kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư grandview, phú mỹ hưng, quận 7, thành phố hồ chí minh

Thế nhưng thị trường dịch vụ quản lý bất động sản nước ta hiện nay còn rất sơ khai, thể hiện qua hàng loạt các tranh chấp khiếu kiện như: tranh chấp về quyền sở hữu chung, an toàn phòng

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

SSPM Công ty cổ phần quản lý bất động sản Nam Sài Gòn

2.6 Mức phí quản lý các chung cư tại Phú Mỹ Hưng 32 2.7 Phí thu quảng cáo tại thang máy chung cư Grandview 33 2.8 Phí thu giữ xe chung cư Grandview năm 2016 34 2.9 Phí thu lắp đặt trạm thu phát sóng tại chung cư Grandview 34 2.10 Quỹ lương ban quản lý chung cư Grandview năm 2016 35 2.11 Tổng chi phí thu tại chung cư Grandview năm 2016 36 2.12 Tổng thu, chi phí dịch vụ chung cư Grandview năm 2016 37 2.13 Tổng hợp ý kiến cư dân tại hội nghị nhà chung cư 39

3.1 Dự kiến chi phí vệ sinh môi trường năm 2017 47 3.2 Bảng lương dự kiến tại cư Grandview năm 2017 47

DANH SÁCH SƠ ĐỒ

Sơ đồ 1 Tổng vốn đầu tƣ toàn xã hội vào kinh doanh bất động sản 1

Sơ đồ 2 Hệ thống IBMS 3

Sơ đồ 1.1 Quy trình quản lý tòa nhà 9

Sơ đồ 2.1 Cơ cấu tổ chức của SSPM 22

Sơ đồ 2.2 So sánh phí quản lý các chung cƣ tại Phú Mỹ Hƣng 32

Sơ đồ 2.3 Cơ cấu thu phí dịch vụ 36

Sơ đồ 2.4 Cơ cấu chi phí dịch vụ 38

Sơ đồ 2.5 So sánh kết quả ý kiến cƣ dân về chất lƣợng dịch vụ 39

DANH SÁCH HÌNH ẢNH Hình 2.1 Mặt bằng tổng thể chung cƣ Grandview 17

Hình 2.2 Chung cƣ Grandview 17

Hình 2.3 Vị trí chung cƣ Grandview 18

Hình 2.4 Tiện ích ngoại khu chung cƣ Grandview 19

Hình 2.5 Tiện ích nội khu chung cƣ Grandview 20

Hình 2.6 Logo công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hƣng 20

Hình 2.7 Logo SSPM 22

Hình 2.8 Nhân viên vệ sinh sảnh bằng máy chà sàn 24

Hình 2.9 Bãi xe tầng hầm chung cƣ Grandview 29

Hình 2.10 Đội bảo vệ chung cƣ Grandview 30

Hình 3.1 Bánh xe cửa tầng thang máy 44

Hình 3.2 Cải thiện hệ thống xử lý rác 45

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn 2

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn 4

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn 4

5 Phương pháp nghiên cứu của luận văn 4

6 Ý nghĩa thực tiễn của luận văn 5

7 Kết cấu luận văn 5

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH CHUNG CƯ GRANDVIEW 6

1.1 Cơ sở lý luận 6

1.1.1 Khái niệm cơ bản 6

1.1.1.1 Khái niệm quản lý 6

1.1.1.2 Khái niệm dịch vụ 6

1.1.1.3 Khái niệm nhà chung cư 7

1.1.1.4 Khái niệm dịch vụ vận hành chung cư 8

1.1.1.5 Khái niệm quản lý dịch vụ vận hành chung cư 8

1.1.1.6 Khái niệm hội nghị nhà chung cư 10

1.1.2 Vai trò của quản lý dịch vụ vận hành nhà chung cư 11

1.1.3 Phân biệt dịch vụ kỹ thuật và dịch vụ kinh doanh 12

1.1.4 Nguyên tắc xác định giá dịch vụ nhà chung cư 12

1.1.5 Phương pháp tính toán các chi phí dịch vụ vận hành tòa nhà và chi phí sử dụng dịch vụ 13

1.2 Cơ sở pháp lý 15

TIỂU KẾT CHƯƠNG 1 16

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH CHUNG CƯ GRANDVIEW 17

2.1 Giới thiệu về chung cư Grandview 17

2.1.1 Sơ lược về chung cư Grandview 17

2.1.1.1 Quy mô dự án chung cư Grandview 17

2.1.1.3 Tiện ích ngoại khu của chung cư Grandview 18

2.1.1.4 Tiện ích nội khu của chung cư Grandview 19

2.1.2 Giới thiệu về chủ đầu tư chung cư Grandview 20

2.1.3 Giới thiệu về công ty quản lý 21

2.2 Tình hình quản lý dịch vụ vận hành chung cư Grandview 23

2.2.1 Quản lý dịch vụ điện, nước 23

2.2.2 Dịch vụ vệ sinh rác thải và cảnh quan môi trường 23

2.2.2.1 Dịch vụ vệ sinh rác thải 23

2.2.2.2 Dịch vụ cảnh quan môi trường 27

2.2.3 Dịch vụ vận hành thiết bị kỹ thuật 27

2.2.4 Dịch vụ trông giữ xe 28

2.2.5 Dịch vụ bảo vệ an ninh 29

2.2.6 Quản lý công tác sửa chữa, bảo trì, bảo dưỡng các trang thiết bị, các hạng mục công trình chung trong chung cư Grandview 30

2.2.7 Chi phí quản lý dịch vụ vận hành chung cư Grandview năm 2016 31

2.2.7.1 Thực trạng việc thu phí quản lý tại chung cư Grandview 31

2.2.7.2 Thực trạng việc chi phí quản lý tại chung cư Grandview 35

2.3 Chất lượng dịch vụ vận hành chung cư Grandview qua Hội hội nghị nhà chung cư 39

2.4 Nhận xét chung kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư Grandview 40 2.4.1 Ưu điểm 40

2.4.2 Hạn chế tồn tại và nguyên nhân 41

Ngoài các ưu điểm thì công tác quản lý dịch vụ vận hành chung cư Grandview vẫn còn một số hạn chế như: 41

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN KẾ HOẠCH QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH CHUNG CƯ GRANDVIEW 43

3.1 Mục tiêu chính của chung cư Grandview trong năm 2017 43

3.2 Giải pháp hoàn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư Grandview 43

3.2.1 Giải pháp 1: Tăng cường duy tu bảo dưỡng, nâng cấp trang thiết bị 43

3.2.1.1 Căn cứ đề xuất 43

3.2.1.2 Nội dung thực hiện 43

3.2.1.3 Kết quả dự kiến 45

3.2.2 Giải pháp 2: Cải thiện hệ thống xử lý rác 45

3.2.2.1 Căn cứ đề xuất 45

3.2.2.2 Nội dung thực hiện 45

3.2.2.3 Kết quả dự kiến 45

3.2.3 Giải pháp 3: Tăng mảng xanh, cải thiện cảnh quan môi trường 46

3.2.3.1 Căn cứ đề xuất 46

3.2.3.2 Nội dung thực hiện 46

3.2.3.3 Kết quả dự kiến 46

3.2.4 Giải pháp 4: Tăng chi phí vệ sinh môi trường 46

3.2.4.1 Căn cứ đề xuất 46

3.2.4.2 Nội dung thực hiện 46

3.2.4.3 Kết quả dự kiến 47

3.2.5 Giải pháp 5: Tăng lương cho nhân viên 47

3.2.5.1 Căn cứ đề xuất 47

3.2.5.2 Nội dung đề xuất 47

3.2.5.3 Kết quả dự kiến 48

3.3 Một số kiến nghị góp phần hoàn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư Grandview 48

3.2.1 Kiến nghị lên chủ đầu tư 48

3.2.1.1 Căn cứ đề xuất 48

3.2.1.2 Nội dung đề xuất 48

3.2.1.3 Kết quả dự kiến 49

3.2.2 Kiến nghị lên nhà nước 49

TIỂU KẾT CHƯƠNG 3 49

KẾT LUẬN 50

TÀI LIỆU THAM KHẢO 51

về nhà ở không ngừng tăng lên Giải pháp xây dựng các chung cư cao tầng giúp giải quyết tốt hơn nhu cầu “an cư lạc nghiệp” ở đô thị nói chung và Tp.HCM nói riêng

Theo tạp chí Kinh tế và Dự báo (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) tổng cung căn

hộ tại Tp.HCM năm 2014 đạt mức 14.522 căn hộ, năm 2015 là 25.560 căn hộ và 23.100 căn hộ trong 10 tháng đầu năm 2016 Trong khi tỷ trọng căn hộ bình dân lại bị giảm khá mạnh vào năm 2016 (về mức 20%) và căn hộ trung cấp lại tăng mạnh Theo Cục Quản lý đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cũng cho thấy trong 4 tháng đầu năm 2017, lĩnh vực kinh doanh bất động sản xếp thứ

2 về số lượng doanh nghiệp thành lập mới khi có 1.391 doanh nghiệp đăng ký, tăng 66% so với cùng kỳ năm 2016

Tổng vốn đầu tư toàn xã hội có bước tăng khá cao vào năm 2016 Số lượng doanh nghiệp mới thành lập khá cao cùng với số vốn đăng ký đưa vào đầu

tư cho sản xuất, kinh doanh nhờ vào quá trình phục hồi kinh tế và chính sách của chính phủ trợ giúp tích cực cho hoạt động của khối doanh nghiệp Trong lĩnh vực bất động sản, số vốn đầu tư cũng tăng lên đáng kể so với những năm trước

đó Trong 10 tháng đầu năm 2016 số lượng vốn đầu tư vào kinh doanh bất động sản được ước tính gần gấp đôi so với lượng vốn đầu tư trong năm 2015 Đây là dấu hiệu đáng mừng cho thị trường bất động sản

Sơ đồ 1 Tổng vốn đầu tư toàn xã hội vào kinh doanh bất động sản

2

Ngoài ra, vốn FDI là một trong các nguồn vốn quan trọng cho phát triển kinh tế nói chung, cũng như phát triển thị trường bất động sản nói riêng Vốn FDI đăng ký trong giai đoạn 2013 - 2015 luôn đạt ở mức trên 20 tỷ USD mỗi năm, trong đó năm 2015 đạt tới trên 22,7 tỷ USD Lượng vốn FDI đăng ký đầu

tư vào kinh doanh bất động sản tăng khá cao vào năm 2014 và 2015, chiếm khoảng 10% tổng vốn FDI đăng ký Năm 2016, thu hút FDI đạt 24,4 tỷ USD, đầu tư vào lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 6,9% tổng vốn FDI

Do đó, các chung cư cao tầng xuất hiện ngày càng nhiều, cục diện thị trường đã thay đổi, từ chỗ nguồn cung khan hiếm nay đã trở nên dồi dào Hàng loạt chung cư được xây dựng từ trung tâm cho tới các vùng ngoại vi Tuy nhiên các nhà đầu tư không lường hết những khó khăn khi đưa các chung cư vào khai thác

Quản lý và kinh doanh đã và đang là dịch vụ đóng vai trò rất quan trọng trong việc vận hành và khai thác sử dụng bất động sản Thế nhưng thị trường dịch vụ quản lý bất động sản nước ta hiện nay còn rất sơ khai, thể hiện qua hàng loạt các tranh chấp khiếu kiện như: tranh chấp về quyền sở hữu chung, an toàn phòng cháy chữa cháy, kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì, chọn doanh nghiệp quản lý vận hành, hội nghị nhà chung cư, hoạt động của BQT, vệ sinh - môi trường…

Đề tài nghiên cứu “Kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư Grandview, Phú Mỹ Hưng, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh” nhằm tìm hiểu năng lực và chi phí quản lý, vận hành chung cư trên địa bàn quận 7, Tp.HCM

Từ đó, nắm được các nội dung liên quan đến việc quản lý dịch vụ vận hành chung cư cũng như các phương thức tính toán, các loại chi phí quản lý tại chung

cư Grandview

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn

Nội dung quản lý dịch vụ vận hành chung cư không ngừng được đổi mới nhưng các nghiên cứu về mảng này tại Việt Nam rất ít Hiện nay, các dự án chung cư không ngừng được xây dựng, đặc biệt địa bàn Tp.HCM có nhu cầu khá cao, các nhà đầu tư cũng như các công ty bất động sản đã và đang nghiên cứu về phân khúc này để đưa ra các sản phẩm tốt nhất thu hút khách hàng

Nghiên cứu của CBRE group: Quý IV năm 2016 kết thúc với nhiều hoạt động diễn ra tại Hà Nội và Tp.HCM với 9.128 căn hộ chào bán từ 34 dự án tại

Hà Nội và 9.145 căn hộ chào bán từ 28 dự án tại Tp.HCM Tâm lý thị trường vẫn tích cực trong năm 2016 với xu hướng tăng cả về giá bán cũng như số căn bán Trong năm 2017, thị trường được dự đoán sẽ tập trung vào phân khúc trung cấp và bình dân, với gần 40% nguồn cung mới của năm 2017 thuộc phân khúc bình dân

Hệ thống quản lý tòa nhà BMS (Building Management System) là hệ thống quản lý tòa nhà BMS tự động điều khiển và quản lý các hệ thống kỹ thuật trong nhà chung cư như hệ thống điện; hệ thống cung cấp nước sinh hoạt, nước

3

phòng cháy chữa cháy và nước tưới cây, rửa đường; hệ thống điều hòa, thông gió, gas; hệ thống cảnh báo môi trường; hệ thống an ninh, hệ thống báo cháy- chữa cháy giúp cho việc vận hành chung cư trở nên hiệu quả, kịp thời

IBMS (Integrated Building Management System) là hệ thống tích hợp quản lý toà nhà Ngoài các tính chất của BMS thì IBMS còn có các mối liên hệ tương tác với các quy trình nghiệp vụ “định hướng người dùng”, các luật, quy định, chính sách để quản lý và vận hành hệ thống IBMS cung cấp giải pháp toàn diện cho việc tích hợp và chia sẻ thông tin giữa các hệ thống kỹ thuật trong toà nhà nhằm thực hiện chức năng giám sát, quản lý và điều khiển các thiết bị một cách hiệu quả nhất cũng như tối ưu hóa hoạt động của tòa nhà

Sơ đồ 2 Hệ thống IBMS

Các công trình xây dựng, các chung cư hiện đại sẽ được xây dựng ngày càng nhiều Việc ứng dụng hệ thống IBMS sẽ được áp dụng rộng rãi và trở thành tiêu chí cho việc đánh giá hiệu năng công trình Trong sự phát triển hiện nay, các công trình, thiết bị, hệ thống công nghiệp ngày càng thể hiện tính tự động hóa do việc ứng dụng IBMS trong các công trình xây dựng đã thể hiện tín hiệu quả và đặc biệt của nó

Có thể thấy, các nghiên cứu trên đã cho chúng ta biết các thông tin về thị trường bất động sản cũng như giải quyết được vấn đề về quản lý hệ thống kỹ thuật của một tòa nhà Nhưng tình hình kinh doanh, chi phí vận hành một tòa nhà, cũng như mâu thuẫn giữa BQT, chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ vẫn chưa được trình bày rõ Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư Grandview, Phú Mỹ Hưng, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh” là thật sự cần thiết

4

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn

Mục tiêu:

- Đánh giá thực trạng quản lý dịch vụ vận hành chung cư Grandview

- Tìm hiểu về quá trình quản lý dịch vụ vận hành: quá trình cung cấp các dịch vụ, quá trình giải quyết khiếu nại, quá trình vận hành trang thiết bị

kỹ thuật, quá trình tổ chức thực hiện các quy định tại chung cư

- Xác định phương thức tính toán các loại chi phí quản lý tại chung cư Grandview so với với quy định của pháp luật

- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác quản lý vận hành chung cư thông qua kế hoạch quản lý được xây dựng có căn cứ pháp lý, căn cứ

thị trường và có sự đồng thuận cao của cư dân

Nhiệm vụ:

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận, pháp lý về quản lý vận hành chung cư

- Đánh giá thực trạng quản lý dịch vụ vận hành chung cư hiện nay

- Phân tích tình hình quản lý dịch vụ vận hành tại chung cư

- Đánh giá tình hình thu - chi phí quản lý dịch vụ vận hành chung cư

- Đề xuất giải pháp hoàn thiện về quản lý dịch vụ vận hành chung cư

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn

Đối tượng nghiên cứu

Dịch vụ kỹ thuật và dịch vụ kinh doanh

Đề tài nghiên cứu về việc xây dựng kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư, tìm hiểu các phương thức tính toán chi phí dịch vụ quản lý tại chung

cư, chủ yếu theo căn cứ pháp lý được ban hành bởi Bộ Xây Dựng và qua đó đánh giá tình hình quản lý dịch vụ vận hành chung cư Grandview

5 Phương pháp nghiên cứu của luận văn

Phương pháp điều tra: thu thập các thông tin, số liệu, tài liệu và những thông tin cần thiết về quản lý dịch vụ vận hành chung cư qua mạng, qua sách báo…

5

Phương pháp thống kê: thống kê các số liệu, tài liệu có liên quan tới quản

lý dịch vụ vận hành chung cư và các tài liệu khác có liên quan

Phương pháp so sánh: so sánh giữa lý luận với thực tiễn của công tác xây dựng kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư

Phương pháp phân tích tổng hợp: phân tích chi tiết số liệu để có cái nhìn tổng quan về việc lập kế hoạch về quản lý dịch vụ vận hành chung cư

Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến để đi đến hoàn thiện việc xây dựng kế hoạch về quản lý dịch vụ vận hành chung cư Grandview

6 Ý nghĩa thực tiễn của luận văn

Quản lý dịch vụ vận hành chung cư giúp hiểu được tình hình quản lý dịch

vụ vận hành tại chung cư Grandview, đồng thời giúp BQL đánh giá kết quả hoạt động quản lý chung cư thông qua kết quả nghiên cứu của đề tài Làm rõ được các hạn chế trong quản lý dịch vụ vận hành chung cư và đề xuất được các giải pháp hoàn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư Grandview

7 Kết cấu luận văn

Luận văn có kết cấu như sau:

Mở đầu

Đưa ra những lí do chọn đề tài; tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn; mục tiêu, nhiệm vụ của luận văn; đối tượng, phạm vi nghiên cứu của luận văn; phương pháp nghiên cứu và ý nghĩa thực tiễn của luận văn này

Chương 1 Cơ sở lý luận và pháp lý của quản lý dịch vụ vận hành chung cư Grandview

Trình bày những khái niệm cơ bản, vai trò của quản lý dịch vụ vận hành chung cư, phân biệt dịch vụ kỹ thuât và dịch vụ kinh doanh, nguyên tắc xác định giá dịch vụ nhà chung cư, phương pháp tính toán các chi phí dịch vụ vận hành tòa nhà và chi phí sử dụng dịch vụ Đồng thời nêu được các cơ sở pháp lý của quản lý dịch vụ vận hành chung cư

Chương 2 Thực trạng tình hình quản lý dịch vụ vận hành chung cư Grandview

Giới thiệu về chung cư Grandview từ đó trình bày tình hình quản lý dịch

vụ vận hành và nhận xét cung về kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành qua các khảo sát

Chương 3 Giải pháp hoàn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư Grandview

Trình bày các mục tiêu chính của chung cư Grandview trong năm 2017, Đưa ra các giải pháp như: tăng cường duy tu bảo dưỡng, nâng cấp trang thiết bị; cải thiện hệ thống xử lý rác; tăng mảng xanh, cải thiện cảnh quang môi trường; tăng chi phí vệ sinh môi trường; tăng lương cho nhân viên và kiến nghị lên chủ

đầu tư và nhà nước nhằm hoàn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành

Kết luận

Trình bày kết quả đạt được từ quá trình nghiên cứu

6

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH

CHUNG CƯ GRANDVIEW 1.1 Cơ sở lý luận

1.1.1 Khái niệm cơ bản

1.1.1.1 Khái niệm quản lý

Quản lý là sự tác động có tổ chức, có mục đích của chủ thể quản lý lên đối tượng và khách thể quản lý nhằm sử dụng có hiệu quả nhất các nguồn lực, các thời cơ để đạt mục tiêu đặt ra trong điều kiện môi trường luôn biến động

Quản lý bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất

Môi trường biến động sẽ tạo ra ra cơ hội và không ít thách thức Tổ chức cần thích nghi nhanh với những biến động đó để nắm bắt cơ hội và vượt qua những nguy cơ để mang đến kết quả tốt nhất Việc thích nghi tốt còn tạo ra những tác động tích cực tới môi trường, góp phần vào việc xây dựng môi trường phát triển bền vững

Quản lý giúp xác định rõ mục tiêu và hướng đi Đây là yếu tố quan trọng giúp cá nhân cũng như tổ chức thực hiện đúng kế hoạch đã đặt ra Để đạt được thành công trong công việc thì không thể thiếu 4 yếu tố: nhân lực, vật lực, tài lực

và trí lực Việc kết hợp tốt các yếu tố trên sẽ tạo ra giá trị gia tăng, nhằm mang lại hiệu quả cao nhất và chất lượng tốt nhất

1.1.1.2 Khái niệm dịch vụ

Kinh tế ngày càng phát triển thì dịch vụ ngày càng chứng tỏ được vai trò của mình Khi mức sống ngày một nâng lên thì nhu cầu sử dụng dịch vụ của con người ngày càng phong phú và đa dạng Do đó, dịch vụ trở thành một lĩnh vực đầy tiềm năng và có khả năng phát triển mạnh trong tương lai Dịch vụ là các lao động của con người được kết tinh trong các sản phẩm vô hình nhằm thoả mãn những nhu cầu sản xuất và sinh hoạt của con người

Theo quan niệm của các chuyên gia trong lĩnh vực Marketing: dịch vụ là toàn bộ các hỗ trợ mà khách hàng mong đợi, nó phù hợp với giá, uy tín ngoài bản thân hàng hóa hay dịch vụ đó Theo tiêu chuẩn đo lường chất lượng ISO – 9000: dịch vụ là kết quả mang lại nhờ các hoạt động tương tác giữa người và khách hàng hay nhờ các hoạt động của người cung cấp để thảo mãn nhu cầu của người tiêu dùng

Trong cuốn “Lựa chọn bước đi và giải pháp để Việt Nam mở cửa về dịch

vụ thương mại”, tác giả đã đưa ra khái niệm dịch vụ: “Dịch vụ là các lao động của con người được kết tinh trong giá trị của kết quả hay trong giá trị các loại sản phẩm vô hình và không thể cầm nắm được”

7

Dịch vụ là các hoạt động có mục đích phục vụ các nhu cầu của đời sống con người, trợ giúp, hoàn thiện hoặc tiếp tục quá trình sản xuất kinh doanh Mục đích của dịch vụ là lợi nhuận thông qua sự thỏa mãn của khách hàng Các dịch

vụ trên thị trường ngày càng đa dạng và phong phú nên sự lựa chọn của khách hàng cũng ngày càng cao Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ phải không ngừng nâng cao chất lượng và mang đến nhiều giá trị hơn cho khách hàng

1.1.1.3 Khái niệm nhà chung cư

Theo khoản 3 Điều 3 Luật nhà ở số 65/2014/QH13: “Nhà chung cư là nhà

có từ hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để

ở và kinh doanh.”

Theo thông tư 14/2008/TT-BXD hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư:

“2.1 Nhà chung cư được phân thành các hạng như sau:

a) Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo;

b) Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo;

c) Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức

độ khá;

d) Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.”

Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 ban hành quy chế quản

lý, sử dụng nhà chung cư:

“a) Nhà chung cư thương mại;

b) Nhà chung cư xã hội, trừ nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều này; c) Nhà chung cư phục vụ tái định cư;

d) Nhà chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước đã được cải tạo, xây dựng lại.”

8

1.1.1.4 Khái niệm dịch vụ vận hành chung cư

Những năm gần đây, nhiều người chọn chung cư làm nơi “an cư lạc nghiệp” Chung cư là nơi tập hợp các cá nhân thành một cộng đồng lớn với môi trường sống thoải mái và tiện nghi Để đáp ứng các nhu cầu của cư dân sinh sống tại đây thì dịch vụ vận hành nhà chung cư ra đời

Dịch vụ nhà chung cư là tập hợp tất cả các loại hình dịch vụ tại các khu chung cư nhằm mục đích đáp ứng nhu cầu của người dân sinh sống tại đó Ngoài những đặc điểm chung của các loại hình dịch vụ khác, dịch vụ nhà chung cư có những đặc điểm riêng như:

- Tổ chức dịch vụ

Chung cư là nơi có mật độ dân số cao với sự đa dạng về phong tục tập quán cũng như trình độ văn hóa khác nhau Do đó việc cung cấp dịch vụ vận hành nhà chung cư phải theo kế hoạch có sẵn: các dịch vụ này được tiến hành dựa trên mục tiêu của chủ đầu tư với sự thỏa thuận về dịch vụ sẽ cung cấp cho khách hàng khi họ sinh sống tại đây

- Đặc điểm của dịch vụ

Đặc điểm của dịch vụ vận hành chung cư là bắt buộc phải cung cấp dịch

vụ khi khách hàng đang có quyền sử dụng các căn hộ Nhưng cùng một lúc khách hàng có thể có nhiều nhu cầu khác nhau nên việc đáp ứng được nhu cầu này đòi hỏi nhà cung cấp dịch vụ phải xây dựng chính sách dịch vụ đồng bộ và khoa học Ngoài ra, cần có những nội quy cam kết của nhà cung cấp dịch vụ và khách hàng khi họ sử dụng dịch vụ

- Cường độ công việc

Chung cư có hàng trăm căn hộ, cư dân tại mỗi căn hộ thường có giờ sinh hoạt khác nhau nên cường độ làm việc của nhân viên phục vụ là rất cao Để đảm bảo chất lượng dịch vụ hoạt động 24/24h mỗi ngày đòi hỏi cần một lượng nhân viên tương đối nhiều

- Sự đáp ứng khách hàng

Khi khách hàng đánh giá chất lượng dịch vụ, họ thường có xu hướng tập trung vào dịch vụ có chất lượng thấp nhất để đánh giá toàn bộ các dịch vụ Khách hàng thường không phân tích ra nhiều mặt của các dịch vụ, họ đánh giá tổng thể, hệ thống qua một ấn tượng hay một khuyết điểm nào đó

Vì vậy, để thỏa mãn nhu cầu khách hàng thì nhà cung cấp dịch vụ cần phải đảm bảo độ đồng đều cao nhất giữa các yếu tố và tính nhất quán giữa khách hàng Nhân viên không chỉ tiếp nhận các yêu cầu từ khách hàng mà phải tìm hiểu sở thích của từng người, từng gia đình để họ cảm nhận rằng họ đang được tôn trọng, quan tâm và dịch vụ đó cũng được cung cấp tương tự với khách hàng khác

1.1.1.5 Khái niệm quản lý dịch vụ vận hành chung cư

9

Quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật,…) thuộc phần sở hữu chung của chung cư; cung cấp các dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng…) đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường

Sơ đồ 1.1 Quy trình quản lý tòa nhà

Công tác quản lý dịch vụ chung cư bao gồm các nội dung chủ yếu sau:

a) Quản lý các dịch vụ chung của chung cư

- Dịch vụ cung cấp điện, nước, thông tin liên lạc;

- Dịch vụ vệ sinh môi trường: thu gom rác; vệ sinh sảnh, hành lang, thang máy, cầu thang bộ, khu vui chơi trẻ em; phòng tập thể dục; chăm sóc vườn hoa thảm cỏ xung quanh chung cư;

- Dịch vụ vận hành thiết bị kỹ thuật như: thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống chiếu sáng công cộng; vận hành các thiết bị chữa cháy;

- Dịch vụ thường trực trông giữ xe tại tầng hầm

b) Quản lý công tác sửa chữa, bảo trì, bảo dưỡng các thiết bị, tài sản chung của chung cư: quét vôi, sơn cửa, tường phía ngoài chung cư, phần công cộng của tòa nhà, sửa chữa bong rộp sàn nhà, các hư hỏng

kỹ thuật…

10

c) Thu phí dịch vụ, phí kinh doanh tại các khu chung cư

d) Giải quyết các khiếu nại của người dân sống trong chung cư

Nội dung chi phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm:

a) Chi phí điện dùng cho máy móc thiết bị, hệ thống sử dụng chung của tòa nhà;

b) Chi phí nước sử dụng trong khu vực công cộng, tưới cây;

c) Chi phí dầu DO vận hành máy phát điện dự phòng phục vụ cho khu vực công cộng; đèn chiếu sáng hành lang, đèn chiếu sáng thang thoát hiểm; điện sử dụng thang máy, máy bơm nước sinh hoạt, bơm nước thải;

d) Chi phí dịch vụ an ninh, bảo vệ (bao gồm dụng cụ hỗ trợ: bộ đàm, đèn pin, gậy ba trắc );

e) Chi phí dịch vụ vệ sinh công cộng (bao gồm dụng cụ, hóa chất ); dịch

vụ chăm sóc cây xanh, phân bón và tưới cây; diệt côn trùng định kỳ; chi phí thu gom vận chuyển rác sinh hoạt hàng tháng;

f) Chi phí sách báo tại sảnh; chi phí điện thoại, internet, văn phòng phẩm cho hoạt động của BQL; chi phí liên lạc với chính quyền sở tại khi có yêu cầu; chi phí trang trí các dịp lễ, tết;

g) Chi phí hóa chất xử lý thông cống, rãnh, bể phốt; chi phí diễn tập phòng cháy, chữa cháy nội bộ định kỳ hàng năm;

h) Chi phí kiểm tra mẫu nước sinh hoạt định kỳ; súc rửa bể nước ngầm, bể nước sinh hoạt (nếu có);

i) Chi phí cho đơn vị quản lý vận hành như chi phí trang thiết bị văn phòng BQL (bàn ghế, máy tính, máy in ) và dụng cụ kỹ thuật; chi phí đồng phục nhân viên BQL, chi phí tiền công tiền lương, phụ cấp, bảo hiểm xã hội phúc lợi xã hội cho nhân viên thực hiện quản lý vận hành chung cư

1.1.1.6 Khái niệm hội nghị nhà chung cư

Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có thể cử đại diện hoặc

ủy quyền cho người khác tham dự hội nghị nhà chung cư

Hội nghị nhà chung cư thường niên: theo khoản 1, 2 điều 15 thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư:

“1.Hội nghị nhà chung cư thường niên được tổ chức mỗi năm một lần khi

có tối thiểu 30% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự hoặc có

số lượng ít hơn do các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất Hội nghị nhà chung

cư, cụm nhà chung cư thường niên có các nội dung sau đây:

c) Nghe báo cáo tình hình quản lý vận hành nhà chung cư;

d) Quyết định các nội dung khác theo quy định tại Điều 102 của Luật Nhà

ở (nếu có)

2 Đối với hội nghị thường niên của tòa nhà chung cư mà kết hợp quyết định một trong các vấn đề sau đây thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự:

a) Bầu thay thế Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích; trường hợp thay thế Phó ban quản trị là đại diện của chủ đầu tư thì chủ đầu tư cử người khác đảm nhận mà không phải tổ chức hội nghị nhà chung cư;

b) Miễn nhiệm hoặc bãi miễn toàn bộ các thành viên Ban quản trị và bầu Ban quản trị mới;

c) Bầu thay thế thành viên Ban quản trị không phải là Trưởng ban, Phó ban do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích trong trường hợp đã tổ chức lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư nhưng không đủ số người đồng

ý theo quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 26 của Quy chế này hoặc bầu thành viên Ban quản trị nhà chung cư theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 26 của Quy chế này.”

1.1.2 Vai trò của quản lý dịch vụ vận hành nhà chung cư

Khi đời sống con người được nâng lên thì nhu cầu sử dụng dịch vụ ngày càng phong phú và đa dạng Do đó, nhu cầu về các loại hình dịch vụ trở nên quan trọng và cần thiết đòi hỏi quá trình cung cấp dịch vụ phải được quản lý chặt chẽ Điều này không chỉ mang lại lợi ích cho người tiêu dùng và người cung cấp dịch vụ mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế

Những năm gần đây, số lượng nhà chung cư không ngừng tăng lên để đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân Vì vậy, việc cung cấp các dịch vụ nhà chung cư là rất cần thiết Để đảm bảo tốt việc vận hành nhà chung cư đòi hỏi nhà cung cấp dịch vụ phải quản lý tốt các loại hình dịch vụ này

Hiện nay, dịch vụ nhà chung cư thiếu đồng bộ nên công tác quản lý dịch

vụ cần được quan tâm nhằm cân đối chất lượng dịch vụ và điều chỉnh cơ cấu dịch vụ hợp lý hơn, để đáp ứng nhu cầu dịch vụ của cư dân Hơn nữa, khi nhu cầu của người dân không ngừng tăng lên thì việc quản lý chất lượng dịch vụ phải không ngừng được cải thiện Quản lý tốt các dịch vụ nhà chung cư là việc quan trọng tạo ra không gian sống thoải mái, môi trường sống tiện lợi để cư dân

an tâm về ngôi nhà của mình

12

1.1.3 Phân biệt dịch vụ kỹ thuật và dịch vụ kinh doanh

Dịch vụ nhà chung cư bao gồm: dịch vụ kỹ thuật và dịch vụ kinh doanh

Bảng 1.1 Phân biệt dịch vụ kỹ thuật và dịch vụ kinh doanh

Căn cứ Dịch vụ kỹ thuật Dịch vụ kinh doanh

Đặc

điểm

Cung cấp các dịch vụ trong nhà chung cư để đáp ứng nhu cầu của

cư dân, đồng thời góp phần trong công tác quản lý vận hành tòa nhà

Cung cấp các dịch vụ kinh doanh để thu lợi nhuận

Tính

chất

Mang tính chất cộng đồng do các dịch vụ là để phục vụ cư dân, cả tập thể tòa nhà

Mang tính chất tư nhân do mục đích chính của nó là lợi nhuận, thỏa thuận giữa bên thuê và bên cho thuê

Mục

tiêu

Tổ chức quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà như bảo trì hệ thống trang thiết bị, dịch vụ vệ sinh, bảo vệ…

Cung ứng các dịch vụ cho thuê văn phòng, cửa hàng kinh doanh tầng 1 để kinh doanh, bảng quảng cáo trong thang máy…

Vai trò

Đáp ứng các nhu cầu thiết yếu và đảm bảo an toàn cho cư dân trong tòa nhà chung cư

Đáp ứng nhu cầu kinh doanh của chủ đầu tư và mang lại dịch

vụ tốt cho người thuê văn phòng, là khoản sinh lợi nhuận chủ yếu, góp phần cung cấp các chi phí để quản lý vận hành nhà chung cư

Tương

tác

Là dịch vụ không thể thiếu và quan trọng nhất của việc vận hành tòa nhà

Tương tác giữa chủ đầu tư và người thuê văn phòng

1.1.4 Nguyên tắc xác định giá dịch vụ nhà chung cư

Theo Thông tư số 37/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng về hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư:

“Điều 2 Nguyên tắc xác định giá dịch vụ nhà chung cư

1 Giá dịch vụ nhà chung cư được xác định theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí, một phần lợi nhuận định mức hợp lý để quản lý, vận hành nhà chung cư hoạt động bình thường; nhưng phải phù hợp với thực tế kinh tế xã hội của từng địa phương và thu nhập của người dân từng thời kỳ và được trên 50% các thành viên trong Ban quản trị nhà chung cư thông qua bằng hình thức

13

biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín Đối với nhà chung cư chưa thành lập được Ban quản trị thì giá dịch vụ nhà chung cư phải được trên 50% hộ dân cư đang sống tại nhà chung cư nhất trí thông qua bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín Trường hợp giá dịch vụ nhà chung cư đã có thoả thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ thì thực hiện như thoả thuận đó

2 Chi phí dịch vụ nhà chung cư trong giá dịch vụ nhà chung cư được thu, chi theo nguyên tắc tự thu, tự trang trải và công khai nhằm đảm bảo nhà chung

cư hoạt động bình thường

3 Các chi phí sử dụng nhiên liệu, điện, nước, điện thoại, internet và các dịch vụ khác của từng căn hộ không tính trong giá dịch vụ nhà chung cư, mà do người sử dụng căn hộ trực tiếp chi trả với đơn vị cung cấp dịch vụ đó (nếu có hợp đồng sử dụng riêng) hoặc trả cho doanh nghiệp quản lý vận hành (nếu không có hợp đồng sử dụng riêng) theo khối lượng thực tế tiêu thụ và được tính toán cộng thêm phần hao hụt (nếu có)

4 Chi phí bảo trì là toàn bộ chi phí cho việc duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa vừa, sửa chữa lớn và sửa chữa đột xuất nhằm duy trì chất lượng của nhà chung cư; và không tính vào giá dịch vụ nhà chung cư

5 Nguồn thu từ kinh doanh các dịch vụ khác thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư (nếu có) được hạch toán theo đúng chế độ tài chính theo quy định của Bộ Tài chính và để bù đắp chi phí dịch vụ nhà chung cư nhằm mục đích giảm giá dịch vụ nhà chung cư

6 Đối với dự án nhà chung cư có sử dụng dịch vụ cao cấp không thuộc phần sở hữu chung (như tắm hơi, bể bơi, sân tennis hoặc các dịch vụ cao cấp khác) thì do người sử dụng dịch vụ cao cấp đó thoả thuận với doanh nghiệp quản lý vận hành; và không tính vào giá dịch vụ nhà chung cư.”

1.1.5 Phương pháp tính toán các chi phí dịch vụ vận hành tòa nhà và chi phí sử dụng dịch vụ

Theo thông tư 37/2009/TT-BXD về hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư quy định cụ thể:

“Điều 3 Nội dung các chi phí cấu thành giá dịch vụ nhà chung cư

1 Nội dung dịch vụ nhà chung cư gồm các hoạt động cung cấp các dịch

vụ như: điều khiển và duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung hoặc sử dụng chung nhà chung cư, bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường

2 Giá dịch vụ nhà chung cư, bao gồm:

2.1 Chi phí dịch vụ nhà chung cư (gồm chi phí trực tiếp, chi phí quản lý chung của doanh nghiệp quản lý vận hành, chi phí cho Ban quản trị (nếu có));

2.2 Lợi nhuận định mức hợp lý;

14

2.3 Thuế giá trị gia tăng

3 Nội dung các chi phí cấu thành giá dịch vụ nhà chung cư :

3.1 Chi phí dịch vụ nhà chung cư, bao gồm:

3.1.1 Chi phí trực tiếp :

a) Chi phí sử dụng năng lượng, nguyên, nhiên, vật liệu và các chi phí khác (nếu có) để phục vụ công tác vận hành nhà chung cư (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết

bị khác);

b) Chi phí nhân công điều khiển và duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị nhà chung cư (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác);

c) Chi phí cho các dịch vụ trong khu nhà chung cư như: bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác (nếu có) được xác định trên cơ sở khối lượng công việc cần thực hiện và mức giao khoán thoả thuận trong hợp đồng dịch vụ;

d) Chi phí điện chiếu sáng công cộng, nước công cộng trong khu nhà chung cư;

e) Chi phí văn phòng phẩm, bàn ghế, phòng làm việc, chi phí điện, nước sinh hoạt và một số chi phí khác của bộ phận quản lý nhà chung cư

3.1.2 Chi phí quản lý chung của doanh nghiệp quản lý vận hành được phân bổ vào giá dịch vụ nhà chung cư, bao gồm:

a) Chi phí tiền lương, tiền công và các khoản phụ cấp lương, chi phí BHXH, bảo hiểm y tế, kinh phí công đoàn và các khoản trích nộp khác từ quỹ lương trả cho bộ phận quản lý của doanh nghiệp :

- Chi phí tiền lương được xác định trên cơ sở định biên cán bộ công nhân viên và mức lương, phụ cấp lương, các khoản trích nộp khác từ quỹ lương theo quy định hiện hành của Nhà nước;

- Chi phí tiền công được xác định trên cơ sở hợp đồng lao động hoặc thoả ước lao động tập thể giữa doanh nghiệp quản lý vận hành với người lao động

- Chi phí BHXH, bảo hiểm y tế, kinh phí công đoàn của cán bộ công nhân viên theo quy định hiện hành của Nhà nước

b) Chi phí khấu hao TSCĐ của doanh nghiệp quản lý vận hành Việc trích, quản lý và sử dụng khấu hao TSCĐ theo quy định của Bộ Tài chính

3.1.3 Chi phí cho Ban quản trị, bao gồm chi phí phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị

3.2 Lợi nhuận định mức hợp lý cho doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư được tính tối đa là 10% chi phí dịch vụ nhà chung cư sau khi trừ đi

15

khoản thu được từ kinh doanh, dịch vụ các diện tích thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng)

3.3 Thuế giá trị gia tăng: Theo quy định hiện hành của Nhà nước

Điều 4 Xác định giá dịch vụ nhà chung cư

Công thức xác định :

Trong đó :

Gdv - Giá dịch vụ nhà chung cư cho 1m2 diện tích sàn sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ căn hộ hoặc diện tích sàn sử dụng thuộc phần sở hữu riêng khác (đồng/m2/tháng) (đã bao gồm thuế GTGT);

Q – Tổng chi phí dịch vụ nhà chung cư hàng năm (đồng/năm) (chưa bao gồm thuế GTGT);

Tdv – Khoản thu được từ kinh doanh, dịch vụ các diện tích thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư hàng năm (nếu có) (đồng/năm);

S – Tổng diện tích sàn sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ căn hộ và diện tích sàn sử dụng thuộc phần sở hữu riêng khác (nếu có) (m2

);

12 – Tổng số tháng tính giá sử dụng dịch vụ trong năm;

P – Lợi nhuận định mức hợp lý (đơn vị tính %);

K1 – Hệ số giảm giá do doanh nghiệp quản lý vận hành hỗ trợ giảm giá dịch vụ (nếu có);

K2 – Hệ số phân bổ giá dịch vụ nhà chung cư (đối với những diện tích sàn

sử dụng ngoài mục đích ở như văn phòng, thương mại…) do Ban quản trị nhà chung cư quy định (nếu có);

T – Thuế suất thuế giá trị gia tăng.”

Các quy định về pháp luật, các khái niệm đơn vị quản lý, dịch vụ tòa nhà, hội nghị nhà chung cư… vẫn chưa được nhiều người biết đến, điều này vô tình dẫn đến những tình trạng mâu thuẫn, tranh chấp giữa cư dân, BQL, BQT và chủ đầu tư Do đó, việc trang bị các kiến thức về quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà là rất quan trọng trong đời sống

Tóm lại, qua chương 1 giúp chúng ta hiểu được những vấn đề cơ bản có liên quan tới đề tài: “Kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư Grandview, Phú Mỹ Hưng, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh” như:

- Các khái niệm cơ bản liên quan tới quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà

- Vai trò của quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà

- Dịch vụ kỹ thuật và dịch vụ kinh doanh

- Nguyên tắc xác định giá dịch vụ

- Hội nghị nhà chung cư

Quan trọng nhất chính là phương thức tính toán giá dịch vụ vận hành tòa nhà theo cơ sở pháp lý, vì giá dịch vụ thường là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến mâu thuẫn giữa cư dân và BQL chung cư Cuối cùng là các cơ sở pháp lý có liên quan đến đề tài “Kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư Grandview, Phú

Mỹ Hưng, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh”

17

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH

CHUNG CƯ GRANDVIEW 2.1 Giới thiệu về chung cư Grandview

2.1.1 Sơ lược về chung cư Grandview

2.1.1.1 Quy mô dự án chung cư Grandview

Chủ đầu tư: Công ty TNHH Phát Triển Phú Mỹ Hưng

Đơn vị quản lý: Công ty CP quản lý bất động sản Nam Sài Gòn (SSPM) Địa chỉ: Lô CN 1-3, đường Nguyễn Đức Cảnh, phường Tân Phong, quận

7, TP HCM

Diện tích khuôn viên đất: 27.628 m2

Diện tích xây dựng: 7.719,78 m2

Diện tích sàn xây dựng: 63.205,22 m2

Thời điểm khai thác: tháng 3 năm 2007

Giá bán hiện tại: 45 - 48 triệu/m2

18

2.1.1.2 Vị trí dự án chung cư Grandview

Chung cư Grandview tọa lạc tại giao lộ của 3 con đường lớn của Phú Mỹ Hưng: Nguyễn Đức Cảnh, Tôn Dật Tiên và Nguyễn Cao Nam Đối diện là trường Quốc tế Nam Sài Gòn, trường THCS - THPT Đinh Thiện Lý và gần bên một công viên cảnh quan dài hơn 600m Grandview có vị trí ngay cửa ngõ tiếp giáp giữa khu Cảnh Đồi và khu Kênh Đào Trong đó, khu Cảnh Đồi đã được phát triển toàn diện, khu Kênh Đào được quy hoạch tương tự dòng Kênh Đào ở

Mỹ, vừa có chức năng dẫn nước từ hồ Bán Nguyệt vừa là dòng chảy cảnh quan đặc sắc cho khu vực

Hình 2.3 Vị trí chung cư Grandview 2.1.1.3 Tiện ích ngoại khu của chung cư Grandview

Chung cư Grandview được đặt trong một tổng thể đồng bộ và hài hòa từ

cơ sở hạ tầng đến cảnh quan, môi trường, kiến trúc của khu đô thị Phú Mỹ Hưng Không quá xa để có thể di chuyển đến các quận khác như quận 1, quận 2, quận 4, quận 5, quận 8 và huyện Nhà Bè

Với vị trí đặc biệt của mình, chung cư Grandview hưởng trọn các tiện ích của khu đô thị Phú Mỹ Hưng như:

- Trường học: THCS - THPT Đinh Thiện Lý, tiểu học - THCS - THPT Nam Sài Gòn, Cao đẳng công nghệ và quản trị doanh nghiệp, Đại học Rmit, hệ thống trường dân lập quốc tế Việt Úc, hệ thống trường quốc tế Canada, Đài Bắc, Hàn Quốc, Nhật Bản và các trường mầm non: Nam Sài Gòn, Bông Hoa Nhỏ, quốc tế Little Genius, Ngôi Sao Tuổi Thơ, Baby Bees, tư thục Mỹ Phước, Hàn quốc, Korea Kindergaten School

- Bệnh viện: Pháp Việt, Tim Tâm Đức, bệnh viện quận 7 và các phòng khám như: Mỹ Kim, Victoria Healthcare, nha khoa và da liễu EXM, Seoul Medical Clinic, nha khoa Lan Anh, chuyên khoa International Medical Services Clinic Phú Mỹ Hưng

vệ tại các lối ra vào 24/24h mỗi ngày

Ngoài ra, chung cƣ còn có 2 hồ bơi, 2 phòng tập thể dục và 3 hồ cảnh trang trí Tại tầng trệt đƣợc bố trí 60 cửa hàng: siêu thị mini, nhà hàng, quán café, cửa hàng chăm sóc sắc đẹp, dịch vụ môi giới nhà đất… Sân thƣợng block

D là một công viên đƣợc đặt sàn gỗ ở một số chỗ, bên cạnh là vài chiếc ghế đá

Hình 2.6 Logo công ty TNHH Phát Triển Phú Mỹ Hưng

Ba chức năng của Công ty TNHH Phát Triển Phú Mỹ Hưng:

- Xây dựng đại lộ Nguyễn Văn Linh dài 17,8km, lộ giới 120m có 10 làn

xe (6 làn xe cao tốc và 4 làn xe hỗn hợp, riêng đoạn đi ngang qua Khu

A - Trung tâm đô thị Phú Mỹ Hưng - có 14 làn xe Chính giữa đại lộ là phần đất công viên rộng 18 - 36m dự phòng để phát triển dự án metro trong tương lai)

- Xây dựng 5 cụm đô thị hiện đại A, B, C, D, E dọc đại lộ Nguyễn Văn Linh theo quy hoạch tổng thể ban đầu, nhằm thực hiện định hướng phát triển Tp.HCM hướng ra biển Đông theo chủ trương của Chính phủ Việt Nam nói chung và Tp.HCM nói riêng

21

- Xây dựng hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng của 150ha đất công trình công cộng

để bàn giao cho UBND Tp.HCM quản lý, kinh doanh, xây dựng tiện ích công cộng

Công ty TNHH Phát Triển Phú Mỹ Hưng đã đạt được nhiều thành tựu như sau:

- Giải thưởng Kiến trúc đô thị lần thứ 42 do Tạp chí Kiến trúc Tiến bộ Hoa Kỳ trao tặng tháng 1/1995;

- Giải thưởng danh dự về thiết kế đô thị năm 1997 do Viện Kiến trúc Hoa Kỳ trao tặng tháng 5/1997;

- Bằng khen của Thủ tướng Chính phủ trao tặng ngày 12/12/1997 do đã

có nhiều thành tích trong xây dựng tuyến đường Bắc Nhà Bè - Nam Bình Chánh, góp phần vào việc Phát triển Kinh tế - Xã hội của thành phố và cả nước;

- Bằng khen của UBND Tp.HCM tặng ngày 6/4/2006 do đã có thành tích trong công tác tổ chức, tuyên truyền, vận động và ủng hộ Quỹ “Vì người nghèo” trong 5 năm 2001- 2005;

- Chứng nhận Top 500 doanh nghiệp lớn nhất Việt Nam năm 2007 do báo Vietnam Net bình chọn;

- Giải thưởng Thương hiệu Việt Nam tốt nhất năm 2007 trong lĩnh vực bất động sản do Báo Điện tử Vietnam Net trao tặng ngày 26/5/2007;

- Bằng khen của Bộ Giáo dục & Đào tạo trao tặng ngày 21/5/2007 vì đã

có nhiều thành tích đóng góp cho sự nghiệp giáo dục - đào tạo của đất nước;

- Giải thưởng Sao Vàng Đất Việt do Hội các doanh nghiệp trẻ Việt Nam trao tặng ngày 18/10/2007;

- Huân chương Lao Động Hạng Nhất do Chủ tịch nước trao tặng ngày 28/12/2007 vì đã có thành tích xuất sắc trong công tác đầu tư tổ chức xây dựng đại lộ Nguyễn Văn Linh, góp phần phát triển kinh tế xã hội Tp.HCM;

- Giải 10 doanh nghiệp lớn nhất do Bộ Ngoại giao trao tặng trong khuôn khổ Giải Ngôi sao Kinh doanh ngày 7/1/2008;

2.1.3 Giới thiệu về công ty quản lý

Tên tiếng Việt: Công ty CP quản lý bất động sản Nam Sài Gòn

22

Tên tiếng Anh: Sai Gon South Property Management Company

Địa chỉ: Số 11, đường số 40, khu phố 6, phường Linh Đông, quận Thủ Đức, Tp HCM

Văn phòng đại diện: Grandview C, lô CN1 - 3, đường Nguyễn Đức Cảnh, phường Tân Phong, quận 7, Tp.HCM

Hình 2.7 Logo SSPM

SSPM là công ty chuyên cung cấp dịch vụ quản lý - tư vấn quản lý bất động sản toàn diện với mục tiêu cụ thể là tối ưu hóa giá trị bằng phương pháp quản lý hiệu quả, định hướng phát triển rõ ràng và xử lý tình huống bằng các phương pháp tối ưu hóa chi phí hoạt động

Sơ đồ 2.1 Cơ cấu tổ chức của SSPM

23

Một số cột mốc quan trọng của công ty:

- Ngày thành lập công ty: 10/12/2012;

- Tháng 2/2013 ký hợp đồng dự án đầu tiên với Grandview;

- Tháng 12/2013 ký hợp đồng thứ 2 tại Garden Court;

- Sau đó, công ty giữ vững mức tăng trưởng 20% mỗi năm;

- Tháng 6/2016 được Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản công nhận là đơn vị đủ điều kiện quản lý vận hành chung cư;

- Tháng 10/2016 trở thành đối tác của Novaland

2.2 Tình hình quản lý dịch vụ vận hành chung cư Grandview

2.2.1 Quản lý dịch vụ điện, nước

Tại chung cư Grandview, việc cung cấp điện do công ty điện lực Tân Thuận quản lý BQL chỉ chịu trách nhiệm trong việc cung cấp điện chiếu sáng công cộng, thang máy, máy bơm nước, hoạt động bảo vệ an ninh khu phố Dịch

vụ cung cấp điện cho các hoạt động trên được đáp ứng đầy đủ Ngoài ra, chung

cư còn được trang bị một máy phát điện 1250KVA dự phòng sự cố mất điện thì

hệ thống chiếu sáng công cộng, thang máy, máy bơm nước, camera an ninh vẫn hoạt động bình thường

Dịch vụ cung cấp nước sinh hoạt do Trung tâm phục vụ khách hàng Phú

Mỹ Hưng cung cấp BQL chịu trách nhiệm trong việc cung cấp nước cho hồ bơi,

hồ tiểu cảnh, nước nước cây và các nhà vệ sinh công cộng Mỗi năm, BQL phối hợp với Viện Paster tiến hành lấy mẫu nước xét nghiệm các tiêu chuẩn theo phương diện vi sinh, hóa, lý để kiểm tra chất lượng nước đảm bảo vệ sinh theo

tư, BQT và khách hàng Việc thu gom và vận chuyển rác thải như thế nào để có được môi trường trong lành cho người dân là vấn đề vô cùng quan trọng

Hiện nay, việc thu gom rác từ các căn hộ đến nhà rác do công nhân vệ sinh chịu trách nhiệm, việc vận chuyển rác đến bãi tập kết rác và nơi xử lý do công ty TNHH Môi Trường Xanh thực hiện

BQL đã quy định thời gian thực hiện thu gom để không làm ảnh hưởng đến sinh hoạt của cư dân, cụ thể là:

- Sáng: 7:00 đến 8:00

- Chiều: 13:00 đến 14:00

Công ty TNHH Môi Trường Xanh chịu trách nhiệm với Nhà nước về toàn

bộ quá trình lưu thông trên đường và đổ chất thải đúng nơi quy định Hàng ngày

24

nhận rác 2 lần bằng xe ép rác theo đúng thời gian quy định Đảm bảo nhận hết rác và thực hiện đúng theo quy định về vệ sinh của thành phố Phí dịch vụ thu gom rác là 6.200.000 đồng/ tháng

Với quy trình quản lý nghiêm ngặt và sự làm việc tích cực của 13 nhân viên vệ sinh, chung cư Grandview luôn sạch sẽ từ tầng hầm đến sân thượng Ngoài các dụng cụ vệ sinh như chổi, ky, thùng rác, khăn lau, hóa chất tẩy rửa công ty còn trang bị máy chà sàn và máy xịt áp lực, nhằm rút ngắn thời gian, mang lại hiệu quả cao cũng như tiết kiệm sức lao động con người

Hình 2.8 Nhân viên vệ sinh sảnh bằng máy chà sàn

25

Bảng 2.1 Các tiêu chuẩn và hướng dẫn thực hiện công tác vệ sinh

A Khu vực ngoại vi và tầng hầm bãi xe

bộ

Không có bùn đất, cỏ dại, không đọng nước, tạp vật, rác, vết khạc nhổ

Quét 2 lần/ ngày Rửa 1 lần/ tháng Kiểm tra duy trì liên tục

Bồn hoa,

cây cảnh

Không có tạp vật, không có cành khô

Nhặt tạp vật trong bồn hoa 1 lần/ ngày

Hồ tiểu cảnh

Không có vật trôi nổi, cặn lắng, mặt nước trong và có thể nhìn thấy đáy

Vớt rác nổi trên mặt hồ

2 lần/ ngày Thay nước 1 lần/ tháng Thùng

đựng rác

Trong thùng sạch sẽ, không có vết bẩn, không vết khạc nhổ

Vệ sinh 1 lần/ ngày Rửa 1 lần/ tuần Trần nhà,

tường

Không có tạp vật, không có mạng nhện và bụi Vệ sinh 1 lần/ tuần Ghế công

viên Không bụi, không vết bẩn Vệ sinh 1 lần/ ngày Rửa 1 lần/ tháng

Trạm truân

chuyển rác

Thùng rác bố trí ngăn nắp, ngoài thùng không dính tập vật, rác trong thùng không để rơi ra ngoài; bên trong và ngoài trạm không có rác, không đọng nước, không vết bẩn

Dọn rác 2 lần/ ngày Rửa 1 lần/ ngày Khử trùng 1 lần/ tuần

Vệ sinh 1 lần/ tháng

Cống nước

thải

Không được tích nước quá nửa, không có các vật đóng cục trên mặt nước

Vệ sinh 1 lần/ tháng

Bảng hướng dẫn,

vật treo

Không bụi, không mạng nhện,

bề mặt bảng sạch, không nhiễm bẩn

Vệ sinh 1 lần/ tuần

Hạ tầng công cộng

Bề mặt không bụi, trên đỉnh không mạng nhện Lau 1 lần/ tháng Đường ống Không bụi và tạp vật Quét 1 lần/ tháng Lau 2 lần/ năm