, từ đó hạn chế tranh chấp, khiếu nại

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là loại giấy có thời hạn rõ ràng, điều này tạo tinh thần cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sử dụng đất Và thực tế cho thấy rằng kinh tế xã hội ngày càng phát triển, giá trị của sức sản xuất từ đất đai ngày càng tăng cao

Thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp nhà nước quản lý được các hoạt động mua bán trao đổi đất đai, tránh hiện tượng thị trường ngầm, làm trong sạch hơn thị trường Bất động sản

1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

từ Luật Đất đai 2003 đến nay

* Công tác đăng ký, cấp Ciấy CNQSDĐ, QSHNƠ &TSKGLVĐ áp dụng theo Luật đất đai năm 2003

Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004

Các Luật Đất đai được ban hành trước năm 2003 đều dừng lại ở quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà không xác định rõ vai trò của Nhà nước trong vấn đề sở hữu đất đai: Nhà nước là chủ sở hữu đất đai hay là người đại diện chủ sở hữu; nhà nước có những quyền gì trong vấn đề sở hữu đất đai Điều này làm giảm hiệu lực quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai Khắc phục tồn tại này, Luật Đất đai năm 2003 quy định rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ

sở hữu Vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai của Nhà nước được thể hiện thông qua việc nhà nước: thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai; trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Trong Luật này, đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất

để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

* Công tác đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &TSKGLVĐ áp dụng theo Luật đất đai năm 2013

Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XIII, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật Đất đai năm 2013 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2013 thể hiện sự đổi mới về chính sách đất đai

Trong thời kỳ này đã luật hóa và quy định cụ thể, đầy đủ các nội dung quản

lý Nhà nước về đất đai Thể hiện quyền hạn, trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai; cụ thể hóa chế độ quản lý và sử dụng đất đai bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan thể hiện quan điểm đổi mới rõ nét thủ tục hành chính về đất đai, thời gian thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận đơn giản gọn nhẹ, rút ngắn thời gian

* Các loại Giấy chứng nhận đã cấp

Thời kỳ Luật đất đai năm 2003: có các loại giấy chứng nhận như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 (thống nhất cho tất cả các loại đất và tài sản trên đất một mẫu chung có tên gọi Giấy CNQSDĐ,QSHNƠ

&TSKGLVĐ có màu hồng cánh sen)

Thời kỳ Luật đất đai năm 2013: Các loại giấy chứng nhận đã cấp như trên

qua các thời kỳ đều được coi là hợp pháp (Khoản 2 Điều 97 Luật đất đai 2013) và thống nhất theo luật mới loại giấy Chứng nhận được quy định tại Điều 3 Thông tư

số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014

Như vậy, các loại giấy chứng nhận đã được cấp là:

- Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

- Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

- Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở

- Chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng

- Chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm

1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai hiện hành

1.2.1 Nguyên tắc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

* Nguyên tắc đăng ký đất đai

Một hệ thống đăng ký đất đai tốt nhất cần có 4 nguyên tắc cơ bản sau: Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ; Nguyên tắc đồng thuận; Nguyên tắc công khai và Nguyên tắc chuyên biệt hóa

Việc tuân thủ các nguyên tắc trên bảo đảm cho hệ thống đăng ký đất đai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hóa các giao dịch và giảm bớt các khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai

a) Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ

Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ có nghĩa là một biến động về quyền đối với các loại đất đai, đặc biệt là khi mua bán, chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai

b) Nguyên tắc đồng thuận

Nguyên tắc đồng thuận cho rằng người được đăng ký với tư cách là chủ thể đối với quyền phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký

c) Nguyên tắc công khai

Nguyên tắc công khai cho rằng hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho mọi người có thể tra cứu, kiểm tra Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ

d) Nguyên tắc chuyên biệt hóa

Nguyên tắc chuyên biệt hóa hàm ý rằng trong đăng ký đất đai, chủ thể là người có quyền đăng ký và đối tượng là đất đai và bất động sản phải được xác định một cách rõ ràng, đơn giản, bất biến về pháp lý

* Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

Nguyên tắc cấp G iấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ (Điều 98 Luật Đất

2 Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

3 Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

4 Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

5 Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực

tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này

1.2.2 Điều kiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Điều kiện đăng ký đất đai: được quy định tại Điều 95 Luật Đất đai

năm 2013

- Điều kiện cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ đối với hộ gia

đình, cá nhân: được quy định tại Điều 100, 101 Luật Đất đai năm 2013 và Điều

18, 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

- Điều kiện cấp Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở: được quy định tại Điều 31

Nghị định 43/2014/NĐ-CP

- Điều kiện cấp Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải

là nhà ở: được quy định tại Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

- Điều kiện cấp Chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng:

được quy định tại Điều 33 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

- Điều kiện cấp Chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm: được quy định tại

Điều 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

1.2.3 Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

* Ủy ban nhân dân cấp xã (Khoản 2 Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký hoặc xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch

Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký hoặc xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng,

sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ

Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc,

Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người

* Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (Khoản 3 Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả

Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;

Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp

* Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện (Khoản 4 Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

* Ủy ban nhân dân cấp huyện (Điểm b Khoản 2 Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

1.3 Trình tự và thủ tục hành chính xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký, cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

* Trách nhiệm quy định hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự, thủ tục hành

chính về đất đai (Điều 62 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

1 Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về mẫu hồ sơ, thành phần

hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính về đất đai quy định tại Nghị định này

2 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể cơ quan tiếp nhận, giải quyết thủ tục; thời gian các bước thực hiện thủ tục của từng cơ quan, đơn vị có liên quan

và việc giải quyết liên thông giữa các cơ quan có liên quan theo cơ chế một cửa cho phù hợp với điều kiện cụ thể tại địa phương nhưng không quá tổng thời gian quy định cho từng loại thủ tục quy định tại Nghị định này

* Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai (Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

1 Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

a) Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 59 của Luật Đất đai;

b) Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai

2 Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là Văn phòng đăng ký đất đai Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ

và trả kết quả Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận

đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai

3 Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ

và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ thì các cơ quan quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

5 Việc trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính được thực hiện như sau: a) Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ

sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết, trừ trường hợp quy định tại Điểm b Khoản này;

b) Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định; trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì trả kết quả sau khi người sử dụng đất đã

ký hợp đồng thuê đất; trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì trả kết quả sau khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định được miễn nghĩa vụ tài chính;

c) Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ

có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết

* Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai (Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

1 Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

a) Giao đất, thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian giải phóng mặt bằng;

b) Chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày

2 Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;

b) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 30 ngày;

c) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất là không quá 20 ngày;

l) Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;

Ngoài ra việc nộp giấy tờ khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp giấy CNQSDĐ,

QSHNƠ & TSKGLVĐ còn được quy định cụ thể tại Điều 11 Thông tư BTNMT ngày 19/5/2014:

24/2014/TT-1 Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận không được yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp thêm các giấy tờ khác ngoài các giấy tờ phải nộp theo quy định tại các Điều 8, 9

và 10 của Thông tư này

2 Khi nộp các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, các Điều 18, 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (nếu có) để làm thủ tục đăng ký lần đầu hoặc đăng ký biến động theo quy định tại các Điều 8, 9 và 10 của Thông tư này thì người nộp hồ sơ được lựa chọn một trong các hình thức sau:

a) Nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực;

b) Nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao;

c) Nộp bản chính giấy tờ

3 Trường hợp nộp bản sao giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 Điều này thì khi nhận Giấy chứng nhận, người được cấp Giấy chứng nhận phải nộp bản chính các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho cơ quan trao Giấy chứng nhận để chuyển lưu trữ theo quy định của Thông

tư này; trừ các giấy tờ là giấy phép xây dựng; quyết định phê duyệt dự án đầu tư, quyết định đầu tư, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư

4 Khi nộp chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận hoặc đăng ký biến động về đất đai, tài sản gắn liền với đất thì người nộp hồ sơ được lựa chọn một trong các hình thức sau:

a) Nộp bản sao đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực;

b) Nộp bản sao và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao;

c) Nộp bản chính (đối với trường hợp có 2 bản chính)

* Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất (Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

1 Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký

2 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:

a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm

sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch

Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng,

sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích

đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai

3 Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;

b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;

đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;

e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất

đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp

4 Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:

a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai

5 Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này

* Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

1 Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường;

2 Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người

sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính

3 Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định

* Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng (Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

1 Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất

2 Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

Tiểu kết chương 1:

Thông qua chương 1 ta phần nào hiểu rõ hơn về khái niệm và tầm quan

trọng của việc đăng ký đất đai và cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

Biết thêm những quyền lợi của việc đăng ký cấp Giấy

Vấn đề quản lý đất đai là vấn đề luôn phức tạp và hết sức quan trọng đối với công cuộc quản lý nhà nước Nhà nước đưa ra những quy định cụ thể cho từng trường hợp đăng ký đất đai, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý theo một hệ thống chặt chẽ, đúng trình tự, thủ tục, tránh việc làm thiếu đồng bộ, thống nhất.Từ các thực tế của địa phương mà có thể rút ra được những mặt hạn chế cũng như các mặt tích cực để tìm ra các giải pháp nhằm phát triển địa phương từng bước phát triển hơn.Từ đó có thể áp dụng phù hợp cho từng địa phương

Đăng ký đất đai bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động Đăng ký lần đầu được áp dụng đối với trường hợp thửa đất đó chưa được đăng ký và người

sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận Đăng ký biến động được thực hiện tùy theo nhu cầu của người sử dụng đất như đăng ký biến động về chuyển quyền, chuyển mục đích sử dụng đất,… Các trình tự, thủ tục diễn ra khá đồng bộ với nhau như

Ủy ban nhân dân xã nơi thửa đất tọa lạc sẽ chịu trách nhiệm nắm sát tình hình tranh chấp, nắm rõ thực trạng của thửa đất, từ đó có những đề xuất Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường xem xét giải quyết, đưa ra hướng xử lý phù hợp với thửa đất đó Bên cạnh đó, Ủy ban nhân dân huyện cũng rà soát lại căn cứ pháp lý đối với thửa đất đó, cũng như kiểm tra lại hướng xử

lý của Phòng Tài nguyên và Môi trường xem đã phù hợp chưa và ký cấp Giấy chứng nhận theo thẩm quyền nếu có

Cơ sở lý luận và pháp lý là cơ sở chung cho cả nước Ở mỗi địa phương tùy vào điều kiện tự nhiên, hoàn cảnh kinh tế - xã hội mà ban hành các quy trình xử lý

hồ sơ đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ phù hợp với địa phương của mình

Chương 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN

VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ NINH HÒA

TỈNH KHÁNH HÒA

2.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 2.1.1 Giới thiệu khái quát về địa bàn thị xã Ninh Hòa, tỉnh Khánh Hòa

Hình 2.1 Sơ đồ thị xã Ninh Hoà

* Vị trí địa lý

Thị xã Ninh Hòa nằm về phía bắc tỉnh Khánh Hòa gồm có 20 xã và 7 phường

- Phía bắc giáp thị xã Vạn Ninh - tỉnh Khánh Hòa

- Phía tây giáp tỉnh Đắc Lắc và tỉnh Phú yên

- Phía nam giáp thị xã Khánh vĩnh, Diêm khánh và Thành phố Nha Trang

- Phía đông giáp Biển Đông

Ninh Hoà nằm trên tọa độ từ 12020' - 12045' độ vĩ Bắc, 1050

52' - 109020' độ kinh Đông có diện tích tự nhiên 1.195,73 km2

, trên 70% là núi rừng 0,44% là động cát ven biển Đồng bằng là một lòng chảo hơi tròn, bán kính khoảng 15 km

Địa hình Ninh hòa nằm từ vùng chuyển tiếp giữa dãy núi Trường Sơn đến vùng đồng bằng ven biển Nam Trung Bộ nên địa hình thấp dần từ Tây sang Đông, chia làm 3 dạng địa hình chính: địa hình núi cao, địa hình gò, đồi dốc thoải, địa hình đồng bằng ven biển

* Khí hậu

Khí hậu mang đặc trưng của khí hậu nhiệt đới gió mùa, chịu ảnh hưởng của khí hậu đại dương Một năm chia 2 mùa rõ rệt là mùa mưa và mùa khô Mùa mưa bắt đầu từ tháng 9 đến tháng 12, Lượng mưa chiếm 80 % tổng lượng mưa cả năm.Mùa khô kéo dài từ tháng 1 đến tháng 10 hàng năm, lượng mưa chi chiếm khoảng 20% tổng lượng mưa cả năm Nhiệt độ theo số liệu của trạm Quan trắc Ninh Hòa và trạm khí tượng Nha Trang cho thấy: Nhiệt độ trung bình năm là 26,6oC, Nhiệt độ cao nhất là 39,4o

C, Nhiệt độ thấp nhất là 14,6oC

* Thủy văn

Thủy văn Ninh hòa có hệ thống sông chính là hệ thống sông cái, chia làm 2 nhánh lớn là nhánh sông cái ở phía nam và nhánh sông đá bàn ở phía bắc

* Tài nguyên thiên nhiên

Tài nguyên đất của thị xã Ninh Hòa có tổng số 8 nhóm đất với diện tích là gần 103.278 (ha).Nhóm đất có diện tích khá lớn là đất đỏ vàng 74.651(ha) và một

số nhóm đất khác như nhóm đất phù sa 7.281(ha), nhóm đất bải cát,cồn cát và cát biển 684 (ha), nhóm đất xói mòn trơ sỏi đá 1.023 (ha)…

Rừng: theo thống kê năm 2013 ,toàn thị xã còn 47.944,16 ha rừng

Khoáng sản: trên địa bàn thị xã đã và đang sẽ tập trung khai thác các loại đá Granit phục vụ xây dựng, đất sét cung cấp nguyên liệu cho các xí nghiệp sản xuất gạch ngói, nguồn nước khoáng tự nhiên có thể khai thác để sản xuất nước đóng chai

Biển và ven biển:Ninh Hòa có chiều dài bờ biển trên 30km,có đầm Nha Phu, nhiều cử a sông và diện tích bãi bồi ven sông ven biển lớn, thuận lợi cho nuôi trồng và đánh bắt thủy hải sản…

* Điều kiện kinh tế-xã hội

Tổng sản phẩm trên địa bàn GDP theo giá năm 2016 đạt 2.781,98 tỷ đồng Nhịp độ tăng trưởng GDP bình quân thời kỳ 2013-2016 khoảng 9,72 5,cao hơn mức bình quân cả nước (mức bình quân của cả nước 7,1% đến 7,2 %)

Giá trị sản xuất ngành công nghiệp ,tiểu thủ công nghiệp ,xây dựng cơ bản tăng bình quân 19,8%

Giá trị sản xuất các ngành dịch vụ - du lịch tăng bình quân hàng năm là 16,2 % Giá trị sản xuất ngành nông lâm thủy sản tăng bình quân hàng năm là 4,25%

Thu ngân sách hàng năm đều tăng ,vượt kế hoạch năm sau so với năm trước

* Điều kiện phát triển hạ tầng kĩ thuật

Giao thông: Thị xã Ninh Hòa có 3 hệ thống giao thông chính là đường bộ , đường sắt, đường thủy Hệ thống giao phong phú và đa dạng tạo điều kiện thuận lợi cho thị xã giao lưu và trao đổi hàng hóa , phát triển kinh tế toàn diện

Thủy lợi : Hiện nay trên địa bàn thị xã có tổng cộng 33 công trình thủy lợi trong đó có 5 hồ ,14 trạm bơm và 14 đập dâng

Năng lượng : Nguồn điện đang được đầu tư xây dựng và phát triển Các nguồn điện đang được cung cấp từ :.Nhà máy thủy điện Sông Hinh được phát lên lưới 110KV Sông Hinh - Tuy Hòa - Nha Trang Lưới điện đều có điện và diện quốc gia…

Bưu chính viễn thông: Đang phát triển mạnh, hệ thống thông tin truyền thanh, truyền hình đã phủ kín các xã trong thị xã

2.1.2 Các cơ quan thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ

& TSKGLVĐ tại thị xã Ninh Hòa

Theo tìm hiểu hoạt động quản lý đất đai tại địa phương thì có các cơ quan:

(1) Ủy ban nhân dân thị xã Ninh Hòa

Ủy ban nhân dân thị xã Ninh Hòa là cơ quan quản lý chung mọi lĩnh vực trên đại bàn thị xã, trong đó bao gồm lĩnh vực đất đai Ủy ban nhân dân thị xã có phòng Tài Nguyên và Môi Trường là cơ quan đại diện quản lý đất đai, tiếp nhận, trả lời và giải quyết các hoạt động về đất đai trong thẩm quyền Ủy ban nhân dân thị xã Ninh Hòa có trách nhiệm chỉ đạo, thực hiện và kiểm tra việc quản lý đất đai của các cơ quan và người dân trong toàn thị xã

(2) Phòng Tài Nguyên và Môi Trường

Phòng Tài nguyên & Môi trường thị xã Ninh Hòa là cơ quan chuyên môn thuộc

Ủy ban nhân dân thị xã Ninh Hòa có chức năng tham mưu, giúp Ủy ban nhân dân cấp thị xã quản lý nhà nước về: đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản

và môi trường; định giá đất hàng năm, thẩm định phương án bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thị xã

Phòng Tài nguyên & Môi trường thị xã Ninh Hòa có tư cách pháp nhân, có con dấu và tài khoản riêng; Chịu sự chỉ đạo, quản lý về tổ chức, biên chế và công tác của Ủy ban nhân dân thị xã Ninh Hòa, đồng thời chịu sự hướng dẫn, kiểm tra

về chuyên môn, nghiệp vụ của Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh

(3) Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Ninh Hòa

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Ninh Hòa là đơn vị có con dấu riêng, hạch toán phụ thuộc Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Khánh Hòa Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Ninh Hòa có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất; Chỉnh lý biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Xây dựng và quản lý hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật

(4) Trung tâm phát triển quỹ đất thị xã Ninh Hòa

Trung tâm Phát triển quỹ đất thị xã được thành lập trên cơ sở chuyển giao toàn bộ tổ chức, hoạt động của Ban Bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng thị xã

Trung tâm Phát triển quỹ đất thị xã có chức năng tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và ổn định thị trường bất động sản; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; phát triển các khu tái định cư;…

(5) Ủy ban nhân dân xã, phường

Là cơ quan hành chính sự nghiệp nhà nước có nhiệm vụ quản lý chung trên toàn xã, phường cấp mình Có trách nhiệm thực hiện các nhiệm vụ theo quy định của pháp luật về thủ tục hành chính ở tất cả mọi lĩnh vực bao gồm lĩnh vực đất đai

(6) Cán bộ địa chính

Cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn (gọi chung là cán bộ địa chính xã) giúp Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) thực hiện quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường trong phạm vi xã, chịu sự chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra về chuyên môn, nghiệp vụ của Sở Tài nguyên và Môi trường và cơ quan chuyên môn giúp Uỷ ban nhân dân cấp huyện quản lý nhà nước

về tài nguyên và môi trường

2.1.3 Cơ cấu tổ chức VPĐKQSDĐ tại thị xã Ninh Hòa

 Ban chỉ đạo: 01 giám đốc và 02 phó giám đốc

- Giám đốc: phụ trách chung; phụ trách công tác tổ chức, nhân sự

- Phó giám đốc 1: Trực tiếp giải quyết hồ sơ cấp Giấy CNQSDĐ lần đầu tại

xã, phường; các loại hồ sơ liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đai đối với hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư; các loại hồ sơ: đăng ký biến động QSDĐ, cấp đổi, cấp lại, đăng ký thế chấp, xóa thế chấp QSDĐ

Ký sao bản hồ sơ chuyển thông tin địa chính trong lĩnh vực giải quyết hồ sơ đất đai được phân công

Điều hành công việc của cơ quan và giải quyết các thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền của giám đốc khi giám đốc đi vắng;

Trực tiếp chỉ đạo giải quyết khiếu nại tố cáo

Xử lý các văn bản đến của văn phòng

- Phó giám đốc 2: phụ trách công tác đo đạc, báo cáo,thống kê, chỉnh lý, lưu trữ hồ sơ địa chính, công nghệ thông tin

Ký hợp đồng, bản vẽ, phiếu thu trích đo bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, thuộc hồ sơ đo đạc của hộ gia đình cá nhân Đối với hồ sơ tổ chức: tham mưu và trực tiếp trình giám đốc ký;

Ký bản vẽ hồ sơ tách thửa, hợp thửa đất, đăng ký thế chấp, xóa thế chấp về quyền sử dụng đất;

Tham gia công tác thi hành án, tòa án cấp thị xã;

Phụ trách công tác thi đua của cơ quan

 Các tổ bộ phận:

- Tổ hành chính tổng hợp: gồm 6 đồng chí

Lưu trữ hồ sơ và luân chuyển hồ sơ các loại; thống kê đất đai, chỉnh lý bản

đồ, cung cấp thông tin địa chính, chỉnh lý biến động: gồm 4 đồng chí

Phụ trách công việc đo đạc, chỉnh lý bản đồ, biên tập bản đồ

- Tổ liên thông một cửa: gồm 8 đồng chí

Phụ trách công việc tiếp nhận và trả kết quả tại một cửa

Ngoài các cán bộ công chức, còn có các cán bộ không chuyên trách được sắp xếp theo quy định của nhà nước

2.2 Quy trình thực hiện đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 2.2.1 Quy trình thực hiện đăng ký đất đai

Bước 1 Tiếp nhận hồ sơ

Người sử dụng đất chuẩn bị đầy đủ hồ sơ liên quan đến nhà đất nộp tại Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả của xã, phường

Cán bộ tại Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả hướng dẫn người sử dụng đất nộp hồ sơ; kiểm tra và tiếp nhận hồ sơ Phát hành biên nhận hồ sơ, đồng thời chuyển hồ sơ cho UBND xã

Bước 2 Kiểm tra, thẩm định hồ sơ

UBND xã, thị trấn thực hiện việc niêm yết công khai hồ sơ trong 15 ngày Kiểm tra, xác minh và xác nhận vào đơn đề nghị của công dân và các giấy tờ có liên quan Sau đó chuyển lại hồ sơ đủ điều kiện hoặc không đủ điều kiện (có nêu

lý do trả và ký tên đóng dấu) cho Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả của huyện

Bước 3 Cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai

Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả chuyển hồ sơ cho Tổ nghiệp vụ của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Tổ nghiệp vụ thẩm tra hồ sơ; cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất; đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai

Bước 4 Trả kết quả

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ trao biên nhận cho người sử dụng đất

và chuyển hồ sơ lưu theo quy định

1 Đơn đề nghị cấp GCN (theo mẫu) có xác

nhận của UBND quận

2 Các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở, công trình xây dựng và tài sản

khác gắn liền với đất

3 Các giấy tờ liên quan đến căn nhà, thửa đất 2 1 1

4 Bản vẽ sơ đồ nhà đất, bản vẽ hiện trạng vị trí

đất có tọa độ góc ranh theo BĐĐCQ 2005, có

kiểm tra của VPĐK và xác nhận của P.TNMT

(đối với các bản vẽ đơn vị có chức năng lập

sau ngày 01/4/2012)

5 GCNQSDĐ và Hợp đồng thuê đất ( hoặc văn

bản chấp thuận của người sử dụng đất có xác

nhận chữ ký đồng ý cho xây dựng nhà trên

đất)

6 Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được sở

hữu nhà ở tại Việt Nam ( đối với người Việt

Nam định cư nước ngoài)

7 Văn bản thoả thuận cho người đại diện đứng

tên trên 01 GCN có xác nhận chữ ký (đối với

trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng

dân cư cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản;